1、门头沟项目定位与物门头沟项目定位与物业发展建议业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：谨呈：中建集团中建集团与门头沟签订与门头沟签订500500亿的战略合作协议亿的战略合作协议，实现一级、二级土地的滚动开发与，实现一级、二级土地的滚动开发与建设建设n中国建筑与北京市门头沟区签订战略合作协议，拟为门头沟新城建设注资500亿元投资项目包括但不限于：城市总体规划生态环境建设棚户区改造回迁安置房建设房地产开发项目背景项目背景本地块是在门头沟2、进度最快的房地产开发项目，现处于一级开发阶段，位于门本地块是在门头沟进度最快的房地产开发项目，现处于一级开发阶段，位于门头沟老核心区北部，总体量头沟老核心区北部，总体量30.330.3万万n在门头沟“首发”商品住宅项目，现处于一级开发阶段指标：总建筑面积：30.3万平米住宅建筑面积：23.2万平米配套设施建筑面积：7.1万平米可销售物业面积：21.1万平米还建物业面积：9.2万平米容积率：2.66限高：60米（局部100米）阶段：土地详规并没确定，在保证红线边界与指标不变的前提下，内部排布可做一定调整双裕环岛双裕环岛本案本案项目背景项目背景做为门头沟的做为门头沟的“首发首发”项目，本项目有重要3、的战略意义，肩负着项目，本项目有重要的战略意义，肩负着“品牌落地品牌落地”与与“回笼资金回笼资金”的使命的使命开发商目标I.快速回款支持后续土地开发；II.打响“第一枪”，建立区域影响力，实现的北京布局；III.确保项目安全，并注重品质打造，营造品牌的良好口碑；目标目标项目位于双裕环岛向北项目位于双裕环岛向北1.51.5公里处，周边道路现状良好，路网发达，驱车便捷，可公里处，周边道路现状良好，路网发达，驱车便捷，可实现与北京市中心区及重点商圈的快速连接实现与北京市中心区及重点商圈的快速连接通达重点区域交通达重点区域交通距离与时间：通距离与时间：u天安门：天安门：车行车行3030公里，公里，404、40分钟分钟u金融街：金融街：车行车行2929公里，公里，3434分钟分钟u中关村：中关村：车行车行2727公里，公里，3333分钟分钟u国贸：国贸：车行车行4545公里，公里，4848分钟分钟u丽泽：丽泽：车行车行3232公里，公里，3636分钟分钟u总部基地：总部基地：车行车行3232公里，公里，3636分钟分钟西山万柳商圈王府井商圈中关村商圈西二环上阜石路：23公里，约37分钟西二环上莲石路：26公里，约35分钟项目地块位置五棵松商圈苹果园商圈CRD公主坟商圈西直门商圈金融街商圈西单商圈马连道商圈丽泽商圈首钢CBD商圈总部基地本体条件本体条件公交系统：公交系统：u运通101：望京 安贞桥5、 大钟寺苹果园首钢小西门u运通112：史各庄 上地 马连洼百望山青龙桥u运通116：苹果园首钢小西门五里坨 石景山南宫 三家店u公交336：大峪五里坨苹果园田村阜成门u公交929：苹果园双峪环岛西龙泉务王平村千军台坑站u公交892：苹果园双峪环岛西二六八医院王平村河南台站运通101线路图运通112线路图运通116线路图336路线路图929路线路图892路线路图公交101、112、116公交336、101、112、116、929、892并享有便利的公共交通，可直达苹果园实现与地铁一号线的联通并享有便利的公共交通，可直达苹果园实现与地铁一号线的联通本体条件本体条件商业设施及基础服务类场所，如商场、6、饭店、超市、酒店等教育设施及学校，如公立、民办学校和专业专修学校以及中小学等公共设施及政府办公场所，如派出所、医院等景观配套及公共休闲场所，如公园、渡假村等区域配套区域配套地块周边无强势的配套资源，但能满足日常生活需求，临近政府机关单位，城市形地块周边无强势的配套资源，但能满足日常生活需求，临近政府机关单位，城市形象良好象良好雨润发购物广场雨润发购物广场KTV及乒乓球馆及乒乓球馆门头沟中等职业学校门头沟中等职业学校门头沟区检察院门头沟区检察院门头沟区医院门头沟区医院安诚居安诚居项目地块位置本体条件本体条件地块指标中限制条件较多（保留建筑、公交场站、还建物业等）西侧有铁路干扰，地块指标中限制条件7、较多（保留建筑、公交场站、还建物业等）西侧有铁路干扰，将会对项目商品房部分的规划与品质造成一定影响将会对项目商品房部分的规划与品质造成一定影响70米本体条件本体条件保留建筑清真寺2.2万平米占地停车场西北望山，步行可达永定河河畔，拥有不可复制的西北望山，步行可达永定河河畔，拥有不可复制的“依山傍水依山傍水”的城市自然的城市自然资源，会对项目未来的竞争力有强有力的支撑资源，会对项目未来的竞争力有强有力的支撑永定河永定河200米西北方向可望山景本体条件本体条件世联认为：世联认为：本项目本项目享有极高的驱车便利度享有极高的驱车便利度和和不可复制的城市自然景不可复制的城市自然景观资源观资源，完全可以弥8、补自身的瑕疵，给予项目良好的支撑。，完全可以弥补自身的瑕疵，给予项目良好的支撑。n20072007年至今，门头沟区域土地放量为年至今，门头沟区域土地放量为31.4531.45万，万，在北京区县排名第在北京区县排名第1414位，排在其后面的是内城四区。总放量与其他区县存位，排在其后面的是内城四区。总放量与其他区县存在较大差距；在较大差距；n20072007年至今，年至今，门头沟新增住宅供应量排在北京各区县的最后一名，仅为门头沟新增住宅供应量排在北京各区县的最后一名，仅为19.319.3万，总供应量为万，总供应量为1717名延庆名延庆4040，为第一名朝阳，为第一名朝阳区的区的1 1；n200929、009年至今，门头沟区域住宅新增供应量仅为年至今，门头沟区域住宅新增供应量仅为2.412.41万万 ，远远低于平均水平，供销比为，远远低于平均水平，供销比为0.40.4，处于供需严重失衡状态；，处于供需严重失衡状态；20072007至今北京各区土地成交量排名至今北京各区土地成交量排名20072007至今北京各区新增住宅供应量排名至今北京各区新增住宅供应量排名20092009至今北京各区至今北京各区 住宅供销关系排名住宅供销关系排名区域以往土地放量与商品住宅供应量远远低于城市平均水平，市场声音小热度不高区域以往土地放量与商品住宅供应量远远低于城市平均水平，市场声音小热度不高市场环境市场环境但随着10、重点项目的推出，供应量会大幅度增长，市场升温将带来良好的发展机但随着重点项目的推出，供应量会大幅度增长，市场升温将带来良好的发展机会，同时竞争压力也会增大，把握市场趋势至关重要会，同时竞争压力也会增大，把握市场趋势至关重要天台山地块住总&骏洋地块华润润西山丽景长安限价商品房地块长安街西延线存量8.6万存量28.6万存量20.7万存量22万存量37.9万华润润西山华润润西山（待售）（待售）物业形态：联排、叠拼、洋房、高层占地面积：20.15万建筑面积：28.61万容积率：1.4销售时间：预计销售时间：预计2011年末年末丽景长安丽景长安（待售）（待售）物业形态：高层、小高层占地面积：7.5万建筑11、面积：22万容积率：3.0销售时间：预计销售时间：预计2011年年10月月市场环境市场环境现阶段的关键任务n精准定位并指导政府规划，为精准定位并指导政府规划，为二级开发奠定良好基础二级开发奠定良好基础n精准的价值评估，给到二级拿精准的价值评估，给到二级拿地成本参考地成本参考n找到发力方向，凸显竞争优势，找到发力方向，凸显竞争优势，保证未来项目安全保证未来项目安全核心问题导出I.如何把握市场发展趋势确定项目定位？II.如何建立价值体系确定项目打造方向？III.如何在现有指标下选择最优的产品组合？IV.如何判断项目销售价格和经济收益？明确项目定位及产品打造建议，并对未来项目销售价格做合理的预判，是12、当前需明确项目定位及产品打造建议，并对未来项目销售价格做合理的预判，是当前需要解决的核心问题，可以有效的指导拿地及开发策略要解决的核心问题，可以有效的指导拿地及开发策略本体及市场环境n区域核心区，生活配套完善，区域核心区，生活配套完善，交通便利；交通便利；n“依山傍水依山傍水”自然环境优越；自然环境优越；n中等体量，中高容积率，有一中等体量，中高容积率，有一定限制条件；定限制条件；n以往区域市场陌生，未来竞争以往区域市场陌生，未来竞争压力会增大压力会增大核心问题核心问题2011/08/242011/08/24工作工作城市及房地产市场调研开发商目标解析北京西部七大区域近4年来的土地市场及区域内在13、售典型楼盘调研客户访谈调研业内人士访谈调研项目卖点导出 产品设计研究 客户访谈验证 建立产品打造体系物业发展建议撰写第二阶段（中期）产品定位、物业发展建议及整盘策略研究阶段第一阶段（初期）项目市场调研及定位方向研究阶段区域市场情况与典型项目分析市调项目资料卡定位方向研究1616个日历天个日历天1212个日历天个日历天日历天日历天第三阶段（终期）成果及内容调整阶段并最终提交所有文件反馈意见及方案调整整盘方案确定整体报告生成及撰写产品定位产品打造体系建立产品打造建议报告撰写物业发展建议撰写价格判断及收益测算2011/09/202011/09/202011/09/2011/09/2011/09/0814、2011/09/08成果成果截至目前项目小组已完成以下二个阶段的研究工作，从而形成本次提交的终期成果截至目前项目小组已完成以下二个阶段的研究工作，从而形成本次提交的终期成果本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析调研内容：调研内容：地块内资源盘点用地周边自然资源、配套基础设施建设地块的交通可达性门头沟区域规划及建设现状北京西部7个行政区的住宅项目分布及发展现状房地产专业人士访谈：房地产专业人士访谈：中水电营销总监方总华润润景西山策划经理任超丽景长安策划经理肖冬世联代理四部策划总监杨洋世联策管部总经理侯羽洁中筑地产营销经理侯海平万科地产西部15、片区经理王可鑫清华规划院研究院李媛世联战略顾问部经理赵春峰西部片区项目销售代表15名调研项目：调研项目：绿岛水岸丽景长安华润润西山金谷香郡大成郡中景未山赋城建徜徉集万科长阳半岛华润公元九里旭辉御府实地调研与踏勘实地调研与踏勘楼盘调研楼盘调研专业人士访谈专业人士访谈诗景长安雍景山岚西山壹号院万科金域华府上林溪橡树湾领秀慧谷龙山华府金隅万科城客户调研客户调研客户调研：客户调研：访谈客户来源：北京西部七个片区：昌平、海淀、丰台、石景山、大兴、门头沟、房山客户问卷调研65组其中有效问卷55组门头沟客户访谈8组本次沟通的主要内容如下本次沟通的主要内容如下区域机会研判区域机会研判市场机会研判市场机会研判客16、户机会研判客户机会研判项目定位及产品打造建议项目定位及产品打造建议价格判断及经济测算价格判断及经济测算亦庄亦庄通州通州顺义顺义怀柔怀柔密云密云平谷平谷大兴大兴房山房山昌平昌平延庆延庆中心城中心城山区山区区域区域山区山区区域区域东部发东部发展带展带西部发西部发展带展带五环五环六环六环东部发展带东部发展带北京对外面北京对外面向区域向区域；通州通州、顺义顺义/亦庄亦庄承接中心城承接中心城人口、职能疏解和新的产业集聚人口、职能疏解和新的产业集聚的主要地区的主要地区。发展方向发展方向高新技术产业、现代制造业、公共服务、居住配套、教育培训、综合交通运输走廊密云密云、怀柔怀柔、平谷平谷首都国际首都国际交往服17、务的重要外事活动基地交往服务的重要外事活动基地；发展方向发展方向旅游休闲、会议培训和生态农业，无污染的都市型工业，防止高密度连片发展；西部发展带西部发展带生态生态友好型的产业集聚区；友好型的产业集聚区；延庆、昌平、门头沟、延庆、昌平、门头沟、房山、大兴房山、大兴高新技高新技术研发与服务、旅游休术研发与服务、旅游休闲、商业物流、教育等，闲、商业物流、教育等，改善生态环境，引导高品质、组团式集约发展，防止高密度连片开发；山区区域山区区域生态屏障生态屏障，适度旅游和生态农业开发为主，适度旅游和生态农业开发为主，由于受到地势等客观因素的存在，发展受限由于受到地势等客观因素的存在，发展受限；怀柔北部山区18、密云北部山区、昌平北部山区、门头沟西怀柔北部山区、密云北部山区、昌平北部山区、门头沟西部山区、房山西部山区、延庆山区部山区、房山西部山区、延庆山区；密云、怀柔相继启动，目前正在城市建设阶段，同时08年期西部发展带上的大兴、房山、昌平开始逐步成为热点2005年2010年2012年东部发展带通州、顺义、亦庄首先发展，目前该区域发展相对成熟2008年CRD启动带动门头沟利好，门头沟开始发展按照按照“两轴两轴-两带两带-多中心多中心”的城市空间结构，根据不同区域的现状发展特征、门头沟区的城市空间结构，根据不同区域的现状发展特征、门头沟区域为西部发展带的重要组成部分域为西部发展带的重要组成部分中心城区19、域中心城区域发展以高端服务、金融保险和文化旅游为发展以高端服务、金融保险和文化旅游为主体的第三产业，完善优化政治、文化和国际交往中心的功主体的第三产业，完善优化政治、文化和国际交往中心的功能；能；内容来源于北京城市总体规划20042020门头沟门头沟地处北京西部山前平原地带，具备良好的生态环境，是北京西部的天然生态屏地处北京西部山前平原地带，具备良好的生态环境，是北京西部的天然生态屏障障 门头沟区位于北京城区正西偏南于北京城区正西偏南，山地面积占98.5%,是北京市唯一的纯山区。属太行山余脉属太行山余脉，地势险要“东望都邑，西走塞东望都邑，西走塞上而通大漠上而通大漠”，自古为兵家必争之地;地处20、华北平原向蒙古高原过渡的山地地带。地势由西北向东南倾斜。西部山区是北京西山的核心部分，山形挺拔高峻、险峰叠嶂。境内有北京市的最高峰东有北京市的最高峰东灵山灵山，海拔2303米；次高峰百花山，海拔1990米；永定河由西北向东南贯穿门头沟区永定河由西北向东南贯穿门头沟区，境内全长101.8公里。全区分属永定河、大清河和北三河永定河、大清河和北三河3个水系，永定河水系流域面积1368平方公里，大清河水系流域面积66.9平方公里，北运河水系流域面积14平方公里;空气质量指标：空气质量指标：年全区林木覆盖率达到，空气质量二级和好于二级的天数占全年的。到年全区全区林木覆盖率达到林木覆盖率达到空气质量二级和21、好于二级的天数占全年天数的比重力争达到并拥有悠久的历史和浓厚的文化底蕴并拥有悠久的历史和浓厚的文化底蕴 门头沟是具有悠久历史文化和优良革命传统的老区。早在一万年以前，新石器时代早期的一万年以前，新石器时代早期的“东胡林人东胡林人”就在此繁衍生息。就在此繁衍生息。燕昭王二十九年（公元前283年）设上谷、渔阳、右北平、辽西、辽东五郡，今区境分属上谷、渔阳二郡。此后，区境的隶属行政建制屡经变迁，直到1958年5月定名为门头沟区至今。千年皇家古刹千年皇家古刹潭柘寺潭柘寺 门头沟区是集自然风光、文物古迹、古老民风为一体的经济发展区。境内峰峦叠嶂，青山秀水构成了京西一幅幅瑰丽的天然丽图，文物古迹记载了门头22、沟区悠久灿烂的历史文化。国家级文物保护区国家级文物保护区4 4处处（潭柘寺、戒台寺、爨底下村古建筑群、万里长城北京段门头沟段）；北京市文物保护单位北京市文物保护单位1212处处（龙泉务辽金瓷窑遗址、“东胡林人”遗址）；国家级保护名录国家级保护名录3 3个个（京西太平鼓、妙峰山庙会、琉璃渠琉璃制作技艺）；市级保护名录市级保护名录1111个个（京西太平鼓、京西幡乐）“东胡林人东胡林人”遗址遗址京西古道遗址京西古道遗址“金顶祈福纳吉祥、宏扬妙峰福文化金顶祈福纳吉祥、宏扬妙峰福文化”妙峰山第妙峰山第1818届民俗庙会届民俗庙会 古村落古村落马致远故居马致远故居房地产发展阶段与人均房地产发展阶段与人均G23、DPGDP关系国际通用衡量标准关系国际通用衡量标准稳定发展区稳定发展区快速增长区快速增长区发展区发展区门头沟人均GDP于2010年在全市排名第排名第1111名名，在北京16个区县中发展属于中下级；属于中下级；门头沟人均GDP为4365美元，仅占稳定发展期排名第一的西城区24274美元的五分之一五分之一左右；左右；从人均GDP和房地产发展阶段的关系，可以得出门头沟20102010年的房地产处于快速增长期，年的房地产处于快速增长期，看中质量为主看中质量为主20102010年人均年人均GDPGDP在北京在北京1616个区县中排名第十一名，属于中下游水平个区县中排名第十一名，属于中下游水平图二：北京图24、二：北京1616个区县及开发区个区县及开发区20112011上半年上半年GDPGDP现价增速现价增速但但20112011年上半年年上半年GDPGDP的增速较于前两年有明显增大，达到的增速较于前两年有明显增大，达到20.320.3，为全市排名，为全市排名第一，发展势头良好第一，发展势头良好图一：门头沟地区生产总值增长速度图一：门头沟地区生产总值增长速度20112011年上半年经济增长速度领跑全市：年上半年经济增长速度领跑全市：门头沟从09年至今整体GDP增速处于稳步上升阶段，发展势头良好，在2011年上半年达到47.8亿 比较北京市16个区县及开发区的GDP增长速度，上半年，门头沟区地区生产总值25、增长速度（20.3%）为全市最快，比排名第二的大兴区高出4.1个百分点，比北京市平均增速高出8.4个百分点，增长速度大幅领先于其他区县p目前人口自然增长率u根据左侧图表显示，自2007年至2010年门头沟人口成正弦曲线分布；正弦曲线分布；u门头沟区域内本地人口稳定在24万左右，呈稳定趋势呈稳定趋势u区域内外来人口增长率外来人口增长率明显大于总体人口增长率，外来人口是人口增长的主要来源；u外来人口的增长率在09年到10年巨增，有大量的外来人口进入门头沟区域；u外地人口的巨幅增加，区域正在逐渐开放。07-1007-10年门头沟人口数量统计年门头沟人口数量统计本地人口相对稳定，外来人口是区域内人口增26、长的主要来源，并且在本地人口相对稳定，外来人口是区域内人口增长的主要来源，并且在0909年到年到1010年年出现大幅度增加，区域正在逐渐开放出现大幅度增加，区域正在逐渐开放（万）（万）2007 2008 2009 20102007 2008 2009 2010全社会固定资产全社会固定资产20112011年前年前7 7个月与个月与20102010年整年水平持平，年整年水平持平，20112011年年1-71-7月房地产月房地产投资投资34.734.7亿，同比增长亿，同比增长560560，房地产投资存在巨大的发展空间，房地产投资存在巨大的发展空间u2007至2011年7月，门头沟社会固定资产投资在027、9年出现跳跃式增长，2011年1-7月的固定资产投资与2010年一整年基本持平，同比增长同比增长100100，出现快速增长现象，出现快速增长现象；u门头沟房地产开发投资额与上年同期相比增速增速560560，门头沟房地产开发进入一个迅速发展阶段；进入一个迅速发展阶段；u 2011年1-7月仅7个月，门头沟房地产投房地产投资达到资达到34.734.7亿亿，占固定资产投资的37.3，在2009年和2010年出现低谷后，2011年恢复正常；产业收入结构：产业收入结构：初步核算，2011年上半年全区实现地区生产总值（GDP）49.8亿元，比上年增长20.3%；门头沟区域以第二产业和第三产业门头沟区域以第28、二产业和第三产业为主，能够占到为主，能够占到9898左右；左右；产业调整：产业调整：门头沟区按照生态涵养区功能定位生态涵养区功能定位的要求，关闭了绝大多数煤矿及非煤矿山，采取切实措施，着力推进区域产业结构调整，发展农牧渔农牧渔业、都市型现代农村产业、乡村旅游业等；业、都市型现代农村产业、乡村旅游业等；主导产业：主导产业：依据门头沟现有的自然资源，将把旅游产业做为主导产业将把旅游产业做为主导产业，门头沟拥有三山两寺一湖一涧一村一峡一潭，三山主要指灵山、百花山、妙峰山，两寺指潭柘寺、戒台寺，一湖指珍珠湖，一村指汆家村，一峡指双龙峡，一潭主要指京西十八潭依据生态涵养区功能定位，大力发展第三产业，着力29、打造都市现代型宜居之地依据生态涵养区功能定位，大力发展第三产业，着力打造都市现代型宜居之地门头沟潭柘寺门头沟潭柘寺门头沟灵山秋季枫叶门头沟灵山秋季枫叶小九寨沟小九寨沟门头沟区双龙峡门头沟区双龙峡生态涵养建设区生态涵养建设区新城辐射区新城辐射区新城核心区新城核心区新城辐射区新城辐射区门头沟新城规划建设示意图门头沟新城规划建设示意图核心区：核心区：涵盖门城新城的规划建设范围，包括龙泉和永定两镇区域，主要承担服务城市建设、带动山区发展的功能。发展主要方向是加强城市建设，提升服务功能，创建宜居城市。辐射区：辐射区：是连接门城新城与深山区的过渡区域，包括潭柘寺、军庄和妙峰山三镇区域，主要承担加强生态修复30、承载产业发展的功能。生态涵养建设区：生态涵养建设区：包括清水、斋堂、雁翅、王平等四镇区域和北岭地区，主要承担生态涵养发展、服务新城建设的功能。发展方向主要是加强生态建设，强化生态涵养，发展生态产业。旧城改造：旧城改造：门头沟区与国内外多家企业合作引进社会资金1500多亿，其中棚户区改造及旧城改造项目的签约金棚户区改造及旧城改造项目的签约金额超过额超过560560亿元亿元；发展沟域经济和建设特色城镇的项目占到了9个之多，特别是斋堂、潭柘寺、军庄三个市级重点小城镇更是吸引了多达410亿元的签约资金。2002年以来，门头沟区对不符合功能定位和影响环境的资源性开采行业进行了清理整顿。254家乡镇煤矿31、全部关闭，告别了上千年的小煤窑开采史。非煤矿山、砂石企业、石灰土窑、水泥厂、煤矸石砖厂相继关闭，资源资源开采型行业实现了从门头沟区彻底退出开采型行业实现了从门头沟区彻底退出。新城各功能区域规划明确，本项目所处新城核心区主要承担城市建设功能新城各功能区域规划明确，本项目所处新城核心区主要承担城市建设功能定位北京西部的综合服务中心（定位北京西部的综合服务中心（WSDWSD），承担生态友好型产业转型、维护生态），承担生态友好型产业转型、维护生态环境功能，引导高品质、组团式集约发展环境功能，引导高品质、组团式集约发展2010年6月19日，门头沟区人民政府在北京首都大酒店举办了“2010年门头沟区招商引32、资项目推介会”，2424个项目签约金额达个项目签约金额达15001500亿元亿元，标志着着 首都西部综合服务区首都西部综合服务区（Western Service District，简称WSDWSD）建设全面启动。这些签约项目和招商推介项目分属旅游产业类、文化创意类、商业类、高新技术类、体育休闲类、新能源类、节能环保类等产业类型.“一湖十园五水联动一湖十园五水联动”随着门头沟门城新城“一湖十五园”城市景观体系的建成，四条城市水系河道逐步治理并与永定河主河道的联通互动门头沟区按照生态涵养发展区和首都西部综合服务区的功能定位，提出加快建设新城区，规划发展浅山区，保护涵养深山区，重点发展旅游文化休闲产33、业，按照“一带、两线、三点一带、两线、三点”的空间发展布局，全力建设首都西部综合服务区。长安街西延线、京西长安街西延线、京西CBDCBD（首钢区域）、全国首条中低速磁悬浮轻轨、全国首个（首钢区域）、全国首条中低速磁悬浮轻轨、全国首个7A7A级酒店等高端设施奠定了门头沟新城建设的高起点级酒店等高端设施奠定了门头沟新城建设的高起点 西长安线沿线西长安线沿线l 长安街西延项目东起古城南路，向西经首钢东大门、首钢厂区后，跨永定河，经西六环路、规划的门城公园及门头沟滨水商务区后继续向西，终点至门头沟区的三终点至门头沟区的三石路石路，道路全长约6.4公里（见右图）京西京西CBDCBD（首钢区域）（首钢区域34、）l“京西中央商务区”将位于长安街西轴线，涵盖石景山、门头沟、丰台和首钢“三区一厂”整个商务区围合面积约30平方公里，可建设用地预计约19平方公里 中国第一条城市中低速磁悬浮轻轨中国第一条城市中低速磁悬浮轻轨 中国第一条城市中低速磁悬浮轻轨线路的北京城铁S1线将于12月28日开工建设，2012年试运行。S1线一期工程苹果园是首站，石厂是终点站，总长约10公里 七星级迪拜酒店七星级迪拜酒店l门头沟正式签约的中东海湾集团星级酒店项目，是集星级酒店、高级会议中心、大型商业娱乐中心于一体的综合项目。12 12个长安线地标建筑个长安线地标建筑l门头沟区重点加大了长安街西延线的招商力度，共引进太平洋国际广35、场、长安国太平洋国际广场、长安国际金融中心际金融中心、黄金交易中心黄金交易中心等12个标志性建筑，总投资达到1350亿元。七星级迪拜酒店七星级迪拜酒店SI SI中低速磁悬浮轻轨中低速磁悬浮轻轨京西京西CBDCBD规划图规划图京西京西CBDCBD覆盖图覆盖图区域规划不只是概念，有较强实现性，推动力强建设迅速，区别于其他新城区域规划不只是概念，有较强实现性，推动力强建设迅速，区别于其他新城！阜石路阜石路20102010年已经通车年已经通车 阜石路2期通车后从阜成门到门头沟只需20分钟 门支路二期、规划一路建设基本完工，西苑路、增北路、潭王路、改线等工程全面推进 高沿路、担下路、清千路等山区道路开工36、建设 108国道改建2010年完工，从城区到潭柘寺可缩短20分钟左右。西长安线沿线目前在建西长安线沿线目前在建l西长安线预计2014年5月能够通车，六环路以东的部分规划道路红线（道路用地的边界线）80米，4上4下共8条机动车道。六环路往西的部分规划道路红线60米，3上3下共6条机动车道。目前古城南路至首钢东大门的上下两车道将进行扩建。目前古城南路至首钢东大门的上下两车道将进行扩建。永定河门头沟段修复生态造景观永定河门头沟段修复生态造景观门头沟投资1.7亿元，完成了永定河门头沟段全流域生态修复综合整治和景观建设，形成了永定河88公里河道、清水河28公里河道百里亲水走廊，建设湿地120万平方米；投37、资近10亿元，投资3.93亿元基本完成了永定河门城湖建设工程，将新城内原本干涸的城子沟、中门寺沟、黑河沟、冯村沟、西峰寺沟5条河道连通永定河，共同治理开发，形成了“一湖十园、五水联动”的新城水系。永定河沿河走廊永定河沿河走廊阜石路莲石路西长安街沿线第七届农民运动会开幕式第七届农民运动会开幕式且政府致力于举办各种国际、市级别的活动加强门头沟自身区域的宣传且政府致力于举办各种国际、市级别的活动加强门头沟自身区域的宣传 政府对于门头沟自身区域的宣传政府对于门头沟自身区域的宣传长安街西 永定河畔首都功能拓展的重要承载区全市生态文明建设的重点区加快转变经济发展方式的示范区政府为宣传区域所举办的活动政府为38、宣传区域所举办的活动第七届农民运动会第二届北京国际山地徒步大赛寻古探幽古遗址（东胡林人遗址辽代瓷窑遗址）举办声势浩大的庙会，传承民俗文化第二届北京国际山地徒步大赛在门头沟进行第二届北京国际山地徒步大赛在门头沟进行世联认为：世联认为：门头沟区域门头沟区域拥有良好的生态环境和规划的高起点拥有良好的生态环境和规划的高起点，未来，未来将是集合都市高端资源与自然环境于一身，将是集合都市高端资源与自然环境于一身，将是宜居生态的将是宜居生态的都市新核。都市新核。门头沟区域建设实现性强，门头沟区域建设实现性强，对外宣传力度大对外宣传力度大，短期内将，短期内将进入实质性的高速发展阶段，区域将迅速开放，吸引大量外39、进入实质性的高速发展阶段，区域将迅速开放，吸引大量外来人口。来人口。本项目将充分获得区域发展带来的红利，奠定开发的良本项目将充分获得区域发展带来的红利，奠定开发的良好基底好基底基于本体条件与区域背景，世联判断本项目未来的定位一定要强调都市级配套与基于本体条件与区域背景，世联判断本项目未来的定位一定要强调都市级配套与自然资源的占有，走城市宜居型的发展路线，凸显项目与生俱来的竞争优势自然资源的占有，走城市宜居型的发展路线，凸显项目与生俱来的竞争优势交通：n道路交通便利和实现与都市商圈的迅速链接nS1磁悬浮轨道2012年通车，实现与都市轨道的联网城市宜居型城市宜居型配套：n“京西中央商务区”n七星级40、迪拜酒店n投资1350亿元的长安街十二个地标建筑地块：n“依山傍水”占有强势的自然资源n位处新城核心区指标：n30万平米建面，2.66容积率n配有商业、办公本次沟通的主要内容如下本次沟通的主要内容如下区域机会研判区域机会研判市场机会研判市场机会研判客户机会研判客户机会研判项目定位及产品打造建议项目定位及产品打造建议价格判断及经济测算价格判断及经济测算20102010年以来，政府调控政策频出，年以来，政府调控政策频出，“新国八条新国八条”和和“京十五条京十五条”表明政府的调表明政府的调控决心，严控楼市依然是一段时间的主旋律控决心，严控楼市依然是一段时间的主旋律4.157月底9.2911月国务院常41、务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施4月15日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知4月30日“京十二条”（包括限购令）5月5日“深十三条”关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知4月20日“浙十八条”5月17日“穗24条”5月22日关于土地增值税清算有关问题的通知5月26日关于加强土地增值税征管工作的通知6月5日关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知6月3日关于做好住房保障规划编制的通知6月21日“新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱 力度再次加强89月9月29日15个城市的限购令调控密集期调控密集期调控淡化期调控42、淡化期调控强化期调控强化期取消7折利率调控淡化期调控淡化期12月调控再调控再次加强次加强1月国八条2010年2011年1月27日关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知4月17日调控力度2月16日京十五条政策环境政策环境n新国十条：北京新国十条：北京n国五条：国五条：2323个城市出台限购令个城市出台限购令n国八条：国八条：4242个城市出台新版限购令个城市出台新版限购令n新新国国十十条条：首首套套9090平平以以上上首首付付三三成成，二二套五成，利率套五成，利率1.11.1倍，三套大幅提高倍，三套大幅提高n国国五五条条：首首套套三三成成，二二套套43、五五成成，利利率率1.11.1倍，三套停贷倍，三套停贷n国国八八条条：二二套套首首付付六六成成以以上上，利利率率1.11.1倍倍，部部分分银银行行首首套套首首付付提提至至四四成成，利利率率优优惠惠逐步取消甚至上浮逐步取消甚至上浮n新国十条：无新国十条：无n国五条：无国五条：无n国国八八条条：608608城城市市出出台台房房价价控控制制目目标标，发改委督促销售过程明码标价发改委督促销售过程明码标价限贷限贷限购限购限价限价保障房保障房n新国十条：新国十条：580580万套万套n国五条：年末基本建成国五条：年末基本建成60%60%n国八条：国八条：10001000万套，万套，1111月底全部开工月底44、全部开工限贷、限购、限价、保障房限贷、限购、限价、保障房政策环境政策环境商品房土地成交的建设用地面积从供应上看，20082008年的供需矛盾较为明显，供需比为年的供需矛盾较为明显，供需比为0.50.5：1 1，供不应求。，供不应求。而其他年份供应和成交土地的面积均逐年上升。主要原因是主要原因是20082008年的次贷危机使政府放慢年的次贷危机使政府放慢了土地供应的步伐。而开发商的取地热情也了土地供应的步伐。而开发商的取地热情也有所压抑，成交土地多为有所压抑，成交土地多为20072007年的存量。年的存量。2008年-2011年1-8月商品房土地成交的规划建筑面积供需比分别为2：1、1.09：145、1.21：1和1.85：1。20102010年的商品房土地成交市场供应，一部年的商品房土地成交市场供应，一部分来源于分来源于0909年的存量土地，另一方面政府加年的存量土地，另一方面政府加大商品房土地的供给。大商品房土地的供给。20102010年的商品房土年的商品房土地呈现供给明显大于需求的状况；地呈现供给明显大于需求的状况；20111201118 8月份土地供需比显示，由于调整政策的出月份土地供需比显示，由于调整政策的出台，开发商拿地趋于谨慎，供给尚未消化完台，开发商拿地趋于谨慎，供给尚未消化完全；全；20082008年年-2011-2011年年1-81-8月北京市居住类用地规划建筑面积供46、应与成交情况月北京市居住类用地规划建筑面积供应与成交情况单位：万平米2008-20102008-2010年，住宅用地供应面积逐年递增，年，住宅用地供应面积逐年递增，20112011年以来，由于政策环境影响，年以来，由于政策环境影响，土地供应及成交均有所紧缩，且当前的供需比达到了历年来的最高值土地供应及成交均有所紧缩，且当前的供需比达到了历年来的最高值市场表现市场表现近几年来北京市商品房近几年来北京市商品房0808年和今年年和今年1 18 8月份的供需比为月份的供需比为1.311.31和和1.031.03，供大，供大于求；于求；0909，1010年都小于年都小于1 1，供不应求；，供不应求；0847、年由于全球性的金融危机，开发商资金紧张，增加供应量，以快速回笼资金；09供应面积同比下降13.3%，主要因为08年大量开发商拿地比较少。20102010年和年和20112011年年1 18 8月供需求相对月供需求相对稳定，供需比为稳定，供需比为0.980.98和和1.031.03左右；左右；20082008年以来，除在年以来，除在20092009年商品房成交呈井喷式增长以外，其他几年成交量稳年商品房成交呈井喷式增长以外，其他几年成交量稳定在每年定在每年1212万平米左右，万平米左右，20112011年初至今，商品房新增供应与成交基本持平年初至今，商品房新增供应与成交基本持平单位：万平米市场表现48、市场表现20112011年较年较20102010年年2-82-8月各产品面积去化同比下降比例月各产品面积去化同比下降比例通过对比，2011年较2010年各户型产品去化面积整体下降；其中80-100平米的刚需型产品及130-160平米的改善型产品下降幅度最大；80平米以下产品、100-130平米改善型产品及160平米以上终极置业产品去化面积下降幅度相对较小；由此可以看出：新政下，8080平米以下兼具投资属性的平米以下兼具投资属性的首置刚需产品首置刚需产品、100-130100-130平米的平米的大面积刚需型产品大面积刚需型产品和和160160平米以上的平米以上的终终极置业极置业产品去化量受政策影49、响相对较小；而产品去化量受政策影响相对较小；而普通刚需普通刚需型型和和改善型改善型产品去化量产品去化量下降明显，都超过了下降明显，都超过了20%20%。新政后新政后6 6个月各面积区间产品同比个月各面积区间产品同比20102010年成交量均有一定的下降，年成交量均有一定的下降，100-130100-130产产品和品和160 160 以上产品成交量降幅相对较小以上产品成交量降幅相对较小市场表现市场表现刚需底层刚需底层初级享受置业初级享受置业终极享受置业终极享受置业刚需首置刚需首置首次改善首次改善再次改善再次改善刚需置业改善置业终极置业刚需底层刚需底层初级享受置业初级享受置业终极享终极享受置业受置50、业刚需首置刚需首置首次改善首次改善再次改善再次改善限限购购政政策策对对客客群群的的影影响响新政后，受限购政策影响，一部分人前置置业需求，提升置业目标，进而衍生出了新政后，受限购政策影响，一部分人前置置业需求，提升置业目标，进而衍生出了圣诞树型购房需求模型圣诞树型购房需求模型从前顶端的改善客户，变为了终极置业者从前较有资金实力的刚需置业者，为避免短时间内的改善，兼顾改善目的置业客户变化客户变化世联认为：世联认为：在当前限购的政策环境下使得市场供销比达到历年最高，在当前限购的政策环境下使得市场供销比达到历年最高，市场各面积区间产品去化量同比均有缩水。市场各面积区间产品去化量同比均有缩水。市场客户出51、现摸高置业现象，市场客户出现摸高置业现象，100-130100-130平米与平米与160160平米平米以上产品去化量下降幅度最小。以上产品去化量下降幅度最小。门头沟门头沟的城市更新的城市更新导致导致了了未来土地放量未来土地放量的的增加，并集中分布在新城区增加，并集中分布在新城区n2011年度北京市计划全年供地总量为6500公顷，其中西部地区土地供应量约占全市供应总量的15%n2011年门头沟区计划土地供应量为675.93公顷，占全市土地放量10n由此可以看出，未来门头沟区为京西重点发展建设区域门头沟区为京西重点发展建设区域门头沟区为京西重点发展建设区域n与过去5年相比，2011年门头沟计划的土52、地供应量激增单位：公顷n“十二五”期间门头沟区重点发展的功能区域主要包括：门头沟新城地区（主要为龙泉镇、永定镇）北京3个重点小城镇（潭柘寺镇、军庄镇和斋堂镇）沟域经济发展建设的妙峰山镇门头沟采空棚户区改造区域门头沟采空棚户区改造区域永定河流域绿色生态发展永定河流域绿色生态发展带以及门头沟区浅门头沟区浅山区范围的镇村山区范围的镇村等项目的采空区及浅山区也成为发展重点项目的采空区及浅山区也成为发展重点门头沟市场门头沟市场其中以基础设施用地、保障房用地和产业用地为主，商品住宅用地仅占全部住宅其中以基础设施用地、保障房用地和产业用地为主，商品住宅用地仅占全部住宅用地的用地的5 5，相对稀缺，相对稀缺n53、2011年门头沟区计划供应土地675.93公顷，用地性质构成包括基础设施、商服以及住宅用地，其中基础设施占到40n住宅用地为406公顷，占到总用地计划的60，但商品住宅用地供应比例很小，仅占到住宅用地的5n住宅用地的分布区域以门头沟新城为主，这些区域将以城市型普通住宅为主结论结论1 1：门头沟区基础：门头沟区基础设施及配套将进一步设施及配套将进一步完善，区域完善度进完善，区域完善度进一步提高一步提高结论结论2 2：商品住宅，尤：商品住宅，尤其是中高端品质住宅其是中高端品质住宅的市场供应仍将十分的市场供应仍将十分紧缺紧缺门头沟市场门头沟市场u20072011期间，门头沟仅成交门头沟仅成交6 6宗54、土地，其中宗土地，其中住宅用地住宅用地4 4宗宗u除09年北京天台山创下创下93149314元的高楼面地价外元的高楼面地价外其他土地成交价处于北京市场较低水平，最新成交楼面最新成交楼面地价为地价为55825582元元0707年至今区域成交土地年至今区域成交土地6 6宗，其中住宅用地宗，其中住宅用地4 4宗，宗，20092009年出现年出现93149314元元/平米楼面平米楼面地价至高点，整体楼面地价在地价至高点，整体楼面地价在55005500元元/平米上下平米上下132456西西六六环环已成交土地长安街西延线门头沟市场门头沟市场区域待上市土地区域待上市土地1 1宗，为限价商品房地块，总建面约宗55、，为限价商品房地块，总建面约3838万平米，容积率万平米，容积率2.72.7132456该宗地出让地价限定为人民币222285万元（含土地开发补偿费80230.61万元）。）。“中低价位、中中低价位、中小套型普通商品房小套型普通商品房”，即居住用途房价挂牌起始价为人民币1360013600元元/平方米。平方米。房价竞价阶梯为人民币50元/平方米，竞买保证金为人民币46000万元。已成交土地待上市土地西西六六环环长安街西延线门头沟市场门头沟市场世联认为：世联认为：门头沟区域未来政策性住房的放量会满足大量区域内低门头沟区域未来政策性住房的放量会满足大量区域内低端客户置业需求，未来限价商品房地块会对56、区域的价格上升端客户置业需求，未来限价商品房地块会对区域的价格上升形成一定影响。形成一定影响。成交地块中有两块土地已经转化为项目，并有一块已经售罄，未来土地存量集中成交地块中有两块土地已经转化为项目，并有一块已经售罄，未来土地存量集中在长安街西延线附近在长安街西延线附近132456西西六六环环阳光绿苑阳光绿苑（已售罄）（已售罄）物业形态：小高层 高层占地面积：0.7万建筑面积：1.4万容积率：2.00主力户型：二居94-96销售时间：销售时间：2008实现价格：7000-9800元/平米当前二手价格：当前二手价格：19000-21000元元/平米平米华润润西山华润润西山（待售）（待售）物业形态57、：联排、叠拼、洋房、高层占地面积：20.15万建筑面积：28.61万容积率：1.4销售时间：预计销售时间：预计2011年末年末长安街西延线建面8.6万平米建面20.7万平米建面38万平米建面28.61万平米门头沟市场门头沟市场周边项目周边项目现有商品房项目有现有商品房项目有5 5个，个，2 2个项目个项目为待售项目，在售项目中为待售项目，在售项目中1 1个个为为5050年公年公建建产品产品，1 1个个为为住宅社区尾盘住宅社区尾盘，1 1个为临近区域洋房产品个为临近区域洋房产品华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸金谷香郡门头沟市场门头沟市场区域的项目存量与土地存量约区域的项目存量与土地存量约12958、129万平米左右，其中万平米左右，其中109 109 万平米集中在长安街万平米集中在长安街西延线区域，老城区存量仅为西延线区域，老城区存量仅为2020万平米万平米绿岛水岸绿岛水岸西贸国际西贸国际（公建）（公建）丽景长安丽景长安华润润西山华润润西山北京天台山地块北京天台山地块住总住总&骏洋地块骏洋地块3.5万7.7万22万28.6万8.6万20.7万n供应供应：未来区域有华润润西山、丽景长安二个2020万以上的项目入市万以上的项目入市，加上新成交的住总&骏洋地块和囤积已久的北京天台山地块，即将上市的项目存量在存量在119119万左右万左右，这部分供应会对本项目带来一定竞争；n存量：存量：绿岛水岸59、西贸国际现有剩余货量在货量在1010万左右万左右，以当前的销售进度判断，不会与本项目同期销售限价商品房地块限价商品房地块37.9万天台山地块住总&骏洋地块华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸限价商品房地块长安街西延线存量8.6万存量3.5万存量7.7万存量28.6万存量20.7万存量22万存量37.9万门头沟市场门头沟市场尤其长期新增商品房供应不足，从尤其长期新增商品房供应不足，从20082008年至今区域消化量以二手房为主，当前区年至今区域消化量以二手房为主，当前区域二手房销售价格接近一手房价格，月成交量在域二手房销售价格接近一手房价格，月成交量在50-6050-60套左右套左右华润润西山丽60、景长安西贸国际基本信息：【绿岛水岸绿岛水岸】门头沟唯一在售居住项目、成熟社区后期收官，门头沟唯一在售居住项目、成熟社区后期收官，总价近总价近200200万，万，1 1梯梯4 4户户东西向板塔结合东西向板塔结合的产品，户型设计舒适度极差的产品，户型设计舒适度极差金谷香郡绿岛水岸n项目共12层，1-3层为商业，以上为住宅；n7089 m二居，二居，30118-123 m三居三居n产品均东西朝向东西朝向1梯梯4户户，易造成对视现象，且各面积户型均非南北通透，出现西北、东北户型，采光、通风效果受到严重影响，户型设计较差；户型设计较差；n项目产品对外报价2.2万/平米，全款97折，按揭99折n主力总价达61、到180-190万/套。89 m二居门头沟市场门头沟市场客户情况：客户情况：访谈语录：访谈语录：【绿岛水岸绿岛水岸】客户以门头沟本地的为首置自住客户为主，销售实现价格较好，但客户以门头沟本地的为首置自住客户为主，销售实现价格较好，但去化速度慢去化速度慢客户来源客户来源：80%来自门头沟区内，20来自沿阜石路过来的北京其他区域客户，包括海淀、石景山等周边区域客户职业客户职业：当地矿务局、以及当地普通拆迁民众，一部分京煤集团职工（团购）置业目的置业目的：主要以年轻小两口自住和为子女购婚房为主；置业关注点：总价、配套、交通、环境置业关注点：总价、配套、交通、环境销售情况：销售情况：供应量以88-9062、m的二居占绝对主力；蓄客8个月，2011年5月份开盘，总供应量150套左右，消化38套；去化率较低；三居产品总共供应30套，已签约8套；成交价格在2万2.4万/m之间,成交均价为21158211582115821158元元元元/m/m/m/m“客户普遍反应，近两年觉得绿岛水岸这周边环境治理的不错，交通也比较便利”“很多是小两口过来一起看房，准备结婚用，比较着急，又不想买二手房，我们这个项目属于准现房，很快就能入住”绿岛水岸销售经理邓雪绿岛水岸绿岛水岸 2011年59月供应及成交情况门头沟市场门头沟市场基本信息：n户户附赠不同面积空间户户附赠不同面积空间，首层附赠约20平米的花园，顶层送阁楼、露63、台，可达40平米；n4090m二居，二居，60104-148m三居三居n1梯1户、1梯2户设计，户型方正，均为南北通透、双面采光设计，均能保证优良的采光、通风效果；n个别户型设计稍不合理，动线凌乱，造成室内空间面积的浪费；n主力总价200-230万/套126m三居华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸金谷香郡【金谷香郡金谷香郡】石景山区近期热销项目，是五里坨片区第一批入市的洋房项目，石景山区近期热销项目，是五里坨片区第一批入市的洋房项目，舒适性佳，高赠送率，主力总价达到舒适性佳，高赠送率，主力总价达到200-230200-230万万门头沟市场门头沟市场【金谷香郡金谷香郡】以地源性、改善需求客户为主64、，客户主要关注点集中在周边环境、以地源性、改善需求客户为主，客户主要关注点集中在周边环境、产品形式、交通，性价比高去化速度较快产品形式、交通，性价比高去化速度较快金谷香郡金谷香郡 2011年69月供应及成交情况客户情况：客户情况：访谈语录：访谈语录：销售情况：销售情况：客户来源：客户来源：60%来自海淀、丰台客户，40%来自石景山当地客户；客户年龄：客户年龄：35-50岁置业目的：置业目的：以改善需求为主；置业关注点：置业关注点：环境、产品形式、交通“有大部分客户是一家几口一块过来看房，主要是为家里老人买；有的是老人现在住的房子没有电梯上下楼很不方便，有的是目前居住的环境比较差，想换个环境好点65、的地方享享福”“基本上都是来买三居或者四居的，以后全家人周都可以住在一起”金谷香郡销售代表赵女士 供应量以90-120m的三居占绝对主力；2011年6月份开盘，总供应量184套左右，4个月内已签约105套，消化情况较好；140左右大三居产品去化率为68%；成交均价为19332元/m门头沟市场门头沟市场基本信息：n高层产品（高层产品（23层）均层）均2梯梯4户，户，出现众多狭长型，出现众多狭长型，单侧南向户型，采光效果受到严重影响，户型设计存在缺陷；n65%81-85二居，二居，35100135 三居三居n小高层产品（911层）：为为1梯梯3户，户型动线凌乱；户，户型动线凌乱；n该项目小高层单价66、略高于高层产品，预计售价2.2万-2.3万/平米；89m三居华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸金谷香郡【丽景长安丽景长安】未来区域主流大盘，小高层搭配高层，未来区域主流大盘，小高层搭配高层，刚需型产品二居室为主，户型刚需型产品二居室为主，户型设计舒适度较低，未来区域普宅产品的风向标设计舒适度较低，未来区域普宅产品的风向标门头沟市场门头沟市场华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸金谷香郡基本信息：n高层产品（22层）均2梯5户，华华润橡树湾的复制版，经过市场润橡树湾的复制版，经过市场检验，层高检验，层高2.9米，实用率米，实用率81%；n81%90-95二居，二居，19138三居三居n采用华润成熟的67、精细化精装修体系，配合增值服务90-95m二居【华润润西山华润润西山】山体别墅搭配精装高层产品，拥有强势的景观资源，植入华润增值山体别墅搭配精装高层产品，拥有强势的景观资源，植入华润增值服务，将是未来区域的扛鼎之作，引领区域高端认知服务，将是未来区域的扛鼎之作，引领区域高端认知门头沟市场门头沟市场n续客情况：2011年3月开始续客，至今累计排卡客户700余组，但水分较大；n客户区域来源：门头沟当地客户与外来客户各占50%，本地客户拆迁客户所占比例较大。外来客户大多数来自海淀与丰台，少数客户来自石景山；n客户年龄：30-40岁客户为主；n客户置业目的：当地拆迁客户以刚需、改善型客户主要以外来客户68、为主，升级型改善；n客户置业关注点：住宅社区规模、周边及社区生活配套、居住环境、物业服务质量；n续客情况：2011年7月售楼处对外开放，未开始正式排卡，每天来访10组，以路过为主，有部分客户关注项目别墅部分；n客户区域来源：门头沟当地客户占30，质量较差，对价格抗性大，外来客户以海淀、丰台为主，有部分是华润的老客户前来咨询n客户年龄：25-40岁客户为主；n客户置业目的：当地客户主要以刚需为主，外来客户以改善或养老为主；n客户置业关注点：华润品牌、精装修、物业服务、配套；待售普宅项目续客情况均不理想，门头沟本地客户以刚需为主，对价格刚性较大，待售普宅项目续客情况均不理想，门头沟本地客户以刚需为69、主，对价格刚性较大，外来客户以改善需求为主，来自海淀与丰台的居多外来客户以改善需求为主，来自海淀与丰台的居多丽景长安续客情况：华润润西山续客情况：门头沟市场门头沟市场客户信息：张浩先生，28岁，某投资公司咨询顾问，副业做股票投资；置业情况：在双裕环岛南侧的倚山嘉园有一套两居，现与父母一起住；置业目的：准备购买一套80、90平米两居，用作婚房客户语录：“我现在的工作地点在海淀，从家到公司交通还是挺方便的”“但就我自身而言，我是不想在门头沟买房的，因为我太了解门头沟了，配套很匮乏，没有一个像样儿的大商场，没有好学校，没有好医院基本上购物、看病有点儿事都得去市里”“我也去看过门头沟现在的新楼盘，也看70、过二手房，现在门头沟的价格相对来说有点贵，我身边的亲戚朋友聊天也说，现在门头沟当地的一般家庭，很难承受现在的价格”“我现在考虑看看石景山或者海淀的二手房，离公司更近，而且周边的配套已经很完善了，比较方便”【本地客户访谈本地客户访谈】门头沟本地部分刚需首置客户对区域以往配套不满意，认为当前门头沟本地部分刚需首置客户对区域以往配套不满意，认为当前房价与区域价值不匹配，不打算在本地置业房价与区域价值不匹配，不打算在本地置业门头沟市场门头沟市场客户信息：李先生，40岁左右，拆迁户；住房情况：老房子拆迁，分得3套房；2套90平米两居，一套60平米一居；客户语录：“现在像我们情况差不多的拆迁户，每家手里分71、了两三套房子，多的有四五套的，房子够住了”“我们当时3200元/平米回购的回迁房，现在门头沟2万多的房价，我们根本承受不了”“拆迁款买房子、装修之后，也就不剩什么钱了；像我们家想买车的话，还得卖一套房子”【本地客户访谈本地客户访谈】区域拆迁户普遍有多套房产，置业需求不强烈，并对当前的区域拆迁户普遍有多套房产，置业需求不强烈，并对当前的价格抗性很大价格抗性很大门头沟市场门头沟市场世联认为：世联认为：门头沟以及周边区域市场项目整体品质感不强，拥有较门头沟以及周边区域市场项目整体品质感不强，拥有较大的提升空间。大的提升空间。区域内客户当前在售项目有价无市的状况表明区域内客户当前在售项目有价无市的状况72、表明区域内客区域内客户对价格存在一定抗性，对未来项目贡献不大。户对价格存在一定抗性，对未来项目贡献不大。五里坨洋房产品牵引了西部客户向西释放，表明西部改五里坨洋房产品牵引了西部客户向西释放，表明西部改善客户向西蔓延的趋势，为本项目提供了一定客户线索。善客户向西蔓延的趋势，为本项目提供了一定客户线索。【趋势一趋势一】未来政策性住房供应会未来政策性住房供应会消化区域内消化区域内低端首置低端首置客户，随着客户，随着重点项目重点项目放量放量的的增加会使未来增加会使未来商品房商品房市场更加开放，客户结构会有所变化市场更加开放，客户结构会有所变化n容积率：容积率：2.87n地址：地址：门头沟区剧场东街8号73、n建筑：建筑：高层、塔楼，毛坯房n户型：户型：1-2层为底商，3-12层为住宅，1梯4户，五个单元，88-90平米二居，118-125平米三居n均价：均价：22000元/平方米 n主要客户：主要客户：门头沟本地客户绿岛水岸绿岛水岸 天台山地块住总&骏洋地块华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸限价商品房地块长安街西延线存量8.6万存量3.5万存量7.7万存量28.6万存量20.7万存量22万存量37.9万外来客户n以往区域商品供应有限，主要客户以区域内客户为主且消化量小n现有的小产权房、回迁安置房及政策性住房，会消化了一批本地居民的购买力n住宅用地为住宅用地为406406公顷，占到总用公顷，占到总74、用地计划的地计划的6060，但商品住宅用地，但商品住宅用地供应比例很小，仅占到住宅用地供应比例很小，仅占到住宅用地的的5 5土地放量结构土地放量结构门头沟市场门头沟市场【趋势二趋势二】产品梯度的丰富成为必然，华润润西山会带动区域高端形象的建立产品梯度的丰富成为必然，华润润西山会带动区域高端形象的建立，区，区域市场趋向细分域市场趋向细分容积率：容积率：2.50地址：地址：门头沟永定镇冯村（石门营环岛北1.5公里）开发商：开发商：华润置地（北京）股份有限公司建筑类型：建筑类型：板楼 板塔结合配套：配套：自建2万平米商业配套，周边有幼稚园、中小学、综合商城、大型公园等休闲娱乐设施n门头沟区预售楼盘量75、开始增多，以大型开发商为主，楼盘的硬件质量有所提升，且其中也开始出现高端产品形态丽景长安丽景长安容积率：容积率：3.0地址：地址：门头沟永定镇石龙路投资商投资商:北京住总房地产开发有限责任公司建筑类型：建筑类型：板楼、高层、小高层配套：配套：小区内自带商业配套，周边有幼稚园、中小学、综合商场、银行、医院华润润景公寓华润润景公寓华润润西山华润润西山建筑类型：建筑类型：联排（500-600平米）、叠拼容积率：容积率：1.42绿化率：绿化率：30%占地面积：占地面积：201500平方米 建筑面积：建筑面积：286300平方米 开发商开发商:华润置地（北京）股份有限公司 门头沟市场门头沟市场本项目需要76、本项目需要在区域客户结构发生变化与产品趋向细分的背景下在区域客户结构发生变化与产品趋向细分的背景下，需要需要放眼大西部放眼大西部，在明确区域站位的前提下权衡区域内的竞争关系，找寻符合本体优势的项目定位在明确区域站位的前提下权衡区域内的竞争关系，找寻符合本体优势的项目定位区域内站位区域外站位天台山地块住总&骏洋地块华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸限价商品房地块长安街西延线存量8.6万存量3.5万存量7.7万存量28.6万存量20.7万存量22万存量37.9万n明确老区核心与长安街西延线板块的竞争关系n明确与区域内其他项目关系，制定符合本项目的站位策略n明确大西部各区域的供应量与产品发展趋势，并77、确定本区域未来的竞争机会昌平昌平西部西部海淀海淀丰台丰台西部西部房山房山大兴大兴西部西部石景山石景山？门头沟市场门头沟市场昌平昌平西部西部海淀海淀丰台丰台西部西部房山房山大兴大兴西部西部石景山石景山放眼大西部市场，海淀、丰台西部为客户主要输出地，大兴西部、房山、昌平西部放眼大西部市场，海淀、丰台西部为客户主要输出地，大兴西部、房山、昌平西部为客户主要承接地，随着门头沟未来将与外延区域共同分担大西部客户的承接功能为客户主要承接地，随着门头沟未来将与外延区域共同分担大西部客户的承接功能客户客户输出输出客户客户承接承接石景山石景山大兴大兴海淀海淀丰台丰台房山房山昌平昌平核心外延客户流向客户流向客户承78、接地：客户承接地：n大兴西部n房山n昌平西部客户输出地：客户输出地：n海淀n丰台西部大西部市场大西部市场昌平西部区域昌平西部区域土地存量6块，约60.3万平米海淀区域海淀区域土地存量4块，约75.9万平米房山区域房山区域土地存量8块，约92.6万平米大兴西部区域大兴西部区域土地存量6块，约112.1万平米20102010年至今西部区域已成交未上市土地年至今西部区域已成交未上市土地2828块，总建面约为块，总建面约为424.6424.6万平米，从平均万平米，从平均楼面地价来看门头沟低于海淀、丰台西部，接近于昌平，高于大兴西部与房山楼面地价来看门头沟低于海淀、丰台西部，接近于昌平，高于大兴西部与房79、山丰台西部区域丰台西部区域土地存量5块，约44.1万平米门头沟区域门头沟区域土地存量2块，约39.6万平米大西部市场大西部市场房山区域房山区域未上市土地共7宗，建面约72万平米门头沟区域门头沟区域未上市土地共1宗，建面约38万平米丰台区域丰台区域未上市土地共4宗，建面约121万平米大兴区域大兴区域未上市土地共4宗，建面约56万平米即将上市土地供应即将上市土地供应1616宗，主要集中在房山、大兴、丰台和门头沟区域，总建面宗，主要集中在房山、大兴、丰台和门头沟区域，总建面约为约为287287万平米万平米大西部市场大西部市场n西部区域现有和未来土地供应共46块，总建面约711.6万平米，其中丰台、房80、山、大兴占总量的70将是未来市场放量的重点区域昌平西部区域现有土地存量6块，潜在供应量约60.3万平米海淀区域现有土地存量4块，潜在供应量约75.9万平米门头沟区域现有土地存量2块，未来供地1块，潜在供应量约77.6万平米丰台西部区域现有土地存量5块，未来供地4块，潜在供应量约165.1万平米房山区域现有土地存量8块，未来供地7块，潜在供应量约164.6万平米大兴区域现有土地存量6块，未来供地4块，潜在供应量约168.1万平米从土地供应来看未来大西部市场中心将继续向南偏移，大兴西部、房山依然是未从土地供应来看未来大西部市场中心将继续向南偏移，大兴西部、房山依然是未来市场热点区域，另外丰台供应量81、的上升会进一步加大西南部的竞争压力来市场热点区域，另外丰台供应量的上升会进一步加大西南部的竞争压力大西部市场大西部市场在售项目：待售项目：51293784612345【昌平西部区域昌平西部区域】在售项目在售项目8 8个，待售项目个，待售项目5 5个，主流新生项目以沿轨道高容积个，主流新生项目以沿轨道高容积率城市住宅为主率城市住宅为主在售项目待售项目大西部市场大西部市场在售项目：在售项目：待售项目：待售项目：【昌平西部区域昌平西部区域】区域首置首改产品偏多，万科金御华府为当前区域热销项区域首置首改产品偏多，万科金御华府为当前区域热销项目，均价目，均价2.32.3万万/（精装），实现月均（精装），82、实现月均1.51.5万平米的消化速度，待售项目多在万平米的消化速度，待售项目多在20112011年底上市年底上市大西部市场大西部市场n昌平区域在售项目后续总存量约昌平区域在售项目后续总存量约142万平万平米，最大供应量为领秀慧谷和万科金域米，最大供应量为领秀慧谷和万科金域n昌平区域待售项目有昌平区域待售项目有5个，建筑面积个，建筑面积存量约存量约85万平米万平米【昌平西部区域昌平西部区域】当前在售项目存量当前在售项目存量142142万平米，待售项目存量为万平米，待售项目存量为8585万平米，万平米，项目总存量约项目总存量约227227万平米万平米大西部市场大西部市场519378461245随着83、轨道交通的牵引和土地放量，区域市场将逐步开放，昌平老城区及轨道沿线，将是城市外溢客户首置首改产品主要的集散地；回龙观区域临近海淀，与城市核心距离较近，土地相对稀缺，以万科金隅华府为代表，当前主要释放首置首改产品，未来产品将会向高端升级23在售项目待售项目已成交或待成交土地首置释放地产品向高端升级【昌平西部区域昌平西部区域】区域潜在供应量为区域潜在供应量为287287万平米，昌平老城区将市场热点区域，万平米，昌平老城区将市场热点区域，将是首置产品的释放地，回龙观区域趋向产品升级面对海淀外溢的改善需求将是首置产品的释放地，回龙观区域趋向产品升级面对海淀外溢的改善需求趋势判断1趋势判断2大西部市场大84、西部市场在售项目：待售项目：18925467312【海淀区域海淀区域】在售项目在售项目1010个，待售项目个，待售项目3 3个，高层产品与多层产品平分天下个，高层产品与多层产品平分天下3在售项目待售项目大西部市场大西部市场在售项目：在售项目：待售项目：待售项目：【海淀区域海淀区域】主要以城市改善产品为主，西山壹号院为当前区域热销项目，主要以城市改善产品为主，西山壹号院为当前区域热销项目，实现均价实现均价4 4万元万元/平米，销售速度为平米，销售速度为1.61.6万平米万平米/月，待售项目基本在年底上市月，待售项目基本在年底上市大西部市场大西部市场n海淀区域在售项目后续总存量约海淀区域在售项目后85、续总存量约160万万平米，最大供应量为西山壹号院和清河新平米，最大供应量为西山壹号院和清河新城两个项目城两个项目n海淀区域待售项目建筑面积存量约海淀区域待售项目建筑面积存量约36万平米万平米【海淀区域海淀区域】当前在售项目存量为当前在售项目存量为160160万平米，待售项目存量万平米，待售项目存量3636万平米，总万平米，总项目存量为项目存量为196196万平米万平米大西部市场大西部市场1892546312西山壹号院、五矿万科如园、金隅翡丽将带动高端改善需求向北部释放，并提升改善产品的价格门槛3西部区域项目消化殆尽，未来新增量不足，供应短缺现状不会改变，区域内需求将继续向外转移7在售项目待售项86、目已成交或待成交土地高端改善需求释放未来供应短缺趋势判断1趋势判断2【海淀区域海淀区域】区域潜在供应量约区域潜在供应量约272272万平米，北部区域将趋向高端，西部区域万平米，北部区域将趋向高端，西部区域消化殆尽，需求将向外转移消化殆尽，需求将向外转移大西部市场大西部市场在售项目：待售项目：1321【石景山区域石景山区域】在售项目在售项目3 3个，待售项目个，待售项目1 1个，市场供应量较少个，市场供应量较少在售项目待售项目大西部市场大西部市场在售项目：在售项目：待售项目：待售项目：【石景山区域石景山区域】金谷香郡为区域重点在售项目，实现价格金谷香郡为区域重点在售项目，实现价格2 2万元万元/87、平米，月成平米，月成交销售速度为交销售速度为40004000平米平米/月，唯一待售项目玉泉新城以首置产品为主预计月，唯一待售项目玉泉新城以首置产品为主预计20122012年年初上市年年初上市大西部市场大西部市场n石景山区域在售项目后续总存量约石景山区域在售项目后续总存量约1万万平米，仅一个项目金谷香郡有，诗景长平米，仅一个项目金谷香郡有，诗景长安和雍景山岚均无存量安和雍景山岚均无存量n石景山区域待售项目仅一个玉泉新城，石景山区域待售项目仅一个玉泉新城，建筑面积存量约建筑面积存量约48万平米万平米【石景山区域石景山区域】当前在售项目存量为当前在售项目存量为1 1万平米，待售项目存量为万平米，待售88、项目存量为4848万平米，总万平米，总项目存量约项目存量约4949万平米万平米大西部市场大西部市场1321区域中心区域现有项目消化殆尽，未来以首置产品为主，满足区域内首置业需求；五里坨区域未来有大量的低密土地供应，预计将以亲自然型改善产品出现，牵引改善需求向西释放；在售项目待售项目已成交或待成交土地亲自然低密产品趋势判断1趋势判断2【石景山区域石景山区域】区域整体供应不足，中心区满足区域内首置需求，五里坨区域区域整体供应不足，中心区满足区域内首置需求，五里坨区域将牵引改善客户向西释放将牵引改善客户向西释放区域内首置需求大西部市场大西部市场234567811在售项目：待售项目：【丰台西部区域丰台89、西部区域】在售项目在售项目8 8个，待售项目个，待售项目1 1个，中等容积率产品居多个，中等容积率产品居多在售项目待售项目大西部市场大西部市场在售项目：在售项目：待售项目：待售项目：【丰台西部区域丰台西部区域】区域在售项目以改善产品为主，中海九号公馆为区域热销区域在售项目以改善产品为主，中海九号公馆为区域热销项目，实现价格为项目，实现价格为3.33.3万元万元/平米，月成交速度平米，月成交速度92519251平米，未来待售项目预计平米，未来待售项目预计20112011年底上市年底上市大西部市场大西部市场n丰台区域在售项目后续总存量约丰台区域在售项目后续总存量约69万平米，主要为中海九号公馆和万90、平米，主要为中海九号公馆和中铁建青秀城两个项目中铁建青秀城两个项目n房山区域待售项目建筑面积存量约房山区域待售项目建筑面积存量约27万平米，为中铁建山语城和亿城燕万平米，为中铁建山语城和亿城燕西华府西华府【丰台西部区域丰台西部区域】当前在售项目存量为当前在售项目存量为6969万平米，待售项目存量为万平米，待售项目存量为2727万平米，万平米，未来项目总存量为未来项目总存量为9696万平米万平米大西部市场大西部市场234567811东南三四环区域主要项目供应为中海九号公馆、中铁建青秀城，主打改善需求，未来土地将凭借城市资源牵引多元化需求河西区域未来产品凭借优越的自然环境牵引亲自然的改善需求在售项91、目待售项目已成交或待成交土地城市资源牵引趋向多元化亲自然牵引趋向改善【丰台西部区域丰台西部区域】区域将改变多年供应短缺的状态，未来潜在供应量为区域将改变多年供应短缺的状态，未来潜在供应量为261261万万平米，东南三四环区域产品将趋向多元化，河西区域产品将主打亲自然路线平米，东南三四环区域产品将趋向多元化，河西区域产品将主打亲自然路线趋势判断1趋势判断2大西部市场大西部市场在售项目：待售项目：1 4523678910111213141234567【房山区域房山区域】在售项目在售项目1414个，待售项目个，待售项目8 8个，主要分布于长阳、良乡区域，以中个，主要分布于长阳、良乡区域，以中高容积率92、高层、小高层产品为主高容积率高层、小高层产品为主8在售项目待售项目大西部市场大西部市场【房山区域房山区域】以中小户型为主，面向刚需，万科长阳半岛为当前区域热销项以中小户型为主，面向刚需，万科长阳半岛为当前区域热销项目，实现目，实现1650016500元元/平米（精装）的价格，月均消化速度平米（精装）的价格，月均消化速度1.81.8万平米，待售项目多万平米，待售项目多在在20112011年底上市年底上市在售项目：在售项目：待售项目：待售项目：大西部市场大西部市场n房山区域在售项目后续总存量约房山区域在售项目后续总存量约379万平米，重点集中在长阳起步万平米，重点集中在长阳起步区区域区区域n房山区93、域待售项目建筑面积均在房山区域待售项目建筑面积均在35万以万以下，后续总存量约下，后续总存量约150万平米万平米【房山区域房山区域】当前在售项目存量当前在售项目存量379379万平米，待售项目存量万平米，待售项目存量150150万平米，未来万平米，未来项目总存量为项目总存量为529529万平米万平米大西部市场大西部市场1 45236789101113141234567区域存量较大，首置产品依然是区域主流，未来供应呈现由热点板块向外围扩大的趋势8在售项目待售项目12长阳核心区开始出现产品升级的初步端倪，首置产品继续向外围扩散已成交或待成交土地产品升级端倪未来主要释放区趋势判断1趋势判断2【房山区94、域房山区域】区域潜在供应量区域潜在供应量693693万平米，长阳核心区趋向产品升级，刚性首万平米，长阳核心区趋向产品升级，刚性首置产品将向外扩展置产品将向外扩展大西部市场大西部市场在售项目：待售项目：51010111321248813971234【大兴西部区域大兴西部区域】在售项目在售项目1414个，待售项目个，待售项目4 4个，主要分布于黄村、北臧村附近，个，主要分布于黄村、北臧村附近，以中等容积率高层、小高层产品为主以中等容积率高层、小高层产品为主大西部市场大西部市场在售项目：在售项目：待售项目：待售项目：【大兴西部区域大兴西部区域】户型趋向多元化，华润公元九里为当前区域热销项目，实户型趋95、向多元化，华润公元九里为当前区域热销项目，实现价格现价格2.52.5万万/平米（精装），月销售速度平米（精装），月销售速度1.21.2万平米，待售项目集中在万平米，待售项目集中在20112011年底年底上市上市大西部市场大西部市场n大兴区域在售项目后续总存量约大兴区域在售项目后续总存量约244万平米，重点集中在长阳起步区万平米，重点集中在长阳起步区区域区域n大兴区域待售项目建筑面积总存量约大兴区域待售项目建筑面积总存量约132万平万平米米【大兴西部区域大兴西部区域】当前在售存量为当前在售存量为244244万平米，待售项目存量为万平米，待售项目存量为132132万平米，万平米，项目存量约项目存量96、约376376万平米万平米大西部市场大西部市场5101011132124881397123区域存量较大，重点板块呈现沿轨道交通南移的趋势4区域出现产品细分，黄村区域实现产品升级，承接西部改善需求在售项目待售项目已成交或待成交土地14实现产品升级未来主要释放区【大兴西部区域大兴西部区域】区域现在供应量为区域现在供应量为544544万平米，未来热点供应区域向南转移，万平米，未来热点供应区域向南转移，黄村区域实现产品升级黄村区域实现产品升级趋势判断1趋势判断2大西部市场大西部市场首置产品释放区域改善产品释放区域轨道交通驱动环境资源驱动城市配套驱动地段价值驱动核心驱动因素主流产品属性海淀客户置业趋势模97、拟：n低端首置：昌平老城区、大兴低端首置：昌平老城区、大兴n高端首置：昌平南高端首置：昌平南n初级改善：丰台、石景山初级改善：丰台、石景山n高端改善：海淀高端改善：海淀大西部市场大西部市场丰台西客户置业趋势模拟：潜在供应287万平米潜在供应272万平米潜在供应49万平米潜在供应261万平米潜在供应544万平米潜在供应693万平米n低端首置：大兴、房山低端首置：大兴、房山n高端首置：丰台高端首置：丰台n初级改善：丰台、大兴初级改善：丰台、大兴n高端改善：海淀、丰台高端改善：海淀、丰台石景山客户置业趋势模拟：n低端首置：大兴、房山、昌平低端首置：大兴、房山、昌平n高端首置：石景山、丰台高端首置：石98、景山、丰台n初级改善：丰台、石景山、大兴初级改善：丰台、石景山、大兴n高端改善：海淀、丰台高端改善：海淀、丰台西部区域低端首置主要区域为房山、大兴西、昌平老城区，高端首置主要区域为西部区域低端首置主要区域为房山、大兴西、昌平老城区，高端首置主要区域为丰台、石景山、大兴，初级改善主要区域为丰台、石景山、大兴，高端改善主要丰台、石景山、大兴，初级改善主要区域为丰台、石景山、大兴，高端改善主要区域为海淀、丰台区域为海淀、丰台海淀客户置业趋势模拟：n低端首置：昌平老城区、大兴低端首置：昌平老城区、大兴n高端首置：昌平南高端首置：昌平南n初级改善：丰台、石景山初级改善：丰台、石景山n高端改善：海淀高端改99、善：海淀大西部市场大西部市场丰台西客户置业趋势模拟：n低端首置：大兴、房山低端首置：大兴、房山n高端首置：丰台高端首置：丰台n初级改善：丰台、大兴初级改善：丰台、大兴n高端改善：海淀、丰台高端改善：海淀、丰台石景山客户置业趋势模拟：n低端首置：大兴、房山、昌平低端首置：大兴、房山、昌平n高端首置：石景山、丰台高端首置：石景山、丰台n初级改善：丰台、石景山、大兴初级改善：丰台、石景山、大兴n高端改善：海淀、丰台高端改善：海淀、丰台在大西部片区的整体市场发展趋势下，权衡多方因素初步判断门头沟区域高端在大西部片区的整体市场发展趋势下，权衡多方因素初步判断门头沟区域高端首置与初级改善的产品路线更有市场100、机会首置与初级改善的产品路线更有市场机会距离与轨道交通便利度均不占优势距离与轨道交通便利度均不占优势有机会牵引偏西部客户有机会牵引偏西部客户竞争量少可牵引竞争量少可牵引地段、距离均不占优势地段、距离均不占优势竞争量大，距离与轨道交通便利度均不占优竞争量大，距离与轨道交通便利度均不占优有机会牵引偏西部客户有机会牵引偏西部客户有机会牵引偏西部客户有机会牵引偏西部客户地段、距离均不占优势地段、距离均不占优势竞争量大，距离与轨道交通便利度均不占优竞争量大，距离与轨道交通便利度均不占优竞争量少，有机会牵引偏西部客户竞争量少，有机会牵引偏西部客户具备一定优势和机会，且竞争量少具备一定优势和机会，且竞争量少101、地段、距离均不占优势地段、距离均不占优势门头沟竞争机会：高端首置与初级改善的产品组合，同样可以填补区域市场空白，与长安街西延高端首置与初级改善的产品组合，同样可以填补区域市场空白，与长安街西延线区域项目形成差异竞争，成为区域内的补缺者线区域项目形成差异竞争，成为区域内的补缺者天台山地块住总&骏洋地块华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸限价商品房地块长安街西延线存量8.6万存量3.5万存量7.7万存量28.6万存量20.7万存量22万存量37.9万华润润西山丽景长安华润润景公馆世联认为：世联认为：区域层面：门头沟原本拥有较高的环境资源认知，而城市价值区域层面：门头沟原本拥有较高的环境资源认知，而城102、市价值的提升，促使门头沟的居住价值不断提升，环境资源、城市属的提升，促使门头沟的居住价值不断提升，环境资源、城市属性明晰；性明晰；项目层面：就区域与竞争而言，本项目临河景观突显，项目站项目层面：就区域与竞争而言，本项目临河景观突显，项目站位市场中高端，形成差异化竞争位市场中高端，形成差异化竞争本次沟通的主要内容如下本次沟通的主要内容如下区域机会研判区域机会研判市场机会研判市场机会研判客户机会研判客户机会研判项目定位及产品打造建议项目定位及产品打造建议价格判断及经济测算价格判断及经济测算调查对象年龄主要集中在25-30岁，能够占到36 次多年龄段为35-45岁人群占到24；50岁以上人群为4调查103、对象职业主要以科研、教师、医生、技术人员为主，能够占到25；调查对象的职业为企业管理人员占到第二位，为22左右调差人员中自由职业者和私企老板所占比例最小，为10左右调查对象年龄分布调查对象年龄分布：调查对象职业分布：调查对象职业分布：调查对象中的人群年龄主要集中在调查对象中的人群年龄主要集中在25-3525-35岁占岁占3636，35-4535-45岁人群能够占到岁人群能够占到2424，职业主要为科研、教师等技术人员和企业管理人员，职业主要为科研、教师等技术人员和企业管理人员西部客户调研西部客户调研调查对象的居住在石景山、海淀和丰台北京的西部区域；其中以石景山、海淀和丰台的人口为主，占到61%104、大兴和西城区的调查对象也能占到15调查对象居住区域分布调查对象居住区域分布：调查对象的工作区域主要集中在石景山、海淀和丰台等北京的西部六个区域；其中以石景山、海淀和丰台的工作的调查人员为主，占到62%，调查对象工作区域分布调查对象工作区域分布：居住区域主要为石景山、丰台和房山区域能够占到居住区域主要为石景山、丰台和房山区域能够占到6363，工作区域也主要集中，工作区域也主要集中在石景山、丰台和海淀在石景山、丰台和海淀西部客户调研西部客户调研调查对象现居住面积集中在90平米以下的一居两居，占比为37调查对象中现居住面积为110-130平米的客户能够占到28调查对象期望购房面积：调查对象期望购房面105、积：调查对象短期购房目的：调查对象短期购房目的：调查对象短期有53%购房目的为首次置业，38%为改善居住环境，9%为自己或者父母养老；从统计表格可以看出主要购房目的还是首次置业为主有有5353的人群有首次置业倾向，的人群有首次置业倾向，3838人群为改善人群，调查对象现居住户型人群为改善人群，调查对象现居住户型面积集中在面积集中在9090平米以下的一居两居，平米以下的一居两居，110-130110-130平米的两居三居平米的两居三居西部客户调研西部客户调研有有3737的人群表示对门头沟不了解，的人群表示对门头沟不了解，2828的人群认为发展不错，环境优美，的人群认为发展不错，环境优美，如若选择106、该区域，有如若选择该区域，有3030的人认为本地块的车行时间可以接受的人认为本地块的车行时间可以接受调查对象对门头沟区域的看法：调查对象对门头沟区域的看法：调查对象中的有37人群表示对门头沟区域不了解；有28调查对象认为门头沟发展的不错，环境优美，是个宜居区域；调查对象中有22的人群认为门头沟配套设施不晚上，城市界面较乱调查对象偏向的交通方式：调查对象偏向的交通方式：如若选择门头沟区域购房，调查人员有47的人群偏向轨道交通方式，接近一半；其中自驾车的人群为38，因其20分钟能够到达西四环仅有15的人群会选择公交出行的交通方式西部客户调研西部客户调研调查对象意向选房调查对象意向选房户型面积区间：107、户型面积区间：调查对中首置人群首置人群对面积的需求主要集中在9090平米以下的一居或者两居平米以下的一居或者两居，能够占到58.6%，对其他户型的需求较少 改善人群改善人群关注面积集中在80-11080-110平米、平米、110-130110-130平米的两居三居平米的两居三居，其中比例能够占到81%给自己或者父母养老人群对面积的需求主要集中在90平米一居或者两居，90-110平米的两居和三居首置人群主要需求面积为首置人群主要需求面积为9090平米的一居或者两居，改善和养老人群对面积的平米的一居或者两居，改善和养老人群对面积的需求集中在需求集中在90-13090-130平米与平米与150150108、平米以上平米以上西部客户调研西部客户调研调查人员中的首置人群首置人群主要意向购房区域集中在丰台中南部丰台中南部和房山区域，以及西部区域的二手房，交通房山区域，以及西部区域的二手房，交通便利或价格较低区域；便利或价格较低区域；改善的人群改善的人群意向选房区域则集中在丰台中南部，大兴丰台中南部，大兴和昌平区域昌平区域，少量会在门头沟，二手房之间选取；给自己或者父母养老养老人群意向区域为大兴大兴、少量集中在门头沟、房山和昌平，二手房和丰台中南部无意向；首置人群意向选房区集中在丰台中南部和房山区域，而改善和养老人群将有部首置人群意向选房区集中在丰台中南部和房山区域，而改善和养老人群将有部分意向偏于大兴109、昌平、门头沟置业分意向偏于大兴、昌平、门头沟置业调查对象意向选调查对象意向选房区域：房区域：西部客户调研西部客户调研但对于首置当前门头沟改善与养老更有市场机会，本项目到市核心区的驱车时但对于首置当前门头沟改善与养老更有市场机会，本项目到市核心区的驱车时间在很多人可接受范围内，但门头沟以往给人们的印象需求改善间在很多人可接受范围内，但门头沟以往给人们的印象需求改善n对门头沟区域陌生，虽然住在西部很多人没来过门头沟；对门头沟区域陌生，虽然住在西部很多人没来过门头沟；n门头沟配套不完善，城市杂乱依然是当前人们惯有的印象；门头沟配套不完善，城市杂乱依然是当前人们惯有的印象；n2020分钟的驱车距离很110、多人可以接受；分钟的驱车距离很多人可以接受；n改善客户主流的面积需求为改善客户主流的面积需求为100-130100-130平米，部分客户需求在平米，部分客户需求在150150平米以上平米以上n门头沟对于首置客户吸引力较弱，大兴与房山是首置客户的门头沟对于首置客户吸引力较弱，大兴与房山是首置客户的首选，但对改善与养老客户有一定的引导机会；首选，但对改善与养老客户有一定的引导机会；西部客户调研西部客户调研行为与生活特征：行为与生活特征：40岁左右，海淀区教委工作经历：从小在大院长大，有一些大院情结居住状态：08年购买西府颐园87平米两居，给父母养老。现一家三口住大钟寺附近50平米，方便孩子上学。在111、四季青桥附近还有一处房产。购房需求：购房需求：未来购房意向：养老房，最后一次置业，养老房，最后一次置业，150150平米左右平层，平米左右平层，不考虑别墅。不考虑别墅。最近正在看附近的楼盘；产品要求：客厅宽敞但不要太大客厅宽敞但不要太大；喜欢方正的大厨房和卫生间。喜欢方正的大厨房和卫生间。喜欢户型中人性化的考虑，如预留冰箱空间和入门衣柜、鞋喜欢户型中人性化的考虑，如预留冰箱空间和入门衣柜、鞋柜的空间；柜的空间；公共空间：园林不要太繁琐，但绿化要高；外立面：外立面挺关键的，是第一印象。喜欢深色外立面外立面挺关键的，是第一印象。喜欢深色外立面，不要过于复杂；会所很重要。要设置健身馆，咖啡馆，游泳馆112、等会所很重要。要设置健身馆，咖啡馆，游泳馆等。物业：提供方便到位即可，不要太程序化和繁琐。装修：比较喜欢新中式风格比较喜欢新中式风格客户语录：客户语录：海淀政府有规划，控制住宅，所以海淀房价较高，南城不会去，住南城不会去，住到那里多少会没面子，可考虑往西走；到那里多少会没面子，可考虑往西走；我个人认为房价降不下来，政府求稳。唯有中国拿房地产当支柱产业。房价不会大跌。500万价格不求速度情况下没有问题。改善型项目发展需要医疗，配套，但高端配套不可能配到很远。所以改善型项目要远离城市置业动机：改善居住环境（孩子即将上大学，夫妻二人需要居住升级）产品关注点：舒适空间尺度功能空间人性化医疗配套沉稳外立113、面优越的自然环境精装修会所客户线索：受访者本人和周边朋友有舒适型改善需求，总价接收范围500万左右；由于北部区域价格太高，很可能会选择西部区域给到本项目的价值：给到本项目的价值：1.1.了解受访者未来改善的动机了解受访者未来改善的动机2.2.了解受访者产品关注点了解受访者产品关注点3.3.在受访者本人和朋友圈层中寻找客户在受访者本人和朋友圈层中寻找客户线索线索访谈对象：访谈对象：赵扬（西府颐园业主赵扬（西府颐园业主8787平米二居业主）平米二居业主）有继续改善倾向，有继续改善倾向，意向购买意向购买160160平米三居平米三居西部客户访谈西部客户访谈行为与生活特征：行为与生活特征：56岁左右、退114、休，曾任某公司财务管理人员；老公在政府科研所工作，孩子已经结婚；自己无再次购买能力，但有很多朋友有置业意向；自己对朋友有一定影响力，经常给朋友提供楼市信息客户语录：客户语录：之前居住的都是之前居住的都是130130140140平米左右平米左右的老的老房子，无电梯房子，无电梯，随着年龄的增长开始逐渐置换，习惯了住大平米习惯了住大平米的房子，所以二次改善置业会选择更大的房子。最好还是想要大一点的房子，至少要至少要160160平米平米以上，三居四居都可以；以上，三居四居都可以；喜欢大阳台，就是因为大阳台所以选择了这个户型从而放弃喜欢大阳台，就是因为大阳台所以选择了这个户型从而放弃了了170170平米115、的户型平米的户型硬件上的房屋质量质量要有保证；户型方正，南北通透，功能布局合理，大阳台；软件上物业服务要人性化人性化，后期要有保障；西南区域是目前北京五环内很少的的暂时没有开发的地块，而且习惯习惯在西部生活，在西部生活，置换也不会区较远的地方，户型面积上如果是150160平米，保证质量的精装修，户型设计很好，价格不超过价格不超过600600万就万就可以考虑可以考虑。朋友改善方式一般有两种，一是将原有房屋出售然后再置业，二是有一定资金实力，拥有宝马等名车，已经有朋友购买已经有朋友购买中中体体奥园奥园，但是，但是来看了我这个房子后有点后悔了，还是觉得我这个房子好。来看了我这个房子后有点后悔了，还是116、觉得我这个房子好。置业动机：改善居住环境（过去房子太老，没电梯）产品关注点：舒适空间尺度南向卧室套房衣帽间阳台物业服务精装修客户线索：受访者很多朋友有换房需求，他们对正南抗性较强，对南部有较强的抗性，由于北部区域价格太高，很可能到选择门头沟；面积在150-160平米左右，接受总价区间在600万左右；给到本项目的价值：给到本项目的价值：1.1.了解受访者本人的置业动机了解受访者本人的置业动机2.2.了解受访者的产品关注点了解受访者的产品关注点3.3.在受访者的朋友圈层中寻找客户线索在受访者的朋友圈层中寻找客户线索访谈对象：访谈对象：贾乐娅（万科假日风景贾乐娅（万科假日风景158158平米三居业主117、）平米三居业主）西部客户访谈西部客户访谈行为与生活特征：行为与生活特征：55岁左右、某政府单位工作，即将退休女儿在国外，儿子读博；衣着干净，为人谦和，说话客气经济条件很好，希望跟女儿同住家里书籍较多，需要大书房坐帕萨特，有专属的司机置业目的：置业目的：房子太小，想改善居住环境跟儿子一起住客户语录：客户语录：现在的房子太小太旧，有很多外地租房客，一直在周边找合一直在周边找合适的房子找不到适的房子找不到；房子要大，还要有书房。儿女来家都能住最好，起码要预留儿女来家都能住最好，起码要预留一间保姆房；一间保姆房；环境要清净，要有绿化健身的东西，多层高层无所谓多层高层无所谓；物业服务非常重要，建筑质量更118、重要物业服务非常重要，建筑质量更重要。访谈对象：访谈对象：隋先生（西府颐园业主隋先生（西府颐园业主8787平米二居业主）平米二居业主）有继续改有继续改善倾向，意向购买善倾向，意向购买140-150140-150平米左右三居平米左右三居给到本项目的价值：给到本项目的价值：1.1.了解受访者未来改善的动机了解受访者未来改善的动机2.2.了解受访者产品关注点了解受访者产品关注点3.3.在受访者本人和朋友圈层中寻找客户在受访者本人和朋友圈层中寻找客户线索线索置业动机：改善居住环境（过去房子太小，想升级）产品关注点：舒适空间尺度南向卧室有书房医疗配套物业服务精装修客户线索：周围的朋友有类似的置业需求最后119、选择去了大兴，但其本人对南城还是有抗性；面积在150平米左右，接受总价区间在400万以下；西部客户访谈西部客户访谈基本情况：基本情况：33岁左右、设计院建筑师；一直在西边生活工作，现在想买房结婚；有一定支付能力，能够接受总价在总价在300万左右万左右的房子，置业范围在西边；访谈语录（关于个人购房）：访谈语录（关于个人购房）：从小在海淀长大，比较习惯西边的生活，之前几年也一直都有想买房，房价一直在涨就没买，这几年一直都蛮后悔的，现在要结婚了，不买不行了；买房的话至少也得选个三居的一步到位三居的一步到位吧，免得以后麻烦，300万左右的房子还是能接受的；对于门头沟一直没有了解，但是前段时间听老同学说120、过在那里做个公园项目，据说将来发展挺不错的，环境也很好，据说将来发展挺不错的，环境也很好，如果有机会去看看的话，合适的话我可能会选择那里周边的朋友有抱怨房子小的，但是他们大多是年轻人，支付能力有限，他们多数会选择一些经济型三居；经济型三居；对于产品的话，关注的肯定是户型功能性和社区的物业服务户型功能性和社区的物业服务了置业动机：高级首置（婚房）产品关注点：经济型三居附加值与赠送户型功能性物业服务客户线索：西南片区有相当的客户有高级首次置业需求，因为家庭的成员增多在区域周边寻求改善；能够接受面积为120平米以上的三居，总价在300万左右都能够接受给到本项目的价值：给到本项目的价值：1.1.了解受121、访者未来改善的动机了解受访者未来改善的动机2.2.了解受访者产品关注点了解受访者产品关注点3.3.从阳光花园项目中找客户线索从阳光花园项目中找客户线索给到本项目的价值：给到本项目的价值：1.1.了解受访者未来置业的动机了解受访者未来置业的动机2.2.了解受访者产品关注点了解受访者产品关注点3.3.在受访者本人和朋友圈层中寻找客在受访者本人和朋友圈层中寻找客户线索户线索访谈对象：访谈对象：王先生（设计院建筑师）王先生（设计院建筑师）有首次置业倾向，意向购有首次置业倾向，意向购买买120120平米以上三居平米以上三居西部客户访谈西部客户访谈需求：需求：160160平米以上；平米以上；置业诉求：环境122、改善、养老、三代居；置业诉求：环境改善、养老、三代居；特点：以北京第一代移民为主，来自政府机关，军区大院，他们在单位特点：以北京第一代移民为主，来自政府机关，军区大院，他们在单位分的老房子住了多年，舒适度受局限，急需在西部片区改善，向往居住分的老房子住了多年，舒适度受局限，急需在西部片区改善，向往居住在环境优越的社区当中，多为一次性付款；在环境优越的社区当中，多为一次性付款；中大户型客户中大户型客户以往足迹：大成郡、西府颐园、假日风景、中体奥园以往足迹：大成郡、西府颐园、假日风景、中体奥园需求：需求：130130平米以下三居；平米以下三居；置业诉求：环境改善、功能实现；置业诉求：环境改善、功能123、实现；特点：长期生活或工作在西部的人，他们支付能力较低于中大户型客户，特点：长期生活或工作在西部的人，他们支付能力较低于中大户型客户，对户型空间尺度要求不高，但同样对现有住宅不满意，容易被牵引到本对户型空间尺度要求不高，但同样对现有住宅不满意，容易被牵引到本区域区域以往足迹：西府颐园、假日风景以往足迹：西府颐园、假日风景需求：需求：80-10080-100平米；平米；置业诉求：首置；置业诉求：首置；特点：他们是在区域周边上班的年轻人，不愿意远离单位，本区域与其特点：他们是在区域周边上班的年轻人，不愿意远离单位，本区域与其单位的距离他们完全可以接受单位的距离他们完全可以接受以往足迹：西府颐园、假124、日风景、万年花城、房山以往足迹：西府颐园、假日风景、万年花城、房山中小户型客户中小户型客户西部客户西部客户环境、配套环境、配套环境、价格环境、价格交通、价格交通、价格需求差异需求差异精神诉求他们曾他们曾历经过磨难，历经过磨难，当他们的拼搏到了收获的季节，渴望得到对当他们的拼搏到了收获的季节，渴望得到对生活本生活本质质的回归，没有奔波劳碌，没有逢场作戏，没有对家人的抱歉，一切节奏都随的回归，没有奔波劳碌，没有逢场作戏，没有对家人的抱歉，一切节奏都随自然韵律而跳动，自然韵律而跳动，或静或动，随心所欲；或静或动，随心所欲；他们有成熟人生，成熟人生，或已经拥有财富和地位但依然回归经典，怀旧，注重传统；125、回归经典，怀旧，注重传统；他们有效强的文化内涵，有效强的文化内涵，但不浮躁；他们有他们有大院情结大院情结、需要、需要舒适舒适而非奢华，讲究而非奢华，讲究优质优质而非大量，看重传统的而非大量，看重传统的礼制，礼制，他他们可能们可能不是真正的权贵但接近权贵，不是真正的权贵但接近权贵，渴望得到身份的认同，在他们眼中渴望得到身份的认同，在他们眼中形式形式和和礼仪礼仪带来的尊贵感无法忽略带来的尊贵感无法忽略大院情节讲究礼制附庸权贵注重传统高薪技术物业服务精装修附加值他们关注社区的居住安全他们关注社区的居住安全和物业服务质量和物业服务质量他们怕麻烦，不想为装修耗费经历，不想为装修耗费经历，实惠的装修产品会126、成为影响他们置业的；他们对过去居住环境和设备设施十分不满，对过去居住环境和设备设施十分不满，改善置业一定要实现升级；他们有虽然有一定的经济实力，但是务实的性格使他们他们有虽然有一定的经济实力，但是务实的性格使他们倾向性价比高的产品；倾向性价比高的产品；物理诉求本次沟通的主要内容如下本次沟通的主要内容如下区域机会研判区域机会研判市场机会研判市场机会研判客户机会研判客户机会研判项目定位及产品打造建议项目定位及产品打造建议价格判断及经济测算价格判断及经济测算一条流淌了千万年的碧水蜿蜒于京西的青峰翠岭之间，历史在这里留下了孕育北京古老文明的根 永定河流域清新俊秀的自然环境、浓郁深厚的文化底蕴和丰富独特127、的人文资源，是大自然赋予门头沟的宝贵财富自然景观永定河不可复制的水景资源永定河不可复制的水景资源便捷交通长安街西沿线、阜石路、长安街西沿线、阜石路、S1S1磁悬浮轻轨磁悬浮轻轨城市配套太平洋国际广场、黄金交易中心、太平洋国际广场、黄金交易中心、7A7A酒店酒店“西贵”的传统在北京城一直延续了下来，大量的党政机关、部委局办、科研院所和军队大院在京城西部区域兴建起来，使得北京西部成为“大院文化”聚集区。文化韵味礼制、大院文化、中式元素、文人情结礼制、大院文化、中式元素、文人情结尽享城市资源的文化府邸尽享城市资源的文化府邸对于中国人来说，文人情怀是根深蒂固的在现代都市的忙碌中，疲惫的心灵无法得到真正128、的放松在这里，还原一个具有文化气息文人气质的文化大宅城市资源我们拥有便捷的交通我们拥有成熟的配套我们拥有不可复制的自然资源客户定位主流客户主流客户重要客户重要客户西部区域高端改善客户西部区域高端改善客户年龄35-45岁，区域来源以西边为主。两代居或三代居较多，追求舒适型生活；需要外部环境和内部空间的双重满足，关注舒适性和实用性。区域及周边中高端首置及改善客户区域及周边中高端首置及改善客户年龄在3040岁，中产阶级都市精英，以居住在西南片区为主，也会有部分其它区域客户；处于事业的上升阶段，追求产品品质和标签感；关注较为舒适的现阶段居住感受，重视产品整体形象、社区环境、周边配套和交通便捷性。产品定129、位指标：指标：指标：指标：总建筑面积：总建筑面积：30.330.3万万m m，容积率：，容积率：2.662.66，限高：，限高：6060米（局部米（局部100100米）米）其中：住宅建筑面积：其中：住宅建筑面积：23.223.2万万mm 配套设施建筑面积：配套设施建筑面积：7.17.1万万m m 2.2.可销售物业面积：可销售物业面积：21.121.1万万mm 还建物业面积：约还建物业面积：约9.29.2万平米（万平米（5.15.1万万mm住宅、住宅、2.52.5万万mm商业、商业、1.51.5万万mm办公、办公、0.50.5万万mm停车场）停车场）原则：原则：原则：原则：保证可售物业（住宅、130、商业）价值最大化；主要满足高端改善和中高端首置客户需求；保证可售物业（住宅、商业）价值最大化；主要满足高端改善和中高端首置客户需求；还建住宅面积区间全部为还建住宅面积区间全部为80-9080-90平米二居；平米二居；1、本项目对于开发商来说，是一个快速回现的主流项目，面向市场上主流客群、本项目对于开发商来说，是一个快速回现的主流项目，面向市场上主流客群2、西部客户更加注重居住环境的舒适而非奢华，讲究优质而非大量，故本项目要在、西部客户更加注重居住环境的舒适而非奢华，讲究优质而非大量，故本项目要在形象上要与区域内以往的项目有所区隔，树立高端品质社区形象；形象上要与区域内以往的项目有所区隔，树立高131、端品质社区形象；3、以往西部的项目如大成郡、西山华府等，注重营造项目文化内涵，融入中式、以往西部的项目如大成郡、西山华府等，注重营造项目文化内涵，融入中式 元素，更易被客户接受；元素，更易被客户接受；打造背景品质感、大气稳重、礼制、中式元素精装修、附加值、高新技术、高端服务关键词：关键词：大院情节讲究礼制附庸权贵注重传统高薪技术物业服务精装修附加值 产品打造原则总体规划研究总体规划研究 保证项目可售住宅、商业价值最大化；将还建住宅、商业、办公、停车场用地集中排布，并将该保证项目可售住宅、商业价值最大化；将还建住宅、商业、办公、停车场用地集中排布，并将该还建部分与可售住宅部分在规划上用道路区隔，132、保证可售住宅部分的相对独立；还建部分与可售住宅部分在规划上用道路区隔，保证可售住宅部分的相对独立；户型平面建议户型平面建议 功能的满足，附加值的赠送，动线的合理，一定的礼仪空间功能的满足，附加值的赠送，动线的合理，一定的礼仪空间建筑立面建议建筑立面建议 新古典主义风格，利用石材、色彩、建筑细节等打造项目品高端形象，凸显项目品质新古典主义风格，利用石材、色彩、建筑细节等打造项目品高端形象，凸显项目品质环境景观建议环境景观建议 融入中式元素，融入中式元素，以彰显中式文化精髓的绿植作为人文社区植被以彰显中式文化精髓的绿植作为人文社区植被的选取标准；的选取标准；设备设施建议设备设施建议 基于市场及客户133、，控制成本下的建议方向；基于市场及客户，控制成本下的建议方向；以溢价能力及对产品总价的影响程度以溢价能力及对产品总价的影响程度，选择，选择高新技术高新技术在本项目应用在本项目应用；产品打造体系1 1、规划设计建议、规划设计建议、规划设计建议、规划设计建议2 2、建筑单体建议、建筑单体建议、建筑单体建议、建筑单体建议3 3、户型空间建议、户型空间建议、户型空间建议、户型空间建议4 4、公共空间建议、公共空间建议、公共空间建议、公共空间建议5 5、设备设施建议、设备设施建议、设备设施建议、设备设施建议6 6、物业服务建议、物业服务建议、物业服务建议、物业服务建议p地块价值分析地块价值分析p排布及户134、型配比排布及户型配比设计原则p 排布前，进行地块价值的分块测评，通过影响因素打分，形成分地块价值排序p 依据地块价值排序结果，在限定的规划指标条件下，排布方案首先保证可售的住宅、商业价值最大化p 将还建住宅、商业、办公、停车场用地集中排布，并将该还建部分与可售住宅部分在规划上用道路区隔，保证可售住宅部分的相对独立D*c c铁铁道道现状现状住宅住宅*永永定定河河及及沿沿河河公公园园河道河道城城子子大大街街汽车十场路汽车十场路地块价值排序：地块价值排序：ABCDABCD地块形状地块形状：是否方正影响产品排布；进入性：进入性：进入地块的难易程度；噪音影响：噪音影响：现状住宅与铁道的物理距离及受干扰程135、度；私密性：私密性：与交通干道的物理距离及受干扰程度；景观利用性景观利用性：与外部景观资源距离及享有程度地块内地块内A A部分形状方正，受噪音影响小私密性强，部分形状方正，受噪音影响小私密性强，价值最大；价值最大；D D部分临街，形状不方正，且紧现状住部分临街，形状不方正，且紧现状住宅和河道私密性差，价值折损较大宅和河道私密性差，价值折损较大清真寺清真寺A AB B地块价值方案排布方案一指标：方案一指标：1、牺牲了部分停车场的用地，实际占地1.8万平米2、可售住宅部分的北侧和东侧5栋楼限高突破到100m，30F高；其余部分均为18F；3、可售商业部分两类，一类是以三层商业街形式，排步在地块西侧136、，共计0.73万平米；另外一类是以5层集中商业形式排布在宗教用地南侧临街，共计1.68万平米；4、还建5.1万平米住宅部分，受到用地及排布限制，只能出东西向产品；方案排布方案二指标：方案二指标：1、保证了项目规定指标的满足，停车场的用地占足2.2万平米2、可售住宅部分的北侧和东侧5栋楼限高突破到100m，30F高；其余部分均为18F；3、可售商业部分两类，一类是以二层商业街形式，排步在地块西侧，共计0.61万平米；另外一类是以5层集中商业形式排布在宗教用地南侧临街，共计2.13万平米；4、迫于容积率压力方案出现了2.85万平米，东西向产品产品打造体系1 1、规划设计建议、规划设计建议、规划设计137、建议、规划设计建议2 2、建筑单体建议、建筑单体建议、建筑单体建议、建筑单体建议3 3、户型空间建议、户型空间建议、户型空间建议、户型空间建议4 4、公共空间建议、公共空间建议、公共空间建议、公共空间建议5 5、设备设施建议、设备设施建议、设备设施建议、设备设施建议6 6、物业服务建议、物业服务建议、物业服务建议、物业服务建议p风格建议风格建议p外立面及材质建议外立面及材质建议建议原则p 符合本项目西部中高端改善的定位，外立面风格及材质的应用体现社区高端品质p 在用材及施工工艺方面，满足一定成本控制下，保证最佳效果，做足“面子”品质的、纯粹的、文化的、宜居的品质的、纯粹的、文化的、宜居的社区关138、键词社区关键词风格欧式新古典主义凸显品质，注重风格纯粹性欧式新古典主义凸显品质，注重风格纯粹性u 新古典主义风格，一方面保留了欧式古典主义运用的材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底历史痕迹与浑厚的文化底蕴蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条；u新古典主义是古典与现代的结合物，其设计更趋精细，品位更加典设计更趋精细，品位更加典雅细腻；雅细腻；u新古典主义风格展现出的经典、经典、优雅、庄重、理性优雅、庄重、理性，是当前市场高端住宅市场最强势的声音；风格意向图片示意风格意向图片示意对位本项目客户精神属性对位本项目客户精神属性p 强调顶部及三层以下的材料运139、用与造型设计强调顶部及三层以下的材料运用与造型设计设计要点：设计要点：建议建议首三层石材铺装首三层石材铺装，可见范围内充分展现高品质，可见范围内充分展现高品质中段材料使用中段材料使用仿真涂料，外立面不超过三个色调仿真涂料，外立面不超过三个色调，并进行设计分割，呈现石材铺面的效果；并进行设计分割，呈现石材铺面的效果；p 外立面颜色选择深色系，稳重、典雅；外立面颜色选择深色系，稳重、典雅；立面利用石材、色彩、建筑细节等打造项目品高端利用石材、色彩、建筑细节等打造项目品高端形象，凸显项目品质形象，凸显项目品质产品打造体系1 1、规划设计建议、规划设计建议、规划设计建议、规划设计建议2 2、建筑单体建140、议、建筑单体建议、建筑单体建议、建筑单体建议3 3、户型空间建议、户型空间建议、户型空间建议、户型空间建议4 4、公共空间建议、公共空间建议、公共空间建议、公共空间建议5 5、设备设施建议、设备设施建议、设备设施建议、设备设施建议6 6、物业服务建议、物业服务建议、物业服务建议、物业服务建议p标准层建议标准层建议p户型建议户型建议p 项目以130-160平米左右产品为主，做到多种户型搭配面对同面积区间的不同需求，避免内部同质化竞争；p 在中心位置搭配部分160平米的明星产品，边缘位置搭配中小户型现金流产品，以平衡容积率压力，提升项目价值，降低销售风险。p 18-30层，建筑形式以板楼及板塔结合141、，2T2和2T4；建议原则标准层160m130m80-90m面积区间面积区间梯户比梯户比2T22T22T4户型建议南北通透四居南北通透四居舒适的阳台舒适的阳台玄关带收纳玄关带收纳U型厨房型厨房165165平米舒适四居平米舒适四居独立的工作阳独立的工作阳台台收纳系统多收纳系统多户型建议南北通透三居南北通透三居160160平米舒适三居平米舒适三居南向观景阳台南向观景阳台北向阳台观景北向阳台观景次卧转角飘窗次卧转角飘窗中西厨分设中西厨分设独立玄关，预独立玄关，预留储藏空间留储藏空间主卧配套书房主卧配套书房主卧衣帽间主卧衣帽间主卫带飘窗主卫带飘窗主卧转角飘窗主卧转角飘窗两梯四户两梯四户9090平平米米142、二二居居卧室带凸窗卧室带凸窗工作阳台工作阳台舒适的室内尺舒适的室内尺度度厨房可打开，厨房可打开，空间开阔空间开阔独立玄关，带独立玄关，带鞋柜鞋柜独立玄关，带独立玄关，带鞋柜鞋柜户型建议户型建议独立玄关收纳独立玄关收纳卧室都带凸窗卧室都带凸窗生活阳台生活阳台厨房与餐厅互厨房与餐厅互动较好动较好次卧收纳次卧收纳舒适的阳台舒适的阳台南北通透南北通透125125平米三居平米三居产品打造体系1 1、规划设计建议、规划设计建议、规划设计建议、规划设计建议2 2、建筑单体建议、建筑单体建议、建筑单体建议、建筑单体建议3 3、户型空间建议、户型空间建议、户型空间建议、户型空间建议4 4、公共空间建议、公共空间143、建议、公共空间建议、公共空间建议5 5、设备设施建议、设备设施建议、设备设施建议、设备设施建议6 6、物业服务建议、物业服务建议、物业服务建议、物业服务建议p社区入口社区入口p社区区隔社区区隔p园林景观园林景观p文化小品文化小品p大堂及电梯大堂及电梯p车库及入口车库及入口p视觉识别系统视觉识别系统p无障碍设施无障碍设施不是：纯粹的复制古老的经典 或将简单的堆砌中式元素而是：将现代元素和传统元素结合在一起 在符合现代人审美的基础上 使用传统的造园手法，运用中国传统韵味的色彩 以符号呼应主题，以社区意向兑现价值很中国很中国很时尚很时尚对本项目的指导意义是对本项目的指导意义是打造原则在公共空间打造中144、，尤其是社区园林的在公共空间打造中，尤其是社区园林的打造，建议充分吸收中式园林的精致化打造，建议充分吸收中式园林的精致化元素符号，赋予项目典雅文化内涵元素符号，赋予项目典雅文化内涵入口入口选取中国红、琉璃黄入口选取中国红、琉璃黄一般用于大门、廊架、景观亭、景墙大门、廊架、景观亭、景墙等景观建筑上，突显崇高、喜庆、祥和的氛围利用红、黄的搭配形成仪式感的社区主入口，标利用红、黄的搭配形成仪式感的社区主入口，标定社区特定的形象定社区特定的形象人车分流人车分流内外分割内外分割形式感的社区入口形式感的社区入口远望便知家远望便知家入口入口示意图入口示意图主入口主入口区隔设计建议：设计建议：设计建议：设计建145、议：p 南侧商品房部分与北侧还建部分利用道路和小区围墙区隔开，形成较为独立和封闭的居住社区，减少外界干扰；p空间上划分城市环境与居住环境，既强调绿带的自然，又保证整体私密的特点，增强安全性。社区边界建立微地形；铁艺栏杆配合社区logo的软区隔；本项目建议设置铁艺本项目建议设置铁艺+高大成树区隔，实现生活高大成树区隔，实现生活方式切换，体现身份感、仪式感方式切换，体现身份感、仪式感道路区隔独立社区围墙区隔园林打造标准l以彰显中式文化精髓的绿植作为人文社区植被的选取标准l竹.桐.银杏以彰显中式文化精髓的绿植作为人文社区植被的以彰显中式文化精髓的绿植作为人文社区植被的选取标准选取标准竹林精舍以竹子作146、为园林的标志性植物，贯穿在园林景观的各个重要节点，形成一条清晰的人文脉络。竹与建筑交相呼应，传统与时尚碰撞融合，新中式风骨呼之欲出。园林园林主线园林主线,主体植被，用竹韵演绎中式风骨主体植被，用竹韵演绎中式风骨园林制造曲径通幽的园林效果，增添园林趣味性制造曲径通幽的园林效果，增添园林趣味性与参与性与参与性入口处、展示区，排竹扶苏，浅水流觞，入得此间，便是别有洞天。竹径通幽竹径通幽建筑区，用小型竹林和排竹将建筑掩映在郁郁葱葱中，使居住的生态感和自然感更为突出。起起承承转转和和在社区显著位置，移植少量珍贵树种，标定社区在社区显著位置，移植少量珍贵树种，标定社区的高贵品质的高贵品质园林小品间隔设置座147、椅、亭榭等休憩场所，木质或石材打造大堂p 入户大堂入户大堂，体现尊贵感；p 首层大堂面积：控制在3030平米平米左右左右p 大堂空间处理空间处理：局部挑空局部挑空，挑空层高为两层或一层半；p 大堂功能：临时休息区、信息发布。p 注重色彩的运用色彩的运用，使用浅色铺浅色铺面面，结合灯光设计，实现明亮通透的效果p 尺度不要求大尺度不要求大，但要体现品质体现品质和使用上的方便。和使用上的方便。入户大堂做到高贵典雅，超越区域平台入户大堂做到高贵典雅，超越区域平台电梯Logo顶部加高顶部加高普通普通电梯电梯高度高度p 细节的处理，电梯之间增加一面时装镜一面时装镜，以及吊灯吊灯和地灯地灯的衔接，使整个电梯148、厅视觉空间视觉空间变大变大。电梯顶部加高处理，视觉上体现高厅的空间感受电梯顶部加高处理，视觉上体现高厅的空间感受车库双大堂设计，精装车库大堂体现项目品质及档次双大堂设计，精装车库大堂体现项目品质及档次车库大堂：车库大堂：p 全部为地下封闭空间，与地下车库结合设计。p 装修标准等同首层大堂。p 业主或经授权的访客可从此搭乘电梯，直接到达各楼层。视觉识别系统p 统一视觉符号的反复运用塑造统一的社区形象别致的楼牌标识分布于各组团内部，增强不同区域的可识别性，并建立统一的视觉识别体系最长9000mm最大高度750mm最小宽度1200mmp 无障碍设计坡道一般不得大于1：12，同时与之相匹配的每段坡道最149、大高度为750mm，最大水平长度为9000mm。坡道最小宽度为1200mm。直线坡道注重地面的设计美观，体现韵律感，但增加上坡难度别致的栏杆，与建筑融为一体曲线造型与建筑时尚风格融合植入无障碍设施体现社区关怀，植入无障碍设施体现社区关怀，多方面满足客户需求多方面满足客户需求无障碍设施产品打造体系1 1、规划设计建议、规划设计建议、规划设计建议、规划设计建议2 2、建筑单体建议、建筑单体建议、建筑单体建议、建筑单体建议3 3、户型空间建议、户型空间建议、户型空间建议、户型空间建议4 4、公共空间建议、公共空间建议、公共空间建议、公共空间建议5 5、设备设施建议、设备设施建议、设备设施建议、设备设150、施建议6 6、物业服务建议、物业服务建议、物业服务建议、物业服务建议p精装修精装修p智能安保智能安保p中央空调中央空调p新风系统新风系统 北京御园北京御园 北京最高品质豪宅，借助十三大高新科技，北京最高品质豪宅，借助十三大高新科技，树立中国北方豪宅智能舒居住宅典范树立中国北方豪宅智能舒居住宅典范运用十三大高新科技系统保证项目高端品质，树立中国北方豪宅运用十三大高新科技系统保证项目高端品质，树立中国北方豪宅智能住宅典范智能住宅典范项目地点：北京市海淀区玉泉山路项目地点：北京市海淀区玉泉山路占地面积：占地面积：4545万平米万平米建筑面积：建筑面积：3434万平米万平米 容积率：容积率：0.680151、.68参考参考同层排水系统代表案例：御园环保及智能化系统代表案例：御园环保及智能化系统减弱噪音减弱噪音系统系统空气改良空气改良系统系统环保技术环保技术智能化技术智能化技术中中央央吸吸尘尘系系统统铜铜管管软软水水系系统统水处理水处理系统系统外外墙墙保保温温系系统统恒温恒湿恒温恒湿系统系统同层排水同层排水：避免直接垂直排水带来的噪音隔音楼板隔音楼板：阻隔外围噪音污染万能万能ICIC卡、卡、视频对讲系视频对讲系统统直直饮饮水水系系统统小区小区智能智能安保安保系统系统家居家居智能智能安防安防系统系统智能安防智能安防系统系统中水处理系中水处理系统统：循环利用小区用水户式户式中央中央空调空调系统系统其他其152、他景观景观水不水不结冰结冰系统系统道道路路融融雪雪系系统统户式中央空调系统、新风系统户式中央空调系统、新风系统：保持室内空气清新，高档住宅标准配置防噪音隔热玻防噪音隔热玻璃窗璃窗：断桥铝合金窗框可视对讲系统可视对讲系统电电梯梯系系统统新新风风系系统统地地板板采采暖暖系系统统十三大科技智能系统十三大科技智能系统已成为一线城市豪宅的基本配置，已成为一线城市豪宅的基本配置，主力打造主力打造“科技体贴人性科技体贴人性”，强调环保技术的利用，强调环保技术的利用符合本项目打造中高端产品的高新科技符合本项目打造中高端产品的高新科技选择标准选择标准从项目定位出发，我们再以其溢价能力及对产品总价的从项目定位出发153、，我们再以其溢价能力及对产品总价的影响程度研判高新技术在本项目应用的必要性：影响程度研判高新技术在本项目应用的必要性：选择的技术类别要具备较强的投入产出比值，具备客户认同的技术溢价能力本项目主要打造为中高端产品的方向，因此，在选择高新技术时应首要符合项目定位方向的类别新科技技术普遍初始投入较高，因此有可能影响产品总价，在选择时应谨慎考量，选择不影响产品总价的技术承接定位承接定位主题主题较强的较强的 溢价能力溢价能力不增加前期资不增加前期资金压力，不影金压力，不影响产品总价响产品总价选择标准地源热泵系统、风能系统：前期投入较高后期溢价能力弱，与定位较难匹配，不建议采用不建议采用智能安防系统不仅能154、够提高小区的安全性，且提高本项目品质，建议采用中水循环系统、雨水收集系统：前期投入较高后期溢价能力弱，不建议采用不建议采用住宅系统中高新科技系统的分类住宅系统中高新科技系统的分类能源利用能源利用系统系统太阳能利用系统、地源热泵系统、风能利用系统智能安防智能安防系统系统家居智能安防系统、小区智能安防系统水循环系水循环系统统中水循环系统、雨水收集系统房屋保温房屋保温系统系统外墙外保温系统、地板采暖系统空气改良空气改良系统系统新风系统、中央吸尘系统、户式中央空调系统 水处理系水处理系统统铜管饮水系统、直饮水系统垃圾生化处理系统、中央除尘系统、同层排水减弱噪音系统、景观不结冰系统、道路融雪系统其他系统155、其他系统新风系统、中央吸尘系统：有助于提高本项目品质，建议采用建议采用，外墙外保温系统属于建筑范畴，在此不考虑；地板采暖系统成本太高，且占用层高，不能够显示层高又是，故而不建议采用不建议采用铜管饮水系统：前期投入较高后期溢价能力弱；直饮水系统后期溢价能力弱，不建议采用不建议采用景观不结冰、道路融雪系统：与项目定位不相关，前期投入大后期溢价能力弱;垃圾生化处理系统、同层排水系统：与项目定位不相关，后期溢价能力弱,不建议采用不建议采用选择标准 精装修根据市场平台标准，根据市场平台标准，精装精装费用为费用为20002000元元/，提升产品附加值，提升产品附加值为了提高项目品质，同时符合市场平台标准本156、为了提高项目品质，同时符合市场平台标准本项目采用精装，具体实施方案可根据项目的进项目采用精装，具体实施方案可根据项目的进度要求和市场竞争灵活考虑度要求和市场竞争灵活考虑材料选择材料选择精装修智能安保 第一层防护：第一层防护：小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助；第二层防护：第二层防护：大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过业主的同意才能进入；第三层防护：第三层防护：电梯管理系统自动呼叫电梯，自动达到住户居住的楼层，形成客户与楼层的一对一进入；第四层防护：第四层防护：每户配置智能化门锁等形成特色安全保护；可视对讲系统可视对讲系157、统社区监控室社区监控室智能化门锁智能化门锁智能安保系统的应用保证了社区的安全智能安保系统的应用保证了社区的安全性，同时给予业主一个相对私密的空间性，同时给予业主一个相对私密的空间中央空调中央空调远程维护系统结构示意图中央空调远程维护系统结构示意图中央空调的定义：中央空调的定义：中央空调系统由冷热源系统和空气调节系统组成。制冷系统为空气调节系统提供所需冷量，用以抵消室内环境的冷负荷；制热系统为空气调节系统提供用以抵消室内环境热负荷的热量；中央空调的应用中央空调的应用：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调，本项目层高3.3米，完全满足中央158、空调对于层高的需求。中央空调的特点：中央空调的特点：1.整个家庭都处于舒适性条件下，避免其它分体机造成的直吹过冷和房内冷热不匀的人体不适现象；2.装饰性好，配合装修无任何外露管线；3.操作简单，自动运行，无需维护；4.可根据各个房间的朝向、功能等增加或减少送风（热）量；5.可加新风和加湿，使室内空气保持新鲜和卫生。中央空调的局限性：中央空调的局限性：1.布置上：设计和安装要与装修结合才能达到良好的舒适性和装饰效果；2.电源要求：电负荷较大。中央空调装饰性好，操作简单且自动运行，中央空调装饰性好，操作简单且自动运行，无需维护，且能够提高本项目的品质无需维护，且能够提高本项目的品质n 定义：定义：159、所谓新风就是指新鲜空气，而新风系统就是在你24小时不开窗的前提下，通过物理原理，引入室外新鲜空气，排出室内浑浊空气的一种微循环系统。n 应用范畴：应用范畴：早期用于豪宅项目，目前在一线城市已经比较普遍，一般用于城市中心住宅、公寓项目，多包装成精装修的卖点，其成本也通过精装修的溢价部分收回n 系统构成：系统构成：集中式新风系统的成本主要包括冷热源、新风机组、管道三部分。房间内配备正压新风系统，在客厅、卧室安装进风器，在厨房、卫生间安装排风气。保证室内拥有均衡的连续的清新空气。新风系统排风口新风系统一般依托于空调系统，不独立存在；其成一般依托于空调系统，不独立存在；其成本一般通过精装修溢价回收本一160、般通过精装修溢价回收产品打造体系1 1、规划设计建议、规划设计建议、规划设计建议、规划设计建议2 2、建筑单体建议、建筑单体建议、建筑单体建议、建筑单体建议3 3、户型空间建议、户型空间建议、户型空间建议、户型空间建议4 4、公共空间建议、公共空间建议、公共空间建议、公共空间建议5 5、设备设施建议、设备设施建议、设备设施建议、设备设施建议6 6、物业服务建议、物业服务建议、物业服务建议、物业服务建议p物业管理建议物业管理建议物业服务可与知名物业公司合作，提供城市级物业可与知名物业公司合作，提供城市级物业服务，做到专业、贴心，城市享受服务，做到专业、贴心，城市享受全面周到的物业服务，贴心不贴身161、，建立客户忠诚度。全面周到的物业服务，贴心不贴身，建立客户忠诚度。基础服务基础服务安全性服务安全性服务安全的居住环境是客户最重视的服务内容升级服务升级服务代管服务代管服务24小时迅速服务小时迅速服务考虑部分业主特殊需求，提供针对性物管解决方案迅速应急服务，体现社区服务的专业性及人性化社区管理社区管理园林日常维护、公共空间出入管理（大堂、电梯厅等）本次沟通的主要内容如下本次沟通的主要内容如下区域机会研判区域机会研判市场机会研判市场机会研判客户机会研判客户机会研判项目定位及产品打造建议项目定位及产品打造建议价格判断及经济测算价格判断及经济测算价格判断选取项目标准：北京西部城市改善型住宅选取项目标准162、：北京西部城市改善型住宅价格判断本项目入市比准均价比准均价2374123741元元/平方米平方米本项目一期产品入市均价：24000-25000元元/平米平米本项目产品价格定位：本项目产品价格定位：本项目产品价格定位：本项目产品价格定位：综合考虑多种因素，包括区域发展、价格自然增长、项目产品力的提升、营销促进等溢价因素经济测算按照楼面地价按照楼面地价80008000元元/平米、精装标准平米、精装标准20002000元元/平米计算，项目投入资金约平米计算，项目投入资金约31.1431.14亿亿输入条件一：成本费用估算输入条件一：成本费用估算管理费用占总销售额2%，销售费用占总销售额2.5%，财务费163、用占总开发成本的6.45%经济测算输入条件二：开发销售计划输入条件二：开发销售计划项目开发及销售三年完成，项目入市价按项目开发及销售三年完成，项目入市价按2.42.4万元万元/平米计算，年销售金额近平米计算，年销售金额近1515亿，整盘总亿，整盘总货值货值46.646.6亿亿经济测算 按楼面地价按楼面地价80008000元元/平米平米计算，计算，项目投资收益率约为项目投资收益率约为31.1%31.1%，销售，销售净利率约为净利率约为20.8%20.8%，单位面积净利，单位面积净利润约为润约为53605360元元/按楼面地价按楼面地价1000010000元元/平米平米计算，计算，项目投资收益率约为项目投资收益率约为19.3%19.3%，销售，销售净利率约为净利率约为14.5%14.5%，单位面积净利，单位面积净利润约为润约为37323732元元/中国房地产市场服务的第一选择稳健稳健 创新创新 服务中国服务中国