1、 长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010 年年 11 月日月日 目录目录 一、项目概况。3 二、同类项目的启发 。5 三、滨江地铁综合体产品定位思路。5 四、河西商圈规划与地铁购物中心商业定位思路。11 五、招商目标与租金及利润分析。13 六、项目盈利模式设计。14 七、购物中心经营管理方式。17 一、项目概况一、项目概况 荣湾镇整个拆迁区有 273 亩作用滨江商贸中心旧城改造项目，其中窑坡 255.454 亩作为 轨道交通公司用地，有效面积亩（.万平方），可以开发综合体，地价已经达 到 1120万元/亩。 用地范围用2、地范围：东起银盆路，西至月华路，南至枫林路，北至白沙街，里面有窑坡山，红泥山 和百罗丘. 位置示意图 项目和周边项目关系项目和周边项目关系 项目综合体配备的五星酒店要和枫林宾馆等形成不同层次的酒店群，满足来 岳麓山和大河西旅游的人群，重点接待高收入游客。 建议五星酒店占据绿化广场位置，设立游客接待中心，与枫林宾馆形 成呼应关系，将现有绿化设置在地块内适当位置。 本项目在商业规划上需要考虑和对面通程商业广场业态互补，共同打造大 河西中心商圈，要考虑国际名品和儿童娱乐中心、高端餐饮等商圈中缺乏的业 态。 五一商圈和本项目存在竞争关系，建议本项目重点服务河西顾客和前来岳 麓山的游客，如果本项目在休闲3、娱乐和国际名品经营等体验式业态填补湖南空 白，那么今后有能力吸引部分五一商圈的 客流前来体验消费。 一期亩红线图一期亩红线图 项目分区项目分区 项目分区示意图（引用北方汉沙杨公司，便于轨道公司对比分析） 二、同类项目的启发二、同类项目的启发 香港青衣城 利用地铁带动商业和公寓物业发展，充分将乘客通过主题购物中心转化为有效消费顾客。 广州中华广场和流行前线地铁枢纽项目 充分重视地铁商业街区的规划，挖掘较大商业价值。 三、滨江地铁综合体产品定位思路三、滨江地铁综合体产品定位思路 站在大河西先导区的总体思考区域商业和房地产发展的趋势，今后大河西开发需要引 入一批大型投资公司，他们不仅需要办公地点，更需要展示企业形象。 本项目位于核心区荣湾镇地铁站点，是进入大河西区域的门户本项目位于核心区荣湾镇地铁站点，是进入大河西区域的门户。 项目所在地铁站点示意图项目所在地铁站点示意图 项目所在区域为的长沙金