1、目标成本测算要点简介1 2评价区域的7个标准投资：买到买到最最合适的土地合适的土地市场占有量市场占有量最最大大经营：利润总额利润总额最最高高自有资金回报自有资金回报最最高高安全质量做得安全质量做得最最好，交楼时间准好，交楼时间准运营：能合法开工的时间能合法开工的时间最最快快以成本以成本最最低做出好产品低做出好产品主席 3成本归集分摊原则132成本测算套表逻辑目标成本测算思路 4投资测算的整体思路 5科目编码科目名称成本维度主导责任管控主体0101土地成本土地成本投策投策0202行政事业性收费与前期行政事业性收费与前期工程费用工程费用运营运营（成本、投策）（成本、投策）0303主体建筑安装工程费2、主体建筑安装工程费成本成本（采购）（采购）0404景观环境工程景观环境工程成本成本（采购、投策）（采购、投策）0505大市政管网工程大市政管网工程成本成本（投策）投策）0606公共配套设施公共配套设施成本成本（投策）（投策）0707工程建设其他费用工程建设其他费用运营运营（成本、营销（成本、营销-客关）客关）科目编码科目名称成本维度主导责任管控主体0808开发间接费用开发间接费用集团办集团办/人力人力/营销营销0909营销费用营销费用营销营销1010财务费用财务费用财务财务1111管理费用管理费用集团办集团办/人力人力/营销营销1212税金税金财务财务1313所得税所得税财务财务提升成本竞争力3、各中心完善业务操作规范明确成本科目主责管控条线成本科目 6测算套表说明-填报说明填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表表格名称表格名称填报人填报人表属性表属性备注备注填表顺序填表顺序科目释义科目释义方案版目标成本编制表方案版目标成本编制表成本编制指引封面成本手动填报填写编审人员信息编审人员信息1总表投资半自动生成表1 规划与收入设计、成本手动填报2表2 总成本成本手动填报建安成本指标由表表8 8引入，其他成本本表编制4表8建安分析成本手动填报完善建安成本指标3表3 土增税财务半自动生成须确认土增税预4、征税率土增税预征税率、立项方式立项方式、立项标准立项标准及差额修正差额修正5表4 增值税表财务半自动生成须确认当期进项税额转出当期进项税额转出6表5 利润表自动生成财务须补充所得税差额修正所得税差额修正表5 含增值税利润表自动生成表6 分业态综合成本自动生成表6 含增值税分业态综合成本自动生成表7 分业态建安成本自动生成表7 含增植税分业态建安成本自动生成现金流及成就共享预测现金流及成就共享预测销售计划营销手动填报按说明填写销售比例7营销户型配比营销半自动生成完善其他信息成本付款表成本、财务手动填报成本&财务填报各期付款金额各期付款金额8现金流-季财务手动填报现金流-年自动生成成就共享测算-首5、年财务手动填报需要填报现金流现金流9成就共享测算-周期财务手动填报需要填报现金流现金流10敏感性分析敏感性分析敏感性分析-售价投资半自动生成敏感性分析-地价投资半自动生成敏感性分析-成本&售价投资半自动生成分工协作条件输入成本编制辅助计算输出成果条件输入辅助计算7填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表分摊规则说明归集总成本直接归集：主体建安分摊归集：按占地、建面、可售、收入等原则分摊各科目成本，归集到产品或大公配。地下车位不分摊占地，故按占地分摊的成本不归集到地下车位。分摊分业态综合成本大型公配分摊6、无产权有产权（大型医院、IB学校、酒店）车位亏损分摊科目编码科目名称目标成本合计（元）分摊原则住宅独立别墅 超豪别墅03.01.03 地上结构及粗装修312独立别墅1*1超豪别墅2*204.03绿化工程42204.03.01 示范区绿化工程2占地面积1104.03.02 货量区绿化工程2占地面积1114总计73 归集示意测算套表说明-成本编制指引 8一、成就共享计划二、其他财务指标三、现金流表四、产品定价情况五、产品成本情况投资团队 半自动生成XXX项目地块投资分析情况表一、成就共享计划成就共享奖励金额（亿元）0.00 净利润（亿元）(16.01)开发周期（年）2.5支付地价款时间2014-17、2-15土地款支付额及节奏土地摘牌过户时间2014-12-15项目总货量（亿元，万）7.4亿元；13万方首次预售总货量（亿元，万）7.4亿元；13万方 首期开盘认购金额（开盘1个月内）3亿元首次开工时间2014-12-15首次预售时间2015年5月1日首次竣工交楼时间别墅2016/5/1;洋房2016/12/112个月投入自有资金5.66回笼集团资金0.74 首次竣工交楼金额2.08 成就共享实现日期2015年3月1日成就共享计提比例20.00%首期成就共享奖励金额0.00 每期实现激励金额（亿元）:2015年12月15日0.02 2018年12月15日0.02 XXXX年12月31日XXXX8、年12月31日XXXX年12月31日二、其他财务指标指标数据指标数据指标数据获取方式合作开发每亩单价(万元)667 亩数251 测算套表说明-总表填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表 9设计&成本 手动填报测算套表说明-规划指标区域区域项目项目C C契税税率3.00%3.00%企业所得税预征毛利率15.00%15.00%土地亩数163.74163.74地块占地面积()109,163109,163增值税计税方式一般计税一般计税拿地模式拿地模式招拍挂招拍挂增值税附加12.00%12.00%销售费率 29、.50%2.50%每亩单价(万元)300300容积率2.202.20增值税率9%股权占比100%100%堤围费0.10%0.10%管理费率 0.35%0.35%土地价(万元)4912349123增值税预征毛利率3.00%3.00%增值税系数1.09楼面地价(元/平方)2,045占地面积109,163计容面积240,158建筑面积 310,018容积率2.20红线内示范区占地-红线外景观面积-车位户配比（住宅每户）建筑基底面积22,728可售面积 235,647可售比76%红线外示范区占地-示范区占地比例-车位面积配比（地上每100平方)占地面积占地面积109,163109,163计容面积计容面10、积 240,158 240,158建筑面积建筑面积 310,018 310,018容积率容积率2.202.20红线内示范区占地红线内示范区占地红线外景观面积红线外景观面积-车位户配比车位户配比（住宅每户）（住宅每户）1.301.30地面车位比例地面车位比例建筑基底面积建筑基底面积22,72822,728应建人防面积应建人防面积18,89918,899可售面积可售面积 235,647 235,647可售比可售比76.01%76.01%红线外示范区占地红线外示范区占地示范区占地比例示范区占地比例0.00%0.00%车位面积配比车位面积配比（地上每100平方)（地上每100平方)0.990.991011、%10%销售物业类型销售物业类型产品业态产品业态产品名称产品名称（如户型或其他标（如户型或其他标识）识）占地面积占地面积计容面积计容面积建筑面积建筑面积可售面积可售面积室内装修标准标准层层高层数户数户均面积预估售价（含含增值税，元/m2）计划收入（含含增值税，万元)特殊工艺备注特殊工艺备注SSGF体系/PC构件SSGF体系/PC构件需单列产品，并批注说明工艺内容是否参与非人防地下室亏损分摊住宅高层洋房YJ115&115n(T4)/YJ115&115n(T6)/湘-49,355.31 169,903.00 169,903.00 168,203.97 精装2.9027 1,459.00116.4512、 7,600.00127,835.02 无 是-无小计小计 109,163 109,163 238,027 238,027 238,027 238,027 235,647 235,647 2,071 2,071188,362188,362自持物业/自持物业/有有产权资产类型产权资产类型(销售或转(销售或转让)让)产品业态产品业态产品名称产品名称占地面积占地面积计容面积计容面积建筑面积建筑面积可售面积可售面积室内装修标准标准层层高层数总分摊面积本期区分摊面积预估售价（含含增值税，元/m2）计划收入（含含增值税，万元)有产权资产-有产权资产-小计小计-车位车位产品业态产品业态占地面积占地面积计容面13、积计容面积建筑面积建筑面积可售面积可售面积车位数停车效率（m2/个)标准层层高层数总分摊面积本期区分摊面积车位计划平均售价(含含增值税，元/个)车位计划收入（含含增值税，万元）停车效率计算扣除停车效率计算扣除面积面积(批注说明扣除面积组成)备注车位地面露天车位 238.00车位地上计容车库0.00-本期足配/本期应配不足/本期超配受益范围期区：XXX、XXX、XXX；分摊原则：XXX（占地面积、应配数车位非人防地下室 61,162.20 61,162.20 1,955.0031.293.551F 61,162.20 61,162.20 80,000.0015,640.00 本期足配/本期应配不14、足/本期超配受益范围期区：XXX、XXX、XXX；分摊原则：XXX（占地面积、应配数车位人防地下室 6,795.80 189.0035.963.651F 6,795.806,795.80-本期足配/本期应配不足/本期超配受益范围期区：XXX、XXX、XXX；分摊原则：XXX（占地面积、应配数小计小计-67,958.00 67,958.00-2,382.00 2,382.00 15,640.00 15,640.00A AB B（期区）规划经济技术指标（期区）规划经济技术指标备注xx期地块指标（本期）xx期地块指标（本期）受益范围期区：XXX、XXX、XXX；分摊原则：占地面积 受益范围期区：XX15、X、XXX、XXX；分摊原则：占地面积应配车位总数 0应配车位总数 0 总车位超配，须附超配说明 总车位超配，须附超配说明地块指标地块指标本期区产品规划指标本期区产品规划指标全地块指标全地块指标项目分期：一期、二期、三期为能在云应用上取数，层高、层数只填写阿拉伯数字，后续不带字符填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表 10营销 手动填报单位：元资金回笼情况预测（不需打印）产品类别总货值资金回笼合计2017年2017年1季度2季度独立别墅-超豪别墅-双拼别墅349,385,300 349,385,3016、0 349,385,300 联体别墅-多层洋房17,812,000 17,812,000 17,812,000 小高层洋房-高层洋房-超高层洋房-公寓-底商-商业街-综合楼-地上计容车库-非人防地下室5,000,000 5,000,000 5,000,000 人防地下室-合计合计372,197,300 372,197,300 354,385,300 17,812,000-单位：元确认收入情况预测（不需打印）产品类别总货值确认收入合计2017年2017年1季度2季度独立别墅-超豪别墅-双拼别墅349,385,300 349,385,300 349,385,300 联体别墅-多层洋房17,812,17、000 17,812,000 17,812,000 小高层洋房-高层洋房-超高层洋房-公寓-底商-底商-商业街-综合楼-地上计容车库-非人防地下室5,000,000 5,000,000 5,000,000 人防地下室-合计合计372,197,300 372,197,300 22,812,000 349,385,300-明细明细测算套表说明-销售计划填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表 11成本手动填报测算套表说明-建安分析含量单价合价建筑单方（范围口径）做法备注（选填，隐藏列）含量单价合价建筑单方18、（范围口径）做法备注（选填，隐藏列）*填写*其中：地上面积其中：地下室面积桩基础桩长度(m)0.000.000.000.00基坑支护支护面积(m2)0.000.000.000.00地基处理地基处理面积(占地，m2)0.000.000.000.00钢筋工程(kg)钢筋工程(kg)0.000.00混凝土工程 (m3)混凝土工程 (m3)0.000.00措施费(m2)0.000.000.000.00钢筋工程(kg)钢筋工程(kg)0.000.00混凝土工程 (m3)混凝土工程 (m3)0.000.00措施费(m2)#0.00#0.00砌筑工程（m3）0.000.00防水工程（m2）0.000.00屋19、面工程（m2）0.000.00保温隔热工程（m2）0.000.00楼地面工程（m2）0.000.00内墙抹灰（m2）0.000.00外墙抹灰（m2）0.000.00天棚工程（m2）0.000.00其他（m2）0.000.000.000.00砌筑工程（m3）0.000.00防水工程（m2）0.000.00屋面工程（m2）0.000.00保温隔热工程（m2）0.000.00楼地面工程（m2）0.000.00内墙抹灰（m2）0.000.00外墙抹灰（m2）0.000.00天棚工程（m2）0.000.00其他（m2）#0.00#0.00高层洋房-精装-YJ115&115n(T4)/YJ115&115n20、(T6)/湘-YJ130&105n-1商业街-毛坯建筑面积169,90311,114169,90311,11400规划指标基础工程结构结构粗装修地下室地上地下室地上0.000.000.000.000.000.000.000.00业态产品 建筑安装工程填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表 12成本手动填报测算套表说明-总成本科目编码科目编码科目名称科目名称计算基础计算基础单位单位 数量数量含增值税含增值税目标成本目标成本增值税参数增值税参数不含增值税不含增值税目标成本目标成本增值税增值税（元）（元）21、成本整理及成本整理及依据说明依据说明分摊原则分摊原则住宅住宅商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅单价（元）单价（元）合计（元）合计（元）直接物料直接物料采购（材采购（材料专用发料专用发票）比例票）比例增值税率增值税率（%）单价（元）单价（元）合计（元）合计（元）高层洋房高层洋房商业街商业街 凤凰优选凤凰优选多层洋房多层洋房中高层洋房中高层洋房高层洋房高层洋房-精精装装-YJ130YJ130商业街商业街-毛坯毛坯凤凰优选凤凰优选-精装精装多层洋房多层洋房-毛毛坯坯-Y331Y331中高层洋房中高层洋房-精装精装-YJ140nYJ140n-6 6面积技术面积技术指标指标占地面积占地面积占地面积分摊系数22、建筑面积建筑面积建筑面积分摊系数可售面积可售面积可售面积分摊系数计容面积计容面积计容面积分摊系数辅助行填列土地加成系数填列土地加成系数11111对底商和产品合并分摊对底商和产品合并分摊进行标示进行标示0101土地成本土地成本占地面积占地面积0202行政事业性收费与前期行政事业性收费与前期工程费用工程费用建筑面积建筑面积m2m20303主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费建筑面积建筑面积m2m20404景观环境工程景观环境工程室外占地室外占地面积面积m2m20505社区管网工程社区管网工程建筑面积建筑面积m2m20606公共配套设施公共配套设施可售面积可售面积m2m20707工程建设其他费用工程23、建设其他费用建筑面积建筑面积m2m20808开发间接费用开发间接费用建筑面积建筑面积m2m20909营销费用营销费用销售收入销售收入万元万元1010财务费用财务费用销售收入销售收入万元万元1111管理费用管理费用销售收入销售收入万元万元1212税金税金销售收入销售收入万元万元1313所得税所得税可售面积可售面积m2m2各业态利润总额固定比例1414总计总计建筑面积建筑面积m2m2分摊信息（手动编制）成本编制区（手动编制）面积技术指标（自动生成）填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表 13财务、成本 24、手动填报测算套表说明-成本付款表填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表项目总目标成本汇总表项目总目标成本汇总表索引2019120191+12019220192+1科目编码科目编码科目名称科目名称目标成本目标成本含税合计（元）含税合计（元）增值税率增值税率（%）目标成本目标成本不含税不含税合计（元）合计（元）支付与总成本差异支付与总成本差异2019年2019年1季度2季度含税成本含税成本进项税进项税含税成本进项税含税成本进项税0101土地成本土地成本508,697,716 9%9%468,137,3025、0-0202行政事业性收费与前期工程费行政事业性收费与前期工程费用用101,972,381 4%4%98,191,070(101,972,381)(101,972,381)(3,781,311)(3,781,311)-0303主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费0 0%0%-0 0 0 0-0404景观环境工程景观环境工程0 0%0%-0 0 0 0-0505社区管网工程社区管网工程0 0%0%-0 0 0 0-0606公共配套设施公共配套设施0 0%0%-0 0 0 0-0707工程建设其他费用工程建设其他费用0 0%0%-0 0 0 0-0808开发间接费用开发间接费用0 0%0%-0 026、 0 0-0909营销费用营销费用0 0%0%-0 0 0 0-1010财务费用财务费用0 0%0%-0 0 0 0-1111管理费用管理费用7,069,402 0%0%7,069,402(7,069,402)(7,069,402)0 0-成本：根据开发/工程进度计划于付款比例填报各季度各科目付款比例/金额。财务：根据开发进度、销售进度等填报各季度三费及税金支出金额。14填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表序号序号项目名称项目名称合计金额（万合计金额（万元）元）住宅住宅商业商业商业商业住宅住宅住宅27、住宅高层洋房-精装-YJ115商业街-毛坯凤凰优选-精装多层洋房-毛坯-Y331 中高层洋房-精装-YJ140n-6 可售面积一一销售收入销售收入二二扣除金额扣除金额1土地成本2行政事业性收费3建造成本4开发间接费用5主营业务税金及附加6加计扣除（1+2+3+4的30%）三三土增税合并清算土增税合并清算立项方式1 11 11 11 11 1立项标准1 12 23 34 45 5立项总收入（万元）立项总可抵扣成本（万元）增值额（万元）增值率(%)增值税（万元）土增税税负率合并清算下本次单方土增税（税负按立项税负）四四按预征原则计算按预征原则计算预征率(%)3.80%3.80%5.00%5.00%28、3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%5.00%5.00%单方土增税五五孰高原则孰高原则六六实际计入成本的单方土增税实际计入成本的单方土增税七七土增税税负率土增税税负率*土增税修正差额（财务手动）土增税修正差额（财务手动）-财务 半自动生成立项方式：请按产品标注合并清算土增税立项方式按1 2 3等阿拉伯数字填写同一个立项标同样数字，不同立项标不同数字。立项标准：若有插入列或删除列，请自行刷新本表立项，按阿拉伯数字依次排列。测算套表说明-土增税 15填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成29、本利润表财务半自动生成测算套表说明-增值税增值税表增值税表单位：万元索引20191 20192 20193 20194 20201 20202 20203 20204 序号序号项项目目合计合计20192019201920192019201920192019202020202020202020202020202020201 12 23 34 41 12 23 34 41当期预收楼款（不含税）2计税毛利率3当期预征增值税当期预征增值税4当期收楼确认收入（含税）5当期收楼对应土地出让金6当期销项税额7待抵扣预缴增值税(期初)8待抵扣预缴增值税(期末)9当期进项税额10当期进项税额转出当期进项税额转出30、11上期留抵税额12当期应交税额13期末留抵税额14当期实缴增值税须确认当期进项税额转出 16填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表自动生成测算套表说明-现金流基础表五：基础表五：XXXXXX项目地块投资概算分析项目地块投资概算分析现金流预测表（季度）现金流预测表（季度）单位：万元1471014710序号序号项项目目合计合计20192019年年20192019年年20192019年年20192019年年20202020年年20202020年年20202020年年20202020年年1 1季度季度2 31、2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度一一现金流入现金流入1销售收入2贷款收入二二现金流出现金流出1土地成本2开发成本3销管费用4增值税5城建税及附加6土地增值税7所得税8还贷支出9其他支出三三净现金流量净现金流量(一减二一减二)四四累计现金流量累计现金流量五五相关指标分析相关指标分析1净现值（NPV）13%年折现率,3.1%的季度折现率2IRR资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率.采用季度分段计算。3首期预售前预估投入成本（亿元）按预售前建安投入与单位工程总投入估算，含已投入的土地成本 17测算套表说明-成就共32、享超额净利润股权激励计算模型（初稿）日期（按事项时间发生顺序逐日期（按事项时间发生顺序逐笔填写，零星的可合并填写）笔填写，零星的可合并填写）事项事项自有资金投入（指集团以任何形自有资金投入（指集团以任何形式投入的资金）（单位：元）式投入的资金）（单位：元）项目的回笼（指项目以任何形式回笼项目的回笼（指项目以任何形式回笼给集团的资金）（单位：元）给集团的资金）（单位：元）年化自有资金（净投入按年年化自有资金（净投入按年折算）折算）累计加权资金占用（内部计累计加权资金占用（内部计息用）息用）备注备注2017-12-31销售回笼款00002017-12-31收到开发贷款0200,000,0000-133、,200,547,9452017-12-31支付土地款442,841,49001,457,714,2592,658,262,2042017-12-31支付工程款00002017-12-31销管费用4,662,507027,987,81327,987,8132017-12-31增值税金及附加、防洪费00002017-12-31土地增值税00002017-12-31所得税00002017-12-31还贷支出4,000,000024,010,95924,010,9592018-3-31销售回笼款0397,465,985-1,447,698,347-2,287,879,5482018-12-31合计234、,092,734,2122,319,321,168截止时点截止时点的净回笼（投入）(亿)2.27 62,014,684.09-1,939,406,889.00内部计息(亿)（正数代表利息支出，负数代表利息收入）-2.91年化自有资金（净投入按年折算）(亿)0.62-19.39项目周期预期净利润（亿）2.31 是否符合条件是是否可以计提是超额净利润计提股权金额(亿)0.1700 0.4249 财务、成本 手动填报填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表 填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分35、析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表18测算套表说明-分业态综合成本产品产品建筑单方综合造价分析表（本期区规划）综合造价分析表（本期区规划）科目科目项目项目建筑面建筑面积综合积综合指标指标(元元/m2/m2）不含增值不含增值税税总成本总成本（万元）（万元）住宅住宅商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅0 00 00 0有产权资产有产权资产有产权资产有产权资产有产权资有产权资产产车位车位车位车位车位车位公建配套公建配套公建配公建配套套公建配公建配套套公建配公建配套套高层洋房商业街凤凰优选多层洋房中高层洋房000000地上计容车库非人防地下室人防地下室0 36、00 00 00 0高层洋房-精装-YJ115商业街-毛坯凤凰优选-精装多层洋房-毛坯-Y331中高层洋房-精装-YJ140n-6 0非人防地下室人防地下室0 00 00 00 001土地成本02行政事业性收费与前期工程费用03主体建筑安装工程费03.01主体建筑工程费03.02室内精装修工程03.03主体安装工程04景观环境工程05社区管网工程06公共配套设施07工程建设其他费用08开发间接费用09营销费用10财务费用11管理费用12税金13所得税总计不含税成本下表自动生成 19测算套表说明-分业态综合成本产品产品可售单方综合造价分析表（含车位、大型公配及跨期区分摊，不含自持物业如酒店医院等37、）综合造价分析表（含车位、大型公配及跨期区分摊，不含自持物业如酒店医院等）科目科目项目项目可售面积可售面积综合指标综合指标(元元/m2/m2）不含增值税不含增值税总成本总成本（万元）（万元）住宅住宅商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅0 00 00 0有产权资产有产权资产有产权资产有产权资产有产权资产有产权资产车位车位车位车位车位车位高层洋房-精装-YJ115商业街-毛坯凤凰优选-精装多层洋房-毛坯-Y331中高层洋房-精装-YJ140n-6 0非人防地下室人防地下室01土地成本02行政事业性收费与前期工程费用03主体建筑安装工程费03.01主体建筑工程费03.02室内精装修工程03.03主体安装38、工程04景观环境工程05社区管网工程06公共配套设施07工程建设其他费用08开发间接费用09营销费用10财务费用11管理费用12税金13所得税总计不含税成本上表填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表自动生成 20投资计划及利润表投资计划及利润表-总额（含车位、大型公配及跨期区分摊，不含自持物业如酒店医院等）总额（含车位、大型公配及跨期区分摊，不含自持物业如酒店医院等）项项目目不含增值税不含增值税金额（万元）金额（万元）整个项目整个项目住宅住宅商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅0 00 00 0有产权资39、产有产权资产 有产权资产有产权资产 有产权资产有产权资产车位车位车位车位车位车位高层洋房-精装-YJ115商业街-毛坯凤凰优选-精装多层洋房-毛坯-Y331 中高层洋房-精装-YJ140n-6-非人防地下室人防地下室一、项目总收入一、项目总收入二、各项支出总额二、各项支出总额三、销售部分利润总额三、销售部分利润总额四、销售部分所得税四、销售部分所得税*所得税修正差额（财务手填）所得税修正差额（财务手填）五、销售部分净利润五、销售部分净利润六、销售毛利率六、销售毛利率七、销售净利润率七、销售净利润率(销售净利润销售净利润/销售销售收入收入)八、投资净利率八、投资净利率(销售净利润销售净利润/(/40、(各项支各项支出总额出总额+销售部分所得税销售部分所得税)九、权益比例九、权益比例十、我司权益部分后净利润（原投资十、我司权益部分后净利润（原投资评审口径评审口径-成就共享奖金前）成就共享奖金前）十一、我司权益部分净利润率（原投十一、我司权益部分净利润率（原投资评审口径资评审口径-成就共享奖金前）成就共享奖金前）十二、我司权益部分后净利润（管理十二、我司权益部分后净利润（管理评价口径评价口径-成就共享奖金前）成就共享奖金前）十三、我司权益部分净利润率（管理十三、我司权益部分净利润率（管理评价口径评价口径-成就共享奖金前）成就共享奖金前）十四、亩产净利润（万十四、亩产净利润（万/亩）亩）项目公司41、项目公司十五、成就共享奖金十五、成就共享奖金十六、成就共享影响净利润十六、成就共享影响净利润(万万)十七、我司权益部分后净利润（管理十七、我司权益部分后净利润（管理评价口径评价口径-成就共享奖金后）成就共享奖金后）十八、全周期年化自有资金收益率十八、全周期年化自有资金收益率测算套表说明-利润表管理评价口径填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表自动生成 21 规划面积完整，与规划条件闭合，分摊面积闭合规划指标 规划指标表中产品名称与成本表中名称闭合产品名称 室外环境面积闭合占地面积闭合 窗地比、墙地比42、公装比例合理分项工程数据闭合性检查 22成本归集分摊原则132成本测算套表逻辑目标成本测算思路 23建筑成本可售成本当期期区可售产品应当承担的总成当期期区可售产品应当承担的总成本（含车位、大型公配及跨期区分本（含车位、大型公配及跨期区分摊，不含自持物业如酒店医院等）摊，不含自持物业如酒店医院等）当前期区规划建设的总成本当前期区规划建设的总成本项项目维目维度度产产品维度品维度产产品维度品维度项目项目维维度度成本归集及分摊管理办法成本数据口径转换原则成本数据口径转换原则 24总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊后期地块未获取的原则上不参与分摊紧前不紧后谁受益谁分摊成本能清晰明确归43、属到业态一般指主体建安直接成本两个及以上业态共用成本除主体建安外间接成本适用范围：仅用于集团成本管理适用范围：仅用于集团成本管理，财务核算和税务清算按集团财务资金中心规定执行。，财务核算和税务清算按集团财务资金中心规定执行。成本归集及分摊2 2大原则成本归集分摊原则 25总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊占地面积（基底+室外公摊）建筑面积可售面积销售收入（含车位收入）四大分摊依据可售比是评判项目规划设计经济性的核心指标。可售比=地上可售面积/总建筑面积可售面积：以取得商品房预售许可证为前提，有产权可供销售的面积；地下车库不计可售面积。车位收入地上计容车位：计取销售收入（含长租44、）；别墅附属车位：不计取，折入别墅售价中；地下非人防车位：计取销售收入（含长租）；人防车位：政府明文规定可售，方可计销售收入（不含长租）。成本归集分摊原则 26总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊 明确成本发生位置 以地块区分期区归集 按属性划分成本归类 用于财务核算及助力成本测算科目归集归集业态直接成本归集业态全成本，对业态是归集，对科目是分摊产品归集成本归集分摊原则 27主要一级科目成本分摊至产品原则：科目分 摊 原 则土 地 成 本占地面积（考虑土地加成系数影响）行政事业性收费与前期工程费用场地平整占地面积临建板房及临建售楼部受益产品可售面积其他总建筑面积主 体 建 安各45、业态自行归集景观环境工程占地面积社区管网工程地上建筑面积公共配套设施可售面积（不含车位）工程建设其他费用总建筑面积开发间接费用总建筑面积总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊成本归集分摊原则 28土地成本：土地加成系数（应用于底商）总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊土地加成系数：1.通过土地加成系数，反映土地在相同位置、不同产品上的价值差异；2.目标成本确定的土地加成系数后期不得调整。商铺土地加成系数（集团参考值）商铺+别墅 1.7；商铺+多层洋房 2.2；商铺+高层洋房 2.5产品土地成本分摊：土地成本按照组合业态总占地面积计算土地价款，归集到组合业态；组合业46、态内的各产品，按计容建筑面积乘土地加成系数参与土地成本分摊。（1）产品占地面积计算，不考虑加成系数影响；（2）产品土地成本分摊，考虑底商加成系数影响。成本归集分摊原则 29总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊费用名称归集口径分摊原则营销费用项目营销部门发生的所有费用各产品的销售收入财务费用含各类利息、财务顾问费、安排费、咨询费、手续费等可售面积管理费用项目及区域管理费用按（实际签约）销售面积分摊集团管理费每个项目可售单方30元/m2成本归集分摊原则 30总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊样板房分摊所有工程成本均先归集，后按照对应产品可售面积分摊。实体样板房：洋47、房样板房，不设立产品管理，室内装修成本（含软装和硬装）分摊到对应产品；别墅样板房，设立产品管理，装修成本自身归集，不分摊；临建样板房：所有成本在受益可售产品分摊。成本归集分摊原则 31总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊大型公配按可售面积分摊（基本原则：先归集后分摊、谁受益谁承担、紧前不紧后）公 配 类 型分 摊 规 则影响自持物业（酒店、商业）土地成本和景观环境工程分摊至地上可售产品，其他成本不分摊地上可售产品成本增加教育配套(学校、幼儿园)有产权且教育集团接收土地成本和景观环境工程分摊至地上可售产品，其他成本不分摊地上可售产品成本增加其他形式成本全部分摊至地上可售产品无影响48、有产权资产医院、会所、综合楼、肉菜市场和超市、销售中心等土地成本和景观环境工程分摊至地上可售产品，其他成本不分摊地上可售产品成本增加降低大宗资产成本促进去化无产权公配成本全部分摊至地上可售产品无影响注：1.有产权资产多指产权归属我司、但无法分割小产权出售或不可售的大宗资产；2.营改增后，分摊金额按不含增值税成本计取。3.配套设施（有无产权），如后期成功销售或租赁，补算受益；成本分摊不作调整。优点1、经营风险前置2、利于后期大宗资产去化成本归集分摊原则 32总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊各期按占地面积分摊（基本原则：谁受益谁承担、紧前不紧后、前期不追溯调整）跨期成本分摊跨期49、成本类型公配/有产权资产车位配比/应建人防红线外配套设施（线路迁移、供电设施、供水设施、供暖设施、市政公园、排水设施、桥梁、市政路等）分摊原则谁受益谁承担紧前不紧后前期不追溯调整预提分摊 土地已获取分期开发，受益期区未开发的亦应参与分摊；前期已明确后期需配建的红线外设施，前期受益应参与分摊。后期地块未获取时，仅在前期地块分摊，后期地块不参与分摊。前期未预见的后期发生的，不再追溯分摊至前期已开发地块，仅在后期地块分摊。当期未建设但当期受益的，当期需预提承担对应成本；本期应建车位及人防，建设在后期；本期应按规划指标要求预提承担应建车位及人防（建设或缴费）的成本。成本归集分摊原则 33总则分摊依据成50、本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊总 收 购 费 用已建竣工总货值在建未竣工已发生成本（不含地价）其余成本协议确定总债务已 建 竣 工 期 区在 建 未 竣 工 期 区未 建 期 区直接归集盈亏平衡直接归集根据占地面积分摊土地分摊成本基数成本归集分摊原则非净地收购项目 34总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊特殊情况处理成本归集分摊原则 提前分摊：集团鼓励项目前置成本风险管控，项目可结合实际情况、从减轻后期项目成本分摊压力出发提前分摊相关成本，经集团确认可突破本办法。延后分摊：需提报不符合制度专项分摊方案，经区域总裁签字确认，提交集团总裁审批后实施；经审批后，报备集团成本管51、理中心、财务资金中心等相关职能部门，监控方案落实；存在不符制度专项分摊方案的项目，成就共享、同心共享和底线奖金必须在集团确认方案落实后方可分配和发放。返还成本（包括不限于土地成本、行政事业型收费、代建成本及税收返还）：有正式协议或文件明确规定，可返回成本在目标成本编制时可不计入；但在动态成本、结算成本及计算项目绩效与奖金时，若未按协议或文件实现返还，须按照原始缴纳或支付金额计入成本。35成本归集分摊原则132成本测算套表逻辑目标成本测算思路 36目标收入目标成本投资投资定案售价承定案售价承责责投资投资定案指标承定案指标承责责净利率投资定案标准净利率投资定案标准目标科学合理结算不超目标全成本管理52、目标 37投资版到方案版-高层洋房刚性成本可售单方偏差高层洋房刚性成本可售单方偏差：前五区域注：1-统计范围为2018年经集团审批项目2-刚性成本：科目2-7，剔除外装、门窗、栏杆、智能化、电梯、景观、样板房与售楼部、精装修等刚性成本可售单方偏差主要原因：公建配套增加、可售比降低、结构及粗装修预估不足序号区域刚性成本可售单方-元/m2投资版方案版偏差率偏差原因1A区域19.79%桩基成本增加、采用新工艺导致结构及粗装成本增加、公建配套分摊增加2B区域12.19%公建配套分摊增加；基础、社区管网成本增加3C区域12.19%设计方案调整、公建配套分摊增加4D区域10.71%采用新工艺导致结构及粗装53、成本增加、公建配套分摊增加5E区域8.45%桩基、结构及粗装成本增加；公建配套分摊增加集团整体5.31%381-前期调研2-初步规划与销售3-专项测算4-目标编制5-复核审核时间紧、调研不充分要保密、成本不参与规划粗糙、强排乐观脱离市场、售价乐观时间紧、调研粗专项方案不严谨个体差异大财务配合弱线下流转多版本多而乱“坑”形成的原因：一基础调研（成本尽调）不扎实拆迁成本、市政成本、行政规费等二前策定位（产品方案）不准确装修标准、目标售价、赠送内容等三成本测算（专项测算）不严谨基础工程、支护降水、土方挡墙等四风险排查（不可预见）不全面地质条件、地貌条件、气候条件等投资测算成本的现实问题 39目标成本54、不是数字堆砌不止靠经验指标解决更要靠方案支撑地拿好了项目就成功了地拿好了项目就成功了70%70%前置策划好了项目成功了前置策划好了项目成功了70%70%设计阶段管控占了成本的设计阶段管控占了成本的70%70%目标成本编制要求-【保障科学合理】上会/审批前期调研新项目综合信息调研前期行政规费调研总包地材人工调研初步规划与销售专项测算目标编制复核审核项目产品方案项目初步规划方案项目销售计划大型土石方测算结果基坑支护测算结算其它专项测算结果工程类量价指标填报非工程类量价指标填报全成本汇总（成本+费用）部门分工复核成本专题会审调研：上下内外调研：上下内外规费：减免返还规费：减免返还要素要素1 1：规划55、指标：规划指标要素要素2 2：产品方案：产品方案要素要素3 3：交楼标准：交楼标准要素要素4 4：推售计划：推售计划不确定性不确定性专项测算专项测算确定性确定性数据库指标数据库指标量价分离量价分离不缺漏项不缺漏项依据充分依据充分指标合理指标合理规划指标确认规划指标确认销售方案确认销售方案确认费用指标确认费用指标确认全成本确认全成本确认 40成本管理体系动态成本管理合约规划管理工程招投标管理工程合约管理工程预算管理签证变更管理工程付款管理工程结算管理成本后评估管理全周期数据库全周期十大关键环节及三大专项前端锁目标过程控动态末端析成本基准成本成本可研策划责任包干成本最优成本最优成本策划成本管理体系56、简介成本目标管理专项工程全过程管理【土石方工程、市政能源工程、第三方工程】41成本目标管理投资阶段承责指标管理办法集团最优成本管理办法基准成本责任包干成本最优成本目标严谨清晰有效助力四有指导管控成本可研策划最优成本策划成本管理体系简介作为具体项目作为具体项目投资测投资测算、编制责任包干成算、编制责任包干成本本的依据的依据。2019.1.1以后：以后：投资投资定案成本修正实际地定案成本修正实际地价后价后即为包干责任成即为包干责任成本本在责任包干成本上限在责任包干成本上限内，区域总指定最优内，区域总指定最优成本制定人编制，经成本制定人编制，经区域总审批后下达给区域总审批后下达给项目，项目，制定目标57、与执制定目标与执行主体分离行主体分离 42基准成本基准基准成本成本：是是指区域根据历史数据、管控水平、内外部对标等依据，分城市、分档次建立的指区域根据历史数据、管控水平、内外部对标等依据，分城市、分档次建立的地区通用成本地区通用成本。编制依据包含但不限于：包含但不限于：在建在建项目的动态成本（近项目的动态成本（近1 1年）；年）；已已竣工项目的结算成本（近竣工项目的结算成本（近1 1年）；年）；新新获取项目的责任包干成本；获取项目的责任包干成本；内内外部对标数据外部对标数据。制定原则横向横向对比对比各地区指标各地区指标&本地本地具备竞争力的开发商具备竞争力的开发商确定各科目指标的标杆确定各科目58、指标的标杆竞争力可落地性投资定案阶段：投资投资测算的基础与测算的基础与依据依据基于基于基准基准成本成本代入代入真实真实情况情况动态管控阶段：现行项目的管控参照现行项目的管控参照寻找寻找管控思路管控思路落实管控动作落实管控动作应 用成本管理体系简介 43新项目综合信息调研前期行政规费调研总包地材人工调研复核审核收费：报批报建费、行政规费、技术咨询费等减免：减免事项、减免文件、减免标准等返还：土地返还、墙改基金返还、税收返还等公建：公建面积、车位配比、地上地下比例等上：地上，附着物、排洪渠、高压线、青苗等等下：地下，溶洞、淤泥、流沙、地下水、障碍物等等内：红线内，管线、土方、石方、三通、拆迁等等外59、：红线外，道路、桥涵、河道整治、市政公园等等目标成本编制-思路上会/审批前期调研初步规划与销售专项测算目标编制复核审核 44合作/收购项目尽职调查风险排查：1、土地溢价风险：合作价格溢价带来税务风险2、合作本体风险：合作方资金危机、前期债务或亏损等风险转嫁3、入伙交楼风险：已建部分是否存在纠纷或重大争议，是否存在违规影响入伙交楼。4、规划指标风险：整体规划是否超政府要求，配套后置等5、行政规费风险：人防易地建设费、基础设施配套费等已建部分是否足额缴纳。6、其他风险：合作方对小业主承诺实现状况，保修风险，施工单位索赔风险目标成本编制-思路上会/审批前期调研专项测算目标编制复核审核初步规划与销售 60、45上会/审批前期调研合作/收购项目尽职调查清单专项测算目标编制复核审核阶段适用方式序号关注类别关注要点复核意见备注已竣工（可售）部分适合用资产评估思维开展成本尽调（摸清项目成本情况，利于收购总费用的谈判；此外收购后支出的调研需与营销、工程等部门合作进行。）1工程核实是否全部完工，是否存在收尾2营销核实未售货量、平均售价、货值3收购总货值-预估结算成本3.1返还成本-代扣代缴、返还费用3.2合同结算金额、以及已付款台帐3.3公配是否符合规划要求、是否存在跨期分摊3.4是否存在待发生费用（如室外园林、交通设施等）4总收入-可售面积（实测数据）查清实测面积、是否满足规划指标5收购后支出5.1维修费61、用：核实潜在维修费用（自然损耗）5.2营销费用：合理预估后期营销费用（结合营销计划）5.3财务相关：税费/手续费/财务咨询费5.4开荒清洁：开荒清洁费5.5升级费用:升级改造(如园林景观等）5.6其他：如毛坯改精装修等目标成本编制-思路初步规划与销售 46分类适用方式序号关注类别关注要点在建（未售）部分用动态成本思维开展成本尽调动态成本=已发生+待发生1工程核实各标段进度，需进行调查。2设计施工图完成情况、重要设计方案实施情况、后期规划设计要点.3规划指标及配套部分3.1各项规划指标、车位配比3.2公共配套（如物业用房、学校、幼儿园、活动中心）3.3公配跨期分摊情况3.4报建面积、预测绘面积统62、计4土地费用及4.1已缴纳费用行政事业性收费 4.2可缓交部分4.3返还成本-代扣代缴、返还费用5建造成本5.1已签合同金额统计（查看已签订合同，关注计价、付款、结算方式等；查看合同签约主体，了解签约风险）5.2施工范围（是否存在漏、缺）5.3计量计价模式5.4结算、付款方式5.5合同履约情况（看现场施工进度，为判断施工产值做依据；约谈施工单位，核实合同执行情况；）5.6已签监理合同及物业介入情况5.7看施工图纸做法并结合现场实际，复核目标成本数据5.8理台账（查阅合同编号、已签约合同数量、合同金额、补充协议，了解合同管理情况（尤其是超付）5.9其他风险（停工缓建、甲指甲供、代扣代付、争议索赔63、交楼风险、改造提升)6开发间接费6.1项目运营周期6.2已发生间接费，待发生间接费预估7三费及税费7.1营销费用7.2项目贷款情况，利息成本7.3管理费用7.4税费上会/审批前期调研合作/收购项目尽职调查清单专项测算目标编制复核审核目标成本编制-思路初步规划与销售 47分类适用方式序号关注类别关注要点未建部分用新项目目标成本思维开展成本尽调基本无已发生成本，需根据项目情况进行预估和测算主要围绕项目的地块条件、行政事业性收费标准、项目规划、公配配建要求、社区管网、周边情况、人工地材等方面进行调查1工程未动工，或简单围挡、勘探上下内外地质条件与红线外2营销产品方案装修标准与交楼标准产品定价3规划64、指标及配套部分3.1公共配套设施的面积3.2车位配比、停车位的设计标准3.3各产品业态指标4土地成本是否是净地，是否有拆迁、高压线迁移5行政事业性收费与前期工程费5.1当地行政缴费标准、人防缴费标准5.2代缴代扣、可返还费用5.3地质情况5.4土石方范围和工程量，是否达到三通一平5.5是否需要道路开口费6建造成本6.1当地的人工、地材水平6.2是否需要配建红线外景观6.3是否需红线外供水供电7项目运营周期、管理水平项目运营周期、管理水平上会/审批前期调研合作/收购项目尽职调查清单专项测算目标编制复核审核目标成本编制-思路初步规划与销售 48本版本规划时间：规划用地（亩）总占地面积()指标类型容65、积率%总建筑面积()计容面积()可售面积()公建配套建筑面积()车位数（个）绿地率%红线外景观面积()政府规定值设计值1.5391 265,955238,790产品类型产品占地面积计容面积建筑面积可售面积层数户数建筑面积比例%备注超豪别墅12,233.796,743.979,119.319,119.31 地下1层地上3层14双拼别墅46,022.3725,148.1034,938.5334,938.53 地下1层地上3层94联体别墅多层洋房2,451.201,781.201,781.201,781.20615小高层洋房高层洋房64,288.00190,111.73190,111.73190,166、11.73 1830层1602超高层洋房公寓底商商业街29,152.6114,004.7114,004.7114,004.712综合楼酒店（自持）医院（自持）232.7155,148产品方案及规划指标内部资料、严格保密抗震等级地质情况*项目概念规划阶段（投资版目标成本）规划指标表（第*版）概念规划负责人：溶洞多 口 湿陷性黄土 口 持力层深度（）m住宅商业自持物业项目总体规划指标上会/审批前期调研新项目综合信息调研前期行政规费调研总包地材人工调研专项测算目标编制复核审核项目产品方案项目初步规划方案项目开发建设计划要素1：规划指标要素2：产品方案要素3：交楼标准要素4：开发计划目标成本编制-思路67、初步规划与销售 49规划指标序号专项单位建议参考值1计容面积相关 容积率最优容积率2可售面积相关 可售比%最大可售比3占地面积相关道路占地比%15%示范区占地比%/m2分类示范区面积占比 示范区面积占地面积50亩的项目22%400050亩占地面积100亩的项目18%8500100亩占地面积150亩的项目 12%10000150亩占地面积200亩的项目 11%12000200亩占地面积250亩的项目 9%14000251亩占地面积5%16000软硬景比例/6:4红线外景观面积控制比例%10%4建筑面积相关 物业用房面积占比%0.8%成本测算为什么关注规划指标？计容面积=容积率*占地面积（计容面积68、与可售面积正相关）可售面积=可售比*建筑面积示范区面积测算示范区占地比*占地面积红线外面积测算红线外景观面积控制比例*占地面积物业用房面积测算物业用房面积比例*建筑面积 50步骤与重点事项：做好不确定因素的专项测算确定性因素：用指标、用建造标准，甚至用经验或对标数据不确定因素：必须靠专业测算上会/审批前期调研新项目综合信息调研前期行政规费调研总包地材人工调研初步规划专项测算目标编制复核审核项目产品方案项目初步规划方案项目开发建设计划大型土石方测算结果基坑支护测算结算其它专项测算结果目标成本编制-思路 51步骤与重点事项：不漏项、有依据、数据准确合理三算三超：很大程度源自风险预见不足风险预足：对69、已知风险因素充分合理预估成本缺漏：可能导致无钱可花指标错误：可能导致钱不够花上会/审批前期调研新项目综合信息调研前期行政规费调研总包地材人工调研专项测算目标编制复核审核项目产品方案项目初步规划方案项目开发建设计划大型土石方测算结果基坑支护测算结算其它专项测算结果工程类量价指标填报非工程类量价指标填报全成本汇总目标成本编制-思路初步规划与销售 52步骤与重点事项：区域评审-分工复核、集团评审规划指标：区域设计负责人确认销售方案：区域营销负责人确认建造成本：区域成本负责人确认全 成 本：区域财务负责人确认上会/审批前期调研新项目综合信息调研前期行政规费调研总包地材人工调研专项测算目标编制复核审核项目产品方案项目初步规划方案项目开发建设计划大型土石方测算结果基坑支护测算结算其它专项测算结果工程类量价指标填报非工程类量价指标填报全成本汇总部门分工复核成本专题会审目标成本编制-思路初步规划与销售 53审批-执行以此为依据实施策划和管控，包括签订责任状上会/审批前期调研新项目综合信息调研前期行政规费调研总包地材人工调研专项测算目标编制复核审核项目产品方案项目初步规划方案项目开发建设计划大型土石方测算结果基坑支护测算结算其它专项测算结果工程类量价指标填报非工程类量价指标填报全成本汇总部门分工复核成本专题会审目标成本编制-思路初步规划与销售感谢聆听54