1、天津静海项目万达销售物业T I A N J I N W A N D A S A L E S P R O P E R T Y规划方案设计PLANNINGPLANNINGCONCEPTCONCEPTSCHEMESCHEME2019-2020年我司最新天津项目业绩华润宝坻区项目2019-2020年我司最新天津项目业绩蓝光津南区项目2019-2020年我司最新天津项目业绩蓝光津南区项目前期分析设计策略方案设计一二三四五立面设计目录示范区设计 1 前期分析PRE-PHASE ANALYSES用地区位基地位于静海区核心区，地处天津西南部、北京东南部、素有“津南门户”之称，是“京沪走廊”重镇。距离天津市区约2、25公里，距离雄安新区约72公里，距离北京约90公里。北京天津唐山廊坊基地沧州雄安新区渤海25KM50KM75KM100KM用地区位基地周边有四条交通要道，两条高速路直连北京上海和天津沧州，距离静海站和静海汽车站约3公里，交通便利。周边配套齐全,服务便利。SITE静海区政府静海站津沧高速京沪高速京福线京福线静海北环线津文线高速路高铁线景观资源静海汽车站静海县医院顺驰公园春曦公园医疗配套教育配套政府机构静海镇政府嘉泰公园静海惠民医院静海区第二中学静海区第五中学静海区一中交通枢纽2KM3KM1KM华润超市天津国际进口商品城购物中心用地条件基地周边目前北盛路、北丰路为规划道路，其余为现状路。北华路、3、朝阳道、津文公路均设有公交车站，交通相对便利，出行较方便。已开通道路未开通道路北华路瑞和道旭华道北盛路(规划道路）朝阳道公交车站北丰路(规划道路）津文公路SITE ASITE CSITE E用地条件住宅A地块：用地面积：83277.2容积率：1.8建筑密度：28%绿化率：40%物管及配套用房：2952（含1500商业网点，可办理产证，作为二手房交易）按30/百户配建社区党群服务中心停车位：满足住宅部分1.2辆/100，商业部分0.7辆/100，物管及配套用房0.4辆/100(地上车位占比：住宅户10+配套商业车位+配套用房车位）用地条件住宅C地块：用地面积：93419容积率：1.8建筑密度：24、8%绿化率：40%物管及配套用房：3540（含1800商业网点，可办理产证，作为二手房交易）按30/百户配建社区党群服务中心停车位：满足住宅部分1.2辆/100，商业部分0.7辆/100，物管及配套用房0.4辆/100(地上车位占比：住宅户10+配套商业车位+配套用房车位）用地条件住宅E地块：用地面积：46907容积率：1.8建筑密度：28%绿化率：40%规划限高：36M物管及配套用房：1770（含900商业网点，可办理产证，作为二手房交易）按30/百户配建社区党群服务中心停车位：满足住宅部分1.2辆/100，商业部分0.7辆/100，物管及配套用房0.4辆/100(地上车位占比：住宅户10+5、配套商业车位+配套用房车位）用地条件B1地块（菜市场）：用地面积：4609.5容积率：1.5建筑密度：50%绿化率：20%B2地块（文化设施）：用地面积：5475.2容积率：1.5建筑密度：30%绿化率：35%用地条件ASITESITEBCDABCD规范解读间距面宽配套规定居住建筑沿城市主干道布置时宜：建筑高度小于等于27m的住宅建筑最大连续面宽投影不大于80m；高度大于27m且小于等于54m的住宅建筑最大连续面宽投影不大于50m。位于中心城区及滨海新区内的居住区公共服务设施配置，可以取标准指标的下限，其他地区无论新建活改建的居住区，其配套公共服务设施配置，应取标准指标的上限。在实际操作中，联6、审会可能会要求公厕套内面积做到100。组团级行政超市位置靠近组团出入口，或者沿街布置。规范天津市建筑工程规划管理技术标准天津市建筑工程规划管理技术标准天津市居住区公共服务设施配置标准天津市组团级便民行政超市规划设计指引高层建筑与相邻建筑最小间距不应小于14m，需注意与变电站、换热站之间的间距需要满足此要求。微信：1115955733，朋 友 圈 送 资 料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家资料 2 设计策略D E S I G N S T R A T E G Y任务书输入条件居住地块AC居住用地E商业/文化设施用地B规定1、90三面宽、两面宽结合；135户型考虑电梯入户和非电梯入户供选择；27、实际户配不宜超过自身比例的5%；3、AC地块商铺总量控制在1万以内；4、压商铺，与小高拼接部分均采用小高户型；5、中间生活性道路不可封闭；6、满足规划条件书相关要求1、E地块为首开区域；2、90三面宽、两面宽结合；135户型考虑电梯入户和非电梯入户供选择；3、实际户配不宜超过自身比例的5%；洋房不成组团的情况下，排布全小高；4、可设置一拖二商铺；5、压商铺，与小高拼接部分均采用小高户型；6、南侧万达商业整体高度按照17m考虑，局部屋顶突出部分按增加4m考虑；7、满足规划条件书相关要求1、B1地块菜市场1500，且只能做1-2层，需独立出入口，可以与其他商业贴建；2、菜市场上方可以做商铺，整体8、最高做3层，不能做4层；3、满足规划条件书相关要求微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家资料如何提升产品竞争力？超越竞品的面宽资源竞品分析绿城春熙明月高低配社区容积率：1.8春曦书院高低配社区容积率：2.2筑境高低配社区容积率：2.0绿城春熙云峰全洋房社区容积率：1.3在售竞品多为高低配产品对标竞品后，我们可以做什么样的产品？洋房及小高层三面宽90 四面宽135最大化利用土地资源策略一：塔板结合依据天津市建筑工程规划管理技术标准（试行）5.2.6 高宽比大于1:1的高层建筑与其被遮挡的朝向为南偏东或者南偏西30度居住建筑的计算间距为高层建筑在被遮挡朝向方9、向的遮挡面宽度的1.2倍。高宽比大于1:1的高层建筑与其被遮挡的朝向为南偏东或者南偏西30度的居住建筑的计算间距为高层建筑在被遮挡朝向的遮挡面宽度的1倍。高宽比小于或者等于1:1的高层板式建筑与其被遮挡居住建筑的间距应满足本节5.2.1条要求。（高度的1.61倍）5.2.7 多、低层居住建筑与相邻多、低层建筑最小间距不应小于8m，与相邻高层建筑最小间距不应小于14m；高层居住建筑与相邻建筑最小间距不应小于14m。3.5.3 居住建筑沿城市主干道布置时宜符合以下规定：1、建筑高度小于等于 27m 的住宅建筑最大连续面宽投影不大于 80m；2、高度大于27m且小于等于54m的住宅建筑最大连续面宽投10、影不大于50m；3、高度大于 54m 的住宅建筑其主要朝向投影面宽不大于 35m。三大优点1、节省南北间距：高宽比小于等于1的高层和多层，南北间距按照高度的1.61倍控制 高宽比大于1的高层，南北间距按照面宽的1.2倍控制 因此，塔板结合（高宽比大于1的高层加多层）能够按照多层控制间距，实现建筑面积最大化 2、节省东西间距：高层与相邻建筑最小间距不应小于14m，多层之间最小间距不小于8m 因此，塔板结合（高层加多层）能够用多层部分控制8m间距3、利用极限楼宽：多层最大连续面宽不大于80m，高层最大连续面宽不大于50m 因此，塔板结合（高层加多层）能够用80m的最大连续面宽策略二：面宽用足两大法11、宝1、减少楼栋数量：每一排楼栋数量越少，珍贵的面宽资源浪费越少 2、减少水平间距：错位布置，减少侧向间距的水平宽度，以斜向间距代替水平间距 3 方案设计CONCEPTUAL DESIGN住宅篇规划设计-AC地块居住价值分析用地条件居住价值高商业价值分析商业价值高居住价值一般商业价值低备注：地块中间居住性道路需开放，不可封闭 用地价值较中间区域略差 由于穿行车辆较少，整体用地价值较高规划设计-AC地块方案一规划总图A地块经济技术指标表项目单位数值备注用地面积83277.20 总建筑面积209900.96 地上建筑面积149898.96 其中住宅142370.00 其中洋房51240.00 高层912、1130.00 配套建筑面积3895.40 其中居委会834.00 物管及配套用房500.00 警务室34.00 公厕100.00 社区服务网点1500.00 社区党群服务中心392.40 30/100户换热站120.00 变电站400.00 箱式变电站15.00 商业网点3633.56地下建筑面积60002.00 其中人防地下车库面积16813.68 非人防地下车库面积43188.32 住宅户数户1308居住人数人4186 3.2人/户建筑基底面积23222.00 建筑密度%27.89%28%容积率1.8 绿地率%40%40%机动车停车位辆1753 住宅机动车1.2辆/100；配套商业0.713、辆/100；物管及配套用房0.4辆/100；其中地上停车位辆174地下停车位辆1579 其中人防停车位辆442 普通停车位辆1137 非机动车停车位辆783 非机动车0.5辆/100，配套服务设施非机动车位1辆/100其中地上停车位辆392 地下停车位辆391 C地块经济技术指标表项目单位数值备注用地面积93419.00 总建筑面积235642.20 地上建筑面积168154.20 其中住宅160170.00 其中洋房54840.00 高层105330.00 配套建筑面积4518.40 其中居委会1000.00 物管及配套用房600.00 警务室40.00 公厕100.00 社区服务网点18014、0.00 社区党群服务中心443.40 30/100户换热站120.00 变电站400.00 箱式变电站15.00 商业网点3465.80地下建筑面积67488.00 其中人防地下车库面积20884.56 非人防地下车库面积46603.44 住宅户数户1478居住人数人4730 3.2人/户建筑基底面积26000.00 建筑密度%27.83%28%容积率1.8 绿地率%40%40%机动车停车位辆1969 住宅机动车1.2辆/100；配套商业0.7辆/100；物管及配套用房0.4辆/100；其中地上停车位辆193地下停车位辆1776 其中人防停车位辆549 普通停车位辆1227 非机动车停车位辆15、876 非机动车0.5辆/100，配套服务设施非机动车位1辆/100其中地上停车位辆438 地下停车位辆438 规划总图A地块经济技术指标表项目单位数值备注用地面积83277.20 总建筑面积209900.96 地上建筑面积149898.96 其中住宅142370.00 其中洋房51240.00 高层91130.00 配套建筑面积3895.40 其中居委会834.00 物管及配套用房500.00 警务室34.00 公厕100.00 社区服务网点1500.00 社区党群服务中心392.40 30/100户换热站120.00 变电站400.00 箱式变电站15.00 商业网点3633.56地下建筑16、面积60002.00 其中人防地下车库面积16813.68 非人防地下车库面积43188.32 住宅户数户1308居住人数人4186 3.2人/户建筑基底面积23222.00 建筑密度%27.89%28%容积率1.8 绿地率%40%40%机动车停车位辆1753 住宅机动车1.2辆/100；配套商业0.7辆/100；物管及配套用房0.4辆/100；其中地上停车位辆174地下停车位辆1579 其中人防停车位辆442 普通停车位辆1137 非机动车停车位辆783 非机动车0.5辆/100，配套服务设施非机动车位1辆/100其中地上停车位辆392 地下停车位辆391 C地块经济技术指标表项目单位数值备17、注用地面积93419.00 总建筑面积235642.20 地上建筑面积168154.20 其中住宅160170.00 其中洋房54840.00 高层105330.00 配套建筑面积4518.40 其中居委会1000.00 物管及配套用房600.00 警务室40.00 公厕100.00 社区服务网点1800.00 社区党群服务中心443.40 30/100户换热站120.00 变电站400.00 箱式变电站15.00 商业网点3465.80地下建筑面积67488.00 其中人防地下车库面积20884.56 非人防地下车库面积46603.44 住宅户数户1478居住人数人4730 3.2人/户建筑18、基底面积26000.00 建筑密度%27.83%28%容积率1.8 绿地率%40%40%机动车停车位辆1969 住宅机动车1.2辆/100；配套商业0.7辆/100；物管及配套用房0.4辆/100；其中地上停车位辆193地下停车位辆1776 其中人防停车位辆549 普通停车位辆1227 非机动车停车位辆876 非机动车0.5辆/100，配套服务设施非机动车位1辆/100其中地上停车位辆438 地下停车位辆438 规划总图A地块A地块经济技术指标表项目单位数值备注用地面积83277.20 总建筑面积209900.96 地上建筑面积149898.96 其中住宅142370.00 其中洋房5124019、.00 高层91130.00 配套建筑面积3895.40 其中居委会834.00 物管及配套用房500.00 警务室34.00 公厕100.00 社区服务网点1500.00 社区党群服务中心392.40 30/100户换热站120.00 变电站400.00 箱式变电站15.00 商业网点3633.56地下建筑面积60002.00 其中人防地下车库面积16813.68 非人防地下车库面积43188.32 住宅户数户1308居住人数人4186 3.2人/户建筑基底面积23222.00 建筑密度%27.89%28%容积率1.8 绿地率%40%40%机动车停车位辆1753 住宅机动车1.2辆/100；20、配套商业0.7辆/100；物管及配套用房0.4辆/100；其中地上停车位辆174地下停车位辆1579 其中人防停车位辆442 普通停车位辆1137 非机动车停车位辆783 非机动车0.5辆/100，配套服务设施非机动车位1辆/100其中地上停车位辆392 地下停车位辆391 规划总图C地块C地块经济技术指标表项目单位数值备注用地面积93419.00 总建筑面积235642.20 地上建筑面积168154.20 其中住宅160170.00 其中洋房54840.00 高层105330.00 配套建筑面积4518.40 其中居委会1000.00 物管及配套用房600.00 警务室40.00 公厕1021、0.00 社区服务网点1800.00 社区党群服务中心443.40 30/100户换热站120.00 变电站400.00 箱式变电站15.00 商业网点3465.80地下建筑面积67488.00 其中人防地下车库面积20884.56 非人防地下车库面积46603.44 住宅户数户1478居住人数人4730 3.2人/户建筑基底面积26000.00 建筑密度%27.83%28%容积率1.8 绿地率%40%40%机动车停车位辆1969 住宅机动车1.2辆/100；配套商业0.7辆/100；物管及配套用房0.4辆/100；其中地上停车位辆193地下停车位辆1776 其中人防停车位辆549 普通停车位22、辆1227 非机动车停车位辆876 非机动车0.5辆/100，配套服务设施非机动车位1辆/100其中地上停车位辆438 地下停车位辆438 鸟瞰图鸟瞰图135洋房户型90户型115户型产品分布105户型图例:120洋房户型A地块户型配比表类型户型户数分类户数比定位会户配比整体户数比定位会方案整体户配洋房12023858.62%60%18.20%15%13516841.38%40%12.84%11%合计406100.00%100%31.04%26%小高9041646.12%50%31.80%42%10522024.39%25%16.82%17%11526629.49%25%20.34%15%合计23、902100.00%100%68.96%74%合计1308100.00%100%C地块户型配比表类型户型户数分类户数比定位会户配比整体户数比定位会方案整体户配洋房12026861.47%60%18.13%15%13516838.53%40%11.37%11%合计436100.00%100%29.50%26%小高9047645.68%50%32.21%42%10526024.95%25%17.59%17%11530629.37%25%20.70%15%合计1042100.00%100%70.50%74%合计1478100.00%100%配套分布商业网点配套服务用房换热站变电站图例:图例：用地内规24、划道路社区内车行流线城市道路小区人车分流，沿东西方向主路设置停车位，内部为人行路（消防道路）。交通分析小区人行主出入口地下车库出入口社区内人行流线地下车库备用出入口消防分析消防流线消防扑救场地消防车出入口图例：用地内规划道路城市道路小区停车位设置于东西方向内部规划道路两侧方向，可实现人车分流。A地面停车174辆C地面停车193辆停车分析地下车库备用口地下车库出入口图例：用地内规划道路城市道路地面停车位景观分析城市景观一级景观节点二级景观节点景观轴图例：公园绿地组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观公园绿地25、中心景观中心景观中心景观中心景观地库范围分析用地红线地下车库轮廓线图例：A地块地下建筑面积：60002地下停车位：1579辆C地块地下建筑面积：67488地下停车位：1776辆图例：1小时日照时间2小时日照时间3小时日照时间4小时日照时间5小时日照时间6小时日照时间 日照分析本日照分析依据甲方提供原始地形图资料进行计算，采用众智日照软件进行分析测算。计算标准日：大寒日计算条起止时间（真太阳时）8:0016:00计算点经纬度：东经11710 北纬3908住宅-大寒日：8:0016:00受影面高度：距室内地平0.9米高度外墙位置计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时微信：1115955733，朋友26、圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家资料北华路沿街人视图高低起伏的天际线，增强城市界面的丰富性。规划亮点分析亮点一：洋房品质社区A地块户型配比表类型户型户数分类户数比整体户数比洋房12023858.62%18.20%13516841.38%12.84%合计406100.00%31.04%类洋房907642.22%5.81%1055228.89%3.98%1155228.89%3.98%合计180100.00%13.76%小高9034047.09%25.99%10516823.27%12.84%11521429.64%16.36%合计722100.00%55.20%合计1308100.27、00%C地块户型配比表类型户型户数分类户数比整体户数比洋房12026861.47%18.13%13516838.53%11.37%合计436100.00%29.50%类洋房9020877.04%14.07%105248.89%1.62%1153814.07%2.57%合计270100.00%18.27%小高9026834.72%18.13%10523630.57%15.97%11526834.72%18.13%合计772100.00%52.23%合计1478100.00%洋房率：29.5%-31%洋房率+类洋房率：45%-48%类洋房：压商业/与小高拼接7层以下小户型产品亮点二：中心景观花园A28、C地块分别有一个中心景观花园，围绕中心景观，分别形成两个洋房组团亮点三：归家景观序列12233333333122223333333小区门中心景观组团景观庭院景观单元门规划采用对称式布局，符合东方美学人居感受结合中轴对景悦享大家门庭的归家礼序123亮点四：人车分流系统利用生活性道路两侧住宅的进退，解决各区10%的地面停车位并且全部符合车位距离建筑6m的要求亮点五：便捷生活配套区内所有配套均沿路设置符合规范要求，便于区内管理文文B地块包含文化活动设施及菜市场等功能，提供便利生活微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家资料规划设计-AC地块方案二规划总图C地块经29、济技术指标表项目单位数值备注用地面积93419.00 总建筑面积235604.20 地上建筑面积168154.20 其中住宅160240.00 其中洋房54630.00 高层105610.00 配套建筑面积4519.60 其中居委会1000.00 物管及配套用房600.00 警务室40.00 公厕100.00 社区服务网点1800.00 社区党群服务中心444.60 30/100户换热站120.00 变电站400.00 箱式变电站15.00 商业网点3394.60地下建筑面积67450.00 其中人防地下车库面积20884.56 非人防地下车库面积46565.44 住宅户数户1482居住人数人30、4743 3.2人/户建筑基底面积25950.00 建筑密度%27.78%28%容积率1.8 绿地率%40%40%机动车停车位辆1969 住宅机动车1.2辆/100；配套商业0.7辆/100；物管及配套用房0.4辆/100；其中地上停车位辆194地下停车位辆1775 38/个其中人防停车位辆549 普通停车位辆1226 非机动车停车位辆875 非机动车0.5辆/100，配套服务设施非机动车位1辆/100其中地上停车位辆438 地下停车位辆437 A地块经济技术指标表项目单位数值备注用地面积83277.20 总建筑面积209824.96 地上建筑面积149898.96 其中住宅142390.0031、 其中洋房47460.00 高层94930.00 配套建筑面积3899.00 其中居委会834.00 物管及配套用房500.00 警务室34.00 公厕100.00 社区服务网点1500.00 社区党群服务中心396.00 30/100户换热站120.00 变电站400.00 箱式变电站15.00 商业网点3609.96地下建筑面积59926.00 其中人防地下车库面积16813.68 非人防地下车库面积43112.32 住宅户数户1320居住人数人4224 3.2人/户建筑基底面积23300.00 建筑密度%27.98%28%容积率1.8 绿地率%40%40%机动车停车位辆1753 住宅机动32、车1.2辆/100；配套商业0.7辆/100；物管及配套用房0.4辆/100；其中地上停车位辆176地下停车位辆1577 其中人防停车位辆442 普通停车位辆1135 非机动车停车位辆782 非机动车0.5辆/100，配套服务设施非机动车位1辆/100其中地上停车位辆391 地下停车位辆391 A地块经济技术指标表项目单位数值备注用地面积83277.20 总建筑面积209824.96 地上建筑面积149898.96 其中住宅142390.00 其中洋房47460.00 高层94930.00 配套建筑面积3899.00 其中居委会834.00 物管及配套用房500.00 警务室34.00 公厕133、00.00 社区服务网点1500.00 社区党群服务中心396.00 30/100户换热站120.00 变电站400.00 箱式变电站15.00 商业网点3609.96地下建筑面积59926.00 其中人防地下车库面积16813.68 非人防地下车库面积43112.32 住宅户数户1320居住人数人4224 3.2人/户建筑基底面积23300.00 建筑密度%27.98%28%容积率1.8 绿地率%40%40%机动车停车位辆1753 住宅机动车1.2辆/100；配套商业0.7辆/100；物管及配套用房0.4辆/100；其中地上停车位辆176地下停车位辆1577 其中人防停车位辆442 普通停车34、位辆1135 非机动车停车位辆782 非机动车0.5辆/100，配套服务设施非机动车位1辆/100其中地上停车位辆391 地下停车位辆391 规划总图规划总图C地块经济技术指标表项目单位数值备注用地面积93419.00 总建筑面积235604.20 地上建筑面积168154.20 其中住宅160240.00 其中洋房54630.00 高层105610.00 配套建筑面积4519.60 其中居委会1000.00 物管及配套用房600.00 警务室40.00 公厕100.00 社区服务网点1800.00 社区党群服务中心444.60 30/100户换热站120.00 变电站400.00 箱式变电站35、15.00 商业网点3394.60地下建筑面积67450.00 其中人防地下车库面积20884.56 非人防地下车库面积46565.44 住宅户数户1482居住人数人4743 3.2人/户建筑基底面积25950.00 建筑密度%27.78%28%容积率1.8 绿地率%40%40%机动车停车位辆1969 住宅机动车1.2辆/100；配套商业0.7辆/100；物管及配套用房0.4辆/100；其中地上停车位辆194地下停车位辆1775 38/个其中人防停车位辆549 普通停车位辆1226 非机动车停车位辆875 非机动车0.5辆/100，配套服务设施非机动车位1辆/100其中地上停车位辆438 地下36、停车位辆437 鸟瞰图鸟瞰图135洋房户型90户型115户型产品分布105户型图例:120洋房户型A地块户型配比表类型户型户数分类户数比定位会户配比整体户数比定位会方案整体户配洋房12023862.96%60%18.03%15%13514037.04%40%10.61%11%合计378100.00%100%28.64%26%小高9044847.56%50%33.94%42%10522023.35%25%16.67%17%11527429.09%25%20.76%15%合计942100.00%100%71.36%74%合计1320100.00%100%C地块户型配比表类型户型户数分类户数比定位会37、户配比整体户数比定位会方案整体户配洋房12028264.68%60%19.03%15%13515435.32%40%10.39%11%合计436100.00%100%29.42%26%小高9048045.89%50%32.39%42%10526825.62%25%18.08%17%11529828.49%25%20.11%15%合计1046100.00%100%70.58%74%合计1482100.00%100%地库范围分析用地红线地下车库轮廓线图例：A地块地下建筑面积：59926地下停车位：1577辆C地块地下建筑面积：67450地下停车位：1775辆日照分析图例：1小时日照时间2小时日照时38、间3小时日照时间4小时日照时间5小时日照时间6小时日照时间本日照分析依据甲方提供原始地形图资料进行计算，采用众智日照软件进行分析测算。计算标准日：大寒日计算条起止时间（真太阳时）8:0016:00计算点经纬度：东经11710 北纬3908住宅-大寒日：8:0016:00受影面高度：距室内地平0.9米高度外墙位置计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时AC地块方案对比方案对比方案一洋房围绕区内中心花园各自成组团临居住生活性道路两侧为小户型产品适用于地块内道路对外开放方案二A、C地块洋房各自己形成大组团临居住生活性道路两侧为洋房户型产品适用于地块内道路封闭管理规划设计-E地块规划设计-E地块方案一洋39、房+小高层方案洋房满足28%的配比要求规划总图E地块经济技术指标表项目单位数值备注用地面积46907.10 总建筑面积118670.78 地上建筑面积84432.78 其中住宅81260.00 其中洋房27360.00 高层53900.00 配套建筑面积2580.60 其中居委会500.00 物管及配套用房300.00 警务室20.00 公厕100.00 社区服务网点900.00 社区党群服务中心225.60 30/100户换热站120.00 变电站400.00 箱式变电站15.00 商业网点592.18地下建筑面积34238.00 其中人防地下车库面积10505.60 非人防地下车库面积2340、732.40 住宅户数户752居住人数人2407 3.2人/户建筑基底面积12312.00 建筑密度%26.25%28%容积率1.8 绿地率%40%40%机动车停车位辆992 住宅机动车1.2辆/100；配套商业0.7辆/100；物管及配套用房0.4辆/100；其中地上停车位辆91地下停车位辆901 其中人防停车位辆276 普通停车位辆625 非机动车停车位辆434 非机动车0.5辆/100，配套服务设施非机动车位1辆/100其中地上停车位辆217 地下停车位辆217 规划总图E地块经济技术指标表项目单位数值备注用地面积46907.10 总建筑面积118670.78 地上建筑面积84432.741、8 其中住宅81260.00 其中洋房27360.00 高层53900.00 配套建筑面积2580.60 其中居委会500.00 物管及配套用房300.00 警务室20.00 公厕100.00 社区服务网点900.00 社区党群服务中心225.60 30/100户换热站120.00 变电站400.00 箱式变电站15.00 商业网点592.18地下建筑面积34238.00 其中人防地下车库面积10505.60 非人防地下车库面积23732.40 住宅户数户752居住人数人2407 3.2人/户建筑基底面积12312.00 建筑密度%26.25%28%容积率1.8 绿地率%40%40%机动车停车42、位辆992 住宅机动车1.2辆/100；配套商业0.7辆/100；物管及配套用房0.4辆/100；其中地上停车位辆91地下停车位辆901 其中人防停车位辆276 普通停车位辆625 非机动车停车位辆434 非机动车0.5辆/100，配套服务设施非机动车位1辆/100其中地上停车位辆217 地下停车位辆217 鸟瞰图135洋房户型90户型115户型产品分布105户型图例:120洋房户型E地块户型配比表类型户型户数分类户数比定位会户配比总户数比定位会方案整体户配洋房12013863.30%60.00%18.35%15.00%1358036.70%40.00%10.64%11.00%合计21810043、.00%100.00%28.99%26.00%小高9024245.32%50.00%32.18%42.00%10514627.34%25.00%19.41%17.00%11514627.34%25.00%19.41%15.00%合计534100.00%100.00%71.01%74.00%合计752100.00%100.00%配套分布商业网点配套服务用房换热站变电站图例:图例：社区内车行流线城市道路小区人行主出入口地下车库出入口社区内人行流线地下车库备用出入口交通分析小区人车分流，沿东西方向主路设置停车位，内部为人行路（消防道路）。微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜44、店铺名：土木世家资料消防分析消防流线消防扑救场地消防车出入口图例：城市道路停车分析地面停车位地下车库出入口图例：城市道路地下车库备用出入口小区停车位设置于用地南侧，可实现人车分流。地面停车91辆景观分析城市景观一级景观节点二级景观节点景观轴图例：中心景观中心景观中心景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观中心景观组团景观中心景观组团景观地库范围分析E地块地下建筑面积：34238地下停车位：901辆日照分析图例：1小时日照时间2小时日照时间3小时日照时间4小时日照时间5小时日照时间6小时日照时间本日照分析依据甲方提供原始地形图资料进行计算，采用众智日照软件进行分析测算。计算标准日：大45、寒日计算条起止时间（真太阳时）8:0016:00计算点经纬度：东经11710 北纬3908住宅-大寒日：8:0016:00受影面高度：距室内地平0.9米高度外墙位置计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时规划设计-E地块方案二全小高层方案E地块是首开区，小面积户型实现快速销售规划总图E地块经济技术指标表项目单位数值备注用地面积46907.10 总建筑面积118442.78 地上建筑面积84432.78 其中住宅81210.00 其中洋房0.00 高层81210.00 配套建筑面积2596.80 其中居委会500.00 物管及配套用房300.00 警务室20.00 公厕100.00 社区服务网点946、00.00 社区党群服务中心241.80 30/100户换热站120.00 变电站400.00 箱式变电站15.00 商业网点625.98地下建筑面积34010.00 其中人防地下车库面积9815.43 非人防地下车库面积24194.57 住宅户数户806居住人数人2580 3.2人/户建筑基底面积12530.00 建筑密度%26.71%28%容积率1.8 绿地率%40%40%机动车停车位辆991 住宅机动车1.2辆/100；配套商业0.7辆/100；物管及配套用房0.4辆/100；其中地上停车位辆96地下停车位辆895 其中人防停车位辆258 普通停车位辆637 非机动车停车位辆435 非机47、动车0.5辆/100，配套服务设施非机动车位1辆/100其中地上停车位辆218 地下停车位辆217 鸟瞰图产品分布90户型115户型105户型图例:E地块户型配比表类型户型户数分类户数比定位会户配比总户数比小高9037646.65%50.00%46.65%10520825.81%25.00%25.81%11522227.54%25.00%27.54%合计806100.00%100.00%100.00%配套分布商业网点配套服务用房换热站变电站图例:景观分析城市景观一级景观节点二级景观节点景观轴图例：中心景观中心景观中心景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观中心景观组团景观组48、团景观组团景观地库范围分析E地块地下建筑面积：34010地下停车位：895辆日照分析图例：1小时日照时间2小时日照时间3小时日照时间4小时日照时间5小时日照时间6小时日照时间本日照分析依据甲方提供原始地形图资料进行计算，采用众智日照软件进行分析测算。计算标准日：大寒日计算条起止时间（真太阳时）8:0016:00计算点经纬度：东经11710 北纬3908住宅-大寒日：8:0016:00受影面高度：距室内地平0.9米高度外墙位置计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时规划设计-E地块方案三全小高层方案售楼处独立设置品质高规划总图E地块经济技术指标表项目单位数值备注用地面积46907.10 总建筑面积49、118708.78 地上建筑面积84432.78 其中住宅81834.18 其中洋房0.00 高层81834.18 配套建筑面积2598.60 其中居委会500.00 物管及配套用房300.00 警务室20.00 公厕100.00 社区服务网点900.00 社区党群服务中心243.60 30/100户换热站120.00 变电站400.00 箱式变电站15.00 商业网点0.00地下建筑面积34276.00 其中人防地下车库面积9815.43 非人防地下车库面积24460.57 住宅户数户812居住人数人2599 3.2人/户建筑基底面积11938.00 建筑密度%25.45%28%容积率1.850、 绿地率%40%40%机动车停车位辆995 住宅机动车1.2辆/100；配套商业0.7辆/100；物管及配套用房0.4辆/100；其中地上停车位辆93地下停车位辆902 其中人防停车位辆258 普通停车位辆644 非机动车停车位辆431 非机动车0.5辆/100，配套服务设施非机动车位1辆/100其中地上停车位辆216 地下停车位辆215 鸟瞰图产品分布90户型115户型105户型图例:E地块户型配比表类型户型户数分类户数比定位会户配比总户数比小高9036845.32%50.00%45.32%10521826.85%25.00%26.85%11522627.83%25.00%27.83%合计851、12100.00%100.00%100.00%配套分布商业网点配套服务用房换热站变电站图例:景观分析城市景观一级景观节点二级景观节点景观轴图例：中心景观中心景观组团景观组团景观组团景观组团景观中心景观组团景观组团景观中心景观地库范围分析E地块地下建筑面积：34276地下停车位：902辆日照分析图例：1小时日照时间2小时日照时间3小时日照时间4小时日照时间5小时日照时间6小时日照时间本日照分析依据甲方提供原始地形图资料进行计算，采用众智日照软件进行分析测算。计算标准日：大寒日计算条起止时间（真太阳时）8:0016:00计算点经纬度：东经11710 北纬3908住宅-大寒日：8:0016:00受影52、面高度：距室内地平0.9米高度外墙位置计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时E地块方案对比方案对比方案一洋房位于区内，形成组团，洋房率29%售楼处结合出入口设置，形成礼序空间，提升区内溢价首开区包含全部户型，利于市场的检验方案二全部为小高层产品，利于快速去化中心区域形成小户型洋房组团感售楼处结合商业，提升商业价值售楼处贴楼设置，需考虑施工时序方案三全部为小高层产品，利于快速去化售楼处独立设置，便于施工及后期使用方案比较不节地，无法形成洋房组团产品设计规范解读管井飘窗阳台规定1.六层及六层以下住宅内应设竖井或简易竖井作为电气（强、弱电可合用）垂直通道；2.七九层住宅内应设竖井作为电气（强、弱电可53、合用）垂直通道；3.十层及十层以上住宅内应分别设强电、弱电竖井，作为电气垂直通道；1.北向不应设置凸窗；2.东、西、南向不宜设置凸窗，当设置凸窗时，凸窗凸出（从外墙面至凸窗框外表面）不应大于400mm，且其不透明的顶板、底板、侧板的传热系数均不应大于本标准4.2.1-1条外墙的平均传热系数限定。7.1.1每套住宅宜设阳台或平台。套型阳台面积应符合以下规定：套型总建筑面积小于等于90时，套型阳台面积不大于3.00；套型总建筑面积大于90时，套型阳台面积不大于4.00。本案阳台暂按全面积计算规范天津市住宅设计标准DB29-22-201314.0.8天津市居住建筑节能设计标准DB29-1-2013454、.3.4天津市住宅设计标准DB29-22-20137.1.1标准层平面图120洋房产品选型标准层平面图135洋房-独梯入户产品选型标准层平面图135洋房产品选型标准层平面图135+120洋房产品选型标准层平面图90小高产品选型标准层平面图105小高产品选型标准层平面图115小高产品选型1.客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；2.北向次卧门与洗手盆对视，视觉体验感不佳；3.卧室空间不方正，存在凸角；4.无独立玄关，入户仪式感不强；存在问题：1.阳台进深较大，因阳台计算方式为全面积计算，故大进深阳台损失户型套内面积，从而降低品质；2.根据地方规范飘窗凸出不应大于400mm；3.次卧门开在客厅南向，客55、厅完整性被破坏1.设置生活阳台，增加晾晒、休闲及储藏空间；2.餐客厅南北通透，通风效果较好3.独立玄关，在玄关处增加储藏室4.户型各个空间方正，使用感极佳绿城春熙明月 洋房标准层128户型产品对比集团标准化户型与竞品对比集团标准化户型洋房产品：12012341234123绿城春熙明月 洋房标准层128户型产品对比1.客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；2.北向次卧门与洗手盆对视，视觉体验感不佳；3.卧室空间不方正，存在凸角；4.无独立玄关，入户仪式感不强；洋房产品：120本案选用户型与竞品对比调整标准库户型存在的问题并优化交通核及户型布局，推演出本案户型1.设置生活阳台，满足生活需求；2.调整飘56、窗尺寸以满足相关规范3.客厅电视背景墙满足长度3M要求4.南向三面宽，尽享阳光；5.户型各个空间方正，使用感极佳6.明餐厅设计，用餐同时尽享园区景；7.餐客厅南北通透，通风效果较好8.独立玄关入户，仪式感增强；本案选用户型12341234556781.设置生活阳台，增加晾晒、休闲及储藏空间；2.独立玄关增加入户仪式感；3.户型各个空间方正，使用感极佳4.公卫干湿分离绿城春熙明月 洋房标准层143户型产品对比集团标准化户型与竞品对比集团标准化户型1.客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；2.南向次卧门开在客厅墙南向，客厅完整性被破坏；3.卧室空间不方正，存在凸角；4.无独立玄关，入户仪式感不强；洋房57、产品：135存在问题：1.阳台进深较大，因阳台计算方式为全面积计算，故大进深阳台损失户型套内面积，从而降低品质；2.根据相关规范飘窗凸出不应大于400mm；3.根据规范北向不应设置飘窗4.书房门正对入户门，私密性不佳；123431233412341.客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；2.南向次卧门开在客厅墙南向，客厅完整性被破坏；3.卧室空间不方正，存在凸角；4.无独立玄关，入户仪式感不强；绿城春熙明月 洋房标准层143户型产品对比集团标准化户型与竞品对比洋房产品：135本案选用户型调整标准库户型存在的问题并优化交通核及户型布局，推演出本案户型1.设置生活阳台，满足生活需求；2.调整飘窗尺寸以58、满足相关规范3.南向四面宽，尽享阳光；4.户型各个空间方正，使用感极佳5.横厅设置，满足多种日常生活需求，后期可改造为舒适四居；6.餐客厅南北通透，通风效果较好7.独立玄关入户，仪式感增强；8.动静分区合理，互不干扰1234312344456781.客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；2.南向次卧门开在客厅墙南向，客厅完整性被破坏；3.卧室空间不方正，存在凸角；4.无独立玄关，入户仪式感不强；绿城春熙明月 洋房标准层143户型产品对比集团标准化户型与竞品对比洋房产品：135本案选用户型-独梯入户改正标准库户型存在的问题并优化交通核及户型布局，推演出本案户型1.设置生活阳台，满足生活需求；2.调整59、飘窗尺寸以满足相关规范3.南向四面宽，尽享阳光；4.户型各个空间方正，使用感极佳5.横厅设置，满足多种日常生活需求，后期可改造为舒适四居；6.餐客厅南北通透，通风效果较好7.独立玄关入户，仪式感增强；8.客卧靠近入户门，主卧私密性更强；1234312344456788绿城春熙明月 标准层93户型（高层）产品对比集团标准化无该面积段小高户型，此为本案户型1.设置生活阳台，增加晾晒、休闲及储藏空间；2.餐厨一体，南北通透，通风效果极佳；3.走道交通面积较少4.飘窗凸出长度满足相关规范要求5.一梯两户，小高产品，得房率高1.客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；2.高层产品，北侧有连廊，南北不通透，通风60、效果较差3.走道交通面积较大小高产品：90本案选用户型与竞品对比本案选用户型（小高）12312341.设置生活阳台，满足生活需求；2.客厅电视背景墙满足长度3M要求；3.南向三面宽，尽享阳光；4.户型各个空间方正，使用感极佳5.独立玄关入户，仪式感增强；6.客卧临近玄关，主卧私密性更强产品对比集团标准化无该面积段小高户型，此为本案户型1.客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；2.餐厅空间不够独立，空间感受不佳；3.主卧无衣帽间，居住品质降低；4.南向次卧门开在客厅墙南向，打破了客厅完整性小高产品:105本案选用户型与竞品对比万科西庐标准层105户型（高层）本案选用户型（小高）1234123444561、61.南向三面宽尽享阳光；2.设置生活阳台，增加晾晒、休闲及储藏空间；3.主卧套房设计，独立衣帽间卫生间、大面宽主卧尽显华贵气质；4.明餐厅设计，用餐同时尽享园区景色；5.餐客厅南北通透，通风效果较好产品对比集团标准化户型与竞品对比1.客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；2.南北不通透，通风效果较差；3.走道交通面积较大；4.主卧无衣帽间，居住品质降低；小高产品：115存在问题：1.阳台进深较大，因阳台计算方式为全面积计算，故大进深阳台损失户型套内面积，从而降低品质；2.根据相关规范飘窗凸出不应大于400mm；3.管井不满足规范12341234512绿城春熙明月 标准层115户型（高层）本案选用62、户型（小高）改正标准库户型存在的问题并优化交通核及户型布局，推演出本案户型1.设置生活阳台，满足生活需求；2.调整飘窗尺寸以满足相关规范3.客厅电视背景墙满足长度3M要求4.南向三面宽，尽享阳光；5.户型各个空间方正，使用感极佳6.明餐厅设计，用餐同时尽享园区景；7.餐客厅南北通透，通风效果较好8.独立玄关入户，仪式感增强；9.客卧临近玄关，无电梯噪音影响，主卧私密性更强绿城春熙明月 标准层115户型（高层）产品对比本案选用户型与竞品对比本案选用户型（小高）1.客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；2.南北不通透，通风效果较差；3.走道交通面积较大；4.主卧无衣帽间，居住品质降低；小高产品：11563、123412345556789首层平面图商铺进深15m，单铺面积约为55-100沿街商业示意产品选型公建篇规划设计规划总图B2地块经济技术指标表项目单位数值备注用地面积5475.20 总建筑面积8212.80 地上建筑面积8212.80 其中街道办事处1800.00 公安局派出所1900.00 司法所280.00 社区综合服务中心1200.00 社区文化活动中心3032.80 建筑基底面积1800.00 建筑密度%32.88%35%容积率1.5 绿地率%35%35%机动车停车位辆66 小客车车位0.8辆/100非机动车停车位辆83 非机动车1.0辆/100B1地块经济技术指标表项目单位数值备注64、用地面积4609.50 总建筑面积6914.25 地上建筑面积6914.25 其中菜市场1500.00 商业5414.25 建筑基底面积1985.00 建筑密度%43.06%50%容积率1.5 1.5绿地率%20%20%机动车停车位辆49 小客车车位0.7辆/100非机动车停车位辆35 非机动车0.5辆/100B1地块要求最高做三层，在满足占地率的前提下，平均层数为三层。同时，为减少成本，所有车位均设置于地上，通过局部底层架空的方式，解决全部地上停车及满足占地率（绿地率）之间的矛盾。规划总图鸟瞰图B1地块为商业用地，B2地块为文化设施用地，周边为公园绿地与环卫用地。业态分析商业体块文化设施体块65、图例:公园绿地环卫用地首层架空图例：车行流线城市道路人行流线交通分析商业用地与文化设施用地各有一条贯穿南北的道路与城市道路相接。商业用地与文化设施用地各有一条贯穿南北的道路。商业用地地面停车49辆文化设施用地地面停车66辆停车分析图例：车行流线城市道路人行流线公园绿地与商业地块的广场与文化设施用地的中心景观花园形成靓丽的景观轴并辐射向南北住宅小区。景观分析首层平面图B1商业用地产品设计二层平面图B1商业用地产品设计三层平面图B1商业用地产品设计首层平面图B2文化设施用地产品设计标准层平面图B2文化设施用地产品设计五-六层平面图B2文化设施用地产品设计 4 立面设计F A C A D E D E66、 S I G N现代大都会135洋房效果图现代大都会风格135洋房效果图现代大都会风格古典大都会135洋房效果图古典大都会风格洋房效果图135洋房效果图古典大都会风格 5示范区设计S A L E S C E N T E R D E S I G N售楼处设计概念：天津印象精致水时尚售楼处方案一S A L E S C E N T E R D E S I G N售楼处鸟瞰售楼处分区及流线人行流线车行流线停车区入口区前场区后场区一层：售楼处 二层：样板房区售楼处人行入口售楼处车行入口建筑面积1045.6景观面积3500S A L E S C E N T E R D E S I G N售楼处大门S A 67、L E S C E N T E R D E S I G N售楼处内院S A L E S C E N T E R D E S I G N售楼处内院S A L E S C E N T E R D E S I G N售楼处室内S A L E S C E N T E R D E S I G N售楼处大门一层平面图二层平面图售楼处方案二S A L E S C E N T E R D E S I G N售楼处鸟瞰售楼处分区及流线人行流线车行流线售楼处入口停车区入口区前场区样板房区后场区建筑面积2100景观面积3000S A L E S C E N T E R D E S I G N售楼处效果图S A L 68、E S C E N T E R D E S I G N售楼处局部S A L E S C E N T E R D E S I G N售楼处效果图S A L E S C E N T E R D E S I G N售楼处入口S A L E S C E N T E R D E S I G N售楼处室内一层平面图二层平面图售楼处方案三S A L E S C E N T E R D E S I G N售楼处鸟瞰人行流线车行流线售楼处人行入口停车区入口区前场区样板房区后场区售楼处车行入口建筑面积1963.6景观面积3500售楼处分区及流线S A L E S C E N T E R D E S I G N售楼处效果图S A L E S C E N T E R D E S I G N售楼处效果图一层平面图二层平面图THANKS!