1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。众鑫地产南昌项目众鑫地产南昌项目启动区定位及物业发展建议启动区定位及物业发展建议谨呈：江西省众鑫房地产开发有限公司 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分目前第二、目前第二、三阶段同时启动三阶段同时启动项目定位及发展战略v当地宏观背景分析v竞争分析v类似项目案例研究v项目条件与地块解析v项目定位及发展战略v功能分区及功能比例v规划设计任务书第2、一阶段第一阶段启动区定位及物业发展建议v项目定位与发展战略回顾v启动策略v物业发展建议v启动区环境景观设计要点v启动区配套设施建议v社区服务及物业管理要点v建筑设计任务书第二阶段第二阶段规划设计跟踪服务v设计开始前阶段v概念设计阶段v修建性详规阶段v建筑方案概念阶段v户型设计阶段v建筑单体阶段第三阶段第三阶段营销战略和策略v具象消费者价值取向研究v房地产市场销售特征v项目卖点整合与营销SWOT分析v大盘营销案例借鉴v营销总战略形成v启动区营销策略v营销费用预算第四阶段第四阶段本报告是严格保密的。3现阶段工作现阶段工作至今工作2007/8/162007/8/21第二阶段（终稿）启动区定位及物业发3、展建议第二阶段（中期）第二阶段（中期）启动区定位及物业发展建议启动区定位及物业发展建议第一阶段第一阶段(终稿）终稿）规划跟进和沟通规划跟进和沟通2007/9/14项目定位与发展战略回顾物业发展建议（园林、单体等）启动策略启动区环境景观设计要点启动区配套设施建议社区服务及物业管理要点规划方案评价市场产品规划竞争层级意向展示本报告是严格保密的。4报告架构报告架构D DF F住宅建筑单体建议住宅建筑单体建议配套和物管建议配套和物管建议启动区策略建议启动区策略建议E E公寓公寓单体单体及商业建议及商业建议CC景观体系建议景观体系建议B BA A第一阶段工作回顾第一阶段工作回顾GG物业建议整体原则物业建4、议整体原则本报告是严格保密的。5战略推导战略推导拔升项目整体价值，实现利拔升项目整体价值，实现利润最大化润最大化以住宅为主体的泛功能开发模式以住宅为主体的泛功能开发模式拔升项目的产品价值项目的价值如何选择？项目的价值如何选择？项目的溢价如何实现？项目的溢价如何实现？住宅为主体扩大商业价值增加公寓体量突破中高端市场竞争突破中高端市场竞争拔升项目的城市价值类似可借鉴的案例类似可借鉴的案例金地金地.国际城案例参考国际城案例参考站位朝阳洲稀缺土地资源，综合开发树立都市新形象结合客户需求和市场竞争，产品细节突破竞争本报告是严格保密的。6项目整体发展战略项目整体发展战略站位朝阳洲，构建项目城市价值的新高度5、站位朝阳洲，构建项目城市价值的新高度塑造都市高尚综合社区的形象，全面超越竞争塑造都市高尚综合社区的形象，全面超越竞争产品发力，细节成就价值产品发力，细节成就价值微观价值微观价值超越竞争超越竞争区域站位区域站位本报告是严格保密的。7客户定位：以实力强劲的大市场老板为核客户定位：以实力强劲的大市场老板为核心客户，拉动其它重要客户需求心客户，拉动其它重要客户需求重点客户1重点客户2核心客户重点客户3属性：南昌本地人，或是长期在此发展的外乡人置业目的：需要改善居住环境的自住需求经济状况：较好，家庭年收入在50万以上大市场老板大市场老板属性：本地人或是外地来南昌发展的认识置业目的：自住兼长期升值经济状况6、：城市中高端收入水平区域外客户区域外客户公寓主要客户：公寓主要客户：从市场来看，公寓市场客户以投资客户为主，多数为生意人，和有闲钱的公务员属性：本区域内工作的泛公务员置业目的：自住经济状况：城市中等以上收入水平泛公务员群体泛公务员群体属性：本区域内工作生活的其他群体置业目的：换房需求经济状况：以城市中等以上收入水平为主区域内原居民区域内原居民客户定位形象定位产品定位本报告是严格保密的。8形象定位形象定位创造南昌都市生活新高度，创造南昌都市生活新高度，示范南昌城市未来城市价值示范南昌城市未来城市价值u商业街区公寓住宅，树立南昌城市价值的新高度；u树立南昌都市生活新篇章。南昌南昌.都市生活新纪元都7、市生活新纪元NanchangUrban Demo District客户定位形象定位产品定位本报告是严格保密的。9产品定位产品定位体现都市意向的现代、多元体现都市意向的现代、多元化、复合型产品体系化、复合型产品体系国际开放街区酒店式公寓商务公寓住宅客户定位形象定位产品定位本报告是严格保密的。10各种产品配比各种产品配比u基于市场可实现的原则选择相关的物业，考虑各物业的排布的可实现及相互呼应；u商务公寓按照政府出让限制条件（2.3万），考虑市场需求不强，不增加其规模；u商业基于地块条件，最大限度发挥其价值，规模在1.4万以上；u两栋酒店式公寓，规模在6万左右；u住宅中包括还迁房5712物业配比初步8、设想物业配比初步设想物业配比说明物业配比说明本报告是严格保密的。11住宅户型定位：基于项目的站位和目前市场主力住宅户型定位：基于项目的站位和目前市场主力产品，产品，项目户型产品为适度的大户型项目户型产品为适度的大户型数据来源：世联问卷p面积区间：90以上的户型需求占到80以上，110左右的户型面积需求最为集中p户型需求：三房及四房是主力，其中三房两厅需求最为集中p整体以90以上的户型为主，占到整体的85以上，以满足项目高端定位；p将三房进行细分，通过不同性质三房的功能的细化满足不同消费者需求，整体占到项目的主流；p四房及以上产品作为项目的楼王产品，树立价值标竿，适当控制面积。户型配比不考虑回迁9、房户型配比不考虑回迁房本报告是严格保密的。12本项目公寓户型定位本项目公寓户型定位u整体以一房一厅作为主体，占到整体的50；u同时考虑一定的两房需求及少量单房需求，占到整体的50左右。p面积区间：60以下的小面积需求占67，60以上的需求约为33；p户型需求：一房带厅的户型需求是主体。本报告是严格保密的。13现有的现有的2 2个规划方案主要在商业配置上有个规划方案主要在商业配置上有所不同，开发商倾向于方案所不同，开发商倾向于方案A A方案B小体量商业方案A大体量商业通过与政府方面的协调，两套方案得商业建筑面积差值近12000，以此产生的经济利益的差距就是两个方案的核心差别。众鑫已将方案众鑫已将10、方案A报批，如有问题报批，如有问题再考虑方案再考虑方案B本报告是严格保密的。14报告架构报告架构D DF F住宅建筑单体建议住宅建筑单体建议配套和物管建议配套和物管建议启动区策略建议启动区策略建议E E公寓公寓单体单体及商业建议及商业建议CC景观体系建议景观体系建议GGB BA A第一阶段工作回顾第一阶段工作回顾物业建议整体原则物业建议整体原则本报告是严格保密的。15物业建议的策略和原则物业建议的策略和原则基本原则：基本原则：基于基于CVACVA，即即“竞争的价值增加竞争的价值增加”(Competition Value Added)n给出能形成给出能形成价值点和竞争力价值点和竞争力的因素的因素11、n解决从解决从市场到产品对接市场到产品对接的问题的问题发展策略发展策略1.1.产品全面落实都市高档名盘形象产品全面落实都市高档名盘形象产品全面落实都市高档名盘形象产品全面落实都市高档名盘形象2.2.保障品质形象的同时，适度控制成本保障品质形象的同时，适度控制成本保障品质形象的同时，适度控制成本保障品质形象的同时，适度控制成本本报告是严格保密的。16物业建议所需解决的问题，结合客户需求、物业建议所需解决的问题，结合客户需求、市场竞争、发展趋势来分析市场竞争、发展趋势来分析客户需求客户需求基本出发点基本出发点物业建议所需解决的问题物业建议所需解决的问题如何落实项目的战略定位和如何落实项目的战略定位12、和规划思路，实现项目价值的拔升！规划思路，实现项目价值的拔升！通过细节点增强项目对客户吸引力，建立产品与客户需求的对接！市场竞争市场竞争主要参考点主要参考点先决条件先决条件重要机会点重要机会点考虑现有市场的竞争层级，结合客户需求的要点，突破市场竞争！本项目自身的特性、所在区域、地块的价值意味着什么，本项目的机会何在？本报告是严格保密的。17城市发展所带来的项目发展先决条件决定城市发展所带来的项目发展先决条件决定了项目物业的了项目物业的都市化意向都市化意向强烈强烈综合项目自身特点、朝阳洲站位和城市土地稀缺性，强烈综合项目自身特点、朝阳洲站位和城市土地稀缺性，强烈的都市化意向是项目建设的必然方向！13、的都市化意向是项目建设的必然方向！先决条件先决条件p项目用地的综合开发性质项目用地的综合开发性质以住宅为主体的泛综合体的以住宅为主体的泛综合体的发展方向可以最大限度表现项目的城市价值发展方向可以最大限度表现项目的城市价值p地块城市价值稀缺性地块城市价值稀缺性从存量市场和增量市场看，本项从存量市场和增量市场看，本项目是朝阳洲最后的大规模土地开发，稀缺性不言而喻目是朝阳洲最后的大规模土地开发，稀缺性不言而喻p区域价值区域价值站位朝阳洲的城市区域价值高点，拔升项目站位朝阳洲的城市区域价值高点，拔升项目的区域城市形象的区域城市形象本报告是严格保密的。18只有客户能感受到的价值，才是项目需要只有客户能感14、受到的价值，才是项目需要展示出来的价值展示出来的价值区位价值区位价值 自住需求自住需求 价格敏感价格敏感 需求的共性需求的共性重要敏感点重要敏感点客户需求客户需求精明精明 跟风跟风 贪小便宜贪小便宜 引爆市场潮流，市场认同代表身份专属标签引爆市场潮流，市场认同代表身份专属标签产品细节和品质让客户产生价值信任感产品细节和品质让客户产生价值信任感适度的面积赠送，减少公摊等手法让客户适度的面积赠送，减少公摊等手法让客户觉得少花钱觉得少花钱凸显都市生活价值凸显都市生活价值价值拔升的契机价值拔升的契机注重居住环境的舒适性注重居住环境的舒适性适度控制面积，但更应消除对单价的抗性适度控制面积，但更应消除对单15、价的抗性客户需要的是：品质、性价比、舒适度与身份标签客户需要的是：品质、性价比、舒适度与身份标签本报告是严格保密的。19现有的市场竞争已经进入一个较高层级，但同质现有的市场竞争已经进入一个较高层级，但同质化市场可选择差异化突围，产品细节为项目加分化市场可选择差异化突围，产品细节为项目加分恒茂国际华城(国际风格）世纪风情（精制园林）p园林园林水系、绿化、硬铺等园林基本要素市场已经非常重视，精细化程度大幅提高，但园林主题的大多缺失或是表现力不足；p单体单体高层多强调标志性和仪式感，外立面现代化意向强，大量采用弧形等品质元素；p材质材质普通涂料由于容易开裂，且无法满足品质感，更多高档的外墙材料出现在16、南昌市场p户型户型市场整体中规中矩，一些注意舒适度和赠送面积的创新，舒适度无法满足客户需求，偏大户型为主；p物管物管开始引入品牌物业顾问公司，如金地顾问等，但物管费用提高的抗性大，多在1元/左右；以差异化面对市场竞争，以细节和品质建立项目高形以差异化面对市场竞争，以细节和品质建立项目高形象、建立自身独特楼盘气质象、建立自身独特楼盘气质在较高发展层级的南昌市场中寻找本项目产品突破的空间在较高发展层级的南昌市场中寻找本项目产品突破的空间市场竞争市场竞争本报告是严格保密的。20产品核心竞争力提炼产品核心竞争力提炼南昌都市南昌都市南昌都市南昌都市生活新纪元生活新纪元生活新纪元生活新纪元1.都市的都市的17、以与众不同的都市形象面对市场，为项目立势2.品质的品质的细节成就价值，适度的高品质让客户觉得产品有档次3.超值的超值的通过局部处理，减少客户的价值损失感，给他们便宜占都市价值为项目核都市价值为项目核心心本报告是严格保密的。21都市意向之城市精神都市意向之城市精神多元化、时代感多元化、时代感本报告是严格保密的。22都市意向之城市尺度都市意向之城市尺度高、大、阔高、大、阔本报告是严格保密的。23都市意向之城市空间都市意向之城市空间韵律感、仪式感韵律感、仪式感本报告是严格保密的。24都市意向之城市效率都市意向之城市效率共享的、便利的共享的、便利的本报告是严格保密的。25物业核心价值体系提炼物业核心价18、值体系提炼园林园林住宅住宅公寓公寓配套配套物管物管都市的都市的超值的超值的品质的品质的1.现代风格2.具有形式感的设计；3.城市天际线1.DIS2.标志物3.大气主入口1.广场硬铺2.主题雕塑3.景观组团1.提高实用率2.赠送面积成本考虑成本考虑控制关键成本，抓客户价值敏感度，兼顾能力与效率控制关键成本，抓客户价值敏感度，兼顾能力与效率一条主线一条主线一条暗线一条暗线1.集聚现代感的立面效果1.豪华入口、大堂等；2.舒适户型空间3.楼王产品引领市场1.大体量商业配套，生活便利保障2.其它复合物业1.高档会所（可作售楼处）1.精品小户型1.少量LOFT公寓1.品牌物业顾问1.保障业主生活的安全和19、私密1.赠送1-2年物管费用一条明线一条明线一条亮线一条亮线本报告是严格保密的。26项目物业竞争价值的再思考项目物业竞争价值的再思考差异化战略差异化战略市场新进者市场新进者无品牌支撑无品牌支撑非中大规模地块非中大规模地块多元化产品线多元化产品线项目情景项目情景项目情景项目情景方向选择方向选择方向选择方向选择市场空白点市场空白点客户敏感度客户敏感度 差异化战略是指为使企业产品与竞争对手产品有明显的区别，形成与众不同的特点而采取的一种战略。这种战略的核心是取得某种对顾客有价值的独特性,企业要突出自己产品与竞争对手之间的差异性。美国战略管理学家迈克尔美国战略管理学家迈克尔 波特波特差异化Differ20、entiation l建筑、园林、会所这些的体建筑、园林、会所这些的体现风格、档次、品质等表面现风格、档次、品质等表面文章的东西是在南昌市场迅文章的东西是在南昌市场迅速有效地实现差异化的重点速有效地实现差异化的重点l其余方面（如户型、配套）其余方面（如户型、配套）只需抓住一定关键点即可只需抓住一定关键点即可本报告是严格保密的。27报告架构报告架构D DF F住宅建筑单体建议住宅建筑单体建议配套和物管建议配套和物管建议启动区策略建议启动区策略建议E E公寓公寓单体单体及商业建议及商业建议CC景观体系建议景观体系建议GGB BA A第一阶段工作回顾第一阶段工作回顾物业建议整体原则物业建议整体原则本21、报告是严格保密的。28建筑风格及外立面细节建议建筑风格及外立面细节建议本报告是严格保密的。29南昌客户已经普遍接受现代风格的住宅，市场上南昌客户已经普遍接受现代风格的住宅，市场上的的(中中)高档建筑立面以素雅为主，但整体趋同高档建筑立面以素雅为主，但整体趋同恒茂国际华城江滨威尼斯世纪风情城开国际学园现有高端项目的现代建筑风格已经被消费者认可，但整体趋同，现有高端项目的现代建筑风格已经被消费者认可，但整体趋同，稳重素雅为主稳重素雅为主九里象湖城市场现状市场现状本报告是严格保密的。30现代建筑风格类别匹配现代建筑风格类别匹配南昌中高端以南昌中高端以上市场以典雅主义和国际主义风格为主上市场以典雅主义22、和国际主义风格为主本报告是严格保密的。31典雅主义风格典雅主义风格市场竞争激烈，要突破市场竞争激烈，要突破价值标杆，产品需更加精益求精价值标杆，产品需更加精益求精南昌市场产品泛滥，且世纪风情等项目形成市场的产品标杆南昌市场产品泛滥，且世纪风情等项目形成市场的产品标杆2006年下半年2007年上半年中档市场竞争激烈市场竞争激烈“典雅主义典雅主义”风格在南昌中高端市场运用非常广泛风格在南昌中高端市场运用非常广泛高档红谷凯旋莱茵半岛上林春天法式、英式、西班牙、中式、德式世纪风情标杆2005年及以前2006年上半年洪城比华利紫金园九里象湖城绿地梵顿公馆标杆城开国际学园本报告是严格保密的。32绿城绿城春23、江花月案例春江花月案例临江景观的典雅主临江景观的典雅主义典范义典范绿城绿城 春江花月在充分运用稀缺水景春江花月在充分运用稀缺水景资源同时，以明确的典雅主义风格资源同时，以明确的典雅主义风格成为高档住宅的典范之作。成为高档住宅的典范之作。u三段式立面+檐口标志性典雅主义模式语言u古典色调彰显高贵大方气韵u高档面砖、进口石材奠定高品位檐口模式语言三段式立面&古典色泽高档面砖进口石材本报告是严格保密的。33典雅主义市场竞争激烈情况下，需要以风典雅主义市场竞争激烈情况下，需要以风格细节的准确到位突破市场价值标杆格细节的准确到位突破市场价值标杆典雅主义风格典雅主义风格整体建议整体建议建筑色系建筑色系建筑24、材料建筑材料模式语言运用模式语言运用三段式立面三段式立面简化柱廊简化柱廊檐口檐口本报告是严格保密的。34选择高雅和谐的浅色系营造非凡气度空间，选择高雅和谐的浅色系营造非凡气度空间，迎合市场取向迎合市场取向n白色、金色、黄色、暗红是典雅主义的常见色调，高雅而和谐的基调体现出历史和文脉的传承。n少量白色糅合使得空间非凡大气。给人以开放、宽容的非凡气度。品质建筑色系建筑色系米黄主色系示例主色系示例主色系示例主色系示例浅褐色搭配色系示例搭配色系示例搭配色系示例搭配色系示例暗红炭黑墨绿考虑南昌民众审美偏爱，考虑南昌民众审美偏爱，建议以浅褐、米黄或米建议以浅褐、米黄或米白色等浅色调为主，少白色等浅色调为主25、，少量暗红、墨绿等深色点量暗红、墨绿等深色点缀。缀。米白本报告是严格保密的。35高档建筑材料保证典雅主义高贵格调高档建筑材料保证典雅主义高贵格调建筑材料建筑材料石材作为建筑材料最易表现典雅主义风格，当前也常使用瓷质面砖。品质问题：问题：材料自身特性决定了成本材料自身特性决定了成本上不可回避的高投入，需考虑成上不可回避的高投入，需考虑成本控制的需要本控制的需要建议外墙：高档瓷质面砖建议外墙：高档瓷质面砖+局部局部天然进口石材天然进口石材p外墙材料是直接体现质感的主要元素之一，为市场所关注p由于南昌冬冷夏热的气候特征，导致外墙易开裂，因此客户关注外墙的防裂效果市场强调外墙用材市场强调外墙用材红谷凯26、旋红谷凯旋真石漆真石漆九里象湖九里象湖 城城全瓷砖全瓷砖世纪风情世纪风情高级防裂防渗高级防裂防渗涂料（略呈粗糙感）涂料（略呈粗糙感）大堂地面：磨光石材大堂地面：磨光石材+高档面砖高档面砖红谷凯旋大理石材真石漆本报告是严格保密的。36以三段式立面明确典雅主义风格，以色彩以三段式立面明确典雅主义风格，以色彩和檐口作为分段方式，保持整体造型协调和檐口作为分段方式，保持整体造型协调u下层采用进口石材石材表现项目的高定位，下层与中层主要通过色彩色彩的由深入浅进行划分。u中层与上层在立面造型上保证大体统一，仅作局部调整以保证整体性。建议以檐口檐口作为分段方式，也可在色彩色彩上进一步减淡。三段式立面三段式立27、面下层深色石材？檐口分段色彩材质分段三段式立面形式，作为最三段式立面形式，作为最容易辨识且大众认可程度容易辨识且大众认可程度最高的典雅主义模式语言。最高的典雅主义模式语言。以檐口和色彩划分上中层风格本报告是严格保密的。37简化的柱廊装饰立面，与建筑底部设计综简化的柱廊装饰立面，与建筑底部设计综合考虑合考虑u以简化柱廊表达典雅主义的神似思想。作为立面上的装饰元素之外，也常常与建筑底部结构相结合，承担起实际使用功能的作用。u建议结合本项目的商铺部分和住宅底层的局部架空对简化柱廊进行整体设计。简化柱廊简化柱廊历史建筑中的柱廊典雅主义柱廊结合建筑底部结合商业风格本报告是严格保密的。38檐口设计强调形制28、标准，作为划分上中层檐口设计强调形制标准，作为划分上中层立面的主要手段立面的主要手段檐口檐口风格古罗马建筑中的檐口典雅主义建筑中的檐口u檐口是一直延续下来的保持的最完整的建筑模式语言，最能深刻的表现出典雅主义对历史和文脉的传承。u 檐口的处理中建议将形制的标准作为设计重点，结合色彩变化共同划分三段式立面的上层与中层。檐口标准形制檐口标准形制本报告是严格保密的。39建筑设计建议之典雅主义建筑设计建议之典雅主义建筑设计建议之典雅主义建筑设计建议之典雅主义CVACVACVACVA总结总结总结总结必作项目可选项目本报告是严格保密的。40国际主义风格国际主义风格在南昌市场刚刚起步，客户在南昌市场刚刚起步29、，客户认同度高，市场空间大，较易实现差异化认同度高，市场空间大，较易实现差异化国际主义风格在南昌市场才刚刚起步，竞争较小，市场空间大国际主义风格在南昌市场才刚刚起步，竞争较小，市场空间大天高峰尚水榭花都恒茂国际都会市场常见的浅色加鲜艳线条的中等品质感类中信红树湾的白色加深蓝色，现代时尚恒茂国际华城升级版，浅褐色加金属质感立面2005年及以前2006年上半年2006年下半年2007年上半年中档高档易于差异化战略突围易于差异化战略突围恒茂海派现代国际主义风格建筑，奠定品牌基础恒茂国际华城圣淘沙立面处理简单大气，成本控制好，“国际主义国际主义”风格在南昌市场已经奠定高端形象风格在南昌市场已经奠定高端30、形象本报告是严格保密的。41底层处理金地香蜜山案例金地香蜜山案例国际主义的沉稳大气国际主义的沉稳大气香蜜山沉稳大气的现代国际主义香蜜山沉稳大气的现代国际主义风格，体现品质感！风格，体现品质感！密贴墙砖仿石面砖u简洁的立面+简单构架表现现代感u浅赭石色调彰显高贵u大量清色玻璃的运用营造通透感底层金属釉面砖本报告是严格保密的。42在国际主义风格之下，需要突出细节实现在国际主义风格之下，需要突出细节实现差异化，以与众不同的形象面对市场竞争差异化，以与众不同的形象面对市场竞争国际主义风格国际主义风格整体建议整体建议建筑色系建筑色系立面效果立面效果细节建议细节建议外墙材料外墙材料局部构造局部构造重要元素31、重要元素成本要点成本要点本报告是严格保密的。43本项目整体色系建议本项目整体色系建议以以高档质感高档质感的淡的淡雅色系为主色调，其它冷色调点缀雅色系为主色调，其它冷色调点缀u色彩选择符合市场主流的同时适度差异化u整体感觉豪华大气，适合营造高档都市住区形象；u浅色调符合消费者喜好，黑白色或点缀易于表现线条感；u具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售品质建筑色系建筑色系浅赭石主色系示例主色系示例主色系示例主色系示例雅灰搭配色系示例搭配色系示例搭配色系示例搭配色系示例炭黑暗紫色白色n满足客户心理满足客户心理n符合差异化要求符合差异化要求。本报告是严格保密的。44建议立面采用简洁明快线条，避免复杂32、造型，局建议立面采用简洁明快线条，避免复杂造型，局部适当采用弧形元素，楼王产品应更具震撼力部适当采用弧形元素，楼王产品应更具震撼力u建议采用简洁、明快的线条，避免复杂造型，以保证建筑风格的统一协调；u立面形式模块的规律排列形成韵律感，建筑外立面生动；u局部形成弧形的流线造型，但需避免简单而繁复的弧型元素u便于施工的同时，控制成本。立面效果立面效果都市震撼的楼王立面效果简洁明快的立面效果本报告是严格保密的。45外墙材料是体现品质感的最重要的元素，外墙材料是体现品质感的最重要的元素，需着重打造需着重打造外墙材料选择1较高品质的外墙瓷砖，减少砂浆勾缝的宽度，提升整体立面效果外墙材料选择2高品质的外墙33、涂料，注意特殊的防裂处理，力保3-4年销售周期内不会开裂；底层材料可采用高品质的石材或仿石瓷砖，提升近距离的观感体现质感的外墙用材体现质感的外墙用材恒茂国际都会恒茂国际都会金属质感金属质感涂料、保温节能涂料、保温节能万科四季花城万科四季花城普通涂料普通涂料开裂，市场评价不高开裂，市场评价不高品质外墙材料外墙材料市场竞争市场竞争本报告是严格保密的。46建议采取对屋顶和局部立面采用构架的形建议采取对屋顶和局部立面采用构架的形式，丰富立面效果式，丰富立面效果屋顶屋顶u以平屋顶+构架组合形式代替屋顶上的体块，保持整体建筑风格的统一；u对统一屋顶形式进行组合形成富于变化的整体感；u有利于塑造良好的天际线34、；立面立面u重点加强竖向的构造设计u有利于凸显都市感觉局部构造局部构造都市立面构造屋顶构造本报告是严格保密的。47细部结构以简单直线造型的细部结构以简单直线造型的金属元素金属元素（如（如类黑白色）展示，注重品质精良类黑白色）展示，注重品质精良n注重窗框、栏杆等细部工艺的品质，从小处体现项目的高档次；n材料选择类金属质感以保证整体品质和风格。n造型方面建议以直线条为主，避免繁复造型重要元素重要元素1u其它：其它：注意排水管道和空调机位的处理，避免破坏建筑立面的整体性；细节处考虑周到，体现人性化品质本报告是严格保密的。48质感玻璃增强现代感觉，需与建筑外立面色调协调，质感玻璃增强现代感觉，需与建筑35、外立面色调协调，同时需考虑窗户的隔热性能同时需考虑窗户的隔热性能玻璃元素的应用，通透的玻璃使建筑变得玻璃元素的应用，通透的玻璃使建筑变得明亮和开敞，现代感十足明亮和开敞，现代感十足重要元素重要元素2备注：备注：1.阳台栏杆运用玻璃可以将都市感觉彰显得淋漓尽致，但需考虑增加的成本；2.南昌部分中高档次的楼盘将阳台全部用玻璃封闭，出于客户需要防灰的考虑，大量增加成本，本项目需慎重考虑（如客厅观景阳台部分）。都市质感玻璃材料12本报告是严格保密的。49在保障品质的前提下，注重成本控制在保障品质的前提下，注重成本控制u建议用简洁、明快的线条，不赞同用复杂造型；u减少细节的复杂性，简化立面等；建筑造型建36、筑造型成本要点成本要点u外墙作为体现品质的重要元素，不能过于省钱而影响整体档次；u建议大部分立面在保障品质感的同时平衡涂料与面砖的用量，以适度控制成本；可见近观的部分立面用高档材料；外墙材料外墙材料u构造部件没有适用性，只是造型需求，无需过于夸张，增加成本；u金属线条元素要简洁，不用过于繁复；u不用采用大面积玻璃，特别是弧形玻璃，玻璃栏杆慎用；其它细节其它细节本报告是严格保密的。50建筑设计建议之建筑设计建议之建筑设计建议之建筑设计建议之CVACVACVACVA总结总结总结总结必作项目可选项目本报告是严格保密的。51户型研究户型研究本报告是严格保密的。52建筑单体研究建筑单体研究户型建议前提户37、型建议前提本报告是严格保密的。53南昌（小）高层产品整体以通透方正为主流，户南昌（小）高层产品整体以通透方正为主流，户型在舒适度在基本保障的基础上有一定的提升型在舒适度在基本保障的基础上有一定的提升p动静分区和干湿分区基本合理p少暗房p客厅主卧朝南p注重采光面的处理p客厅主卧朝南上林春天莱茵半岛梵顿公馆紫金园南北通透、方正实用是市场主流南北通透、方正实用是市场主流p南北通透p起居室面宽的保障p生活阳台和观景阳台p户型较为紧凑，浪费面积少p双卫生间基本舒适度基本舒适度舒适度提升舒适度提升本报告是严格保密的。54最新上市的的较高价值物业则进一步注重最新上市的的较高价值物业则进一步注重了舒适度的提升38、了舒适度的提升p别致造型的观景阳台p入户花园p入墙式衣柜p凸窗p主卧活动空间价值亮点的应用价值亮点的应用万科四季花城引入了全新产品亮点p阳光房p储物间入户入户花园花园凸窗凸窗主卧活主卧活动空间动空间凸窗凸窗观景观景阳台阳台储物间储物间阳光房阳光房红谷凯旋四季花城国际都会入墙式衣柜入墙式衣柜本报告是严格保密的。55创新的元素开始运用于市场，但是手段较单一，创新的元素开始运用于市场，但是手段较单一，且同质化的元素泛滥，且赠送手段少且同质化的元素泛滥，且赠送手段少国际都会梵顿公馆天高峰尚洪城比华利恒茂湖滨凸窗的普遍应用凸窗的普遍应用1p几乎所有项目的户型都采用了凸窗这种最简单的面积赠送方式转角转角凸39、窗凸窗弧型元素的滥用弧型元素的滥用2p所以上档次的楼盘均大量采用弧形阳台p弧形和八面型的异型房间也大量出现（增加成本，使用效果一般，仅增加心理效果）普通普通凸窗凸窗270度弧度弧形阳台形阳台八角型八角型卧室卧室圆弧形圆弧形小阳台小阳台八角形八角形书房书房普通普通凸窗凸窗普通普通凸窗凸窗八角型八角型卧室卧室整体来看，市场尚缺整体来看，市场尚缺乏赠送面积的创新点乏赠送面积的创新点本报告是严格保密的。56楼王产品近年在市场开始出现，但是产品楼王产品近年在市场开始出现，但是产品尚未成熟，且赠送的面积不多尚未成熟，且赠送的面积不多空中湖墅空中湖墅u八房三厅四卫u334.44恒茂国际都会经典圆楼造型经典圆40、楼造型u四房二厅二卫u160.69u圆楼水榭花都p面积控制得当，功能分区合理p功能空间的细化（衣帽间、接待功能书房）p180度观景面优点优点p赠送面积过少p没有实现主仆分流p功能空间还可进一步细化（如储物间等）缺点缺点赠送赠送露台露台p暴发户的傻大户型，房间过多；p功能空间细化不足，无主仆分离；p赠送面积的量极少本报告是严格保密的。57市场客户敏感点反馈市场客户敏感点反馈作为最易体现生活品质的要素被客户广泛关注露台及入户花园露台及入户花园1特别敏感点特别敏感点作为实用的空间被精明的南昌人认同，大市场的老板尤其关注此项储物间储物间2凸窗和飘窗等常规赠送手段已经被客户熟识飘窗和凸窗飘窗和凸窗2其它41、敏感点其它敏感点厨房的便利性开始为关注生活的南昌人重视中西式厨房中西式厨房1客户开始关注此类赠送错层和错层阳台错层和错层阳台3客户非敏客户非敏感点感点市场上大量出现的异型房间客户价值认同感不强1对于其它功能空间的细化的价值认同还需引导2本报告是严格保密的。58户型的竞争价值原则分析户型的竞争价值原则分析户型竞争价值原则户型竞争价值原则本项目需在保证市场基本条件的前提下，本项目需在保证市场基本条件的前提下，在客户敏感点上局部创新，适度加强赠送面积的力度，强调一个在客户敏感点上局部创新，适度加强赠送面积的力度，强调一个或几个价值震撼点即可。或几个价值震撼点即可。差差异异化化战战略略市场竞争层级市场42、竞争层级客户需求特征客户需求特征自住需求自住需求追求舒适度追求舒适度舒适度基本得到满足，更高层舒适度基本得到满足，更高层级的产品价值还有突破空间级的产品价值还有突破空间市场户型对舒适性的基本要素大多得到满足一些创新元素开始引入市场，部分元素滥用单价敏感单价敏感贪小便宜贪小便宜赠送面积不足，大面积户型还需进一步细化对居住基本舒适性的坚持，对过于糟糕的户型拒绝接受对常用价值元素熟识，但对生活需要的元素的关注超过其它心理需要更多赠送面积，功能空间的细化则需要进一步引导本报告是严格保密的。59基于差异化战略的户型产品的竞争价值体基于差异化战略的户型产品的竞争价值体系构建系构建基本舒适度基本舒适度舒适度43、提升舒适度提升性价比提升性价比提升竞争价竞争价值轴值轴产品轴产品轴户型紧凑动静分区干湿分区客厅、主卧朝南无暗房、采光好功能空间弹性功能空间弹性舒适空间细化舒适空间细化空间预留空间可分可合主仆分离可变空间、内庭院、空中花园等储藏室衣帽间中西厨功能间工人房明厨明卫生活阳台宽厅设计双卫生间南北阳台南北通透两房价值体系两房价值体系三房价值体系三房价值体系四房及以上价值体系四房及以上价值体系凸窗（飘窗）挑空露台挑空入户花园可改房的阳台其它功能空间赠送必选动作必选动作可选动作可选动作本报告是严格保密的。60户型产品价值要点推荐户型产品价值要点推荐本报告是严格保密的。61品质产品提升生活价值品质产品提升生活44、价值舒适度挖掘舒适度挖掘超值空间赠送超值空间赠送舒适度挖掘舒适度挖掘观景露台观景露台细化功能空间细化功能空间空中院馆空中院馆必选项可选项超值空间赠送超值空间赠送凸窗凸窗飘窗飘窗挑空露台挑空露台储物间赠送储物间赠送必选项可改房的阳台可改房的阳台入户花园赠送入户花园赠送可选项阳光房阳光房不同价值（面积）的户型舒适度逐级提升越高价值的物业可考虑赠送更多面积，以消除客户对单价提升的抗性嵌入式衣柜嵌入式衣柜活动空间强化活动空间强化强化主卧强化主卧超值的超值的品质的品质的本报告是严格保密的。62通过通过观景露台观景露台或是窗户来实现多面采光的或是窗户来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳理念45、，让住户更贴近自然，景观均好性佳u通过观景阳台的大空间处理，将景观直接延伸至室内，沿展室内空间u使得客厅及其它相关房间得到最大采光面舒适度挖掘舒适度挖掘依照市场的流行特征及客户的喜好，阳台可适依照市场的流行特征及客户的喜好，阳台可适度塑造弧线，体现品质感度塑造弧线，体现品质感较大户型的观景阳台，可考虑与主卧或是其它活动功能空间连接，既增大景观面，又扩大阳台的活动观景空间全景式餐厅，美景伴美食主卧观景阳台设计超大连通型阳台设计本报告是严格保密的。63将以起居室为核心的动区空间功能适度强将以起居室为核心的动区空间功能适度强化，满足南昌客户生活习惯化，满足南昌客户生活习惯u交通动线组织合理，以起居室46、为核心的动区空间独立；u动区视野好，采光面大；u入口玄关与入户花园的的仪式感，体现档次；u依托起居室安排其它情趣活动空间，符合市场发展舒适度挖掘舒适度挖掘入口玄关的仪式感以起居室为核心的活动区以起居室为核心的活动区是南昌人日常居家主要活是南昌人日常居家主要活动空间，需着力打造动空间，需着力打造南北阳台增大采光客厅活动区情趣活动空间别致的入户花园和玄关合理分区保证起居室独立性合理分区保证起居室独立性本报告是严格保密的。64适度强化主卧空间的设计，特别是高价值适度强化主卧空间的设计，特别是高价值物业，使主人的生活更加舒适物业，使主人的生活更加舒适舒适度挖掘舒适度挖掘高价值物业采用双主卧设计，符合部47、分大市场老板家庭3代同堂的特点，提供更为舒适的主人居住空间双主卧设计主卧室次主卧室衣帽间强化主卧套间功能，提高主卧舒适度强化主卧套间功能，提高主卧舒适度与观景阳台连同适度活动空间本报告是严格保密的。65功能空间细化功能空间细化高价值物业提升生活品高价值物业提升生活品质的常规手法质的常规手法舒适度挖掘舒适度挖掘独立会客室中西厨设计工人房阳光房主仆分离的设计为南昌市场稀缺工人独立入口主入口楼王产品采用主仆入口分离的设计，各自生活工作空间互不干扰，最大限度地保证主人家庭的生活品质u工人房u阳光房u中西厨u独立会客室随着户型价值的提高，不同随着户型价值的提高，不同产品根据实际情况选择增值产品根据实际情48、况选择增值功能空间。功能空间。本报告是严格保密的。66储物间和嵌入式衣柜储物间和嵌入式衣柜易于感知的实用易于感知的实用功能空间赠送迎合主力客户需求功能空间赠送迎合主力客户需求超值空间赠送超值空间赠送u利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于2.2米的空间，作为内置衣柜赠送给业主；u考虑用阳光房或内嵌衣柜的制作方式，部分或全部赠送储物间的面积项目核心客户项目核心客户大市大市场老板对储物间有着非场老板对储物间有着非常大的需求，利用此实常大的需求，利用此实用功能空间的赠送即可用功能空间的赠送即可震撼市场震撼市场储物间嵌入式衣柜本报告是严格保密的。67奇偶层送露台，超过6m赠送全部面积露台大面积赠送，体49、现产品更高价值露台大面积赠送，体现产品更高价值超值空间赠送超值空间赠送以挑空的方式，实现高层露台的全部赠送，对于较以挑空的方式，实现高层露台的全部赠送，对于较高价值户型建议采用高价值户型建议采用错层送露台，户户有赠送本报告是严格保密的。68入户花园的赠送需在市场现有基础上，提入户花园的赠送需在市场现有基础上，提升赠送空间的实用性升赠送空间的实用性可将入户花园隔成一个开敞的书房或其它功能室超值空间赠送超值空间赠送入户花园可隔房赠送（部分赠送面积），或者错层入户花园可隔房赠送（部分赠送面积），或者错层赠送（全部赠送面积）赠送（全部赠送面积）错层部分实现全部赠送入户花园面积错层部分实现全部赠送入户花50、园面积入户花园改房入户花园景观本报告是严格保密的。69凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。凸窗凸窗市场常用赠送手法，仅为市场常用赠送手法，仅为“保值保值选项选项”可赠送全部面积，是市场常用的手法可赠送全部面积，是市场常用的手法超值空间赠送超值空间赠送梁梁凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积凸窗剖面可拆倒凸窗，可增加室内实用空间本报告是严格保密的。70窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值大尺度飘窗大尺度飘窗凸窗的局部强化类型凸窗的局部强化类型超值空间赠送超值空间赠送建议可在主卧等重要51、生建议可在主卧等重要生活空间采用活空间采用本报告是严格保密的。71赠送阳光房设计，为室内采撷更多阳光赠送阳光房设计，为室内采撷更多阳光,增添增添居室情趣居室情趣阳光房内景阳光房内景阳光房外景阳光房方正实用观景良好附送面积地面垫高，或屋顶压低，使阳光房层高2.2米，该部分面积增送阳光房外景超值空间赠送超值空间赠送阳光房为市场常用赠送面积方式，提高情趣空间，但成本增加较多阳光房为市场常用赠送面积方式，提高情趣空间，但成本增加较多本报告是严格保密的。72独立空中花园或内凹式阳台，可改为书房等功独立空中花园或内凹式阳台，可改为书房等功能室，获赠一半面积能室，获赠一半面积p独立的空中花园（内凹式阳台），52、可增加高层业主与自然的接触，提供院落式情景体验；p空中花园三面与室内连通，属于内阳台，有顶无柱销售时计一半面积；p让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配，可改装成书房等功能空间，相当于业主获赠一般花园的面积。超值空间赠送超值空间赠送空中花园（内凹式阳台）空中花园的方式市场稀缺，空中花园的方式市场稀缺，建议舒适三房以上采用，建议舒适三房以上采用，增强产品竞争力增强产品竞争力本报告是严格保密的。73可将空中院馆隔成可将空中院馆隔成一个开敞的书房或一个开敞的书房或卧室卧室u空中庭院，使客厅进深变短，通风性更好；u空中院馆也是非常重要的情趣活动空间；u同时得到几个空间的共享，室内互动性强；53、u客户可选择自行封闭处理；n有顶有柱算全面积n有顶无柱算一半面积n隔层（6m）全送面积舒适度挖掘舒适度挖掘空中院馆空中院馆高层住宅的最高表现形式，高层住宅的最高表现形式，楼王产品更显尊贵楼王产品更显尊贵楼王产品市场刚刚楼王产品市场刚刚起步，空中院馆的起步，空中院馆的产品形式市场还基产品形式市场还基本没有采用，利于本没有采用，利于突破市场竞争突破市场竞争空中院馆有效把户内户外的景观结合,增加了户型内部的舒适尊贵感;空中院馆有效丰富外立面的线条变化,使立面更加多样化。6m空中院馆普通空中院馆本报告是严格保密的。74户型价值点汇总户型价值点汇总本报告是严格保密的。75单体其它要点单体其它要点本报告是54、严格保密的。76高层底层局部架空，与社区内部景观结合高层底层局部架空，与社区内部景观结合提提高社区环境的舒适度，体现原生态的自然空间高社区环境的舒适度，体现原生态的自然空间底层架空层：底层架空层：p增加绿化空间，丰富园林层次，增加共享空间，迅速扩大共享空间感受；p架空层下开放的空间与周围绿化成为一体，形成泛会所，可以摆设一些桌椅供老人和孩子娱乐；p位于中心的楼王架空建议架空高度为米，这样可以保证一层的住户也可以看到湖景，充分利用景观资源。本报告是严格保密的。77入户大堂是客户观察品质的敏感点，需着重处理入户大堂是客户观察品质的敏感点，需着重处理入户大堂的处理入户大堂的处理体现品质体现品质住宅的55、入户大堂需适度雕饰，以体现品质感住宅的入户大堂需适度雕饰，以体现品质感入户大堂需要在楼王产品中适度强化入户大堂需要在楼王产品中适度强化本报告是严格保密的。78户型和单体设计避免一些异型空间。尽可能户型和单体设计避免一些异型空间。尽可能的方正实用的方正实用走道空间尽可能的减少，合理的空间利用。相关管道井合理科学的面积和位置设计。科学合理的设计科学合理的设计提高实用率提高实用率减少公共空间以提高实用率的同时，会相应的牺牲减少公共空间以提高实用率的同时，会相应的牺牲舒适性，应在保证规范允许的范围内平衡舒适性，应在保证规范允许的范围内平衡底层提高实用率的处理：底层提高实用率的处理：用灰空间的方式处理入56、户大堂。半开放型大堂，计入不算面积的架空层内。审批之后通过玻璃或栅栏进行隔断。本报告是严格保密的。79报告架构报告架构D DF F住宅建筑单体建议住宅建筑单体建议配套和物管建议配套和物管建议启动区策略建议启动区策略建议E E公寓单体及商业建议公寓单体及商业建议CC景观体系建议景观体系建议B BA A第一阶段工作回顾第一阶段工作回顾GG物业建议整体原则物业建议整体原则本报告是严格保密的。80酒店式公寓建议酒店式公寓建议本报告是严格保密的。81市场现状简述市场现状简述市场良好，公寓产品主要面向市场良好，公寓产品主要面向投资客户，但需预防区域未来可能的竞争问题投资客户，但需预防区域未来可能的竞争问题57、客户构成分类客户构成分类以投资为主体的购买需求以投资为主体的购买需求以私营业主和公务员为主的购买群体以私营业主和公务员为主的购买群体区域公寓市场表现良好，但潜在的供应量较大，可预见未来竞争激烈区域公寓市场表现良好，但潜在的供应量较大，可预见未来竞争激烈洪城大市场洪城大市场及周边专业及周边专业批发市场批发市场中山西路中山西路朝阳中路朝阳中路建设西路建设西路莱茵莱茵金座金座星河国际星河国际东方东方巴黎巴黎东方东方百灵百灵天使天使领域领域3本项目本项目市场产品竞争层级市场产品竞争层级卖区域公寓投资价值卖区域公寓投资价值卖产品卖产品卖服务卖服务市场市场现状现状市场市场空白空白本报告是严格保密的。82酒58、店式公寓建设酒店式公寓建设KPIKPI体系体系以普通公寓的以普通公寓的形式实现酒店式高档感受形式实现酒店式高档感受公寓公寓KPI品质形象体系品质形象体系都市形象展示都市形象展示独立功能体系独立功能体系大堂展示大堂展示独立空中会所独立空中会所独立停车空间独立停车空间特色居住体系特色居住体系独立活动空间独立活动空间户型要点分析户型要点分析装修要点建议装修要点建议特色物业服务特色物业服务独立景观独立景观本报告是严格保密的。83公寓处于展示都市形象最佳位置公寓处于展示都市形象最佳位置整体整体风格与住宅保持一致，色调进行区分风格与住宅保持一致，色调进行区分u酒店式公寓建议与普酒店式公寓建议与普通住宅保持59、一致，采用通住宅保持一致，采用国际主义风格国际主义风格，在色调，在色调上进行区分，保持整体上进行区分，保持整体效果完整效果完整品质形象品质形象酒店式公寓酒店式公寓都市n需保持整齐的韵律感（尤其是北侧临街面）n适度增大开窗面积（相对于住宅）以强调通透感偏住宅化的立面偏住宅化的立面本报告是严格保密的。84高档入口大堂高档入口大堂“酒店品质的第一感觉酒店品质的第一感觉”挑空空间：挑空空间：2层的挑控空间，体现业主的尊贵，以及整体的气势。入口接待区：入口接待区：方便临时的宾客接待与等候，体现业主身份，以及完善的安防，保证业主私密生活，设置休息区和保安台。石材装修和石材装修和局部处理：局部处理：体现项目60、的高品质，以及业主的身份。品质形象品质形象局部吊顶仿大理石地板电梯间的细化处理品质本报告是严格保密的。85公寓专属的空中小型会所公寓专属的空中小型会所面积建议：减少后期持有成本以及与普通住宅的差异，面积控制在5平方米左右。小型健身室小型健身室设施配置建议：设施配置建议：小型私家健身房私家接待区(多功能房)棋牌室空中花园独立功能独立功能多功能接待区多功能接待区公寓客户不能共享社区内部会所，单公寓客户不能共享社区内部会所，单独设置空中小会所独设置空中小会所小型健身室小型健身室会所设置于会所设置于3层转换层处，室外露台层转换层处，室外露台可形成空中花园的室外景观可形成空中花园的室外景观空中花园空中花61、园会所花园本报告是严格保密的。86独立景观：商业和公寓连接部的转换层如果不能独立景观：商业和公寓连接部的转换层如果不能进行其他功能转换，则做成空中花园，景观向空进行其他功能转换，则做成空中花园，景观向空中延伸中延伸深圳星河国际深圳星河国际独立功能独立功能本报告是严格保密的。87停车动线和活动空间与其他物业分离停车动线和活动空间与其他物业分离地下停车位置的单独设置地下停车位置的单独设置通过部分简单装修装饰简单装修装饰，改变地下室的简陋形象独立功能独立功能设计时需要考虑其他物业车流与公寓车流的分离，尽可能分别设出入口，保证内部社区居住的纯粹性。酒店式公寓酒店式公寓外城的独立活动空间外城的独立活动空62、间内城内城人行动线独立的进入路线：建议人行动线从北侧商业街后侧进入独立的绿化体系：园林体系与社区内部完全隔断进入区域绿化带进入区域绿化带空中绿化带（架空层或屋顶）空中绿化带（架空层或屋顶）绿化带车行动线本报告是严格保密的。88“酒店式酒店式”的物业服务的物业服务项目体现酒店项目体现酒店式公寓的软件要素式公寓的软件要素酒店水准酒店水准的公寓服的公寓服务内容务内容居家服务居家服务针对商务客户针对商务客户24小时送餐服务 专业洗衣邮件收递短期保姆服务钟点工服务代订购服务房产服务房产服务针对投资客户针对投资客户房屋代管服务代收房租服务独立功能独立功能管理方式管理方式：由社区物管公司统筹管理，除常规服务63、外，提供升级服务内容，同时提升服务人员着装形象和服务标准，体现“酒店式特征”。本报告是严格保密的。89针对商务居住的投资客是本项目公寓市场的主体针对商务居住的投资客是本项目公寓市场的主体户型以方正简洁为主，适度亮点户型以方正简洁为主，适度亮点特色居住特色居住针对商务居住的投资客针对商务居住的投资客方正简洁方正简洁2.2m落地凸窗落地凸窗结构上可处理的隔板，客户可选择打掉，增加实用面积如落地凸窗被规定所限无法全部赠送，可改为步入式凸窗落地凸窗是落地凸窗是小户型公寓小户型公寓实用的赠送实用的赠送手法手法方正简洁实用房型最受欢迎方正简洁实用房型最受欢迎赠送面积给投资客超值感赠送面积给投资客超值感迎合64、商务客居住特点：缩小迎合商务客居住特点：缩小厨房尺度，保证卫生间面积，厨房尺度，保证卫生间面积，保留生活阳台保留生活阳台本报告是严格保密的。90公寓推荐户型公寓推荐户型单房公寓：建筑面积单房公寓：建筑面积29.68，套内面积，套内面积22.66两房两厅：建筑面积两房两厅：建筑面积66.61-66.69，套内面积，套内面积50.86-50.92一房一厅：建筑面积一房一厅：建筑面积41.54-41.56，套内面积，套内面积31.72凸窗露台赠送落地凸窗落地凸窗生活阳台生活阳台凸窗露台赠送特色居住特色居住本报告是严格保密的。91菜单式精装修菜单式精装修给客户品质生活的便利给客户品质生活的便利选择，市65、场冲击点选择，市场冲击点特色居住特色居住品质带装修销售为客户省力，也为开发商的成本处理带来便利，已经成为南昌市场的趋势，但控制质量是关键问题精装修菜单精装修菜单n普通装修：地板+厨卫装修n高级装修：+少量品牌生活家电（空调、热水器等）+生活家具（沙发、床、衣柜等）搬进可住方案本报告是严格保密的。92人才交流中心处理建议人才交流中心处理建议本报告是严格保密的。93产品竖向设计形式建议产品竖向设计形式建议12层 可售商铺3-5层人才交流中心办公场所625层 商务公寓入口空中花园屋顶花园赣抚路人才中心2.3万的人才交流中心置万的人才交流中心置于价值最低的东南角于价值最低的东南角p在六楼（或五楼）设置66、空中花园平台供在六楼（或五楼）设置空中花园平台供办公休憩办公休憩p在屋顶设置屋顶花园，供公寓住户休憩在屋顶设置屋顶花园，供公寓住户休憩该建筑完全独立于住宅社区，自成体系该建筑完全独立于住宅社区，自成体系本报告是严格保密的。94商业建议商业建议本报告是严格保密的。95商业街问题要点商业街问题要点本报告是严格保密的。96商业市场态势格局（简要回顾）商业市场态势格局（简要回顾）洪城板块洪城板块专业批发市场商圈洪城路洪城路建设西路中心商圈和洪城板块是成熟的批发市场商圈，以中心区为核心，商业开发向外拓展，客户投资热情高整体商业态势整体商业态势以批发和商贸物流为主，主体定位无法撼动，无其它大型集中商业，商67、业业态层级整体较低板块内板块内格局格局街区街区街区商业价值高，区域附近街铺租售价格较高，销售情况良好，但业态档次都过低街区格局分析街区格局分析街区格局分析街区格局分析本项目建设西路抚生路龙盛建设家园底商洪城路洪城路灌婴路桃苑小区桃苑小区农民自建房江西中医学江西中医学院科技学院院科技学院新闻出新闻出版学校版学校旧小区旧小区西湖区政府小区桃花路少量物流公司旧小区大市场区域格局分析区域格局分析区域格局分析区域格局分析本报告是严格保密的。97地块商业价值分析回顾地块商业价值分析回顾开放式街区型商业开开放式街区型商业开发条件成熟，难以承担较高层级的区域商业发条件成熟，难以承担较高层级的区域商业开放式街区68、型开放式街区型商业开发条件商业开发条件成熟，难以承成熟，难以承担较高层级的担较高层级的区域商业区域商业商业价值的支撑商业价值的支撑商业价值的支撑商业价值的支撑消费力消费力n学生和大多数附近居民消费力低，但消费的频率高n私营业主有较高的消费能力街区附近消费人群街区附近消费人群区域内消费人群基数较大，加本项目粗估超过1.5万人；n众多的原居民n附近2个学校有大量师生n本地工作生活的私营业主n本项目内1000多户居民更远的区域内居民消费习惯分散，更多去市中心消费力消费力n学生和大多数附近居民消费力低，但消费的频率高n私营业主有较高的消费能力商业聚集效应商业聚集效应n区域内有多个街区聚集，大量的底商街69、铺n商业经营成熟度高n业态以居住生活配套和餐饮娱乐为主本报告是严格保密的。98本项目商业体量和排布（以本项目商业体量和排布（以2.72.7万为准）万为准）n北侧商业氛围繁荣，人气较多，价值最高，所以布置大体量集中商业；n向南临街商业体量逐级递减；方案A大体量商业南侧商业西侧商业北侧商业北侧二层商业建施图北侧一层商业建施图西侧商业本报告是严格保密的。99商业性质分析商业性质分析介于区域级商业与社区介于区域级商业与社区商业之间商业之间2.85万的体量在南昌介于社区商业和区域性商业之间万的体量在南昌介于社区商业和区域性商业之间本报告是严格保密的。100商业处理思路商业处理思路众鑫选择的是快速销售众鑫70、选择的是快速销售回现的回现的“万达模式万达模式”众鑫的观点：众鑫的观点：n商业在和规划局协调许可的情况下尽量增多商业体量；n全部划成大进深的小铺，销售回现；n不考虑经营持有；本报告是严格保密的。101商业规划存在的问题及应对思路商业规划存在的问题及应对思路商业的开发在于顺势而为，本项目商业存在如下问题：商业的开发在于顺势而为，本项目商业存在如下问题：商业的开发在于顺势而为，本项目商业存在如下问题：商业的开发在于顺势而为，本项目商业存在如下问题：绝大多数小铺绝大多数小铺承担区域商业功能承担区域商业功能大体量商业大体量商业售后难以规划经营售后难以规划经营提升招商和销售难度提升招商和销售难度潜在效益71、吸引力不大潜在效益吸引力不大应对思路应对思路1：销售：销售矛盾矛盾p主题包装，制造营销噱头，前期快速销售p1层铺销售搭售2（3）层，拉动整体销售应对思路应对思路2：经营：经营p局部关键点上少量主力店引导业态p考虑招商先行，如可带租约销售最好本报告是严格保密的。102业态及排布建议业态及排布建议本报告是严格保密的。103整体业态设想整体业态设想南侧商业氛围淡薄，人气不旺，万不得已，考虑区域内已有的物流形式集中商业集中商业风风情情商商业业社区普通商业社区普通商业风风情情商商业业以批发业态为主的集中商业，少量餐饮及其它北侧北侧小铺大体量3层的形式，难以作其它业态，只能作大市场批发商业的延伸西侧重点为72、风情商业，提升整体档次西侧西侧针对区域原居民、老板和学生的娱乐休闲餐饮业态以社区配套为主南侧南侧本报告是严格保密的。104北侧集中商业北侧集中商业展示城市形象展示城市形象请来见我，沿着笔直的街道请来见我，沿着笔直的街道向前，于那灯火辉煌处左转，向前，于那灯火辉煌处左转，繁华都市中看见的温馨一角，繁华都市中看见的温馨一角，就是我的家。就是我的家。本报告是严格保密的。105北侧内廊类集中商业北侧内廊类集中商业通透视线通透视线街道？还是廊道？大面积玻璃窗街道？还是廊道？大面积玻璃窗提供了通透的视线，窗里窗外，提供了通透的视线，窗里窗外，究竟，谁是谁的风景？究竟，谁是谁的风景？本报告是严格保密的。1073、6大体量商业及主力店的业态规划大体量商业及主力店的业态规划集中商业集中商业123主力店集中商业的业态处理集中商业的业态处理批发商业的延伸：如灯具、小电器等，最好选择市场空白，可快速引导已有的大市场成熟批发商业圈较难直接延伸，如果选择自然延伸的话，周边农贸市场的档次较差。主力店聚集人气，引导人流消费主力店聚集人气，引导人流消费1品牌餐饮带动消费人气，也可使得餐饮业态延伸发展，迅速消化商业体量2品牌餐饮或批发商业类型的主力店，聚集端头人气31000-1500大型街区超市，带动人流向下流动，激活西南侧商业人行动线本报告是严格保密的。107北侧商业排布调整的细节要点北侧商业排布调整的细节要点主力店的深74、化设计，应根据实际业态调整，可提前与商家接洽；市政广场公寓入口人行动线建设西路上步电梯关键细节要点关键细节要点吸引人气的关键，需最大限度的打开内部空间，增强内廊与外街的通达性；内部动线处理考虑到未来经营和销售的灵活性，柱距应规整，（4m柱距、不规则排布难以经营较大业态）柱距的处理工程处理如有困难，因平衡成本和销售经营风险的问题，作转换层处理其它要点其它要点考虑2，3楼的可达性和实际实用，有必要增加货梯直达，增加外梯；1.1.上层可达性上层可达性上层可达性上层可达性考虑公共卫生空间的预留，给客户和业主更多方便；2.2.公共卫生公共卫生公共卫生公共卫生避免公寓入口对沿街商业面的破坏和对商业价值的贬75、损；3.3.公寓入口公寓入口公寓入口公寓入口4.4.主力店设计主力店设计主力店设计主力店设计本报告是严格保密的。108西侧风情商业街西侧风情商业街主要商业外部展示面主要商业外部展示面西侧作为商业形象主要展示西侧作为商业形象主要展示面立面形式丰富，结合外廊面立面形式丰富，结合外廊建筑形式体现项目定位风格，建筑形式体现项目定位风格，同时吸引人流同时吸引人流方案主入口方案西侧商业街本报告是严格保密的。109开放式风情商业的业态规划开放式风情商业的业态规划街区日常生活必需的业街区日常生活必需的业态态n干洗店n便利店n药店n银行n文具用品店n体育用品店n特色商业，提升本项目的档次，特色商业，提升本项目的76、档次，并与周边商业体形成差异化并与周边商业体形成差异化n特色餐饮n咖啡厅n特色酒吧n音像制品n美容美发n娱乐休闲（网吧、KTV）n冲印店p通过建筑形态的收缩，起到控制二层商业面积的目的特色餐饮店美容美发干洗店银行风情商业街是展示项风情商业街是展示项目商业价值的最佳外目商业价值的最佳外部展示面部展示面本报告是严格保密的。110南侧普通商铺南侧普通商铺灵活处理的间隔画面灵活处理的间隔画面8米的外柱距避免视线阻隔米的外柱距避免视线阻隔作为整体商业的补充，挑空商铺业态可灵活作为整体商业的补充，挑空商铺业态可灵活处理处理本报告是严格保密的。111报告架构报告架构D DF F住宅建筑单体建议住宅建筑单体建77、议配套和物管建议配套和物管建议启动区策略建议启动区策略建议E E公寓公寓单体单体及商业建议及商业建议CC景观体系建议景观体系建议B BA A第一阶段工作回顾第一阶段工作回顾GG物业建议整体原则物业建议整体原则本报告是严格保密的。112整体园林景观风格的确定整体园林景观风格的确定本报告是严格保密的。113以差异化主题园林面对市场竞争以差异化主题园林面对市场竞争莱茵半岛莱茵半岛香溢花城香溢花城四季花城四季花城精细化工艺精细化工艺+主题表现力主题表现力=引爆市场的高档次景观园林引爆市场的高档次景观园林关键点特殊化追关键点特殊化追求市场冲击力求市场冲击力敏感点精细化敏感点精细化确定项目档次确定项目档次78、世纪风情世纪风情现代法国皇家园林现代法国皇家园林差差异异化化战战略略本报告是严格保密的。114现代简约现代简约+法国风情法国风情+皇家气势皇家气势=现代法国皇家园林现代法国皇家园林现代园林的简约形式与项目现代园林的简约形式与项目建筑的国际主义风格相适应，建筑的国际主义风格相适应，利于营造整体统一的视觉效利于营造整体统一的视觉效果果法国园林的异域风情区别于南法国园林的异域风情区别于南昌现有园林主题缺失的现状，昌现有园林主题缺失的现状，符合项目差异化引爆市场的目符合项目差异化引爆市场的目的的皇家园林的宏大气势满足项皇家园林的宏大气势满足项目高档次定位要求，给人豪目高档次定位要求，给人豪华大气的直观79、感受华大气的直观感受本报告是严格保密的。115现代法国皇家主题园林现代法国皇家主题园林 大尺度空间满足大气势要求大尺度空间满足大气势要求现代法国皇家园林的大现代法国皇家园林的大尺度空间特点符合本项尺度空间特点符合本项目营造豪华的大气势景目营造豪华的大气势景观园林的设计要求观园林的设计要求本报告是严格保密的。116现代法国皇家主题园林现代法国皇家主题园林 严谨有序、均衡对称的布局适合建筑风格严谨有序、均衡对称的布局适合建筑风格现代法国皇家园林严谨现代法国皇家园林严谨有序、均衡对称得空间有序、均衡对称得空间布局适合项目的建筑风布局适合项目的建筑风格格本报告是严格保密的。117现代法国皇家主题园林现80、代法国皇家主题园林 精致细部处理符合项目高端定位精致细部处理符合项目高端定位现代法国皇家园林对细现代法国皇家园林对细节部分的精细处理符合节部分的精细处理符合项目高端定位要求项目高端定位要求喷泉水池喷泉水池刺绣花坛刺绣花坛艺术喷泉艺术喷泉喷泉雕塑喷泉雕塑廊道细部廊道细部本报告是严格保密的。118本项目园林景观价值点总结本项目园林景观价值点总结鲜明的主题鲜明的主题景观的打造景观的打造成本控制成本控制p 与建筑风格协调与建筑风格协调p 符合当地气候条件和产品定位符合当地气候条件和产品定位p 文化意味的标志性构造物文化意味的标志性构造物p 社区景观元素主导社区景观元素主导p 规则式布局，体现气势和都市81、规则式布局，体现气势和都市 p 少量珍贵树种点缀少量珍贵树种点缀p 注重细节处理，体现档次注重细节处理，体现档次p 疏林稀草疏林稀草p浅水系浅水系p本地树种本地树种本报告是严格保密的。119现代法国皇家园林设计要点建议现代法国皇家园林设计要点建议现代法国现代法国皇家园林皇家园林区域标识系统建议区域标识系统建议照明系统照明系统步行系统步行系统主要景观节点主要景观节点其它要素建议其它要素建议水系建议水系建议主要雕塑建议主要雕塑建议外部市政园林建议外部市政园林建议内部园林体系建议内部园林体系建议标识系统标识系统园林空间建议园林空间建议市政园林北区市政园林北区市政园林南区市政园林南区中央景观区中央景观82、区入口景观带入口景观带主入口主入口植被建议植被建议次景观区次景观区景观小品建议景观小品建议本报告是严格保密的。120区域标识（区域标识（DISDIS）系统）系统本报告是严格保密的。121建立区域边界：建立区域边界：DISDIS体系区域识别系统体系区域识别系统DIS(district identifications system)DIS(district identifications system)利用相邻及穿过项目的道路，从地理位置上统一规划和界定区域。建立内部统一的、与外部环境截然不同的区域感受，建立强势区域形象。建议元素：围墙和导示系统照明系统结合边界限定路面铺地本报告是严格保密的。1283、2照明系统照明系统以视线高度划分三个区域层以视线高度划分三个区域层级，统一造型确定区域感级，统一造型确定区域感高：项目地块边界设置路高：项目地块边界设置路旗，并沿城市道路延伸旗，并沿城市道路延伸中：商业街与小区及道路中：商业街与小区及道路设置灯柱设置灯柱低：入户道路及景观节点低：入户道路及景观节点设置草坪灯设置草坪灯本报告是严格保密的。123步行系统步行系统统一路面材质色彩，设置特统一路面材质色彩，设置特色路面标识色路面标识本报告是严格保密的。124标识系统标识系统采用统一形式突出项目特色，采用统一形式突出项目特色，商业街形象保持一致商业街形象保持一致本报告是严格保密的。125外部市政园林建议84、外部市政园林建议本报告是严格保密的。126市政园林北区市政园林北区开放式园林促进商机开放式园林促进商机北侧示意图示意图外部市政园林以主入外部市政园林以主入口为界分为南北两部口为界分为南北两部分，北侧毗邻项目商分，北侧毗邻项目商业街区业街区u北侧结合商业街区，形成开放式园林u增大硬质铺地面积，合理安排休闲座椅促进人行动线在商业部分的停留性，有效提高商机u适当参考商业步行街区设计主入口本报告是严格保密的。127市政园林南区市政园林南区外部绿化带形成天然屏外部绿化带形成天然屏障障示意图示意图外部市政园林以主入外部市政园林以主入口为界分为南北两部口为界分为南北两部分，南侧毗邻项目高分，南侧毗邻项目高价85、值楼盘价值楼盘南侧主入口u南侧以植被为主，作为城市道路和项目之间的过渡，少量硬质铺地和大面积绿化相结合，同时避免纯绿化的封闭性和纯硬质铺地的日照反射问题u建议选择高大乔木，形成天然屏障隔绝城市干道带来的噪音和灰尘污染本报告是严格保密的。128内部园林景观体系构建内部园林景观体系构建本报告是严格保密的。129园林空间园林空间大尺度空间与规则图形结合，大尺度空间与规则图形结合，营造恢宏的皇家园林气势营造恢宏的皇家园林气势u 利用高层建筑之间的大尺度空间设计主体景观，体现皇家园林的大气u规则图形确定园林整体法国风情，灵活的组合形式增加生动趣味园林空间园林空间本报告是严格保密的。130主入口主入口从体86、量和对称平面表现仪式感从体量和对称平面表现仪式感u主入口建议采用中大体量的平面对称布局，表现大气的仪式感u立面造型建议简洁的几何造型，浅素色石材与通透玻璃材质，强调高贵的视觉效果主要景观节点主要景观节点主入口示意图示意图本报告是严格保密的。131入口景观带入口景观带结合原有香樟树设计绿化结合原有香樟树设计绿化带带u充分利用地块内原有香樟树种植行道树列；u入口处种植少量高档树种以提升品位；u 主入口种植规整行道树列和刺绣花坛，表现大气仪式感。主要景观节点主要景观节点主入口示意图示意图行道树地块内香樟树资源地块内香樟树资源精致花圃结合喷泉精致花圃结合喷泉入口处高档树种入口处高档树种本报告是严格保密87、的。132中央景观区中央景观区放射型主题广场提升品位，放射型主题广场提升品位，增强仪式感增强仪式感u中央景观区建议放射型主题广场，硬质铺地与水系结合，结合灯光布置，种植少量珍贵树种。作为首要景观节点提升项目整体品味主入口示意图示意图中央景观区中央景观区主要景观节点主要景观节点本报告是严格保密的。133次景观区次景观区大量软景结合小品营造小尺大量软景结合小品营造小尺度驻留空间，注重层次感度驻留空间，注重层次感u注重景观的层次性u次景观区建议以大量软景为主，与中央景观区区分。u景观小品建议以简洁造型休闲类桌椅、廊架等为主，在视觉享受同时提供驻留空间。主入口示意图示意图次景观区次景观区主要景观节点主88、要景观节点本报告是严格保密的。134水系水系观赏喷泉和戏水浅池作为水系主观赏喷泉和戏水浅池作为水系主体，观赏性与参与性结合体，观赏性与参与性结合u水系中选择法国皇家园林中必不可少的喷泉元素，提升园林的观赏性，但数量无需太多，需控制维护成本u考虑南昌气候因素和地方生活习惯，放弃游泳池，设计戏水浅池提供儿童游戏场所，满足业主的参与性和亲水性需求u除中央景观区和主入口处分别设置一个较大喷泉水池，其余水系均控制为浅水池，喷泉数量不超过四个，同时满足成本控制要求。其它要素其它要素本报告是严格保密的。135植被植被常绿乔木结合落叶乔木，树木与花卉常绿乔木结合落叶乔木，树木与花卉共同营造季节性景观共同营造季89、节性景观u 充分利用地块内原有香樟树结合南昌市规定，常绿树种与落叶树种共同营造四季不同景色u树木与观赏性花卉结合，以花坛装饰部分景观节点，营造不同视觉高度上的美丽景观其它要素其它要素本报告是严格保密的。136主要雕塑主要雕塑法国皇家园林代表样式确定法国皇家园林代表样式确定项目园林景观主题风格项目园林景观主题风格u主要雕塑选择法国皇家园林代表样式作为亮点确定园林整体的法国皇家风格。u主入口雕塑建议马背上的骑士，表面材质仿青铜效果，渲染项目高贵定位。u中央景观区喷泉雕塑建议选择奔马，与动水共同营造生动的气势。中央景区喷泉雕塑中央景区喷泉雕塑主入口雕塑主入口雕塑其它要素其它要素本报告是严格保密的。190、37景观小品景观小品兼顾观赏性与实用性兼顾观赏性与实用性u主要景观小品选择造型简洁的花架、桌凳、风雨廊道等，具体体现法式风情，在观赏的同时提高实用性u建议次要景观节点设置设置石材动物和静物造型雕塑小品，增加趣味u驻留节点的设置，提供景观休憩空间其它要素其它要素本报告是严格保密的。138报告架构报告架构D DF F住宅建筑单体建议住宅建筑单体建议配套和物管建议配套和物管建议启动区策略建议启动区策略建议E E公寓公寓单体单体及商业建议及商业建议CC景观体系建议景观体系建议B BA A第一阶段工作回顾第一阶段工作回顾GG物业建议整体原则物业建议整体原则本报告是严格保密的。139会所建议会所建议本报告91、是严格保密的。140会所定位会所定位基本功能完善的生活馆所基本功能完善的生活馆所本报告是严格保密的。141小区会所风格小区会所风格建议相对复杂体量、弧建议相对复杂体量、弧形通透入口、装饰构架形通透入口、装饰构架u小区会所考虑与相连商铺以及住宅建筑风格统一，建议现代主义风格，以装饰构架丰富立面造型u建议相对复杂体量突出满足前期作为小区展示的需要u入口处建议弧形玻璃通透设计，符合前期售楼处使用和形象要求u其余部分采用高档涂料与石材结合，符合项目高端定位同时满足经济要求会所建筑风格会所建筑风格装饰构架装饰构架玻璃通透效果玻璃通透效果复杂体量感复杂体量感半独立底层布局半独立底层布局本报告是严格保密的。92、142会所配备基本休闲娱乐功能，大堂兼作前会所配备基本休闲娱乐功能，大堂兼作前期售楼处，整体规模控制在期售楼处，整体规模控制在1500 1500 m m 以内以内会所配套功能会所配套功能u小区会所服务于业主，大堂前期销售时作为售楼处使用；小区会所服务于业主，大堂前期销售时作为售楼处使用；u功能配置以满足功能配置以满足基本娱乐休闲基本娱乐休闲为主，特设针对老年人需要的棋牌室和儿童的室外活动场；为主，特设针对老年人需要的棋牌室和儿童的室外活动场；u由大堂可直达半由大堂可直达半开放式餐饮空间开放式餐饮空间，同时，同时对外营业对外营业，以满足经营需要。，以满足经营需要。本报告是严格保密的。143会所大93、堂会所大堂简洁明亮的现代风格简洁明亮的现代风格二层挑空二层挑空个性吧台个性吧台休闲区休闲区接待处接待处洽谈区洽谈区本报告是严格保密的。144小区会所小区会所温馨都市生活温馨都市生活轻歌曼舞，浅酌细品，轻歌曼舞，浅酌细品，在静下心挥毫的时候，在静下心挥毫的时候，在激烈运动的时候，在激烈运动的时候，在闭目冥想的时候，在闭目冥想的时候，都是另一种交流的空都是另一种交流的空间，小区的共同的家。间，小区的共同的家。会客、跳舞、品酒、会客、跳舞、品酒、健身、书法、练瑜伽、健身、书法、练瑜伽、打牌打牌本报告是严格保密的。145小区会所平面布局建议小区会所平面布局建议u小区会所平面，建议餐饮临大堂布置，同时对94、外营业，二层相应上空u针对老年人的棋牌室、多功能厅布置在通达性便利的一层u二层布置健身和瑜伽会所u可相应设计半开放式庭院以丰富建筑环境大堂大堂瑜伽瑜伽健身健身多功多功能厅能厅棋牌室棋牌室儿童活儿童活动场动场一层平面一层平面二层平面二层平面室外室外吧台吧台(休闲区休闲区)庭院庭院会所主入口会所主入口临临抚抚生生路路商商业业本报告是严格保密的。146物管建议物管建议本报告是严格保密的。147u物业管理最重要的就是安全，管理一定要好；u物业管理做的好，住户才会有安全感和信任感；u物业管理费不要太高了，现在有些收费就比较夸张；物业管理体系采用以安全保障为核心的封物业管理体系采用以安全保障为核心的封闭式95、智能化社区管理，适度控制收费闭式、智能化社区管理，适度控制收费u物业管理逐渐受到重视，少数高档楼盘引入著名物业顾问和管理公司，为项目加分；u南昌市物业管理费平均不到1元/平方米月，新建住宅区多数在1.5元/平方米月左右；市市场场现现状状客客户户需需求求物业的思路物业的思路u强化安全的特性u在考虑成本的同时考虑引入品牌物管顾问作为高端项目卖点本报告是严格保密的。148物业管理服务体系物业管理服务体系 日常管理日常管理特约管理特约管理安全保卫安全保卫日常养护日常养护清洁绿化清洁绿化消防工作消防工作日常维护日常维护费用征收和基金管理费用征收和基金管理社会关系协调社会关系协调内部人际处理内部人际处理96、物物业业管管理理服服务务内内容容技术保障技术保障人员保障人员保障核心关注点核心关注点核心关注点核心关注点结合酒店式公寓的服务要点结合酒店式公寓的服务要点结合酒店式公寓的服务要点结合酒店式公寓的服务要点本报告是严格保密的。149技术保障技术保障以安防为核心的智能化管理系统，以安防为核心的智能化管理系统，强调从社区到楼栋到入户的三重保障强调从社区到楼栋到入户的三重保障安防小区内保安二十四小时巡逻；小区周围设置红外线对射防攀爬自动报警装置；小区各主入口、每幢楼入口及电梯装有闭路监控装置；每户都设有可视对讲门铃；入户门设门磁报警安防系统。消防每层楼中特设自动感温、感烟装置及自动喷淋，手动火灾报警装置；97、安全保卫安全保卫基本安全服务基本安全服务本报告是严格保密的。150人员保障人员保障严格把控人员形象严格把控人员形象为营销制造话题，在销售过程中也可以形成良好的展示面为营销制造话题，在销售过程中也可以形成良好的展示面本报告是严格保密的。151报告架构报告架构D DF F住宅建筑单体建议住宅建筑单体建议配套和物管建议配套和物管建议启动区策略建议启动区策略建议E E公寓公寓单体单体及商业建议及商业建议CC景观体系建议景观体系建议B BA A第一阶段工作回顾第一阶段工作回顾GG物业建议整体原则物业建议整体原则本报告是严格保密的。152整体分期整体分期本报告是严格保密的。153项目整体分期原则项目整体分98、期原则p各期规模的确定必须充分考虑市场实现：各期规模的确定必须充分考虑市场实现：u南昌市场项目年消化量集中在68万平方米；u本项目需依据自身开发目标与战略，结合市场实际情况合理把握分期规模。p各期规模必须符合项目展示与实际施工的需要：各期规模必须符合项目展示与实际施工的需要：u启动区的选择和分期的策略必须充分考虑现场展示体验效果、为营销打造竞争力；u保证实际施工分期的可行性与营销的配合p各期规模的确定体现了项目节奏的控制：各期规模的确定体现了项目节奏的控制：u后期随着项目品牌影响力的建立与巩固，可通过提升价格来控制销售速度，实现盈利目标。本报告是严格保密的。154项目开发和推售分期项目开发和推99、售分期项目双独立地下车库的设计决定了项目大2期开发建设的整体方向u南区和北区分别建设2个独立车库，地下车库必需与上部建筑同时建设p结合项目分期的指导原则和市场现实，本项目预期分大两结合项目分期的指导原则和市场现实，本项目预期分大两期期开发，开发，4 4期推售：期推售：北区：前段期北区：前段期北区：前段期北区：前段期（建设期）（建设期）（建设期）（建设期）南区：后续期南区：后续期南区：后续期南区：后续期（建设期）（建设期）（建设期）（建设期）一期：住宅二期：住宅+公寓+商业三期：住宅+公寓+商业四期：住宅+公寓+人才交流中心本报告是严格保密的。155一期目标一期目标引爆项目所倡导的都市生活新纪元100、引爆项目所倡导的都市生活新纪元项目分期目标项目分期目标u迅速树立项目形象，树立都市价值的高度；u检验市场反应，以备后期调整策略。二期目标二期目标强化整体价值实现强化整体价值实现u继续拔高项目形象，成为市场标竿；u逐步形成市场口碑和项目品牌影响力；u快速走量。三期目标三期目标巩固并提高获益水平巩固并提高获益水平u巩固项目品牌与企业品牌的市场影响力；u进一步拔高价格，各种物业灵活推售，实现价值最大化。四期目标四期目标尾盘价值最大化尾盘价值最大化u尾盘的销售，实现最终价值u对人才交流中心和幼儿园等政府条件项目的处理，规避损失本报告是严格保密的。156启动区目标启动区目标快速形成展示，强化区域形象快速101、形成展示，强化区域形象形成市场热点，树立项目品牌号召力形成市场热点，树立项目品牌号召力快速销售，稳定回现快速销售，稳定回现p一期启动区目标分解：一期启动区目标分解：多元化产品面世，降低风险，试探市场反应多元化产品面世，降低风险，试探市场反应本报告是严格保密的。157启动区建议启动区建议本报告是严格保密的。158南昌市场启动展示水平良莠不齐，会所是南昌市场启动展示水平良莠不齐，会所是启动期的主要展示因素，整体操作空间大启动期的主要展示因素，整体操作空间大城开国际学园世纪风情水榭花都万科四季花城恒茂国际都会绿地梵顿公馆天高峰尚上林春天中山壹品往往只有会所展示，而无景观展示，此为市场普遍现象，且会所102、效果被强化区域附近展示的整体水平没有形成明确的竞争壁垒世纪风情、九里象湖城、城开等部分项目重视展示区的营造，以消除区域陌生城区边缘项目城区边缘项目城区边缘项目城区边缘项目城区内项目城区内项目城区内项目城区内项目区域竞争项目区域竞争项目区域竞争项目区域竞争项目本报告是严格保密的。159项目启动区定位的思考项目启动区定位的思考市场层面思考市场层面思考市场层面思考市场层面思考p会所会所是市场需要着重强调的启动区核心要素；p景观展示景观展示为城区项目所缺，如在启动时即做好景观展示即可作为刺激点震撼市场；p南昌预售条件南昌预售条件较宽松；项目层面的思考项目层面的思考项目层面的思考项目层面的思考12341103、-外部的市政广外部的市政广场场成为外部最佳昭示面；2-均衡的景观中均衡的景观中轴轴可与独立会所独立会所结合，不在地下层施工面，具有先期可实现性；3-北侧地下层北侧地下层可整体开挖，产品推售更加灵活；4-东侧回迁房东侧回迁房须于先启动，可在前期三栋同开；回迁房会所本报告是严格保密的。160以以都市价值都市价值展示为主轴的主题启动区营造展示为主轴的主题启动区营造价值体系构建价值体系构建形象定位形象定位南昌南昌.都市生活新纪元都市生活新纪元展示项目价值展示项目价值展示项目价值展示项目价值突破市场竞争突破市场竞争突破市场竞争突破市场竞争都市价值的体现都市价值的体现景观展示的震撼景观展示的震撼核心展示灵104、活产品核心景观主轴，营造都市价值体验的直接冲击！核心景观主轴，营造都市价值体验的直接冲击！核心景观主轴，营造都市价值体验的直接冲击！核心景观主轴，营造都市价值体验的直接冲击！实景展示实景展示p整个北区作为整个北区作为大一期大一期产品启动，回迁房独立处理，由于政产品启动，回迁房独立处理，由于政策限制不多，实际推售产品，可灵活处理；策限制不多，实际推售产品，可灵活处理；p多元化产品线迎合市场主流，户型面积以畅销产品为主，多元化产品线迎合市场主流，户型面积以畅销产品为主，同时利于后期灵活调整同时利于后期灵活调整展示区域产品区域会所（售楼处）会所售楼处会所售楼处本报告是严格保密的。161启动策略（一）105、：由外而内全方位打造项目核心启动策略（一）：由外而内全方位打造项目核心实景展示区，尽早展示社区价值意向与生活氛围实景展示区，尽早展示社区价值意向与生活氛围123城市化的北侧开放市政广场1大气的主入口广场，衔接内外景观展示，可以雕塑展示文化主题景观大道结合中央景观展示区，展示内部社区景观32为了展示都市化意向，前期的景观为了展示都市化意向，前期的景观硬铺量的增大，必然会增加成本硬铺量的增大，必然会增加成本沿着最佳路线，整体景观展示以气沿着最佳路线，整体景观展示以气势取胜，无需追求效果的极致势取胜，无需追求效果的极致本报告是严格保密的。162启动策略（二）：会所作为前期售楼处演启动策略（二）：会所106、作为前期售楼处演绎都市高尚生活（可结合样板房）绎都市高尚生活（可结合样板房）会所独立建设，前期包装为售楼处，作为展示价值的核心重点打造如工程条件许可的话，如工程条件许可的话，可制作样板房，结合会可制作样板房，结合会所营销深入展示都市生所营销深入展示都市生活价值。活价值。本报告是严格保密的。163启动策略（三）：推售策略灵活，以高形启动策略（三）：推售策略灵活，以高形象住宅产品立势为主，后续产品多元化象住宅产品立势为主，后续产品多元化1231.18F及24F高层产品区域2.33F高层产品区域3.高层公寓产品区域1#2#3#4#9#10#11#p公寓产品与商业同时建设，后续分期间隔推售，首期不上市公寓产品与商业同时建设，后续分期间隔推售，首期不上市p由于独立于地下车库区域之外，此三栋物业可先期快速启动由于独立于地下车库区域之外，此三栋物业可先期快速启动p随着北区地下车库区域及地上建筑同时建设，随着北区地下车库区域及地上建筑同时建设，3#和和4#物业后续推物业后续推向市场向市场启动区住宅共约启动区住宅共约9.26万万p启动区产品线多元化，兼顾风险启动区产品线多元化，兼顾风险本报告是严格保密的。164汇报结束汇报结束!谢谢谢谢