1、大连软件园棚户区项目定大连软件园棚户区项目定位及物业发展建议位及物业发展建议谨呈：大连软件园开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.04.28本报告是严格保密的。一、项目概况与项目界定一、项目概况与项目界定2本报告是严格保密的。项目所在软件园区域项目所在软件园区域发展日渐成熟，规划和产业带动的发展日渐成熟，规划和产业带动的区域价值被客户认可，城市新中心的趋势逐渐显现区域价值被客户认可，城市新中心的趋势逐渐显现软件园在城市的位置2、图软件园在城市的位置图 大连软件园一期占地3平方公里，目前已基本开发完毕已基本开发完毕。浓厚的人文氛围，良好的居住环境，丰富的教育资源和区域带来的浓厚的人文氛围，良好的居住环境，丰富的教育资源和区域带来的住宅高价值和巨大升值前景吸引了大量区域外置业者住宅高价值和巨大升值前景吸引了大量区域外置业者，城市新中心的趋势逐渐显现。软件园从1998年开始建设至今，产业、居住、教育、商产业、居住、教育、商业等各项设施不断完善业等各项设施不断完善，工作、居住人口逐渐增多。近100100家大型企业家大型企业在软件园扎根。2121家世界家世界500500强企业强企业在软件园设立分公司或业务基地。软件园现有2803、280家企业，家企业，2 2万万多职工多职工。3本报告是严格保密的。地块位置与经济技术指标地块位置与经济技术指标位于软件园内小规模项目位于软件园内小规模项目数码广场数码广场回迁小区回迁小区项目地块项目地块军产房军产房居住区居住区干休所干休所理工大学理工大学煤厂煤厂经济技术指标占地：9721容积率：2.8限高：12层IBM HP等公司等公司软件园企软件园企业集中区业集中区国际新城国际新城康派康派东北财经东北财经大连大连理工理工学清园学清园学苑广场学苑广场项目总建筑面积项目总建筑面积27218.827218.8，属于小规模项目。4本报告是严格保密的。地块交通条件地块交通条件与软件园步行道畅通，与软4、件园步行道畅通，车行只可从地块南部五一路进入车行只可从地块南部五一路进入回迁小区回迁小区项目地块项目地块军产房军产房居住区居住区干休所干休所理工大学理工大学煤厂煤厂IBM HP等公司等公司软件园企软件园企业集中区业集中区数码广场数码广场国际新城国际新城康派康派东北财经东北财经大连大连理工理工学清园学清园学苑广场学苑广场可直接从地块西边道路经回迁小区步行10分钟分钟到达软件园产业区。步行方式步行方式车行方式车行方式由于铁道的存在，从而阻隔了项目地块和软件园产业区的联系。只可经由数码广场进入地块。5本报告是严格保密的。地块内部和四至地块内部和四至周边环境较差，无景周边环境较差，无景观观资源资源干干5、军军回回煤煤内部待迁棚户内部待迁棚户西北面回迁小区西北面回迁小区北面干休所北面干休所西面铁路和煤厂西面铁路和煤厂南面军产房南面军产房6本报告是严格保密的。项目地块分析：地块局促、地势低洼、建项目地块分析：地块局促、地势低洼、建筑规划受限严重筑规划受限严重建筑退红线建筑退红线12米后，占米后，占地地5270平米平米地块南侧挡土墙高地块南侧挡土墙高2-3米米内部地势低于路面半米左右内部地势低于路面半米左右规划限制条件规划限制条件：限高12层、建筑退红线12米。总建筑面积2.72万平米，平层面积2268平米（做足12层）。技术指标技术指标：占地9721平米、容积率2.8。地块特征地块特征：洼地、南北6、向均有建筑物7本报告是严格保密的。地块资源评价地块资源评价优势优势劣势劣势 位于软件园内部，距离产业区仅需位于软件园内部，距离产业区仅需位于软件园内部，距离产业区仅需位于软件园内部，距离产业区仅需1010分钟步行时间；分钟步行时间；分钟步行时间；分钟步行时间；软件园建设基本完毕，本项目地块在软件园内部稀缺。软件园建设基本完毕，本项目地块在软件园内部稀缺。软件园建设基本完毕，本项目地块在软件园内部稀缺。软件园建设基本完毕，本项目地块在软件园内部稀缺。不直接临主干道，较为安静；不直接临主干道，较为安静；不直接临主干道，较为安静；不直接临主干道，较为安静；地块局促、地势低洼、建筑规划受限严重；地块局7、促、地势低洼、建筑规划受限严重；地块局促、地势低洼、建筑规划受限严重；地块局促、地势低洼、建筑规划受限严重；周边环境差（回迁区、铁路、煤厂），无景观资源；周边环境差（回迁区、铁路、煤厂），无景观资源；周边环境差（回迁区、铁路、煤厂），无景观资源；周边环境差（回迁区、铁路、煤厂），无景观资源；车行交通进入性差；车行交通进入性差；车行交通进入性差；车行交通进入性差；8本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。9/24/2024管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料8、来自 管理资源网9/24/2024本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。9/24/2024本资料来自本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 9/24/2024本报告是严格保密的。项目开发目标项目开发目标2 项目立即启动，今年入市项目立即启动，今年入市 改造棚户区，整合软件园物业形象改造棚户区，整合软件园物业形象31 本项目需要实现本项目需要实现65006500元元/的单价的单价11本报告是严格保密的。开发目标解析开发目标解析65006500元元/的单价属城市中高档的单价属城市中高档价位，软件园片区处于城市房地产价值第二梯队价位，软件园片9、区处于城市房地产价值第二梯队价格价格3000元/以下3000-4500元/4500-6500元/6500-8000元/8000元/以上档次档次低档中低档中档中高档高档所属辖区所属辖区金州旅顺金州旅顺甘井子甘井子沙河口中山西岗沙河口中山西岗典型片区典型片区旅顺开发区泉水片区学府片区软件园片区台山-南沙片区中山片区星海片区代表楼盘代表楼盘金润花园大连阳光生态城碧海尚城南岭新城福典人家万科城市花园宏都筑景康派伊景华园嘉和花样年华区域价值区域价值：老市中心区、成熟，配套全、商贸氛围浓、公共设施全价位价位：均价8000-9000元/平米物业物业：以酒店式公寓为主客户客户：投资客、商务人士区域价值区域价值10、：海景、广场、会展中心、旅游景点、空气质量价位价位：9000元/平米左右物业物业：公寓及景观豪宅客户客户：外地人、市内高收入人群区域价值区域价值：居住环境、人文教育氛围、新兴城市景象价位价位：均价6800元/平米左右物业物业：普通住宅客户客户：本区域及沙河口区，部分外地人软件园片区星海片区中山片区第第第第一一一一梯梯梯梯队队队队第二梯队第二梯队第二梯队第二梯队12本报告是严格保密的。项目界定项目界定城市新中心城市新中心 资源条件较差的资源条件较差的 小规模中高端住宅项目小规模中高端住宅项目13本报告是严格保密的。二、项目开发背景研究二、项目开发背景研究14本报告是严格保密的。明确项目基本条件以11、后，对项目发展的区域背景、市场环明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环境进行扫描，是发现市场机会的前提境进行扫描，是发现市场机会的前提项目所在区域在城市中目前的地位如何？项目所在区域在城市中目前的地位如何？区域将来发展前景如何？区域将来发展前景如何？区域里人口结构及收入状况如何？区域里人口结构及收入状况如何？界定项目的竞争市场范围界定项目的竞争市场范围竞争范围内的市场供需状况、产品素质、销售状况、客户如何？竞争范围内的市场供需状况、产品素质、销售状况、客户如何？区域背景区域背景市场环境市场环境15本报告是严格保密的。项目位于城市西拓的第一站，绿色硅谷项目位于城市西拓的第一站，绿色硅12、谷的腹地，最具发展潜力的区域的腹地，最具发展潜力的区域产业环境西拓到高新区、旅顺高新产业海景、山景和绿化北进到甘井子加工制造业污染严重结论在城市扩张的两个主导方向中，本项目所处的西边在产业和环境方面都优于北边大连城市规划大连城市规划西拓北进西拓北进产业规划产业规划建设绿色硅谷建设绿色硅谷p到2010年，大连市规划将旅顺南路建成中国“绿色硅谷”。p本项目处于由家村软件园和七贤岭高新技术产业基地这一“绿色硅谷”的门户。项目所在软件园一期产业部分目前已基本建设完毕，区项目所在软件园一期产业部分目前已基本建设完毕，区域居住、教育、商业设施将不断完善，区域发展日臻成域居住、教育、商业设施将不断完善，区域13、发展日臻成熟。熟。16本报告是严格保密的。软件园区域目前有软件园区域目前有2 2万多产业人口，人均收入属大万多产业人口，人均收入属大连最高水平，其中多数尚未购置房屋连最高水平，其中多数尚未购置房屋软件园内企业工作人员收入状况分析软件园内企业工作人员收入状况分析级别级别职位职位比例比例数量数量收入收入居住状况居住状况高层总裁、总经理27030400万长租300左右20100万多数已购房中高层总监3600左右2050万多数已购房中层员工项目经理、部门经理1530004500710万部分已购房普通员工普通员工80900056万少量已购房多数在租房800034万数据来源：软件园股份有限公司访谈和软件园14、企业职工访谈2004大连各行业在岗职工人均工资p2003年，大连信息传输、计算机服务和软件业人均工资第一次超过了金融业，居大连首位。p2004年，信息传输、计算机服务和软件业人均工资为43045元，为大连最高水平。p2005年，大连软件从业人员人均年收入已达到4.5万元。p大连软件业从业人员人均收入迅速提高，但比北京、上海等城市还有较大差距，未来将有很大上升空间。软件园目前有2万多产业人口，人均收入属大连中高水平。其中80%为普通职工，年收入3-6万，目前多未购置房屋。17本报告是严格保密的。区域背景扫描结论区域背景扫描结论p软件园区域是承接城市高端住宅市场的第一站，软件园区域是承接城市高端住15、宅市场的第一站，区域价值较高。区域价值较高。p软件园区域存在大量人均收入属城市中高水平软件园区域存在大量人均收入属城市中高水平的人口，他们多未购置房屋，潜在购房需求强劲。的人口，他们多未购置房屋，潜在购房需求强劲。18本报告是严格保密的。明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环境进行扫描，是发现市场机会的前提境进行扫描，是发现市场机会的前提项目所在区域在城市中目前的地位如何？项目所在区域在城市中目前的地位如何？区域将来发展前景如何？区域将来发展前景如何？区域里人口结构及收入状况如何？区域里人口结构及收入状况如何？界定项目的竞争市场范围16、界定项目的竞争市场范围竞争范围内的市场供需状况、产品素质、销售状况、客户如何？竞争范围内的市场供需状况、产品素质、销售状况、客户如何？区域背景区域背景市场环境市场环境19本报告是严格保密的。根据项目本体特征和开发目标确定市场研根据项目本体特征和开发目标确定市场研究的范围究的范围项目本体特征项目本体特征项目规模较小，辐射力有限。资源条件较差，捕捉中高端资源敏感型客户较困难。规划设计受限严重，可能的产品形式有限。开发目标是实现市场中高端价格。市场研究范围市场研究范围城市房地产市场宏观特征。周边可能竞争区域住宅市场。区域内住宅市场。20本报告是严格保密的。房地产进入高速发展期，市场需求表现为房地产进17、入高速发展期，市场需求表现为数量与质量并重数量与质量并重p近5年来，大连市GDP保持快速增长，按照GDP增长与房地产发展的一般关系，大连市的房地产正处于高速发展阶段；p固定资产投资增长率高于GDP增长率，固定资产投资活跃；p房地产开发投资从2003年后开始爆发性增长；p大连市人均GDP已经超过4000美元，房地产市场的需求表现为数量与质量并重发展的阶段；p人民收入稳步增长，生活水平逐渐提高；21本报告是严格保密的。销售面积稳步上升，土地紧缩导致供不应销售面积稳步上升，土地紧缩导致供不应求，价格上涨求，价格上涨p住宅销售量稳步小幅上升，受04年土地紧缩的影响近两年供应量下降；p市场表现为明显的供18、不应求，单价上涨。03年土地集中放量，04年土地供应紧缩，05年有所回升；22本报告是严格保密的。中心区中心区“地荒地荒”和房价持续攀升形成市场高卖和房价持续攀升形成市场高卖压，消费者心理底线被迫压，消费者心理底线被迫“水涨船高水涨船高”p中山区和西岗区土地存量不到10%，城市中心区可开发用地少；p近年来，随着单价的上升，商品房套均面积持续下降，表明在购买能力未有显著增强的情况下，消费者被迫通过适当压缩购买面积来承受高单价。大连拥有丰富的山海资源，特殊的地形条件使城市的可发展方向受到限制，可开发用地有限；随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受现行市场价格。23本报告是19、严格保密的。新房的供应不足引爆三级市场，二手房成新房的供应不足引爆三级市场，二手房成交量高速增长，需求以中小户型为主交量高速增长，需求以中小户型为主二手房套均面积为80平米以下，三级市场需求以中小户型为主；由于新房单价高、供应量不足，大量需求转向三级市场，二手房销售量大幅增长，价格攀升；24本报告是严格保密的。根据项目本体特征和开发目标确定市场研根据项目本体特征和开发目标确定市场研究的范围究的范围项目本体特征项目本体特征项目规模较小，辐射力有限。资源条件较差，捕捉中高端资源敏感型客户较困难。规划设计受限严重，可能的产品形式有限。开发目标是实现市场中高端价格。市场研究范围市场研究范围城市房地产市20、场宏观特征。周边可能竞争区域住宅市场。区域内住宅市场。25本报告是严格保密的。从地理位置和产品档次考虑，可能和本项目存在从地理位置和产品档次考虑，可能和本项目存在竞争的区域为台山竞争的区域为台山-南沙区域和学府区域南沙区域和学府区域地理位置考虑可能的竞争地理位置考虑可能的竞争本项目规模较小，辐射力有限，所以从地理位置考虑，可能面临周边学府、星海和台山-南沙区域的竞争。结合产品档次可能的竞争结合产品档次可能的竞争p星海区域属城市价格第一梯队，为豪宅板块，与本项目不存在直接竞争。p台山-南沙区域为成熟居住区，医疗、教育、商业等配套完善，2005年在售项目均价5000元/左右，为本项目可能的竞争区域21、。p学府区域依托高校和产业资源，住宅市场发展迅速，2006年均价接近5000元/，较低的价格可能会对本项目构成威胁。26本报告是严格保密的。台山台山-南沙区域南沙区域成熟居住区，目前无新成熟居住区，目前无新房供应，部分项目即将入市房供应，部分项目即将入市台山台山-南沙南沙区域区域本案本案区域价值区域价值p成熟住区纯居住区域，发展较为成熟，区域居住氛围浓厚。p配套齐备周边商业、医疗、教育等配套设施齐备。p随着中心区土地供应量的大幅减少，离中心区合适的距离使其房价上涨迅速。客户客户p沙河口区的年轻人是台山二手房市场主流客户。p软件园产业人口也有部分已购置或者正准备购置台山二手房。价格价格2005年22、在售项目均价5000元/；未来供应产品预计单价超过6500元/。供应供应目前：区域内无供应未来主要供应：p大华台山项目计划06年入市，总建面15.1万，主流面积119-137 和67-116，单价可能达到6500元/甚至更高。p幸福e家四期计划06年4月开始内部认购，总建面15.6万，户型面积90-170，预计单价超过7000元/。n台山台山-南沙区域目前无新房供应。南沙区域目前无新房供应。n未来将有大量新房入市，产品品质较高，有一定产品创新，预计未来将有大量新房入市，产品品质较高，有一定产品创新，预计单价单价65006500元元/以上。以上。n客户以本区域婚龄年轻人为主，兼有少量软件园产业人23、口。客户以本区域婚龄年轻人为主，兼有少量软件园产业人口。产品产品05年产品以普通多层和小高层为主，未来供应产品品质有所提升，出现大堂、观景电梯等产品创新。27本报告是严格保密的。台山台山-南沙二手房市场活跃，二手房均价南沙二手房市场活跃，二手房均价6000-65006000-6500元元/（简单装修），接近新房（简单装修），接近新房项目项目户型户型楼层楼层总楼层总楼层面积面积（）总价总价（万）（万）单价单价（元（元/）均价均价（元（元/）电业小区3室2厅46105605714550055003室2厅361246048383室2厅161056057142室2厅56915560433室2厅171024、56057142室2厅1785.994552332室2厅1785.78455245幸福e家3室2厅16127876850631463141室162545265777兰亭山水1室1厅4558356034683968392室1厅6671.495374132室2厅56104.47787466选择了部分较新楼盘作为统计对象。二手房是目前台山-南沙区域主要供应来源。由于区域目前无新房供应，二手房价格较高，普通封闭小区清水房单价已达6000元/。台山-南沙区域二手房总体品质较低，多数为90年代建设的开敞式小区，无社区围合和社区配套，房屋较为老旧。电业小区、幸福e家、兰亭山水等2000年后新建封闭小区在二手25、市场上售价已接近新房。28本报告是严格保密的。学府区域学府区域依托园区内产业人口和周边依托园区内产业人口和周边高校资源，价格平台较低，发展前景看好高校资源，价格平台较低，发展前景看好学府区域学府区域本案本案区域价值区域价值p位于高新园区内，软件园附近p价位相对低，升值潜力大p空气质量好，适合居住p户型较小，总价较低客户客户p区域内高校教师和高新园区产业人口为主。p少量软件园产业人口。价格价格05年单价4000元/左右。06年即将入市项目5000元/起价，总价超过50万。供应供应目前：仅有少量尾盘供应未来主要供应：山海一家2期是未来区域主要供应来源。06年入市，5000元/起价，户型面积100以26、上，总价超过50万，共6万建筑面积。n学府区域目前新房供应量少，多为项目尾盘销售。学府区域目前新房供应量少，多为项目尾盘销售。n未来入市新房量不大，产品品质一般，预期单价未来入市新房量不大，产品品质一般，预期单价50005000元元/以上。以上。n软件园二期将在学府区域开始建设，区域发展前景看好。软件园二期将在学府区域开始建设，区域发展前景看好。n客户以本区域产业人口和高校教师为主。客户以本区域产业人口和高校教师为主。产品产品产品以普通多层为主，品质一般。未来供应将会出现部分小高层产品。29本报告是严格保密的。根据项目本体特征和开发目标确定市场研根据项目本体特征和开发目标确定市场研究的范围究的27、范围项目本体特征项目本体特征项目规模较小，辐射力有限。资源条件较差，捕捉中高端资源敏感型客户较困难。规划设计受限严重，可能的产品形式有限。开发目标是实现市场中高端价格。市场研究范围市场研究范围城市房地产市场宏观特征。周边可能竞争区域住宅市场。区域内住宅市场。30本报告是严格保密的。区域内目前和未来供应均以小面积投资型和大面区域内目前和未来供应均以小面积投资型和大面积舒适型产品为主，且目前供应量较少积舒适型产品为主，且目前供应量较少主要供应主要供应楼盘楼盘主流户型主流户型面积面积供应量供应量价格价格卖点卖点CITYONE46299套均价70007000元/左右总价低投资前景好位于软件园核心位置C28、OMPINB栋35-60 316套均价68006800元/左右总价低投资前景好社区环境好COMPINAC栋130-160181套均价66006600元/左右良好的自然环境浓厚的人文氛围区域发展潜力强国际新城四期（未来供应）160 16-17万起价80008000 元/区域自然和人文环境豪宅产品海景景观资源区域目前供应以小面积投资型和大面积舒适型产品为主；区域目前供应以小面积投资型和大面积舒适型产品为主；未来国际新城四期主打未来国际新城四期主打160160以上海景豪宅产品；以上海景豪宅产品；31本报告是严格保密的。针对投资型客户的小户型产品目前市场表现良好，投资客看重企业高针对投资型客户的小户型29、产品目前市场表现良好，投资客看重企业高层租房需求，但普通职员是目前区域内主流租房客户层租房需求，但普通职员是目前区域内主流租房客户 CITYONE自2005年11月26日开盘至今，已售出184套。虽然经历了房地产市场的淡季1月和2月，但平均销售速度可达46套/月。目前销售又进入一个高潮期。软件园企业职工居住状况软件园企业职工居住状况级别级别职位职位比例比例数量数量居住状况居住状况高层总裁、总经理2400左右长租或已购房中高层总监3600左右多数已购房中层员工项目经理部门经理154000左右部分已购房普通员工普通员工8017000左右少量已购房多数在租房调查显示：p 软件园企业高层数量较少，多长30、期在市内租住酒店或高级公寓。p 中层和中高层员工收入水平较高，多已购置房屋。p 目前普通员工中大多数租住房屋。但由于收入有限，可以承受的租赁价格为：40-5040-50，一居室，一居室，500-600500-600元元/月；月；60-7060-70，二居室，二居室，1000-13001000-1300元元/月月。p 软件园近几年房价上涨速度较快，判断未来房价仍有上升空间。p 产品总价较低，多在25-35万。p 不关注社区环境、楼层、户型、朝向、采光等因素。p 看中软件园2万多产业人口尤其是中高层管理者的租房需求。p 预期租金：5050一居室一居室2000-30002000-3000元元/月。月31、。投资型客户购买区域内小户型产品的考虑因素投资型客户购买区域内小户型产品的考虑因素32本报告是严格保密的。软件园区域内二手房市场较为活跃，单价软件园区域内二手房市场较为活跃，单价接近在售新房接近在售新房项目项目户型户型楼层楼层总楼层总楼层面积面积（）总价总价（万）（万）单价单价（元（元/）平均单价平均单价（元（元/）国际新城2室2厅913100.1475748972702室1厅131378557051学清园3室2厅55101.2377760666293室2厅361267962693室2厅26130.838061143室2厅5697.2963.56526鸿基书香园2室2厅4610471.268432、666413室2厅451319673283室2厅551035553393室2厅612133.18261603室2厅4614111078012室2厅411102656372软件园开发前原有房屋无小区且房屋老旧，无可比性，故选取近几年开发建设的商品房为研究对象。区域内有一定量二手房供应，价格已达区域内有一定量二手房供应，价格已达6600-72006600-7200元元/（精装修），产品品质较好，（精装修），产品品质较好，但仍停留在传统居住社区阶段。但仍停留在传统居住社区阶段。33本报告是严格保密的。随着产品品质的提高和房价的不断攀升，随着产品品质的提高和房价的不断攀升，客户来源从区域内向区域外逐渐33、扩大客户来源从区域内向区域外逐渐扩大项目项目价格价格客户客户以前供应学清园、知音园3000元/周边高校教师软件园中高端人士国际新城均价5000元/软件园中高端人士沙河口区住房升级型客户外省市置业客户目前供应CITYONE均价7000元/左右沙河口投资客为主部分软件园自住客户康派均价6800元/左右沙河口区中高端客户市内其它区域高收入人群东北三省客户未来供应国际新城四期起价8000元/市域范围内中高端客户东北三省实力购房者康派成交客户居住区域统计分析康派成交客户居住区域统计分析p学清园和知音园项目主要客户均来自区域内高校教师和企业中高收入者。p国际新城项目开始出现大量沙河口区住房升级型客户和外省34、市置业客户。p到目前在售的CITYONE和康派则会发现，沙河口和东三省客户成为项目主要客户来源。p软件园产业人口仅有软件园产业人口仅有2 2万多，其中中高端客户数量有限，且经万多，其中中高端客户数量有限，且经过学清园等五个项目的消化，其住房需求多已被满足。过学清园等五个项目的消化，其住房需求多已被满足。p软件园内区域外客户多为中高端客户，对资源条件要求较高。软件园内区域外客户多为中高端客户，对资源条件要求较高。34本报告是严格保密的。宿宿 舍舍商品房商品房90年代之前单位分配户型统一封闭小区封闭小区住宅小区住宅小区90年代开始市场交易与福利、微利等形式户型单一90年中期市场交易户型变化(厅、卫35、阳台、朝向)出现初级水平物业管理90年代末市场交易出现社区商业、幼儿园等配套封闭式管理物业管理水平较低主题社区主题社区市场交易社区配套户型创新封闭式管理人性化服务社区中心园林景观社区文化社区文化社区会所等社区会所等本区域和周边区域所处阶段目前本区域和周边区域楼盘处于封闭小区目前本区域和周边区域楼盘处于封闭小区和初级主题社区阶段和初级主题社区阶段封闭小区：山海一家、硅谷假日等项目。封闭小区：山海一家、硅谷假日等项目。初级主题社区：国际新城、康派等项目。初级主题社区：国际新城、康派等项目。35本报告是严格保密的。尚未出现附加明确社区文化的主题社区尚未出现附加明确社区文化的主题社区通通过过各各种种36、价价值值的的累累加加，房房地地产产价价格格不不断断提提高高，品品牌牌形形象象逐逐步步提提升升！地段价值地段价值产品创新价值产品创新价值人文、品牌价值人文、品牌价值实体价实体价值值精神价精神价值值区域区域代表楼盘代表楼盘实体价值实体价值精神价值精神价值软件园国际新城、康派一定的产品创新和社区感的营造区域人文氛围价值和亿达品牌价值台山-南沙幸福E家地段价值的实现无学府山海一家、大有恬园、硅谷假日地段价值的实现和一定的产品创新区域人文氛围价值星海一品星海、星海假日一线海景资源无目前本区域和周边区域楼盘已经在产品创新上附加新的价值，观光电梯、LOFT等新的产品形式不断出现，逐步向主题社区迈进。区域主流37、人口年轻、高知，对生活有较高的精神需求，对文化有很强的感知力。但目前本区域和周边区域楼盘尚未出现附加明确社区文化的主题社区。36本报告是严格保密的。市场环境扫描结论市场环境扫描结论p大连市房地产进入高速发展期，土地紧缩导致供不应求，价格上涨，消大连市房地产进入高速发展期，土地紧缩导致供不应求，价格上涨，消费者心理底线被迫费者心理底线被迫“水涨船高水涨船高”，部分消费者转向二手房市场。，部分消费者转向二手房市场。p台山台山-南沙区域二手房市场活跃，价格接近新房。未来将有大量新房入市，南沙区域二手房市场活跃，价格接近新房。未来将有大量新房入市，产品品质较高，预计单价产品品质较高，预计单价6500元38、元/以上，与本项目存在潜在竞争。以上，与本项目存在潜在竞争。p学府区域目前新房供应量少，未来入市新房量不大，产品品质一般，预学府区域目前新房供应量少，未来入市新房量不大，产品品质一般，预期单价期单价5000元元/以上，与本项目在价格上有一定的竞争优势。以上，与本项目在价格上有一定的竞争优势。p软件园区域目前供应量较少，未来四期供应以海景豪宅产品为主，与本软件园区域目前供应量较少，未来四期供应以海景豪宅产品为主，与本项目不存在市场竞争。项目不存在市场竞争。p软件园内和周边区域楼盘均处于封闭小区和初级主题社区阶段，尚未出软件园内和周边区域楼盘均处于封闭小区和初级主题社区阶段，尚未出现附加人文价值的39、主题社区，为本项目产品创新提供了可能。现附加人文价值的主题社区，为本项目产品创新提供了可能。37本报告是严格保密的。三、基于背景扫描发现市场机会三、基于背景扫描发现市场机会38本报告是严格保密的。通过区域背景的扫描发现了一批有较强支通过区域背景的扫描发现了一批有较强支付能力的潜在客户付能力的潜在客户软件园区域是承接城市高端住宅市场的第一站，区域价值较高。软件园区域存在大量人均收入属城市中高水平的人口，他们多未购置房屋，潜在购房需求强劲。机会一：软件园区域内占产业人口机会一：软件园区域内占产业人口80%的普通职工多未购置房的普通职工多未购置房屋，他们收入水平较高，有较强的支付能力，潜在购房需求强40、屋，他们收入水平较高，有较强的支付能力，潜在购房需求强劲，可能成为本项目客户。劲，可能成为本项目客户。39本报告是严格保密的。区域高收入产业人口和周边高校年轻教师区域高收入产业人口和周边高校年轻教师特征特征年龄年龄多为25-35岁，处于婚龄行业行业软件、IT、教育工作地点工作地点软件园和周边高校工作状态工作状态刚毕业工作几年，处于事业的起点和奋斗期，一般还在做基层工作；工作时间较长，常需加班；收入水平收入水平家庭年收入6-10万居住状态居住状态多租住房屋，家庭（2人）月租房费用约为1000-1300元消费观念消费观念追求时尚，对品质有一定要求；看重情调、风格；消费行为消费行为经常外出就餐或休闲41、娱乐；喜欢去市内商场购物；其他其他他们中很多不是大连本地人，但在大连读书，毕业后留在大连，希望以后能在大连居住；软件园周边东北财经大学和大连理工大学等高等院校近年来发展迅速，大批毕业生留校任职，年轻教师（任教不满三年）年收入在4万左右，目前租住民居，通过访谈发现这类人群存在迫切的购房需求。40本报告是严格保密的。访谈发现软件园普通员工和周边高校年轻访谈发现软件园普通员工和周边高校年轻教师有强烈的购房需求教师有强烈的购房需求通过访谈IBM、HP等公司普通职员和东财、理工年轻教师，总结出他们的购房关键需求如下：p此类人群多为25-35岁，多数为本科毕业，学历较高学历较高。p处于婚龄或已婚，年收入342、-6万，目前租住房屋，家庭月租房费用约为1000-1300元。他们购房需求强购房需求强烈，烈，希望早日购房以节省租房费用。p区域内目前没有合适他们计划购置的房屋作为长期居住的第一居所，而区域外的房屋不是太远就是总价过高，目前处于观望状态目前处于观望状态。p希望房屋能够满足基本的居住功能，所以倾向购买普通大小两居室倾向购买普通大小两居室70-10070-100。p这类家庭目前收入不是很高，处于事业的起点和奋斗期，一般还在做基层工作。对房屋的购买抱一种务实的态度，从自己现有的经济能力，未来事业的发展及对未来生活的设想出发买房，多数能承受的总总价上限为价上限为40-5040-50万万。p这类人群工作43、时间较长，多需要加班。在总价可以承受的范围内，需要房屋离工作地点足够近需要房屋离工作地点足够近。部分人群没有购买山海一家等学府区楼盘的原因是认为距离较远。p对产品品质有较高要求对产品品质有较高要求，认为学府片区楼盘产品品质一般。41本报告是严格保密的。结合普通职工、高校年轻教师对住宅产品的需求结合普通职工、高校年轻教师对住宅产品的需求和市场供应产品状况发现市场供应存在缺失和市场供应产品状况发现市场供应存在缺失希望房屋能够满足基本的居住功能，所以倾向购买普通大小两居室70-100。这类家庭目前收入不是很高，处于事业的起点和奋斗期，一般还在做基层工作，多数能承受的总价上限为40-50万。区域内：总44、价40-50万内，70-100居住型两居在区域内供应量很少，COMPIN和CITYONE仅有几十套产品供应。按目前消化速度，等本项目入市则无此类产品供应。未来国际新城四期无此类产品供应。竞争区域：台山-南沙区域未来供应产品单价较高，总价上限满足40-50万的两居室量较少；学府区域未来主要供应量来自山海一家二期，其户型面积较大，均超过100，使总价均超过50万。机会二：软件园内和竞争区域满足普通职工和高校年轻教师需机会二：软件园内和竞争区域满足普通职工和高校年轻教师需求的总价求的总价40-50万内，万内，70-100居住型产品供应量较少。居住型产品供应量较少。42本报告是严格保密的。距软件园产业45、区距软件园产业区1010分钟的步行距离是本项分钟的步行距离是本项目独一无二的优势目独一无二的优势这类人群工作时间较长，多需要加班。在总价可以承受的范围内，需要房屋离工作地点足够近。部分人群没有购买山海一家等学府区楼盘的原因是认为距离较远。本项目地块距软件园产业区仅10 分钟步行距离，完全可以实现步行通勤，大大节省了通勤时间和通勤成本。从学府区到软件园产业区乘车需20分钟，中途需倒车，上下班高峰期通行状况不佳，且公共交通运营时间较短，不能满足普通职工加班需求。台山-南沙区域公共交通运营时间也较短，且上下班高峰期交通拥堵。机会三：距离工作地点足够近是软件园普通职工和高校年轻教机会三：距离工作地点足46、够近是软件园普通职工和高校年轻教师购房关注要素，也是本项目独有的优势。师购房关注要素，也是本项目独有的优势。43本报告是严格保密的。四、发展策略及项目定位四、发展策略及项目定位44本报告是严格保密的。项目竞争分析项目竞争分析通过强吸引力的产品将通过强吸引力的产品将目标客户留在园区内目标客户留在园区内学府区域学府区域台山台山-南沙南沙区域区域软件园软件园区域区域台山台山-南沙区域竞争南沙区域竞争二手房售价已接近新房，与本项目二手房售价已接近新房，与本项目无可比竞争；无可比竞争；未来供应新房产品品质较高，单价未来供应新房产品品质较高，单价与本项目相当或更高，但距离软件与本项目相当或更高，但距离软件47、园较远，本项目以距离取胜。园较远，本项目以距离取胜。软件园区域内部竞争软件园区域内部竞争区域内部无新房竞争；区域内部无新房竞争；二手房单价较高，且产品停留在二手房单价较高，且产品停留在初级主题社区阶段，本项目以针初级主题社区阶段，本项目以针对性的产品打造赢得竞争。对性的产品打造赢得竞争。学府区域竞争学府区域竞争学府区域未来新房供应量不大，且产品品质一般，单价较低，但户型面学府区域未来新房供应量不大，且产品品质一般，单价较低，但户型面积较大，总价较高。本项目通过控制户型面积来控制总价，以便利的通积较大，总价较高。本项目通过控制户型面积来控制总价，以便利的通勤交通和全方位迎合目标客户需求来赢得竞争48、。勤交通和全方位迎合目标客户需求来赢得竞争。45本报告是严格保密的。软件园内和周边区域尚未出现附加人文价软件园内和周边区域尚未出现附加人文价值的主题社区是我们赢得竞争的机会值的主题社区是我们赢得竞争的机会软件园内和周边区域楼盘均处于封闭小区和初级主题社区阶段，尚未出现附加人文价值的主题社区。软件园产业人口和周边高校年轻教师25-35岁，多为本科毕业，学历较高，对文化有较强的感知能力。部分客户放弃选择山海一家、硅谷假日等楼盘主要是因为距离较远，其次认为产品特点不强。竞争区域内尚未出现主题社区，而软件园产业人口和周边高校竞争区域内尚未出现主题社区，而软件园产业人口和周边高校年轻教师均为高知人群，对49、文化有较强的感知能力，是本项目年轻教师均为高知人群，对文化有较强的感知能力，是本项目产品发力点。产品发力点。46本报告是严格保密的。项目发展策略项目发展策略机会一：软件园区域内占产业人口机会一：软件园区域内占产业人口80%的普通职工多的普通职工多未购置房屋，他们收入水平较高，有较强的支付能力，未购置房屋，他们收入水平较高，有较强的支付能力，潜在购房需求强劲，可能成为本项目客户。潜在购房需求强劲，可能成为本项目客户。机会二：软件园内和竞争区域满足普通职工和高校年轻机会二：软件园内和竞争区域满足普通职工和高校年轻教师需求的总价教师需求的总价40-50万内，万内，70-100居住型两居产居住型两居产50、品供应量较少。品供应量较少。机会三：距离工作地点足够近是软件园普通职工和高校机会三：距离工作地点足够近是软件园普通职工和高校年轻教师购房关注要素，也是本项目独有的优势。年轻教师购房关注要素，也是本项目独有的优势。竞争区域内尚未出现主题社区，而软件园产业人口和周竞争区域内尚未出现主题社区，而软件园产业人口和周边高校年轻教师均为高知人群，对文化有较强的感知能边高校年轻教师均为高知人群，对文化有较强的感知能力，是本项目产品发力点。力，是本项目产品发力点。面向区域主流人口面向区域主流人口合理控制单户面积合理控制单户面积强调步行通勤便利强调步行通勤便利打造主题社区打造主题社区市市场场机机会会竞竞争争力力51、47本报告是严格保密的。案例借鉴案例借鉴目标客户的特质是什么？什目标客户的特质是什么？什么样的产品能吸引他们？么样的产品能吸引他们？指导我们更清晰地认识目标客户，指导我们更清晰地认识目标客户，挖掘客户的深层需求挖掘客户的深层需求与本项目相似的目标客户，案例对客与本项目相似的目标客户，案例对客户的深层特质和情感需求进行了深入户的深层特质和情感需求进行了深入挖掘。挖掘。北京北京橡树湾橡树湾与本项目相似的小规模物业，主打都与本项目相似的小规模物业，主打都市年轻白领的主题社区营造赢得了客市年轻白领的主题社区营造赢得了客户认同。户认同。深圳深圳丽阳天下丽阳天下定位都市年轻白领的主题社区如定位都市年轻白领52、的主题社区如何营造何营造针对北京针对北京CBDCBD白领的纯粹青年社区。白领的纯粹青年社区。北京北京炫特区炫特区48本报告是严格保密的。北京北京橡树湾（橡树湾（I TOWNI TOWN中关村科技园区中关村科技园区上地科技园区上地科技园区项目简介项目简介地理位置地理位置：上地信息产业基地南侧，周边清华、北大等众多高校云集，各大科研院所分布其间。项目经济技术指标项目经济技术指标：占地45万，建筑面积70万，规划用途是住宅、商业金融与综合配套（托幼、体育设施）。区域机构区域机构：中关村区域共有68所大专学校，230多所中央级的科研院所和上万个企业，同时有38万科技研究人员。项目定位：项目定位：面向中53、关村产业园区和高等院校高知人群，面向中关村产业园区和高等院校高知人群，打造学院风情高品质居住社区。打造学院风情高品质居住社区。49本报告是严格保密的。骨子里的校园文化精神骨子里的校园文化精神中国中国“硅谷硅谷”人群的深层气质人群的深层气质产业化对中关村-上地区域人群的冲击，使得经济一时成为彼此思考的中心，更多的人为了生计、为了事业在奔波忙碌。“我在北大毕业后继续任教”“我在清华毕业后仍在中关村工作”“很久没有回学校看看了”“我很忙，生活的压力很大，除了工作，别的都没时间想”“上周因为工作匆匆回了一趟学校，真好”“我的事业很成功，但是觉得缺少什么”“”人生的最关键阶段在大学里度过，人生的最关键阶54、段在大学里度过，最好的朋友是在校园里结交的，最好的朋友是在校园里结交的，另一半是原来的大学同学，另一半是原来的大学同学，最敬重的人还在大学里教书，最敬重的人还在大学里教书，回忆起最快乐的时光发生在大学里，回忆起最快乐的时光发生在大学里，为了对项目进行准确定位，开发商华润置地对中关村人群的特质进行了深入研究。橡树湾橡树湾与本项目目标客户相同的深层特质：与本项目目标客户相同的深层特质：p骨子里的校园文化精神；骨子里的校园文化精神；p关键词：放松、高知、交流、活力、多元；关键词：放松、高知、交流、活力、多元；50本报告是严格保密的。深圳深圳丽阳天下：面向白领阶层资源条件丽阳天下：面向白领阶层资源条件55、较差的小规模单体项目在竞争中脱颖而出较差的小规模单体项目在竞争中脱颖而出项目简介总建面6万平米，由2栋32层塔楼组成，1-2层为4500平米商业群楼；优势：毗邻中心区，成熟配套，便利交通，临主干道，利于展示；劣势：紧临新洲立交桥，噪音影响严重；单体物业，无小区环境，与大型社区楼盘相比有先天不足；客户定位：年轻白领+投资人士面对周边同时入市的大量同质产品的竞争，本项目利用主题社区赢得了面对周边同时入市的大量同质产品的竞争，本项目利用主题社区赢得了竞争，获得了市场热销。竞争，获得了市场热销。竞争格局：2002年丽阳天下所在石厦片区将有超过3000套以上小户型单位的供应量，成为深圳小户型供应量最大的56、小户型楼盘分布最密集的区域。51本报告是严格保密的。丽阳天下成功关键因素丽阳天下成功关键因素CONDOCONDO主题主题的重新定义与诠释的重新定义与诠释CONDO倡导的倡导的八大生活主张：八大生活主张：v年轻的年轻的v阳光的阳光的v便利的便利的v共享的共享的v都市的v核心的v小尺度的v轨道上的52本报告是严格保密的。CONDOCONDO八大生活主张的功能体现八大生活主张的功能体现社社区功能模式区功能模式CONDO社区社区大堂设施大堂设施：留言板室内大树、喷泉休闲座椅TV自动售货机饮水机背景音乐点唱机书吧鲜花店前广场及绿化带前广场及绿化带：3人篮球场街灯、休闲座椅滑道板裙楼商业配套：裙楼商业配57、套：CONDO酒吧24小时便利店小区食堂银行/ATM柜员机快速冲印店书店寄卖中心药店架空层架空层：自助洗衣房/干衣房；乒乓球台，单双杠，吊环，秋千等运动设施跑步机、自行车机、举重机等健身设施物业管理服务：钟点工服务、商务中心、保安保洁以物业助理的形象出现产品理念建立在社区资源的配套组合上，概念和精神通产品理念建立在社区资源的配套组合上，概念和精神通过可以感知的物质资源展现出来，概念价值得以深化过可以感知的物质资源展现出来，概念价值得以深化53本报告是严格保密的。北京北京炫特区（炫特区（SHOW MY LIFESHOW MY LIFE）项目简介项目简介地理位置地理位置：炫特区地处CBD、燕莎商圈58、和使馆区辐射地带，贴邻朝阳北路，紧临东四环路。项目经济技术指标项目经济技术指标：占地7.89万，建筑面积30万，共4000套住宅。核心客户：核心客户：北京东部CBD年轻白领炫特区国际青年社区炫特区国际青年社区炫特区国际青年社区炫特区国际青年社区全国第一个完全国际化的青年社区全国第一个完全国际化的青年社区全国第一个完全国际化的青年社区全国第一个完全国际化的青年社区54本报告是严格保密的。完全根据青年人特点的产品设计与社区配完全根据青年人特点的产品设计与社区配套套 户型户型在户型功能设计上对青年人的的家庭结构和个体空间人性化进行深入研究。一居为42至60平米，二居为60到80平米，厅、卧、厨、卫等59、功能功能配套齐全，且布局完善配套齐全，且布局完善，充分保障起居、私密部分，零居室为40平米以下30平米以上(备厨房)，户型设计更为合理和人性化。社区配套社区配套大型自助餐厅与大型自助洗衣房，完全按国际化标准设置。炫特区还与青鸟健身一起共同打造炫特区青鸟健身会所。社区公共空间社区公共空间在社区各楼座之间的园林中散布着二十多个活动场所。小溪步道、棋弈广场、运动场、攀岩石壁、小溪步道等，为居民提供了优美的户外运动环境和场地，同时也促进了业主之间交同时也促进了业主之间交流沟通，满足了年轻人结流沟通，满足了年轻人结交朋友的愿望交朋友的愿望物业服务物业服务专业的物业管理公司提供的18项星级酒店式服务，呼叫60、服务、上门清洁、送餐、洗衣等。商务中心提供的复印、打字、传真、邮件、快递、票务等服务，全面提升生活品质。55本报告是严格保密的。案例借鉴启示案例借鉴启示橡树湾橡树湾橡树湾橡树湾与本项目目标客户相同的深层特质：与本项目目标客户相同的深层特质：与本项目目标客户相同的深层特质：与本项目目标客户相同的深层特质：pp骨子里的校园文化精神；骨子里的校园文化精神；骨子里的校园文化精神；骨子里的校园文化精神；pp关键词：放松、高知、交流、活力、多元；关键词：放松、高知、交流、活力、多元；关键词：放松、高知、交流、活力、多元；关键词：放松、高知、交流、活力、多元；丽阳天下丽阳天下丽阳天下丽阳天下面向都市年轻白领61、主题社区的营造：面向都市年轻白领主题社区的营造：面向都市年轻白领主题社区的营造：面向都市年轻白领主题社区的营造：pp年轻的、阳光的、便利的、共享的主题社区营造符合都市年轻的、阳光的、便利的、共享的主题社区营造符合都市年轻的、阳光的、便利的、共享的主题社区营造符合都市年轻的、阳光的、便利的、共享的主题社区营造符合都市年轻白领的情感和生活需求；年轻白领的情感和生活需求；年轻白领的情感和生活需求；年轻白领的情感和生活需求；ppCONDOCONDO主题概念通过社区资源的配套组合，淋漓尽致的主题概念通过社区资源的配套组合，淋漓尽致的主题概念通过社区资源的配套组合，淋漓尽致的主题概念通过社区资源的配套组合62、，淋漓尽致的表达出来；表达出来；表达出来；表达出来；炫特区炫特区炫特区炫特区全国第一个完全国际化的青年社区：全国第一个完全国际化的青年社区：全国第一个完全国际化的青年社区：全国第一个完全国际化的青年社区：全方位的国际青年社区的打造全方位的国际青年社区的打造全方位的国际青年社区的打造全方位的国际青年社区的打造56本报告是严格保密的。项目定位项目定位亿达国际青年社区亿达国际青年社区 活力活力活力活力 沟通沟通沟通沟通 精品精品精品精品 建立国际青年社区标准体系建立国际青年社区标准体系建立国际青年社区标准体系建立国际青年社区标准体系 （International Youth Community In63、ternational Youth Community System)System)亿达作为大连本地开发商中的领袖角色，在客户心目中已经建立亿达作为大连本地开发商中的领袖角色，在客户心目中已经建立亿达作为大连本地开发商中的领袖角色，在客户心目中已经建立亿达作为大连本地开发商中的领袖角色，在客户心目中已经建立起坚定的品牌形象。虽然棚户区只是亿达在软件园住宅地产开发起坚定的品牌形象。虽然棚户区只是亿达在软件园住宅地产开发起坚定的品牌形象。虽然棚户区只是亿达在软件园住宅地产开发起坚定的品牌形象。虽然棚户区只是亿达在软件园住宅地产开发中的一个小规模项目，但仍然背负着巩固和提升亿达企业品牌的中的一个小规64、模项目，但仍然背负着巩固和提升亿达企业品牌的中的一个小规模项目，但仍然背负着巩固和提升亿达企业品牌的中的一个小规模项目，但仍然背负着巩固和提升亿达企业品牌的责任。国际青年社区的形象不但符合目标客户的深层情感需求，责任。国际青年社区的形象不但符合目标客户的深层情感需求，责任。国际青年社区的形象不但符合目标客户的深层情感需求，责任。国际青年社区的形象不但符合目标客户的深层情感需求，也契合了亿达的品牌形象。也契合了亿达的品牌形象。也契合了亿达的品牌形象。也契合了亿达的品牌形象。57本报告是严格保密的。国际青年社区国际青年社区KPIKPI体系体系居住空间居住空间不论居室面积大小，厅、卧、厨、卫等功能配65、套齐功能配套齐全，且布局完善，充分保全，且布局完善，充分保障起居、私密部分障起居、私密部分。社区社区DIS系统系统建筑外立面、社区形象、园林意向等社区DIS系统要处处体现社区主题标志，体现社区主题标志，并传达年轻的概念。并传达年轻的概念。社区业主组织社区业主组织社区业主自发形成的业余爱好组织：篮球联盟、电影好友等，促进业主之间促进业主之间的交流的交流。社区配套社区配套给忙于工作的年轻业主生给忙于工作的年轻业主生活带来极大便利的社区配活带来极大便利的社区配套套：自助餐厅、自助洗衣房、24小时便利店等。社区物业服务社区物业服务钟点工服务、商务中心、保安保洁以务业助理的形象出现，充分便利年轻人充分便66、利年轻人的生活的生活。前提条件前提条件地段地段地段地段：项目位于城市或区域的核心地段，有一定城市感。硬件设施硬件设施公共空间公共空间社区内部设置足够的公共活动空间，方便业主活动方便业主活动和交流和交流。软件配套软件配套KPI可为因素可为因素58本报告是严格保密的。形象定位形象定位国际青年社区：活力、沟通、精品国际青年社区：活力、沟通、精品活力活力沟沟通通精品精品 建筑造型简洁亮丽建筑造型简洁亮丽社区配套充满运动元素社区配套充满运动元素社区年轻人聚集社区年轻人聚集一切不因小而陋，但因小而精。一切不因小而陋，但因小而精。社区社区小而精致小而精致配套配套小而实用小而实用户型户型小而舒适小而舒适在社区67、的三人篮球场和邻居打在社区的三人篮球场和邻居打球打到大汗淋漓，然后痛快畅球打到大汗淋漓，然后痛快畅谈人生，释放工作中诸多的压谈人生，释放工作中诸多的压力和想法。力和想法。社区里充满沟通，邻里互助，社区里充满沟通，邻里互助，生活轻松而愉快。生活轻松而愉快。59本报告是严格保密的。客户定位客户定位软件园年轻白领为本项目核心客户，软件园年轻白领为本项目核心客户，周边高校年轻教师是本项目重要客户周边高校年轻教师是本项目重要客户年轻有活力，消费观念超前，对未来生活充满憧憬。他们追求生活品质，可以减少消费的量，但是不可以降低消费水平，愿意为有品质感的东西而付费。喜欢现代的东西，各种高新产品的领先使用者。深68、层精神气质骨子里的校园文化精神。怀恋校园生活，喜欢与同龄人交往，希望大家能一起踢球，一起为自己喜欢的球队加油！年轻、时尚、讲究生活品位的他们，有年轻、时尚、讲究生活品位的他们，有着骨子里的校园文化精神着骨子里的校园文化精神60本报告是严格保密的。客户定位客户定位繁忙疲惫的工作让他们更加繁忙疲惫的工作让他们更加怀念校园里畅快交流的空间怀念校园里畅快交流的空间已经晚上9点了，老板临走前留下的工作是不是要干到12点？终于有一个不用加班的周末，老同学新同事一起聚聚吧！拖着疲惫的身体回到了“家”，看着租住房间里斑驳的墙皮，他们开始幻想温馨的小屋。因为年轻，所以有很多想法；因为年轻，所以喜欢结交朋友。但现69、在却很少有机会把自己心中的因为年轻，所以有很多想法；因为年轻，所以喜欢结交朋友。但现在却很少有机会把自己心中的想法与人分享，发现生活圈子越来越小，生活仅仅是工作。越发怀念在学校的卧谈会，想念和同想法与人分享，发现生活圈子越来越小，生活仅仅是工作。越发怀念在学校的卧谈会，想念和同龄人交流的畅快。除了同学聚会，还能找到另一个可以交流沟通的空间吗？龄人交流的畅快。除了同学聚会，还能找到另一个可以交流沟通的空间吗？61本报告是严格保密的。五、物业发展建议五、物业发展建议62本报告是严格保密的。物业发展建议原则物业发展建议原则物业发展建议物业发展建议企业视角企业视角定位视角定位视角技术视角技术视角基于客70、户的需求，准确的体现项目定位。p满足功能需求满足功能需求p激发在情感需求上的共鸣激发在情感需求上的共鸣亿达在大连市场已经建立了良好的中高中高端端住宅开发企业的认知，其品牌号召力强，在产品形象和品质产品形象和品质方面更为突出。周边环境较差，本项目需要通过产品自周边环境较差，本项目需要通过产品自身的品质和亮点体现亿达品牌的定位，身的品质和亮点体现亿达品牌的定位，强化品牌的市场认知。强化品牌的市场认知。在技术条件允许下着眼在技术条件允许下着眼于企业品牌的延续，体于企业品牌的延续，体现项目的定位。现项目的定位。从项目的技术条件出发，给出符合要求的可行性建议。63本报告是严格保密的。产品视角的客户需求解71、读产品视角的客户需求解读在渴望拥有独立生活空间的在渴望拥有独立生活空间的同时，潜意识里寻找校园文化与精神的回归同时，潜意识里寻找校园文化与精神的回归功能需求：品质与实用、紧迫功能需求：品质与实用、紧迫情感需求：骨子里的校园情节情感需求：骨子里的校园情节客户描述客户描述p婚房，首次置业；p结束群居和租住生活，拥有自己的“家”；p积蓄不多，房子不大但要实用；p经常加班，生活要便利；p离不开网络的生活方式；p对时尚和潮流敏感，追求品质，要实惠；p飘了几年，对“家”的渴望日益强烈；p最快乐的时光都在大学里度过、最铁的朋友是在大学里结交；p紧张的工作之余需要放松心情；p为运动而疯狂；产品启示产品启示p户72、型以二居为主；p户型基本功能完善，面积尽量紧凑；p有针对的生活配套；p居住氛围的营造；p产品体现一定的品质感和实惠感；p纯粹的年轻社区；p生活感；p交流与共享；p运动；软件园准婚白领的专属活力地盘软件园准婚白领的专属活力地盘64本报告是严格保密的。项目地块分析：地块局促、受规划限制严项目地块分析：地块局促、受规划限制严重导致可建用地面积狭小且不规整重导致可建用地面积狭小且不规整建筑退红线12米后，占地5270平米平米建筑退红线并考虑南北向间距要求（南侧1.5倍、北侧40米），占地4644平米平米建筑退红线并考虑南北向间距要求（南北侧1.5倍），占地4061平米平米注：间距要求未考虑地势影响p技73、术指标：占地9721平米、容积率2.8。p规划限制条件：限高12层、建筑退红线12米。p地块特征：洼地、南北向均有建筑物。p总建筑面积2.72万平米，平层面积2268平米（做足12层）。65本报告是严格保密的。项目户型面积与配比的确定项目户型面积与配比的确定户型面积(平米)套数比目标总价8成20年按揭月供单房30-4010%23万1200元一居50-6020%36万18002000元二居二居70-8060%49万万25002700元元二居半90-10010%62万31003400元p按照目标客户的主要需求，二居套数比定为60%。p根据目标客户40-50万的总价承受力，二居的户型面积定位在70-74、80平米。p考虑的户型组合的需要，在较好的位置设置面积稍微放大的二居半，较差的位置设置一居和单房。p按此户型面积（取中间值）及配比，项目总户数为394户，套均面积69平米。p项目在做足12层的条件下，平层户数为32户。66本报告是严格保密的。3、社区、社区DIS系统系统打造大连首个国际青年社区打造大连首个国际青年社区4、社区配套、社区配套2、公共空间、公共空间1、居住空间、居住空间6、社区物业服务、社区物业服务5、社区业主组织、社区业主组织67本报告是严格保密的。规划布局建议：做足容积率和限高，尽量规划布局建议：做足容积率和限高，尽量避免出现纯朝北户型（方案一）避免出现纯朝北户型（方案一）应对75、：在诸多因素的限制下，斜向大塔楼斜向大塔楼的平面布局方式几乎是唯一的出路如果限高和退红线距离能够突破，由建筑师在做足容积率和保证户型要求的前提下灵活处理。方案评价：方案评价：基本无纯北向户型基本无纯北向户型建筑造型比较新颖建筑造型比较新颖外部空间零乱外部空间零乱原则：p对首次置业的年轻客户，降低容积率带来的品质提升难以实现明显的溢价，因此建议做足2.8的容积率。p规划布局应尽量保证户型方正实用，以及朝向和采光，尽量避免出现纯朝北的困难户型，保证基本的居住舒适性。68本报告是严格保密的。规划布局建议：做足容积率和限高，尽量规划布局建议：做足容积率和限高，尽量避免出现纯朝北户型（方案二）避免出现纯76、朝北户型（方案二）应对：在诸多因素的限制下，斜向斜向大塔楼的平面布局方式几乎是唯一的出路如果限高和退红线距离能够突破，由建筑师在做足容积率和保证户型要求的前提下灵活处理。方案评价：方案评价：少量纯北向户型少量纯北向户型基地围合感强，能形基地围合感强，能形成北侧的集中空地成北侧的集中空地更好的呼应周边环境更好的呼应周边环境原则：p对首次置业的年轻客户，降低容积率带来的品质提升难以实现明显的溢价，因此建议做足2.8的容积率。p规划布局应尽量保证户型方正实用，以及朝向和采光，尽量避免出现纯朝北的困难户型，保证基本的居住舒适性。69本报告是严格保密的。标准层户型分布标准层户型分布一居和单房为主二居和二77、居半为主垂直交通核方案评价：方案评价：“哑铃型哑铃型”布置户型布置户型采光面稍长，朝向均采光面稍长，朝向均好性强，好性强，1梯梯16户户L型布置，出现部分型布置，出现部分纯北向户型，纯北向户型，1梯梯8户左右户左右原则p朝向采光好和端头位置布置二居和二居半户型。p朝向差、采光差、户型不方正的位置布置一居和单房。70本报告是严格保密的。在技术条件满足的前提下，可供参考的其在技术条件满足的前提下，可供参考的其他标准层形式他标准层形式71本报告是严格保密的。户型建议原则和主要尺寸户型建议原则和主要尺寸户型面积(平米)套数比单房30-4010%一居50-6020%二居二居70-8060%二居半90-178、0010%p厅：开间3.3-3.5米，面积12-15平米；p卧室：开间2.5-3.0米，主卧12-15，次卧8-10；p书房：7-8；p厨房：3-5；p卫生间：4-5；由于条件限制，本项目的户型属于保健因素，保证基本的居住舒适性即可，不形成项目的核心竞争力，因此主要做到以下三点即可：p户型方正，开间进深合理，实户型方正，开间进深合理，实用性较强；用性较强；p厨卫独立，基本功能空间完善，厨卫独立，基本功能空间完善，生活舒适性较高；生活舒适性较高；p适当通过户型亮点与赠送面积适当通过户型亮点与赠送面积体现品质与实惠；体现品质与实惠；72本报告是严格保密的。单房户型示例单房户型示例户型方正、面积紧凑79、户型方正、面积紧凑、基本功能空间完善基本功能空间完善建议单房户型设置独立厨房独立厨房，与市场上的小户型开敞式厨房公寓在居住舒适性居住舒适性上形成竞争优势。73本报告是严格保密的。一居户型示例一居户型示例超大转角观景凸窗自然扩展室内空间，采光好，厅房方正实用户型紧凑、横厅、方正实用有明确的功能分区，厅房方正实用，玄关保证厅和卧室均有采光面保证厅和卧室均有采光面，条件许可的情况下通过凸窗等户型亮点增加竞争力。74本报告是严格保密的。二居户型示例二居户型示例宽大弧型阳台，视野舒展，厅房设计方正，实用率高，卫生间靠近卧室，生活起居便利。占用面宽窄，但三个厅房均有南向采光，户型方正实用，无面积浪费。二80、居为本项目的主力户型，在户型设计时优先考虑它的功能要求和舒适性。保证厅和主卧有采光面保证厅和主卧有采光面，尽量实现客卧的采光，通过凸窗、转角窗等户型亮点增加竞争力。75本报告是严格保密的。二居半户型示例二居半户型示例户型方正实用，无暗房，功能分区合理，无面积浪费户型方正实用，三个阳台二居半户型总价高，设置在转角等位置较好处。保证厅和两个卧室有采光面保证厅和两个卧室有采光面，尽量实现书房的采光，通过凸窗、转角窗等户型亮点增加竞争力。76本报告是严格保密的。可拆除倒凸窗可拆除倒凸窗户型特色户型特色高附送增值，体现实惠高附送增值，体现实惠77本报告是严格保密的。3、社区、社区DIS系统系统打造大连首81、个国际青年社区打造大连首个国际青年社区4、社区配套、社区配套2、公共空间、公共空间1、居住空间、居住空间6、社区物业服务、社区物业服务5、社区业主组织、社区业主组织78本报告是严格保密的。通过丰富的建筑附属空间赋予社区鲜明的通过丰富的建筑附属空间赋予社区鲜明的个性，营造立体的共享空间个性，营造立体的共享空间占地面积狭小、地势低洼是我们地块的限制，但同时也占地面积狭小、地势低洼是我们地块的限制，但同时也占地面积狭小、地势低洼是我们地块的限制，但同时也占地面积狭小、地势低洼是我们地块的限制，但同时也为我们营造更为丰富的立体空间提出了启示。为我们营造更为丰富的立体空间提出了启示。为我们营造更为丰富的82、立体空间提出了启示。为我们营造更为丰富的立体空间提出了启示。借鉴法国借鉴法国借鉴法国借鉴法国 马赛公寓马赛公寓马赛公寓马赛公寓思路：思路：p平面局促：平面布置与向空间发展相结合平面布置与向空间发展相结合；p地势低洼：利用地势高差构造出层次更丰富的附属空间，赋予社区个性特色的同时，使共享交流空间共享交流空间无所不在；要点：要点：p底层架空，使地面、西侧路面与住宅首层形成三个平面，造坡架桥；p利用连桥、外廊、架空层、屋顶、园林形成丰富的公共空间，打造本项目的产品竞争力；79本报告是严格保密的。平面布置平面布置社区的对外交流沿西侧道路社区的对外交流沿西侧道路展开展开设置公共空间设置公共空间车行入口：83、通过坡道进入社区车行入口：通过坡道进入社区社区边界社区边界通过入口小广场增强架空层的外向性通过入口小广场增强架空层的外向性人行入口：通过连桥直接进入住宅首层人行入口：通过连桥直接进入住宅首层地面停车：设置少量地面停车位，其余地下车地面停车：设置少量地面停车位，其余地下车库解决，户数车位比库解决，户数车位比1:0.3左右左右80本报告是严格保密的。空间布置空间布置底层架空底层架空设置在架空层的公共空间设置在架空层的公共空间穿过架空层的社区人行道穿过架空层的社区人行道设置在架空层的商业设置在架空层的商业设置在架空层的公共空间设置在架空层的公共空间p地块局促且为洼地，南侧挡土墙高约2米，西侧道路高出84、半米左右，建议底部架空p架空层作用住宅首层品质提升设置社区公共空间与配套有效的沟通被楼座分割的地块，利于社区整体氛围的营造与交通组织81本报告是严格保密的。架空层配套规模和业态参考架空层配套规模和业态参考p按照产品定位，本项目总户数约为380户，700人左右，商业配套规模为500左右。柱网设计应充分考虑到商业划铺要求和地下停车要求。p由于社区进入性差，周边无商业氛围，经营性配套要控制面积，不求门类齐全，但求小而精。p便利店、干洗店、水果蔬菜店、快餐厅和美容美发店尽可能靠近西侧道路布置，有利于昭示性。部分建议业态和规模如下表 82本报告是严格保密的。空间布置空间布置充分沟通住宅首层与架空层充分沟85、通住宅首层与架空层外廊进入单元门外廊进入单元门外廊采用半檐遮蔽外廊采用半檐遮蔽旋梯、扶梯沟通住宅首层与架空旋梯、扶梯沟通住宅首层与架空层，增强架空层的进入性层，增强架空层的进入性人行入口、连桥人行入口、连桥半檐遮蔽外廊半檐遮蔽外廊通过入口小广场增通过入口小广场增强架空层的外向性，强架空层的外向性，有利于配套商业的有利于配套商业的经营经营小型大堂小型大堂法国法国马赛公寓马赛公寓83本报告是严格保密的。空间布置空间布置设置公共服务层设置公共服务层p在住宅中部楼层辟出部分楼面设置“公共服务区”，服务面积500平米左右，作为建筑内部沟通上下住户的公共空间，交通设计上应使各楼座及各层住户都比较容易到达，86、在此公共服务区建议设置自助洗衣房、台球室、乒乓球室、健身房等配套设施。部分建议业态和规模如下表 84本报告是严格保密的。空间布置空间布置设置公共服务层设置公共服务层自助洗衣房自助洗衣房公共服务层的走廊公共服务层的走廊明亮通透的走廊使室内外空间充分交流。乒乓球室乒乓球室棋牌室棋牌室桌球室桌球室85本报告是严格保密的。空间布置空间布置富有变化和情趣，参与性强富有变化和情趣，参与性强的屋顶空间，的屋顶空间，体体现形象与品形象与品质图片参考法国图片参考法国马赛公寓屋顶花园马赛公寓屋顶花园充分利用本项目平层面积大的特点，在屋顶布置参与性的运动休闲公共空间和富有情趣的建筑小品。考虑到后期使用频率的风险，不87、设置经营性设不设置经营性设施施，建议布置慢跑跑道（1.2米宽*2条跑道）和休憩设施等，成为销售卖点。86本报告是严格保密的。3、社区、社区DIS系统系统打造大连首个国际青年社区打造大连首个国际青年社区4、社区配套、社区配套2、公共空间、公共空间1、居住空间、居住空间6、社区物业服务、社区物业服务5、社区业主组织、社区业主组织87本报告是严格保密的。建筑外立面建筑外立面扑面而来的年轻气息扑面而来的年轻气息北京苹果派深圳丽阳天下北京苏荷雅居北京荣丰2008北京炫特区p建筑单体的设计是本项目从周边区域脱颖而出的重要手段，同时也是年轻社区的突出体现点，可以成为本项目的名片；p外立面设计原则：体现时尚活88、泼气息，突出品质感；p色彩明亮，通过鲜艳的色彩组合体现活泼时尚的年轻气息；p外立面材质建议采用面砖以体现品质感。88本报告是严格保密的。园林意向园林意向参与性硬质铺装体现现代参与性硬质铺装体现现代气息，增进交流空间气息，增进交流空间89本报告是严格保密的。园林意向园林意向小品标识：现代的、简洁小品标识：现代的、简洁的、偏抽象的、幽默的、色彩明亮的的、偏抽象的、幽默的、色彩明亮的座椅雕塑导示牌社区标识90本报告是严格保密的。外部环境的营造外部环境的营造社区边界社区边界社区围合感和领属感增强，形成社区向心力，隔离外部嘈杂社区围合感和领属感增强，形成社区向心力，隔离外部嘈杂的同时鼓励社区内部的交流。89、的同时鼓励社区内部的交流。p本项目周边环境差，与软件园的整体环境极不协调，需要通过社区边界进行区隔，确保本项目形象的树立；p建议沿道路东侧采用灌木与铁栅栏相结合的方式，达到与外界区隔的同时又不完全阻碍社区内外的空间交流；p通过爬藤类植物处理项目南侧的挡土墙。91本报告是严格保密的。外部环境的营造外部环境的营造削弱铁路对本项目的削弱铁路对本项目的影响影响p按照有关规定，铁路两侧的围墙与轨道边线的距离一般不得小于10米；p地块西侧的铁路使用频率低，从两侧的现状来看，沿道路西侧做出区隔是可行的；p建议从五一路入口至北侧干休所，沿铁轨东侧布置树木，以减弱铁轨对本项目视觉景观和噪音的影响。92本报告是严90、格保密的。3、社区、社区DIS系统系统打造大连首个国际青年社区打造大连首个国际青年社区4、社区配套、社区配套2、公共空间、公共空间1、居住空间、居住空间6、社区物业服务、社区物业服务5、社区业主组织、社区业主组织93本报告是严格保密的。典型青年社区特色配套案例典型青年社区特色配套案例项目名称项目名称北京北京后现代城后现代城北京北京阿曼寓所阿曼寓所北京北京炫特区炫特区规模91万平米、容积率2.88.2万平米、容积率2.330万平米、容积率3.8生活休闲类自助洗衣房、自助电影院、自助厨房、自助聚会吧等二十多项自助服务ROLLING Street酒吧街水吧、露天咖啡屋精品多功能休闲吧：休息、品尝咖啡91、等饮料的同时可以阅览图书、杂志的休闲区域开放式休闲咖啡广场、主题音乐餐厅、红酒雪茄坊、图书阅览室、桑拿、SPA、瑜伽、休闲烧烤园、诗韵墙、麻将室运动类10*25温泉游泳池、SPA水疗、健身房、8*12米攀岩墙，潜水、滑翔、越野、击剑、滑雪、博击运动联盟街头篮球区、半场篮球场、轮滑区精品运动健身俱乐部小球类运动场馆空间：乒乓球室、台球室、壁球馆-兼半场篮球运动场地乒乓球、台球室、壁球场、游泳池、健身房、运动场、攀岩石壁结合典型案例，本项目社区配套的选取原则：结合典型案例，本项目社区配套的选取原则：p时尚的、潮流的、受年轻人追捧的特色休闲和运动配套；时尚的、潮流的、受年轻人追捧的特色休闲和运动配套92、；p规模小、对后期经营管理要求不高；规模小、对后期经营管理要求不高；p客户对生活成本比较敏感，服务设施尽量免费提供；客户对生活成本比较敏感，服务设施尽量免费提供；94本报告是严格保密的。运动类配套运动类配套设置公共空间设置公共空间p原则：占地较小，参与性强，新颖时尚类与传统大众类项目兼顾，具备一定挑战性和对抗性的运动项目；乒乓球室、壁球室布置在公共服务层；攀岩墙、三人篮球场和轮滑区布置在室外空间；95本报告是严格保密的。生活类配套生活类配套24小时便利店小时便利店24小时便利店小时便利店自助洗衣房自助洗衣房ATM取款机取款机原则：针对年轻人的工作生活特点，设置有特色、小而精的配套。便利店等设置93、在架空层，便利店等设置在架空层，优先靠近西侧道路布置优先靠近西侧道路布置，增加其昭示性，有利于后期经营。96本报告是严格保密的。休闲类配套休闲类配套书吧书吧书吧书吧球迷酒吧球迷酒吧p由于社区进入性差，周边无商业氛围，经营性配套要控制面积，不求门类齐全，但求小而精，可先期招商；p设置在架空层，优先靠近西侧道路布置。97本报告是严格保密的。社区智能化社区智能化享受高科技带来的便利生享受高科技带来的便利生活，网络生活是社区精神的延伸活，网络生活是社区精神的延伸原则：关注年轻一代对网络的依赖与对信息技术的崇尚，通过一些亮点表达。p社区内部局域网与宽带接入，再造一个网络社区；p建立社区BBS，激发沟通与94、碰撞，全方位的营造虚拟与现实的年轻社区，成为项目形象传播的有力手段；p可视门禁系统p小区智能抄表系统98本报告是严格保密的。3、社区、社区DIS系统系统打造大连首个国际青年社区打造大连首个国际青年社区4、社区配套、社区配套2、公共空间、公共空间1、居住空间、居住空间6、社区物业服务、社区物业服务5、社区业主组织、社区业主组织99本报告是严格保密的。社区业主组织社区业主组织运动、电影、音乐、休运动、电影、音乐、休闲等爱好者的联盟闲等爱好者的联盟100本报告是严格保密的。3、社区、社区DIS系统系统打造大连首个国际青年社区打造大连首个国际青年社区4、社区配套、社区配套2、公共空间、公共空间1、居住95、空间、居住空间6、社区物业服务、社区物业服务5、社区业主组织、社区业主组织101本报告是严格保密的。在保证基本的社区物业管理之外，提供管在保证基本的社区物业管理之外，提供管家式的物业助理、商务中心等服务家式的物业助理、商务中心等服务物业助理呼叫服务、上门清洁、送餐、洗衣等。商务中心复印、打字、传真、邮件、快递、票务等服务。全面提升生活品质，充分享受高效率、高品质国际社区生活。由于社区居住人口较少，物业服务和商务中心的使用频率有限，可以考虑结合国际新城、康派和CITYONE等楼盘共同组建物业服务中心。102本报告是严格保密的。物业发展建议要点总结物业发展建议要点总结户型户型面积面积(平米平米)套96、数比套数比户型设计要点户型设计要点单房30-4010%p保证户型方正和实用性p基本功能空间完善p适当赠送面积体现实惠一居50-6020%二居二居70-8060%二居半90-10010%功能需求：保健因素功能需求：保健因素情感需求：激励因素情感需求：激励因素p户型紧凑、方正实用p基本生活配套国际青年社区主题的全方位诠释：p交流共享空间：大堂、运动、休闲、配套、网络p建筑规划设计新颖时尚：连桥、外廊、屋顶花园103本报告是严格保密的。六、六、AAI公司公司A方案评价方案评价104本报告是严格保密的。平面布局方案基本满足要求平面布局方案基本满足要求平面布局原则：平面布局原则：尽量避免出现过多的北向户97、型室外空间尽量完整，有利于集中布置共享空间该方案评价：该方案评价：户型朝向均好性差，北向较多室外空间比较完整调整方向：调整方向：调整楼座朝向，增加朝向均好性，可使东西向斜向朝南。105本报告是严格保密的。户型狭长，实用性较差户型狭长，实用性较差户型设计原则：户型设计原则：户型方正，开间进深合理，实用性较强；厨卫独立，基本功能空间完善，生活舒适性较高；适当通过户型亮点与赠送面积体现品质与实惠；户型配比户型配比户型户型面积面积(m(m2 2)套数比套数比单房30-4010%一居50-6020%二居二居70-8060%二居半90-10010%该方案评价：该方案评价：此方案能提高实用率；开间进深比不合理，户型狭长，实用性较差；调整方向：调整方向：优先考虑开间进深的合理性，此后在考虑提高实用率；最终户型配比应符合右表所示的要求；106本报告是严格保密的。谢谢！谢谢！107