1、华地经开区华地经开区010010号地块项目整号地块项目整体定位与物业发展建议体定位与物业发展建议谨呈：安徽华地置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2011.042011.04本报告是严格保密的。项目研究的工作阶段划分项目研究的工作阶段划分与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈项目界定及客户目标分析市场简析与问题结构化分析核心问题的提出为解决核心进行多角度2、多层次的深入研究与分析项目发展战略之参考案例借鉴项目整体定位与发展战略规划实施及分期构思物业发展建议根据客户意见对中期报告进行修改进行下一阶段规划跟进工作整体定位及发展战略整体定位及发展战略（中期汇报）（中期汇报）报告完善与修改报告完善与修改（终稿汇报）（终稿汇报）市场调研阶段市场调研阶段2本报告是严格保密的。宏观市场机会挖掘宏观市场机会挖掘微观市场机会挖掘微观市场机会挖掘整体定位与发展战略整体定位与发展战略项目属性界定项目属性界定目标与核心问题解析目标与核心问题解析物业发展建议物业发展建议商业专题商业专题3本报告是严格保密的。项目位于合肥项目位于合肥141141战略的重要组成部分、城市战略的3、重要组成部分、城市主要发展方向之一的经开区内，具有规划利好主要发展方向之一的经开区内，具有规划利好区域属性区域属性全国现象全国现象规划规划p一主城一主城指现有合肥二环路以内、312国道以北的城市空间；政务区是主城区的重要组成部分。p四组团四组团东部组团：包括店埠、撮镇；北部组团：包括瑶海经济开发区、庐阳工业园、双墩；西部组团：包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地；西南组团：包括经济技术开发区、上派镇p一新城一新城指在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区），依托滨湖新区规划，打造滨湖+巢湖的联动发展模式。在合肥城市发展战略中，在合肥城市发展战略中，西南组团占有重要4、的一席西南组团占有重要的一席之地。而经开区作为西南之地。而经开区作为西南组团的核心，是城市重要组团的核心，是城市重要发展方向之一。发展方向之一。pp城市已呈多中心发展，经开区作为城市副中心，在城市规城市已呈多中心发展，经开区作为城市副中心，在城市规城市已呈多中心发展，经开区作为城市副中心，在城市规城市已呈多中心发展，经开区作为城市副中心，在城市规划中占位较高，项目处于该区能享受到一定的规划利好划中占位较高，项目处于该区能享受到一定的规划利好划中占位较高，项目处于该区能享受到一定的规划利好划中占位较高，项目处于该区能享受到一定的规划利好4本报告是严格保密的。项目位于经开区商业中心地段，交通便捷，5、多项目位于经开区商业中心地段，交通便捷，多条主次干道通往老城区等其他区域及城市条主次干道通往老城区等其他区域及城市区域属性区域属性全国现象全国现象区位、交通区位、交通市内交通市内交通对外交通对外交通项目周边交通方便快捷，金寨路直项目周边交通方便快捷，金寨路直通老城区；繁华大道直通滨湖新区；通老城区；繁华大道直通滨湖新区；另有多条城市干道相互连结，通往高另有多条城市干道相互连结，通往高新区、政务区、蜀山区等其他区域新区、政务区、蜀山区等其他区域对外交通同样便捷，可经由金寨路对外交通同样便捷，可经由金寨路等多条区域内干道转上绕城高速公路、等多条区域内干道转上绕城高速公路、京台高速公路，通向省内外其6、他城市京台高速公路，通向省内外其他城市pp优越的区位条件、便捷的交通路优越的区位条件、便捷的交通路优越的区位条件、便捷的交通路优越的区位条件、便捷的交通路网，为项目占位奠定良好的区域网，为项目占位奠定良好的区域网，为项目占位奠定良好的区域网，为项目占位奠定良好的区域价值基础价值基础价值基础价值基础区位区位项目位于经开区成熟繁华地段、商项目位于经开区成熟繁华地段、商业中心明珠广场附近，区位条件优越业中心明珠广场附近，区位条件优越滨湖区滨湖区老城区老城区金寨路金寨路繁华大道繁华大道莲莲花花路路潜潜山山路路蜀山区蜀山区高新区高新区政务区政务区习友路习友路芙蓉路芙蓉路绕城高速公路绕城高速公路京京台台高7、高速速公公路路明珠明珠广场广场5本报告是严格保密的。芙蓉路芙蓉路佛佛掌掌路路北海路北海路莲莲花花路路地块四面临路，交通便捷，有多条公交线路经地块四面临路，交通便捷，有多条公交线路经过，通达性和进入性良好过，通达性和进入性良好地块条件地块条件全国现象全国现象四至四至芙蓉路为景观道路，双芙蓉路为景观道路，双向四车道，车流量较大向四车道，车流量较大芙蓉路芙蓉路芙蓉路公交站牌芙蓉路公交站牌公交线路公交线路601公交线路公交线路18、602等等双向四车道，车流量不双向四车道，车流量不及芙蓉路与莲花路及芙蓉路与莲花路芙蓉路公交站牌芙蓉路公交站牌双向四车道，车流量较大双向四车道，车流量较大莲花路莲花路北海路8、北海路双向四车道，公交线经过双向四车道，公交线经过pp地块四周路网皆通，公共交通地块四周路网皆通，公共交通地块四周路网皆通，公共交通地块四周路网皆通，公共交通系统较为发达，交通条件优越，系统较为发达，交通条件优越，系统较为发达，交通条件优越，系统较为发达，交通条件优越，尤其是与金寨路的联通更是为项尤其是与金寨路的联通更是为项尤其是与金寨路的联通更是为项尤其是与金寨路的联通更是为项目吸引老城区客户提供可能目吸引老城区客户提供可能目吸引老城区客户提供可能目吸引老城区客户提供可能金寨路金寨路6本报告是严格保密的。周边基本生活配套齐全，附近厂区较多，但无周边基本生活配套齐全，附近厂区较多，但无重大不利9、因素，不影响项目未来形象重大不利因素，不影响项目未来形象地块条件地块条件全国现象全国现象相邻关系相邻关系芙蓉路芙蓉路佛佛掌掌路路北海路北海路莲莲花花路路北侧空地北侧空地汇林园社区汇林园社区金寨路金寨路明珠广场明珠广场易初莲花易初莲花欧风街欧风街神马科技神马科技公交调度站公交调度站百乐门百乐门pp齐全的生活配套为项齐全的生活配套为项齐全的生活配套为项齐全的生活配套为项目提供有力支撑；临近目提供有力支撑；临近目提供有力支撑；临近目提供有力支撑；临近厂区并非污染性企业，厂区并非污染性企业，厂区并非污染性企业，厂区并非污染性企业，且污染性企业佳通轮胎且污染性企业佳通轮胎且污染性企业佳通轮胎且污染性企业10、佳通轮胎距项目较远，对项目基距项目较远，对项目基距项目较远，对项目基距项目较远，对项目基本无影响本无影响本无影响本无影响正大饲料厂正大饲料厂1 12 23 34 45 56 67 78 89 9佳通佳通轮胎轮胎1 12 23 34 45 56 67 78 89 97本报告是严格保密的。地块形状规整，内部高低不平，属中等规模、地块形状规整，内部高低不平，属中等规模、高容积率项目高容积率项目地块条件地块条件全国现象全国现象地块本体地块本体pp项目内部：地块内部不平整，项目内部：地块内部不平整，项目内部：地块内部不平整，项目内部：地块内部不平整，存在土方堆积、开挖水塘和少量存在土方堆积、开挖水塘和少11、量存在土方堆积、开挖水塘和少量存在土方堆积、开挖水塘和少量棚户棚户棚户棚户pp基础指标：中等规模的高容积基础指标：中等规模的高容积基础指标：中等规模的高容积基础指标：中等规模的高容积率项目，基本考虑全高层社区，率项目，基本考虑全高层社区，率项目，基本考虑全高层社区，率项目，基本考虑全高层社区，7 7 7 7亿的地价款对项目回现速度有要亿的地价款对项目回现速度有要亿的地价款对项目回现速度有要亿的地价款对项目回现速度有要求求求求1 12 23 34 4土方堆积土方堆积1 12 2土方堆积与农田土方堆积与农田3 3内部开挖水塘内部开挖水塘4 4 棚户棚户地块基本指标解读地块基本指标解读用地用地性质性12、质居住居住7070年产权的住宅项目年产权的住宅项目规模规模占地占地137.32137.32亩亩，总建面总建面3232万万中等规模，能够形成中等规模，能够形成一定规模效应一定规模效应容积容积率率3.53.5高容积率，基本考虑高容积率，基本考虑全高层全高层地价地价楼面地价楼面地价23272327元元/，总地价款近总地价款近7.27.2亿亿与周边售价相比，项与周边售价相比，项目成本压力不大，但目成本压力不大，但7 7个亿的地价款要求个亿的地价款要求项目必须快速回现项目必须快速回现8管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理13、资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本报告是严格保密的。经开区商业中心地段、中等规模、高容积率住经开区商业中心地段、中等规模、高容积率住宅项目，基本考虑全高层社区宅项目，基本考虑全高层社区p项目属性：项目属性：占地137亩，中等规模规模规模交通条件优越；周边基础生活配套齐全，临近厂区对项目基本无影响四至及相邻关系四至及相邻关系3.5，高容积率，基本考虑全高层社区容积率容积率p区域属性：区域属性：项目位于经开区商业中心地段，交通便捷，区域价值基础优厚区域、14、交通区域、交通经开区是合肥141战略的重要组成部分、城市主要发展方向之一，具有规划利好规划规划楼面地价2327元/，总地价款近7.2亿，对项目回现速度有要求地价地价属性界定属性界定全国现象全国现象项目属性项目属性11本报告是严格保密的。宏观市场机会挖掘宏观市场机会挖掘微观市场机会挖掘微观市场机会挖掘整体定位与发展战略整体定位与发展战略项目属性界定项目属性界定目标与核心问题解析目标与核心问题解析物业发展建议物业发展建议商业专题商业专题12本报告是严格保密的。本土领先型房地产开发企业，即将进入全面扩本土领先型房地产开发企业，即将进入全面扩张阶段张阶段企业背景企业背景全面扩张全面扩张p从华地学府名从15、华地学府名都开始，集团都开始，集团属于实力积聚属于实力积聚的阶段的阶段快速发展快速发展实力积聚实力积聚p从紫园和公馆从紫园和公馆开始，集团进开始，集团进入了快速发展入了快速发展的阶段的阶段p010号地块取号地块取得之时，企业得之时，企业即将进入全面即将进入全面扩张的阶段扩张的阶段p企业一直在走精品化、豪宅化路线，通过学府名都、公馆、紫园项目奠定企业一直在走精品化、豪宅化路线，通过学府名都、公馆、紫园项目奠定了了本土领先型企业本土领先型企业的地位的地位p问题的产生问题的产生那么在集团发展中，那么在集团发展中，本地块又承担着怎样的历史使命本地块又承担着怎样的历史使命？13本报告是严格保密的。在分析16、地块产生背景的基础上，世联对于本地在分析地块产生背景的基础上，世联对于本地块在集团内承载的历史使命理解为块在集团内承载的历史使命理解为项目历史使命项目历史使命010010号地块产生的背景号地块产生的背景010010号地块在集团发展中所承担的历史使命号地块在集团发展中所承担的历史使命企业即将进入全面扩张的阶段，同时进入了土地市场搏杀的阶段企业即将进入全面扩张的阶段，同时进入了土地市场搏杀的阶段对于集团而言，目前公馆和紫园都属于区域领导者，豪宅化路线对于集团而言，目前公馆和紫园都属于区域领导者，豪宅化路线受政策强势调控影响，受政策强势调控影响，20112011年属于政策密集调控期，市场逐渐进入淡市17、年属于政策密集调控期，市场逐渐进入淡市探索高资金效率背景下的操盘模式和流程组织模式，为规模化扩张提供经验探索高资金效率背景下的操盘模式和流程组织模式，为规模化扩张提供经验为集团提供快速稳定的现金流，成功度过淡市风险为集团提供快速稳定的现金流，成功度过淡市风险在此基础上尽可能地贡献较多的利润，为集团下一步战略项目提供资金在此基础上尽可能地贡献较多的利润，为集团下一步战略项目提供资金14本报告是严格保密的。项目历史使命之下的目标解析项目历史使命之下的目标解析目标解析目标解析现金流现金流关注回现速度关注回现速度和现金流效率，在此基础和现金流效率，在此基础上追求利润的最大化上追求利润的最大化开发进程开18、发进程要求要求8个月个月内开盘内开盘品牌目标品牌目标秉承华地的秉承华地的品质路线，是品牌的延续品质路线，是品牌的延续和发扬和发扬目标目标解读解读要求项目必须树立高品质形象，同时后期要求项目必须树立高品质形象，同时后期销售价格与速度的实现也是形成项目品牌销售价格与速度的实现也是形成项目品牌的重要因素的重要因素要在品牌延续的目标下实现现金流目标，要在品牌延续的目标下实现现金流目标，必须舍弃低价倾销模式，在走品质路线的同必须舍弃低价倾销模式，在走品质路线的同时找准产品定位和目标客户时找准产品定位和目标客户若前期开发流程组织合理，若前期开发流程组织合理，8个月开盘目个月开盘目标能够实现标能够实现15本19、报告是严格保密的。宏观市场机会挖掘宏观市场机会挖掘微观市场机会挖掘微观市场机会挖掘整体定位与发展战略整体定位与发展战略项目属性界定项目属性界定目标与核心问题解析目标与核心问题解析物业发展建议物业发展建议商业专题商业专题16本报告是严格保密的。宏观市场机会挖掘宏观市场机会挖掘市场演变下经开区的机会市场演变下经开区的机会内部价值演变下的客户选择内部价值演变下的客户选择客户结构演变客户结构演变17本报告是严格保密的。随着市中心土地趋于枯竭，土地供应空心化和随着市中心土地趋于枯竭，土地供应空心化和郊区化特征更加明显郊区化特征更加明显市场环境市场环境全国现象全国现象土地市场土地市场数据来源：合肥土地市场20、网，其中2011年为截至2月中旬土地出让公告信息出让面积：亩出让面积：亩2007200720082008200920092010201020112011老城区1472100一环内2418642200一环外二环内91478598677964二环外48281722410238202381近年各区位经营性土地成交面积：近年各区位经营性土地成交面积：近年各区位经营性土地成交面积：近年各区位经营性土地成交面积：2009年以前合肥一环内尚有一定规模土地出让，2009年以后合肥市一环内几无土地成交，二环内在2010年以后也基本处于无地可供的状态，土地供应空心化进土地供应空心化进一步加剧。一步加剧。合肥市房地21、产市场的发展，以及中心区域逐渐枯竭，推动外围成为土地供应的绝对主力，供应量一直维持在较高的放量水平，郊区化特郊区化特征更加明显征更加明显。在空心化发展的态势下，郊区成为市场土地供应的绝在空心化发展的态势下，郊区成为市场土地供应的绝在空心化发展的态势下，郊区成为市场土地供应的绝在空心化发展的态势下，郊区成为市场土地供应的绝对主力，城市进入郊区快速发展时代对主力，城市进入郊区快速发展时代对主力，城市进入郊区快速发展时代对主力，城市进入郊区快速发展时代18本报告是严格保密的。西南部发展起步较早，近几年土地供应相对减西南部发展起步较早，近几年土地供应相对减少，供地结构出现较大变化少，供地结构出现较大变22、化p高新技术产业开发区位于合肥市西郊，1991年经国务院批准成为国家级高新区，已形成电子信息、光机电一体化、生物医药、新能源、公共安全、文化创意、新材料等高新技术产业集群，目前目前入住企业入住企业30003000多家，多家，GDPGDP超超200200亿元；亿元；p经济技术开发区位于合肥市西南，成立于1993年，2000年被国务院批准为国家级经济技术开发区已形成汽车及零部件、装备制造业、家电电子业、日用化工、食品加工等支柱产业，2010年工业工业产值达产值达10771077亿元，占合肥市亿元，占合肥市30%30%以上以上；p合肥市政务文化新区2002年开工建设，2005年2006年相继完成政务23、中心综合大楼和合肥体育中心建设，目前已发展为合肥市政务中心。政务区出让土地用途变化郊区出让土地分布变化西南郊区早期是供地主力，近几年呈现较少趋势；瑶海和庐阳早期供地相对较少，近几年增加迅速。早期郊区土早期郊区土地主要集中地主要集中在滨湖、政在滨湖、政务、包河及务、包河及经开经开西南供地减少、西南供地减少、庐阳和瑶海土庐阳和瑶海土地供应趋热地供应趋热政务区供地出现新高峰，居住用地近两年减少明显；商业和办公用地逐渐成为政务区土地供应的重点。西南部是早期发展重点，近期居住用地供应减少，商西南部是早期发展重点，近期居住用地供应减少，商西南部是早期发展重点，近期居住用地供应减少，商西南部是早期发展重点，24、近期居住用地供应减少，商办用地渐成供应重点办用地渐成供应重点办用地渐成供应重点办用地渐成供应重点市场环境市场环境全国现象全国现象土地市场土地市场19本报告是严格保密的。房地产价格拔升、土地供应空心化、城市框架房地产价格拔升、土地供应空心化、城市框架拉大，未来合肥房地产将形成三大板块拉大，未来合肥房地产将形成三大板块市场环境市场环境全国现象全国现象房地产格局房地产格局中心区供应的乏力及新区日趋成熟，导致房地产市场中心区供应的乏力及新区日趋成熟，导致房地产市场逐步形成西南板块、滨湖板块和市中心板块逐步形成西南板块、滨湖板块和市中心板块二环线二环线一环线一环线庐阳板块庐阳板块高新高新区板区板块块马鞍25、马鞍山路山路板块板块政务政务区板区板块块滨湖新滨湖新区板块区板块瑶海瑶海板块板块中心城区中心城区经开区板块经开区板块黄潜黄潜望板望板块块新站新站板块板块 城市框架城市框架 持续拉大持续拉大中心区中心区供应乏力供应乏力新区趋新区趋于成熟于成熟西南部二环以内板块后续供应有限滨湖区、政务区发展日趋成熟，配套逐步完善城市建设用地继续向四个方向拓展未来郊区将围绕新区中心发未来郊区将围绕新区中心发展，形成新的板块格局展，形成新的板块格局20本报告是严格保密的。依托政务驱动以及众多高端的商业配套设施，依托政务驱动以及众多高端的商业配套设施，政务区将引领西南大板块的发展政务区将引领西南大板块的发展p黄潜望板块26、为市场热点区域，后期住宅减少，商业项目增多；p政务区在售住宅项目多为尾盘，后续项目多为高端城市综合体；p经开区、高新区目前在售项目档次多较低。市场环境市场环境全国现象全国现象房地产格局房地产格局政务区引导下，西南部各区域之间协调发展，功能渐政务区引导下，西南部各区域之间协调发展，功能渐趋完善，逐渐成为一个相对独立的大板块趋完善，逐渐成为一个相对独立的大板块黄潜望板块政务区板块高新区板块经开区板块西南板块西南板块围绕政务围绕政务区发展区发展黄潜望商业趋热政务区配渐趋完善区域距老区域距老城较远城较远西南区域发展迅速，目前主体区域距离老城区较远早期政务、文化和休闲功能较为完善的基础上，高端商业配套面27、临集体释放黄潜望板块商业项目增多，商业功能有望得到加强21本报告是严格保密的。作为中心板块的政务区将逐渐发展成为综合性作为中心板块的政务区将逐渐发展成为综合性商业中心商业中心p合肥市2011-2020商业网点规划中重点布局45个区级以上商业功能区，政务区商业功能区是1010个综合性商业功能区其中个综合性商业功能区其中之一之一；p已经建成并投入使用已经建成并投入使用的包括花花市街、天徽商业广场古玩城、总商会大厦CCtimes商业广场以及众多住宅项目底商，其中花花市街引进了永辉超市，其他业态休闲、餐饮以及娱乐等；总商会大厦商业主要引进了满堂红、伏虎堂等红木家具市场。新地中心商业总体量达15万方以上28、，将引进永辉超市、金逸影院等。万象城作为华润全国第八家，商业建筑总面积达27万方。万达在合肥的第二个项目，将引进万千百货等，商业总面积达10万，2012年将开业。华邦世贸城商业总建筑面积达10万方，将引进银泰百货等主力店。在未来多个具有强大号召力的高端商业项目推动下，在未来多个具有强大号召力的高端商业项目推动下，政务区将成为综合性高端商业中心政务区将成为综合性高端商业中心政务区在建的主要商业项目情况：政务区在建的主要商业项目情况：政务区在建的主要商业项目情况：政务区在建的主要商业项目情况：相关板块演变相关板块演变全国现象全国现象政务区板块政务区板块22本报告是严格保密的。众多高端写字楼的汇聚，29、大量知名企业将推动众多高端写字楼的汇聚，大量知名企业将推动政务区发展为商务中心政务区发展为商务中心p已经建成的写字楼已经建成的写字楼项目主要有总商会大厦、绿地蓝海、新城国际一期等，p正在建设或将建设正在建设或将建设的写字楼项目包括新城国际二期、蔚蓝商务港、新地中心、华润万象城、置地广场、白天鹅商务中心、财智中心、华邦世贸城、万达广场等，总建面超过100万方；p拟入住部分企业：拟入住部分企业：平安保险总部部分业务（科瑞大厦）；华能电力（财智中心）、华安证券安徽总部（财智中心）、宝马公司安徽总代理（财智中心）等等新城国际一期：新城国际一期：较早投入的写字楼，工商银行国际结算中心、徽商银行、平安保险30、德国MRT等国内外知名企业已入住。蔚蓝商务蔚蓝商务港港，在售的安徽最大写字楼群，总建面33万方，一期销售完毕。后期供后期供应代表应代表性写字性写字楼楼高端写字楼吸引大量国内外知名企业落户，必将为大高端写字楼吸引大量国内外知名企业落户，必将为大西南板块带来带来一批中高端客户西南板块带来带来一批中高端客户财智广场财智广场新地中心新地中心华润万象城华润万象城相关板块演变相关板块演变全国现象全国现象政务区板块政务区板块23本报告是严格保密的。受区域价值推动，普通高品质住宅供应日益稀受区域价值推动，普通高品质住宅供应日益稀缺，高端豪宅产品逐渐成为市场主力缺，高端豪宅产品逐渐成为市场主力项目名称项目名称31、住宅（）住宅（）价格价格余量（）余量（）天骏天骏22万6900约8万水岸茗都水岸茗都21万6900约2万森林海森林海25万7000约13万恒大华府恒大华府42万70009.5万九重锦九重锦24万7200约4万御龙湾御龙湾22万7400约12万西湖花苑西湖花苑25万7500约1万中央宫园中央宫园16万7700约7万天鹅湖天鹅湖9 9号号6万8000约3.5万香榭水都香榭水都18万8000约2万世贸城世贸城12.5万8800约7万置地广场置地广场总约90万8800总约85万内森庄园内森庄园21万9000约14万新地中心新地中心约25万预计1万2约25万五环城五环城总约45万总约45万万象城万象城总32、约88万预计1万5总约88万天琴湾天琴湾总19.3万预计9千总19.3万注：表中“总*”代表包含住宅在内的项目总建筑面积政务区主要在售以及将推出项目盘点：政务区主要在售以及将推出项目盘点：普通品质产品所剩有限普通品质产品所剩有限高品质豪宅将成为供应主力高品质豪宅将成为供应主力在政务驱动及绿地等品牌开发商影响下，区域价值开始建立；但首期以本土小型开发商进驻为主，以刚需产品捕捉城市外溢客户。配套的完善及中心价值的建立，居住价值持续提升配套的完善及中心价值的建立，居住价值持续提升区域价值得到认可，品牌开发商进入，演变为高端居住区；品质型产品，客户结构升级。商务及商业中心价值建立，城市价值凸显；一线开33、发商引入；城市价值带来高端客户，成为新的富人聚集区区域中心价值的凸显及普通住宅产品的稀缺，区域中心价值的凸显及普通住宅产品的稀缺，推动政务区逐渐发展成顶级豪宅区推动政务区逐渐发展成顶级豪宅区价值承接区价值承接区高端居住区高端居住区顶级豪宅区顶级豪宅区相关板块演变相关板块演变全国现象全国现象政务区板块政务区板块24本报告是严格保密的。黄潜望板块依托突出的人文优势，已发展成城黄潜望板块依托突出的人文优势，已发展成城市高端居住片区市高端居住片区黄潜望板块市中心高新区政务区包河区p黄潜望板块处于主城区黄潜望板块处于主城区双中心之间，区位条件突双中心之间，区位条件突出出：东北为老市中心，西南政务新区为新34、市中心；周边有高新产业集聚的高新区和企事业单位集聚的包河区环伺，高收入客户较多；p区内高校汇聚，人文优区内高校汇聚，人文优势突出，收入相对较高势突出，收入相对较高：合肥主要高校中国科技大学、安徽大学、炮兵学院、电子工程学院等都分布在区域内；p板块发展空间有限板块发展空间有限：区域为高新区、政务区、包河区和市中心合围，发展空间有限。金色名郡：均价9500高端客户集聚，居住氛围浓厚高端客户集聚，居住氛围浓厚学府名都：均价8000相对有限的发展空间下，快速发展的黄潜望板块后续相对有限的发展空间下，快速发展的黄潜望板块后续相对有限的发展空间下，快速发展的黄潜望板块后续相对有限的发展空间下，快速发展的黄35、潜望板块后续供应有限，高端客户将转向其他区域供应有限，高端客户将转向其他区域供应有限，高端客户将转向其他区域供应有限，高端客户将转向其他区域较早的中、高端项目秀水花园、黄山花园、安高城市广场、百合公寓、维也纳森林花园已经投入使用在售高端项目幸福里、金色名郡、学府名都、印象西湖、光明世家进入开发后期，即将投入使用相关板块演变相关板块演变全国现象全国现象黄潜望板块黄潜望板块25本报告是严格保密的。住宅项目供应已过高峰期，商业项目集中入市住宅项目供应已过高峰期，商业项目集中入市将形成区域性商业中心将形成区域性商业中心区域价值演变区域价值演变全国现象全国现象黄潜望板块黄潜望板块商业中心价值的推动下，黄36、潜望板块住宅价格将进商业中心价值的推动下，黄潜望板块住宅价格将进商业中心价值的推动下，黄潜望板块住宅价格将进商业中心价值的推动下，黄潜望板块住宅价格将进一步提升，所吸引的中高端客户将向外溢出一步提升，所吸引的中高端客户将向外溢出一步提升，所吸引的中高端客户将向外溢出一步提升，所吸引的中高端客户将向外溢出主要商业项目：主要商业项目：主要商业项目：主要商业项目：1、金大地1912：10万特色酒吧街，拟2011开业2、西环五大街：5万个性街区3、新华国际广场：5万商业广场4、港汇广场：11万，集百货、卖场、休闲等一站式shopping mall；5、华地学府名都商业：1.2万餐饮精品街及后续商业6、37、大唐国际购物中心，30万，一期8万已开业7、依赛特家居汇：10万主题家居购物广场8、安高城市广场14万，沃尔玛、同庆楼等已开业9、新华合钻街区：6万方，品牌、休闲等，已开始营业总体量约百万方总体量约百万方黄潜望板块12674358合作化路望江路黄山路潜山路9港汇广场1912效果图项目名称项目名称住宅余量住宅余量（）（）价格（元价格（元/）幸福里幸福里约100012000（洋房）金色名郡金色名郡约14万9500印象西湖印象西湖约8万8000光明世家光明世家约9万8800学府名都学府名都约3万7500西山银杏西山银杏约7万7000港汇广场港汇广场约6万8200国际广场国际广场约4万10000左邻右38、里左邻右里约8万7700西环中心西环中心广场广场约1万7200建业领翔建业领翔约14万900019121912约17万学府公馆学府公馆总30万黄潜望主要在售以及将推出黄潜望主要在售以及将推出项目汇总：项目汇总：剩余住宅后续供应不多，剩余住宅后续供应不多，价格基本在价格基本在80008000以上以上26本报告是严格保密的。政务区和黄潜望中心化和豪宅化将推动客户流政务区和黄潜望中心化和豪宅化将推动客户流向包括经开区在内周边的区域向包括经开区在内周边的区域大西南板块格局下，政务区和黄潜望板块中心价值的形成及豪大西南板块格局下，政务区和黄潜望板块中心价值的形成及豪宅化将带来宅化将带来政务区商务中心的形39、成将给区域带来一批高端客户，政务区商务中心的形成将给区域带来一批高端客户，中心价值的真正形成将吸引全市范围内的高端客户；中心价值的真正形成将吸引全市范围内的高端客户；中心区域的成熟将使大西南板块建立自身的价值体系，中心区域的成熟将使大西南板块建立自身的价值体系，走向相对独立的发展；走向相对独立的发展；区域区域具备一定实力的白领、原有改善客户及投资客面临价具备一定实力的白领、原有改善客户及投资客面临价格升高后购买力的相对下降，被迫寻找其他区域。这格升高后购买力的相对下降，被迫寻找其他区域。这种非纯粹价格挤压客户更多表现为品质性价比。种非纯粹价格挤压客户更多表现为品质性价比。客户客户黄山公园尚未形40、成规模供应，区域认知需要引导；黄山公园尚未形成规模供应，区域认知需要引导；经开区、高新区凭借相对成熟的条件及较多的住宅用经开区、高新区凭借相对成熟的条件及较多的住宅用地供应将成为溢出客户的目标区域。地供应将成为溢出客户的目标区域。经开区所承接品质型客户的流向需要结合内部子板经开区所承接品质型客户的流向需要结合内部子板块的价值演变状况进行判断块的价值演变状况进行判断相关板块演变相关板块演变全国现象全国现象政务区板块政务区板块政务区政务区价值外溢方向价值外溢方向高新区高新区区域认区域认知需要知需要引导引导经开区经开区黄潜望黄潜望27本报告是严格保密的。宏观市场机会挖掘宏观市场机会挖掘市场演变下经开41、区的机会市场演变下经开区的机会内部价值演变下的客户选择内部价值演变下的客户选择客户结构演变客户结构演变28本报告是严格保密的。依托不同的价值中心及发展驱动力，经开区可依托不同的价值中心及发展驱动力，经开区可划分为五个子版块划分为五个子版块内部价值演变内部价值演变全国现象全国现象区域现状区域现状翡翠湖板块翡翠湖板块明珠广场明珠广场板块板块政务区承接政务区承接板块板块南艳湖板块南艳湖板块金寨南路板块金寨南路板块政务承接板块政务承接板块：主要依托匡河资源和毗邻政务区的区位，主要由政务区价值提升所驱动翡翠湖板块翡翠湖板块：依托翡翠湖和绿轴自然景观资源、大学城的人文资源，以及即将形成的商业资源，主要由高42、品质项目及区内高端客户驱动金寨南路板块金寨南路板块：依托金寨南路的交通价值以及翡翠湖景观价值，主要由肥西客户及开发区内产业发展驱动南艳湖板块南艳湖板块：主要依托南艳湖景观、滨湖新区及早期商业配套价值，主要受开发区产业发展及滨湖新区驱动明珠广场板块明珠广场板块：依托金寨路与及明珠广场的商业和商务价值，主要由市区高价外溢及区域产业发展的驱动29本报告是严格保密的。45321623174金寨南路芙蓉路繁华大道莲花路北海路已有配套：已有配套：1、中州家具城；2、东方家园；3、桐山国际购物广场；4、明珠广场及欧风街等；5、明珠国际大酒店等；6、徽园及欢乐岛；7、国际会展中心在建配套：在建配套：1、百乐门43、国际名品商业广场（苏果入住）；2、澳中财富中心；3、凤凰城国际广场；4、蓝鼎地块等项目所处板块价值基础优厚，但限于当前开发项目所处板块价值基础优厚，但限于当前开发热度及品质，价格实现并非最高热度及品质，价格实现并非最高内部价值演变内部价值演变全国现象全国现象明珠广场板块明珠广场板块区域配套的进一步完善和提升，品牌开发商的进入及区域配套的进一步完善和提升，品牌开发商的进入及高品质项目的打造有望将板块价值拉升至区域最高高品质项目的打造有望将板块价值拉升至区域最高11商业配套完善，但偏低端商业配套完善，但偏低端聚集了易初莲花、中州家具等各种商业配套；商业主要面向肥西客户，档次较低。交通便捷交通便捷金44、寨路高架桥直通市区和政务区；芙蓉路、繁华大道、莲花路等贯通开发区。在售项目少，后续有一定供应在售项目少，后续有一定供应在售项目 仅有百乐门及精工社，且基本处于尾盘；百乐门及精工社住宅品质相对一般，毛坯均价6300、精装7000，销售情况较好；在项目周边存在一定住宅用途供应空地。未来商务、商业配套提升未来商务、商业配套提升百乐门名品广场、易初莲花改造及蓝鼎项目将进一步完善和提升商业配套价值；澳中财富中心、凤凰城国际广场等写字楼、酒店项目提升商务价值30本报告是严格保密的。依托强势的资源及良好的区域环境，品牌开发依托强势的资源及良好的区域环境，品牌开发商推动成为热点板块，为当前第一梯队商推动成为热45、点板块，为当前第一梯队当前经开区价值最高的板块，配套的完善进一步巩固当前经开区价值最高的板块，配套的完善进一步巩固其价值，但后续供应乏力决定近几年将面临降温其价值，但后续供应乏力决定近几年将面临降温内部价值演变内部价值演变全国现象全国现象翡翠湖板块翡翠湖板块p在售项目：在售项目：1、绿城玫瑰园及玫瑰公寓；2、中环城；3、伯益经典华城；4、丹霞徽苑；5、银都香水郡；6、国耀一方城；7、国耀花半里；8、金水童话名苑相关配套：相关配套：1、翡翠湖；2、绿轴公园；3、徽园及欢乐岛；4、管委会；5、合肥海关；6、大学城；7、金星商业城；8、大学城商业中心；9、中环城商业（大润发入住）6 7225341846、4 52136789翡翠路石门路繁华大道11区域形象较好区域形象较好大学城集中了安大、工大等高校；管委会等企事业单位集中在该板块。自然景观资源较好自然景观资源较好西南临近翡翠湖公园，拥有稀缺湖景资源；南部拥有绿轴景观。后续供应缺乏后续供应缺乏在售项目剩余货量都很少；将推项目数量少、体量小；后续可供开发住宅用地少。商业配套将完善商业配套将完善当前依托低端大学城配套商业；中环城、国耀广场等将形成新商业中心；当前开发热点当前开发热点绿城、中环、国耀等品牌开发商入驻；玫瑰园、中环城等品质项目汇聚在售项目多价值实现高价值实现高价格：62007000；高端85009500；吸引了一部分市区购买力较高的客户47、31本报告是严格保密的。受政务区中心价值的拉动，但当前受当前产品受政务区中心价值的拉动，但当前受当前产品品质限制，价值一般品质限制，价值一般建成项目及配套建成项目及配套 1、文锦新城；2、安医大；3、港澳花园；4、安医二附院；5、合肥市奥体中心在售项目在售项目1、禹州华侨城（天镜）；2、德信上湖名院；3、港澳花园。内部价值演变内部价值演变全国现象全国现象政务承接板块政务承接板块受政务区价值进一步拉动、商业配套完善及后续供应受政务区价值进一步拉动、商业配套完善及后续供应的推动，价值将进一步提升，但具有一定的不确定性的推动，价值将进一步提升，但具有一定的不确定性2 23 31 14 42 23 348、1 1政政 务务 区区5 5匡河绿化带芙蓉路翡翠路怀宁路1 11 1受政务区价值拉动受政务区价值拉动紧邻政务区，翡翠路、宝塔路直通政务区；政务区中心价值凸显，价格平台上升，品质客户外溢至本板块内部配套完善内部配套完善安医大、二附院及建成小区使小区配套基本完善；港澳广场及沃尔玛将推动配套升级。地块条件差异大，价值不均地块条件差异大，价值不均多条铁路和匡河通过，地块价值差异较大；在售项目价格实现差异较大，上湖名院6200，天境仅5600。后续存在一定供应后续存在一定供应禹洲天境有较大未售体量；区内尚有较大规模可供出让商业和住宅地块；暂无土地出让，供应具有一定不确定性。32本报告是严格保密的。拥有湖49、景资源，但限于区域配套的缺乏及产业拥有湖景资源，但限于区域配套的缺乏及产业区形象限制，板块价值并不高区形象限制，板块价值并不高建成项目及配套建成项目及配套1、海恒社区及海恒步行街；2、东华园；3、南湖春城；4、南艳湖风景区；5、合肥学院；6、青年城1号；7、滨湖前城区域形象及配套缺乏限制下，在售项目的成熟、相关区域形象及配套缺乏限制下，在售项目的成熟、相关板块价值的带动及后续供应的释放推动价值有限提升板块价值的带动及后续供应的释放推动价值有限提升内部价值演变内部价值演变全国现象全国现象南艳湖板块南艳湖板块滨湖启动区紫云路锦绣大道繁华大道始信路习友路芙蓉路宿松路1 13 37 78 86 67 50、75 53 32 24 45 54 46 62 21 11 1在售及将推出在售及将推出项目项目1、建业008地块2、紫金山庄3、御湖观邸4、绿地津桥公馆5、海恒金屿海岸6、前城芒果墅7、观澜华庭8、御景前城自然景观资源较好自然景观资源较好板块中心南艳湖为稀缺湖景资源；公园早有规划，但多年未落实，价值提升具有不确定性。工业区限制区域形象工业区限制区域形象东部集中了海尔、江淮、佳通、美菱、日立等主要产业；区域形象受限的同时，产业区提供充足的中低端客户配套缺乏配套缺乏目前板块商业配套主要有海恒社区等成熟社区提供；在售项目无成规模商业配套，板块内无商业规划利好。部分项目受滨部分项目受滨湖拉动湖拉动东南51、部毗邻滨湖启动区，相对成熟的商业配套拉动部分项目价值；滨湖新区的成熟将一定程度形成利好。品质一般，后续供应较多品质一般，后续供应较多在售项目品质普遍一般或较低，价格56006100；御湖观邸品质相对较高，仅实现6100左右，但去化较快；后续供应较为充足，但一线湖景项目几乎没有。33本报告是严格保密的。相对偏远，且居于产业区当中、临近肥西县，相对偏远，且居于产业区当中、临近肥西县，板块价值较低板块价值较低建成项目及配套建成项目及配套1、三联学院2、方兴社区3、安徽建工学院4、翡翠湖公园在售项目：在售项目：1、翡翠花园2、锦绣大地城3、多伦多国际花园4、长安萨尔斯堡内部价值演变内部价值演变全国现象52、全国现象金寨南路板块金寨南路板块产业的发展为后续供提供持续动力，但限于区域价值产业的发展为后续供提供持续动力，但限于区域价值和产证问题，板块价值难以形成突破和产证问题，板块价值难以形成突破1 11 1依托交通区位价值依托交通区位价值距离主城区较为偏远；金寨南路贯通板块，通往合肥市中心和肥西县城；紫云路和蓬莱路贯通经开区主要工业集中区；部分项目具有翡翠湖等景观资源。工业区工业区1234123往肥西县城往肥西县城4金寨南路紫云路锦绣大道青龙潭路蓬莱路往市中心往市中心区域形象较差区域形象较差距离肥西县城很近，且产证均为肥西，客户心理存在一定抗性；板块基本为工业园区所包围，且金寨路（合安路）车流量较大53、。配套较为缺乏配套较为缺乏目前配套基本由少数成熟社区和三联学院配套商业提供；未来板块内商业规划较少，缺乏配套的现状难以改善。未来存在一定后续供应未来存在一定后续供应在售项目绝大多数将要进入尾盘，仅有锦绣大地城剩余较大体量；板块内存在有一定的后续住宅供地，但目前尚没有具体出让信息。价值实现较低价值实现较低区域内项目品质一般较低，价格实现基本在55005800左右；基本为经开区产业工人和肥西进程客户；高品质的萨尔斯堡有一定溢价，但客户仍基本来自肥西和经开区。34本报告是严格保密的。价值提升空间及后续的供应情况，将决定后续价值提升空间及后续的供应情况，将决定后续各板块价值格局各板块价值格局内部价值演54、变内部价值演变全国现象全国现象总结总结明珠广场将会是品质型客户流动的主要目标区域，是否还能吸引其他客明珠广场将会是品质型客户流动的主要目标区域，是否还能吸引其他客户取决于当前市场客户的置业特点及演变趋势户取决于当前市场客户的置业特点及演变趋势翡翠湖板块、明珠广场板块价值的进一步提升将翡翠湖板块、明珠广场板块价值的进一步提升将带来将带来带来将带来包括市区溢出客户在内的区域内高品质客包括市区溢出客户在内的区域内高品质客户将进一步向明珠广场板块、翡翠湖板块户将进一步向明珠广场板块、翡翠湖板块和政务区承接板块溢出和政务区承接板块溢出高价值板块的价格提升将推动支付能力较高价值板块的价格提升将推动支付能力55、较低的客户向东部和南部的低价板块流动低的客户向东部和南部的低价板块流动翡翠湖板块作为新的商业中心，将是强劲翡翠湖板块作为新的商业中心，将是强劲的竞争对手，但后续供应较为缺乏的竞争对手，但后续供应较为缺乏政务区承接板块后续储备住宅用地量较大，政务区承接板块后续储备住宅用地量较大，但当前尚无明确土地出让信息但当前尚无明确土地出让信息翡翠湖板块翡翠湖板块明珠广场明珠广场板块板块政务区承接政务区承接板块板块南艳湖板块南艳湖板块金寨南路板块金寨南路板块价值提升有赖于地块条件及价值提升有赖于地块条件及产品品质，当前信息尚不明产品品质，当前信息尚不明确确板块价值提升依赖于板块价值提升依赖于商业升级，品牌及开56、商业升级，品牌及开发水平，两因素较为发水平，两因素较为明确明确价值提升空间相对较价值提升空间相对较小小当前最高板块，价值当前最高板块，价值巩固和提升有赖于持巩固和提升有赖于持续供应，但后续供应续供应，但后续供应缺乏缺乏板块价值提升取决于南艳板块价值提升取决于南艳湖公园、商业配套完善及湖公园、商业配套完善及后续开发水平，但当前尚后续开发水平，但当前尚不具备不具备客户客户竞争竞争35本报告是严格保密的。宏观市场机会挖掘宏观市场机会挖掘市场演变下经开区的机会市场演变下经开区的机会内部价值演变下的客户选择内部价值演变下的客户选择客户结构演变客户结构演变36本报告是严格保密的。发达的产业及邻近肥西区位决57、定经开区主力客发达的产业及邻近肥西区位决定经开区主力客户为地缘型及肥西客户户为地缘型及肥西客户客户结构演变客户结构演变全国现象全国现象客户构成现状客户构成现状地缘型客户地缘型客户p区域主流客户群体，比例最大的构成部分；p支付能力差异较大，可细分为精英阶层、主流精英阶层、主流阶层和挤压阶层三类阶层和挤压阶层三类。肥西及其他进城客户肥西及其他进城客户p当前市场的主力客户之一；p根据关注点，可细分为配套追求型和品质改善配套追求型和品质改善型进城两类型进城两类。区域、配套、区域、配套、品质、总价、品质、总价、环境等环境等区域、品质、区域、品质、价格、总价价格、总价高价区域外溢客户高价区域外溢客户p市区58、房价出现较大涨幅后出现的客户；p根据溢出动机可细分为低价挤压型和品质挤压低价挤压型和品质挤压型客型客。品质、价格、品质、价格、配套配套稀缺物业或绝对品质追随者稀缺物业或绝对品质追随者p区域内少数稀缺物业和高品质项目吸引的客户；稀缺物业、稀缺物业、开发商品牌开发商品牌长期以来相对长期以来相对独立的发展模独立的发展模式及邻近肥西式及邻近肥西的区位特征决的区位特征决定当前的客户定当前的客户构成构成置业驱动因置业驱动因置业驱动因置业驱动因素及未来区素及未来区素及未来区素及未来区域价值的演域价值的演域价值的演域价值的演变将决定后变将决定后变将决定后变将决定后续客户构成续客户构成续客户构成续客户构成的演变59、的演变的演变的演变投资者投资者p区域升值潜力和租赁市场吸引的客户；p根据关注物业可细分为公寓、商铺和住宅型。升值潜力、升值潜力、投资回报投资回报37本报告是严格保密的。目前仅有玫瑰园和一方城能吸引目前仅有玫瑰园和一方城能吸引目前仅有玫瑰园和一方城能吸引目前仅有玫瑰园和一方城能吸引这类客户这类客户这类客户这类客户绝对品质追求客户受物业类型或资源驱动的，绝对品质追求客户受物业类型或资源驱动的，未来流动具有不确定性，并非本项目客户未来流动具有不确定性，并非本项目客户客户结构演变客户结构演变全国现象全国现象绝对品质追求客户绝对品质追求客户国耀一方城翡翠湖一线湖景稀缺空中别墅产品首层二层230230：四60、房三厅四卫：四房三厅四卫绿城玫瑰园翡翠湖一线湖景稀缺法式合院别墅开发商一流品质口碑高层景观公寓高层景观公寓法式合院别墅法式合院别墅高品质产品仅是吸引这类客户的必要条件，更重要的是高品质产品仅是吸引这类客户的必要条件，更重要的是取决于项目所不具备的稀缺物业类型或稀缺资源取决于项目所不具备的稀缺物业类型或稀缺资源富豪阶层和高端富裕阶层；高层豪宅产品客户总价承受能力200万以上，别墅客户承受能力能达到千万以上。玫瑰园和一方城的客户来自全市范围的实力阶层；经开区有能力承受这类产品的客户很少。总价承受能力很高总价承受能力很高全市范围内的客户全市范围内的客户多受已建成的翡翠湖湖景资源占有所驱动；为一方城空61、中别墅和玫瑰别墅所吸引；追随绿城品质。关注稀缺物业或资源关注稀缺物业或资源38本报告是严格保密的。租赁需求租赁需求+升值潜力吸引了部分投资客，本项升值潜力吸引了部分投资客，本项目可抓住，但并不属于主抓的重点目可抓住，但并不属于主抓的重点客户结构演变客户结构演变全国现象全国现象投资型客户投资型客户普通住宅投资普通住宅投资公寓投资公寓投资临近明珠广场商圈，临近产业区的本项目可能吸引少量投资客，尤其是在临近明珠广场商圈，临近产业区的本项目可能吸引少量投资客，尤其是在入市早期；这是项目做城市街铺或公寓的基础入市早期；这是项目做城市街铺或公寓的基础商业投资商业投资置业驱置业驱动点动点中环城和明珠广场商业62、配中环城和明珠广场商业配套升级带动住宅价值看涨套升级带动住宅价值看涨庞大的产业工人群体形成庞大的产业工人群体形成众多的租赁需求众多的租赁需求基于自营需要升值、或投基于自营需要升值、或投资回报资回报规划利好可能形成投资价值规划利好可能形成投资价值点点 周边规划中或在建的配套可对项目升值形成预期；大项目前期推出产品可能形成投资价值点；产业工人或学生租赁需求较产业工人或学生租赁需求较多多 产业区内众多的产业工人限于购买力暂时买不了房的、大学城的学生及刚参加工作的白领形成较大的租赁市场经开区庞大的居住群体包括产业工人与大学城学生及教师，形成商业消费需求，形成自营需求；基于自营可行性，带来了投资回报率；63、典型置业项目中环城、梧桐语、花半里，百乐门青年城1号、芒果墅，大千世界、天时非常空间、博雅居住宅区域的城市街铺、港澳广场等商业项目需求产品与自住型客户需求点一致，与自住型客户需求点一致，需求主流居家产品需求主流居家产品4040一房、一房、6060左右的两房左右的两房100100万以下小面积、低总价万以下小面积、低总价的商铺的商铺39本报告是严格保密的。客户层次相对较高，对品质有一定追求；主要关注中环城、花半里及童话名苑等市场口碑较好或洋房项目。地缘客户的精英阶层多选择优势区域的优质项地缘客户的精英阶层多选择优势区域的优质项目，本项目具备吸引这拨客户的能力目，本项目具备吸引这拨客户的能力p典型置64、业项目中环城p“客户群里比较高层级的客户主要就是大学城老师这类收入稳定的多一些，比如安大、工大的老教授，经济实力还算是比较强的；还有做生意的，这拨客户买110、130的都有。其实整个中环城的客户群算高素质客群，购买群体素质比较高。”访中环城销售经理 客户结构演变客户结构演变全国现象全国现象地缘型客户地缘型客户金寨路以西主要为翡翠湖板块、明金寨路以西主要为翡翠湖板块、明金寨路以西主要为翡翠湖板块、明金寨路以西主要为翡翠湖板块、明珠广场板块及政务承接板块珠广场板块及政务承接板块珠广场板块及政务承接板块珠广场板块及政务承接板块本项目占据明珠广场优势地段，通过高品质产品的打造，本项目占据明珠广场优势地65、段，通过高品质产品的打造，可以吸引到这拨客户。可以吸引到这拨客户。多认为金寨路以东为工业区、以西为居住、行政、教育等综合中心多居住或生活在金寨路以西，对区域环境认同度高。区域形象刻板区域形象刻板多为大学教师、事业单位员工、原住民、及实力较强的产业员工；普遍能承受70万90万左右的总价。支付能力较强支付能力较强各年龄段都有，但多在30岁左右，首次改善客户较多；原住民大多为改善型，但数量较少。改善客户较多改善客户较多实力较强，多选择100120舒适但不奢侈的居家三房；机少量客户选择130以上舒适三房追求产品品质追求产品品质金寨路以西板块价值普遍较高，且目前为供应热点；当前价格一般不超7000，在承66、受范围内。集中在高价值板块集中在高价值板块倾向主流居家户型倾向主流居家户型40本报告是严格保密的。地缘客户的主流居家阶层开始出现置业驱动的地缘客户的主流居家阶层开始出现置业驱动的细分，品质追求者是我们的捕捉对象细分，品质追求者是我们的捕捉对象客户结构演变客户结构演变全国现象全国现象地缘型客户地缘型客户金寨路以西主要为翡翠湖板块、明金寨路以西主要为翡翠湖板块、明金寨路以西主要为翡翠湖板块、明金寨路以西主要为翡翠湖板块、明珠广场板块及政务承接板块珠广场板块及政务承接板块珠广场板块及政务承接板块珠广场板块及政务承接板块大量的主流居家客户是本案的强大支持，我们需要从主大量的主流居家客户是本案的强大支持67、，我们需要从主流居家客户中切分出品质追求者作为重要客户流居家客户中切分出品质追求者作为重要客户普遍能承受6070万左右的总价，多为总价敏感。总价敏感总价敏感职业多为实力较强的产业工人和青年教师；多在30岁左右，以首置首改为主有一定支付能力有一定支付能力在实力允许的情况下倾向于购买功能齐全的户型；地缘客户选择100左右相对舒适房型，品质客户妥协面积选择高品质的90左右紧凑三房注重功能空间，偏实用主义注重功能空间，偏实用主义p典型置业项目：中环城中小户型p“买88、96平米的年轻人居多，主要是来自经开区，产业工人较多，例如江淮厂、安凯的产业工人；还有大学城的老师；以及刚毕业在附近上班的白领”中环城68、销售经理p典型置业项目：御湖观邸、梧桐雨部分客户地缘性明显，注重置业项目距离工作地点的距离或交通便捷程度；出现了一批品质追求者，可以因为产品而改变区域；区域价值追求者为停留在优势区域而减小面积置业驱动多元化，出现品质细分置业驱动多元化，出现品质细分主流居家客户是整个经开区现有客户的最主力基础庞大基础庞大41本报告是严格保密的。实力较弱的地缘型客户迫于价格压力，被迫外实力较弱的地缘型客户迫于价格压力，被迫外溢至金寨路以南板块置业溢至金寨路以南板块置业客户结构演变客户结构演变全国现象全国现象地缘型客户地缘型客户这部分价格挤压客户并非我们的重点客户这部分价格挤压客户并非我们的重点客户工作生活普遍在金69、寨路以东，考虑到便利性，没有抗性；基于居住需要，对区域、配套、产权进行妥协妥协区域、配套、产权妥协区域、配套、产权职业多为普通的产业工人以及经济实力较弱的原住民；总价承受能力普遍在50万-60万之间；支付能力较弱支付能力较弱一般较为年轻，多在30岁左右，多为首次置业；多数鉴于收入预期及家庭状况，多立足于长期生活需要。首次置业为主首次置业为主鉴于后期改善的可能性小，一般选择主流居家户型80两房或90三房；在高价项目置业多选择小户型。倾向主流紧凑户型倾向主流紧凑户型集中南艳湖和金寨南路板块置业，已经无力承受优势区域的价格；少量客户妥协了产权，前往金寨南路品质项目置业集中在非优势区域集中在非优势区域70、金寨路以西价格较高，金寨路以西价格较高，金寨路以西价格较高，金寨路以西价格较高，以东价格较低以东价格较低以东价格较低以东价格较低p典型置业项目：锦绣大地城、萨尔斯堡p“经开区周边产业的占40%。有的客户想要好的产品，但是又花不了高价，会到我们这里买。”萨尔斯堡销售代表p典型置业项目：经开区小户型公寓产品为了居住需要，大部分客户会妥协产品品质，不会为了品质支付更高价格，而是选择另外的区域实用主义为主实用主义为主42本报告是严格保密的。未来价格平台提升及子板块价值格局的演变将未来价格平台提升及子板块价值格局的演变将推动地缘型客户置业行为发生演变推动地缘型客户置业行为发生演变客户结构演变客户结构演变71、全国现象全国现象地缘型客户地缘型客户未来本项目依托优势地段，主要以吸纳经开区精英阶层及主流阶层中未来本项目依托优势地段，主要以吸纳经开区精英阶层及主流阶层中的品质或区域价值追求者的品质或区域价值追求者n区域价格平台的提升将导致客户流动至价格较低的板块区域价格平台的提升将导致客户流动至价格较低的板块n新的高价值板块的出现将拉动原高价值板块客户发生流动新的高价值板块的出现将拉动原高价值板块客户发生流动翡翠湖板块翡翠湖板块明珠广场明珠广场板块板块政务区承接政务区承接板块板块南艳湖板块南艳湖板块金寨南路板块金寨南路板块p经开区的精英阶层仍然会选择高价值区域置业，经开区的精英阶层仍然会选择高价值区域置业72、，被动接受高价格；被动接受高价格；p郊区化发展将推动经开区整体房价的上涨，收郊区化发展将推动经开区整体房价的上涨，收入相对较低的地缘型客户将不得不从高价值板块入相对较低的地缘型客户将不得不从高价值板块撤出，回到价格相对较低的板块撤出，回到价格相对较低的板块p主流阶层进一步分化：部分客户将为了地段或主流阶层进一步分化：部分客户将为了地段或产品品质，一定程度上缩减使用面积，仍然停留产品品质，一定程度上缩减使用面积，仍然停留在优势区域，选择优质项目的小户型在优势区域，选择优质项目的小户型p部分主流阶层被挤压至南艳湖或金寨南路板块部分主流阶层被挤压至南艳湖或金寨南路板块的点式项目；的点式项目；43本报73、告是严格保密的。品质外溢客户缘于近两年政务区和黄潜望板块品质外溢客户缘于近两年政务区和黄潜望板块的品质性价比产品的日趋稀缺的品质性价比产品的日趋稀缺客户结构演变客户结构演变全国现象全国现象高价区外溢客户高价区外溢客户职业多为教师、白领、小公务员，收入较高；收入提高潜力较大，总价承受能力有限，一般在70-80万，有限总价内关注性价比。总价承受能力有限总价承受能力有限多为蜀山区、高新区和政务区客户；认同政务区未来的中心价值；首次置业较多。多来源于西南区域多来源于西南区域通过开发商品牌和项目市场口碑判断产品品质；关注区域价值升值潜力、生活及交通配套；对包括园林、外立面等在内的品质有一定鉴赏能力关注产74、品品质关注产品品质政务区、黄潜望价格提升，主流品政务区、黄潜望价格提升，主流品政务区、黄潜望价格提升，主流品政务区、黄潜望价格提升，主流品质产品稀缺质产品稀缺质产品稀缺质产品稀缺倾向于选择经开内品质口碑好的中环城、国耀花半里等项目置业；多关注中环城的商业附近的项目。选择主流高品质项目选择主流高品质项目距离政务区近的上湖名院此类客户较多；繁华大道以南的区域几乎没有这类客户存在。倾向于政务区附近倾向于政务区附近鉴于较好的收入，多选择中环城等的三房户型；鉴于后期换房的期望，在支付能力较弱时一般选择高品质项目小户型。主流居家户型居多主流居家户型居多附近区域外溢的品质型客户多选择高品质主流项目，附近区域75、外溢的品质型客户多选择高品质主流项目，在支付能力一般时会选择较小的户型在支付能力一般时会选择较小的户型p典型置业项目：中环城中小户型、花半里p“在附近上班的白领，这部分以在高新区上班的比较多，主要是因为黄山路价格太高，一般人承受不了。来自高新区的客户大概占到客户总体量的两成左右，高新区来的改善型的不多，一般都是刚需首套房”访中环城销售经理44本报告是严格保密的。限于经济实力，价格挤压型客户从房价普遍较限于经济实力，价格挤压型客户从房价普遍较高的市区外溢至经开区高的市区外溢至经开区客户结构演变客户结构演变全国现象全国现象高价区外溢客户高价区外溢客户刚参加工作的小白领或者父母给小孩买婚房，多为首次76、置业；城市挤压基层多因家庭结构的改变而选择到低价的经开区进行改善。多为市区内小白领和收入较低阶层；承受能力较低，一般在50-60万；表现为低价追随型。经开区价格普遍低于市区价格经开区价格普遍低于市区价格经开区价格普遍低于市区价格经开区价格普遍低于市区价格首置和改善并存首置和改善并存承受能力较低承受能力较低多选与市区交通便利项目多选与市区交通便利项目更高的妥协更高的妥协受价格挤压至经开区，工作生活圈子大都还处于市区内，关注两地之间的交通便利程度；关注交通配套关注交通配套价格挤压型客户倾向于选择与市区交通便利的小户型价格挤压型客户倾向于选择与市区交通便利的小户型和价格较低的改善型产品和价格较低的改77、善型产品p典型置业项目：御湖观邸：“客户主要是经开的、肥西的（占的比例少一些）、还有一部分来自蜀山区的。高新区的客户主要是以单位的白领为主，高新区的客户买100平左右的比较多。经开区的厂里的客户有产业工人、白领与公司领导都有；还有一部分客户为68中与合肥学院的老师”p典型置业项目：百乐门、梧桐语金寨路沿线和翡翠路沿线项目有较多的此类客户，尤其是首置挤压型；更低的总价限制下是更多的妥协，例如产权、地段、户型面积的妥协；多选小户型和改善户型综合考虑交通条件，首置客户多选择百乐门、梧桐语等项目小户型；改善型客户多选择价值较低板块的舒适户型，比如御湖观邸45本报告是严格保密的。周边板块的价格平台提升及78、政务区中心价值的周边板块的价格平台提升及政务区中心价值的凸显将为区域带来更多的客户凸显将为区域带来更多的客户客户结构演变客户结构演变全国现象全国现象地缘型客户地缘型客户项目所处区域有机会通过品质打造吸引更多的品质外溢型客户，小户项目所处区域有机会通过品质打造吸引更多的品质外溢型客户，小户型能留住一些低价溢出客户型能留住一些低价溢出客户n周边板块价格平台的进一步提升将推动客户进一步流向经开区周边板块价格平台的进一步提升将推动客户进一步流向经开区n区域价格平台的提升将推动这类客户向低价板块集中区域价格平台的提升将推动这类客户向低价板块集中品质外溢型客户品质外溢型客户品质外溢型客户品质外溢型客户价格79、挤压型客户价格挤压型客户价格挤压型客户价格挤压型客户客户数量将出现明显增加客户数量将出现明显增加 政务区大量商务和商业项目的投入使用将带来众多的白领，政务区和黄潜望高价下这部分人大部分会向周边外溢；政务承接板块的供应不确定政务承接板块的供应不确定性给项目带来机会性给项目带来机会 翡翠湖板块后续供应的乏力及承接板块供应的不确定性决定客户主要流向明珠广场板块。高品质项目将吸引这类客户高品质项目将吸引这类客户进一步向低价项目集中进一步向低价项目集中 在周边板块的及高品质项目的拉动下，经开区高价值板块的价格将进一步上涨，挤压客户将被迫选择低价项目或进入低价板块；小户型低总价产品能在一小户型低总价产品能80、在一定程度上减缓这类客户的流定程度上减缓这类客户的流出出 项目所处区域交通便利，有条件吸引一些对交通极看重的挤压客户46本报告是严格保密的。进城客户因目的不同，在区域上和产品选择表进城客户因目的不同，在区域上和产品选择表现出较大的差异性现出较大的差异性pp因城市配套而置业因城市配套而置业因城市配套而置业因城市配套而置业多出于小孩进城读书或享受城市生活配套而进入，关注学区和商业配套；pp支付能力差异较大支付能力差异较大支付能力差异较大支付能力差异较大支付能力高的能达到80万以上，差的仅50-60万；总体而言由于收入层级原因，低支付能力的较多pp置业特点置业特点置业特点置业特点基本在合肥产证的项目81、置业，由于普遍没有好学区，对配套关注度高。典型项目如靠近商业配套的梧桐语、中环城等。配套进城型配套进城型客户关注的是相关的城市客户关注的是相关的城市配套配套:客户结构演变客户结构演变全国现象全国现象肥西等进城客户肥西等进城客户具有一定实力的配套进城型客户将因明珠广场的配套而流入明珠广具有一定实力的配套进城型客户将因明珠广场的配套而流入明珠广场板块，高品质的产品可以吸引一批品质改善进城客户场板块，高品质的产品可以吸引一批品质改善进城客户明珠广场商业配套较为完善，且未明珠广场商业配套较为完善，且未明珠广场商业配套较为完善，且未明珠广场商业配套较为完善，且未来面临升级来面临升级来面临升级来面临升级p82、p追求高品质的项目追求高品质的项目追求高品质的项目追求高品质的项目受经开区高品质项目而吸引，多为改善居住环境；pp支付能力中高支付能力中高支付能力中高支付能力中高支付能力一般能达到70万左右。pp置业特点置业特点置业特点置业特点区域不受限制，在高区域不受限制，在高品质项目置业品质项目置业，比如萨尔斯堡、中环城等，所选户型一般较为舒适，100以上的三房。品质改善进城型品质改善进城型客户更多关注的是客户更多关注的是工作生活的方便：工作生活的方便：47本报告是严格保密的。追求产品品质和城市配套的客户将成为流向明追求产品品质和城市配套的客户将成为流向明珠广场板块的主流客户群个体珠广场板块的主流客户群个83、体客户结构演变客户结构演变全国现象全国现象总结总结客户类别客户类别客户特征客户特征典型置业产品典型置业产品客户敏感点客户敏感点未来演变趋势未来演变趋势地地缘缘客客户户区域价值区域价值追求型追求型支付能力较强、年龄跨度较大、工作生活多在金寨路以西多为教师、原住民、个体等中环城三房、童话名苑洋房中环城小三房、花半里产品品质和舒适度市场口碑基数有所增加向明珠广场等板块集中生活型生活型多生活在工业区和大学城支付能力较高紫金山庄多层、童话名苑洋房、御景前城三房等关注工作生活的便利性关注产品舒适度进一步向低价板块集中非实力型非实力型多为收入较低的产业工人南湖春城三房和两房御景前城两房低价产品到工作区较近或84、便利等基数有明显增加向低价板块集中进进城城客客户户城市配套城市配套追求型追求型多来自肥西、六安、安庆等支付能力差异较大紫金山庄、御湖观邸、百乐门、中环城等合肥产证、学区、商业等配套相对稳定，向明珠广场或承接板块集中居住改善居住改善型型对品质有一定要求支付能力一般较高童话名苑洋房、中环城舒适三房、萨尔斯堡等项目和产品品质区域环境相对稳定，追随品质项目高高价价值值溢溢出出品质溢出品质溢出型型支付能力较高但有限、追求品质、对功能空间有一定要求多来自蜀山、高新和经开区中环城小三房或两房、梧桐语小三房、上湖名院等产品品质与政务区、高新区、蜀山区的交通等明显增加，主要流向政务承接板块和明珠广场板块价格挤压85、价格挤压型型支付能力较低主要为小白领和城市低收入群体梧桐语两房、百乐门两房童话名苑三房、萨尔斯堡洋房等低总价与市区的交通或产品舒适度明显增加，主要流向低价项目或低价板块舒适产品绝对品质追求绝对品质追求型型支付能力极高全市范围内客户玫瑰园别墅玫瑰公寓、国耀一方城等稀缺物业、产品品质区域环境追随稀缺物业和高品质拥有稀缺自然资源的区域投资型投资型来源广泛注重投资回报率百乐门、中环城小户型产品青年城1号、非常空间的公寓区域发展前景和租赁市场小户型产品不确定牢牢抓住经开区精英客户、细分主流客户中牢牢抓住经开区精英客户、细分主流客户中牢牢抓住经开区精英客户、细分主流客户中牢牢抓住经开区精英客户、细分主流客86、户中的品质追求者或区域价值追求者的品质追求者或区域价值追求者的品质追求者或区域价值追求者的品质追求者或区域价值追求者主动吸引市区外溢的品质追求客户主动吸引市区外溢的品质追求客户主动吸引市区外溢的品质追求客户主动吸引市区外溢的品质追求客户48本报告是严格保密的。区域市场进入区域市场进入区域市场进入区域市场进入品质发展阶段品质发展阶段品质发展阶段品质发展阶段明珠广场明珠广场明珠广场明珠广场价值诉求价值诉求价值诉求价值诉求开发大方向：主流项目的主流项目的最高品质最高品质通过区域市场、板块价值诉求及客户特征可以通过区域市场、板块价值诉求及客户特征可以确定项目发展的大方向为主流精英高品质确定项目发展的大87、方向为主流精英高品质开发大方向开发大方向全国现象全国现象总结总结Text Text in herein here区域精英和品区域精英和品区域精英和品区域精英和品质外溢客户将质外溢客户将质外溢客户将质外溢客户将成主流成主流成主流成主流周边形成具备中心价值的板块，推动经开区价格平台提升，逐渐步入品质驱动型阶段翡翠湖板块后续供应不足，具备良好基础和稳定供应的明珠板块将成为最高价值板块作为新价值高地有望吸引更多的区域精英客户和品质型外溢客户49本报告是严格保密的。宏观市场机会挖掘宏观市场机会挖掘微观市场机会挖掘微观市场机会挖掘整体定位与发展战略整体定位与发展战略项目属性界定项目属性界定目标与核心问题解88、析目标与核心问题解析物业发展建议物业发展建议商业专题商业专题50本报告是严格保密的。我们将区域内市场现有产品依据其物业价值进我们将区域内市场现有产品依据其物业价值进行分级，从中寻找项目的机会点行分级，从中寻找项目的机会点机会点挖掘机会点挖掘全国现象全国现象产品分级产品分级别墅别墅主流高品质项目主流高品质项目普通主流项目普通主流项目高容豪宅高容豪宅低端主流项目低端主流项目顶级低密度豪宅顶级低密度豪宅核心资源的占有核心资源的占有代表项目：绿城玫瑰园代表项目：绿城玫瑰园高容豪宅高容豪宅依靠资源占有与产品力打造实现高价依靠资源占有与产品力打造实现高价代表项目：绿城玫瑰公寓、国耀一方城代表项目：绿城玫瑰89、公寓、国耀一方城豪宅豪宅主流面积段产品，打造品质的同时控总价主流面积段产品，打造品质的同时控总价代表项目：中环城、花半里代表项目：中环城、花半里主流产品，品质表现一般，价格适中主流产品，品质表现一般，价格适中代表项目：童话名苑、紫金山庄、百乐门等代表项目：童话名苑、紫金山庄、百乐门等主流产品，不关注品质，价格优势明显主流产品，不关注品质，价格优势明显代表项目：禹洲华侨城、南湖春城等代表项目：禹洲华侨城、南湖春城等主流主流51本报告是严格保密的。绿城玫瑰园绿城玫瑰园顶级低密度豪宅，核心资源的顶级低密度豪宅，核心资源的占有成为其高价值的基础占有成为其高价值的基础顶级低密度顶级低密度全国现象全国现象90、代表项目代表项目绿城玫瑰园绿城玫瑰园基础信息基础信息翡翡翠翠湖湖玫瑰园玫瑰园区位图区位图效果图效果图翡翠湖翡翠湖p资源资源翡翠湖翡翠湖风景优美，风景优美，项目紧邻这一项目紧邻这一城市绝版景观资源城市绝版景观资源；p产品力产品力以以创新法系合院别墅创新法系合院别墅升级合肥别墅市场产品水平；升级合肥别墅市场产品水平；p品牌品牌绿城系产品始终为合肥高端物业的标杆绿城系产品始终为合肥高端物业的标杆绿城玫瑰园绿城玫瑰园价值点价值点位置位置经开区繁华大道与云外路交叉口，南邻翡翠湖入市入市时间时间首次开盘2010.8，2010.12加推；共推房源32套规模规模别墅占地220余亩容积率容积率0.5价格价格在售91、独栋别墅360-560，总价1300-2000万不等销售销售信息信息在售二期独栋别墅360-560平米，备案信息显示剩余8套，预计下个月将加推新房源pp玫瑰园作为顶级低密度豪宅，具有自身的特殊性，无论是玫瑰园作为顶级低密度豪宅，具有自身的特殊性，无论是玫瑰园作为顶级低密度豪宅，具有自身的特殊性，无论是玫瑰园作为顶级低密度豪宅，具有自身的特殊性，无论是物业价值还是客户群都不是本项目所能及的物业价值还是客户群都不是本项目所能及的物业价值还是客户群都不是本项目所能及的物业价值还是客户群都不是本项目所能及的52本报告是严格保密的。以绿城玫瑰公寓、国耀一方城为典型项目，依以绿城玫瑰公寓、国耀一方城为典型92、项目，依托资源占有和品质打造奠定物业价值基础托资源占有和品质打造奠定物业价值基础高容豪宅高容豪宅全国现象全国现象代表项目代表项目绿城玫瑰公寓绿城玫瑰公寓位置位置经开区繁华大道与云外路交叉口，南邻翡翠湖入市入市时间时间2010.11.28，迄今共推出11、12号楼，共282套（备案）规模规模占地约220余亩，总建面61万方容积率容积率3.5价格价格193、201均价9500，98、128均价9000去化速度去化速度31套/月，其中98、128的去化量占据总去化量的近70%价值点价值点翡翠湖景观资源、翡翠湖景观资源、168168学校配套、学校配套、绿城品牌影响力和产品品质绿城品牌影响力和产品品质国93、耀一方城国耀一方城位置位置合肥经开区松林路翡翠公园东门入市入市时间时间2008.12规模规模占地2.5万方，总建面8万余方容积容积率率3.4价格价格均价8500元/去化速度去化速度8套/月，产品全为大户型，面积段从166-270价值点价值点翡翠湖景观资源、高汤的物业形态翡翠湖景观资源、高汤的物业形态及产品品质及产品品质53本报告是严格保密的。本案不具备打造顶级低密度和高容豪宅的实力，本案不具备打造顶级低密度和高容豪宅的实力，重点关注主流产品里的三个层级重点关注主流产品里的三个层级顶级低密度顶级低密度高容豪宅高容豪宅低容积率、核心资低容积率、核心资源的占有，具有特殊源的占有，具有特殊性，无论是物94、业价值性，无论是物业价值还是客户群都不是本还是客户群都不是本项目所能及的项目所能及的高容豪宅依托区域高容豪宅依托区域价值和配套，无论是价值和配套，无论是项目定位还是产品设项目定位还是产品设置，均不是本项目所置，均不是本项目所要打造的方向要打造的方向本项目本项目容积率容积率3.5，基本考，基本考虑全高层，中等规模，虑全高层，中等规模，大方向为主流高品质大方向为主流高品质p顶级低密度和高容豪宅不是本项目的打造方向，且项目自身也不顶级低密度和高容豪宅不是本项目的打造方向，且项目自身也不具备豪宅素质，我们需要重点关注的是市场主流产品具备豪宅素质，我们需要重点关注的是市场主流产品机会点挖掘机会点挖掘全国95、现象全国现象对于本项目对于本项目54本报告是严格保密的。产品设置为主流，不关注品质和档次，或是产产品设置为主流，不关注品质和档次，或是产证归属存在硬伤，完全依靠低价优势拉动证归属存在硬伤，完全依靠低价优势拉动低端主流项目低端主流项目全国现象全国现象代表项目代表项目在售在售代表代表项目项目规模规模产品产品类型类型户型面积户型面积价格价格产证产证1、禹洲华侨城占地45万方，总建面120万方多层、高层在售24、25号楼92两房至128三房；27号楼94、110、11857005700肥西肥西2、御景前城占地126亩，总建面23万方高层在售一期75-13557005700肥西肥西3、滨湖前城占地27096、亩，总建面45万方多层、高层在售户型多为90-11056005600肥西肥西4、锦绣大地城占地10万方，总建面45万方高层44一房，92、97三房，116三房55005500肥西肥西5、翡翠明珠占地约6000，总建面1.6万方高层94两房，127三房46004600肥西肥西6、东冠繁华逸城占地21万方，总建面32万方多层、高层、小高层在售主力户型8857005700肥西肥西7、南湖春城占地400亩，总建面50万方多层、高层95两房，125左右三房56005600合肥合肥pp低端经济型项目呈点式分布，产品设置仍为主流，具有低端经济型项目呈点式分布，产品设置仍为主流，具有低端经济型项目呈点式分布，97、产品设置仍为主流，具有低端经济型项目呈点式分布，产品设置仍为主流，具有绝对价格优势，产证归属地多为肥西，远不及本项目素质绝对价格优势，产证归属地多为肥西，远不及本项目素质绝对价格优势，产证归属地多为肥西，远不及本项目素质绝对价格优势，产证归属地多为肥西，远不及本项目素质禹洲华侨城禹洲华侨城东冠繁华逸城东冠繁华逸城南湖春城南湖春城锦绣大地城锦绣大地城翡翠明珠翡翠明珠御景前城御景前城滨湖滨湖前城前城55本报告是严格保密的。上湖名苑上湖名苑御湖观邸御湖观邸紫金山庄紫金山庄百乐门百乐门梧桐语梧桐语银都香水郡银都香水郡童话名苑童话名苑萨尔斯堡萨尔斯堡经开区现有供应绝大部分属于主流项目，主流经开区现有供应98、绝大部分属于主流项目，主流品质项目缺失品质项目缺失项目项目名称名称位置位置入市入市时间时间规模规模容积容积率率物业物业类型类型户型户型价格价格销售信息销售信息去化去化速度速度德信上湖名院翡翠大道文锦新城以西2010.5占地1.3万方，总建面5.3万方3.54栋33层高层78、80两房、89小三房、118三房，89占据主力均价6200元/在售78、80、89、118，备案显示504套住宅剩余50，接近尾盘41套/月御湖观邸习友路和石门路交口西北侧2010.10占地120亩，总建面26万方2.9616栋高层85、101、120、130，其中100占50%均价6000元/一期3#、6#号楼，均价5999、00元/平米；10#号楼均价6000元/平米；12#号楼均价6100元/平米 84套/月梧桐语翡翠路与繁华大道交叉口2010.11占地52亩，总建面18万方，一期梧桐语10万方4.495栋高层赠送一般在10以上，实现65-80多的两房，87的三房，110多的三房和120多的四房，主力户型为70-80与87均价6200元/在售户型有65、73、114平米，65和73售罄，114还剩15套，5、6号楼高层也在售73套/月金水童话名苑翡翠大道与丹霞路交汇处东一期08年4月，二期09年12月占地6.2万方，总建面12.5万方1.65多层、高层76、84两房，95三房，110、116四房，在售户型仅84100、116两种，各占一半的量均价6400-6500元/最后一期为23、24、25号楼，3月20号推出23号楼，户型为84、11627套/月分布集中于经开区北部，分布集中于经开区北部，分布集中于经开区北部，分布集中于经开区北部，翡翠路或者繁华大道附翡翠路或者繁华大道附翡翠路或者繁华大道附翡翠路或者繁华大道附近，东西两个方向上均近，东西两个方向上均近，东西两个方向上均近，东西两个方向上均有分布有分布有分布有分布体量普遍不大，中高容体量普遍不大，中高容体量普遍不大，中高容体量普遍不大，中高容积率，高层为主积率，高层为主积率，高层为主积率，高层为主产品设置集中在产品设置集中在产品设置集中在产品设置集中在101、80-12080-12080-12080-120的主流面积段，的主流面积段，的主流面积段，的主流面积段，价格集中在价格集中在价格集中在价格集中在6000-65006000-65006000-65006000-6500元，以性价比赢元，以性价比赢元，以性价比赢元，以性价比赢得市场得市场得市场得市场普通主流项目普通主流项目全国现象全国现象代表项目代表项目56本报告是严格保密的。产品设置主流，市场占位不高，价格实现一般，产品设置主流，市场占位不高，价格实现一般，多集中在多集中在6000-65006000-6500元元/，去化较好，去化较好项目项目名称名称位置位置入市入市时间时间规模规模容积率容积率物102、业物业类型类型户型户型价格价格销售信息销售信息去化去化速度速度百乐门悦府繁华大道与莲花路交叉口2009.12占地102亩，总建面30万方，住宅建面约15万方4.99高层整个楼盘都是2梯四户的，面积段以8090的为主，占70%左右，两房和三房各占一半；还有一些118、112以及120多平的5#1-3楼均价6200，3楼以上均价为6400，在售公寓均价5400尾盘在售，住宅目前剩下少量的120多的三房；整体8090的去化最好，舒适三房还是以118的去化最好。在售40年产权公寓，4梯20户，面积40-7097套/月紫金山庄繁华大道与芙蓉路交汇处2009.12占地2.48万方，总建面约6万方2.5多层103、小高层，公寓公寓40-60，89、90两房，105、108三房，114、117四房多层均价7000左右，高层均价6000左右 多层24套，所剩不多，顶层复式6套也都卖出28套/月银都香水郡翡翠大道与石门路交叉口一期2005.12，二期2010.6占地33余亩，总建面6万方2.511层小高层2、3号楼主力户型为96，5号楼主力户型为109、120-125均价6100左右 在售2、3、5号楼，96两房售出约三分之一，109、120的三房仅销售几套 二期月均去化5.4套/月长安萨尔斯堡紫云路与青龙潭路交叉口2007.1占地200亩，总建面25万方1.765多层、小高层、高层85左右的两房、1001104、10的三房 均价在5800元左右（肥西产权）2011年1月加推2栋小高层，目前还剩下尾盘在售，少于50套分布集中于经开区北分布集中于经开区北分布集中于经开区北分布集中于经开区北部，翡翠路或者繁华部，翡翠路或者繁华部，翡翠路或者繁华部，翡翠路或者繁华大道附近，东西两个大道附近，东西两个大道附近，东西两个大道附近，东西两个方向上均有分布方向上均有分布方向上均有分布方向上均有分布体量普遍不大，中高容体量普遍不大，中高容体量普遍不大，中高容体量普遍不大，中高容积率，高层为主积率，高层为主积率，高层为主积率，高层为主产品设置集中在产品设置集中在产品设置集中在产品设置集中在80-12080-12080-1105、2080-120的主流面积段，的主流面积段，的主流面积段，的主流面积段，价格集中在价格集中在价格集中在价格集中在6000-65006000-65006000-65006000-6500元，以性价比赢得元，以性价比赢得元，以性价比赢得元，以性价比赢得市场市场市场市场普通主流项目普通主流项目全国现象全国现象代表项目代表项目57本报告是严格保密的。立面普遍无具体风格，或是有风格但细节打造立面普遍无具体风格，或是有风格但细节打造不足，选用材质多为涂料或面砖不足，选用材质多为涂料或面砖翡翠花园翡翠花园滨湖前城滨湖前城博雅居博雅居p区域内现已成型社区或在建已出立面社区中，整体看来立面打造水平不高，无具体风106、格或是区域内现已成型社区或在建已出立面社区中，整体看来立面打造水平不高，无具体风格或是有风格但打造不到位，且细节上多存在水管暴露、墙面掉色等问题，整体品质感不足有风格但打造不到位，且细节上多存在水管暴露、墙面掉色等问题，整体品质感不足银都香水郡银都香水郡童话名苑童话名苑紫金山庄紫金山庄禹洲华侨城禹洲华侨城南湖春城南湖春城主流项目表现主流项目表现全国现象全国现象立面立面58本报告是严格保密的。社区景观园林整体打造手法一般，水平相对较社区景观园林整体打造手法一般，水平相对较高的项目仍有较大突破空间高的项目仍有较大突破空间翡翠花园翡翠花园p早期成熟社早期成熟社区的景观园林区的景观园林打造水平较低，打107、造水平较低，多处于简单绿多处于简单绿化的阶段，缺化的阶段，缺乏社区园林应乏社区园林应有的风情感有的风情感南湖春城南湖春城滨湖前城之景观节点滨湖前城之景观节点p景观打造水平相对较高的社区内部开始注重对景观节点、小品的打景观打造水平相对较高的社区内部开始注重对景观节点、小品的打造，但细节上仍有较大突破空间造，但细节上仍有较大突破空间滨湖前城之景观小品滨湖前城之景观小品萨尔斯堡之景观节点萨尔斯堡之景观节点萨尔斯堡之景观小品萨尔斯堡之景观小品主流项目表现主流项目表现全国现象全国现象景观园林景观园林59本报告是严格保密的。展示意识不足，或是展示体系开始建立但手法展示意识不足，或是展示体系开始建立但手法不108、够成熟不够成熟博雅居售楼处博雅居售楼处翡翠花园售楼处翡翠花园售楼处银都香水郡售楼处银都香水郡售楼处p早期项目早期项目展示意识不展示意识不足，以售楼足，以售楼处为主，多处为主，多设置在街铺；设置在街铺；独立售楼处独立售楼处也较为简陋也较为简陋p如今市场上有些主流如今市场上有些主流项目的展示意识开始凸项目的展示意识开始凸显，展示体系仍以售楼显，展示体系仍以售楼处为主，兼顾小型的形处为主，兼顾小型的形象展示区，整体而言品象展示区，整体而言品质感开始体现，但打造质感开始体现，但打造手法不够纯熟手法不够纯熟御湖观邸售楼处：御湖观邸售楼处：较大规模的临建较大规模的临建百乐门售楼处：独立百乐门售楼处：独立售109、楼处和小展示区售楼处和小展示区主流项目表现主流项目表现全国现象全国现象展示展示60本报告是严格保密的。市场上现有的低端和普通主流项目对本项目完市场上现有的低端和普通主流项目对本项目完全构不成竞争，产品力水平易于突破全构不成竞争，产品力水平易于突破机会点挖掘机会点挖掘全国现象全国现象对于本项目对于本项目市场低端与市场低端与市场低端与市场低端与普通主流项普通主流项普通主流项普通主流项目易于超越目易于超越目易于超越目易于超越立面普遍无具体风格，或是立面普遍无具体风格，或是有风格但细节打造不足，选有风格但细节打造不足，选用材质多为涂料或面砖，品用材质多为涂料或面砖，品质感较低质感较低整体打造手法一般，110、即整体打造手法一般，即使是水平相对较高的项使是水平相对较高的项目仍有较大突破空间目仍有较大突破空间展示意识不足，或是展展示意识不足，或是展示体系开始建立但手法示体系开始建立但手法不够成熟不够成熟 立面立面 景观景观园林园林 展示展示61本报告是严格保密的。产品为主流居家型，依托区域价值与配套，注产品为主流居家型，依托区域价值与配套，注重品质，价格实现近重品质，价格实现近70007000元元/主流高品质项目主流高品质项目全国现象全国现象代表项目代表项目基础信息基础信息项目项目名称名称位置位置入市入市时间时间规模规模容积容积率率物业物业类型类型户型户型价格价格销售信息销售信息去化去化速度速度中环城111、繁华大道与翡翠路交汇处一期2009.9，二期2010.9总占地17.7万方，总建面70万方，包括25万方商业4.09高层T4产品88-153。前期销售户型主要有88、96、107、112，88和96占项目二期的50%，107、112的占到20%均价6700元/在售户型88-153，最近加推6号楼，户型在107-153平米96套/月国耀花半里石门路与引针路交汇处预计2011年4月底占地2.3万方，总建面13万方4.5高层T3、T4产品88-135，88为主力户型待定即将推出住宅1、2、3号楼价价值值点点中中环环城城花半里花半里翡翠湖翡翠湖大学城大学城绿绿轴轴区域价值：位于翡翠湖板块，区域价值占位112、经开区第一梯队区域价值：位于翡翠湖板块，区域价值占位经开区第一梯队景观资源：临近绿轴、远观翡翠湖景观资源：临近绿轴、远观翡翠湖文化氛围：大学城文化气息熏陶文化氛围：大学城文化气息熏陶配套：中环城未来会有配套：中环城未来会有25万方的大商业，满足生活居住需求万方的大商业，满足生活居住需求pp我们针对这两个项目做重点分析我们针对这两个项目做重点分析我们针对这两个项目做重点分析我们针对这两个项目做重点分析62本报告是严格保密的。依托区域价值、资源和配套，品质打造之下的依托区域价值、资源和配套，品质打造之下的主流项目，开始接受市区品质外溢客户主流项目，开始接受市区品质外溢客户区位条件项目位于经开区商务113、文化区，属翡翠湖板块，区域价值占位第一梯队交通条件繁华大道与翡翠路交汇处，通达性好，公交线路众多资源临近城市绿轴，周边有徽园、欢乐岛、海洋世界、翡翠湖，受大学城文化氛围熏陶配套自身25万方的大商业，自建幼儿园区区域域价价值值与与配配套套本案本案大学城大学城翡翡翠翠湖湖绿轴绿轴产产品品打打造造采用ArtDeco建筑风格，外观高耸、挺拔，产品面积段88-153，其中88-112的主流产品占据二期云邸的70%，有少量大户型存在营营销销展展示示具备完整的营销展示体系，售楼处设置在未来的艺术馆内，设计采用水立方设计团队，极富艺术气息徽园、徽园、欢乐岛、欢乐岛、海洋世界海洋世界繁华大道繁华大道翡翡翠翠路路114、客户群体客户群体客户群以经开区内产业工人、大学城老师、肥西进城客户为主，兼有从高价区域外溢的品质追求型客户，但这部分客户占比不多p客户中产业工人比较多，购买面积多为88、96，大学城年轻老师买小面积的多，有实力的老师买大户型，因为黄山路、政务区贵从周边过来的客户也有，但是不多中环城销售代表主流高品质项目主流高品质项目全国现象全国现象中环城中环城63本报告是严格保密的。项目剩余货量不多且以大户型为主，后期销售项目剩余货量不多且以大户型为主，后期销售压力较大，对本项目威胁较小压力较大，对本项目威胁较小项目价值点比较项目价值点比较不相上下不相上下竞争关系判别竞争关系判别威胁较小威胁较小翡翡翠翠湖湖绿115、轴绿轴徽园、徽园、欢乐岛、欢乐岛、海洋世界海洋世界明珠明珠广场广场百乐百乐门门010010号地块号地块中环城中环城翡翡翠翠路路繁华大道繁华大道金金寨寨路路繁华大道繁华大道比较点比较点010010号地块号地块中环城中环城区域价值区域价值位于经开区商业中心地段，明珠广场板块，区域价值和认知度高位于翡翠湖板块，区域价值和认知度高交通条件交通条件路网密集，公交系统发达，交通条件优越交通便捷，有多条公交线路，交通条件好配套配套明珠广场、易初莲花、百乐门自身大商业、自建幼儿园品质品质主流高品质主流高品质p各方面比较发现，二者之间的条件不相上下各方面比较发现，二者之间的条件不相上下p尽管二者在客观条件方面不116、相上下，但通过对尽管二者在客观条件方面不相上下，但通过对中环城剩余货量的盘点，我们发现中环城剩余货量的盘点，我们发现中环城住宅仅剩中环城住宅仅剩3 3栋楼，栋楼，销售接近后期销售接近后期占据主流的中小户型已基本推售殆尽，占据主流的中小户型已基本推售殆尽，剩余货剩余货量多为量多为140140以上大户型，最大以上大户型，最大240240，后期销售，后期销售压力较大，压力较大，综合看来与本项目的竞争关系较小综合看来与本项目的竞争关系较小大学城大学城中环城户型套比图中环城户型套比图总套数比总套数比剩余套数比剩余套数比主流高品质项目主流高品质项目全国现象全国现象中环城中环城64本报告是严格保密的。品质路117、线下的主流产品，能够吸引市区外溢客品质路线下的主流产品，能够吸引市区外溢客户，体量不大，与本项目竞争关系较小户，体量不大，与本项目竞争关系较小翡翡翠翠湖湖绿轴绿轴徽园、徽园、欢乐岛、欢乐岛、海洋世界海洋世界明珠明珠广场广场百乐百乐门门010010号地块号地块翡翡翠翠路路繁华大道繁华大道金金寨寨路路繁华大道繁华大道大学城大学城花半里花半里项目价值点比较项目价值点比较竞争关系判别竞争关系判别p花半里与中环城处于同一区位，所依托的花半里与中环城处于同一区位，所依托的区域价值、享受的资源配套均基本一致，产区域价值、享受的资源配套均基本一致，产品设置也为主流面积段，因而价值点与本项品设置也为主流面积段，118、因而价值点与本项目相比依旧不相上下，均处于经开区的第一目相比依旧不相上下，均处于经开区的第一梯队梯队规模层面规模层面花半里规模小，占地仅花半里规模小，占地仅2.32.3万方，总建面万方，总建面1313万方，难以形成规模效应万方，难以形成规模效应货量层面货量层面花半里中的公寓部分已在早花半里中的公寓部分已在早期售罄，期售罄，住宅总共仅有住宅总共仅有3 3栋，货量有限，栋，货量有限，综综合判断对本项目竞争威胁较小合判断对本项目竞争威胁较小pp与本项目相比，花半里体量小，难与本项目相比，花半里体量小，难与本项目相比，花半里体量小，难与本项目相比，花半里体量小，难以形成规模效应，销售期较本项目短，以形119、成规模效应，销售期较本项目短，以形成规模效应，销售期较本项目短，以形成规模效应，销售期较本项目短，综合评判认为二者竞争关系不大综合评判认为二者竞争关系不大综合评判认为二者竞争关系不大综合评判认为二者竞争关系不大p从登记情况来看，客户以经开区的偏多一些，有从市区过来的，但不是很多，大约能占到20%左右花半里销售代表主流高品质项目主流高品质项目全国现象全国现象花半里花半里即将推出两栋楼的户型比即将推出两栋楼的户型比8888两房一卫两房一卫39%39%9090小三房小三房15%15%110110三房两卫三房两卫23%23%116-135116-135三房两卫三房两卫23%23%65本报告是严格保密的120、。市场现有的主流高品质项目对本项目不构成竞市场现有的主流高品质项目对本项目不构成竞争，但可借鉴其打造要点争，但可借鉴其打造要点机会点挖掘机会点挖掘全国现象全国现象对本项目而言对本项目而言吸纳客户吸纳客户货量盘点货量盘点p市场上现有的主流高品市场上现有的主流高品质项目已经开始接受市区质项目已经开始接受市区外溢客户，但当前这部分外溢客户，但当前这部分客户总量并不多客户总量并不多p通过对现有项目的货量通过对现有项目的货量进行盘点，我们发现市场进行盘点，我们发现市场上的主流高品质项目货量上的主流高品质项目货量不多，或是剩余货量中主不多，或是剩余货量中主流面积段产品所剩较少流面积段产品所剩较少p市场现有121、主流品质项目货量的不足，以及主流面积段产品的减市场现有主流品质项目货量的不足，以及主流面积段产品的减少，意味着有市区外溢客户需求未能被充分满足，对于本项目而少，意味着有市区外溢客户需求未能被充分满足，对于本项目而言是一机会点，同时也说明这些项目对我们构不成竞争威胁言是一机会点，同时也说明这些项目对我们构不成竞争威胁然而这些项目仍有我们可借鉴的地方然而这些项目仍有我们可借鉴的地方66本报告是严格保密的。立面风格特征明显，对细节上的雕琢较重视立面风格特征明显，对细节上的雕琢较重视p现有主流高品质项目为高层，现有主流高品质项目为高层，立面挺拔，色彩稳重耐看细部打立面挺拔，色彩稳重耐看细部打造也较为到122、位造也较为到位中环城立面及细部中环城立面及细部大千世界（花半里的公大千世界（花半里的公寓部分）立面及细部寓部分）立面及细部一方城立面及细部一方城立面及细部机会点挖掘机会点挖掘全国现象全国现象项目可借鉴点项目可借鉴点67本报告是严格保密的。展示意识较强，基本具备完善的展示体系展示意识较强，基本具备完善的展示体系典型项目典型项目中环城中环城售楼处与入口小广场相结合售楼处与入口小广场相结合展示区园林：樱花展示区园林：樱花展示区园林：雕塑展示区园林：雕塑售楼处内部售楼处内部样板房之一样板房之一p中环城具备中环城具备“售楼处售楼处+展示区展示区+样板房样板房”的完的完整展示体系，售楼部艺整展示体系，售楼123、部艺术气息浓郁，内部打造术气息浓郁，内部打造精致，并与入口广场和精致，并与入口广场和园林展示区有效结合，园林展示区有效结合，起到良好的展示效果起到良好的展示效果机会点挖掘机会点挖掘全国现象全国现象项目可借鉴点项目可借鉴点68本报告是严格保密的。展示意识较强，基本具备完善的展示体系展示意识较强，基本具备完善的展示体系典型项目典型项目花半里花半里售楼处昭示牌售楼处昭示牌售楼处与入口景观小品售楼处与入口景观小品售楼处精致水景售楼处精致水景售楼处前小广场景观售楼处前小广场景观售楼处内部精巧美观售楼处内部精巧美观p花半里售花半里售楼处入口与楼处入口与前广场景观前广场景观相结合，内相结合，内部环境精致部环124、境精致美观，展示美观，展示效果好效果好围板隔离工地的同时起到宣传作用围板隔离工地的同时起到宣传作用机会点挖掘机会点挖掘全国现象全国现象项目可借鉴点项目可借鉴点69本报告是严格保密的。从项目表现来看，低端和普通主流项目易于突从项目表现来看，低端和普通主流项目易于突破，现有主流高品质项目可在其基础上升级破，现有主流高品质项目可在其基础上升级产品力水平较高，产品力水平较高，基本具备完善的展基本具备完善的展示体系，打造手法示体系，打造手法趋于成熟趋于成熟低端与普通主流低端与普通主流低端与普通主流低端与普通主流项目项目项目项目主流高品质项目主流高品质项目主流高品质项目主流高品质项目项目可借鉴其打造要项目125、可借鉴其打造要点，在此基础上继续点，在此基础上继续发展，做产品升级发展，做产品升级外在表现一般或较差，外在表现一般或较差，价格为主流或偏低，价格为主流或偏低，展示意识不足展示意识不足本项目可从立面风格、本项目可从立面风格、园林景观、展示等方园林景观、展示等方面全方位超越面全方位超越项目表现项目表现项目表现项目表现可突破点可突破点可突破点可突破点p在主流高品质的大方向之下，项目要占据市场第一梯在主流高品质的大方向之下，项目要占据市场第一梯队，应在现有的高品质产品基础上升级队，应在现有的高品质产品基础上升级机会点挖掘机会点挖掘全国现象全国现象结论结论70本报告是严格保密的。另一方面，从产品结构上看126、，无论是何种层级另一方面，从产品结构上看，无论是何种层级的项目，其产品结构都具有很高的趋同性的项目，其产品结构都具有很高的趋同性萨尔斯堡百乐门梧桐语锦绣大地城南湖春城上湖名院童话名苑滨湖前城御湖观邸御景前城紫金山庄面积面积面积面积505040406060909070701001001101108080120120130130140140200200150150250250小三房小三房两房半两房半四房四房及以上及以上户型户型户型户型一房一房两房两房三房三房银都香水郡禹洲天境翡翠明珠中环城花半里一方城玫瑰公寓两房、两房半的面积两房、两房半的面积段集中在段集中在80-90，尤，尤以以85-90的两房127、居多的两房居多三房的户型面积段为三房的户型面积段为90-130，集中在，集中在100-120p综合一代、二代产品的面积段组成可知：综合一代、二代产品的面积段组成可知：80-120的主流居家户型占据绝对主力，的主流居家户型占据绝对主力，其中其中85-90面积段两房居多，三房面积段则是紧凑型和舒适型兼有面积段两房居多，三房面积段则是紧凑型和舒适型兼有机会点挖掘机会点挖掘全国现象全国现象结论结论71本报告是严格保密的。结合项目大方向、市场项目表现可突破点及其结合项目大方向、市场项目表现可突破点及其产品结构，归结本项目产品打造要点：产品结构，归结本项目产品打造要点：高品质形象符号高品质形象符号主流居家128、型产品主流居家型产品产品风格的选取注重凸显高品质形象符号，细节打造上要到位展示体系完备展示体系完备 打造“售楼处+展示区+样板房”的完备的展示体系外在打造外在打造营销展示营销展示产品设置产品设置做主流居家户型，注意满足客户对功能空间的不同需求，设置紧凑型和适当舒适型产品p项目产品打造遵循以上要点能够有效规避市场风险，即可在淡市下抓主流客群为项目项目产品打造遵循以上要点能够有效规避市场风险，即可在淡市下抓主流客群为项目“保保底底”；又能在市场转好时凭借其高品质形象捕捉较高层级的客户，实现项目的；又能在市场转好时凭借其高品质形象捕捉较高层级的客户，实现项目的“冲顶冲顶”72本报告是严格保密的。宏观129、市场机会挖掘宏观市场机会挖掘微观市场机会挖掘微观市场机会挖掘整体定位与发展战略整体定位与发展战略项目属性界定项目属性界定目标与核心问题解析目标与核心问题解析物业发展建议物业发展建议商业专题商业专题73本报告是严格保密的。从规划上看，经开区商业用地不多，在区域各从规划上看，经开区商业用地不多，在区域各板块内呈相对集中式分布板块内呈相对集中式分布商业专题商业专题全国现象全国现象规划层面规划层面金寨南路金寨南路板块板块南艳湖南艳湖板块板块651234明珠广场明珠广场板块板块承接带承接带板块板块翡翠湖翡翠湖板块板块商业金融业用地商业金融业用地工业用地工业用地图例图例主要商业用地分布及其概况主要商业用地130、分布及其概况1、位于明珠广场板块内，主要包、位于明珠广场板块内，主要包括以明珠广场为中心的易初莲花、括以明珠广场为中心的易初莲花、欧风街、百乐门等欧风街、百乐门等2、位于承接带板块，现有港澳广、位于承接带板块，现有港澳广场及周边商业用地场及周边商业用地3、位于翡翠湖板块，主要为中环、位于翡翠湖板块，主要为中环城大商业、大学城商业中心等城大商业、大学城商业中心等4、翡翠湖边的迎宾馆、翡翠湖边的迎宾馆5、位于南艳湖板块，商业用地性、位于南艳湖板块，商业用地性质，尚未有出让信息公开质，尚未有出让信息公开6、位于金寨南路板块，归属肥西，、位于金寨南路板块，归属肥西，具体信息尚未见公开具体信息尚未见公开131、pp用地规划显示经开区内以工用地规划显示经开区内以工用地规划显示经开区内以工用地规划显示经开区内以工业用地为主，商业用地数量不业用地为主，商业用地数量不业用地为主，商业用地数量不业用地为主，商业用地数量不多，在五大板块中均有分布，多，在五大板块中均有分布，多，在五大板块中均有分布，多，在五大板块中均有分布，下面对区域具体商业现状和未下面对区域具体商业现状和未下面对区域具体商业现状和未下面对区域具体商业现状和未来进行分析来进行分析来进行分析来进行分析74本报告是严格保密的。明珠广场属经开区现有的商业中心，主要业种明珠广场属经开区现有的商业中心，主要业种为超市、专业市场、餐饮、休闲等为超市、专业市132、场、餐饮、休闲等商业专题商业专题全国现象全国现象区域商业现状区域商业现状010号号地块地块pp明珠广场现有商业经营业种明珠广场现有商业经营业种明珠广场现有商业经营业种明珠广场现有商业经营业种主要为超市、餐饮、休闲、家主要为超市、餐饮、休闲、家主要为超市、餐饮、休闲、家主要为超市、餐饮、休闲、家居等，能够为周边人群提供基居等，能够为周边人群提供基居等，能够为周边人群提供基居等，能够为周边人群提供基本生活配套，这对于本项目而本生活配套，这对于本项目而本生活配套，这对于本项目而本生活配套，这对于本项目而言属于利好因素言属于利好因素言属于利好因素言属于利好因素37465121东方家园东方家园中州家具明133、珠店中州家具明珠店2易初莲花易初莲花3沿街商业沿街商业4沿街商业沿街商业5金经源大酒店金经源大酒店6索菲特明珠大酒店索菲特明珠大酒店775本报告是严格保密的。大学城周边商业是经开区又一商业集中地，业大学城周边商业是经开区又一商业集中地，业态主要为休闲餐饮，档次较低态主要为休闲餐饮，档次较低商业专题商业专题全国现象全国现象区域商业现状区域商业现状大学城商业大学城商业大学城大学城pp大学城周边大学城周边大学城周边大学城周边商业多以沿街商业多以沿街商业多以沿街商业多以沿街商铺形式存在，商铺形式存在，商铺形式存在，商铺形式存在，经营业态主要经营业态主要经营业态主要经营业态主要为餐饮、休闲、为餐饮、休闲134、为餐饮、休闲、为餐饮、休闲、服饰等，商业服饰等，商业服饰等，商业服饰等，商业氛围较浓但档氛围较浓但档氛围较浓但档氛围较浓但档次偏低次偏低次偏低次偏低76本报告是严格保密的。未来区域内将会出现多个大体量商业，或将产未来区域内将会出现多个大体量商业，或将产生新的商业中心，在此我们对其进行研判：生新的商业中心，在此我们对其进行研判：商业专题商业专题全国现象全国现象区域未来商业区域未来商业312pp未来出现的三大商业体中，百乐未来出现的三大商业体中，百乐未来出现的三大商业体中，百乐未来出现的三大商业体中，百乐门为本项目的利好因素，中环城门为本项目的利好因素，中环城门为本项目的利好因素，中环城门为本项135、目的利好因素，中环城或将形成经开区商业的新一极，或将形成经开区商业的新一极，或将形成经开区商业的新一极，或将形成经开区商业的新一极，港澳广场的销售模式将会对其经港澳广场的销售模式将会对其经港澳广场的销售模式将会对其经港澳广场的销售模式将会对其经营存活造成阻碍营存活造成阻碍营存活造成阻碍营存活造成阻碍百乐门百乐门中环城中环城港澳广场港澳广场百乐门：百乐门：15万方的特万方的特色主题商业，色主题商业，未来能与未来能与明珠广场相结合明珠广场相结合，增强，增强经开区老商业中心的号经开区老商业中心的号召力与影响力，为召力与影响力，为项目项目将来利好因素将来利好因素中环城：中环城：25万方的大万方的大体量136、商业，其中超市与体量商业，其中超市与MALL自持，自持，未来或将未来或将形成新的商业中心形成新的商业中心且整且整体档次较高体档次较高312港澳广场：港澳广场：14万方的万方的商业综合体，但商业部商业综合体，但商业部分以销分以销售产权商铺售产权商铺为主，为主，这种模式将这种模式将是对大体量是对大体量商业经营与存活的重大商业经营与存活的重大阻碍阻碍77本报告是严格保密的。我们对市场在售商业作如下盘点我们对市场在售商业作如下盘点商业专题商业专题全国现象全国现象在售商业盘点在售商业盘点项目项目名称名称入市时间入市时间规格规格主力面积主力面积价格价格销售信息销售信息月均去化月均去化翡翠花园翡翠商城201137、0.12全产权独立街铺，总体量超4万平米主题商业街区，单层、两层连体、三层联体，2010.12月共推出近150套面积从32-438不等，主力面积段为中小户型，32-100单一层商铺均价1.7万元/平，单二层商铺均价4700，单三层商铺均价3600，双层上下连体商铺均价1万，三层连体商铺均价8千7在售北街最后8套准现铺，建筑形态有单一层、两层联体与三层联体，面积在100-438平米之间约35套/月中环城2011.3一期住宅底商5.4米挑高在售12527000-36000元/在售一期住宅下的底商，共17套，沿街商铺未推出百乐门未开盘约15万方的特色主题商业前城芒果墅2011.1三层办公别墅、公寓、138、底商办公别墅200多，底商20-70均价7500-8700在售办公别墅和公寓，40年产权3套/月港澳广场2010.11项目总建筑面积14万方，其中商业总规模近6万方主力面积为30-50一层价格30000元/，二层20000元/，三层15000元/在售C区、D区商铺近95套/月长安萨尔斯堡2010下半年共1万方，本期推出40套31-65均价17000-20000还剩10套5套/月大学城博雅居2009共1000200、300均价14000商铺共9套，现已销售4套（备案）1套/月pp整体看来市场上商铺普遍价格实现较高，面积控小的商整体看来市场上商铺普遍价格实现较高，面积控小的商整体看来市场上商铺普遍139、价格实现较高，面积控小的商整体看来市场上商铺普遍价格实现较高，面积控小的商铺去化速度快铺去化速度快铺去化速度快铺去化速度快有社区服务型商业，也有商业综有社区服务型商业，也有商业综合体，面积区间跨度较大，从合体，面积区间跨度较大，从30-400不等不等价格实现普遍较高，大部分在价格实现普遍较高，大部分在14000-17000元元/之间，地段好的商铺价格在之间，地段好的商铺价格在2-3万元万元/之间，远高于住宅，面积控小的之间，远高于住宅，面积控小的商铺去化快商铺去化快78本报告是严格保密的。项目能够借助明珠广场商业中心优势，同时自项目能够借助明珠广场商业中心优势，同时自身通达性好，发展商业可行身140、通达性好，发展商业可行主主要要商商业业带带周边可满铺周边可满铺芙蓉路芙蓉路莲莲花花路路商业专题商业专题全国现象全国现象本项目商业机会本项目商业机会地块条件地块条件p地块四周临路，通达性良好，其中芙蓉路地块四周临路，通达性良好，其中芙蓉路和莲花路的车流量最大，昭示性最佳；其他和莲花路的车流量最大，昭示性最佳；其他两条路次之两条路次之结论回顾结论回顾p结论一：项目可借助明珠广场商业中心优结论一：项目可借助明珠广场商业中心优势，且未来百乐门的发展对项目有利好作用势，且未来百乐门的发展对项目有利好作用p结论二：街铺市场基础较好，控面积的商结论二：街铺市场基础较好，控面积的商铺去化速度较快铺去化速度较快141、pp建议在地块西北角、昭示性最强的芙蓉路和莲花路交汇处可打造建议在地块西北角、昭示性最强的芙蓉路和莲花路交汇处可打造建议在地块西北角、昭示性最强的芙蓉路和莲花路交汇处可打造建议在地块西北角、昭示性最强的芙蓉路和莲花路交汇处可打造小型端头集中式商业，初期可作为售楼处使用小型端头集中式商业，初期可作为售楼处使用小型端头集中式商业，初期可作为售楼处使用小型端头集中式商业，初期可作为售楼处使用pp建议主商业带设置在莲花路，与端头商业连成一片的同时与住宅建议主商业带设置在莲花路，与端头商业连成一片的同时与住宅建议主商业带设置在莲花路，与端头商业连成一片的同时与住宅建议主商业带设置在莲花路，与端头商业连成142、一片的同时与住宅区隔开来，沿其余道路可尽量满铺商业，注意控制单铺面积，以实区隔开来，沿其余道路可尽量满铺商业，注意控制单铺面积，以实区隔开来，沿其余道路可尽量满铺商业，注意控制单铺面积，以实区隔开来，沿其余道路可尽量满铺商业，注意控制单铺面积，以实现较快的去化速度和较高的价格现较快的去化速度和较高的价格现较快的去化速度和较高的价格现较快的去化速度和较高的价格发展商业的利益点发展商业的利益点p作为社区配套，满足居民日常生活需求；作为社区配套，满足居民日常生活需求；同时又能为项目平衡资金，获取利润同时又能为项目平衡资金，获取利润佛佛掌掌路路北海路北海路79本报告是严格保密的。宏观市场机会挖掘宏观市143、场机会挖掘微观市场机会挖掘微观市场机会挖掘整体定位与发展战略整体定位与发展战略项目属性界定项目属性界定目标与核心问题解析目标与核心问题解析物业发展建议物业发展建议商业专题商业专题80本报告是严格保密的。综合所有元素进行综合所有元素进行SWOTSWOT分析，可以对项目发分析，可以对项目发展战略给出初步论断展战略给出初步论断项目战略推导项目战略推导优势（优势（优势（优势（StrengthsStrengthsStrengthsStrengths）劣势（劣势（劣势（劣势（WeaknessesWeaknessesWeaknessesWeaknesses）3.5容积率，可规划高品质的纯高层社区；规模及区位144、优势突出，配套完善道路条件及交通条件较好开发商具有一定的市场口碑邻近工业集中区，附近的厂房可能会对形象有所影响；内部及周边无可利用自然资源；明珠广场较嘈杂，交通有些拥堵机会（机会（机会（机会（OpportunitiesOpportunitiesOpportunitiesOpportunities）SOSO：发挥优势，抢占机会：发挥优势，抢占机会WOWO：利用机会，克服劣势：利用机会，克服劣势政务区板块和黄潜望板块价格平台快速提升，品质客户外溢翡翠湖板块逐渐稀缺，配套升级推动明珠广场成为领导板块经开区内实力客户对区域认知被动提高突出项目的区位和规模优势，迎合溢出客户的需求，以经开区第一品质主流产145、品形象强势面市顺应客户流动规律，控制推出节奏紧抓溢出客户及经开区精英客户的特点，控制户型面积和产品总价突出项目的明珠广场属性，淡化工业区对项目的影响主动占位主流，舍弃对资源和物业占有驱动的高端客户注重社区内部环境打造突出产品周边相对安静的环境威胁（威胁（威胁（威胁（ThreatsThreatsThreatsThreats）STST：发挥优势，淡化威胁：发挥优势，淡化威胁WTWT：减小劣势，避免威胁：减小劣势，避免威胁政务承接板块后续可能会有较多供应，但尚不明确；中环城将形成档次较高的商业中心，成为经开区商业新的一极；充分发挥项目的交通优势，突出其与市区和政务区的便利性突出产品的规模优势及周边配146、套的完善，建立项目的大盘形象契合客户的需求特点，打造高品质主流产品，树立强势的高品质形象抓住高品质产品稀缺机遇，快速出货，规避后期可能供应的威胁SWOTSWOT分析分析81本报告是严格保密的。项目整体发展战略项目整体发展战略项目发展战略项目发展战略建立自我的主流大盘模式，以便企业进行快速扩张主动锁定由于区域价值演变带来的细分客户需求占位经开区第一梯队的形象，强势建立在全市的影响力迎合客户需求打造经开区第二代升级产品82本报告是严格保密的。项目定位为经开区主流品质大盘，打造高品质项目定位为经开区主流品质大盘，打造高品质的纯高层和社区，辅以商业的纯高层和社区，辅以商业项目大方向项目大方向主流高品质147、主流高品质邻近的高端板块后续高品质主流产品邻近的高端板块后续高品质主流产品供应稀缺，主流品质客户外溢；区域子供应稀缺，主流品质客户外溢；区域子版块价值变迁，明珠广场板块被动成为版块价值变迁，明珠广场板块被动成为价值领袖价值领袖项目顺应大势，定位于高端，主动站项目顺应大势，定位于高端，主动站位区域主流高品质第一梯队位区域主流高品质第一梯队机会点挖掘机会点挖掘区域内产品力易于突破；项目应放眼于区域内产品力易于突破；项目应放眼于全市，寻找机会点全市，寻找机会点中小户型产品是区域内热点产品，高品中小户型产品是区域内热点产品，高品质中小户型后续供应稀缺质中小户型后续供应稀缺市场缺少高品质的主流高层产品供148、应市场缺少高品质的主流高层产品供应商业专题商业专题项目邻近区域商业中心，项目周边有一定居住氛围，且未来尚有一定量的住宅放量；项目邻近区域商业中心，项目周边有一定居住氛围，且未来尚有一定量的住宅放量；政策环境下，商铺投资热情提升，周边商业价格实现较高政策环境下，商铺投资热情提升，周边商业价格实现较高pp大方向为主流高品质，定位主流第一梯队大方向为主流高品质，定位主流第一梯队大方向为主流高品质，定位主流第一梯队大方向为主流高品质，定位主流第一梯队pp物业类型：品质纯高层物业类型：品质纯高层物业类型：品质纯高层物业类型：品质纯高层+商业商业商业商业项目整体定位项目整体定位83本报告是严格保密的。结合149、区域客户演变过程及项目大方向，导出客结合区域客户演变过程及项目大方向，导出客户定位户定位整体定位整体定位全国现象全国现象客户定位客户定位客户类别客户类别对应群体对应群体产品诉求点产品诉求点地缘高端客户地缘高端客户大学教师大学教师企事业单位员工企事业单位员工实力较强的原住民实力较强的原住民区内白领阶层区内白领阶层高价值区域高价值区域高品质高品质市场口碑及品牌形象市场口碑及品牌形象主流居家户型主流居家户型地段、交通地段、交通外部品质溢出客户外部品质溢出客户认同政务区中心价值的认同政务区中心价值的城市外溢客户城市外溢客户主要为蜀山区、高新区主要为蜀山区、高新区和政务区白领、小公务员、和政务区白领、小150、公务员、企事业单位员工企事业单位员工邻近政务中心邻近政务中心总价控制总价控制产品品质及市场口碑产品品质及市场口碑主流居家为首选主流居家为首选主流品质追求者主流品质追求者产业工人产业工人企事业单位员工企事业单位员工原住民等原住民等总价控制总价控制产品品质及市场口碑产品品质及市场口碑主流居家为首选主流居家为首选配套驱动进城客户配套驱动进城客户购房不受区域限制的来购房不受区域限制的来自其他区域或城市的中高自其他区域或城市的中高端客户端客户商业、学区等城市资源商业、学区等城市资源配套配套品质居家户型或总价控品质居家户型或总价控制型制型 品质改善进城客户品质改善进城客户投资客投资客住宅和商铺投资者住宅和151、商铺投资者交通配套或邻近租客交通配套或邻近租客区域或项目升值潜力区域或项目升值潜力小户型或紧凑居家户型小户型或紧凑居家户型核心客户核心客户重要客户重要客户游离客户游离客户84本报告是严格保密的。综合项目自身容积率条件、物业类型组合及客综合项目自身容积率条件、物业类型组合及客户定位，可得出产品的户型配比户定位，可得出产品的户型配比整体定位整体定位全国现象全国现象户型配比户型配比物业类型物业类型梯户比梯户比面积面积功能空间功能空间套数比套数比住宅住宅高层高层2 2梯梯4 4户户80-8580-85平米平米两房，两厅一卫两房，两厅一卫15%15%85-9085-90平米平米两房半，两厅一两房半，两厅152、一卫卫30%30%105-110105-110平米平米小三房，一卫小三房，一卫40%40%2 2梯梯3 3户或户或2 2梯梯4 4户户120-125120-125平米平米三房变三房变4 4房，两卫房，两卫15%15%（最高（最高20%20%）商业商业商铺商铺以最大化满铺为原则以最大化满铺为原则集中式集中式不建议采用，至多上一个不建议采用，至多上一个400-500400-500的标超社区店的标超社区店p关于公寓补充说明：在未来政策预判差别对待的信贷政策基础上、在合肥容积关于公寓补充说明：在未来政策预判差别对待的信贷政策基础上、在合肥容积率计算规则之下，公寓产品的青睐度大大降低，除非在本项目中通过153、公寓可以抢率计算规则之下，公寓产品的青睐度大大降低，除非在本项目中通过公寓可以抢出大片洋房区，否则不建议出现公寓类产品；出大片洋房区，否则不建议出现公寓类产品；85本报告是严格保密的。经开区经开区经开区经开区 价值新领袖价值新领袖价值新领袖价值新领袖 第一主流品质大盘第一主流品质大盘第一主流品质大盘第一主流品质大盘 首席精英领地首席精英领地纯高层社区纯高层社区华地华地御园御园86本报告是严格保密的。宏观市场机会挖掘宏观市场机会挖掘微观市场机会挖掘微观市场机会挖掘整体定位与发展战略整体定位与发展战略项目属性界定项目属性界定目标与核心问题解析目标与核心问题解析物业发展建议物业发展建议商业专题商业专154、题87本报告是严格保密的。物业发展建议物业发展建议总体规划与分期开发构思总体规划与分期开发构思营销展示价值体系塑造营销展示价值体系塑造整体风格建议整体风格建议产品核心价值的塑造产品核心价值的塑造园林景观价值体系塑造园林景观价值体系塑造社区配套体系塑造社区配套体系塑造88本报告是严格保密的。首先我们先对地块价值进行分析首先我们先对地块价值进行分析p由于本地块内部资源和地块规整度来看，地块内部本身不存在价值差异，其价值分级主要是外部因素的影响；p从四至的道路等级：从四至的道路等级：芙蓉路莲花路北海路佛掌路p从与明珠广场价值搭从与明珠广场价值搭界的关系来看：界的关系来看：地块西部东部p从周边相邻关系155、来看：从周边相邻关系来看：东侧临公交调度站，南侧临神马科技厂区，属于价值较低的区域；汇林园社区汇林园社区汇林园社区汇林园社区明珠广场明珠广场明珠广场明珠广场易初莲花易初莲花易初莲花易初莲花欧风街欧风街欧风街欧风街神马科技神马科技神马科技神马科技公交调度站公交调度站公交调度站公交调度站芙蓉路芙蓉路佛佛掌掌路路北海路北海路莲莲花花路路一级价值区域一级价值区域二级价值区域二级价值区域中央园林景观区中央园林景观区规划构思规划构思全国现象全国现象地块价值分析地块价值分析89本报告是严格保密的。其次我们需要分析客户进入地块的动线，这两其次我们需要分析客户进入地块的动线，这两条动线会影响项目的展示区、开发次156、序等条动线会影响项目的展示区、开发次序等p对于本项目的展示区有A、B两个点可以选择，该两点有何区别？p从客户过来的动线分析：从客户过来的动线分析：号线主要是市区过来的客户群；号线主要是经开区或者进城客户的主要动线；p从对客户引导的价值认从对客户引导的价值认知角度分析：知角度分析：从号线引导客户进入容易让客户感知到与明珠广场的价值关联；p从对开发次序的影响分从对开发次序的影响分析：析：B展示区意味着开发次序是从北向南，即先开发朝向中央景观位置的，再开发地块外围；本案本案本案本案明珠明珠明珠明珠广场广场广场广场AB综合分析，世联认为展示区的位置选在综合分析，世联认为展示区的位置选在A点较为合适；点157、较为合适；规划构思规划构思全国现象全国现象展示区位置确定展示区位置确定易初易初易初易初莲花莲花莲花莲花90本报告是严格保密的。整体开发次序的确定整体开发次序的确定芙蓉路 莲花北路 北海路 佛掌路 销售中心销售中心一期一期二期二期三期三期四期四期p整体开发次序的确整体开发次序的确定主要考虑到：定主要考虑到：启动区避开销售中启动区避开销售中心，首期需给予良好心，首期需给予良好的展示面与视野，树的展示面与视野，树立形象，最后一期项立形象，最后一期项目已经成熟，销售中目已经成熟，销售中心作用降低，可在此心作用降低，可在此进行园林重整以及项进行园林重整以及项目收尾；目收尾；本项目整体来看价本项目整体来看158、价值均很高，先开发价值均很高，先开发价值相对较低区域，前值相对较低区域，前期无价值贬损，后期期无价值贬损，后期产品便于升级；产品便于升级；顺次开发；顺次开发；规划构思规划构思全国现象全国现象整体开发次序整体开发次序91本报告是严格保密的。展示区实体建筑以及启动区避开地下车库，抢展示区实体建筑以及启动区避开地下车库，抢出工期出工期芙蓉路 莲花北路 北海路 佛掌路 销售中心销售中心一期一期二期二期三期三期四期四期规划构思规划构思全国现象全国现象展示区车位展示区车位92本报告是严格保密的。物业发展建议物业发展建议总体规划与分期开发构思总体规划与分期开发构思营销展示价值体系塑造营销展示价值体系塑造整体159、风格建议整体风格建议产品核心价值的塑造产品核心价值的塑造园林景观价值体系塑造园林景观价值体系塑造社区配套体系塑造社区配套体系塑造93本报告是严格保密的。以强势展示作为项目面市的第一冲击波，营造以强势展示作为项目面市的第一冲击波，营造高端社区氛围，给客户强烈震撼高端社区氛围，给客户强烈震撼沿街绿化包装沿街绿化包装售楼处售楼处售楼前后景观展示区售楼前后景观展示区临时样板房临时样板房沿沿街街绿绿化化包包装装展示区打造展示区打造全国现象全国现象展示区元素展示区元素pp展示目的展示目的展示目的展示目的高水平展示体现项目品质强势震撼客户，吸引购买pp展示主题展示主题展示主题展示主题风情十足的售楼处建筑表达160、，以充分的风情园林元素配合建筑形象形成展示体系pp展示原则展示原则展示原则展示原则展示区震撼的效果充分体现居住风情和展现未来的生活场景pp展示元素展示元素展示元素展示元素售楼处及前后场景观展示沿街绿化包装临时样板房区域94本报告是严格保密的。从进入项目范围开始，外围绿化、建筑外立面从进入项目范围开始，外围绿化、建筑外立面的系统构成给予客户鲜明的区域进入感的系统构成给予客户鲜明的区域进入感p将本地块沿芙蓉路和莲花路两侧的人行道、高层退距的部分进行整体设计、重新包装，给予客户鲜明的区域进入感。展示区打造展示区打造全国现象全国现象展示系统演绎展示系统演绎95本报告是严格保密的。面积适度的前广场并兼具161、活动空间功能，制造面积适度的前广场并兼具活动空间功能，制造内外分明的社区进入感内外分明的社区进入感p以精致温馨的小品和绿化连接外围绿化带，营造温馨的归家感p后期可作为商业广场，起到聚集人流的作用展示区打造展示区打造全国现象全国现象展示系统演绎展示系统演绎面积适度的前广场面积适度的前广场入口背景墙入口背景墙小品和绿化与外围绿化结合小品和绿化与外围绿化结合96本报告是严格保密的。前期独立商业体作为售楼处，运用丰富材质达前期独立商业体作为售楼处，运用丰富材质达到形象上的品质感与精致，注重体验感的营造到形象上的品质感与精致，注重体验感的营造展示区打造展示区打造全国现象全国现象展示系统演绎展示系统演绎p162、售楼处是核心展示区的关键所在，起到树立项目形象的重要作用p售楼处大堂符合现代、明亮调性，以局部的色彩和小品凸显品质感与精致感p开放部分咖啡吧及西餐等后期会所功能，增强实际体验p后期将作为独立体商业出售，该单体的建筑面积建议在1200-1500平方米97本报告是严格保密的。售楼处在营销阶段注意内部各基本功能区域的售楼处在营销阶段注意内部各基本功能区域的打造要点，满足销售功能的面积在打造要点，满足销售功能的面积在600-700600-700展示区打造展示区打造全国现象全国现象展示系统演绎展示系统演绎营销中心基本功能区域营销中心基本功能区域营销中心基本功能区域营销中心基本功能区域设计要点设计要点设计163、要点设计要点原则原则原则原则接洽功能接洽功能接洽功能接洽功能前台接待区前台接待区设置于入口处，迎接客户p接洽区之间动线不宜太长动线不宜太长，设计时要注意尽量把人流压缩尽量把人流压缩在一个区域在一个区域里，不把客户隐藏起来，起到聚集人气的效果；同时接洽区的划分尽量与售楼处后部的景观相结合沙盘区沙盘区陈列并展示项目沙盘、户型的区域建议沙盘区域挑高，增强项目气派的展示效果，但不要太大，以免气氛太冷，形成不了客户与项目的对话关系洽谈签约区洽谈签约区接待客户的主要场所，座位设置相对开放体验功能体验功能体验功能体验功能影音室影音室放映项目播放项目简介短片p销售后期其作用可能被弱化，对于高端项目建议具备基本164、配套服务功能基本配套服务功能基本配套服务功能基本配套服务功能吧台吧台为客户提供饮品，建议预留操作台p注意给吧台预留后台操作间给吧台预留后台操作间资料储藏室资料储藏室储存楼书等物料p非销售区，设置在二层卫生间卫生间基本配套服务p装修风格档次要与售楼处整装修风格档次要与售楼处整体相符体相符职能功能职能功能职能功能职能功能销售经理办公室销售经理办公室便于销售现场管理，通常设置在一层p现场管理及财务等办公区必办公区必须设置须设置财务室财务室选择相对私密与安全的位置，可安排在一层或二层会议室会议室项目组会议使用，要与销售现场相对隔离复印室复印室为客户签约复印资料方便，设置在一楼98本报告是严格保密的。对165、于兼有功能区域，可依据售楼处大小及成本对于兼有功能区域，可依据售楼处大小及成本耗费实际情况酌情选择耗费实际情况酌情选择企业品牌形象企业品牌形象展示区展示区会所展示会所展示工法样板房工法样板房例如儿童娱乐区等体验功能宣传、提升企业形象将未来会所功能进行演绎，给予客户直观感受更衣室、物业储藏室等次要功能区域将建筑材料公开展示，增强客户对项目的信任度体验功能区体验功能区后勤服务功能区域后勤服务功能区域展示区打造展示区打造全国现象全国现象展示系统演绎展示系统演绎99本报告是严格保密的。售楼处后场展示区通过大范围绿地堆坡广场，售楼处后场展示区通过大范围绿地堆坡广场，节省成本的同时达成极具震撼的视觉效果节166、省成本的同时达成极具震撼的视觉效果展示区打造展示区打造全国现象全国现象展示系统演绎展示系统演绎100本报告是严格保密的。在售楼处后场中设置临时样板房展示区，结合在售楼处后场中设置临时样板房展示区，结合园林景观营造未来的生活场景园林景观营造未来的生活场景展示区打造展示区打造全国现象全国现象展示系统演绎展示系统演绎101本报告是严格保密的。物业发展建议物业发展建议总体规划与分期开发构思总体规划与分期开发构思营销展示价值体系塑造营销展示价值体系塑造整体风格建议整体风格建议产品核心价值的塑造产品核心价值的塑造园林景观价值体系塑造园林景观价值体系塑造社区配套体系塑造社区配套体系塑造102本报告是严格保密167、的。高层采用新古典主义风格，以典雅、稳重、大高层采用新古典主义风格，以典雅、稳重、大气的建筑形态体现项目品质气的建筑形态体现项目品质p高层单体讲究线角的丰富细腻，讲究形体变化的韵律，高层单体讲究线角的丰富细腻，讲究形体变化的韵律，讲究建筑构件组合的比例关系讲究建筑构件组合的比例关系整体风格建议整体风格建议全国现象全国现象高层建筑风格高层建筑风格103本报告是严格保密的。通过偏厚重的色彩、低层石材与高层真石漆的通过偏厚重的色彩、低层石材与高层真石漆的组合，配合线条切割，体现高端档次与品质感组合，配合线条切割，体现高端档次与品质感p低层可选择干挂石材，低层可选择干挂石材，高层选择真石漆配合线高层选168、择真石漆配合线条切割，选择偏厚重的条切割，选择偏厚重的色彩；通过石材的质感、色彩；通过石材的质感、色泽搭配建筑的整体形色泽搭配建筑的整体形态，体现建筑的高端档态，体现建筑的高端档次和高品质感次和高品质感整体风格建议整体风格建议全国现象全国现象高层建筑风格高层建筑风格104本报告是严格保密的。底商街铺建议尽可能沿街满铺，打造城市意向底商街铺建议尽可能沿街满铺，打造城市意向强，形象统一稳重的街铺强，形象统一稳重的街铺p采用裙楼底商采用裙楼底商的形式，的形式，面宽面宽4 4米左右，进深控米左右，进深控制在制在12-1512-15米，米，芙蓉路和莲花路芙蓉路和莲花路以两层商业为主，以两层商业为主，北海169、路和佛掌路北海路和佛掌路以一层商业为主以一层商业为主；风格与住宅风格风格与住宅风格保持协调保持协调整体风格建议整体风格建议全国现象全国现象商业建筑风格商业建筑风格105本报告是严格保密的。物业发展建议物业发展建议总体规划与分期开发构思总体规划与分期开发构思营销展示价值体系塑造营销展示价值体系塑造整体风格建议整体风格建议产品核心价值的塑造产品核心价值的塑造园林景观价值体系塑造园林景观价值体系塑造社区配套体系塑造社区配套体系塑造106本报告是严格保密的。本项目以本项目以2T42T4户为主。高层产品参考高层户为主。高层产品参考高层T4T4户户型模块（边套型模块（边套9090可放大至可放大至9595）170、住宅产品建议住宅产品建议全国现象全国现象高层发展建议高层发展建议107本报告是严格保密的。参考高层参考高层T4T4户型模块（边套户型模块（边套125125可缩小至可缩小至120120）住宅产品建议住宅产品建议全国现象全国现象高层发展建议高层发展建议108本报告是严格保密的。在当前建筑面积计算政策从紧的情况下，项目在当前建筑面积计算政策从紧的情况下，项目不以赠送为卖点，赠送采用常规形式不以赠送为卖点，赠送采用常规形式住宅产品建议住宅产品建议全国现象全国现象高层发展建议高层发展建议赠送方式赠送方式赠送方式赠送方式政策前政策前政策前政策前政策后政策后政策后政策后内飘窗内飘窗规划不计容积率，测绘不计算171、建筑面积规划不计容积率，测绘不计算建筑面积测绘计算全面积测绘计算全面积入户花园入户花园规划不计容积率，测绘不计算建筑面积规划不计容积率，测绘不计算建筑面积测绘计算全面积测绘计算全面积空中花园空中花园规划计一半容积率，测绘算一半建筑面积规划计一半容积率，测绘算一半建筑面积算全面积算全面积若有一整面空间全敞开，若有一整面空间全敞开，按阳台规则计算面积按阳台规则计算面积内部低于内部低于2.22.2米空间米空间规划不计容积率，测绘不算建筑面积规划不计容积率，测绘不算建筑面积算全面积算全面积镂空，花架赠送镂空，花架赠送不受规则限制不受规则限制不受本次规则限制不受本次规则限制p当前政策下，当前政策下，常规172、赠送方式的户型面积将会变大常规赠送方式的户型面积将会变大p镂空花架镂空花架赠送虽然不受本次规则限制，但需要赠送虽然不受本次规则限制，但需要二次二次施工施工，将会带来工程上的诸多不便，因而不建议实施，将会带来工程上的诸多不便，因而不建议实施p本项目定位于高端，其本项目定位于高端，其产品力水平才是超越市场竞产品力水平才是超越市场竞争的核心争的核心p项目项目不以赠送不以赠送为卖点为卖点，依然采，依然采用空中花园、阳用空中花园、阳台的台的常规赠送方常规赠送方式式109本报告是严格保密的。良好绿化配以智能化系统的专属入户大堂，保良好绿化配以智能化系统的专属入户大堂，保障安全体现尊贵，将外部的绿色延伸引入173、障安全体现尊贵，将外部的绿色延伸引入利用架空层灰色空间设置入户大堂。可通过玻璃隔断，形成业主专属空间。利用架空层灰色空间设置入户大堂。可通过玻璃隔断，形成业主专属空间。玻璃隔断的入户大堂玻璃隔断的入户大堂超大业主专属空间，智能入户系统，全天候安全保证，将外部绿色延伸入户超大业主专属空间，智能入户系统，全天候安全保证，将外部绿色延伸入户精致而尊贵的架空入户内部空间精致而尊贵的架空入户内部空间住宅产品建议住宅产品建议全国现象全国现象细节细节入户大堂入户大堂110本报告是严格保密的。物业发展建议物业发展建议总体规划与分期开发构思总体规划与分期开发构思营销展示价值体系塑造营销展示价值体系塑造整体风格建174、议整体风格建议产品核心价值的塑造产品核心价值的塑造园林景观价值体系塑造园林景观价值体系塑造社区配套体系塑造社区配套体系塑造111本报告是严格保密的。园林景观建议的总体原则园林景观建议的总体原则简约规划，节约成本，细节彰显品质简约规划，节约成本，细节彰显品质简约规划简约规划简约规划简约规划控制成本控制成本控制成本控制成本细节处彰显品质细节处彰显品质细节处彰显品质细节处彰显品质实现景观和建筑的渗透实现景观和建筑的渗透实现景观和建筑的渗透实现景观和建筑的渗透住宅地块容积率压力和定位档次之下，建议社区不做集中大景观，充分利用小景观节点体现规划价值。社区入口，主展示区等客户显而易见的地方重点投入，通过细175、节的处理和小品的应用彰显社区品质感。控制园林景观的整体投入成本，如树种的选择上建议采用当地树种，省成本的同时又能保障树种成活率。园林打园林打园林打园林打造原则造原则造原则造原则利用地块中部建筑的首层架空，将园林体系引入到建筑内部，实现景观和建筑的渗透，缓解容积率压力。景观以线性、点式贯穿整体，结合项目整体规划点缀一至两个小型集中式景观；景观以线性、点式贯穿整体，结合项目整体规划点缀一至两个小型集中式景观；景观以线性、点式贯穿整体，结合项目整体规划点缀一至两个小型集中式景观；景观以线性、点式贯穿整体，结合项目整体规划点缀一至两个小型集中式景观；适当加入少量水体和风情小品提升园林景观气氛；适当加入176、少量水体和风情小品提升园林景观气氛；适当加入少量水体和风情小品提升园林景观气氛；适当加入少量水体和风情小品提升园林景观气氛；局部架空层延伸景观缓解高容积率的视觉压力；局部架空层延伸景观缓解高容积率的视觉压力；局部架空层延伸景观缓解高容积率的视觉压力；局部架空层延伸景观缓解高容积率的视觉压力；车行及人行道路的专属打造，车行保障尺度，人行体现趣味。车行及人行道路的专属打造，车行保障尺度，人行体现趣味。车行及人行道路的专属打造，车行保障尺度，人行体现趣味。车行及人行道路的专属打造，车行保障尺度，人行体现趣味。园林展示建议园林展示建议全国现象全国现象基本原则基本原则112本报告是严格保密的。园林采用层177、次丰富的植被为主，点缀少量浅水园林采用层次丰富的植被为主，点缀少量浅水水景，节约成本是本项目景观营造的前提水景，节约成本是本项目景观营造的前提p景观主要选择具有风情但成本较低的材料打造，景观主要选择具有风情但成本较低的材料打造，避免大范围硬质铺装，绿化植避免大范围硬质铺装，绿化植被的选择以被的选择以本地树种为主本地树种为主p考虑成本、后期维护及容积率限制，不做大规模水景，各组团景观打造小规模考虑成本、后期维护及容积率限制，不做大规模水景，各组团景观打造小规模情趣水景，水景边设栈桥、座椅等亲水设施；情趣水景，水景边设栈桥、座椅等亲水设施；园林展示建议园林展示建议全国现象全国现象园林整体建议园林整178、体建议113本报告是严格保密的。强调高层组团间的小型节点式景观，体现社区强调高层组团间的小型节点式景观，体现社区品质品质p景观以景观以线线性、点式性、点式贯贯穿项目整体，穿项目整体，规避园林空规避园林空间不足的劣间不足的劣势势p打造打造节点景观节点景观，如入，如入口景观节点、中心小广口景观节点、中心小广场、组团景观场、组团景观节点等。节点等。随处可见的小景观，在随处可见的小景观，在细节上体现社区整体品细节上体现社区整体品质。质。适当加入小面积浅适当加入小面积浅水系。水系。p精简精简的同时具有超越的同时具有超越投入价值的视觉效果投入价值的视觉效果园林展示建议园林展示建议全国现象全国现象园林整体建179、议园林整体建议114本报告是严格保密的。景观小节点可以考虑小型景观戏水池，既体现景观小节点可以考虑小型景观戏水池，既体现视觉效果、降低维护成本，又增加公众参与度视觉效果、降低维护成本，又增加公众参与度水池旁的木栈道与休憩空间水池旁的木栈道与休憩空间戏水池的高差与戏水池的高差与戏水池与景观结合戏水池与景观结合高差与池内雕塑高差与池内雕塑p小型戏水池与社区园林及小品结合，形成景观小小型戏水池与社区园林及小品结合，形成景观小节点；节点；p通过马赛克铺装呈现更为丰富的色彩；通过马赛克铺装呈现更为丰富的色彩；p增加公众参与度，丰富社区内业主交流互动增加公众参与度，丰富社区内业主交流互动园林式的景观泳池园180、林式的景观泳池园林展示建议园林展示建议全国现象全国现象园林整体建议园林整体建议115本报告是严格保密的。中央景观附近首层局部架空，实现景观渗透，中央景观附近首层局部架空，实现景观渗透，提高社区舒适度，丰富社区内业主交流互动提高社区舒适度，丰富社区内业主交流互动p中央景观附近首层局部架空中央景观附近首层局部架空，引入部分景观体系，实现引入部分景观体系，实现景观与建筑的融合渗透，丰富社区绿化和层次；同时打景观与建筑的融合渗透，丰富社区绿化和层次；同时打开高层建筑下部的空间感，缓解视觉压力；开高层建筑下部的空间感，缓解视觉压力；p形成泛会所，设置休憩茶座和儿童娱乐设施等；形成泛会所，设置休憩茶座和儿181、童娱乐设施等；园林展示建议园林展示建议全国现象全国现象园林整体建议园林整体建议116本报告是严格保密的。曲折的道路、微坡的地形，丰富视觉空间，增曲折的道路、微坡的地形，丰富视觉空间，增强社区层次感强社区层次感p曲折道路可以制造视觉遮挡，丰富曲折道路可以制造视觉遮挡，丰富视觉空间；视觉空间；p微坡的地形、错落的立体绿化不仅微坡的地形、错落的立体绿化不仅丰富社区层次感，也可以有效的缓解丰富社区层次感，也可以有效的缓解高层建筑带来的压力感；高层建筑带来的压力感；p方便施工过程中的土方平衡，减少方便施工过程中的土方平衡，减少建设施工成本。建设施工成本。园林展示建议园林展示建议全国现象全国现象园林整体建182、议园林整体建议117本报告是严格保密的。设施与小品在满足实用的同时注重细节设计，设施与小品在满足实用的同时注重细节设计，既体现人文关怀又提升社区品质既体现人文关怀又提升社区品质警示牌雕塑牌桌休憩座椅儿童娱乐设施社区路标与标识p品质体现于细节，当品质体现于细节，当前市场住宅园林水准普前市场住宅园林水准普遍流于粗糙，用心的细遍流于粗糙，用心的细节设计会给客户以深刻节设计会给客户以深刻的感受，是展示项目实的感受，是展示项目实力和整体品质的有效途力和整体品质的有效途径。径。园林展示建议园林展示建议全国现象全国现象节点及细部尺度节点及细部尺度118本报告是严格保密的。儿童娱乐设施儿童娱乐设施在建筑组团间183、加入小型的儿在建筑组团间加入小型的儿童游乐场，增加园林的趣味性童游乐场，增加园林的趣味性儿童游乐场：儿童游乐场：滑梯、木马、秋滑梯、木马、秋千等基本的娱乐千等基本的娱乐设施，美观实用，设施，美观实用，增加园林的趣味增加园林的趣味性，节省成本但性，节省成本但出效果出效果。树林迷宫树林迷宫儿童游乐儿童游乐儿童游乐儿童游乐儿童游乐儿童游乐沙坑沙坑园林展示建议园林展示建议全国现象全国现象节点及细部尺度节点及细部尺度119本报告是严格保密的。物业发展建议物业发展建议总体规划与分期开发构思总体规划与分期开发构思营销展示价值体系塑造营销展示价值体系塑造整体风格建议整体风格建议产品核心价值的塑造产品核心价值的184、塑造园林景观价值体系塑造园林景观价值体系塑造社区配套体系塑造社区配套体系塑造120本报告是严格保密的。绿城物管已在合肥设立绿城物管已在合肥设立全资子公司，除管理绿城全资子公司，除管理绿城自身开发的桂花园、百合自身开发的桂花园、百合公寓、玉兰公寓等项目外，公寓、玉兰公寓等项目外，在肥承接管理的其他项目在肥承接管理的其他项目例如例如UTOWNUTOWN金色地带与金色地带与宋都西湖花苑宋都西湖花苑建议交由知名物业管理公司承接管理，提升项建议交由知名物业管理公司承接管理，提升项目的品质感和口碑目的品质感和口碑配套及其他配套及其他全国现象全国现象物业管理物业管理pp项目品质不单体现在项目品质不单体现在项185、目品质不单体现在项目品质不单体现在硬件上，还要在软件上硬件上，还要在软件上硬件上，还要在软件上硬件上，还要在软件上给客户高品质的服务给客户高品质的服务给客户高品质的服务给客户高品质的服务pp建议项目交由知名物建议项目交由知名物建议项目交由知名物建议项目交由知名物业管理公司全托管理，业管理公司全托管理，业管理公司全托管理，业管理公司全托管理，提升项目品质感，同时提升项目品质感，同时提升项目品质感，同时提升项目品质感，同时为交付使用后业主口碑为交付使用后业主口碑为交付使用后业主口碑为交付使用后业主口碑的形成奠定基础的形成奠定基础的形成奠定基础的形成奠定基础推荐物管：绿城物管推荐物管：绿城物管121186、本报告是严格保密的。泛会所泛会所利用社区内公共空间及住宅的架空利用社区内公共空间及住宅的架空层，打造开敞式非盈利社区休闲场所层，打造开敞式非盈利社区休闲场所配套及其他配套及其他全国现象全国现象泛会所泛会所休憩娱乐设施休憩娱乐设施公共健身设施公共健身设施儿童娱乐设施儿童娱乐设施文化墙文化墙p利用社区的公共空间打造实用性高的成人运动健身设施及利用社区的公共空间打造实用性高的成人运动健身设施及儿童游乐场所，结合园林景观统一打造；利用高层架空层放儿童游乐场所，结合园林景观统一打造；利用高层架空层放置休憩场所，供业主平日交流及外来人员来访等待。置休憩场所，供业主平日交流及外来人员来访等待。122本报告是严格保密的。智能化系统的应用，既能够为业主提供方便快智能化系统的应用，既能够为业主提供方便快捷的服务，又能提升项目档次，塑造高端形象捷的服务，又能提升项目档次，塑造高端形象配套及其他配套及其他全国现象全国现象科技科技视频监控视频监控监控机房监控机房车辆刷卡进社区车辆刷卡进社区刷卡入户刷卡入户可视对讲与空调控制面板可视对讲与空调控制面板电梯前室消防报警终端电梯前室消防报警终端123本报告是严格保密的。Thanks!讨论时间讨论时间124