1、1本报告是严格保密的。2本报告是严格保密的。青岛辽阳东路项目青岛辽阳东路项目整体定位及物业发展建议整体定位及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。24 September 2024谨呈：青岛房地产建设集团3本报告是严格保密的。第一部分第一部分 项目定位与发展战略项目定位与发展战略4本报告是严格保密的。项目定位项目定位Part.5目标客户分析目标客户分析Part.3板块价值梳理板块价值梳理Part.2研究背景分析研究背景分析Part.12、产品价值研究产品价值研究Part.45本报告是严格保密的。【地块指标地块指标】地块总建筑面积地块总建筑面积3030万，容积率万，容积率1.331.33，属中等规模，属中等规模中低密度项目中低密度项目项目基础指标项目基础指标占地面积占地面积 30万（含8万山体公园）容积率容积率1.33建筑面积建筑面积30万（含9万回迁）限高限高35米6本报告是严格保密的。项目位于青岛市崂山区东部地带；崂山区风景优美，自然资源丰富，是青岛人心目中的豪宅区；项目距离机场17公里，距离火车站约20公里，距离青岛市中心区15公里，距离崂山现核心区5公里，距离崂山区未来CBD6公里,项目与城市具有较为紧密的联系。【项目区3、位项目区位】项目位于崂山区青岛传统富人区边缘，但地块所属项目位于崂山区青岛传统富人区边缘，但地块所属板块尚未开发，认知陌生板块尚未开发，认知陌生崂山区15KM火车站20KM17KM崂崂山山未未来来CBD崂山现核心区崂山现核心区5KM6KM6KM7本报告是严格保密的。项目东侧、南侧有辽阳东路环绕、西侧紧邻松岭路，辽阳东路、松岭路属于城市主干道，良好的连通性及路况，保证了项目与城市其他区域的快速、便捷的交通联系；项目北侧有次级城市道路枣山东路，通达性较强，枣山东路为新建道路，通行状况良好；地铁规划与项目最近站点为汽车东站，与项目距离5.5KM，距离远产生效应小，可不考虑。【城市交通城市交通】地块紧4、邻辽阳东路和枣山东路，与主城区联系便捷地块紧邻辽阳东路和枣山东路，与主城区联系便捷枣山东路松岭路香港东路辽阳东路地铁M2号线啤酒城站汽车东站青岛国际高尔夫球场8本报告是严格保密的。规划商业金融用地规划住宅用地【地块四至地块四至】地块周边尚属规划阶段，现状以原有村建房、山地块周边尚属规划阶段，现状以原有村建房、山体为主，城市意象不足体为主，城市意象不足村建房：与项目仅一路之隔，规划建筑形式较差地块南侧：午山风景区，规划绿地，不遮挡本地块地块北侧为新艺林集团办公用地地块东部为未开发山体，植被覆盖率低凤凰山庄：是集餐饮、娱乐、休闲、马术俱乐部为一体的大型度假山庄，为地块周边为数不多的配套9本报告是严5、格保密的。【地形地貌地形地貌】项目地形现状复杂多样，坡地、盆地所占比重大，项目地形现状复杂多样，坡地、盆地所占比重大，地形高差可稀释容积率地形高差可稀释容积率两山之间，地势低而平坦，目前为工厂占地地段北侧，现在工厂占地，地面平坦地段东南部，现为村庄，需拆除地段东部，6幢大龄青年公寓地段东北部，道路以内现为盆地地段内山坡边缘陡峭，有两个坡顶地段中心有山体，占地8万平方米，高约20米。按照上级规划，此部分山体不能用于住宅建设，需保留改造成社区公共景观空间坡顶台地现状=65m=65m=25m=30m=10m=8m=16m10本报告是严格保密的。【资源盘点资源盘点】项目拥有内部山体、南部午山风景区和西6、侧高尔夫项目拥有内部山体、南部午山风景区和西侧高尔夫景观等多种自然资源景观等多种自然资源高尔夫高尔夫山体公园山体公园资源条件盘点：资源条件盘点：山体资源地块环抱山体资源，是本项目最为强势的景观资源，同时可远观午山风景区；高尔夫西侧为高尔夫球场用地，高层建筑远眺场地景观；地形资源地块红线内地形丰富，可利用程度较高。午山风景区11本报告是严格保密的。项目地块认知项目地块认知城市传统富人区内城市传统富人区内 尚无认知的地产板块尚无认知的地产板块 具备特殊山地地貌的具备特殊山地地貌的 中等规模中低密度住宅开发中等规模中低密度住宅开发12本报告是严格保密的。【开发目标开发目标】本项目是公司寄予厚望的优质7、项目，速度、利润、本项目是公司寄予厚望的优质项目，速度、利润、品牌都是项目承载的责任品牌都是项目承载的责任速度快速度快“四快四早”快速开发的策略导致初期资金压力较大，为支持项目运作及后续滚动开发，对回现能力要求高利润高利润高“在实现速度的前提下，经济效益应该是放在第一位的，重要性占到60%，社会效益（口碑、品牌等）占到40%”品牌佳品牌佳公司在市内首个高端项目，为公司品牌化道路的重要里程碑之一13本报告是严格保密的。【对速度的理解对速度的理解】本项目为公司现阶段两个主力回现项目之一，本项目为公司现阶段两个主力回现项目之一，承担后续新项目滚动开发的任务，消化速度前紧后松承担后续新项目滚动开发的任8、务，消化速度前紧后松项目名称产品形式位置点评青建橄榄树低密度项目即墨温泉镇低密度别墅项目，具备突破平台消化速度能力，定位作为主力现金回流项目。袁总访谈：袁总访谈：今年是公司高密度开发的一年，有很多项目在同时启动，包括渝信、南姜的项目，因此对于项目来说希望能够快速回款，这对我们是至关重要的 2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月2011年开盘工程跟进热销3-6个月拿地同时项目定位同时规划跟进四快四早理想状态下项目进度示意图理想状态下项目进度示意图14本报告是严格保密的。【对利润的理解对利润的理解】充分兑现地块价值，以高品质高价值物业获取充分兑现地块价值，以高品质9、高价值物业获取高额利润高额利润有条件开发有条件开发高品质、高高品质、高价值物业，价值物业，并以此获取并以此获取高额利润。高额利润。15本报告是严格保密的。青建青建尚东区尚东区青建青建橄榄城橄榄城青建青建橄榄树橄榄树青建青建【对品牌的理解对品牌的理解】本项目是实现青建企业品牌量变到质变的契机本项目是实现青建企业品牌量变到质变的契机公司开发经验丰富，但除橄榄树外，多以普通高层住宅为主。2010年是公司业务高速发展的一年，同时本项目作为公司在市区的第一个高端项目，将成为公司在品牌化道路上从量变到质变的重要里程碑。16本报告是严格保密的。因此，我们需要用合理的开发策略来实现目标之因此，我们需要用合理的10、开发策略来实现目标之间的协调与平衡。间的协调与平衡。公司对速度、利润和品牌三个目标均有较高要求，为了协调并平衡三者之间的关系，需要通过市场梳理、客户分析、案例借鉴和本体价值挖掘，寻找到满足开发目标和项目发展的最优方案。17本报告是严格保密的。项目定位项目定位Part.5目标客户分析目标客户分析Part.3板块价值梳理板块价值梳理Part.2研究背景分析研究背景分析Part.1产品价值研究产品价值研究Part.418本报告是严格保密的。供给方面，03-05年，商品房供给持续增长。至2006年供给量开始减少，竣工面积652.5万平米，比上一年减少19.5%，随后逐年减少。需求方面，青岛房地产市场需11、求相对稳定，逐年稳步增长。2009年从3月份开始，住宅销售面积环比大幅增长，6月单月销售面积达到90.5万平方米；下半年销售面积依旧保持在月均89万平方米的高位水平。供应与需求：2005年之后呈现供不应求的态势。2009年供需比为0.56，该态势进一步强化。数据来源：青岛历年统计年鉴；国家统计局数据来源：青岛历年统计年鉴；国家统计局青岛商品房近年连续呈现供不应求的态势，销售面积除地产寒冬青岛商品房近年连续呈现供不应求的态势，销售面积除地产寒冬2008年外稳中有升，年外稳中有升，2009年总销售面积达年总销售面积达909万万万平方米（截至11月）19本报告是严格保密的。数据来源：中国指数研究院数12、据来源：中国指数研究院青岛市商品房价格涨幅平稳，房地产市场中高端项目主要集中在青岛市商品房价格涨幅平稳，房地产市场中高端项目主要集中在市南、崂山两区，均价和涨幅均位于各板块前列市南、崂山两区，均价和涨幅均位于各板块前列青岛市商品房销售价格逐年攀升，2009年均价达到9000元/平方米左右，同2008年相比，涨幅达到42%。中心城区涨幅高于周边县市。2009年，市南、崂山区位商品房销售价格位居前两位。崂山区是仅次于市南的青岛高端住宅区。2009年外地品牌开发商项目的大量开发全面提升了青岛房地产的产品力平台水平，导致压抑需求被大量释放，同时由于房地产市场的转暖，在通胀预期及制造业仍不景气情况下，众13、多投资者将目光投向了具有增值保值双重作用的豪宅产品，较大的拉升了市场平台价格的快速上涨。（估算）元20本报告是严格保密的。城阳：城阳：价格平台：高层价格平台：高层50005000、别墅别墅1500015000产品形式：高层、多层、产品形式：高层、多层、别墅别墅 开发区：开发区：价格平台：价格平台：75007500产品形式：高层、多产品形式：高层、多层层温泉镇温泉镇价格平台：价格平台：8000-8000-1600016000产品形式：产品形式：高层、洋房、高层、洋房、别墅别墅 四方李沧四方李沧CLDCLD价格平台：价格平台：80008000产品形式：高层产品形式：高层崂山崂山价格平台：价格平台：14、1500015000产品形式：高层产品形式：高层市北市北价格平台：价格平台：1400014000产品形式：高层产品形式：高层未来城市核心区、高端产业未来城市核心区、高端产业积聚区积聚区崂山区是青岛城市的绿肺，同时也是距离城市最近的资源型居住区，目前已经形成高端居住区的认知重工业区、港口区重工业区、港口区依托港口和产业集群优势，形成重工业区和港口区核心海景豪宅区核心海景豪宅区城市与海资源的叠加打造青岛最高居住价值城市核心区城市核心区市南市北是青岛城市的商贸、金融、行政、商务中心，是城市核心资源及配套集中区高端海景居住度假区高端海景居住度假区具备崂山区的良好空气质量及山体资源，配合海景及与城市适当15、的距离，成为青岛兼居住和度假功能的第一选择空港和高科技产业新城空港和高科技产业新城具备高新产业基础及与国际机场最近的距离，打造生态新城的意象中央居住区中央居住区承接城市外溢人口，通过便利的交通与城市形成了较为密切的联系市南沿海一线市南沿海一线价格平台：价格平台：3000030000产品形式：高层产品形式：高层崂山沿海一线崂山沿海一线价格平台：价格平台：2000020000产品形式：高层产品形式：高层青岛房地产市场已形成明显的板块特征，市南、崂山区以良好的青岛房地产市场已形成明显的板块特征，市南、崂山区以良好的自然环境及与城市的距离优势成为市区的高端居住区自然环境及与城市的距离优势成为市区的高端16、居住区青岛中央休闲区青岛中央休闲区温泉镇已形成休闲度假认知，鳌山在打造大型度假休闲设施。温泉镇和鳌山卫板块将成为青岛首席resort区21本报告是严格保密的。市南区为青岛高端项目核心集中区域，具备海市南区为青岛高端项目核心集中区域，具备海+城市资源的双重城市资源的双重价值，随海资源逐渐减弱物业价值逐渐降低，主要产品形式为高价值，随海资源逐渐减弱物业价值逐渐降低，主要产品形式为高层层城市中心，城市资源与海资源的叠加主要为资源占有型客户，一线海景客户关注稀缺资源，二线海景客户更关注城市资源区域区域资源资源客户客户特征特征产品形式主要为高层海景大户型豪宅或高层公寓，产品同质化严重，豪宅面积多在20017、以上，公寓面积在90-120左右；平台价格为34000元/平米；最好的楼盘“万丽海景”均价40000元/平方米，消化速度为36套/月产品产品形式形式价格价格平台平台项目名称项目名称万丽海景万丽海景东海路东海路9 9号号凯悦中心凯悦中心基本情况基本情况占地面积:21748平方米，总建筑面积:150000平方米占地约10100平方米，总建筑面积11万平方米占地面积:8500平方米 总建筑面积:110000平方米产品产品公寓，总套数480套公寓，总套数:366 套公寓，共51层，总套数371套户型面积户型面积50-560平米，50-80 占47%，120-380平米占45%140平方米200平方米为18、主，占56%60-150平米为主，占84%价格价格4万元/平米起价24000元/平米，目前均价33000元/平米起价20000元/平米，目前均价29000元/平米销售状况销售状况09年10月开盘，销售率40%2007年开盘，目前销售率75%；2008年1月开盘，目前销售率50%客户客户外地客户80%，以山东省内其他城市客户为主青岛本地客户为主，私营业主为主，多次置业，自住为主青岛本地客户为主，外贸类私营企业为主，以自住为主要需求点评点评唯一在售的可看八大关海景的楼盘，资源强势主打海景、城市，产品力水平一般海景资源、城市CBD区、周边配套为主要卖点22本报告是严格保密的。崂山沿海一线为市南的延续19、，拥有强势的海景及山体资源，石老崂山沿海一线为市南的延续，拥有强势的海景及山体资源，石老人以东出现低密产品，主要为度假功能人以东出现低密产品，主要为度假功能石老人以西沿海，城市资源与海资源或山资源的叠加，石老人以东沿海，山、海、城市综合资源与低密产品形式成为主要需求点，主要为资源占有型客户与居住改善兴客户，资源占有型客户关注资源叠加占有，改善性客户追求别墅梦想区域区域资源资源客户客户特征特征沿海一线以高层产品为主，石老人以东出现低密产品。高层面积大户型200以上，洋房面积在90-230左右，独栋350以上 高层平台价格为24000元/平米；洋房21000元/，最好的楼盘“上实海上海”均价27020、00元/平方米，消化速度为28套/月产品产品形式形式价格价格平台平台项目名称项目名称上实海上海上实海上海御景峰御景峰海逸翠庭海逸翠庭颐和星苑颐和星苑基本情况基本情况占地：26000平方米，建面：6.6万平方米占地面积：3.114万平方米；建筑面积7.1万平方米占地：23500平方米，建面:23500平方米占地：1400亩建面：100万平方米，一期;建面22万平方米产品产品高层住宅，平层与复式产品5层花园洋房（52套）、高层住宅（278套）多层与小高层共 98户别墅、洋房、多层、小高层户型面积户型面积178-500平方米，主力230平方米140-180平米占51%190-330平米，主力：24021、-270平米 90-500平方米价格价格均价27000元/平方米高层起价1.3万元/平米；2009年2.1万元/平米洋房：2.4万元/平米销售均价：24118元/平方米，整套销售358万元起价小高层多层：1.4万元/平；独栋;2.9万元/平，洋房1.6-19万/平销售状况销售状况09年7月开盘，已销售90%左右已售完，80-90套/月二期销售率约80%整体销售约70-80%客户客户青岛本地客户:外地客户=6：4贸易物流老板、企业高管为主青岛本地，金融证劵类从业人员为主，40岁左右中年人以本地客户为主，主要为40-55岁之间私营企业老板青岛本地客户:外地客户=6:4贸易物流等私营企业老板为主点评22、点评极致配置是项目的卖点之一，但强势资源依然是核心卖点占据地段、海景、山体资源优势，园林品质较高，洋房稍有创新，赠送面积对客户吸引力大单纯的创新型产品形式，如复式产品，在市场上取得较好反应景观优势明显，社区内部景观组团，产品无明显优势，产品类型较为复合。23本报告是严格保密的。崂山核心区是未来的城市发展副中心，具备良好的居住环境及城崂山核心区是未来的城市发展副中心，具备良好的居住环境及城市意象市意象规划中的青岛东部副中心，市政交通配套成熟，具有政策规划利好和城市资源。主要为居住改善型客户，追求核心区内良好的环境及相对低价区域区域资源资源客户客户特征特征目前在售主要产品形式为高层和公寓，90左右23、两居、140三居为供应主力，另有部分50左右的小户型产品；平台价格为16000元/平米；最好的楼盘“恩马文景园”均价17500元/平方米，消化速度为100套/月产品产品形式形式价格价格平台平台项目名称项目名称华沃大厦华沃大厦天泰金融广场天泰金融广场恩马文景园恩马文景园基本情况基本情况占地面积:6605平米，总建筑面积:33115平方米占地面积:17841平方米总建筑面积13万地面：1.8万平方米，建面：10万平方米，容积率：5.55产品产品高层住宅商业、公寓、写字楼高层住宅户型面积户型面积50-150平米，其中80-100平米套二，130-150平米套三其中144平米最多，占40%45-20024、平米，45-50平米为主占72%主力95平方米二居、146平方米三居另有160平方米户型及160-300平方米复式价格价格均价13000元/平米，1500元装修标准17000元/平米，LOFT35000元/平米，精装修2000元标准均价17500元/平方米销售状况销售状况尚未开盘余100余套以小户型，LOFT已售完；销售速度最好时70套每月2009年10月开盘，已售520套，65%，月均销售125套客户客户青岛本地客户占60%：公司中层人员、商务人士、部门领导（有车10万左右）本地投资客占70%，以私营企业主为主；北京上海等一线城市投资客占30%青岛本地客户占60%：公司中层人员、商务人士、部25、门领导（有车10万左右）评价评价项目品质及资源均属中档，价格适中，由于区域内房源有限，而受到消费者青睐崂山商务区的代表性项目，周边有规划中的地铁口区域条件好，地缘性客户多，板式高层设计，90平米中小户型畅销24本报告是严格保密的。崂山东区域的价值尚未清晰定义崂山东区域的价值尚未清晰定义配套较不成熟，但拥有良好的山体资源及部分海景资源，距城市中心相对较近，是传统富人区的延伸，客户对本区域已具备高端印象主要吸引居住改善型客户，置业关注区域资源环境与低密产品形式区域区域资源资源客户客户特征特征在售唯一项目为高层产品，高层主力户型面积170左右，公寓90。未来可能出现低密产品形式均价为15000元/平26、方米以上产品产品形式形式价格价格平台平台典型楼盘典型楼盘新华锦新华锦规模规模占地面积10万平米，总规模27万平米，20栋楼产品形式产品形式11层小高层、1921层高层价格价格15000元/平米以上，预计17000-18000元/平客户特征客户特征自住、投资目的，客户来源;青岛为主，多次置业者为主户型面积户型面积一期2栋酒店公寓，户型面积90平米；8栋普通住宅，户型区间150240平米，170平米四居占50%：二三期未定销售状况销售状况预计2010年3月开盘，目前预售放量200套，认购130套点评点评以高尔夫为卖点，产品力水平一般，现代英伦风格90平米小户型受投资客户青睐注：目前崂山东区域仅新华27、锦一个项目在售25本报告是严格保密的。整体成熟度较低，整体成熟度较低，客户认知陌生客户认知陌生产业周边多为零散产业，未形成产业聚集带，多为制造业或简单服务产业。配套仅有高尔夫俱乐部、凤凰山庄等休闲度假配套，生活配套缺乏。住宅目前在售项目仅有新华锦爱丁堡国际公寓，人气不足，尚未形成居住氛围。客户访谈-服装经营者毕先生：午山后啊，应该挺适合居住的，那边都是山，环境不错，但是目前自己不会考虑去那边置业。平时很少去那边，觉得配套不足，我还是想住在城市中心，公司就在香港路，住的地方不想太远，上班下班都比较方便客户访谈-咨询业卜先生：崂山区午山后区域成熟度现在较低，配套太少了，都是山，如果按低密度住宅区设28、计的话，应该会不错，能成为豪宅别墅区。虽然觉得适合居住，但是自己没想过是否在此置业，如果周边配套成熟，整体环境更加社区化的话可能会过去置业26本报告是严格保密的。未来以发展生态居住区及高新产业为主，将承接高端居住人群未来以发展生态居住区及高新产业为主，将承接高端居住人群高新技术区旅游、度假区居住旅游区城市东副中心、旅游度假区崂山商务区综合生态居住区政府规划政府规划城市发展城市发展处于未来规划中的高新技术区和旅游度假区交界处，紧邻综合生态居住区，将有可能跃升为高端居住板块，居住氛围浓厚。目前青岛主城区用地日趋紧张，城市东扩势在必行，本项目所在区域为承接城市扩张的主要区域。御景峰销售总监万涛：崂山29、东未来整体会打造成生态居住区，像现在的工厂都会搬迁出去，产业主要靠发展高新技术为主，未来人群整体素质较统一，较高。另外，崂山东自然环境幽静，自然资源较好，人口密度较低，道路通畅，有良好的发展潜力；再加上崂山区是传统富人区，住宅市场将会发展到一个较高的水平.27本报告是严格保密的。相比崂山区目前各个板块，本区域具备独特山体资源优势相比崂山区目前各个板块，本区域具备独特山体资源优势崂山核心区崂山核心区沙子口四姜一湾沙子口四姜一湾崂山东崂山东崂山沿海一线西崂山沿海一线西板块价值板块价值海加低密：城市资源较弱，海景资源和低密产品形式的叠加海加城市：强势海景资源及城市资源的叠加，是青岛名片价值的体现城市30、资源：良好的居住环境及生活便利性，具备较好的城市资源？28本报告是严格保密的。驱车驱车10min10min崂山区政府青岛大学城崂山CBD崂山商圈石老人风景度假区驱车驱车20min20min青岛CBD浮山风景区台东商圈中山路商圈香格里拉驱车驱车30min30min流亭机场青岛火车站流亭机场流亭机场石老人风石老人风景度假区景度假区青岛青岛CBDCBD青岛火青岛火车站车站崂山区政府崂山区政府崂山崂山CBDCBD浮山风景浮山风景区区青岛大青岛大学城学城台东商圈台东商圈中山路中山路商圈商圈崂山商崂山商圈圈【城市价值城市价值】与城市核心区距离适当，离尘而不离世，具备舒适与城市核心区距离适当，离尘而不离世，31、具备舒适的生活尺度的生活尺度29本报告是严格保密的。【生态价值生态价值】项目群山环抱，空气质量优良，地势较高地区可远项目群山环抱，空气质量优良，地势较高地区可远眺高尔夫球场，具备较高的生态价值眺高尔夫球场，具备较高的生态价值平顶山平顶山老寨顶老寨顶午山午山高尔夫高尔夫张村河张村河群山环抱群山环抱午山、老寨午山、老寨顶、平顶山顶、平顶山采菊东篱下，悠然见南山。山气日夕佳，飞鸟相与还。此中有真意，欲辩已忘言 众水呼应众水呼应张村河、众张村河、众多淡水潭多淡水潭水乃灵气聚合之地，近水而不亲水，盎然生机在和盘勃发，散落到这里的每一个角落绿色生活绿色生活青岛国际高青岛国际高尔夫球场尔夫球场高尔夫历来是环32、境优美、空气清新的代名词，站在山顶放眼望去，绿色尽收眼底，尽显闲适悠然的田园风光30本报告是严格保密的。【综合价值综合价值】板块拥有最宜居的尺度最佳生活尺度板块拥有最宜居的尺度最佳生活尺度海资源海资源主要集中在沿海一线地区城市资源城市资源主要集中在崂山核心区生态价值生态价值主要集中在沙子口及崂山东片区本项目本项目本版块无强势资源条件：本版块无强势资源条件：崂山区生态价值峰值点主要在沙子口片区，城市资源价值峰值点在崂山核心区，海资源价值峰之巅在沿海一线地区，而本版块距三个峰值点均有一段距离，没有突出的可以成为一级的价值；具备宜居的生活尺度：具备宜居的生活尺度：本项目所在区域虽不具突出价值优势，但33、与生态、城市、海资源三个价值峰值点之间10分钟车程之内可达，三个方向均可借力，使得本项目具备综合价值属性，各项生活尺度较为适宜。31本报告是严格保密的。最超凡的距离是离尘，而不是离城最超凡的距离是离尘，而不是离城最超凡的距离是离尘，而不是离城最超凡的距离是离尘，而不是离城最宁谧的距离是居山，而不是观山最宁谧的距离是居山，而不是观山最宁谧的距离是居山，而不是观山最宁谧的距离是居山，而不是观山最邈绝的距离是亲海，而不是临海最邈绝的距离是亲海，而不是临海最邈绝的距离是亲海，而不是临海最邈绝的距离是亲海，而不是临海32本报告是严格保密的。憩居午山，尺度崂山憩居午山，尺度崂山HILLSIDE and S34、pring to inhabit入则宁静入则宁静出则繁华出则繁华A beautiful and healthy circumstance,a wonderful place to live 33本报告是严格保密的。项目定位项目定位Part.5目标客户分析目标客户分析Part.3板块价值梳理板块价值梳理Part.2研究背景分析研究背景分析Part.1产品价值研究产品价值研究Part.434本报告是严格保密的。板块价值与客户需求的对位是项目发展最有效率的方向。板块价值与客户需求的对位是项目发展最有效率的方向。我们首先从青岛市场的客户分析入手我们首先从青岛市场的客户分析入手35本报告是严格保密的。青35、岛客户划分青岛客户划分老青岛人老青岛人新青岛人新青岛人大青岛人大青岛人123土生土长的青岛人或久居青岛的二代移民来青岛工作不久的年轻人与青岛有各种联系的外地人36本报告是严格保密的。老青岛人了解城市历史，崇尚西方生活方式，追求依山傍海的居老青岛人了解城市历史，崇尚西方生活方式，追求依山傍海的居住环境，对新鲜事物接受能力较强住环境，对新鲜事物接受能力较强 客户背景客户背景置业偏好置业偏好客户特征客户特征l多在市中心有祖业或置业，对青岛城市历史了若指掌l他们了解青岛哪里最适宜居住l认为近海不宜长期居住，崇尚“近海不亲海”的居住感受；l向往有天有地的优越居住环境，认为青岛最理想的居住场所就在崂山离海36、较近的区位；l喜欢花园、露台等欧式建筑符号；御景峰销售总监万涛访谈：老青岛人是最崇洋媚外的，比较追求西方的生活方式，最认可的城市就是上海、香港了，这些人对老城区的感情很浓厚，但是崂山最早一批改善型客户就是他们。现在第一批房子旧了，也需要有更好的产品，就会去寻求第二次改善。他们消息很灵通，而且最知道哪里最适合居住的，不爱住在海边，觉得依山傍海的生活是最好的.l崇尚西方生活方式，喜欢国外品牌；l追求低调但优质的“身份感和圈层感”，对红酒、雪茄等符号化东西敏感；l较喜欢新鲜事物，接受能力较强。37本报告是严格保密的。新青岛人渴望融入青岛，追求品味生活，但由于资金因素多被动新青岛人渴望融入青岛，追求品37、味生活，但由于资金因素多被动向北外溢向北外溢 客户背景客户背景置业偏好置业偏好客户特征客户特征l 有长期在青岛发展打算，工作生活重心在青岛l已对青岛有一些认识了解l在青岛有了比较成熟的交际圈l追求身份认同，渴望融入青岛；l对创新事物较感兴趣，追求生活品位；l深受青岛文化影响，对国外生活方式较为感兴趣。l目前在青岛定居，生活重心多在市内l多为毕业不久的年轻人，事业处于起步或上升期l对城市资源的需求较为强烈，对海资源有一定的偏好，不排斥山居生活青岛搜房副总经理李业访谈：我有个同学，32岁，来青岛9年了，算是新青岛人，自己一步步把公司做起来了。目前在崂山的檀香湾置业。他来青岛的时候先在四方置业，后来38、由于和老婆（即墨人）结婚，又在即墨市区买了套房子，最后才去崂山置业。他们这一群人还是很有追求的，喜欢小资一点的生活，也比较喜欢新鲜事物，但是由于资金的原因一般一开始只能先往北走.38本报告是严格保密的。大青岛人追求海景资源，置业多做会所交际使用，注重圈层感受大青岛人追求海景资源，置业多做会所交际使用，注重圈层感受及产品品质、形式及产品品质、形式 客户背景客户背景置业偏好置业偏好客户特征客户特征l 生活重心主要在外地，在青岛有交际圈 l以来源于山东省其他地市和东三省、京津等地为主l注重圈层感受，关注品牌；l注重交际往来，对稀缺事物有强烈的占有欲。l认可青岛的中心化，宜居性，旅游度假、投资价值，在39、青岛置业主要做为会所使用l对海景有强烈的占有欲望客户访谈：林女士希望有一所合适的别墅作为招待朋友、联谊聚会之地。尤其可以招待有高尔夫爱好的朋友。一定要靠海，社区环境、休闲配套一定要优雅有情调，个人酷爱敞开式的岛形的大厨房，产品密度不要太高，尤其别墅，不能过于紧凑，失去别墅的原有居住感觉。非常在意风水，这是买房和装修必须考虑的重要因素。39本报告是严格保密的。客户需求与板块特征对位客户需求与板块特征对位老青岛人是最有可能成为本项目核心客户的群体40本报告是严格保密的。关键词：关键词：u海资源占有海资源占有u圈层感圈层感久居市南区，生活圈完全在市内，地缘性极强，年龄主要集中在40-55岁之间。生活40、阅历、工作经验较为丰富，在市内有多套住房，由于房产升值、拆迁等原因收入较高，支付能力较强。注重生活圈层、资源占有意愿不是强烈。多次以上置业经历，且部分已有别墅物业。置业要素排序：稀缺的海资源+地段资源、产品形式、开发商实力及品牌接受价格：25000-35000元/平方米，总价600万以上产品：别墅面积在300-500平米，高层主力户型为200-250平米的大户型客户特征客户特征客户特征客户特征置业需求置业需求置业需求置业需求老青岛资源占有型客户对海景资源无特殊感情，追逐热销项目，老青岛资源占有型客户对海景资源无特殊感情，追逐热销项目，作资产沉淀使用作资产沉淀使用对本区域的看法对本区域的看法对本41、区域的看法对本区域的看法崂山有点远，市南区作为青岛最核心的区域，工作、生活的便利优势显著。有一些山体资源还是不错的，青岛人喜山，如果未来城市起来会很有发展41本报告是严格保密的。关键词：关键词：u居住环境居住环境u低密产品形式低密产品形式地缘型较强，年龄主要集中在35-50岁之间。事业稳定，收入水平较高，多为贸易、金融业的高管，部分为公务员。90年代初第一批崂山区改善客户，对崂山区认同感强，目前第一套改善住房条件较差，需要再次升级以家庭生活为中心，崇尚健康生活方式现已有至少两次以上购置物业经历，在市区至少两到三套住宅置业要素排序：良好居住环境、功能空间的实用性、低密产品形式。接受价格：150042、0-30000元/平方米，总价150-600万。产品：别墅面积在200-500平米，洋房90-230平米。客户特征客户特征客户特征客户特征置业需求置业需求置业需求置业需求老青岛升级改善型客户崇尚良好的居住环境，对海资源感情相对老青岛升级改善型客户崇尚良好的居住环境，对海资源感情相对较弱，对崂山区的认知度高较弱，对崂山区的认知度高对本区域的看法对本区域的看法对本区域的看法对本区域的看法崂山东的整体环境比其他地方要好很多，而且产品也比较丰富。崂山东现在是比较集中的富人区，只要产品做出特色还是会吸引很多客户。42本报告是严格保密的。关键词：关键词：u价格敏感价格敏感u配套配套多为企业的普通员工，是机43、关、事业单位的职员或者是学校里面的普通教师普通上班族，工作时间短、财富积累少，部分有父母的资金支持，对价格十分敏感。首次置业居多，生活重心主要在市区，对居住的 便利性有较高的要求。置业要素排序：总价、地段、交通、配套接受价格：8000-10000元/平方米产品形式：以80平方米左右的两居室 为主要购置户型客户特征客户特征客户特征客户特征置业需求置业需求置业需求置业需求老青岛刚需刚改型客户对居住便利性有较高要求，价格较为敏感老青岛刚需刚改型客户对居住便利性有较高要求，价格较为敏感崂山东安静、景观好，前景不错，距离市区有点远，但交通状况还不错。这个区域还是很适合居住的，环境空气都好，但可能需要几年44、的发展期。对本区域的看法对本区域的看法对本区域的看法对本区域的看法43本报告是严格保密的。支付能力在支付能力在100100万以上的老青岛人为本项目主要客户群体，其万以上的老青岛人为本项目主要客户群体，其中升级改善型客户数量最多中升级改善型客户数量最多140万总价总价250万 300万400万500万650万1000万2000万颐和星苑洋房90-19016000-19000元/140-360万山水名园高层100-15014000-15000元/140-200万御景峰洋房160-23024000元/220-552万御景峰高层140-18021000元/294-378万颐和星苑独栋360-4202945、000元/1044-1218万石湾山庄独栋500-60036000元/1800-2160万海逸翠庭洋房240-27024000元/576-648万海信天玺高层22030000-40000元/660-880万资源占有型客户资源占有型客户颐和星苑联排200-26018000-22000元/360-572万升级改善型客户升级改善型客户100万蓝山湾高层80-907000-8000元/56-72万刚需刚改型客户刚需刚改型客户44本报告是严格保密的。44客户定位客户定位核心客户：老青岛人核心客户：老青岛人最了解青岛哪里适宜居住，具有山居情节，生活重心主要在城市，追求西方生活方式，多为公务员、金融、证劵、46、保险等公司高层，中型贸易、物流企业主；置业关键：居住环境、生活方式、配套。重要客户：新青岛人重要客户：新青岛人目前在青岛定居，生活重心多在市内，对城市资源的需求较为强烈，对海资源有一定的偏好，不排斥山居生活；置业关键：居住环境、产品创新、生活配套偶得客户：大青岛人偶得客户：大青岛人关注区域环境和资源占有，同时，对物业品牌较为看重。45本报告是严格保密的。他们是这样一群人他们是这样一群人46本报告是严格保密的。最懂青岛的人最懂青岛的人她，祖祖辈辈见证了青岛的沧海桑田，她，祖祖辈辈见证了青岛的沧海桑田，流淌着岛城的精气血脉；流淌着岛城的精气血脉；他，怀揣着激情背井离乡，把根扎在这他，怀揣着激情背井47、离乡，把根扎在这片海滨热土，散叶开花；片海滨热土，散叶开花；某种程度上，他们就是青岛。他们熟悉某种程度上，他们就是青岛。他们熟悉青岛的每一根脉络，他们明了青岛的诸青岛的每一根脉络，他们明了青岛的诸多故事。多故事。无论吃在青岛、穿在青岛、玩在青岛，无论吃在青岛、穿在青岛、玩在青岛，亦或是住在青岛亦或是住在青岛他们，总能告诉你他们，总能告诉你什么是最好。什么是最好。47本报告是严格保密的。最西方的新世家最西方的新世家他们的祖辈与这座城市一同经历了西方的洗礼，渗透到骨子里的西式情节，依他们的祖辈与这座城市一同经历了西方的洗礼，渗透到骨子里的西式情节，依然跳动在他们的生活里。然跳动在他们的生活里。他们48、穿外国的品牌、用外国的家具，他们会喝一点红酒，偶尔点一枝雪茄，也他们穿外国的品牌、用外国的家具，他们会喝一点红酒，偶尔点一枝雪茄，也许只是那味道里的欧式情怀，便足以让他们陶醉。许只是那味道里的欧式情怀，便足以让他们陶醉。他们梦想站在花园阳台上，眺望自家郁郁葱葱的庭院，就像是骄傲的贵族，俯他们梦想站在花园阳台上，眺望自家郁郁葱葱的庭院，就像是骄傲的贵族，俯瞰自己的城堡。瞰自己的城堡。48本报告是严格保密的。最低调的圈里人最低调的圈里人他们，也许富有但不炫耀，也许骄傲但不傲慢。他们，也许富有但不炫耀，也许骄傲但不傲慢。他们拥有自己的圈子，喜欢结纳志同道合的朋友，并渴望进入更高的阶层。他们拥有自己的49、圈子，喜欢结纳志同道合的朋友，并渴望进入更高的阶层。他们崇尚低调的标榜，不奢华但要体现品位，不夸张但要相称身份。他们崇尚低调的标榜，不奢华但要体现品位，不夸张但要相称身份。49本报告是严格保密的。核心客户的核心客户的AIO分析分析 信息记录：信息记录：王先生：王先生：50多岁，私营业主，经营一家贸易公司，威海人，来青岛多岁，私营业主，经营一家贸易公司，威海人，来青岛16年年 五口之家：父母五口之家：父母/妻子妻子/儿子。儿子。家境殷实，收入较高家境殷实，收入较高 专访摘要：A（消费活动）：（消费活动）：生活档次较高，出入高档消费场所，追求高水准、高层次生活I（生活兴趣）：（生活兴趣）：妻子为全50、职太太，喜欢购物喜欢购物，多购买国际品牌，爱好瑜伽和慢跑；先生平时社交活动较多，爱好爱好瑜伽和慢跑；先生平时社交活动较多，爱好打高尔夫。打高尔夫。O（置业观点）：（置业观点）：希望购得一套200多平的洋房，适合一家五口人居住，希望能有个大一些的院子。希望距离城市中心较近距离城市中心较近，方便妻子购物和儿子上学；市里面钢筋水泥太多了，环境不是很好，希望社区自然环境较好，最好有山水景观资源社区自然环境较好，最好有山水景观资源，自己喜欢，也适宜老人居住和户外锻炼。能共享城能共享城市配套设施市配套设施，方便社交活动和日常生活。希望小孩上学能比较方便，家里亲戚都在市里面，还是不要和市里距离太远，小孩平时51、也可以有一些课余活动。希望可以和政府距离进一些，有几个好友都在机关工作希望更多接触政府圈层希望更多接触政府圈层。总价不受限制，最好为跃层，孩子和长辈有各自的生活空间。50本报告是严格保密的。核心客户的核心客户的AIO分析分析 信息记录：信息记录：王先生：王先生：48岁，在一家证券公司担任部门经理职位，青岛本地人岁，在一家证券公司担任部门经理职位，青岛本地人 四口之家：母亲四口之家：母亲/妻子妻子/儿子。儿子。妻子为中心小学的一名老师，家庭收入稳定在妻子为中心小学的一名老师，家庭收入稳定在10000元以上元以上 专访摘要：A（消费活动）：（消费活动）：具有生活品质，追求有格调的生活I（生活兴趣）52、：（生活兴趣）：处于事业的稳定上升期，生活的重心在家庭，关注对孩子的教育、老人的照顾和自身的健康问题。夫妻双方每周与朋友打网球、羽毛球；经常参加家庭聚会；儿子读高中，周末常与同学聚会。夫妻双方每周与朋友打网球、羽毛球；经常参加家庭聚会；儿子读高中，周末常与同学聚会。O（置业观点）：（置业观点）：希望购得一套160平左右的住宅，适合一家四口人居住，四居室最好，一定要实用。希望社区自然环境较优自然环境较优，能远离城市污染，空气质量高空气质量高；社区居住氛围 较好，安静不吵闹，适合老年人休息和孩子学习；孩子正处于青春期，社区人群素质一定要高，不能让小孩接触到不好的东西；社区配有一些有特色的园林景观和53、设施，离山进一些就更好了离山进一些就更好了，利于老年人爬山散步锻炼。同时，希望居所地理位置较优，能享受城市中心的配套设施，方便日常生活能享受城市中心的配套设施，方便日常生活。希望价格控制在250万以内。51本报告是严格保密的。核心客户的核心客户的AIO分析分析 信息记录：信息记录：朱先生：朱先生：40多岁，在某机关做副局长；妻子为医生，收入稳定在多岁，在某机关做副局长；妻子为医生，收入稳定在12000元以上元以上 五口之家：父亲五口之家：父亲/母亲母亲/妻子妻子/女儿。女儿。父母和其一起换房父母和其一起换房 专访摘要A（消费活动）：（消费活动）：夫妻双方品味较高，追求高雅闲适的生活，平时行事比54、较低调，衣着没有太多知名品牌但一看就价格不菲I（生活兴趣）：（生活兴趣）：妻子为医生，很关注健康方面的问题，平时经常参加瑜伽等养生课程很关注健康方面的问题，平时经常参加瑜伽等养生课程；先生社交活动较多，周末周末常聚会常聚会。女儿每周学习钢琴课程。全家周末经常有外出活动全家周末经常有外出活动。O（置业观点）：（置业观点）：希望购得200平左右的住宅，一家三口居住，不希望太吵闹，能与其他家隔开的话较为理想，内部空间客厅、主卧一定要大。希望两套住宅距离较近，方便照顾父母和父母照看小孩。希望社区环境较好社区环境较好，安静私密，最好能有个会所可以招待一下朋友们；距离学校较近，方便孩子上学及每周学习钢琴；55、同时，希望距离城市中心较近距离城市中心较近，方便上班、社交和日常生活，小孩也可以和家里人一起参加娱乐活动。52本报告是严格保密的。御景峰以老青岛改善升级性客户为主，较为关注居住环境的打造、御景峰以老青岛改善升级性客户为主，较为关注居住环境的打造、低密度的生活氛围以及产品创新低密度的生活氛围以及产品创新典型客户置业经历及评价：典型客户置业经历及评价：成交过程素描：目前客户没有称心的住所，现住的房子是九十年代的老房子，一直想找一直想找合适的新房源合适的新房源，近期看过的房子有些太远，有些价格太高；置业目的：自住型客户；置业需求：面积、价格、产品形态等以及特殊需求等，客户需要180-220平米之间的56、户型，主要考虑洋房；对御景峰项目看法：最认可本案的地段（景观较好，离城市也近），而且园林景观好，入户花园很有新意，复式洋房入户花园很有新意，复式洋房有别墅的感觉。有别墅的感觉。不认可的是周边配套不齐全，尤其对道路现状不满意。从客户来源上看以青岛市范围为主，其中崂山区地缘性高端客户占比最高，达到59%成交客户以改善性自住需求为主，占90%以上客户对项目的价值认可点依次排序为区域位置、项目规划及园林三方面。53本报告是严格保密的。山水名园以市内改善升级性客户为主，较为关注低密度生活氛围山水名园以市内改善升级性客户为主，较为关注低密度生活氛围的打造以及较为便捷的城市生活方式的打造以及较为便捷的城市生57、活方式山水名园销售代表访谈：山水名园销售代表访谈：客户主要为自用，其中改善居住为主；联排客户多为公司关系户，小高层也有部分公司团购客户来源：青岛本地客户居多，周边城市的用于度假。也有来自北京等外地的。客户对价格不敏感，在意小区环境、配套、周边环境等。目前客户许多来自于一期客户的口碑。典型客户置业经历及评价：典型客户置业经历及评价：客户情况素描：客户是青岛本地人，现在住在市内，需要改善居住条件，觉得市内太过于拥挤，但是生活圈子都在市里，不能离得太远。来了项目就被社区环境和多层产品吸引，不过不想买太大的房子；置业目的：自住型客户；置业需求：追求良好的居住环境，偏好多层产品，户型需求在140-15058、左右；对山水名园项目看法：最认可本案的环境，离石老人很近，依山傍海的居住感觉很好，低密度社区第一次住感觉还不错。不认可的是周边配套不够，生活不太方便。客户关注良好的居住感受及与城市较为便捷的距离山水名园以市内客户为主，多为改善型需求，城市低密生活54本报告是严格保密的。项目核心竞争力项目核心竞争力区位区位功能功能品质品质区域环境：具备良好的生活环境，与海保持适度距离，与山充分拉近距离；区域配套：较为便捷的生活配套，拉近与城市之间的联系；产品形式：较为偏好别墅、洋房的产品形式，营造有天有地有院落的低密度生活，打造私属感受，社区相对纯粹；户型：主力需求户型面积120-200，具备完善的生活功能空间59、，客厅空间适当放大；配套：能够提供便利的城市生活，充分满足公共及私人交际需求，满足家庭休闲生活的需要，较好的安保措施；园林：放大自然资源，偏好私属园林感受；具备一定的特色或主题，营造健康的居住氛围，最好能有一些水资源；创新产品：偏好创新元素，如入户花园等；居居住住环环境境家家庭庭生生活活55本报告是严格保密的。项目定位项目定位Part.5目标客户分析目标客户分析Part.3板块价值梳理板块价值梳理Part.2研究背景分析研究背景分析Part.1产品价值研究产品价值研究Part.456本报告是严格保密的。【产品供应产品供应】青岛市区内中高端产品供应以高层为绝对主力，青岛市区内中高端产品供应以高层60、为绝对主力，洋房、别墅等低密意象产品供应稀缺洋房、别墅等低密意象产品供应稀缺板块板块市南市南市北市北崂山崂山崂山东崂山东四方四方、李沧李沧城阳城阳项项目目名名称称万万丽丽海海景景万万邦邦中中心心东东海海路路9 9号号凯凯悦悦中中心心中中海海银银海海壹壹号号塞塞纳纳名名爵爵恩恩马马文文景景园园恒恒基基新新天天地地上上实实海海上上海海银银座座领领海海海海信信天天玺玺天天泰泰金金融融广广场场华华沃沃大大厦厦御御景景峰峰新新华华锦锦爱爱丁丁堡堡颐颐和和星星苑苑石石湾湾山山庄庄海海逸逸翠翠庭庭山山水水名名园园绿绿城城理理想想之之城城蓝蓝山山湾湾万万科科金金色色城城品品百百通通香香溪溪庭庭院院 卓卓越越蔚61、蔚蓝蓝群群岛岛 高层高层小高层小高层多层多层洋房洋房别墅别墅市南市北崂山沿线供应90%以上为高层，崂山东、四方、李沧、城阳多大盘，高层所占比例依然居高；仅崂山、崂山东部分低密度社区及城阳部分大盘供应洋房、别墅，在市场上所占比例小，属于稀缺类产品。57本报告是严格保密的。凯悦中心 1 1 5 5 15 15 10 10 25 25 20 20 30 30 35 35 40 40 60 60 70 70 50 50 80 80 90 90 100 100 110 110消化速度消化速度(套套/月月）50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 65062、 700 750 800 1000 1500 200050 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800 1000 1500 2000独栋联排双拼洋房多层高层 总价总价（万元）（万元）万丽海景上实海上海御景峰恩马文景园海逸翠庭御景峰 石湾山庄 颐和星苑山水名园 中高端板块市场主力产品消化速度盘点中高端板块市场主力产品消化速度盘点地处崂山CBD核心，区域内无同档次产品竞争注：万丽海景、恩马文景园开盘时间为09年10月；山水名园三期开盘时间为09年6月山水名园颐和星苑产品形式创新，实现高总价高消化速度洋房产品供应较为稀缺，具63、备较高的消化速度高层高层2626套套/月月独栋独栋4 4套套/月月 洋房洋房1515套套/月月58本报告是严格保密的。凯悦中心消化面积消化面积(万万 /年）年）50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800 1000 1500 200050 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800 1000 1500 2000独栋联排双拼洋房多层高层 总价总价（万元）（万元）万丽海景上实海上海御景峰御景峰 石湾山庄颐和星苑山水名园7 76 65 54 4364、 32 21 10 0中高端板块市场主力产品消化面积盘点中高端板块市场主力产品消化面积盘点注：1.万丽海景、恩马文景园开盘时间为09年10月；山水名园三期看盘时间为09年6月 2.实际开盘时间不足1年的项目按现有市场表现估测恩马文景园山水名园颐和星苑海逸翠庭山水名园洋房供应量相对较少高层高层5 5万万/年年 洋房洋房2.52.5万万/年年 独栋独栋2.42.4万万/年年 59本报告是严格保密的。凯悦中心 回现金额回现金额 (亿元亿元 /年）年）50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800 1000 1500 20065、050 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800 1000 1500 2000独栋联排双拼洋房多层高层 总价总价（万元）（万元）万丽海景上实海上海御景峰恩马文景园海逸翠庭御景峰 石湾山庄 颐和星苑山水名园1515141413131212111110109 98 87 76 65 54 43 32 21 10 0注：1.万丽海景、恩马文景园开盘时间为09年10月；山水名园三期开盘时间为09年6月 2.实际开盘时间不足一年的项目按现市场表现估测中高端板块市场主力产品年回现能力盘点中高端板块市场主力产品年回现能力盘点山水名66、园山水名园同期区域内无竞争，产品力较高销售时间相对较早高层高层9.69.6亿元亿元/年年独栋独栋6.56.5亿元亿元/年年洋房洋房3.73.7亿元亿元/年年稀缺大独栋产品，区域内无竞争创新产品能够得到较高溢价60本报告是严格保密的。【产品点评产品点评】目前市场在售低密项目产品力水平不突出，靠稀目前市场在售低密项目产品力水平不突出，靠稀缺性支持快速销售缺性支持快速销售项目名称项目名称户型面积户型面积总价总价（万）点评点评颐和星苑独栋：360-420，叠拼：270-600，联排：260-300，洋房：150-160750稀缺低密度社区；具山海资源，打造社区园林体系，与自然结合紧密；外立面模仿星河湾67、风格，产品力一般；石湾山庄独栋：300-8001000稀缺大独栋产品具备较好的山体景观资源；山水名园联排：300-500多层：420-750性价比较高；距离城市较近的低密度社区，区位条件优越；产品力较为一般；61本报告是严格保密的。【消化速度消化速度】低密度产品消化速度均较快，但洋房产品弹性较低密度产品消化速度均较快，但洋房产品弹性较大，因此是最适合充当回现主力的的低密度产品大，因此是最适合充当回现主力的的低密度产品洋房消化速度快洋房消化速度快市区多数楼盘推出的低密度产品已基本售罄，存在市场空缺；正是由于稀缺，洋房在市场上实现了较快的消化速度和回现能力。颐和星苑销售代表访谈纪要：我们家洋房是卖68、得最好的，基本上一推出来就都卖光了。青岛目前做得好的洋房比较少，大家都冲着洋房来石老人这边买了洋房弹性及抗风险能力强洋房弹性及抗风险能力强洋房和别墅两种物业类型相比，洋房通过户型、产品附加值等方面进行调整，可营造出具有天有地的别墅生活感受；也可以普通平层产品来满足客户基本生活需求，弹性空间较大，抗风险性较强。综合考虑市场在售的低密度产品供消情况，以及客户对不同低密度产品的倾向，综合考虑市场在售的低密度产品供消情况，以及客户对不同低密度产品的倾向，认为洋房是最能保证快速消化、快速回现的低密度产品认为洋房是最能保证快速消化、快速回现的低密度产品62本报告是严格保密的。【产品拉动产品拉动】卓越蔚蓝群69、岛依靠产品、景观、配套和价格优势吸引了卓越蔚蓝群岛依靠产品、景观、配套和价格优势吸引了市区外溢的居住改善型客户及来源广泛的投资客户市区外溢的居住改善型客户及来源广泛的投资客户项项目目卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛购购置目的置目的自用为主，第一居所（改善型及部分退休、婚房）；小部分投资客客户户来源来源 青岛市区、城阳地区、外地（温州、东北、新疆）关注要素关注要素产品品质，景观环境，娱、教、医、商整体配套，价格，开发商品牌、市政利好消息（经济北移、高新区开发、高速、高架桥）客户访谈：袁先生职业：中信证券股指期货客户经理年龄：27岁 来源：青岛市内家庭构成：单身消费习惯：出行主要靠出租、公交，但活动范围比70、较广，平时喜欢喝茶，和朋友聊天u目前在市南区天山小区和父母同住，年岁已大希望与父母分居u基本收入中等，对住宅要求不是很高，只要交通便利，价格合理，产品还不错就行u认为蔚蓝群岛产品做得不错、景观也好，住着会很舒服，而且价格也可以接受，虽然离市区远一些，但高架桥修好后通勤还是可以接受的海信天玺海信天玺u打破城阳地区项目客户的强地缘性定位，将目标拓展至市区外溢市区外溢客客户户，并凭借产品、景观、配套及价格优势吸引到跨区客户，二期北北师师大附属九年大附属九年义务义务教育教育对蓄客贡献较大u综合品质较高的品牌景观大盘受到市内外投投资资客客户户的青的青睐睐u水系围合，划分18个岛屿组团,u私属群岛公园、欧71、洲风情园林u强势配套资源63本报告是严格保密的。【产品拉动产品拉动】绿城理想之城以地缘性居住改善型客户为主，强势的产品绿城理想之城以地缘性居住改善型客户为主，强势的产品和品牌拉动力吸引了部分市区外溢产品改善型客户和各地投资客和品牌拉动力吸引了部分市区外溢产品改善型客户和各地投资客项项目目绿城理想之城绿城理想之城购购置目的置目的自用为主，改善性居住，楼王大部分是原来住海景房的客户来买，有部分投资客客客户户来源来源李沧占40%左右，市南区30%，青岛其他地区20%，外地客户约占10%左右关注要素关注要素开发商品牌、产品品质、外立面、物业管理、园林绿化客户访谈：刘女士职业：全职太太来源：青岛市内 家72、庭构成：两口之家消费习惯：有留学经历，丈夫在西班牙，平时喜欢喝咖啡、朋友聚会u目前居住在海信慧园二期u置业关注：房子一定要好看、社区营造得要有风情，居住舒适度要高u认为绿城理想之城的小区做得很漂亮，整个社区有一种感染力。喜欢绿城的园林和建筑风情。海信天玺海信天玺u客户多被理想之城建筑风格、园林景观、产品外立面等质素综合打造出来的社区感染力社区感染力打动u绿城品牌效品牌效应应和产产品品品品质质使其产品拥有一批来自全国各地的追随者投资购买u高大乔木和低矮灌木有机结合，注重公共空间及细部处理，u地中海、意大利式建筑风格，欧式情调浓厚，社区感染力强64本报告是严格保密的。【创新溢价创新溢价】洋房产品主73、要通过复式及退台营造低密感受创新，洋房产品主要通过复式及退台营造低密感受创新，可带来可带来30-40%30-40%溢价溢价御景峰顶层露台海逸翠庭立面颐和星苑立面御景峰洋房为5层洋房，底层及顶层为复式，中间层为平层；顶层复式带室外露台露台；底层及顶层定价高，但销售比底层及顶层定价高，但销售比中间层快中间层快御景峰楼层示意1F-1F2F3F4F5F海逸翠庭洋房有层层退台，颐和星苑洋房为普通多层改良；海逸翠庭均价24000元/平方米颐和星苑洋房16000-19000元/平方米。部分洋房产品出现退台、复式等新式；有创新创新的洋房受到顾客偏爱，并能带来溢价65本报告是严格保密的。市场盘点结论市场盘点结论74、通过市场盘点我们可以发现如下规律：通过市场盘点我们可以发现如下规律：1 1、低密度价值凸显、低密度价值凸显目前青岛房地产市场上现存低密度意象物业供应存在空缺，在售低目前青岛房地产市场上现存低密度意象物业供应存在空缺，在售低密度项目消化速度较快；密度项目消化速度较快；2 2、产品力可克服区域拉动力巨大、产品力可克服区域拉动力巨大绿城理想之城、卓越蔚蓝海岸等项目通过产品力的强势打造吸引市绿城理想之城、卓越蔚蓝海岸等项目通过产品力的强势打造吸引市内客户，形成了跨越多区域的巨大拉动力；内客户，形成了跨越多区域的巨大拉动力；3 3、创新有很高的接受度、创新有很高的接受度 目前市场上创新产品能够形成较高溢75、价，市场接受度较好。目前市场上创新产品能够形成较高溢价，市场接受度较好。66本报告是严格保密的。位置位置中山区解放路秀月街北，连接市中心青泥洼商业区及南部老虎滩滨海区规模规模项目总占地面积14万平方米，总建筑面积约28万平方米，绿化率40%，容积率2.14卖点卖点周边山林资源，不潮湿，可享受城市配套，打造生态住宅客户客户产品质量好，地理位置优越；吸引具有中山情结的改善型客户明秀山庄与本项目在区位、规模、卖点和客户方面具有一定的相明秀山庄与本项目在区位、规模、卖点和客户方面具有一定的相似性似性崂崂山山未未来来CBD崂山现核崂山现核心区心区5KM6KM位置位置项目位于青岛主城区，崂山传统富人区边缘76、规模规模地块总建筑面积30万，容积率1.33卖点卖点周边山林资源，可享受城市配套,健康宜居理念客户客户懂得青岛住哪里好、生活中心在城市的山居情结改善型客户67本报告是严格保密的。明秀山庄明秀山庄20092009年实现热销，成为大连高品质楼盘销售之冠年实现热销，成为大连高品质楼盘销售之冠明秀山庄处于大连东南沿海板块，目前平台价格为明秀山庄处于大连东南沿海板块，目前平台价格为1300013000元元/平方米；明秀山庄均价：平方米；明秀山庄均价：1400014000元元/20092009年开盘月销售量达到年开盘月销售量达到70%70%；20092009年十一期间，明秀山庄年十一期间，明秀山庄八天成交77、量达八天成交量达8383套，现场成交率达套，现场成交率达80%80%。20092009年大连市内四区楼盘年大连市内四区楼盘销售综合排名第一；销售综合排名第一；20092009年大连市内四区成交金额排名第一，年大连市内四区成交金额排名第一，以高于平台价格实以高于平台价格实现现月均销售近月均销售近300300套；套；排名楼盘第一名明秀山庄第二名星海湾壹号第三名中心裕景第四名万科溪之谷第五名时代广场第六名远洋风景第七名幸福E家第八名唯美品格第九名鹏辉新天居第十名东方圣荷西项目名称成交金额(元)成交面积(M)成交套数(套)成交均价(元/M)明秀山庄1.24E+098847969813997华润海中国178、.03E+091265719828098东方圣荷西8.16E+086649543912265时代广场7.62E+085186030214702星海湾壹号7.5E+082784110726928大有恬园7.33E+0810725812236835唯美品格7.06E+086785269510398万科溪之谷6.78E+08758016958951小平岛6.28E+0873031693860068本报告是严格保密的。明秀山庄交通便利，可享受城市配套；周边山林景观资源优；明秀山庄交通便利，可享受城市配套；周边山林景观资源优；同时通过修整道路和打造内部景观，极力放大项目区位和景同时通过修整道路和打造内部79、景观，极力放大项目区位和景观优势。观优势。交通优势：交通优势：明秀山庄位于中山区解放路、八一路交汇黄金点，衔接解放路成熟商业区的便捷生活，青泥洼商圈5分钟直达，云集大连顶级商务及购物场所；2分钟可至老虎滩、付家庄国家5A级滨海景区。环境景观优势：环境景观优势：独享资源独享资源温泉入户，松林养生。项目周围的一千万平原生山林80%为珍贵黑松，四季常青。另外还有地下1500米矿质温泉入户。生态环境生态环境270度纯自然，城中心的山海桃源。位于秀月峰自然生态风景区，三面青山环绕，周围数百公顷原生山林。空气质量空气质量清新绿氧山谷。秀月峰一千万平原生山林成为明秀山庄独有的绿氧宝藏。项目近海而不临海，海风80、经过山林的过滤，舒适而不潮湿。社区环境社区环境在社区内部打造了5000平米的中央景观会所。放大区位优势：放大区位优势：明秀山庄在社区内部打造了5000平米的中央景观会所，以满足社区内部的日常购物、医疗、保健等等需求。明秀山庄修建了一条仲夏路，通往傅家庄区域。仲夏路修通后，在改善区域交通的同时，拉近项目与海的距离。热销因素一：热销因素一：69本报告是严格保密的。中山区多层产品稀缺，在售中山区多层产品稀缺，在售1616个项目中仅有个项目中仅有25%25%推出推出多层产品。明秀山庄通过多层的产品形式实现热销多层产品。明秀山庄通过多层的产品形式实现热销明秀山庄整个项目规划为A、B 两个区域由16栋点式81、板式高层山海豪宅和1717栋欧式多层花园洋房组成栋欧式多层花园洋房组成欧式多层花园洋房面积区间在 200440 200440 之间之间。户型方正，空间设计合理，产品舒适度较高。目前中山区在售16个项目中仅有四个项目推售多层产品，且仅有卡纳意乡和明秀山庄产品水平力较高。客户访谈：项目名称项目名称建筑类别建筑类别银钻公馆高层香榭里CEO时代高层一正大厦高层骊高新世界高层普照假日广场高层泛华领域高层良运四季汇高层大连时代广场高层捷山观海高层大连中心裕景高层东海岸天际高层花样年华三期高层悦德泰里高层、小高层、多层南山2009多层卡纳意乡高层、小高层、多层明秀山庄高层、多层客户访谈：客户访谈：高先生，82、公务员高先生，公务员“我就在这附近居住，我现在的房子就是高层，前段时间看了朋友在高新区那边新买的一套洋房，感觉不错。所以现在打算换套洋房，但是这个区域基本都是高层，没几个盘有多层的，所以没什么选择。像南山那个项目虽然是多层，但是感觉户型设计不怎么好。看来看去也就明秀山庄还不错，价格高点也可以接受，住着舒服嘛。”热销因素二：热销因素二：70本报告是严格保密的。户型设计户型设计55400平方米，一室一厅至五室二厅多种户平方米，一室一厅至五室二厅多种户型，满足了不同客层的置业需求型，满足了不同客层的置业需求户型面积区间户数占总户数比一室55351%两室73-88400多18%三室（二卫）98-10283、35015%四室17053023%跃层或复式110-40023010%其他（未开盘）110-12022510%升级改善类客户升级改善类客户树立项目高端形象树立项目高端形象刚性需求、刚性改善刚性需求、刚性改善客户，客户，实现项目走量实现项目走量99+26三室两厅三室两厅/两室两厅户型：两室两厅户型：1.户型紧凑，功能齐全，无浪费2.赠送面积多为客户接受163平五室两厅两卫户型：平五室两厅两卫户型：1.户型舒适，空间设计合理2.户型观景窗加大采光面及观景角度热销因素三：热销因素三：71本报告是严格保密的。明秀山庄通过增加赠送面积比例，提高赠送面积实用性，明秀山庄通过增加赠送面积比例，提高赠送面积实84、用性，从而提高性价比增加产品竞争力从而提高性价比增加产品竞争力项目名称项目名称 赠送面积占比赠送面积占比赠送形式赠送形式宏都峰景宏都峰景最高达10%镂空设计玫瑰东方玫瑰东方11%-16%镂空设计幸福幸福e e家家7%入户花园赠送，算一半面积明秀山庄明秀山庄最高达24%半封闭阳台形式赠送（3/4赠送，1/4报批）北京公园北京公园最高达13%半封闭阳台形式赠送（3/4赠送，1/4报批）奇偶阳台形式赠送高于市场平均水平高于市场平均水平的面积赠送比例；的面积赠送比例；赠送面积实用性较赠送面积实用性较高，多为客户接受高，多为客户接受明秀山庄5S2T2W户型 163+40明秀山庄2S2T1W户型 80+185、5热销因素四：热销因素四：72本报告是严格保密的。产品发展策略产品发展策略 放大自有优势，打造山体资源，营造山居乐趣洋房排布最大化，社区营造风情化，完全体现低密意向丰富户型结构，扩展总价空间，吸引多元客户情景化营造全新洋房社区居住感受；人性化面积赠送拉升购买意愿73本报告是严格保密的。资源条件放大化资源条件放大化充分挖掘自有山体资源，放大资源优势，充分挖掘自有山体资源，放大资源优势，实现资源增值实现资源增值 硬件硬件中央山体公园情景化、功能化打造中央山体公园情景化、功能化打造优化原有自然景观，体现山体自身优势附加山顶会所等功能性设施，进一步拉 升山体资源价值 建筑规划顺应山势，以山为靠，凸显山86、居感受，营造山居氛围实现山体资源健康、休闲、养生的精神价值附加山居生活的理念打造山居生活的理念打造软件软件74本报告是严格保密的。社区意向低密化社区意向低密化洋房排布最大化，社区营造风情化，打洋房排布最大化，社区营造风情化，打造低密意向社区造低密意向社区构造构造洋房排洋房排布最大化布最大化尽可能实现洋房面积最大化,打造比较纯粹的洋房社区，凸显整体低密形象小高层在规划分区,产品设计上借势洋房，实现高层产品洋房化，靠拢低密度物业气质气质社区营社区营造风情化造风情化采取聚落组团方式,实现社区低密度的整体印象空间布局、园林打造强调层次感，形成富有风情的社区通过营销手段，展示有天有地的别墅生活氛围，实现87、客户低密感知75本报告是严格保密的。客户来源多元化客户来源多元化丰富户型结构，扩展总价空间，通过吸引丰富户型结构，扩展总价空间，通过吸引多元客户达到高速销售的目标多元客户达到高速销售的目标分区物业类型户型区间（）总价区间（万元）针对客户洋房区联院别墅200-250450-630资源占有型客户复式洋房180-220360-480升级改善型客户退台洋房150-170285-340普通洋房130-150220-270小高层区普通小高层（低区）60-8090-120刚需刚改客户普通小高层（高区）90-110130-180升级改善型客户76本报告是严格保密的。产品创新极致化产品创新极致化 情景创新、面积88、赠送，全面拉升购买意愿情景创新、面积赠送，全面拉升购买意愿追求追求情景创新情景创新有效利用坡地微地形，退台洋房结合坡地，多样化组团，形成一步一景，步移景迁的优越居住感知园林、空间、配套人性化、功能化设计，展现真实居住情境，树立主题生活理念务实务实面积赠送面积赠送高层错落阳台设计附送面积，洋房露台、花园、地下室等皆可实现实利赠送落地凸窗，入户花园等多种高价值隐性赠送，打动客户，形成关注，创造新的购买意愿，拉升已有购买意向77本报告是严格保密的。通过筛选与本项目核心客户重叠的所有中高端项目，确定我们的通过筛选与本项目核心客户重叠的所有中高端项目，确定我们的竞争聚焦于崂山核心区和崂山东区域竞争聚焦于89、崂山核心区和崂山东区域崂山东崂山东崂山核心区崂山核心区78本报告是严格保密的。颐和星苑颐和星苑整体意象为低密大盘，通过稀缺的产品形式吸整体意象为低密大盘，通过稀缺的产品形式吸引市内改善型客户置业，并实现快速消化引市内改善型客户置业，并实现快速消化规模占地1400亩；建筑面积100万平米现售一期石湾片区;占地380亩，建筑面积22万平方米，整体容积率0.8产品形式（一期）独栋、双拼、联排洋房多层小高层套数（一期）200套150套共700套主力户型（一期）360-420150-160套三150左右套三30%200左右套四30%均价（一期）24000-42000元/16000-19000元/160090、0元/销售完成（一期）95.5%。剩余9套99.3%，剩余1套售罄未来供应二期预计2010年底或2012年初开盘，户型配比待定1u一期首先推出普通多层、小高层，随后推出石湾片区别墅及洋房产品，洋房、双拼等低密度产品形式也由于稀缺实现快销。u社区自造水系，形成了依山傍水的组团式布局，但整体产品力较为一般，创新点不足。79本报告是严格保密的。通过组团景观及产品形式发力，除爬坡别墅外产品缺乏通过组团景观及产品形式发力，除爬坡别墅外产品缺乏创新，项目亮点不足创新，项目亮点不足p规划特色以“面”为主，“点”、“线”结合，“面”指湖泊、景观组团，“点”指小品，“线”则指贯穿社区的水系。p建筑设计欧式建筑风91、格（红瓦平缓屋面、浅色外墙）p产品创新石湾组团别墅设计成爬坡别墅的样式，充分利用山体地形资源，达到错落有致的立面效果，同时在提升容积率不损失居住感受。180本报告是严格保密的。主力客户为升级改善型客户，较为关注居住环境及产品主力客户为升级改善型客户，较为关注居住环境及产品形式的打造，偏好低密社区感受形式的打造，偏好低密社区感受购置目的购置目的 改善型居住为主，兼有养老度假；别墅以资源占有型客户为主客户来源客户来源青岛本地客户:外地客户=6:4(客户中约10%左右客户为：潍坊、淄博、烟台、济南、威海的客户）置业特征置业特征 以贸易、物流等行业私营企业老板为主或富二代，银行高管年龄特征年龄特征小高92、层客户以30岁-45岁较多，多层、洋房、别墅以40-55岁居多。置业特征置业特征 置业特征：多次置业，至少为二次置业关注要素关注要素 居住环境、景观园林、产品形式、建筑风情石湾山庄石湾山庄颐和星颐和星苑苑客户访谈：夏女士客户访谈：夏女士职业：对外贸易来源：青岛市内 家庭构成：三口之家客户背景：在市南已经有了一套，但是觉得环境有一些拥挤，以前也没住过多层，想尝试一下住在低密社区的感受访谈纪要：户型设计很周全，既符合传统生活的需要，又有特别的功能区域，这里背山面海，花园般的庭院，环境好，空气清新，到单位也很方便，赠送了车位，屋子里的装修很细致，住在这里的确不错。u项目客户较为复合，主力客户为改善升93、级型客户，部分资源占有型客户，少量度假养老型客户；u改善型客户多被低密的产品形式所吸引，追求居住环境及产品形式的升级。181本报告是严格保密的。新华锦爱丁堡国际公寓位于崂山东区域内，以高尔夫为新华锦爱丁堡国际公寓位于崂山东区域内，以高尔夫为主要卖点，产品力水平一般主要卖点，产品力水平一般规模规模占地面积10万平米，总规模27万平米，20栋楼，容积率2.93，绿化率60%产品类型产品类型11层小高层、1921层高层,公寓，网点商铺户型配比户型配比一期2栋酒店公寓，户型面积90平米；8栋普通住宅，户型区间150240平米，170平米四居占50%：二三期未定价格价格未定，均价估计在1.5万以上，1.94、7-1.8万销售状况销售状况预计于2010年3月底开盘。目前预售放量200套，预售完成130套产品水平产品水平 装修：精装修 装修标准：2000元/平方米（中央空调系统，三层中空玻璃，地板采暖）配套配套底商、酒店、幼儿园、高尔夫建筑风格建筑风格现代英伦客户情况：客户情况：购置目的：自住、投资客户来源：青岛本地客户为主置业特征：多次置业为主，最为关注91小户型，其次为154关注要素：价格、配套、全明户型、升值空间282本报告是严格保密的。恩马文景园为高密度高层社区，主要面向偏好城市资源的恩马文景园为高密度高层社区，主要面向偏好城市资源的改善型客户，缺乏强势的自然资源，本项目可通过低密意改善型客户95、，缺乏强势的自然资源，本项目可通过低密意象及资源极致化打造取胜象及资源极致化打造取胜规模规模地面：1.8万平方米，建面：10万平方米，容积率：5.55产品类型产品类型包括5座高层塔楼，共564户户型配比户型配比主力95平方米二居、146平方米三居另有160平方米户型及160-300平方米复式价格价格均价17500元/平方米销售状况销售状况已售400套，月均销售100套产品水平产品水平 15层以上可看海、板式住宅，精装修标准1500元/平方米标准配套配套地下停车，配比1：0.8建筑风格建筑风格现代风格客户情况：客户情况：购置目的:自住、投资客户来源：青岛本地客户为主置业特征：投资客集中在95两居96、，改善型客户以三居为主关注要素：居住社区环境、未来升值潜力383本报告是严格保密的。午山村地块具备良好的山体及湖景资源，但分散的容积率指标使其午山村地块具备良好的山体及湖景资源，但分散的容积率指标使其未来可能出现洋房、别墅及高层的复合产品，本项目可通过纯粹的未来可能出现洋房、别墅及高层的复合产品，本项目可通过纯粹的低密意象及产品极致化、特色化形成差异低密意象及产品极致化、特色化形成差异4R11R1.51.5R2山体：最大高差65m，占地30万4万自然湖位置位置:与本项目同属崂山高端居住板块发展方向上规模总建面73万容积率 综合容积率1.33资源条件地块内部具备山、湖景资源控制方省房可能出现的产97、品形式地块资源条件较好，容积率分层情况较为明显，社区南部为高密度居住意象，总占地面积约24万，北部围绕湖景及山体资源排布的地块为低密度居住意象，总占地面积约32万84本报告是严格保密的。四姜一湾地区后续地块以二线海景居多，容积率偏高，四姜一湾地区后续地块以二线海景居多，容积率偏高，本项目可在打造城市低密意象本项目可在打造城市低密意象 的同时寻求及产品创新的同时寻求及产品创新位置属于崂山未来重点发展区域，规划为居住、旅游功能规模64万容积率 综合容积率1.67资源条件临海、山、具备旅游度假资源控制方青建、海信地产可能出现的产品形式路南地块容积率在0.5以下，但体量较小，较适宜开发独栋产品，而路北98、地块综合容积率较高，适宜开发多层及小高层的产品组合颐和星苑石湾山庄海逸翠庭其他住宅用地早期项目585本报告是严格保密的。竞争关系竞争关系由于所在区域价值尚未明晰，本项目与区域内所由于所在区域价值尚未明晰，本项目与区域内所有竞争项目势必为有竞争项目势必为“竞合竞合”的关系的关系颐和星苑四姜一湾(未来供应)“合作合作”l区域内项目在直面竞争，抢夺客户的同时，需要共同标定整个区域的价值，在市场上保持统一的市场声音；l本案区域内竞争主要源自两个未来供应集中的大盘项目。基于体量较小的不足之处，本项目更应注重与大盘之间“合作”。竞争关键点：竞争关键点：相同区域，相似资源条件，相同的客户定位午山村(未来供应99、)新华锦竞争范围竞争范围“竞争竞争”l本项目与竞争对手在资源条件、地块属性等方面都较为相似，未来必然是直面的竞争对手，只有通过特色化和极致化的差异打造形成明显的核心竞争力。86本报告是严格保密的。竞争策略竞争策略新华锦新华锦午山村午山村四姜一湾四姜一湾项目项目与本项目相比优劣势与本项目相比优劣势竞争策略竞争策略优势：入市时间较早劣势：不具备低密度的产品形式缺乏强势自然资源优势：自然资源条件较好体量较大劣势：容积率指标较为分散优势：区域认知度较高劣势：现有项目产品力不足（颐和星苑）距离城市相对较远后续供应容积率偏高营造低密意象放大景观资源形成极致鲜明的项目特色，营造亮点打造青岛独一无二的山体公园100、营造纯粹的低密社区意象产品全面发力，洋房充分创新主打城市价值，距城市较近的低密住宅，户型尺度相对缩小，居住功能提升87本报告是严格保密的。项目定位项目定位Part.5目标客户分析目标客户分析Part.3板块价值梳理板块价值梳理Part.2研究背景分析研究背景分析Part.1产品价值研究产品价值研究Part.488本报告是严格保密的。项目整体定位项目整体定位关键词：山居、低密、家关键词：山居、低密、家 憩居午山，尺度崂山山居十二院，青岛新世家 89本报告是严格保密的。街道拥堵街道拥堵 ，人群熙攘，人群熙攘 ，我们穿梭在都市的浮尘里形色匆匆，我们穿梭在都市的浮尘里形色匆匆踮起脚尖，目光穿过林立的高101、楼，寻觅一角幸存的灰色天空踮起脚尖，目光穿过林立的高楼，寻觅一角幸存的灰色天空回到千万个格子中的一格，华灯闪耀，喧闹依然回到千万个格子中的一格，华灯闪耀，喧闹依然匆忙匆忙 压抑压抑 疲累疲累我们，该怎样释放身体与心灵我们，该怎样释放身体与心灵90本报告是严格保密的。生活，可以不同。生活，可以不同。穿越繁华，穿越繁华，抵达宁静抵达宁静居山居山 拥墅拥墅 爱家爱家 爱自己爱自己91本报告是严格保密的。青山苍翠青山苍翠 、林秀草芳、空气清新、林秀草芳、空气清新 、天地安静、天地安静静心静心 、养性、养性 、修身、修身 、善待自己、沉淀心灵、善待自己、沉淀心灵山居，不仅仅是一种居住形式山居，不仅仅是一102、种居住形式休憩心灵，健康人生休憩心灵，健康人生居山，不仅仅是一种居住形式居山，不仅仅是一种居住形式青山苍翠青山苍翠 、林秀草芳、空气清新、林秀草芳、空气清新 、天地安静、天地安静静心静心 、养性、养性 、修身、修身 、善待自己、沉淀心灵、善待自己、沉淀心灵休憩心灵，健康人生休憩心灵，健康人生92本报告是严格保密的。一片辽阔的空间，一个私属一片辽阔的空间，一个私属的世界，一份自己的生活的世界，一份自己的生活一个家，一片天，一领一个家，一片天，一领地，一席山地，一席山 拥拥墅墅93本报告是严格保密的。给孩子一个呼吸自然的空间，给孩子一个呼吸自然的空间，给父母一幢享受天伦的归所给父母一幢享受天伦的归103、所家，是那个卸掉满身疲惫、想家，是那个卸掉满身疲惫、想起来就幸福的地方起来就幸福的地方爱家爱家，寻一处叫做寻一处叫做幸福的地方幸福的地方94本报告是严格保密的。每一早，被清新每一早，被清新的空气叫醒的空气叫醒爬上山体公园，爬上山体公园，散步散步、冥想、冥想、瑜伽瑜伽 、太极、太极精力充沛完成精力充沛完成一天的工作一天的工作回到家，在音乐回到家，在音乐流淌中思考，在流淌中思考，在负离子环抱里安负离子环抱里安然入睡然入睡健康生活健康生活健康生健康生活每一活每一天天95本报告是严格保密的。第二部分第二部分 项目物业发展建议项目物业发展建议96本报告是严格保密的。物业发展建议的基本原则物业发展建议的基104、本原则竞争差异原则竞争差异原则成本控制原则成本控制原则价值对位原则价值对位原则针对竞争对手形成产品力差异，体现形象领先和价值超越。针对竞争对手形成产品力差异，体现形象领先和价值超越。在控制成本的前提下，好钢用在刀刃上，集中火力，突出在控制成本的前提下，好钢用在刀刃上，集中火力，突出卖点。卖点。针对物业体系中不同的产品类型，从规划、形象、户型、针对物业体系中不同的产品类型，从规划、形象、户型、资源占有等方面进行价值资源占有等方面进行价值“对位对位”，主次分明，落实客户策略。，主次分明，落实客户策略。97本报告是严格保密的。物业发展建议的目标和发展方向物业发展建议的目标和发展方向为了打动这群人，我105、们的物业将形成以客户需求为引导的产品价值体系为了打动这群人，我们的物业将形成以客户需求为引导的产品价值体系山居山居“打动客户打动客户”十二院十二院新世家新世家98本报告是严格保密的。十二院十二院山居山居整体规划整体规划山居体验山居体验新世家新世家充分顺应山体环境，突显山居感受，营造山居乐趣充分顺应山体环境，突显山居感受，营造山居乐趣资源评价资源评价99本报告是严格保密的。【地块现状地块现状】站在中央山顶向南眺望站在中央山顶向南眺望100本报告是严格保密的。【地块现状地块现状】站在中央山顶向西北眺望站在中央山顶向西北眺望101本报告是严格保密的。【地块现状地块现状】站在中央山顶向东北眺望站在中央106、山顶向东北眺望102本报告是严格保密的。项目基地特色与价值分析项目基地特色与价值分析 作为典型的山海城市，青岛人并不缺少对山地地貌和山地住宅的认知。即便如此，本项目基地依然体现出鲜明的个性和价值稀缺性，客观上具备了难难以以复复制制的强烈特征的强烈特征Landscape1典型的风水意向典型的风水意向。Nature2群山环抱山水交融的强势资源群山环抱山水交融的强势资源。Space浑然天成的地形高差变化浑然天成的地形高差变化。103本报告是严格保密的。风水意向风水意向 纳阳、临风、揽景，提供生态、景观价值和文化心理纳阳、临风、揽景，提供生态、景观价值和文化心理支撑。宏观来看，项目群山环抱，乃聚气之地107、，大有旺宅之势支撑。宏观来看，项目群山环抱，乃聚气之地，大有旺宅之势n宏观来看,地块东,南北三面环山,西面绕水,且紧接绿地(高尔夫),整体环境品质上乘n地块整体以群山环抱之势,地块南部虽被午山阻隔,但其峰离项目地较远,为远峰之势,且起到一起阻挡湿气作用 三面或四周山峦环护，住宅基址后面有主峰来龙山，左右有次峰或左辅右弼山成为青龙、白虎砂山，山上要保持丰茂植被，地形呈北高南低，背阴向阳的内敛型盆地或台地，前有环形水系或半圆形水池古代建筑风水中追求的风水宝地。传统风水中理想择居模型传统风水中理想择居模型百尺见形百尺见形营造院落围合的宜居氛围营造院落围合的宜居氛围用亲切的空间尺度、丰富的绿化植栽、点108、题的园林小品创造社区的安全感和归属感千尺见势千尺见势打造城市山地打造城市山地别墅社区的主题；别墅社区的主题；用山南带动山北，构建整个社区的和谐统一。平顶山平顶山老寨顶老寨顶午山午山高尔夫高尔夫张村河张村河104本报告是严格保密的。强势资源强势资源 项目拥有山体、午山风景区、高尔夫等多种强势资源项目拥有山体、午山风景区、高尔夫等多种强势资源高尔夫高尔夫山体公园山体公园资源条件盘点：资源条件盘点：山体资源地块环抱山体资源，是本项目最为强势的景观资源，同时可远观午山风景区；高尔夫西侧为高尔夫球场用地，高层建筑远眺场地景观；地形资源地块红线内地形丰富，可利用程度较高。午山风景区105本报告是严格保密的109、。建筑与山地的结合关系建筑与山地的结合关系A、消融型表现出对自然的谦让，建筑作为自然的一个组成部分出现，形体与环境背景有融合的趋势，多见于低密度住宅。B、对峙型强调建筑本身的形体特征，与山体保持“对比”或“对立”的关系，追求一种相互映衬的和谐，多见于现代风格的独立住宅或公建项目。对峙型对峙型共生型共生型消融型消融型高差变化高差变化 为建筑创作提供了独特图底和发挥空间为建筑创作提供了独特图底和发挥空间C、共生型建筑不是将山体作为背景，而是共同完成对外在形象的塑造，建筑形体像从山体中生长而出。106本报告是严格保密的。高差变化高差变化 为建筑创作提供了独特图底和发挥空间为建筑创作提供了独特图底和发110、挥空间（克服等高线）支撑型（克服等高线）支撑型（顺应等高线）散布型（顺应等高线）散布型深圳 万科十七英里美国 某度假旅馆日本 六甲山集合住宅山地建筑的几种常见形态山地建筑的几种常见形态（垂直等高线）跌落型（垂直等高线）跌落型107本报告是严格保密的。案例案例1深圳天琴湾深圳天琴湾凭借凭借海景资源海景资源带来的视觉享受和带来的视觉享受和山地地形山地地形造就的丰富建造就的丰富建筑形式，天琴湾在深圳东部海岸地区实现了当期销售最筑形式，天琴湾在深圳东部海岸地区实现了当期销售最高价，并且带动了整个东部海岸价格平台的上涨。高价，并且带动了整个东部海岸价格平台的上涨。108本报告是严格保密的。案例案例2 2111、万科十七英里万科十七英里万科17英里位于深圳东部龙岗区溪涌海岸，项目地北面为绵延500余米的的山丘，东西南三面临海，项目地内海岸线长600余米，南面的大鹏湾是其主要的景观资源。规模：规模：用地面积67571总建面50000余，其中住宅48678容积率0.72一期为107套联排别墅109本报告是严格保密的。案例案例2 2万科十七英里万科十七英里丰富的自然山体为建筑提供了灵活的空间处理方式，恰到好处的配合了建筑的现代主义风格，同时合适的高差也使建筑不遮挡后面住宅的景观，做到了户户有海景。在“保护原有地貌及区域生态”规划设计理念指导下，住宅组群尽量利用天然山势，营造建筑与自然的整体协调氛围。以高低错112、落有序的几何立体组合，创作出一个富时代感的海岸建筑群。110本报告是严格保密的。u 提供独特、创新而丰富的空间体验是特殊地貌住宅项目的核心价值之一。体现出强烈的地块体现出强烈的地块产品互动性：借助于特色产品，限制条件转变产品互动性：借助于特色产品，限制条件转变为项目资源从而实现项目价值提升；反之，开发普通产品则容易凸为项目资源从而实现项目价值提升；反之，开发普通产品则容易凸现特殊地形地貌对居住便利性的影响，甚至引起价值贬损。现特殊地形地貌对居住便利性的影响，甚至引起价值贬损。产品特色化产品特色化总结：特殊地貌住宅项目市场实现规律（一）总结：特殊地貌住宅项目市场实现规律（一）u 右图：地块与产品113、互动性比照表。111本报告是严格保密的。总结：特殊地貌住宅项目市场实现规律（二）总结：特殊地貌住宅项目市场实现规律（二）通常以中高端产品形式面对中高端客户，能够实现高通常以中高端产品形式面对中高端客户，能够实现高溢价。溢价。u 获得高端认知和实现溢价的根本在于特殊地貌所引发的无可复制的、丰富多变的空间体验契合了高层次的购房需求。项目高端化项目高端化u 右图：住宅购买需求发展模型。112本报告是严格保密的。对项目地块潜力的判断对项目地块潜力的判断待雕琢的璞玉待雕琢的璞玉特殊地貌特殊地貌 x x 特色产品特色产品 =1.1.高端的可能发展方向高端的可能发展方向2.2.引发最本质的购买冲动，对广泛的114、客户群具有引发最本质的购买冲动，对广泛的客户群具有“通杀通杀”的能力的能力3.3.对开发商品牌形成的积极意义对开发商品牌形成的积极意义1潜在价值大潜在价值大2需要激发需要激发1.1.通过优秀的产品设计，获得市场认可通过优秀的产品设计，获得市场认可2.2.全责的布局排布，充分实现价值全责的布局排布，充分实现价值113本报告是严格保密的。十二院十二院山居山居整体规划整体规划山居体验山居体验新世家新世家充分顺应山体环境，突显山居感受，营造山居乐趣充分顺应山体环境，突显山居感受，营造山居乐趣资源评价资源评价114本报告是严格保密的。高度差高度差=24M高度差高度差=33M2号地坡度大于15度坡地3号地115、高出路面10米台地4号地为地势最低地块高度差高度差=26M1号地地貌复杂,建议平整后整体规划5.6.7号地被山体遮挡地块标注地块特点地块评价1号地复杂地块 2号地坡地 3号地坡地 4号地低洼盆地 5号地平地 6号地山后7号地山后n山体对北不部区域地块的遮挡基本在24米以上,相当于8层楼高度,北部区域不可避免存在南向面山楼座n东北角4号地地势为本项目最低,观察其所在大地理环境状况属于低洼盆地(4号地北部路对面山体往北延伸向高走)n1号地现为采石场,基地需平整【用地价值分析用地价值分析】本项目南部地块用地价值最高，适合排布低密本项目南部地块用地价值最高，适合排布低密度别墅类产品，北部地块用地价值一116、般，适宜排布高层度别墅类产品，北部地块用地价值一般，适宜排布高层115本报告是严格保密的。【本项目规划本项目规划】重点打造中央山体公园，围绕公园实现分区相对重点打造中央山体公园，围绕公园实现分区相对明晰的社区组团明晰的社区组团容积率两极组合容积率两极组合0.60.6的低密度的低密度+1.7+1.7的小高层的小高层规划前提规划前提:产品均质化组合产品均质化组合u规划产品类型规划产品类型:洋房洋房作为本项目主流产品形式,规划洋房比例足够大的前提下,合理安排独栋位置,小高层作为本项目容积率实现产品类型高层区高层区洋房区洋房区回迁房区回迁房区洋房区洋房区低密度区低密度区山体公园山体公园116本报告是严117、格保密的。【地块资源与产品形式、户型的对应关系地块资源与产品形式、户型的对应关系】价值越高的地块配合价值越高的地块配合密度越低、户型面积越大的产品密度越低、户型面积越大的产品价值越高的地块配合密度越低、户型价值越高的地块配合密度越低、户型面积越大的产品，面向承受力更高的面积越大的产品，面向承受力更高的客户，实现较高的利润并树立项目高客户，实现较高的利润并树立项目高端形象。端形象。产品价值低中中高高地块价值产品形式回迁小高层销售小高层洋房低密度户型面积85-150100-135150-220350 低密度对应关系原则对应关系原则高度差高度差=24M高度差高度差=33M2号地坡度大于15度坡地3号118、地高出路面10米台地4号地为地势最低地块高度差高度差=26M1号地地貌复杂,建议平整后整体规划5.6.7号地被山体遮挡117本报告是严格保密的。【规划产品与客户匹配规划产品与客户匹配】低密度物业实现高端品质与中档总价，低密度物业实现高端品质与中档总价，青岛客户够得着的好房子青岛客户够得着的好房子容积率两极组合容积率两极组合0.60.6的低密度的低密度+1.7+1.7的小高层的小高层产品均质化组合产品均质化组合n类独栋稀少占类独栋稀少占1.3%1.3%套数套数n小高层三居室为项目主流产品小高层三居室为项目主流产品,其次是小高层两居其次是小高层两居规划产品比例规划产品比例:440万洋房/900万独119、栋230360万小高层/洋房资源占有型老青岛,大青岛人改善升级型老青岛/新青岛人产品客户匹配产品客户匹配:170万小高层兼顾投资与改善升级新青岛人118本报告是严格保密的。【产品比例与价值实现产品比例与价值实现】尽可能实现项目洋房面积最大化，体现尽可能实现项目洋房面积最大化，体现整体形象风情特色，不可避免出现较大体量小高层，小高层在规整体形象风情特色，不可避免出现较大体量小高层，小高层在规划分区，产品设计上向洋房靠拢划分区，产品设计上向洋房靠拢容积率两极组合容积率两极组合0.6的低密度的低密度+1.7的小高层的小高层产品均质化组合产品均质化组合n类独栋占面积比例类独栋占面积比例2%,低密度产品120、占比低密度产品占比27%n销售类小高层占总面积销售类小高层占总面积40%规划产品比例规划产品比例:119本报告是严格保密的。十二院十二院山居山居整体规划整体规划山居体验山居体验新世家新世家充分顺应山体环境，突显山居感受，营造山居乐趣充分顺应山体环境，突显山居感受，营造山居乐趣资源评价资源评价120本报告是严格保密的。【山居体验山居体验】第一站：远眺第一站：远眺建筑大隐于山，与自然共生长建筑大隐于山，与自然共生长建筑规划布局以山为靠，顺沿山势，使建筑与山体形成浑然一体；从远处观，建筑隐于山势之中，与山体和谐共生。121本报告是严格保密的。【山居体验山居体验】第二站：入口第二站：入口从繁华尘世回家121、从繁华尘世回家南侧入口与低密度社区相连，从形象上突出高端客户的低调、尊贵。北侧入口紧邻城市主干道，设计上应更强调城市感，大气、稳重。122本报告是严格保密的。【山居体验山居体验】第三站：沿路第三站：沿路立体化景观绿化立体化景观绿化利用山体自然高差优势，实现社区内景观设计的立体化；打造多台地绿化、叠水，使山地、绿树、清水相映成辉。123本报告是严格保密的。【山居体验山居体验】第四站：山脚第四站：山脚从这一刻，独享山的魅力从这一刻，独享山的魅力利用多变的自然地貌打造反复曲折的人行道与绿化形成图案化的景观效果。成本投入主要在于微地形改造和植物配置。整个路段无论从下往上看，或从下往上看，都犹如一个别具122、风情的台地花园，大大增加社区的绿化面积。124本报告是严格保密的。【山居体验山居体验】第五站：半山第五站：半山用自然呵护健康用自然呵护健康中医药园林中医药园林半山设计自行车道，山体成为运动佳地；种植养生功能植物，创造健康空气环境。山体生活强调景观与健康同在；按摩步道按摩步道125本报告是严格保密的。基本动作：基本动作：选用部分常青植物，保证小区四季皆着绿色；合理搭配植物，形成乔、灌、草、花、果、叶结合的植物群落体系；升级动作：升级动作：选用保健型植物，利于居民身心健康；不同类型、不同药理的植物搭配，形成小区植物多种理疗效果保健型植物搭配种植，一方面作为景观效果，一方面起养生作用保健型植物搭配种123、植，一方面作为景观效果，一方面起养生作用绿化原则绿化原则香樟树：常青乔木，具有祛风湿、止疼痛作用；建议小区内广泛种植玉兰花：落叶乔木，对心肺有益；建议小区内搭配种植桂花树：常青乔木，具有止咳作用；建议小区内广泛种植126本报告是严格保密的。【山居体验山居体验】第六站：山顶第六站：山顶让生活更加丰富让生活更加丰富山顶会所山顶会所山顶平台山顶平台山体公园两山顶分别布置室外活动平台及山顶会所。127本报告是严格保密的。【山顶会所山顶会所】会所力求高端形象，成为社区一大标签会所力求高端形象，成为社区一大标签会所风格与小区风格协调一致，形体处理可结合地形适度夸张，成为小区重要标签。128本报告是严格保密124、的。十二院十二院山居山居社区形象社区形象单体打造单体打造新世家新世家社区情景化，完全体现低密意向社区情景化，完全体现低密意向129本报告是严格保密的。社区整体与自然山体相结合，形成特色鲜明的社区整体与自然山体相结合，形成特色鲜明的“聚落聚落”形象形象山地聚落的造型要素：山地聚落的造型要素：1 1、天际轮廓线、天际轮廓线2 2、标志物、标志物3 3、错落的形体组合、错落的形体组合4 4、本地自然材料的使用、本地自然材料的使用5 5、协调一致的建筑细节、协调一致的建筑细节处理处理130本报告是严格保密的。【聚落的整体塑造聚落的整体塑造】n整体和谐而变化丰富的形体组合对自然环境充分尊重和利用 1 1125、材料和色彩的统一奠定材料和色彩的统一奠定了整体基调的一致了整体基调的一致 2 2、个体建筑之间保持大致、个体建筑之间保持大致相当的尺度，建筑细节手法相当的尺度，建筑细节手法基本统一，形成了建筑群的基本统一，形成了建筑群的内在秩序内在秩序 3 3、建筑个体灵活结合地形，、建筑个体灵活结合地形，因地制宜，保持灵活性和自因地制宜，保持灵活性和自由度，形成了错落的外部形由度，形成了错落的外部形态态 4 4、聚落中出现若干形态上、聚落中出现若干形态上的标志物，在整体秩序中加的标志物，在整体秩序中加入活跃因素形成变奏入活跃因素形成变奏 5 5、较少改造原始地貌，原、较少改造原始地貌，原有的地势起伏和植被126、保留为有的地势起伏和植被保留为整体形象中的特色整体形象中的特色131本报告是严格保密的。【本案整体形象本案整体形象】采取聚落的方式，实现低密度的整体形象采取聚落的方式，实现低密度的整体形象标志物：山顶会所标志物：依山就势,聚落布局下沉破解：东角地块引入灌木绿植大门：亲近自然的形态132本报告是严格保密的。【风格推荐风格推荐】简约英伦派，本案洋房小高层产品可借鉴海逸翠庭，简约英伦派，本案洋房小高层产品可借鉴海逸翠庭，红墙灰顶老虎窗，青岛罕见的英伦风格红墙灰顶老虎窗，青岛罕见的英伦风格n建筑主色调红色，配合灰色、白色使用，风格化明显，辨识度高；n多类型窗户采用，丰富使用空间同时增加建筑设计感，提高127、产品吸引力。133本报告是严格保密的。【风格推荐风格推荐】传统优雅英伦风传统优雅英伦风(龙湖悠山郡龙湖悠山郡)，本案低密度产品可，本案低密度产品可借鉴借鉴134本报告是严格保密的。【风格推荐风格推荐】boxbox退台洋房退台洋房(万科十七英里万科十七英里)风格新颖，但有一定的风格新颖，但有一定的市场风险市场风险nBOX退台花园洋房，露台落地玻璃封闭处理，实用性强，且新颖美观；n创新亮点明显，特别是洋房产品，能形成冲击力；n 这种洋房产品的市场接受度有一定的风险，需要大力的营销展示来解决。135本报告是严格保密的。【风格推荐风格推荐】地中海风格在青岛市场上出现较多，虽然已经得到地中海风格在青岛市128、场上出现较多，虽然已经得到了市场认可，但缺乏新意了市场认可，但缺乏新意n地中海风格，闲适、浪漫却不乏宁静；n无创新，不容易吸引客户眼球。136本报告是严格保密的。【风格推荐风格推荐】重点推荐英伦风格重点推荐英伦风格英伦英伦地中海地中海BOXBOX现代现代n优点：风情，优雅感受，青岛市场少有，立面经久耐看。n缺陷：造价相对高。n优点：风情，优雅感受，青岛市场较多较成熟，客户认知度高。n缺陷：小高层的地中海风格符号不可控。n优点：独特强烈的立面感受，较多大露台，耳目一新的创新风格。n缺陷：市场感知不好把控，过于超前。137本报告是严格保密的。十二院十二院山居山居社区形象社区形象单体打造单体打造新世129、家新世家社区情景化，完全体现低密意向社区情景化，完全体现低密意向138本报告是严格保密的。单体打造单体打造u洋房别墅化洋房别墅化u小高层洋房化小高层洋房化u低密度联院产品创新低密度联院产品创新u丰富可感知的户型创新丰富可感知的户型创新 139本报告是严格保密的。洋洋房房产产品品价价值值体体系系“情”“私”“景”首层多重私家花园、半地下花园、入户首层多重私家花园、半地下花园、入户花园、大露台、内庭院花园、大露台、内庭院首层、二层、三层均有独立入户方式首层、二层、三层均有独立入户方式建筑风格、层层退台、室内外空间交流建筑风格、层层退台、室内外空间交流体现低密度产品的丰富度与情趣化体现低密度产品的丰130、富度与情趣化多方位与自然景色的接触多方位与自然景色的接触增强私人的专属特性增强私人的专属特性140本报告是严格保密的。关键词关键词:风情化、层次、错落、细节风情化、层次、错落、细节产品形象产品形象141本报告是严格保密的。p使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求；p强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重；p玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉。材质材质142本报告是严格保密的。洋房利用低层退台，室外景观与空中景洋房利用低层退台，室外景观与空中景观相互辉映。观相互辉映。退台退台143本报告是严格保密的。通过首层私家花园的打造，使客户具131、有独自私享的庭院。首层私家花园首层私家花园144本报告是严格保密的。q特意布置的露台，使居住者能充分接触自然。多个露台设计，增加赠送面积，提高产品性价比。二层大露台二层大露台145本报告是严格保密的。复式复式+露台露台146本报告是严格保密的。通过入户门楼、外入户通道打造，增强专属领地，强化家的感觉。u入户采用门楼设计，利用其独特的形式增强专属领地的私密感。一层从花园入户一层从花园入户二层从露台入户二层从露台入户1层独自的入户口，形成私密性很强的入户形式；2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中；区别在于2层入户是在露台，而3、4层则是在楼梯间；这种创新性的“入户方式”改变了原有的“多层住宅”单一、132、过堂式的“回家感觉”，使家的归属感更强。入户门、外入户通道入户门、外入户通道147本报告是严格保密的。147关键词关键词:退台、亲景、院落感退台、亲景、院落感148本报告是严格保密的。保证保证“半地下花园半地下花园”、“退台退台”、“露台露台”、“入户方式入户方式”等亲等亲景元素，有别于青岛市场现有景元素，有别于青岛市场现有“洋房洋房”退台式花园洋房将花园、退台、露台、阁楼带入居住空间a.二层楼梯入户b.独特的露台空间c.情景式阳光房d.三层露台设计e.首层的下沉庭院f.豪华的顶层套房abcdfe149本报告是严格保密的。149洋房产品创新案例洋房产品创新案例1 1重庆龙湖重庆龙湖弗莱明戈弗莱133、明戈地理位置:渝北区金开大道蓝湖郡体育中心旁物业类型：花园洋房、独栋别墅、双拼别墅占地面积：8万平方米建筑面积：8万平方米容积率：1.0 绿化率：55%总户数：487户停车位：487个户型区间：110-160平方米的三房；200-300平方米低跃与顶跃150本报告是严格保密的。150洋房别墅化洋房的建筑美，与别墅保持一致，唯有不同的不过只是面积，用别墅的手法成就了洋房的一次创新/1.0的地面容积率，已经是花园洋房的极致奢侈，独栋、双拼的设计更让洋房从此有了倍数的建筑特质与尊贵气质，空间。别墅手法的洋房成为了一种艺术！洋房产品创新案例洋房产品创新案例1 1重庆龙湖重庆龙湖弗莱明戈弗莱明戈151本134、报告是严格保密的。洋房产品创新案例洋房产品创新案例1 1重庆龙湖重庆龙湖弗莱明戈弗莱明戈建筑细部处理：将更多窗户、更多露台和长廊等别墅手法运用到花园洋房。让客户充分地享受风和阳光，以及室外景观。里面采用别墅专用的高品质外装文化石、外墙厚质饰文、质感涂料STUCOO、加拿大进口红雪松木廊架建筑小品精致，做工到位，与园林景观交相呼应。152本报告是严格保密的。洋房产品创新案例洋房产品创新案例1 1重庆龙湖重庆龙湖弗莱明戈弗莱明戈153本报告是严格保密的。153甲板式卧室露台甲板式卧室露台7.97.9米超大客厅开间米超大客厅开间入户花园入户花园洋房产品创新案例洋房产品创新案例1 1重庆龙湖重庆龙湖弗135、莱明戈弗莱明戈7.95米宽客厅，8.3米长阳台，起居与风景同步双入户分流，主人通道与迎客通道在花园处分离，客来尽欢，主归随意前甲板式主卧露台，深入到自然世界独立储藏室，为完美主义者特别考虑8.38.3米长阳台米长阳台双入户分流双入户分流154本报告是严格保密的。154洋房产品创新案例洋房产品创新案例1 1重庆龙湖重庆龙湖弗莱明戈弗莱明戈西班牙庭院衍生到家中，10平米的入户花园厨房10平米的空间，与入户花园相得益彰衣橱是生活态度的暗语，超大步入式衣帽间是享乐主义者的主要特征1010平米平米入户花园入户花园步入式步入式衣帽间衣帽间西班牙西班牙风情露台风情露台露台露台阳台阳台主卧主卧阳台阳台155本136、报告是严格保密的。155洋房产品创新案例洋房产品创新案例1 1重庆龙湖重庆龙湖弗莱明戈弗莱明戈7.95米面宽，享乐级别的客厅尺度，很少人不被震撼；二楼主人套房，独立格局，紧紧被60平米露台围绕，四顾都是风光；6+1景观点（两大阳台、两大露台、一个入户花园、一个超大屋顶平层花园、客厅景观平台）充满想象力的空间设计；13平主人衣帽间，10平米工人房，超越常规尺度。露台露台阳台阳台卧室阳台卧室阳台入户入户花园花园大大露台露台景观平台景观平台5050平米下平米下沉花园沉花园阳台阳台视听娱视听娱乐影音室乐影音室卧室阳台卧室阳台入户入户花园花园7.957.95大大面宽客厅面宽客厅156本报告是严格保密的。137、156洋房产品创新案例洋房产品创新案例2 2上海华润上海华润橡树湾橡树湾英伦风格创新联庭别墅5层类别墅产品p 地理位置：地理位置：杨浦区新江湾城政和路1088号，距离杨浦区中心五角场车程5分钟。p占地面积占地面积:144247平方米p总建筑面积总建筑面积:230782平方米p总户数总户数:2373p 物业类型：物业类型：小高层11-13层，联庭别墅5层，有地下室 p 交房标准：交房标准：别墅（毛坯）、公寓（精装修）p停车位：停车位：车位比1：1，地上租价150元/月；地下租价400 157本报告是严格保密的。157洋房产品创新案例洋房产品创新案例2 2上海华润上海华润橡树湾橡树湾汲取英伦建筑和138、谐比例和优美的元素，使建筑外观在现代意象中投射出古朴的尊容橡树湾联庭别墅实景照片英伦风格是18世纪早期（1702-1714），安女皇时代发展起来的。一般是以下几种设计元素的结合：1.底部手工的砖砌墙；2.木质的屋顶板；3.圆顶角楼；4.多重人字形坡屋顶，一般外立面材质为暖色系，如砖红色；有木质白色条状饰条。或者石灰岩细节。5.一般有凸肚窗；6.一般有角塔；7.正立面不对称设计；8.有进深较大的入口和宽广的门廊158本报告是严格保密的。158暖色系木结构，仿木多重人字形坡屋顶，体现暖色系木结构，仿木多重人字形坡屋顶，体现 英式建筑所特有的庄重英式建筑所特有的庄重 会所入口别墅模型鸟瞰图会所多重人139、字形坡屋顶木质人字形坡屋顶木质人字形坡屋顶塔楼洋房产品创新案例洋房产品创新案例2 2上海华润上海华润橡树湾橡树湾159本报告是严格保密的。159每户都拥有独立的庭院每户都拥有独立的庭院三层产品一层和地下一层为一户，拥有四个庭院二层三层为一户，送露台五层产品一层和地下一层为一户，南北向双入户二层、三层为一户，独立楼梯四层、五层为一户，独立楼梯以庭院为主题，通过“渗透”手法，将绿化空间引入群组内部，创造丰富的庭院空间和专属领地。洋房产品创新案例洋房产品创新案例2 2上海华润上海华润橡树湾橡树湾160本报告是严格保密的。160A A户型荣庭：一层和地下一层，双向入户，有户型荣庭：一层和地下一层，双向140、入户，有120120多多mm2 2的四庭院，创新的庭的四庭院，创新的庭院设计提升了高品质和高价值物业的感知院设计提升了高品质和高价值物业的感知56m2南向入户庭院29m2下沉式庭院下沉式庭院,采光良好采光良好19m2北向入户庭院私密内庭院一宅四庭院，共计120多平，充分体现大宅院的高端物业价值拥有大尺度的地下庭院，使地下室拥有良好的采光双向入户，提升物业的品质感洋房产品创新案例洋房产品创新案例2 2上海华润上海华润橡树湾橡树湾荣庭建筑面积：182161本报告是严格保密的。161B B户型跃庭户型跃庭二层和三层，二层和三层，完全私有双层入户的独立楼梯完全私有双层入户的独立楼梯，40m40m2 2141、的空中庭的空中庭院院，客厅局部客厅局部6 6米挑高米挑高，大尺度庭院及客厅挑高的设计体现高端物业品质，大尺度庭院及客厅挑高的设计体现高端物业品质客厅局部挑高6米，二层通高幕墙17m2的大阳台南向22m2超大空中露台完全私有双层入户的独立楼梯洋房产品创新案例洋房产品创新案例2 2上海华润上海华润橡树湾橡树湾跃庭建筑面积：240162本报告是严格保密的。162CC户型怡庭户型怡庭四层和五层，双层入户的独四层和五层，双层入户的独立楼梯，立楼梯，2020余的空中庭园余的空中庭园17空中大露台怡庭建筑面积：211四层五层私有双层入户的独立楼梯独立楼梯，双层入户五层入口处6的入户花园洋房产品创新案例洋房产142、品创新案例2 2上海华润上海华润橡树湾橡树湾163本报告是严格保密的。单体打造单体打造u洋房别墅化洋房别墅化u小高层洋房化小高层洋房化u低密度联院产品创新低密度联院产品创新u丰富可感知的户型创新丰富可感知的户型创新 164本报告是严格保密的。小小高高层层产产品品价价值值体体系系 “景”入户花园、露台、观景餐厅、内庭院、观景入户花园、露台、观景餐厅、内庭院、观景阳台、落地窗阳台、落地窗主卧奢享化、增加起居室、中西厨、圆厅、主卧奢享化、增加起居室、中西厨、圆厅、高层宽厅设计高层宽厅设计体现低密度产品的丰富度与情趣化体现低密度产品的丰富度与情趣化多方位与自然景色的接触多方位与自然景色的接触 低段入户143、方式、首层架空、特殊处理入户方式、首层架空、特殊处理体现低密度产品的丰富度与情趣化体现低密度产品的丰富度与情趣化&“情”中段 入户花园、客厅入户花园、客厅270270度转角露台、景观餐厅、度转角露台、景观餐厅、大露台大露台垂直交通本身带来的空间变化，挑空、错层、垂直交通本身带来的空间变化，挑空、错层、起居室起居室/娱乐室、中西厨、二层独立主卧区娱乐室、中西厨、二层独立主卧区体现低密度产品的丰富度与情趣化体现低密度产品的丰富度与情趣化多方位与自然景色的接触多方位与自然景色的接触 高段165本报告是严格保密的。p首二层变化：院落与南向入口；单体周边形成公共院落；p将多层建筑的情景发展到高层建筑当中144、，改变了人与环境、人与住宅的动线矛盾，真正实现了与自然的交融，景观的附加值也得到了最大的发挥在小高层底部充分运用洋房做法，实现住宅、环境与人的完全交在小高层底部充分运用洋房做法，实现住宅、环境与人的完全交融融166本报告是严格保密的。p一栋单体多种入户方式，丰富了园林的效果，而且在日照间距略有不足的时候成为一种良好的解决方案。在小高层底部充分运用洋房做法，实现住宅、环境与人的完全交在小高层底部充分运用洋房做法，实现住宅、环境与人的完全交融融167本报告是严格保密的。p首层架空并不如从前认为的那么难以实现，只需要多一些想象力。首层架空的处理加入一些新的元素，将小高层洋房化的意向进一首层架空的处理145、加入一些新的元素，将小高层洋房化的意向进一步强化步强化168本报告是严格保密的。考虑到南北方气候差异，建议首层加入特殊处理考虑到南北方气候差异，建议首层加入特殊处理169本报告是严格保密的。小小高高层层产产品品价价值值体体系系 “景”入户花园、露台、观景餐厅、内庭院、观景入户花园、露台、观景餐厅、内庭院、观景阳台、落地窗阳台、落地窗主卧奢享化、增加起居室、中西厨、圆厅、主卧奢享化、增加起居室、中西厨、圆厅、高层宽厅设计高层宽厅设计体现低密度产品的丰富度与情趣化体现低密度产品的丰富度与情趣化多方位与自然景色的接触多方位与自然景色的接触 低段入户方式、首层架空、特殊处理入户方式、首层架空、特殊处理146、体现低密度产品的丰富度与情趣化体现低密度产品的丰富度与情趣化&“情”中段 入户花园、客厅入户花园、客厅270270度转角露台、景观餐厅、度转角露台、景观餐厅、大露台大露台垂直交通本身带来的空间变化，挑空、错层、垂直交通本身带来的空间变化，挑空、错层、起居室起居室/娱乐室、中西厨、二层独立主卧区娱乐室、中西厨、二层独立主卧区体现低密度产品的丰富度与情趣化体现低密度产品的丰富度与情趣化多方位与自然景色的接触多方位与自然景色的接触 高段170本报告是严格保密的。主卧功能扩充，卫生间、衣帽间、书房或小的起居室全套单元享受。书房/小起居室主卧奢享化主卧奢享化171本报告是严格保密的。户型空间内部增加小型147、起居室，整体格局灵活多变，极大的增加了功能以及舒适度；同时作为户型内部的情趣空间，改善品质生活方式。增加起居室增加起居室172本报告是严格保密的。厨房功能扩充，满足不同功能的中西厨房，餐厅和厨房功能结合，形成新的生活方式中西厨房体现业主尊贵的生活方式：中式厨房与西式厨房相互分离中西厨中西厨173本报告是严格保密的。p均为大户型，200-300平米四居，p一梯一户或两户，南北通透，高舒适度户型中央会客厅、270度观景窗等豪宅功能细节配置衣帽间、工人房等豪宅功能细节圆厅圆厅174本报告是严格保密的。扩大人们普通的尺度感觉，产生较强的视觉冲击力，使整体空间更为开阔、舒适、惬意 宽厅设计，宽厅设计，享148、受最大享受最大景观面宽景观面宽宽厅空间突破市场平台常规4.54.8米面宽高层宽厅设计高层宽厅设计175本报告是严格保密的。175入户花园入户花园p入户花园是在入户门与客厅门之间设计了一个类似花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用；p实现人们将花园引入住宅的梦想，形成了真正的立体园林景观；p为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容。176本报告是严格保密的。客厅超大弧形观景窗和阳台的结合，体现尊贵生活。客厅超大弧形露台客厅超大弧形露台177本报告是严格保密的。景观餐厅景观餐厅178本报告是严格保密的。奇数层194m2u利用双露台将低密度生活方式带进149、高层，提高观景面；u满足客户与空气、自然亲密接触；u营造一个舒适的氛围，带给客户更加充足的光线。双露台双露台179本报告是严格保密的。可将空中院馆隔成可将空中院馆隔成一个开敞的书房或一个开敞的书房或卧室卧室空中庭院，使客厅进深变短，通风性更好；同时得到几个空间的共享，多处于北侧，客户可自行封闭处理内庭院内庭院180本报告是严格保密的。最大化采光面和观景面，最贴近自然的方式，最奢侈的享乐。270270度观景凸窗度观景凸窗卧室三面采光、卧室三面采光、客厅二面采光、客厅二面采光、270270度观景阳台度观景阳台181本报告是严格保密的。次卧景观飘窗、落地窗次卧景观飘窗、落地窗景观飘窗内外飘窗，增加室150、内空间，或小坐，或摆放陈设落地窗，增加外部景观观赏性与空间的舒适性182本报告是严格保密的。小小高高层层产产品品价价值值体体系系 “景”入户花园、露台、观景餐厅、内庭院、观景入户花园、露台、观景餐厅、内庭院、观景阳台、落地窗阳台、落地窗主卧奢享化、增加起居室、中西厨、圆厅、主卧奢享化、增加起居室、中西厨、圆厅、高层宽厅设计高层宽厅设计体现低密度产品的丰富度与情趣化体现低密度产品的丰富度与情趣化多方位与自然景色的接触多方位与自然景色的接触 低段入户方式、首层架空、特殊处理入户方式、首层架空、特殊处理体现低密度产品的丰富度与情趣化体现低密度产品的丰富度与情趣化&“情”中段 入户花园、客厅入户花园、151、客厅270270度转角露台、景观餐厅、度转角露台、景观餐厅、大露台大露台垂直交通本身带来的空间变化，挑空、错层、垂直交通本身带来的空间变化，挑空、错层、起居室起居室/娱乐室、中西厨、二层独立主卧区娱乐室、中西厨、二层独立主卧区体现低密度产品的丰富度与情趣化体现低密度产品的丰富度与情趣化多方位与自然景色的接触多方位与自然景色的接触 高段183本报告是严格保密的。空中别墅视野开阔、通透空中别墅视野开阔、通透 ，享受整个园林景观及山体景观，享受整个园林景观及山体景观下层上层空中别墅户型，五室二厅一厨四卫一工人房，建筑面积约400平方米 层高6米的中空客厅，顶层配超大露台；双主卧设计，配备豪华卫生间、152、独立衣帽间和景观阳台 270度景观阳台北向看山南向看景改为起居室主卧区挑空东向看景主卧套184本报告是严格保密的。u户型设计：超豪华大开间，270度观景；首层客厅和饭厅极致挑高体现空间感；u层高建议3.3-3.6米。极致挑高体现空间感极致挑高体现空间感185本报告是严格保密的。增加空间层次感和情趣感增加空间层次感和情趣感186本报告是严格保密的。十二院十二院山居山居新世家新世家青岛原生贵族品质健康生活青岛原生贵族品质健康生活配套符号感符号感187本报告是严格保密的。符号感符号感以高质感的欧式古典造型作为项目标识，以高质感的欧式古典造型作为项目标识，标定项目领域，体现世家尊贵标定项目领域，体现世153、家尊贵代言代言名片名片l社区名片：在各景观节点设立标志、形成风格统一的社区形象，标定社区品味l客户名片：标志风格古典、风情，代言“新世家”客户的圈层感与身份感符号符号188本报告是严格保密的。符号感符号感DIS引导系统引导系统,社区外部与内部导示系统社区外部与内部导示系统统一又各具特色，体现社区人性化特点统一又各具特色，体现社区人性化特点符号符号188u道路两侧的标识和小品也可以成为充满意趣的景观u社区内部导示，色调和社区协调，体现人性化和品质u项目社区外部导示系统，强调导向性和视觉冲击力189本报告是严格保密的。十二院十二院山居山居新世家新世家突显新世家特色，诠释新的生活方式突显新世家特色，154、诠释新的生活方式符号感配套配套190本报告是严格保密的。配套配套u会所会所u商业商业u幼儿园幼儿园 191本报告是严格保密的。项目配套以出售型沿街底商为主，其次是会所与幼项目配套以出售型沿街底商为主，其次是会所与幼儿园，服务用房可以根据社区千人指标灵活设计儿园，服务用房可以根据社区千人指标灵活设计配套分配配套分配原商业配套用地配套控规要求配套控规要求:n控规要求项目南端头地块为商业用地,规划建筑面积16500平米n项目南区要求建设加油站一个n项目要求配建一个6班幼儿园原加油站用地功能要求建筑面积商业10000平米社区会所1500平米幼儿园1500平米加油站1000平米其他配套用房2500平米合155、计16500平米建议配套建设面积建议配套建设面积:主要以商业底商为主主要以商业底商为主,其他功能服务内容建议如下表其他功能服务内容建议如下表另注加油站建议另注加油站建议:n为保证项目的统一形象,物业连贯性,建议加油站位置进行挪移,建议设置于小高层区域,独立出项目整体感受。192本报告是严格保密的。山顶会所山顶会所标志性、艺术化打造标志性、艺术化打造，让会所本身成，让会所本身成为景观的主题，成为社区的精神指向为景观的主题，成为社区的精神指向;注重标签效应注重标签效应但不着重要求实际功能但不着重要求实际功能地标地标：符号化打造，成为项目乃至区域的名片。休憩休憩：为爬山客户提供简单的驻足放松场所。会156、所会所193本报告是严格保密的。社区会所社区会所对外经营型会所，在功能设置上讲求对外经营型会所，在功能设置上讲求实用、休闲、养生实用、休闲、养生会所会所功能功能区面积（平方米）大堂接待区150餐饮咖啡厅/茶室150餐厅150养生馆Spa150美发50健身房150泳池300健康管理中心_400合计1500建议功能建议功能室内风格中西合璧，细节精致194本报告是严格保密的。社区会所社区会所功能齐全的养生馆，配有泳池，功能齐全的养生馆，配有泳池，SPASPA，健身，美体美发，健身，美体美发会所会所195本报告是严格保密的。n综合体检服务n中医推拿等特色服务n养生顾问服务n健身教练服务n专业护理员服务157、社区会所社区会所人性化服务人性化服务,养生馆配备全套专业级养生馆配备全套专业级的体检设备，提供最专业的养身计划的体检设备，提供最专业的养身计划会所会所服务项目内容服务项目内容:196本报告是严格保密的。社区会所社区会所健康管理中心健康管理中心,对个人或特定人群的健对个人或特定人群的健康危险因素进行全面检测、分析、评估，预测以及康危险因素进行全面检测、分析、评估，预测以及预防疾病，成立用户健康数据库预防疾病，成立用户健康数据库会所会所为社区所有业主建立永久电子健康管理档案中老年慢性病防治中老年慢性病防治针针对对性性防防治治心脑血管疾病心脑血管疾病高血压高血压糖尿病糖尿病脂肪肝脂肪肝高血脂高血脂 158、白领健康管理白领健康管理亚健康亚健康测评与疗复测评与疗复脑血栓危象的预报脑血栓危象的预报 妇科常见疾病的诊断妇科常见疾病的诊断 优生优育、产期保健优生优育、产期保健 儿童成长健康管理儿童成长健康管理视力健康跟踪管理视力健康跟踪管理 饮食营养结构管理饮食营养结构管理 微量元素检测微量元素检测 心理健康管理心理健康管理n健康体检n患病危险性评价n开具个性化的健康管理处方健康管理三部分健康管理三部分:197本报告是严格保密的。社区会所社区会所健康管理中心配置专业的健康管理健康管理中心配置专业的健康管理专家与气质良好的健康管理师专家与气质良好的健康管理师会所会所体验：体验：健康管理健康管理聘请专业的聘159、请专业的健康管理专家健康管理专家（有很深资历的中西医、擅长健康调理和养生）（有很深资历的中西医、擅长健康调理和养生）气质良好的气质良好的健康管理师健康管理师（包括照料客户日常健康管理课程和起居饮食）（包括照料客户日常健康管理课程和起居饮食）198本报告是严格保密的。水疗和休息室水疗和休息室女子保健中心女子保健中心男子健身中心男子健身中心游泳池游泳池SwimmingPoolfitnessExtension理疗、牵引理疗、牵引n水疗和休息室等封闭空间在较偏僻位置,满足家庭或私人聚会的私密需要n健身中心和泳池等开发空间在中心位置社区会所社区会所健康会所案例：爱尔兰健康会所案例：爱尔兰 K CLUB 160、K K CLUB K SPASPA的完整服务链条的完整服务链条会所会所199本报告是严格保密的。配套配套u会所会所u商业商业u幼儿园幼儿园 200本报告是严格保密的。满足日常生活便利性的，有一定档次和形象的社满足日常生活便利性的，有一定档次和形象的社区商业是本项目商业发展方向区商业是本项目商业发展方向商业商业业态业态天津万奇思红酒坊天津万奇思红酒坊在功能上在功能上：以社区级的商业需求为主，服社区住户基本生活与休闲需求在业态定位上在业态定位上：便利的社区生活配套商业；在表现形式上在表现形式上：小高层住宅底商商商业业配配套套作作用用满足社区客户的生活需要营造项目亮点，彰显项目气质的标识项目展示区的161、一部分展现社区形象作为项目利润实现的部分来源201本报告是严格保密的。商业商业排布排布小高层底商位置位置：考虑周边商业布局情况及本案规划，建议服务性底商布置于社区北部临路，延枣山东路带状分布；商业规模：商业规模：地块现状规划用地内要求设置配套面积约16000平米,其中商业配套建议设置10000平米左右。商业布局原则：商业布局原则：遵循商业物业规律遵循商业物业规律商业物业适宜聚集，太分散的商业布局不利于商业氛围的形成，对商业经营会产生不良影响，故本项目商业尽量集中布置。兼顾购物便利性兼顾购物便利性同时考虑到社区地形复杂，交通便利性不佳，商业布局会兼顾居民购物便利性。打造特色商业打造特色商业为了配162、合项目形象，有一些城市级特色商业，选择景观资源极佳的位置打造“山顶会所”。沿街底商建议面积在沿街底商建议面积在1万平米左右万平米左右,延地块北枣山延地块北枣山东路带状布局东路带状布局202本报告是严格保密的。配套配套u会所会所u商业商业u幼儿园幼儿园 203本报告是严格保密的。6 6班幼儿园建议面积班幼儿园建议面积15001500平方米，外立面风格与小平方米，外立面风格与小区风格协调，室内设计采用部分明亮色，富有特色区风格协调，室内设计采用部分明亮色，富有特色规模规划要求6班幼儿园，建议面积1500平方米经营模式与青岛市内幼儿园合作客户对外营业，接收小区外幼儿规划布置放地段西北角，入口附近幼儿163、园建议：幼儿园建议：幼儿园幼儿园204本报告是严格保密的。配套配套u会所会所u商业商业u幼儿园幼儿园 205本报告是严格保密的。十二院十二院山居山居新世家新世家其他部分物业发展建议其他部分物业发展建议:基于本案定位的物业分期与开发策略建议基于本案定位的物业分期与开发策略建议,低密度产品联院与合院的研究等低密度产品联院与合院的研究等206本报告是严格保密的。补充物业发展建议补充物业发展建议u项目分期开发策略项目分期开发策略u联院研究联院研究u合院研究合院研究u景观精细化景观精细化 207本报告是严格保密的。【项目分期开发策略项目分期开发策略】p高端产品样板区先行，展示项目亮点，奠定高形象，以高端164、产品样板区先行，展示项目亮点，奠定高形象，以中档产品保证市场良好开局中档产品保证市场良好开局p每期都有产品组合，主流产品贯穿始终每期都有产品组合，主流产品贯穿始终p期期产品有搭接，产品档次逐步提升，保证项目价值高期期产品有搭接，产品档次逐步提升，保证项目价值高走趋势，形象不断拔升走趋势，形象不断拔升p期期有亮点期期有亮点每期都有让市场和客户兴奋的产品亮点每期都有让市场和客户兴奋的产品亮点出现出现208本报告是严格保密的。【规划分期规划分期】本项目共分四期开发，各期开发产品组合和比例如下表所示:一期以约一期以约30%30%的低密度别墅的低密度别墅,50%,50%洋房洋房,33%,33%情景小高层165、，奠定项目形象。情景小高层，奠定项目形象。三种物业类型配合发力三种物业类型配合发力,制造高端稀缺制造高端稀缺二期以大量本项目主流产品小高层二期以大量本项目主流产品小高层,保证正常销售和现金流，在一期奠定保证正常销售和现金流，在一期奠定的项目形象基础上用高价值产品低密度别墅拔升项目形象；的项目形象基础上用高价值产品低密度别墅拔升项目形象；一至三期产品档次逐步提升，保证项目价值高走趋势。顶级产品作为项目一至三期产品档次逐步提升，保证项目价值高走趋势。顶级产品作为项目后期压轴，深度挖掘项目利润并强化品牌。后期压轴，深度挖掘项目利润并强化品牌。产品价值回迁高层情境小高层洋房低密度三期二期一期一期策略一166、期策略二期策略二期策略三期策略三期策略209本报告是严格保密的。【规划分期规划分期】一期一期(启动区启动区)建议建议20102010年年1010月开盘月开盘,奠定高端形象，奠定高端形象，顺利做热项目，赢得市场关注顺利做热项目，赢得市场关注u产品指标产品指标:u开发动作开发动作 优先启动样板区树立项目形象优先启动样板区树立项目形象-以山南整块坡地为项目启动首发区,集中打造低密度风情样板区,争取现房发售;北区情景小高层期房顺势退出形成热销场北区情景小高层期房顺势退出形成热销场面面-与周边项目差异化的优质产品形成市场亮点，户型创新，优质的低总情景化校高层;n部分低密度结合高端洋部分低密度结合高端洋房167、入市，做好项目形象房入市，做好项目形象展示；展示；n中等价值产品情景小高中等价值产品情景小高层放量层放量30%，以超值的，以超值的产品形成热销，产品形成热销，“开门开门红红”聚集市场关注点。聚集市场关注点。开发要点开发要点:低密度洋房小高层推出套数或单元数6套20个单元8个单元预计售价2.5万/平米2万/平米1.7万/平米总价区间870万300440万135-230万居室状况五居舒适三居/四居/五居舒适两居/三居210本报告是严格保密的。【规划分期规划分期】二期建议二期建议20112011年年1010月二期开盘月二期开盘,实现快销走量，实现快销走量，因热销而建立市场影响因热销而建立市场影响,客168、户感知客户感知u产品指标产品指标:u开发动作开发动作 集中放量，提高土地利用率集中放量，提高土地利用率-紧跟一期小高层热销,略微抬价,推出剩余部分小高层中端物业 加推低密度标杆加推低密度标杆-南区低密度别墅少量加推制造市场声音,成为项目稀缺 回迁建设回迁建设,配套跟进配套跟进-完成项目50%回迁,营造项目稳定格局,商业配套开始对外发售n大量项目主流产品面市，大量项目主流产品面市，保证项目的销售速度保证项目的销售速度n 顺势而上，维持一期顺势而上，维持一期销售热度销售热度n 项目高端价值产品的项目高端价值产品的谨慎放量，制造紧俏稀谨慎放量，制造紧俏稀缺缺开发要点开发要点:低密度小高层回迁推出套数169、或单元数6套22个单元5个单元预计售价2.8万/平米1.9万/平米-总价区间980万190265万-居室状况五居舒适两居/三居紧凑两居/舒适三居四居211本报告是严格保密的。【规划分期规划分期】三期建议三期建议20122012年年5 5月开盘月开盘,充分实现项目溢价充分实现项目溢价,树立树立开发商品牌开发商品牌,完美收官完美收官u产品指标产品指标:u开发动作开发动作 洋房最大限度实现项目溢价洋房最大限度实现项目溢价-洋房溢价20%,承接项目一期和二期成形的社区山居居住氛围，顺应市场热销场面，以稀缺洋房进一步提升形象，强化品牌。稀缺城市独栋完美收官稀缺城市独栋完美收官-别墅压轴登场,实现单价溢价170、50%回迁完成回迁完成-完成项目50%回迁,营造项目稳定格局n利用高端产品提升项目利用高端产品提升项目定位定位n 充分挖掘项目价值和充分挖掘项目价值和利润利润n 高走态势强化开发商高走态势强化开发商品牌形象品牌形象开发要点开发要点:低密度洋房回迁推出套数或单元数6套22个单元5个单元预计售价3万/平米2.5万/平米-总价区间1050万375550万-居室状况五居舒适三居/四居/五居紧凑两居/舒适三居四居212本报告是严格保密的。【分期开发分期开发】实现三年销售实现三年销售2222万建面的好成绩万建面的好成绩一期一期二期二期三期三期时间时间2010.102011.102012.052012.12171、项目一期项目二期项目三期物业类型低密度洋房小高层低密度小高层回迁低密度洋房回迁推出套数或单元数6套20个单元8个单元6套22个单元5个单元6套22个单元5个单元建议售价2.5万/平米2万/平米1.7万/平米2.8万/平米1.9万/平米-3万/平米2.5万/平米-总价区间870万300440万135-230万980万190265万-1050万375550万-居室状况五居舒适三居/四居/五居舒适两居/三居五居舒适两居/三居紧凑两居/舒适三居四居五居舒适三居/四居/五居紧凑两居/舒适三居四居建筑面积0.21万平米2.54万平米3.256万0.21万平米8.954万4万0.21万平米3.894万4万住172、宅销售面积约住宅销售面积约6 6万平米万平米住宅销售面积约住宅销售面积约9 9万万,回迁约回迁约6 6万万,商业销售面积约商业销售面积约1 1万万住宅销售面积约住宅销售面积约4 4万万,回迁面积约回迁面积约4 4万万213本报告是严格保密的。补充物业发展建议补充物业发展建议u项目分期开发策略项目分期开发策略u联院研究联院研究u合院研究合院研究u景观精细化景观精细化 214本报告是严格保密的。【联院别墅联院别墅】为实现项目较高容积率为实现项目较高容积率,推荐本案规划部分带独立推荐本案规划部分带独立院落的院落的,介于独栋与联排之间低密度感受的别墅介于独栋与联排之间低密度感受的别墅n建筑面积要求:2173、80350平米左右n院落要求:100平米左右n别墅层数建议:2层为主,局部3层n地下室:可以根据地形需求灵活考虑n户型特色:可以一地势一户型,依据别墅地块现有条件本案别墅产品建议本案别墅产品建议设计发挥要点设计发挥要点体现:项目规格与高度实现:产品溢价,项目口碑与微地形结合与微地形结合私密与开敞结合私密与开敞结合定制化别墅定制化别墅强调手工细节强调手工细节实现次要功能东西实现次要功能东西朝向连接朝向连接,节省用地节省用地独立私家庭院独立私家庭院u联院创新点联院创新点 独立院落独立院落/中等容积率中等容积率/类独栋类独栋 富人区类独栋富人区类独栋稀缺的城市别墅稀缺的城市别墅中等大小户型中等大小户174、型,稀缺小面积别墅稀缺小面积别墅独栋价值实现独栋价值实现:215本报告是严格保密的。【联院别墅案例联院别墅案例】北京龙湾别墅北京龙湾别墅,户与院相结合户与院相结合,实现实现0.470.47的容积的容积率率,本案重点借鉴本案重点借鉴u基本信息基本信息项目地址：北京顺义温榆河别墅区开盘时间：05年4月物业类型：独栋、联排容积率：0.47联院特色联院特色n每户的单侧墙面没有窗户，解决仅有3米间隔的对视问题。n三层设计，做足容积率n窄面宽，大进深，充分发挥土地价值。n下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，体现自然体验与趣味性。n利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的劣势。地下一层：86平方米（家庭活动175、区）（家庭活动区）首层：95平方米（礼仪接待区）（礼仪接待区）二层：53平方米（客房区）（客房区）三层：51平方米（私密休息区）（私密休息区）216本报告是严格保密的。【联院别墅案例联院别墅案例】龙山新新小镇院与院结合龙山新新小镇院与院结合,次要功能东西向排布次要功能东西向排布,充分利用占地充分利用占地u基本信息基本信息项目地址：北京怀柔县庙城镇开盘时间：2006年4月物业类型：独栋销售情况：销售火爆，曾创造一月销售一亿的成绩 建筑风格：苏园、德园风格容积率：0.47联院特色联院特色龙山新新小镇户型n以庭院为中心，所有房间呈L形布置n把每四栋L型的别墅联成一排，体现街巷风情n每户都有一个相对独176、立的院落，既保证私密性又加强邻里沟通217本报告是严格保密的。【联院别墅联院别墅】上海新浦江城采取独门独院的规划方式上海新浦江城采取独门独院的规划方式u基本信息基本信息项目地址：浦江镇中心城区开盘时间：2005.10物业类型：联排销售情况：一期以联院为整体推向市场，大众需要一定接受时间，客户认可度一般n二层三联的L型建筑以半包围的形式围合庭院n15米南向建筑开间尺度，光照更充足，房间与院落结合紧密n在建筑的组织形态上，回归中国传统民居“四合院”院落形式，结合罗马庞贝古城民居住宅模式，打造东方意大利城的意向联院特色联院特色联院别墅优势：联院别墅优势：u较高容积率，但又具有别墅观感和居住感的类独栋177、；u土地利用集约，能够有效提高土地附加值；u半开放的空间，开放性与私密性兼备；新浦江城联院组团新浦江城联院组团 218本报告是严格保密的。【联院别墅总结联院别墅总结】本案重点借鉴此类项目的联院形式本案重点借鉴此类项目的联院形式,具有独立私具有独立私家院落家院落,车库相连接或者厨房餐厅次要功能空间相连接车库相连接或者厨房餐厅次要功能空间相连接.实现中等实现中等容积率目标容积率目标.区位区位n北京顺义别墅区n北京怀柔n上海浦东新区北京龙湾别墅北京龙湾别墅北京龙山新新北京龙山新新上海新浦江城上海新浦江城联院状况联院状况开发时间开发时间n2005年n2006年n2005年u城市富人区城市富人区u早期开178、发早期开发u多户连接多户连接,有独立有独立院落院落销售实现销售实现n销售火爆，当期开盘即售罄n销售火爆，当期开盘即售罄n销售一般,可做反面参考u市场追捧市场追捧容积率容积率nFAR=0.47u实现中等密度实现中等密度nFAR=0.47 nFAR=0.6219本报告是严格保密的。补充物业发展建议补充物业发展建议u项目分期开发策略项目分期开发策略u联院研究联院研究u合院研究合院研究u景观精细化景观精细化 220本报告是严格保密的。【合院别墅合院别墅】案例一：龙湖蓝湖郡案例一：龙湖蓝湖郡u基本信息基本信息项目地址：上海新城嘉定新城核心城区开盘时间：2008.09物业类型：联排销售情况：销售火爆，当期179、开盘即售罄n把每12栋别墅组成一个山地院落景观组团。n而在建筑的组织形态上，则回归中国传统，建筑之间以“里弄”区隔，多个建筑合围成院落。n每12栋别墅除了自己的前庭后院私密空间之外还享有一个300多平方米公共的下沉庭院合院特色合院特色合院别墅优势：合院别墅优势：u回归中国传统合院居住形式；u组团式空间能增加家的温暖感受；u共用合院能加强邻里的交流；u合院增加空间的层次，实现室内外空间和谐统一；u减少道路占用；u获得较大的楼间距；u提高容积率，实现土地价值最大化；221本报告是严格保密的。【合院别墅合院别墅】案例二：龙湖悠山郡案例二：龙湖悠山郡u基本信息基本信息项目地址：重庆北部新区开盘时间：2180、009年6月物业类型：独栋、洋房、高层销售情况：销售火爆，当期开盘即售罄合院别墅：英伦独院大院别墅n七合院由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计；n子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十余米，给人7个独栋的印象；n各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达成“内”“外”、沟通。合院特色合院特色222本报告是严格保密的。【合院别墅合院别墅】案例三：北京孔雀城案例三：北京孔雀城u基本信息基本信息项目地址：北京永定河开盘时间：200年月物业类型：独栋合院、联排、叠拼销售情况：销售火爆n通过建筑布局和体型有序错落，保障居住私密性同时，保证良好的景观视野；n独栋别墅181、间围合组团庭院，营造舒适宜人的空间尺度及院落友居，街坊邻里的归属感合院特色合院特色223本报告是严格保密的。【合院别墅研究结论合院别墅研究结论】区位区位n上海嘉定新城n重庆北区新区n北京六环边缘上海龙湖蓝湖上海龙湖蓝湖郡郡重庆龙湖悠山重庆龙湖悠山郡郡北京孔雀北京孔雀城城合院状况合院状况n12合院,上海”里弄”民居形式的延展n7合院,重庆民居”排屋”居住理念延展n4合院,老北京”四合院”居住理念的延展开发时间开发时间n2008年n2009年n2009年开发商开发商特色特色n产品力+品牌力n产品力+品牌力n产品创新+系列发展u城市郊区城市郊区或新城或新城u新近开发新近开发,有一定有一定泡沫化泡沫化182、,投资超前投资超前u有百姓居住风俗有百姓居住风俗基础的基础的u已经形成品牌口已经形成品牌口碑碑,体系体系,粉丝群粉丝群,产品控制力高产品控制力高销售实现销售实现n销售火爆，当期开盘即售罄n销售火爆，当期开盘即售罄n销售火爆u市场追捧市场追捧容积率容积率nFAR=1.44n 低密度+高层u低密度别墅区低密度别墅区nFAR=0.6 n 别墅社区nFAR=0.67n 别墅社区本案可借鉴的不紧是他们的合院形式本案可借鉴的不紧是他们的合院形式,而且要借鉴他们产品创而且要借鉴他们产品创新新,风格与外立面细节风格与外立面细节224本报告是严格保密的。补充物业发展建议补充物业发展建议u项目分期开发策略项目分期183、开发策略u联院研究联院研究u合院研究合院研究u景观精细化景观精细化 225本报告是严格保密的。【景观精细化景观精细化】坡地坡地,台地台地,连廊打造特色交通方式连廊打造特色交通方式建筑前绿地处理空中走廊木质楼梯观景步行道挡土墙点式立体绿化片状分层绿化青岛海逸翠庭青岛海逸翠庭226本报告是严格保密的。道路铺装与绿化的有效结合。景观围墙采用木质，石质材料【景观精细化景观精细化】地面铺装与道路结合地面铺装与道路结合,台地部分设置景观挡土墙台地部分设置景观挡土墙227本报告是严格保密的。【景观精细化景观精细化】国外案例国外案例,布满绿植别具特色的挡土墙布满绿植别具特色的挡土墙美国西海岸美国西海岸228本184、报告是严格保密的。小品和雕塑的设置更能体现小区的人文性【景观精细化景观精细化】适当点缀雕塑小品适当点缀雕塑小品,活跃社区氛围活跃社区氛围229本报告是严格保密的。【景观精细化景观精细化】国外案例国外案例,别墅绿植修剪整形与自然生长对比别墅绿植修剪整形与自然生长对比北欧北欧230本报告是严格保密的。【景观精细化景观精细化】国外案例国外案例,石头也会很有趣石头也会很有趣美国西海岸美国西海岸231本报告是严格保密的。在注重日景的营造时，更应在晚间创造宜人氛围的景致，为社区增添丰富内涵，注重不同发光源之间的层次布置。【景观精细化景观精细化】园林景观照明分级设计园林景观照明分级设计,建议采用部分节能型灯建议采用部分节能型灯饰饰232本报告是严格保密的。【景观精细化景观精细化】品质体现于细节品质体现于细节,标识设施设计标识设施设计233本报告是严格保密的。谢谢！谢谢！