1、1燕郊项目市场定位报告燕郊项目市场定位报告谨呈:北京住公房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2项目定位思路项目定位思路u开发目标理解开发目标理解u调研成果汇总调研成果汇总uSWOTSWOT多重分析多重分析多组合多组合审视审视市场市场定位定位产品产品&客客群定位群定位u产品规划设计产品规划设计u营销推广策略营销推广策略u其他关键操作策略其他关键操作策略A-PDF Watermark DEMO:Purchase2、 from www.A-PDF.com to remove the watermark2本报告是严格保密的。3项目开发目标理解定位工作围绕实现项目开发目标理解定位工作围绕实现开发目标进行开发目标进行2快速回款快速回款快速回款快速回款确保前期投资快速收回，首期开发确保前期投资快速收回，首期开发确保前期投资快速收回，首期开发确保前期投资快速收回，首期开发以追求资金高效为前提以追求资金高效为前提以追求资金高效为前提以追求资金高效为前提1开发周期开发周期开发周期开发周期0808年初开盘销售，在年初开盘销售，在年初开盘销售，在年初开盘销售，在5 5年内完成项年内完成项年内完成项年内完成项目的开发与销售目3、的开发与销售目的开发与销售目的开发与销售3利润目标利润目标利润目标利润目标通过大盘规划及节奏把空，逐步满通过大盘规划及节奏把空，逐步满通过大盘规划及节奏把空，逐步满通过大盘规划及节奏把空，逐步满足项目开发利润要求，实现利润最大化足项目开发利润要求，实现利润最大化足项目开发利润要求，实现利润最大化足项目开发利润要求，实现利润最大化本报告是严格保密的。4开发目标的实现战略开发目标的实现战略造势、借势、跳出、超越造势、借势、跳出、超越 如何跳出项目本身，跳出燕郊、跳出北京。如何突破和丰富开发理念，从自身角度出发，超越目前项目。确定确定本本案案开发开发方向方向 如何借势北京及燕郊周边大环境？自身百万大4、盘，如何引领区域市场，自主造势u项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于本项目百万大盘的规模，最合适的方法是在借势的基础上造势。即借市场之势、借政府之势、借环境之势，造市场之势、造产品之势、造环境之势造势造势借势借势3本报告是严格保密的。5跳出放眼新城镇开发住宅典范跳出放眼新城镇开发住宅典范2跳出跳出项目项目看看项目项目不仅仅是一个不仅仅是一个项目，项目，更应该更应该把项目把项目当做当做作作品品来做来做，做做成成精精品品。1跳出北京看跳出北京看项目项目本本案案位位于燕郊于燕郊，确完，确完全依附于北京全依附于北京，可可以以看看作作北京远郊北京远郊的项目，的项目，但不仅仅是北京但不仅仅是北京项目，项5、目，它更是华北、乃它更是华北、乃至全国至全国以以交交通为通为导向导向的的新城镇住宅新城镇住宅产产业业开发的开发的样样本本3跳出燕郊看跳出燕郊看项目项目本本案不仅仅是燕郊一个住宅地案不仅仅是燕郊一个住宅地产项目，产项目，更更是燕郊是燕郊开发开发住宅住宅的的示范和样板示范和样板本报告是严格保密的。6超越全面提升项目价值超越全面提升项目价值2超越村改超越村改项目项目充充分分挖掘挖掘本本案所案所在的在的区域价值区域价值，超越农村改超越农村改造造项目的项目的性质性质，使土地价值使土地价值最大化最大化。1超越政府超越政府期期望望既能既能满足满足政府政府期期望望，又能超越政府又能超越政府期期望望，同同时还能6、给政府带来新时还能给政府带来新的的城镇住宅城镇住宅发发展模式展模式，成为，成为政府政府推广推广农村农村改造改造的的示范和样板。示范和样板。3超越住宅超越住宅理理念念全面丰富和超越住宅全面丰富和超越住宅开发的开发的概念概念，以，以独特独特视视角角规划产品，以规划产品，以丰富丰富内内涵涵提提升升项目项目价值。价值。4本报告是严格保密的。7项目本体分析项目本体分析本报告是严格保密的。8京哈高速102 国道燕顺路燕灵路迎宾路汉王路燕昌路燕高路行宫西大街行宫东大街学院街海油大街工业大街科技大街汇津水务美林湾一期星河皓月华堂高尔夫和安花园美林湾世纪名苑诺富特燕苑度假村汇富国际健康中心欧逸丽庭法国风情园成功7、(中国)大广场美丽乡村思普兰度假村京华高尔夫燕灵小区东方御景意华田园二期交干院党校圣得花园潮白人家新圣得花园纳丹堡民政学院中央美术学院东方夏威夷中国防卫科技学院燕京新城(南区)科迪药业神威药业酒泉卫星发射中心研究所紫竹园京东中美医院中国电子隧道局中美医院五十三所中燕小区四十五所国税局防灾学院华北科技学院怡景苑小区第六小学燕郊公园百花家园步行街海洋局交干院人民医院法院行宫宾馆工商局农行燕郊镇燕郊镇政府政府香格里拉花园公寓三河十一中燕郊中学富尔药业同济药业星月云河燕南小区电子三十九研究所防卫科技学院北欧小镇二三医院中建二局公安分局影剧院开发开发区管区管委会委会祥馨小区电信局邮政局工行建行八中阳光小8、区国土资源经济研究院京客隆京客隆燕郊火车站铁三局炎桥工商学院燕龙大酒店渔具城京东第一花卉市场鼎盛花园燕园公寓燕庆大厦王各庄小区上上城(北区)普罗旺斯四十五所中海油森隆药业京都医院通力电池第七小学上上城(南区)食品城北方医院中遂二处华泰忆江南电厂税苑小区天子庄园燕京新城(北区)潮白河首钢家属区冶金医院哈特建材协和药业地税局中行供电小区富士星光燕东彩钢清真食品交易商城汇福粮油亚飞汽车酒厂小区化工大学北方学院三河二中本项目本项目西西部景观居部景观居住住群群东部经济居东部经济居住住群群5本报告是严格保密的。9项目开发难点：容积率项目开发难点：容积率3.53.5，实际容积率接，实际容积率接近近4.04.9、01、占占地面地面积：积：u500亩，合33.3万平方米；2、容积率：容积率：u3.2-3.5，限高100米；3、用用地性质地性质：u住宅物业为主，物业形式没有限制，建设部分配套商业；u商业规模，物业形式没有限制1、占占地面地面积：积：u500亩，合33.3万平方米；2、容积率：容积率：u3.2-3.5，限高100米；3、用用地性质地性质：u住宅物业为主，物业形式没有限制，建设部分配套商业；u商业规模，物业形式没有限制回回迁用迁用地地退退线线40米米退线退线30米米退退线线20米米退退线线20米米本报告是严格保密的。10项目地块解析回顾项目地块解析回顾1、合理的合理的区区位位优优势势随着西区热10、点板块的开发，城市核心区逐步转移，项目所在位置将逐步凸显项目周边教育配套完善2、交、交通通条件便条件便利利对外交通便利08年京平高速的开通，为项目提供了更佳的对外交通条件3、大盘大盘优优势势大盘规模效应，具有较强的市场影响力降低持有风险，灵活性可操作性高；1、合理的合理的区区位位优优势势随着西区热点板块的开发，城市核心区逐步转移，项目所在位置将逐步凸显项目周边教育配套完善2、交、交通通条件便条件便利利对外交通便利08年京平高速的开通，为项目提供了更佳的对外交通条件3、大盘大盘优优势势大盘规模效应，具有较强的市场影响力降低持有风险，灵活性可操作性高；1、容积率容积率:3.2-3.5的规划的规划容11、积率容积率，由由于于建筑退线建筑退线，实，实际容积率接近际容积率接近4.02、周周边环境：边环境：项目周边缺乏居住氛围，短时间内无法改变3、航道：航道：地块上空有飞机经过1、容积率容积率:3.2-3.5的规划的规划容积率容积率，由由于于建筑退线建筑退线，实，实际容积率接近际容积率接近4.02、周周边环境：边环境：项目周边缺乏居住氛围，短时间内无法改变3、航道：航道：地块上空有飞机经过项目项目优优势势条件条件项目项目劣劣势势条件条件6本报告是严格保密的。11我们我们面面临临的最大的最大问题问题是是3.5的的同同容积率容积率下下，塔楼塔楼是是否被否被市场市场认认可可？初步初步问题问题解解决决方向方12、向：1.降低容积率降低容积率，提，提升升项目品项目品质质2.做做足足容积率容积率，用用面面积换积换价值价值本报告是严格保密的。12我们是否可以降低项目容积率？我们是否可以降低项目容积率？7本报告是严格保密的。13从经济角度确定容积率：从经济角度确定容积率：容积率确定模型容积率确定模型容积率对项目利润的影响不成正比，其相互关系受到土地价格与单价-品质相关度的影响。要确定容积率的取向，需要从这两方面综合考虑。依据此模型，可以简单估算容积率与利润的关系。2314控制容积率控制容积率控制容积率控制容积率容积率最大化容积率最大化容积率最大化容积率最大化单方利润单方利润空间空间大，大，向向提提高高容积率容13、积率偏重偏重单方利润单方利润空间空间大，大，向向提提高高容积率容积率偏重偏重单方利润单方利润空间小空间小，向向控制容积率控制容积率偏重偏重单方利润单方利润空间小空间小，向向控制容积率控制容积率偏重偏重单方利润单方利润空间空间大，大，向向提提高高容积率容积率偏重偏重单方利润单方利润空间空间大，大，向向提提高高容积率容积率偏重偏重单方利润单方利润空间小空间小，向向控制容积率控制容积率偏重偏重单方利润单方利润空间小空间小，向向控制容积率控制容积率偏重偏重附加品质提升与单价提升幅度的关系土地价格R提高R提高本报告是严格保密的。14不改变建筑形态不改变建筑形态的的缩减缩减容积率，容积率，并不并不是市是市14、场价值场价值增增值的值的主因主因板块分析4300小高层(精装）4200板式高层4400板式小高层5100天子庄园华华泰忆江南泰忆江南上上上上城城香格里拉花园公寓潮白人家潮白人家新新圣得花园圣得花园东方夏威夷欧逸丽庭美林湾星河皓月项目项目名称名称小高层板楼高高层层板板楼楼(2.86)小小高高层层/高高层层板板楼楼(2.54)高层塔楼(4)高高层层板板楼楼(2.79)高高层层板板楼楼(2.75)小高层板楼多层多层多层容积率容积率价价格格(元元/)序号序号37001035009390084500739006420055300450003248001综合比较上上上上城、华城、华泰忆江泰忆江南南、新、新15、圣得花园圣得花园、潮白人家潮白人家容积率较低的上上城，并未因为容积率的降低而获得更高的市场价值上上城同华泰忆江南均价400元的差距更多的是由社区配套，营销宣传造成本项目3.5的容积率缩减至3.2甚至3.0，只会增加几座板楼，对项目整体价值提升影响较低，反而增加项目运作风险本项目3.5的容积率缩减至3.2甚至3.0，只会增加几座板楼，对项目整体价值提升影响较低，反而增加项目运作风险8本报告是严格保密的。15大大幅幅降低容积率，降低容积率，虽能获得虽能获得市场市场中中的价的价格增幅格增幅，但风险加但风险加大，大，且且价价格增正不能弥补格增正不能弥补面积价值面积价值损失损失板块分析4300小小高高层16、层(精精装）装）4200板式板式高高层层4400板式板式小小高高层层5100天子庄园华泰忆江南上上城香格里拉花园公寓潮白人家新圣得花园东方夏威夷欧逸丽庭美林湾星河皓月项目项目名称名称小高层板楼高层板楼(2.86)小高层/高层板楼(2.54)高层塔楼(4)高层板楼(2.79)高层板楼(2.75)小高层板楼多层多多层层多多层层容积率容积率价价格格(元元/)序号序号37001035009390084500739006420055300450003248001单纯比较较多层与高层产品价格差，可见同项目多层产品价格超出高层产品约500-700元/平米容积率减半，价格增幅仅有15%，市场不可行本项目本项目17、建议建议做做足足容积率容积率，用用面面积换积换价值价值，并并在其他在其他方面做方面做市场市场精精品品，以弥补自身价格损失，并可把市场风险维持在最低水平本项目本项目建议建议做做足足容积率容积率，用用面面积换积换价值价值，并并在其他在其他方面做方面做市场市场精精品品，以弥补自身价格损失，并可把市场风险维持在最低水平本报告是严格保密的。16在不能在不能降低容积率的降低容积率的情况下情况下项目市场项目市场竞争力如何竞争力如何？9本报告是严格保密的。17燕郊住宅市场燕郊住宅市场存在明显板存在明显板块价值块价值差异差异-16-50-43-160-依托城市未来发展方向/距离中心区近/房价较低，有较高升值潜力18、其他其他122-640-别墅别墅24-7018-60小小高高层层340-800-别墅别墅58-21050-180高高层层多多层层多多层层没有形成明显的板块平台销售速度，销售速度主要还是依据项目自身的因素来确定。销售速销售速度度90-23080-150产品产品面面积积(平平方方米米)35-70依托城市发展方向/周边环境好/车行交通便利西西部景观部景观28-54依托传统片区认知/公共交通方便/生活配套完善东部经济东部经济价价格平台格平台(万元万元)资资源源分析分析对比对比项目项目u各个板块价格区分明显，西部区域明显高于东部；u整个燕郊住宅市场产品形式正趋于统一，除东部个别拥有较好自然资源项目推出少19、量别墅产品外，整个住宅市场完全以小高层，高层为主；u别墅产品可以实现市场最高价，各项目价格差异大，说明市场对别墅产品形式与价值没有形成对位。u市场各类产品平台面积区间初步形成，独栋产品面积在300平米以上，类别墅面积区间230-280平米，多层与小高层产品没有明显差别u市场主力户型为：1居面积5060平米，2居面积区间80-100平米，3居面积区间90-130平米板块差异本报告是严格保密的。18燕郊燕郊潜在供应量巨潜在供应量巨大，项目大，项目同质同质化化严重严重，未来未来市场市场仍仍以以高板产品为主高板产品为主2815039.9天洋四季合计合计5020752.3上上城(赵新庄地块)30601920、.9普罗旺斯128033.4纳丹堡33.4成功(中国)大广场73.4汇福国际健康中心首期首期入入市市(08年初年初)总总建筑建筑面面积积（万平米）（万平米）占占的的面面积积（万平米）（万平米）项目项目名称名称u潜在供应产品同质化严重，容积率普遍较高，80%以上为高层板式住宅，且规划主力户型均为经济型1-3居u未来土地供应不明朗潜在供给85.71.02.004.00.229.05.011.0032.90.6待待售售面面积积(万平米万平米)58%80%100%95%100%30%98%销售销售率率210204598.14253合计合计11 5 29.6430天子庄园(四期)18 2 20 7 华泰21、忆江南(二期)20 60 170 67 上上城(三期)0 4 4 富鼎中心0 4 41香格里拉花园公寓77 29 106 38 潮白人家455 50.524 欧逸丽庭0 11 11 4 新圣得花园3514 东方夏威夷21 47 82 41 美林湾(二期)15 32 107 41 星河皓月(三期)待待开发开发面面积积（万平米）（万平米）本期本期面面积积（万平米）（万平米）总总建筑建筑面面积积（万平米）（万平米）占占的的面面积积（万平米）（万平米）物物业业名称名称85.71.02.004.00.229.05.011.0032.90.6待待售售面面积积(万平米万平米)58%80%100%95%10022、%30%98%销售销售率率210204598.14253合计合计11 5 29.6430天子庄园(四期)18 2 20 7 华泰忆江南(二期)20 60 170 67 上上城(三期)0 4 4 富鼎中心0 4 41香格里拉花园公寓77 29 106 38 潮白人家455 50.524 欧逸丽庭0 11 11 4 新圣得花园3514 东方夏威夷21 47 82 41 美林湾(二期)15 32 107 41 星河皓月(三期)待待开发开发面面积积（万平米）（万平米）本期本期面面积积（万平米）（万平米）总总建筑建筑面面积积（万平米）（万平米）占占的的面面积积（万平米）（万平米）物物业业名称名称u在售住23、宅项目中已经获得销售许可，在市场中待售的住宅存量约85.785.7万平米万平米，其中仅有5万平米多层产品。u在售住宅中，未来仍将有210210万平米万平米的供应量，主要为多层/小高层产品u潜在供应量巨大，已经批准的项目(不包含本项目)总建面共497万平米，08年初预计上市面积120万平米u在售住宅项目中已经获得销售许可，在市场中待售的住宅存量约85.785.7万平米万平米，其中仅有5万平米多层产品。u在售住宅中，未来仍将有210210万平米万平米的供应量，主要为多层/小高层产品u潜在供应量巨大，已经批准的项目(不包含本项目)总建面共497万平米，08年初预计上市面积120万平米10本报告是严格24、保密的。19根据对根据对燕郊住宅项目的燕郊住宅项目的调研调研分析，分析，区域区域住住宅宅产品在外部要素产品在外部要素方面的方面的有八个主要特有八个主要特点点区域住宅区域住宅产品产品外部外部要要素素分析分析项目项目整体整体以中中大规大规模模为主，绝大部分在50万平米以上容积率普遍较容积率普遍较高高楼体类楼体类型型全部选择小小高高/高高层层板板楼楼，保证套内居住舒适性，提高销售面积建筑建筑风风格格风格较为单一，缺乏个性产品，以简约大方的现现代代/欧欧式式风风格格为主，与客群定位相适应园园林林景观景观西部高档项目园林设计较好，但整体水平较低市场中存在约一半项目仅有楼间绿化配套配套设设置置大规模项目配25、套完善会所配套整体档次较低智智能能化设化设施施根据项目实际情况，设施均较为齐全系统设置比较统一物物业业管管理理部分高档项目聘请外地专业物业管理公司以及合理的物管费用车车位位配套配套各项目车位都比较少，车位配置较低，仅有个别项目做到地下车库直接入户市场市场供供给给本报告是严格保密的。20区域区域住宅住宅产品在内部要素产品在内部要素方面方面有五个主要特有五个主要特点点区域住宅区域住宅产品产品内内部部要要素素分析分析户型配户型配比比以紧凑型一居、两居及三居为主力户型，也有部分四居以上大户型户型户型面面积积设设置置一居60平米居多，两居80-100平米左右，三居110-130四居140平米以上，但数量26、很少不同不同户型户型销售销售比较比较区域客户对总价较为敏感，区域能够吸引大量的小户型购买客户；居住型两居、三居需求较大；四居户型认可度不高装装修状况修状况以毛坯房供应为主，有项目计划推出少量精装产品公共空间装修套套内设内设施施设设备备以市政和集中供暖为主要采暖方式，尽可能采用地热采暖提高项目整体水准市场市场供供给给11本报告是严格保密的。21塔楼产品在未来塔楼产品在未来市场市场产品竞争中处于劣产品竞争中处于劣势，势，但未必完但未必完全全没有需求没有需求 受总价影响，在市场单价不断提升的背景下，市场采取缩小套内面积的对应策略，从而造成燕郊住宅市场产品同质化严重4 配套配套、服务服务完完善善的大盘27、的项目，销售的大盘的项目，销售情况明显情况明显优优于于其他项目其他项目32 总总价价抗抗性性明显明显，50万万以以上上产品销售速产品销售速度度明显明显低低于于低低总总价价产品产品1 市场市场供供给给量巨量巨大，大，未未来来市场市场仍仍以高以高层层板板楼楼供供应应为为主主，住宅住宅产品产品同质同质化，化，缺乏缺乏市场市场亮点亮点市场市场供供给给市场市场趋趋势势：仍然以高层板楼为住宅市场主打，且存在同质化竞争启启发发：跳出燕郊跳出燕郊，从从大大北京郊区住宅北京郊区住宅配套配套角角度度，满足，满足特特定定消费需消费需求，求，引领引领特特定市场定市场本报告是严格保密的。22在做足在做足容积率的容积率的28、情况下情况下产品产品势势必必以以塔楼为主塔楼为主体，体，甚甚至至可可能能出现大方出现大方塔塔在以板楼为主体的市场环境下，塔楼产品能否获得消费者认可？12本报告是严格保密的。23从现从现有有客户客户中中寻找真寻找真实实需求需求本报告是严格保密的。24燕郊市场典型项目燕郊市场典型项目客户描述客户描述比比例构例构成成：北京客户约占70%，当地及河北省周边客户占30%；自住客户约70%，投资客约30%；20-35岁年轻客户占50%以上，50岁以上养老客户约30%；外地人中以东北人居多，约60%，山西人20%，其他地区的约20%；美林湾美林湾置置业业驱动驱动：在北京工作的外地年轻白领，因房价低而购买；大29、部分年轻白领工作在国贸周边，因这边快速交通便利而购买；外地人想在北京安家，考虑到孩子上学问题，选择在燕郊这个距离近且教学质量较好的区域购房；养老客户因为这里空气、环境好，价格合理而购买；投资客户因为看到燕郊火爆的市场增长，对升值非常有信心；置置业业关关注注：年轻白领对单价和总价均比较关注，受支付能力影响，尤其对总价敏感；在北京工作的客户关注交通便利、社区配套齐全；大户型客户偏重对户型空间、景观环境等品质的关注。13本报告是严格保密的。25燕郊市场典型项目燕郊市场典型项目客户描述客户描述星河皓月星河皓月比比例构例构成成：北京客户约占70%，当地教师购房团占15%，其余外省客户约15%；自住客户约30、60%，投资客约40%；20-35岁年轻客户占50%以上，50岁以上养老客户约30%；外地人中以东北人占约50%以上，其次是山西人约20%30%；置置业业驱动驱动：在北京工作的外地年轻人，因房价低而购买，早期表现更为明显，因为比通州的房价低一倍；大部分年轻白领来自国贸周边，在北京工作不久，燕郊区域与工作地交通便捷，性价比高；北京工作的外地人，考虑到孩子上学问题，选择在燕郊这个距离近且教学质量较好的区域购房；在北京或周边做生意的小私营业主，受到低房价和升值潜力驱动；养老客户因为这里空气、环境好，价格合理而购买；投资客户除对市场增长有信心外，还有些是因父母住在这边，购买先做投资用，日后再考虑具体处31、置问题；置置业业关关注注：自住客户对总价比对单价敏感，关注交通便利、社区配套等；部分自住客户对社区环境、景观资源等提升品质的因素较关注。本报告是严格保密的。26上上城上上城燕郊市场典型项目燕郊市场典型项目客户描述客户描述比比例构例构成成：北京客户约占80%，当地及河北省周边客户占20%；自住客户约60%，投资客约40%；20-35岁年轻客户占60%以上，50岁以上养老客户约20%；外地人中以东北人占约50%以上，其次是山西人约30%；置置业业驱动驱动：在北京工作的外地年轻白领，因该楼盘名气大，且房价低而购买；大部分年轻白领工作在国贸周边，因这边快速交通便利且大社区配套齐全而购买；外地人想在北京32、安家，考虑到孩子上学问题，选择在燕郊这个距离近且教学质量较好的区域购房；养老客户多为北京市内拆迁户，因为这里房价低而选择；在周边做生意的小私营业主，如东郊批发市场的小老板，看重这里位置近、房价低而购买；投资客户因为看到大盘的升值潜力，而对回报非常有信心；置置业业关关注注：自住客户关注总价，因支付能力限制，对户型产品不会过分挑剔；在北京工作的客户关注交通便利、社区配套齐全。14本报告是严格保密的。27燕郊市场燕郊市场客群总结客群总结分分类类年轻置业客群年轻置业客群本项目本项目主主力力客群客群外外地地置置业业客群客群本本地地置置业业客群客群客群客群背背景：景：北京东部，东北部的外来人口，文化程度较33、高，白领阶层；但家庭及自身收入，无法承受北京的高房价，由于结婚或为孩子准备，实需要解决自身或家庭必须的居住问题；客群客群背背景：景：北京东部，东北部的外来人口，文化程度较高，白领阶层；但家庭及自身收入，无法承受北京的高房价，由于结婚或为孩子准备，实需要解决自身或家庭必须的居住问题；年年轻置轻置业业客群客群描述描述：2535岁，两口之家，居住或在北京东部，东北部工作认可北京东部区域发展家庭年收入10万元以内，存款10-15万元多为首次置业对价格敏感，按钱买房客群客群描述描述：2535岁，两口之家，居住或在北京东部，东北部工作认可北京东部区域发展家庭年收入10万元以内，存款10-15万元多为首次置34、业对价格敏感，按钱买房置置业特业特征征：没有置业经验，对生活基本功能需求关注多对住宅价格敏感，看钱购房，购房考虑性价比主要选择一居或小两居产品，满足家庭基本居住需求有一定的投资考虑，但首先要满足自住置置业特业特征征：没有置业经验，对生活基本功能需求关注多对住宅价格敏感，看钱购房，购房考虑性价比主要选择一居或小两居产品，满足家庭基本居住需求有一定的投资考虑，但首先要满足自住老老年年置置业业投资客群投资客群客客户描述户描述新北京移民本报告是严格保密的。28燕郊市场燕郊市场客群总结客群总结分分类类年轻置业客群年轻置业客群本项目本项目主主力力客群客群外外地地置置业业客群客群本本地地置置业业客群客群客群35、客群背背景：景：在燕郊当地或周边区域做生意的外来人口，文化程度不高；有一定支付能力，但不足以支付北京的高房价；由于工作原因，购房时有地缘性考虑，随生意地点改变而改变居所；客群客群背背景：景：在燕郊当地或周边区域做生意的外来人口，文化程度不高；有一定支付能力，但不足以支付北京的高房价；由于工作原因，购房时有地缘性考虑，随生意地点改变而改变居所；年年轻置轻置业业客群客群描述描述：2535岁，两口或三口之家，主要工作地点在燕郊及周边区域，如东郊批发市场等；家庭年收入10万元以上，有一定的支付能力；首次或多次置业；对总价敏感，有阶段性购房预算；客群客群描述描述：2535岁，两口或三口之家，主要工作地点36、在燕郊及周边区域，如东郊批发市场等；家庭年收入10万元以上，有一定的支付能力；首次或多次置业；对总价敏感，有阶段性购房预算；置置业特业特征征：熟悉区域市场，对生活便利度有较高要求对住宅总价敏感，购房考虑性价比主要选择两居或小三居产品，满足家庭阶段性居住需求由于工作地点不太稳定，购房带有投资考虑置置业特业特征征：熟悉区域市场，对生活便利度有较高要求对住宅总价敏感，购房考虑性价比主要选择两居或小三居产品，满足家庭阶段性居住需求由于工作地点不太稳定，购房带有投资考虑老老年年置置业业投资客群投资客群客客户描述户描述小私营业主15本报告是严格保密的。29燕郊市场燕郊市场客群总结客群总结分分类类老年置业老37、年置业客群客群背背景：景：北京市退休职工：现有住房为福利分房或购买的集资房，房屋年代久远，居住舒适度差，但多位于市区繁华地段，生活配套完善；客群客群背背景：景：北京市退休职工：现有住房为福利分房或购买的集资房，房屋年代久远，居住舒适度差，但多位于市区繁华地段，生活配套完善；客群客群描述描述：45-60岁，老两口或单身，依靠退休工资生活，或采取卖旧房，买新房的置业方式，或用市内房屋拆迁补偿费用支付，一次性付款的比率较高；或由子女代为付款；客群客群描述描述：45-60岁，老两口或单身，依靠退休工资生活，或采取卖旧房，买新房的置业方式，或用市内房屋拆迁补偿费用支付，一次性付款的比率较高；或由子女代为38、付款；老老年年置置业业置置业特业特征征：多数由子女代为选择，面积选择大两居或三居产品，青睐底层产品注重社区环境，要求社区有集中的室外活动对噪音敏感度较高关注日常生活配套，要求有便利的日常购物场所，对区域医疗配套有一定硬性要求置置业特业特征征：多数由子女代为选择，面积选择大两居或三居产品，青睐底层产品注重社区环境，要求社区有集中的室外活动对噪音敏感度较高关注日常生活配套，要求有便利的日常购物场所，对区域医疗配套有一定硬性要求投资客群投资客群本项目本项目主主力力客群客群外外地地置置业业客群客群本本地地置置业业客群客群年年轻置轻置业业客客户描述户描述养老型客户本报告是严格保密的。30燕郊市场燕郊市场39、客群总结客群总结分分类类老年置业老年置业客群客群背背景：景：因子女在京工作而举家搬迁，子女已在燕郊置业，父母为求于子女生活在一起，方便互相照顾，也选择在燕郊置业；多数为退休老人客群客群背背景：景：因子女在京工作而举家搬迁，子女已在燕郊置业，父母为求于子女生活在一起，方便互相照顾，也选择在燕郊置业；多数为退休老人客群客群描述描述：45-60岁，老两口或单身；支付能力没有明显不足，或卖掉原来外地的房子，或用多年积蓄购买，或由子女购买，总体一次性付款比例高，且有重复购买，考虑升级居所或投资；客群客群描述描述：45-60岁，老两口或单身；支付能力没有明显不足，或卖掉原来外地的房子，或用多年积蓄购买，或40、由子女购买，总体一次性付款比例高，且有重复购买，考虑升级居所或投资；老老年年置置业业置置业特业特征征：自住选择两居或与子女一起住选择三居，甚至四居大户型产品，二次投资置业时则会选择面积选择小一居或小两居等总价低的产品；注重社区品牌，对景观要求不高，但需要有较好的户外活动空间关注日常生活配套，要求有便利的日常消费场所，对区域医疗配套有一定硬性要求置置业特业特征征：自住选择两居或与子女一起住选择三居，甚至四居大户型产品，二次投资置业时则会选择面积选择小一居或小两居等总价低的产品；注重社区品牌，对景观要求不高，但需要有较好的户外活动空间关注日常生活配套，要求有便利的日常消费场所，对区域医疗配套有一定41、硬性要求投资客群投资客群本项目本项目主主力力客群客群外外地地置置业业客群客群本本地地置置业业客群客群年年轻置轻置业业客客户描述户描述迁徙型客户16本报告是严格保密的。31燕郊市场燕郊市场客群总结客群总结分分类类投资客群投资客群客群客群背背景：景：炒房一族，炒房经验不多，手头闲钱有限，对北京及周边房地产市场有一定的了解，选择短期增值迅速的项目，降低资金风险，追求短期利益客群客群背背景：景：炒房一族，炒房经验不多，手头闲钱有限，对北京及周边房地产市场有一定的了解，选择短期增值迅速的项目，降低资金风险，追求短期利益客群客群描述描述：在北京有两套以上房产一次性付款比例较高追逐经济热点，可用资金量不多，42、追求高流通客群客群描述描述：在北京有两套以上房产一次性付款比例较高追逐经济热点，可用资金量不多，追求高流通置置业特业特征征：关注项目升值潜力，看重开发商背景多选择大盘一期，小户型产品对环境、配套等关注度不高置置业特业特征征：关注项目升值潜力，看重开发商背景多选择大盘一期，小户型产品对环境、配套等关注度不高投资客群投资客群老老年年置置业业北京北京白白领领本项目本项目主主力力客群客群外外地地置置业业客群客群本本地地置置业业客群客群客客户描述户描述本报告是严格保密的。32燕郊市场燕郊市场客群总结客群总结分分类类本地本地客群客群客群客群背背景：景：本地政府公务员企业中层管理者高校教师本地私营业主客群客43、群背背景：景：本地政府公务员企业中层管理者高校教师本地私营业主客群客群描述描述：首次置业比重较大，多为升级居住熟悉项目区域，生活或在周边工作支付能力相对较高，属于当地高端客群客群客群描述描述：首次置业比重较大，多为升级居住熟悉项目区域，生活或在周边工作支付能力相对较高，属于当地高端客群置置业特业特征征：看重开发商背景，购房关注口碑对环境、配套等关注度高团购比例较高置置业特业特征征：看重开发商背景，购房关注口碑对环境、配套等关注度高团购比例较高投资客群投资客群老老年年置置业业北京北京白白领领本项目本项目主主力力客群客群外外地地置置业业客群客群本本地地置置业业客群客群客客户描述户描述17本报告是严44、格保密的。33燕郊本地燕郊本地人人对区对区位位要求要求比较比较高高，同同时支付时支付能力有能力有限。限。外外来来客户更客户更加加关注相关配套关注相关配套，以，以及及未来未来的升值的升值潜力潜力消费者购买商品房考虑的因素消费者购买商品房考虑的因素消费者购买商品房考虑的因素消费者购买商品房考虑的因素重要性重要性考虑因素考虑因素12345价格价格房型房型地理位置和交通地理位置和交通开发商品牌开发商品牌建筑物质量建筑物质量建筑物外观建筑物外观环境环境配套设施配套设施保安和物业服务保安和物业服务描述描述描述描述本地本地客户客户燕郊本地购房者在选购中高端商品房时首先考虑的是区区位位与配套设施与配套设施，其45、次是建筑质量与房型，显示了本地居民对自身生活在城市中的位置以及生活的便利性有较高的要求，也反映了传统的观念对购房的影响。买房一般为自住。外来外来客户客户养老型置业，买房优先考虑社社区区环境环境及生活配套生活配套，其次是和产品品质，显示了养老职业型客群对居住舒适性的要求。投资性质的自住客群一般对价价格格敏感敏感，对产品首先考虑位位置交通置交通与社社区区配套配套，其次是社区品质。关心子女教育问题，所以对教育配套也特别关注。同时对未来区域的升值升值潜力潜力也比较关注。投资客户首先选择的是低低总总价、价、高高升值升值潜力潜力，对项目在城市的区位不很关注。对价格敏感，同时支付能力很强。燕郊本地客户北京升46、级置业老年职业者投资客群资料来源：罗兰资料来源：罗兰贝格模型；贝格模型；1-5表示重要性逐步升高表示重要性逐步升高客客户置户置业特业特征征本报告是严格保密的。34燕郊燕郊房房地地产产客户客户需求需求解析解析总结总结新北京移民小私营业主养老型客户迁徙型客户投资客户本地客户客群分客群分类类置置业业关关注注1置置业业关关注注2置置业业关关注注3总总价价交交通通便便利利度度配套配套、服务服务交交通通便便利利度度总总价价配套配套、服务服务社社区区环境环境产品产品舒适舒适度度配套配套、服务服务总总价价配套配套、服务服务社社区区环境环境产品产品舒适舒适度度产品产品舒适舒适度度升值升值潜力潜力配套配套、服务服47、务配套配套、服务服务社社区区环境环境结论结论1.燕郊区域燕郊区域客群客群对对于于社社区区配套配套和和服务服务普遍普遍关关注注，社社区区环境环境也也做做为为附附加加值值对对客客户也有户也有普遍普遍的的吸引力；吸引力；结论结论1.燕郊区域燕郊区域客群客群对对于于社社区区配套配套和和服务服务普遍普遍关关注注，社社区区环境环境也也做做为为附附加加值值对对客客户也有户也有普遍普遍的的吸引力；吸引力；结论结论2.新北京新北京移民移民、小小私私营营业业主主以及投资客以及投资客，由由于于总总价价敏感敏感，因此因此对对产品产品形形式和式和舒适舒适度度的关的关注注度较低度较低，对塔楼建筑对塔楼建筑形形式式的的抗抗48、性性较低较低；结论结论2.新北京新北京移民移民、小小私私营营业业主主以及投资客以及投资客，由由于于总总价价敏感敏感，因此因此对对产品产品形形式和式和舒适舒适度度的关的关注注度较低度较低，对塔楼建筑对塔楼建筑形形式式的的抗抗性性较低较低；18本报告是严格保密的。35从燕郊从燕郊区域区域目目前前的的客群客群来来看看本项目可以本项目可以满满足主足主流客户流客户大大部部分的分的需求需求燕郊未来的市场，客群有没有可能发生变化呢？本报告是严格保密的。36燕郊市场燕郊市场北京置业客户北京置业客户区域区域总结总结现现在在我们的我们的客户这些客户这些地方地方工作区域：u国国贸贸、金金融街融街、长安长安街街u主要49、依靠轨道交通向四周扩散，少部分客群二次转车，多为短途，辐射范围2km内居住区域：u客户购房前主要居住在通通州或八州或八通通线线城城铁沿铁沿线线，如梨园、广播学院等区域。有一定比例的市区拆迁户，多位多位于于东东二二环环至至三三环环之间之间。客客户户分分布布区域区域：以京通快速沿长安街至金融街沿线；途中又以国贸、大望路向南北方向辐射；三环沿线南北辐射范围最大，北至三元桥，南至劲松19本报告是严格保密的。37从从区域区域发发展展方方向中向中寻找寻找未来未来客户群客户群本报告是严格保密的。38四四大大功功能区能区定位定位清晰清晰，但但短期短期内内难难见成效见成效，也很也很难出现难出现“一只独秀”“一只50、独秀”的的主力主力引导功引导功能区能区金金融商贸融商贸区区功功能能定位定位清晰清晰的的四四大大功功能区能区高高科技工科技工业区业区旅游休闲旅游休闲度度假假区区科科研研文文化化服务服务区区产产业业发发展依附于北京展依附于北京，受受自身行自身行政政属属性所性所限限，虽虽完完善善区域区域规划，规划，但但实现规划实现规划的的道道路路还还有有很很长长，项目开，项目开发期内，发期内，很难很难有有所所突破突破住宅住宅先行先行，产，产业业跟进跟进20本报告是严格保密的。39燕郊燕郊普通普通住宅市场住宅市场早年早年价价格增幅格增幅近近20%20%，但但始终与通州保持一始终与通州保持一定价定价格格梯梯度度900151、10013001800220025002800360042002236267229953237350837384294509254140100020003000400050006000199920002001200220032004200520062007燕郊通州u燕郊普通住宅始终保稳定、高速增长，1999年市场均价约900元/平米；07年上半年已经实现均均价价42004200元元/平米平米u2003年至近，短短4年时间，燕郊住宅均价几乎翻倍u多年来，燕郊市场的价格始终与通州保持1000-1500元的差距，此趋势难以短期内改变。u燕郊普通住宅始终保稳定、高速增长，1999年市场均价约900元/52、平米；07年上半年已经实现均均价价42004200元元/平米平米u2003年至近，短短4年时间，燕郊住宅均价几乎翻倍u多年来，燕郊市场的价格始终与通州保持1000-1500元的差距，此趋势难以短期内改变。燕郊区域燕郊区域普普通通住宅住宅均均价价增增长长图图价价格格走走势势本报告是严格保密的。400808年通车年通车的的京平京平高高速将扩速将扩大燕郊住宅的大燕郊住宅的辐射辐射范围，范围，直直接接对对话顺义购房客群话顺义购房客群u交交通通配套配套：区域内主要以南北向的燕顺路燕灵路迎宾路汉王路燕高路燕昌路以及东西向的102国道行宫大街学院路、海油大街等交叉而成的网格式交通路段。930公交车通勤北京市53、内，缩短了城郊距离平均每分钟一趟车但由于客流量大，无法充分满足需求，尤其是上下班时间，且晚上收车较早，出行不甚方便区域区域发发展展CBD京哈京哈高高速速（102102国道国道）京京秦铁秦铁路路北关环北关环岛岛朝阳朝阳北北路路延长线延长线（规划（规划建建设设中中）燕燕顺顺路路燕燕灵灵路路迎迎宾宾路路汉汉王王路路燕燕昌昌路路燕燕高高路路行宫大街学院路海油大街本项目本项目京京平平高速高速102国国道道燕郊燕郊京京平平高速高速预预计计08年通年通车车城城铁铁：北京原则上同意建设，但费用问题同廊坊政府有分歧，项目搁置状态朝阳朝阳北北路延路延长长线：线：已有规划，但具体施、工通车时间不能确定京京平平高速高54、速：建设中，预计08年通车；燕郊以迎宾路为主的4条主干道北延，直接联通京平高速102国国道道快速快速路路：“十一五”期间完成快速路建设，没有过路费21本报告是严格保密的。41未来未来客群客群分析分析总结总结区域区域的发的发展带来展带来生活生活便便利的利的改改善善，将将带带动动更更多的多的北京北京客群客群进进入入燕郊燕郊，随着随着北京北京房房价价的节节的节节攀攀升升，将将有有更更多的多的地地缘缘性性客客户户迁入迁入燕郊燕郊京京平平高速的通高速的通车车，将将改改变变燕郊燕郊现现有有的的京京通快速通快速唯唯一出一出入入口口；随着随着08年年北京北京多多条条地地铁铁的通的通车车，京京平平高速高速将扩将55、扩大大整整个燕郊区域住宅个燕郊区域住宅市场的市场的辐射辐射范范围围，顺义顺义及及国国门门商务商务区区将将成为成为下下一个一个“燕郊燕郊的的国国贸贸和和通通州州”。但。但规划的规划的不不确定确定性性，使使得得客群客群扩扩大效大效应不应不会马会马上得上得以以体体现现区域区域的发的发展带来展带来生活生活便便利的利的改改善善，将将带带动动更更多的多的北京北京客群客群进进入入燕郊燕郊，随着随着北京北京房房价价的节节的节节攀攀升升，将将有有更更多的多的地地缘缘性性客客户户迁入迁入燕郊燕郊京京平平高速的通高速的通车车，将将改改变变燕郊燕郊现现有有的的京京通快速通快速唯唯一出一出入入口口；随着随着08年年北京56、北京多多条条地地铁铁的通的通车车，京京平平高速高速将扩将扩大大整整个燕郊区域住宅个燕郊区域住宅市场的市场的辐射辐射范范围围，顺义顺义及及国国门门商务商务区区将将成为成为下下一个一个“燕郊燕郊的的国国贸贸和和通通州州”。但。但规划的规划的不不确定确定性性，使使得得客群客群扩扩大效大效应不应不会马会马上得上得以以体体现现本项目未来客户群仍将为现有区域主流客户本项目未来客户群仍将为现有区域主流客户本报告是严格保密的。42三三、本项目、本项目SWOT分析分析22本报告是严格保密的。43从从区域区域市场发市场发展展现现状再状再看看项目开发项目开发属性属性S-S-优优势势u百万平米的大盘优势，市场号召力强57、进并具有较强的风险规避能力u地块平坦方正，操作空间大，利于打造优秀产品u开发商的品牌优势，北京项目的成功对未来本项目客户选购具有较强的促动力u良好的政府关系，为项目开发提供了重要的政策保证W-W-劣劣势势3.2-3.5的容积率，由于建筑退线，实际容积率接近4.0,塔楼形式市场尚未出现项目位于燕郊的城郊结合部，周边为厂房或荒地，缺乏居住氛围项目可利用的自然资源较贫瘠项目地块上方下午时分有频繁的飞机飞过O-O-机会机会u燕郊区域生活环境整体改善，并已经在北京形成一定的市场口碑，区域自主宣传已初见成效u京平高速的开通将使得区域住宅市场的辐射范围扩大，吸引更多北京购房者u北京快速攀升的房价将挤出更多的58、购房者选择燕郊置业u在区域市场中部，区域价格与资源较平衡T-T-挑战挑战市场未来供应量巨大，08年初就将有超过100万新生供应量入市，竞争激烈由于区域单价的提升，在总价的压力下，市场产品趋同，如何跳出是我们最大的挑战之一来自于北京其他远郊区域的客群分流压力本报告是严格保密的。44提出提出问题问题是否是否能能够够有有效效优优化本化本案案SWOTSWOT？从项目实际条件和限制条件如资金投入、用地政策等出发，寻找潜在的市场机会，实现价值提升；依据客户实际需求，有效规避劣势、迎接挑战；充分发挥优势、把握机遇；对于本项目而言，发挥优势，规避劣势的最好方法就是寻找看重本项目优点，并对项目缺点不敏感的潜在客59、群。对于本项目而言，发挥优势，规避劣势的最好方法就是寻找看重本项目优点，并对项目缺点不敏感的潜在客群。定位定位工工作的作的方向方向:发发挥挥优优势、势、规规避避劣劣势势23本报告是严格保密的。45关关于于优优化本化本案案SWOTSWOT的的初步初步思思考考社社区区内内部部配套；配套；以以时时间间换换空空间间，等等待待区域区域完完善善顺顺势势而而为，通过产品为，通过产品附附加加提提升升物物业价值业价值，逐步，逐步淡淡化化123燕郊周边及北京等项目形成潜在竞争；差异差异化定位化定位、价、价格优格优势势；以以作品开发为作品开发为指指导导，做出精做出精品品转转化化劣劣势势规规避威胁避威胁规规避威胁避威60、胁对对高高容积率容积率不不敏感敏感的客群的客群，在其他，在其他方面方面满足其满足其需需求求转转化化劣劣势势43.2-3.5的容积率，由于建筑退线，实际容积率接近4.0项目基地位置较偏，缺少各种配套，没有居住氛围；强烈的总价抗性，使得市场供应产品区域统一本报告是严格保密的。46如何在高如何在高容积率容积率下下实现实现产品高产品高价值价值附附加加24本报告是严格保密的。47高高容积率容积率下下，本项目可，本项目可能能的开发方的开发方向向本项目开发本项目开发模式模式高高密密度度高高科技科技附附加加区域价区域价值附值附加加特特殊殊资资源源附附加加配套服配套服务务附附加加高高附附加加值值豪豪宅宅中中高高61、附附加加值值棕榈泉新城国际MOMA系列东方夏威夷本报告是严格保密的。48实现实现高高价值价值附附加加的的高高容积率项目容积率项目基基本本特特征征u第第一一类：类：重重新新定定义义区域区域，整整合合区域区域资资源源多位多位于城于城市市核心核心区区或或已已发发展展成成熟熟的的区域区域，区域价值区域价值或或环境优环境优势势明明显；显；然而然而由由于于用用地地条件条件的的限制限制，此此类类项目在项目在打打造造内内部景观部景观、完完善善自自身身配套配套等等方面方面多多有有不不足，其高足，其高端端、高品高品质质的的特性特性主主要通过产品要通过产品和和后后期期服务服务来来体体现现。典典型型项目项目：棕榈泉棕62、榈泉、新城国、新城国际际u第第二二类：类：打打造造产品产品强强势势亮点亮点，扩扩大客群大客群区域区域此此类类项目项目区域、区域、环境优环境优势不势不明显明显，主主要通过要通过自身自身产品产品、服务服务的的打打造造，来来形形成项目高成项目高段段、高品高品质质的的特性。特性。典典型型项目项目：星河湾星河湾、MOMA系列系列25本报告是严格保密的。49棕榈泉棕榈泉先天先天环境环境禀赋禀赋与与后后期配套期配套、服服务务，共共同同成成就就城市城市豪豪宅宅u先天先天环境环境禀赋禀赋：北北临临亚洲亚洲最大的最大的城城市市公公园园朝阳公朝阳公园园及及郡王郡王府府公公园园，南南近近风风景景秀丽秀丽的的红红领领巾63、巾公公园园。u总总建建面面近近三三十十万平米万平米，容积率容积率3.43.4，包括包括1111栋栋2323层层3333层层的的公公寓寓楼楼，一一座座大大型社型社区区幼儿幼儿园园，一一座座商商场及场及50005000平平米米的高的高级级会会所。所。u现现尾尾房均房均价价：4450044500元元/平米（平米（精精装）装）u物物业业服务服务：由：由香港香港地地铁铁物物业业公公司司提提供供，塔楼物塔楼物业业费费5.65.6元元/平平方方米米.月月；板板楼物楼物业业费费7.27.2元元/平平方方米米.月月眺眺望望朝阳公朝阳公园园眺眺望望朝阳公朝阳公园园本报告是严格保密的。50新城新城国国际际核心核心地64、地段段、完完善善的的后后期期租赁租赁服务服务成成就突就突出的出的投资投资价值价值u区域价值区域价值：位位于于东东二二、三三环环路路之间之间，商务商务中中心心区区的的核心核心区区，步，步行行至至嘉里嘉里中中心心、国、国贸贸中中心心、京、京广广中中心等心等地仅地仅5 5至至1010分分钟钟路路程程。目前目前该区是北京该区是北京市市五五星星饭饭店店、会会议中议中心心、甲级办甲级办公公楼楼最最集集中中的的地地点点，其，其中中的的优优质质物物业一业一直直是北京是北京总总体物体物业业市场市场租租金的金的各各项最高项最高指指标标之之一。一。u总总建建面面3232万平米万平米，容积率容积率3.03.0，现现三65、三期在售，期在售，户型户型为为7070平平方方米米一一居居至至280280平平方方米米四四居居，均均价价3500035000元元/平米（平米（精精装装修修）u物物业业服务服务：第第一一太太平平戴维斯戴维斯，物物业业费费8 8元元/平平方方米米/月月26本报告是严格保密的。51星河湾星河湾以以雄厚雄厚实实力力打打造造绝绝对对强强势势产品产品u强强势势产品产品：开盘前投资开盘前投资 15 15 亿亿，以，以打打造造现现楼楼美美景景全全成品的开发成品的开发模式模式运运作作四四年年即即住宅可住宅可观观、环境环境可可赏赏、配套配套可可用用、服务服务可可享享，这这四四个方面个方面构构成成消费消费者购买者购66、买产品产品价值价值的的全全部部。2005 2005 年年 6 6 月月，一一期期21 21 万平万平方方米米产品以产品以全全成成品品面面世世，社社区区立立体体化化园园林林、全、全体体系系高品高品质质室室内内装装修修，小小学学、幼儿幼儿园园、四四季季会会、酒店酒店式式公公寓寓、体体育馆育馆等等同同期期建建成，实现成，实现了了全全成品开成品开盘盘。u项目位项目位于于东东四四、五五环环之间之间，朝阳朝阳北北路路四四季季星星河路河路，总，总建建面面约约6060万平米万平米，容积率容积率3.03.0，现，现二二期在售，期在售，400400平米平米左右左右户型户型为为主主，均均价价3100031000元元67、/平米（平米（精精装装修修）u物物业业服务服务：高高力力国国际物际物业业公公司司（物（物业业顾顾问问公公司司），物物业业费费6 6元元/平平方方米米月月本报告是严格保密的。52MOMAMOMA系列系列成成熟熟的的运用运用高高科技手段打科技手段打造造高高端端产品产品，并形并形成成品品牌牌u产品产品特特色色：在在建筑建筑的保的保温温、节节能、能、环环保保等等方面方面运运用用高高科技科技，实现，实现居居住住的的恒温恒湿恒温恒湿、全新、全新风置风置换换以及以及隔绝噪音隔绝噪音等等。u品品牌牌：通过通过万万国城国城 MOMAMOMA、上上第第MOMAMOMA等系列等系列产品的产品的打打造造，已已形形成成68、鲜鲜明明的品的品牌牌形形象象。上上第第MOMAMOMAu概概况况：位位于于海淀海淀区区上上地地安安宁庄宁庄路路，总，总建建面面1919万平米万平米，容积率容积率2.22.2，四四期期精精装装修修均均价价1550015500元元/平米平米u特特点点：不但不但采采用用已已成成功功运运用用于于MomaMoma系列系列科技科技住宅住宅产品的高产品的高科技科技住宅住宅系系统统，在实现，在实现恒湿恒恒湿恒温温、全新、全新风置风置换换的的同时同时，又又增增加加了了国国际际先进先进的的“楼楼宇冷热电联宇冷热电联产产系系统统”和和“太太阳阳能能热水热水利利用用系系统统”等等。万万国城国城MOMAMOMAu概概况69、况：地地处处东东直直门门东东北角北角，总，总建建面面6060万平米万平米，容容积率积率2.642.64，四四期期精精装装修修均均价价2800028000元元/平米平米u特特点点：在空在空气气、温温度度、噪音噪音、节节能能等等方面方面对对高高科技科技住宅住宅系系统统和和技技术术进行进行了了大大胆胆的的尝试尝试和应和应用用。27本报告是严格保密的。53高高附附加加值值产品产品的的关关键键因素因素总结总结先进先进城城市要市要素素形形成的成的功功能能体体系系建筑外建筑外檐檐：大气、稳重而注重细节，极具视觉张力，符合豪宅客户的价值取向和城市特点，建筑外檐彰显品质项目项目功功能能配置配置设设备备设设施配套70、施配套：高品质精装修，热水、空调、兴风设备配套、社区智能系统、家居智能化公公共共空空间间：酒店式大堂彰显业主身份，社区景观以高品质园林为卖点衬托物业价值，提供商务休闲空间KPI产品规划设计产品规划设计平平面面功功能能：完善功能空间、体现豪宅序列，具有体现户型优势和引领价值的亮点设计产品产品价值价值体体系系交交通通体体系系：毗邻毗邻通通达达的的城城市市主主要要干干道道或或景观景观大大道道，交交通通流流线线通通畅畅，周，周边环境边环境纯净纯净城城市资市资源源：区域区域资资源源强强势势度较度较大大程程度度影响影响豪豪宅宅项目项目价值价值，包括包括地地段段价值、价值、稀稀缺缺自然自然资资源源、区域、区71、域规划规划、区域、区域前前景景高品高品质质物物管管：顶级或知名物管公司，提供管家式服务项目项目配套配套：社社区区环境优环境优越、越、完完备备的的安安防防系系统统、业、业主主专署专署会会所、所、对对生活生活配套配套则则依依赖赖程程度低度低高附加值产品的价值体系高附加值产品的价值体系本报告是严格保密的。54小小结结：本项目：本项目不不具备打具备打造造高高附附加加值值高高容积容积率率产品产品的的条件条件打打造造高高端端高高容积率容积率产品产品之之条件条件先天先天条件：条件：1、区、区位位优优势势：紧紧邻邻核心核心商务商务区区，极极具具投资投资价值。价值。2、景观环境：景观环境：周周边环境边环境、景观72、景观资资源源突突出出，可可成成就就城城市市景观景观豪豪宅。宅。自身自身能能力力：在在打打造造高高端端高高容积率容积率特特色色产品产品方面方面具具有有成成熟熟的的经经验验以及以及雄厚雄厚的实的实力力。项目本项目本体条件体条件位位于燕郊于燕郊边边缘缘，缺乏缺乏成成熟熟的的居居住住氛氛围围旧旧村改造村改造，没没有有天然天然景观景观资资源源，项目，项目周周边边多为多为企企业业厂厂房房和和荒荒地地开发资金开发资金有有限限，前期要求快速汇款，前期要求快速汇款28本报告是严格保密的。55区域区域市场市场对高对高容积率容积率高高附附加加值的值的产品产品接接受受度度如何如何？本报告是严格保密的。56东东方方夏威73、夷夏威夷坐享别墅坐享别墅资资源源的的公寓公寓，价值，价值并未完并未完全实现全实现u东方夏威夷电梯公寓，总建筑面积14万平米，9-11层板楼，主力户型110-130平米两居，部分70平米一居，及140平米以上产品。u公寓依托别墅社区，完全共享别墅资源u一层下沉式花园，赠送地下室，八角型书房，楼宇大堂豪华装修u均价5300元/平米，同期上上城三期3500/平米总体量小，价格虽有突破，但相对其自身品质，并未完全实现其价值，市场消化速度较慢总体量小，价格虽有突破，但相对其自身品质，并未完全实现其价值，市场消化速度较慢29本报告是严格保密的。57小小结结：现：现有有市场市场不不支持支持造造高高附附加加值74、值高高容积容积率率产品产品高高密密度度高高科技科技附附加加区域价区域价值附值附加加特特殊殊资资源源附附加加配套服配套服务务附附加加高高附附加加值值豪豪宅宅中中高高附附加加值值本项目本项目不不具具备备打打造造高高附附加加值值产品产品的的条件条件燕郊燕郊客客户仍户仍然然以满足以满足必须必须居居住住需需求为求为主主要要置置业业动动机机部部分高分高端端需需求多求多选择选择低容积率低容积率洋洋房房或或别墅别墅产品，产品，而而非非高高层层自身自身条件条件限制限制本项目开发本项目开发模式模式高高附附加加值方向不可值方向不可行行本报告是严格保密的。58从从区域中高区域中高附附加加值项目值项目寻找寻找本项目定位75、方本项目定位方向向30本报告是严格保密的。59上上上上城大型的城大型的国国际际青青年社年社区区u占占地地1000亩亩，建建面面170万平万平方方米米，容积容积率率2.54；u四四期期07年年5月月开盘，开盘销售开盘，开盘销售3800多多套套u产品为产品为9-28层层板板楼楼，平层平层户型户型面面积积51平平方方米米一一居居至至120平平方方米米三三居居，跃跃层层户型户型面面积积136平平方方米米至至188平平方方米米，均均价价3900元元/平平方方米米。u主力主力客群客群：被：被动动郊区郊区化的化的CBD普普通通白白领领，u位位于京于京东东燕郊燕郊开发开发区区，由由国国贸驱车贸驱车只只需需2576、25分分钟钟，乘乘930930路公路公交交车车只只需需3535分分钟钟。u周周边边形形象象：上上：上上城城是区域是区域内首内首批批大大型型板板式式公公寓寓社社区区之之一一，周，周边边尚无尚无成成型型的的同同类类项项目，目，区域区域都都市市居居住住氛氛围围尚尚不不成成熟熟。本报告是严格保密的。60u体体量量：占：占地地10001000亩亩，总，总建建面面达达170170万平米万平米，是是京京东东燕郊燕郊罕见罕见的的居居住住大盘大盘；而而巨巨大的大的体体量量为产为产品的多品的多样样化化、园园林林景观景观的的打打造造以及内以及内部部配套配套的的完完善善提提供供了了可能。可能。u配套配套规划规划：五五77、星星级酒店级酒店、商商业业街街、大大型型超超市市、双语双语幼儿幼儿园园、社社区区卫卫生生院院等等。u先先做做配套配套，后后建建住宅住宅：社社区区共享酒店共享酒店配套配套，满，满足足会会所所需需求求；包包含含客客房房、会会议议室室、中中西西餐厅餐厅、咖啡厅咖啡厅、风情风情酒酒吧吧，健健身身馆馆、网球网球、游游泳泳、SPASPA水水疗疗、网球网球场场等等。大大盘盘，配套配套先先行行商商业业街街酒店酒店大大堂堂31本报告是严格保密的。61中小中小户户型型为主为主，高高性性价价比比上上上上城城使使用用方方便便的的一一居居南南北北通通透透的的两两居居格格局局方方正正的的三三居居u从从项目项目三三期开期开78、始始以以中中小小户型户型为为主主，总，总价价控控制制得得宜宜，性价性价比比高高:65:65平米平米的的一一居居约约2525万万；8585平米平米的的2 2居居约约3333万万，126126平米平米的的3 3居居约约4949万万u全全部部热热销销本报告是严格保密的。62国国际际青青年社年社区区”，项目，项目形形象鲜象鲜明明，已具已具有有相相当当的的知名知名度度u定位调定位调整：整：项目项目一、一、二二期的定位期的定位是是为为比较比较成成功功的的人人士士打打造造的高品的高品质住宅质住宅，以，以120平平米米以以上上的大的大户型户型为为主主，但当时但当时项目项目知知名度较低名度较低，项目，项目形形象79、象不不鲜鲜明明。项目项目三三期开期开始始调调整整定位，定位，将将项目定项目定为为年为为年轻轻人人打打造造的的国国际际青青年年社社区区，主力户型也主力户型也调调整整为为中小中小面面积积，在产，在产品设计品设计上上都都是是按照按照年年轻轻白白领领一一族族的的口口味味打打造造，并并将将案案名名改改为为“上上上上城城”，取取“上上上上签签，天天天天向向上上”之之意意，与项目的与项目的形形象象定位定位、客客户户定位定位相契相契合合。32本报告是严格保密的。63物物业业服务服务u上上上上城城由由银茂银茂泰泰德德物物业业公公司司提提供供物物业业服务服务,对对社社区区进行进行日常日常管管理理；u配备有配备有燕80、郊燕郊唯唯一一的的社社区区大大巴巴，每两每两小小时一时一班班,两两点点一一线线往返往返于于家家与与国国贸之间贸之间。随着随着城城内内居居民民的的增增加加,社社区区大大巴巴还还将增将增加加班次班次,甚甚至至达达到每到每小小时一时一班班;费费用用每每人人每每月月150150元元。本报告是严格保密的。64项目项目规规模、模、社社区区成成熟熟度度和和总总价控制是项目价控制是项目成功成功的的关关键键产品产品形形式式：高层板楼产品规划设计规划设计：底层设计私家庭院，顶层住宅设计屋顶花园，组团绿地布置在各组团之间的交往空间，并且整个居住区开放，使得这一景色不再封闭在组团内部。社社区区氛氛围围：社区配套及服务81、不断完善，使业主体验社区生活的便捷，加强业主的归属感，消除陌生感。总总价价控控制制：合理的面积区间使总价控制在市场可接受范围内，提高市场接受度。项目客项目客观条件观条件项目项目亮点亮点区域：项目位于燕郊区域的东部属东部区域的代表性项目交通：设有燕郊区域唯一的社区巴士，和市区联系方便项目成项目成功功关键关键点点项目规模项目规模+社区配套服务社区配套服务+总价控制总价控制市场实现市场实现销售销售价价格：格：四四期期开盘均价3900元/平米，高出周边普通商品房约200-300元/平方米。销售速销售速度：度：月销售为120套/月，高于燕郊区域内其它项目的销售速度。33本报告是严格保密的。65星河星河皓82、月皓月“城市城市生活生活的的荣耀荣耀与与梦想梦想”u地地理位理位置置：位位于燕郊于燕郊开发开发区燕区燕顺路顺路西西潮白潮白河河畔畔；u规规模模：项目项目占占地地4747万平万平米米，总，总建建面面107107万万，容积容积率率2.32.3；u二二期期均均价价：4300元元/平平米米，部部分分精精装（装（500元元标标准准）u周周边边形形象象：位位于燕郊于燕郊的的休休闲闲度度假假区区,紧紧邻邻潮白潮白河河,周周边边有有高高档娱乐档娱乐配套配套,环境优环境优雅雅；u项目项目交交通通：项目设项目设置置3个个930公公交交车车站站，靠靠近近930燕燕郊郊终终点点站站，“上上车有车有位位子子”是是销售销83、售人人员员对对本项目本项目交交通通最多的最多的评评价价一一期期41栋栋已已售售謦謦二二期期40栋栋,现现房房销售销售一一期期26栋栋,排排号中号中930公公交交车车站站星星级酒店级酒店商商住住公公寓寓社社区区配套配套本报告是严格保密的。66在在规划上规划上产品形产品形式逐渐由式逐渐由低低密密度度向高向高密密度度变变化化规划设计规划设计本项目分期开发,前期为低密度产品形式,随着项目的开发转为高密度的板式高层,其中整体规划中还有1栋商业和酒店一期产品主要为低密度花园洋房二期产品既有低密度洋房又出现了高层/小高层建筑三期产品主要为高层板式建筑服务服务式式公公寓寓酒店酒店花园洋房区内的规划规划形式上采84、用典型兵列式布局34本报告是严格保密的。67产品设计产品设计星河星河皓皓月月本项目处于燕郊开发区燕顺路西潮白河畔,二期均价实现4300元/平米。主力户型主力户型:60平米的一居约25万；105平米的2居约45万，125平米的3居约54万。热热销销户型户型：多层产品中的两居、三居星河星河皓月皓月产品形产品形式多样式多样使用方便的一居南北通透的两居功能明确的三居本报告是严格保密的。68结结合合外部外部环境资环境资源源，规规化化产品产品，打打造造园林园林景观景观u项目项目整体整体为现为现代欧代欧洲洲小小镇镇风风格格，以，以自自然然的的人人文文景观景观贯贯通其通其中中，保，保留留现现有林有林木木，并并85、在产品规划在产品规划中中顺顺应应潮白潮白河河布置布置。u小小区区组组团轴团轴以以一一条人条人文文景观景观轴轴相相连连，与与潮白潮白河自然河自然景观景观轴轴平平行行。u小小区区的的主主要要建筑建筑形形式式为为花园花园洋洋房房，利，利用用高高压压走走廊绿廊绿化化带带，布置有布置有相相对对集集中中的的运运动动休闲休闲设设施施，景观景观设计的设计的主主旨旨为为尊尊重重自然自然，将将景观景观设计与设计与人人群群活活动结动结合合起起来。来。结结合合绿绿化设计的化设计的停停车车场，设场，设置置原原则则是既是既要要方方便居便居民民停放停放车车辆辆，又不又不要要破破坏坏小小区区景观景观。花园花园洋洋房房区区内的86、规划内的规划社区商业花园花园洋洋房房区区内的内的景观景观花园花园洋洋房房区区入入口口35本报告是严格保密的。69社社区内区内的的规划和规划和景观景观，形形式多样式多样的的产品产品和和周边周边环境环境是项目是项目成功成功的的关关键键规划设计规划设计产品形式多样,从花园洋房到高层板式建筑项目项目配套配套社区内部商业街道，集中式商业广场，星级酒店周周边环境边环境周边优越的地理环境,紧邻潮白河和豪华度假村景观景观设计设计社区内花园洋房景观设计优美,环境怡人项目客项目客观条件观条件项目项目亮点亮点区域：潮白河天然景观；燕郊开发热点区域交通：临近930总站，社区沿途3个停靠站点项目成项目成功功关关键键点点87、景观设计景观设计+产品形式产品形式+开发热点区域开发热点区域专属会所市场实现市场实现销售销售价价格：格：二二期期均价4300元/平米平米，包含精装修销售速销售速度：度：月销售为90套/月，仅次于上上城本报告是严格保密的。70美林美林湾湾美景家园美景家园,风风景景中中的的家家项目项目概概况况u美美林林湾湾位位于燕郊于燕郊经经济济技技术术开发开发区燕区燕顺顺路路西西,神神威威北北路路与与潮潮白白河河东东岸岸交交汇汇处处东东北。北。u项目总项目总占占地地22万平万平方方米米，总总建建面面约约50万平万平方方米米，容积容积率率为为1.97,u由花园由花园洋洋房房、景观景观公公寓寓、微微地地形形生生态态88、园园林林、完完善配套善配套设设施施组成的组成的复复合合型型居居住住社社区。区。u一一期多期多层层均均价价5100元元/平米平米u周周边边形形象象：项目位项目位于燕于燕郊郊的的休闲休闲度度假假区区,紧紧邻邻潮白潮白河河,周周边边有有高高档娱乐档娱乐配套配套,环境优环境优雅雅。36本报告是严格保密的。71规划规划设设计计体现体现专专业设业设计水准计水准景观景观设计设计内部园林规划设计中，遵循“以人为本，因势利导”的设计理念，在原生态河岸谷地上，规划出“三轴三带一中区”的微地形园林景观；即由以叠泉广场、山水生态会馆为主的“谷地景观轴”，贯穿4个景观公寓组团的“岭地景观轴”，长达700米的“堤岸景观轴89、”组成的三条纵向景观轴；由一条横亘桥底的生态走廊、两条曲状绿化带组成的三条横向景观带；还有山水生态会馆西侧接近10000的大坡谷中央景观区。美美林林湾湾本报告是严格保密的。72产品产品户户型型线线丰富丰富，舒适舒适度度较较高高本项目处于燕郊开发区的西部,开盘均价实现4400元/平米；实际销售为多层产品，均价5100元/平米热销户型：90平米两居；130平米三居4400430045003800400042004400460048005000美林湾市区均价周边均价主力户型主力户型:65平米平米的的一一居居约约28万万 150平米平米的的四四居居约约66万万90平米平米的的两两居居约约40万万 1890、0平米平米的的五五居居约约80万万130平米平米的的三三居居约约55万万 230平米平米的的六六居居约约100万万一一居居两两居居四四居居三三居居五五居居37本报告是严格保密的。73北京北京品品牌牌开发开发商商，生生态态景观景观规划规划u品品牌牌开发开发商商：美美林林地地产产集集团团之三之三河河市市天天宝宝嘉嘉麟麟房房地地产开发产开发有有限公限公司司u园园林林：美美林林湾湾在在原原生生地地貌貌上上，规划，规划了了“三三轴轴三三带一带一中中区区”的的园园林林景观景观。“三三轴轴”为为“谷谷地地景观景观轴轴”、“岭岭地地景观景观轴轴”、以及以及平平行行于于滨滨河河绿绿地地长长达达700700米米的91、的“堤岸堤岸景观景观轴轴”；而而“三三带带”则则是是由由一一条条横亘桥底横亘桥底的的生生态态走走廊廊、两两条条曲曲状状绿绿化化带带组成的组成的横横向向连连接接带带；“一一中中区区”是是位位于于山山水水生生态态会会馆馆西西侧侧，近近1000010000的大的大坡谷坡谷中中央央景观景观区区，是业是业主主亲亲近近自然自然、休闲休闲聚聚会会的的绝绝佳佳场场所。所。本报告是严格保密的。74社社区内区内的的物物业配套业配套和和周边周边的的配套设施配套设施能能够够满满足足业业主主的的品质品质生活生活10000平米平米欧欧式式双双重步重步行行商街商街,可可规划多规划多种种便便利利商商业业;5000平米平米山山92、水水生生态态会会馆馆,内设内设游游泳泳馆馆篮羽篮羽馆馆健健身房身房体体操操房房咖啡咖啡图图书书馆馆等等。周周边边有有当地当地规规模模最大最大、档次档次最最高的高的华华堂堂国国际际高高尔夫俱尔夫俱乐乐部部，保保龄龄、游游泳泳、网球网球、射射击击等等多多种种娱乐娱乐项目项目可可满足周满足周边居边居住住者者的高的高层层次次需需求求。区域区域内内商商业业街街华华堂堂高高尔夫尔夫球球场场练习练习场场38本报告是严格保密的。75项目项目产品产品设设计计、景观景观设设计计和和配套设施配套设施是项是项目目成功成功的的关关键键产品产品形形式式：一期多层公寓，二期9层板楼，三期30层高板景观景观设计设计：内部园林93、规划设计中，在原生态河岸谷地上，规划出“三轴三带一中区”的微地形园林景观。社社区区配套配套：社区的内部和周边高档配套设施完善，使业主享受高品质生活。产品设计产品设计：拥有60-230平米多种户型,满足不同人群的需求。项目客项目客观条件观条件项目项目亮点亮点区域：潮白河沿岸，燕郊高档住宅开发热点区域交通：930公交项目成项目成功功关键关键点点产品设计产品设计+配套设施配套设施+景观设计景观设计市场实现市场实现销售销售价价格：格：多层板楼5100元/平米销售速销售速度：度：月销售为70套/月本报告是严格保密的。76潜在竞争产品潜在竞争产品规划规划分析分析纳丹堡纳丹堡纳丹堡纳丹堡位于西部热点开发区域94、，中央美院南部占地面积500亩，规划建筑面积80万平方米，容积率2.75欧式建筑风格，板式高层为主体抽线围合布局，多中心组团景观设计外围底商，入口出规划中心商业街预计08年初一期入市12万平米纳丹堡纳丹堡位于西部热点开发区域，中央美院南部占地面积500亩，规划建筑面积80万平方米，容积率2.75欧式建筑风格，板式高层为主体抽线围合布局，多中心组团景观设计外围底商，入口出规划中心商业街预计08年初一期入市12万平米项目关项目关注点注点：少量东西向产品的市场接受价格项目西部规划5栋点塔产品，将直接与本项目形成竞争社区底商社区配套中心会所39本报告是严格保密的。77潜在竞争产品潜在竞争产品规划规划分95、析分析天天洋洋四四季季天天洋洋四四季季燕郊南巷口，较本项目临近燕郊中心，隶属于东部板块占地面积600亩，报规建筑面积100万平方米，容积率2.5兵营式布局，高层板楼产品其中一期共9栋板式住宅，建筑面积28万平方米，最高35层，建筑控高99.9米。预计07年7月开始桩基施工，07年底一期上市销售天天洋洋四四季季燕郊南巷口，较本项目临近燕郊中心，隶属于东部板块占地面积600亩，报规建筑面积100万平方米，容积率2.5兵营式布局，高层板楼产品其中一期共9栋板式住宅，建筑面积28万平方米，最高35层，建筑控高99.9米。预计07年7月开始桩基施工，07年底一期上市销售2100016.50%130复式（96、复式（LOFT）2927223.00%115标准三居标准三居7699860.50%95小三居小三居三居三居12519785.00%85标准二居标准二居2209415.00%65小二居小二居二居二居11440100.00%50标准一居标准一居一居一居基准总面积基准总面积面积配面积配比比粗估主力粗估主力细化分类细化分类产产品品一一期期预预推推出出产品产品面面积积配配比比本报告是严格保密的。78潜在竞争产品潜在竞争产品规划规划分析分析上上上上城城(赵赵新新庄庄地块地块)上上上上城城(赵赵新新庄庄)占地面积800亩，规划建筑面积约207万平方米销售销售人人员反员反应应，以板式高层为主体，社区规划娱乐中97、心，销售价格3600元/平米08年初开盘，目前排号中，截至7月3号，以排号近1000名上上上上城城(赵赵新新庄庄)占地面积800亩，规划建筑面积约207万平方米销售销售人人员反员反应应，以板式高层为主体，社区规划娱乐中心，销售价格3600元/平米08年初开盘，目前排号中，截至7月3号，以排号近1000名项目以完场拆迁，现场土地平整项目以完场拆迁，现场土地平整40本报告是严格保密的。79中高中高端端项目项目形形成成高高价值价值平平台台的的关关键键因素因素总结总结先先进城市进城市要素形要素形成成的的功功能能体体系系社社区区规划规划：可以共享的核心社区景观或景观轴线，组团有较好的匀质性，主流产品线项98、目项目功功能能配置配置公共公共空间空间：提供休闲娱乐和共享交流的社区空间，人性化的社区休闲设施和小品，社区休闲运动会所KPI产品产品规划规划设设计计平平面面功功能能：户型具有较高的舒适度、功能空间完善、分区合理、动线人性化，创新和赠送面积体现价值产品产品价值体价值体系系交通交通体体系系：捷捷运运交交通通体体系系完完善善，公公交交线线路路丰富丰富，便便利的利的停停车车及及转转车车、换换乘乘通通道道，与，与城城市保市保持持适适度度距离距离功功能能设施设施：周周边边教教育育、医医疗疗、商商业业等等城城市资市资源源丰富丰富，有有较较好好的的自然自然、人人文文环境环境和和比较比较成成熟熟的的居居住住氛氛99、围围，或或大盘大盘高高配套配套开发开发带来带来的的直直接接区域升值区域升值物物管管服务服务：品牌物管公司，提供周到的保洁、安防服务，及举办社区文化休闲活动项目项目公公建建配套配套：社社区区商商业、业、运运动动设设施施、社社区区会会所、所、幼儿幼儿园园等生活等生活性性配套配套中高端项目核心价值体系中高端项目核心价值体系u中高端住宅板块以城市资源、区域生活配套所形成的住区氛围为核心价值，吸引城市中坚阶层和主流家庭的居住改善型需求本报告是严格保密的。80大型集中景观道路交通组织配套布局规划排列形式建筑与景观布局可持续发展从从案案例例中中分析分析得得到到，规划规划排排列列形形式式、产品形产品形式式、建100、筑外建筑外立立面面形形象象、大型、大型中中央景观央景观和和封闭封闭社社区区是最是最易被易被感感知知的升的升级动级动作作上述成功案例所在城市的市场发展均处于初级阶段，但发展程度从产品成熟度、市场竞争等方面看略有不同，以此表现产品力的着力点也有不同。总结不同发展程度市场的产品表现，可以得到产品力客户认知排序。上述成功案例所在城市的市场发展均处于初级阶段，但发展程度从产品成熟度、市场竞争等方面看略有不同，以此表现产品力的着力点也有不同。总结不同发展程度市场的产品表现，可以得到产品力客户认知排序。景观点公共交往节点建筑质量多条景观副轴DIS系统创新设计社区边界封闭建筑外立面形象景观中心轴线大型公共交往101、空间户型设计功能宅间、庭院景观精装修立体景观产品形式建筑社区景观规划易难感感知知度度产品产品力力方向方向41本报告是严格保密的。81需要需要进进一一步步思思考考的的问题问题任何一种单一的细分市场均存在同质的可替代产品。如何突出本案目标市场的差异化定位，剔除替代产品进而规避开发风险？12将细分的市场进行集中化组合，将形成一个全新的市场！组合组合集集中中化的化的细细分市场分市场4321123 4市场细分集中化组合本报告是严格保密的。82五五、项目定位、项目定位及及定位定位延延伸伸42本报告是严格保密的。83市场附加值高低影响因素规划设计规划设计过过程程精精品品市场营销市场营销产品产品创创新新配套服102、务配套服务适用条件适用条件：城市整体房地产处于起步阶段，产品同质化严重，产品缺乏创新；市场实现：市场实现：市场附加值相对规划设计较较弱，但需要一定程度的市场引导适用条件：适用条件：城市整体规划水平相对较低，还停留在传统的排排座布局方式；中高端客户需求没有被满足；市场实现：市场实现：市场附加值明显，能够实现很高的市场溢价；适用条件：适用条件：适用于大型开发商，有自己的专业物管团队，或者大规模房地产项目，引进专业的物管公司；市场实现：市场实现：市场附加值明显，更容易吸引城市中高端客户；适用条件：适用条件：适用于各类城市或者是房地产营销水平较弱的城市；市场实现：市场实现：市场附加值最明显，是房地产价103、值实现最直接、最有效、最直接的手段；适用条件：适用条件：适用于一线和二线城市，城市的房地产水平很高，市场上客户开始对产品质量有很高的认知和追求；市场实现：市场实现：市场附加值相对规划和产品较低，需要概念宣传和引导；美美林林湾湾依依据据本地市场本地市场状状况况和案和案例例分析分析结结果果，确定本项目的发，确定本项目的发力力方方向为向为产品产品创创新新+配套配套服务服务，产品形产品形象象为为都都市市生活生活示示范范社社区区以以此此确定本项目发确定本项目发力力方向方向为为：产品产品创创新新+配套服务配套服务市场营销市场营销是是项目项目后后续续发发力力方向方向本项目的产品本项目的产品形形象象为为：以以104、地地产产服务服务为为核心核心的的都都市市生活生活示范示范社社区区东东方方夏夏威威夷夷星河星河皓皓月月欧欧逸逸丽丽庭庭香香格格里里拉拉潮白人家潮白人家上上上上城城本报告是严格保密的。84定位定位诠释诠释：城市：城市客客厅厅&都都市市感感&配套配套服务服务都都市市生活生活 离尘不离城 现代生活方式 便利生活设施“城市客厅”共享空间“高生活附加”完善的生活配套及物业服务 怯意微景观 燕郊的北京生活都都市市生活生活示范示范社社区区以以地地产产服务服务为为核心核心的的示范示范社社区区产品产品创创新新：“城城市客市客厅厅”配套服务配套服务：生活生活+服务服务 通过公共空间，满足“小户型“住户的“豪宅“空间105、需求 朋友来访，邻居串门，单身交流，尽在“城市客厅“生活配套完善，提供便捷的社区消费场所，满足日常消费需求；一切尽在社区配套 完备的物业服务，提供安全、有序、整洁的社区环境43本报告是严格保密的。85客客户户定位定位泛白领泛白领和和小小私营企私营企业业主为主为本项目的本项目的核心核心客客户户核心客户重要客户边缘客户核心核心客客户户：小小私私营营企企业业主主、北京、北京东部东部泛泛白白领领，投资客，投资客客户描述：立足燕郊区域，主要针对北京外来人口，以在北京东部工作/生活的泛白领和小私营业主置业目的：必须的居住需求重要客重要客户户：追追随随子女子女来京来京的的老老人人、本本地地中中等等收收入人入106、人群群、北京北京退退休休职职工工客户描述：养老居所，追求安逸生活的老人及追求居住品质升级的，有支付能力的本地人群置业目的：居住升级边边缘缘客客户户：地地县县客客户户客户描述：追求城市梦想和身份升级的拼搏人群置业目的：城市中心化情结本报告是严格保密的。86根据根据客群客群调研调研的的结结果果和和本项目定位，以本项目定位，以下下四类四类细细分分人群人群是是针针对对本项目的目标本项目的目标细细分分客群客群C-4资产保值增值要求或为子女置业B-4投资性置业。一般拥有多处房产A-4数量较少。对产品和环境要求高总总价价80万万以以上上C-3实力型二次置业：家庭收入很高。一般为子女考虑较多。对社区环境要求较107、高B-3家庭升级版置业，对地段，产品功能，小区内部管理要求高A-3收入较高，父母资助多。要求地段好、舒适性产品，一步到位总总价价50-70万万C-2享受生活型置业：家庭经济基础稳定，子女愿意负担房款。对总价较敏感，对居住环境有一定要求B-2家庭功能性置业：要求对工作或子女就学便利的地段A-2愿意选择同总价更大面积的非中心地段产品总总价价30-50万万C-1被动二次置业（如拆迁后）。不愿离开原住区域，一般可能购买二手房B-1经济型家庭置业。地段要求不高，多选择城市边缘居住A-1过渡性置业。年轻工薪族，积蓄不多，总价敏感，需求小户型产品总总价价15-30万万5060（资产资产稳稳定期定期、子女子女108、独独立立期期）3050（事事业业发发展展期期、子女子女成成长长期期）2530（事事业业起起步期步期、未未婚婚 或或新新婚婚）44本报告是严格保密的。87最大容积率开发，最大容积率开发，组团式布局组团式布局现现代代风格风格，注注重重项目项目品质品质感感p社社区区规划以组规划以组团团式式布布局局形形式式与市场与市场兵兵列列式式排排布布区区分，分，注注意意不同不同产品产品形形式式之间之间自然自然分分隔隔与与建筑建筑空空间间过过渡渡p色色调调中中性、性、现现代代造造型型p注注意意项目项目质质感感衬托衬托，在，在外外立立面面选选材材方面方面需需重重点点考虑考虑，避避免免流流于于平平庸庸p社社区区规划以组109、规划以组团团式式布布局局形形式式与市场与市场兵兵列列式式排排布布区区分，分，注注意意不同不同产品产品形形式式之间之间自然自然分分隔隔与与建筑建筑空空间间过过渡渡p色色调调中中性、性、现现代代造造型型p注注意意项目项目质质感感衬托衬托，在，在外外立立面面选选材材方面方面需需重重点点考虑考虑，避避免免流流于于平平庸庸规划设计规划设计产品品产品品质质策略策略金金地地梅梅龙龙镇镇红树湾凯旋新世界外立面示意图：本报告是严格保密的。88户户型面积型面积及及初步初步配比配比建建议议u户型户型面面积积配配比建议比建议背背景景容积率：做足3.5产品类型：塔楼项目定位：以地产服务为核心的都市生活示范区客户定位：被110、动郊区化人群价格原则：在提高单价的基础上，控制单套总价u户型户型面面积积配配比建议比建议55 平米平米 65平米平米一一居居30%70平米平米 85平米平米两两居居55%90平米平米100平米平米三三居居15%45本报告是严格保密的。89户户型型示意示意玄玄关关厨厨房房洗洗手手间间客客厅厅工作工作阳阳台台餐厅餐厅卧室卧室景景观观阳阳台台厨厨房房客客厅厅主主卧卧次卧次卧玄玄关关卫卫生生间间餐厅餐厅生活生活阳阳台台景观景观阳阳台台洗脸台洗脸台一一居居二二居居本报告是严格保密的。90商商业配套业配套1.51.5万万平平米米以以内内u社社区区配套配套建议建议 社社区区商商业业：15000平米平米 其其111、中中中中心心商商业业1万平米万平米，包包含含5000平米中平米中档档超超市市 社社区区内内部部商商业业街街：2500平米平米，考虑考虑组组团团内内部部商商业业500010000平米商业街50美美林林湾湾500010000多平米商业街2000平米超市100星河星河皓皓月月酒店共享约10000平米商业街近万平米大型超市170上上上上城城会所面积（平米）商业面积（平米）总建面（万平米）主主要要竞争竞争项目项目配套情况配套情况46本报告是严格保密的。91本项目本项目商商业业部部分分规划规划建建议议2001200便便利利店店100160-100鲜鲜花花礼礼品品800各各1300-400银银行行、邮邮政政112、总总面面积（积（m2m2）数数量量单单体体面面积（积（m2m2）业业态态功功能能及设及设置置2001200-300宠宠物物店店1501100200西西饼屋饼屋2001100200药药店店150160150音音像像制制品品、书书店店5003-480150美美容容美美发发80180冲印冲印店店1201100-150干干洗洗店店社社区区便便利利型配型配套商套商业业社社区区配套商配套商业业总总面面积积在在2500平米平米左右左右，以满足，以满足社社区区日常日常生活生活需需求的内求的内向向型服务型服务为为主主。本报告是严格保密的。9280008000平平米米“城市城市客客厅厅”主主题题会所会所“城城市客113、市客厅厅”主主题题会会所所以以休闲休闲、餐餐饮饮、交、交流流、会会友友等等为为主主题题业业态态包括包括：西式西式餐厅餐厅宴宴会会厅厅茶茶室室咖啡厅咖啡厅棋棋牌室牌室阅读阅读室室VIPVIP贵宾贵宾室室健健身身中中心心：包括包括器械器械健健身身、操操房房等等室室内内网球网球场场、羽羽毛毛球球场场室室内内桌桌球球馆馆、乒乓乒乓球球馆馆等等BABYBABY乐乐园园老老年年活活动动中中心心47本报告是严格保密的。93园林景观园林景观打打造造建建议议u注重景观的植被覆盖率和活动参与性；u红线退让部分，考虑社区的外围景观。u多多中中心心、多多主主题题的组的组团团景观景观设计理设计理念念：注重组团景观的打造114、，以组团中心景观为主，注重细节小品，保证各组团景观的均好性。u重点考虑社区微微地地景观景观及水水元素元素的应用，并注重园林树种的选择和搭配，在控制成本的前提下，兼顾园林景观的多样化，尽可能做到四四时时皆皆有有不同不同景观景观。本报告是严格保密的。94道道路路及车及车位位建建议议u在在道道路路分分级级的前提的前提下下，组，组团团内内人人车车分分流流，即即“开开放放道道路路，封闭封闭组组团团”；u车车位位配配比比1:0.51:0.5，组，组团团外外围围地面地面预预留留车车位位。48本报告是严格保密的。95物物业业管管理理及及服务服务建建议议u由于项目所在区域目前仍相对偏远，目标客群对该区域相对了解115、较少，容易产生不安全感，因此在物业服务上建议重点关注安防，以打消目标客群的顾虑。u提供社区班车，确保业主出行便利，以及加强项目与北京市区的联系，同时也是为项目的后期开发吸引并积累客户。u在社区内提供购物手推车，提供托老、托幼等服务，从多方面为业主考虑，解除业主后顾之忧。本报告是严格保密的。96智智能能化化系系统统建建议议必备系统周界红外防范系统电视监控系统可视对讲系统及家居安全防范系统无线巡更系统家居综合布线系统有线电视系统停车场管理系统门禁一卡通系统背景音乐系统智能社区集成管理系统推推荐荐系系统统无线通讯增强系统公共园区无线网络系统园区智能照明系统49本报告是严格保密的。97THE ENDT116、HE ENDTHANKS FOR YOUR TIMETHANKS FOR YOUR TIME1燕郊项目燕郊项目开发策略及物业发展建议开发策略及物业发展建议谨呈:北京住公房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。项目整体定位与发展战略回顾项目整体定位与发展战略回顾2本报告是严格保密的。项目本体条件回顾项目本体条件回顾项目目标项目目标目标目标1现金流：现金流：通过项目可持续性开发，以及长期的良好经营，为开发商保证良好117、的现金流。一期要求快读回款，迅速一期要求快读回款，迅速收回前期投资收回前期投资;目标目标2 利润：利润：充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，实现项目的利润最大化;目标目标3 开发周期：开发周期：确保项目08年初入市，整体开发周期不超过5年;目标目标4 形象与品牌形象与品牌：通过对本项目的成功开发，打造燕郊的新亮点，继续奠定开发商在市场的龙头形象，实现利润与品牌的双赢。具备潜力：具备潜力：北京房价的继续攀升，燕郊区域的高速发展，本项目大盘较长的开发周期；交通便利：交通便利：紧临燕灵路，迎宾路两条主干道，未来京平高速的通车将使得本项目的交通优势更加突出；地块完整：地块完整：项目地块形状较为118、完整，地形平坦方正。项目整体展示面较长，仅有东部紧邻水务公司条件稍差；缺乏氛围：缺乏氛围：地主燕郊核心区边缘，周边以工业产房和农用地为主，缺乏必须的生活氛围项目背景项目背景项目属于超大规模住宅类项目，同时容积率3.5，建筑退线实际容积率约4.3政府对本项目的形象限制，通过本项目的开发，打造燕郊村改项目新形象燕郊区域属性限制、项目位置生活氛围不成熟时间，现金约束条件约束条件本报告是严格保密的。市场附加值高低影响因素规划设计规划设计过程精品过程精品市场营销市场营销产品创新产品创新配套服务配套服务适用条件适用条件：城市整体房地产处于起步阶段，产品同质化严重，产品缺乏创新；市场实现：市场实现：市场附加119、值相对规划设计较较弱，但需要一定程度的市场引导适用条件：适用条件：城市整体规划水平相对较低，还停留在传统的排排座布局方式；中高端客户需求没有被满足；市场实现：市场实现：市场附加值明显，能够实现很高的市场溢价；适用条件：适用条件：适用于大型开发商，有自己的专业物管团队，或者大规模房地产项目，引进专业的物管公司；市场实现：市场实现：市场附加值明显，更容易吸引城市中高端客户；适用条件：适用条件：适用于各类城市或者是房地产营销水平较弱的城市；市场实现：市场实现：市场附加值最明显，是房地产价值实现最直接、最有效、最直接的手段；适用条件：适用条件：适用于一线和二线城市，城市的房地产水平很高，市场上客户开始120、对产品质量有很高的认知和追求；市场实现：市场实现：市场附加值相对规划和产品较低，需要概念宣传和引导；美林湾美林湾以此确定本项目发力方向为：以此确定本项目发力方向为：产品规划产品规划+配套服务配套服务市场营销是项目后续发力方向市场营销是项目后续发力方向本项目的产品形象为：本项目的产品形象为：以地产服务为核心的以地产服务为核心的都市生活示范社区都市生活示范社区东方东方夏威夷夏威夷星河皓月星河皓月欧逸丽庭欧逸丽庭香格里拉香格里拉潮白人家潮白人家上上城上上城依据本地市场状况和案例分析结果，确定本项目的发力方依据本地市场状况和案例分析结果，确定本项目的发力方向为向为产品创新产品创新+配套服务配套服务，产121、品形象为，产品形象为都市生活示范社区都市生活示范社区3本报告是严格保密的。定位诠释：城市客厅定位诠释：城市客厅&都市感都市感&配套服务配套服务都市生活都市生活 离尘不离城 现代生活方式 便利生活设施“城市客厅”共享空间“高生活附加”完善的生活配套及物业服务 怯意微景观 燕郊的北京生活都市生活示范社区都市生活示范社区以地产服务为核心的以地产服务为核心的示范社区示范社区产品创新：产品创新：“城城市市客厅客厅”配套服务：配套服务：生活生活+服务服务 通过公共空间，满足“小户型“住户的“豪宅“空间需求 朋友来访，邻居串门，单身交流，尽在“城市客厅“生活配套完善，提供便捷的社区消费场所，满足日常消费需求122、；一切尽在社区配套 完备的物业服务，提供安全、有序、整洁的社区环境本报告是严格保密的。客户定位客户定位泛白领和小私营企业主为本项目核心客户泛白领和小私营企业主为本项目核心客户核心客户重要客户边缘客户核心核心客户客户：小私小私营营企业主、北京企业主、北京东东部泛白领部泛白领，投资，投资客客客户描述：立足燕郊区域，主要针对北京外来人口，以在北京东部工作/生活的泛白领和小私营业主置业目的：必须的居住需求重重要要客户客户：追随子女来京追随子女来京的的老人、老人、本地本地中等中等收收入人群、北京入人群、北京退休职工退休职工客户描述：养老居所，追求安逸生活的老人及追求居住品质升级的，有支付能力的本地人群置123、业目的：居住升级边缘客户边缘客户：地地县客户县客户客户描述：追求城市梦想和身份升级的拼搏人群置业目的：城市中心化情结4本报告是严格保密的。客户描述客户描述环境、舒适性、配套、交通60-80万150-180有商品房置业DINK或核心家庭机场、航空公司30-40特定客群总价、环境、配套30-40万90-120在原区域内有1套住房，多为单位分房或房改房核心家庭以当地公务员、高校教师和私营业主为主30-40原住民总价、交通、配套40-50万120-150以在通州租房为主，尤以租平房居多核心家庭，有1-2个小孩东郊市场、通州等地的批发市场35-40私营业主总价、升值潜力30-40万60-80有1套以上住124、房以北京东部为主投资客总价、交通、配套25-35万50-80将原住房出租或出售空巢从外地追随子女来京45-55迁徙族总价、配套、环境20-30万50-60原有住房被拆，或与子女同住单身或空巢以北京城区的拆迁户为主50-60养老族总价、交通、配套30-40万60-90以租房为主，且合租情况普遍单身或DINK以国贸为核心，向三元桥和双井地区辐射25-30新北京移民价值取价值取向向支付能支付能力力需需求求面积面积现现居住情况居住情况家庭结构家庭结构工作工作/来源来源区区域域年龄年龄客户类型客户类型本报告是严格保密的。项目户型配比确定原则项目户型配比确定原则户型面积户型面积与配与配比比确定确定原则原则125、：1.参考市场上畅销户型的面积区间，考虑项目定位2.中小户型以控制总价为根本出发点3.大户型产品强调居住的舒适性和良好的空间感，并不单纯控制总价4.为避免项目内部户型之间的竞争，拉开两房、三房与四房面积的差距5本报告是严格保密的。产品定位及主打客群产品定位及主打客群116550034965116550431235407925174825总面积总面积100%合合计计机场特定客群、当地高端职业客户3%230以上五居及五居及以以上上当地高端职业客户、私营业主、特定客群10%140200四居四居私营业主原、住民、北京新移民37%90130三居三居北京新移民、养老客户、迁徙族、投资客35%75110两居126、两居北京新移民、迁徙族、投资客15%5580一一居居主力客群配配比比面积面积类型类型我们我们前期的前期的客户应客户应以市场的以市场的主主流流客户客户为为主主：他们是新北京移民、受市内高房价积压而被动郊区化的、对购房有刚性需求的、支付能力有限的（30-50万）、对通勤时间和生活配套有强烈要求的、年轻的或养老的、以自住为主的客户。我们我们的的客户同燕郊客户同燕郊的的主主流流客户又有所客户又有所区区别别：由于我们的定位，由于开发商的稀缺资源。我们的客户是主流客户的细分，并将有客户因为我们而选择燕郊。本报告是严格保密的。“都市生活示范社区都市生活示范社区”核心物业发展体系核心物业发展体系6本报告是严格127、保密的。社区社区意向。意向。“都市生活示范区”“都市生活示范区”快节奏的、快节奏的、跳跃跳跃的、的、充满充满活活力的生活力的生活态度态度的的充充分诠释。分诠释。快节奏的、快节奏的、跳跃跳跃的、的、充满充满活活力的生活力的生活态度态度的的充充分诠释。分诠释。本报告是严格保密的。都市生活示范区都市生活示范区三大三大核心体核心体系系l l 商业配套体系商业配套体系l l 公共空间体系公共空间体系l l 社区服务体系社区服务体系7本报告是严格保密的。公共空间公共空间景观设计景观设计建议建议品品质感质感多中心组团景观设计多中心组团景观设计n打打造造多中多中心、心、多多主主题题的的组团景观组团景观，以组团128、中以组团中心心景观景观为主，为主，注重细注重细节小品，节小品，保证各组团景保证各组团景观观的的均好性均好性。n重点考虑重点考虑社区社区微微地地景观景观及及水元素水元素的的应用应用。n注重注重园林树种园林树种的的选择选择和和搭搭配，配，在控制成在控制成本的本的前提下前提下，兼兼顾顾园林景观园林景观的的多样化多样化，尽可能做尽可能做到四季皆有不同景观到四季皆有不同景观。层层次感次感外围景观带打造外围景观带打造n利用红线退让部利用红线退让部分分设计设计带带状状景观景观；n加入加入功能功能活活动空间动空间及及休闲交流空间休闲交流空间设设计计。n主主要强调要强调人人与与人人与与自然自然的的交流交流，人在129、林人在林中中，林中幽静林中幽静。回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米本报告是严格保密的。公共空间公共空间景观设计景观设计建议建议丰丰富性富性精巧小品设计精巧小品设计n景观设计景观设计融合融合活活动功能动功能，设设置具置具有不同有不同功能功能的活的活动动区，区，提提高高社区的社区的参参与与性性，如如：设设置慢跑道置慢跑道，儿童游乐儿童游乐区，区，篮球篮球场场等等；n设设置置景观景观停留停留系系统统，如如：长椅长椅、休休息平息平台等台等，既增既增加加了了社区社区景观景观的的体130、体验验感感，又又可可为客户为客户提提供舒适供舒适的的户户外外交流空间交流空间。功功能性能性体验式景观功能设计体验式景观功能设计n增增加加建建筑筑小品小品设计设计，丰富丰富园林园林环境环境，凸凸现现社区社区文文化化精神精神。8本报告是严格保密的。公共空间公共空间道路道路交交通通变变化感化感功功能性能性独立步行系统独立步行系统n人人车车分分流流，特特设设专供专供自自行车行车和和人人行行的的道路道路系系统统，提提供一个供一个安全安全的的户户外外活活动空间动空间，将将社区社区景观景观、邻邻里里交流空间交流空间、会所等会所等公共公共活活动空动空间间贯穿一贯穿一体，体，加强加强社区的社区的参参与与感感。n131、步行步行系系统表现统表现多多变变，交交错于错于景景观观、邻里邻里交流空间交流空间等等公共公共活活动空动空间间，方向，方向一致但一致但形形式式不不单一单一，增增加公共加公共活活动动区区域域的的新新鲜鲜感感与与丰富丰富性性。n道路道路自然自然弯曲弯曲，做到做到直路直路不不呆呆板板，弯路弯路不做不做作作。独立步行系统独立步行系统、人、人车分车分流流独立步行系统独立步行系统、人、人车分车分流流独立步行系统独立步行系统、人、人车分车分流流入景式车行系统入景式车行系统n车行道路两旁栽车行道路两旁栽种种灌木丛灌木丛，并采并采用不同用不同的的树种树种，使路两旁使路两旁的的绿绿景景富富有有层次变层次变化化，感，132、感觉觉不不单一单一。n人人车车分分流流，独立车行独立车行系系统统保保障障社社区区安全安全性性。本报告是严格保密的。公共空间公共空间“小小环境”环境”u入口大堂板楼产品保证单元入口与电梯之间步行距离的舒适度。u塔楼及塔板结合的产品，墙壁可采用淡雅色调的涂料，视觉感官上舒适，另要保证大厅的照明充足。u对于大堂空间相对较小的产品，可设置楼外信报箱，保证大堂空间的舒适性。舒适性空间：舒适性空间：在这里强调的不是空间尺度，而是使用的舒适度，是符合人性化的使用设计，空间局部的品质提升。舒适性空间舒适性空间：在这里强调的不是空间尺度，而是使用的舒适度，是符合人性化的使用设计，空间局部的品质提升。u顶部与墙面133、采用同样的淡色涂料，色调明快，并保证照明充足。u保证空间的舒适尺度。单元内的公共空间，“家门单元内的公共空间，“家门口”的舒适变化。口”的舒适变化。舒舒适性适性入口大堂入口大堂楼层走廊电梯前室楼层走廊电梯前室9本报告是严格保密的。都市生活示范区都市生活示范区三大三大核心体核心体系系l l 商业配套体系商业配套体系l l 公共空间体系公共空间体系l l 社区服务体系社区服务体系会所会所本报告是严格保密的。社区社区会所现会所现状状多多数数项目项目有有会所规会所规划划，但但市场市场中中除别墅除别墅项目配套项目配套会所会所，其他尚未投其他尚未投入入运运营营天子庄园私家主题会所纳丹堡2400平米水上会所134、酒店共享2平米平米会所别墅配套会所5千平米水主题会所酒店共享商商业配套业配套上上城华泰忆江南香格里拉花园公寓潮白人家欧逸丽庭新圣得花园东方夏威夷美林湾星河皓月项目项目社区底商社区配套中心会所社区底商中心会所社区底商中心商业10本报告是严格保密的。会所会所对对于于本项目的意本项目的意义义u根据调查，会所经营亏损的原因主要有两方面：1.运营成本较高，个别科目过分追求豪华，如温水游泳池2.场地狭小，通风条件差，收费过高导致人气不旺在规划初期要考虑后期经营的问题会所对于本项目的意义：一、会所是体现本项目主体定位“城市客厅”功能实现载体，是都市生活必不可少的生活空间二、会所对于整个项目的档次和形象提升起135、到重要的作用三、销售初期，会所的一部分作为售楼处，展示未来的生活情境本报告是严格保密的。会所会所选选址址原则原则u昭示性强u客户易于到达u方便设计看楼路线u便于展示小区品质u配合项目工程进度u会所前期作为销售展示中心。水务公司汽车公司经济开发区东西向板塔结合板塔结合塔楼公寓主入口人行入口人行入口板楼板楼组团组团景景观观会所位置建议：在社区主景观轴上，靠近社区主入口，在销售初期，使景观轴成为会所（售楼处）的导引。会所位置建议：在社区主景观轴上，靠近社区主入口，在销售初期，使景观轴成为会所（售楼处）的导引。u总面积：80008000平平米米，其中主会所5000平米，社区内部主题会所3000平米u层136、数：两层两层半半11本报告是严格保密的。80008000平平米米“城市客厅城市客厅”主主题题会所会所“城市客厅城市客厅”主主题题会所会所以休闲以休闲、餐饮餐饮、交流交流、会会友友等等为为主主题题业业态态包括包括：西西式式餐餐厅厅宴宴会会厅厅茶室茶室咖啡咖啡厅厅棋牌室棋牌室阅读室阅读室VIPVIP贵宾室贵宾室健身健身中中心：心：包括器械健身包括器械健身、操房操房等等室内网室内网球球场、场、羽毛羽毛球球场场室内桌室内桌球球馆馆、乒乓乒乓球球馆馆等等BABYBABY乐乐园园老年老年活活动中动中心心“城市客厅”主题会所体验会所会所会所会所Club HouseClub House交流空间u闲闲坐坐区区u137、咖啡吧咖啡吧u餐餐厅厅12会所会所会所会所Club HouseClub House康体空间u健身房健身房u攀岩馆攀岩馆u理疗室理疗室u蒸汽室蒸汽室“城市客厅”主题会所体验会所会所会所会所Club HouseClub House学习空间u阅览室阅览室u画室画室u展展廊廊“城市客厅”主题会所体验13会所会所会所会所Club HouseClub House娱乐空间uGames Room Games Room u网网游游空间空间u棋牌室棋牌室u电视房电视房u酒吧酒吧“城市客厅”主题会所体验会所会所会所会所Club HouseClub House一个场所交流 交换 交易uClub Club 业主业主俱俱138、乐乐部部汽汽车车俱俱乐乐部部、登山俱登山俱乐乐部部、书友书友会会u定定期易期易物市场物市场家居家饰家居家饰、图书图书、游游戏戏u工工作作室室艺术工艺术工作作室室、高高级级服服装装定定制制“城市客厅”主题会所体验14本报告是严格保密的。都市生活示范区都市生活示范区三大核心体系三大核心体系l l 商业配套体系商业配套体系l l 公共空间体系公共空间体系l l 社区服务体系社区服务体系会所会所商商业业本报告是严格保密的。市场社区市场社区商商业业现现状状多以多以建建筑筑群群楼底商楼底商和社区和社区内内部部商商业为主业为主城市配套商业；别墅会所天子庄园社区底商，内部商业街；私家会所纳丹堡城市配套商业；2139、400平米水上会所酒店、商业、双语幼儿园、社区医院、社区巴士(150元/月 2小时一辆)2000平米会所社区底商、双语幼儿园社区商业街社区底商社区外独立商业街、会所1万平米商业街、5千平米会所、托老、托幼、医疗中心1.5万商业中心、双语幼儿园商商业配套业配套上上城华泰忆江南香格里拉花园公寓潮白人家欧逸丽庭新圣得花园东方夏威夷美林湾星河皓月项目项目社区底商社区配套中心会所社区底商中心会所社区底商中心商业15本报告是严格保密的。商商业配套业配套功能功能提提升升社区社区文文化化内涵内涵，满满足足配套服务，发配套服务，发掘掘地地块商块商业业价值价值城城市社区规划标市社区规划标准准800-1000米服务140、半径0.7-0.91平方米人均商业服务配套面积居住区类别城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。n依据产品配比，本项目居住人口33.5万人左右；根据城市社区规划标准，本项目商业配套规模在2.1-3.2万平米左右。n本项目商业以满足内部需求为主，建议商业体量在满足内部实际需求的前提下，控制总量本项目本项目商商业业配套配套总面积总面积建议建议2.3万平米万平米，包括会包括会所、所、商商业、业、物物业业办公用办公用房房等等，其其中中会会所面积所面积8000平米平米，特色商特色商业业10000-12000平米平米，社区，社区商商业业2000-3000平米。平米。本报告是严格保密的。141、社区社区商商业业业业态态发展建议发展建议u开发初期由于项目周边人气相对不足，以以餐饮餐饮带带动动外外向向商商业业是比较容易操作的方法；u项目周边住宅项目较少，但缺乏生活生活便便利利配配套，套，如如：超超市、市、菜菜市场市场；u特特色商色商业主力业主力店店具具有有独独特特性性，如家居饰品店、精品店，在项目整体销售结束前无论对于招商还是终端销售都很受欢迎；u休闲休闲类商类商业业相对相对需需要要区区域域成成熟熟度度的的支持支持，在在先先期期展示的展示的功能功能更更重要重要服服服服务务务务金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修、汽车装饰金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修、汽车装饰灯饰、142、床上用品店、布艺装饰、五金等灯饰、床上用品店、布艺装饰、五金等家家家家居居居居快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶室、酒吧快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶室、酒吧餐餐餐餐饮饮饮饮中型超市、便利店、音像店、药店中型超市、便利店、音像店、药店超超超超市市市市休休休休闲闲闲闲花店、服饰店、儿童玩具店、宠物店、其他特色卖场花店、服饰店、儿童玩具店、宠物店、其他特色卖场16本报告是严格保密的。商商业业布局布局满满足足社区社区需求需求的的前提下前提下，优优先先考虑考虑商商业业存存活活问问题题，以保证以保证开发开发价值价值u特色商业沿街道在西部，与住宅底商形成内外双街u社区商业西部布置u商业尽可能设为独143、立商铺，减小对住宅的影响u独立商铺建1-2层，丰富沿街立面形象u商业1层层高4.5米，2层3.5米；小小广广场场底底商商底 商底 商住住 宅宅住住宅宅住住 宅宅商铺商铺通过通过外外部部商商业业街解决餐饮问题街解决餐饮问题内内部部商商业业街道街道完完善善社区配套社区配套超超市市销售出入口全部临街100平米以内社区其他配套商业1层底商底商销售租售租售方方式式纵向分割为主，每个店铺都保证独立出入口300-1000平米餐饮2层独立独立餐餐饮楼饮楼其他其他要要求求主力户型主力户型面积面积业业态态规规划划层层数数类类型型本报告是严格保密的。外街店铺纵向分割的不同组合方式立面示意图(方案一)F1F1F2F2144、本项目本项目商商业定位业定位外外街街店店铺铺分分割割方方式式预预留留好好上上下水下水、煤气煤气、排污排油排烟排污排油排烟等等管管线线，以以及及电电话话线线网网线线等等线线路路其他其他总总体体风格风格体体现现中中式现式现代风格代风格外立外立面面内内部部楼楼梯梯、垂垂直直交交通通交交通通方方式式以以纵纵向分向分割割为主，为主，稍稍做做灵灵活活处处理理分分割割方方式式3001000平平米米,面宽面宽8米米左右左右,进深进深12-15米米左右左右单单店店规规模模17本报告是严格保密的。商商业建业建筑筑层高层高、进深进深，考虑考虑商商铺铺划划分分与与赠送附赠送附加加值值1.层高加高一米，5米1米。提升商145、业的档次，客户可在内部间隔一层，增加其附加价值，便于销售2.开间68米，进深12-15米，同时尽可能增加柱间距，便于分割出售。3.商业的上层设计，附送平台面积，增加超值感。利用商铺顶部开辟少量绿化空间，增加商业外延空间超高层高商业，可以在内部隔出一层，作为赠送面积，能够提高销售单价，适用于美容美发、咖啡厅等业态本报告是严格保密的。以以生活生活超超市为主市为主导导的社区的社区中中心心商商业业全全方位服务方位服务于于社区，社区，提提供丰富供丰富生活生活配套，配套，保证保证社区生活的社区生活的舒适舒适便便捷捷性性。全全方位服务方位服务于于社区，社区，提提供丰富供丰富生活生活配套，配套，保证保证社区生146、活的社区生活的舒适舒适便便捷捷性性。商业前提：商业前提：1.考虑到本项目的周边环境和消费能力，本项目商业应采取以社区服务为主以社区服务为主，对外经营为辅的半封闭式。2.匹配本项目定位，符合项目“以人为本”“以人为本”的出发点，提供方便的全方位的商业服务。商业前提：商业前提：1.考虑到本项目的周边环境和消费能力，本项目商业应采取以社区服务为主以社区服务为主，对外经营为辅的半封闭式。2.匹配本项目定位，符合项目“以人为本”“以人为本”的出发点，提供方便的全方位的商业服务。商商业建议业建议1 1：50005000 中中档档品品牌超牌超市市商商业建议业建议1 1：50005000 中中档档品品牌超牌超147、市市燕郊区域商业配套相对匮乏，目前区域内略具规模的购物场所仅有京客隆及步行街；建议引进与京克隆同档的新鲜品牌超市，如物美、美廉美、华联等，以与北京市内同等的超市价格，齐全的货品，较大的规模为社区提供舒适的消费空间。燕郊区域商业配套相对匮乏，目前区域内略具规模的购物场所仅有京客隆及步行街；建议引进与京克隆同档的新鲜品牌超市，如物美、美廉美、华联等，以与北京市内同等的超市价格，齐全的货品，较大的规模为社区提供舒适的消费空间。18本报告是严格保密的。外外街街规规划划建议建议商商业建议业建议2 2：美食街美食街商商业建议业建议2 2：美食街美食街集中食街弥补了区域内餐饮业匮乏的市场空白，对内主要针对年148、轻业主早出晚归的工作状态，以及业主亲友聚会时的需求。以中档餐饮及特特色餐饮色餐饮为主，种类多样化；引进连锁品牌店作为主力店，便于吸引客流聚集人气。集中食街弥补了区域内餐饮业匮乏的市场空白，对内主要针对年轻业主早出晚归的工作状态，以及业主亲友聚会时的需求。以中档餐饮及特特色餐饮色餐饮为主，种类多样化；引进连锁品牌店作为主力店，便于吸引客流聚集人气。本报告是严格保密的。时尚、活力与休闲体现社区生活格调与品质的业态，很好的展示了项目形象花花店店花花店店酒吧酒吧酒吧酒吧发发廊廊发发廊廊书店书店书店书店工艺工艺品品店店工艺工艺品品店店咖啡咖啡咖啡咖啡服服装店装店服服装店装店外外街街规规划划建议建议19本149、报告是严格保密的。内内街街规规划划建议建议2001200便便利利店店100160-100鲜鲜花礼花礼品品800各各1300-400银银行行、邮政邮政总面积（总面积（m2）数数量量单单体体面积（面积（m2）业业态功能态功能及及设设置置2001200-300宠宠物物店店1501100200西西饼屋饼屋2001100200药药店店150160150音像音像制制品、品、书店书店5003-480150美容美美容美发发80180冲印冲印店店1201100-150干洗干洗店店社区社区便便利利型配型配套套商商业业本报告是严格保密的。都市生活示范区都市生活示范区三大三大核心体核心体系系l l 商业配套体系商业配150、套体系l l 公共空间体系公共空间体系l l 社区服务体系社区服务体系20本报告是严格保密的。物业服务物业服务受受到到市场市场重重视视，金金牌牌物业物业将将在在未未来来市场市场中中获得更获得更多多的的认认可可天子物业(1.1)未定银茂泰德物业(1.1)未定瑞赢瑞赢物业物业(2.0)恒信物业(1.2)美联美联物业物业(1.5)圣得花园物业(1.2)戴得梁戴得梁行行(1.48)嘉浩嘉浩物业物业(0.89)燕达物业(1.2)物业物业管管理理(物业物业费费)上上城华泰忆江南天子庄园富鼎中心香格里拉花园公寓潮白人家欧逸丽庭新圣得花园东方夏威夷美林湾星河皓月项目项目物物业业管理管理燕郊在售住宅物业费1.2151、元/平米/月，最高1.48元(东方夏威夷)燕郊已有部分项目选择北京专业物业管理公司，以提供安全、周到的物业服务。美联物业，戴得粮行均进入燕郊市场目前仅有上上城上上城开通开通了了社区社区巴士巴士，2小时一班，月费用150元/人物物业业管理管理燕郊在售住宅物业费1.2元/平米/月，最高1.48元(东方夏威夷)燕郊已有部分项目选择北京专业物业管理公司，以提供安全、周到的物业服务。美联物业，戴得粮行均进入燕郊市场目前仅有上上城上上城开通开通了了社区社区巴士巴士，2小时一班，月费用150元/人本报告是严格保密的。服务服务价值价值构构建物建物管管服务服务安全安全性性服务服务安全安全性性服务服务全全方位方位152、贴贴心心式式服务服务全全方位方位贴贴心心式式服务服务n设置社区巴士，确保业主出行便利，以及加强项目与北京市区的联系，同时也是为项目的后期开发吸引并积累客户；n在社区内提供购物手推车，另提供托老、托幼等服务，从多方面为业主考虑，解除业主后顾之忧。n24小时执勤；n专业人力保安；n出入人员及车辆严格把控。专专业物业物管管公公司司21本报告是严格保密的。“都市生活示范社区都市生活示范社区”物业发展补充建议物业发展补充建议本报告是严格保密的。l l 内部体系内部体系l l 外部体系外部体系l l 总体规划总体规划l l 建筑细部建筑细部l l 户型设计户型设计l l 设备设施设备设施22本报告是严格保153、密的。地地块块规规划图划图及及其其经济指标经济指标1、占占地地面积面积：u500亩，合33.3万平方米；2、容积容积率率：u3.2-3.5，限高100米；3、用用地地性性质质：u住宅物业为主，物业形式没有限制，建设部分配套商业；u商业规模，物业形式没有限制1、占占地地面积面积：u500亩，合33.3万平方米；2、容积容积率率：u3.2-3.5，限高100米；3、用用地地性性质质：u住宅物业为主，物业形式没有限制，建设部分配套商业；u商业规模，物业形式没有限制回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米本报告是严格保密的。京哈高速102 国道燕顺路燕灵路迎宾路154、汉王路燕昌路燕高路行宫西大街行宫东大街学院街海油大街工业大街科技大街汇津水务美林湾一期星河皓月华堂高尔夫和安花园美林湾世纪名苑诺富特燕苑度假村汇富国际健康中心欧逸丽庭法国风情园成功(中国)大广场美丽乡村思普兰度假村京华高尔夫燕灵小区东方御景意华田园二期交干院党校圣得花园潮白人家新圣得花园纳丹堡民政学院中央美术学院东方夏威夷中国防卫科技学院燕京新城(南区)科迪药业神威药业酒泉卫星发射中心研究所紫竹园京东中美医院中国电子隧道局中美医院五十三所中燕小区四十五所国税局防灾学院华北科技学院怡景苑小区第六小学燕郊公园百花家园步行街海洋局交干院人民医院法院行宫宾馆工商局农行燕郊镇燕郊镇政府政府香格里拉花园公155、寓三河十一中燕郊中学富尔药业同济药业星月云河燕南小区电子三十九研究所防卫科技学院北欧小镇二三医院中建二局公安分局影剧院开发开发区管区管委会委会祥馨小区电信局邮政局工行建行八中阳光小区国土资源经济研究院京客隆京客隆燕郊火车站铁三局炎桥工商学院燕龙大酒店渔具城京东第一花卉市场鼎盛花园燕园公寓燕庆大厦王各庄小区上上城(北区)普罗旺斯四十五所中海油森隆药业京都医院通力电池第七小学上上城(南区)食品城北方医院中遂二处华泰忆江南电厂税苑小区天子庄园燕京新城(北区)潮白河首钢家属区冶金医院哈特建材协和药业地税局中行供电小区富士星光燕东彩钢清真食品交易商城汇福粮油亚飞汽车酒厂小区化工大学北方学院三河二中本项目156、本项目地地块块周边周边区区域域23本报告是严格保密的。地地块块进进入性入性与展示与展示性均性均佳佳，周边周边城市形象城市形象较差较差东东至至北北至至地块内部现状地块北侧现状地块西现状道路地块南侧汽车科技公司西至西至地块南侧现状道路南至南至地块东南角看水务公司地块东北角水务公司地块西侧内部项目地块项目地块本报告是严格保密的。以以住宅住宅为产品为产品导导向的地向的地块价值划块价值划分分高附加高附加值值低附加低附加值值本项目地本项目地块块开发开发价值价值由东由东北角北角向向西西南角逐南角逐步增步增加加主主要要影响因影响因素素：u西、南边界临主干道，昭示性、进入性均佳；u本项目东部紧临水务公司，北部为157、经济开发区u根据资源评价将地块价值划分三个档次。回回迁迁合作合作用用地地水水务务公司公司汽车公司汽车公司经济经济开发区开发区燕燕灵灵路路神神威威路路24本报告是严格保密的。容积容积率拆率拆分，分，实实现现土土地地价值价值最最大化大化容容积积率拆分率拆分本项目容积率3.5,经过建筑退线，实际可使用面积的容积率超过4(约4.3)。本项目容积率3.5,经过建筑退线，实际可使用面积的容积率超过4(约4.3)。市场中塔楼虽然可以通过配套附加获得一定的市场认可，但整体市场缺乏竞争力，开发风险较大市场中塔楼虽然可以通过配套附加获得一定的市场认可，但整体市场缺乏竞争力，开发风险较大通过在价值相对较差的位置通过158、做塔楼满足总建面在价值相对较好的区域，采用板楼产品，并通过产品附加进一步提升物业价值通过在价值相对较差的位置通过做塔楼满足总建面在价值相对较好的区域，采用板楼产品，并通过产品附加进一步提升物业价值容容积积率拆分并非率拆分并非“弃足保车弃足保车”，而是实现资源的合理分配，在市场中化优更优，以优带势，通过时间换取物业价值；塔楼产业亦不可自我放弃，而应主动出击，寻找市场中自己的位置；我们建议做足30层的蝶塔为主，并辅以部分板塔及东西向小户型产品进一步拉低板楼区域的容积率本报告是严格保密的。市场市场上上大部大部分项目分项目规规划划多多采采用用传传统统的的兵兵营营式式布局布局，整体，整体规规划划设计水设159、计水平平不不高高规划设计规划设计市场现市场现状状上上城上上城水岸华庭u市场上缺乏外地开发商界入，整体市场规划设计水平较低，部分本地强势开发商直借助企业品牌开发销售；u市场在售整体建筑设计水平较弱，大多还停留在传统的规划布局层面；u潜在供应产品中，已有项目在整体规划中体现了较高的设计水平，如纳丹堡星星级酒店级酒店商商住住公寓公寓社区配套社区配套星河皓月星河皓月美林湾美林湾纳丹堡纳丹堡25本报告是严格保密的。规规划划布局布局要点要点依据物业类型的不同，形成不同的组团，结合景观布局自然分隔，规划体现小区+组团两级结构建立领地感和边界感，与外界和商业保持一定的区分具有文化情趣的可参与性开放空间u原则原160、则u规划规划布局布局要要点点u重重点考虑因素点考虑因素u以规划平面的序列、边界感、组团感等充分体现人文关怀的都市生活社区定位容积率拆分，充分利用限高，通过塔楼及部分东西向产品分拆整体容积率考虑风水因素，不要有硬伤本报告是严格保密的。本项目本项目规规划划布局布局的核心的核心理理念念，建，建设要点设要点和和关键措施关键措施2、私、私密密：组团组团设设置置私私密密交交往往空间空间，一定程，一定程度体度体现现组团组团居住居住空间空间的的私私密密性性，3、设设置置园园林景林景观观主主轴轴，通过景，通过景观分观分支支将将主主景景观观轴和轴和组团组团景景观观联联系系；规划核心：规划核心：规划规划体体现现小小161、区区+组团组团两两级级结构结构；体体现社区整现社区整体体的开的开性和性和居住居住组团组团的的私私密密性相性相结合结合，通过景，通过景观观轴将轴将社区社区有有效连接；效连接；1、开开放放：社区：社区中中央央景景观观主主轴轴设设置公置公共共景景观观节节点点，体体现现公公共空间共空间的的打打造造，增增加加社区交流社区交流空间；空间；关键措施关键措施26本报告是严格保密的。项目项目总总体体布局布局建议建议总总体体布局布局建议建议u东部地块价值相对较低，建议以塔楼产品为主u南北地块边缘考虑板塔结合产品，底商u西部考虑部分东西向小户型产品社区社区入入口口位位置置建议：建议：u主入口位于西部，燕灵路，南北两162、端各设置人行入口。u机动车辆又主入口统一出入，便于后期车辆管理水务公司汽车公司经济开发区东西向板塔结合板塔结合塔楼公寓主入口人行入口人行入口板楼板楼组团组团景景观观本报告是严格保密的。项目配套项目配套布局布局及及道路规道路规划划建议建议商商业业布局布局建议建议u1.5万平米商业总体量u中心商业1万平米，其中包含5000平米超市u社区商业街道2500平米会所会所布局布局建议：建议：u会所8000平米，中心会所不低于5000平米道路规道路规划划建议：建议：道路道路分分级级，组团组团内内部人部人车车分分流流u建议通过社区内部环线联通各社区组团u组团内部景观步道链接水水务务公司公司汽车公司汽车公司经济163、经济开发区开发区人人行行入入口口人人行行入入口口商商业业与与景景观观互互动动主入主入口口27本报告是严格保密的。组团组团式式布局布局、建、建筑“错筑“错联联”排布排布方方式式布布置置组团间围合中央景观庭院，增加了业主交流空间；交通停车集中一侧布置，做到人车分流；组团间围合中央景观庭院，增加了业主交流空间；交通停车集中一侧布置，做到人车分流；建筑“错联”排布方式，增加了建筑的采光面，同时又可保证一定的私家庭院；建筑“错联”排布方式，增加了建筑的采光面，同时又可保证一定的私家庭院；组团设计错联布局采取错联的规划布局方式，通过错联布局，预留出中央公共交流空间；停车集中安排在组团交通组织道路两侧，在保164、证停车的同时力争资源最大化；组团庭院交通组织本报告是严格保密的。停车停车布局布局示意示意停车示意u以组团外部地上停车为主，尽量避免专为停车问题的地下大开挖。u停车位结合植草砖、灌木等布置，增大绿化面积u车位比1:0.5，道路可作为临时停车双双向向入入口口停停车车位位停停车车位位28本报告是严格保密的。l l 内部体系内部体系l l 外部体系外部体系l l 总体规划总体规划l l 建筑细部建筑细部l l 户型设计户型设计l l 设备设施设备设施本报告是严格保密的。外外观观价值价值构构建建建建筑筑风格风格选择的原则选择的原则：u项目定位“都市生活示范区”，诠释了一种快节奏的、跳跃的、充满活力的生活165、态度，社区环境应该具有与社区生活相符的和谐气质。建筑风格应以此为基础。u建筑风格以目标客户为导向，满足其对于都市生活的欣赏态度，体现时尚感。u打破燕郊区域社区建筑“欧美风”泛滥的市场表现，树立本项目建筑风格的独特性，成为区域标志性社区。建筑风格建议建筑风格建议：u建议避免陷入“欧美风”泛滥的漩涡中，采用造型现代的具有一定视觉冲击力的非欧美式建筑风格；u建筑风格与社区自然、舒适、简洁、有活力的精神相符；u外立面颜色以采用相对淡雅、大气的中性色调为主，与整个环境协调；u外立面材质可采用干挂花岗岩，体现建筑的品质感。现现代代简简洁洁29本报告是严格保密的。外外观观价值价值构构建建外立外立面面设计设计166、意向意向本报告是严格保密的。外外观观价值价值构构建建建建筑筑细细节节优优化化建筑细节打造原则建筑细节打造原则：u基于社区的整体风格进行建筑细部处理，是项目的产品品质提升的有利体现。u与项目所强调的人文精神相符，体现时尚感与现代感。u从建筑设计角度强调建筑细节，突出细节的独特性，增加项目价值点。细部优化建议细部优化建议：u在设计上强调单元入口的独特性，作多种设计处理，保证同栋楼的不同单元入口有不同的风格。u窗体设计保证每户皆有飘窗，端单元设置转角窗；中户型及大户型采用落地窗设计，保证采光充足，满足客户对于舒适度的要求。独独特性特性品品质感质感30本报告是严格保密的。首先是立面材料中引入质感较强的167、材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受；其次，材料的使用上要强化对比，不同材料之间的穿插运用，不仅可以强化部分材料的质感，而且可以达到“事半功倍”控制成本的效果。建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显外外观观价值价值构构建建建建筑筑细细节节优优化化本报告是严格保密的。入口设计入口设计性性格格外外观观价值价值构构建建建建筑筑细细节节优优化化特色化入口设计，赋予建筑与众不同的细节表情，使其更加具有自己的社区性格，凸现了项目定位，体现社区精神内涵。奥奥园园31本报告是严格保密的。外外观观价值价值构构建建建建筑筑细细节节优优化化窗体设计窗体设计飘窗、转角窗168、落地窗设计，将窗外的美景引入室内，且丰富了建筑立面和视觉节奏，每一家都有不同的表情。表表情情本报告是严格保密的。l l 内部体系内部体系l l 外部体系外部体系l l 总体规划总体规划l l 建筑细部建筑细部l l 户型设计户型设计l l 设备设施设备设施32本报告是严格保密的。户型户型设计设计原则原则1 1、强调强调对对外外部景观部景观的的利用利用充分利用社区观景效果，作为本项目的主打买点之一2 2、以以舒适舒适性性为主为主大户型设计突出舒适性，满足客户对产品的特殊要求3 3、考虑考虑本项目本项目规规划划限限制制条件条件尽可能的做到南北通透本报告是严格保密的。户型户型设计设计建议建议总总则169、则户型户型设计设计建议建议1 1：u功能区域科学划分，为装修、摆放家具提供方便，提高使用率。尽力保证南北通透。u部分精品型小户型精装，星河皓月：南北通透二居。上上城上上城：南北通透二居市场销售表现良好。室室内内户型户型设计设计建议建议2 2：u户型设计多样化，考虑错层、复式设计，实现项目产品的现代感。u部分精品型小户型精装。n n采用错层可以提高室内采用错层可以提高室内空间空间感和舒适度感和舒适度；n n错层的产生增加了内部错层的产生增加了内部功能功能性空间变化性空间变化，弱化小空间的局，弱化小空间的局促感，提升了主人生活空间的促感，提升了主人生活空间的私密性私密性。33本报告是严格保密的。各170、各户型户型公共公共活活动动区及私区及私密密休休息息区区指标指标最低最低要要求求建议建议3.0123.8152.874.01890-1003.3133.8152.884.2201001202.8103.3133.9163.0104.5231201402.8103.3133.9163.3104.8251401503123.3154.0183.3125.030180200313.503.3164.2203.6185.4352002503.3123.31550-70面宽(m)2.8103.3132.863.81570-90面积()面宽(m)面积()面宽(m)面积()面宽(m)面积()面宽(m)面积()171、书房次卧主卧餐厅客厅私密休息区公共活动区建筑面积()468469446844693.5 4.04.08103.5 4.54.58124668面积()面积()面积()面积()面积()保姆房更衣室客卫主卫厨房辅助生活区说明：以上指标为最低功能面积需求，小户型产品为紧凑型居室的最低生活空间，经济型与舒适型产品的最低空间指标应在该指标基础上升12个梯度本报告是严格保密的。优优秀秀户型案例户型案例 一一室室一一厅厅一一卫卫建建筑筑面积面积：80.90平平米米（1号号楼楼）塔楼塔楼34本报告是严格保密的。优优秀秀户型案例户型案例 二 二室室二二厅厅二卫二卫建建筑筑面积面积：116.99117.75平平米米172、（1号号楼楼）塔楼塔楼本报告是严格保密的。优优秀秀户型案例户型案例 三三室室二二厅厅二卫二卫建建筑筑面积面积：197.37197.61平平米米另另有三有三居室居室面面积积区区间在间在：154.07154.55平平米米174.61176.06平平米米（1号号楼楼）板楼板楼35本报告是严格保密的。楼楼宇宇平平面布局面布局建议建议1 12 2梯梯3 3户户板板塔塔结结构构1、优势分析u保证大户型正南正北，南北通透u较小户型全部朝南，主卧舒适本报告是严格保密的。楼楼宇宇平平面布局面布局建议建议2 22 2梯梯4 4户户塔塔式式结结构构1、优点u板塔结合u增加面积，解决大进深问题36本报告是严格保密的。173、楼楼宇宇平平面布局面布局建议建议3 3碟碟式式结结构构1、优点u全部户型南北通透u绝佳的观景效果本报告是严格保密的。户型示意户型示意玄关玄关厨厨房房洗洗手手间间客厅客厅工工作作阳阳台台餐餐厅厅卧卧室室景景观观阳阳台台厨厨房房客厅客厅主主卧卧次次卧卧玄关玄关卫卫生生间间餐餐厅厅生活生活阳阳台台景观景观阳阳台台洗洗脸脸台台一一居居二二居居37本报告是严格保密的。流流行行动动作作入入户户花花园园：赠送面积赠送面积，构构成成立立体体绿绿化空间化空间，同同时给时给客户客户实惠实惠u入户花园”的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于一梯多户入户门的结构合理构成u增加每个单元的采光与通透性，是实现一梯多户户174、型南北通透的有效措施。u构成楼宇立体绿化的部分u赠送面积，给足客户实惠u提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能使用，丰富了居民的生活内容本报告是严格保密的。流流行行动动作作入入户户花花园园：具具有功能有功能弹弹性性u可以合并成为餐厅、厨房的的一部分可将入户花园隔成一个开敞的可将入户花园隔成一个开敞的书房或和室书房或和室可将入户花园与餐厅、厨房的可将入户花园与餐厅、厨房的空间合并，重新分割，增加使空间合并，重新分割，增加使用面积用面积入户花园可变房入户花园可变房入户花园可变房入户花园可变房38本报告是严格保密的。流流行行动动作作凸凸窗窗创新，创新，落落地地凸凸窗窗，增增加加户型的175、户型的舒适舒适性性，尤尤其其适适用用于于景观好景观好的的房房间间落地凸窗增加舒适性外部景观一览无余客厅落地凸窗本报告是严格保密的。流流行行动动作作：凸凸窗窗创新创新u洗手间凸窗增加空间39本报告是严格保密的。流流行行动动作作270270度度转角转角凸凸窗窗、阳阳台台设设计计，扩扩大景观大景观视视野野，增增加加采采光光面面u技术实现：u端头柱设计代替剪力墙，增加采光；u主卧两面采光，户型阳台，增加景观面u转角凸窗，既给到面积实惠，又增加了采光面，同时扩大了景观视野。u转角阳台，与主卧连接，主要体现户型设计的尊贵、舒适感。u270度转角凸窗、阳台尤其适用于外部景观较好的户型中。270度圆形阳台，配176、合主卧双面落地窗，增加景观视野本报告是严格保密的。拔拔高高创新创新动动作作空中空中院院馆馆设计设计技技术术实实现现：u在靠近客厅、餐厅以及功能房之间，设计一个20多平方米的内部庭园价值价值点点：u有顶无柱算一半面积u修正大户型走廊过长的缺点，减少交通面积u客厅客厅可以三可以三面面采采光光，增增加加通通透透性性、舒适舒适性性u最大化采光面和观景面，最贴近自然的方式，最奢侈的享乐u多面采光、通透的设计尤其适用于有较好外部景观资源的户型空中庭院，使客厅进深变短，通风更好；增加市内采光面与自然通风，同时，得到几个空间的共享空中空中院院馆馆40本报告是严格保密的。拔拔高高创新创新动动作作：空中空中院院馆177、馆演绎演绎空中空中院院落落生活生活提供了室内居住空间与室外景观空间的积极过渡是家庭生活的中心点，兼顾住家的私密性与安全性本报告是严格保密的。拔拔高高创新创新动动作作：空中空中院院馆馆演绎演绎空中空中院院落落生活生活u多功能弹性设计这个空间还可以由业主根据自己的喜好而加以改变空中空中院院馆馆可可改改成成：书房书房棋牌室棋牌室茶室茶室41本报告是严格保密的。l l 内部体系内部体系l l 外部体系外部体系l l 总体规划总体规划l l 建筑细部建筑细部l l 户型设计户型设计l l 设备设施设备设施本报告是严格保密的。一一、市场、市场上上可可见见的社区的社区智智能化系能化系统统2000年建设部智能178、化试点小区创世纪滨海花园为高档商品房，入住两年来反映良好。其智能化系统主要包括：深圳深圳创创世纪滨海花园世纪滨海花园（1）楼宇自控系统：重点设备设施（电气、给排水、电梯等）监控、背景音乐、三表（水、电、燃气）自动计量等；（2）小区安防系统：保安巡更与周界防范、闭路电视监控、停车场管理等；（3）居家安防系统：每户客厅设智能报警箱、红外微波双鉴探头、紧急按钮、门磁开关、可视对讲机分机、遥控器，厨房设煤气泄漏报警器，每个阳台均设红外探头；（4）通信网络系统：社区网络资讯与服务管理系统网站，为住户提供网络资讯浏览、电子商务服务等，社区局域网，社区综合布线，采用ATM虚拟拨号（速率为155Mbps）上I179、nternet，每户设一个10M数据点，每个房间均论语音点。目前住户上网采用包月制，每月300元；（5）智能家居控制系统：灯光控制电子开关、智能遥控插座模块和电话遥控报警模块、无线遥控器等。该系统采用总线制，将室内灯光电器实行集中控制，创建一个舒适、便利的家居环境。该系统为住户自选安装，目前尚未大规模开通。42本报告是严格保密的。一一、市场、市场上上可可见见的社区的社区智智能化系能化系统统u智慧家居系统为业主提供了户内自动控制的多协议网络接入平台，小区各个子系统实现数据共享和联动控制；同时系统以家庭网关为系统核心，连接了网络家电、紧急呼叫、门禁、灯光控制模块、火警探测器、红外探测器、电子门锁以180、及触摸屏操作终端，整合了空调控制、信息家电控制、安防系统、煤气阀控制、灯光控制、窗帘控制、场景场景联动控制联动控制、可视对讲以及通讯系统；u场景控制：当住户回家，进门时玄关（门口）的灯通过感应自动点亮，再打开电子门锁，安防撤防，预设的灯及窗帘打开，安防系统布防，灯光、窗帘全关。夜间如有人去洗手间，通往洗手间的灯柔和地亮起来，所有预设功能只需要遥控器的或其它终端的一个按钮即可实现。u此外，赛顿中心采用中央吸尘系统、中央新风系统、同层排水系统、户式冷暖中央空调系统、地板采暖、24小时热水即开即热，24小时安防监控等高设备设施配套天津赛顿天津赛顿中中心心引进霍尼韦尔家具智能化系统，实现高于市场同类产181、品1000元的高单价本报告是严格保密的。二二、目、目前前智智能化设计在能化设计在住宅住宅方方面面的的应用应用智智能化能化小区小区控制系控制系统统小小区区智智能能化化系统系统的的“一一、二二、三、三”一一个个平平台台：小小区区智智能能化化系统系统集成集成管理管理网络网络平平台台二个基础二个基础：控制网络和信息网络控制网络和信息网络三三个个分分支支：安全防安全防范范系统系统、设备设备管理系统管理系统（智（智能家能家居居系统系统）和信息）和信息管理系统管理系统住宅小区智能化系统以先进，有发展、有后住宅小区智能化系统以先进，有发展、有后援，能满足并适应住户需求的技术，并应用援，能满足并适应住户需求的技182、术，并应用成熟可靠，具有易集成、扩展、操作、维修成熟可靠，具有易集成、扩展、操作、维修的产品，同时尽可能降低系统整体造价的原的产品，同时尽可能降低系统整体造价的原则，通过计算机网络等相关技术，实现各子则，通过计算机网络等相关技术，实现各子系统的设备、功能和信息的管理集成。使其系统的设备、功能和信息的管理集成。使其成为一个互相关联、统一和协调的系统，系成为一个互相关联、统一和协调的系统，系统资源达到充分共享，以统资源达到充分共享，以减少减少资源的资源的浪费浪费和和硬件硬件设备的设备的重复投入重复投入，实现，实现真正意义真正意义的的方方便便、安全安全、实用、可靠、实用、可靠43本报告是严格保密的。183、本项目的社区本项目的社区智智能化能化及及其他其他设设备备设设施施配套配套建议建议本项目本项目中中运运用用社区社区智智能能化化及及高高设备设设备设施施配套的配套的原则原则一一、提升提升项目品项目品质质，为，为实实现现“都市生活都市生活”附加附加值值切实切实作作出贡献出贡献二二、淡化淡化项目项目塔塔楼楼产品形产品形式带式带来来的的居住居住舒适度舒适度问题问题三、三、建建设设及及维护成维护成本本控制控制原则智能化系统其他设备设施配套本报告是严格保密的。本项目的社区本项目的社区智智能化能化及及其他其他设设备备设设施施配套配套建议建议u与专业技术公司合作，引进一、两项创新技术、或个性化产品作为项目高品质184、社区智能化高配套设备亮点，如智能网络系统、六防区/八防区家庭报警主机、家庭网关系统、人性化感应设计、家电集成终端控制等常常规规动动作作常常规规动动作作亮亮点点动动作作亮亮点点动动作作u安全防安全防范范系统系统：小区出入口控制、车库管理、门禁一卡通、周界报警、视频监控、楼宇对讲与防盗门控制、住户报警及保安巡等；u智智能家居能家居系统系统：三线入地、四表出户、紧急按钮、门磁开关、遥控器、厨房设煤气泄漏报警器；u信息信息服务服务系统系统：社区“网络资讯与服务管理系统”网站、社区综合布线、电脑自动抄表（水、电、煤气）原则智能化系统其他设备设施配套44本报告是严格保密的。这个系统有二个给水系统和二个排水185、系统。一个给水系统与一般的给水系统相同，是建筑中除冲厕外的给水系统；另一个给水系统是中水回用系统，主要用于冲厕和小区中的绿化用水。考虑到中水处理系统的检修和处理出水水质、水量的波动，该系统通过由压力继电器控制的电动三通阀与杂用水给水系统相连。排水系统中，粪便污水和厨房废水直接排入市政污水管道，排至城市污水处理厂进行处理，其他如淋浴、盥洗和洗衣等优质排水则进入中水回用系统经处理后再利用。原则智能化系统其他设备设施配套本项目的社区本项目的社区智智能化能化及及其他其他设设备备设设施施配套配套建议建议中水循环系统本报告是严格保密的。原则智能化系统其他设备设施配套本项目的社区本项目的社区智智能化能化及及186、其他其他设设备备设设施施配套配套建议建议集中供暖，地板采暖，70平米以下的小户型产品挂片采暖；东西向小户型以及后期产品可考虑精装，其他产品为毛坯。45本报告是严格保密的。开发策略建议开发策略建议本报告是严格保密的。分分期期开发开发总总策略策略总总体开发策略体开发策略u一次规划，分期开发；u每期均具备独立完整的实施方案，以利用于分期投入及灵活的滚动销售；u遵循高调起势、节奏推售、价格稳步提升、前期现金流，后期利润源的原则；u保证项目调整的灵活空间；u每期开发及推售面积以当期市场消化为依据，u100平米以下紧凑型产品按照100套/月，100-140平米标准型产品按照70套/月，150平米以上舒适型187、产品按照30套/月测算u一次规划，分期开发；u每期均具备独立完整的实施方案，以利用于分期投入及灵活的滚动销售；u遵循高调起势、节奏推售、价格稳步提升、前期现金流，后期利润源的原则；u保证项目调整的灵活空间；u每期开发及推售面积以当期市场消化为依据，u100平米以下紧凑型产品按照100套/月，100-140平米标准型产品按照70套/月，150平米以上舒适型产品按照30套/月测算回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期46本报告是严格保密的。分分期期开发策略开发策略一一期期一期一期策略策略要要点点：回迁房优先开发一期首先要解决188、的是快速回款，其次将以高调起势为目的。以板楼产品树立项目形象，以塔楼产品迅速汇集人气，同时保证回现，以维持二期开发和热销。一期一期策略策略要要点点：回迁房优先开发一期首先要解决的是快速回款，其次将以高调起势为目的。以板楼产品树立项目形象，以塔楼产品迅速汇集人气，同时保证回现，以维持二期开发和热销。产品产品指指标标u建设规模20-30万m2u产品形式：塔楼、板楼200000100%合合计计1-2万5%-10%110-120经济型3-4万15%-20%95-1052居半三居三居4-5万20%-25%8090经济型5-6万25%-30%7080紧凑型两居两居2-3万10%-15%65-701居半1-189、2万5%-10%55-65经济型一一居居总面积总面积配配比比面积面积类型类型说明：说明：具体具体方案方案需需总规图总规图，并，并根据根据具体具体楼座位置楼座位置进进行行调整调整回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期本报告是严格保密的。分分期期开发策略开发策略一一期期一期开发一期开发位位置置及及内容内容：回迁房及自身配套，完成回迁任务一期以高调起势为目的，对项目形象和昭示性要求较高，现开发区域通达及展示均较差，因190、此形象包装展示非常重要。展示内容（售楼处）：1.项目主题定位、未来生活方式2.项目外立面及社区园林景观3.完善的社区配套4.物业服务5.特色商业街包装6.营销服务一期开发一期开发位位置置及及内容内容：回迁房及自身配套，完成回迁任务一期以高调起势为目的，对项目形象和昭示性要求较高，现开发区域通达及展示均较差，因此形象包装展示非常重要。展示内容（售楼处）：1.项目主题定位、未来生活方式2.项目外立面及社区园林景观3.完善的社区配套4.物业服务5.特色商业街包装6.营销服务回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期回回迁迁用用地地191、退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期47本报告是严格保密的。回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期分分期期开发策略开发策略二二期期二二期期策略策略要要点点：受受西西侧侧85亩土亩土地地性质性质问题问题，优先优先开发此区开发此区域域随一期建设完成，组团意向及社区形象基本形成，展示场景进一步增加,拔高形象，提升价格。二期完善产品线，主打舒适型产品，放大现有192、单品面积。并可以考虑一些创新产品，如增加半个居室的活性空间等，初步试探市场的反应，为后期开发作准备。二二期期策略策略要要点点：受受西西侧侧85亩土亩土地地性质性质问题问题，优先优先开发此区开发此区域域随一期建设完成，组团意向及社区形象基本形成，展示场景进一步增加,拔高形象，提升价格。二期完善产品线，主打舒适型产品，放大现有单品面积。并可以考虑一些创新产品，如增加半个居室的活性空间等，初步试探市场的反应，为后期开发作准备。产品产品指指标标u建设规模2025万m2u产品形式：塔楼、板楼说明：说明：具体具体方案方案需需总规图总规图，并，并根据根据具体具体楼座位置楼座位置进进行行调整调整1-2万9%-193、17%150180舒适型四居四居20001%210以上舒适型五居五居200000100%合合计计3-4万15%-20%110-130经济型4-5万20%-25%95-1152居半三居三居5-6万25%-30%90110舒适性3-4万15%-20%8090经济型两居两居2-3万5%-10%65-701居半1-2万5%-10%55-65经济型一一居居总面积总面积配配比比面积面积类型类型本报告是严格保密的。分分期期开发策略开发策略二二期期二二期开发期开发位位置置及及内容内容：二期以维持项目热度，稳固项目形象为主要目的，规模上予以一定控制，以控制推售节奏。选择该进行开发，使得地块上有延续性，利于景观深194、入展示。展示内容：（一期现场）1.社区实景2.建筑体系现状3.物业形象及服务展示4.售楼处展示二二期开发期开发位位置置及及内容内容：二期以维持项目热度，稳固项目形象为主要目的，规模上予以一定控制，以控制推售节奏。选择该进行开发，使得地块上有延续性，利于景观深入展示。展示内容：（一期现场）1.社区实景2.建筑体系现状3.物业形象及服务展示4.售楼处展示回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期48本报告是严格保密的。195、分分期期开发策略开发策略三三期期三三期期策略策略要要点点：进一步提升项目形象，充分挖掘项目价值和利润，高走态势强化开发商品牌形象，项目整体价值提升，加快项目消化。三三期期策略策略要要点点：进一步提升项目形象，充分挖掘项目价值和利润，高走态势强化开发商品牌形象，项目整体价值提升，加快项目消化。产品产品指指标标u建设规模20-30万m2u产品形式：板塔、板楼、精装小户型说明：说明：具体具体方案方案需需总规图总规图，并，并根据根据具体具体楼座位置楼座位置进进行行调整调整回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期回回迁迁用用地地退退196、线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期50001%-3%210以上舒适型五居三居三居1-2万5%-10%150180舒适型四居四居200000100%合合计计45万20%-25%120-140舒适型5-8万25%-35%90110舒适性两居两居1-2万5%-10%70-801居半一一居居总面积总面积配配比比面积面积类型类型本报告是严格保密的。分分期期开发策略开发策略三三期期三三期开发期开发位位置置及及内容内容：以充分挖掘项目价值和利润为目的，以先期强走势带动塔楼物业价值提升，同时产品视市场情况适当升级，提升品质。选择本区域进行开发，完成景观197、主轴和景观大道，产品线全面供给，使社区形象完整展现。展示内容：1.完整景观主轴和景观大道2.社区配套及会所展示3.社区、组团两级意向及管理4.完成社区管理系统三三期开发期开发位位置置及及内容内容：以充分挖掘项目价值和利润为目的，以先期强走势带动塔楼物业价值提升，同时产品视市场情况适当升级，提升品质。选择本区域进行开发，完成景观主轴和景观大道，产品线全面供给，使社区形象完整展现。展示内容：1.完整景观主轴和景观大道2.社区配套及会所展示3.社区、组团两级意向及管理4.完成社区管理系统回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期回198、回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期49本报告是严格保密的。分分期期开发策略开发策略四四期期四四期期策略策略要要点点：保证最大调整灵活性，根据市场表现，实现物业价值最大化。四四期期策略策略要要点点：保证最大调整灵活性，根据市场表现，实现物业价值最大化。产品产品指指标标u建设规模2025万m2u产品形式：板楼、板塔、精装小户型50001%-3%210以上舒适型五居三居三居2-3万10%-15%150180舒适型四居四居200000100%合合计计58万25%-35%120-140舒适型4-5万20%-25%90110舒适性199、两居两居1-2万5%-10%70-801居半一一居居总面积总面积配配比比面积面积类型类型说明：说明：具体具体方案方案需需总规图总规图，并，并根据根据具体具体楼座位置楼座位置进进行行调整调整回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期本报告是严格保密的。分分期期开发策略开发策略四四期开发期开发位位置置及及内容内容：四期以扩大利润，追求终极价值为目的，伴随市场发展与成熟，对产品形式和产品品质进行适当调整。产品形式视市场情200、况可有多种组合选择，也可作为项目标竿地块，建设大户型都市景观区。伴随燕郊市场的发展，项目地块商业价值进一步展现，可对本项目商业街作集中商业开发。展示内容：1.居住氛围2.商业氛围3.物业品质四四期开发期开发位位置置及及内容内容：四期以扩大利润，追求终极价值为目的，伴随市场发展与成熟，对产品形式和产品品质进行适当调整。产品形式视市场情况可有多种组合选择，也可作为项目标竿地块，建设大户型都市景观区。伴随燕郊市场的发展，项目地块商业价值进一步展现，可对本项目商业街作集中商业开发。展示内容：1.居住氛围2.商业氛围3.物业品质回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20201、米米一期一期三三期期二二期期四四期期回回迁迁用用地地退退线线40米米退退线线30米米退退线线20米米退退线线20米米一期一期三三期期二二期期四四期期50本报告是严格保密的。本项目开发本项目开发关键关键点点总总结结本报告是严格保密的。项目物业发展建议项目物业发展建议关键关键点点总总结结一一条条贯贯穿穿社社区区景景观观主主轴轴一一个个景景观观核核心心两两个个景景观观节节点点一一个个彰彰显显身身份份的的社社区区主主入入口口组组团团设设计计布布局局配配套套实实现现价价值值一一条条社社区区风风情情商商街街凸显凸显品品质质的的DIS系统系统实实现定现定位位的的保保障障物物业业管理管理现现代代建建筑筑风风格202、格地地产产服服务务为为核核心心水务公司汽车公司经济开发区东西向板塔结合板塔结合塔楼公寓主入口人行入口人行入口板楼板楼组团组团景景观观51本报告是严格保密的。THE ENDTHE ENDTHANKS FOR YOUR TIMETHANKS FOR YOUR TIME1燕郊项目市场研究中期沟通稿燕郊项目市场研究中期沟通稿谨呈:北京住公房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2我们的工作内容及提交成果我们的工作内容及203、提交成果07-05-1807-06-21项目解析与项目界定宏观经济背景研究整体市场研究城市规划背景研究可参考的案例借鉴项目解析与项目界定宏观经济背景研究整体市场研究城市规划背景研究可参考的案例借鉴项目定位与发展战略项目客户定位项目产品定位项目配套建议平面规划建议分期策略与建议项目定位与发展战略项目客户定位项目产品定位项目配套建议平面规划建议分期策略与建议时间节点时间节点阶段划分阶段划分工作内容工作内容市场宏观经济调研城市发展与总体规划房地产市场调研专业人士深度访谈不同层级消费者访谈政府官员访谈市场宏观经济调研城市发展与总体规划房地产市场调研专业人士深度访谈不同层级消费者访谈政府官员访谈1.市场204、研究及初步市场研究及初步定位中期沟通稿定位中期沟通稿提交成果提交成果整体定位及发展战略补充、调整与修改整体定位及发展战略补充、调整与修改07-06-2307-07-071整体定位及整体定位及发展建议报告发展建议报告终稿终稿第二阶段第二阶段(11个工作日个工作日)整体定位及发展分析阶段整体定位及发展分析阶段第一阶段第一阶段(22个工作日个工作日)前期市场调研阶段前期市场调研阶段调整调整阶段阶段2本报告是严格保密的。3本次研究的思路框架本次研究的思路框架客户目标客户目标项目解析项目解析项目属项目属性界定性界定总体市场总体市场分析判断分析判断房地产市场房地产市场规律研究规律研究成功案例借鉴成功案例借205、鉴项目整体定位项目整体定位与发展战略与发展战略项目背景项目背景市场判断市场判断机会与问题机会与问题整体定位整体定位主要的研究内容主要的研究内容中期成果汇报思路中期成果汇报思路物业发物业发展建议展建议物业建议物业建议本报告是严格保密的。4引子引子辛苦了大半辈子，终于在北京郊区买了套房子，辛苦了大半辈子，终于在北京郊区买了套房子，辛苦了大半辈子，终于在北京郊区买了套房子，辛苦了大半辈子，终于在北京郊区买了套房子，收楼那天，我流着泪，用颤抖的手掏出手机准备收楼那天，我流着泪，用颤抖的手掏出手机准备收楼那天，我流着泪，用颤抖的手掏出手机准备收楼那天，我流着泪，用颤抖的手掏出手机准备告诉家里人，突然收到206、一条短信：告诉家里人，突然收到一条短信：告诉家里人，突然收到一条短信：告诉家里人，突然收到一条短信：“河北移动河北移动河北移动河北移动欢迎您！欢迎您！欢迎您！欢迎您！”“”飞涨的北京房价将置业人群不断向外挤压；飞涨的北京房价将置业人群不断向外挤压；飞涨的北京房价将置业人群不断向外挤压；飞涨的北京房价将置业人群不断向外挤压；燕郊，作为北京城市外延的首站，进入越来越多燕郊，作为北京城市外延的首站，进入越来越多燕郊，作为北京城市外延的首站，进入越来越多燕郊，作为北京城市外延的首站，进入越来越多置业者的视线。置业者的视线。置业者的视线。置业者的视线。3本报告是严格保密的。5一、区域开发机会研究一、区域207、开发机会研究p城市开发现状解析p区域未来发展展望本报告是严格保密的。6u区位：区位：燕郊地处京东，西临白潮河，与通州以河为界，属河北省三河市；西距天安门30公里，西北距首都机场25公里，南距天津120公里，并在300公里港口辐射半径内拥有京唐港、天津新港和秦皇岛港三大港口，是京津唐和环渤海经济圈的腹地。u交通：交通：燕郊开发区地处交通枢纽地带，京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内，京通快速路将北京与燕郊紧密连接，驱车30分钟即可到达国贸。相对北京其他区县，燕郊拥有相对较好的区相对北京其他区县，燕郊拥有相对较好的区位、交通优势，不过他属于河北省位、交通优势，不过208、他属于河北省天安门天安门燕燕郊郊开开发发区区通通州州区区京通快速路京哈高速路25km25km现状解析现状解析4本报告是严格保密的。7位于京东，紧邻通州新城，在京东发展的带动位于京东，紧邻通州新城，在京东发展的带动下，燕郊区域发展更像是北京远郊，但他是河北下，燕郊区域发展更像是北京远郊，但他是河北u燕郊概况：燕郊概况：燕郊经济开发区位于北京与河北的交界处。通州区作为北京市重点发展的新城与燕郊紧邻,燕郊因此处于通州的有力辐射范围中。燕郊的位置对其良好的发展发挥了及其重要的作用。u燕郊开发区规划区面积80平方公里，建成区面积 30平方公里。辖区总人口20万，其中10万为城镇人口，3万为农村人口，另有209、约7万流动人口；城镇人口的70%为外来人口，形成了一个移民城镇。u地处燕山南麓，潮白河冲积扇中下部，绿化覆盖率达到了40%，人均绿地12平方米，环境优美，舒适宜人，通过了ISO14001环境管理体系认证，被中宣部等国家五部委列为“全国创建文明城市示范点”，是适宜居住的绿色生态家园。天安门天安门通州通州1992年7月燕郊正式被批准为河北省省级经济技术开发区；2001年省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级海外留学生创业基地；目前综合实力在全省27个省级开发区中位居第三，在全省县（市）域开发区中位居第一，是河北省6个重点开发区之一。现状解析现状解析本报告是严格保密的。88080平方210、公里规划区发展势头强劲，四大功能区平方公里规划区发展势头强劲，四大功能区规划功能规划功能完善完善，但，但尚未尚未成成形形u规规模模：燕郊开发区规划区面积80平方公里，建成区面积30平方公里，辖区总人口25万。u行政行政规划：规划：燕郊根据其功能性划分为高科技工业区、金融商贸区、科研文化服务区和旅游休闲度假区四个功能区。本项目本项目现状解析现状解析5本报告是严格保密的。9规划：规划：高科技高科技工工业业区区形形成区成区核心主导产业核心主导产业科科研研文化服务文化服务区区致力打造“致力打造“京东京东生活首善之生活首善之区区”u高科技高科技工工业业区 区 位于开发区东北部，以引进高科技工业项目为主，211、目前已形成信息电子、生物医药、新型材料和绿色食品四大主导产业。工业区内建有“燕郊信息产业园”和“燕郊生物医药园”是两大高新技术产业龙头园区。u科科研研文化服务文化服务区 区 位于开发区中部，面积3.3平方公里。已科研、教育、文化、体育、医疗等综合服务设施为主。还包括保健康复、商业住宅、仓储、社会公益设施、科技开发、软件开发、信息、咨询等。科技文化服务区科技文化服务区高科技工业区高科技工业区本项目本项目现状解析现状解析本报告是严格保密的。10规划：规划：度假度假区发区发挥景观挥景观优势优势实现绿色实现绿色燕郊，燕郊，金金融街融街提提升生活质量完善生活配套升生活质量完善生活配套u旅游休闲度假旅游休212、闲度假区 区 位于开发区西部，西邻潮白河，与北京隔河相望。自然环境优雅,面积5平方公里，以开发旅游休闲设备、度假村、会议中心、高档房地产以及声、光、电于一体的大型娱乐项目为主，目前已建有18洞国际高尔夫球俱乐部、国际会议中心、万亩自然公园、和安花园别墅等。u金融商贸街金融商贸街 位于开发区中心地带，面积1.6平方公里。以开发高档商贸中心、大型商品交易市场、商业设施建设、商业服务、金融保险、村街城市化改造为主。旅旅游游度度假假区区金融商贸区金融商贸区本项目本项目现状解析现状解析6本报告是严格保密的。11利用自身利用自身优势，燕郊优势，燕郊广泛引进广泛引进中中外投资外投资项目，项目，产业产业发发展213、展速度迅猛速度迅猛，经济总量快速增加经济总量快速增加，城市，城市面貌变化显著面貌变化显著u产业构成：产业构成：燕郊开发区目前已引进国内外投资项目500余个，项目总投资140亿元人民币.已初步形成信息电子、生物医药、新型材料、绿色食品和旅游休闲五大主导产业，跨入了加速发展的快车道。u重点三资企业重点三资企业开发区已有来自美国、加拿大、德国、奥地利、意大利、澳大利亚、日本、韩国、马来西亚、新加坡、印度尼西亚以及港、澳、台等二十五个国家和地区的国内外投资项目400多个，投资总额超过130亿元，其中注册三资项目130个，利用外资5.2亿美元。u2005年，全区共完成地区生产总值71亿元，财政收入8.5214、亿元，固定资产投资42.5亿元，分别比建区之初增长28倍、16倍、23倍。综合实力在河北29个省级开发区中名列前茅，在全省县（市）域开发区中位居第一.u大量信息产业部研究机构以及中关村制造企业的入驻，燕郊因此赢得“京东硅谷”的称号。产业产业方方面面产业产业方方面面本报告是严格保密的。12规划中的城规划中的城铁铁及及朝阳朝阳北路北路延长线延长线，将舒缓将舒缓燕郊拥燕郊拥挤挤的公的公共共交通交通现状现状，更大，更大范围范围的的引入引入北京北京购购房者房者CBD京京 哈哈 高 速高 速（102102 国国道）道）京京秦秦铁铁路路北北关环岛关环岛朝阳朝阳北路北路延长线延长线（规划规划建设建设中中）燕燕215、顺顺路路燕燕灵灵路路迎迎宾宾路路汉汉王王路路燕燕昌昌路路燕燕高高路路行宫大街学院路海油大街配套配套方方面面配套配套方方面面u交通交通配套配套：区域内主要以南北向的燕顺路燕灵路迎宾路汉王路燕高路燕昌路以及东西向的102国道行宫大街学院路、海油大街等交叉而成的网格式交通路段。930公交车通勤北京市内，缩短了城郊距离平均每分钟一趟车但由于客流量大，无法充分满足需求，尤其是上下班时间，且晚上收车较早，出行不甚方便本项目本项目7本报告是严格保密的。13教育教育及及医疗医疗配套完善配套完善；休闲配套休闲配套档档次过次过高高，生活生活配套配套匮乏匮乏u教育配套教育配套：燕郊开发区内有11家科研院所、8所高等216、院校、18所中小学、5所幼儿园，但中小学生源较多，配套略显不足。u休闲配套休闲配套：拥有诺富特燕苑国际度假村、思菩兰国际会议中心、福成名厨俱乐部、汇福大酒店、新月会议中心、天子庄园等高档宾馆十余家，可充分满足会议、餐饮、休闲、娱乐等要求。u医疗配套医疗配套：燕郊医院、冶金总医院、京东中美医院（同济医院）、北京朝阳集团二三医院四所医院，备有床位1000余张，专业医务人员近两千人；u商商业业配套配套：仅有三家京客隆超市及若干其他小型商店，缺乏大规模购物场所。京哈 高速102 国道燕顺路燕灵路迎宾路汉王路燕昌路燕高路行宫西大街行宫东大街学院街海油大街工业大街科技大街汇津水务美林湾一期星河皓月华堂高尔217、夫和安花园美林湾世纪名苑诺富特燕苑度假村汇富国际健康中心欧逸丽庭法国风情园成功(中国)大广场美丽乡村思普兰度假村燕灵小区东方御景意华田园二期交干院党校圣得花园潮白人家新圣得花园纳丹堡民政学院中央美术学院东方夏威夷中国防卫科技学院燕京新城(南区)科迪药业神威药业酒泉卫星发射中心研究所紫竹园京东中京东中美医院美医院中国电子隧道局中中美医院美医院五十三所中燕小区四十五所国税局防灾学院华北科技学院怡景苑小区第六小学燕燕郊郊公公园园百花家园步步行行街街海洋局交干院人民人民医院医院法院行宫宾馆工商局农行燕郊镇燕郊镇政府政府香格里拉花园公寓三河十一中燕郊中学富尔药业同济药业星月云河燕南小区电子三十九研究所防218、卫科技学院北欧小镇二二三三医医院院中建二局公安分局影剧院开发开发区管区管委会委会祥馨小区电信局邮政局工行建行八中阳光小区国土资源经济研究院京客隆京客隆燕郊火车站铁三局炎桥工商学院燕龙大酒店渔具城京东第一花卉市场鼎盛花园燕园公寓燕庆大厦王各庄小区上上城(北区)普罗旺斯四十五所中海油森隆药业京京都都医医院院通力电池第七小学上上城(南区)食品城北北方方医医院院中遂二处华泰忆江南电厂税苑小区天子庄园燕京新城(北区)潮白河首钢家属区冶金医院哈特建材协和药业地税局中行供电小区富士星光燕东彩钢清真食品交易商城汇福粮油亚飞汽车酒厂小区小学中学高校配套配套方方面面配套配套方方面面本报告是严格保密的。14回到回到219、北京北京看看燕郊，燕郊，从从北京的发展北京的发展趋趋势势寻找寻找燕郊燕郊未未来来的机会的机会典型典型TOD(TOD(交通交通导导向向的的小小城城镇镇)u城市的形成和发展就是其功能和空间不断生长的过程u随着城市规模由中心向外围扩张，形成了规律性的空间结构u城城市发展市发展四大驱动四大驱动：交通驱动、景观驱动、配套驱动、产业驱动图图：城城市发展市发展过程过程美国弗吉尼亚美国弗吉尼亚州州阿林顿阿林顿县县,“靶靶心心规划规划”资料来源：资料来源：Arlington County Department of Community Planning,Housing Development道道路交路交汇处汇处220、道道路路并并行行间间8本报告是严格保密的。15北京北京市总规划市总规划城城市市新格局新格局北京北京市总规划市总规划城城市市新格局新格局u北京市总规划新格局“两轴-两带-多中心”。“两轴”指北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴；“两带”指西部生态带即西部山区及延庆、昌平等连线；东部发展带即北起怀柔、密云，沿顺义、通州东南指向廊坊和天津；“多中心”在市区范围内建设不同的功能区，在“两带”上建设若干新城。u北京将通过完善“两轴”，强化“东部发展带”，整合“西部生态带”，最终构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。通通州区未来州区未来规划规划通通州区未来州区未来规划规划u通221、州区是北京总体规划中东部发展带的重要节点，是重点发展的新城之一，同时也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。u面对2008年北京奥运会的发展机遇，通州布局规划出商务总部功能区、运河核心功能区、主题休闲功能区、行政服务功能区、医疗康体功能区等五大功能区，另有为中央行政单位预留的办公区。北京及通州的发展势北京及通州的发展势必必带动燕郊的成带动燕郊的成长长，但但这种这种发展是发展是被被动动性性的，的，并存并存在不在不确定性确定性区域区域展展望望燕郊燕郊本报告是严格保密的。16结合结合燕郊规划，燕郊规划，未未来来燕郊燕郊很难出很难出现现地地产产发展发展主导主导方方向向，一，一段时间段时间内内仍仍将222、将继续保持继续保持现现有有状状态态u市重市重大大规划规划政策影响政策影响北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。燕郊开发区地处京东，紧邻通州区，随着北京的经济发展重心的东移，特别是通州新城经济、文化、商业等方面的综合发展势必会给燕郊开发区带来有利的影响。在北京总规划的大环境的有力推动下，目前燕郊的制造、医药、科技、物流、文化旅游等产业均有迅速良好的发展势头，经济总量快速增加，经济实力显著增强。区域区域展展望望9本报告是严格保密的。17通过郊区通过郊区地地产产各阶段标准类比各阶段标准223、类比，解析解析燕郊燕郊地地产现状产现状郊区郊区地产初地产初级级级级阶段市场发展体阶段市场发展体系系土地多头供应，供应情况不透明地价差异大，整体地价偏低，导致地价对房产价格影响较低,进而使小高层和高层产品在市场发展初级阶段存在接受抗性土地多头供应，供应情况不透明地价差异大，整体地价偏低，导致地价对房产价格影响较低,进而使小高层和高层产品在市场发展初级阶段存在接受抗性开发主体已本地开发商为主，市场处于由内向型向外向成转化过程中，市场进步以内部竞争为动力，进步缓慢，随外部联系加强和外地开发商进入，竞争态势将明显增强市场产品开发品质低，同质化严重，缺乏创新，不能满足中高端客户的升级置业需求开发主体已本224、地开发商为主，市场处于由内向型向外向成转化过程中，市场进步以内部竞争为动力，进步缓慢，随外部联系加强和外地开发商进入，竞争态势将明显增强市场产品开发品质低，同质化严重，缺乏创新，不能满足中高端客户的升级置业需求土土地地市场市场人口基数小，市场支撑力较弱，市场消化较慢城市受上一级城市辐射,高端需求部分流向省会等上一级城市，而对下一级城市具有辐射吸纳作用人口基数小，市场支撑力较弱，市场消化较慢城市受上一级城市辐射,高端需求部分流向省会等上一级城市，而对下一级城市具有辐射吸纳作用区域价值尚未形成，房价主要受产品形式和成本影响，板块价格呈点式突出，容易实现标竿价格区域价值易受个别标高项目的影响得到提升225、区域价值尚未形成，房价主要受产品形式和成本影响，板块价格呈点式突出，容易实现标竿价格区域价值易受个别标高项目的影响得到提升由于总价较低，户均面积普遍偏大，缺少紧凑型产品，供给结构不合理各类物业形式认知不明确，价值对位未形成由于总价较低，户均面积普遍偏大，缺少紧凑型产品，供给结构不合理各类物业形式认知不明确，价值对位未形成产产品品状状况况地产地产消化消化地产地产供应供应区域区域价值价值地价差异大，整体地价提升，导致地价对房产价格影响逐步加大，小高层/高层产品在市场中进而使小高层和高层产品在市场中大行其道区域价值已经初步形成，但房价仍然受产品形式和成本影响，外部开发商大量进驻，市场基本处于外向型市226、场，市场进步迅速，竞争激烈城市完全依附于北京，80%以上的购房群体来自北京；但该购房群体大部分由于无力支付北京高房价而被迫迁居于此区域总价明显低于北京临近区域，并在一段时间内维持市场供给已经由大户型产品完全转向为紧凑型产品，供给结构仍然不合理区域价值由配套等居住居住服务设施体现受北京受北京地产发展的地产发展的影响，燕郊住宅影响，燕郊住宅市场市场已基本已基本迈进迈进地产发展中地产发展中级级阶段阶段，并将维持较长，并将维持较长的时间的时间受北京受北京地产发展的地产发展的影响，燕郊住宅影响，燕郊住宅市场市场已基本已基本迈进迈进地产发展中地产发展中级级阶段阶段，并将维持较长，并将维持较长的时间的时间本227、报告是严格保密的。18燕郊区域燕郊区域完完全执全执行行国家国家开发开发政政策策，但，但政政策策执执行行较北京较北京宽松宽松抑制过度投抑制过度投资资抑制外抑制外资资过度投过度投资资完善法制完善法制规规范代理经纪范代理经纪市场市场限制土限制土地资地资源浪费源浪费防止囤防止囤地地抑制过度投抑制过度投资资规规范土范土地市场地市场防止囤防止囤地地、惜售、惜售限制利润率限制利润率调整调整供应结供应结构构政策政策主要目的主要目的 开开发发商商开开发发土土地地收回年限收回年限X开开发发商商开开发发限制别墅用限制别墅用地地X代理商代理商代理经纪代理经纪规规范代理经纪范代理经纪市场市场X小小业主业主销销售售物物权228、权法法出台出台X外外资资购买者购买者销销售售限外限外令令投投资资者者投投资机构资机构、小、小业主业主政政府府、开、开发发商商开开发发商商开开发发商商开开发发商、小商、小业主业主主要主要影响影响群群体体 取取地地规规范土范土地地出让出让 开开发发土土地地增增值值税税 开开发发土土地地闲闲置置费费X销销售售金融金融利率利率调整调整X销销售售二二手手房交房交易所得税易所得税 开开发发、销销售售90/70相关相关度度主要主要影响影响领领域域政策政策名称名称n将将诸多诸多政策政策梳梳理理条条目目化化后后，依据依据与与我们我们项目项目取取地地开开发的发的相关相关度进度进行筛选。行筛选。10本报告是严格保密229、的。19区域开发区域开发现状现状解析结论解析结论 区域房地产政策完全采用国家标准，但政府对各项目政策执行监管有一定的弹性空间4 区域配套发展迅速，便捷的交通及不断开发的商业，将迅速提升区域价值空间；但目前商商业业配套配套不能满足入不能满足入住住居民需求居民需求32 区域发展思路清晰，功能区划完善，并将逐步完善；但但鉴鉴于其特殊于其特殊的的行行政政等等级，级，现现有有功功能能区区划划很难在短很难在短期内期内实实现现，也很难出也很难出现现“一一枝独秀枝独秀”的主的主力力功功能能区区1 优越的地理位置，便于搭乘北京发展顺风车；目前目前区域区域现状现状完完全依靠全依靠北京经北京经济济发展发展带带动动5230、 未来燕郊未来燕郊仍仍将维持将维持居居住住先行先行的发展的发展模式模式，以居住功能带动区域其他功能的发展本报告是严格保密的。20二二、项目、项目背背景景p项目开发目标p项目解析p项目属性界定11本报告是严格保密的。21项目开发目项目开发目标标定定位工作位工作围围绕绕实现实现开发开发目目标标进行进行2快速快速回回款款快速快速回回款款确保确保前期前期投投资资快速快速收回，收回，首首期期开开发发确保确保前期前期投投资资快速快速收回，收回，首首期期开开发发以追求以追求资资金高效为金高效为前提前提以追求以追求资资金高效为金高效为前提前提1开开发发周周期期开开发发周周期期0808年年第三第三季季度开度开盘231、销盘销售，售，在在年年第三第三季季度开度开盘销盘销售，售，在在5 5年年内内年年内内完完成项目的成项目的开开发与发与销销售售完完成项目的成项目的开开发与发与销销售售3利润利润目标目标利润利润目标目标通通过大过大盘盘规划及节规划及节奏把空奏把空，逐逐步步满满通通过大过大盘盘规划及节规划及节奏把空奏把空，逐逐步步满满足足项目项目开开发发利润利润要要求求，实实现现利润利润最最大化大化足足项目项目开开发发利润利润要要求求，实实现现利润利润最最大化大化本报告是严格保密的。22一、项目一、项目背背景景p项目开发目标p项目解析p项目属性界定12本报告是严格保密的。23京哈高速102 国道燕顺路燕灵路迎宾路汉232、王路燕昌路燕高路行宫西大街行宫东大街学院街海油大街工业大街科技大街汇津水务美林湾一期星河皓月华堂高尔夫和安花园美林湾世纪名苑诺富特燕苑度假村汇富国际健康中心欧逸丽庭法国风情园成功(中国)大广场美丽乡村思普兰度假村京华高尔夫燕灵小区东方御景意华田园二期交干院党校圣得花园潮白人家新圣得花园纳丹堡民政学院中央美术学院东方夏威夷中国防卫科技学院燕京新城(南区)科迪药业神威药业酒泉卫星发射中心研究所紫竹园京东中美医院中国电子隧道局中美医院五十三所中燕小区四十五所国税局防灾学院华北科技学院怡景苑小区第六小学燕郊公园百花家园步行街海洋局交干院人民医院法院行宫宾馆工商局农行燕郊镇燕郊镇政府政府香格里拉花园公寓233、三河十一中燕郊中学富尔药业同济药业星月云河燕南小区电子三十九研究所防卫科技学院北欧小镇二三医院中建二局公安分局影剧院开发开发区管区管委会委会祥馨小区电信局邮政局工行建行八中阳光小区国土资源经济研究院京客隆京客隆燕郊火车站铁三局炎桥工商学院燕龙大酒店渔具城京东第一花卉市场鼎盛花园燕园公寓燕庆大厦王各庄小区上上城(北区)普罗旺斯四十五所中海油森隆药业京都医院通力电池第七小学上上城(南区)食品城北方医院中遂二处华泰忆江南电厂税苑小区天子庄园燕京新城(北区)潮白河首钢家属区冶金医院哈特建材协和药业地税局中行供电小区富士星光燕东彩钢清真食品交易商城汇福粮油亚飞汽车酒厂小区化工大学北方学院三河二中本本项目234、项目本报告是严格保密的。24项目项目指标指标：约约8080万建万建面面规规模模以以住宅为住宅为主主项项目，容目，容积率积率较较高高，没没有其他有其他明明确确限制限制1、占占地地面积面积：u500亩，合33.3万平方米；2、容容积积率率：u3.0-3.2，限高100米；3、用、用地性地性质质：u住宅物业为主，物业形式没有限制，建设部分配套商业；u商业规模，物业形式没有限制1、占占地地面积面积：u500亩，合33.3万平方米；2、容容积积率率：u3.0-3.2，限高100米；3、用、用地性地性质质：u住宅物业为主，物业形式没有限制，建设部分配套商业；u商业规模，物业形式没有限制回回迁迁合合作作用用235、地地13本报告是严格保密的。25地地块块方方正正，内，内部部平平坦坦，进入进入性性与与展展示示性性均均佳佳，周边周边城市城市形形象象较较差差东至东至北北至至地块内部现状地块北侧现状地块西现状道路地块南侧汽车科技公司西至西至地块南侧现状道路南至南至地块东南角看水务公司地块东北角水务公司地块西侧内部项目地项目地块块本报告是严格保密的。26项目项目地地块块内内部部存存在一在一些负些负面面因素因素，过于，过于频繁频繁的的航班航班、及及西西北北端端的的水水务务公公司司在规划中在规划中应予应予以以有有效效的规的规避避污水处污水处理理厂厂：地块西北角近邻燕郊水务厂，该水厂虽经过较好的规划，不影响日常生活，并236、有大面积景观绿地，但对于客户购房有一定影响在规划设计过程中应予以隔离，销售中予以引导、弱化。地地块正上方飞块正上方飞过过的的航班航班水务公司正门水务公司正门地地块正块正位位于首于首都都机场机场起起飞航道下方飞航道下方：首都机场航班在高峰期，平均15分钟有一架航班经过，地块噪音影响比较大。在规划中予以重点考虑水务公司厂水务公司厂房房14本报告是严格保密的。27项目项目地地块块解析回解析回顾顾1、合合理理的的区区位位优势优势随着西区热点板块的开发，城市核心区逐步转移，项目所在位置将逐步凸显项目周边教育配套完善2、交通交通条条件便件便利利对外交通便利规划中的朝阳北路延长段，为项目提供了更佳的对外交通237、条件3、大、大盘盘优势优势大盘规模效应，具有较强的市场影响力降低持有风险，灵活性可操作性高；1、合合理理的的区区位位优势优势随着西区热点板块的开发，城市核心区逐步转移，项目所在位置将逐步凸显项目周边教育配套完善2、交通交通条条件便件便利利对外交通便利规划中的朝阳北路延长段，为项目提供了更佳的对外交通条件3、大、大盘盘优势优势大盘规模效应，具有较强的市场影响力降低持有风险，灵活性可操作性高；1、飞飞机机:航道噪声不可避免的将对本项目未来销售产生一定的影响2、水务水务：水务公司性质的昭示性，引导客户区分“水务”和“污水”的不同3、回、回迁迁房：房：回迁住户同商品房住户的层次差异1、飞飞机机:航道噪238、声不可避免的将对本项目未来销售产生一定的影响2、水务水务：水务公司性质的昭示性，引导客户区分“水务”和“污水”的不同3、回、回迁迁房：房：回迁住户同商品房住户的层次差异项目项目优势优势条条件件需需要规要规避因素避因素本报告是严格保密的。28一、项目一、项目背背景景p项目开发目标p项目解析p项目属性界定15本报告是严格保密的。29机机遇遇：项目可快速快速变变现现，降低持有风险。挑挑战：战：必须保保证证现现金金流流，以确保滚动开发；保证项目整体利润，最大挖掘市场价值；以以住宅开住宅开发发为为主主机机遇遇：降低持有风险，灵活灵活性性可操可操作性提作性提高高；大大盘盘规规模效模效应应，具有一定的市场影239、响力挑挑战：战：大盘项目前期合理的产产品品搭搭配配及开开发节发节奏奏；保证滚动持续开发，要求首首战战必胜必胜大大规规模模分期分期开开发发机机遇遇：拥有相对北京便捷的通勤、高价格差；区域快速发展，价值迅速提升；同时城市形象的不断提升，为高品质项目出现提供条件；挑挑战：战：区域现状较差，存在一定一定程度程度陌生感；陌生感；成熟需需要要过程过程及时及时间间；依依附附于于北京北京市场的市场的郊区郊区地产地产项目属项目属性性界界定定依依附附于于北京北京市场的市场的郊区郊区地产地产、大、大规规模模分期分期开开发发、以以住宅开住宅开发发为为主的房地产项目主的房地产项目依依附附于于北京北京市场的市场的郊区郊区240、地产地产、大、大规规模模分期分期开开发发、以以住宅开住宅开发发为为主的房地产项目主的房地产项目30三、市场背景分析三、市场背景分析p房地产市场供给特征总结p燕郊房地产需求特征解析16本报告是严格保密的。31燕郊燕郊住宅住宅市场发展概市场发展概述述区域还属于一个独立于城市核心之外的工业小城；住宅开发多以城镇改造项目为主，区域中心先行，当地原始居民为主要购房群体1232003年年前前，城，城镇改造镇改造2006-2007，区域，区域均均化化北京客群的引进，极大的促动燕郊地产发展；西部住宅市场开始启动，以低密度的景观舒适型洋房产品区别于东部传统高密紧凑型住宅，相对北京巨大的价格优势，使得市场大获成功241、燕郊题材的热炒迅速提升区域价格，逐步缩小的价格优势，在持续上涨的底价压力下，采取压缩户型面积的方式，避免总价溢出，维持燕郊市场价格优势，同时在生活配套方面加大力度，用优秀的地产服务吸引北京客群2004-2005年，年，西部西部新区新区星河皓月星河皓月，花园洋花园洋房房向向高高板板的的转转化化本报告是严格保密的。32区域市场区域市场范围范围界界定定：燕郊区域：燕郊区域住宅住宅项目项目u项目位项目位置置：本项目位于燕郊区域北部，属于燕郊规划中的科研文化服务区。u燕郊燕郊市场：市场：目前在售及未来2-3年内的潜在供应项目多集中于燕郊西部的旅游度假区及其他区域。u区域区域市场：市场：对区域市场界定为整242、个燕郊区域的中高密度住宅项目。u时间节点：时间节点：2007-6-15本项目本项目17本报告是严格保密的。33依托依托城市城市经济经济发展及对发展及对未未来来发展发展预预期，城期，城市市房地房地产产板块正逐步板块正逐步形形成成本本项目项目在在售住宅售住宅潜潜在在供应供应汇福国际健康中心13项目项目名称名称序号序号远洋四季17普罗旺斯16纳丹堡15成功(中国)大广场14天子庄园12华泰忆江南11上上城10富鼎中心9香格里拉花园公寓8潮白人家7新圣得花园6东方夏威夷5欧逸丽庭4美林湾3星河皓月2美林东方11312345614715n西部依托潮白河自然景观，前期开发以中低密度舒适性产品为主，成为燕郊243、的富人聚集区，而目前正逐步向中高密度产品转变；n东部经济居住群，依托成熟居住环境，拥有便捷的交通和配套，居住型产品为主打，容积率普遍较高，8西部西部景景观观居居住住群群91011121716板块分析东部东部经经济居济居住住群群本报告是严格保密的。34东东西板块价格差距逐渐拉西板块价格差距逐渐拉开，开，板块板块内内部部实实现现价格价格主主要受要受产产品品形形式差异影响式差异影响3000-40004000-50005000u房地产板块价格初步形成，成为影响物业价格的重要因素，对本项目销售价格将产生影响。u目前燕郊中高档楼盘主要集中在西部板块潮白河沿岸，这主要是新开发区域、潮白河天然水景以及零散土地244、供应造成的。u房地产板块价格初步形成，成为影响物业价格的重要因素，对本项目销售价格将产生影响。u目前燕郊中高档楼盘主要集中在西部板块潮白河沿岸，这主要是新开发区域、潮白河天然水景以及零散土地供应造成的。1312345614715891011121716530044004300500039004280370036003900420035005300未上市项目未上市项目板块分析4200450018本报告是严格保密的。354栋16层高板9-26层板塔结合1-2期花园洋房，3期18层高板4.5-5.5层板楼产品一居：53-70平米两居：103-106平米三居：126-152平米一居：58平米两居：80245、100平米三居：110-120平米一居：42-58平米两居：87-120平米三居：110-134平米一居：6070平方米两居：80100平方米三居：110130平方米主力户型目前内部认购阶段均价3900元/平米总建筑面积106万平方米潮白人家潮白人家三期预计07年6月开盘均价4300元/平米，1层商业8500元/平米总建筑面积107万，二期进入尾盘销售阶段，三期星河皓月星河皓月一期别墅二期现房，价格未定公寓部分总建筑面积11万平米，共1120户，50年使用权新新圣圣得得花园花园07年5月26日二期开盘销售均价4400元/平方米二期总建筑面积47.45万平方米，约1100户，5千平米私家会所配套246、美林湾美林湾销售状况价格基本情况项目项目西部板块西部板块：区域：区域早早期期富富人人聚居聚居区，城市区，城市主主力力发展方发展方向向，产产品品设设计计有一有一定定创创新新在售项目扫描在售项目扫描潮白河景观资源/城市发展方向/车行交通便利潮白河景观资源/城市发展方向/车行交通便利依依托托资资源源4300-5000元/平米4300-5000元/平米平均平均价格价格多层和小高层为主多层和小高层为主产产品品形形式式个别楼盘在规划设计和楼盘品质等方面有所提升个别楼盘在规划设计和楼盘品质等方面有所提升开开发发水平水平中短期居住类土地供应减少，配套设施迅速跟进中短期居住类土地供应减少，配套设施迅速跟进未来供247、应未来供应本报告是严格保密的。3611层板楼18层塔楼，平层14-16户8栋18-28层高板12-32层高板产品两居：80-100平米三居：90-120平米一居：40-60平米两居：99-103平米一居：40-60平米两居：90平米三居：130平米一居：50平米两居：103平米三居：120平米主力户型公寓产品开盘热销，目前进行商铺销售工作均价4500元/平米，商业9000元/平米总建筑面积4万平米的酒店式公寓产品，共478户；1-2层为底商；2000平米会所香香格格里拉花园公寓里拉花园公寓一期销售完毕，二期预计2007年7月开盘，均价3600元/平米总建筑面积70万，一期6层板楼，未来以高板为248、主华泰忆江南华泰忆江南目前4期销售率80%，5期预计07年10月入市均价3700元/平米总建筑面积30万平米，分5期开发，其中一期为别墅、二期多层、三期小高层天子庄园天子庄园四期排号中，预计07年7月开盘均价3900元/平方米总建筑面积170万平方米，配套酒店，目前4期排号中上上上上城城销售状况价格基本情况项目项目西部板块西部板块：传统传统成成熟居住熟居住区，区，产产品丰富品丰富，以以高高密密度度，低低总总价价产产品为品为主主在售项目扫描在售项目扫描传统成熟居住环境/城市配套完善/车行交通便利传统成熟居住环境/城市配套完善/车行交通便利依依托托资资源源3500-4000元/平米3500-400249、0元/平米平均平均价格价格小高层高层为主小高层高层为主产产品品形形式式高密度，中小户型产品为主，满足居住需求高密度，中小户型产品为主，满足居住需求开开发发水平水平新增用地较少，以老城改造项目为主，短期竞争激烈新增用地较少，以老城改造项目为主，短期竞争激烈未来供应未来供应19本报告是严格保密的。37燕郊燕郊住宅住宅市场市场板块板块对对比比分分析析-16-50-43-160-依托城市未来发展方向/距离中心区近/房价较低，有较高升值潜力其其他他122-640-别墅别墅24-7018-60小小高高层层340-800-别墅别墅58-18050-180高高层层多多层层多多层层没有形成明显的板块平台销售速度250、，销售速度主要还是依据项目自身的因素来确定。销销售售速速度度90-18080-150产产品品面积面积(平方米平方米)35-70依托城市发展方向/周边环境好/车行交通便利西部西部景景观观28-54依托传统片区认知/公共交通方便/生活配套完善东部东部经经济济价格价格平平台台(万元万元)资资源源分析分析对对比比项目项目u各个板块价格区分明显，西部区域明显高于东部；u整个燕郊住宅市场产品形式正趋于统一，除东部个别拥有较好自然资源项目推出少量别墅产品外，整个住宅市场完全以小高层，高层为主；u别墅产品可以实现市场最高价，各项目价格差异大，说明市场对别墅产品形式与价值没有形成对位。u市场各类产品平台面积区间251、初步形成，独栋产品面积在300平米以上，类别墅面积区间230-280平米，多层与小高层产品没有明显差别u市场主力户型为：1居面积5070平米，2居面积区间80-100平米，3居面积区间100-130平米板块分析本报告是严格保密的。38目目前前燕郊燕郊住宅住宅市场市场尚尚有有约约9090万万平平米住宅待米住宅待售售，市场，市场压压力力较大较大85.71.02.004.00.229.05.011.0032.90.6待待售售面积面积(万平米万平米)58%80%100%95%100%30%98%销销售率售率210204598.14253合合计计11 5 29.6430天子庄园(四期)18 2 20 7252、 华泰忆江南(二期)20 60 170 67 上上城(三期)0 4 4 富鼎中心0 4 41香格里拉花园公寓77 29 106 38 潮白人家455 50.524 欧逸丽庭0 11 11 4 新圣得花园3514 东方夏威夷21 47 82 41 美林湾(二期)15 32 107 41 星河皓月(三期)待待开开发发面积面积（万平米万平米）本本期期面积面积（万平米万平米）总建总建筑筑面积面积（万平米万平米）占占的的面积面积（万平米万平米）物业物业名称名称目前市场可供购买项目仅有美林湾，与5月26日开盘；其他项目基本进入前期尾盘阶段原定的5月开盘项目，80%向后推迟1-2月，分析主要受近阶段北京期房253、成交量持续降低影像u在售住宅项目中已经获得销售许可，在市场中待售的住宅存量约85.785.7万平米万平米u在售住宅中，未来一年内仍将有210210万平米万平米的供应量市场供给20本报告是严格保密的。39燕郊燕郊潜潜在在供应供应量量巨巨大，项目大，项目同同质化质化严重严重，未未来来市市场场几乎几乎完完全全为为高高板板产产品品，竞争压竞争压力高力高合合计计2815039.9远洋四季306019.9普罗旺斯128033.4纳丹堡33.4成功(中国)大广场73.4汇福国际健康中心首首期期入入市市总建总建筑筑面积面积（万平米万平米）占占的的面积面积（万平米万平米）项目项目名称名称天洋天洋四四季季占地面积254、600亩，规划建筑面积150万平方米，其中一期共9栋板式住宅，建筑面积28万平方米，最高35层，建筑控高99.9米。预计07年7月开始桩基施工，07年底一期上市销售天洋天洋四四季季占地面积600亩，规划建筑面积150万平方米，其中一期共9栋板式住宅，建筑面积28万平方米，最高35层，建筑控高99.9米。预计07年7月开始桩基施工，07年底一期上市销售纳丹堡纳丹堡占地面积500亩，规划建筑面积80万平方米，以板式高层为主体，容积率2.75预计08年初一期入市12万平米纳丹堡纳丹堡占地面积500亩，规划建筑面积80万平方米，以板式高层为主体，容积率2.75预计08年初一期入市12万平米u燕郊潜在供255、应巨大，未来仍将有超过290万平方米住宅入市，其中08年预计将有超过70万平米住宅入市u潜在供应产品同质化严重，80%以上为高层板式住宅，且规划主力户型面积为经济型1-3居u未来土地供应不明朗潜在供给本报告是严格保密的。40汇汇福福国国际健康际健康中中心心&成功成功广广场场简介简介汇汇福国际健康福国际健康中中心心项目总占地面积为万平方米。项目定位为国际品质的大型国际综合健康文化项目项目构成：大型国际健康文化主题社区、国际健康会议交流中心、白金五星级的大型休闲、度假型酒店、大型的健康文化公寓、大型运动设施汇汇福国际健康福国际健康中中心心项目总占地面积为万平方米。项目定位为国际品质的大型国际综合健256、康文化项目项目构成：大型国际健康文化主题社区、国际健康会议交流中心、白金五星级的大型休闲、度假型酒店、大型的健康文化公寓、大型运动设施成功成功(中中国国)大大广广场场占地460.84亩，项目总投资3.35亿美元，总建筑面积12l万平方米,规划建设大型娱乐设施、影院等商业物业成功成功(中中国国)大大广广场场占地460.84亩，项目总投资3.35亿美元，总建筑面积12l万平方米,规划建设大型娱乐设施、影院等商业物业特色地产21本报告是严格保密的。41燕郊燕郊住宅住宅市场市场基基本本为当为当地地开发开发商商，项目，项目整整体体开发开发水水平较平较低低4400北京美林房地产开发有限公司燕郊经济技术开发257、区燕顺路西侧美林东方美林东方销销售售均均价价（元元/平方米平方米）开开发发商商项目位项目位置置项目项目名称名称3700三河京郊房地产开发有限公司燕郊开发区102国道北天子庄园天子庄园3500三河华泰房地产开发有限g公司燕郊技术开发区燕高路东侧华泰忆江南华泰忆江南3900福城房地产开发有限公司燕郊开发区102国道路北尚尚品品福福城城(上上上上城城)4280三河富鼎房地产开发有限公司燕郊开发区火车站富鼎富鼎中中心心4500三河东南房地产开发有限公司燕郊102国道南侧香香格格里拉花园公寓里拉花园公寓3900三河顺通房地产开发有限公司燕郊102国道南侧潮白人家潮白人家5000三河成功房地产开发有限公司258、燕郊经济开发区法国风情园内欧逸丽庭欧逸丽庭4200河北鼎盛投资集团燕郊开发区行宫西大街新新圣圣得得花园花园5300河北兴达房地产开发有限公司燕郊经济技术开发区京哈路9号东方东方夏威夷夏威夷4400北京美林房地产开发有限公司燕郊经济技术开发区燕顺路西侧美林湾美林湾4300北京住达房地产开发有限公司燕郊开发区燕顺路西潮白河畔星河皓月星河皓月u市场上80%以上的项目为本地开发商开发，外地开发商介入较少，整体开发水平较低；u市场上只有东方夏威夷、星河皓月、等个别项目的规划建筑设计较好，大多数项目还是采用简单的兵营式布局，为注重社区与景观的整体规划，产品的品质感较低；在售分析本报告是严格保密的。429（259、3000）3900尚品福城(上上城)8（2190）3600华泰忆江南3700天子庄园西部板块1（500）4280富鼎中心450039004200530044004300售价售价5000售价售价别墅别墅（小）高层（小）高层6（432）栋数栋数东部板块板块板块2（370）香格里拉花园公寓栋数栋数(户数户数)多层多层9(2100)潮白人家欧逸丽庭4（1120）新圣得花园3（264）东方夏威夷28（3600）美林湾20（4000）星河皓月项目项目u市场上小高层/高层为市场主流，小高层/高层物业的栋数和户数远远超过多层物业u同板块内，多层价格较小高层/高层价格高出约500元/平方米燕郊燕郊住宅住宅市场市260、场供供给单给单一，一，仅仅有有欧逸丽庭欧逸丽庭为为多层多层板板楼楼，其，其余余项目项目均为均为小小高高/高高层层板板楼楼在售分析22本报告是严格保密的。434035万25万15万80万45万20万30万40万50万100万1510212589188035万25万15万80万45万20万30万40万50万100万713163151123214236268912601001401201601802001416171920222431272928253031市场市场完完全以全以紧紧凑凑型型产产品为品为主主，各各项目项目主主力产力产品均为品均为经济经济型型1-31-3居居15324040901201居261、（2）2居（6）3居（4）华泰忆江南253745801151402居（2）3居（6）4居（1）天子庄园658510345705590609012070100130551051406590130150659013015018023058105125主主力面积力面积2345601居（2）2居（5）3居（3）新圣得花园(预计)3350651居（2）2居（5）3居（3）欧逸丽庭2335451居（2）2居（4）3居（3）潮白人家25401居(7)2居(4)香格里拉花园公寓18331居(7)2居(4)富鼎中心2038451居（4）2居（9）3居（7）星河皓月2235401居（4）2居（5）3居（3）尚品福262、城(上上城)28405566801001居（2）2居（2）3居（6）4居（3）5居（2）6居（2）美林湾355070801居(2)2居（3）3居（4）4居(2)东方夏威夷产产品品总总价价项目项目名称名称1居居产品的面积主要集中在50-70平米，总价集中于18-30万2居居产品的面积主要集中在90-100平米，总价在35-50万3居居产品的面积主要集中在110-130平米，总价集中于45-60万4居以居以上上产品的面积主要集中在140平米以上，总价高于70万各项目主力产品同质化严重，每个项目主力户型均为紧凑型1-3居，且面积区分不大50万以下产品较多，部分项目出现刻意缩小产品面积以维持上涨单价的263、现象燕郊住宅市场140平米以上产品供应较少，且多以顶层复式户型的方式出现本报告是严格保密的。44市场在市场在售售项目，项目，产产品创品创新有新有限限，同同质化质化严严重重，市场，市场竞争竞争多多以以社社区区配套配套、景观景观为为卖点卖点酒店式公寓香香格格里拉花园公寓里拉花园公寓美林东方美林东方服务式公寓富鼎富鼎中中心心上上上上城城华泰忆江南华泰忆江南天子庄园天子庄园产产品品创创新新潮白人家潮白人家6层电梯洋房欧逸丽庭欧逸丽庭新新圣圣得得花园花园下沉式庭院、室内错层、电梯入户东方东方夏威夷夏威夷一层花园、顶层露台美林湾美林湾星河皓月星河皓月项目项目东方东方夏威夷夏威夷别墅区内的高档公寓；下沉式庭264、院，电梯入户，错层户型，主卧八角书房设计东方东方夏威夷夏威夷别墅区内的高档公寓；下沉式庭院，电梯入户，错层户型，主卧八角书房设计欧逸丽庭欧逸丽庭潮白河畔法式风情园内，6层电梯板楼在售分析23本报告是严格保密的。45燕郊燕郊住宅住宅市场市场整体整体销销售售速度速度较较快快，性性价价比比较较高高的大的大盘盘项目项目基基本开本开盘盘被被抢抢06-9(四期)07-6(二期)07-6(四期)06-1107-607-606-3(三期)07-5(二期)06-9(四期)开开盘盘时间时间40套/月20-453700天子庄园30套/月15-403500华泰忆江南39004280450039005000420055265、0044004300单单价价23-60新圣得花园33-65欧逸丽庭23-45潮白人家80套/月20-35香格里拉18-33富鼎中心90套/月20-45星河皓月120套/月22-40上上城35套/月28-100美林湾40套/月50-70东方夏威夷总总价区价区间间销销售售速速度度项目项目名称名称在售分析u燕郊住宅市场整体销售速度较快，月平均销售套数约50套u单价抗性不明显，存在一定的总价抗性，60万以上产品总体销售速度较慢u配套完善的大盘项目普遍销售速度较快本报告是严格保密的。46产产品水品水平平整体整体较较低低，立立面面、园园林林等等处处理手法理手法简简单单，少数少数项目开项目开始注始注重重材料266、和材料和色色彩彩的的利用利用星河皓月星河皓月立面光影变化较丰富，立面色彩搭配较单一；社区规划南多层，北高层；星河皓月星河皓月立面光影变化较丰富，立面色彩搭配较单一；社区规划南多层，北高层；华泰忆江南华泰忆江南燕郊相对较新颖的立面设计，通过色彩和装饰构件使立面有了较丰富的变化；立面材质以瓷砖和涂料为主，材料选择搭配缺乏品质；华泰忆江南华泰忆江南燕郊相对较新颖的立面设计，通过色彩和装饰构件使立面有了较丰富的变化；立面材质以瓷砖和涂料为主，材料选择搭配缺乏品质；上上上上城城立面形式平淡、规矩，缺乏变化，褐色涂料，并未对提升项目档次有多少帮助，简单兵营式规划布局，过于拥挤；上上上上城城立面形式平淡、规267、矩，缺乏变化，褐色涂料，并未对提升项目档次有多少帮助，简单兵营式规划布局，过于拥挤；在售分析24本报告是严格保密的。47市场市场注注重重生活配套生活配套的规划，的规划，物物业业管理管理逐步逐步向向北京北京靠拢靠拢天子物业(1.1)未定银茂泰德物业(1.1)未定瑞赢瑞赢物业物业(2.0)恒信物业(1.2)美美联联物业物业(1.5)圣得花园物业(1.2)戴戴得得梁梁行行(1.48)嘉浩嘉浩物业物业(0.89)燕达物业(1.2)物业物业管管理理(物业物业费费)三星级酒店、幼儿园、高尔夫练习场2400平米水上会所酒店、商业、双语幼儿园、社区医院、社区巴士(150元/月 2小时一辆)2000平米会所双语268、幼儿园社区商业社区商业商业街、会所、俱乐部1万平米商业街、5千平米会所、托老、托幼、医疗中心商业中心、双语幼儿园自身自身配套配套上上城华泰忆江南天子庄园富鼎中心香格里拉花园公寓潮白人家欧逸丽庭新圣得花园东方夏威夷美林湾星河皓月项目项目社社区配套区配套u郊区生活较市区成熟的居住环境，对社区的配套及安全有更高的要求u燕郊在售住宅中，社社区区幼儿幼儿园园、商、商业业配套配套已成为各大盘的标准配置u部分高档项目拥有完善生活配套，包括会所、社区医疗等u目前仅有上上上上城开城开通通了社了社区区巴士巴士，2小时一班，月费用150元/人物业物业管管理理燕郊在售住宅物业费1.2元/平米/月，最高1.48元(东方269、夏威夷)燕郊已有部分项目选择北京专业物业管理公司，以提供安全、周到的物业服务。美联物业，戴得粮行均进入燕郊市场物业物业管管理理燕郊在售住宅物业费1.2元/平米/月，最高1.48元(东方夏威夷)燕郊已有部分项目选择北京专业物业管理公司，以提供安全、周到的物业服务。美联物业，戴得粮行均进入燕郊市场在售分析本报告是严格保密的。48市场市场整体整体营销营销展展示水示水平较平较低低，基基本本上上没没有有系系统统的的营销手营销手段段，缺缺乏乏对对客户客户的的主主动动引导引导嘉科经纪尚是企划融创智地北京美联顺通智业中广信营营销销策策划机构划机构燕郊入口处售楼中心燕郊入口处售楼中心北京、燕郊入口、现场三售楼中270、心燕郊入口处临时售楼中心燕郊入口处售楼中心燕郊入口处售楼中心临时售楼中心现场售楼中心，沙盘，模型多售楼中心北京、燕郊入口、现场三售楼中心燕郊入口、现场双售楼中心售售楼楼处处折页、网络香格里拉花园公寓折页富鼎中心折页、网络、报刊上上城折页、网络华泰忆江南折页天子庄园营营销手销手段段折页、网络潮白人家折页、网络欧逸丽庭折页、网络新圣得花园楼书、网络、报刊东方夏威夷折页、网络、报刊美林湾折页、网络、报刊星河皓月项目项目对市场在售项目营销手段进行统计得出：1.市场市场上上大大部部分分在在售售项目项目销销售售中中心集心集中中于于燕郊燕郊入入口口处处102国国道道两侧两侧，部部分分大大盘在盘在北京北京及现271、场及现场令令设设有独有独立立销销售售中中心心，销销售代售代表采表采取多取多地地轮岗轮岗制度制度2.在在售大售大盘多选盘多选择择北京北京专专业业营营销销策策划机构划机构，市场整体市场整体营营销销展展示示水平水平明显明显优优于于当当地地开开发发商商自由自由销销售售团队团队对市场在售项目营销手段进行统计得出：1.市场市场上上大大部部分分在在售售项目项目销销售售中中心集心集中中于于燕郊燕郊入入口口处处102国国道道两侧两侧，部部分分大大盘在盘在北京北京及现场及现场令令设设有独有独立立销销售售中中心心，销销售代售代表采表采取多取多地地轮岗轮岗制度制度2.在在售大售大盘多选盘多选择择北京北京专专业业营营销272、销策策划机构划机构，市场整体市场整体营营销销展展示示水平水平明显明显优优于于当当地地开开发发商商自由自由销销售售团队团队25本报告是严格保密的。49根据根据对燕郊对燕郊住宅住宅项目的项目的调调研研分分析析，区域，区域住住宅宅产产品品在在外外部要素部要素方方面面的有的有八个八个主主要要特点特点区域住宅区域住宅产产品品外外部部要要素素分析分析项目整体项目整体以中中大大规规模模为主，绝大部分在50万平米以上容容积积率率普遍普遍较较高高楼楼体体类型类型全部选择小小高高/高高层板层板楼楼，保证套内居住舒适性，提高销售面积建建筑风筑风格格风格较为单一，缺乏个性产品，以简约大方的现现代代/欧欧式式风风格格为273、主，与客群定位相适应园林园林景景观观西部高档项目园林设计较好，但整体水平较低市场中存在约一半项目仅有楼间绿化配套配套设设置置大规模项目配套完善会所配套整体档次较低智智能能化化设施设施根据项目实际情况，设施均较为齐全系统设置比较统一物业物业管管理理部分高档项目聘请外地专业物业管理公司以及合理的物管费用车车位位配套配套各项目车位都比较少，车位配置较低，仅有个别项目做到地下车库直接入户本报告是严格保密的。50区域区域住宅住宅产产品品在内在内部要素部要素方方面面有有五个五个主主要要特点特点区域住宅区域住宅产产品品内内部部要要素素分析分析户户型型配配比比以紧凑型一居、两居及三居为主力户型，也有部分四居以274、上大户型户户型型面积面积设设置置一居60平米居多，两居80-100平米左右，三居110-130四居140平米以上，但数量很少不不同同户户型型销销售售比比较较区域客户对总价较为敏感，区域能够吸引大量的小户型购买客户；居住型两居、三居需求较大；四居户型认可度不高装修装修状状况况以毛坯房供应为主，有项目计划推出少量精装产品公共空间装修套套内内设施设备设施设备以市政和集中供暖为主要采暖方式，尽可能采用地热采暖提高项目整体水准26本报告是严格保密的。51燕郊燕郊房地房地产产市场市场供供给给分分析析总总结结燕郊燕郊市房地产市场市房地产市场完完全依全依附附于于北京，北京，发展发展速速度大度大幅幅超越当超越当275、地地经经济济发展发展受受自身自身地地域域条条件件限制，燕郊住宅限制，燕郊住宅市场市场相相对对北京北京的的优优势势主要主要是是价格，价格，其其次是环境次是环境等等因素因素随着随着销销售价格售价格的的快速快速提提升升，市场市场普遍采普遍采取取紧凑型紧凑型产产品供品供给给，市场市场同同质质化化严严重重，未来供应，未来供应量巨量巨大，大，各各项目项目异常异常竞争激烈竞争激烈已经已经有有项目项目开开始始着着手手提提升升生活生活配套，配套，依靠依靠地产地产服服务务提提升升产产品品自身自身价值价值燕郊燕郊市房地产市场市房地产市场完完全依全依附附于于北京北京，发展发展速速度大度大幅幅超越当超越当地地经经济济发276、展发展受受自身自身地地域域条条件件限制，燕郊住宅限制，燕郊住宅市场市场相相对对北京北京的的优优势势主要主要是是价格，价格，其其次是环境次是环境等等因素因素随着随着销销售价格售价格的的快速快速提提升升，市场市场普遍采普遍采取取紧凑型紧凑型产产品供品供给给，市场市场同同质质化化严严重重，未来供应，未来供应量巨量巨大，大，各各项目项目异常异常竞争激烈竞争激烈已经已经有有项目项目开开始始着着手手提提升升生活生活配套配套，依靠依靠地产地产服服务务提提升升产产品品自身自身价值价值依据本项目现有规划指标，未来将投身于燕郊，高密度、紧凑型居住项目的残酷竞争。我们将通过对客户的深入解析，探寻适合我们自身的开发方277、向，寻找市场机遇依据本项目现有规划指标，未来将投身于燕郊，高密度、紧凑型居住项目的残酷竞争。我们将通过对客户的深入解析，探寻适合我们自身的开发方向，寻找市场机遇52二、市场背景分析二、市场背景分析p房地产市场供给特征总结p燕郊房地产需求特征解析27本报告是严格保密的。53区域区域潜潜在在客群访谈客群访谈方方法法样本甄选标准：2年内在燕郊区域已置业，或在近年内考虑在燕郊区域置业的人士；区域业内人士样本特点：广泛覆盖燕郊置业潜在人群年龄26-65岁，家庭年收入5-100万职业包括教师、公务员、外企员工、企业技术人员、私营业主等访谈研究方法：根据问卷大纲面谈，开放性提问，定性分析访谈客户量：25份区278、域区域潜潜在在客群访谈客群访谈结论结论该区域北京上班族数量巨大，居住需求远未被满足已购房客户对生活配套满意度较低，交通、购物成为“最另人头疼的事情”潜在客户认可该地段住宅价值，也看好其投资潜力潜在客户印象中该地块比较偏远，周边环境比较乱潜在客户认同该地段产品4000元/平米以上的价格预期燕郊燕郊住宅住宅市场市场客户需求调客户需求调研方研方法法本报告是严格保密的。54根据根据对区域项目成交对区域项目成交客户客户的的调查调查统计统计结结果，区域果，区域内有四内有四种种主力主力的的客户客户类型类型，首首次次置置业业比比重重很很高高当地居民为主华泰忆江南华泰忆江南(一期一期)当地企业中高层，当地居民天279、子庄园天子庄园(四四期期)北京中低收入上班族，当地中等收入人群，投资客上上上上城城(三期三期)富鼎富鼎中中心心投资客群，当地私营业主香香格格里拉花园公寓里拉花园公寓北京客群，投资客群潮白人家潮白人家(一期一期)欧逸丽庭欧逸丽庭别墅以投资客群为主新新圣圣得得花园花园周边私营业主，政企管理人员，高校、研究院人员，投资客东方东方夏威夷夏威夷北京客群，投资客群，私营业主美林湾美林湾(二期二期)北京养老住户，北京上班族为主，当地教师购房团星河皓月星河皓月(二期二期)成交客户成交客户类型类型项目项目名称名称区域区域内内4种种主主力力客户客户类型类型l北京中等收入的上班族、周边工作机关单位的工作人员及高校教280、师 其其成交成交比比例例约约占占到到总成交的总成交的50%左右左右，成成为为区域区域内内各各个项目个项目最为最为主要主要的的有效有效成交客成交客群群l生活在区域内的居民，周边企业员工他他们们希希望望在在目前目前这这个个区域区域内内有有更更能能适适应应他他们需们需求求的的居居住住项目项目出出现现，来，来满足满足他他们们的的居居住住需求需求l周边做经商的私营业主l投资客群区域区域内内4种种主主力力客户客户类型类型l北京中等收入的上班族、周边工作机关单位的工作人员及高校教师 其其成交成交比比例例约约占占到到总成交的总成交的50%左右左右，成成为为区域区域内内各各个项目个项目最为最为主要主要的的有效有281、效成交客成交客群群l生活在区域内的居民，周边企业员工他他们们希希望望在在目前目前这这个个区域区域内内有有更更能能适适应应他他们需们需求求的的居居住住项目项目出出现现，来，来满足满足他他们们的的居居住住需求需求l周边做经商的私营业主l投资客群u区域内首次置业比重很高，约占总成交客群的一半以上；其中主要以来来自自北京北京的：的：新新婚夫妇婚夫妇、带有带有投投资性资性质质的的自自住住客户客户为主，以及当地置业居民u投资客群比例较同等区域高，除大批来自北京、山西、唐山的投资客群在次投资购房；当地居民二手房交易市场同样火热28本报告是严格保密的。55小区内部及周边环境一般规模小，内部环境一般小区临路，人282、流杂，噪音大户型朝向和格局不合理小区内外具有天然景观等稀缺资源小区规模大，档次高小区内外具有高档会所等配套户型单价和总价适中优秀的社区物业安防当地高端客群，投资客群。支付能力较强，大部分为二次置业东方东方夏威夷夏威夷美林湾美林湾高高档档社社区区生活配套少价格较高交通不方便户型面积大户型单价和总价适中社区景观好项目发展潜力生活配套完善中等收入人群，有一定的支付能力；存在总价抗性，对居住环境有较高的要求星河皓月星河皓月潮白人家潮白人家景景观观型社型社区区高总价交通不便面积户型大户型格局不合理价格低，户型小上班交通便利生活配套完善子女上学方便以中低收入人群为主，首付能力低，价格敏感性高，购房主要满足283、基本居住需求上上上上城城华泰忆江南华泰忆江南天子庄园天子庄园居居住住型社型社区区购买购买主要主要抗抗性性因素因素购买购买看看中的中的因素因素购买购买客户客户特特征征代代表表项目项目项目项目类型类型针针对不对不同同产产品品类型类型，成交，成交客户表客户表现现出各出各自自不不同同的的需求特征需求特征注注：项目：项目仅仅选选择普择普通通居居住住型型项目项目，不不包含酒店包含酒店公寓公寓及及别墅别墅类类项目项目本报告是严格保密的。56星星河河皓月皓月业主业主甲甲u工作地点在国贸附近，有车，但平时去北京坐930u置业区域为京东，选择燕郊主要因为价格低，同时拥有较好的交通u生活成本低u区域商业配套不足消费284、消费者者访谈纪访谈纪要要u东北人，25-30岁左右，和朋友在北京开公司，办公地点在国贸附近，有私家车，平时去市内还是坐930；u购买二期2套75平米小户型，6层洋房，2800-2900元/平米，现在价格已经涨到4300元/平米以上（高层单位），前期产品二手新房价格约为4000元/平米；u当时购买该物业因为价格便宜，通州买一套，这边可以买两套，交通比较便利，与通州相比差不多，而且离首都机场也比较近，大约30分钟车程；u小区内有60-70%是东北人，余下的是北京和其他地区的人，投资客户能有大约20-30%，主要是山西炒房的；u平时买东西在路边的菜市场，京客隆是区域内唯一大型购物的地点，东区的商业街285、是一些学生常去的休闲购物场所；u去年刚交房时，周边还比较荒，没有人也没有配套，现在逐渐好转，入住的人渐渐多了，930也通车了，附近还规划有个超市，但不知道什么时候建成；u这边的生活成本较北京低，煤水电、供暖的价格都比北京略低一点，而且暖气分户计量，用的时候交费，没在这边住不用的就不收费；29本报告是严格保密的。57星星河河皓月皓月业主业主乙乙u北京人，40岁左右，自住，每天上下班往返北京市内和此地，购买约120平米，3180元/平米；u购买时考虑此处的交通方便，居住环境好，房价低，且有较高的升值潜力；u有私家车，车位费40元/月，但每天上下班坐930，社区内车位比约1：1，有车的人家很多；u社286、区内上班族的年轻人多，还有老人比较多；u平时买菜在周边市场，很方便，但是买肉还是会从北京市内买了带回来；u暖气费17元/平米，比较便宜。u市区工作，有车，但平时去北京坐930u较低的房价同时拥有考虑便捷交通，优秀的居住环境；看好燕郊的升值潜力u区域商业配套不足u生活成本低消费消费者者访谈纪访谈纪要要本报告是严格保密的。58上上上上城城业主业主甲甲u约50岁，东北人，退休住女儿家看一2岁小孩；u上上城的房子是女儿买的，二期140平米三居，3500元/平米；u自己在燕郊也有房子，去年买的紫竹园，当时是在德国的儿子从网上查到的信息，目前有在燕郊再次置业的打算，在上上城三期排1000多号，准备再买一套287、小户型，一居或小两居；u选择在这边置业因为价格便宜，环境比通州和北苑都好；u女儿在北京上班，平时上下班坐公车；u目前上上城二期入住不足30%，春节前交的房，市面上有很多二手房交易u市区工作，乘公交车上下班u价格便宜，环境比通州和北苑都好u打算再次置业，主要考虑一居或小两居消费消费者者访谈纪访谈纪要要30本报告是严格保密的。59世纪名苑世纪名苑业主业主u北京人，和老伴退休在此地养老，04年时买的房，120平米，一层带小院，2700元/平米；u儿子在北京工作，在下区内也有一套房子，但没有住，买时看重的升值潜力和低价格；u当时买房曾转过房山良乡、通州等地，最终选择这里，因为环境好、空气好，认为通州很288、乱；u目前小区内居住的人有1/3北京人，余下的东北人多，很多年轻人在这里住，白天乘公交到北京上班，晚上回来，自家楼上住的就都是这样的人；u平时买东西在门口的市场，大宗购物可到京客隆，区域内出行多靠电动车。u退休老人，购房养老，市区有房u类比房山、通州市场，因为环境原因选择燕郊u社区内以北京及东北人多，乘公交车去北京上班u区域商业配套不足消费消费者者访谈纪访谈纪要要本报告是严格保密的。60客户访谈客户访谈主主要要观观点点总总结结：价格价格优势优势第第一、一、对对现现有有生活配套生活配套不不满满u价格比北京市便宜很多u交通很方便，和通州差不多u环境好，空气好u生活成本低购房关注因素u西边项目规划较289、好，不过比较乱u配套不健全，交通、购物不方便区域偏好u当然希望住多层了u社区规划好，采光好，高层也可以u高层对物业管理要求高，燕郊物业管理跟不上u南北通透，采光好产品偏好关键点提炼价格价格交通交通后后期期维护维护成本成本社社区规划区规划配套配套多层多层受受欢迎欢迎高高层层重重物物业业户户型型要要实用实用31本报告是严格保密的。61C-4资产保值增值型置业B-4投资性置业A-4豪华型置业数量较少总总价价80万万以以上上C-3实力型二次置业B-3家庭升级版置业A-3一步到位型收入较高，父母资助多总总价价50-70万万C-2享受生活型置业B-2家庭功能性置业A-2 舒适型置业收入较高一族总总价价30290、-50万万C-1被动二次置业（如拆迁后）B-1经济型家庭置业A-1，过渡性置业年轻工薪族总总价价15-30万万5060（资产资产稳稳定期定期、子子女女独独立立期期）3050（事事业发展期业发展期、子子女女成成长长期期）2530（事事业业起起步期步期、未未婚 或婚 或新新婚婚）说明：通常说明：通常A-3，A-4 和和C-3，C-4的客群属于一个家庭的两代人，购买群体实际是重合的的客群属于一个家庭的两代人，购买群体实际是重合的为为进进一一步明步明确确针针对本项目的对本项目的细细分分市场，我们市场，我们采采用用年年龄龄阶段阶段和和购购买买力力两个两个变量变量对对潜潜在在购购房人房人群群进行进行细细分291、分本报告是严格保密的。62根据客群调根据客群调研的研的结结果果和和本项目的本项目的特点特点，以以下四下四类类细细分分人人群群是是针针对本项目的目对本项目的目标标细细分分客群客群C-4资产保值增值要求或为子女置业B-4投资性置业。一般拥有多处房产A-4数量较少。对产品和环境要求高总总价价80万万以以上上C-3实力型二次置业：家庭收入很高。一般为子女考虑较多。对社区环境要求较高B-3家庭升级版置业，对地段，产品功能，小区内部管理要求高A-3收入较高，父母资助多。要求地段好、舒适性产品，一步到位总总价价50-70万万C-2享受生活型置业：家庭经济基础稳定，子女愿意负担房款。对总价较敏感，对居住环境有292、一定要求B-2家庭功能性置业：要求对工作或子女就学便利的地段A-2愿意选择同总价更大面积的非中心地段产品总总价价30-50万万C-1被动二次置业（如拆迁后）。不愿离开原住区域，一般可能购买二手房B-1经济型家庭置业。地段要求不高，多选择城市边缘居住A-1过渡性置业。年轻工薪族，积蓄不多，总价敏感，需求小户型产品总总价价15-30万万5060（资产资产稳稳定期定期、子子女女独独立立期期）3050（事事业发展期业发展期、子子女女成成长长期期）2530（事事业业起起步期步期、未未婚 或婚 或新新婚婚）32本报告是严格保密的。63燕郊本燕郊本地人地人对区位对区位要要求求比比较较高高，同同时时支付支付能293、能力力有有限限。外。外来来客户客户更更加加关关注注相相关关配套配套，以以及及未未来来的的升升值值潜潜力力消费者购买商品房考虑的因素消费者购买商品房考虑的因素消费者购买商品房考虑的因素消费者购买商品房考虑的因素重要性重要性考虑因素考虑因素12345价格价格房型房型地理位置和交通地理位置和交通开发商品牌开发商品牌建筑物质量建筑物质量建筑物外观建筑物外观环境环境配套设施配套设施保安和物业服务保安和物业服务描述描述描述描述本本地地客户客户燕郊本地购房着在选购中高端商品房时首先考虑的是区位区位与与配套配套设设施施，其次是建筑质量与房型，显示了本地居民对自身生活在城市中的位置以及生活的便利性有较高的要求，294、也反映了传统的观念对购房的影响。买房一般为自住。外外来来客户客户养老型置业，买房优先考虑社社区区环环境境及生活配套生活配套，其次是和产品品质，显示了养老职业型客群对居住舒适性的要求。投资性质的自住客群优先考虑升升值值潜潜力力与景观景观，其次是配套，特别是教育配套，关心子女教育问题。同时对未来区域的升值潜力也比较关注，对价格不是太敏感。投资客户首先选择的是自自然然资资源源，特别水景资源，对项目在城市的区位不很关注。对价格敏感，同时支付能力很强。燕郊本地客户北京升级置业老年职业者投资客群资料来源：罗兰资料来源：罗兰贝格模型；贝格模型；1-5表示重要性逐步升高表示重要性逐步升高本报告是严格保密的。6295、4燕郊燕郊房地房地产产客户需求客户需求解析解析总总结结北京北京购购房房群群体体是是支撑支撑燕郊住宅燕郊住宅市场的主市场的主力力军军，但但该该群群体体选选择择燕郊完燕郊完全全是由是由于于价格价格因素因素“在在北京北京买不买不到到房房，只只好去好去燕郊燕郊”，属属于于受区域价格影响受区域价格影响而被迫而被迫迁迁入入人人群群；受受自身自身收收入入限制，限制，购购房主要房主要动动机机为为必必须须的的居居住住需求需求，两两居需求居需求较较明显明显；升升级级置置业业、投、投资性资性质质的的自自住用住用房房则推则推动动三三居居和和一一居居的市场成的市场成长长；普遍普遍对对燕郊燕郊现现有居有居住住环境环境不满296、不满意意，主要主要是是生活生活配套配套和和交通交通，拥挤拥挤的的930和匮乏和匮乏的的生活必生活必须须品消费品消费是是阻碍阻碍客户客户进进一步一步扩扩展的主要展的主要障碍障碍；对对物业物业、安安防防有有一定要一定要求求，大，大部部分客分客群群对对燕郊燕郊治安治安环环境境不不放放心心；对对其其他他要要求不高求不高，“有最有最好好，慢慢慢慢也也会会有有”北京北京购购房房群群体体是是支撑支撑燕郊住宅燕郊住宅市场的主市场的主力力军军，但但该该群群体体选选择择燕郊完燕郊完全全是由是由于于价格价格因素因素“在在北京北京买不买不到到房房，只只好去好去燕郊燕郊”，属属于于受区域价格影响受区域价格影响而被迫而被297、迫迁迁入入人人群群；受受自身自身收收入入限制，限制，购购房主要房主要动动机机为为必必须须的的居居住住需求需求，两两居需求居需求较较明显明显；升升级级置置业业、投、投资性资性质质的的自自住用住用房房则推则推动动三三居居和和一一居居的市场成的市场成长长；普遍普遍对对燕郊燕郊现现有居有居住住环境环境不满不满意意，主要主要是是生活生活配套配套和和交通交通，拥挤拥挤的的930和和匮乏匮乏的的生活必生活必须须品消费品消费是是阻碍阻碍客户客户进进一步一步扩扩展的主要展的主要障碍障碍；对对物业物业、安安防防有有一定要一定要求求，大，大部部分客分客群群对对燕郊燕郊治安治安环环境境不不放放心心；对对其其他他要要求298、不高求不高，“有最有最好好，慢慢慢慢也也会会有有”在完成了燕郊市场客户需求特征解析之后，我们对开发开发目标重新审视，并对开发时机进行判定在完成了燕郊市场客户需求特征解析之后，我们对开发开发目标重新审视，并对开发时机进行判定3365四、初步定位方向探讨四、初步定位方向探讨本报告是严格保密的。66思思考原点考原点、立立足于足于项目项目自身自身产产品品的的打打造造，而而不不是是土土地地稀缺稀缺资资源源的的优势优势、立立足于足于项目项目自身自身产产品品的的打打造造，而而不不是是土土地地稀缺稀缺资资源源的的优势优势、放放大大对对土土地地供应供应和竞争和竞争不确不确定定因素因素的的考虑考虑、放放大大对对土299、土地地供应供应和竞争和竞争不确不确定定因素因素的的考虑考虑、以以客户客户真真实需求为实需求为导导向向、以以客户客户真真实需求为实需求为导导向向34本报告是严格保密的。67初初步步定定位位、高高密密度，度，中中小小户户型型，青青年年居居住住社社区区、高高密密度，度，中中小小户户型型，青青年年居居住住社社区区、注注重产重产品品品品质质，打打造造“城城市客市客厅厅”，满足满足中中小小户户型型住住户的户的“豪豪宅宅”生活生活需求需求、注注重产重产品品品品质质，打打造造“城城市客市客厅厅”，满足满足中中小小户户型型住住户的户的“豪豪宅宅”生活生活需求需求、产产品配套品配套先行先行，提提供完供完备备的地产300、的地产服服务务，便便捷捷业主业主居居住住需求需求、产产品配套品配套先行先行，提提供完供完备备的地产的地产服服务务，便便捷捷业主业主居居住住需求需求本报告是严格保密的。68THE ENDTHE ENDTHANKS FOR YOUR TIMETHANKS FOR YOUR TIME 1 北京住公房地产开发有限公司 北京住公房地产开发有限公司 燕郊项目前期顾问合同 燕郊项目前期顾问合同 合同双方合同双方 甲方名称：北京住公房地产开发有限公司 办公地址：联系电话：010-64753048 乙方名称：北京世联房地产顾问有限公司 办公地址：北京市朝阳区建国门外大街甲 12 号新华保险大厦 601 室 联系301、电话：010-65693050-520 本合同术语解释：本合同术语解释：1.报告报告：指策划报告，该纲要内容详见附件。2.营销顾问营销顾问：指乙方在服务期对甲方项目进行前期策划顾问服务。3.该项目该项目：指由甲方开发位于燕郊小庄村建设项目。4.顾问费顾问费：指甲方根据本合同约定付给乙方的策划顾问费用。甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之营销顾问服务共同达成如下协议：第一条 项目名称及标的物地址 第一条 项目名称及标的物地址 1项目名称：燕郊项目 22 地址：燕郊小庄村 第二条 委托内容 第二条 委托内容 甲方委托乙方就该项目进行前期策划顾问工作（具体工作内容详见附件 1），乙方根302、据市场调查结果向甲方提供该项目之前期策划顾问工作并负责跟踪至甲方规划设计方案确定。第三条 本合同期限 第三条 本合同期限 2本合同前期策划部分的有效履行期限自本合同签订之日起计算，至甲方规划设计方案确定日终止。1.合作期限结束后，有关延长合作期限事宜由双方另行洽谈，并根据具体情况另行签约。第四条 服务费用 第四条 服务费用 乙方在本合同规定的期限内完成策划顾问工作，合同总值为人民币 叁 拾万圆整（小写：RMB 3 00,000.00）；报告完成日期及相应策划顾问费用款项结算：乙方承接甲方该项目之前期策划部分，其策划费为 叁拾 万元整（小写：RMB 300,000.00），乙方于本合同签约生效之303、日起计 45 个日历天提交报告。本合同签订后十日内，甲方须向乙方支付第一阶段报告费用人民币 拾 万圆整（小写：RMB 10 0,000.00）；甲方确认乙方所提交的市场研究分析报告、产品定位及分析报告（附件 1）后十天内，甲方须向乙方支付人民币 拾伍 万元整（小写：RMB 15 0,000.00），剩余 伍 万元整（小写：RMB 5 0,000.00）费用在甲方规划设计方案确定起十天内一次性全部支付给乙方。待甲方确定乙方为本项目的独家全案销售代理公司后，乙方在项目正式开盘后 3 个月内，返还甲方先期支付的全部顾问费用，计人民币 _300,000.00_万元（大写人民币_叁拾 _万圆）。第五条 304、甲方责任及权利 第五条 甲方责任及权利 1.甲方须根据本合同之第四条向乙方支付有关的服务费用。2.甲方应按乙方要求及时向乙方提供该项目之有关资料，并保证资料的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行分析研究及策划工作。3.审定乙方报送的策划意见方案，乙方提交的阶段性工作成果，若甲方认为偏差过大，甲方有权要求乙方调整其工作人员。4.甲方有权对乙方工作进行监督，发现不妥之处，随时提出修改意见。5.参与乙方组织的有关调研、策划工作会议，审阅有关文件资料。6.甲方同意在本合同履行期间发布的所有该项目的宣传品上印刷乙方为全案策划公司，并配有乙方的 logo 及电话号码。第六条 乙方责任及权利 第六条 乙方责任305、及权利 31.乙方根据本合同之第四条向甲方收取有关的服务费用。2.顾问期内，乙方保证所有的工作开展必须有北京世联房地产顾问有限公司的相关的专业人员参与（具体人员见附表）。3.根据甲方的调查要求和所提供的资料，进行深入的调查、分析、研究工作。4.乙方在提交工作意见时应考虑到意见的审核、提出意见修改、论证的时间。5.乙方应在每阶段工作开展前由项目负责人向甲方提交工作计划、内容、完成时间等内容，双方协商后执行。6.在本合同规定的期限及双方确定的工作进度内，完成各阶段的策划顾问工作，并保证提交的方案具有指导性和可实施操作性。其方案在甲方实施过程中，甲方根据实际情况如提出拟修正意见，乙方应负责予以验证审306、核，并提出自己的具体意见。7.乙方对于顾问工作的服务内容及甲方的商业秘密要严格保密，甲方对本协议顾问服务中乙方的顾问服务报告及其他有关报告和项目发展建设之内容拥有著作权及专利权。如果由于乙方的原因，而导致顾问工作的服务内容及甲方的商业行为泄密，对甲方造成了损失，则甲方有权力据此要求乙方双倍返还已收取的顾问费用，并且承担因此给甲方造成的全部损失，以作为对乙方泄密过失的惩罚。本条中商业机密是指：涵盖与顾问项目有关的所有信息、技术资料、图纸、各种方案、经济分析、各种计划等。8.乙方所制定的所有方案均需由甲方最终确定认可，并提供文本文档和电子文档。9.乙方保证全部文件均以快捷方法处理。10如乙方人员或307、其工作成果不能得到甲方的认可，乙方应予以调整人员。11与甲方代表一起参与甲方与项目设计单位（含景观设计单位）的设计要求交底及阶段性方案审查工作，并从专业的角度提供相关的支持。12如甲方需乙方提供除服务报告之外的与服务内容有关的其他事项，乙方应当根据甲方的要求，以书面或口头方式提供相应咨询服务，此项工作视同本协议中乙方服务的一部分，不得另外收取顾问费用。第七条 违约责任 第七条 违约责任 1、本合同的任何一方不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失。2、因一方未遵守合同中的任何条款，或未履行本合同中的任何责任或义务，守约方则在提前 7 个工作日书面通308、知违约方后，守约方有权提前终止本合同的履行，守约方因本合同的提前终止而受到损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。43、如因国家政策或当地政府方面的原因导致本项目进程中断，乙方前期策划顾问服务工作不能按进度进行，甲方应提前五个工作日通知乙方，乙方工作随即中断，但可以续接。6 个月内甲方有权要求乙方恢复工作，乙方应甲方要求应在 7 个工作日内恢复工作；超过 6 个月可视为因甲方原因导致合同中止，按下一条款办理。4、如因甲方原因致使乙方终止本合同的履行时，则甲方应按本合同的规定向乙方支付应付之策划顾问费用；如因乙方原因致使甲方根据本合同的规定终止本合同的履行时，则甲方有权视乙方的违约行为给甲方造成的损309、害程度，扣除应向乙方支付的费用。5、合同有效期间，因不可抗力（如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件，无支付能力、破产等不视为不可抗力）而一方不能履行本合同的，在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为违约。6、如因甲方未按时向乙方提供该项目有关资料致使乙方不能按期完成工作的，乙方对甲方不负赔偿责任，同时甲方应向乙方支付已完成工作量的费用。第八条 争议的解决方式 第八条 争议的解决方式 凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决，商议不成时，应向有本项目管辖权的人民法院提出诉讼。本合同适用中国法律，以法院最终判决为终局，对双方均有法律约束力。第九条 甲方在此不310、可撤销地陈述并保证 第九条 甲方在此不可撤销地陈述并保证 1.甲方系依中国法律合法注册成立，并有效存续的有限公司，为该项目之合法所有者。2.甲方保证向乙方提供的有关该项目的一切政府批文，说明、设计等文件和资料均真实、准确、合法、有效，无任何虚假或非法之处。第十条 乙方在此不可撤消地陈述并保证 第十条 乙方在此不可撤消地陈述并保证 1.乙方系依中国法律合法注册并有效存续的有限公司。2.乙方依照中国法律及北京市的有关政府部门的规定已经取得房地产经纪之资格证书。3.3.若因乙方责任致使甲方蒙受损失或引起诉讼或其他争议，乙方根据甲方提供的文件和项目自身情况尽职尽责的完成自己的工作承担应付义务，并承担因311、此而发生的费用。第十一条 其他 第十一条 其他 1.本合同与本合同的附件为不可分割的完整组成部分，共同具有法律效力。52.本合同自双方签字盖章后始生效。3.本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。4.4.本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充合同，补充合同与本合同的规定如有不同，以补充合同为准。甲方：北京住公房地产开发有限公司（章）乙方：北京世联房地产顾问有限公司（章）甲方：北京住公房地产开发有限公司（章）乙方：北京世联房地产顾问有限公司（章）代表签字：代表签字：代表签字：代表签字：年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 6 附件：1 附件：1 北京世联房地产顾问312、有限公司承接北京住公房地产开发有限公司 北京世联房地产顾问有限公司承接北京住公房地产开发有限公司 燕郊项目之策划报告的服务内容 燕郊项目之策划报告的服务内容（报内经双书沟认以下告容甲乙方面通可，乙方保留根据报逻辑关进告系行报顺告序调整的权利报内，但告容须纲必包括本附件所列之要 对报内删减经书认。乙方告容的任何增加或需甲方面可。）第一部分 市场研究报告 第一部分 市场研究报告 1宏观市场概述 宏观经济形势分析 1.1.1 宏观经济形势分析 1.1.2 北京市及燕郊宏观经济形势分析 1.1.3 区域宏观经济形势对于项目的影响 1.2 产业政策对房地产市场的影响 1.2.1 目前新出台的主要产业政策313、解析 1.2.2 产业政策对于项目所在房地产市场的影响 1.3 市政交通建设对房地产市场的影响 1.3.1 目前区域市政交通建设状况 1.3.2 区域市政交通建设状况发展分析 1.3.3 市政交通建设对于区域房地产的影响 1.1 地区住宅市场特点 1.1.1 总体供应情况 1.1.2 区域市场特点 1.2 需求分析 1.2.1 需求情况 1.2.2 需求特征 1.3 住宅宏观销售分析 71.3.1 总体销售方式 1.3.2 总体销售情况 1.3.3 总体销售特点 1.3.4 该区域销售特点 1.4 住宅宏观价格分析 1.4.1 总体价格走势 1.4.2 总体价格定位 1.4.3 该区域价格定位314、 1.5 未来整体市场预测 1.8.1 未来市场供应分析 1.8.2 未来市场需求分析 1.8.3 未来市场价格走势分析 1.8.4 未来市场销售情况分析 2区域市场分析 2.1 区域市场分析说明 2.1.1 区域市场的界定 区域市场界定的依据 区域市场界定 2.1.2 样本的确定 样本的筛选标准 样本的确定 1.1.3 分析内容说明 2.2 供应量分析 2.2.1 供应量 总体供应量 目前在售面积 总体供应特点分析 2.3 产品分析 2.3.1 规划设计 目前规划设计特点 规划设计发展趋势 2.3.2 住宅硬件水平 目前硬件水平及特点 硬件水平发展趋势 2.3.3 户型分析 8 目前户型特点315、 2.3.4 小区配套 小区配套特点 未来小区配套发展趋势 2.3.5 装修水平 区域市场装修特点 2.3.6 物业管理 物业管理发展趋势 2.4 价格分析 2.4.1 价格分析 2.4.1.1 各项目价格比较 2.4.1.2 总体均价 2.4.1.3 价格分组分析 2.5 销售情况分析 2.5.1.1 各项目销售率比较 2.5.1.2 销售速度(月销售面积)比较 2.5.1.3 总体销售情况及分析 3客群特征分析 3.1 重点项目成交客户分析 3.2 调研项目客群特征分析 3.2.1 客群年龄段分析 3.2.2 客群家庭特征分析 3.2.3 客群收入情况分析 4主要竞争对手横向点评 5区域市316、场总结 9第二部分 产品定位及分析报告 第二部分 产品定位及分析报告 1项目自身分析 1.1 项目地块情况 1.1.1 项目自身地块状况 1.1.2 项目周边设施情况 1.1.3 项目周边未来发展状况及对项目影响 1.2 SWOT 矩阵 SWOT 表格的应用及解析 1.3 物业优及劣势分析 1.4 机会点及威胁分析 1.5 劣势及威胁的弥补方案 1.6 分析总结 1.6.1 项目主要特点分析 1.6.2 项目在区域内的影响力分析 2项目初步定位 2.1 市场定位 2.1.1 市场最终定位 2.1.1 市场定位的支撑点 2.2 客户定位 2.2.1 客户需求特征 2.2.1.1 客户需求面积分析317、 2.2.1.2 客户需求户型分析 2.2.1.3 客户需求配套分析 2.2.2 目标客户结论 3项目产品定位 3.1 总述 3.1.1 产品功能设计原则 3.1.2 本项目产品定位 3.2 总体规划设计建议 3.2.1 建议依据 本项目的市场定位 3.2.2 建议内容 10 3.2.2.1 总体规划思路 3.2.2.2 住宅规划布局设计建议 3.2.2.3 住宅群体空间组织建议 3.2.3 住宅规划设计建议 3.2.4 公共建筑规划设计建议 3.2.4.1 公共设施规划特征 3.2.4.2 公共建设设施规划布置建议 A、会所建议 B、商业设施位置建议 3.2.5 交通组织及停车设施规划建议 318、3.2.5.1 停车方式建议 3.2.5.2 交通组织规划建议 3.3 园林景观建议 3.3.1 景观的价值 3.3.2 园林景观的主题风格建议 3.3.2.1 主题风格建议 3.3.2.2 主题风格诠释 3.3.2.3 具体风格营造 3.4 建筑风格 3.4.1 建筑风格对利润的影响 3.4.1.1 建筑风格对楼盘的重大意义 3.4.1.2“外立面”对楼宇价格的影响不断上升 3.4.2 本项目建筑风格建议 3.4.3 建筑风格的表达 3.4.3.1 建筑风格表达的四大法则 3.4.3.2 建筑风格表达的要素 3.5 户型设计建议 3.5.1 建议依据 3.5.2 户型总体规划建议 3.5.3319、 户型构成及配比建议 3.5.4 户型面积大小建议 3.5.5 户型结构布局设计建议 3.5.6 户型结构面积设计建议 3.5.7 户型特色卖点建议 3.5.8 细部处理建议 3.6 装修建议 113.6.1 住宅装修建议 3.6.2 公共部分装修建议 3.6.3 户内部分装修建议 3.8 服务配套设施规划建议 3.8.1 建议依据 3.8.2 建议内容 3.9 项目车位配置建议 3.9.1 建议依据 3.9.2 建议内容 3.9.2.1 车位配置建议 3.9.2.2 车位面积建议 3.10 项目智能化建议 3.10.1 智能化介绍 3.10.1.1 建议依据 3.10.1.2 建议内容 3.320、10.2 社区其他智能化配套设施 3.10.2.1 供暖及空调系统 3.10.2.2 社区消防系统 3.10.2.3 供水、供电、供气系统 3.10.2.4 电梯系统 3.10.2.5 电视接收系统 3.10.2.6 社区会所一卡通 3.10.2.7 社区背景音乐 3.10.2.8 邮政系统 3.11 物业管理要点 3.11.1 市场情况分析 3.11.2 物业管理建议 3.11.3 物业管理服务内容建议 4.价格建议 4.1 定价原则 4.2 定价方法 4.3 定价策略 12第三部分 营销推广报告第三部分 营销推广报告 报告组成部分包括：1.项目形象定位 2.销售推广准备工作 3.推广媒体评价 4.项目整体推广思路 5.销售推广周期的划分及推广策略 6.项目宣传推广费用估算 7.开盘前工作时间表（建议）