1、建安成本测算要点解析分享人：目录010203测算方法分析基本测算程序总结01测算方法分析测算方法分析建安成本测算是评估投资版目标成本的方式，投资版目标成本是计算项目经济指标，进而做投资决策的基本依据；p 建安收入为建安预算价下浮3%；p 建安成本按建安预算价下浮15%计；p 总包利润率为12.37%；p 资本金IRR为20.0%；p 投资净利润率为19.2%。基本概念投资上会资料：测算方法分析p 定购保障房：政府定价回购，收入已锁定p 住宅开发、工改：在房住不炒的大背景下，限房价、限地价、竞自持、竞配建这些地方政策不断落地，收入的上限已确定 两类项目的本质：演变为固定总价包干的EPC项目，与E2、PC项目的区别就在于是否拿地 收入固定的情况下，拼的就是前期成本测算的精度项目模式分析测算方法分析测算成本与项目落地关系定性分析项目落地概率成本（由低到高）实际成本上限测算成本实际成本下限测算成本高于实际成本上限，经济指标差，导致好项目无法过会，地价出价低，落地概率低测算成本低于实际成本下限，经济指标好，落地概率高，但项目落地后无法实现预期利润期望的测算成本区间测算方法分析如何测算才能接近合理区间？测算方法分析一级科目二级科目三级科目四级科目工程成本土地费用政府行政事业性收前期工程费建筑安装工程费基础工程地下建筑工程费结构及粗装修工程钢筋砼工程砌体工程抹灰工程外立面装饰工程公区装饰工程地下安装3、工程费地上建筑工程费地上安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费其他建设工程支出预备费非工程成本全成本测算方法分析一级科目二级科目三级科目四级科目工程成本土地费用政府行政事业性收前期工程费建筑安装工程费基础工程地下建筑工程费结构及粗装修工程钢筋砼工程砌体工程抹灰工程外立面装饰工程公区装饰工程地下安装工程费地上建筑工程费地上安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费其他建设工程支出预备费非工程成本全成本测算方法分析对标分析法类比分析法成本测算方法数据库取值法以往实施的项目公司样本数量不足，暂时无法形成有效数据库测算方法分析对标深度：一级科目、二级科目、三级科目、四级科目对标方式：技4、术指标、经济指标对标分析法测算方法分析科目级别成本科目对标条件三级科目地上结构及粗装修下一级科目的所有影响因素都相同或类似四级科目钢筋砼结构结构类型、高度、布局、主材劳务单价相同或类似四级科目砌筑砌块类型、主材劳务单价相同或类似四级科目抹灰墙、顶、地做法，主材劳务单价相同或类似四级科目防水防水做法，主材劳务单价相同或类似四级科目为什么地产公司能够对标到三级成本？p产品标准化，建筑做法的差异小；p连续滚动开发，人材机的价格变化小。对标深度分析测算方法分析p测算时可以回避计量问题，测算方便优点缺点p成本控制变量太粗放，量价不分离，成本执行中缺少管控依据，过程成本无法检讨，测算精度低；p量价不分离，5、价格受市场影响较大，数据的有效期短。对标方式分析经济指标对标：测算方法分析对标方式分析p测算的时候比较繁琐，量价要分离；优点p测算精度高，数据有效期长，有利于过程成本的管控。p量价分离以后的价格通过市场询价确定，更贴近市场实际情况。缺点技术指标对标：测算方法分析目前的测算方式（组合）：p 土建工程：采用四级科目技术指标对标+询价进行测算p 安装工程：采用三级科目（系统）经济指标对标测算p 装修工程、景观绿化工程：采用设定限额指标的方式去测算对标深度：对标的深度越深越好对标方式：技术指标优于经济指标测算方法分析02基本测算程序基本测算程序前期准备测算基础信息采集任务分解01020304050606、70809测算需求测算基础信息采集测算基础信息汇总建安成本测算成本评审、评审意见反馈修改投资决策会投资经济测算基本测算程序前期准备测算基础信息采集任务分解010203040506070809测算需求测算基础信息采集测算基础信息汇总建安成本测算成本评审、评审意见反馈修改投资决策会投资经济测算基本测算程序成本测算工作小组工程、设计、成本人员应在日常工作中按照立项建安成本测算基础信息确认表逐项搜集主要拓展区域的政策性要求、建造标准、技术指标、劳务、材料市场价格等区域内通用的基础信息，做好信息储备，并定期更新。小组成本人员应按照建安成本测算表（立项版）对我司投资建造的典型项目进行成本复盘，并提取该地区7、通用的技术参数。子公司应成立成本测算工作小组（以下简称“小组”），并明确小组工作分工，组长由子公司负责人担任，组员应包含投资、成本、营销、工程、设计（子公司若尚未建立相关部门，则应采取措施配置相应的职能）等岗位人员，子公司层面建立测算机制，形成联动。人员准备信息准备经验准备基本测算程序前期准备测算基础信息采集任务分解010203040506070809测算需求测算基础信息采集测算基础信息汇总建安成本测算成本评审、评审意见反馈修改投资决策会投资经济测算基本测算程序前期准备测算基础信息采集任务分解010203040506070809测算需求测算基础信息采集测算基础信息汇总建安成本测算成本评审、评审8、意见反馈修改投资决策会投资经济测算基本测算程序1、使子公司有的放矢，指导子公司从哪些成本影响因素着手，使因素的采集更高效而且有针对性；2、投资、成本、工程、设计人员都参与到成本影响因素的采集工作中来，使成本更加贴近项目实际情况。目的根本目的：找出成本的影响因素基本测算程序立项建安成本测算基础信息确认表工作任务分解立项建安成本测算基础信息确认表里面的内容都是需要工程、设计、成本人员联动确定的参数，应该将这些基础信息的搜集任务分解到各个职能，建立子公司层面的基础信息采集机制。基本测算程序前期准备测算基础信息采集任务分解010203040506070809测算需求测算基础信息采集测算基础信息汇总建安9、成本测算成本评审、评审意见反馈修改投资决策会投资经济测算基本测算程序测算基础信息采集的方式1、现场踏勘2、分析政策性文件3、调研当地市场情况基本测算程序 踏勘应该看什么？谁去踏勘？踏勘以后做什么？成本视角下的现场踏勘现场踏勘基本测算程序地上地下周边从空间划分，地上、地下和周边对成本有影响的因素，这些因素的处理或解决都需要发生成本，我们要在成本的视角下，通过现场踏勘去发现这些因素。应该看什么？WHAT基本测算程序和地上有关的因素可能对成本的影响暗塘、水塘抽水处理、换填河道抽水处理、换填/埋设涵管/架桥坟墓迁移/补偿青苗、果树青苗补偿古树乔木移植/现场保护遗留建筑拆除（含桩）、外运建筑垃圾建渣外运10、道路高差土石方量.和地上有关的因素：基本测算程序和地下有关的因素可能对成本的影响土质类型土方成本、基础成本桩基类型基础成本典型桩长基础成本支护形式支护成本.和地下有关的因素：基本测算程序和周边有关的因素可能对成本的影响周边河道地下水位、止水措施水、电、燃气接驳点距离水、电、燃气成本架空高压线路防护措施周边住宅、楼宇隔音降噪措施、桩基类型高架隔音降噪措施轨道交通基础保护、开口费、论证费、土方成本.和周边有关的因素：基本测算程序影响因素成本方案/措施工程、技术人员成本人员成本人员谁去踏勘？WHO踏勘以后怎么做？HOW基本测算程序分析政策性文件装 配 式绿色建筑海绵城市充电桩配置太阳能热水器配置全装11、修康乐设施 对成本有影响的政策性因素基本测算程序分析政策性文件基本测算程序装配式建筑评价标准GB/T51129-201750%装配率增加成本约330-350元/m2（以采用装配式的建筑面积计）分析政策性文件基本测算程序分析政策性文件基本测算程序绿色建筑评价标准GB/T50378-2019分析政策性文件基本测算程序7kw交流充电桩（慢充桩）2500-3000元/台60kw直流充电桩（快充双枪）25000-30000元/台30kw直流充电桩（快充桩）15000-20000元/台同时要考虑变配电的电力容量增加成本分析政策性文件充电桩基本测算程序交房标准标杆企业进驻情况及成本水平行政类收费文件土石方及12、水、电、燃气价格当地人工及材料价格地块/周边地勘报告地材等垄断情况 当地市场情况调研基本测算程序p 付款的方式p 付款周期p 建筑做法p 其他带条件询价p材料、人工价格均应为当前的含税价格，本表适用的询价内容均应结合基础信息确认表填写p亦可根据实际情况增加对应的内容当地市场情况调研基本测算程序前期准备测算基础信息采集任务分解010203040506070809测算需求测算基础信息采集测算基础信息汇总建安成本测算成本评审、评审意见反馈修改投资决策会投资经济测算基本测算程序现场踏勘政策分析市场调研p各渠道采集的基础信息交圈、闭合，信息不能冲突；p基础信息确认表填报完整，不能空缺。立项建安成本测算基13、础信息确认表基本测算程序前期准备测算基础信息采集任务分解010203040506070809测算需求测算基础信息采集测算基础信息汇总建安成本测算成本评审、评审意见反馈修改投资决策会投资经济测算基本测算程序基本测算程序基本测算程序p 确保基础信息确认表中技术经济指标逐项落实到测算文件中p 先看科目释义，了解成本包含的内容基本测算程序p主楼桩桩数=对标项目主楼基底单位面积配桩数量*测算项目主楼基底面积成本=桩数*调研桩长*调研桩径*询价成桩单价p地下室桩桩数=对标项目地下室单位面积配桩数量*测算项目地下室基底面积成本=桩数*调研桩长*调研桩径*询价成桩单价p 土方开挖V1=（场地自然地面的标高-场14、地的设计标高）*红线内占地面积；V2=（场地的设计标高-顶板标高）*开挖面积；V3=（顶板标高-垫层底标高）*开挖面积；土方开挖成本=（V1+V2+V3）*询价挖运单价p 土方回填 土方回填成本=（V2+V3-地下室体积）*询价回填单价土方工程桩基工程基本测算程序p 钻孔灌注桩围护桩数=基坑外周长/两桩间隔成本=桩数*调研桩长*调研桩径*询价成桩单价p 三轴搅拌桩止水桩数=基坑外周长/两桩间隔成本=桩数*调研桩长*调研桩径*询价成桩单价p 钢筋混凝土内支撑成本=对标项目基坑面积单方成本*测算项目基坑面积（注意支撑的层数应一致）支护工程（钻孔灌注桩围护+三轴搅拌桩止水+钢筋混凝土内支撑）基本测算15、程序成本=实物量*询价单价成本=技术指标*面积*询价单价成本=经济指标*面积成本=平米限额指标*面积基本测算程序P：计划建安成本测算建安成本测算D：执行未拿到项目拿到项目C：检查并持续关注市场情况，以便验正拿地决策思路是否正确，分析未拿地的原因对比测算成本和招投标、变更签证、结算的差异，进行成本差异分析A：调整修正后续项目测算修正后续项目测算拿不准的成本怎么处理？（乐观还是保守）PDCA循环基本测算程序前期准备测算基础信息采集任务分解010203040506070809测算需求测算基础信息采集测算基础信息汇总建安成本测算成本评审、评审意见反馈修改投资决策会投资经济测算基本测算程序p 限额设计指16、标表p 项目大运营管控表项目限额设计指标及大运营管控目标评审OA流程基本测算程序p 规划条件p 土地出让文件p 建筑标准p 回购/回收协议p 项目立项建议书p 强排方案p 立项建安成本测算基础信息确认表p 建安成本测算表p 项目管理中心评审意见及落实情况（如有）项目建安成本评审OA流程基本测算程序子公司测算工程管理部评审反馈评审意见子公司落实修改工程管理部复核确认投资发展部经济测算成本评审、修改、反馈确认工作流程：03总结总结实事求是、不玩数字游戏围绕目标、群策群力以成本视角、思维去观察项目、考察项目，以项目获利为原则。具备成本视角、思维建安成本测算，数据是关键，练好“真功夫”，熟知各种因素与成本的联系以及测算逻辑，“不隐瞒问题、不夸大风险、不玩数字游戏”，真实反映成本水平，以寻求利润突破点。投资版目标成本是项目成本的上限，要实现这个目标，一定是“团队作战”，群策群力。总结p 多看图纸，了解施工工序和现场情况，大脑里面要有施工现场的模型和建筑的模型，这样就能在遇到与模型不一样的情况时有所警觉，进而找出问题；p 选择合适的项目深入分析，找出成本数据之间的规律，提炼项目技术指标、经济指标，逐渐积累对于成本的感觉。如何培养成本思维？总结“两库”建设错漏项案例库成本数据库分享完毕，感谢聆听！