1、1此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密致致致致：开元曲江投资公司：开元曲江投资公司：开元曲江投资公司：开元曲江投资公司曲江二期金泘沱地块曲江二期金泘沱地块曲江二期金泘沱地块曲江二期金泘沱地块物物物物业发展建议业发展建议业发展建议业发展建议3 PARTPARTPART PART 1 1 1 1 工作回顾工作回顾工作回顾 工作回顾 城市 行业 本体 开发目标4回顾一：城市回顾一：城市回顾一：城市回顾一：城市城市概况：城市概况：城市概况：城市概况：国际化大都市、历史文化名城、西北城市龙头国际2、化大都市、历史文化名城、西北城市龙头国际化大都市、历史文化名城、西北城市龙头国际化大都市、历史文化名城、西北城市龙头十三朝古都十三朝古都十三朝古都十三朝古都 世界四大文明古都之一 中国古都之首 中国七大区域中心城市之一 世界著名历史文化名城 西西西 西部桥头堡、关中核心部桥头堡、关中核心部桥头堡、关中核心部桥头堡、关中核心 西北门户枢纽 西部大开发桥头堡 关天经济区和西咸一体化核心 城市比较优势城市比较优势城市比较优势城市比较优势 世界级旅游观光资源优势 国家级科研教育和高新技术产业 区域及金融、商贸中心和交通、5城市人口：城市人口：城市人口：城市人口：西北地区人口聚集型城市之首，人口基数庞大3、，人口增长速西北地区人口聚集型城市之首，人口基数庞大，人口增长速西北地区人口聚集型城市之首，人口基数庞大，人口增长速西北地区人口聚集型城市之首，人口基数庞大，人口增长速度快，衍生出巨大房地产需求。度快，衍生出巨大房地产需求。度快，衍生出巨大房地产需求。度快，衍生出巨大房地产需求。 西安常住人口规模居全国第七位，城市发展西安常住人口规模居全国第七位，城市发展西安常住人口规模居全国第七位，城市发展西安常住人口规模居全国第七位，城市发展潜力巨大。潜力巨大。潜力巨大。潜力巨大。根据第六次人口普查，根据第六次人口普查，根据第六次人口普查， 根据第六次人口普查， 西安市常住人口西安市常住人口 西安市常住人4、口843.46843.46 843.46万，万，其中城万，其中城万，其中城镇人口镇人口镇人口 镇人口581.4581.4581.4 581.4万，占万，占万，占 万，占68.93%68.93%68.93% 68.93%。 市区户籍人口 上年增长1.2%。 虽城市综合竞争力在全国副省级城市中排名相对靠后，但 就城市人口容量一项指标来看位居全国第七位。第七位。第七位。第七位。 西安是高校密集的城市，数百所大学每年有西安是高校密集的城市，数百所大学每年有西安是高校密集的城市，数百所大学每年有西安是高校密集的城市，数百所大学每年有大量毕业生在西安就业和生活；大量毕业生在西安就业和生活；大量毕业生在西安5、就业和生活；大量毕业生在西安就业和生活； 第三产业发展迅速，产业人口聚集；第三产业发展迅速，产业人口聚集；第三产业发展迅速，产业人口聚集；第三产业发展迅速，产业人口聚集； 西安是西北的核心龙头城市，周边市县甚至西安是西北的核心龙头城市，周边市县甚至西安是西北的核心龙头城市，周边市县甚至西安是西北的核心龙头城市，周边市县甚至外省来西安置业旺盛。外省来西安置业旺盛。外省来西安置业旺盛。外省来西安置业旺盛。数据来源：西安统计局回顾一：城市回顾一：城市回顾一：城市回顾一：城市 预计2020年主城区人口规模为600万人，建设用地规模平方公里。6城市经济：城市经济：城市经济：城市经济：西安经济高速发展，使6、得房地产在较长周期内保持快速发展。西安经济高速发展，使得房地产在较长周期内保持快速发展。西安经济高速发展，使得房地产在较长周期内保持快速发展。西安经济高速发展，使得房地产在较长周期内保持快速发展。从从从 从GDPGDPGDP GDP增长方面来看，西安房地产将在一定增长方面来看，西安房地产将在一定时增长方面来看，西安房地产将在一定时增长方面来看，西安房地产将在一定时期内处于快速（高速）发展期。期内处于快速（高速）发展期。期内处于快速（高速）发展期。期内处于快速（高速）发展期。 GDP增速连续三年保持在14%以上； 城镇固定资产投资连续六年保持在30 上；数据来源：统计局年报数据来源：统计局年报回7、顾一：城市回顾一：城市回顾一：城市回顾一：城市宏观经济增长与房地产发展宏观经济增长与房地产发展宏观经济增长与房地产发展 宏观经济增长与房地产发展关系：关系：关系： 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 萎缩停滞稳定发展12.00%12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%16.00%0500100015002000250030003500200120022 0 0 3200420052006200720082 0 0 92010 GDP（ 增长率（200120012001 2001- - -201020102010 2010年西安年西安年西安 年西安8、GDPGDPGDP GDP走势图走势图走势图走势图5 1 .8 58 4 2 .3 401002003004 005 006 007 008 009 002 0 0 02 0 0 12 00 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 00 72 0 0 82 0 0 92 0 1 02 0 0 02 0 0 02 0 0 0 2 0 0 0 2 0 1 02 0 1 02 0 1 0 2 0 1 0年年年年年 房房房房房 地地地地地 产产产产产 投投投投投 资资资资资 完完完完完 成成成成成 情情情情情 况况况况况7城市产业：城市产业：城市产业：城市产业：第三产业快速第三产9、业快速第三产业快速 第三产业快速增长增长增长 增长，比重达，比重达，比重达 ，比重达545454 54% %，增加了城市商务和商业，增加了城市商务和商业，增加了城市商务和商业，增加了城市商务和商业的需求，利于综合体类物业的开发。的需求，利于综合体类物业的开发。的需求，利于综合体类物业的开发。的需求，利于综合体类物业的开发。4%44%52%201020102010 2010年西安产业结构比年西安产业结构比例图年西安产业结构比例图年西安产业结构比例图第一产业第 二 产 业第三产业年度年度年度年度200520052005 2005200620062006 2006200720072007 2007210、00820082008 2008200920092009 20092010201020102010第一产业第一产业第一产业第一产业 66.0170.7783.17103.45 110.38140.06第二产业第二产业第二产业第二产业539.61 638.88762.51987.71148.771409.53第三产业第三产业第三产业第三产业664.52 764.03891.421098.89 1459.951691.90 从城市产业结构来看，10 长27.4%； 第二产业增加值260.76亿 第三产业增加值231.95亿三三三 三大产业均有所增加，产业结构与去年保持稳定。大产业均有所增加，产业结11、构与去年保持稳定。大产业均有所增加，产业结构与去年保持稳定。大产业均有所增加，产业结构与去年保持稳定。西安历年各产业发展一览西安历年各产业发展一览西安历年各产业发展一览 西安历年各产业发展一览（单位：亿元）（单位：亿元）（单位：亿元）（单位：亿元）数据来源：西安统计局数据来源： 西安统计局回顾一：城市回顾一：城市回顾一：城市回顾一：城市文化产业发展迅速，占文化产业发展迅速，占文化产业发展迅速，占 文化产业发展迅速，占 GDPGDP GDP总额的总额的总额的总额的5.54%5.54%5.54%5.54%，占第三产业的，占第三产业的，占第三产业的，占第三产业的10.34%10.34%10.34%112、0.34%，对西安文化产业，对西安文化产业，对西安文化产业 ，对西安文化产业CCBDCBD CBD的形成具有积极意义。的形成具有积极意义。的形成具有积极意义。的形成具有积极意义。 年西安全市文化产业增加值达到亿元； 文化产业增加值占的比重为，占第三产业增加值的比重为；文化产业的构成：以网络文化、旅游文化、娱乐文化、广告和会展文化服务为代表的新兴文化产业发展迅速； 年至年西安新兴文化产业所占比重已由提高到。文化企业：西安已有文化产业法人和产业活动单位个，从业人员万人，文化产业法人和产业活动单位总资产达到亿元。文化产业在第三产业中的占比：文化产业在第三产业中的占比：文化产业在第三产业中的占比：文化13、产业在第三产业中的占比：文化产业在文化产业在文化产业在 文化产业在GDPGDPGDP GDP中的占比：中的占比：中的占比：中的占比：8城市规划：城市规划：城市规划： 城市规划：城市扩张形成多中心发展格局，三环沿线成为城市扩张形成多中心发展格局，三环沿线成为开发重点，对曲江城市扩张形成多中心发展格局，三环沿线成为开发重点，对曲江城市扩张形成多中心发展格局，三环沿线成为开发重点，对曲江区域的发展有促进作用。区域的发展有促进作用。区域的发展有促进作用。区域的发展有促进作用。房地产发展轨迹房地产发展轨迹房地产发展轨迹房地产发展轨迹房地产发展轨迹西安地铁规划西安地铁规划西安地铁规划西安地铁规划西安地铁规14、划西安建设规划图西安建设规划图西安建设规划图西安建设规划图西安交通路网规西安交通路网规西安交通路网规西安交通路网规划划划划回顾一：城市回顾一：城市回顾一：城市回顾一：城市9结论：回顾一：城市回顾一：城市回顾一：城市回顾一：城市10回顾二：行业回顾二：行业回顾二：行业回顾二：行业发展阶段：发展阶段：发展阶段：发展阶段： 第一梯队：上海、北京、广州、深圳 第二梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉 第三梯队：西安西安西安 西安、东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州 第四梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰15、州、桂林、贵阳、柳州、遵义、海口房地产市场处于快速发展阶段，开发及产品水平迅速向一二房地产市场处于快速发展阶段，开发及产品水平迅速向一二房地产市场处于快速发展阶段，开发及产品水平迅速向一二房地产市场处于快速发展阶段，开发及产品水平迅速向一二线城市靠拢。线城市靠拢。线城市靠拢。线城市靠拢。GDP(GDP(GDP( GDP(亿亿元）亿元）亿元）社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额 社会消费品零售总额( ( (亿元）亿元）亿元）亿元）从相关经济指标看，西安目前处于第三梯队向第二梯队城市过渡过程中。从相关经济指标看，西安目前处于第三梯队向第二梯队城市过渡过程中。从相关经济指标看，西安16、目前处于第三梯队向第二梯队城市过渡过程中。从相关经济指标看，西安目前处于第三梯队向第二梯队城市过渡过程中。11市场表现为供需两旺态势，虽受政策调控影响较大，但刚需市场表现为供需两旺态势，虽受政策调控影响较大，但刚需市场表现为供需两旺态势，虽受政策调控影响较大，但刚需市场表现为供需两旺态势，虽受政策调控影响较大，但刚需依然旺盛。依然旺盛。依然旺盛。依然旺盛。宏观政策在宏观政策在宏观政策在宏观政策在10101010年的调控对市场影响有限，成交量年的调控对市场影响有限，成交量年的调控对市场影响有限，成交量年的调控对市场影响有限，成交量依然保持了高位。依然保持了高位。依然保持了高位。依然保持了高位。随17、着政策的逐渐加码，随着政策的逐渐加码，随着政策的逐渐加码，随着政策的逐渐加码，11111111年以来成交量有所下滑，属年以来成交量有所下滑，属年以来成交量有所下滑，属年以来成交量有所下滑，属于结构性影响，刚需仍然旺盛。于结构性影响，刚需仍然旺盛。于结构性影响，刚需仍然旺盛。于结构性影响，刚需仍然旺盛。数据来源：CRIC数据来源：CRIC 数据来源：行业现状：行业现状：行业现状：行业现状：回顾二：行业回顾二：行业回顾二：行业回顾二：行业12房地产房地产房地产 房地产开发投资开发投资开发投资 开发投资整体增速快，当前政策调控有一整体增速快，当前政策调控有一定影响但仍整体增速快，当前政策调控有一定影18、响但仍整体增速快，当前政策调控有一定影响但仍不改向上趋势。不改向上趋势。不改向上趋势。不改向上趋势。 2010年，房屋新 积2043.82万年有较大增长，但竣工面积却有所减少。受政策调控影 响影响，预计后 场建设状况将 2010年城镇固定 资3250亿元， 2010年房地产 842.34亿元 大增长，受调控 ，预计2011地产开发投资额将有大幅度的下降。 数据来源：CRIC数据来源：CRIC发展趋势：发展趋势：发展趋势：发展趋势：回顾二：行业回顾二：行业回顾二：行业回顾二：行业13市场特点：市场特点：市场特点： 市场特点：西安商品房市场以住宅为主体，商办市场在西安商品房市场以住宅为主体，商办市19、场在西安商品房市场以住宅为主体，商办市场在 西安商品房市场以住宅为主体，商办市场在 20102010 2010年前发年前发展年前发展年前发展缓慢，在当前限购政策影响下，商办物业迎来了较好发展机会。缓慢，在当前限购政策影响下，商办物业迎来了较好发展机会。缓慢，在当前限购政策影响下，商办物业迎来了较好发展机会。缓慢，在当前限购政策影响下，商办物业迎来了较好发展机会。回顾二：行业回顾二：行业回顾二：行业回顾二：行业 2010年之前，年西安市住宅成交量占到了整体成交量的 10%，市场发展较缓慢； 2011年后，尤其是限购令的出台，商办物业成交量增加大，成交比例约占整体商品房 场的18%，其中不限购的公20、寓对商办比例的提高贡献较大。14回顾二：行业回顾二：行业回顾二：行业回顾二：行业行业政策：行业政策：行业政策： 行业政策：“ “限购限购限购 限购” ”对刚需和首改类产品影响有限，商业、办公不在限对刚需和首改类产品影响有限，商业、办公不在限对刚需和首改类产品影响有限，商业、办公不在限对刚需和首改类产品影响有限，商业、办公不在限购之列，将获得一定发展机会。购之列，将获得一定发展机会。购之列，将获得一定发展机会。购之列，将获得一定发展机会。201120112011 2011年上半年全市住宅分面积段成交情况年上半年全市住宅分面积段成交情况年上半年全市住宅分面积段成交情况年上半年全市住宅分面积段成交情21、况政策调控之下刚需成交依然稳定政策调控之下刚需成交依然稳定政策调控之下刚需成交依然稳定政策调控之下刚需成交依然稳定 进入2011年，房地产市场进控所带来的淡市，而刚需产品、首改产 品的成交比例依然保持在明市场刚需一直旺盛 政策主要打压对象，投资客全面退出；政策主要打压对象，投资客全面退出；政策主要打压对象，投资客全面退出；政策主要打压对象，投资客全面退出； 非政策打击对象，受政策影响较小；非政策打击对象，受政策影响较小；非政策打击对象，受政策影响较小；非政策打击对象，受政策影响较小；改善需求受限购波及，部分需求量遭遏制；改善需求受限购波及，部分需求量遭遏制；改善需求受限购波及，部分需求量遭遏制22、；改善需求受限购波及，部分需求量遭遏制；刚性需求刚性需求刚性需求刚性需求改善需求改善需求改善需求改善需求投资需求投资需求投资需求投资需求 非政策打压对象，不在限购之列；非政策打压对象，不在限购之列；非政策打压对象，不在限购之列； 非政策打压对象，不在限购之列；商业、办公商业、办公商业、办公商业、办公201120112011 2011年上半年全市商业、办公类物业成交走势年上半年全市商业、办公类物业成交走势年上半年全市商业、办公类物业成交走势年上半年全市商业、办公类物业成交走势10%10%10%10%15结论：回顾二：行业回顾二：行业回顾二：行业回顾二：行业16回顾三：本体回顾三：本体回顾三：本体23、回顾三：本体项目位于曲江二期，南三环与雁塔南路交汇处，属城郊新区。项目位于曲江二期，南三环与雁塔南路交汇处，属城郊新区。项目位于曲江二期，南三环与雁塔南路交汇处，属城郊新区。项目位于曲江二期，南三环与雁塔南路交汇处，属城郊新区。本项目本项目本项目本项目曲江曲江曲江曲江 距离钟楼8公里 紧邻雁塔南路（曲江中轴）紧邻雁塔南路（曲江中轴）紧邻雁塔南路（曲江中轴）紧邻雁塔南路（曲江中轴） 项目位于南三环与雁塔南路交汇处东南角，雁塔 南路为曲江中轴，距离钟楼直线距离约 距离大雁塔直线距离约 隶属曲江二期隶属曲江二期隶属曲江二期隶属曲江二期 项目所临雁塔南路曲江中轴，并未处于传统的 曲江核心地段，隶属曲江24、二期规划，为曲江期南端；曲江一期曲江一期曲江一期曲江一期曲江二期曲江二期曲江二期曲江二期本项目本项目本项目本项目雁塔南路大雁塔大雁塔大雁塔大雁塔3.5公里17曲江二期最具昭示性地块曲江二期最具昭示性地块曲江二期最具昭示性地块 曲江二期最具昭示性地块 处在曲江二期门户位置；处在曲江二期门户位置；处在曲江二期门户位置；处在曲江二期门户位置；曲曲曲 曲江二期都市价值感最强地块江二期都市价值感最强地块江二期都市价值感最强地块 江二期都市价值感最强地块 曲江一期、二期、会展区交汇点。曲江一期、二期、会展区交汇点。曲江一期、二期、会展区交汇点。曲江一期、二期、会展区交汇点。本案本案本案本案曲江二期曲江二期25、曲江二期曲江二期 大雁塔大雁塔大雁塔大雁塔曲江国际会曲江国际会曲江国际会曲江国际会议中心议中心议中心议中心曲江宾馆曲江宾馆曲江宾馆曲江宾馆金融商务区金融商务区金融商务区金融商务区曲江一期曲江一期曲江一期曲江一期 项目与曲江一期交接，一期已成熟，沿雁塔南路为曲江主要的商业、文化轴线； 项目隔雁塔南路与金融商务区和会展产业区相望，较之二期其他地块最具城市感，能够借助外围的部分城市资源。曲曲曲曲江江江江都都都都市市市市中中中中轴轴轴轴回顾三：本体回顾三：本体回顾三：本体回顾三：本体18交通良好，生活配套较为匮乏，无显著资源优势。交通良好，生活配套较为匮乏，无显著资源优势。交通良好，生活配套较为匮乏，26、无显著资源优势。交通良好，生活配套较为匮乏，无显著资源优势。 未开通道路已开通道路地铁4号线本项目本项目本项目本项目长安路 航 天 大 道 25号规划路雁塔南路三爻规划路交通配套：交通配套：交通配套：交通配套：南南南 南北交通发达，东西交通欠缺；北交通发达，东西交通欠缺；北交通发达，东西交通欠缺；北交通发达，东西交通欠缺； 雁塔南路当前最主要交通 速连接机场、北客站； 地铁4号线草滩产业园- 航天基地，拟于 开工，2015年建成通车，经过项目绕 城 高 速芙蓉西路航天大道航天大道航天大道航天大道252525 25号规划路号规划路号规划路号规划路大雁塔 3.5KM电视塔2KM南湖2KM 航天基地27、2KM回顾三：本体回顾三：本体回顾三：本体回顾三：本体生活配套：生活配套：生活配套：生活配套： 大唐不夜城、富力城商业街、紫薇永和坊人人乐超市、电视塔周边商业；教教教 教育配套：育配套：育配套：育配套： 曲江一中，大华9年制学黄河小学、蒙特利梭幼儿园，航天中学、航天小学；医医医 医疗配套：疗配套：疗配套：疗配套： 航天067医院娱娱娱 娱乐配套：乐配套：乐配套：乐配套： 大唐不夜城、南湖、大唐芙蓉园、寒窑金金金 金融配套：融配套：融配套：融配套： 航天基地各大银行网点 大唐不夜城各大银行网点大大大大唐唐唐唐不不不不夜夜夜夜城城城城19混合物业开发，制约条件对规划造成较大难度的千亩大盘。混合物业28、开发，制约条件对规划造成较大难度的千亩大盘。混合物业开发，制约条件对规划造成较大难度的千亩大盘。混合物业开发，制约条件对规划造成较大难度的千亩大盘。地块指标 住宅类用地商业类用地 总占地面积约920亩 约736亩约184亩 建筑面积小于147万49万73万 容积率小于3.04.06.0地块指标衍生的问题：地块指标衍生的问题：地块指标衍生的问题：地块指标衍生的问题： 商业类用地规模大，如何转化商业用地指标？ 千亩大盘，面临曲江的所有项目竞争； 如何处理各物业间的关系，避免内部竞争的同时，共同形成对外竞争力；规划要求衍生的问题：规划要求衍生的问题：规划要求衍生的问题：规划要求衍生的问题： 规划如何29、体现标志性？ 地上部分区域禁盖、廉租房对规划的制约？规划要求：规划要求：规划要求：规划要求： 要要要 要求规划设计包含标志性写字楼、酒店；求规划设计包含标志性写字楼、酒店；求规划设计包含标志性写字楼、酒店；求规划设计包含标志性写字楼、酒店； 配配配 配建建建 建5%5%5% 5%的廉租房；的廉租房；的廉租房；的廉租房； 地地地 地下水管覆盖下水管覆盖下水管覆盖 下水管覆盖“ “KK K K” ”字区域严禁上盖建筑；字区域严禁上盖建筑；字区域严禁上盖建筑；字区域严禁上盖建筑；回顾三：本体回顾三：本体回顾三：本体回顾三：本体20回顾三：本体回顾三：本体回顾三：本体回顾三：本体核心属性：核心属性：核30、心属性：核心属性：都都都都市价值彰显市价值彰显市价值彰显市价值彰显 ，规模优势及综合物业开发形成聚合效应，规模优势及综合物业开发形成聚合效应，规模优势及综合物业开发形成聚合效应，规模优势及综合物业开发形成聚合效应一、陌生新区。一、陌生新区。一、陌生新区。一、陌生新区。配套缺乏，区域价值尚需认知和塑造。二二二二、规划难度大。、规划难度大。、规划难度大。、规划难度大。“k”型管网分割地块，交通难组织，建筑排布受影响。三三三三、混合物业开发、混合物业开发、混合物业开发、混合物业开发项目属于多种物业混合开发，在相关限制条件下，尤其商业物业排布和配比是难点。如何在浐灞开发的空白如何在浐灞开发的空白如何在31、浐灞开发的空白如何在浐灞开发的空白区域成功开疆拓土，实区域成功开疆拓土，实区域成功开疆拓土，实区域成功开疆拓土，实现较高的销售价格和速现较高的销售价格和速现较高的销售价格和速现较高的销售价格和速度，回流资金，实现项度，回流资金，实现项度，回流资金，实现项度，回流资金，实现项目的可持续性发展？目的可持续性发展？目的可持续性发展？目的可持续性发展？一、区位优越，占曲江二期门户地带一、区位优越，占曲江二期门户地带一、区位优越，占曲江二期门户地带一、区位优越，占曲江二期门户地带位于曲江1期、2期交界处，曲江中轴线上。二、规划利好，属于西安当前发展的二、规划利好，属于西安当前发展的二、规划利好，属于西安32、当前发展的二、规划利好，属于西安当前发展的重点区域。重点区域。重点区域。重点区域。曲江二期是曲江新区由文化旅游转型为文化产业的实践之地。三三三三、规模优势，千亩大盘。、规模优势，千亩大盘。、规模优势，千亩大盘。、规模优势，千亩大盘。项目机会项目机会项目机会项目机会项目难点项目难点项目难点项目难点21回顾四：开发目标回顾四：开发目标回顾四：开发目标回顾四：开发目标基准一建立标杆同时，保证项目开发合理利润。基准二无明确的现金流要求，可通过部分一级开发缓解现金流问题。 标杆项目及开发项目品牌建立的同时，利润合理化并 防范市场风险。无明确的现金流要求，通过产品合理设置与去化，保证开发商现金流，另可通过33、部分商业地块一级开发缓解现金流问题。这一基准有三层含义：第一，要规划考虑标志性写字楼、酒店、大型商业等；第二，各部分体量可灵活改变，第三，商业用地位置及此类物业设置均可调整，按照最合理的位置做建议。基准四教育用地、廉租房的规划要求教育用地、廉租房按照合理规划要求进行排布。开发目标：开发目标：开发目标：开发目标： 合理的开发利润合理的开发利润合理的开发利润合理的开发利润 有效控制风险有效控制风险有效控制风险有效控制风险 资金快速流转资金快速流转资金快速流转资金快速流转基准三商业用地占到20%，其中包含标志性写字楼物业、商业及酒店物业等，以定向开发或一级开发为主。22回顾四：开发目标回顾四：开发目34、标回顾四：开发目标回顾四：开发目标本案目标达成需思考以下两个关键问题：本案目标达成需思考以下两个关键问题：本案目标达成需思考以下两个关键问题：本案目标达成需思考以下两个关键问题： 曲江CBD的发展历程 与 本案开发周期关系项目在曲江CBD中的占位关键二23 PART PARTPARTPART 2 2 2 2 西安西安西安西安CBD CBDCBDCBD研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示24西高新西高新西高新西高新: : :1991年批准为国家级高新区；定定定定位：位：位：位：“集产业、商业、居住、功能齐备的产业新城”起步期面积：2.7平方公里当前面积：98平方公里经经经经开35、区开区开区开区: : :2000年被批准为国家级开发区定定定定位：位：位：位：西安先进的制造业基地、现代化大西安城市新中心。当前面积：71平方公里曲曲曲曲江新区江新区江新区江新区: : : : 曲江旅游度假区1993年成立，2003年更 名为曲江新区，2009年曲江扩区。定定定定位：位：位： 位：国家级文化产业示范区， 5A级景区和生态居住区。一期面积：20.57平方公里当前面积：51.82平方公里 高新区经开区西安西安西安西安CBD CBDCBDCBD的发展历程：的发展历程：的发展历程：的发展历程：尚未形成尚未形成尚未形成尚未形成CBD C CBDCBD高新路CBD绿地CBD未央路CBD曲江36、PART2 PART2 PART2 PART2 西安西安西安西安CBD CBDCBDCBD研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示25观点三：商业历经自发配套、社区商业、大商业三阶段，观点三：商业历经自发配套、社区商业、大商业三阶段，观点三：商业历经自发配套、社区商业、大商业三阶段， 观点三：商业历经自发配套、社区商业、大商业三阶段， CBD C CBDCBD形成时大型集中式形成时大型集中式形成时大型集中式形成时大型集中式 商业入驻。商业入驻。商业入驻。商业入驻。高新区发展历程：高新区发展历程：高新区发展历程：高新区发展历程：时间时间时间时间1991-19941991-199437、1991-1994 1991-19941995-19971995-19971995-1997 1995-19971998-20021998-20021998-2002 1998-20022003-20072003-20072003-20072003-2007阶段阶段阶段阶段 起步期发展期快速发展期持厂房办公普遍专业写字楼出现（如高科大厦、火炬大厦等）各类型写字楼均出现高端、中高端办公物业、SOHO等新CBD立项（绿地中央广场)城市规模形成，配套成熟，商业业态丰富2008-2008-2008-2008-大型超市入驻（易初莲花、爱家）大型集中商业入驻大型集中商业入驻大型集中商业入驻大型集中商业入驻38、（如世纪金花、金鹰等）商务商务商务商务商业商业商业商业人口人口人口人口企业企业企业企业约3-4万产业人口约40万产业人口（2010年）月21万常住人口（2010年）产业人口约35万（2006年）约400增至850家自发形成简单生活配套简单生活配套、目的性消费商业（西部电子商城、阿姆瑞特等）中端写字楼大量涌现（电子信息、高科广场大厦等）近10000家（2010年）约8600家（2006年）观点一：高新观点一：高新观点一：高新观点一：高新CBD CBDCBDCBD的形成大约经历了的形成大约经历了的形成大约经历了的形成大约经历了12 121212年；年；年；年；观点二：观点二：观点二：观点二：CBD39、 CBDCBDCBD形成时高端写字楼出现，中高端写字楼大量涌现；形成时高端写字楼出现，中高端写字楼大量涌现；形成时高端写字楼出现，中高端写字楼大量涌现；形成时高端写字楼出现，中高端写字楼大量涌现；CBDCBDCBDCBD形成形成形成形成PART2 PART2 PART2 PART2 西安西安西安西安CBD CBDCBDCBD研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示26经开区发展历程：经开区发展历程：经开区发展历程：经开区发展历程：时间时间时间时间2000-20042000-20042000-2004 2000-20042005-20062005-20062005-200620040、5-20062007-2007-2007- 2007-至今至今至今至今阶段阶段阶段阶段 建设期快速发展期稳定政府部门办公物业厂区办公中档写字楼出现（如赛高国际等）大型百货、购物中心入驻（世纪金花、崇尚百货等）商务商务商务商务商业商业商业商业人口人口人口人口企业企业企业企业 5万-8产业人口25万（产业人口500家左右自发形成简单生活配套住宅小区配套商业超市、餐饮类生活配套电器、家具卖场等中高端写字楼、SOHO等大量涌现（经发大厦、中登大厦、利君V时代等）3600多家观点一：经开区观点一：经开区观点一：经开区观点一：经开区CBD CBDCBDCBD的形成仅用了的形成仅用了的形成仅用了的形成仅用了41、7 7 7 7年时间，形成周期较高新区大为缩短年时间，形成周期较高新区大为缩短年时间，形成周期较高新区大为缩短年时间，形成周期较高新区大为缩短观点二：观点二：观点二：观点二：CBD CBDCBDCBD形成时同样是中高端写字楼大量涌现形成时同样是中高端写字楼大量涌现形成时同样是中高端写字楼大量涌现形成时同样是中高端写字楼大量涌现观点三：商业的发展历程与高新区较为相似，大型商业的形成比高新快的多观点三：商业的发展历程与高新区较为相似，大型商业的形成比高新快的多观点三：商业的发展历程与高新区较为相似，大型商业的形成比高新快的多观点三：商业的发展历程与高新区较为相似，大型商业的形成比高新快的多CBDC42、BDCBDCBD形成形成形成形成PART2 PART2 PART2 PART2 西安西安西安西安CBD CBDCBDCBD研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示27通过对高新区和经开区通过对高新区和经开区通过对高新区和经开区通过对高新区和经开区CBD CBDCBDCBD形成历程的研究，有如下发现：形成历程的研究，有如下发现：形成历程的研究，有如下发现：形成历程的研究，有如下发现：PART2 PART2 PART2 PART2 西安西安西安西安CBD CBDCBDCBD研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示28曲江曲江曲江曲江CBD CBDCBDCBD将会在本43、案所在的区域形成将会在本案所在的区域形成将会在本案所在的区域形成将会在本案所在的区域形成 。曲江曲江曲江曲江CBD CBDCBDCBD会在会展商务区会在会展商务区会在会展商务区会在会展商务区形成还是本案所在的区域形成还是本案所在的区域形成还是本案所在的区域形成还是本案所在的区域形成？形成？形成？形成？会展商务区会展商务区会展商务区会展商务区项目名称项目名称项目名称 项目名称建筑面积建筑面积建筑面积 建筑面积未来供应未来供应未来供应未来供应 谛杰国际广场3.6万2.8万 拿铁城6.2万 曲江文化大厦6万 佳和商务中心10.2万10.2万 合计26万项目所在区项目所在区项目所在区项目所在区 未来将44、产生150-200万 的商业体量。会展产业区的规模不足以形成会展产业区的规模不足以形成会展产业区的规模不足以形成会展产业区的规模不足以形成CBD C CBDCBD，本案所在区域商业用地充足，具备形成，本案所在区域商业用地充足，具备形成，本案所在区域商业用地充足，具备形成，本案所在区域商业用地充足，具备形成CBD C CBDCBD的的的的规模优势。规模优势。规模优势。规模优势。雁梦湖核心区：雁梦湖核心区：雁梦湖核心区： 雁梦湖核心区：将形成以休闲、娱乐、观光旅游为特色的商业区。会展产业区：会展产业区：会展产业区：会展产业区：已形成会展产业，无商务办公用地会展商务区：会展商务区：会展商务区：会展商45、务区：汇聚了少量办公物业，形成了一定的商务氛围。本案所在区域：本案所在区域：本案所在区域： 本案所在区域：将形成150-200万的商业体。本案所在区域本案所在区域本案所在区域本案所在区域VSVSVSVS会展商务区会展商务区会展商务区会展商务区未来未来未来未来CBD CBDCBDCBDPART2 PART2 PART2 PART2 西安西安西安西安CBD CBDCBDCBD研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示29区域定位：区域定位：区域定位：区域定位：以文化创意以文化创意以文化创意以文化创意产业为依托产业为依托产业为依托产业为依托的城市新型的城市新型的城市新型的城市新型CBD46、 C CBDCBD西安第三个城市西安第三个城市西安第三个城市西安第三个城市CBDCBDCBDCBDPART2 PART2 PART2 PART2 西安西安西安西安CBD CBDCBDCBD研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示30开发模式开发模式开发模式 开发模式动力动力动力 动力适用条件适用条件适用条件 适用条件典型案例介绍典型案例介绍典型案例介绍典型案例介绍商务启动商务启动商务启动 商务启动产业推动产业推动产业推动产业推动城市或区域经济发展较好，产业化发展程度较高，现代服务业为主，政府大力推动发展现代商务区宁波东部新城宁波东部新城宁波东部新城宁波东部新城先期引入台北10147、大厦开发商台湾宏泰集团，进行大规模的办公楼等商务设施的建设和招商，启动城区开发商业启动商业启动商业启动 商业启动城市化包围城市化包围城市化包围城市化包围交通要道沿线建设专业商贸品类市场或者开发大型商业中心，形成集聚效应宁波鄞州新城宁波鄞州新城宁波鄞州新城宁波鄞州新城以商业为启动引擎，先期引入万达集团，通过万达广场建设，带动区域商业配套成熟和城区发展居住启动居住启动居住启动 居住启动自然生长自然生长自然生长自然生长以交通导向为前提发展条件，承担主城区人口的疏导，建设大规模居住社区以及配套设施上海安亭新镇上海安亭新镇上海安亭新镇上海安亭新镇以住宅功能为主导，区域先期开发住宅物业，在住宅开发初具规模48、的情况下，启动酒店、商业配套的建设配套设施启动配套设施启动配套设施启动 配套设施启动政府建设政府建设政府建设政府建设新城区大规模投资的地标性建筑以及完整的基础设施、公建设施，使区域成为城市亮点，带动区域整体发展郑州郑东新区郑州郑东新区郑州郑东新区郑州郑东新区通过人工湖、大型文化艺术中心、会展中心等公建拉开城区建设序幕；杭州钱江新城杭州钱江新城杭州钱江新城杭州钱江新城杭州大剧院、市民中心、国际会议中心等大型公建启动城区建设；南京河西新城南京河西新城南京河西新城南京河西新城先期通过奥体中心建设带动区域发展，后通过商务功能建设继续推动城区发展行政启动行政启动行政启动 行政启动政务推动政务推动政务推动49、政务推动城市新区以政府迁移引致大规模基础设施建设，以行政区中心推动区域发展，实现城市功能发展外扩成都南部新区成都南部新区成都南部新区成都南部新区开发建设初期提出建设行政中心，通过行政中心入驻预期带来知名开发商的入驻主题休闲启动主题休闲启动主题休闲启动主题休闲启动主题资源主题资源主题资源主题资源撬撬撬撬动动动动区域拥有自然资源、旅游资源基础，具备发展主题乐园的先决条件深圳华侨城深圳华侨城深圳华侨城深圳华侨城通过主题公园的先行建设，聚集人气，带动区域发展新的新的新的新的CBD CBDCBDCBD开发主要有以下六种模式：开发主要有以下六种模式：开发主要有以下六种模式：开发主要有以下六种模式：我们研究50、了国内新CBD开发的6种典型成功模式，结合曲江特质，较适宜结合曲江特质，较适宜结合曲江特质，较适宜结合曲江特质，较适宜” ”商商商商务务务务+ + + +商业商业商业商业+ + + +居住居住居住居住“的复合启动模式。的复合启动模式。的复合启动模式。的复合启动模式。文化创意产业有支撑文化创意产业有支撑文化创意产业有支撑文化创意产业有支撑雁塔南路、三环、芙蓉西路雁塔南路、三环、芙蓉西路雁塔南路、三环、芙蓉西路雁塔南路、三环、芙蓉西路三三三三条主干道带动商业快速成熟条主干道带动商业快速成熟条主干道带动商业快速成熟条主干道带动商业快速成熟周边周边周边周边12.5 12.512.512.5万常住人口万51、常住人口万常住人口万常住人口曲曲曲曲江二期进一步再塑居住高地江二期进一步再塑居住高地江二期进一步再塑居住高地江二期进一步再塑居住高地PART2 PART2 PART2 PART2 西安西安西安西安CBD CBDCBDCBD研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示研究及本案启示3131曲江CBD内核，集聚商务办公、大型商业、都市居住、酒店公寓于一体的大大大大型城市综合体型城市综合体型城市综合体型城市综合体项目占位：项目占位：项目占位：项目占位：32 PART PARTPARTPART 3 3 3 3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略33本案本案本案本案曲江文化曲江文化曲江文化曲52、江文化CBD CBDCBDCBD核心大型综合体核心大型综合体核心大型综合体核心大型综合体住宅住宅住宅 住宅商业综合体商业综合体商业综合体商业综合体难度低难度低难度低 难度低难难度高难度高难度高策略一：保证地块均好性策略一：保证地块均好性策略一：保证地块均好性策略一：保证地块均好性 策略二：规划利于一级开发策略二：规划利于一级开发策略二：规划利于一级开发策略二：规划利于一级开发策略：加大易售物业比例，策略：加大易售物业比例，策略：加大易售物业比例，策略：加大易售物业比例， 例如公寓类：例如公寓类：例如公寓类：例如公寓类：25-30 2 25-3025-30万万万万难点难点难点难点1 1 1 1：53、如何确定商业综合体中各物业的开发方向？如何确定商业综合体中各物业的开发方向？如何确定商业综合体中各物业的开发方向？如何确定商业综合体中各物业的开发方向？结合市场状况、未来需求、项目条件进行判断。结合市场状况、未来需求、项目条件进行判断。结合市场状况、未来需求、项目条件进行判断。结合市场状况、未来需求、项目条件进行判断。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略难点难点难点难点2 2 2 2：如何确定商业综合体中各物业的物业比例？如何确定商业综合体中各物业的物业比例？如何确定商业综合体中各物业的物业比例？如何确定商业综合体中各物业的物业比例？54、34办公市场研判办公市场研判办公市场研判办公市场研判 办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻 办办办办公物业体量推导公物业体量推导公物业体量推导公物业体量推导35 办公市场发展机会办公市场发展机会办公市场发展机会办公市场发展机会1 1 1 1： 从城市发展角度，探寻办公物业发展前景及机会？从城市发展角度，探寻办公物业发展前景及机会？从城市发展角度，探寻办公物业发展前景及机会？从城市发展角度，探寻办公物业发展前景及机会？城市定位升级城市定位升级城市定位升级城市定位升级办办办办公市场分布现状及结构公市场分布现状及结构公市场分布现状及结构公市场分布现状及结构办办办办公市场发55、展趋势公市场发展趋势公市场发展趋势公市场发展趋势PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻36城市升级：国际化大都市的城市定位及经济产业快速发展衍生出大量办城市升级：国际化大都市的城市定位及经济产业快速发展衍生出大量办城市升级：国际化大都市的城市定位及经济产业快速发展衍生出大量办城市升级：国际化大都市的城市定位及经济产业快速发展衍生出大量办公需求公需求公需求公需求，成为西安办公，成为西安办公，成为西安办公，成为西安办公市场快速发展的内在动力。市场快速发展的内在动力56、。市场快速发展的内在动力。市场快速发展的内在动力。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻- - - -城市升级城市升级城市升级城市升级西安是我国科学研究、国防科技和高新技术产业的重要基地，综合科技实力居全国第三位综合科技实力居全国第三位综合科技实力居全国第三位 综合科技实力居全国第三位 。 西安有市级以上市级以上市级以上市级以上科研机构672 6 672672家，国家重点国家重点国家重点国家重点实验室93939393 个，有各类技术开发机构 3000多家，每年57、有 3000多项科技成果产生，其中重大成果 1000项左 右，科技进步对全市经济增长的贡献率达到 50%。根据联合国计量统计模型根据联合国计量统计模型根据联合国计量统计模型根据联合国计量统计模型 西安经济在未来西安经济在未来西安经济在未来西安经济在未来10101010年仍将保持高速增长年仍将保持高速增长年仍将保持高速增长年仍将保持高速增长 GDP增速连续三年保持在 14%以上； 城镇固定资产投资连续六年保持在 30%以上； 横向对比来看，西安市 GDP总量和人均占有量还处于较低位置，未来增长空间较大。1 2 .0 0 %1 2 .5 0 %1 3 .0 0 %1 3 .5 0 %1 4 .0 58、0 %1 4 .5 0 %1 5 .0 0 %1 5 .5 0 %1 6 .0 0 %05 0 01 0 001 5 002 0 0025003 0 003 5 002 0 012 0 022 0 032 0 042 0 052 0 062 0 072 0 082 0 092 0 10 G D P（ 增 长 率 （2 0 0 12 0 0 12 0 0 12 0 0 1 - - -2 0 1 0 20 1 02 0 1 02 0 1 0 年 西 安 年西 安年 西 安年 西 安 G D P GD PG D PG D P 走 势 图 走势 图走 势 图走 势 图37经开经开经开经开城南城南城南城59、南城内城内城内城内分布现状：分布现状：分布现状：分布现状：办公办公办公办公市场呈市场呈市场呈市场呈“ “ “ “3 3 3 3” ” ” ”局面分布，中高端写字楼多集中于西高局面分布，中高端写字楼多集中于西高局面分布，中高端写字楼多集中于西高局面分布，中高端写字楼多集中于西高新。新。新。新。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻- - - -分布现状分布现状分布现状分布现状 城内板块城内板块城内板块城内板块 分分分分布集中区：布集中区：布集中区：布集中区：南北60、大街、解放路、和平路写写写写字楼档次：字楼档次：字楼档次：字楼档次：中低端租租租租金：金：金：金：45-50元/.月售售售售价：价：价：价： 6000-8000元/平方米经开板块经开板块经开板块经开板块分分分分布集中区：布集中区：布集中区：布集中区：未央路、凤城一、二、三路写写写写字楼档次字楼档次字楼档次字楼档次：中低端租租租租金：金：金：金： 45-50元/.月售售售售价：价：价：价： 6000-8000元/平方米 西高新板块西高新板块西高新板块西高新板块分分分分布集中区：布集中区：布集中区：布集中区：科技路、高新路、唐延路写写写写字楼档次字楼档次字楼档次字楼档次：中高端租租租租金：金：金：61、金：80-150元/平方米.月售售售售价：价：价：价： 13000-20000元/平方米. 城南板块城南板块城南板块城南板块分分分分布集中区：布集中区：布集中区：布集中区： 长安路、南二环“X”状分布写写写写字楼档次字楼档次字楼档次字楼档次：中端租租租租金：金：金：金： 50-80元/.月售售售售价：价：价：价： 10000-13000元/平方米38PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻- - - -板块特征板块特征板块特征板块特征板块特征：曲江规划为全市第三62、大办公物业密集区。板块特征：曲江规划为全市第三大办公物业密集区。板块特征：曲江规划为全市第三大办公物业密集区。板块特征：曲江规划为全市第三大办公物业密集区。城市多中心化：城市多中心化：城市多中心化：城市多中心化：以区域型开发为特点的城市扩张模式拉大城市骨架，使西安多中心格局逐步呈现，促使房地产市场由主城区持续向郊区扩展，曲江新区为城市东南方向开发的核心区域；产业分区域聚集化：产业分区域聚集化：产业分区域聚集化：产业分区域聚集化：高新区高新技术产业、电子科技类产业经开区制造业基地、现代化产业曲曲曲曲江新区江新区江新区江新区 创意文化产业、会展产业为创意文化产业、会展产业为创意文化产业、会展产业为63、创意文化产业、会展产业为主，当前已经形成约主，当前已经形成约主，当前已经形成约主，当前已经形成约26 262626万万万万的写字楼集群的写字楼集群的写字楼集群的写字楼集群（会展商务区）。（会展商务区）。（会展商务区）。（会展商务区）。39PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻- - - -发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势：西安写字楼市场处于市场发展期向成熟期过渡阶段。：西安写字楼市场处于市场发展期向成熟期过渡阶段。：西安写字楼市64、场处于市场发展期向成熟期过渡阶段。：西安写字楼市场处于市场发展期向成熟期过渡阶段。 非市场化时期市场化启动期 人均GDP1000美元以下1000-3000美元经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达私营经济、第三产业快速发展第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位市场特征写字楼市场未发育，大型企业的自建办公楼为主投资集中在住宅市场，写字楼等其他物业市场并未细分出来。产品细分开始，写字楼的增长主要取决于产业结构。市场足够细分，写字楼市场走向成熟，市场表现出明显的产品细分特征 代表城市三、四线城市长沙、太原、武汉、哈尔65、滨、济南、郑州杭州、青岛、大连 、合肥、沈阳北京、上海、广州、深圳、天津西安西安西安西安2 2 2 2010 010010010年年年年人人人人均均均均GDP GDPGDPGDP4737473747374737美元美元美元美元40产品演变：即将进入以高复合价值、产品细分为驱动的发展阶段产品演变：即将进入以高复合价值、产品细分为驱动的发展阶段产品演变：即将进入以高复合价值、产品细分为驱动的发展阶段产品演变：即将进入以高复合价值、产品细分为驱动的发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段 发展阶段周期周期周期 周期产品特征产品特征产品特征 产品特征代表项目代表项目代表项目代表项目价值驱动价值驱动价值驱动价值66、驱动市场化启动期市场化启动期市场化启动期市场化启动期1996-2003居住、办公混合居住、办公混合居住、办公混合居住、办公混合住宅户型商住楼为主商住楼为主商住楼为主商住楼为主火炬大厦西格玛大厦亚美大厦地段及基础办公功能地段及基础办公功能地段及基础办公功能地段及基础办公功能地段优势基本办公功能满足市场化发展期市场化发展期市场化发展期市场化发展期2004-至今专业写字楼出现专业写字楼出现专业写字楼出现专业写字楼出现大开间自由组合、分割中高端专业写字楼中高端专业写字楼中高端专业写字楼中高端专业写字楼老三届世纪星旺座现代城长安国际高新国际都市之门商务形象、性价比商务形象、性价比商务形象、性价比商务形象67、性价比大中型企业办公功能中高商务形象高性价比市场化成熟期市场化成熟期市场化成熟期市场化成熟期预计2012年以后产品细分出现产品细分出现产品细分出现产品细分出现企业总部品牌写字楼SOHO写字楼大型办公集群大型办公集群大型办公集群大型办公集群绿地中央广场经开区超高办公集群沣渭新区办公集群高复合价值、产品细分高复合价值、产品细分高复合价值、产品细分高复合价值、产品细分办公功能细分高端商务集群高性价比综合型商务配套PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻- - - -68、产品演变产品演变产品演变产品演变41城市发展对办公市场启示：城市发展对办公市场启示：城市发展对办公市场启示：城市发展对办公市场启示：PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻- - - -城市发展城市发展城市发展城市发展42 办公市场发展机会办公市场发展机会办公市场发展机会办公市场发展机会2 2 2 2： 从区域发展来看，办公市场发展契机？从区域发展来看，办公市场发展契机？从区域发展来看，办公市场发展契机？从区域发展来看，办公市场发展契机？曲江办公市场供应曲江办公69、市场供应曲江办公市场供应曲江办公市场供应曲江未来办公格局曲江未来办公格局曲江未来办公格局曲江未来办公格局曲江办公需求特征曲江办公需求特征曲江办公需求特征曲江办公需求特征PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻43规划格局：早期供应集中于会展区，易和本案形成近距离辐射聚合规划格局：早期供应集中于会展区，易和本案形成近距离辐射聚合规划格局：早期供应集中于会展区，易和本案形成近距离辐射聚合规划格局：早期供应集中于会展区，易和本案形成近距离辐射聚合效应。未来供应集中在区70、域二期，市场培育周期较长。效应。未来供应集中在区域二期，市场培育周期较长。效应。未来供应集中在区域二期，市场培育周期较长。效应。未来供应集中在区域二期，市场培育周期较长。会展商务区会展商务区会展商务区会展商务区文化商务区文化商务区文化商务区文化商务区产业商务区产业商务区产业商务区产业商务区文教商务区文教商务区文教商务区文教商务区会展商务区：开发进度：开发后期办公规模：约30万依托资源：会展中心文化商务区：开发周期：2012年起办公规模：未定依托资源：地铁、文化商务产业商务区：开发周期：未定办公规模：未定依托资源：文化创意产业文教商务区：开发周期：未定办公规模：未定依托资源：周边高校、文化产业成71、成成成熟熟熟熟商商商商务务务务区区区区未未未未成成成成熟熟熟熟商商商商务务务务区区区区本案本案本案本案PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场会展、文化、文教、产业四大商务区，分割曲江办公市场份额，使得本案办公会展、文化、文教、产业四大商务区，分割曲江办公市场份额，使得本案办公会展、文化、文教、产业四大商务区，分割曲江办公市场份额，使得本案办公会展、文化、文教、产业四大商务区，分割曲江办公市场份额，使得本案办公物业面72、临的市场竞争具有不确定性物业面临的市场竞争具有不确定性物业面临的市场竞争具有不确定性物业面临的市场竞争具有不确定性44项目名称项目名称项目名称 项目名称占地面积占地面积占地面积 占地面积建筑面积建筑面积建筑面积 建筑面积未来供未来供应未来供应未来供应在售在售在售 在售曲江谛杰国际广场6亩售罄售罄售罄售罄 拿铁城10亩6.2万 曲江文化大厦/6万未售未售未售 未售佳和商务中心13亩10合计合计合计 合计26万佳和商务中心谛杰国际广场凯豪国际大厦拿铁城曲江文化大厦在售售罄未售供应分布：会展商务区规划供应分布：会展商务区规划供应分布：会展商务区规划供应分布：会展商务区规划26 2 2626万万万万写73、字楼，其中当前供应约写字楼，其中当前供应约写字楼，其中当前供应约写字楼，其中当前供应约13 1 1313万万万万目前曲江办公主要集中在会展中心、文化大厦周边，共规划约26万，其中未来供应约为13万；整体办公均为中档办公产品为主，当前在售项目较少，仅有佳和商务中心与谛杰国际广场2个在售办公产品。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场45产品特征：现有写字楼极少，中档次为主，个别中高端项目即将入市。产品特征：现有写字楼74、极少，中档次为主，个别中高端项目即将入市。产品特征：现有写字楼极少，中档次为主，个别中高端项目即将入市。产品特征：现有写字楼极少，中档次为主，个别中高端项目即将入市。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场 档次项目名称项目名称项目名称 项目名称档次档次档次 档次占地面积占地面积占地面积 占地面积建筑面积建筑面积建筑面积 建筑面积容积率容积率容积率 容积率价格价格价格 价格入驻企业入驻企业入驻企业入驻企业中高端中高端75、中高端 中高端佳和商务中心中高13亩10.2万 10.2未定形象展示中中端中端中端中端 曲江谛杰国际广场中6亩3.6万 7.712500元/认购中 曲江文化大厦中/6万 /无曲江文化产业投资集团、陕西师范大学出版社、女友出版社等中低段中低段中低段 中低段拿铁城中低10亩6.2万 78500元/小型广告公司、会展公司文化大厦文化大厦文化大厦 文化大厦拿铁城拿铁城拿铁城 拿铁城佳和商务中心佳和商务中心佳和商务中心佳和商务中心46产业类别产业类别产业类别产业类别 行业描述行业描述行业描述行业描述 企业类别企业类别企业类别企业类别文化旅游产业旅游休闲、运动休闲、文化艺术活动、文艺创作与表演、文化艺术经76、纪代理 中小企业为主 影视投资产业电影制作与发行、影视投资 文化演艺产业视听出版、影视传媒、演艺娱乐等行业 出版传媒产业报纸广告、电视广告、期刊广告、广播广告、广告公司、有线电视收费、图书出版、报纸发行、期刊发行、电影票房、音像制品、手机短信、游戏 大型品牌企业 数字文化产业网络技术、软件开发、数字技术 国际会展产业文化会展业、图书馆、博物馆、会展组织 文化创意产业表演艺术、视觉艺术、音乐创作、服装设计、广告设计、建筑设计、出版、电影及录像带、电视与广播、软件及计算机服务、 中小企业为主文化体育休闲产业 运动休闲、文化艺术活动 需求特征一：文化创意产业为主，多为中小型、新兴智力型企业。需求特征77、一：文化创意产业为主，多为中小型、新兴智力型企业。需求特征一：文化创意产业为主，多为中小型、新兴智力型企业。需求特征一：文化创意产业为主，多为中小型、新兴智力型企业。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场47需求特征二：房租补贴、税收减免、低租金为企业主要入驻动因。需求特征二：房租补贴、税收减免、低租金为企业主要入驻动因。需求特征二：房租补贴、税收减免、低租金为企业主要入驻动因。需求特征二：房租补贴、税收减免、低租78、金为企业主要入驻动因。曲江新区扶持文化产业发展优惠政策：曲江新区扶持文化产业发展优惠政策：曲江新区扶持文化产业发展优惠政策：曲江新区扶持文化产业发展优惠政策：注册资本在200万元以上的新办文化企业或为区内文化企业提供配套服务的企业，经曲江新区相关部门认定后，自工商注册登记之日起，给予相当于企业3年营业税额的财政补贴。税税税税收扶持优惠政策：收扶持优惠政策：收扶持优惠政策：收扶持优惠政策： 对国家政策鼓励的新办文化企业，自工商注册登记之日起，免征三年企业所得税，对文体类企业按照最低税率标准 3%征收营业税；对高新技术类文化企业，按15%税率征收企业所得税；对个人著作权转让免征营业税。新入区的文化79、企业、文化项目均可申请曲江新区有关扶持、奖励资金。金金金金融服务扶持政策：融服务扶持政策：融服务扶持政策：融服务扶持政策：加盟曲江影视、会展、传媒、演艺等集团的成员企业享有担保贷款优先权。积极策划和精心包装重大文化产业项目，争取各种政策性贷款。安排政策性贷款向发展新兴文化产业倾斜；积极拓展适合文化产业发展适合文化产业发展需求的其他金融服务。房房房房租补贴扶持政策：租补贴扶持政策：租补贴扶持政策：租补贴扶持政策： 凡在曲江新区注册登记的影视、演出等文化企业，年营业收入不低于1000万元的，可优先提供办公场所，100平方米以内免收三年租金，超出部分，租金补贴50%；其他文化企业，按其租用的办公场所80、面积给予一定比例房租补贴。鼓励国内外具有知名文化品牌的机构或文化产业相关联的行业协会入驻曲江新区，经曲江新区管委会认定后可提供 100平方米以内办公场所三年租金的补贴，超出部分，租金补贴50%。 对经认定的知名人事在区内注册文化工作室、文化创作室的，曲江新区管委会可提供100平方米以内办公场所三年租金的补贴，超过部分，租金补贴50%。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场48需求特征三：多数文化企业进驻意向较大，关81、注租金、优惠政策。需求特征三：多数文化企业进驻意向较大，关注租金、优惠政策。需求特征三：多数文化企业进驻意向较大，关注租金、优惠政策。需求特征三：多数文化企业进驻意向较大，关注租金、优惠政策。“听说曲江对企业有租金补贴、税收减免政策，我们最近正在曲江找办公场所， 300左右的办公室比较合适”。玛雅广告公司总经理“有政策扶持，肯定愿意在那办公，但是购买的话不太可能，因为现在企业发展需要大量资金，不会把资金都投入到买办公楼上”。羽圆策划公司总经理“曲江写字楼办公的成本比起高新较低，就是现阶段公交系统不发达，员工上班不是很方便，未来应该前景不错”。女友杂志出版公司总经理“西安除了高新软件园外，就曲江82、对我们行业有一定的优惠，高新目前租金比较高，曲江是我们办公考虑的地方，但合适的办公场所比较难找 ”。锐思软件公司总经理PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场49区域市场对办公市场启示：区域市场对办公市场启示：区域市场对办公市场启示：区域市场对办公市场启示：PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公83、市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场50办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导1 1 1 1：办公一二级市场来看，大体量办公物业是否可行？办公一二级市场来看，大体量办公物业是否可行？办公一二级市场来看，大体量办公物业是否可行？办公一二级市场来看，大体量办公物业是否可行？办公一级市场表现办公一级市场表现办公一级市场表现办公一级市场表现办公二级市场表现办公二级市场表现办公二级市场表现办公二级市场表现PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公市场机会找寻办公市场机会找寻办公市场机会84、找寻办公市场机会找寻51一级办公市场：写字楼整栋出售或定向开发项目少，价格以成本价为主一级办公市场：写字楼整栋出售或定向开发项目少，价格以成本价为主一级办公市场：写字楼整栋出售或定向开发项目少，价格以成本价为主一级办公市场：写字楼整栋出售或定向开发项目少，价格以成本价为主合作开发案例一：融侨城中国银行大厦合作开发案例一：融侨城中国银行大厦合作开发案例一：融侨城中国银行大厦合作开发案例一：融侨城中国银行大厦（10000 100001000010000元元元元/m2) /m2)/m2)/m2)融侨城综合体部分写字楼与中国银行合作开发，融侨 城中银大厦（6.5万）开工奠基仪式于 2011年5月30日85、盛大开启，作为金辉集团与中国银行的携手之作，也为近年来市场为数不多的办公市场一级开发案例；合作开发案例二：浐灞中国银行客服中心合作开发案例二：浐灞中国银行客服中心合作开发案例二：浐灞中国银行客服中心合作开发案例二：浐灞中国银行客服中心2011年6月10日，中国银行客服中心在浐灞西安金融商务区开工奠基，该项目是中国银行总行在上海和北京之外建设的全球三大客服中心之一，位于浐 灞生态区核心位置的西安金融商务区，占地 68亩， 规划为一栋300米的超高层建筑。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公物业体量推导办公物业体量推导办86、公物业体量推导办公物业体量推导- - - -一级市场一级市场一级市场一级市场522010201020102010年全市办公成交量年全市办公成交量年全市办公成交量年全市办公成交量 排行前十名排行前十名排行前十名排行前十名 项目名称项目名称项目名称 项目名称城区城区城区城区 成交面积（成交面积（成交面积（成交面积（） 成交均价（元成交均价（元成交均价（元成交均价（元/ / / /） ）成交套数成交套数成交套数成交套数 都市之门高新62,2278,814237 汇鑫IBC高新34,3817,325208 海璟国际城北32,4325,877523 财富中心高新29,8466,237120 橡树星座高新87、19,8275,990192 CLASS国际公馆高新19,2309,94649 长安国际城南18,6276,73511 尚品国际高新17,3885,930262 天地时代广场城北16,6276,032122 唐沣国际广场高新16,2187,371153二级办公市场：办公市场热度逐渐加剧，多数成交写字楼主要集中在高新二级办公市场：办公市场热度逐渐加剧，多数成交写字楼主要集中在高新二级办公市场：办公市场热度逐渐加剧，多数成交写字楼主要集中在高新二级办公市场：办公市场热度逐渐加剧，多数成交写字楼主要集中在高新 办公市场从2009年开始，进入快速增长阶 段，2010年办公成交约为43万 ，年均涨幅约为88、17%；当前办公市场供应主要集中于高新区。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导- - - -二级市场二级市场二级市场二级市场53销售状况：高端写字楼成交价格范围约销售状况：高端写字楼成交价格范围约销售状况：高端写字楼成交价格范围约销售状况：高端写字楼成交价格范围约 1600020000 1 16000200001600020000元 元元元/ / / / 中端写字楼成交价格范围约中端写字楼成交价格范围约中端写字楼成交价格范围约中端写字楼成交价格范围约 90089、015000 9 900015000900015000元 元元元/ / / / 公寓类写字楼成交价格范围约公寓类写字楼成交价格范围约公寓类写字楼成交价格范围约公寓类写字楼成交价格范围约 710010000 7 710010000710010000元元元元/ / / / 档次档次档次 档次项目名称项目名称项目名称 项目名称售价售价售价售价( ( ( (元元元元/ / / /) ) ) )高端写字楼 都市之门1600017000 高新国际1700020000 长安国际- 西港国际1100014000（2009年中端写字楼 旺座现代城900011000（二手 旺座国际城1300015000 老三届世90、纪星-公寓类办公 绿地领海SOHO900012 尚品国际10000（精装800元/） 天地时代广场7100（200 唐沣国际广场7500PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导- - - -二级市场二级市场二级市场二级市场54 物业类型代表项目区域运营模式 /月）高端 中大国际城内租赁 90140 长安国际城内部分出售200（含物 高新国际商务中心西高新先租后售 西港国际西高新出售/部分出租 都市之门西高新出售90110中端 曲江文化大厦曲江租赁4060（享 新91、时代广场城内租赁4060 创业广场西高新先租后售 宏府大厦城内出售/租赁 金鑫国际城内出售/租赁 凯爱大厦城内租赁6075 广丰国际大厦南二环租赁 老三届世纪星大厦南二环租赁 西部国际广场南二环出售/租赁 海星城市广场西高新租赁 高科广场西高新租赁5060中低端 阳明国际城南出售/租赁 华融大厦南二环出售/租赁 腾飞创新中心西高新出售/租赁 九座花园南二环租赁3050 旺座现代城西高新出售/租赁运营模式：高端写字楼多采用先租赁再出售，租金范围运营模式：高端写字楼多采用先租赁再出售，租金范围运营模式：高端写字楼多采用先租赁再出售，租金范围运营模式：高端写字楼多采用先租赁再出售，租金范围 901592、0 9 9015090150元元元元/ / / / / / /月；月；月；月； 中端写字楼主要以出售为主，租金范围中端写字楼主要以出售为主，租金范围中端写字楼主要以出售为主，租金范围中端写字楼主要以出售为主，租金范围 5080 5 50805080元元元元/ / / / / / /月。月。月。月。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导- - - -二级市场二级市场二级市场二级市场55 物业类型产品特点入住企业高端1、建筑装饰基本上是玻璃幕墙，大理石，铝扣板等，93、多用品牌进口设备2、商务、生活配套设施齐全，车位充足3、智能化3A-5A4、聘请专业物业管理5、建筑规模超5万平方米知名的跨国、国内外大公司、财团 中大国际95 长安国际65 高新国际商务中心 创业广场10 西港国际65 都市之门75中高端1、建筑装饰基本上采用高级面砖、大理石2、建筑规模在1-5万平方米3、配套设施：基本的商务和生活配套4、设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线5、物业管理由知名物业管理公司负责知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 曲江文化大厦 新时代广场 宏府大厦95 金鑫国际95 凯爱大厦10 广丰94、国际大厦 老三届世纪星大厦 西部国际广场 海星城市广场 高科广场10中端1、建筑外观采用面砖、瓷砖2、配套设施：有专用地上、地下停车场3、建筑规模：无限制。4、物业服务：有物业公司服务。客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发 阳明国际90 华融大厦85 腾飞创新中心 九座花园10 金桥国际广场 旺座现代城需求企业：中高端写字楼入住企业大部分为大型金融、科技、房地产企需求企业：中高端写字楼入住企业大部分为大型金融、科技、房地产企需求企业：中高端写字楼入住企业大部分为大型金融、科技、房地产企需求企业：中高端写字楼入住企业大部分为大型金融、科技、房地产企业；业；业；业； 中端写字楼95、入住企业大部分为销售、商务、网络、文化企业。中端写字楼入住企业大部分为销售、商务、网络、文化企业。中端写字楼入住企业大部分为销售、商务、网络、文化企业。中端写字楼入住企业大部分为销售、商务、网络、文化企业。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导- - - -二级市场二级市场二级市场二级市场56一、二级办公市场启示：一、二级办公市场启示：一、二级办公市场启示：一、二级办公市场启示：PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策96、略物业发展策略- - - -办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导- - - -一二级市场一二级市场一二级市场一二级市场57办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导2 2 2 2：PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导- - - -曲江办公需求推导曲江办公需求推导曲江办公需求推导曲江办公需求推导城市发展城市发展城市发展城市发展区域市场区域市场区域市场区域市场一二级市场一二级市场一二级市场一二级市场办公市场前景良97、好借势会展，本案办公存在机会规避风险考虑，控制办公体量需要通过结合未来曲江办公需求，推导本案办公物业体量需要通过结合未来曲江办公需求，推导本案办公物业体量需要通过结合未来曲江办公需求，推导本案办公物业体量需要通过结合未来曲江办公需求，推导本案办公物业体量58曲江办公需求：曲江办公需求：曲江办公需求：曲江办公需求：2015 201520152015年曲江整体产生约年曲江整体产生约年曲江整体产生约年曲江整体产生约100 1 100100万万万万的办公需求的办公需求的办公需求的办公需求目前已入驻企业约目前已入驻企业约目前已入驻企业约目前已入驻企业约308 3 308308家：家：家：家：近年来，曲江98、新区形成了全文化产业链和全国最佳文化产业孵化平台，国内外优秀文化企业纷纷入区。据了解，截止2011年上半年，注册入区文化企业达 1059家，实际进驻曲江办公企业 约308家；曲江招商办2015201520152015年年年年10 101010万产业人口：万产业人口：万产业人口：万产业人口：“至2015年，曲江新区及其辐射区入区文化企业争 取达到家，从业人数达到文化产业年200010万人，产值达到300亿元，成为中国文化产业发展第一级 ” 曲江新区二期规划10101010万产业人口万产业人口万产业人口万产业人口 X 人均人均人均人均10 101010办公需求办公需求办公需求办公需求 100= 199、00100100万万万万办公需求办公需求办公需求办公需求PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导- - - -曲江办公需求推导曲江办公需求推导曲江办公需求推导曲江办公需求推导5959企业类型企业类型企业类型 企业类型未来曲江入住企业未来曲江入住企业未来曲江入住企业未来曲江入住企业 性质性质性质 性质行业特征行业特征行业特征 行业特征偏好指向偏好指向偏好指向 偏好指向产品形态产品形态产品形态产品形态品牌品牌品牌品牌企企企企业业业业大型文化龙头企业大型金融企业大型泛100、地产开发企业外资企业的研发设计部门或机构国内大型企业的区域性研发设计部门西部地区或西安大中型规模的创新型企业总部文化龙头企业大型金融（证券、银行、基金、保险）大型房地产数字信息服务软件、网络技术服务传媒、版权行业视像生产服务行业标志标志标志标志性性性性（外立面地标性）中中中中心性心性心性心性（区域中心）（区域商务中心）展展展展示性示性示性示性（公共高端商务氛围）冠冠冠冠名权名权名权名权企企企企业总部概念业总部概念业总部概念业总部概念地标写字楼地标写字楼地标写字楼地标写字楼（超高层商务中心）（外立面审美感）（5A级标准配套）（冠名权）办公体量推导：办公物业应聚合各类企业，提供差异化办公产品。办公101、体量推导：办公物业应聚合各类企业，提供差异化办公产品。办公体量推导：办公物业应聚合各类企业，提供差异化办公产品。办公体量推导：办公物业应聚合各类企业，提供差异化办公产品。品牌文化企业、大型金融机构，需求地标写字楼品牌文化企业、大型金融机构，需求地标写字楼品牌文化企业、大型金融机构，需求地标写字楼品牌文化企业、大型金融机构，需求地标写字楼PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导- - - -曲江办公需求推导曲江办公需求推导曲江办公需求推导曲江办公需求推导60企业类102、型企业类型企业类型 企业类型未来曲江入住企业未来曲江入住企业未来曲江入住企业未来曲江入住企业 性质性质性质 性质行业特征行业特征行业特征 行业特征偏好指向偏好指向偏好指向 偏好指向产品形态产品形态产品形态产品形态成长型企业西部地区中小型创新型企业西安新型中小企业西部地区或西安设计院企业相关研发设计部门或分支机构设计行业广告咨询行业数字、软件、网络创作行业书画艺术文化出版行业展示性展示性展示性展示性（公共高端商务氛围）相相相相对对对对较低较低较低较低营运成本营运成本营运成本营运成本（租金、运营费用）中端写字楼中端写字楼中端写字楼中端写字楼环保低碳的办公形态外观、大堂商务形象内部设置低（例如：旺座103、现代城）孵化型企业私人工作室拥有技术或资金的个体拥有技术或创新能力的小企业租金指向租金指向租金指向租金指向性性性性（低租金、优惠措施）专专专专业业业业服务服务服务服务支持支持支持支持（商务配套支持）灵灵灵灵感感感感办公办公办公办公环境环境环境环境（创新空间、文化营造）公寓办公公寓办公公寓办公公寓办公S S S SOHO/LOFTOHO/LOFTOHO/LOFTOHO/LOFT成长型企业和孵化型企业出于成本控制，以中端写字楼及公寓办公为主成长型企业和孵化型企业出于成本控制，以中端写字楼及公寓办公为主成长型企业和孵化型企业出于成本控制，以中端写字楼及公寓办公为主成长型企业和孵化型企业出于成本控制，104、以中端写字楼及公寓办公为主办公体量推导：部分中端办公可转化为办公体量推导：部分中端办公可转化为办公体量推导：部分中端办公可转化为办公体量推导：部分中端办公可转化为 SOHO S SOHOSOHO公寓，易于销售变现。公寓，易于销售变现。公寓，易于销售变现。公寓，易于销售变现。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导- - - -曲江办公需求推导曲江办公需求推导曲江办公需求推导曲江办公需求推导61“至2015年，曲江新区及其辐射区入区文化企业争取达到2000家，从业105、人数达到10万人，文化产业年产值达到300亿元，成为中国文化产业发展第一级”曲江新区二期规划产品倾向产品倾向产品倾向 产品倾向企业类型企业类型企业类型 企业类型企业占比企业占比企业占比 企业占比企业个数企业个数企业个数 企业个数企业人数企业人数企业人数 企业人数企业需求面积企业需求面积企业需求面积 企业需求面积 未来产品体量未来产品体量未来产品体量标杆写字楼标杆写字楼标杆写字楼 标杆写字楼品牌企业10%-20% 50-200（均100人）500-20006-86-86-86-8万万万万中端写字楼中端写字楼中端写字楼 中端写字楼成长型企业30%-40% 16-50（均35人）200-4005-6106、5-65-65-6万万万万公寓办公公寓办公公寓办公 公寓办公孵化型企业40%-50%15人以下（均8人）100-2002-42-42-42-4万万万万本案办公体量：本案办公体量：本案办公体量：本案办公体量：13-18 13-1813-1813-18万万万万 标杆写字楼（超高层）体量约在标杆写字楼（超高层）体量约在标杆写字楼（超高层）体量约在标杆写字楼（超高层）体量约在 6-8 6 6-86-8万万万万， 中端写字楼及公寓办公（中端写字楼及公寓办公（中端写字楼及公寓办公（中端写字楼及公寓办公（ soho s sohosoho) ) ) )形态在形态在形态在形态在7-10 7 7-107-10万万107、万万测算依据：1、2015年入住企业2000家；2、若1/4的企业入驻本项目；3、企业每人需10平米办公面积；PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导办公物业体量推导- - - -本案办公体量推导本案办公体量推导本案办公体量推导本案办公体量推导62商业市场研判商业市场研判商业市场研判商业市场研判 商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻 商商商商业物业体量推导业物业体量推导业物业体量推导业物业体量推导63 商业市场发展机会商业市场发展机会商业市场发展机会108、商业市场发展机会1 1 1 1： 从城市发展来看，商业市场发展前景及机会？从城市发展来看，商业市场发展前景及机会？从城市发展来看，商业市场发展前景及机会？从城市发展来看，商业市场发展前景及机会？商业市场分布现状及结构商业市场分布现状及结构商业市场分布现状及结构商业市场分布现状及结构商业市场发展趋势商业市场发展趋势商业市场发展趋势商业市场发展趋势PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻64PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业109、发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -分布现状分布现状分布现状分布现状分布现状：分布现状：分布现状：分布现状：西安有八大商圈，本案处于新兴的曲江商圈辐射范围内。西安有八大商圈，本案处于新兴的曲江商圈辐射范围内。西安有八大商圈，本案处于新兴的曲江商圈辐射范围内。西安有八大商圈，本案处于新兴的曲江商圈辐射范围内。钟楼商圈钟楼商圈：钟楼商圈：钟楼商圈：钟楼商圈：历史悠久的老城区商圈康康康康复路商圈：复路商圈：复路商圈：复路商圈：以轻工业品批发为主的传统商圈小小小小寨商圈：寨商圈：寨商圈：寨商圈：以高校为核心的学生商圈曲曲曲曲江110、商圈：江商圈：江商圈：江商圈：以休闲旅游为主的新型商圈经经经经开区商圈：开区商圈：开区商圈：开区商圈：以商务为主的新型商圈科科科科技路商圈：技路商圈：技路商圈：技路商圈：以办公密集型为主的商务型商圈电电电电子城商圈：子城商圈：子城商圈：子城商圈：以高校、电子市场为主的年轻型商圈土土土土门商圈：门商圈：门商圈：门商圈：以服饰为主的老城区商圈本项目处于曲江商圈的辐射范围之内本项目处于曲江商圈的辐射范围之内本项目处于曲江商圈的辐射范围之内本项目处于曲江商圈的辐射范围之内65PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商111、业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -商圈商圈商圈商圈趋势趋势趋势趋势商圈趋势：三环商业网规划，明确未来曲江商业市场具有良好发展前景商圈趋势：三环商业网规划，明确未来曲江商业市场具有良好发展前景商圈趋势：三环商业网规划，明确未来曲江商业市场具有良好发展前景商圈趋势：三环商业网规划，明确未来曲江商业市场具有良好发展前景西安市商业区域规划西安市商业区域规划西安市商业区域规划西安市商业区域规划中心商业区中心商业区中心商业区中心商业区二环商业网二环商业网二环商业网二环商业网三环商业网三环商业网三环商业网三环商业网社区商业社区商业社区商业社区商业以钟楼为中心，以老城为依托，形成高尚112、购物、休闲娱乐、观光 旅游为特色的城市核心商业区域 。完善曲江、小寨、土门胡家庙、张家堡等地区的商业设施，加快曲江商务旅游区、高新商务区和城郊购物中心等重点地区和物流配送中心的建设，形成二环商业网。在交通干道附近合理布局购物中心、仓储会员店、大型生产和生活批发市场等商贸服务设施。改造充实社区商业网点，逐步形成多层次，点面结合的合理布局。66PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -商圈结构商圈结构商圈结构商圈结构商圈结构：商圈结构：商圈结构：商圈结构113、：曲江商圈依托旅游资源、高端居住资源，成为新兴区域级商圈，曲江商圈依托旅游资源、高端居住资源，成为新兴区域级商圈，曲江商圈依托旅游资源、高端居住资源，成为新兴区域级商圈，曲江商圈依托旅游资源、高端居住资源，成为新兴区域级商圈，未来商业发展潜力较大。未来商业发展潜力较大。未来商业发展潜力较大。未来商业发展潜力较大。主要主要主要主要商圈商圈商圈 商圈主力店和主营业态商圈级别主力店和主营业态主力店和主营业态 主力店和主营业态定位和特点定位和特点定位和特点 定位和特点变化和发展变化和发展变化和发展变化和发展钟楼商圈钟楼商圈钟楼商圈 钟楼商圈城市级商圈以开元、世纪金花等为代表，聚集了百货零售、餐饮、休闲114、娱乐等各个业态商业定位为中档和中高档为主，基本涵盖全客层。业态丰富完整、经营种类齐全，商业氛围浓厚随着骡马市步行街的开通以及周围辅助商业的丰富，该商圈的地位日益巩固，目前和将来一定时间内仍将保持其第一商圈的位置小寨商圈小寨商圈小寨商圈 小寨商圈区域级商圈以百盛、军人服务社、百汇、海港城为代表。集中了大量服饰零售市场商业定位为中档和中低档层面，以服饰零售、专卖店为主，针对学生商圈及周边居民以传统的针对学生零售商业为主，百盛的进入部分提高了区域内中、高端商业的部足，目前区域内缺乏娱乐休闲项目，整体商业在更新升级中高新商圈高新商圈高新商圈 高新商圈区域级商圈以金鹰国际、世纪金花为首，以新型大型服装百115、货商业为主是一个典型的高档百货商圈， 完全依靠金鹰国际、世纪金花， 以周边办公人群为主，辐射高新区目前该商圈商业档次、硬件均在全市处于相对较高水平，商圈形成较晚，但交通配套等还有待提高长乐路商圈长乐路商圈长乐路商圈 长乐路商圈城市级商圈康复路、轻工批发市场为代表，业态齐全，各种商品应有尽有低档到中档的定位，以大型批发市场为主，兼顾部分零售，针对中低端人群为西安较早商圈，已经形成批发零售市场氛围，规模、业态已经较为成熟，发展空间较小曲江商圈曲江商圈曲江商圈 曲江商圈区域级商圈以大唐不夜城、慈恩镇等大雁塔周边商业为主，餐饮、休闲业态为主中高档定位，针对旅游观光人群、城市休闲人群城南新兴商圈，依托曲116、江旅游资源及未来高端居住人口，部分商业陆续开业中，后续发展潜力较大67PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -业态业态业态业态趋势趋势趋势趋势业态趋势：商业市场处于商圈拓展、新兴商业模式发展阶段，整体商业市场业态趋势：商业市场处于商圈拓展、新兴商业模式发展阶段，整体商业市场业态趋势：商业市场处于商圈拓展、新兴商业模式发展阶段，整体商业市场业态趋势：商业市场处于商圈拓展、新兴商业模式发展阶段，整体商业市场存在较大发展机会。存在较大发展机会。存在较大发117、展机会。存在较大发展机会。68PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -业态业态业态业态结构结构结构结构业态结构业态结构业态结构业态结构：以传统百货、超市类商业向综合型商业发展：以传统百货、超市类商业向综合型商业发展：以传统百货、超市类商业向综合型商业发展：以传统百货、超市类商业向综合型商业发展部分部分部分部分商场商场商场 商场主力店主力店主力店 主力店业业业业态态态 态品牌档次品牌档次品牌档次 品牌档次面向客群面向客群面向客群 面向客群经营模式经营118、模式经营模式 经营模式经经营状态经营状态经营状态世纪金花（钟楼店）星巴克、麦当劳、罗杰斯、玛花纤体、宜品生活超市 百货、超市国内外一线品牌全城高收入人群，白领阶层、中青年阶层 统一经营+抽成世纪金花（南大街店） 必胜客、宜品生活超市百货、超市国内外二线品牌中等收入人群、年轻阶层 统一经营+抽成世纪金花（高新店）星巴克、必胜客、哈根达斯、奥斯卡影城、玛花纤体 百货、超市国内外一线品牌高新区高收入人群，白领阶层 统一经营+抽成开元商城（钟楼店）蜂星通讯、麦当劳、开元超市 百货、超市国内外二、三线品牌中、高收入人群，全年龄段阶层统一经营+抽成好（全市商场年销冠23亿）民生百货（骡马市店）奥斯卡影城、119、星巴克百货、超市、餐饮、零售、休闲国内外一、二线品牌中、高收入人群，白领阶层、年轻阶层统一经营+抽成，部分销售反租较差民生百货（解放路店） 德克士百货、超市国内外二、三线品牌中、高收入人群，全年龄段阶层 统一经营+抽成百盛购物中心（西大街店）必胜客、肯德基、屈臣氏、莎莎慢摇吧、X4网络俱乐部百货国际二、三线品牌国内一、二线品牌中、高收入人群，中、青年阶层 统一经营+抽成百盛购物中心（小寨店） 必胜客、麦当劳百货国际二、三线品牌国内一、二线品牌中、高收入人群，中、青年阶层 统一经营+抽成万达广场（李家村店）沃尔玛、万千百货、万达影城、国美家电、神采飞扬、大歌星百货、超市、餐饮、休闲、娱乐、家电国120、际二、三线品牌国内一、二线品牌中、高收入人群，中、青年阶层统一经营+抽成，部分销售反租好69城市发展对商业市场启示：城市发展对商业市场启示：城市发展对商业市场启示：城市发展对商业市场启示：PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -城市发展城市发展城市发展城市发展70商业市场发展机会商业市场发展机会商业市场发展机会商业市场发展机会2 2 2 2：从区域市场来看，本案商业物业是否存在市场机会？从区域市场来看，本案商业物业是否存在市场机会？从区域市场来看，121、本案商业物业是否存在市场机会？从区域市场来看，本案商业物业是否存在市场机会？曲江商业市场供应曲江商业市场供应曲江商业市场供应曲江商业市场供应曲江未来商业格局曲江未来商业格局曲江未来商业格局曲江未来商业格局曲江商业业态特征曲江商业业态特征曲江商业业态特征曲江商业业态特征PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻71曲江商业市场供应：曲江商业市场供应：曲江商业市场供应：曲江商业市场供应：现有大型商业主要集中在大雁塔广场周边，内部商现有大型商业主要集中在大雁塔广场周边，122、内部商现有大型商业主要集中在大雁塔广场周边，内部商现有大型商业主要集中在大雁塔广场周边，内部商业相对匮乏多为在建社区商业。业相对匮乏多为在建社区商业。业相对匮乏多为在建社区商业。业相对匮乏多为在建社区商业。大雁塔周边商业密集：大雁塔周边商业密集：大雁塔周边商业密集：大雁塔周边商业密集：雁塔路街铺、慈恩镇、北广场商业、通易坊、秦汉唐国际文化商业广场（在建）；大大大大唐不夜城商业密集：唐不夜城商业密集：唐不夜城商业密集：唐不夜城商业密集：新乐汇、民生百货、曲江电影院、西安美术馆、陕西大剧院、西安音乐厅、银泰国际购物中心（在建）、豪享来国际大酒店（在建）、威斯汀酒店（在建）；曲曲曲曲江内部商业匮乏：123、江内部商业匮乏：江内部商业匮乏：江内部商业匮乏：曲江内部商业配套匮乏，仅南湖、大唐芙蓉园周边存在少量餐饮商业大大大大雁雁雁雁塔塔塔塔大大大大唐唐唐唐不不不不夜夜夜夜城城城城慈恩镇慈恩镇慈恩镇慈恩镇通易坊通易坊通易坊通易坊秦汉唐秦汉唐秦汉唐秦汉唐芙蓉坊芙蓉坊芙蓉坊芙蓉坊寒窑商业寒窑商业寒窑商业寒窑商业南湖商业南湖商业南湖商业南湖商业商业项目商业集中区本项目本项目本项目本项目PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场72未124、来曲江商业格局：未来曲江商业分布在大雁塔、西影路、本案区域、未来曲江商业格局：未来曲江商业分布在大雁塔、西影路、本案区域、未来曲江商业格局：未来曲江商业分布在大雁塔、西影路、本案区域、未来曲江商业格局：未来曲江商业分布在大雁塔、西影路、本案区域、雁梦湖四大区域。雁梦湖四大区域。雁梦湖四大区域。雁梦湖四大区域。大雁塔商业大雁塔商业大雁塔商业大雁塔商业西影路商业西影路商业西影路商业西影路商业本案区域商业本案区域商业本案区域商业本案区域商业雁梦湖商业雁梦湖商业雁梦湖商业雁梦湖商业商业成熟区域商业成熟区域商业成熟区域 商业成熟区域商业待开发区域商业待开发区域商业待开发区域商业待开发区域商业成熟区域：商125、业成熟区域：商业成熟区域：商业成熟区域：大大大大雁塔商业雁塔商业雁塔商业雁塔商业大唐不夜城、慈恩镇等大型商业已经开业；西西西西影路商业影路商业影路商业影路商业西影路、青龙寺片区传统文教、生活居住区，商业氛围成熟。商业待开发区域：商业待开发区域：商业待开发区域：商业待开发区域：本本本本案区域商业案区域商业案区域商业案区域商业本案地块、东三爻村地块构成，大面积商业规划用地，存在大量拆迁。雁雁雁雁梦湖商业梦湖商业梦湖商业梦湖商业曲江二期雁梦湖周边商业地块，目前处于前期规划阶段。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找126、寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场73未来曲江商业格局未来曲江商业格局未来曲江商业格局未来曲江商业格局- - -大雁塔商业：规模大，业态全大雁塔商业：规模大，业态全大雁塔商业：规模大，业态全大雁塔商业：规模大，业态全 ，商业陆续开业中，客，商业陆续开业中，客，商业陆续开业中，客，商业陆续开业中，客户吸纳力逐步加强户吸纳力逐步加强户吸纳力逐步加强户吸纳力逐步加强 商业项目规模开业时间营业面积入住率 大唐不夜城60万 2009年15万60%集中商业商业街区 900012000元/ （2007） 秦汉唐15万 预计2012年-集中商业 通127、易坊5000 2008年5000 100%商业街区- 北广场商业2万 2004年2万 90%商业街区- 慈恩镇7.2万 2009年7.2万 70%商业街区 800015000元/ （2006，40年使用权） 芙蓉坊2.5万 2009年2.5万 100%商业街区800014000元（2007） 合计约90万 商业项目业态主力店大唐不夜城百货、超市、电器、零售、娱乐、餐饮、休闲民生百货、肯德基、屈臣氏、华润万家、国美、太平洋影城、银泰百货秦汉唐百货、零售、娱乐、餐饮、休闲未定 通易坊休闲、餐饮真菇源 北广场商业旅游服务、餐饮、娱乐慈恩镇餐饮、酒店、购物、娱乐、会展慈恩客站、淘街8号、竹园村 芙蓉坊128、餐饮、休闲娃娃福、芙蓉PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场74未来曲江商业格局未来曲江商业格局未来曲江商业格局未来曲江商业格局- - -西影路商业：现有商业成熟但较为低端，未来商业升西影路商业：现有商业成熟但较为低端，未来商业升西影路商业：现有商业成熟但较为低端，未来商业升西影路商业：现有商业成熟但较为低端，未来商业升级，聚合力增大。级，聚合力增大。级，聚合力增大。级，聚合力增大。未来商业升级改造：未来商业升级改129、造：未来商业升级改造：未来商业升级改造：青龙寺、铁炉庙村改造项目，占地约1200亩，总建筑面积约200万 ，其中规划商业面积约约约约35 353535万万万万，涵盖星级酒店、大型商业体等，未来将直接提升区域商业聚合力。雁翔路雁翔路雁翔路雁翔路西影路西影路西影路西影路西影路现有商业氛围成熟：西影路现有商业氛围成熟：西影路现有商业氛围成熟：西影路现有商业氛围成熟：周边居住：西影厂家属院、铁一局、阳光小区、铁炉庙等传统居住社区；周边高校：西安交大、理工大学曲江校区；周边商业：社区型商业为主，多为街铺。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- 130、- - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场75未来曲江商业格局未来曲江商业格局未来曲江商业格局未来曲江商业格局- - - -本案区域商业：存在成为区域级商业可能，但成为区域本案区域商业：存在成为区域级商业可能，但成为区域本案区域商业：存在成为区域级商业可能，但成为区域本案区域商业：存在成为区域级商业可能，但成为区域商圈存在不确定性商圈存在不确定性商圈存在不确定性商圈存在不确定性东三爻村商业开发存在不确定性：东三爻村商业开发存在不确定性：东三爻村商业开发存在不确定性：东三爻村商业开发存在不确定性：东三爻村规划大量的商业131、类用地，但拆迁难度较高（拆迁量大，曲江看守所），（拆迁量大，曲江看守所），（拆迁量大，曲江看守所），（拆迁量大，曲江看守所），未来开发周期存在不确定性；东三爻村商业用地具体物业比例未确定，商业规模存在不确定性；周边无大型商业与本案共造商业聚合力：周边无大型商业与本案共造商业聚合力：周边无大型商业与本案共造商业聚合力：周边无大型商业与本案共造商业聚合力：本案最大商业体量约30万（除去办公、公寓体量），商业聚合力有限；本案周边商业多为配套型商业，多满足居住需求，无法与本案商业共同形成商业聚合力； 周边楼盘商业体量业态 观山悦5000 社区商业街 富力城2万社区商业街800013000元/（2009132、） 曲江南苑1.5万 餐饮、超市20 永和坊1万 超市规划中 曲江城市花园3000 便利店26500元/ 公园世家3万 社区商业街周边商业合计周边商业合计周边商业合计 周边商业合计8.38.38.38.3万万万万本案本案本案本案东三东三东三东三爻村爻村爻村爻村PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场76未来曲江商业格局未来曲江商业格局未来曲江商业格局未来曲江商业格局- - -雁梦湖商业：受雁梦湖及周边项目开发周期影响133、，短雁梦湖商业：受雁梦湖及周边项目开发周期影响，短雁梦湖商业：受雁梦湖及周边项目开发周期影响，短雁梦湖商业：受雁梦湖及周边项目开发周期影响，短期无法形成商业氛围期无法形成商业氛围期无法形成商业氛围期无法形成商业氛围受雁梦湖及周边项目开发周期影响；受雁梦湖及周边项目开发周期影响；受雁梦湖及周边项目开发周期影响；受雁梦湖及周边项目开发周期影响；目前雁梦湖及周边项目开发均未实施，商业规划的实现受雁梦湖及周边项目的开发周期所影响，无法短期内形成商业氛围。商业功能以休闲、观光，居住配套为主：商业功能以休闲、观光，居住配套为主：商业功能以休闲、观光，居住配套为主：商业功能以休闲、观光，居住配套为主：雁梦湖134、为曲江二期核心景观资源，吸引旅游、休闲人群，商业承载观光、休闲商业需求；雁梦湖商业为曲江二期内部最为集中的商业区域，承担二期居住商业配套；曲江一期曲江一期曲江一期曲江一期曲江二期曲江二期曲江二期曲江二期雁梦湖雁梦湖雁梦湖雁梦湖雁梦湖商业雁梦湖商业雁梦湖商业雁梦湖商业整体处于规划阶段：整体处于规划阶段：整体处于规划阶段：整体处于规划阶段：曲曲曲曲江新区二期雁梦湖位于杜陵西北角的杜陵原江新区二期雁梦湖位于杜陵西北角的杜陵原江新区二期雁梦湖位于杜陵西北角的杜陵原江新区二期雁梦湖位于杜陵西北角的杜陵原下，规划面积约下，规划面积约下，规划面积约下，规划面积约59.45 59.459.4559.45公顷，135、合公顷，合公顷，合公顷，合891.75 8 891.75891.75亩，目亩，目亩，目亩，目前处于前期规划阶段。前处于前期规划阶段。前处于前期规划阶段。前处于前期规划阶段。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场77未来曲江商业格局对比：大雁塔商业占据曲江商业绝对优势未来曲江商业格局对比：大雁塔商业占据曲江商业绝对优势未来曲江商业格局对比：大雁塔商业占据曲江商业绝对优势未来曲江商业格局对比：大雁塔商业占据曲江商业绝对136、优势大雁塔商业大雁塔商业大雁塔商业大雁塔商业西影路商业西影路商业西影路商业西影路商业本案区域商业本案区域商业本案区域商业本案区域商业雁梦湖商业雁梦湖商业雁梦湖商业雁梦湖商业大雁塔商业大雁塔商业大雁塔商业 大雁塔商业 区域商业领军者区域商业领军者区域商业领军者区域商业领军者商业规模：90万 （含影院、美术馆）开发周期：商业成熟、商家陆续开业主要客群：旅游客、休闲客依托资源：大雁塔广场、大唐芙蓉园西影路商业西影路商业西影路商业西影路商业 传统商业待升级传统商业待升级传统商业待升级传统商业待升级商业规模：约35万 开发周期：传统商业成熟， 2012年起商业开始升级主要客群：周边居住人口、高校人口依托137、资源：地铁规划、青龙寺、交大、理工大本案区域商业本案区域商业本案区域商业本案区域商业 曲江中轴新兴商业曲江中轴新兴商业曲江中轴新兴商业曲江中轴新兴商业商业规模：30万 以上（含东三爻村、本案）开发周期：2012年以后主要客群：周边居住人口、商务人口、产业人口依托资源：周边住宅、会展商务区、地铁规划雁梦湖商业雁梦湖商业雁梦湖商业雁梦湖商业 未来观光、休闲商业未来观光、休闲商业未来观光、休闲商业未来观光、休闲商业商业规模：未定 开发周期：预计2014年以后（雁梦湖、周边项目开发周期影响）主要客群：旅游客、休闲客、周边常住人口依托资源：雁梦湖、周边住宅PART3 PART3 PART3 PART3 138、物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场78未来曲江商业格局对比启示：未来曲江商业格局对比启示：未来曲江商业格局对比启示：未来曲江商业格局对比启示： 本案应与大雁塔商圈共建曲江都市中轴商圈本案应与大雁塔商圈共建曲江都市中轴商圈本案应与大雁塔商圈共建曲江都市中轴商圈本案应与大雁塔商圈共建曲江都市中轴商圈大大大大雁雁雁雁塔塔塔塔大大大大唐唐唐唐不不不不夜夜夜夜城城城城慈恩镇慈恩镇慈恩镇慈恩镇通易坊通易坊通易坊通易坊秦汉唐秦汉唐秦汉唐秦汉唐芙蓉坊芙蓉坊芙蓉坊芙蓉坊寒窑商139、业寒窑商业寒窑商业寒窑商业南湖商业南湖商业南湖商业南湖商业1.1.1.1.大雁塔商业规模优势明显；大雁塔商业规模优势明显；大雁塔商业规模优势明显；大雁塔商业规模优势明显；2.2.2.2.本本本本案周边无其它集中商业，共建商圈；案周边无其它集中商业，共建商圈；案周边无其它集中商业，共建商圈；案周边无其它集中商业，共建商圈；3.3.3.3.无无无无旅游资源吸引外部游客、休闲客群；旅游资源吸引外部游客、休闲客群；旅游资源吸引外部游客、休闲客群；旅游资源吸引外部游客、休闲客群；大雁塔商圈大雁塔商圈大雁塔商圈大雁塔商圈（90 909090万万万万成成成成熟商圈）熟商圈）熟商圈）熟商圈）大大大大雁雁雁雁塔140、塔塔塔大大大大唐唐唐唐不不不不夜夜夜夜城城城城慈恩镇慈恩镇慈恩镇慈恩镇通易坊通易坊通易坊通易坊秦汉唐秦汉唐秦汉唐秦汉唐芙蓉坊芙蓉坊芙蓉坊芙蓉坊寒窑商业寒窑商业寒窑商业寒窑商业南湖商业南湖商业南湖商业南湖商业大雁塔商圈大雁塔商圈大雁塔商圈大雁塔商圈本案本案本案本案商商商商业业业业曲江都市曲江都市曲江都市曲江都市中中中中轴商圈轴商圈轴商圈轴商圈PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场79曲江商业业态特征一：曲江商业业态特141、征一：曲江商业业态特征一：曲江商业业态特征一：由于曲江整体入住率偏低，大量旅游、休闲客群是主由于曲江整体入住率偏低，大量旅游、休闲客群是主由于曲江整体入住率偏低，大量旅游、休闲客群是主由于曲江整体入住率偏低，大量旅游、休闲客群是主要的消费群体。要的消费群体。要的消费群体。要的消费群体。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场 商业项目临近景点大唐不夜城大雁塔芙蓉园旅游客全市客群 秦汉唐大雁塔旅游客全市客群 通易坊大雁142、塔旅游客休闲人群 北广场商业大雁塔 慈恩镇大雁塔芙蓉坊芙蓉园南湖旅游客休闲人群本项目所处区域无旅游景点，本项目所处区域无旅游景点，本项目所处区域无旅游景点，本项目所处区域无旅游景点，对于旅游客户及休闲客户的吸对于旅游客户及休闲客户的吸对于旅游客户及休闲客户的吸对于旅游客户及休闲客户的吸引力相对较弱。引力相对较弱。引力相对较弱。引力相对较弱。南湖南湖南湖南湖本项目本项目本项目本项目芙蓉园芙蓉园芙蓉园芙蓉园寒窑寒窑寒窑寒窑大雁塔大雁塔大雁塔大雁塔80曲江商业业态特征二：曲江商业业态特征二：曲江商业业态特征二：曲江商业业态特征二：餐饮、休闲业态为主，整体档次较高；餐饮、休闲业态为主，整体档次较高；餐143、饮、休闲业态为主，整体档次较高；餐饮、休闲业态为主，整体档次较高； 大型购物中心、家居卖场缺乏。大型购物中心、家居卖场缺乏。大型购物中心、家居卖场缺乏。大型购物中心、家居卖场缺乏。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场 商业项目业态主力店大唐不夜城百货、超市、电器、零售、娱乐、餐饮、休闲民生百货、肯德基、屈臣氏、华润万家、国美、太平洋影城、银泰百货秦汉唐百货、零售、娱乐、餐饮、休闲未定 通易坊休闲、餐饮真菇源、土大144、力北广场商业旅游服务、餐饮、娱乐肯德基、三皇三家、老孙家慈恩镇餐饮、酒店、购物、娱乐、会展慈恩客站、淘街8号、竹园村 芙蓉坊餐饮、休闲娃娃福、芙蓉坊酒店、真美浴宫民生百货民生百货民生百货民生百货太平洋影城太平洋影城太平洋影城太平洋影城慈恩镇业态比例图慈恩镇业态比例图慈恩镇业态比例图慈恩镇业态比例图大唐不夜城业态比例图大唐不夜城业态比例图大唐不夜城业态比例图大唐不夜城业态比例图通易坊业态比例图通易坊业态比例图通易坊业态比例图通易坊业态比例图北广场商业业态比例图北广场商业业态比例图北广场商业业态比例图北广场商业业态比例图“曲江现在住的人不多，但未来住的都是富人，对于品牌餐饮、高档次餐 饮还是很欢迎145、的”肯德基店长81区域市场对商业市场启示：区域市场对商业市场启示：区域市场对商业市场启示：区域市场对商业市场启示：PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻商业市场机会找寻- - - -区域市场区域市场区域市场区域市场82商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导1 1 1 1：商业一二级市场来看，大体量商业物业是否可行？商业一二级市场来看，大体量商业物业是否可行？商业一二级市场来看，大体量商业物业是否可行？商业一二级市场来看，大体量商业物业是否可行？商业一146、级市场表现商业一级市场表现商业一级市场表现商业一级市场表现商业二级市场表现商业二级市场表现商业二级市场表现商业二级市场表现PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导- - - -一二级商业市场一二级商业市场一二级商业市场一二级商业市场83一级商业市场：商业一级开发案例相对较多，主要购买客户为基金公一级商业市场：商业一级开发案例相对较多，主要购买客户为基金公一级商业市场：商业一级开发案例相对较多，主要购买客户为基金公一级商业市场：商业一级开发案例相对较多，主要购买客147、户为基金公司，购买价格司，购买价格司，购买价格司，购买价格70009000 700090007000900070009000元元元元/ / / /， 部分商家以自行开发为主。部分商家以自行开发为主。部分商家以自行开发为主。部分商家以自行开发为主。 年份项目面积（ ）均价（元/ ） 2007世家星城四期1#综合楼33510 2008大唐不夜城A地块27126 2008大唐不夜城A地块35171 2009大唐不夜城A地块27126 2010万达大明宫项目商业1520万 自主开发万达 2010金鹰解放路项目6万 自主开发金鹰 2010海航东大街项目2025万 自主开发海航 2010红星美凯龙八里村项148、目商业2030万 自主开发红星美凯龙 2010红星美凯城商业10万 自主开发红星美凯龙整体出售案例：华平收购大唐不夜城整体出售案例：华平收购大唐不夜城整体出售案例：华平收购大唐不夜城 整体出售案例：华平收购大唐不夜城 AA A A地块地块地块地块2008年一季度，曲江新区外商投资、大型社区投资成为新的增长点。其中，世界500强企业美国华平投资集团一次性投资1亿美元，整体收购大唐不夜城A地块10万平方米商建物业，创下了西安市单项投资额的新纪录。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量149、推导商业物业体量推导- - - -一级市场一级市场一级市场一级市场84商业二级市场：商业市场热度逐步加剧，商业零售价格远高于大宗商业价格；商业二级市场：商业市场热度逐步加剧，商业零售价格远高于大宗商业价格；商业二级市场：商业市场热度逐步加剧，商业零售价格远高于大宗商业价格；商业二级市场：商业市场热度逐步加剧，商业零售价格远高于大宗商业价格； 曲江在售商铺价格约为曲江在售商铺价格约为曲江在售商铺价格约为曲江在售商铺价格约为2000027000 2 20000270002000027000元元元元/ / / /。商业市场量价稳步上升商业市场量价稳步上升商业市场量价稳步上升商业市场量价稳步上升200150、9年起，全市商业成交大幅增长，年均增长率保持 在12.5%，2010年全市商业成交面积约为 61万，成交均价约为11728元/ 。商业成交主要以住宅配套商铺为主，在售纯商业项目相对较少，只有大唐西市、万达广场等少量商业项目。曲江商铺零售价格远高于大宗商业成交价格曲江商铺零售价格远高于大宗商业成交价格曲江商铺零售价格远高于大宗商业成交价格曲江商铺零售价格远高于大宗商业成交价格 周边楼盘商业体量建 观山悦5000社区商业街 富力城2万社区商业街800013000元/（2009） 曲江南苑1.5万底 永和坊1万底商 曲江城市花园30002010201020102010年全市商业成交量年全市商业成交量151、年全市商业成交量年全市商业成交量排行前十名排行前十名排行前十名排行前十名 项目名称项目名称项目名称 项目名称城区城区城区城区 成交面积（成交面积（成交面积（成交面积（） 成交均价成交均价成交均价 成交均价成交套数成交套数成交套数成交套数 华城万象城南2259210,163165 中新浐灞半岛城东218809,869178 万达民乐园广场城内1798533,105166 绿地世纪城高新176798,13278 新一代国际公寓城南162616,8004 中海国际社区城南1563218,421141 易道郡玫瑰公馆高新138774,3234 文景小区西一区城北128417,27539 大唐通善坊城南152、1248416,21556 华远君城城北920712,69440PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导- - - -二级市场二级市场二级市场二级市场85大型百货、购物中心：主要以租赁或自主开发方式获取物业，大型百货、购物中心：主要以租赁或自主开发方式获取物业，大型百货、购物中心：主要以租赁或自主开发方式获取物业，大型百货、购物中心：主要以租赁或自主开发方式获取物业， 整体租期多为整体租期多为整体租期多为整体租期多为20 2 2020年以上，租金年以上，租金年以153、上，租金年以上，租金2060 2 20602060元元元元/ / / / / / /月。月。月。月。 业态项目面积物业持有方式百货 民生（解放路）6万自主开发/购买 民生（骡马市）26万购买 百盛（西大街）3.6万租赁 百盛（小寨）2万租赁30 百盛（立丰）3万租赁2040元/月（含设施）租期20年 金鹰（高新）2.7万租赁 世纪金花（高新）3万合作开发/租赁世纪金花（钟楼） 5.7万自主开发- 开元（钟楼）10万自主开发 新玛特5万租赁2000万/年 银泰（钟楼）6万 合作开发/租赁-购物中心 李家村万达广场8万 （商业）自主开发 民乐园万达广场14.5万 （商业）自主开发PART3 PAR154、T3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导- - - -二级市场二级市场二级市场二级市场86 业态项目需求面积物业持有方式超市 沃尔玛800012000 租赁1825元/ /月 华润万家1000014000租赁 人人乐1000015000租赁 好又多700010000 租赁2030元/ /月 麦德龙20000以上租赁/合作开发超市：全部以租赁为主，租期多为超市：全部以租赁为主，租期多为超市：全部以租赁为主，租期多为超市：全部以租赁为主，租期多为 15 1 1515年以上，租金年以上155、，租金年以上，租金年以上，租金1840 1 18401840元元元元/ / / / / / /月。月。月。月。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导- - - -二级市场二级市场二级市场二级市场87 业态项目需求面积物业持有方式专业市场 国美2000 以上租赁50元/ /月以下 苏宁2000 以上租赁50元/ /月以下 红星美凯龙5万以上租赁/合作开发/购买 - 阿姆瑞特46万合作开发 大明宫建材10万以上自主开发专业市场：获取物业方式多样，家居市场多以合作开156、发、自主开发为主；专业市场：获取物业方式多样，家居市场多以合作开发、自主开发为主；专业市场：获取物业方式多样，家居市场多以合作开发、自主开发为主；专业市场：获取物业方式多样，家居市场多以合作开发、自主开发为主； 租期多为租期多为租期多为租期多为15 151515年以上，租金年以上，租金年以上，租金年以上，租金50 505050元元元元/ / / / / /月以下。月以下。月以下。月以下。PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导- - - -二级市场二级市场二级市157、场二级市场88商家访谈：短期内目的性消费类（家居卖场）、餐饮类难度较小，百货、商家访谈：短期内目的性消费类（家居卖场）、餐饮类难度较小，百货、商家访谈：短期内目的性消费类（家居卖场）、餐饮类难度较小，百货、商家访谈：短期内目的性消费类（家居卖场）、餐饮类难度较小，百货、购物中心难度较大购物中心难度较大购物中心难度较大购物中心难度较大“我们公司今年的拓展计划已经完成，暂时没有开店计划了，未来曲江拿地的范围主要在大雁塔 及西影路周边，居住氛围相对成熟，人流量大的区域 ”。万达开发部主管“目前百货类商家选址主要集中在高新、城南、经开等成熟区域，只是合适的商业物业并不好选 择，曲江选址主要意向在大雁塔158、大唐不夜城周边，短期内可能不会入驻曲江 2期，但餐饮、目的性消费等商业还是比较好招商的。传世商业策划公司招商主管“曲江2期才刚刚起步，现阶段很少有商家愿意进入，不过很多外来大型商家目前都在西安考察， 他们有开店计划，曲江 2期便利的交通和未来高端消费人群，会吸引部分商家做战略布局选址，比 如：宜家之类，就喜欢交通便捷、城市近郊、土地、租金成本较低的区域 ”。金鼎商业运营公司招商总监PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导- - - -二级市场二级市场二级市场二159、级市场89一二级商业市场启示：一二级商业市场启示：一二级商业市场启示：一二级商业市场启示：PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导- - - -一二级市场启示一二级市场启示一二级市场启示一二级市场启示90商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导2 2 2 2：PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导- - 160、- -消费需求推导消费需求推导消费需求推导消费需求推导城市发展城市发展城市发展城市发展区域市场区域市场区域市场区域市场一二级市场一二级市场一二级市场一二级市场商业市场前景良好共建中轴商圈，商业功能补充开发模式需要考虑利润平衡需要通过结合未来曲江消费需求，推导本案商业物业体量需要通过结合未来曲江消费需求，推导本案商业物业体量需要通过结合未来曲江消费需求，推导本案商业物业体量需要通过结合未来曲江消费需求，推导本案商业物业体量91本案商业未来消费人群构成：本案商业未来消费人群构成：本案商业未来消费人群构成：本案商业未来消费人群构成：核心人群：核心人群：核心人群：核心人群：范范范范围：围：围：围：（步161、行20分钟范围内）构构构构成：成：成：成：周边常住人口、本案居住、商务人口、航天基地人口；人人人人数数数数：约30万人辐射人群：辐射人群：辐射人群：辐射人群：范范范范围：围：围：围：大于2公里构构构构成：成：成：成：曲江2期产业人口、全市休闲、目的性消费人口；人人人人数：数：数：数：10万人以上本案本案本案本案常住人口常住人口常住人口常住人口商务人口商务人口商务人口商务人口航天人口航天人口航天人口航天人口2KM2KM2KM2KM曲江曲江曲江曲江2 2 2 2期产业人口期产业人口期产业人口期产业人口全市休闲客群全市休闲客群全市休闲客群全市休闲客群目的性消费人群目的性消费人群目的性消费人群目的性消162、费人群PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导- - - -消费需求推导消费需求推导消费需求推导消费需求推导92核心消费人群：基础日常消费人群约核心消费人群：基础日常消费人群约核心消费人群：基础日常消费人群约核心消费人群：基础日常消费人群约 30 3 3030万人万人万人万人1 1 1 1、周边、周边、周边、周边15.5 15.515.515.5万常住人口万常住人口万常住人口万常住人口3 3 3 3、航天基地、航天基地、航天基地、航天基地10 101010万人口163、万人口万人口万人口航天基地现有航天四所、五所、六所等科研、军工机 构共有常住人口约 7.2万，以及外来人口约3万，合计10万。2 2 2 2、周边商务人口、周边商务人口、周边商务人口、周边商务人口4 4 4 4万人万人万人万人周边商务人数区域区域区域 区域商务面积商务面积商务面积 商务面积人数人数人数人数会展商务会展商务会展商务 会展商务约26万2.6万人本案本案本案 本案1318万1.31.8万人 合计约4万人周边居住人数区域区域区域 区域面积面积面积 面积人数人数人数人数周边楼盘周边楼盘周边楼盘 周边楼盘500万12.5万人（2013年）本案住宅本案住宅本案住宅 本案住宅约120万约3万人164、（2017年） 合计15.5万人（每户按2.5人计算） 项目名称总建筑面积 曲江千林郡50万 曲江澜山22万 曲江观邸45万 紫薇永和坊50万 公园世家102万 富力城70万 湖城大境80万（部分） 观山悦65万 合计484万（未包含个别企业家属院）PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导- - - -消费需求推导消费需求推导消费需求推导消费需求推导93辐射人群：产业、休闲、目的性消费人口具有较大不确定性辐射人群：产业、休闲、目的性消费人口具有较大不确定性辐射人165、群：产业、休闲、目的性消费人口具有较大不确定性辐射人群：产业、休闲、目的性消费人口具有较大不确定性南湖南湖南湖南湖芙蓉芙蓉芙蓉芙蓉园园园园寒窑寒窑寒窑寒窑大雁塔大雁塔大雁塔大雁塔1 1 1 1、2015 201520152015年后年后年后年后10 101010万产业人口万产业人口万产业人口万产业人口二期文化创意产业二期文化创意产业二期文化创意产业二期文化创意产业1 1 1 10 0 0 0万产业人口，万产业人口，万产业人口，万产业人口，商商商商务、日常消费需求务、日常消费需求务、日常消费需求务、日常消费需求观光客、休闲客观光客、休闲客观光客、休闲客观光客、休闲客旅旅旅旅游、休闲、娱乐需求游、166、休闲、娱乐需求游、休闲、娱乐需求游、休闲、娱乐需求本项目本项目本项目本项目 预计2015年，曲江二期文化产业企业达 2000家，产业人口10万人，产生的商务、日常消费等需求会成为本案商业的主要支撑，但受产业入住周期的影响，具有不确定性；2 2 2 2、全市休闲人口、全市休闲人口、全市休闲人口、全市休闲人口本案商业与大雁塔商业共建曲江中轴商圈，后期吸引到全市的休闲客群，客群吸纳力受具体商业业态等影响，具有不确定性；3 3 3 3、目的性消费人口、目的性消费人口、目的性消费人口、目的性消费人口家居卖场、购物中心等带来的目的性消费人群，人群辐射范围及人口基础受商业规模、业态、主题、运营状况等影响，具167、有不确定性。家居卖场、购物中心吸家居卖场、购物中心吸家居卖场、购物中心吸家居卖场、购物中心吸引的目的性消费人群引的目的性消费人群引的目的性消费人群引的目的性消费人群PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导商业物业体量推导- - - -消费需求推导消费需求推导消费需求推导消费需求推导94本案商业体量：出于风险考虑，以核心消费人群推导商业体量约本案商业体量：出于风险考虑，以核心消费人群推导商业体量约本案商业体量：出于风险考虑，以核心消费人群推导商业体量约本案商业体量：出于风险考虑，168、以核心消费人群推导商业体量约 1822 1 18221822万万万万。 核心消费人群核心消费人群核心消费人群核心消费人群约约约约30 303030万人万人万人万人消费人口消费人口消费人口 消费人口商业需求商业需求商业需求 商业需求已有商业已有商业已有商业已有商业约约约约2430 243024302430万万万万8 8 8 8万万万万商业需求商业需求商业需求商业需求1624162416241624万万万万商业需求商业需求商业需求商业需求常规业态体量考虑常规业态体量考虑常规业态体量考虑常规业态体量考虑购物中心：购物中心：购物中心：购物中心：68 686868万万万万家居市场：家居市场：家居市场：家169、居市场：810 810810810万万万万社区商业社区商业社区商业社区商业+ + + +街区商业：街区商业：街区商业：街区商业：3-4 3-43-43-4万万万万商业体量：商业体量：商业体量：商业体量：1822 1 18221822万万万万按照人均商业按照人均商业按照人均商业按照人均商业面面面面0.81 0.810.810.81估算 估算估算估算周边周边周边周边2 2 2 2公里内楼公里内楼公里内楼公里内楼盘的社区商业盘的社区商业盘的社区商业盘的社区商业PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业物业体量推导商业物业体量推导170、商业物业体量推导商业物业体量推导- - - -商业体量推导商业体量推导商业体量推导商业体量推导95酒店市场研判酒店市场研判酒店市场研判酒店市场研判96回顾：回顾：回顾：回顾：1 1 1 1、西安酒店市场发展向好，商务需求旺盛，后续客源支撑充足。、西安酒店市场发展向好，商务需求旺盛，后续客源支撑充足。、西安酒店市场发展向好，商务需求旺盛，后续客源支撑充足。、西安酒店市场发展向好，商务需求旺盛，后续客源支撑充足。2 2 2 2、曲江酒店市场未来规划以五星级高端为主。、曲江酒店市场未来规划以五星级高端为主。、曲江酒店市场未来规划以五星级高端为主。、曲江酒店市场未来规划以五星级高端为主。PART4 P171、ART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店97酒店分类：酒店分类：酒店分类：酒店分类：1 1 1 1、以商务、观光型酒店常见。、以商务、观光型酒店常见。、以商务、观光型酒店常见。、以商务、观光型酒店常见。 2 2 2 2、度假型、主题型酒店需有独占资源及建造要求较高。、度假型、主题型酒店需有独占资源及建造要求较高。、度假型、主题型酒店需有独占资源及建造要求较高。、度假型、主题型酒店需有独占资源及建造要求较高。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店172、酒店酒店98本案酒店发展方向两大问题：本案酒店发展方向两大问题：本案酒店发展方向两大问题：本案酒店发展方向两大问题：1 1 1 1、本案酒店的档次？、本案酒店的档次？、本案酒店的档次？、本案酒店的档次？2 2 2 2、本案酒店的类型？、本案酒店的类型？、本案酒店的类型？、本案酒店的类型？西安酒店市场上商务消费、会议需求旺盛曲江规划中多以五星级酒店为主西安接待旅游人次约2000万/年，其中，曲江接待旅游人次约1500万/年PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店99项目酒店档次选择方向：项目酒店档次选择方向：项173、目酒店档次选择方向：项目酒店档次选择方向： 案例选址目标市场 顶级豪华酒店丽兹卡尔顿、四季繁华金融商业中心、一流度假胜地政界要人、商界高层、财富阶层豪华的公共空间、大尺度房间、品牌客人用品豪华五星级酒店JW万豪、洲际、希尔顿繁华金融商业中心、度假圣地企业高层、高收入人群豪华的公共空间、大尺度房间、优质客人用品国际标准五星酒店皇冠、喜来登、香格里拉、凯宾斯基市区成熟优质地段、度假圣地、机场国内外企业管理层、高收入人群、高档奖励团队高档的公共空间、舒适的房间、优质客人用品国际优质四星酒店国内（标准）五星酒店万豪、假日、诺富特、最佳西方市区优质地段、交通枢纽、度假地企业经理、中高收入人群、旅游团队实174、用的公共空间、舒适的房间、足够客人用品 标准四星酒店海景优质地段、交通枢纽、度假地企业经理、中高收入人群、旅游团队简洁的公共空间、实用的房间、有限客人用品优质快捷酒店假日快捷，Days，Hyatt Place优质地段、交通枢纽、度假地一般企业人员、旅游团队简洁和混用的公共空间，有限客人用品PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店100酒店发展模式一：酒店发展模式一：酒店发展模式一：酒店发展模式一：“ “商务商务商务商务+ + + +观光型观光型观光型观光型”功能功能功能功能Text Text Text Tex175、t in herein herein herein here商务配套商务配套商务配套商务配套功能酒店功能酒店功能酒店功能酒店类型类型类型类型观光居住观光居住观光居住观光居住酒酒酒酒店类型店类型店类型店类型高端形象高端形象高端形象高端形象酒店酒店酒店酒店类型类型类型类型本区块的标志性建筑，塑造高端形象，形成以小型主题会议为功能特色，提供高端交流平台的商高端奢华务酒店以为一般旅游和商务消费提供住宿服务为主体功能的观光商务酒店以为中高端商务活动提供各项商务为特软性服务色的商务酒高档店PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店176、酒店酒店101高星级酒店投资回报高星级酒店投资回报高星级酒店投资回报高星级酒店投资回报由于酒店的建筑成本、配套建设及后期运营管理成本较其他物业更高。同时，由于标准五星级以上酒店通常需引进品牌酒店管理公司，必须采取长期持有的经营模式，从而导致其投资回报周期较长。根据我司其他同类型酒店项目的相关数据，得出以下投资回报周期结论：大体量超五星及以上 以酒店体量为市场常规量时计算，酒店投资回报时间为15年以上。 单间房装修成本5000元/左右（不含土地成本）标准五星以上标准五星15151515年以上年以上年以上年以上20202020年以上年以上年以上年以上x x x x年以上年以上年以上年以上 以酒店体177、量为市场常规量时计算，酒店投资回报时间为2025年以上。 单间房装修成本8000元/以上（不含土地成本） 当酒店体量超过市场常规量，且选择标准五星级以上的高端酒店品牌时，其投资成本非常巨大 ，同时带来具有更大的风险。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店102酒店体量建议：约酒店体量建议：约酒店体量建议：约酒店体量建议：约45 454545万平米万平米万平米万平米本案合理的酒店体量建议：本案合理的酒店体量建议：本案合理的酒店体量建议：本案合理的酒店体量建议：结结结结合项目自身条件，借鉴相似城市综合体案例，本178、项目酒店客房数建合项目自身条件，借鉴相似城市综合体案例，本项目酒店客房数建合项目自身条件，借鉴相似城市综合体案例，本项目酒店客房数建合项目自身条件，借鉴相似城市综合体案例，本项目酒店客房数建议议议议五星级酒店：五星级酒店：五星级酒店：五星级酒店：350400 350400350400350400间客房，体量约间客房，体量约间客房，体量约间客房，体量约45 454545万平米万平米万平米万平米西安高端酒店体量主要集中在35万 之间。目前曲江酒店体量大多在5万以下。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店103面179、向高层领导者市场本酒店体现“形象”，主要承担商务交流功能，决定了该酒店面对的市场也应该是“形象市场”，瞄准领导政要，企业高层，从市场圈层上体现“高端形象”面向商务会议工作人群本酒店以提供全面而专业的商务服务为特色，其主要服务的目标市场则应该为专业的参与商务活动的工作人员和相关企业。面向旅游居住客群本酒店以旅游、住宿功能为主，主要面向商商商商务消费旅游、一般旅游者及一般大众。商务配套功能酒店商务配套功能酒店商务配套功能酒店商务配套功能酒店观光居观光居观光居观光居住功能酒店住功能酒店住功能酒店住功能酒店高端形象酒店高端形象酒店高端形象酒店高端形象酒店五星级五星级五星级 五星级五星五星五星五星级级级180、 级五星级五星级五星级五星级PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店酒店发展模式二：酒店发展模式二：酒店发展模式二：酒店发展模式二：“ “五星级五星级五星级五星级”档次档次档次档次104住宅市场研判住宅市场研判住宅市场研判住宅市场研判105住宅市场调研回顾：住宅市场调研回顾：住宅市场调研回顾：住宅市场调研回顾：PARTPARTPARTPART 3 3 3 3 城市微观市场分析城市微观市场分析城市微观市场分析城市微观市场分析/ / / /住宅市场分析住宅市场分析住宅市场分析住宅市场分析106市场分析对本项目启示181、市场分析对本项目启示市场分析对本项目启示市场分析对本项目启示PARTPARTPARTPART 3 3 3 3 城市微观市场分析城市微观市场分析城市微观市场分析城市微观市场分析/ / / /住宅市场分析住宅市场分析住宅市场分析住宅市场分析107住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位 都市生态生活的典范社区都市生态生活的典范社区都市生态生活的典范社区都市生态生活的典范社区108 PART PARTPARTPART 4 4 4 4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议109办公定位及物业建议办公定位及物业建议办公定位及物业建议办公定位及物业建议 110制造业商制造业商制造业商制造业商务集聚区务182、集聚区务集聚区务集聚区多位于城市郊环附近，临近高口和高速公路，以先进制造业为主的产业园区。生产性服生产性服生产性服生产性服务业集聚务业集聚务业集聚务业集聚区区区区主要集聚运输、研发、仓储和售后等对选址不敏感的生产性服务业，多位于市郊。文化产业文化产业文化产业文化产业商务集聚商务集聚商务集聚商务集聚区区区区位于城市CBD之外的写字楼聚集区或园区，商业和住宅生活配套或缺。主要满足现代文化产业日益增长的商务需求。外延商务外延商务外延商务外延商务补充区补充区补充区补充区地段与成熟城市CBD或次级商务核心区接近，但物业标准和租金水平较低，主要补充两区外延需求。都市型商都市型商都市型商都市型商务集聚区务集183、聚区务集聚区务集聚区位于城市CBD之外的写字楼聚集区或园区，周边商业及住宅成熟度高，区域微环境完善。主要满足现代服务业的商务需求。次级商务次级商务次级商务次级商务核心区核心区核心区核心区位于城市CBD之外的新兴城市核心区，区域功能及配套高度完善，物业标准是城市最高水平。成熟中央成熟中央成熟中央成熟中央商务区商务区商务区商务区城市传统核心区，区域功能及配套高度成熟，租户以金融咨询业为主，物业标准是城市最高水平。城市商务区发展聚集效益趋势城市商务区发展聚集效益趋势城市商务区发展聚集效益趋势城市商务区发展聚集效益趋势城市商务区主要发展类型城市商务区主要发展类型城市商务区主要发展类型城市商务区主要发展184、类型PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公111111城市商务区类型特征比较城市商务区类型特征比较城市商务区类型特征比较城市商务区类型特征比较地段地段地段 地段体量体量体量体量写字楼标写字楼标写字楼标写字楼标准准准准客户产业构成客户产业构成客户产业构成 客户产业构成产业辐射能力产业辐射能力产业辐射能力 产业辐射能力商业商业商业商业/ / / /住宅配套住宅配套住宅配套 住宅配套典型案例典型案例典型案例成熟中央商务区成熟中央商务区成熟中央商务区成熟中央商务区城市传统中心地区 大最高金融、投资、管理、咨询、地产185、开发等 强齐全纽约曼哈顿次级商务核心区次级商务核心区次级商务核心区次级商务核心区新兴城市核心区 大最高金融、投资、管理、咨询、地产开发等 强齐全法国拉德芳斯都市型商务集聚都市型商务集聚都市型商务集聚都市型商务集聚区区区区微环境发展较为完善的区域 较小高金融、投资、管理、咨询、地产开发等 较强较齐全东京中外延商务补充区外延商务补充区外延商务补充区外延商务补充区城市传统核心及新兴核心附近 较小较高建筑、装饰、设计、物流、商贸等 弱较欠缺上海北外滩文化产业文化产业文化产业文化产业商务集商务集商务集商务集聚区聚区聚区聚区多位于城市郊区 较大较高电子通信、数码科技、软件开发、文化传媒、影视艺术等 较强较186、欠缺新加坡樟宜生产性服务业集生产性服务业集生产性服务业集生产性服务业集聚区聚区聚区聚区 城市郊区大较低交通运输、现代物流、硬件开发等 较弱欠缺美国硅谷制造业商务集聚制造业商务集聚制造业商务集聚制造业商务集聚区区区区郊环附近且临近港口和高速公路出入口的产业园区 大低以汽车、装备、船舶、航空、集成电路和生物医药为主的先进制造业 较弱欠缺韩国蔚山汽车生产基地非非非非生生生生产产产产性性性性商商商商务务务务区区区区生生生生产产产产性性性性商商商商务务务务区区区区PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公112112本案187、办公定位方向本案办公定位方向本案办公定位方向本案办公定位方向制造业商制造业商制造业商制造业商务集聚区务集聚区务集聚区务集聚区生产性服生产性服生产性服生产性服务业集聚务业集聚务业集聚务业集聚区区区区文化产业文化产业文化产业文化产业商务商务商务商务集聚集聚集聚集聚区区区区外延商务外延商务外延商务外延商务补充区补充区补充区补充区都市型商都市型商都市型商都市型商务集聚区务集聚区务集聚区务集聚区次级商务次级商务次级商务次级商务核心区核心区核心区核心区成熟中央成熟中央成熟中央成熟中央商务区商务区商务区商务区弱弱弱弱 区域经济发展成熟度区域经济发展成熟度区域经济发展成熟度区域经济发展成熟度 强强强强生产性商188、务区生产性商务区生产性商务区 生产性商务区非生产性商务区非生产性商务区非生产性商务区非生产性商务区市郊市郊市郊市郊曲江文化产业商务曲江文化产业商务曲江文化产业商务曲江文化产业商务区区区区曲江为处于高新、经开区CBD之外的新兴城市核心区，区域规划配套、物业标准是城市最高水平。未来城市文化创意产业主要集中在曲江，大量文化创意产业企业形成文化产业商务集群。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公113113总体定位总体定位总体定位总体定位曲江文化产业发展的核心引擎总部经济基地现代文化创意产业聚集区PART4 PAR189、T4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公114114本案办公物业产品策略：本案办公物业产品策略：本案办公物业产品策略：本案办公物业产品策略：曲江文化产曲江文化产曲江文化产曲江文化产业商务业商务业商务业商务区区区区总部经总部经总部经总部经济基地济基地济基地济基地总部经济基地（超高层写字楼）总部经济基地（超高层写字楼）总部经济基地（超高层写字楼）总部经济基地（超高层写字楼）+ + +现代文化产业集群（中端写字楼、现代文化产业集群（中端写字楼、现代文化产业集群（中端写字楼、现代文化产业集群（中端写字楼、SOHO S SOHOSOHO190、公寓）公寓）公寓）公寓）文化产文化产文化产文化产业业业业商务商务商务商务集聚区集聚区集聚区集聚区规模集聚：规模集聚：规模集聚：规模集聚：超大规模写字楼集群，打造曲江二期文化产业CBD；树树树树立高度：立高度：立高度：立高度：以超高层地标性建筑，打造曲江二期档次最高的顶级写字楼，树立整体商务形象，奠定CBD基础，顶级写字楼主要服务于总部经济；高高高高性价比：性价比：性价比：性价比：但更多的写字楼集群是以一般现代文化产业为对象，需要通过高性价比把这部分客群从市区吸引过来。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公1191、15115总部经济基地：超高层写字楼总部经济基地：超高层写字楼总部经济基地：超高层写字楼总部经济基地：超高层写字楼 功能区总部经济基地 功能载体高档写字楼高档写字楼高档写字楼高档写字楼 规模体量总建筑面积约总建筑面积约总建筑面积约总建筑面积约68 686868万平米万平米万平米万平米功能描述曲江商务区国际化、品牌化体现，西安总部经济的载体集中国内外大型企业、省内外优秀企业的总部及核心职能部门或项目，是侧重于企业核心头脑、核心技术、核心产品的商务平台 核心措施高端形象、企业定制高端形象、企业定制高端形象、企业定制高端形象、企业定制目标客户世界五百强进入西安设立分支机构的首选地国内大型企业面向陕西192、区域总部所在地陕西省内各地市知名企业更加发展壮大的平台各总部型企业在西安的交流和展示窗口PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公116116超高层办公布局：临雁塔南路，位于酒店与中档写字楼正中位置超高层办公布局：临雁塔南路，位于酒店与中档写字楼正中位置超高层办公布局：临雁塔南路，位于酒店与中档写字楼正中位置超高层办公布局：临雁塔南路，位于酒店与中档写字楼正中位置 1 1 1 1、商业街主要设置在地块西侧，昭示性好，交通便利；、商业街主要设置在地块西侧，昭示性好，交通便利；、商业街主要设置在地块西侧，昭示性好，193、交通便利；、商业街主要设置在地块西侧，昭示性好，交通便利；2 2 2 2、与中端写字楼与酒店，形成高层建筑群，突出商务氛围；、与中端写字楼与酒店，形成高层建筑群，突出商务氛围；、与中端写字楼与酒店，形成高层建筑群，突出商务氛围；、与中端写字楼与酒店，形成高层建筑群，突出商务氛围；3 3 3 3、位于中端写字楼与酒店中间位置，符合地基承载，同时利于独立开发。、位于中端写字楼与酒店中间位置，符合地基承载，同时利于独立开发。、位于中端写字楼与酒店中间位置，符合地基承载，同时利于独立开发。、位于中端写字楼与酒店中间位置，符合地基承载，同时利于独立开发。PART4 PART4 PART4 PART4 物194、业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公117超高层写字楼案例借鉴超高层写字楼案例借鉴超高层写字楼案例借鉴超高层写字楼案例借鉴- - -环球金融中心环球金融中心环球金融中心环球金融中心参考案例参考案例参考案例参考案例：环球金融中心：环球金融中心：环球金融中心：环球金融中心总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：381,600 381381,600381,600平米，平米，平米，平米，492492492492米米米米观光厅观光厅观光厅观光厅观光厅观光厅观光厅观光厅上海柏悦酒店上海柏悦酒店上海柏悦酒店上海柏悦酒店客房总数：174标准客房面积：60平米主要195、设施：餐厅、宴会厅、健身房、游泳池办公设施：办公设施：办公设施：办公设施：62层办公楼面，总建筑面积：226,900平米空中门厅空中门厅空中门厅空中门厅文化传媒中心文化传媒中心文化传媒中心文化传媒中心会议中心会议中心会议中心会议中心商场商场商场商场停车场停车场停车场停车场PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公118118超高层写字楼案例超高层写字楼案例超高层写字楼案例超高层写字楼案例借鉴借鉴借鉴借鉴- - - -金茂大厦金茂大厦金茂大厦金茂大厦总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：29 29292196、9万平米，万平米，万平米，万平米，88 8 8888层，层，层，层，420.5420.5420.5420.5米米米米写字楼：123,000平米层高4米，净高2.7米25部电梯设备层51-53层超五星级酒店53-87层观光层88层参考案例参考案例参考案例参考案例：金茂大厦：金茂大厦：金茂大厦：金茂大厦PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公119119超高层写字楼案例超高层写字楼案例超高层写字楼案例超高层写字楼案例借鉴借鉴借鉴借鉴- - - -台北台北台北台北101 1 101101B2-B5停车场1F-2F大197、堂B1-6F购物中心9F-34F低楼段办公区（ 2810-4300M2）35F配套设施楼层35F-36F电梯转换层35F-58F中楼段办公区（2500-3305M2）59F-60F电梯转换层59F-84F高楼段办公区（2645-3570M2）85F-86F观景餐厅88F-89F观景台 91F户外观景台 92F-101F通讯层 总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：374,219 3 374,219374,219平米，平米，平米，平米，101101101101层，层，层，层，508 508508508米米米米188413M2185806M2参考案例参考案例参考案例参考案例：台北：台北：198、台北：台北101 101101101大厦大厦大厦大厦PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公120120超高层双塔功能落位建议：案例借鉴超高层双塔功能落位建议：案例借鉴超高层双塔功能落位建议：案例借鉴超高层双塔功能落位建议：案例借鉴 - - - -上海中心上海中心上海中心上海中心全球企业馆空中观光空中会议（餐饮）五星级酒店47100M2高区写字楼29000M2中区写字楼79000M2低区写字楼98400M2商场总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：55.88 5 55.8855.88万平米，万平米，199、万平米，万平米，121121121121层，层，层，层，632 632632632米米米米参考案例参考案例参考案例参考案例：上海中心：上海中心：上海中心：上海中心206400M2PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公121121超高层建筑外观超高层建筑外观超高层建筑外观超高层建筑外观 现代塔状超高层建筑，与大雁塔成为曲江中轴双塔现代塔状超高层建筑，与大雁塔成为曲江中轴双塔现代塔状超高层建筑，与大雁塔成为曲江中轴双塔现代塔状超高层建筑，与大雁塔成为曲江中轴双塔曲江中轴曲江中轴曲江中轴曲江中轴古古古古今双塔今双200、塔今双塔今双塔大雁塔大雁塔大雁塔大雁塔 历史之塔历史之塔历史之塔 历史之塔本案超高写字本案超高写字楼本案超高写字楼本案超高写字楼 未来之塔未来之塔未来之塔未来之塔PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公122超高层面积建议：分楼层段设计面积区间，满足不同类型企业需求超高层面积建议：分楼层段设计面积区间，满足不同类型企业需求超高层面积建议：分楼层段设计面积区间，满足不同类型企业需求超高层面积建议：分楼层段设计面积区间，满足不同类型企业需求 B2B2B2B25F5F5F5F6F6F6F6F20F20F20F20F201、21F21F21F21F35F35F35F35F36F36F36F36F50F50F50F50F商务配套楼层建议：楼层建议：楼层建议：楼层建议： 40-50层，200260米高 单层高度4.5米以上本项目标准层本项目标准层本项目标准层本项目标准层面积面积面积面积建议：建议：建议：建议： 物业标准层面积：1600-1800本项目单本项目单本项目单本项目单元划元划元划元划分建议：分建议：分建议：分建议： 低楼层：120层，300500 /单元 中楼层：2135层，5001000/单元 高楼层：35层以上，整层考虑 在进行平面设计时，考虑客户入住后的间隔布 局高层楼高层楼高层楼高层楼中中中中层楼层楼202、层楼层楼低层楼低层楼低层楼低层楼PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公123123高端商务会所高端商务会所高端商务会所高端商务会所一流商务会议中心一流商务会议中心一流商务会议中心一流商务会议中心屋顶停机坪预留屋顶停机坪预留屋顶停机坪预留屋顶停机坪预留超高层配套建议：超高层配套建议：超高层配套建议：超高层配套建议：国国国国际化高端形象际化高端形象际化高端形象际化高端形象一一一一流商务配套设施流商务配套设施流商务配套设施流商务配套设施高高高高端智能办公系统端智能办公系统端智能办公系统端智能办公系统顶顶顶顶级办公203、物业服务级办公物业服务级办公物业服务级办公物业服务PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公124现代文化产业集聚地：中档写字楼现代文化产业集聚地：中档写字楼现代文化产业集聚地：中档写字楼现代文化产业集聚地：中档写字楼 /SOHO / /SOHO/SOHO公寓公寓公寓公寓 功能区现代服务业集聚地 功能载体中档写字楼中档写字楼中档写字楼中档写字楼/SOHO /SOHO/SOHO/SOHO公寓公寓公寓公寓 规模体量总建筑面积约710 710710710万万万万功能描述生产性文化区为生产性企业提供金融、咨询、中介、销204、售等方面的服务 公共基础性文化区政府的公共管理服务、通讯服务、公益性信息服务等 创意创业文化区扶持中小企业成长，扶持个人创业，培育西安创意产业发展 核心措施政策扶持、公共办公服务目标客户各类生产性文化产业企业各类公共性服务组织和行政服务部门商贸文化产业企业 产业类别 行业描述 文化旅游产业旅游休闲、运动休闲、文化艺术活动、文艺创作与表演、文化艺术经纪代理 文化演艺产业视听出版、影视传媒、 数字文化产业网络技术、软件开发 国际会展产业文化会展业、图书馆、博文化创意产业表演艺术、视觉艺术、音乐创作、服装设计、广告设计、建筑设计、出版、电影及录像带、电视与广播、软件及计算机服务、 文化体育休闲产业运205、动休闲、文化艺术活动 PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公125125中档写字楼中档写字楼中档写字楼中档写字楼/SOHO /SOHO/SOHO/SOHO公寓布局：主要位于雁塔南路，分布在高端写字楼周边公寓布局：主要位于雁塔南路，分布在高端写字楼周边公寓布局：主要位于雁塔南路，分布在高端写字楼周边公寓布局：主要位于雁塔南路，分布在高端写字楼周边 1 1 1 1、中档写字楼主要分布在雁塔南路，超高层北侧，形成良好商务氛围；、中档写字楼主要分布在雁塔南路，超高层北侧，形成良好商务氛围；、中档写字楼主要分布在雁塔206、南路，超高层北侧，形成良好商务氛围；、中档写字楼主要分布在雁塔南路，超高层北侧，形成良好商务氛围；2 2 2 2、SOHO SOHOSOHOSOHO公寓分布在商业类地块内侧，将商业、办公与住宅分割；公寓分布在商业类地块内侧，将商业、办公与住宅分割；公寓分布在商业类地块内侧，将商业、办公与住宅分割；公寓分布在商业类地块内侧，将商业、办公与住宅分割；PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公126建议以后现代感十足的外立面作为项目外立面，以简单的线条变化以及部分建筑的错落给与强力的视觉冲击较强昭示性较强昭示性较强昭207、示性较强昭示性风风风风格统一性格统一性格统一性格统一性成成成成本控制性本控制性本控制性本控制性PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公127中端写字楼面积区间：可自由组合、灵活拆分，满足客户多种面积需求中端写字楼面积区间：可自由组合、灵活拆分，满足客户多种面积需求中端写字楼面积区间：可自由组合、灵活拆分，满足客户多种面积需求中端写字楼面积区间：可自由组合、灵活拆分，满足客户多种面积需求规模：规模：规模：规模：2 2 2 2栋栋栋栋26 262626层高层，预留与层高层，预留与层高层，预留与层高层，预留与SOH208、O SOHOSOHOSOHO办公的可办公的可办公的可办公的可能性能性能性能性单单单单层面积：层面积：层面积：层面积：100012001 1000120010001200低低低低楼层：楼层：楼层：楼层：面积划分针对区域中小型企业的实际办公需求，应控制单位面积，分别以150-200和200-300为主；高高高高楼层：楼层：楼层：楼层：不排斥实力较强的中型企业整层购租或需求较大面积，分割和销售方式均为半层或整层。大堂商务配套整层销售整层销售整层销售整层销售整层销售散售：散售：散售：散售：散售：200-300 200-3200-300200-300散售散售散售散售散售：150200 150215020209、0150200半层销售半层销售半层销售半层销售半层销售既满足周边现有企业的办公需求，更预留吸纳未既满足周边现有企业的办公需求，更预留吸纳未既满足周边现有企业的办公需求，更预留吸纳未既满足周边现有企业的办公需求，更预留吸纳未来成长型企业入驻的空间，扩大项目客户层面来成长型企业入驻的空间，扩大项目客户层面来成长型企业入驻的空间，扩大项目客户层面来成长型企业入驻的空间，扩大项目客户层面PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公128SOHOSOHOSOHOSOHO公寓面积区间：满足小型创意文化企业需求公寓面积区间：满210、足小型创意文化企业需求公寓面积区间：满足小型创意文化企业需求公寓面积区间：满足小型创意文化企业需求4055、80120较为受小型文化企业欢迎； 单层面积控制在800 ，兼顾舒适度与容积率； 面积区间单层面积楼层4060 800左右25层左右50%紧凑型、低总价的小户型，利于销售快速回款 8012050%PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公129建议写字楼以框架结构为主，内部空间可以进行自由分割，并在建筑局部设置公共空间，如挑高空中花园、公共休闲走廊，增加绿化的同时赋予会呼吸的建筑概念生态办公理念生态办公理211、念生态办公理念生态办公理念PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公130 建议在裙楼或底商部分设立公共商务智能会所，满足众多中小企业的基本办公需求。130商务服务：商务服务：商务服务：商务服务：完善的商务服务中心，24小时商务秘书服务、商务邮件、传真、航空、会议服务等休闲功能休闲功能休闲功能休闲功能：健身、休闲、娱乐迎合中小型文化企业办公需求，引入公共商务智能会所概念迎合中小型文化企业办公需求，引入公共商务智能会所概念迎合中小型文化企业办公需求，引入公共商务智能会所概念迎合中小型文化企业办公需求，引入公共商务212、智能会所概念PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公131设设设设计计计计要要要要点点点点领先性领先性领先性领先性空中花园空中花园空中花园空中花园公共配套公共配套公共配套公共配套灵活分割灵活分割灵活分割灵活分割突出楼体设计感和品质感公共通道宽敞、明亮，体现档次（选材控制成本）营造生态办公的概念，提升品质感中小型企业提供实惠的分时使用服务国际化国际化国际化国际化立面形象立面形象立面形象立面形象内部空间内部空间内部空间内部空间性价比高，高形象兼顾一定的内部功能层高在3.5米左右，提升建筑高度与使用舒适度采用户式中213、央空调，利于控制其他其他其他其他中端写字楼设计中端写字楼设计中端写字楼设计中端写字楼设计要点建议要点建议要点建议要点建议PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公132设设设设计计计计要要要要点点点点领先性领先性领先性领先性部分精品部分精品部分精品部分精品装装装装修修修修其他其他其他其他与整体风格统一，立面错落形成较多呼吸面个性化设计国际化国际化国际化国际化SOHOSOHOSOHOSOHO公寓公寓公寓公寓设计要点建议设计要点建议设计要点建议设计要点建议建筑形象建筑形象建筑形象建筑形象公共空间公共空间公共空间公共214、空间人性化设计无线网络、双气、智能化配套首层大堂、入口及内部空间体现物业形象酒店服务酒店服务酒店服务 酒店服务24小时酒店贴心管家服务层高3米，增强居住舒适度PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公133 中档写字楼空间设计净高要求：2.8米以上层高也相应加大到3.5m以上开间保持8米以上办公面积：标准层1200左右设计大跨度无柱空间进深在10-15m之间较为适宜核心筒的十字设计（减少公共空间的占用，并增加企业的有效展示面）公共卫生间设计净高要求：2.7米以上在节约空间的同时，确保主要功能房间开间在3米以上，215、便于使用考虑双气、烟道等布置尽量以楼层错落等形式，增加呼吸面框架+剪力墙，增加局部弹性空间可考虑部分楼层跃层设计其他设计要点：其他设计要点：其他设计要点：其他设计要点：PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公134办公物业停车位建议：办公物业停车位建议：办公物业停车位建议：办公物业停车位建议：本案办公体量最大约18万，按照1个车位/75100米计算，需要约18002400 180024001800240018002400个车位；个车位；个车位；个车位；建议与近邻酒店、商业地块的地下停车场连通，公用地下停车场出216、入口，节约成本的同时有效的利用了空间；从成本及空间节省角度来看，适当引入立体式机械车位，立体机械式车位需要适当注重细节，如：适当加大单个车位的宽度，避免车门摩擦。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -办公办公办公办公135商业定位及物业建议商业定位及物业建议商业定位及物业建议商业定位及物业建议 136本案商业定位模式：本案商业定位模式：本案商业定位模式：本案商业定位模式：区域级商业综合体区域级商业综合体区域级商业综合体区域级商业综合体早期客群客群客群 客群业态业态业态业态周边常住人口目的消费人口本案商务人口社区商业（超市）217、家居卖场商业街区PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场研判商业市场研判商业市场研判商业市场研判后期客群客群客群 客群业态业态业态业态周边常住人口目的消费人口本案商务人口文化产业人口城市休闲人口家居卖场商业街区购物中心百货商业功能及业态商业功能及业态商业功能及业态商业功能及业态137商业定位商业定位商业定位商业定位曲江商业新地标曲江商业新地标曲江商业新地标曲江商业新地标时尚时尚时尚 时尚潮流潮流潮流 潮流品质品质品质品质高端家居专业卖场高端家居专业卖场高端家居专业卖场高端家居专业卖场情境文化商业街区情境文化商业街区情218、境文化商业街区情境文化商业街区中产家庭、时尚人群中产家庭、时尚人群中产家庭、时尚人群 中产家庭、时尚人群居住人群、居住人群、产业人群居住人群、产业人群 居住人群、产业人群旅游人群、休闲人群旅游人群、休闲人群旅游人群、休闲人群业态多元化业态多元化业态多元化业态多元化品牌新颖化品牌新颖化品牌新颖化 品牌新颖化空空间娱乐化空间娱乐化空间娱乐化消费的满足感和愉悦感消费的满足感和愉悦感消费的满足感和愉悦感消费的满足感和愉悦感一站式购物中心一站式购物中心一站式购物中心一站式购物中心PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场研判商业219、市场研判商业市场研判商业市场研判138客群定位客群定位客群定位客群定位1.1.1.1.曲江中高端居住人群曲江中高端居住人群曲江中高端居住人群曲江中高端居住人群2.2.2.2.商务办公人群商务办公人群商务办公人群商务办公人群3.3.3.3. 观光、旅游、休闲客群观光、旅游、休闲客群观光、旅游、休闲客群 观光、旅游、休闲客群4.4.4.辐射西安全市区中产阶级家庭、辐射西安全市区中产阶级家庭、辐射西安全市区中产阶级家庭、辐射西安全市区中产阶级家庭、追求时尚潮流的年轻消费者追求时尚潮流的年轻消费者追求时尚潮流的年轻消费者追求时尚潮流的年轻消费者PART3 PART3 PART3 PART3 物业发展策220、略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场研判商业市场研判商业市场研判商业市场研判139主题定位主题定位主题定位主题定位曲江一站式曲江一站式曲江一站式曲江一站式商业商业商业商业体验体验体验体验与与与与消费消费消费消费空间空间空间空间 时尚舞台、潮流先锋、品质生活西安东南城曲江生活型曲江生活型曲江生活型曲江生活型一一一一站式商业集群站式商业集群站式商业集群站式商业集群 迎合未来西安的消费需求趋势， 以娱乐化的商业空间设计， 有更多餐饮与休闲区来提供就餐聚会和休闲的场所。 有更多、更新的国际潮流品牌，成为西安时尚、潮流消费的目的地。PART3 PART3 PART3 PART3 221、物业发展策略物业发展策略物业发展策略物业发展策略- - - -商业市场研判商业市场研判商业市场研判商业市场研判140购物中心规模购物中心规模购物中心规模购物中心规模 68 686868万万万万，建议与知名购物中心合作开发，建议与知名购物中心合作开发，建议与知名购物中心合作开发，建议与知名购物中心合作开发主力店对人流的带动作用主力店对人流的带动作用主力店对人流的带动作用主力店对人流的带动作用 精品超市精品超市精品超市精品超市 溜冰场溜冰场溜冰场溜冰场 电影院电影院电影院电影院类似、关联业态的商业聚类似、关联业态的商业聚类似、关联业态的商业聚类似、关联业态的商业聚集效应集效应集效应集效应 潮流服装222、服饰潮流服装服饰潮流服装服饰潮流服装服饰 旗舰店旗舰店旗舰店旗舰店/ / / /集合店集合店集合店集合店 餐饮区餐饮区餐饮区餐饮区 休闲娱乐区休闲娱乐区休闲娱乐区休闲娱乐区零售、餐饮、休闲零售、餐饮、休闲零售、餐饮、休闲零售、餐饮、休闲娱乐之间的活动娱乐之间的活动娱乐之间的活动娱乐之间的活动 美食广场、时尚餐美食广场、时尚餐美食广场、时尚餐美食广场、时尚餐饮、商务餐、休闲餐饮、商务餐、休闲餐饮、商务餐、休闲餐饮、商务餐、休闲餐饮穿插饮穿插饮穿插饮穿插 电影院、电影院、电影院、电影院、KTV KTVKTVKTV、电、电、电、电玩玩玩玩次主力店和目的性消费业态次主力店和目的性消费业态次主力店和目的223、性消费业态次主力店和目的性消费业态的人流引导的人流引导的人流引导的人流引导PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业141购物中心布局：临雁塔南路，与家居市场、商业街区形成商业集合购物中心布局：临雁塔南路，与家居市场、商业街区形成商业集合购物中心布局：临雁塔南路，与家居市场、商业街区形成商业集合购物中心布局：临雁塔南路，与家居市场、商业街区形成商业集合 1 1 1 1、商业街主要设置在地块西侧，昭示性好，交通便利；、商业街主要设置在地块西侧，昭示性好，交通便利；、商业街主要设置在地块西侧，昭示性好，交通便利；、224、商业街主要设置在地块西侧，昭示性好，交通便利；2 2 2 2、由公寓、写字楼大型底商构成；、由公寓、写字楼大型底商构成；、由公寓、写字楼大型底商构成；、由公寓、写字楼大型底商构成；3 3 3 3、与家居市场、商业街区、酒店互动，形成商业集合。、与家居市场、商业街区、酒店互动，形成商业集合。、与家居市场、商业街区、酒店互动，形成商业集合。、与家居市场、商业街区、酒店互动，形成商业集合。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业142万达广场万达广场万达广场 万达广场万象城万象城万象城万象城台贸购物中心：家庭主题购225、物中心台贸购物中心：家庭主题购物中心台贸购物中心：家庭主题购物中心 台贸购物中心：家庭主题购物中心梦时代：梦幻主题购物中心梦时代：梦幻主题购物中心梦时代：梦幻主题购物中心143百货购物中心业态组合模拟购物中心业态组合模拟购物中心业态组合模拟购物中心业态组合模拟品牌旗舰店次主力店国际精品店休闲餐饮大型中餐游艺电玩量贩式KTV电影院配套服务超市/卖场 休闲餐饮时尚精品店溜冰场异国餐饮 时尚餐饮特色餐饮次主力店格调5F欢笑4F3F2F休闲生活 1F流行B1PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业 运动、休闲精品 店226、儿童娱乐活力144规划要点一：现代建筑风格规划要点一：现代建筑风格规划要点一：现代建筑风格规划要点一：现代建筑风格建议摒弃中式风格建筑，曲江中式建筑已经过于泛滥，缺乏视觉吸引力，并且中式建筑格局并不利于商业分割、组合，影响后期招商工作。建筑风格以现代风格为主，并且在建筑外观中加入一定特色、主题，增强项目吸引力，形成区域标志性建筑。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业145规划要点二：空间娱乐化设计规划要点二：空间娱乐化设计规划要点二：空间娱乐化设计规划要点二：空间娱乐化设计空间娱乐化建立在外立面具有的与定227、位群体的亲和力、号召力；建立在内部空间开发、互融而成就的客流、商家与经营活动的感知和对话。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业146规划要点三：主题活动空间预留规划要点三：主题活动空间预留规划要点三：主题活动空间预留规划要点三：主题活动空间预留场内未来将经常举办明星活动、品牌推广活动，令商场 “熠熠生辉”，发布时尚讯息，让消费者每次到商场都有不同的购物体验。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业147亮点亮点亮点亮点1228、 1 1 1：曲江最大最全的时装之都：曲江最大最全的时装之都：曲江最大最全的时装之都：曲江最大最全的时装之都与世界大型连锁服饰品牌商业巨头合作、 西安现有知名大型零售品牌集中现身PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业148亮点亮点亮点亮点2 2 2 2：曲江最强的餐饮系统，齐全的餐饮结构类型：曲江最强的餐饮系统，齐全的餐饮结构类型：曲江最强的餐饮系统，齐全的餐饮结构类型：曲江最强的餐饮系统，齐全的餐饮结构类型 西安最大规模的世界美食汇聚地 商务用餐、家庭聚餐、朋友聚会，全国著名连锁品牌全部囊括PART4 P229、ART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业149亮点亮点亮点亮点3 3 3 3：曲江互动性最强的休闲娱乐组合：曲江互动性最强的休闲娱乐组合：曲江互动性最强的休闲娱乐组合：曲江互动性最强的休闲娱乐组合室内真冰溜冰场、KTV旗舰店、主题五星级影院PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业150亮点亮点亮点亮点4 4 4 4：天天嘉年华，全市最强大的市场推广活动：天天嘉年华，全市最强大的市场推广活动：天天嘉年华，全市最强大的市场推广活动：天天嘉年华230、，全市最强大的市场推广活动明星SHOW巨型气球声光秀表演闪电心感动冰上芭蕾婚礼秀邂逅白领交友活动玩偶游行魅力假期旅游节音乐新势力风尚新生活圣诞新派对PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业151商业街区商业街区商业街区商业街区 情景文化商业街情景文化商业街情景文化商业街情景文化商业街商街面积：商街面积：商街面积：商街面积：34 343434万万万万（其他为社区商业）（其他为社区商业）（其他为社区商业）（其他为社区商业）主主主主题功能：题功能：题功能：题功能：创意主题商业街区结合展示、体验、消费、休闲、娱乐、商231、务等业态功能；建建建建筑形态：筑形态：筑形态：筑形态：公寓、写字楼底商；单栋旗舰店商业体；业业业业态组合：态组合：态组合：态组合：时尚数码、运动概念店；风情美食、休闲咖啡；音响、视像体验店；品牌产品旗舰店；复合图书博览馆；动漫、网游娱乐体验；PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业152情景文化商业街布局：品牌店、情景文化商业街布局：品牌店、情景文化商业街布局：品牌店、情景文化商业街布局：品牌店、 SOHO S SOHOSOHO公寓、中端写字楼、底商形成商业街区公寓、中端写字楼、底商形成商业街区公寓、中端写字232、楼、底商形成商业街区公寓、中端写字楼、底商形成商业街区 1 1 1 1、商业街主要设置在地块西侧，由品牌旗舰店、公寓、写字楼底商构成；、商业街主要设置在地块西侧，由品牌旗舰店、公寓、写字楼底商构成；、商业街主要设置在地块西侧，由品牌旗舰店、公寓、写字楼底商构成；、商业街主要设置在地块西侧，由品牌旗舰店、公寓、写字楼底商构成；2 2 2 2、商业街部分可设置在地块内部，由住宅、公寓底商构成；、商业街部分可设置在地块内部，由住宅、公寓底商构成；、商业街部分可设置在地块内部，由住宅、公寓底商构成；、商业街部分可设置在地块内部，由住宅、公寓底商构成；3 3 3 3、商业街与大型商业、酒店形成商业互动；233、商业街与大型商业、酒店形成商业互动；、商业街与大型商业、酒店形成商业互动；、商业街与大型商业、酒店形成商业互动；4 4 4 4、社区内部商业街承担居住配套商业功能；、社区内部商业街承担居住配套商业功能；、社区内部商业街承担居住配套商业功能；、社区内部商业街承担居住配套商业功能；公寓、写字楼底商公寓、写字楼底商公寓、写字楼底商公寓、写字楼底商形形形形成商业街区成商业街区成商业街区成商业街区PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业局部社区内部底商局部社区内部底商局部社区内部底商局部社区内部底商153情景文化商业234、街的开发建议：情景文化商业街的开发建议：情景文化商业街的开发建议：情景文化商业街的开发建议：商铺物业设计原则：商铺物业设计原则：商铺物业设计原则：商铺物业设计原则： 为了便于后期销售，单位面积尽量划小为了便于后期销售，单位面积尽量划小为了便于后期销售，单位面积尽量划小为了便于后期销售，单位面积尽量划小 商铺组合比较灵活，满足大单购买商铺组合比较灵活，满足大单购买商铺组合比较灵活，满足大单购买商铺组合比较灵活，满足大单购买 尽量提高商铺的实用性尽量提高商铺的实用性尽量提高商铺的实用性尽量提高商铺的实用性开间6m进深912m空间规划：空间规划：空间规划：空间规划：商业建筑街区的空间组成围绕小型广场235、中心花园、交通节点，开敞性组织单体商业建筑； 采用旗舰店/体验点聚合形式，以多栋 “玻璃盒子”式的商业建筑体组成；栋与栋之间可用底商相连；产产产产品特征：品特征：品特征：品特征：底商街铺化，增加临街展示面，吸引人流；街区商业经营规律考虑，商铺不易超过两层；商铺灵活组合与分割，利于销售； 通常商业经营面积的面宽进深比以不小于 1:2为宜； 为保证中高档商业的经营面积，同时降低投资门 槛，两层商业铺面面积建议不超过 140；PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业154业态控制问题：业态控制问题：业态控制问题：236、业态控制问题：本项目商业尽可能的出售，因而对于商业街得业态本项目商业尽可能的出售，因而对于商业街得业态本项目商业尽可能的出售，因而对于商业街得业态本项目商业尽可能的出售，因而对于商业街得业态控制有一定难度，可以采取如下措施极强控制，尽控制有一定难度，可以采取如下措施极强控制，尽控制有一定难度，可以采取如下措施极强控制，尽控制有一定难度，可以采取如下措施极强控制，尽可能避免商铺无序经营，影响商街整体形象可能避免商铺无序经营，影响商街整体形象可能避免商铺无序经营，影响商街整体形象可能避免商铺无序经营，影响商街整体形象 划铺控制：划铺控制：划铺控制：划铺控制：不同业态对铺面大小、进深面宽比、管道配置237、等需求不一，可以在划铺时通过技术手段对某些业态的进入加以限制。 营销控制：营销控制：营销控制：营销控制：在营销中传递给投资者相应理念，聚集适合的业态进入。 主力店的影响力：主力店的影响力：主力店的影响力：主力店的影响力：前期采用低租、免租等优惠方式引入23个核心主力店，一方面会对其他经营者产生强烈的带动示范作用，另一方面也有助于提升商业街得形象和人气。 自持关键节点：自持关键节点：自持关键节点：自持关键节点：开发初期对商业街布局中的关键节点采用自持出租的方式进行经营，避免不良经营的个体商铺对商业整体氛围产生过大负面影响。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物238、业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业155情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴上海新天地：上海新天地：上海新天地：上海新天地：历史建筑风貌，现代生活方式历史建筑风貌，现代生活方式历史建筑风貌，现代生活方式历史建筑风貌，现代生活方式集餐饮、娱乐、购物和旅游、文化为一体的时尚场所具有历史文化特色的都市旅游景点，上海旅游的必到之地国际交流和聚会的地点关键词组一：整旧如旧、保护历史、文化兴市关键词组一：整旧如旧、保护历史、文化兴市关键词组一：整旧如旧、保护历史、文化兴市关键词组一：整旧如旧、保护历史、文化兴市关关关关键词组二：时尚、流行、复古239、键词组二：时尚、流行、复古键词组二：时尚、流行、复古键词组二：时尚、流行、复古关关关关键词组三：成功人士键词组三：成功人士键词组三：成功人士键词组三：成功人士 、白领阶层、外籍人士、游客、白领阶层、外籍人士、游客、白领阶层、外籍人士、游客、白领阶层、外籍人士、游客PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业156情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴北京北京北京北京798 7 798798：艺术通过文化与娱乐、休闲、商业等产业嫁接，艺术通过文化与娱乐、休闲、商业等产业嫁接240、，艺术通过文化与娱乐、休闲、商业等产业嫁接，艺术通过文化与娱乐、休闲、商业等产业嫁接，实现艺术社区的产业化、一体化。实现艺术社区的产业化、一体化。实现艺术社区的产业化、一体化。实现艺术社区的产业化、一体化。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业157情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴北京南锣鼓巷：北京南锣鼓巷：北京南锣鼓巷：北京南锣鼓巷：新旧交融的特色街新旧交融的特色街新旧交融的特色街新旧交融的特色街依托胡同、四合院的历史人文特色，南锣鼓巷陆续集聚了一批酒吧咖啡241、馆、特色工艺品店、创意工作室、会所客栈等文化休闲旅游业态，形成以胡同四合院为肌理、历史文化为底蕴、安怡静雅为品位的人文环境，吸引了全国乃至全世界的游客，成为一张新的北京名片。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业158情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴成都锦里古街：成都锦里古街：成都锦里古街：成都锦里古街：体验川西民俗文化的旅游文化休闲街体验川西民俗文化的旅游文化休闲街体验川西民俗文化的旅游文化休闲街体验川西民俗文化的旅游文化休闲街总体定位：总体定位：总体定位：242、总体定位：以蜀汉文化为主线，达到旅游者观光、购物、食宿以及开展有关文化活动。形形形形象定位：象定位：象定位：象定位：复古、人文、景观主主主主题定位：题定位：题定位：题定位：整旧如旧，保护历史，文化兴市客客客客群定位：群定位：群定位：群定位：游客，中青年群体，外籍人士档档档档次定位：次定位：次定位：次定位：中端概概概概念定位：念定位：念定位：念定位：锦里从餐饮、酒吧等享乐休闲景观商业，向购物中心、商业街区、文化剧场中心等多业态发展，逐步成为具有国际水平的休闲步行街。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业159243、情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴情景文化商业街区借鉴杭州河坊街：杭州河坊街：杭州河坊街：杭州河坊街：集集集集“ “ “ “游、观、住、吃、购、娱游、观、住、吃、购、娱游、观、住、吃、购、娱游、观、住、吃、购、娱“ “ “ “为一体的为一体的为一体的为一体的古朴步行古朴步行古朴步行古朴步行街区。街区。街区。街区。依照“修旧如旧修旧如旧修旧如旧修旧如旧”的原则，严格对街区加以保护。整个街区的业态布局，除保留区内著名的老字号外，以 招租，联营等形式，引入商家经营 古玩、字画、旅游古玩、字画、旅游古玩、字画、旅游古玩、字画、旅游纪念品、工艺品及各地名土特产纪念品、工艺品及各244、地名土特产纪念品、工艺品及各地名土特产 纪念品、工艺品及各地名土特产 等符合街区历史文化氛围的项目，形成以街引商、以街带商、以商兴旅、以旅促荣的良性循环。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业160文化特色步行街定位建议文化特色步行街定位建议文化特色步行街定位建议文化特色步行街定位建议 ：文化为内涵，经营内容为基础，建筑为表现：文化为内涵，经营内容为基础，建筑为表现：文化为内涵，经营内容为基础，建筑为表现：文化为内涵，经营内容为基础，建筑为表现形式，体现文化与商业与建筑的融合。形式，体现文化与商业与建筑的融245、合。形式，体现文化与商业与建筑的融合。形式，体现文化与商业与建筑的融合。河坊街宽窄巷子新天地798南锣鼓巷锦里古街情景文化商情景文化商情景文化商情景文化商业街区业街区业街区业街区 业态业态业态业态客群客群客群客群建筑建筑建筑建筑现代街区文化元素休闲、娱乐餐饮地方特产休闲人群居住人群商务人群PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业161高端家居卖场：目的性消费集群高端家居卖场：目的性消费集群高端家居卖场：目的性消费集群高端家居卖场：目的性消费集群规模：规模：规模：规模：810 810810810万万万万（具体根246、据商业资源调整）（具体根据商业资源调整）（具体根据商业资源调整）（具体根据商业资源调整）品品品品牌牌牌牌：宜家、红星美凯龙等高端家居品牌宜家、红星美凯龙等高端家居品牌宜家、红星美凯龙等高端家居品牌宜家、红星美凯龙等高端家居品牌 PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业规划要点：规划要点：规划要点：规划要点：家家家家居卖场以公寓底部的大型商业为主，居卖场以公寓底部的大型商业为主，居卖场以公寓底部的大型商业为主，居卖场以公寓底部的大型商业为主，尽量吃足容积率；尽量吃足容积率；尽量吃足容积率；尽量吃足容积率；尽尽尽247、尽量减少家居卖场的占地面积，为整体量减少家居卖场的占地面积，为整体量减少家居卖场的占地面积，为整体量减少家居卖场的占地面积，为整体商业预留空间弹性；商业预留空间弹性；商业预留空间弹性；商业预留空间弹性； 162专业市场布局：建议设置在地块西北绕城高速侧。专业市场布局：建议设置在地块西北绕城高速侧。专业市场布局：建议设置在地块西北绕城高速侧。专业市场布局：建议设置在地块西北绕城高速侧。 方案二方案二方案二方案二方案一方案一方案一方案一布局在绕城高速侧：布局在绕城高速侧：布局在绕城高速侧：布局在绕城高速侧：优优优优点：利于交通组织，满足家居市场的停车要求；点：利于交通组织，满足家居市场的停车要求；248、点：利于交通组织，满足家居市场的停车要求；点：利于交通组织，满足家居市场的停车要求；缺缺缺缺点：对地块内部住宅影响较大，不利于节地原则。点：对地块内部住宅影响较大，不利于节地原则。点：对地块内部住宅影响较大，不利于节地原则。点：对地块内部住宅影响较大，不利于节地原则。布局地块西侧，大型商业周边：布局地块西侧，大型商业周边：布局地块西侧，大型商业周边：布局地块西侧，大型商业周边：优优优优点：对内部住宅影响小；点：对内部住宅影响小；点：对内部住宅影响小；点：对内部住宅影响小；缺缺缺缺点：大量商业聚集在雁塔西路，交通组织困难，停车需求较难满足。点：大量商业聚集在雁塔西路，交通组织困难，停车需求较难满249、足。点：大量商业聚集在雁塔西路，交通组织困难，停车需求较难满足。点：大量商业聚集在雁塔西路，交通组织困难，停车需求较难满足。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业163 总体商业体量约1822万，建建建建议车位议车位议车位议车位数数数数18002200 180022001800220018002200个个个个。家居市场、购物中心必须保持一定数量的地面免费停车位，增加部分地下车位、立体车位等，弥补车位的不足。商业车位配比：商业车位配比：商业车位配比：商业车位配比：PART4 PART4 PART4 PART4250、 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -商业商业商业商业164酒店定位及物业建议酒店定位及物业建议酒店定位及物业建议酒店定位及物业建议165酒店定位酒店定位酒店定位酒店定位 五星级五星级五星级五星级“观光、商务观光、商务观光、商务观光、商务”酒店酒店酒店酒店PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店166五星级酒店形象要素五星级酒店形象要素五星级酒店形象要素五星级酒店形象要素关键词奢华、高端该类型体现本区域的最顶级酒店，是区域高端形象的代表。建设上集中全球奢华酒店要素，同时，提供各类特色251、会议室。服务各类高端商务人士，提供高级商务全层的交流平台。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店167综合体酒店案例借鉴：深圳万象城酒店综合体酒店案例借鉴：深圳万象城酒店综合体酒店案例借鉴：深圳万象城酒店综合体酒店案例借鉴：深圳万象城酒店 - - - -君悦君悦君悦君悦grand g grand grand hyatt hyatthyatthyatt 万象城总体量80万平方米，客房491间，其中90间为酒店 式公寓。世界最佳商务酒店品牌的 “君悦grand hyatt”是环球凯越集团旗下超豪华酒店品牌。 坐252、落于华润中心二期的 “深圳君悦酒店”，楼高195米，共 40层，酒店大堂创想非凡地设计在酒店 33层，成为深圳唯一“空中大堂”，为休闲和公务旅行的客人带来难忘感受。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店168综合体酒店案例借鉴：深圳大中华广场综合体酒店案例借鉴：深圳大中华广场综合体酒店案例借鉴：深圳大中华广场综合体酒店案例借鉴：深圳大中华广场 - - - -喜来登喜来登喜来登喜来登深圳大中华广场总建筑面积：31万平方米其中酒店部分为深圳大中华喜来登酒店，其酒店 管理公司为“喜达屋集团” 酒店总建筑面积：1.253、9万平方米酒店客房数：354间。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店169综合体酒店案例借鉴：喜达屋旗下品牌综合体酒店案例借鉴：喜达屋旗下品牌综合体酒店案例借鉴：喜达屋旗下品牌综合体酒店案例借鉴：喜达屋旗下品牌 WWWW饭店饭店饭店饭店喜达屋饭店及度假村国际集团早在1996年，便拥有100家饭店，26483间客房，年收入为3.853亿美元。1998年，喜达屋完成了更名、对ITT集团和Westin饭店的购并三件大事，这在其发展历程中具有相当大的影响。喜达屋以其饭店的高档豪华著称。集团的品牌包括瑞吉斯、至尊金254、选、寰鼎（Wsetin）、喜来登、福朋司以及W饭店。W饭店（W Hotels）喜达屋集团对商务客人的住店经历进行重新定义，针对商务客人的特点对服务设施和服务方式、内容上有全新的设计。在每家W饭店的大堂里都设有精致的餐厅、休闲室和咖啡厅，另外饭店里还都设有健身房，专门为商务客人而设的设施和服务与独立精品饭店的特点相结合，把市场定位在一个由70%75%的个体商务旅游者和15%20%的商务小团队客人的目标市场。喜达屋喜达屋喜达屋喜达屋WWWW酒店国内酒店客房数酒店国内酒店客房数酒店国内酒店客房数酒店国内酒店客房数广州W酒店：320间上海W酒店：600间北京W酒店：340间香港W酒店：393间W饭店历255、史第一家W酒店纽约W酒店于1998年12月正式开业。在短短两年之间便开设十二家分店。目前W在全球最具活力的城市和异域风情的目的地设有37家酒店及度假村，北京、上海、广州将开设酒店。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店170五星级酒店商务功能要素：五星级酒店商务功能要素：五星级酒店商务功能要素：五星级酒店商务功能要素：商务配套、一站式服务该类型为区域范围内的高档酒店，为商务活动各方提供基础的住宿服务，酒店特色主要是提供各项支持服务，建议内容包括：酒店内为商务人员提供小型储存空间，方便会议主办方储存各项参展材256、料等会议策划，为会议举办提供全程服务关键词PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店171舒适、便捷、特色该类该类该类该类型为景观资源区型为景观资源区型为景观资源区 型为景观资源区域范围内的经济型酒店，域范围内的经济型酒店，域范围内的经济型酒店，域范围内的经济型酒店， 为普为普为普为普通民众提供基础的住宿服通民众提供基础的住宿服通民众提供基础的住宿服通民众提供基础的住宿服 务务务务。观光居住型。观光居住型。观光居住型。观光居住型酒店的建酒店的建酒店的建酒店的建设将充分考虑不同层次客源市场的需求，提供最大设将充分257、考虑不同层次客源市场的需求，提供最大设将充分考虑不同层次客源市场的需求，提供最大设将充分考虑不同层次客源市场的需求，提供最大化的便利。化的便利。化的便利。化的便利。酒酒酒酒店的店的店的店的设计设计设计设计力求具备一定特色力求具备一定特色力求具备一定特色 力求具备一定特色，建设及运营建设及运营建设及运营 建设及运营重点为重点为重点为重点为提提提提供舒适的居住条件以及令人满意的酒店服务，同供舒适的居住条件以及令人满意的酒店服务，同供舒适的居住条件以及令人满意的酒店服务，同供舒适的居住条件以及令人满意的酒店服务，同时酒店也要能提供基础的商务服务，满足客人的商时酒店也要能提供基础的商务服务，满足客人的258、商时酒店也要能提供基础的商务服务，满足客人的商时酒店也要能提供基础的商务服务，满足客人的商务需求。务需求。务需求。务需求。关键词五星级酒店居住功能要素：五星级酒店居住功能要素：五星级酒店居住功能要素：五星级酒店居住功能要素：PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店172高星级酒店品牌列举高星级酒店品牌列举高星级酒店品牌列举高星级酒店品牌列举Courtyard by Marriott万怡酒店Best Western 最佳西方酒店Ramada 华美达酒店Howard Johnson豪生酒店Wyndham 温德姆酒259、店Radisson 丽笙酒店Sofitel 索菲特酒店Novotel 诺富特酒店Pullman 铂尔曼酒店Renaissance 万丽酒店Marriott万豪酒店PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店173173本案酒店定位本案酒店定位本案酒店定位本案酒店定位 五星级商务观光型酒店五星级商务观光型酒店五星级商务观光型酒店五星级商务观光型酒店 五星级五星级五星级五星级45454545万万万万 商务观光商务观光商务观光商务观光 +项目高端配套曲江高端酒店集群重要一部分可与知名酒店商家合作开发（如：假日、皇冠、四260、季等）具备大型会议、宴会、休闲娱乐、住宿等功能。结合目前曲江酒店经营状况，加大酒店会议、商务功能比例以目前酒店市场的体量及客户需求来看，本项目酒店体量建议在45万平方米左右，350400间客房。174高层（高层（高层（高层（T4 T4T4T4）小高层（小高层（小高层（小高层（T2 T2T2T2）小高层小高层小高层小高层（T2 T2T2T2）高层高层高层高层（T4/T3T4/T3T4/T3T4/T3）商业街商业街商业街商业街区区区区商业街区商业街区商业街区商业街区绿地绿地绿地绿地花园花园花园花园洋洋洋洋房房房房小高层小高层小高层小高层教育用地教育用地教育用地教育用地50-8050-8050-80261、50-80亩亩亩亩高层高层高层高层公公公公寓寓寓寓公公公公寓寓寓寓廉租房廉租房廉租房廉租房30 303030亩亩亩亩酒店酒店酒店酒店酒店北侧为超高层写字楼、南侧临集中商业，西侧紧邻主干道雁塔南路，东侧与商住公寓相接。酒店规划布局原则：酒店规划布局原则：酒店规划布局原则：酒店规划布局原则：1 1 1 1、昭示性强。、昭示性强。、昭示性强。、昭示性强。2 2 2 2、临近主干道，交通便利，能够独立开设出入口。、临近主干道，交通便利，能够独立开设出入口。、临近主干道，交通便利，能够独立开设出入口。、临近主干道，交通便利，能够独立开设出入口。3 3 3 3、同高端写字楼易于形成较好的商务氛围。、同高端262、写字楼易于形成较好的商务氛围。、同高端写字楼易于形成较好的商务氛围。、同高端写字楼易于形成较好的商务氛围。PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店175酒店酒店酒店酒店按照城市大型五星级酒店设计标准：本案酒店车位为：5万/400间客房=125个车位。五星级酒店车位设计应分为地上、地下，实行人车半分流。地上停车位：设置临时和紧急停车位，并相应设计停车场、停车库引导系统。 地下停车位：设立2个停车口，预留非机动停车位 。酒店车位建议：参照一般五星级酒店标准，酒店车位建议：参照一般五星级酒店标准，酒店车位建议：参照263、一般五星级酒店标准，酒店车位建议：参照一般五星级酒店标准， 本案酒店车位为：本案酒店车位为：本案酒店车位为：本案酒店车位为：125 1 125125个。个。个。个。地下停车位示意地下停车位示意地下停车位示意地下停车位示意地上停车位示意地上停车位示意地上停车位示意地上停车位示意停车位指示示意停车位指示示意停车位指示示意停车位指示示意地下车库入口示意地下车库入口示意地下车库入口示意地下车库入口示意PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -酒店酒店酒店酒店176住宅定位及物业建议住宅定位及物业建议住宅定位及物业建议住宅定位及物业建议264、177住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位 都市生态生活的典范社区都市生态生活的典范社区都市生态生活的典范社区都市生态生活的典范社区区域生态环境项目内部景观 都市感的曲江二期都市现代感建筑设计借助城市资源打造都 市便捷居住 教育配套一站式生活配套一站式都市魅力都市魅力都市魅力都市魅力生态景观生态景观生态景观 生态景观一一站式配套一站式配套一站式配套景观高层低密小高花园洋房人居样板人居样板人居样板人居样板178居住价值梳理居住价值梳理居住价值梳理居住价值梳理都市魅力都市魅力都市魅力都市魅力生态景观生态景观生态景观生态景观-曲江都市中轴生活区-超大绿化景观社区都市感建筑都市感建筑都市感建筑都市感建筑居265、住便捷性居住便捷性居住便捷性居住便捷性区域景观区域景观区域景观区域景观内部景观内部景观内部景观内部景观强烈都市感的建筑集群强烈都市感的建筑集群强烈都市感的建筑集群强烈都市感的建筑集群曲江中轴都市生活的延伸曲江中轴都市生活的延伸曲江中轴都市生活的延伸曲江中轴都市生活的延伸70707070万万万万综合体大配套综合体大配套综合体大配套综合体大配套地铁交通的带动地铁交通的带动地铁交通的带动地铁交通的带动延续曲江良好的人居环境延续曲江良好的人居环境延续曲江良好的人居环境延续曲江良好的人居环境充分利用充分利用充分利用充分利用“K K K K”字绿化造景字绿化造景字绿化造景字绿化造景尽量大的扩展景观面尽量大266、的扩展景观面尽量大的扩展景观面尽量大的扩展景观面PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -住宅住宅住宅住宅179居住价值梳理居住价值梳理居住价值梳理居住价值梳理人居样板人居样板人居样板人居样板一站式配套一站式配套一站式配套一站式配套-高尚居住社区-大型综合生活配套景观高层景观高层景观高层景观高层低密小高层低密小高层低密小高层低密小高层一站式教育一站式教育一站式教育一站式教育一站式生活一站式生活一站式生活一站式生活都市精品人居住宅都市精品人居住宅都市精品人居住宅都市精品人居住宅阔景小高层居住生活阔景小高层居住生活阔景小高层居住生267、活阔景小高层居住生活稀缺奢华居住样本稀缺奢华居住样本稀缺奢华居住样本稀缺奢华居住样本912912912912年一站式教育体系年一站式教育体系年一站式教育体系年一站式教育体系20202020万万万万商业生活配套商业生活配套商业生活配套商业生活配套PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -住宅住宅住宅住宅花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房180现现现现代都市化的社区建筑设计代都市化的社区建筑设计代都市化的社区建筑设计代都市化的社区建筑设计 社区的形象面需要有 充分的现代都市感受，区别于曲江以中式居多的 “古典”意象，可通过鲜亮简洁的268、现代建筑色彩和风格打鲜亮简洁的现代建筑色彩和风格打鲜亮简洁的现代建筑色彩和风格打鲜亮简洁的现代建筑色彩和风格打造，形成与曲江一期显著的风格差造，形成与曲江一期显著的风格差造，形成与曲江一期显著的风格差 造，形成与曲江一期显著的风格差 异。异。异。异。现代主义建筑风格：都市感强烈的、充满设计感建筑气质。现代主义建筑风格：都市感强烈的、充满设计感建筑气质。现代主义建筑风格：都市感强烈的、充满设计感建筑气质。现代主义建筑风格：都市感强烈的、充满设计感建筑气质。高层高层高层 高层洋洋房洋房洋房建筑风格建议PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议-269、 - - -住宅住宅住宅住宅181住宅产品策略：小高住宅产品策略：小高住宅产品策略：小高住宅产品策略：小高+ + + +高层高层高层高层+ + + +花园洋房的复合型产品组合花园洋房的复合型产品组合花园洋房的复合型产品组合花园洋房的复合型产品组合以市场主流需求为依据进行户型配比，同时兼顾快销目标和居住的舒适性。 物业类型层高户型建筑面积 普通高层26-28F 紧凑型三室两厅105120 紧凑型两室两厅809010% 舒适型三室两厅125144 景观高层26-28F 舒适型两室两厅9010510% 小高层12-18F 舒适型三室两厅130-14415% 舒适型四室两厅145-18015% 洋房5270、F/9F 三室（送露台）145-160 10 四室/跃层160-220PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -住宅住宅住宅住宅182高层（高层（高层（高层（T4 T4T4T4）小高层（小高层（小高层（小高层（T2 T2T2T2）小高层小高层小高层小高层（T2 T2T2T2）高层高层高层高层（T4/T3T4/T3T4/T3T4/T3）商业街商业街商业街商业街区区区区商业街区商业街区商业街区商业街区绿地绿地绿地绿地花园花园花园花园洋洋洋洋房房房房小高层小高层小高层小高层教育用地教育用地教育用地教育用地50- 50-50-50-8271、0808080亩亩亩亩高层高层高层高层公公公公寓寓寓寓公公公公寓寓寓寓廉租房廉租房廉租房廉租房30 303030亩亩亩亩住宅规划布局：住宅整体设置地块中部住宅规划布局：住宅整体设置地块中部住宅规划布局：住宅整体设置地块中部住宅规划布局：住宅整体设置地块中部 高层：临路、临综合体物业，设置紧凑户型高层产品，阻挡对社区内部的影响。少量花园洋房、小高层：围绕地块中央景观布局，依靠景观形成买点。公寓：位于芙蓉西路一侧，地铁4号线开通后，将提升其物业价值。 PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -住宅住宅住宅住宅183高层产品以高层产272、品以高层产品以高层产品以T4 T4T4T4户型为主，主要客群先期以全市的中端客群为主，后期以曲江户型为主，主要客群先期以全市的中端客群为主，后期以曲江户型为主，主要客群先期以全市的中端客群为主，后期以曲江户型为主，主要客群先期以全市的中端客群为主，后期以曲江二期文化产业的中、高端人群补充。二期文化产业的中、高端人群补充。二期文化产业的中、高端人群补充。二期文化产业的中、高端人群补充。教育配套高层（高层（高层（高层（T4 T4T4T4）小高层小高层小高层小高层（T2 T2T2T2）小高层小高层小高层小高层（T2 T2T2T2）高层高层高层高层（T4/T3T4/T3T4/T3T4/T3）商商商商业273、业业业街街街街区区区区商业街区商业街区商业街区商业街区绿地绿地绿地绿地花园花园花园花园洋洋洋洋房房房房小高层小高层小高层小高层教育用地教育用地教育用地教育用地50-8050-8050-8050-80亩 亩亩亩高层高层高层高层公公公公寓寓寓寓公公公公寓寓寓寓廉租房廉租房廉租房廉租房30 303030亩亩亩亩物业类型 梯户户型客群普通高层1梯4、1梯3紧凑型三室两厅主力：全市白领阶层、政府公务员辅助：曲江二期文化企业白领、管理人群紧凑型两室两厅舒适型三室两厅主力：企业中层管理人士、个体经营者、企事业单位职工补充：曲江二期文化产业中层管理人员、小企业创业成功人士景观高层舒适型两室两厅PART4 PA274、RT4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -住宅住宅住宅住宅184小高层产品为小高层产品为小高层产品为小高层产品为T2 T2T2T2的舒适、私密型产品，前期瞄准曲江现有的中高端购买客的舒适、私密型产品，前期瞄准曲江现有的中高端购买客的舒适、私密型产品，前期瞄准曲江现有的中高端购买客的舒适、私密型产品，前期瞄准曲江现有的中高端购买客群，后期对二期文化产业的高管及创业成功人士进行导入。群，后期对二期文化产业的高管及创业成功人士进行导入。群，后期对二期文化产业的高管及创业成功人士进行导入。群，后期对二期文化产业的高管及创业成功人士进行导入。教育配套高275、层（高层（高层（高层（T4 T4T4T4）小高层（小高层（小高层（小高层（T2 T2T2T2）小高层小高层小高层小高层（T2 T2T2T2）高层高层高层高层（T4/T3T4/T3T4/T3T4/T3）商业商业商业商业街区街区街区街区商业街区商业街区商业街区商业街区绿地绿地绿地绿地花园花园花园花园洋洋洋洋房房房房小高层小高层小高层小高层教育用地教育用地教育用地教育用地50- 50-50-50-80808080亩亩亩亩高层高层高层高层公公公公寓寓寓寓公公公公寓寓寓寓廉租房廉租房廉租房廉租房30 303030亩亩亩亩物业类型 梯户户型客群 小高层1梯2舒适型三室两厅主力：企业中层管理人士、个体经营者276、补充：曲江二期文化产业中层管理人员、小企业创业成功人士舒适型四室两厅PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -住宅住宅住宅住宅185花园洋房以高舒适度的稀缺产品吸引私企老板、企业高管及曲江二期文化产业花园洋房以高舒适度的稀缺产品吸引私企老板、企业高管及曲江二期文化产业花园洋房以高舒适度的稀缺产品吸引私企老板、企业高管及曲江二期文化产业花园洋房以高舒适度的稀缺产品吸引私企老板、企业高管及曲江二期文化产业私企老板等购买能力强的高端客群。私企老板等购买能力强的高端客群。私企老板等购买能力强的高端客群。私企老板等购买能力强的高端客群。277、教育配套80-100亩高层（高层（高层（高层（T4 T4T4T4）小高层（小高层（小高层（小高层（T2 T2T2T2）小高层小高层小高层小高层（T2 T2T2T2）高层高层高层高层（T4/T3T4/T3T4/T3T4/T3）商业商业商业商业街区街区街区街区商业街区商业街区商业街区商业街区绿地绿地绿地绿地花园花园花园花园洋洋洋洋房房房房小高层小高层小高层小高层教育用地教育用地教育用地教育用地50- 50-50-50-80808080亩亩亩亩高层高层高层高层公公公公寓寓寓寓公公公公寓寓寓寓廉租房廉租房廉租房廉租房30 303030亩亩亩亩物业类型 梯户户型客群花园洋房1梯2三室（送露台）主力：私企278、老板、企业高管、政府高管补充：曲江二期文化产业私企老板、高管四室/跃层PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -住宅住宅住宅住宅186公寓以低总价产品吸引曲江二期文化产业的从业人群及部分西安刚需客户。公寓以低总价产品吸引曲江二期文化产业的从业人群及部分西安刚需客户。公寓以低总价产品吸引曲江二期文化产业的从业人群及部分西安刚需客户。公寓以低总价产品吸引曲江二期文化产业的从业人群及部分西安刚需客户。教育配套高层（高层（高层（高层（T4 T4T4T4）小高层（小高层（小高层（小高层（T2 T2T2T2）小高层小高层小高层小高层（T2279、 T2T2T2）高层高层高层高层（T4/T3T4/T3T4/T3T4/T3）商业商业商业商业街区街区街区街区商业街区商业街区商业街区商业街区绿地绿地绿地绿地花园花园花园花园洋洋洋洋房房房房小高层小高层小高层小高层教育用地教育用地教育用地教育用地50- 50-50-50-80808080亩亩亩亩高层高层高层高层公公公公寓寓寓寓公公公公寓寓寓寓廉租房廉租房廉租房 廉租房30 303030亩亩亩亩 物业类型户型客群居住型公寓一室一厅主力：曲江二期文化产业从业人群补充：全市刚需客户两室一厅PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -住宅280、住宅住宅住宅187公寓产品要点：公寓产品要点：公寓产品要点：公寓产品要点：户型设计有创新，户型设计有创新，户型设计有创新，户型设计有创新，LOFT LOFTLOFTLOFT等的运用等的运用等的运用等的运用提提提提高性价比，空间实用无浪费；高性价比，空间实用无浪费；高性价比，空间实用无浪费；高性价比，空间实用无浪费；户型推荐：户型推荐：户型推荐：户型推荐：一一一一室一厅室一厅室一厅室一厅 约约约约45 454545优优优优点：点：点：点：空间不大，但是格局较方正；功能布局较好，通过软隔离有效利用的空间； 物业类型层高户型建筑面积 公寓18-26F 一室一厅3045 40 两室一厅6080 60P281、ART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -住宅住宅住宅住宅188景观布置原则：景观布置原则：景观布置原则：景观布置原则：1 1 1 1、多个组团式景观，而非中央景观，便于形成不同住宅组团卖点；、多个组团式景观，而非中央景观，便于形成不同住宅组团卖点；、多个组团式景观，而非中央景观，便于形成不同住宅组团卖点；、多个组团式景观，而非中央景观，便于形成不同住宅组团卖点；2 2 2 2、景观视野均好性；、景观视野均好性；、景观视野均好性；、景观视野均好性；教育配套高层（高层（高层（高层（T4 T4T4T4）小高层（小高层（小高层（小高层282、（T2 T2T2T2）小高层小高层小高层小高层（T2 T2T2T2）高层高层高层高层（T4/T3T4/T3T4/T3T4/T3）商业商业商业商业街区街区街区街区商业街区商业街区商业街区商业街区绿地绿地绿地绿地花园花园花园花园洋洋洋洋房房房房小高层小高层小高层小高层教育用地教育用地教育用地 教育用地50- 50-50-50-80808080亩亩亩亩组团景观高层高层高层高层公公公公寓寓寓寓公公公公寓寓寓寓廉租房廉租房廉租房廉租房30 303030亩亩亩亩小高层组团景观小高层组团景观小高层组团景观小高层组团景观小高层组团景观高层组团景观高层组团景观高层组团景观高层组团景观高层组团景观花园洋房组团景观283、示意花园洋房组团景观示意花园洋房组团景观示意花园洋房组团景观示意组团景观高高高高层层层层PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -住宅住宅住宅住宅189车位配比：1:0.8。大约将配建9925个车位。从成本方面考虑，部分地下车位可用机械车位代替。住宅车位建议：按照住宅车位建议：按照住宅车位建议：按照住宅车位建议：按照1 1 1 1:0.8 :0.8:0.8:0.8的车位配比，约有的车位配比，约有的车位配比，约有的车位配比，约有9925 9 99259925个车位。个车位。个车位。个车位。地下停车位示意地下停车位示意地下停车位示284、意地下停车位示意地上停车出入示意地上停车出入示意地上停车出入示意地上停车出入示意PART4 PART4 PART4 PART4 物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议- - - -住宅住宅住宅住宅190 PART PARTPARTPART 5 5 5 5 开发分期开发分期开发分期开发分期191开发分期考虑：开发分期考虑：开发分期考虑：开发分期考虑：PART5 PART5 PART5 PART5 开发分期开发分期开发分期开发分期酒店酒店酒店酒店5 5 5 5万万万万集中商业集中商业集中商业集中商业（购物中心）购物中心）购物中心）购物中心）6 6 6 6-8 -8-8-8万万万万中端写字285、楼中端写字楼中端写字楼中端写字楼6 6 6 6万万万万教育配套80-100亩高端写字楼高端写字楼高端写字楼高端写字楼（超（超（超（超高层）高层）高层）高层）8 8 8 8万万万万高层（高层（高层（高层（T4 T4T4T4）小高层（小高层（小高层（小高层（T2 T2T2T2）小高层小高层小高层小高层（T2 T2T2T2）高层高层高层高层（T4/T3T4/T3T4/T3T4/T3）公寓公寓公寓公寓15-18 15-1815-1815-18万万万万商业街商业街商业街商业街3-4 3-43-43-4万万万万商业街区商业街区商业街区商业街区商业街区商业街区商业街区商业街区绿地绿地绿地绿地花园花园花园花园286、洋洋洋洋房房房房小高层小高层小高层小高层教育用地教育用地教育用地教育用地50-8050-8050-8050-80亩亩亩亩中央景观景观节点高层高层高层高层公公公公寓寓寓寓公公公公寓寓寓寓商业用地约商业用地约商业用地约商业用地约180 180180180亩；容积率亩；容积率亩；容积率亩；容积率6.0 6.06.06.0，建筑面积约建筑面积约建筑面积约建筑面积约72 727272万万万万住住住住宅用地约宅用地约宅用地约宅用地约6106 610610亩，容积率亩，容积率亩，容积率亩，容积率3.0 3.03.03.0，建筑面积约，建筑面积约，建筑面积约，建筑面积约120 120120120万万万万公寓公287、寓公寓公寓1 1 1 10-150 -150-150-15万万万万廉租房廉租房廉租房廉租房30 303030亩亩亩亩家居市场家居市场家居市场家居市场8 8 8 8-10 -10-10-10万万万万192开发分期考虑：开发分期考虑：开发分期考虑：开发分期考虑：一一一一期：考虑灵活的一、二级开发期：考虑灵活的一、二级开发期：考虑灵活的一、二级开发期：考虑灵活的一、二级开发（物业类型：办公、商业、住宅、教育）（物业类型：办公、商业、住宅、教育）（物业类型：办公、商业、住宅、教育）（物业类型：办公、商业、住宅、教育）二二二二期：以自主开发为主期：以自主开发为主期：以自主开发为主期：以自主开发为主（物业288、类型：住宅、地铁上盖公寓、社区商业）（物业类型：住宅、地铁上盖公寓、社区商业）（物业类型：住宅、地铁上盖公寓、社区商业）（物业类型：住宅、地铁上盖公寓、社区商业）教育配套80-100亩高层（高层（高层（高层（T4 T4T4T4）小高层（小高层（小高层（小高层（T2 T2T2T2）小高层小高层小高层小高层（T2 T2T2T2）高层高层高层高层（T4/T3T4/T3T4/T3T4/T3）商业街区商业街区商业街区商业街区商业街区商业街区商业街区商业街区绿地绿地绿地绿地花园花园花园花园洋洋洋洋房房房房小高层小高层小高层小高层教育用地教育用地教育用地教育用地60-1006 0-10060-10060-1289、00亩亩亩亩中央景观花园花园花园花园洋洋洋洋房房房房景观节点高层高层高层高层公公公公寓寓寓寓公公公公寓寓寓寓底商底商底商底商大一期：大一期：大一期：大一期：可可可可灵活考虑灵活考虑灵活考虑灵活考虑一一一一、二级开发、二级开发、二级开发、二级开发廉租房廉租房廉租房廉租房30 303030亩亩亩亩大二期：大二期：大二期：大二期：以以以以自主开发为主自主开发为主自主开发为主自主开发为主PART5 PART5 PART5 PART5 开发分期开发分期开发分期开发分期193 PART PARTPARTPART 6 6 6 6 经济效益测算经济效益测算经济效益测算经济效益测算194 物业类型体量住宅主流产290、品136万住宅住宅住宅住宅136 136136136万万万万商商商商业综合类业综合类业综合类业综合类72 727272万万万万车车车车位位位位1488514885 1488514885个个个个车位10885商业大型商业8万专业市场10万商业街区4万车位2200办公超高写字楼8万中档写字楼6万车位1800酒店5星级酒店5万车位125公寓SOHO公寓4万居住公寓27万项目指标假设：项目指标假设：项目指标假设：项目指标假设：PART6 PART6 PART6 PART6 经济效益测算经济效益测算经济效益测算经济效益测算195估算价格假设（全部为二级开发）：估算价格假设（全部为二级开发）：估算价格假设291、（全部为二级开发）：估算价格假设（全部为二级开发）： 物业类型价格测算测算价格(通盘均价）备注 住宅主流产品75009500元/8500850085008500元元元元/ / / /2012年8月入市，销售周期6年估算，100%销售，考虑未来房价增长速度变缓，出于风险考虑，房价保守估算商业 大型商业- - -全部持有计算 专业市场7000元9000元/9000900090009000元元元元/ / / / 80%出售计算 商业街区2000030000元/22000220002200022000元元元元/ / / / 80%出售计办公 超高写字楼2800032000元/3000030000300292、0030000元元元元/ / / /50%出售计算 中档写字楼1200014000元/12000120001200012000元元元元/ / / / 100%出售计 公寓居住/SOHO950011000元/100001000010000元元元元/ / / / 毛坯，100%出售 酒店5星级-考虑前三年投入收益较低，静态测算，暂按全部 车位14885个-15151515万万万万/ / / /个个个 个70%出售计算PART6 PART6 PART6 PART6 经济效益测算经济效益测算经济效益测算经济效益测算196土地成本估算：土地成本估算：土地成本估算：土地成本估算： 土地单价土地规模 住宅3293、00万/亩680 综合体300万/亩 学校30亩 廉租房30亩PART6 PART6 PART6 PART6 经济效益测算经济效益测算经济效益测算经济效益测算197建安成本估算：建安成本估算：建安成本估算：建安成本估算： 物业类型建安成本 住宅主流产品2300元/高层、小高层、洋房商业大型商业3000元/含外部装修专业市场3000元/含外部装修商业街区2500元/含外部装修办公超高写字楼15000元/参照一般50层超高层建筑成本中档写字楼3000元/参照一般写字楼成本 酒店5星级酒店10000元/含部分装修、设备公寓SOHO公寓2500元/居住公寓2500元/PART6 PART6 PART6294、 PART6 经济效益测算经济效益测算经济效益测算经济效益测算198其他成本估算：其他成本估算：其他成本估算：其他成本估算： 项目费用取值标准 前期工程费用150元/市场一般水平各种行政规费管理费 250元/政府给与部分规费减免 基础设施费200元/市场一般水平室外工程费 300元/市场中高绿化水准 不可预见费用总建筑成本的3%管理费用 开发投资总额的3% 营销费用销售总额3%财务费用开发投资额50%3年期贷款10%年开发贷款利息PART6 PART6 PART6 PART6 经济效益测算经济效益测算经济效益测算经济效益测算199投资收益估算：投资收益估算：投资收益估算：投资收益估算：开发类型总投资额 毛利润毛利润率 自主二级开发159亿36.4亿注：静态测算，酒店、大型商业按持有计算注：静态测算，酒店、大型商业按持有计算注：静态测算，酒店、大型商业按持有计算注：静态测算，酒店、大型商业按持有计算PART6 PART6 PART6 PART6 经济效益测算经济效益测算经济效益测算经济效益测算200THANKSTHANKSTHANKSTHANKS！