1、精装修目标成本测算关注要点12345确定目标成本提交成果要求需得到营销、设计认可价值最价值最大化大化1.1.面包比面粉贵面包比面粉贵4.4.市场红利市场红利5.5.持续良好经营持续良好经营2.2.天下掉馅饼天下掉馅饼3.3.黑洞无限黑洞无限1、营销策划报告理解2、竞品楼盘3、规划方案熟悉4、成本测算多轮探讨5、成本目标定稿6、目标成本交底7、设计标准化的成本管理现状现状资源配置及成本资源配置及成本策划能力策划能力核心成本核心成本工作工作1、营销策划报告2、规划方案3、。输入条件输入条件6 成本测算模型的架构图收入销售面积*销售单价开发成本期间费用税费土地费用前期费用工程成本建安预备费营销费用增2、值税及其附加土地增值税所得税1、住宅销售收入2、商业销售收入3、储藏室销售收入利润4、车位收入可销售车位*销售单价1001.01.01 土地取得价款1001.01.02 土地补偿款1001.01.03 大市政配套费1001.01.04 土地契税1001.01.05 土地交易费1001.01.06 其他土地成本1001.02.01 报建报批费1001.02.02 七通一平费1001.02.03 勘察测绘费1001.02.04 设计费1001.02.05 临时监理费1001.02.06 工程项目管理费1001.02.07 工程检测费1001.02.08 其它前期费用1001.03 单体建筑安装工程3、成本（毛坯，按物业类型分）1001.04 单体建筑安装工程成本（户内精装修）1001.05 市政基础设施费1001.06 公共配套设施费管理费用财务费用销售收入*比例表头信息贷款额度*时间*利息规划指标STEP1：封面STEP2：规划指标表STEP3：土地费用表STEP4：前期费用表STEP5：工程成本表STEP6：成本汇总表STEP7：利润表STEP8：增值税计算表STEP9：土地增值税计算表案例4 项目目标成本测算模型（3.0版）开发间接费 1、项目所在地的精装修市场环境分析一、如何分配精装修目标成本市场格局 县级城市：地市：省会：一线品牌房企：市场环境分析的方向精装标准 县级城市：地市：4、省会：一线品牌房企：部品部件品牌 县级城市：地市：省会：一线品牌房企：科持附加 县级城市：地市：省会：一线品牌房企：示意 2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本-选取原则-市场占有率市场占有率 装修体系成熟装修体系成熟 品牌知名度高品牌知名度高选取原则：全国一线房企精装体系完善，省本土房企中，省一线房企具有较完备精装体系，地市及县市精装全国一线房企精装体系完善，省本土房企中，省一线房企具有较完备精装体系，地市及县市精装修市场中，以全国一线房企为主导。修市场中，以全国一线房企为主导。全国一线全国一线：恒大、万科、富力、融创、旭辉、碧桂园、绿地、金地省内一线：省内一线5、：建业、亚新、海马、康桥、正商 2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本典型房企精装产品系概况：一线房企有成熟的精装体系与标准，产品线清楚，注重概念包装并不断进行精装修升级，省一线房企精装起步较晚，产品第初步形成，初步探索有一定精装经验，亚新精装修体系最为成熟。2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本9A体系：恒大9A精装，整合世界级知名品牌，设计上精雕细琢，在施工上精益求精，在选材上精挑细选，为居者打造上佳生活体验。2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本恒大悦龙台精装标准：恒大高端精装修府系项目，9A奢装体6、系，洋房4000元/m2装修标准，高层3500元/M2精装修标准，高层无中央空调。2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本万科精装体系：万科“三好住宅体系”由“好房子、好服务、好社区”三部分组成，是万科对理想居住方式塑造的全面表达，共分为21大类，85项细节标准，集中体现在“美好家”价值理念上。2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本万科美景世玠精装标准：项目装修重点集中在厨卫部分，均采用国际一线品牌，其它部分采用万科定制，整体装修标准在3000元/M2左右。2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本碧桂园产品系7、：“给你一个五星级的家”依然是碧桂园核心战略，但秉承“劳斯莱斯”式品质，五星保证金已经全面升级，进行定制化的升级产品开发，在维持成本控制优势的前提下，走高端路线。2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本碧桂园天悦精装修标准：“给全精装修交付，选用贝朗、老板厨房电器、欧神诺等（或同等品牌）国内外知名家装品牌与材料，采用4.0智能生活高端配置。2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本绿地产品系：G6理想家，G6价值渗透从硬性产品打造到软性生活服务，全面涉及业主生活，极致人性化关怀理念，让产品更具有市场渗透力。2、典型房企/地方房企精装修核心竞8、争力研究一、如何分配精装修目标成本郑州绿地城精精修标准：标准绿地爱丽乐居精装体系配置，精装对外报价1600元/M2。2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本金地产品系：秉持“规模化创新”的产品策略，针对不同客户特征与土地属性创立产品系列，采用五心精装理念，简约的新古典设计风格，融入金地“life智能家”体系。2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本金地铂悦精装修标准：在选材用料方面为中高档，在入户和空间收纳方面有独特创新。2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本建业富力装修：富力建业合作项目装修设计接受富力顾问9、指导，打造七大精装系统，精细化的细节处理，优选国内外众多一线建材品牌打造。2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本正商家河家精装修：高层配备地暖、新风、直钦水以及智能化系统，门窗也采用了指纹密码锁，钢木复合门和三层中空玻璃断桥铝合金系统窗户，世界一线及国内一线知名品牌。2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本亚新精装修体系：亚新“新奢主义”客户定位直指城市新贵阶层，指用内涵低调、实用精致的方式诠释奢华，以设计出更高品质的优质生活空间，已形成“成品+“体系。2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本亚新美好艺境精装10、修标准：高层精装修1600元/M2，洋房精装修标准2000元/M2，打造精装修轻奢与人性化兼具的新中式人文艺术美宅。2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本 2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本 2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本 2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本 2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本 2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本 2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标11、成本 2、典型房企/地方房企精装修核心竞争力研究一、如何分配精装修目标成本 3、对标项目精装修核心竞争力对标一、如何分配精装修目标成本-对标研究-装修标准对比：装修标准对比：同梯队城市装标等级对比同梯队城市装标等级对比不同梯队城市装标对比 地产品牌对比：地产品牌对比：开发商产品系对比精装体系对比 装修细节打造：装修细节打造：人性化细节科技智能 3、对标项目精装修核心竞争力对标一、如何分配精装修目标成本-对标研究-装修标准对比：装修标准对比：同梯队城市装标等级对比不同梯队城市装标对比不同梯队城市装标对比 地产品牌对比：地产品牌对比：开发商产品系对比精装体系对比 装修细节打造：装修细节打造：人性化12、细节科技智能 3、对标项目精装修核心竞争力对标一、如何分配精装修目标成本-对标研究-装修标准对比：装修标准对比：同梯队城市装标等级对比不同梯队城市装标对比 地产品牌对比：地产品牌对比：开发商产品系对比精装体系对比 装修细节打造：装修细节打造：人性化细节科技智能科技智能 4、本项目精装修核心竞争力的建议一、如何分配精装修目标成本-竞争力建议-对标建议对标建议基础装标项建议基础装标项建议增值项建议 建材品牌建议建材品牌建议 细节建议细节建议 4、本项目精装修核心竞争力的建议一、如何分配精装修目标成本-竞争力建议-对标建议对标建议基础装标项建议基础装标项建议增值项建议 建材品牌建议建材品牌建议 细节13、建议细节建议 4、本项目精装修核心竞争力的建议一、如何分配精装修目标成本-竞争力建议-对标建议对标建议基础装标项建议基础装标项建议增值项建议 建材品牌建议建材品牌建议 细节建议细节建议 4、本项目精装修核心竞争力的建议一、如何分配精装修目标成本-竞争力建议-对标建议对标建议基础装标项建议增值项建议增值项建议 建材品牌建议建材品牌建议 细节建议细节建议 4、本项目精装修核心竞争力的建议一、如何分配精装修目标成本-竞争力建议-对标建议对标建议基础装标项建议增值项建议 建材品牌建议建材品牌建议 细节建议细节建议二、精装修目标成本配置要点 1、项目的户均面积及对应范围二、精装修目标成本配置要点 2、设14、计标准化程度分析序号楼地面标准设计节点备注1淋浴屏地面做法根据淋浴屏形式和地面材料选择做法2淋浴屏挡水石做法3地漏安装做法根据地面材料和设置部位选择做法4厨房、卫生间门槛石做法防水处理方式5厨房、卫生间木门套根部做法 门套防潮处理方式6入户门门槛做法根据入户门形式进行区分7地面材料交接做法地板与门槛石交接，地板与石材、瓷砖交接8采暖地板做法干法和湿法9楼梯节点做法分地板、瓷砖、石材10节点标准化节点标准化二、精装修目标成本配置要点 2、设计标准化程度分析标准节点做法可直接转化为清单描述。标准节点做法可直接转化为清单描述。门槛石清单描述示例门槛石清单描述示例1节点标准化节点标准化二、精装修目标成15、本配置要点 2、设计标准化程度分析序号其它部位标准设计节点备注1木门套基层做法2窗台石铺贴做法普通窗台、凸窗台3浴缸安装做法4大理石洗手台做法5银镜安装做法6序号墙面标准设计节点备注1墙面石材阴阳角收口做法分石材、瓷砖2墙面检修口做法3墙面拉丝不锈钢做法4背景墙做法5细部节点标准化节点标准化二、精装修目标成本配置要点 2、设计标准化程度分析序号吊顶标准设计节点备注1窗帘盒做法暗藏式、普通式2吊顶检修口做法上人、不上人3吊灯安装做法轻型吊灯、重型吊灯4灯槽灯带节点做法平顶、洗墙5石膏板吊顶与墙面交接做法单层、双层石膏板与墙面、涂料墙面，平接和凹槽6空调风口安装做法侧出底回、底出底回7轻钢龙骨吊顶16、做法U型、卡式8铝合金扣板吊顶做法条形、方形9浴霸、排气扇安装做法石膏板、铝扣板10节点标准化节点标准化二、精装修目标成本配置要点部品设计深化设计部品设计深化设计1.橱柜、浴室柜深化图纸2.室内木门深化图纸3.衣柜、玄关柜深化图纸4.地暖深化图纸5.淋浴屏深化图纸6.中央空调深化图纸7.智能化深化图纸8.灯光系统深化图纸.2、设计标准化程度分析二、精装修目标成本配置要点 2、设计标准化程度分析机电点位标机电点位标准化，前置准化，前置机电点位标准化机电点位标准化案例案例14节点标准化节点标准化二、精装修目标成本配置要点 2、设计标准化程度分析选型清单标准化选型清单标准化点晶灵致灵动悦动睿致远景品17、宜机电末端价格确定选型清单标选型清单标准化准化机电点位标机电点位标准化准化二、精装修目标成本配置要点 3、战略采购产品分析品类品类1、装饰工程2、标识工程3、防火门4、信报箱、奶箱5、入户门6、室内门7、外墙砖8、屋面瓦9、净水器10、管材管件11、第三方维修12、沟盖板13、栏杆扶手、铁艺围墙2、门窗、幕墙、门窗五金工程3、电梯供货及安装工程4、智能化施工工程8、配电箱供货工程9、弱电箱壳、强电箱壳、等电位箱11、智能化设备（停车系统、可视对讲、监控设备、LED屏等）12、机电类专业分包工程（LOGO字牌发光字、虹吸排水、售楼处拼接屏、有线电视、三网合一）1、监理工程2、土方工程3、勘察工程18、4、桩基工程5、桩基检测工程6、人防工程8、预应力工程9、防水工程10、地坪漆工程12、外墙涂料工程13、外墙保温工程14、园林景观工程15、各类家具、游乐设施、健身器材装饰工程类集采机电工程类集采土建园林类集采土建园林类集采1、装饰类：瓷砖、洁具、五金、橱柜、壁纸、地板、室内灯具、开关面板、淋浴屏、厨房电器、暖风机、窗台板、窗帘、地毯等2、机电类：排污泵、空调（多联机）、火灾报警设备、防火卷帘、发电机、室外泳池设备、电线电缆、元器件（甲指乙供）、智能锁、样板间电视3、土建类：锁具五金、门窗型材、入户门、内墙涂料、屋面瓦等材料设备类集采2019年度实现集采覆盖率？%二、精装修目标成本配置要点 19、3、战略采购产品分析选型清单选型清单价格清单价格清单已确定型号选型清单已确定型号选型清单全系列产品选型清单全系列产品选型清单已确定型号价格清单已确定型号价格清单全系列产品价格清单全系列产品价格清单决定于：精装修标准分级决定于：精装修标准分级二、精装修目标成本配置要点 4、成本配置要点案例三、精装修目标成本测算量价指标的选取 1、精装修目标成本成本测算模型的选择-测算模型的选择-测算模型结构测算模型结构 测算果粒度要求测算果粒度要求合约规划 测算的主线测算的主线功能空间或者部位 表头设置表头设置 价量是否分离价量是否分离三、精装修目标成本测算量价指标的选取 1、精装修目标成本成本测算模型的选择-20、测算模型的选择-测算模型测算模型结构结构 测算果粒度要求测算果粒度要求合约规划合约规划 测算的主线测算的主线功能空间或者部位 表头设置表头设置 价量是否分离价量是否分离三、精装修目标成本测算量价指标的选取 1、精装修目标成本成本测算模型的选择-测算模型的选择-测算模型结构测算模型结构 测算果粒度要求测算果粒度要求合约规划 测算的主线测算的主线功能功能空间或者空间或者部位部位 表头设置表头设置 价量是否分离价量是否分离三、精装修目标成本测算量价指标的选取 1、精装修目标成本成本测算模型的选择-测算模型的选择-测算模型结构测算模型结构 测算果粒度要求测算果粒度要求合约规划 测算的主线测算的主线功能21、空间或者部位 表头设置表头设置 价量是否分离价量是否分离三、精装修目标成本测算量价指标的选取 1、精装修目标成本成本测算模型的选择-测算模型的选择-测算模型结构测算模型结构 测算果粒度要求测算果粒度要求合约规划 测算的主线测算的主线功能空间或者部位 表头设置表头设置 价量是否分离价量是否分离三、精装修目标成本测算量价指标的选取 1、精装修目标成本成本测算模型的选择-测算模型的选择-测算模型结构测算模型结构 测算果粒度要求测算果粒度要求合约规划 测算的主线测算的主线功能空间或者部位 表头设置表头设置 价量是否分离价量是否分离各户型成本测算表综合单价分析表主材表精装修成本汇总表 几个面积销售面积、22、套内面积、装修面积、地铺面积三、精装修目标成本测算量价指标的选取【户内批量精装修】精装修成本汇总表综合单价分析表主材表三、精装修目标成本测算量价指标的选取各户型成本测算表【户内批量精装修】02 起居室及餐厅03 卧室04 书房01 入户玄关06 卫生间05 厨房07 电工08 水工09 措施及其它精装修成本汇总表综合单价分析表主材表三、精装修目标成本测算量价指标的选取各户型成本测算表【户内批量精装修】02 起居室及餐厅03 卧室04 书房01 入户玄关06 卫生间05 厨房07 电工08 水工09 措施及其它精装修成本汇总表综合单价分析表主材表三、精装修目标成本测算量价指标的选取各户型成本测算23、表【户内批量精装修】02 起居室及餐厅03 卧室04 书房01 入户玄关06 卫生间05 厨房07 电工08 水工09 措施及其它精装修成本汇总表综合单价分析表主材表三、精装修目标成本测算量价指标的选取各户型成本测算表【户内批量精装修】02 起居室及餐厅03 卧室04 书房01 入户玄关06 卫生间05 厨房07 电工08 水工09 措施及其它精装修成本汇总表综合单价分析表主材表三、精装修目标成本测算量价指标的选取各户型成本测算表【户内批量精装修】02 起居室及餐厅03 卧室04 书房01 入户玄关06 卫生间05 厨房07 电工08 水工09 措施及其它精装修成本汇总表综合单价分析表主材表三24、精装修目标成本测算量价指标的选取各户型成本测算表【户内批量精装修】02 起居室及餐厅03 卧室04 书房01 入户玄关06 卫生间05 厨房07 电工08 水工09 措施及其它精装修成本汇总表综合单价分析表主材表三、精装修目标成本测算量价指标的选取各户型成本测算表【户内批量精装修】02 起居室及餐厅03 卧室04 书房01 入户玄关06 卫生间05 厨房07 电工08 水工09 措施及其它精装修成本汇总表综合单价分析表主材表三、精装修目标成本测算量价指标的选取各户型成本测算表【户内批量精装修】02 起居室及餐厅03 卧室04 书房01 入户玄关06 卫生间05 厨房07 电工08 水工09 25、措施及其它精装修成本汇总表综合单价分析表主材表三、精装修目标成本测算量价指标的选取各户型成本测算表【户内批量精装修】02 起居室及餐厅03 卧室04 书房01 入户玄关06 卫生间05 厨房07 电工08 水工09 措施及其它精装修成本汇总表主材表三、精装修目标成本测算量价指标的选取综合单价分析表各户型成本测算表【户内批量精装修】精装修成本汇总表三、精装修目标成本测算量价指标的选取主材析表各户型成本测算表综合单价分析表【户内批量精装修】精装修成本汇总表 同户内精装修三、精装修目标成本测算量价指标的选取主材析表成本测算表综合单价分析表【室内公共区域精装修】01 架空层02 首层大堂03 首层电梯厅04 标准层电梯厅05 标准层走廊06 车库入口大堂四、如何形成精装修分包清单以减少后期招标工作量