1、2 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 工作成果旅游地产发展概况不同资源类型下旅游地产开发模式典型的旅游地产项目案例各类资源下旅游地产开发模式研究（第一篇）旅游地产主体类单体的开发思路和成功要素旅游地产配套类单体的开发思路和成功要素各类产品开发模式单体研究（第二篇）工作回顾第一阶段不同资源类型旅游地产开发模式分析第二阶段不同产品类型旅游地产单体研究第三阶段旅游地产开发模式专题报告汇报旅游地产开发模式专题报告要点整合与汇报旅游地产开发模式专题研究（汇报稿）3 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 成果说明第一篇各类资源下旅游地产开发模式研究第2、二篇旅游地产各类产品单体研究u报告内容：涉及案例45个（国内案例33个，国外案例12个），详细案例15个，252页，12.5万字u核心内容：不同资源状态下旅游地产开发模式研究u报告内容：主题类产品三类，配套类产品三类，164页，6.7万字u核心内容：度假酒店、度假别墅、度假公寓、游艇码头、商业街、会所等产品的开发模式研究三篇报告、四类项目、六种产品、45个案例、418页、20万字PPT汇报篇旅游地产开发模式专题研究u报告内容：各类资源及产品核心要点总结，并对三类产品做针对性研究u核心内容：旅游地产开发模式要点总结，岛屿、坡地、非核心资源区域开发要点分析4 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）3、信息技术有限公司版权所有 首先思考三个问题：问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？如何？问题二：如何理解旅游地产的核心要素？问题二：如何理解旅游地产的核心要素？问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？有何特征？5 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 5问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？6 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 旅游地产u依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目4、；u是旅游业和房地产业的无缝嫁接；u具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值什么是旅游地产？7 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游；人均GDP20003000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；人均GDP30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；2009年中国人均GDP3603美元（世界银行）人均5000美元以上开始进入成熟的度假经济时期。旅游地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，旅游产品不断升级，旅游地产向复合型发展5、观光旅游观光旅游休闲旅游休闲旅游度假旅游度假旅游观光旅游休闲旅游度假旅游旅游地产发展趋势8 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 江浙湖泊岛屿川西民居黄山脚下海南国际旅游岛海景及高尔夫地产大连、烟台、威海等主打滨海度假江浙太湖、西湖、千岛湖，滨湖度假区旅游地产仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主国内旅游地产发展格局（区域分布）海南热带海洋沙滩高尔夫球运动文化古镇u沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础u自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型9 中国房地产信6、息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 大型品牌企业积极进入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期国内旅游地产发展格局（企业动态）传统旅游地产企业大型品牌地产企业绿城千岛湖度假公寓雅居乐清水湾三联青岛田横岛渡假村华润万宁石梅湾北京华侨城深圳华侨城成都华侨城万恒大连莱茵海岸度假村中旅中旅珠海海泉湾度假村10 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 旅游地产发展前景旅游地产传统住宅u目前旅游地产以投资需求为主导，GDP高速增长，流通性过剩，一定时期内投资需求将持续旺盛，但客户对旅游地产的投资性购买不7、具有刚性；u高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于快速增长中，构成旅游地产长期发展的基础，2009年国内旅游人数达到19.2亿人次，2010年有望超过21亿人次；u旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业；u在政策调控下，旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性，对开发企业抗风险能力要求较大PK旅游地产以投资需求为主导，经济高速增长，流通性过剩，度假需求持续增长为行业发展提供了有利的环境，旅游地产处于较好的发展机遇11 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 问题二：如何理解旅游地产的核心要素？12 中国房地产信息集团 | 克而瑞8、（中国）信息技术有限公司版权所有 旅游地产开发旅游地产开发核心要素核心要素引擎资源旅游地产发展的基础，包括自然人文景观，人造景观，主题公园等客源导向旅游地产成功的关键，准确的客户定位，合理的客源导向，引导足够的客户旅游地产才能运营产品配套 旅游地产功能和赢利的载体，主要为酒店、别墅、公寓、商业街等各类产品引擎资源客源导向产品配套旅游地产开发的核心因素包括引擎资源、产品配套和客源导向，本报告从产品开发的角度上，重点阐述资源和配套产品两部分旅游地产开发的核心要素解读13 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？14 中国房9、地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 旅游地产资源类型旅游地产常用引擎资源滨湖地文景观高尔夫文化古镇会展商务主题公园滨海温泉15 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 目前旅游地产项目的开发模式如何？16 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一、旅游地产项目的运作模式 171、滨湖类 2、滨海类 3、温泉类 4、高尔夫 二、旅游地产产品研究371、酒店2、公寓3、别墅4、会所三、典型资源条件下项目开发要点501、岛屿项目的开发要点2、旅游城市非成熟景观区项目的开发要点3、山地坡地项目的开发要点目 录17 中国房地产信息集10、团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一、滨湖类项目目前我国的滨湖类项目主要依靠自然湖景资源，高档次的项目集中分布在湖泊密集经济发达的长三角区域阳澄湖旅游度假区太平湖雪野湖休闲度假区中信太湖城杭州千岛湖开元度假村太湖高尔夫山庄雁栖湖度假村雁栖湖度假村东山湖温泉度假村东山湖温泉度假村千龙湖度假村千龙湖度假村上海淀山湖度假村上海淀山湖度假村18 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 杭州千岛湖开元度假村依托资源：千岛湖开发主题：休闲度假产品选择：半岛度假别墅、五星级标准度假酒店客户选择：度假人群、企业客户娱乐配套：餐饮、临湖SPA、临湖游泳池、游艇俱乐部经营状况11、：首批自驾游基地； 高端且高知名度的旅游、度假、会议目的地 夏威夷Kapalua社区国内滨湖类项目中品牌价值上升最快，营销最为成功，开发成熟的当属千岛湖，较成熟的项目为千岛湖开元度假村依托资源：Kapalua, Oneloa ，the Ritz Kapalua海滩开发主题：休闲度假产品选择：公寓别墅、度假别墅、酒店客户选择：多为高级白领人士及外籍人士娱乐配套：购物中心、植物园、网球中心、高尔夫球场经营状况：酒店入住率年平均54%68%之间； 地价和住宅销售已高出原价的45% 一、滨湖类项目19 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 代表：杭州千岛湖代表：安徽太平湖代表12、：山东雪野湖新安江水力发电站而拦坝蓄水形成。千岛湖是国家级重点风景名胜区的主要组成部分。 人工湖泊可依赖资源人工水库天然湖泊滨湖类项目可以开发的资源包括天然湖泊、人工湖泊、人工水库等，湖水优质、区域景色优美是项目价值的核心源泉雪野湖三面环山，形成湖光山色的秀美风光。雪野旅游区整体开发定位为：湖滨休闲度假中心，山水运动、会议疗养基地。太平湖本以防洪、灌溉、发电为主，兼有航运、水产养殖之利。近年来，它又以秀丽幽深的景色闻名于中外，成为广大游客所向往的旅游胜地。一、滨湖类项目20 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一、滨湖类项目注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造13、游艇类亲水旅游项目，以高星级酒店带动整体项目的高端开发文化价值挖掘，以文化打造品牌昆山阳澄湖通过蟹文化享誉全国，大大提升湖泊品牌知名度昆山阳澄湖绿城千岛湖度假公寓游艇以游艇提升项目的娱乐性和参与性喜来登酒店以高星级酒店提升项目形象，奠定项目档次酒店是度假类项目必备产品，目前多数项目采用万豪、希尔顿等高星级酒店提升项目档次，酒店由专业公司运营，而分时度假的产权式酒店运营模式尚未发展成熟21 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一、滨湖类项目产品打造的关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富建筑排布：围湖而建，亲水排布湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕14、湖景资源别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大滨湖类项目客户类型丰富，非常住产品，户型面积跨度较大，既有迷你别墅，又有大面积豪宅，如绿城千岛湖度假公寓，产品从70平米1房到1000大户型产品设计：户型设计酒店化，精装交付为主滨湖类度假产品非第一居所，客户居住时间较短，兼顾出租经营的作用，因此采用酒店化设计，强调观景平台，弱化厨房等居家设计客户异地购买较多，因此多采用精装交付千岛湖开元度假村绿城千岛湖度假公寓精装70平米建筑排布围绕湖景，户型设计酒店化22 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限15、公司版权所有 南海区域、海南岛环渤海城市二、滨海类项目 三亚半山半岛雅居乐清水湾山东田横岛度假村香水湾一号博鳌蓝色海岸东和海棠福湾大连莱茵海岸度假村受海洋资源的限制，滨海项目集中在海南、青岛、威海等滨海区域城市，目前比较成功的项目大多分布在海岸资源丰富的海南省青岛金海角度假村南澳东冲度假村23 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 水上运动气 候景 色沙 滩大 海海水清澈蔚蓝海岸线长沙滩柔软可进行海上冲凉、刷水、潜水等运动气温、光照均适宜、阴雨天较少风景秀丽，景色怡人依赖资源滨海类项目依托大海与沙滩，丰富度假内容，形成旅游度假与居住的结合体二、滨海类项目 24 中国房16、地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 区位区位资源资源产品产品组合组合成功成功开发开发项目成功主要依托区位、产品以及项目创新二、滨海类项目 滨海类度假项目在选址方面应遵循以下原则： 判定海景资源价值，首选优良、特色海景区域海景质量：海水质量、沙滩沙质、海岸线范围及视野、台风、水温等气候特征、海平面是否适合水上运动等；海景特色：是否具有海湾地形、是否具有山景与海景的结合、是否具有良好的热带植物景观、日出日落时是否具有特有的景色、是否具有文化内涵；选取成片且有一定纵深的海滩地块项目规模：成片地块较易规划和开发，便于开发企业打造业态齐全、有规模效应的产品；地块特征：地块最好具有一17、定的纵深，以便对物业进行合理配比，建造配合度假物业的其他物业，增强旅游地产产品的整体性；25 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 传统以别墅+酒店的形式逐渐丰富，创新产品类型涌现。住宅区除了别墅也要有观景公寓；酒店除了一般商务酒店、标准型酒店外，要有别墅式酒店、度假酒店。大众型产品个性化产品半山半岛观海公寓、临海别墅、洲际酒店、卡尔森酒店、豪华商业街、SPA国际潜水基地、游艇会、温泉、4000亩养生山谷“琦园”、生活美术馆香水湾1号独栋/联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型别墅式酒店、双会所、SPA私属沙滩、婚礼教堂博鳌蓝色海岸独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所会18、议型酒店（完善的会议场地和设施）大连莱茵海岸度假村别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅室内滑雪场、卡丁车赛场、封闭式海水戏水乐园、游艇码头丰富的产品线多样的产品形态高端的产品档次高档的产品让人们趋之若鹜，而产品在档次上的差距除了能提升项目品牌知名度外，也可以为项目盈利添上亮丽一笔。二、滨海类项目 26 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 九华山庄温泉度假酒店海南皇冠假日滨海温泉中山温泉宾馆广州金山温泉度假村四川海螺沟温泉峨眉山天颐温泉乡都云南金平勐拉温泉中国已知的温泉点约2400多处。台湾、广东、福建、浙江、江西、云南、西藏等地温泉较多，其中最多的是云南，有温泉19、400多处。温泉产品已经由最初的单纯依靠天然温泉的洗浴项目提升到打造“汤文化”的项目，目前的温泉产品突出保健概念，针对不同人群的体质开发不同种类的温泉项目，并配合健康检查、美容、养生、水疗以及休闲娱乐项目，使得温泉产品更丰富、更有包容性。三、温泉类项目 温泉类项目主要依托地热温泉资源，目前有人工温泉可利用，温泉项目通常与养生、休闲娱乐相结合，与会展商务等做复合型开发27 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 温泉类度假项目的关键在于品牌与配套，通过配套重塑区域、打造品牌，从而完成客户从旅游观光到休闲度假的转换，最终形成以温泉资源为核心，集旅游、休闲、度假、居住为主要功20、能的复合型旅游地产项目。资源依赖多元化在资源的稀缺性与配套的完整性两方面对温泉资源深度依赖，并且作为项目的核心竞争力存在。配套先行完善配套是吸引客源的先决条件。作为配套的重要组成部分，温泉配套的开发直接影响项目的运营与地产项目的开发。产品多元化养生康体、商务会议、度假旅游与居住等功能多元化考虑商务、养生需求，加入高尔夫、游艇码头等高端消费功能资源多元化与自然资源结合，海景温泉，湖景温泉，山间温泉三、温泉类项目 温泉项目演变：洗浴洗浴+休闲综合性“汤文化”28 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 温泉类度假产品由“小而精”向“大而全”的复合型旅游地产发展， 目前多采用21、温泉和其他功能复合开发三、温泉类项目 温泉+会议休闲模式【特征】通过大型会议会展和温泉的结合，幵围绕会都来进行各项配套建设和经营服务， 廸设完善的商务及会议设施，配套专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求，使得会议会展成为主角，温泉成为了配角，最终实现的是温泉资源综合开发温泉+水游乐模式【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游乐项目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更高的要求。佛冈聚龙湾九华山庄北京温都水城广东恩平锦江温泉温泉+高尔夫模式【特征】通过高端温泉22、水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了面向高端市场的高端休闲经典组合产品温泉高尔夫，是顶级度假村开发的经典模式。上海太阳岛高尔夫温泉度假村北京龙熙温泉高尔夫29 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 三、温泉类项目温泉+滑雪场模式【特征】温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季”的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应成为北方地区温泉度假村开发的重要模式.温泉+综合游乐模式【特征】由五星级酒店、主题乐园、剧场、康体中心、运动俱乐部、拓展训练营、高尔夫项目、休闲垂钓区以及自驾车营地等项目功能23、齐全、配套最完善的超大型旅游休闲度假区。此种模式把温泉与多元化的游乐项目的结合发挥了到极致，从而产生了极大的市场吸引力辽宁安波温泉滑雪场辽阳弓长岭温泉滑雪场珠海海泉湾温泉+生态农庄模式【特征】主要通过设计温泉水的系统利用模式，利用温泉余热发展包括温室大棚、热带鱼养殖等为核心内容的农业产业。北京蟹岛温泉生态庄园30 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 高尔夫发达地区高尔夫发展地区高尔夫落后地区其他2009年，我国人均GDP达3603美元（3000美元为临界点），高尔夫运动进入起步发展阶段。高尔夫的发展主要受城市的经济，景观资源和气候条件制约深圳观澜湖高尔夫社区建有5大24、锦标级球场、高尔夫学院、五星级骏豪酒店等高尔夫物业依托独占的强势高尔夫资源，进行别墅、公寓等度假性物业的开发30万平方尺会所，游泳池、健身室、 Spa等娱乐康体设施，同时提供会议设施观澜湖高尔夫大宅惠阳棕榈岛高尔夫先期启动高尔夫球场建设，带动房地产发展开发适合主力客的洋房产品和别墅产品，并提供针对性配套泰式风格的建筑、园林设计让居住的氛围更富度假感高尔夫进入中国以来受多种政治经济因素影响，目前仍处于起步阶段；分布上由南向北，由沿海向内地发展，沿海发展旺盛，南方发展较北方成熟四、高尔夫类项目 31 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 深圳观澜湖高尔夫社区建有5大锦标级25、球场、乡村俱乐部、高尔夫学院、五星级骏豪酒店等高尔夫物业依托独占的强势高尔夫资源，进行别墅、洋房、公寓等度假性物业的开发30万平方尺会所，游泳池、健身室、 Spa等娱乐康体设施，同时提供会议设施观澜湖高尔夫大宅惠阳棕榈岛高尔夫先期启动高尔夫球场建设，带动房地产发展开发适合主力客的洋房产品和别墅产品，并提供针对性配套泰式风格的建筑、园林设计让居住的氛围更富度假感以度假为主题，建立多样的度假型配套设施六、高尔夫类项目 32 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 高尔夫旅游高尔夫与旅游的结合以休闲、运动和体验为目的的旅游特点休闲性、体验性、趣味性、挑战性需求产生原因1.球场26、环境和景观的诱惑2.南北气候条件互补3.不同风格球场的魅力4.高端商务活动的需要，“球道是沟通的桥梁，果岭是签约的会场”高尔夫地产产生的原因与运动的高档化、客户层面的特殊性有直接关系特点1.客户多为远距离参与运动；2.客户对于居家之外的休闲空间的需求；3.都市优美绿色环境较为稀缺，高尔夫球场成为高尚景观的代表；4.回归大自然的趋势使高尔夫物业的居住功能得到重视；5.开发方充分挖掘项目附加值。高尔夫与房地产的关系1.高尔夫物业为高尔夫附属产物；2.能大大提高高尔夫项目的经济价值 ；3.高尔夫物业的销售总额可接近和超过会员卡销售总额，且比重有逐渐增大的趋势，因此房地产在项目操作中占有举足轻重的作用27、。绝大多数GOLF盈利模式：与房地产联动发展，在球场周边建设别墅和酒店，以房地产进行盈利我国目前高尔夫项目主要结合旅游和房地产两个方面进行开发六、高尔夫类项目 33高尔夫与地产衔接：内切球场本身提升别墅的附加值，打造稀缺性与尊贵型并重的高尔夫高端物业，总价较高，产品线比较单一，受众面小。外切此类产品伴随着一定体量的区域开发功能，高尔夫在整体功能上偏重于成为社区优势的配套，而社区内的产品线一般从度假公寓到别墅等，拥有较长的产品线与丰富的配套环境。相离别墅项目完全位于高尔夫项目之外，甚至与高尔夫具有一定距离，仅在社区小品、园林景观上体现高尔夫元素。高尔夫高尔夫高尔夫别墅别墅别墅六、高尔夫类项目 西28、京都高尔夫别墅汤臣高尔夫别墅保利国际高尔夫花园34 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 别墅：根据客户定位的不同，决定别墅的户型、面积、功能、管理方式与盈利模式，创新余地相对较大，形式灵活。酒店：主要分为度假需求酒店与会议需求酒店，在表现形式上可与别墅有一定程度的重合。配套：高尔夫客户定位差异化最大的部分，如商务型客户配备的会务型酒店、SPA会所；家庭型客户配备的托儿所、小型游乐场、野战营等设施。六、高尔夫类项目 高尔夫项目产品选择：以高端客户为切入点，打造别墅+酒店+配套关联性开发，提高综合服务水平，提升高尔夫项目吸引力35 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）29、信息技术有限公司版权所有 高尔夫项目开发在资金、抗风险能力、资源整合、客户资源等多方面均有着很高的门槛，需要开发商具备极强的企业实力和高度的投入力度。对资金实力的要求高高尔夫项目前期投资大，投资回收期长，对企业资金的占用金额大且占用时间长对长期抗政策风险能力要求高高尔夫项目有政策雷区与敏感区，开发企业需承受长期经营过程中的政策风险对资源整合能力的要求高开发企业需具备整合专业、品牌、活动和媒体资源的能力对客户资源与品牌营销能力要求高开发企业需具备高端财富客户及强力营销渠道平台高尔夫项目产品选择：以高端客户为切入点，打造别墅+酒店+配套关联性开发，提高综合服务水平，提升高尔夫项目吸引力四、高尔夫类30、项目 36 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 各类资源项目开发要点资源特征项目类型核心产品开发要点典型案例滨湖类主要分布在江浙地区，以水域为核心景观，项目表现为滨湖区域、湖心岛酒店、别墅、公寓、游艇注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以高星级酒店带动整体项目的高端开发n千岛湖开元度假村n绿城千岛湖度假公寓滨海类海南、环渤海区域，资源稀缺，客户辐射范围广酒店、别墅、公寓、高尔夫、游艇规模性开发，国际化营销，优先完善海滩景观，产品类型丰富，产品线长，注重后续经营托管n半山半岛n雅居乐清水湾温泉类分布在地热资源丰富区域，目前有人工温泉可利用酒店31、别墅、公寓、休闲养生项目产品由“小而精”向“大而全”的复合型旅游地产发展， 目前多采用温泉和其他功能复合开发n九华山庄温泉度假酒店n中山温泉宾馆旅游度假类项目通常远离市区，完善配套是项目开发的前提，先做旅游后做地产，增强休闲娱乐项目的丰富性和参与性，变观光为度假，实现旅游资源向地产价值的转变是项目成功开发的关键高尔夫以广州和海南为主，需要高端客户群支撑，用地受到严格控制高尔夫球场、酒店、别墅等项目在资金、资源整合、客户等多方面均有很高的门槛，需要与高端别墅嫁接，完善高端服务体系n深圳观澜湖高尔夫社区n南京中山国际高尔夫37 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 产品32、是旅游地产概念、功能和品牌的承载者，是旅游地产投资收益的主体，根据各类产品在开发中作用，分为主体类产品和配套类产品主体类产品u度假酒店u度假别墅u度假公寓 旅游地产产品配套类产品u 游艇u商业街u会所一、酒店品牌选择功能定位品牌功能配套功能盈利功能项目名称酒店项目合作方雅居乐清水湾朱美拉酒店朱美拉集团（Jumeirah）莱佛士酒店新加坡莱佛士国际有限公司JW万豪酒店万豪国际集团希尔顿酒店希尔顿集团豪瑞阁酒店美国夏威夷Outrigger酒店集团半山半岛洲际酒店洲际酒店管理公司丽笙世嘉酒店美国卡尔森酒店管理集团Anantara酒店泰国MINOR酒店集团酒店是最基本的度假产品，是旅游地产项目中不可或33、缺的产品，酒店是旅游度假功能重要提供者，也是项目价值和品牌的重要体现者。39绿城千岛湖度假公寓，引入喜来登酒店，五星级，套房数250，标准间1600元/天旅游渡假区酒店入住率受季节性影响较大，整体保持较高入住率，以三亚为例，2010年前三季度酒店入住率61.83%同比增长2%，2009年旅游饭店客房开房率62.3%，整体入住率较高，并表现为一、四季度入住率高于二、三季度一、酒店千岛湖开元度假村，千岛湖开元度假村，五星级227套房，标准间700元/天陵水香水陵水香水湾君澜度湾君澜度假酒店，假酒店，别墅型，别墅型，65套房，标准间2990元/天三亚半山半岛洲际度假酒店，三亚半山半岛洲际度假酒店，五34、星级343套房，标准间2600元/天三亚万豪度假酒店，三亚万豪度假酒店，五星级452套房，标准间2200元/天目前酒店品质星级呈逐渐升高趋势，高星级、高价格酒店大量出现在旅游景区，成为项目档次的标志，旅游区酒店入住率整体较高项目经营模式类型（触动点）雅居乐清水湾引进国际酒店管理公司海景三亚半山半岛引进国际酒店管理公司海景、山景杭州休博园引进国际酒店管理公司会展博鳌亚洲论坛永久会址引进国际酒店管理公司会展三亚凤凰岛引进国际酒店管理公司海景、会展绿城千岛湖度假公寓引进国际酒店管理公司湖景今典三亚湾红树林售后统一经营海景天福源海滨温泉度假中心售后统一经营海景、温泉三亚天泽海韵度假酒店售后统一经营海景35、戴斯圣杰温泉酒店售后统一经营温泉峨眉半山七里坪售后统一经营地文千岛湖天清岛度假酒店售后统一经营湖景黄山香溪谷旅游度假村售后统一经营地文惠州汤泉温泉度假村售后统一经营温泉、高尔夫运营模式自主持有产权出售产权售后统一经营分时度假养老型酒店酒店运营模式处在不断创新中，国内高端旅游地产项目主要采用引入管理公司的方式进行经营，产权方面采用自主持有产权或者出售产权的模式一、酒店典型项目运营模式表产品类型子分类典型项目运动度假村式度假别墅高尔夫别墅苏州太湖高尔夫山庄项目山东黄金崮云湖高尔夫北京太阳城高尔夫别墅其他户外运动度假别墅澳大利亚圣安东滑雪度假别墅区法国瓦勒迪泽尔度假别墅黑龙江省新濠亚布力阳光度假村山36、地度假别墅温泉疗养度假别墅/北京凡山温泉度假别南京香樟华苹温泉度假别墅苏州温泉1858滨水度假别墅/马来西亚Pangkor Laut Resont水上度假别墅海南三亚半山半岛浙江淳安千岛湖开元度假村城郊生态度假别墅/南海南国桃园度假别墅是目前旅游度假项目住宅类产品的主力，在产品打造和运营方面突出其旅游度假的特点。产品分类产品特点核心功能居住功能商务功能情感功能休闲娱乐功能投资功能客源特殊具有别墅产品的奢华、私密性特征占有旅游度假的稀缺资源集观光、休闲娱乐于一体价格昂贵五大产品特征二、度假别墅 产品面积跨度大，尽可能多的扩大产品线，降低风险，户型设计酒店化，度假功能优于居住功能，营造度假氛围，通37、常是精装修，并有奢华产品配置扩大产品线降低风险在江浙一带，别墅户型面积总体来说偏大，一般在300平方米以上。海南地区，别墅利用时间段，户型面积中70-200平方米。观景功能优于居住功能度假别墅设计特别要照顾到客户的观景需要。结合当地的气候特点设计宜居户型，巧用阳台、露台、架空层、架空廊等设计。创造出度假气息观景需要打破常规面积跨度大别墅强调享受和度假感模糊客厅、卧室、卫生间的界线，营造出不同于日常生活的浪漫度假气息。一般采用全装修，根据装修标准不同，选择配置二、度假别墅 度假别墅类项目的建筑风格特征：建筑风格鲜明，风格定位结合旅游主题，体现地方特色区域 长三角 海南 黄山 建筑风格 西班牙+现38、代 欧式+现代 泰式 西班牙地中海 徽派 徽派 项目特色江南一带度假别墅建筑风格注意与江南山水特色相融合，风格不十分突显海南度假别墅建筑突出热带滨海特色，引入东南亚建筑风格，建筑十分富有异域风情灰墙白瓦、马头墙、曲径回廊就是典型的徽派建筑风格典型项目 千岛湖开元度假村 绿城千岛湖玫瑰园 清水湾星海传说 东和福湾 德懋堂 徽府 项目展示 世界上的顶级别墅以西班牙式、意大利式、法式三大经典建筑风格为主； 国内旅游地产项目中的别墅也多采用西班牙地中海、法式或欧美简约建筑风格； 度假别墅类项目需要结合地域特征，植入当地风土人情及文化特色。二、度假别墅 度假别墅类产品的园林与度假主题相协调，园林风格与度39、假区景观及文化相一致，园林与建筑融合，景观延伸到建筑 国内的度假别墅园林风格可分为西班牙地中海式、法式、中式、东南亚热带雨林风格等； 经典的园林设计并不单纯是一种风格，而是在异域风情中融入中式园林精髓。二、度假别墅 “海南”东南亚热带风格融入中式园林精髓变换的海景热带特色高大的椰子树，典型的特带植物展现特带风情讲究回廊隔而又不全隔的雅致，若干别墅自成组团，并以围墙或是水系相隔，形成风格独特，很值得玩味的院落空间火红的凤凰花等婀挪多姿的热带植物青石板、鹅暖石、麻石的运用，典型的东南亚材料中国江南水乡园林庭院的精华，讲究水系环绕。度假别墅空置期长，对物业委托管理要求较高，多数项目提供委托出租服务以40、提高客户投资收益管家式服务，提高项目品质引入世界一流管理公司高智能、私密化项目配套，强调项目享受感高尔夫球场提供个性化服务物业管理入户私家泳池、花园风情商业街服服 务务配配 套套二、度假别墅 46 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 度假公寓是在不降低项目整体档次的前提下延长产品线的产品，建造上强调观景，建筑排布以景观为核心，产品面积跨度大，不同楼层价差悬殊普通住宅建筑排布一般都是南北朝向，而度假公寓注重的是景观面，当项目东面临海或临湖时，度假公寓的排布将以景观面为主采用东西朝向，为的是更好的利用地区的自然景观资源。绿城千岛湖度假公寓围绕湖景的建筑排布千岛湖湖面绿城41、千岛湖户型与景观资源位置示意图 度假公寓每一户户型在设计时一般都围绕景观面，尽量使户户都做到景观可视，户型跨度从70-1000平米 度假公寓项目景观设计与旅游景点保持相同风格，成为旅游景区的延伸，景观和建筑融为一体。三、度假公寓47 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 户型以精装修为主，设计酒店化，弱化功能的齐备，强化空间的舒适u购房者以投资为主，一般不会在公寓中长期居住，所以一般开发商都会选择以精装的形式把房子交给购房者，做到拎包入住，并便于后期经营出租。u度假公寓是给人们在度假旅游时提供居住服务的项目，则舒适度是产品首先要考虑到的。所以一般的度假公寓在户型设计上42、采用酒店化的设计，弱化厨房、储藏空间，强调卧室客厅的舒适度项目装修项目装修绿城千岛湖度假公寓精装兴隆温泉高尔夫度假公寓精装半山半岛精装太湖国际社区精装陵水富力湾精装三亚海岸名都精装鲁能三亚湾精装鸿威海怡湾畔精装融汇国际温泉城毛胚融汇国际温泉城毛胚绿城千岛湖度假公寓户型图通过大面积阳台，让住户能最大限度的观景，总体的装修标准高端化，一般不低于4星级酒店的装修标准。三、度假公寓48 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 六、会所与普通会所相比，旅游度假项目会所对商务设施和服务要求较高，常有多功能会议厅及相应服务，此外可能有休闲茶座、多功能室、商务中心等。旅游度假类会所的运43、营通常与高尔夫、游艇的运动设施相结合，由俱乐部经营。旅游地产项目的会所通常与商业街、休闲娱乐运动项目相配合，按其功能特征形成休闲娱乐类、运动类、商务类三大种类。常见的会所功能主要分类常见功能设置运动类健身房、室内外游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、室内攀岩、篮球场、高尔夫球场休闲娱乐类桌球房、桑拿房、SPA、KTV、棋牌室、阅览室、儿童活动室商务类咖啡厅、休闲茶座、酒吧、多功能室、商务中心普通社区会所与旅游地产会所功能比较功能普通社区会所旅游地产会所运动类小而全，以大众化运动项目为主，如健身房、羽毛球、乒乓球、网球等结合项目自然资源，设定有特色的配套运动项目，如高尔夫、游泳池、攀岩等44、，也可能设有健身房、网球馆等传统运动场地休闲娱乐类大众化，以桌球房、棋牌室、阅览室等为主，通常无甚特色相对高端，常有桑拿房、SPA、儿童活动室等，有时也有KTV和棋牌室商务类要求较低，功能简单，有时甚至无商务类会所配套对商务设施和服务有一定要求，常有多功能会议厅及相应服务，此外可能有休闲茶座、多功能室、商务中心等现代旅游地产会所主要为提供配套功能会所和与高尔夫、游艇等俱乐部结合的专业高档会，会所选址需要和商业街等其他配套设施协调49 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 多点发展保证了各类配套项目拥有独立的充分的发展空间，也有利于各项目进行专业化的经营管理目前大多数旅45、游地产项目没有设置专门大规模集中性的会所，而是将传统的会所功能分拆分到各个配套的餐饮、娱乐、休闲、运动等设施或项目上，并有可能将其中的一部分交由专业公司进行经营。优势例：观澜湖高尔夫大宅会所功能列表项目面积总面积各国风味餐饮 世界杯廊 63000锦标赛廊 500千树里 桃园春晓 高尔夫专卖店 3550大型中式宴会厅3000人 会议厅 5000艺术长廊 主题SPA水疗按摩 3600雪茄酒吧 瑜珈健身 桌球室 温泉浴池 网球场及羽毛球室 水上活动中心 浪涛池 38间多功能贵宾厅 由于酒店和商业街的存在，会所大部分功能将由酒店提供，会所是否设置、设置规模、功能选择均需和酒店、商业街统一规划六、会所类46、配套项目研究50 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 针对当前旅游地产开发中的主要资源类型，重点研究三类旅游地产项目的开发模式：岛屿岛屿项目项目旅游城市非成熟景观区旅游城市非成熟景观区项目项目山地坡地项目山地坡地项目基于开发理论的项目研究51 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 岛屿项目 开发要点解读52 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 杭州千岛湖开元度假村【独立开发】依托资源：杭州千岛湖 项目规模：300亩产品选择：半岛度假别墅、五星级标准度假酒店娱乐配套：餐饮、临湖SPA、临湖游泳池、游艇俱乐部淀山湖畔47、涵璧湾【独立开发】依托资源：上海淀山湖 项目规模：80万平方米产品选择：别墅娱乐配套：会所、游艇岛屿项目 典型案例舟山凤凰岛综合旅游项目【独立开发】依托资源：舟山群岛 项目规模：170亩产品选择：别墅、酒店、游艇、高尔夫娱乐配套：净化海水游泳池、海水足浴、高尔夫练习场、淡水垂钓场、近海海钓、野外烧烤等青山湖郡原列岛花园【独立开发】依托资源：浙江青山湖 项目规模：268亩产品选择： 3300米水岸线，1个本岛，1个半岛，3个小岛，1个游艇码头，8000平方米精品岛屿会所酒店，1个岛屿特色SPA，约90栋游艇别墅。长兴岛桔园度假村【部分开发】依托资源：长江入海口 项目规模：10余万平方米产品选择：48、别墅、酒店娱乐配套：桔洲穹庐、高尔夫练习场、CS真人射击场、游泳馆、桑拿中心、会务中心、橘园53 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 人文价值提升度假先行项目定位完善配套产品打造岛屿项目开发成功需要多种要素的推动分阶段开发岛屿项目54 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 岛屿与陆地间的交通问题，需要有直接的桥梁公路，方便人、车出行，因此岛屿开发以接近陆地为主基础设施岛屿项目与陆地脱离，项目的可进入性，岛屿内生活设施，生活环境是项目能否开发的前提，交通、基础设施首先完善岛屿项目 完善配套交通设施资源环境岛屿内水、电、煤气、通讯等基础设施完备49、，保证岛屿项目能够运作。对岛屿环境进行美化和修正；建设滩涂、净化水域55 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 岛屿与陆地直接相连，实现驾车直接直接到达，保证岛屿生活设施的供应安全和生活的便利性岛屿项目 完善配套千岛湖开元度假村半岛项目，与陆地直接相连上海涵壁湾沿湖群岛，岛屿间以道路相连舟山凤凰岛独立多岛以道路与陆地相连青山湖郡原列岛花园半岛和独立岛，以道路链接56 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 主动高端定位u资源价值：岛屿具有无可替代的私密性，具有与世隔绝的先天条件，能实现宁静的度假生活，具备打造高端私密性度假空间的条件u客户基础：50、位于发达城市圈的岛屿项目具有广泛的高端度假客户，而追求第一居所的中低端客户不会考虑远郊岛屿产品岛屿项目 项目定位岛屿具有独特的亲水资源和绝佳的私密性，是休闲度假胜地，针对休闲度假客户以高端为主，当前岛屿类项目主要采用高端定位绿城千岛湖度假公寓杭州青山湖郡原列岛花园上海淀山湖畔涵璧湾以喜来登酒店带动整体高端形象，公寓单价达4万以上，最大户型上千平米以喜来登酒店带动整体高端形象，公寓单价达4万以上，最大户型上千平米以喜来登酒店带动整体高端形象，公寓单价达4万以上，最大户型上千平米57 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 u 挖掘历史文化，岛屿自身或所在水域通常都具有一定51、文化历史产品产品产品产品升级升级升级升级文化遗址文化遗址历史名人历史名人风土人情风土人情古建筑古建筑强调文化的挖掘和概念的创新是提升项目利润的关键岛屿项目 人文价值提升文化赋予和创造，弥补滨江类产品的“高复制”性，赋予项目独特性，创造产品价值58 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 文化注入和品牌营销：从新安江水库到千岛湖，改变的，不不止是名止是名称称新安江水库新安江水库岛屿项目 人文价值提升59 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 度假先行u高星级酒店已成为度假类项目必备产品，成为重要的价值支撑和度假功能提供体u游艇在适合的条件下游艇项52、目是休闲度假活动的主题u温泉、高尔夫等根据项目规模、项目定位设置，是项目价值的重要支撑点岛屿项目 度假先行岛屿类项目多处于远郊，项目价值的实现需要客户的亲身体验，因此优先规划和打造度假产品是项目价值实现的捷径高星级酒店游艇高尔夫60 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目名称项目规模开发类型度假产品杭州千岛湖开元度假村300亩独立开发，半岛五星级酒店、游艇俱乐部、会所，商场、中餐厅、西餐厅、休闲吧、足浴、桑拿、KTV包厢、SPA、游艇俱乐部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、儿童嬉水池、室内恒温游泳池舟山凤凰岛170亩独立开发，岛屿五星级酒店、全海景独岛式企业会53、所、私人海景花园别墅、游艇会，净化海水游泳池、海水足浴、高尔夫练习场、淡水垂钓场、近海海钓、野外烧烤等项目青山湖郡原列岛花园268亩独立开发，多岛游艇码头，岛屿会所酒店，岛屿特色SPA，游艇别墅上海涵璧湾80万平米独立开发，围湖多岛别墅、会所、恒温游泳池、健身中心，生态SUP馆，休闲茶婵，娱乐，宴会厅，中西餐厅，超市、游艇码头等长兴岛桔园度假村10万平米开发岛屿的一部分别墅群、宾馆楼、健身娱乐项目桔园度假村室内游泳馆、桑拿中心、会务中心、壁球馆、攀岩区、健身区、网球场、桌球区、大型迪高歌舞厅、KTV包房、棋牌室等健身娱乐设施高尔夫练习场，CS真人射击场岛屿项目 度假先行酒店、游艇、会所是岛屿项54、目实现旅游度假功能的主要产品，酒店多采用高星级以奠定项目高端形象，游艇一般由游艇俱乐部经营，码头出租，在项目规模允许下，部分项目打造高尔夫练习场61 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 岛屿项目 度假先行绿城千岛湖度假公寓，优先引入喜来登酒店，打造游艇码头，建造高档会所，通过样板示范区实现体验式营销桔园度假村内有岛内唯一一家三星级旅游涉外饭店及中国绿色4A饭店，内设新建的高尔夫练习场淀山湖畔涵璧湾目前已建起水上运动场、游艇俱乐部、保龄球场等62 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 岛屿项目 产品打造产品打造的关键点一：建筑排布以资源为核心55、建筑排布：水系导入，亲水排布水域广泛是岛屿的核心优势，建筑排布围绕水景资源。别墅类产品亲水而建，如千岛湖开元度假村、淀山湖畔涵璧湾；度假公寓产品强调望见水景，如绿城千岛湖度假公寓淀山湖畔涵璧湾绿城千岛湖度假公寓作为以湖景为核心资源的旅游地产产品，淀山湖畔涵璧湾及千岛湖公寓都充分抓住了湖景资源的精华作为其最重要的卖点，其收益远不仅仅来自产品本身，更对整个项目起到了有效的提升作用。63 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 岛屿项目 产品打造产品打造的关键点二：产品设计酒店化，产品线丰富产品线：产品高端定位，产品线拉长岛屿项目客户类型以高端为主，但因非第一居所，户型面积跨56、度较大，如绿城千岛湖度假公寓，既有迷你别墅，又有大面积豪宅产品从70平米1房到1000平米大户型；淀山湖畔涵璧湾别墅有5种户型，面积从760平方米到1323平方米不等产品设计：户型设计酒店化，精装交付为主岛屿类度假产品非第一居所，客户居住时间较短，兼顾出租经营的作用，因此采用酒店化设计，强调观景平台，弱化厨房等居家设计客户异地购买较多，因此多采用精装交付淀山湖畔涵壁湾千岛湖度假酒店产品高端化产品高端化户型酒店化户型酒店化64 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 u区域起步期：区域起步期：此时资源价值一般、缺乏相关配套，需要与政府合作完善配套，从整体品牌形象着力打造快57、速开发期：快速开发期：准现房交付，缓解异地售房压力，分期开发，保证现金流u区域成熟期：区域成熟期：区域成熟项目较多，竞争压力大，需要通过创新突破竞争分阶段开发分阶段开发探查阶段探查阶段参与阶段参与阶段发展阶段发展阶段基础设施建设基础设施建设吸引客户；加快建设吸引客户；加快建设项目迈入正轨项目迈入正轨合理有序的开发模式、明确的客户选择是项目成功的助推力合理有序的开发模式、明确的客户选择是项目成功的助推力岛屿项目 分阶段开发65 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 岛屿项目 分阶段开发发展阶段发展阶段（2002-20062002-2006年年）参与阶段参与阶段（199258、-20011992-2001年）年）探查阶段探查阶段（1982-19911982-1991年）年）滨湖度假酒店、私人豪华游艇、水上康体健身逐渐成为千岛湖旅游发展的三大休闲产业；千岛湖综合型房地产市场快速成长，各品牌开发商纷纷进驻，并获得收益1997年接待游客65.8万，比1991年上升了139.3，实现门票收入2858万。旅游景点实现了从量到质的提升，极大提高了千岛湖湖区景点的品位。受城市、交通、市场等制约，千岛湖旅游的吃、住、行、游购、娱乐等旅游要素发展不平衡，产业规模小，投资少，缓慢发展。2002年，县政府提出千岛湖旅游要从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展59、；2006年杭千高速通行，成为旅游区旅游业发展的转折点。典型项目：开元度假村开发建设东南湖区桂花岛，标志着千岛湖旅游正式开始起步。典型项目：鱼味馆饭店1993年，淳安县政府出台了“谁投资、谁经营、谁受益”的鼓励政策；1998年千岛湖风景区总体规划正式实施。2000年，成为全国首批级旅游区典型项目：海外海大酒店、凤凰休闲度假村阶段特征阶段特征阶段特征大事件大事件大事件千岛湖旅游度假区的发展历程表千岛湖旅游度假区的发展历程表66 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 旅游区非成熟景观区项目开发要点解读67 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 旅60、游区非成熟景观区项目如何开发？问题症结：缺乏强势资源向已有成熟区靠、分享成熟旅游区客户资源通过产品规划及景观打造，使项目融入度假大区域借势打造人工旅游资源，如人工温泉、高尔夫球场、游乐场、公园等，创造全新概念，如常州恐龙园（无恐龙）造景核心解决途径：概念创新68 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 价值突破点一向成熟旅游区、强势影响力区域“靠”，分享成熟区品牌价值【案例借鉴】三亚山水国际借鉴点：向三亚靠，分享成熟区域客户资源69 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 三亚山水国际借势三亚【案例借鉴】概况：山水国际总占地面积为2351亩，总建61、筑面积逾100万平方米，综合容积率为0.56，绿化率50%，其产品形态包括独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、多层住宅、小高层住宅、酒店式公寓、水上餐厅及商业步行街等地理条件：位于三亚市区，非一线海景，项目自身缺乏自然资源，利用其三亚市区的地段优势，分流度假客户。三亚山水国际位于三亚非一线海景区域，占地逾两千三百亩，缺乏景观资源，依靠产品打造，融入三亚度假区，分流度假客户70 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 三亚山水国际【案例借鉴】引入水系，营造热带水景效果项目外部景观不具备优势，通过内部景观打造，营造出热带海景效果，融入三亚旅游区，实现快速销售和溢价在外部62、资源缺乏的情况下，强化内部景观打造，营造热带园林效果，形成集度假旅游、文化娱乐、健康休闲、生活居住于一体的“山水国际村”开发水上游乐设施，水上餐厅等，增添项目娱乐性丰富产品类型，延长产品线，扩大客户范围，与一线海景高价项目形成差异化71 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 价值突破点二打造商业化旅游资源，如人工温泉、高尔夫球场、游乐场、公园、奥特莱斯等，通过产品提升项目价值【案例借鉴】观澜湖高尔夫东部华侨城72 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 观澜湖高尔夫位于深圳，横跨20平方公里高尔夫绿地的观澜湖国际顶级豪宅区。项目区位12个国际级63、球场216洞规模的世界第一大高尔夫球场亚洲第一大网球中心多家国际商务休闲酒店及会所大型国际会议中心亚洲最大的SPA中心综合商业美食运动休闲设施分别由世界第一男、女教练主持的两间高尔夫学院中国最大规模的高尔夫物业地产项目“链式”服务1997年，观澜湖晓峰居别墅正式入市，赢得市场积极追捧。 2002年，观澜湖获 “中国深圳地产高档楼盘成功开发典范”。 2003年，高尔夫大宅入市，成为国内最受瞩目的别墅住区之一。 2004年12月，高尔夫大宅荣登“中国十大超级豪宅”。 2005年9月，观澜湖黄金岭别墅入市后迅速售罄。 2005年11月，在“宾利国际地产奖”中荣获两项五星级大奖。 2006年4月，观澜64、湖翡翠湾103栋别墅一日售罄。 2007年1月，观澜湖赢得20072018连续12届高尔夫世界杯举办2007年7月，224套观澜湖上堤在1.5小时内全部售罄。观澜湖大事记【案例借鉴】观澜湖高尔夫地产以高尔夫提升价值借助高尔夫这一最具贵族气质的休闲运动作为载体，通过酒店、球场、会所、宅邸和一系列休闲娱乐项目和服务，形成自身完整的产业链条，成功营造了一个国际化高端时尚生活圈层。73 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目引擎物导入分析高尔夫+优质自然景观项目选取了高尔夫球这个最具贵族气质、最绿色、最阳光的项目作为出发点和承载整个模式的平台，从而突出了尊贵、高雅、时尚、65、健康、精彩、世界一流的理念和特质。该项目市场定位于最高端的国际时尚生活圈层。明确是为社会财富精英、成功人士准备的，从而成为一种成功的象征、身份的象征。从而最大限度里利用了高尔夫以及优良的自然景观这两大引擎。项目引擎物导入分析物业配比分析 乡村俱乐部 观澜湖高尔夫大宅 大卫利百特高尔夫学院 观澜湖辛迪瑞高尔夫学院 高尔夫水疗度假酒店及赛维纳酒店观澜湖高尔夫地产观澜湖高尔夫项目的引擎物是高尔夫+优质自然景观。项目围绕高尔夫主题配置了多个高档次且别具特色的项目，形成了一个完整的高尔夫旅游休闲产业链。【案例借鉴】74 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 观澜湖土地运营策略观66、澜湖土地运营的目标是通过与旅游产业、休闲产业的结合参与城市运营。整体思路是通过科学的规划，先造环境再造城，以此提升并发挥土地的最佳状态，使环境成为整个社会发展的有力承载者。观澜湖项目运营策略策略一：首发造景策略二：先做配套后造城策略三：依托旅游休闲资源打造旅游住宅项目策略四：利用文化价值做营销观澜湖高尔夫地产观澜湖模式采用先造环境再地产，先造配套再造项目的模式，通过休闲度假产业的打造和运营提升项目土地价值。【案例借鉴】75 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 不做地产，做生活观澜湖高尔夫不仅仅是为地产而地产，而是引进系统论观点，创造一个相对完善的产品和服务的系统，为67、消费者提供的是一种国际高端时尚生活方式。滚好“活地”雪球由于该项目所提供的产品和服务，是围绕着国际时尚生活方式而展开的系统。这种模式是一个动态的过程，促使企业在同一片土地上长期持续运营。我的地盘，少数人的桃源“观澜湖模式”不造传统意义上的城，也不造传统意义上的城区，所以不是无条件对社会完全开放。领地的相对封闭，确保其所提供的高端时尚生活方式的纯粹性。刚柔相济，软硬并行大力营造国际化氛围，不仅规模世界最大，硬件国际一流，建筑风格充分体现异国风情，而且管理模式、行为方式等软件，尤其是人文环境的国际味越来越浓。一直被追赶，从未被超越由于观澜湖高尔夫项目定位于市场最高端，突出了物以稀为贵，所以预留的升68、值空间相对而言要大得多。不做新城，做产业这种模式超越了简单的地产开发模式，从开发商与政府角度而言，在土地运营、体育休闲产业等方面，令业界对这种开发模式有了观念性的转变。而从消费者方面来讲，则体现在对居住形态与居住氛围的观念改变。【典型案例】观澜湖高尔夫地产“观澜湖模式”融体育经济、赛事经济、商务经济、休闲经济及房地产开发于一体，最终令观澜湖豪宅物业具备了普通楼盘无法企及的独特优势。 76东部华侨城【案例借鉴】华侨城旅游+地产的开发模式，通过打造主题公园营造度假氛围，实现旅游地产项目开发东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范69、区（中国国家旅游局和国家环境保护部联合授予），体现了人与自然的和谐共处地理位置：中国深圳大梅沙占地面积：9平方公里投资资金：35亿元开发时间：2004年12月30日动工建设，2007年7月28日项目一期开放 ，耗时938天主要板块:大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块77三大谷大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园三大山地主题小镇“茶翁古镇”、“茵特拉根温泉小镇“和”海菲德小镇“，主题酒店群落大多建在此。其中“茵特拉根温泉小镇“建有高星级酒店 。独栋别墅天麓一、二、六、七、八、九区目前在售 。是总建筑面积约20万平方米的纯独栋别墅 东70、部华侨城规划原则:一、尽量少扰动或者不扰动山、水、植被；二、项目建成后，加强对山、水、植被的保护；三、充分利用无污染、可循环的能源进行产品设置和开发。华兴寺座落在东部华侨城的观音座莲山，体现佛教旅游文化。包括：观音座莲宝像、华兴寺檀越酒店、妙相禅境、天音梵乐、大雄宝殿、众香界、香积斋、归一阁、云水堂等。 华兴寺东部华侨城【案例借鉴】先规划后开发，先旅游后地产，深入挖掘项目文化和自然资源价值，投资打造旅游度假公园、寺庙等，提升区域旅游价值78大侠谷探险乐园茶溪谷度假公园茵特拉根小镇海菲德小镇茶翁古镇大华兴寺茵特拉根酒店东部华侨城瀑布酒店东部华侨城房车酒店天麓独栋别墅大华兴寺菩提宾舍云海谷高尔夫会71、员球场公众球场特 色 酒 店 休 闲 娱 乐 体 育 健 身东部华侨城【案例借鉴】79 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 坡地项目开发要点解读80 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 坡地项目如何开发模式坡地资源分析u资源优势：具有山地景观资源，环境优美，项目易产生层次感，位于城市郊区，适合开发休闲度假项目和第二居所u开发难点：资源可替代性强，不够强势，远郊陌生区域缺乏价值诉求点，价值突破方向一、深入挖掘文化价值，利用古建筑，民俗文化等吸引游客，将文化价值嫁接到地产项目二、打造休闲娱乐项目，温泉、高尔夫、游乐场等，提升项目价值81 中国72、房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 价值突破点一深入挖掘文化价值，利用古建筑，民俗文化等吸引游客，将文化价值嫁接到地产项目【案例借鉴】成都芙蓉古城借鉴点：从川西民居切入，通过营造中式复古建筑，川西民俗文化氛围实现旅游地产盈利82 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 【典型案例】成都芙蓉古城项目位置：芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，交通便利，距市区二环路仅10余分钟车程，与外环路文家立交桥相距仅1000米，2001年开始全面启动。项目定位：集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域73、文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区项目规划：芙蓉古城总投资逾2亿元，占地约810亩，项目容积率026，规划总建筑面积13万多平方米，绿化率达66.8%，分川西区、苏州区、云南区、紫宸园、唐风区五大区。芙蓉古城项目从川西民居文化切入，融合多种民居建筑风格，打造复古建筑群，通过对古建筑和川西文化的渲染，构筑项目文化价值。83 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目将居住区、老式建筑、博物馆、祠堂、庙宇、会所、宾馆等完美结合，中间穿插人造山坡景观和水环境，即利于居住又方便休闲。 芙蓉古城包罗北方皇家园林、江南私家园林、四川古典园林、岭南庭园等，根据不同风格74、住宅院落作园林布置，在差异中达成统一，于对比中体现缤纷。由川西民居、江苏民居、云南民居、唐风建筑组团架构了芙蓉古城的住宅体系；它集居住、度假、休闲和投资于一体。住宅2层为主，建筑面积42212平米，巧妙组合各种特色建筑符号，外观古朴，住宅内部实用性强。项目的功能配套齐全，不但有温泉浴音乐休闲广场，小型足球场、网球场、高尔夫练习场、门球场等运动场所，还有老年人健康中心、诊所护理中心、美容中心、诗书画社等，休闲娱乐配套十分丰富。【典型案例】成都芙蓉古城芙蓉古城拥有多种民居和园林建筑，休闲娱乐配套齐全，园林、商业街共同体现川西民俗文化。84 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权75、所有 饮食文化：成都传统小吃韩包子、钟水饺、三大炮、散子麻花等 童趣文化：陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等玩具天府街市文化：蜀绣、蜀锦、竹帘画、剪纸、泥塑、木雕等传统手工制品茶文化：铜壶、铜烟袋、铜茶椽子再现古城水文化：流传数千载的龙舟比赛、放河灯民风民俗文化：传统婚典、搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人地域文化：温江鱼凫王都遗址、寿安乡陈家桅杆、大石文化 、 “琴壁空弹” 丰富的传统文化【典型案例】成都芙蓉古城芙蓉古城以传承文明为引擎，产品构建文化，文化转化为商业价值，将文化作为其持久的核心竞争力。85 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 价值突破点二打造休闲娱乐76、项目，温泉、高尔夫、游乐场等，提升项目价值【案例借鉴】山东卧虎山度假项目群借鉴点：打造游乐场，提升区域休闲娱乐价值，引导客户休闲度假需求86 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 卧虎山景区位于济南城南山区仲宫镇西4公里处。卧虎山水库汇锦绣、锦阳、锦云三川之水于卧虎山和黄花山之间，坝长985米，高37米，水面面积270多公顷，蓄水量1.1亿立方米。卧虎山旅游度假项目以卧虎山本身的地文景观作为核心景观资源。卧虎山度假项目群位于山东省济南市。包含卧虎山度假村别墅项目、卧虎山滑雪场、杨而民俗文化村和卧虎山水库等。【典型案例】山东卧虎山度假项目群卧虎山度假项目群是数个旅游度假77、项目的集合。各种物业类型和旅游业态互补，形成了一个有规模而又比较完整的旅游地产项目。87 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 引擎物导入分析卧虎山度假项目群较好地利用了山景这一自然资源要素作为其旅游地产的项目引擎。配套选择分析卧虎山旅游度假村由山东白鹤集团开发，进一步开发的卧虎山度假湾核心景区包括亲水景观区，法国风情区，法式庄园区，山地运动区，欧式酒店区，自然景观区等。卧虎山滑雪场是由山东君创休闲运动俱乐部有限公司投资建设的，以经营体育休闲产业为主的综合性户外健身基地。该项目不仅是滑雪场，还推出了其他许多四季休闲运动项目。物业配比分析卧虎山度假别墅区地处济南市卧虎山78、风景区西南侧，总规划面积约500亩，是一个以居住、休闲、度假为主的山水景观别墅区。别墅有独栋和双拼两种类型。杨而民俗文化村项目共有80户居民仿清改造，20户草房、竹楼民居建设，并成立了风情农家乐园合作社。建筑风格分析卧虎山度假别墅群借用了自然天成的生态景观，形成多层面的生活分区和视觉效果，融合成一幅完美的画卷。别墅群还吸纳了中国古典造园艺术，将建筑物与自然环境相协调，崇尚个性的同时，又兼具大家气质。【典型案例】山东卧虎山度假项目群卧虎山度假项目群实际上是数个旅游度假休闲项目的集合，这一项目群符合了地文景观类旅游地产的基本规划要求，在功能上能够满足许多方面的旅游度假需求，具有一定的发展潜力。8879、 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 度假别墅 滑雪场 杨尔民俗文化村别墅区的建设和运营很好地借用了卧虎山地区优良的山水景色资源，将别墅区建造在景区之内，并在营销上充分迎合目标客群对自然景致和城市生活便利的双重需求，从而赢得了不俗的销售业绩。卧虎山滑雪场借用优质的山景和冰雪资源，在卧虎山景区打造了以滑雪为主题的旅游项目，从而成功地吸引了周边地区有此类需求的旅游者，同时也促进了整个卧虎山旅游项目群的发展。项目采取村民和集体投资、产权归村民所有，并集体统一规划管理的经营方式，对旧民房全部改造。以此带动了村庄的发展，也成为了卧虎山旅游项目群中一个独特的组成部分。项目运营阶80、段的产品升级分析卧虎山滑雪场的开发企业除了打造高等级滑雪旅游项目之外，还大力建设了与滑雪场配套的其他旅游设施和娱乐项目，使整个项目成为目前山东省规模最大、品质最好的四季户外休闲运动基地，从而大大提高了该项目的知名度和吸引力，为其可持续发展打下了良好的基础。【典型案例】山东卧虎山度假项目群卧虎山度假项目群由多种度假娱乐项目构成一个有机的整体，但又各自具有相对独立性。发挥出了旅游地产项目的规模效应。89 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 成功核心密码该项目群有效地利用了卧虎山具有的山、水、雪等天然地文景观，分别依靠这些核心资源打造了依附其上的多种度假娱乐项目，这就抓住81、了地文景观类项目的关键。该项目群有比较合理的业态搭配，具有一定的协同效应，从而较大程度地发挥了地文景观潜在的开发优势。度假别墅群闹中取静，在城市不远处打造了幽静的度假生活环境，满足了高端客户的休闲度假需求。滑雪场敏锐地抓住了新型运动休闲旅游的需求热点，发挥自然资源优势，满足年轻新潮一族的休闲运动需求。民俗文化村迎合了都市人渴望返朴归真和当地村民发展经济、增加收入的需求，将两者加以结合，在地文景观的基础上发展了民俗文化的旅游项目。项目问题难点解析卧虎山度假项目群迄今为止运行比较良好，但其影响力仍局限在山东省境内。卧虎山的自然资源固然不错，但也并非顶尖水平。因此，该度假项目群如果仍想进一步发展，便82、需要面对省内乃至全国同类项目的竞争。首先，需要进一步挖掘卧虎山特有的地文景观资源；其次，在产品的质量、特色、档次、功能等方面仍有很多功课要做；再次，济南和山东经济、交通和旅游产业等的发展对此项目群的进一步发展也将产生深远的影响。【典型案例】山东卧虎山度假项目群卧虎山度假项目群有效利用天然景观，并打造依附其上的多种度假娱乐项目，这些项目合理搭配，具有协同效应，从而使项目从整体上发挥更大的优势。90 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目区域开发要点七里坪旅游度假区四川峨眉山度假区内规划了高端体育运动、温泉、风情小镇、山地户外运动等多种度假主题区，以“白天山地休闲运动83、夜晚小镇风情体验”“夏天休闲避暑、冬季温泉赏雪”为基本休闲度假模式，以峨眉山整体市场品牌提升为依托，以原生态文化为主题，立足大西南，面向全国的度假区。保利公园198（建设中）四川成都保利公园198是保利（成都）实业有限公司在成都的一号作品。规划建设亚洲最大的郁金香公园、五星级酒店、高尔夫主题公运动园、网球中心等，亚洲最大2250亩的郁金香公园，国际标准高尔夫球场，保利皇冠酒店开建，并将于2011年7月投入使用；高尔夫别墅保利蝴蝶谷东尊优山美地山东泰山鲁能地产开发的东尊优山美地依泰山而建，西临泰山市政府1000米，距离泰山主入口五分钟车程产品的类型主要是独立和双拼别墅黄金崮云湖高尔夫山东济南山84、东黄金崮云湖高尔夫，将五峰山、 崮云湖的山川水色融入其中，得天独厚的区位，渗透着人文社区浓厚深邃的文化气息，崮云湖国际高尔夫俱乐部;产品的类型主要是独立和双拼别墅 金象山旅游度假区山东济南依托滑雪场资源打造了主题公园产品，并以此通过会议度假中心（三星级会议酒店）保持长期盈利和市场热度，通过寻找中小型企业、学校、医院等企事业单位来实现商务会议、拓展锻炼等物业功能价值，获得成功 【典型案例】国内典型坡地项目多引入休闲度假概念，打造酒店、温泉、高尔夫运动等项目，丰富度假内容，达到客户为度假买单的目的，从而实现项目超额利润91 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 专业是我们的发展之道&价值是我们的永恒追求 谢 谢 ！