1、曲折中前进的物业形态酒店式公寓一、定义和特点定义：顾名思义，酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。特点：1、综合性强既吸收了星级酒店的服务功能和管理模试，又吸收了信息时代的写字楼特点，是一种综合性很强的物业管理概念。2、满足客户的个性化需求酒店式公寓的户型从几十到几百平米不等，不同的户型也有不同的格调，在服务上可根据客户的要求提供不同的酒店式服务，同时还附加提供诸如超市、会所、娱乐场所等配套设施。 3、家庭式的居住布局与酒店的标房不同，酒店式服务公寓的功能比较齐全，有居家的格局和良好的居住功能，厅、卧室、厨2、房和卫生间，具备较大的空间，以及比较个人的环境和家居化的家具。再加上提供家居式服务，使酒店式服务公寓更增添家的味道。 4、自由方便，价格相对便宜相对于长期居住的物业来说，酒店式公寓在入住和退住时自由方便，而价格相对于同等设施和服务的星级酒店要低廉得多，正是作为介于二者之间的一种物业形态，酒店式公寓才有了特有的吸引力。二、国内外发展现状和特点（一）国外发展渐趋成熟源于欧洲，现代意义上的酒店式公寓的出现至今已有约30年时间。 国际酒店式公寓发展过程图：教育文化水平教育文化水平提高提高家庭结构松散家庭结构松散科技和社会科技和社会变革变革流动人群增流动人群增加加对公寓对公寓需求量需求量的增加的增加引引3、入入酒酒店店式式管管理理服服务务酒店式酒店式 公寓公寓吸引吸引商旅生活商旅生活完完善善推推动动欧美的发展欧美的发展欧美的发展欧美的发展美国美国美国美国美国的酒店式服务公寓开始于美国的酒店式服务公寓开始于2020世纪世纪8080年代，目前市场份额已占美国年代，目前市场份额已占美国整个住宅市场的整个住宅市场的5 5，属于较成熟的市场。，属于较成熟的市场。欧洲欧洲欧洲欧洲欧洲的酒店式服务公寓市场较为分散，并且其大部分酒店式服务公寓欧洲的酒店式服务公寓市场较为分散，并且其大部分酒店式服务公寓均由境外投资所建立，属于发展中市场。均由境外投资所建立，属于发展中市场。（二）国内发展1、方兴未艾经济高速发展，4、带来了大量的人流和物流，北京、上海、广州、深圳、厦门，酒店公寓普遍开发或者全线飘红。据资料显示， 北京酒店式公寓的总体供给量大约有30000个单位（套）左右，主要仍然分布在CBD及周边的东部区域，其他区域像王府井的东方广场，崇文门的新世界商场，中关村等；也有一定量的酒店公寓进入市场。2、基本类型可售型酒店式公寓可售型酒店式公寓可售型酒店式公寓可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售并举。其实质是发展商投资理念的变化。产权型酒店式公寓：产权型酒店式公寓：产权型酒店式公寓：产权型酒店式公寓：在保证公寓统一经营的条件下，通过时权进行融资。产权型酒店式公寓的配套和服务档次通常高于可售型5、酒店式公寓。可售型商务公寓：可售型商务公寓：可售型商务公寓：可售型商务公寓：SOHO一族的壮大使酒店式公寓迅速和商务功能融合，从而产生了偏重办公功能的可售型商务公寓。3、路漫漫兮（1）市场混乱酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务、具备什么品位的内涵，尚没有统一的尺度。因此造成了酒店式公寓的名目繁多，规格不一。（2）目标市场定位不明确还未形成较为固定的客户群体，很多酒店式公寓在进入市场后要么当做酒店经营要么当做高档公寓出租出售，尚未明确市场定位。（3）缺乏专业管理，失信于业主一般酒店式公寓的回报率较高，在投资者进行投资时，开发商对投资者承诺一定的回报率。但一些酒店式公寓缺6、乏专业的管理，无法提供好的产品服务给顾客从而破坏酒店式公寓的口碑，减少利润，也就无法保证业主利益，最终造成了业主对酒店式公寓投资的怀疑。 亚奥区域亚奥区域 中关村区域中关村区域燕莎区域燕莎区域CBD区域区域金融街区域金融街区域东长安街区域东长安街区域北京北京六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域北京酒店式公寓分布北京酒店式公寓分布北京市酒店式公寓项目分析 各大商圈特性各大商圈特性同类项目分析同类项目分析 东长安街商圈东长安街商圈东长安街商圈东长安街商圈区区区区 域域域域 特特特特 7、征征征征产产产产 品品品品 特特特特 性性性性东长安街商圈东长安街商圈紧邻中国最高的决策中心，地区因其得天独厚地理位置及市政府的高度重视，紧邻中国最高的决策中心，地区因其得天独厚地理位置及市政府的高度重视，无疑是北京市最有价值的办公区域；且政治职能性较强无疑是北京市最有价值的办公区域；且政治职能性较强 区域区域区域区域 & & & & 产品产品产品产品 区域内代表项目区域内代表项目区域内代表项目区域内代表项目 燕莎区域燕莎区域燕莎区域燕莎区域区区区区 域域域域 特特特特 征征征征产产产产 品品品品 特特特特 性性性性燕莎区域燕莎区域区域涉外性质及其浓厚，在未来三到五年之内区域涉外性质及其浓厚，8、在未来三到五年之内第三使馆区将完全形成规模，第三使馆区将完全形成规模，商圈将更加成为外国人的首选之地。商圈将更加成为外国人的首选之地。 区域区域区域区域 & & & & 产品产品产品产品 区域内代表项目区域内代表项目区域内代表项目区域内代表项目 CBD商圈商圈CBD商圈商圈中中关关村村区区 域域 特特 征征产产产产 品品品品 特特特特 性性性性CBDCBD商圈商圈政政府府之之CBDCBD概概念念规规划划，全全面面带带动动国国贸贸商商圈圈；众众多多中中高高写写字字楼楼汇汇集集成成的的高高档档商商务区务区 ；高档写字楼云集；高档写字楼云集 ；国际知名企业汇集吸纳高端消费群体；国际知名企业汇集吸纳高9、端消费群体 区域区域区域区域 & & & & 产品产品产品产品 区域内代表项目区域内代表项目区域内代表项目区域内代表项目 金融街商圈金融街商圈金融街商圈金融街商圈金融街商圈金融街商圈区域区域区域区域 Vs Vs Vs Vs 产品产品产品产品区区区区 域域域域 特特特特 征征征征产产产产 品品品品 特特特特 性性性性金融街商圈金融街商圈聚聚集集着着中中国国金金融融业业60%60%以以上上的的金金融融资资产产，各各类类职职能能部部门门齐齐全全，使使得得金金融融街街成成为为独独一一无无二二的的全全国国性性金金融融管管理理和和信信息息发发布布中中心心，对对于于推推动动金金融融和和房房地地产产等等各各个10、个行行业业的发展有着非常便利的地理位置优势。的发展有着非常便利的地理位置优势。 区域内代表项目区域内代表项目区域内代表项目区域内代表项目中关村商圈中关村商圈中关村商圈中关村商圈区区区区 域域域域 特特特特 征征征征产产产产 品品品品 特特特特 性性性性中关村商圈中关村商圈是是近近几几年年来来随随着着高高新新技技术术产产业业的的异异军军突突起起而而蓬蓬勃勃发发展展起起来来的的商商业业、商商务务区区，未未来来近近百百万万平平米供应量将在米供应量将在5 5年内陆续投放市场，短期内还不会形成写字楼市场供应的大幅增长。年内陆续投放市场，短期内还不会形成写字楼市场供应的大幅增长。 区域区域区域区域 & &11、 & & 产品产品产品产品 区域内代表项目区域内代表项目区域内代表项目区域内代表项目 亚奥商圈亚奥商圈亚运村商圈亚运村商圈区区区区 域域域域 特特特特 征征征征产产产产 品品品品 特特特特 性性性性亚运村商圈亚运村商圈现在处于孕育期，现在还没有自己的特点，没有成规模的商业；有会议设施，现在处于孕育期，现在还没有自己的特点，没有成规模的商业；有会议设施，但并不突出，未来商业的氛围会浓一些。但并不突出，未来商业的氛围会浓一些。 区域区域区域区域 & & & & 产品产品产品产品 区域内代表项目区域内代表项目区域内代表项目区域内代表项目对中国服务式公寓的需求对中国服务式公寓的需求国国内内商商务务流流12、动动的的增增加加国国内内中中长长期期旅旅游游人人群群的的增增长长来来华华外外籍籍商商务务人人士士的的增增长长来来华华外外籍籍旅旅游游人人群群的的增增长长四、投资分析 （一）供求分析中国大陆接待的海外游客-1997至2009财年 数据来源：中国国家旅游局，亚太旅游协会和仲量联行酒店顾问公司。服务式公寓需求主要来自外籍员工，国内客户所占比例很小需求对象外籍人士国内客户短期需求（1个月以下）中长期需求（6个月以上）短期工作或项目需要长期在中国工作的外籍人士公司短期商务来访短期旅游需求参加培训和学习、短期商务旅游中期需求（1-6个月）找到正式住处前暂时居住需要需求结构需求结构对郊区别墅市场是对郊区别墅13、市场是重大利好，但给酒重大利好，但给酒店式公寓市场带来店式公寓市场带来负面影响，市场对负面影响，市场对其大套公寓的需求其大套公寓的需求下滑。下滑。人员组合变化人员组合变化人员组合变化人员组合变化随着海外公司的运营管理日益成熟，随着海外公司的运营管理日益成熟，管理层更倾向于派外籍专家来华操作管理层更倾向于派外籍专家来华操作一个一个的项目，而不是派驻员工在一个一个的项目，而不是派驻员工在华永久定居。华永久定居。项目操作代替迁居项目操作代替迁居中国中国需求结构的变化需求结构的变化需求结构的变化需求结构的变化为降低经营成本，海外公司派驻外为降低经营成本，海外公司派驻外籍管理人员来华时更加谨慎，一般籍管14、理人员来华时更加谨慎，一般仅限于公司高管和资历较浅员工仅限于公司高管和资历较浅员工（有时雇用当地员工）。这导致外（有时雇用当地员工）。这导致外籍中层管理人员尤其是有家室的员籍中层管理人员尤其是有家室的员工来华人数减少。工来华人数减少。使外籍员工人数大使外籍员工人数大幅减少，同时引起幅减少，同时引起中短期类租房需求中短期类租房需求和小套公寓市场需和小套公寓市场需求上涨。求上涨。市场需求情况市场需求情况市场需求情况市场需求情况1997年以来北京、上海、天津（以下简称“三地”）的服务式公寓供应量保持着稳定的上升势头，虽然近些年增速有所放缓，但趋势仍然向上北京历史供应上海历史供应天津历史供应酒店式公寓15、供给状况酒店式公寓供给状况酒店式公寓供给状况酒店式公寓供给状况供求分析小结:需求量在急剧增长，但需求结构有不利于市场投资的变化，供给量稳步增长，总体来看，投资收益的利润空间相对较大。（二）市场竞争和风险酒店式公寓的竞争物业类型酒店式公寓的竞争物业类型酒店式公寓的竞争物业类型酒店式公寓的竞争物业类型居住时间居住时间6 6个月以上个月以上1 1周周-1-1个月个月高高预预算算高高低低中中低低1-61-6个月个月高档酒店高档酒店 别墅别墅 高档住宅高档住宅中档酒店中档酒店中档住宅中档住宅经济型酒店经济型酒店普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅经济型酒店经济型酒店中中高高酒店式公寓酒店式公寓商务旅游客户商16、务旅游客户商务旅游客户商务旅游客户1 1周以上居住需求市场竞争格局周以上居住需求市场竞争格局周以上居住需求市场竞争格局周以上居住需求市场竞争格局市场前景市场前景好好差差强强竞竞争争强强度度弱弱中高端商务客户中高端商务客户长租需求长租需求（中高档住宅（中高档住宅/公寓）公寓）高端商务客户高端商务客户长租需求长租需求（别墅（别墅/豪宅豪宅/公寓）公寓）中低端商务客户中低端商务客户中短租需求中短租需求（经济型酒店）（经济型酒店）高端商务客户高端商务客户短租需求短租需求（高档酒店（高档酒店/公寓）公寓）中高端商务客户中高端商务客户中短租需求中短租需求（中档酒店（中档酒店/公寓）公寓）中低端商务客户中低17、端商务客户长租需求长租需求（住宅（住宅/经济型酒店）经济型酒店）休闲度假客户休闲度假客户中短租需求中短租需求（酒店）（酒店）注：注：()()内物业类型代表内物业类型代表现有现有竞争性物业类型，竞争性物业类型，“公寓公寓”为为“服务式公寓服务式公寓”简称。简称。高端商务客户高端商务客户中期租赁需求中期租赁需求（酒店式公寓）（酒店式公寓）总结总结总结总结l国内（中低端）中短期商务居住需求增多，且竞争国内（中低端）中短期商务居住需求增多，且竞争产品较少；产品较少；l国外（中高端）中短期商务需求增多；国外（中高端）中短期商务需求增多；l休闲度假旅游兴起，需求增多，竞争产品少；休闲度假旅游兴起，需求增多18、，竞争产品少；l中长期高端客户住进别墅和高档住宅，或租或购；中长期高端客户住进别墅和高档住宅，或租或购；l外资公司运作方式转变，长期中端外籍客户减少；外资公司运作方式转变，长期中端外籍客户减少；l针对中高端商务客户居住需求的知名酒店式公寓品针对中高端商务客户居住需求的知名酒店式公寓品牌多；牌多； 机遇机遇威胁威胁竞争定位 l中短期中低端（国内）商务客户；中短期中低端（国内）商务客户；l对产品有特殊需求的国外中端商务客户，如日本、对产品有特殊需求的国外中端商务客户，如日本、阿拉伯客户；阿拉伯客户；l1 1周周-1-1月休闲度假客户；月休闲度假客户；l“经济型经济型”服务式公寓：服务式公寓： 中小19、户型，中小户型，1 1房房/2/2房为房为主；主； 简配；简配； 公寓式服务；公寓式服务；l满足特殊客户需求的差异化产品，如日式酒店公寓；满足特殊客户需求的差异化产品，如日式酒店公寓；l产权式度假酒店；产权式度假酒店；客户定位客户定位产品定位产品定位l“经济型经济型”服务式公寓：服务式公寓：等于或等于或略高于经济型酒略高于经济型酒店；店；高于普通公寓；高于普通公寓；低于中档酒店；低于中档酒店；低于现有低于现有酒店式公寓；酒店式公寓；l差异化产品：视客户预算而定，如差异化产品：视客户预算而定，如日式酒店公寓日式酒店公寓；l产权式酒店：介于中高端酒店之间；产权式酒店：介于中高端酒店之间；l竞争对手较少的二线城市；竞争对手较少的二线城市；l大城市新兴区域；大城市新兴区域；l旅游风景区；旅游风景区；租金定位租金定位区域定位区域定位谢谢观赏Make Presentation much more funWPS官方微博kingsoftwps