1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。扶绥项目扶绥项目整体定位及物业发展建议整体定位及物业发展建议本报告是严格保密的。目标梳理目标梳理核心问题界定核心问题界定宏观大势宏观大势本体分析本体分析项目定位项目定位规划建议规划建议产品定位产品定位客户定位客户定位形象定位形象定位战略选择战略选择市场分析市场分析报告结构图报告结构图客户分析客户分析总体规划总体规划重点展示区域重点展示区域首期推售建议首期推售建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。老城区老城区 新新 城城 区区本案本案高高 速速 公公 路路南宁南宁崇左崇左二级路二级路区域属性：项目位于扶绥县城新城区，西临扶绥大区域属性：项目位于扶绥县城新2、城区，西临扶绥大道，接驳南友高速，周边市政、商业配套不成熟。道，接驳南友高速，周边市政、商业配套不成熟。区位、交通：区位、交通：项目临近扶绥县进城主干道扶绥大道，离县中心仅5分钟车程，有2条公交车线路；该区域属于扶绥规划的新城区，未来的行政、经济、教育中心。伴随着桂林理工大学等高校的进驻，和空港经济区的规划建设，该区域未来极具投资价值；扶绥被誉为南宁的后花园，交通极其便利，高速路仅需40分钟，二级公路即将通车，一级公路和高铁也在建设中，未来到南宁仅需20分钟。生活配套：生活配套：周边区域商业配套欠缺，各大项目商业配套都在建设中；区域内学校有龙华中学和大唐小学（村校），以及城市职业学院、桂林理工3、大学（在建）等高校空港经济区空港经济区县城新城区县城新城区关键词：关键词：教育资源集中教育资源集中项目项目背景背景本报告是严格保密的。区域竞争：大项目都集中在新区，区域商品房供应区域竞争：大项目都集中在新区，区域商品房供应量充足、竞争激烈，但多个项目的建设也促进该区量充足、竞争激烈，但多个项目的建设也促进该区域的迅猛发展。域的迅猛发展。大景城东信华府实德金源国际汇豪雅苑碧园未来城新世纪花园本案在售项目：在售项目：将售项目：将售项目：l大景城l实德金源国际l未来城l东信华府l汇豪雅苑l新世纪花园l顺邦地块l实德地块l博协地块l本项目本项目供应量充足供应量充足大盘集中大盘集中关键词：关键词：区域资4、源共享区域资源共享项目项目背景背景博协地块实德地块顺邦地块本报告是严格保密的。发展商目标与项目使命发展商目标与项目使命：项目开发目标：项目开发目标：实现高利润下的快速销实现高利润下的快速销售，成为当地市场的标杆项目售，成为当地市场的标杆项目 期望的结果期望的结果发展商在扶绥县的首个项目，需树立项发展商在扶绥县的首个项目，需树立项目高端形象和企业品牌形象，为后期的目高端形象和企业品牌形象，为后期的拿地开发建立市场口碑拿地开发建立市场口碑本报告是严格保密的。本报告需要重点解决的问题本报告需要重点解决的问题：1开发何种类型的物业？开发何种类型的物业？2社区总体如何规划？社区总体如何规划？3首期推出多5、少物业？首期推出多少物业？4首期户型配比如何设置？首期户型配比如何设置？本报告是严格保密的。目标梳理目标梳理核心问题界定核心问题界定宏观大势宏观大势本体分析本体分析项目定位项目定位规划建议规划建议产品定位产品定位客户定位客户定位形象定位形象定位战略选择战略选择市场分析市场分析报告结构图报告结构图客户分析客户分析总体规划总体规划重点展示区域重点展示区域首期推售建议首期推售建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。房地产市场经房地产市场经0707、0808年的市场低迷后，年的市场低迷后，0909年起房价全年起房价全面复苏，涨势迅猛，直到各地限购令启用后，房价上涨面复苏，涨势迅猛，直到各地限购令启用后6、，房价上涨相对有所缓和。相对有所缓和。房价房价走势走势房地产业已成为中国GDP发展的支柱产业。本报告是严格保密的。政府为了限制房价增长过快，在政府为了限制房价增长过快，在“国十条实施细则国十条实施细则”中中明确提出全国主要房产过热的城市，实施明确提出全国主要房产过热的城市，实施“限购令限购令”政政策。策。限购限购政策政策限购限购限购令内容：本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。全国主要城市颁布限购令时间北京：2010年5月1日深圳：2010年10月1日广州：2010年10月17、5日上海：2011年1月31日南宁：南宁：2011年年3月月1日日扶绥目前不限购扶绥目前不限购 限购令启用后，投资客纷纷限购令启用后，投资客纷纷持观望态度，刚需产品成为市场持观望态度，刚需产品成为市场的主流。的主流。本报告是严格保密的。为解决低收入者住房问题，住建部提出未来五年，为解决低收入者住房问题，住建部提出未来五年，我国计划新建保障性住房我国计划新建保障性住房36003600万套。万套。保障房保障房政策政策保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。2011年2月28日，住建部提出未来五年我国计划新建保障性8、住房3600万套，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。2011年4月15日扶绥县保障性住房建设工作指挥部在扶绥县住房和城乡建设局揭牌成立。从2007年开始实施保障性安居工程以来，共投资1.12亿元，建设了廉租住房300套，经济适用房1100套，解决了1400户低收入家庭住房困难问题。县委、县政府决心用3-4年时间完年时间完成城区成城区2650套套、东罗矿区4500套保障性住房建设任务。同时计划今年完成1000多户农村危房改造任务。本报告是严格保密的。经济经济调控调控今年一季度，我国GDP增幅达到11.1，3月CPI上9、涨了3.3，虽然4月CPI环比涨幅下降了0.3个百分点，但仍触到政府今年3的通胀警戒线；从投资看，1至4月份，固定资产投资增速比去年同期增长25.5%，增速较一季度回升；从信贷看，4月贷款也重回快车道，同比多增了1058亿元；从货币供应看，4月M2增长17.1%，继续高于央行此前设定的16%的水平。中国人民银行行长周小川5月17日说“为了使宏观经济稳定增长，抑制通货膨胀，我们不排除任何的可能性更往前走一步。使用包括提高存款准备金率、提高利率甚至其他工具在内的货币政策工具。”经济调控制度频出经济调控制度频出：1、5月18日傍晚，央行一气宣布了三条政策：扩大人民币汇率浮动区间至5；分别提高存贷款基10、准利率0.27%和0.18%；从6月5日起提高存款准备金率0.5个百分点至11.5%。2、从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这已是央行年内第六次上调存款准备金率。至此，大型金融机构的存款准备金率已达到21.5%的历史最高点。3、6月23日，上海银监局局长廖岷表示银行被要求减少房地产贷款，要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。4、7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整调控政策频出，释放强烈的紧缩信号调控政策频出，11、释放强烈的紧缩信号本报告是严格保密的。房市房市反应反应2011年7月1日发布的2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30TOP10企业底线达到155亿，同比增幅近五成。虽然2011年政策紧缩，但一线开发企业都取得了不错的销售业绩。越是在这种调控频出的环境下，大开发商越是注重资金的储备，不一味的追求高价，而是在稳定的价格下，追求量的突破。对于小开发商来说，已经开发的项目，经历了前期的热销，短期内不会主动降价，而是观望市场的情况，准备随时调整策略。未开发的土地，或是犹豫是否转手，或是推迟开发时间，静观未来政策。本报告是严格保密的。市场市场预测预测 第一、调控主线：中短期以抑通胀、降房价为核12、心，中长期将逐步推进制度化改革，促进房地产业平第一、调控主线：中短期以抑通胀、降房价为核心，中长期将逐步推进制度化改革，促进房地产业平稳健康发展。稳健康发展。降房价，是民生问题，抑通胀是经济问题，两个问题在2011年交织在一起，共同形成“降物价”这个问题。这是短期。从长期来看，2010年的宏观调控，政府被动地拉开了房地产市场制度性改革的序幕。主要表现在保障房建设提升到政治高度、房产税在全国范围制造政策舆论环境。保障房大家没有异议，只有期待，政策的舆论环境很好；而对房产税来说，各方面依然充满了异议，政策的舆论环境并不支持。第二、调控逻辑：第二、调控逻辑：“抑需求、促供给抑需求、促供给”的调控逻辑13、不会变化，主要原因是没有可以替代的更好的逻辑。的调控逻辑不会变化，主要原因是没有可以替代的更好的逻辑。抑需求，主要还是继续以“限贷、限购”两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导；促供给，主要是针对开发商，收紧银行信贷向开发商的流动，加之需求被抑制，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，达到让房价下降的目的。第三、调控政策：从政策储备来看，第三、调控政策：从政策储备来看，2011年的宏观调控政策，主要会有问责、信贷、限购、税收、供给、年的宏观调控政策，主要会有问责、信贷、限购、税收、供给、监管等六个方面。监管等六个方面。第四、14、市场走势：房价在短时间内下降将呈现刚性。第四、市场走势：房价在短时间内下降将呈现刚性。市场走势包括供给和需求两个方面，如果开发周期以1.5年来算，则2011年上半年或面临着供应不足的局面，真正的供应高峰应该在2011年下半年和2012年上半年。这就意味着有效供给的不足依然会对房价形成有力的支撑。政策继续趋紧、市场上升的因素依然存在，市场在两股政策继续趋紧、市场上升的因素依然存在，市场在两股力量的博弈中保持平衡发展。力量的博弈中保持平衡发展。本报告是严格保密的。宏观大势小结宏观大势小结对本案的启示：对本案的启示：u限购令下刚需产品成为市场的主流；限购令下刚需产品成为市场的主流；u“抑需求、促供给15、抑需求、促供给”的调控逻辑不会变化；的调控逻辑不会变化；u未来市场短期内价格不会大幅上涨，也许会小幅下跌，但依未来市场短期内价格不会大幅上涨，也许会小幅下跌，但依然看好长期市场。然看好长期市场。“牛市”求价值最大化，“熊市”求控制风险在在“牛市牛市”中价值实现是中价值实现是关键性的指标。市场好，关键性的指标。市场好，价高是必然反映价高是必然反映价值最大化牛市衡量营销的标准在在“熊市熊市”我们更关注是我们更关注是的如何跑赢大市，对市场的如何跑赢大市，对市场发展趋势的把握和利用成发展趋势的把握和利用成为核心能力为核心能力控制风险控制风险熊市衡量营销的标准顺应市场节奏，在正确的时间做正确的事。大方向16、上的正确比细节顺应市场节奏，在正确的时间做正确的事。大方向上的正确比细节的精致更重要。对本项目来说，在未来的精致更重要。对本项目来说，在未来1年的市场，抓住刚需客户年的市场，抓住刚需客户和改善型客户，是安全的战略性决策。和改善型客户，是安全的战略性决策。本报告是严格保密的。目标梳理目标梳理核心问题界定核心问题界定宏观大势宏观大势本体分析本体分析项目定位项目定位规划建议规划建议产品定位产品定位客户定位客户定位形象定位形象定位战略选择战略选择市场分析市场分析报告结构图报告结构图客户分析客户分析总体规划总体规划重点展示区域重点展示区域首期推售建议首期推售建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。县城县17、城简介简介扶绥县城位于广西西南部，辖扶绥县城位于广西西南部，辖 11 11 个乡镇，总面积个乡镇，总面积 2836 2836 平方公里，被誉为平方公里，被誉为“首府后花园首府后花园”。扶绥县全县人口44.2万，县城常住人口11万人，农业人口33.1万人。2010年全县地区生产总值完成82.29亿元亿元，财政收入10.03亿元亿元，农民人均纯收入5519元元，城镇居民人均可支配收入16316元元。本报告是严格保密的。区域区域特征特征扶绥作为扶绥作为“首府后花园首府后花园”、“首府半小时经济圈首府半小时经济圈”、“空港门户空港门户”，区域优势明显。，区域优势明显。交通优势明显：交通优势明显：离南宁18、吴圩国际机场18公里，离南宁市区52公里，离广州650公里，离凭祥友谊关口岸152公里，离越南首都河内300公里，具有机场、高速铁路、高速公路、一级路、二级路、码头等“六位一体”的交通优势空港经济区：空港经济区：经济区具有加工制造、临空服务、物流配送等功能，是开放的外向型经济区域。本报告是严格保密的。产业产业发展发展依托空港区域优势，县区产业在原有农业生产为主的基础依托空港区域优势，县区产业在原有农业生产为主的基础上，发展成为物流基地、服务业基地、加工制造业基地、上，发展成为物流基地、服务业基地、加工制造业基地、“首府后花园首府后花园”居住旅游基地和教育科研基地。居住旅游基地和教育科研基地。扶19、南东亚糖厂扶南东亚糖厂2010年全县工业总产值68.16亿元。亿元。制糖业和水泥制造业作为扶绥县两大支柱产业，制糖业和水泥制造业作为扶绥县两大支柱产业，一直都是牵引全县工业生产快速增长的源动力一直都是牵引全县工业生产快速增长的源动力和支撑点，它们的生产比重占据全县工业规模和支撑点，它们的生产比重占据全县工业规模的的80%以上。以上。新宁海螺水泥厂新宁海螺水泥厂本报告是严格保密的。区域区域规划规划项目所属区域项目所属区域城南新区：县城未来行政、教育、城南新区：县城未来行政、教育、经济中心区。经济中心区。扶绥县城南新区以过境湘桂铁路为界线，以进城大道为主轴，规划面积为945公顷，规划建设成集文化、20、体育、科研、行政办公、商住、休闲景区等为一体的现代综合城区。行政中心首批搬迁单位行政中心首批搬迁单位：县交通局、劳动人事和社会保障局、检察院、法院、工商局等。教育中心：教育中心：广西城市职业技术学院、广西科技职业学院、武警总队扶绥训练基地、广西银行学校、龙华中学、桂林理工大学分部等；本案本案地块地块本报告是严格保密的。地块地块四至四至地块现状：地形方正，土地平整，西临扶绥大道，地块现状：地形方正，土地平整，西临扶绥大道，其他三面为规划路，周边无高大建筑或山体，视野其他三面为规划路，周边无高大建筑或山体，视野开阔。开阔。北北本报告是严格保密的。21区域价值区域价值空港经济区借助南宁机场空港优势，21、成为“产业集聚、功能复合、生态宜居、充满活力”的综合经济功能区。地块价值地块价值新城中心，交通便利，连接新老城区的扶绥大道，是县城出入高速的主干道。南宁后花园南宁后花园空港要道空港要道大社区大社区项目价值项目价值行政高端人才积聚地和教育高端人才聚集地，具有高端项目基础价值城市价值城市价值首府后花园，离南宁仅52公里，是扶绥县城进入南宁，南宁市到崇左市的必经之地；本报告是严格保密的。目标梳理目标梳理核心问题界定核心问题界定宏观大势宏观大势本体分析本体分析项目定位项目定位规划建议规划建议产品定位产品定位客户定位客户定位形象定位形象定位战略选择战略选择市场分析市场分析报告结构图报告结构图客户分析客户22、分析总体规划总体规划重点展示区域重点展示区域首期推售建议首期推售建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。23从现有市场和客户出发，寻找可能的发力点和提升空间本报告是严格保密的。土地土地供应供应20092009年始扶绥住宅土地供应量开始急剧增加，市场年始扶绥住宅土地供应量开始急剧增加，市场商品房供应量从商品房供应量从20102010年起急剧增大年起急剧增大本报告是严格保密的。成交成交数据数据根据当前扶绥县住宅性质土地出让供应量和消化量，根据当前扶绥县住宅性质土地出让供应量和消化量，足可供未来消化足可供未来消化1010年。年。2011年截止6月份：全县商品房供应量为2769套，面积320857平米23、。本报告是严格保密的。成交成交价格价格扶绥县商品房售价处于高位运转态势，高层与多层扶绥县商品房售价处于高位运转态势，高层与多层产品价格相差约产品价格相差约400-900400-900元元/p据市场公开数据显示：2010年，扶绥多层住宅售价约为2900元/，高层售价约为3300元/；p多层价格上涨幅度较快，高层较慢；扶绥县房地产经历三阶段：起步期、缓慢发展期、快速发展期。起步期、缓慢发展期、快速发展期。目前属于快速发展期初级阶段！目前属于快速发展期初级阶段！本报告是严格保密的。市场市场产品产品产品相对单一。目前市场的产品主要有：天地楼、产品相对单一。目前市场的产品主要有：天地楼、多层楼梯房、高层24、电梯房三种，面积区间主要集中多层楼梯房、高层电梯房三种，面积区间主要集中在在100130100130平米，三房户型是市场绝对主力。平米，三房户型是市场绝对主力。根据市场调查，扶绥房地产市场各项目建筑形态为：多层多为砖混结构、小高层及高层为框架。市场以三房绝对为主，自住需求为主的市场特征。本报告是严格保密的。供应供应格局格局老城区楼盘售价：老城区楼盘售价：2800320028003200元元/新城区楼盘售价：新城区楼盘售价：25003300元元/中央豪庭闽台商贸城大景城东信华府未来城汇豪雅苑金源国际本案新世纪花园新南佳洲老城区：以多层建筑为主，大多楼盘已售完。新城区：以高层建筑为主，多层与高层产25、品价格相差较大。博协地块实德地块顺邦地块本报告是严格保密的。供应供应量量市场未来供应量充足，且主要集中在城南片区，区市场未来供应量充足，且主要集中在城南片区，区域竞争激烈。域竞争激烈。本项目高层，占地150亩，30万建面2012年2011年3月4月5月6月7月8月9月 10月11月 12月1月2月3月4月5月6月汇豪雅苑东信华府占地500亩，建面60万，年底入市金源国际占地170亩，建面30万，在售，已售600多套，剩余1800多套，约24万平米大景城占地约80亩总建面约10万平米占地95.7亩，总建面25万平米，年底入市未来城在售，占地38亩，建面6.7万目前区域内集中了10个中大型项目（地26、块），总占地约1260亩，总建面约232.6万，未来市场竞争激烈新世纪花园占地100亩，建面30万平米，全高层洋房实德地块博协地块占地20.5亩，建面3.5万，入市时间未定占地83.8亩，建面16.7万平米占地150亩，建面29万平米，入市时间未定顺邦地块本报告是严格保密的。个案个案分析分析个案分析个案分析大景城大景城扶绥县首个大型地产项目，产品比较符合当地人生活习性，社区规划有绿化水景，在当地有一定的口碑。缺点：社区建筑较密。本报告是严格保密的。31成交客户成交客户：基本上都是本地客户和县下面的乡村客户；也有部分外地客，外地客多为在扶绥工作或做生意的，纯投资客几乎没有。客户关注点：客户关注点27、：对价格比较敏感，多层价格低，比较容易接受，电梯房价格及物业费高，销售速度相对较慢；对社区水景园林比较认可；对物业管理比较认可；对区域前景关注不够，普遍觉得区域配套不完善；销售速度：销售速度：每月至少2030套，最多50套。销售中心：销售中心：销售中心位于县城中心，无现场展示。本报告是严格保密的。个案个案分析分析个案分析个案分析金源国际金源国际一期一期二期二期三期三期（在售）（在售）依托城市职业技术学院学校资源，前期推出的小户型产品获得热销。缺点：社区规模较小，园林规划较差。本报告是严格保密的。33成交客户成交客户：基本上都是本地客户和县下面的乡镇客户；也有部分外地客，外地客多为在扶绥工作或做28、生意的，有部分外地客想在此养老；销售速度：销售速度：三期5月1日开售，目前已售30多套，平均每天一套。销售价格：销售价格：本报告是严格保密的。个案个案分析分析个案分析个案分析东信华府东信华府一期一期全高层法式社区，中心园林水景，背山看水。本报告是严格保密的。个案个案分析分析个案分析个案分析碧园未来城碧园未来城一期一期无论从项目规模、规划，还是开发商的实力，可以预见未来城项目将成为本区域的首席楼盘项目。本报告是严格保密的。市场市场小结小结1 1、扶绥房地产市场处于初步发展阶段，营销水平相对落后，缺少高品质的高端项目，目前市场无项目有现场展示无项目有现场展示。2、城南新区是未来的行政和教育中心，但29、目前生活配套不完善生活配套不完善；3 3、三房产品是市场的主力产品三房产品是市场的主力产品，大面积的复式楼普遍去化速度较慢；4 4、未来市场项目主要集中在城南新区，并且普遍是中大型项目，货量充足，市场竞争激烈货量充足，市场竞争激烈；5 5、成交客户以县城本地及下面乡镇刚需客户为主，对价格比较刚需客户为主，对价格比较关注，关注，外地客占地比重较小，投资型需求极少。本报告是严格保密的。目标梳理目标梳理核心问题界定核心问题界定宏观大势宏观大势本体分析本体分析项目定位项目定位规划建议规划建议产品定位产品定位客户定位客户定位形象定位形象定位战略选择战略选择市场分析市场分析报告结构图报告结构图客户分析客户30、分析总体规划总体规划重点展示区域重点展示区域首期推售建议首期推售建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。项目启动在即，客户需要什么样的产品？客户能承受的什么样的价格？客户置业时所关注的是什么？客户来自哪里？客户对于新的区域会有什么样的疑虑？带着众多的疑问，我们对扶绥县城及周边乡镇进行了客户走访，给项目的启动带来启示。客户客户访谈访谈以客户需求为出发点以客户需求为出发点本报告是严格保密的。农业银行行长（向行长）典型案例典型案例典型案例典型案例1-1-1-1-银行行长银行行长银行行长银行行长购买力强购买力强目标客户群目标客户群改善需求、投资改善需求、投资基本情况：基本情况：5050岁左右，已有住房31、岁左右，已有住房对项目所处区域的了解：对项目所处区域的了解：了解看待项目所区域：看待项目所区域：新区是未来扶绥的行政中心，周边的配套日渐 完善，空港、中海油、瑞康医院及多所大中专院校将在新区成形，未来片区的人口激增，投资前景看好。购买意向：购买意向：有意购买大面积户型（120平米左右），改善目前居住环境小户型可考虑投资，对于银行团购有意向（团购价格2300-2500元/平米）关注因素：关注因素：小区规模较大，最好有较好的居住环境，在小区的绿化、配套上均有较高的要求，如小区的园林有一定的特色，同时有一定的公共活动场所，配套有羽毛球场、篮球场。其他：其他：套房客厅及主卧室要求空间较大，且要求小区有32、杂物房及停车位，对于项目的建筑风格，要求有一定的个性，能在其他项目中眼前一亮的感觉。本报告是严格保密的。国土局公务员马丽典型案例典型案例典型案例典型案例2-2-2-2-公务员公务员公务员公务员购买力较强购买力较强目标客户群目标客户群解决居住问题解决居住问题基本情况：基本情况：刚步入社会大学生对项目所处区域的了解：对项目所处区域的了解：了解置业动机：置业动机：解决居住问题购买意向：购买意向：有意购买100-120平米左右户型，同时要求户型通风采光较好，主卧室要求有独立卫生间。单价在25003000元/平方米区间，总价在35万以下较容易接受。关注因素：关注因素：项目的价格；项目的楼间距，小区内有满33、足生活所需的娱乐设备，如羽毛球场、排球场、乒乓球馆等，另外如有幼儿园配套更佳。其他：其他：置业目的除了解决居住问题外，还考虑离单位的距离，主要是为了方便就近上班。本报告是严格保密的。发改委汪局典型案例典型案例典型案例典型案例3-3-3-3-政府机关政府机关政府机关政府机关购买力强购买力强目标客户群目标客户群基本情况：基本情况：45岁左右，已有住房对项目所处区域的了解：对项目所处区域的了解：了解置业动机：置业动机：改善居住条件、投资购买意向：购买意向：自住型物业要求140平方米以上四房，如是投资型物业，则控制在80平方米左右二房，对于电梯房无抗性，要求有独立的车库，用于停放车辆及存放物品，如没有34、车库，地下停车场/地面停车位亦可接受，但最好配有杂物房存放物品；关注因素：关注因素：项目所处区域有较大的发展潜力，也会选择购置；其次是环境，主要考虑的是项目本身的绿化及园林特色，最好是可种植较名贵树种；最后是教育，由于目前扶绥尚无学区的严格划分，所以在教育层面上考虑的主要是居住及学校的距离，如学校周边有师资力量较强的学校，将会成为购置的附加值；项目在周边的口碑传播也是影响购置的因素之一。其他：其他：在项目的配套上，主要考虑为小孩及老年人提供较良好的活动场所，如儿童游乐场所及老年人康体娱乐中心、棋牌室等。本报告是严格保密的。教育局典型案例典型案例典型案例典型案例4-4-4-4-事业单位事业单位事35、业单位事业单位购买力一般购买力一般潜在目标客户群潜在目标客户群基本情况：基本情况：45岁左右对项目所处区域的了解：对项目所处区域的了解：了解置业动机：置业动机：解决居住问题购买意向：购买意向：扶绥县规划将建有一大型经济适用房项目，主要解决全县教师居住问题，所以基本上对于商品房项目暂时不予考虑。教师群体关注因素：教师群体关注因素：教师群体购置物业的区域主要是为解决住房问题、改善目前居住环境为主要动机，购买户型集中在100120平方米的三房为主；集中于县城中心，主要是基于区域内的成熟配套，且要求有杂物房配备；比较关注户型的功能布局是否合理，同时价格也是决定其购置的主要因素之一；其他：其他：全县总计36、有近3000名教师，普通教师平均基本月工资集中于20002500元之间，高级教师基本月工资在3500元左右；本报告是严格保密的。电信局张总经理典型案例典型案例典型案例典型案例5-5-5-5-事业单位事业单位事业单位事业单位购买力强购买力强目标客户群目标客户群改善居住环境改善居住环境基本情况：基本情况：40岁左右对项目所处区域的了解：对项目所处区域的了解：了解置业动机：置业动机：改善居住环境问题购买意向：购买意向：户型南北朝向，考虑130平方米以上三房户型，且要求主卧、客厅空间较大，客厅用于日常接待朋友及客户，所以要体现出大方；最好配有杂物房，用于放置杂物；同时错层结构、楼中楼等均有较大的意向；37、城南新区是扶绥县城发展的重点区域，区域内的配套也将逐步得到完善，所以对于在新区内置业及电梯房无抗性，而且新区的投资价格也较高（投资型物业主要考虑50平方米左右产品）。关注因素：关注因素：小区如配套较为健全、物业管理服务对小区在形象、知名度等方面本报告是严格保密的。环保局汪副局长典型案例典型案例典型案例典型案例6-6-6-6-政府机关政府机关政府机关政府机关购买力强购买力强目标客户群目标客户群改善居住环境、改善居住环境、投资投资基本情况：基本情况：46岁左右，是县城多个协会成员对项目所处区域的了解：对项目所处区域的了解：了解置业动机：置业动机：改善居住环境问题购买意向：购买意向：自住型物业考虑138、40平方米左右四房；投资型物业以二房为主，要求户型功能齐全，互不干扰；客厅要求空间较大，且要求有2个阳台；户型的通风采光要求较好，且公摊应合理。关注因素：关注因素：以运动型配套为主，考虑小区内有羽毛球场、乒乓球场、排球场，同时有较大的活动空间可以进行瑜伽、太极运动；如小区内配有幼儿园最好，主要是考虑到工作因素影响到小孩的接送及安全问题，同时对小区的物业有较高的要求。对于价格方面较为敏感，单价控制在3000元/平方米左右可接受。其他：其他：项目的外立面是小区的标识，同时也是住户的面子，除了要求小区的外立面有独特的味道外，同时要求小区的形象能在一定程度上体现住户的身份，较钟情于欧式建筑风格；本报告39、是严格保密的。东门镇岜楼村何书记典型案例典型案例典型案例典型案例7-7-7-7-村干部村干部村干部村干部购买力弱购买力弱非目标客户群非目标客户群基本情况：基本情况：55岁左右，在农村有自建住房对项目所处区域的了解：对项目所处区域的了解：不了解置业动向：置业动向：无在县城置业想法原因：原因：县城离村里较远，出于工作的考虑，不方便往来；比较倾向于在镇上购置房产，镇上的房产相对县城也比较便宜；其他：其他：该村有约400户，总计有约1460多人，该村主要以种植产甘蔗为主，人均年产值约60吨，收入在全县排名中位列前茅。村里有少数村民在县城置业，主要是出于小孩读书、做生意、养老等考虑。对于商品房的购买要求40、：户型设计合理、实用，且价格要相对便宜；另外住的地方离村里较近，方便工作；有一定的停车位（最好是车库）及杂物房；村民的积蓄主要用于存放银行，对于房地产投资没有概念；本报告是严格保密的。渠黎镇岜邦屯多位村民典型案例典型案例典型案例典型案例8-8-8-8-农民农民农民农民购买力一般购买力一般潜在目标客户群潜在目标客户群基本情况：基本情况：在农村均有自建住房对项目所处区域的了解：对项目所处区域的了解：不了解置业动机：置业动机：主要是为了方便做生意及小孩读书购买意向：购买意向：对于购置商品房，主要考虑100平方米以上的三房，要求有2个阳台；同时对于小区的物业管理服务要求到位，有地方停放单车、摩托车等；41、同时表示对于初装修交付的产品较为感兴趣，免去装修的繁琐及时间。对于价格，较为关注，总价超过30万以上，表示有较大的压力；在付款方式上，不考虑按揭，通过自有资金及借钱完成房价支付。其他：其他：区域上，县城是首选，不考虑周边乡镇及崇左市；如有县城直通村上的公交车，则更佳，方便农忙时回村务农；该村有约150多户，近700人；本报告是严格保密的。国土局凌副局长典型案例典型案例典型案例典型案例9-9-9-9-公务员公务员公务员公务员购买力一般购买力一般潜在目标客户群潜在目标客户群基本情况：基本情况：刚毕业不久，目前租房住对项目所处区域的了解：对项目所处区域的了解：了解置业动机：置业动机：解决居住问题购买42、意向：购买意向：购置的最佳选择以120平方米左右的三房为主，同时要求主卧室和厨房的空间较大，可接受3500元/平方米左右的价格。项目配套：项目配套：对于小区的配套主要倾向于小区的运动设施，如羽毛球场、排球场、篮球等，越健全越好；物业管理服务有较高的要求，主要是好的物业管理服务，可提升项目的知名度及居住的舒适性。其他：其他：项目的建筑外立面要求有自己的个性，较具前卫，同时能体现一定的身份，欧式建筑可接受。投资意识较薄弱。本报告是严格保密的。海螺水泥厂办公室李主任典型案例典型案例典型案例典型案例10-10-10-10-公司职员公司职员公司职员公司职员购买力较强购买力较强潜在目标客户群潜在目标客户群43、基本情况：基本情况：海螺水泥厂主任，已有住房对项目所处区域的了解：对项目所处区域的了解：了解置业动机：置业动机：解决、改善居住购买意向：购买意向：比较喜欢100左右的三房；要求客厅大，主卧带卫生间；项目配套：项目配套：社区里能有一些休闲器材、园林、广场、休闲椅子；生活配套比较重要，附近一定要有菜市；其他：其他：目前共有员工948人，90%是扶绥本地人，多是年轻人，工厂扩建后将会增加6、700人；人均收入达3500元/月；如项目价格等各方面较优质，可考虑发动厂内员工进行团购。本报告是严格保密的。钢材店凌老板典型案例典型案例典型案例典型案例11-11-11-11-个体户个体户个体户个体户购买力较强44、购买力较强潜在目标客户群潜在目标客户群基本情况：基本情况：已有二套住房，当地做了68年钢材生意对项目所处区域的了解：对项目所处区域的了解：了解置业动机：置业动机：不考虑重新置业对于理想居所的要求：对于理想居所的要求：喜欢天地楼，要求有自己的车库方便停车，需要2个车位以上；对于价格期望在28003100元/。项目配套：项目配套：运动设施要求健全其他：其他：之前 购买以10万左右价格购买一地块，目前已升值至30万左右，凌老板对此津津乐道。本报告是严格保密的。旅游局甘董、梁副总典型案例典型案例典型案例典型案例12-12-12-12-事业单位事业单位事业单位事业单位购买力强购买力强潜在目标客户群潜在目45、标客户群基本情况：基本情况：均已有住房对县城销售项目的了解：对县城销售项目的了解：客户群以乡下的客户比较多，主要有三类：种植户、公务员、外地打工仔，购买的目的一是考虑到小孩读书二是家里有部分闲钱购房投资；面积在110130的三房比较好卖，四房比较难卖；购房主要考虑因素：物业安保、园林环境、天地楼功能布局较差；园林绿化、车位、健身场所等是客户比较注重的因素。口碑宣传比较重要，人气越旺的盘越好卖。其他：其他：主要宣传渠道：DM，扶绥电视台、户外牌；本报告是严格保密的。客户对片区的认识客户对片区的认识1p所拜访的客户中，清楚城南片区是县城未来中心区，认可那边的发展前景；p对于片区认为目前生活配套不成46、熟，觉得比较偏僻；p认为离县城老城区有一定距离，如果未来工作地点搬到城南新区，会考虑在那边买房。客户对产品、户型面积需求客户对产品、户型面积需求2p多数客户还停留在多层产品的认识，对于电梯房比较担心，一是价格原因，二是县城经常停电的状况和经常需要维护影响电梯使用；p客户普遍要求三房，面积区间在100120平米，部分客户会考虑稍大面积的三房或四房；客户小结客户小结本报告是严格保密的。客户购房的目的需求客户购房的目的需求3p客户购买的目的基本都是考虑自住，对于价格比较敏感；p部分企业白领有投资意识，相对南宁的高房价，有考虑购买小户型做投资；p私营企业主和部分公务员有投资能力，但投资意识未被挖掘；p47、比较高端的公务员及企业领导，多在南宁已购房或会考虑在南宁购房；p农户无投资意识，多为下一代的成长考虑购房。客户对社区配套要求客户对社区配套要求4p对社区园林比较期待，希望住在绿化较好的环境中；p社区内有专属幼儿园和老人休闲娱乐的广场，适合家庭成员活动；p最好能有运动场所，比较喜欢羽毛球、乒乓球、气排球及篮球运动，游泳池需求不是非常强烈；p商业分布在社区外围沿街即可，需要有生活配套的超市、菜市场（不一定是社区配套，但周边必须有）。p比较看重物业管理，希望住在比较私密的社区；客户小结客户小结本报告是严格保密的。客户客户构成构成客户构成预判：本地公务员客户构成预判：本地公务员/企事业单位白领企事业单48、位白领/个体个体企业主企业主/乡镇公职人员乡镇公职人员/农户，以满足他们的需求为农户，以满足他们的需求为导向导向本报告是严格保密的。SWOTSWOTSWOTSWOT战略推导战略推导战略推导战略推导发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S S机会机会 OO威胁威胁 T T劣势劣势 WWp交通便利，昭示性好；p教育资源丰富；p高品质社区环境；p区域是扶绥未来的行政中心、商业中心和教育中心；p空港经济区的规划建设，带动区域经济发展和人口发展；p高速路、高铁、一级路、二级路等交通线路，加49、强县城与南宁的经济联系。p生活配套不全，区域居住成熟度低；p区域内大盘林立，项目竞争激烈。p构建以教育地段为核心的生态居所p利用交通优势与强昭示性放大市场范围p通过产品创新与竞争对手差异化竞争p通过产品的展示与营销的引导，强化区域印象和未来前景。通过通过社区环境和产品社区环境和产品（内因）塑造区域内标杆（内因）塑造区域内标杆楼盘，利用楼盘，利用区域发展及交通优势区域发展及交通优势（外因）吸引（外因）吸引外地客户，最终实现外地客户，最终实现第一阵营楼盘第一阵营楼盘（结果）（结果）p营造高品质环境引领市场；打造打造“具有强辐射力的第一阵营楼盘具有强辐射力的第一阵营楼盘”通过通过“产品和环境配套产品50、和环境配套”撬动市场撬动市场世联世联思考思考本报告是严格保密的。垄断价格垄断价格有不可重复性有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者战略选择挑战者挑战者+补缺者战略！补缺者战略！51、领导者领导者本报告是严格保密的。项目的发展方向：区域产品线的区域产品线的主流跟进者主流跟进者补缺者补缺者及及创新产品和项目形象的创新产品和项目形象的挑战者挑战者营造项目自身的差异化差异化特征，建立其存在的市场价值建造满足市场及客户的需求化需求化的产品，战略方向为发展商和后续项目建立品牌化品牌化口碑本报告是严格保密的。客客观观性性主动式主动式被动式被动式主主观观性性 1 4 1 4 2 3 2 3产品产品服务服务人文人文环境环境新进者品牌和影响力社会资源和氛围园林景观社区配套环境：包括区域环境和自然环境，体现了区位价值和自然资源禀赋人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志服务：品牌的力量，属于真52、正主流品牌开发商的竞争力要素产品：典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件我们的竞争策略是：环境产品我们的竞争策略是：环境产品通过与竞争对手比对，同属一个区域，区域环境通过与竞争对手比对，同属一个区域，区域环境和优势是大家所共用，项目的核心竞争力在于和优势是大家所共用，项目的核心竞争力在于社社区环境的营造和产品的创新设计！区环境的营造和产品的创新设计！核心核心竞争力竞争力本报告是严格保密的。目标梳理目标梳理核心问题界定核心问题界定宏观大势宏观大势本体分析本体分析项目定位项目定位规划建议规划建议产品定位产品定位客户定位客户定位形象定位形象定位战略选择战略选择市场分析市场分析报告结构图报告结构图53、客户分析客户分析总体规划总体规划重点展示区域重点展示区域首期推售建议首期推售建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。1.市场上产品线丰富，多层产品3房（110-130平米）供应量和消化量最大；2.市场主流销售速度2040套/月，在售项目产品总价集中在27-40万，销售速度3房2房4房；3.天地楼区域内产品总价130-150万，销售速度1-2套/月，县城内二手房总价60-80万，面积约250平米左右。别墅产品目前市场属于空白。1.扶绥南城新区未来供应量大，竞争激烈；2.未来区域市场供应产品集中在高层3房产品（100-130平米），区域市场进入品质走向的居住改善期；3.客户需求以刚需和改善型产品为54、主，100-120平米改善型三房是市场的主流，90-100平米的刚需小三房也将存在一定的市场现有市场现有市场潜在市场潜在市场市场盘点启示：市场盘点启示：1.1.做区域第一阵营楼盘；做区域第一阵营楼盘；2.2.做市场主流消化产品、填补区域内空白创新产品。做市场主流消化产品、填补区域内空白创新产品。市场市场回顾回顾本报告是严格保密的。产品定位产品定位思考思考p开发何种产品，开发何种产品，实现高销售速度下实现高销售速度下的利润最大化。的利润最大化。p市场竞争激烈，市场竞争激烈，在同区域内第一阵在同区域内第一阵营楼盘中突围，树营楼盘中突围，树立项目个性和标杆。立项目个性和标杆。p开发满足改善型需求和刚55、需开发满足改善型需求和刚需的客户的产品为主，实现高速的客户的产品为主，实现高速下利润最大化，后期根据区域下利润最大化，后期根据区域成熟度和市场情况决定是否开成熟度和市场情况决定是否开发小户型以及大面积产品。发小户型以及大面积产品。解解决决方方案案p打造高品质社区和极具特色打造高品质社区和极具特色的经典户型的经典户型产品定位难点问题：产品定位难点问题：1.1.开发何种产品，实现利润最大化？开发何种产品，实现利润最大化？2.2.如何在激烈的区域竞争中展示本项目个性及标如何在激烈的区域竞争中展示本项目个性及标杆气质？杆气质？本报告是严格保密的。KPI之一之一:大社区大社区园林景观园林景观配套配套扶绥56、客户置业经历还处于起步阶段，对比老项目简单的社区园林景观、配套，新项目的社区园林打造和配套设施，渐渐成为扶绥客户选择购买所考虑的重要因素。KPI之二之二:户型设计面积合理户型设计面积合理具有创新性具有创新性客户对于户型产品有一定的理解，考虑产品的朝向、采光及产品的功能分区有一定的要求。KPI之三之三:物业管理物业管理物业管理是客户入住后的长期安全保证及物业保值的保证。通过对大景城通过对大景城 未来城未来城 实德金源国际实德金源国际3 3个个区域客户认可的项目归纳分析区域客户认可的项目归纳分析,得出结论得出结论.第一阵营第一阵营KPIKPI本报告是严格保密的。方向选择：全高层（方向选择：全高层（57、18-2518-25层）电梯房社区层）电梯房社区,超宽楼间距（超宽楼间距（5050米米以上，至少以上，至少3030米），点式布局错落排列，产品创新设计。米），点式布局错落排列，产品创新设计。主入主入口口沿街商铺沿街商铺次入口次入口点式布局点式布局外围以外围以100平米左右平米左右的刚需产品为主，内的刚需产品为主，内部以部以130平米左右的平米左右的改善型产品为主改善型产品为主产品产品定位定位次入口次入口次入口次入口入口入口本报告是严格保密的。以以9010090100平米的刚需型小三房以及平米的刚需型小三房以及110130110130平米改善平米改善型三房为主力户型，后期根据市场情况决定是否增加58、小型三房为主力户型，后期根据市场情况决定是否增加小户型产品或大面积产品户型产品或大面积产品户型户型定位定位客客户户户户型型偏偏好好客户访谈及问卷调查：扶绥客户对住宅产品的认识集中在天地楼和多层平层产品，电梯房偏好集中在100130平米的刚需和改善型产品本报告是严格保密的。目标梳理目标梳理核心问题界定核心问题界定宏观大势宏观大势本体分析本体分析项目定位项目定位规划建议规划建议产品定位产品定位客户定位客户定位形象定位形象定位战略选择战略选择市场分析市场分析报告结构图报告结构图客户分析客户分析总体规划总体规划重点展示区域重点展示区域首期推售建议首期推售建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。目前在售59、项目成交客户群：目前在售项目成交客户群：1 1、成交客户主要来自县城和周边乡镇；、成交客户主要来自县城和周边乡镇；2 2、有部分在扶绥有工作和业务往来的外地客户，以自住型、有部分在扶绥有工作和业务往来的外地客户，以自住型为主；为主；3 3、来自南宁及外地的投资客极少。、来自南宁及外地的投资客极少。客户客户回顾回顾对于本项目的启示：对于本项目的启示：在区域未形成规模效应时，以本地自住型客户为主，降低在区域未形成规模效应时，以本地自住型客户为主，降低项目风险，形成口碑，后期深挖投资客，带动项目消化速度。项目风险，形成口碑，后期深挖投资客，带动项目消化速度。客户访谈：客户访谈：1 1、扶绥县有部分客60、户有一定的购买力，但投资意识未获挖、扶绥县有部分客户有一定的购买力，但投资意识未获挖掘；掘；2 2、少量客户有投资意识，总体投资意识较差。、少量客户有投资意识，总体投资意识较差。本报告是严格保密的。游离客户群重点客户群核心客户群 重点客户群重点客户群40%40%核心客户群核心客户群50%50%游离、偶得客户群游离、偶得客户群10%10%l县城公务员；县城公务员；l企事业单位白领；企事业单位白领；l本地工厂高级管理人员及专业技术人本地工厂高级管理人员及专业技术人员；员；l个体经营户；个体经营户；l周边乡镇的种植大户；周边乡镇的种植大户；l周边乡镇的公务员；周边乡镇的公务员；l改善居住品质的原住民61、；改善居住品质的原住民；l南宁及崇左市投资客；南宁及崇左市投资客；l其他外地投资客；其他外地投资客；l周边镇区的客户；周边镇区的客户；先以扶绥县城刚需和改善型买家启动首期，扎扎实实抓好县先以扶绥县城刚需和改善型买家启动首期，扎扎实实抓好县城本地客。逐渐形成城本地客。逐渐形成“本地客户追捧、周边镇区和南宁客跟本地客户追捧、周边镇区和南宁客跟风风”的局面，建立品牌形象盘可持续发展的客户动力的局面，建立品牌形象盘可持续发展的客户动力营销启示：本项目前期推广将主要围绕县城及周营销启示：本项目前期推广将主要围绕县城及周边乡镇的客户进行，深挖渠道客户。边乡镇的客户进行，深挖渠道客户。客户客户定位定位本报告62、是严格保密的。目标梳理目标梳理核心问题界定核心问题界定宏观大势宏观大势本体分析本体分析项目定位项目定位规划建议规划建议产品定位产品定位客户定位客户定位形象定位形象定位战略选择战略选择市场分析市场分析报告结构图报告结构图客户分析客户分析总体规划总体规划重点展示区域重点展示区域首期推售建议首期推售建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。价值支撑价值支撑新中心新中心新城区接驳南宁社区环境、配套高附加值产品物业管理在扶绥城市化进程中，我们如何从区域第一阵在扶绥城市化进程中，我们如何从区域第一阵营中跳出，树立标杆？营中跳出，树立标杆？p镇政府新办公区镇政府新办公区p新中心生态居住区新中心生态居住区p空港63、经济区空港经济区p南宁城市后花园南宁城市后花园p园林水景园林水景p休闲广场休闲广场p幼儿园幼儿园p健身场所健身场所p商业中心商业中心新中心社区配套p管家式服务管家式服务物业管理p高附加值的高高附加值的高层洋房层洋房产品形象形象定位定位本报告是严格保密的。从扶绥的客户角度：向往城市生活，追求流行，从扶绥的客户角度：向往城市生活，追求流行，希望居住在环境优美的高档社区，体现身份地位！希望居住在环境优美的高档社区，体现身份地位！简单、直白比含情脉脉更容易理解和接受简单、直白比含情脉脉更容易理解和接受 现代的、奢华的、城市中心、生态公园！现代的、奢华的、城市中心、生态公园！营销立意的诠释：营销立意的诠64、释：一种融入城市生活、享受城市服务的精神自豪感！一种融入城市生活、享受城市服务的精神自豪感！迎合客户的理解和需求迎合客户的理解和需求 本报告是严格保密的。70展示项目奢华气质和高端形象，令居住在展示项目奢华气质和高端形象，令居住在展示项目奢华气质和高端形象，令居住在展示项目奢华气质和高端形象，令居住在此的每一位业主充满尊贵感和自豪感此的每一位业主充满尊贵感和自豪感此的每一位业主充满尊贵感和自豪感此的每一位业主充满尊贵感和自豪感形象定位形象定位备选：世玺领地、金铭府邸备选：世玺领地、金铭府邸恒信恒信公馆公馆1号号形象定位形象定位形象定位形象定位推广名建议推广名建议推广名建议推广名建议方向一方向一65、方向一方向一尊贵不是每个人都能拥有尊贵不是每个人都能拥有奢华不是每个人都能享受奢华不是每个人都能享受本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。72体验城市居住品质，享受生态公园环境体验城市居住品质，享受生态公园环境体验城市居住品质，享受生态公园环境体验城市居住品质，享受生态公园环境形象定位形象定位备选：公园世家、南城大地备选：公园世家、南城大地恒信恒信城市公园城市公园形象定位形象定位形象定位形象定位推广名建议推广名建议推广名建议推广名建议方向二方向二方向二方向二向前一步向前一步城市生活不需想象城市生活不需想象本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。目标梳理目标梳理核心问题界定核心问题界定宏观大势66、宏观大势本体分析本体分析项目定位项目定位规划建议规划建议产品定位产品定位客户定位客户定位形象定位形象定位战略选择战略选择市场分析市场分析报告结构图报告结构图客户分析客户分析总体规划总体规划重点展示区域重点展示区域首期推售建议首期推售建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。景观价值最大化景观价值最大化以尊贵感的体现点布局社区以尊贵感的体现点布局社区高附加值产品创新高附加值产品创新风格鲜明色彩艳丽的异域风情风格鲜明色彩艳丽的异域风情规划规划理念理念通过景观资源最大化利用通过景观资源最大化利用,配合产品创新及对产品配合产品创新及对产品赋予异域赋予异域“尊贵尊贵”的精神气质的精神气质,进行项目的规划理67、进行项目的规划理念导入。念导入。本报告是严格保密的。项目地块方正，地势平整，西面临扶绥大道，项目地块方正，地势平整，西面临扶绥大道，南门和东面是规划路。南门和东面是规划路。地块居住价值排序：地块居住价值排序：BDCA地块价值分析ADCB本报告是严格保密的。77客户看重的项目卖点客户看重的项目卖点排名前三位分别是：园林、交通、配套排名前三位分别是：园林、交通、配套;客户需要的项目配套客户需要的项目配套排名前三位分别是：广场、车位、商场排名前三位分别是：广场、车位、商场;项项目目卖卖点点项项目目配配套套本报告是严格保密的。主入主入口口产品定位沿街商铺沿街商铺商业中心区商业中心区中心景观区中心景观区68、（小水景、大公园）（小水景、大公园）社区商业街社区商业街点式布局点式布局社区入口水景社区入口水景平面规平面规划建议划建议建筑点式布局，小区四周沿街商铺，中心规划建筑点式布局，小区四周沿街商铺，中心规划路作为社区商业街，社区入口设在地块东南面路作为社区商业街，社区入口设在地块东南面运动休闲区运动休闲区入口入口入口入口入口入口入口入口中心景中心景观区观区中心景中心景观区观区销售销售中心中心利用原有池塘改建利用原有池塘改建成地下室停车场成地下室停车场本报告是严格保密的。园林风格园林风格客户偏向江南园林风格，希望宁静、绿化优美；客户偏向江南园林风格，希望宁静、绿化优美；园园林林风风格格喜喜好好本报告是69、严格保密的。产品定位园林特点：园林特点：岭南园林以庭院式为主，集北方园林和江南园林之所长，并吸收近代西方造园手法，采用崖瀑、石潭、曲水、湖池、水庭、船厅、廊桥等较多，叠山多姿态嶙峋；整体较江南园林更现代化。园林园林规划规划方向选择：岭南风格园林方向选择：岭南风格园林 【案例案例】岭南岭南风格风格-中信红树湾中信红树湾本报告是严格保密的。园林园林组团组团产品定位中央大型景观区、各楼栋附近园林景观点，中央大型景观区、各楼栋附近园林景观点，通过幽曲的道路连接，处处有景、绿树成荫，通过幽曲的道路连接，处处有景、绿树成荫，形成公园式社区。形成公园式社区。中心景观区：采用小面中心景观区：采用小面积水景、大70、公园的方式，积水景、大公园的方式，形成社区业主休闲、聊形成社区业主休闲、聊天的主要聚集地天的主要聚集地园林园林规划规划园林组团园林组团中心景中心景观区观区中心景中心景观区观区园林园林组团组团园林园林组团组团园林园林组团组团园林园林组团组团本报告是严格保密的。风情组团风情组团私密休闲场，以道路为纽带私密休闲场，以道路为纽带,形形成不同主题的景观带成不同主题的景观带n设置小型瀑布水景，形成园林景观的变化n以蜿蜒曲折的道路为轴线，沿路设置水景、雕塑，同时通过植被的变化形成富有生气、灵活的园林景观n沿路设小型驻留场所，供业主两至三人的私密休闲娱乐场所n采用不同的地面铺花，打造富于变化的园林景色，结合东71、南亚风格，增强符号元素园林园林规划规划本报告是严格保密的。园林功能园林功能-休闲娱乐场所休闲娱乐场所儿童娱乐场老年人健身场园林园林规划规划本报告是严格保密的。建筑风格建筑风格客户选择方向比较分散，但要求外立面比较鲜艳；客户选择方向比较分散，但要求外立面比较鲜艳；建建筑筑风风格格喜喜好好本报告是严格保密的。产品定位竞争对手的建筑风格以异域风格为主，做工比较粗糙，竞争对手的建筑风格以异域风格为主，做工比较粗糙，纯粹、高档次的建筑立面是本项目的突破点纯粹、高档次的建筑立面是本项目的突破点建筑建筑风格风格东信华府大景城世纪花园碧园项目简欧风格简欧风格法式风格法式风格现代、欧式现代、欧式现代现代本报告是72、严格保密的。产品定位方向选择：地中海风格建筑方向选择：地中海风格建筑原特指地中海北岸沿线原特指地中海北岸沿线的建筑，后来融入欧洲其它地区的建筑特点，逐渐演变的建筑，后来融入欧洲其它地区的建筑特点，逐渐演变成一种豪宅符号。成一种豪宅符号。闲适、浪漫却不乏宁静是地中海风格建筑所蕴含生活方式的精髓所在n简单、圆润的线条简单、圆润的线条，给人感觉格外返璞归真、与众不同，漳显极其休闲的生活方式。n色彩的组合与碰撞。色彩的组合与碰撞。色彩简单却明亮、大胆、丰厚，呈现出色彩最绚烂的一面，最典型的三种色彩搭配：蓝与白、金黄与蓝紫、土黄与红褐。n门廊、圆拱和镂空。门廊、圆拱和镂空。最常见的三个元素：长长的廊道，73、延伸至尽头然后垂直拐弯；半圆形高大的拱门，或数个连接或垂直交接；墙面通过穿凿或半穿凿形成镂空的景致。n细节处理细腻精巧。细节处理细腻精巧。运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子等多用螺旋形铸铁花饰。此外，往往采用建筑圆角，让外立面更富动感，外墙局部用文化石和特别的涂料，露台上采用弧形栏杆等，而装饰性用的烟囱带有传统英国风味。香蜜湖一号建筑建筑风格风格本报告是严格保密的。产品定位外立面：立面采用白、淡黄、土黄三种色调的涂料，屋外立面：立面采用白、淡黄、土黄三种色调的涂料，屋顶采用桔黄色的瓦，通过鲜明的色彩对比形成建筑的层顶采用桔黄色的瓦，通过鲜明的色彩对比形成建筑的层次感次感建筑建筑立面立面本报74、告是严格保密的。产品定位社区内配套：幼儿园、篮球场、室内健身馆（羽毛球馆、社区内配套：幼儿园、篮球场、室内健身馆（羽毛球馆、气排球馆、乒乓球馆）。气排球馆、乒乓球馆）。社区社区配套配套本报告是严格保密的。89商业布局安排商业布局安排客户比较偏向商业中心或沿街商业客户比较偏向商业中心或沿街商业;商商业业布布局局本报告是严格保密的。产品定位小区四周为沿街商业，南面为一层商业，西临扶绥大道小区四周为沿街商业，南面为一层商业，西临扶绥大道北面碧园沿街为北面碧园沿街为2323层商业，社区商业街为一层。层商业，社区商业街为一层。商业商业规划规划u将开间控制在48m48m，进深1215m1215m，层高控制75、在44.2m；u功能：预留卫生间、水电管道、排污及油烟管道等；u配置：室外停车位，至少每个商铺2个注意：尽量减少梁柱，增强使用面积，同注意：尽量减少梁柱，增强使用面积，同时以便业主装修时以便业主装修本报告是严格保密的。产品定位汽车停车位主要设在地面以及沿商业街道路，利用地块原有池塘改建汽车停车位主要设在地面以及沿商业街道路，利用地块原有池塘改建成地下室停车，非机动车位设在一楼架空层位置，道路实现人车分流。成地下室停车，非机动车位设在一楼架空层位置，道路实现人车分流。停车停车位位本报告是严格保密的。目标梳理目标梳理核心问题界定核心问题界定宏观大势宏观大势本体分析本体分析项目定位项目定位规划建议规76、划建议产品定位产品定位客户定位客户定位形象定位形象定位战略选择战略选择市场分析市场分析报告结构图报告结构图客户分析客户分析总体规划总体规划重点展示区域重点展示区域首期推售建议首期推售建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。开发节奏：开发节奏：由于目前只获得70亩地块，西面地块上有池塘，因此本项目的开发方向建议由东向西、由南至北。销售周期销售周期：参照目前扶绥的项目的销售速度30套/月，本项目前70亩地块需销售36个月；按乐观情况估计45套/月计，销售周期为24个月；整个150亩地块需销售5年。一期展示一期展示：扶绥大道社区销售中心，主入销售中心，主入口广场景观、扶绥大道形象围墙、口广场景观、扶77、绥大道形象围墙、南面规划路；南面规划路；一期A地块二期B地块三期C地块景观最好产品，全面景观最好产品，全面提升项目价值和价格提升项目价值和价格景观较好产品，形成社景观较好产品，形成社区规模，实现高利润区规模，实现高利润BCA居住功能较低，展示居住功能较低，展示形象，收回成本形象，收回成本开发开发节奏节奏主入主入口口销售销售中心中心本报告是严格保密的。推售思路：推售思路：本项目预计在2012年春节后推出首批货量，第二批将在五一期间加推。按照目前市场的销售速度30-50套/月，我们首期应推出两栋楼两栋楼100-180100-180套套约约2 2万平米货量。万平米货量。推售目的：推售目的：一方面可引78、发市场关注树立项目高端形象，另一方面可为后期的项目运作回笼资金。工程配合：工程配合：首期需至少四栋楼动工，其中两栋开盘前需达到预售条件，另外两栋在五一前达到预售条件。（南面留出商业铺面位置，待后期再动工建设）推出货量：首期推出约两万平米，推出货量：首期推出约两万平米，100200100200套住套住宅，在三个月内销售完毕。宅，在三个月内销售完毕。首期首期推售推售本报告是严格保密的。楼层户数楼层户数客户偏向四户以下；客户偏向四户以下；户型设计户型设计客户对于平层、错层和复式楼偏向比较分散，市场上客户对于平层、错层和复式楼偏向比较分散，市场上目前无错层产品；目前无错层产品；期期望望每每层层户户数数79、本项目的楼层及户数：本项目的楼层及户数：建议本项目首期做建议本项目首期做4 4栋栋1818层高层产品，每层层高层产品，每层4 4户，产品设计为平层，规避市场风险。户，产品设计为平层，规避市场风险。喜喜欢欢户户型型设设计计本报告是严格保密的。大景城大景城8383平米平米2 2房房优势：优势：客厅开间4米，主卧带阳台。劣势：劣势：客厅朝北，厨房位于户型中心。竞争对手户型分析：竞争对手户型分析：8010080100平米户型（大景城、平米户型（大景城、金源国际）金源国际）金源国际金源国际8484平米平米2 2房房优势：优势：户型方正；劣势：劣势：主卧朝北。产品产品分析分析本报告是严格保密的。东信华府东80、信华府8787平米平米2+12+1房房优势：优势：附送空中花园，双阳台劣势：劣势：客厅开间3.8米。竞争对手户型分析：8010080100平米户型平米户型（东信华（东信华府）府）东信华府东信华府9191平米平米2+12+1优势：优势：附送空中花园，双卧朝南，主卧带卫生间劣势：劣势：次卧影响对客厅采光有些影响。东信华府东信华府8484平米平米2+12+1房房优势：优势：附送空中花园，带入户花园劣势：劣势：无生活阳台。本报告是严格保密的。竞争对手户型分析：竞争对手户型分析：8010080100平米户型（东信华府）平米户型（东信华府）东信华府东信华府101101平米平米2+12+1房房优势：优势：附81、送空中花园、入户花园，主卧带卫生间东信华府东信华府103103平米平米2+12+1房房优势：优势：附送空中花园、主卧带卫生间，超宽生活阳台本报告是严格保密的。广西碧园开发项目户型分析：产品比较中规中矩，广西碧园开发项目户型分析：产品比较中规中矩，亮点不明显，有部分附加值较高的产品设计。亮点不明显，有部分附加值较高的产品设计。桂林印象桂林桂林印象桂林8989平米平米2 2房房优势：优势：飘窗设计户型分析：户型分析：户型比较方正，无生活阳台。南宁台湾街南宁台湾街9191平米平米2+12+1房房优势：优势：空中花园设计，主卧带卫生间户型分析：户型分析：附加值较高，有空中花园、入户花园及飘窗设计，客厅82、开间较小柳州大城小院柳州大城小院9999平米平米3 3房房优势：优势：飘窗设计户型分析：户型分析：户型比较方正，无生活阳台，卧室朝北。本报告是严格保密的。竞争对手竞争对手8010080100平米户型分析小结平米户型分析小结对于本项目的启示：对于本项目的启示：做做9595平米左右的刚需型平米左右的刚需型2+12+1房产品，高房产品，高附加值，主卧带卫生间，抢占附加值，主卧带卫生间，抢占2 2房市场，并且可以和市房市场，并且可以和市场上场上3 3房产品竞争，最终实现高出市场同类产品房产品竞争，最终实现高出市场同类产品300300500500元元/。本报告是严格保密的。9595平米左右两房户型设计参83、考方案平米左右两房户型设计参考方案户型建议：户型建议：1 1、面积在面积在9595平米左右；平米左右；2 2、高附加值：赠送空中花园、观景空中花园、观景阳台、生活阳台、飘窗阳台、生活阳台、飘窗。3 3、层高不低于3 3米米。4 4、客厅开间客厅开间4 4米米，客厅与餐厅连成客厅与餐厅连成一体，一体，彰显主人气度；5 5、卧室、客厅全朝南向设计卧室、客厅全朝南向设计，充分采光；6 6、主卧带卫生间、观景阳台、飘窗主卧带卫生间、观景阳台、飘窗。客户可根据个人喜欢，将阳台改成衣帽间或小书房；7 7、超宽空中花园可改成超宽空中花园可改成+1+1房房；8 8、双卧室、客厅全飘窗设计双卧室、客厅全飘窗设计84、。户型户型建议建议87本报告是严格保密的。大景城大景城123123平米平米3 3房房优势：优势：客厅开间4.2米，主卧卫生间，次卧带阳台；劣势：劣势：无生活阳台。竞争对手户型分析：竞争对手户型分析：110130110130平米户型（大景城）平米户型（大景城）大景城大景城123123平米平米4 4房房优势：优势：客厅开间4.2米，主卧卫生间，次卧带阳台；劣势：劣势：客厅朝北。大景城大景城126126平米平米4 4房房优势：优势：入户花园，主卧带弧形窗；劣势：劣势：客厅采光较差。产品产品分析分析本报告是严格保密的。金源国际金源国际113113、115115平米平米3 3房房优势：优势：主卧带卫生间85、，双阳台设计，主卧、次卧、客厅朝南；竞争对手户型分析：竞争对手户型分析：110130110130平米户型（金源国际）平米户型（金源国际）金源国际金源国际113113、115115平米平米3 3房房优势：优势：主卧带卫生间，双阳台设计，主卧、次卧、客厅朝南；本报告是严格保密的。东信华府东信华府105-109105-109平米平米3 3房房优势：优势：入户花园，双阳台设计；劣势：劣势：客厅朝北；竞争对手户型分析：竞争对手户型分析：110130110130平米户型（东信华平米户型（东信华府）府）东信华府东信华府119119平米平米3 3房房优势：优势：入户花园、主卧带八角阳台劣势劣势：无生活阳台。东86、信华府东信华府112112平米平米3 3房房优势：优势：带入户花园。劣势劣势：无生活阳台。本报告是严格保密的。东信华府东信华府116116平米平米3+13+1房房优势：优势：赠送空中花园，主卧带卫生间、八角窗；劣势：劣势：客厅朝北；竞争对手户型分析：110130110130平米户型（东信平米户型（东信华府）华府）东信华府东信华府131131平米平米3+13+1房房优势：优势：赠送空中花园，主卧带卫生间、八角阳台，带入户花园，卧室、客厅送落地飘窗本报告是严格保密的。广西碧园开发项目户型分析：产品比较方正，有广西碧园开发项目户型分析：产品比较方正，有一定的附加值，如飘窗、入户花园设计。一定的附加值87、，如飘窗、入户花园设计。桂林印象桂林桂林印象桂林116116平米平米3 3房房优势：优势：入户花园、飘窗设计南宁台湾街南宁台湾街121121平米平米2+12+1房房优势：优势：入户花园、飘窗设计、双阳台柳州大城小院柳州大城小院100100平米平米3 3房房优势：优势：入户花园、飘窗设计本报告是严格保密的。竞争对手竞争对手110130110130平米户型分析小结平米户型分析小结对于本项目的启示：对于本项目的启示：做市场缺失的做市场缺失的110120110120平米平米3+13+1房产房产品，利用高附加值赠送抢占品，利用高附加值赠送抢占3 3房产品市场，利用总面积房产品市场，利用总面积小抢占小抢占88、3+13+1房产品市场！房产品市场！本报告是严格保密的。110120110120平米平米3+13+1房户型设计参考方案房户型设计参考方案户型建议：户型建议：1 1、面积在115115平米左右平米左右；2 2、高附加值：双阳台、飘窗。双阳台、飘窗。3 3、客厅开间客厅开间4.24.2米，餐厅与客厅连米，餐厅与客厅连成一体。成一体。4 4、层高至少层高至少3 3米。米。5 5、主卧、客厅全朝南，卧室、客厅主卧、客厅全朝南，卧室、客厅全带飘窗设计。全带飘窗设计。6 6、多变设计。多变设计。可将空中花园改成房间或书房；户型户型建议建议113本报告是严格保密的。户型户型配比配比本报告是严格保密的。根据前89、期客户访谈情况，可与一些合作单位（如海螺水泥厂、农业银行等）联系，定向团购。该部分客户在当地有一定的购买力，属于本地刚需的主力客户，并且有一定的见识，对于好的项目产品能在短时间内理解和消化。剩余部分产品面向市场，形成首期产品热销的场面，在最短的时间内消化。首期首期客户客户首期目标客户：以渠道客户为主，带动本地市场首期目标客户：以渠道客户为主，带动本地市场刚需客户刚需客户本报告是严格保密的。价格价格策略策略目前市场在售高层产品较少，片区内仅有大景城项目在售高层产品。参考其销售价格，形成本项目物业的价格预估整体住宅价格：整体住宅价格：3300元元/商业首层价格：商业首层价格：9000元元/考虑到项90、目首期产品推出时的展示度以及社区成熟度与大景城项目对比有一定的差距，为了首期产品快速去化，形成市场口碑，建议采用平价入市策略平价入市策略，首期产品的均价约为：30003100元元/（产品入市时再根据市场的情况及客户情况确定入市价格）平价入市，建立项目口碑及美誉度，后期价格稳平价入市，建立项目口碑及美誉度，后期价格稳步上扬。步上扬。本报告是严格保密的。目标梳理目标梳理核心问题界定核心问题界定宏观大势宏观大势本体分析本体分析项目定位项目定位规划建议规划建议产品定位产品定位客户定位客户定位形象定位形象定位战略选择战略选择市场分析市场分析报告结构图报告结构图客户分析客户分析总体规划总体规划重点展示区域91、重点展示区域首期推售建议首期推售建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。1.销售中心销售中心秀秀关键词：特质、高贵、豪宅可经营原则：与商业结合，未来可作为经营性商业；昭示性原则：拔高项形象，做标志性建筑从外部做起，区隔常态，打造社区建筑特色。考虑夜光效果，让在晚上路过的客户清楚的注意到本项目。本报告是严格保密的。2.形象围墙秀形象围墙秀沿扶绥大道的沿街商铺及南面规划路商铺放在后期开工建设，前期需要设工地围墙展示项目形象；形象墙高约5米米；采用射灯投射，便于晚上展示形象。本报告是严格保密的。从扶绥大道到社区入口的南面规划路同样需要在前期开始动工；道路宽度约为12米的双向车道，采用柏油路面；道路两92、侧的绿化景观带采用阔叶绿树，形成社区专属路标志。路口设置道路标识导视牌。3.规划路秀规划路秀本报告是严格保密的。关键词：标志性、领域感标志性水景广场，增加项目的尊贵感。4.“入口秀入口秀”本报告是严格保密的。目标梳理目标梳理核心问题界定核心问题界定宏观大势宏观大势本体分析本体分析项目定位项目定位规划建议规划建议产品定位产品定位客户定位客户定位形象定位形象定位战略选择战略选择市场分析市场分析报告结构图报告结构图客户分析客户分析总体规划总体规划重点展示区域重点展示区域首期推售建议首期推售建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。规划规划指标指标地块经济规划指标地块经济规划指标（注：部分商业面积可用作93、公共配套）本报告是严格保密的。规划规划方向方向规划方向一规划方向一住宅规划：住宅规划：20层左右全高层社区。层左右全高层社区。(由于项目所在县区，消费水平及人均收入均不及发达地区，因此高端别墅和洋房产品在此不做考虑，并且为了不影响小区品质，多层产品和天地楼产品我司也建议不考虑)本报告是严格保密的。经济经济测算测算本报告是严格保密的。规划规划方向方向规划方向二：规划方向二：减少商业部分面积，按沿街商业和商业减少商业部分面积，按沿街商业和商业内街实际面积计算。减少的商业面积改成住宅面积。内街实际面积计算。减少的商业面积改成住宅面积。商业部分规划：商业部分规划：公告配套规划：公告配套规划：本报告是严格保密的。经济经济测算测算本报告是严格保密的。123与您携手与您携手 共谱新篇！共谱新篇！