1、服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 中国中国南京南京 谨呈：谨呈：东方置地东方置地花卉大道项目花卉大道项目定位及物业发展建议定位及物业发展建议2010.06.182010.06.181服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本次报告重点摘要本次报2、告重点摘要2服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城市解读城市解读南京是长三角经济圈核心城市，对一小时都市圈尤其是安徽地区辐射力明显，经济的快速增长、居民可支配收入不断提高和橄榄型的社会结构保证了强大的中高端消费潜力，为项目提供潜在客户群支撑区域解读区域解读浦口是南京跨江发展承接地，辐射苏北皖南地区，经济增长迅猛，随着轨道交通建设迅速融入主城，郊区形象逐渐弱化，城市地位提升带来的区域建设提速和经济发展潜力推动区域快速成熟3、，为项目潜在客户群和打造为一居别墅提供支撑整体市场总结整体市场总结南京房地产市场逐步成熟，整体市场逐步回归理性，刚性需求和改善性需求主导市场，经济型别墅为市场主流，顺应主流市场区域市场总结区域市场总结浦口房地产市场逐步回归理性，房地产开发热点区域向珠江镇转移，别墅市场两极分化，为项目提供市场空白区域客户总结区域客户总结区域客户以主城外溢的刚性需求为主体，随着区域的成熟，区域内改善型性需求正逐步释放，为项目提供潜在客群机会宏观市场研判宏观市场研判1 13服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量4、房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789纷纷瞄准塔尖阶层，顶级市场竞争激烈纷纷瞄准塔尖阶层，顶级市场竞争激烈在售近郊类别墅物业稀缺，潜在上市量不多在售近郊类别墅物业稀缺，潜在上市量不多江北已经崛起为高端客群主流消费板块江北已经崛起为高端客群主流消费板块竞争市场竞争市场总结总结项目发展战略研判项目发展战略研判2 2重点竞争重点竞争项目分析项目分析“控制面积、控制总价控制面积、控制总价”的项目普遍销售情况较好的项目普遍销售情况较好目前供应以联排居多，叠加产品稀缺目前供应以联排居多，叠加产品稀缺潜在上市类别墅项目将对客群产生一定分流潜在上市类别墅项目将对客群产生一定分流5、发展占位发展占位结合项目自身资源、市场竞争情况两个纬度的考量，本项目结合项目自身资源、市场竞争情况两个纬度的考量，本项目应以主城市场的挑战者及区域市场的补缺者为发展方向应以主城市场的挑战者及区域市场的补缺者为发展方向4服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789栖园栖园加州城加州城伴山香槟园伴山香槟园颐和南园颐和南园金地自在城金地自在城融侨玫瑰纪融侨玫瑰纪 重点竞争项目分布重点竞争项目分布融侨花卉大道项目（未上市）融侨花卉大道6、项目（未上市）苏宁紫金东郡（未上市）苏宁紫金东郡（未上市）保利紫晶山保利紫晶山（未上市）（未上市）恒基玲珑翠谷（未上市）恒基玲珑翠谷（未上市）5服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789栖栖园园加加州州城城颐颐和和南南园园花园洋房花园洋房叠加叠加联排联排双拼双拼独立独立伴伴山山香香槟槟园园融融侨侨玫玫瑰瑰纪纪金金地地自自在在城城重点项目物业联排是主力供求物业，经济型产品重点项目物业联排是主力供求物业，经济型产品占据重要部分，7、叠加类物业存在空白占据重要部分，叠加类物业存在空白融侨融侨花卉花卉大道大道项目项目注：据目前市场信息，本项目最为直接的竞争对手融侨花卉大道项目注：据目前市场信息，本项目最为直接的竞争对手融侨花卉大道项目将建设联排、花园洋房、小高层等物业类型。将建设联排、花园洋房、小高层等物业类型。小高层小高层重点竞争重点竞争项目分析项目分析6服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789从竞争项目从竞争项目0909年至今分物业销售情况来看，联排8、是主年至今分物业销售情况来看，联排是主力供求物业，经济型产品占据重要部分，叠加类物业力供求物业，经济型产品占据重要部分，叠加类物业存在空白存在空白注：花园洋房统计均为新政后新开项目，受到影响较大注：花园洋房统计均为新政后新开项目，受到影响较大重点竞争重点竞争项目分析项目分析物业类型物业类型独栋独栋双拼双拼联排联排叠加叠加花园洋房花园洋房合计合计供销比供销比面积段面积段（）（）供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交130以下以下4040130-150242422346271.70 150-1701212581370252.80 170-19、9083832.67 190-21048226154232.35 210-230732720293293.21 230-250804914594541.74 250-270957095701.36 270-290745674561.32 290-310261726171.53 310-33022562158232.52 330-35011111.00 350-400666412101.20 400-45066661.00 450-500去化率去化率100.00%100.00%61.13%20.45%53.67%7服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划10、大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789200200300300350350400400450450500500单位：万元单位：万元联联排排叠叠加加栖栖园园加加州州城城颐颐和和南南园园伴伴山山香香槟槟园园融融侨侨玫玫瑰瑰纪纪金金地地自自在在城城联排价格在联排价格在230-360230-360万之间，除栖园外，仍以经万之间，除栖园外，仍以经济型为主济型为主600600独独联联700700以上以上联联排排联联排排花花园园洋洋房房花园花园洋房洋房联联排排重点竞争重点竞争项目分析项目分析8服务创造价值 中国房地11、产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n总建面：15万n 容积率：0.7n 物业类型：叠加、联排n 主力户型：262-271联排、143-151、205-218叠加，叠加18000元/、联排23000元/n目前现房销售中。仙林仙林栖园栖园典型项目典型项目9服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8351359812、 QQ:69031789栖园栖园当联排面积超过当联排面积超过250平米，总价突破平米，总价突破500万万后，销售压力明显后，销售压力明显典型项目典型项目推盘日期推盘日期户型户型面积（）面积（）推出套推出套数数户型配比户型配比累计认累计认购套数购套数认购率认购率2007-9-1复式三房146-15815211%14897%复式五房含车库联排269-275403%3793%93%2007-11-30复式三房147-160967%96100%复式五房218-223322%3197%2007-12-1复式五房含车库联排262-267403%3895%95%复式五房含车库联排27081%675%75%213、008-2-5复式五房含车库联排262-267604%5185%85%复式五房含车库联排270282%2486%86%2008-4-9复式三房147-160846%84100%复式五房218-223181%18100%复式五房含车库联排260-27115411%14292%92%2008-9-29车位14-1618614%9350%2009-4-28复式五房含车库联排27118013%3117%17%复式五房含车库联排262-2681209%2319%19%复式三房147-160101%00%复式五房210-22040%00%车位14-1615411%8253%合计1366100%90466%14、10服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789相对优势资源结合开发策略，我们应该选择高端，依托大师规划，以国际视相对优势资源结合开发策略，我们应该选择高端，依托大师规划，以国际视野，打造南京首席城市传世墅院名邸野，打造南京首席城市传世墅院名邸核心驱动核心驱动价值价值整体项目定位整体项目定位3 3客户来源客户来源辐射全市，江北辐射全市，江北(30%)+(30%)+河西河西(40%)+(40%)+城中城中(25%)+(25%)+15、外围外围(5%)(5%)无论是来自哪个区域，毋庸置疑的是本项目的客群绝对是以高收入人群为无论是来自哪个区域，毋庸置疑的是本项目的客群绝对是以高收入人群为主体主体(企业中高管、高校教授、高级科研人员、医生、高级公务员企业中高管、高校教授、高级科研人员、医生、高级公务员)职业特征及职业特征及购买力购买力项目针对项目针对30503050岁的成长型客群，他们岁的成长型客群，他们3030岁事业初成，岁事业初成，4040岁渐入佳境，岁渐入佳境，5050岁告别峥嵘岁告别峥嵘家庭生命家庭生命周期周期11服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必16、备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789功能定位功能定位兼具城市别墅、养生休闲、社区配套、传世藏品为一体，复合的功兼具城市别墅、养生休闲、社区配套、传世藏品为一体，复合的功能已经远远超越了居住本身能已经远远超越了居住本身物业类型物业类型户均建筑面积（户均建筑面积（mm2 2）面积占比面积占比（%）独栋4004801%双拼2602803%联排21024012%叠拼17019023%退台式花园洋房12016061%产品定位产品定位12服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策17、划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789形象定位形象定位墅墅 隐隐 老老 山，达山，达 观观 天天 下下传世名墅传世名墅 私享人生私享人生 13服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789地块价值地块价值产品价值产品价值企划价值企划价值地块价值是核心价值和基准价值，决定了项目的基准价格。产品品质是价值突破的关键，高品质的产品能够实现溢价。优秀的行销企划包18、装能够进一步提升项目售价。基准售价基准售价溢价溢价3%3%左右左右溢价溢价3%3%左右左右综合考虑溢价及上市时点，同时考虑独栋楼王适当拉升价格，建议本项目各类型物业启动价格区综合考虑溢价及上市时点，同时考虑独栋楼王适当拉升价格，建议本项目各类型物业启动价格区间为：间为：独栋：独栋：22000-2400022000-24000元元/；双拼：；双拼：19000-2100019000-21000元元/；联排：；联排：17000-1900017000-19000元元/叠加：叠加：15000-1700015000-17000元元/；花园洋房：；花园洋房：14000-1500014000-15000元元/19、注：价格区间低点为保底的均价实现，其区间是价值提升的初步判断，具体价值提升幅度视当时注：价格区间低点为保底的均价实现，其区间是价值提升的初步判断，具体价值提升幅度视当时市场具体情况而定市场具体情况而定上市时点上市时点根据江北一系列利好和国家调控对房地产发展的影响，以及市场本身的正常增幅，估计溢价溢价溢价5%5%左右左右在基准售价基础上，综合考虑本项目价格定位在基准售价基础上，综合考虑本项目价格定位价格定位价格定位14服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83520、13598 QQ:69031789物业发展建议物业发展建议4 41 1、地块价值分区原则、地块价值分区原则根据地块内外资源的占有度、外部道路噪音干扰、根据地块内外资源的占有度、外部道路噪音干扰、邻接项目建筑排布影响等因素，将地块价值分为四级；邻接项目建筑排布影响等因素，将地块价值分为四级；2 2、坡地资源利用原则、坡地资源利用原则多点勘测、价值排序，寻找坡地建筑景观、朝向多点勘测、价值排序，寻找坡地建筑景观、朝向价值点，打造坡地建筑；价值点，打造坡地建筑；3 3、景观优先原则、景观优先原则先景观后建筑，景观先行，让建筑成为景观元素。先景观后建筑，景观先行，让建筑成为景观元素。总体规划总体规划原21、则原则对于高端物业，想要在众多项目中脱颖而出，在达到均好性的基础对于高端物业，想要在众多项目中脱颖而出，在达到均好性的基础上，我们必须打造自己的极致性，超脱竞争。上，我们必须打造自己的极致性，超脱竞争。物业发展物业发展策略策略15服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789方案方案1 1概念排布概念排布总体规划建议总体规划建议交通组织交通组织主次入口结合，利用社区主次入口结合，利用社区“8 8”字形大字形大环路，既有效区隔不同22、物业，有能结合环路，既有效区隔不同物业，有能结合地形地势减少成本；地形地势减少成本；泄洪渠旁边为社区车行环路，泄洪渠泄洪渠旁边为社区车行环路，泄洪渠上部按照政府要求，需要加盖顶盖，建上部按照政府要求，需要加盖顶盖，建议在顶盖上设计人行辅道，且进行二次议在顶盖上设计人行辅道，且进行二次水质过滤，丰水期水满溢出，清洁水体水质过滤，丰水期水满溢出，清洁水体可溢向西侧集中水景；可溢向西侧集中水景；各组团间支路，按照各组团间支路，按照“别墅入户停车，别墅入户停车，洋房统一停车洋房统一停车”进行细部规划；进行细部规划；景观系统景观系统利用三个组团间的水景组成社区的环利用三个组团间的水景组成社区的环形景观轴23、；形景观轴；利用环形道路两侧的不同标高形成道利用环形道路两侧的不同标高形成道路景观，并在道路节点形成景观节点，路景观，并在道路节点形成景观节点，打造喷泉、雕塑、花坛等节点；打造喷泉、雕塑、花坛等节点；利用泄洪渠退让，设计利用泄洪渠退让，设计2424米宽道路米宽道路+景景观。观。社区主要道路独栋，面宽10，进深12双拼，面宽9，进深17联排，面宽6.9，进深15叠加，面宽6.9，进深12洋房，面宽11.5，进深12人行主入口次入口次入口人行人行次入口次入口车行车行+人行人行水景水景水景水景水景水景幼儿园社区中心社区中心集中绿地销售中心（会所）16服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP1024、企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总体规划建议总体规划建议社区主要道路独栋，面宽10，进深12双拼，面宽9，进深17联排，面宽6.9，进深15叠加，面宽6.9，进深12洋房，面宽11.5，进深12方案方案2 2概念排布概念排布与方案与方案1 1的不同点：的不同点：南侧规划路（约南侧规划路（约700700米长）上设计两个米长）上设计两个出入口，分别用于洋房去、别墅区交通出入口，分别用于洋房去、别墅区交通疏散；疏散；公建配套设计在西南侧；公建配套设计在西南侧；公交首末站25、设计建议向南移。公交首末站设计建议向南移。水景水景主入口主入口人行人行+车行车行公交公交车站车站次入口次入口车行车行+人行人行销售中心销售中心（会所）（会所）水景水景水景水景幼儿园、社区中心幼儿园、社区中心社区集中绿地社区集中绿地次入口次入口人行人行+车行车行17服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789建筑风格建议建筑风格建议景观营建景观营建整体原则：全程不同节点关注客户感受，打造贴近自然、立体多面整体原则：全程不同节点关26、注客户感受，打造贴近自然、立体多面的景观，将邻里交流空间、私家庭院景观都做到五重绿化、无季节的景观，将邻里交流空间、私家庭院景观都做到五重绿化、无季节花卉、无遗漏绿化；花卉、无遗漏绿化；满足客户需求下的成本控制：同纬度选择植物，根据地区特征、自满足客户需求下的成本控制：同纬度选择植物，根据地区特征、自然环境、植物种类及客户的偏好选择，保证成活易打理，节约成本。然环境、植物种类及客户的偏好选择，保证成活易打理，节约成本。满足客户未被满足的需求，关注老人小孩。满足客户未被满足的需求，关注老人小孩。现代简洁建筑风格现代简洁建筑风格能够标新立异，时尚现代，线条感强，但不能够标新立异，时尚现代，线条感强27、，但不缺乏厚重大气；缺乏厚重大气；立面别墅化设计立面别墅化设计各种物业形态的立面打造，以项目倡导的别墅各种物业形态的立面打造，以项目倡导的别墅生活氛围为方向。生活氛围为方向。18服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789保证户型基本尺度，对不同物业采取不同的提升方保证户型基本尺度，对不同物业采取不同的提升方法，并分期应用法，并分期应用设计提示1：客厅（或餐厅）双层通高；设计提示2：多方位多层次私家庭院，前院、后院、内院、侧院28、下沉式庭院；设计提示3：附送露台、平台、落地窗；设计提示4：附送多样式全明地下空间；设计提示5：双主卧设计，方便老年人居住，体现人行关怀；设计提示6：利用夹层、挑空巧偷面积。设计提示1：首层赠送双向私家花园设计提示2：中间层赠送大露台设计提示3：进行顶跃设计，挑高客厅与屋顶大花园设计，增加舒适度设计提示4：六层平层洋房，层层退台、户户花园户型设计原则户型设计原则别墅户型设计点提示别墅户型设计点提示洋房户型设计点提示洋房户型设计点提示19服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费29、下载 0755-83513598 QQ:69031789功能及面积功能及面积总体建议面积总体建议面积28002800平米平米本项目，除室内会所外，还需设置室外泛会所，包含有一片篮球场、本项目，除室内会所外，还需设置室外泛会所，包含有一片篮球场、网球场、儿童游乐天地、老人健身场地、山地有氧步道、室外棋牌网球场、儿童游乐天地、老人健身场地、山地有氧步道、室外棋牌桌等。桌等。会所建议会所建议物业服务物业服务本案物业服务建议：建议引进五大行之一本案物业服务建议：建议引进五大行之一综合服务综合服务做足常规，满足业主最为关注的生活需求做足常规，满足业主最为关注的生活需求安防服务安防服务使客户能够感知到居住30、安全性使客户能够感知到居住安全性清洁服务清洁服务用细枝末节，感动客户用细枝末节，感动客户环境维护服务环境维护服务从实际生活出发，感动客户从实际生活出发，感动客户维修保养服务维修保养服务用及时服务，取得业主认可用及时服务，取得业主认可20服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一期一期产品类型配套亮点2011.4-6月2011.10l联排、叠加l 会所展示起止时间二期二期2011.102013.03l社区中心建设l幼儿园建设31、l公交站建设l会所推案量约3.5-4万平米三期三期2013.032013.9约4万平米核心卖点l独栋l双拼l花园洋房l高附加值产品l惊艳景观示范区l 城市一居别墅l会所l高附加值产品l社区配套建设l会所l实景样板区l l成熟社区l成熟配套l高端别墅l高附加值l成熟社区配套l国际性幼儿园l会所约10-11万平米l联排、叠加l花园洋房产品为主产品价值产品价值树立形象，标签价值企业品牌植入开始依托前期形象及口碑效应，企业品牌得到提升随着前期物业的交付，项目的成功，品牌在南京成功塑造启动期启动期成熟期成熟期峰值期峰值期开发周期开发周期品牌价值品牌价值分期开发及启动区建议分期开发及启动区建议5 521服32、务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789景观示范区景观示范区6 6 6 64 4 4 4入口景观入口景观入口景观入口景观7 7 7 7样板房示范区样板房示范区样板房示范区样板房示范区示范区外停车位示范区外停车位3 3 3 32 2 2 2示范区入口岗亭示范区入口岗亭示范区入口岗亭示范区入口岗亭5 5 5 5会所（售楼处）会所（售楼处）会所（售楼处）会所（售楼处）样板示范区样板示范区1 1 1 1示范区外包装示范区外包装示范区33、外包装示范区外包装一期一期7562314海院路2010年后通车11一、样板示范区总体要求一、样板示范区总体要求惊艳展示、人文关怀惊艳展示、人文关怀二、样板示范区物业组合二、样板示范区物业组合以联排以联排+叠加低密度物业形成高端定势，塑造项目形象叠加低密度物业形成高端定势，塑造项目形象三、功能区划分及动线设置三、功能区划分及动线设置海院路作为到达本案的主要干道海院路作为到达本案的主要干道22服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903134、789财务评价：本项目资金运用效率及收益率均较高，财务评价：本项目资金运用效率及收益率均较高，项目风险小，在财务上可行项目风险小，在财务上可行在保守测算价格条件下:本项目内部收益率达到42.20%，资金运用效率高；投资利润率为44.96%，收益率较高；总体评价本项目风险小，在财务上可行。物业类型销售价格净利润投资利润率财务净现值内部收益率元/平方米万元%万元%独立2300073775.7944.9621246.7542.20双拼20000联排18000叠加16000洋房1450023服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资35、料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体项目定位整体项目定位宏观市场研判宏观市场研判项目发展战略项目发展战略物业发展建议物业发展建议分期开发及样板示范区建议分期开发及样板示范区建议1 12 23 34 45 5目目 录录经济测算经济测算6 624服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宏观市场研判宏观市场研判宏观经济及发展规划宏观经济及发展规划区域价值解读区36、域价值解读整体市场分析整体市场分析区域市场分析区域市场分析市场高端客户分析市场高端客户分析区域客户研究区域客户研究25服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789在世界经济版图上，长三角都市群是经济发展最在世界经济版图上，长三角都市群是经济发展最快最为活跃的区域之一快最为活跃的区域之一巴黎大都巴黎大都市圈市圈伦敦大伦敦大都市圈都市圈纽约大都纽约大都市圈市圈五大湖大五大湖大都市圈都市圈长三角大长三角大都市圈都市圈东京大都东京大都37、市圈市圈n 世界五大都市圈：世界五大都市圈：n 世界创造财富最多的地世界创造财富最多的地方方n 大都市圈融合：大都市圈融合：n 2121世纪经济发展的主旋世纪经济发展的主旋律律长三角长三角长三角长三角 世界第六大都市圈世界第六大都市圈世界第六大都市圈世界第六大都市圈城市地位城市地位26服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789至至珠珠三三角角至至闽闽三三角角至徐州至徐州至安徽合肥至安徽合肥至至京京津津唐唐至至胶胶东东南京市南38、京市南京南京马鞍山马鞍山巢湖巢湖芜湖芜湖滁州滁州扬州扬州镇江镇江核心圈层核心圈层紧密圈层紧密圈层50Km100Km沿江城市带城镇发展轴城市发展通道南京在长三角都市群的一体化融合中起到了承东南京在长三角都市群的一体化融合中起到了承东启西的战略作用，经济辐射力逐步增强启西的战略作用，经济辐射力逐步增强n都市发展区，是以长江为主轴，以南京主城为核心，结构多元，间隔分布，开敞式的都市发展区空间格局。n随着长三角城市群一体化的加快，南京东联上海、西接合肥，城市之间来往密切，综合竞争能力逐渐增加。n南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。上39、海上海上海上海合肥合肥南京南京排名城市综合指数1上海369.61826 6南京南京100.5489100.54898杭州99.299315无锡84.809720苏州76.737427常州61.9023长三角城市全国综合实力排名城市地位城市地位27服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789与一线城市相比，南京经济总量不高，但增速较快与一线城市相比，南京经济总量不高，但增速较快排名排名城市城市 09GDP(09GDP(亿元亿元)40、08GDP(08GDP(亿元亿元)增长率增长率（%）1上海149001136988.2%2北京118661048810.1%3广州9119821511.0%4深圳8245780610.5%5天津7500635416.5%6苏州7400670111.0%7重庆5856509614.9%8杭州5099478110.0%9无锡50004419.511.5%10青岛49004436.1811.0%11佛山4742433313.5%12成都4503390114.7%13武汉4500396013.0%14大连44103858.215.0%15沈阳4350385514.1%16宁波421539648.6%141、717南京南京423042303775377512.05%12.05%18东莞40803702.5310.0%n 与各一线城市比较，南京的经济水平相差较大。但是从发展速度来看，南京的GDP增长率已经超过一线城市。可见，南京的经济发展后劲十足。n 2004年-2006年增长趋于平稳，07年出现较大幅度上升后增幅放缓。数据来源：统计公报，增长率按可比口径计算，排除了通货膨胀率。数据来源：南京市统计局城市经济城市经济28服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835142、3598 QQ:69031789n固定资产投资、进出口总额、社会消费品零售总额保持增长势头。n03年是投资与进出口强劲增长势头拐点，之后增长放缓。n金融危机对南京的整体影响不大，经济的平稳发展成为南京经济的一大特征。经济经过爆发性增长后增速趋于平稳经济经过爆发性增长后增速趋于平稳数据来源：统计公报，增长率按可比口径计算，排除了通货膨胀率。城市经济城市经济29服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789南京市固定资产投资历年变化43、南京市固定资产投资历年变化南京市房地产开发投资历年变化南京市房地产开发投资历年变化南京市商品房施工面积历年变化南京市商品房施工面积历年变化长三角主要城市房地产开发投资（长三角主要城市房地产开发投资（20092009）南京市房地产开发投资和商品房施工面积增长率波动南京市房地产开发投资和商品房施工面积增长率波动较大，相比长三角其他主要城市，南京市房地产开发较大，相比长三角其他主要城市，南京市房地产开发投资相对较低，房地产具有较大投资开发潜力投资相对较低，房地产具有较大投资开发潜力城市经济城市经济30服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策44、划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均人均GDPGDP（美元）（美元）800-3000800-30003000-40003000-40004000-80004000-800080008000以上以上需求特征需求特征生存需求生存，改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征发展特征快速发展，单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均人均GDPGDP与房地产45、发展关系与房地产发展关系伴随着经济的高速发展，南京房地产市场发展趋伴随着经济的高速发展，南京房地产市场发展趋向平稳，需求特征以改善型需求为主向平稳，需求特征以改善型需求为主n 伴随着经济的高速发展，南京房地产市场处于平稳趋缓发展阶段。n2009年全市人均GDP首次突破8000美元，市场需求特征以改善型需求为主。数据来源：南京市统计局城市经济城市经济31服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789南京产业基础好，产业结构不断优化46、。南京产业基础好，产业结构不断优化。20092009年，南京年，南京发展总部经济的综合实力居全国第六，而总部经济有利发展总部经济的综合实力居全国第六，而总部经济有利于二产向三产的延伸于二产向三产的延伸n南京是中国东部重要的工业基地之一，形成了以石油化工、电子信息、汽车、钢铁、电力五大支柱产业。数据来源：南京市统计局产业结构产业结构32服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n2000-2004年和2004-2009年南京市47、第三产业经历了两个阶段发展，第一阶段在GDP所占比重总体呈下降趋势，但第二阶段所占比重呈逐渐上升趋势，说明南京市工业发展迅速，但目前已步入后工业时代。0404年以来南京市第三产业比重不断增加，新兴服务业年以来南京市第三产业比重不断增加，新兴服务业比例不断上升，城市现代生产和生活氛围正逐步提升比例不断上升，城市现代生产和生活氛围正逐步提升数据来源：南京市统计局产业结构产业结构33服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789居民收48、入持续增长，带动消费支出快速上升居民收入持续增长，带动消费支出快速上升n城市居民可支配收入保持快速增长，2004-2009年南京城市居民可支配收入保持快速增长，涨幅高于全国平均水平。n城市居民消费支出实现快速增长，南京市区2009年人均消费支出16339元，2004-2009年实现年均增长率达14%。消费能力消费能力34服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n南京市金融机构存贷款规模逐年扩大，2009年分别达到1108849、亿元和9444亿元；n居民储蓄占金融机构比例保持在30%左右，人均储蓄水平在全省落后于苏、锡、常三市。金融机构存贷款规模逐年扩大，居民储蓄所占存款比金融机构存贷款规模逐年扩大，居民储蓄所占存款比例保持平稳，但人均储蓄水平落后于苏、锡、常三市例保持平稳，但人均储蓄水平落后于苏、锡、常三市消费能力消费能力35服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789住房水平呈整体提升趋势，人民生活质量已经达住房水平呈整体提升趋势，人民生活质量已50、经达到富裕水平到富裕水平恩格尔系数 59%以上 50-59%40-50%30-40%低于30%贫富程度贫富程度贫困贫困温饱温饱小康小康富裕富裕最富裕最富裕小康富裕n居民住房水平呈现整体提升趋势，2009年人均住房面积达33.17平米。n城市人民生活质量已经达到富裕水平，南京居民恩格尔系数已达37，按照联合国粮农组织提出的标准，结合我国具体国情，居民已经跨过小康水平，达到富裕。消费能力消费能力36服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6951、031789n2001年-2007年人口逐年增加；n2005年以后增长放缓。人口数量逐年增加，人口数量逐年增加，20052005年以后增长放缓年以后增长放缓人口增长人口增长37服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789南京主要以党、政、军为主的社会结构，聚集庞大南京主要以党、政、军为主的社会结构，聚集庞大的中间消费阶层的中间消费阶层高端人口中端人口低端人口南京的社会结构南京的社会结构橄榄型结构橄榄型结构南京是中国四大科教中心52、城市之一，高等院校有55所，科研和研发机构500余家，全国19个副省级以上城市的科教实力情况南京仅次于北京和上海，排名第三。作为省会城市南京除了有省政府、市政府公务员团体外，还聚集了省内一线的医疗、文体、科研、影视准公务员（事业单位）团体。南京驻宁军区遍及市区东西南北，军官部队消费力一直较强。江苏省政府江苏省政府市政府市政府社会结构社会结构38服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城市地位城市地位南京地处经济活跃的长三角53、都市圈，伴随长三角一体化发展，南京将积极承接上海并拉动安徽地区发展。城市经济城市经济经济活力凸显，以年增幅超过10%速度增长，城市人口保持约1%以上增长速率，居民可支配收入保持高于年均10%的增长，构成了巨大消费潜力的保证。中高端消费能力中高端消费能力南京以党、政、军为主的社会结构蕴含着稳定的中高收入群体。城市解读城市解读南京是长三角经济圈核心城市，对一小时都市圈尤其是安徽地区南京是长三角经济圈核心城市，对一小时都市圈尤其是安徽地区辐射力明显，经济的快速增长、居民可支配收入不断提高和橄榄辐射力明显，经济的快速增长、居民可支配收入不断提高和橄榄型的社会结构保证了强大的中高端消费潜力，为项目提供潜54、在客型的社会结构保证了强大的中高端消费潜力，为项目提供潜在客户群支撑户群支撑39服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宏观市场研判宏观市场研判宏观经济及发展规划区域价值解读整体市场分析区域市场分析市场高端客户分析区域客户研究40服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ55、:69031789浦口区浦口区n浦口区位于南京市西北部，南京的北大门，辐射范围延伸至苏北、皖南等广大区域。n随着跨江发展战略的推出，浦口区成为南京对外扩张最为重要的一环，有效实现区域均衡发展。浦口区位于南京的北大门，是南京对外扩张辐射苏北、浦口区位于南京的北大门，是南京对外扩张辐射苏北、皖南地区的重要纽带皖南地区的重要纽带苏北苏北皖南皖南区域地位区域地位41服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789浦口区经济位于全市中游水平56、，经济增速迅猛，浦口区经济位于全市中游水平，经济增速迅猛，区域发展潜力较强区域发展潜力较强n与南京其他区县比较，浦口区经济位于中游水平。但是从发展速度来看，浦口区的GDP增长率仅略低于江宁、高淳、溧水三区县，因此浦口区未来经济发展潜力较强。n浦口区经济增长速度迅猛，2004年-2007年经济平稳高速增长，2008年由于国际金融危机影响增幅下滑后2009年呈明显反弹走势。区域经济区域经济42服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903157、789浦口区二、三产业比重大，地区产业结构不断优化，浦口区二、三产业比重大，地区产业结构不断优化，未来将逐步实现二产向三产的延伸转化未来将逐步实现二产向三产的延伸转化n浦口区重点发展特色工业，以高新技术产业、现代制造业为核心的“双高“产业发展为核心，以支柱产业发展为导向。n浦口区努力发展以房地产业、旅游业为重点、兼顾商贸和物流业发展的第三产业，逐步实现二产向三产的延伸转化。产业结构产业结构43服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69058、31789n2001年-2008年人口逐年增加。n2008年以后增长放缓。浦口区人口数量逐年增加，浦口区人口数量逐年增加，20082008年以后增长放缓年以后增长放缓区域人口区域人口44服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789高新高新组团组团桥林桥林组团组团桥北组团桥北组团老浦口组团老浦口组团顶山组团顶山组团中心组团中心组团珠江镇组团珠江镇组团七里河组团七里河组团三桥组团三桥组团 大学组团大学组团江北作为南京三个副城之一，59、未来的浦口将会成为江北作为南京三个副城之一，未来的浦口将会成为南京的城市新亮点南京的城市新亮点n2007-2030南京市城市总体规划将南京规划成一主城、三副城，东山新市区、江北新市区和仙林新市区升级为三个“副城”；n江北新城的城市中心位于石佛寺一带，将逐步打造成为一个滨江城市中心。区域规划区域规划45服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789“两轮驱动两轮驱动”推动高新技术产业、制造业发展，以推动高新技术产业、制造业发展，以60、房地产、旅游业等为引擎拉动服务业的振兴房地产、旅游业等为引擎拉动服务业的振兴n按照地域的紧密度和产业的关联度，合理布局产业，集中集约发展。n中心城区和桥林地区以发展高新技术、现代制造业等低污染工业和第三产业为重点，老山和汤泉地区以发展休闲旅游业为重点，其他地区发挥区域优势，重点发展现代化都市农业。n根据近期城市发展需要，新增工业用地结合近期城市发展增长点布局，重点安排在中心城区和桥林地区，并在城市发展潜在的增长区域适度预留发展用地。老山旅游老山旅游度假区度假区高新开发高新开发区区桥林开桥林开发区发区三桥产三桥产业园业园老浦口老浦口工业区工业区区域规划区域规划46服务创造价值 中国房地产策划代理61、综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789四座过江大桥将承载部分过江交通压力四座过江大桥将承载部分过江交通压力n长江大桥：盐仓桥浦口沿江路，目前承载来往车辆最多的大桥；n长江二桥：八卦洲；南京长江大桥下游11公里处；n长江三桥：大胜关；南京长江大桥上游19公里处；n长江四桥：石埠桥；南京长江二桥下游12公里处，已投入建设；n二桥和三桥由于收费和位置离主城较远，所以一直无法分流大桥车流，年票制将使二桥和三桥发挥分流车流的作用。长江大桥长江大桥长江三桥长江三桥62、长江二桥长江二桥长江四桥长江四桥（规划中）（规划中）区域规划区域规划47服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789编号编号通道位置通道位置通道功能通道功能1锦文路过江通道道路过江通道2大胜关过江通道铁路过江通道城市轨道8号线过江通道3南京长江三桥道路过江通道（已建）4南京长江五桥道路过江通道5 5应天大街过江通道应天大街过江通道道路过江通道（道路过江通道（20102010年年5 5月通车）月通车）城市轨道城市轨道1 1号线过63、江通道号线过江通道6汉中西路过江通道道路过江通道（远景预留）7北京西路过江通道城市轨道4号线过江通道8 8模范西路过江通道模范西路过江通道道路过江通道道路过江通道(已开建已开建)9建宁西路过江通道道路过江通道（远景预留）10南京长江大桥道路过江通道（已建）铁路过江通道（已建）11上元门过江通道道路过江通道（远景预留）铁路过江通道城市轨道3号线过江通道12南京长江二桥道路过江通道（已建）13仙新路过江通道道路过江通道城市轨道16号线过江通道14南京长江四桥道路过江通道（在建）15七乡河过江通道道路过江通道（远景预留）16龙潭过江通道道路过江通道都市圈快速轨道S5线过江通道过江隧道的新建将进一步拉64、动江北的发展，带动过江隧道的新建将进一步拉动江北的发展，带动整个区域与主城区同步前进，融入主城整个区域与主城区同步前进，融入主城区域规划区域规划48服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789未来规划四条地铁将无缝对接主城未来规划四条地铁将无缝对接主城规划地铁：规划地铁：2 2号线、号线、3 3号线、号线、4 4号线、桥林线号线、桥林线2 2号线：从集庆门大街向西至上新河、江心洲，号线：从集庆门大街向西至上新河、江心洲，过江到65、达工业大学继续北进，然后向西到达江过江到达工业大学继续北进，然后向西到达江北高速铁路站换乘枢纽。（预计北高速铁路站换乘枢纽。（预计20122012年通车）年通车）3 3号线：起于南京南站，从南京长江大桥下游过号线：起于南京南站，从南京长江大桥下游过江，最终到林场站。全线共有江，最终到林场站。全线共有1919个站点，线路个站点，线路总长总长30.830.8公里，计划投资公里，计划投资129.49129.49亿，目前已着亿，目前已着手项目前期的准备工作。手项目前期的准备工作。4 4号线：将沿纬三路过江通道进入浦口区沿山大号线：将沿纬三路过江通道进入浦口区沿山大道地区，未来交通十分便捷。按照线路走向66、，道地区，未来交通十分便捷。按照线路走向，沿定向河路、定向河北路、沿山大道，终点站沿定向河路、定向河北路、沿山大道，终点站设在浦镇车辆厂北侧。设在浦镇车辆厂北侧。桥林线：地铁桥林线：地铁8 8号线板桥站后过江，终点至桥林。号线板桥站后过江，终点至桥林。地铁二号线地铁二号线地铁四号线地铁四号线地铁三号线地铁三号线地铁桥林线地铁桥林线沿江站沿江站浦口站浦口站珠江镇站珠江镇站新街口站新街口站地铁二号线地铁二号线地铁四号线地铁四号线地铁三号线地铁三号线地铁桥林线地铁桥林线沿江站沿江站浦口站浦口站珠江镇站珠江镇站新街口站新街口站区域规划区域规划49服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 67、2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区域地位区域地位浦口肩负南京跨江发展重要使命，是南京辐射苏北、皖南地区，对外扩张的重要纽带。区域经济区域经济经济水平尚处于全市中游，但经济增速迅猛，区域发展潜力较强。区域规划区域规划城市地位提升至南京副城，桥梁、隧道、城市捷运带动区域快速融入主城，浦口“郊区”形象正逐渐弱化。区域解读区域解读浦口是南京跨江发展承接地，辐射苏北皖南地区，经济增长迅猛，浦口是南京跨江发展承接地，辐射苏北皖南地区，经济增长迅猛，随着轨道交通建设迅速融入主城，郊区68、形象逐渐弱化，城市地位随着轨道交通建设迅速融入主城，郊区形象逐渐弱化，城市地位提升带来的区域建设提速和经济发展潜力推动区域快速成熟，为提升带来的区域建设提速和经济发展潜力推动区域快速成熟，为项目潜在客户群和打造为一居别墅提供支撑项目潜在客户群和打造为一居别墅提供支撑50服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宏观市场研判宏观市场研判宏观经济及发展规划区域价值解读整体市场分析区域市场分析市场高端客户分析区域客户研究51服务创69、造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178920072007200820082009200920102010年年1-41-4月月普通住宅849.7 699.2 640.3 165.3 别墅94.3 93.0 81.6 33.1 商业58.5 71.2 84.4 28.7 办公35.0 33.5 21.2 10.9 20072007200820082009200920102010年年1-41-4月月普通住宅954.4 409.4 9870、5.3 184.3 别墅70.5 40.2 128.8 22.4 商业42.9 64.4 57.0 23.9 办公27.9 31.9 34.2 9.0 分物业形态成交情况分物业形态成交情况分物业形态供应情况分物业形态供应情况n供应方面，普通住宅、别墅、办公类物业供应量持续减少，而商业类物业规模不断增强，说明房地产市场逐步成熟。n成交方面，别墅类物业成交量增幅最为明显，通胀预期影响下高端消费持续高涨。而进入09年后，商业物业成交疲态初现，办公物业稳步上涨。n受金融危机影响新开工面积增长缓慢，2009年商品房竣工803万，同比下滑9.9%，交易市场中呈现出供不应求。单位：万平米单位：万平米单位：万71、平米单位：万平米房地产市场逐步成熟，随着市场供应的稀缺，别房地产市场逐步成熟，随着市场供应的稀缺，别墅物业消费将继续走强墅物业消费将继续走强开发结构开发结构52服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n04-07年市场成交量逐步走高，07年成交量达到峰值950万平米，08年大势走低后09年度强力反弹；n09年需求量的爆发来自于08年和09年需求的叠加，然而09年供应量明显不足，市场长期处于供不应求，推动价格不断攀升；n进入72、10年后，一方面随着恐慌性购房的退潮，前期集中释放的购买力明显减弱，另一方面政府加强市场监管，抑制投资型购房行为，多数购房者采取谨慎观望的态度，市场逐渐回归理性。20102010年政府加大市场监管，投资性购房受抑，市场逐年政府加大市场监管，投资性购房受抑，市场逐渐回归理性渐回归理性住宅市场住宅市场53服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n从板块供销看，各板块住宅成交价格同比增幅显著，江北江宁板块是全市供应成交的主力区域73、；n江北板块商品住宅供销占据南京市场1/3份额，但价格仍然处于全市价格洼地，区域购房者以刚性需求外溢、本地改善型客户为主，随着轨道交通、市政规划利好未来将逐步开始吸纳主城区改善型客户。江北板块占据全市住宅市场江北板块占据全市住宅市场1/31/3份额，区域规份额，区域规划前景优越，未来将逐步吸纳主城改善型客户划前景优越，未来将逐步吸纳主城改善型客户住宅市场住宅市场54服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n2009年南京别74、墅市场在新增供应大幅回落的形势下，销量却创历史新高。n从月度成交来看，别墅市场表现相对慢热，在普通住宅市场持续高温的带动下，别墅市场活跃程度明显升温，尤其是东郊与江北的别墅项目推盘速度明显加快。进入2010年，别墅供应量持续下滑，信贷、新政影响下改善型需求受抑成交量波动明显。流动性过剩的宽松环境下，流动性过剩的宽松环境下，0909年销量创出历史新高，年销量创出历史新高，20102010年新政影响下改善需求受抑成交出现波动年新政影响下改善需求受抑成交出现波动别墅市场别墅市场55服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货75、到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 20062006200720072008200820092009n从产品看，经济型别墅占据市场主流地位。n独立别墅的供应基本稳定，双拼别墅供应量明显下滑，但双拼的去化能力略强于独立。n受新增供应减少的影响，加上09年集中大量的市场消化，2010年上半年市场别墅市场热略微有所回落，但随着别墅与普通住宅价差的缩小，别墅市场后市依然会持续走强。经济型别墅是市场的主流经济型别墅是市场的主流别墅市场别墅市场56服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策76、划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。n 4月12日，国土部印发保发展保红线工程2010年行动方案，首次明确表示将全面推广综合评标办法，推行土地出让预申请制度，避免现场竞价催生天价地王。n 4月14日，国务院常务会议提出要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。n 4月17日，国77、务院下发“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房，对第三套房及以上住房可停止贷款，同时限制异地购房贷款。n 4月19日，从财政部获悉，重庆“特别房产消费税”方案已获批，而之前据传上海也将开征住房保有税且基本方案已定。n 4月20日，住建部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得收取订金，并要求开发商一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。政策分析政策分析0909年楼市异常火爆，引动房价飙升、民怨载道，进入年楼市异常火爆，引动房78、价飙升、民怨载道，进入1010年，打压投机、投资性购房需求的新政陆续出台年，打压投机、投资性购房需求的新政陆续出台57服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789之前政策力度和执行度有限，市场作用不明显之前政策力度和执行度有限，市场作用不明显09年底至3月份出台的政策主要以土地政策、保障性住房政策为主，主要目的在于稳定市场情绪，作用不直接，可执行度一般，短期内影响有限房价继续快速上涨，市场行为趋于非理性房价继续快速上涨，市场行79、为趋于非理性一季度全国市场量升价涨，大中城市商品房销售价格指数涨幅达近年来最高水平，供不应求、房价上涨过快的局面未得到实质性改善宏观经济增长稳定为政策调控奠定基础宏观经济增长稳定为政策调控奠定基础一季度经济水平超去年同期，实体经济恢复正常增长环境，三驾马车稳步发展给中国经济增长提供了有力支撑通胀风险及人民币升值压力进一步推高房价通胀风险及人民币升值压力进一步推高房价通胀风险加强及人民币升值压力下带来的国际热钱的流入，将共同推高资产价格的进一步上升，有必要出台更严厉的调控政策避免风险叠加效应政策出台原因政策出台原因政策分析政策分析58服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 20180、2版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789对投资投机购房者打击重大，改善性刚需及部分异地首置刚需也受到较大抑制市场影响总结房地产企业的经营业绩将首当其冲受影响，其次在税收成本、企业拿地及融资方面一些特定企业也将受到重大影响政策的实施将导致市场一定程度的下行，由此传导至土地市场，从而影响地方财政收入，中央与地方之间的博弈也将影响地方政府的利益短期来看，个人贷款总量减少将影响银行零售业务，利率的提高只能起到一定程度的平抑作用，中长期则主要受限于企业贷款和地方融资1.1.购房者购房者2.2.81、开发商开发商3.3.政府政府4.4.银行银行n总体市场影响：此次政策棒打七寸，且力度大、执行严，将首先会导致成交总体市场影响：此次政策棒打七寸，且力度大、执行严，将首先会导致成交量的下滑，成交量萎缩后将使得价格下行调整，市场进入深度调整期，观望气量的下滑，成交量萎缩后将使得价格下行调整，市场进入深度调整期，观望气氛将再度凝聚；氛将再度凝聚；n不同城市影响：此次政策对房价过高、上涨过快的城市影响最大，包括诸如不同城市影响：此次政策对房价过高、上涨过快的城市影响最大，包括诸如北京、上海、深圳一线城市及天津、重庆、合肥等二线城市和部分三线城市；北京、上海、深圳一线城市及天津、重庆、合肥等二线城市和部82、分三线城市；对一些房价上涨较为平稳的城市如长沙等城市及三四线城市影响相对较小。对一些房价上涨较为平稳的城市如长沙等城市及三四线城市影响相对较小。政策分析政策分析购房者投资投机需求受到严重打击，刚性和改善性需求亦受购房者投资投机需求受到严重打击，刚性和改善性需求亦受到影响，到影响，0909年赚得盆满钵满的开发商选择观望，关注民生的年赚得盆满钵满的开发商选择观望，关注民生的中央政府和关注利益的地方政府开始博弈，银行信贷业务快中央政府和关注利益的地方政府开始博弈，银行信贷业务快速收紧速收紧59服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必83、备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789南京落地南京落地南京各大银行执行细则南京各大银行执行细则各家银行细则公布时间细则内容中国银行中国银行4.23新政的具体细则，除了国务院已经公布的相关要求外，明确规定“根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍”，已经享受中行优惠利率的客户在利率调整方式到期时利率将上调,将暂停发放第三套及以上住房贷款。交通银行交通银行4.22新政细则：交通银行对首套房商业贷款最低首付20%，二套房商业贷款最低首84、付50%，第三套及以上购房贷款原则上停贷。对于二套房认定，交通银行将严格按照银监会的规定,但是，由于目前准确判断住房套数的房管部门登记信息，尚不能跟银行系统连通，因此目前交通银行只能按照商业银行的信贷登记系统判断套数。对于子女与父母联合购房贷款，并且子女之前是在外地购房的情况，即使视为第三套房，但可以发放贷款，不过最低首付要60%。工商银行工商银行尚未接到通知 从16日起，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款85、比例和利率水平。南京银行南京银行尚未接到通知从4月25日起，二套房严格按照国家新政要求，首付五成，贷款利率为基准利率的11倍。凡是在4月24日，已经进入南京银行风险控制部电脑里的贷款客户（即已完成贷款审批），将按照新政前优惠放贷。建设银行建设银行4.21新政细则：一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。二、对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。三、个人住房贷款单笔贷款金额1000万元（含）以上的86、，购买首套住房的贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率；购买第二套（含）以上住房的贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，并严格控制发放此类大额贷款。四、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，各一级分行可根据风险状况，按照当地政府和监管部门的要求，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。南京地方调控细则还未出台，多数银行已开始严格落实信贷南京地方调控细则还未出台，多数银行已开始严格落实信贷调控政策调控政策60服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 201287、版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789上市：新政前后全市商品住宅上市量呈现震荡变化，近期上市量出现走低趋势。成交价：新政前后全市商品住宅成交均价呈不同变化趋势，成交价：新政前后全市商品住宅成交均价呈不同变化趋势，新政前整体快速上升，新政当周的成交价达新政前整体快速上升，新政当周的成交价达1214612146元元/，而，而新政后则呈现出一定的下滑态势新政后则呈现出一定的下滑态势成交：受成交滞后性和政策末班车效应影响，全市商品住宅成交量于新政后第二周开始大幅下降，4月26日后的三周全市商88、品住宅共成交了12.57万平米，而3月29日-4月18日三周全市的成交量达48.68万平米。认购：新政后全市商品住宅认购出现迅速减少，周均认购量为7.16万平米，较新政前两周周均认购量减少了5.05万平米。新政新政前前新政后新政后新政新政前前新政后新政后新政新政前前新政后新政后新政新政前前新政后新政后受新政影响，开发商调整推盘节奏，全市上市量大幅震荡，消费者观望情绪浓受新政影响，开发商调整推盘节奏，全市上市量大幅震荡，消费者观望情绪浓厚，认购量和成交量大幅回落，成交均价小幅下降厚，认购量和成交量大幅回落，成交均价小幅下降61服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房89、地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789栖园新政前后销售情况栖园新政前后销售情况周期周期认购认购成交成交面积面积（）（）套数套数面积面积（）（）套数套数均价均价（元（元/）03.15-03.2103.15-03.21790.693271.1312000003.22-03.2803.22-03.28956.934268.6712178003.29-04.0403.29-04.04149.081420.0121959204.05-04.1104.05-04.11631.093801.99319590、0304.12-04.1804.12-04.18268.671515.4431700004.19-04.2504.19-04.25001075.6342041204.26-05.0204.26-05.0200521.921990005.03-05.0905.03-05.090000005.10-05.1605.10-05.16262.56100005.17-05.2305.17-05.2300000“4 41414”新新政政南京落地南京落地南京国际广场新政前后销售情况南京国际广场新政前后销售情况周期周期认购认购成交成交面积面积（）（）套数套数面积面积（）（）套数套数均价均价（元（元/）03.191、5-03.2103.15-03.2168.251139.6112748703.22-03.2803.22-03.28479.735140.9623327703.29-04.0403.29-04.04290.924479.7353413104.05-04.1104.05-04.11274.972428.2453182304.12-04.1804.12-04.18149.8721513.71143377504.19-04.2504.19-04.25420.854149.8723353404.26-05.0204.26-05.0200210.5923260505.03-05.0905.03-05.092、972.31100005.10-05.1605.10-05.160072.3113331805.17-05.2305.17-05.235461000受新政影响，多次改善型客户需求受抑制，中高端市场销售量受新政影响，多次改善型客户需求受抑制，中高端市场销售量出现明显下滑，但成交均价尚未出现明显下滑出现明显下滑，但成交均价尚未出现明显下滑62服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789随着此次有史以来力度最大的政策的出台，下一步将93、随着此次有史以来力度最大的政策的出台，下一步将主要是针对政策的细化，包括信贷的执行、税收政策主要是针对政策的细化，包括信贷的执行、税收政策的试点等等的试点等等p政策的细化政策的细化p可能性的新政策可能性的新政策具体的细化政策将会出台，主要包括利率的执行、二套房及多套房界定、三套房首付和利率的提高的幅度等等Title in here金融政策金融政策土地政策土地政策保障性住房政策保障性住房政策土地政策方面将进一步对各地政府的土地出让计划、土地市场的招拍挂制度做出规定进一步敦促各地政府加快落实保障性住房政策以及明确的供应量和时间表n在此次政策对市场的效果检验仍然未达到政府预期的情况下，政府将可能继续94、出台新的政策，包括对住房消费和房地产收益调节的税种，如房地产保有税、物业税的试点等政策预测政策预测63服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789虽然短期内市场的调整对开发商业绩将会产生负面影响，虽然短期内市场的调整对开发商业绩将会产生负面影响，但从长期来看，未来的房地产市场发展仍然是可期的但从长期来看，未来的房地产市场发展仍然是可期的n目前房价高企，价格已经超出了绝大多数尤其是刚性需求人群的购买能力，市场投资投机现象严重，市95、场泡沫呈危险化趋势蔓延，因此此番政策的出台将对市场的行为和秩序及良性发展起到较好的控制作用，利用房地产市场的长期发展，也能为房地产市场及房地产企业带来更长期的发展机会n在逆境中寻求生存和扩张是一个有竞争力和有潜力的企业的发展路径，没有任何一个企业的发展是在一帆风顺的市场中渡过的，在面临市场风云突变和不确定的时候，正是这些企业面临巨大机遇的时候有利于房地产市场的长期健康发展，从而为房地产市场即为房地产企业带来更来长有利于房地产市场的长期健康发展，从而为房地产市场即为房地产企业带来更来长期的机会期的机会适者生存的自然法则同样适用于房地产企业，逆市而为，相机而动，加快企业调整适者生存的自然法则同样适96、用于房地产企业，逆市而为，相机而动，加快企业调整步伐步伐大量的刚性需求长期存在，只不过短时间内被高房价而抑制住了，有需求就有存在和大量的刚性需求长期存在，只不过短时间内被高房价而抑制住了，有需求就有存在和发展的机会发展的机会n城市化进程依然在快速进行，二三线城市未来将具备更大的发展潜力，在解决就业和户口的问题基础之上，城市人口仍将不断扩张，住房需求仍远远未得到满足，房地产市场长期仍面临巨大的发展机会未来走势未来走势64服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8397、513598 QQ:69031789未来走势未来走势理由：理由：1 1、国内房地产市场经历过多轮调控，尤其以、国内房地产市场经历过多轮调控，尤其以0808年调控为重，消费年调控为重，消费者、开发商、政府、银行均拥有一定的应对经验，从目前市者、开发商、政府、银行均拥有一定的应对经验，从目前市场已出现严重观望和打折促销现象来看，此次调控各方反应场已出现严重观望和打折促销现象来看，此次调控各方反应迅速，市场调整周期将缩短。迅速，市场调整周期将缩短。2 2、由于、由于0808年的经验，预计部分消费者将在开发商优惠促销后进行年的经验，预计部分消费者将在开发商优惠促销后进行抄底，从而引发销售量的逐步回升，98、市场回暖。抄底，从而引发销售量的逐步回升，市场回暖。3 3、未来市场将以刚性需求和改善性需求为主体，市场回暖后将不、未来市场将以刚性需求和改善性需求为主体，市场回暖后将不可能再次重复可能再次重复0909年疯狂火爆的发展轨迹，而是回归正常的理年疯狂火爆的发展轨迹，而是回归正常的理性市场。性市场。预计预计20102010年年6 6月调控政策将陆续出尽，月调控政策将陆续出尽，7 7至至8 8月为市场冰点，月为市场冰点，9-109-10月市场将开始回暖，未来月市场将开始回暖，未来1-21-2年将出现以刚性需求和年将出现以刚性需求和改善性需求为主导的理性市场改善性需求为主导的理性市场65服务创造价值 中99、国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789房地产市场逐步成熟，随着市场供应的稀缺，别墅物业消费力将继续走强。经历08年的低谷和09年的狂热后，10年新政影响下投资和改善需求受抑制，市场逐步回归理性。市场结构市场结构住宅市场住宅市场09年市场反弹显著，新政后市场迅速回落，经济型别墅为市场供销主力。别墅市场别墅市场整体市场总结整体市场总结南京新政落地政策尚未出台，但各银行房地产业务已全面收紧，市场成交量已大幅下滑，未来市场将恢复理性。政策分析政100、策分析南京房地产市场逐步成熟，整体市场逐步回归理性，刚性南京房地产市场逐步成熟，整体市场逐步回归理性，刚性需求和改善性需求主导市场，经济性别墅为市场主流，项需求和改善性需求主导市场，经济性别墅为市场主流，项目应避免做政策牺牲品，顺应主流市场目应避免做政策牺牲品，顺应主流市场66服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宏观市场研判宏观市场研判宏观经济及发展规划区域价值解读整体市场分析区域市场分析市场高端客户分析区域客户研究6101、7服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892006200620072007200820082009200920102010年年4 4月月普通住宅172.2 257.7 154.6 142.3 48.0 叠加别墅00.2 0.9 0.6 0独立别墅2.2 5.8 6.2 8.0 1.2 联排别墅2.2 1.6 2.5 8.6 2.1 双拼别墅0.5 1.9 00.9 0.1 2006200620072007200820082102、009200920102010年年4 4月月普通住宅199.6 221.7 111.9 229.9 41.3 叠加别墅00.1 0.3 0.6 0独立别墅0.1 6.3 2.7 8.1 1.6 联排别墅1.2 0.9 0.6 6.7 1.7 双拼别墅0 1.7 0.3 0.2 0分物业类型供应情况分物业类型供应情况单位：万平米单位：万平米分物业类型成交情况分物业类型成交情况单位：万平米单位：万平米n供应方面，区域以普通住宅类项目供应为主，别墅类项目所占份额较少，其中联排、独栋类项目是别墅市场的主流。n成交方面，别墅类产品成交从原先单一独栋、双拼向联排、独栋过度。区域以刚性市场为主导，别墅类产品103、占比较低，区域以刚性市场为主导，别墅类产品占比较低，物业稀缺性突出物业稀缺性突出开发结构开发结构68服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n区域市场成交量逐步走高，08年受整体市场低糜影响成交大幅缩水，09年市场回暖强劲反弹；n09年成交量激增源于08年以来区域上市量的持续走低，供求矛盾逐步激化导致，此外，浦口区主力购房客群为刚性客户与区域改善型客户，是主城刚性客户外溢与08年以来受抑购买力的双重挤压造成的；n进入10年104、后区域在售价格的不断攀升，信贷紧缩、优惠政策、宏观调控，投资、改善型客户观望情绪加重，整体成交速度放缓，供求逐渐平衡。20092009年浦口区市场快速反弹，成交量价爆发式上年浦口区市场快速反弹，成交量价爆发式上扬，现阶段受多方面因素影响，供求逐渐平衡扬，现阶段受多方面因素影响，供求逐渐平衡住宅市场住宅市场69服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n浦口区在售普通住宅以两房和小三房为主，客观反映本区域主要购买者是以刚性需求105、和区域改善型客户为主导，投资型的小户型项目极少，大户型项目多为别墅或花园洋房产品。刚性需求和区域改善型为主导的两房和小三房是刚性需求和区域改善型为主导的两房和小三房是市场主力市场主力住宅市场住宅市场70服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n区域别墅供应量稳步上升，老山板块自然资源价值日益凸显，以绿城玫瑰园等为代表的高端项目开始被全市购房者所熟知；n06年以来类别墅产品成交量快速上升，逐步被市场认知，2009年成交联排达106、377套，类别墅去化速度明显快于独栋、双拼类产品。浦口区别墅供销稳步上升，类别墅产品逐渐被市浦口区别墅供销稳步上升，类别墅产品逐渐被市场认可，成交量大幅上升场认可，成交量大幅上升 20062006200720072008200820092009别墅市场别墅市场71服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789100100玫瑰园（独栋）山河水（独栋）自然天城（独栋）香山湖一号（联排）山水田园（联排）2002003003004004107、00500500600600700700800800面积段面积段（平米）（平米）珍珠泉9号（独栋、双拼）目前江北在售别墅项目中独立别墅面积段在目前江北在售别墅项目中独立别墅面积段在300300平平米以上，主力区间米以上，主力区间400-700400-700平米，联排别墅面积段平米，联排别墅面积段在在140-300140-300平米平米别墅市场别墅市场72服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789桥北区域桥北区域珠江镇区域珠江108、镇区域浦珠路区域浦珠路区域n桥北区域：最早商品房开发区域，在售大盘林立，主要以中低端商品住宅为主。n浦珠路区域：城市新兴板块，依托过江隧道和珍珠泉优势，未来主要以中高端住宅为主。n珠江镇区域：原江浦区行政中心所在地，配套成熟，依托老山资源成就江北别墅聚集地，未来轨道交通直达区域，发展潜力大。典型个案典型个案73服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789以商品住宅为主导，别墅类产品占比较低。09年以来市场表现为量价齐升，近期受109、新政影响供求逐渐平衡；刚性需求和区域改善型为主导的两房和小三房是市场主力。市场结构市场结构住宅市场住宅市场供销稳步上升，类别墅产品逐渐被市场认可，成交量大幅上升。随着城市规划出台和过江隧道的开通，区域开发重心转移，珠江镇成为未来区域房地产发展热点区域。别墅市场别墅市场板块结构板块结构区域市场总结区域市场总结浦口房地产市场逐步回归理性，房地产开发热点区域向珠浦口房地产市场逐步回归理性，房地产开发热点区域向珠江镇转移，别墅市场两极分化，为项目提供市场空白江镇转移，别墅市场两极分化，为项目提供市场空白74服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版110、！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宏观市场研判宏观市场研判宏观经济及发展规划区域价值解读整体市场分析区域市场分析市场高端客户分析区域客户研究75服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789南京高端客户主要来自鼓楼区和白下区，以私营业南京高端客户主要来自鼓楼区和白下区，以私营业主、泛公务员、党政军机要为主力主、泛公务员、党政军机要为主力客户来源客111、户来源76服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789年龄年龄集中在3545岁，处于雄心勃发的盛年、事业上升期处于雄心勃发的盛年、事业上升期身份背景外地客户多以经商为主，背景简单，本地客户其家族多具有一定的社会地位。两类客户都需要进一步得到南京上层社会认同需要进一步得到南京上层社会认同当前生活区域目前生活在南京，多集中在城中，不愿远离自己熟悉的生活板块不愿远离自己熟悉的生活板块经济实力家庭年收入在300300万元万元以上，对居112、住条件和身份象征有新的目标对居住条件和身份象征有新的目标成长经历60年代生人或70年代生人，进入社会就赶上了中国经济起飞阶段如果是白手起家，钱财来之不易，则较为谨慎地根据自身居住需要购买住房如是第二代财富使用者，消费较前者更冲动忙碌的职业生涯，导致其渴望充分安逸的生活居所忙碌的职业生涯，导致其渴望充分安逸的生活居所置业经历拥有多次置业经历，具有丰富的置业经历，熟悉自身的需求教育经历教育经历虽然参差不齐，但对于传统的宗族文化还是认可的家庭结构家庭结构为两代三口或四口，以自己为核心的家族正在形成以自己为核心的家族正在形成且孩子所需的成长空间成为其决策购买的重要依据且孩子所需的成长空间成为其决策购买113、的重要依据出行方式家中两辆车，有家庭型也有商务型，对车位数量很关注对车位数量很关注购买行为特征反复比对其自身的居住现状来做购买决策，很关注体验细节很关注体验细节客户特征客户特征77服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789立面是一个考量因素，越是纯粹的鲜明的立面接立面是一个考量因素，越是纯粹的鲜明的立面接受度越高受度越高 喜欢万科红郡的立面，那种英伦风格很纯粹，不像很多项目做的不中不西，看了没感觉。-老南京人：张先生，有丰富114、地产投资经历 喜欢金鼎湾的外立面，听说是ART Deco的，很有品质感和尊贵感。28岁老南京人杜小姐，从事贸易的金鼎湾业主现在很多的地中海风格别墅，还有什么西班牙风格别墅，看起来就像粗劣的仿品一样，很不喜欢。-来南京8年的广州人陈小姐，经营高档餐饮业绿城玫瑰园的法式做的很有感觉，和景观配合的很好。来南京10年以上的台州人李先生，从事洗发水代理长江路九号的立面虽然看上去不像住宅，但是做的很纯粹啊，很有城市意向。老南京人，曾投资仁恒玉兰山庄的业主无庶做的中式，我就不喜欢，中式嘛就应该做别墅，做成多层怪怪的。老南京人，曾投资金鼎湾的业主产品需求产品需求78服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TO115、P10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789功能房的分室选型功能房的分室选型客户需求客户需求家里需要几个卧室？家里需要几个卧室？大部分客户要求4个卧室，主卧、两个次卧、一个客卧，且卧室最好能做套间，部分客户由于有两个以上的孩子需要更多卧室主卧和儿女卧室动线关系主卧和儿女卧室动线关系多数客户希望分层，但孩子年龄较小的家庭，希望在一层，此类客户数量较小主卧和老人卧室动线关系主卧和老人卧室动线关系不愿再同一层；老人腿脚不便，卧室要在底层主卫生间主卫生间大部分客户希望主卫生间要116、略大，但不必太大，满足保留一个大按摩浴缸的位置，12-15平米之间书房是否需要独立？面积多大书房是否需要独立？面积多大？书房要独立，出于工作可能打扰家人休息的可能，也可作为备用的卧室衣帽间是否要独立？理想面积衣帽间是否要独立？理想面积大部分客户认为两可，但部分客户认为衣帽间如能独立，且面积在10平米以上会非常适合他们的购物习惯客房是否必须？客房是否必须？大部分客户并不愿意留宿亲友在家，认为现在来访的亲友都可安排酒店居住，部分客户更不喜欢将朋友带到家中住宿，所以客房不重要保姆房保姆房大部分客户反而认为保姆房很需要，且最好能有其独立使用的卫生间客房放在哪一层较好？客房放在哪一层较好？除一位客户认为117、为了尊重朋友，所以客房不应放在地下室，其余客户认为留宿亲友的可能性不大，所以只要保障通风和采光，可以把客卧放在地下室客厅的数量和面积？客厅的数量和面积？大部分人认为客厅、餐厅、起居室要在一层，内院也是厅的感觉厨房厨房客户普遍认为目前厨房太小，希望要超过10平米，能放双门冰箱，两个人在厨房工作不要相互影响即可产品需求产品需求79服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789景观、庭院等项目为理想的户型锦上添花景观、庭院等项目为理想118、的户型锦上添花客户需要客户需要景观要点景观要点可以恢弘大气也可以自然田园，但强调细节品质，并注重水景、多种植栽、花卉搭配，特别要求水景能够管理到位私人庭院私人庭院客户认为私人庭院最好能达到70-80平米，之所以喜欢内庭院还是因为其私密性好露台露台大部分客户对露台使用还是顾忌私密性，但露台若能看到很好的风景，会成为户型的较大加分点地下室地下室地下室需要做到避免潮湿和阴暗收纳空间收纳空间要有一定的空间储存他们收集的纪念品和认为值得保存的物品，女性客户更关注对衣帽鞋包的分类储藏、储藏面积中央空调或地中央空调或地i i热系统热系统普遍希望有地热系统，因为南京冬天干冷，不喜欢对流式的温度控制车位车位大部119、分客户有两辆以上私家车，每户车位至少2个会所建筑要有个性，要考虑内外景观的结合，对金域缇香的半地下会所很推荐会所配置会所配置客户普遍反映健身房的实际利用率不高，主要是会所健身设备不专业，场地不纯粹游泳池是部分客户比较关注的，最好有恒温室内部分客户认可室内高尔夫和壁球馆大部分客户对咖啡馆、小型图书馆和影像厅没兴趣客户希望会所能对业主有优惠，不要贪图小毛小利，要有专业的经营管理公司介入物业服务项目物业服务项目家政服务是关键，大部分客户需要有人帮助打理家庭内务孩子幼小或家中有2个以上孩子的还需要保姆服务最好还有社区干洗，等服务产品需求产品需求80服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业120、 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789精装修普遍要求定制化，强调个性精装修普遍要求定制化，强调个性 如果做得好，可以接受全装修，每平米起码3000元的装修标准才能符合一个高端项目的定位。-老南京人：张先生，有丰富地产投资经历 精装修，可以省却烦恼；只要装修风格和标准高，可以考虑购买装修公寓，3000差不多了。-老南京人：张先生，曾投资万科金色家园的业主 接受5000元带软装的装修房，可接受3000元/平米的硬装，达到这个价格，才能保证装修的品质。可接受定制性的装修。-28岁121、的老南京人杜小姐，从事贸易的金鼎湾业主 5000元硬装标准，但要请好的设计师最重要，应当定制。-来南京8年的广州人陈小姐，经营高档餐饮业 如果定制的话可接受，但怎么设计要听我的，使用的材料和品牌可以标准化，2500-3000/平方米标准。来南京10年以上的台州人李先生，从事化妆品代理 精装修是省很多事，但是这样一来每家每户都是一样的，很没意思。自己的家当然要与众不同。来南京10年以上的台州人李先生，从事化妆品代理产品需求产品需求81服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 122、0755-83513598 QQ:69031789立面选型立面选型风格纯粹，有品质感的立面接受度高户型认知户型认知大部分样本从居住舒适度角度出发，要求卧室为套间设计，数量达4个景观景观可以恢弘大气也可以自然田园，但强调细节品质，并注重水景、多种植栽、花卉搭配，特别要求水景能够管理到位会所会所会所应功能纯粹，管理到位，设计个性物业服务物业服务要求物业提供家政与保姆服务，尤其是孩子较小的家庭精装修精装修可以接受别墅精装修，但要求定制化装修产品需求产品需求82服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海123、量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宏观市场研判宏观市场研判宏观经济及发展规划区域价值解读整体市场分析区域市场分析市场高端客户分析区域客户研究83服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789242931818714622板块08年份额09年份额10年4月均价（元/平米）城中4.1%4.8%24293城东2.8%3.0%15671城北5.6%8.9%13979城南7.6%6.5%14622河西124、16.7%13.6%18187仙林2.0%9.9%12672江宁26.1%22.5%12497江北34.9%30.7%7645全市100%100%120822009年南京住宅市场格局139791567112672124977645受长江天堑阻隔和地区发展落后等因素影响，江北此前一直是受长江天堑阻隔和地区发展落后等因素影响，江北此前一直是南京价格盆地，承接着南京大量的刚性需求客户南京价格盆地，承接着南京大量的刚性需求客户区域客户区域客户84服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费125、下载 0755-83513598 QQ:69031789从区域住宅项目分面积销售表现看，从区域住宅项目分面积销售表现看，80-10080-100平米户型为主力需平米户型为主力需求面积段，刚性需求占据市场主力；求面积段，刚性需求占据市场主力；120-144120-144平米户型需求比例平米户型需求比例不断上涨，区域改善型需求正在逐步释放不断上涨，区域改善型需求正在逐步释放区域客户区域客户85服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031126、789从区域别墅项目成交占比看，随着绿城玫瑰园、山河水、自然从区域别墅项目成交占比看，随着绿城玫瑰园、山河水、自然天城等项目的开发，老山自然资源已成功吸引高端客群天城等项目的开发，老山自然资源已成功吸引高端客群区域客户区域客户86服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789现阶段交通差、配套差，过江隧道的通车和南京跨江发展的现阶段交通差、配套差，过江隧道的通车和南京跨江发展的战略给区域很多的想象空间，未来生活配套引进是客户重要127、战略给区域很多的想象空间，未来生活配套引进是客户重要的潜在需求的潜在需求龙江李先生龙江李先生（35-4035-40岁）岁）原住民王先生原住民王先生（40-4540-45岁）岁）教师马先生教师马先生（30-4030-40岁）岁）这边还是落后啊，没有幼儿园、也没有什么大超市，想买个菜也要走很久这边还是落后啊，没有幼儿园、也没有什么大超市，想买个菜也要走很久看好这边将来通隧道了，出行也方便，希望这边尽快把相关配套做起来，以后生看好这边将来通隧道了，出行也方便，希望这边尽快把相关配套做起来，以后生活也方便活也方便就是因为有隧道和地铁才过来买的，最希望将来江北和龙江能对接上就是因为有隧道和地铁才过来买的128、，最希望将来江北和龙江能对接上个体工商户王先生个体工商户王先生（35-4035-40岁）岁）江北这边我也经常来，就是交通差些，不过将来通隧道了一定会好转江北这边我也经常来，就是交通差些，不过将来通隧道了一定会好转区域客户区域客户87服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789江北客户改善需求开始释放，但注重总价控制；市区客户对江北客户改善需求开始释放，但注重总价控制；市区客户对改善型类别墅意向较强，但对目前江北的类别墅项目不满129、意，改善型类别墅意向较强，但对目前江北的类别墅项目不满意，期望高品质类别墅物业期望高品质类别墅物业龙江李先生龙江李先生（35-4035-40岁）岁）教师马先生教师马先生（30-4030-40岁）岁）我不做投资，就是图个方便舒服，我不做投资，就是图个方便舒服，120120平米的可以接受，户型一定要好平米的可以接受，户型一定要好想到这边改善下生活，想到这边改善下生活，110110平米左右的比较好，如果有建的比较好的花园洋房可以平米左右的比较好，如果有建的比较好的花园洋房可以考虑，现在江北的花园洋房做的都不怎么样考虑，现在江北的花园洋房做的都不怎么样个体工商户王先生个体工商户王先生（35-4035-130、40岁）岁）老山那儿环境好，有别墅，价格合适会买，老山那儿环境好，有别墅，价格合适会买，200200多的别墅可以考虑多的别墅可以考虑区域客户区域客户明发业主蒋女士明发业主蒋女士（30-3530-35岁）岁）我们现在住的房子是我们现在住的房子是0404年结婚买的，现在孩子大了不够住，如果有好点的洋房，年结婚买的，现在孩子大了不够住，如果有好点的洋房，价格不超过价格不超过180180万，我是可以接受的，但要能靠近过江隧道，再也不要过大桥。万，我是可以接受的，但要能靠近过江隧道，再也不要过大桥。88服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划131、人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789浦口区有三大高等学校和两大省级经济开发区浦口区有三大高等学校和两大省级经济开发区浦口浦口经济技术经济技术开发区开发区浦口浦口高新技术高新技术开发区开发区工业大学工业大学浦口校区浦口校区南京审计南京审计学院学院南京海军南京海军学院学院南京工业大学：教职工共计2800余人。教授212人，收入20万/年；副教授500人，收入10-15万/年；普通员工2100余人，收入5-8万/年。南京审计学院：教职工共计2800余人。教授91人，收入20万/年；副教授214人，收入10-15万/年；普通员132、工895余人，收入5-8万/年。重点企业重点企业89服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789浦口经济开发浦口经济开发区知名企业：区知名企业：中脉科技中脉科技先声东元药业先声东元药业大渊生物大渊生物江苏省送变电江苏省送变电公司公司富士康科技集富士康科技集团团江苏省送江苏省送变电公司变电公司中脉中脉科技科技先声先声东元东元药业药业大渊大渊生物生物正方电正方电气气富士康软富士康软件基地件基地恩凯恩凯化学化学赛尔赛尔金生金生物医物133、医药药擎天科技擎天科技软件公司软件公司重点企业重点企业浦口经济开发区浦口经济开发区90服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789浦口高新浦口高新技术开发技术开发区知名企区知名企业：业：MG南汽南汽南瑞集团南瑞集团研发研发锦湖轮胎锦湖轮胎东方激光东方激光特思施特思施光纤光纤南瑞南瑞研发研发南汽南汽MGMG高新高新热力热力洛普洛普LEDLED显显示屏示屏塑木建材产塑木建材产业化基地业化基地华显高科华显高科春辉春辉科技科技重点企业134、重点企业浦口高新技术开发区浦口高新技术开发区91服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789经济技术开发区客户有购房实力，注重产品品质经济技术开发区客户有购房实力，注重产品品质以及交通区位，是区域中高档项目潜在客户群以及交通区位，是区域中高档项目潜在客户群访谈地点：南京公园北路天利电力实业有限公司书记办公室被访人：人事部孙经理 38岁左右-现有2套房-一套是单位配的-一套是自己买的-自己住在象山路钱塘望景访谈摘要：目前不考虑买135、房，觉得房价太贵了；如果自己想买房心理承受的价位在6000-7000每平米；如果有闲钱的话可以考虑买商铺；住宅是不想买了，觉得房价虚；觉得江浦离河西非常近，房价还是会相对稳定的。访谈地点：先声药业销售部被访人：销售总监 爱人在正大天晴制药上班-夫妻年家庭收入在50万左右-目前房子有1套120平米的访谈摘要：1 考虑在浦口纬三路或是纬七路附近买个别墅把父母接过来一起住；2 价格控制在200万到250万左右；3 希望外围环境和内部环境都很好；4 房型布局他是比较在意的。重点企业重点企业92服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备136、资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789访谈地点：南京工业大学校园内被访人：普通教职工 30岁左右-在市区内有住房-月收入在10000左右访谈摘要：在这里工作，市区居住有很多的不便；也想在这一带购房，但是觉得这里没有真正高端的产品；3这里现在的发展肯定远远不如市区；4 我们单位也会给职工一些福利，会给我们分房子，但是品质实在太差了。访谈地点：南京工业大学团委办公室被访人：校团委书记 自己在学校里-房子有2套都在市区访谈摘要：如果有好的楼盘考虑在江北置业；希望的根据自己的经济实力买个花园洋房，但是一定是品牌开发商如万科、仁恒等；价格137、在10000元每平米以下；要求首先大环境要好，例如老山或珍珠泉附近，其次是隧道或者地铁附近。访谈地点：海军指挥学院被访人：教职工 40岁左右-在浦口已经购房-年收入15万左右访谈摘要：目前浦口的开发力度还是不够，如果真的又高端产品出来我还是会考虑再买一套的；学校也给我分了一套，品质太低了，我给租出去了；这里还是缺乏纯高端项目，以后浦口发展的会越来越好，我挺看好这个市场的。高校教师群体渴望高品质生活、生活便利性性，是高校教师群体渴望高品质生活、生活便利性性，是区域中高档项目潜在客户群区域中高档项目潜在客户群重点企业重点企业93服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房138、地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789访谈地点：东方激光产内被访人一：普通职工 25岁左右-自己家是老浦口这个片区-现在是基层-月收入在3000左右访谈摘要：（对原来江浦项目所在地），那一片还不是很熟悉；家中有房还没考虑买房；如果要是买的话不会去江浦因为江浦比较远；整个厂房来说的话大部分职工都是浦口这个片区的，估计也不回去江浦买房；上下班都有班车的；领导估计月收入在10000左右，不过基本都是在市里面买房的。访谈地点：南瑞研发被访人二：当值保安 公司待遇很好访谈摘要：公司的普通职工月收入在139、4000左右；公司估计有3500人左右；上下班都有班车；对江浦那一片不是很熟悉，因为太远了；估计不会再那边买房除非特殊情况，如在那边工作。访谈地点：MG南汽被访人三：MG南汽供应商 月收入在2500-5000左右访谈摘要：公司待遇很好每月都有补贴发东西；厂房有1600人左右；上下班都有班车；买房的话价格是最主要的，不过位置也很重要，现在房价太贵了不考虑买房。高新技术开发区客户支付能力有限，对江浦认知度高新技术开发区客户支付能力有限，对江浦认知度不高，不是区域中高档项目潜在客户群不高，不是区域中高档项目潜在客户群重点企业重点企业94服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012140、版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789以刚性首置、首改客户为主体，多次改善客户为补充。以刚性首置、首改客户为主体，多次改善客户为补充。主城外溢中低端客户为主体，市区中高端客户、区域内重点企业主城外溢中低端客户为主体，市区中高端客户、区域内重点企业中高层和学院教师为区域中高端项目潜在客户群。中高层和学院教师为区域中高端项目潜在客户群。区域客户总结区域客户总结客户结构客户结构客户来源客户来源区域客户以主城外溢的刚性需求为主体，随着区域的成熟，区域客户以主城外溢的刚性需求为主体，随着区域的141、成熟，区域内改善型性需求正逐步释放，为项目提供潜在客群机区域内改善型性需求正逐步释放，为项目提供潜在客群机会会95服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体项目定位整体项目定位宏观市场研判宏观市场研判项目发展战略研判项目发展战略研判物业发展建议物业发展建议分期开发及启动区建议分期开发及启动区建议1 12 23 34 45 5经济测算经济测算6 6目目 录录96服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 201142、2版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目发展战略研判项目发展战略研判项目发展价值分析项目发展价值分析项目发展战略制定项目发展战略制定97服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目区位项目区位位于江北板块老山南麓，临近江北副中心，距主位于江北板块老山南麓，临近江北副中心，距主城区存在一定距离城区存在一定距离n143、项目地块位于江北板块、老山南麓，依山而建，风景秀丽。整个区域将是未来中高端住宅的聚集地。n2007-2030南京市城市总体规划规划江北成为三副城之一。江北新城核心位于顶山区域、副中心位于总部大道区域。本地块距珠江镇及总部大道较近，共享区域配套。98服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n本项目距珠江镇2公里；距纬七路出口6公里；距纬三路出口7公里；距大桥8公里，距新街口20公里，整体来看至主城存在一定距离，通达性较差。n144、目前交通干道主要以沿山大道为主，未来西侧海院路、东侧花卉大道的通车，将提高本地块交通便捷度。减少本项目至珠江镇、主城区的时间。n随着过江隧道的通车，与主城区对接性将进一步增强。交通条件交通条件目前至主城通达性较差，随着周边城市路网的建目前至主城通达性较差，随着周边城市路网的建设，将有效提升本项目便捷度设，将有效提升本项目便捷度沿山大道沿山大道江北江北城中城中新街口新街口珠江镇珠江镇2020公里公里2 2公里公里河西河西城北城北城南城南城中城中新街口新街口桥北桥北8 8公里公里河西河西城北城北城南城南99服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬145、盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789占地面积占地面积255290.6可建设出让面积可建设出让面积191429.9容积率容积率1总建筑面积总建筑面积191429.9规划性质规划性质二类居住建筑密度建筑密度25%建筑高度建筑高度20m楼面地价楼面地价4231元/平米其他其他用地内应配建一个占地7000的基层社区中心、占地规模不小于3800的9班幼儿园、以及占地规模 4000的公交首末站n高地价注定必须打造高端项目；n低于1的容积率，打造低密度项目的必然。经济指标经济指标中等规模、中低密度物业中等规模、中低密度物业146、100服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789地形地貌地形地貌内部为丘陵地形，高低起伏、绿色植被环绕四周，内部为丘陵地形，高低起伏、绿色植被环绕四周，内部被现状道路分割，部存在天然泄洪沟内部被现状道路分割，部存在天然泄洪沟101服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:147、69031789项目四至项目四至周边高端项目聚集，人文资源浓厚，具备高端物业周边高端项目聚集，人文资源浓厚，具备高端物业的底蕴积淀的底蕴积淀沿山大道沿山大道n处于花卉大道与沿山大道的交汇处，北临沿山大道，西临海院路，东接花卉大道，南临融侨项目。n东北侧为国信自然天城项目。n东南侧为南京工业大学。n西侧为老山山脉，风景秀丽。n目前海院路在建，预计2010年底通车。国信自然天城国信自然天城南京工业大学南京工业大学本地块本地块102服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 075148、5-83513598 QQ:69031789老山脚下的温泉，星罗棋布，“一山三泉”名闻天下老山国家森林公园面积达老山国家森林公园面积达2000多公顷，历史悠久，多公顷，历史悠久，早在早在1000年前，老山地区年前，老山地区就有龙洞观云、凤山积雪、就有龙洞观云、凤山积雪、千佛晚照、惠济晓钟等八千佛晚照、惠济晓钟等八大景点。大景点。森林公园内林木蓄积量33万立方米，尤以马尾松、银杏、楸树、榉树、枫杨、金桂、茶等老山古、大、珍稀树种，闻名于世珍珠泉自明万历十年（珍珠泉自明万历十年（1590）始，历经）始，历经180年年的建设，形成了以龙王阁为主体的楼、台、亭、的建设，形成了以龙王阁为主体的楼、台、亭149、榭榭30余座，形成了融山水园林于一体的优美景余座，形成了融山水园林于一体的优美景观，享有观，享有“江北第一游观之所江北第一游观之所”的美誉的美誉生态资源生态资源望山临水，自然人文资源丰富，生态环境优越望山临水，自然人文资源丰富，生态环境优越103服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789配套资源配套资源周边配套暂不完备，共享珠江镇生活配套，未来周边配套暂不完备，共享珠江镇生活配套，未来随着总部大道的发展，生活将更为方便随着150、总部大道的发展，生活将更为方便凤凰广场金浦广场海军指挥学院南京工业大学104服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789指标指标随着过江隧道的通车与周边路网建设完成，交随着过江隧道的通车与周边路网建设完成，交通逐渐便捷通逐渐便捷天赋异禀，坐拥老山，望山临水，自然生态天赋异禀，坐拥老山，望山临水，自然生态1.0容积率，全城稀缺类别墅用地容积率，全城稀缺类别墅用地环境环境交通交通共享珠江镇配套，未来距江北副中心共享珠江镇配套，未来151、距江北副中心5分钟车程分钟车程配套配套资源价值分析资源价值分析天赋异禀的类别墅用地，具备主动占位高端的天赋异禀的类别墅用地，具备主动占位高端的优质条件优质条件地段地段未来江北高端住宅聚集地未来江北高端住宅聚集地105服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789天赐老山，人定乾坤，东方置地南京开山之作，天赐老山，人定乾坤，东方置地南京开山之作，必须主动占位高端，树立标杆，一炮打响必须主动占位高端，树立标杆，一炮打响SWOT分析分152、析优势优势 Strength劣势劣势 Weakl项目具备一定规模，可塑性强，容易做出高品质和影响力；l地块方正，坡度较大，具备可发挥空间；l本项目紧临珠江镇，生活配套齐全；l外部资源优越，人文氛围浓厚。l目前居住氛围缺乏，区域认知度差；l交通通达性较差。机会机会 Opportunity发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势l跨江发展战略给江北发展带来新的契机；l绿色生态之城的规划使得本项目所处区域将成为中高端住宅聚集地；l市场呈现高端、低端两级分化，中高端项目缺乏；l纬七路过江隧道通车在即。l打造低密度品质社区，项目的价值将得到较大提升；l有效整合周边资源，提153、升项目的竞争力与销售速度；l利用交通利好，吸引主城客群。l加强对消费者的引导，消除区域目前交通不便的缺陷；l强化项目未来区域价值，消除消费者的心理障碍和孤僻感。威胁威胁 Threaten发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁l开发周期长，市场变化难以控制；l宏观调控成为常态，对高端物业产生冲击；l房产市场潜在的有效需求空间有限；l江北、江宁、仙林的别墅项目都将会对本项目造成客户分流。l迎合市场主流需求，打造高端社区；l通过强势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力。l产品创新，差异化竞争；l以丰富的产品线扩大客户层面，以产品细分市场客户。SWOT分析分析106154、服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目发展战略研判项目发展战略研判项目发展价值分析项目发展战略制定107服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789板块结构：南京别墅市场由原城东、江宁占据一居、二居两大市场，到如今江宁、江北、仙林、城东四分天下，一居155、二居概念逐渐融合；江宁、仙林、江北销售呈现三足鼎立之势，江北供销比为1.08，仅次于城东区域竞争格局区域竞争格局南京主城区及紫金山、江宁等传统别墅板块内南京主城区及紫金山、江宁等传统别墅板块内土地供应量越来越少，地价越来越高，在这一土地供应量越来越少，地价越来越高，在这一状况下江北板块持续崛起状况下江北板块持续崛起108服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789江北以其独特的自然资源，高起点的规划手笔、江北以其独特的自然资156、源，高起点的规划手笔、日益便捷的交通通达性，区域竞争力不断提升，日益便捷的交通通达性，区域竞争力不断提升，在高端客户心中影响力日益增大在高端客户心中影响力日益增大仙林仙林贩卖人文与城东情结贩卖人文与城东情结仙林给人的印象是大学城优质人仙林给人的印象是大学城优质人文氛围，紫金山以东的城东情结，文氛围，紫金山以东的城东情结，便利的交通以及优秀的规划。便利的交通以及优秀的规划。江宁江宁贩卖与市区版图的融合，贩卖与市区版图的融合，城市生活的成熟城市生活的成熟便利的交通、区域的不断成熟，便利的交通、区域的不断成熟，使得区域具备了第一居所的功能。使得区域具备了第一居所的功能。江北江北贩卖独特山水资源贩卖独157、特山水资源江北过江隧道竣工、地铁规划落定，江北过江隧道竣工、地铁规划落定，交通状况的改善及老山真山真水资源交通状况的改善及老山真山真水资源使人印象深刻。使人印象深刻。城东城东贩卖紫金山的山景资源，贩卖紫金山的山景资源，南京人的城东情结南京人的城东情结南京人心目中的富人区，便利的交南京人心目中的富人区，便利的交通、紫金山的资源，使得区域成为通、紫金山的资源，使得区域成为多数人仰望的区域。多数人仰望的区域。板块板块江北江北仙林仙林江宁江宁城东城东兴起时间2006年2003年2000年90年代缘起条件跨江发展战略大学城三山资源的开发传统别墅区自然资源老山、珍珠泉缺少三山、方山、九龙湖、百家湖紫金山人158、文资源缺少大学城大学城中山陵主要客户来源主城主城、区域主城、区域主城与主城的连接已建的大桥和纬七路通道仙林大道、地铁机场高速、宁杭高速、地铁玄武大道、沪宁高速、地铁产品特征独栋联排、双拼联排、独栋独栋市场影响力低中高高人气走势区域竞争格局区域竞争格局109服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789江北别墅呈现两极分化的情况，高端产品以独栋江北别墅呈现两极分化的情况，高端产品以独栋为主、资源优越，定位较高；低端产品以度假物为主159、资源优越，定位较高；低端产品以度假物业为主业为主竞争项目排查竞争项目排查(在售）在售）项目名称项目名称所属板所属板块块建筑面积建筑面积容积率容积率物业类型物业类型主力面积段主力面积段（）（）在售总价范围在售总价范围未来存未来存量（）量（）与本项目竞与本项目竞争强度争强度绿城玫瑰园江北9万0.3独栋600-9001400-3500万4万山河水江北12万0.3独栋370-500480-650万不到1万国信自然天成江北31万0.4独栋、联排、双拼380、680独栋530万、1200万20万珍珠泉9号江北3万0.3独栋、双拼、联排、叠加双拼300-350独栋400-500近期开盘预计双拼750万独栋160、1000-2000万3万香山湖一号江北8万0.6独栋、联排、合院别墅在售联排260-320300-380万1.3万大吉山水田园江北7万0.7联排82-24090-270万1.5万林景雅园江北25万1.6小高层、独栋、双拼、联排、叠加2010年推出小高层，别墅尚未规划，具体推出时间待定2.5万（别墅）110服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城东城东以独栋为主，总价较高，锁定最顶级客户群体；以独栋为主，总价较高，锁定最顶161、级客户群体；河西河西此类物业较为稀缺、价格高企；此类物业较为稀缺、价格高企；仙林仙林两极分化。两极分化。项目名称项目名称所属所属板块板块建筑建筑面积面积容积率容积率物业类型物业类型主力面积段（）主力面积段（）在售总价范围在售总价范围未来存量未来存量（）（）与本项目与本项目竞争强度竞争强度钟山国际高尔夫城东8-10万0.15独栋700-8003000万以上约4-5万钟山美庐城东4.48万0.39独栋、双拼双拼350-390，独栋400-470，1000 以上豪宅5套双拼:750万左右；独栋:1500万左右；项目只剩2套独栋未售0.1万紫园城东14.7万1.06小高层、联排别墅、叠加别墅、花园洋房162、山景公寓130，联排300 左右，叠加别墅200-250联排别墅800万左右；山景公寓260万左右；约10万叠加金地自在城一期花园洋房河西约1.2万花园洋房花园洋房130-180195-270万约1万融侨玫瑰纪河西约3万花园洋房150、160、210375-525万约2.7万汇锦国际锦尚河西约1.7万联排别墅247、267740-800万约0.5万栖园仙林15万0.7叠加、联排262-271联排、143-151、205-218叠加联排600-700万叠加250-360万约3万依云溪谷仙林16.9万0.47独栋、双拼、叠加独栋500、双拼250-300双拼650-930万、独栋2300万约3万汇163、杰文庭仙林13.3万0.69独栋、双拼、叠加、花园洋房花园洋房77-145、别墅228-346今年一直没有新房源推出约7万东墅山庄仙林5.3万0.65独栋、联排、叠加联排：250-350 ；叠加：200左右；无物业在售2.7万竞争项目排查竞争项目排查(在售）在售）111服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目名称项目名称所属板块所属板块建筑面积建筑面积容积容积率率物业类型物业类型主力面积段（）主力面积段（）在售总价范围164、在售总价范围未来存量未来存量（）（）与本项目与本项目竞争强度竞争强度玛斯兰德江宁25.8万0.39独栋500-8002000万起6万复地朗香江宁13万0.39独栋、双拼427、514（独栋）700-800万6万颐和公馆江宁1.2万0.43独栋、联排340-350（独栋）、250（双拼）1300万左右（独栋）、600万左右（双拼）0.2万百家湖威尼斯江宁1.6万0.14独栋200-4001500-4000万0.3万湖语山江宁3.2万0.53独栋、双拼、联排570（独栋）、400（双拼）240-310（联排）700-750万（独栋）、500万（双拼）、280万（联排）1.6万 加州城江宁50万0.165、54独栋、双拼、联排360-380（独栋）、303-308（独联）、联排210-220400-450万（独联）将开联排预计315-330万45万 罗托鲁拉江宁24万0.5独栋、联排260-300（双拼）、200-260（联排）暂无物业在售19万 雷丁town江宁5.4万0.65联排200-220290-319万（联排）0.2万伴山香槟园江宁4.1万0.69联排、双拼在售联排190-256未开双拼300、320247-332万（联排）4万 颐和南园江宁35万0.59联排、宽景洋房、独立、小高层联排212-240319-360万（联排）未来还有100多套联排约2.5万 南京在售项目存量总计150.166、6150.6万万竞争项目排查竞争项目排查(在售）在售）南京别墅、类别墅在售项目存量总计南京别墅、类别墅在售项目存量总计150.6150.6万以上万以上112服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789竞争项目排查竞争项目排查(潜在）潜在）目前还未入市的潜在竞争项目，值得关注的为目前还未入市的潜在竞争项目，值得关注的为5 5个，个，其存量约为其存量约为117117万平米万平米项目名称项目名称所属板块所属板块建筑面积建筑面积容积率167、容积率物业类型物业类型目前进度目前进度主力面积主力面积段（）段（）总价范围总价范围未来存量未来存量（）（）与本项与本项目竞争目竞争强度强度恒基玲珑翠谷仙林15万1.05独栋、双拼、联排、花园洋房、多层预计10年年底上市，一期推多层，别墅规划未定15万保利紫晶山仙林25.7万1.2双拼、联排、花园洋房目前处于品牌推广期，项目将在保利香槟国际之后推出别墅230-310、洋房140-18025.7万金马郦城（四期别墅）河西体量较小叠加、联排规划已定，尚未动工五矿御江金城（别墅）河西约1.7万联排公寓已推350-4001.7万金地自在城未来上市（洋房、联排）河西约10万联排、洋房仅40套洋房待推，已领168、销证，联排产品规划未定130-180苏宁紫金东郡城东18万1.2叠加、花园洋房6月底推洋房，叠加规划未定花园洋房90-160160-240万18万苏宁佛手湖项目江北12.3万0.3独栋规划未定12.3万融侨花卉大道项目江北49万1.7联排、小高层规划方案阶段49万美达象山路项目江北9.93万0.4独联土地平整300-4509.93万香榭岛江宁8.7万0.29独栋10月开盘800-13008.7万长发都市雨花项目城南5.4万1.1尚未动工5.4万雨花小行里项目城南7.4万1.2尚未动工7.4万潜在竞争总计163.13163.13万万113服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2169、012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789随着交通通达性日益便捷，区域竞争力不断提升，江北已经逐渐随着交通通达性日益便捷，区域竞争力不断提升，江北已经逐渐成为高端客群主流消费板块。成为高端客群主流消费板块。纷纷瞄准塔尖阶层，顶级市场竞争激烈纷纷瞄准塔尖阶层，顶级市场竞争激烈从对竞争板块项目的梳理来看，大部分项目都将目光瞄准塔尖阶从对竞争板块项目的梳理来看，大部分项目都将目光瞄准塔尖阶层的客群，而舒适性高、附加值高的产品存在市场空白。层的客群，而舒适性高、附加值高的产品存在市场空白。170、在售近郊类别墅物业稀缺，潜在上市量不多在售近郊类别墅物业稀缺，潜在上市量不多从全城竞争板块情况的梳理来看，较多项目进入尾盘期，未来供从全城竞争板块情况的梳理来看，较多项目进入尾盘期，未来供应有限，反映出在土地出让有限的情况之下，近郊类别墅物业已应有限，反映出在土地出让有限的情况之下，近郊类别墅物业已经十分稀缺。经十分稀缺。江北已经崛起，逐渐成为高端客群主流消费板块江北已经崛起，逐渐成为高端客群主流消费板块竞争市场总结竞争市场总结114服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载171、 0755-83513598 QQ:69031789竞争排查竞争排查基于本地块基础条件及未来发展方向，锁定我们基于本地块基础条件及未来发展方向，锁定我们的重点竞争项目的重点竞争项目主要根据以下原则，甄选本项目的重点竞争对手：主要根据以下原则，甄选本项目的重点竞争对手：1 1、非顶级市场、非顶级市场2 2、在南京市场美誉度高，品质较佳、在南京市场美誉度高，品质较佳3 3、目前主要作为一居所功能的类别墅社区、目前主要作为一居所功能的类别墅社区4 4、预期总价接近、预期总价接近115服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！172、货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789绿城玫瑰园绿城玫瑰园、山河水、美达象山路项目不是本项目的直接竞争绿城玫瑰园、山河水、美达象山路项目不是本项目的直接竞争对手，但对区域价格天花板的提升，产生着重要的影响对手，但对区域价格天花板的提升，产生着重要的影响竞争排查竞争排查山河水美达项目美达项目美达象山路项目绿城玫瑰园：容积率0.3，纯独栋山河水：容积率0.3，纯独栋，尾盘美达象山路项目：容积率0.4，尚未面市上述项目与本项目物业类型存在显著差异，非本项目主要竞争对手，但正是因为这些标杆项目的面世，才对区域的价值产生着不断的拉升！116服务创173、造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789栖园栖园加州城加州城伴山香槟园伴山香槟园颐和南园颐和南园金地自在城金地自在城融侨玫瑰纪融侨玫瑰纪 重点竞争项目分布重点竞争项目分布融侨花卉大道项目（未上市）融侨花卉大道项目（未上市）苏宁紫金东郡（未上市）苏宁紫金东郡（未上市）保利紫晶山保利紫晶山（未上市）（未上市）恒基玲珑翠谷（未上市）恒基玲珑翠谷（未上市）117服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营174、销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789栖栖园园加加州州城城颐颐和和南南园园花园洋房花园洋房叠加叠加联排联排双拼双拼独立独立伴伴山山香香槟槟园园融融侨侨玫玫瑰瑰纪纪金金地地自自在在城城重点项目物业组成以联排居多，独栋、双拼、叠重点项目物业组成以联排居多，独栋、双拼、叠加物业产品稀缺加物业产品稀缺融侨融侨花卉花卉大道大道项目项目注：据目前市场信息，本项目最为直接的竞争对手融侨花卉大道项目注：据目前市场信息，本项目最为直接的竞争对手融侨花卉大道项目将建设联排、花园洋房、小高层等物业类型。将建设联排、花175、园洋房、小高层等物业类型。小高层小高层重点竞争重点竞争项目分析项目分析118服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789从竞争项目从竞争项目0909年至今分物业销售情况来看，联排是主年至今分物业销售情况来看，联排是主力供求物业，经济型产品占据重要部分，叠加类物业力供求物业，经济型产品占据重要部分，叠加类物业存在空白存在空白注：花园洋房统计均为新政后新开项目，受到影响较大注：花园洋房统计均为新政后新开项目，受到影响较大重点竞争重176、点竞争项目分析项目分析物业类型物业类型独栋独栋双拼双拼联排联排叠加叠加花园洋房花园洋房合计合计供销比供销比面积段面积段（）（）供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交130以下以下4040130-150242422346271.70 150-1701212581370252.80 170-19083832.67 190-21048226154232.35 210-230732720293293.21 230-250804914594541.74 250-270957095701.36 270-290745674561.32 290-310177、261726171.53 310-33022562158232.52 330-35011111.00 350-400666412101.20 400-45066661.00 450-500去化率去化率100.00%100.00%61.13%20.45%53.67%119服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789200200300300350350400400450450500500单位：万元单位：万元联联排排叠叠加加栖栖园园178、加加州州城城颐颐和和南南园园伴伴山山香香槟槟园园融融侨侨玫玫瑰瑰纪纪金金地地自自在在城城联排价格在联排价格在230-360230-360万之间，除栖园外，仍以经万之间，除栖园外，仍以经济型为主济型为主600600独独联联700700以上以上联联排排联联排排花花园园洋洋房房花园花园洋房洋房联联排排重点竞争重点竞争项目分析项目分析120服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789近年来出让的类别墅用地项目未来将陆续上市，带来一定客179、群分近年来出让的类别墅用地项目未来将陆续上市，带来一定客群分流压力。流压力。“控制面积、控制总价控制面积、控制总价”的项目普遍销售情况较好的项目普遍销售情况较好从重点竞争项目的供求状况来看，由于定位准确、产品紧凑、总从重点竞争项目的供求状况来看，由于定位准确、产品紧凑、总价相对较低，去化情况普遍较佳。价相对较低，去化情况普遍较佳。目前供应以联排居多，叠加产品稀缺目前供应以联排居多，叠加产品稀缺从现有数据来看，联排物业是重点竞争项目的主流物业，从现有数据来看，联排物业是重点竞争项目的主流物业，400万是万是一个门槛。叠加物业较为稀缺，是市场的一个空白。一个门槛。叠加物业较为稀缺，是市场的一个空白180、。潜在上市类别墅项目将对客群产生一定分流潜在上市类别墅项目将对客群产生一定分流重点竞争重点竞争项目分析项目分析121服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场：存在契机市场：存在契机就地段与地块认知而言，就地段与地块认知而言，跨江发展给江北带来了契跨江发展给江北带来了契机，追求生活品质和超高机，追求生活品质和超高性价比的具有远见的客户性价比的具有远见的客户开始认可本区域！开始认可本区域！客户：渴求改善客户：渴求改善就高端181、市场而言，就高端市场而言，大部分项目都将目光对准大部分项目都将目光对准了金字塔尖的那部分人，了金字塔尖的那部分人，而附加值高、既实用又舒而附加值高、既实用又舒适的产品市场越来越少，适的产品市场越来越少，存在市场空白！存在市场空白！自识：立势之作自识：立势之作对于开发商品牌而言，对于开发商品牌而言，急需通过本案的打造，实急需通过本案的打造，实现品牌的建立，资金的快现品牌的建立，资金的快速回笼，价值最大化。本速回笼，价值最大化。本项目的外部条件足以支撑项目的外部条件足以支撑这一目标！这一目标！发展战略思考发展战略思考避免抢夺塔尖客群，提升品质，同时与泛区域竞争对避免抢夺塔尖客群，提升品质，同时与泛182、区域竞争对手有效形成差异化，是本项目物业发展方向所在手有效形成差异化，是本项目物业发展方向所在占位高端但避免顶级市场激烈竞争，有效形成占位高端但避免顶级市场激烈竞争，有效形成总价差异化，打造高品质总价差异化，打造高品质122服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789打破市场壁垒打破市场壁垒打破市场壁垒打破市场壁垒结合区域快速发展的城市化进程；进行市场分析、竞争排查与项目自身资源的整合，以丰富产品线全面覆盖客群现有需求适当降低183、门槛、高品质、高性价比的梯度递延式类别墅产品，提高溢价客群需求客群需求全覆盖全覆盖倡导一种独特的生活氛围，体现出精致的生活方式物业发展方向物业发展方向瞄准主流高端市场，通过瞄准主流高端市场，通过“控制面积、控制总价、产品控制面积、控制总价、产品创新创新”的高端舒适性产品，实现高性价比，提高溢价的高端舒适性产品，实现高性价比，提高溢价“控制面积、控制总价、以丰富产品线覆盖客群全面需求控制面积、控制总价、以丰富产品线覆盖客群全面需求”的高端舒适性产品的高端舒适性产品 独特主题独特主题体现高尚体现高尚生活生活 高端舒高端舒适性产品适性产品123服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 184、2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789发展占位发展占位领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大杀伤战术以小博大杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非185、行业老大，中大规模市场次次/非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者结合项目自身资源、市场竞争情况两个纬度的考量，本结合项目自身资源、市场竞争情况两个纬度的考量，本项目应以主城市场的挑战者及区域市场的补缺者为发展项目应以主城市场的挑战者及区域市场的补缺者为发展方向方向124服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789作为河西及主城市场的挑战者来抢占市场作为河西及主城市场的挑战者来抢占市场借助纬七路过江隧道的开通利好186、，本项目应吸纳以河西为主的主城借助纬七路过江隧道的开通利好，本项目应吸纳以河西为主的主城区主流客群，用时间换空间，以别墅产品抢占河西的公寓市场。区主流客群，用时间换空间，以别墅产品抢占河西的公寓市场。发展占位发展占位作为区域市场的补缺者迎合江北市场空白作为区域市场的补缺者迎合江北市场空白结合别墅市场情况梳理，江北区域内别墅及类别墅项目明显呈现出结合别墅市场情况梳理，江北区域内别墅及类别墅项目明显呈现出高低端两极分化的情况。因此，本项目应瞄准这一中间存在的市场高低端两极分化的情况。因此，本项目应瞄准这一中间存在的市场空白，避免进入争夺塔尖客群的白热战，形成差异化，迎合主流需空白，避免进入争夺塔尖187、客群的白热战，形成差异化，迎合主流需求。求。125服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体项目定位整体项目定位宏观市场研判宏观市场研判项目发展战略研判项目发展战略研判物业发展建议物业发展建议分期开发及启动区建议分期开发及启动区建议1 12 23 34 45 5经济测算经济测算6 6目目 录录126服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验188、货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体项目定位整体项目定位项目核心驱动价值项目核心驱动价值客户定位客户定位功能与产品定位功能与产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位127服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城市价值城市价值江北副城的发展中心之一江北副城的发展中心之一城市价值：城市价值：区域发展：区域肩负跨江发展重任，所处区域发展：区域肩负跨江发展重任，所处江北副189、中心之一珠江镇板块，商业繁华，江北副中心之一珠江镇板块，商业繁华，生活便利，规划利好；生活便利，规划利好；便捷交通：已通的纬七路过江隧道、沿山便捷交通：已通的纬七路过江隧道、沿山大道，建设的海院路，规划的花卉大道、大道，建设的海院路，规划的花卉大道、纬三路过江通道，交通便捷度快速提升；纬三路过江通道，交通便捷度快速提升；板块成熟：区域内为江北片区别墅集中地，板块成熟：区域内为江北片区别墅集中地，绿城玫瑰园、山河水、国信自然天城、香绿城玫瑰园、山河水、国信自然天城、香山湖山湖，别墅，别墅 氛围成熟；氛围成熟；配套完善：区内有珠江镇的成熟配套、总配套完善：区内有珠江镇的成熟配套、总部大道商业配套的190、建设，区外有河西配套部大道商业配套的建设，区外有河西配套可利用。可利用。江北江北中心中心主主 城城绿城玫瑰园香山湖国信自然天城山河水核心驱动核心驱动价值价值1 1128服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789人文价值人文价值与高校为邻，与名人相伴与高校为邻，与名人相伴l南京工业大学江浦校区与本地块紧邻，海军指挥学院距离本项目也就2分钟车程，另外还有审计学院、南大、东大民办学院均在辐射范围内。l书法大师林散之纪念馆近在咫尺，191、人文积淀深厚。核心驱动核心驱动价值价值2 2129服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789l8000公顷老山森林公园，绵延30公里，山峦起伏，古木苍翠，秀竹林立；珍稀植物、养生温泉、原生绝色，美轮美奂；l百马湖、珍珠泉、长江，水资源环绕。景观资源价值景观资源价值背靠老山，远傍长江背靠老山，远傍长江核心驱动核心驱动价值价值3 3130服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬192、盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789山地风貌价值山地风貌价值原生坡地，依山傍水，高低错原生坡地，依山傍水，高低错落有致，构建山居生活落有致，构建山居生活l原生态山地资源，有利于形成丰富的天际线与层次感，使居住环境空间充满意象。核心驱动核心驱动价值价值4 4131服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789稀缺物业价值稀缺物业价值类别墅产品全城193、稀缺，只为少类别墅产品全城稀缺，只为少数人珍藏数人珍藏l物业形态：容积率1.O，类别墅物业打造低密度社区生活；核心驱动核心驱动价值价值5 5132服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789企业品牌价值企业品牌价值深圳东方南京造城深圳东方南京造城l品牌能带来什么品牌能带来什么l以全新的理念、国际的视野，对落后产以全新的理念、国际的视野，对落后产品进行破界；品进行破界；l以诚信、责任感，对于南京的敢于承诺。以诚信、责任感，对于南194、京的敢于承诺。核心驱动核心驱动价值价值6 61994年至今已16年发展历程，首选开放深圳这个城市，足迹中获得嘉奖无数。“99.9米，龙港第一高”“龙港第一个灰色建筑”“深圳第一个引进英国TESCO”当之无愧的南派翘楚！积跬步积跬步至千里至千里 东方置地品牌历程东方置地品牌历程133服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789山地资源价值山地资源价值原生坡地，伴山依水，原生坡地，伴山依水，高低错落有致，构建山居生高低错落有致，构195、建山居生活活企业品牌价值企业品牌价值深圳东方南京深圳东方南京造城造城稀缺物业价值稀缺物业价值类别墅产品全城类别墅产品全城稀缺，只为少数人珍稀缺，只为少数人珍藏藏人文价值人文价值与高校为与高校为邻，与名人相邻，与名人相伴伴景观价值景观价值背靠老山，背靠老山，远依长江远依长江城市价值城市价值江北副城的发展中心之一江北副城的发展中心之一核心驱动价值核心驱动价值集万千宠爱于一身；集万千宠爱于一身；这样的项目天赋名宅资质这样的项目天赋名宅资质相对优势资源结合开发策略，我们应该选择高端，依托大师相对优势资源结合开发策略，我们应该选择高端，依托大师规划，以国际视野，打造南京首席城市传世墅院名邸规划，以国际视196、野，打造南京首席城市传世墅院名邸134服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体项目定位整体项目定位项目核心驱动价值客户定位功能与产品定位形象定位价格定位135服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789客户来源客户来源辐射全市，以江北辐射全市，以江北+197、河西河西+城中为主城中为主城中城中江北江北河西河西客群客群来源来源主力主力区域区域辐射能力辐射能力全市范围及周边全市范围及周边省份城市省份城市136服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789江北江北约占总体客群的约占总体客群的30%，主要以珠江镇、，主要以珠江镇、老浦口区域为主，大厂客群为辅老浦口区域为主，大厂客群为辅江北本地客群是本项目的基础江北本地客群是本项目的基础地缘改善型客户是本项目关注的重点之一地缘改善型客户是本项198、目关注的重点之一这部分人虽然支付能力有限，但是作为江北的项目，本地客群是本项目成功的基础，而其中珠江镇、老浦口不乏高薪阶层和私营企业主，而大厂更是依托化工产业存在着一部分收入可观的人群，他们对于居住的需求已经不仅仅是功能满足，更重要的还有精神上的满足。客户来源客户来源137服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789河西河西约占总体客群的约占总体客群的40%，主要以龙江、江，主要以龙江、江东门区域为主，奥体客群为辅东门区域为主199、，奥体客群为辅河西客群是本项目的成功的关键河西客群是本项目的成功的关键与江北一江之隔，是最易被吸引过来的客群与江北一江之隔，是最易被吸引过来的客群河西经过十多年来的发展，从龙江到奥体，目前正在大力发展江东门区域，奥南区域也正在起步阶段，而龙江作为河西首个成熟区域，集聚着南京大量的知富阶层，他们支付能力高，住房也面临着改善需求。客户来源客户来源138服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城中城中约占总体客群的约占总体客群的200、25%，主要以鼓楼、白，主要以鼓楼、白下客群为主下客群为主城中客群是本项目的重要客群城中客群是本项目的重要客群他们的购买将会提升本项目的市场影响力他们的购买将会提升本项目的市场影响力明城墙内是南京最传统的老城区，而随着旧城改造和南京市域版图的扩大，老城区的人们正在往外迁移，而鼓楼、白下区是南京传统的富裕阶层聚集地，他们的支付能力较高，也存在改善需求，而真正的有天有地的生活才是他们的向往。客户来源客户来源139服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8351359201、8 QQ:69031789南京外围区域南京外围区域约占总体客群的约占总体客群的5%，主要来源，主要来源于苏北、安徽，少部分浙江、苏南客群于苏北、安徽，少部分浙江、苏南客群外围区域客群是本项目的偶得客群外围区域客群是本项目的偶得客群是本项目到达成熟阶段吸引过来的客群是本项目到达成熟阶段吸引过来的客群南京作为长三角的核心城市，其一小时都市圈已经形成，其辐射力逐渐增强，这也吸引着越来越多的外地客户前来购房。为安居、为保值增值，只要有好的项目必定会吸引他们的目光。这部分财力丰厚的人愿意为品质生活买单。客户来源客户来源140服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策202、划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789无论是来自哪个区域，毋庸置疑的是本项目的客无论是来自哪个区域，毋庸置疑的是本项目的客群绝对是以高收入人群为主体群绝对是以高收入人群为主体高端人口高端人口中端人口中端人口低端人口低端人口私营业主企业中高管、高校教授、高级科研人员、医生、高级公务员泛公务员中层职员主要客群主要客群辅助客群辅助客群购购买买力力高高低低职业特征职业特征及购买力及购买力141服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库203、！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目针对项目针对3050岁的成长型客群，他们岁的成长型客群，他们30岁事业初岁事业初成，成，40岁渐入佳境，岁渐入佳境，50岁告别峥嵘岁告别峥嵘家庭生命家庭生命周期周期富贵之家富贵之家务实之家务实之家社会新锐社会新锐望子成龙望子成龙健康养老健康养老青青年年之之家家青青年年持持家家小小太太阳阳后后太太阳阳孩孩子子三三代代老老年年一一代代老老年年二二代代老老年年三三代代青年青年中年中年老年老年家庭生命周期家庭生命周期家家庭庭年年收收入入高高低低142服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企204、业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178930岁事业初成岁事业初成压力感优越感并存压力感优越感并存n家庭生命周期：青年持家或小太阳家庭生命周期：青年持家或小太阳n生活工作状态：事业刚刚进入状态，处于事业上升期，工作压力生活工作状态：事业刚刚进入状态，处于事业上升期，工作压力较大，较多地时间用于工作，生活相对比较规律。较大，较多地时间用于工作，生活相对比较规律。n日常休闲：工作时间长，没有太多的时间用于个人兴趣空间，阅日常休闲：工作时间长，没有太多的时间用于个人兴趣空间，阅读钻205、研是主要的日常休闲，商务应酬频繁。读钻研是主要的日常休闲，商务应酬频繁。n度假习惯：由于时间问题，只能进行短途旅行。度假习惯：由于时间问题，只能进行短途旅行。n家庭成员：工作外主要的时间与家庭成员在一起，关注小孩的成家庭成员：工作外主要的时间与家庭成员在一起，关注小孩的成长，一般不和父母一起居住，但父母是家庭的重要成员。长，一般不和父母一起居住，但父母是家庭的重要成员。n交通工具及收入：现基本拥有交通工具及收入：现基本拥有1 1部私家车（部私家车（10-1510-15万左右）。万左右）。n置业取向：标准型两房、三房向标准型三房、四房过渡，期望有置业取向：标准型两房、三房向标准型三房、四房过渡，206、期望有想象空间的产品，对花园洋房情有独钟。想象空间的产品，对花园洋房情有独钟。生活方式及生活方式及价值取向价值取向143服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178940岁渐入佳境岁渐入佳境有钱无闲有钱无闲n家庭生命周期：小太阳或后太阳家庭生命周期：小太阳或后太阳n生活工作状态：处于事业上升期，已经取得一定的社会地位，工作生活工作状态：处于事业上升期，已经取得一定的社会地位，工作压力逐渐减轻，但仍然有较多地时间用于工作，生活相对207、比较规律。压力逐渐减轻，但仍然有较多地时间用于工作，生活相对比较规律。n日常休闲：已经有更多的时间去用于自己的兴趣空间，开始注重养日常休闲：已经有更多的时间去用于自己的兴趣空间，开始注重养身休闲，社交活动逐渐减少，除了必要的商务应酬，一般不外出。身休闲，社交活动逐渐减少，除了必要的商务应酬，一般不外出。n度假习惯：随着事业逐渐进入状态，度假的时间及次数在减少，但度假习惯：随着事业逐渐进入状态，度假的时间及次数在减少，但是一旦有时间旅游则会选择长途旅行。是一旦有时间旅游则会选择长途旅行。n家庭成员：工作外主要的时间与家庭成员在一起，关注小孩的成长，家庭成员：工作外主要的时间与家庭成员在一起，关注208、小孩的成长，希望与父母一起居住。希望与父母一起居住。n交通工具及收入：拥有交通工具及收入：拥有1 1部以上的私家车（部以上的私家车（20-3020-30万左右）。万左右）。n置业取向：希望多变的空间，足够大的房子，喜好叠加、联排别墅。置业取向：希望多变的空间，足够大的房子，喜好叠加、联排别墅。生活方式及生活方式及价值取向价值取向144服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178950岁告别峥嵘岁告别峥嵘有钱有闲有钱有闲n家庭生命209、周期：后太阳或孩子三代家庭生命周期：后太阳或孩子三代n生活工作状态：事业已经取得了成功，社会地位逐渐提高，工作处于生活工作状态：事业已经取得了成功，社会地位逐渐提高，工作处于巩固维护阶段。巩固维护阶段。n日常休闲：时间已经可以自由把控，修身养性的休闲活动成为日常生日常休闲：时间已经可以自由把控，修身养性的休闲活动成为日常生活的主体，社交活动则是能避则避。活的主体，社交活动则是能避则避。n度假习惯：有更多的时间计划度假，更关注于国外旅游，且多为自助度假习惯：有更多的时间计划度假，更关注于国外旅游，且多为自助游。游。n家庭成员：和家人在一起的时间增多，子女逐渐独立，更愿意和父母家庭成员：和家人在一210、起的时间增多，子女逐渐独立，更愿意和父母居住在一款居住在一款n交通工具及收入：拥有交通工具及收入：拥有1 1部以上的私家车（部以上的私家车（5050万以上）。万以上）。n置业取向：房子不再是居住功能，还是身份的象征，奢华的房子加之置业取向：房子不再是居住功能，还是身份的象征，奢华的房子加之优越的小区环境是他们购房的基础标准，双拼、独立别墅是其购房的优越的小区环境是他们购房的基础标准，双拼、独立别墅是其购房的首选。首选。生活方式及生活方式及价值取向价值取向145服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策211、网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789到了我这个年纪，就到了我这个年纪，就比较喜欢一家人在一比较喜欢一家人在一起的感觉！起的感觉！生活就要无拘无束，生活就要无拘无束，我比较看重居住环境我比较看重居住环境平时工作很忙，需要平时工作很忙，需要一套安静的房子，能一套安静的房子，能有条件品味生活有条件品味生活房价不断涨，房子肯房价不断涨，房子肯定要买的，总要改善定要买的，总要改善下居住环境下居住环境事业处于上升期压力感与优越感并存渴望自由、宁静重视家庭事业和家庭同等看重、追求宁静致远的品味生活事业和家庭同等看重、追求宁静致远的品味生活生活方式及生活方式及价值取向212、价值取向146服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体项目定位整体项目定位项目核心驱动价值客户定位功能与产品定位形象定位价格定位147服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789功能定位功能定位天然氧吧天然氧吧老山、珍珠泉老山、珍珠泉绿植丰富绿植丰富永213、世典藏永世典藏坐拥国家森林公园坐拥国家森林公园尽享城市便利生活尽享城市便利生活这样的房子不仅仅是住这样的房子不仅仅是住的，更是一件藏品的，更是一件藏品生态宜居社区生态宜居社区一居所别墅一居所别墅创新创新景观景观2020分钟通主城分钟通主城自我配套自我配套公交站台公交站台老年活动中心老年活动中心幼儿园幼儿园社区中心社区中心会所会所功能定位功能定位兼具城市别墅、养生休闲、社区配套、传世藏品为一兼具城市别墅、养生休闲、社区配套、传世藏品为一体，其功能已经远远超越了居住本身体，其功能已经远远超越了居住本身148服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬214、盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789功能定位功能定位城市别墅城市别墅用独栋、双拼、联排、叠拼，塑造用独栋、双拼、联排、叠拼，塑造城市别墅社区意象城市别墅社区意象价值标杆，形象标签价值标杆，形象标签别墅别墅盈利主体，保证回现盈利主体，保证回现花园洋房花园洋房各物业类型之间相互促进，满足不同层次客户需求149服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031215、789功能功能功能功能项目盈利主体项目盈利主体快速聚集人气快速聚集人气提升开发价值提升开发价值(容积率容积率)项目产品标杆项目产品标杆丰富社区产品形态丰富社区产品形态提升多层居住品质提升多层居住品质项目价值标杆项目价值标杆塑造品牌形象塑造品牌形象运用田忌赛马原理运用田忌赛马原理,形成自身价格比形成自身价格比较机制较机制形成展示体验形成展示体验提升社区精神内涵提升社区精神内涵满足社区配套服务功能满足社区配套服务功能功能项目价值次标杆项目价值次标杆加强项目别墅化形象加强项目别墅化形象项目价值补充项目价值补充叠加别墅叠加别墅 花园洋房花园洋房独栋独栋联排、双拼联排、双拼会所会所/社区配套社区配套功能216、定位功能定位明确各物业类型的功能与作用，以及各物业类型间明确各物业类型的功能与作用，以及各物业类型间的相互关系的相互关系150服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789功能定位功能定位社区配套社区配套满足生活配套，从各个方位关怀业满足生活配套，从各个方位关怀业主日常生活主日常生活公交站台公交站台国际双语幼儿园国际双语幼儿园老年活动中心老年活动中心151服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产217、营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789功能定位功能定位养生休闲养生休闲老山森林公园天然氧吧，南京绿肺老山森林公园天然氧吧，南京绿肺老山国家森林公园，森林覆盖率达80%，空气中的负离子含量是城区的500多倍152服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789功能定位功能定位传世藏品传世藏品好的房子不仅仅是用来住，更是用好的房子不仅218、仅是用来住，更是用来收藏的来收藏的奢侈品是身份的象征，其收藏价值远奢侈品是身份的象征，其收藏价值远远大于其使用价值远大于其使用价值好的建筑也一样，终究也将是传世的藏品好的建筑也一样，终究也将是传世的藏品153服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789养生休闲养生休闲以优越的以优越的自然环境提供养生之所自然环境提供养生之所城市别墅城市别墅优质居优质居住区建设吸引高素质住区建设吸引高素质人口人口社区配套社区配套为入住人群为入住人219、群解决后顾之忧解决后顾之忧生活质量的提升、区域形象生活质量的提升、区域形象的提升进一步带动高素质人的提升进一步带动高素质人口的进入口的进入高素质人口为提升高素质人口为提升区域形象形成口碑区域形象形成口碑效应效应良性循环的功能网络，共同促进高素质人口的聚良性循环的功能网络，共同促进高素质人口的聚集，带动区域全面发展集，带动区域全面发展功能定位功能定位传世藏品传世藏品拥有稀缺资拥有稀缺资源的城市名墅，更是高端源的城市名墅，更是高端人士的典藏人士的典藏154服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量220、房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品核心竞争力产品核心竞争力满足南京城市高档居住需求的满足南京城市高档居住需求的类别墅传世名宅类别墅传世名宅关键词：现代艺墅、原生山地、院落美墅、高附加值关键词：现代艺墅、原生山地、院落美墅、高附加值产品定位产品定位155服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品定位产品定位现代艺墅现代艺墅现代的即是世界的现代的即是世界的现代建筑风格现代建筑风格包容性221、强包容性强可发挥空间大可发挥空间大国际化视野国际化视野156服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品定位产品定位山地原生山地原生依山而居，南京首席生态社区依山而居，南京首席生态社区聚集的山聚集的山 +聚集的建筑聚集的建筑 +聚集的人聚集的人 =居住场所居住场所别别居居山山墅墅157服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 222、海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品定位产品定位院落美墅院落美墅国人的院落文化，名宅生活场国人的院落文化，名宅生活场中国人的和文化在四合院里，在八仙桌里中国人的和文化在四合院里，在八仙桌里以爱为圆心，每个人到到圆周同等距以爱为圆心，每个人到到圆周同等距妻子、儿子、父母妻子、儿子、父母排名不分先后排名不分先后都占据心目中的第一位都占据心目中的第一位158服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690223、31789对于对于“容身之所容身之所”的需求的需求对于对于“自我居所自我居所”的需求的需求对于对于“价值体现价值体现”的需求的需求对于对于“品质差异品质差异”的需求的需求对于对于“稀缺资源稀缺资源”的需求的需求院落需求忽视院落需求忽视院落共享院落共享院落半私有院落半私有院落私有院落私有产品定位产品定位从马斯洛需求理论看从马斯洛需求理论看“院落理论院落理论”159服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789在外围，提炼在外围，提224、炼“院墙院墙”的形象的形象 用高大的围墙，注重从心里层面区隔项目周边环境，塑造名宅气质；在组团，围合的规划理念，打造邻里空间在组团，围合的规划理念，打造邻里空间组团内部建议引用围合式的规划布局，以公共生活空间为中心。体现中国传统的家庭亲情和亲友团聚的喜气在私院，强调在私院，强调“私密私密”的生活的生活院落，是中国风水上一直强调的所谓“藏风”、“聚气”之地，同时也表现出了中国人尤为内敛含蓄的性格。产品定位产品定位外围、组团、私院，三层空间打造不同层次的院外围、组团、私院，三层空间打造不同层次的院落空间落空间160服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大225、全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品定位产品定位高附加值高附加值用功能增加、面积赠送、细节感动，用功能增加、面积赠送、细节感动，构成产品附加值构成产品附加值单体户型附加值：尺度更开阔、功能分区更合理、关注人体工学、单体户型附加值：尺度更开阔、功能分区更合理、关注人体工学、关注不同居住者居住要求、地下室赠送、多方位花园赠送、大露台关注不同居住者居住要求、地下室赠送、多方位花园赠送、大露台大阳台等，附加值覆盖每一种产品。大阳台等，附加值覆盖每一种产品。景观附加值：关注老人、小孩，关注生活细节要求，关注226、心理需求。景观附加值：关注老人、小孩，关注生活细节要求，关注心理需求。161服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品线及产品组合产品线及产品组合物业类型物业类型户均建筑面积（户均建筑面积（mm2 2）面积占比面积占比（%）独栋4004801%双拼2602803%联排21024012%叠拼17019023%退台式花园洋房12016061%产品定位产品定位162服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 201227、2版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789模式初始发力拟合度客户价值感知程度客户价值感知点修正结果规划较高较高布局合理，实现人车分流，节点空间布局合理，实现人车分流，节点空间主要发力点主要发力点单体户型高高高性价比、高附加值，院落营造，洋房产品别墅化高性价比、高附加值，院落营造，洋房产品别墅化主要发力点主要发力点建筑风格较高较高主要注重建筑风格带来的品质感，还要能与其他项目能主要注重建筑风格带来的品质感，还要能与其他项目能区分开来，体现身份感区分开来，体现身份感主要发力点主要发力点景观228、高高偏好贴近自然的景观，有点缀的水景（浅水、旱溪都可偏好贴近自然的景观，有点缀的水景（浅水、旱溪都可以），能够因地制宜以），能够因地制宜主要发力点主要发力点新技术较低较低和南京主流市场趋同和南京主流市场趋同发力空间不大发力空间不大材料设备较低较低肯定要用好的了，这是最基本的肯定要用好的了，这是最基本的发力空间不大发力空间不大配套及会所较高较高车位要求高，会所个性、功能纯粹、管理专业车位要求高，会所个性、功能纯粹、管理专业主要发力点主要发力点商业较低较低不要太大的商业，满足基本生活需求就可以了不要太大的商业，满足基本生活需求就可以了发力空间不大发力空间不大公共空间一般一般能够有相应活动空间就可以229、了能够有相应活动空间就可以了具有一定的发力空间具有一定的发力空间工程质量一般一般这是任何一个项目最基本的要求吧这是任何一个项目最基本的要求吧具有一定的发力空间具有一定的发力空间服务较高较高要体现细节关怀、尊贵服务，卫生、绿化、保安都是最要体现细节关怀、尊贵服务，卫生、绿化、保安都是最基本的，另外还应该有些定制化的服务基本的，另外还应该有些定制化的服务主要发力点主要发力点产品创新及附加值研究产品创新及附加值研究产品定位产品定位高较低一般较高低163服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产230、资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体项目定位整体项目定位项目核心驱动价值客户定位功能与产品定位形象定位价格定位164服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789江北江北CBDCBD奥体奥体CBDCBD的延伸，的延伸，一个新的城市中心；一个新的城市中心；这个城市每一天的变化，这个城市每一天的变化，你，都在见证你，都在见证形象定位依据形象定位依据1 1城市新中心城市新中心165服务创造价值 中国房地231、产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789形象定位依据形象定位依据2 2媲美紫金山的老山媲美紫金山的老山老山老山和紫金山一样担负着城市的绿肺功能，和紫金山一样担负着城市的绿肺功能，生态资源犹胜紫金山；生态资源犹胜紫金山；可是她和紫金山又不一样，可是她和紫金山又不一样，紫金山是世界的，紫金山是世界的，而老山，可以是你的而老山，可以是你的166服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必232、备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789形象定位依据形象定位依据3 3坡地、原生态坡地、原生态坡地景致，天人合一，坡地景致，天人合一，葱茏植被，将私享的生活掩映于山林的层葱茏植被，将私享的生活掩映于山林的层层峦叠嶂之中，层峦叠嶂之中，世界的喧嚣与浮华早已滤去，惟有空气里世界的喧嚣与浮华早已滤去，惟有空气里弥漫的山、水、森林气息，弥漫的山、水、森林气息，让你随时享受自然让你随时享受自然“森呼吸森呼吸”167服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货233、后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789返璞归真，返璞归真，亲近自然，亲近自然，极具艺术价值的建筑，极具艺术价值的建筑，是财富阶层的荣耀，是财富阶层的荣耀，更是财富的终级表现，更是财富的终级表现，何以升华，滤尽浮华何以升华，滤尽浮华形象定位依据形象定位依据4 4隐贵、现代艺墅隐贵、现代艺墅168服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789这一次，只为传世经典心动169服务创造价值234、 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789财富人生的世界分为两个一个在山外，一个在山里170服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789形象定位形象定位墅墅 隐隐 老老 山，达山，达 观观 天天 下下传世名墅传世名墅 私享人生私享人生 171服务创造价值 中国房地产策划235、代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体项目定位整体项目定位项目核心驱动价值客户定位功能与产品定位形象定位价格定位172服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789独栋别墅竞争导向型价格评估表独栋别墅竞争导向型价格评估表根据市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案独栋别墅目前推算均236、价为根据市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案独栋别墅目前推算均价为2017320173元元/销售价格预判销售价格预判竞争导向型预期销售均价推导竞争导向型预期销售均价推导价格定位价格定位判别标准权重绿城玫瑰园山河水国信自然天成拟合 比较 拟合 比较 拟合 比较 程度系数程度系数程度系数地理区位20%10.21.30.261.10.22地块自身条件20%0.90.181.30.261.10.198交通15%10.151.30.1951.10.165配套15%10.151.10.1651.10.165人文资源5%10.0510.0510.05景观资源5%0.90.04510.051.10.0495237、容积率10%0.80.080.90.090.90.072建筑规模10%1.10.111.10.1110.11总计100%0.9651.181.0295折扣价格预估价格270002605526055140001652016520170001750217502173服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789双拼别墅竞争导向型价格评估表双拼别墅竞争导向型价格评估表根据市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案双拼别墅目前推算均价为根据238、市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案双拼别墅目前推算均价为1857018570元元/判别标准权重依云溪谷国信自然天成拟合 比较 拟合 比较 程度系数程度系数地理区位20%0.80.161.10.22地块自身条件20%0.80.161.10.22交通15%0.90.1351.10.165配套15%0.90.1351.10.165人文资源5%0.90.04510.05景观资源5%10.051.10.055容积率10%0.80.080.90.09建筑规模10%0.90.0910.1总计100%0.8551.065折扣价格预估价格260002223022230140001491014910价格定位价239、格定位销售价格预判销售价格预判竞争导向型预期销售均价推导竞争导向型预期销售均价推导174服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789联排别墅竞争导向型价格评估表联排别墅竞争导向型价格评估表判别标准权重加州城颐和南园栖园拟合 程度比较 系数拟合 程度比较 系数拟合 程度比较 系数地理区位20%10.20.90.180.80.16地块自身条件20%1.10.221.10.2210.2交通15%10.1510.150.90.135配240、套15%1.10.16510.1510.15人文资源5%10.0510.0510.05景观资源5%10.0510.0510.05容积率10%0.90.090.90.090.90.09建筑规模10%0.90.0910.11.20.12总计100%1.0150.990.955折扣价格预估价格150001522515225150001485014850230002196521965根据市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案联排别墅目前推算均价为根据市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案联排别墅目前推算均价为1734617346元元/销售价格预判销售价格预判竞争导向型预期销售均价推导竞争导向型预期销售241、均价推导价格定位价格定位175服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789叠加别墅竞争导向型价格评估表叠加别墅竞争导向型价格评估表根据市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案叠加别墅目前推算均价为根据市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案叠加别墅目前推算均价为1518715187元元/判别标准权重栖园依云溪谷（二手房）拟合 比较 拟合 比较 程度系数程度系数地理区位20%10.20.80.16地块自身条件20%0.90.180.242、80.16交通15%10.150.90.135配套15%1.10.1650.90.135人文资源5%10.050.90.045景观资源5%10.0510.05容积率10%0.90.090.80.08建筑规模10%0.90.090.90.09总计100%0.9750.855折扣价格预估价格180001755017550150001282512825销售价格预判销售价格预判竞争导向型预期销售均价推导竞争导向型预期销售均价推导价格定位价格定位176服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料243、免费下载 0755-83513598 QQ:69031789花园洋房竞争导向型价格评估表花园洋房竞争导向型价格评估表根据市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案花园洋房目前推算均价为根据市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案花园洋房目前推算均价为1438714387元元/判别标准权重金地自在城融侨玫瑰纪拟合 比较 拟合 比较 程度系数程度系数地理区位20%0.90.180.40.08地块自身条件20%10.20.40.08交通15%0.90.1350.50.075配套15%0.80.120.50.075人文资源5%10.050.60.03景观资源5%10.0510.05容积率10%1.10.11244、10.1建筑规模10%0.90.0910.1总计100%0.9350.59折扣价格预估价格150001402514025250001475014750销售价格预判销售价格预判竞争导向型预期销售均价推导竞争导向型预期销售均价推导价格定位价格定位177服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789地块价值地块价值产品价值产品价值企划价值企划价值地块价值是核心价值和基准价值，决定了项目的基准价格。产品品质是价值突破的关键，高品质的产品245、能够实现溢价。优秀的行销企划包装能够进一步提升项目售价。基准售价基准售价溢价溢价3%3%左右左右溢价溢价3%3%左右左右综合考虑溢价及上市时点，同时考虑独栋楼王适当拉升价格，建议本项目各类型物业启动价格区综合考虑溢价及上市时点，同时考虑独栋楼王适当拉升价格，建议本项目各类型物业启动价格区间为：间为：独栋：独栋：22000-2400022000-24000元元/；双拼：；双拼：19000-2100019000-21000元元/；联排：；联排：17000-1900017000-19000元元/叠加：叠加：15000-1700015000-17000元元/；花园洋房：；花园洋房：14000-1500246、014000-15000元元/注：价格区间低点为保底的均价实现，其区间是价值提升的初步判断，具体价值提升幅度视当时注：价格区间低点为保底的均价实现，其区间是价值提升的初步判断，具体价值提升幅度视当时市场具体情况而定市场具体情况而定上市时点上市时点根据江北一系列利好和国家调控对房地产发展的影响，以及市场本身的正常增幅，估计溢价溢价溢价5%5%左右左右在基准售价基础上，综合考虑本项目价格定位在基准售价基础上，综合考虑本项目价格定位价格定位价格定位178服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地247、产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体项目定位整体项目定位宏观市场研判宏观市场研判项目发展战略研判项目发展战略研判物业发展建议物业发展建议分期开发及启动区建议分期开发及启动区建议1 12 23 34 45 5经济测算经济测算6 6目目 录录179服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789物业发展建议的出发点一切基于一切基于CVACVA Competition Value AddedCompet248、ition Value Added即竞争价值增加即竞争价值增加需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案；我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素；我们的报告所解决的问题是从市场到产品的对接；打造并提升核心竞争力打造并提升核心竞争力 本项目物业发展建议的最根本目的本项目物业发展建议的最根本目的180服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789物业发展价值点物业发展价值点材材料料设设备备规规划划单单体体户户型型建建筑筑风风格格景景249、观观配配套套及及会会所所商商业业新新技技术术工工程程质质量量服服务务标准线标准线标杆线标杆线n标准线标准线需要加强，规避劣势需要加强，规避劣势n标杆线标杆线价值突破，形成亮点价值突破，形成亮点竞争，是基于双方势均力敌的基础上，才有竞争。当我们通过树立客户关键价值元素并进行投资后，项目才能形成核心价值优势，并完全超脱竞争。新景祥客户价值重构战略公公共共空空间间物业发展建议策略物业发展建议策略对于高端物业，想要在众多项目中脱颖而出，在对于高端物业，想要在众多项目中脱颖而出，在达到均好性的基础上，我们必须打造自己的极致性，超脱竞争。达到均好性的基础上，我们必须打造自己的极致性，超脱竞争。181服务创250、造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789会所会所景观营造景观营造价值分区、坡地价值利用、景观优先、类别墅体量最大化；总体规划总体规划物业发展建议，将重点放在客户最为关注的价值物业发展建议，将重点放在客户最为关注的价值元素上元素上客户关键价值元素客户关键价值元素（客户感知）（客户感知）&物业发展建议物业发展建议户型设计户型设计户型基本尺度、附加值提升水景、组团景观、私家庭院、细节品质服务服务唯一的软性资源个性、精致，名流会所建筑风251、格建筑风格稀缺现代风格、别墅化立面打造182服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总体规划原则总体规划原则183服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891 1、地块价值分区原则、地块价值分区原则根据地块内外资源的占有根据地块内外资源的占有度、外部道路252、噪音干扰、邻接项目建筑排布影响等度、外部道路噪音干扰、邻接项目建筑排布影响等因素，将地块价值分为三级因素，将地块价值分为三级总体规划原则总体规划原则内部资源：地形地势高低落差；内部资源：地形地势高低落差；外部资源：老山景观；外部资源：老山景观；外部不利因素规避：城市干道影响、外部不利因素规避：城市干道影响、融侨项目小高层物业紧邻南部、公融侨项目小高层物业紧邻南部、公交车站；交车站；高高低低高高低低高高高高低低高高低低低低高高高高价值度一级价值度一级价值度三级价值度三级价值度二级价值度二级价值度一、二级：排布独栋、双拼、价值度一、二级：排布独栋、双拼、联排、叠加物业；联排、叠加物业；价值度三级：253、排布洋房物业；价值度三级：排布洋房物业；184服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892 2、坡地资源利用原则、坡地资源利用原则多点勘测、价值排序，寻多点勘测、价值排序，寻找坡地建筑景观、朝向价值点，打造坡地建筑找坡地建筑景观、朝向价值点，打造坡地建筑要点提示：结合地形地势、内外资源，要点提示：结合地形地势、内外资源，对地块进行多点勘测，寻找到其景观对地块进行多点勘测，寻找到其景观资源、视线的最佳面，据此，为后期资源、视线254、的最佳面，据此，为后期不同物业形态的规划提供依据，设计不同物业形态的规划提供依据，设计最贴切的朝向，以展示户型对内景、最贴切的朝向，以展示户型对内景、外景的利用，对采光通风的最优利用。外景的利用，对采光通风的最优利用。总体规划原则总体规划原则高高低低高高低低高高高高低低高高低低低低高高高高景观点：景观点：由高到低的俯视景观；由高到低的俯视景观；由低到高的仰视景观；由低到高的仰视景观；由近及远的山景；由近及远的山景；关键词：景观层次、屋顶绿化关键词：景观层次、屋顶绿化185服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验255、货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 总图布局与环境设计中强调“因势造园，协调共生”的造园手法，摒弃见缝插针式的先排列建筑群落、再以环艺设计打补丁的作法，而是要先造园、后筑宅，以环境与景观为本，将建筑单体也作为景观要素处理，以自然景观为依存，整合环境资源，减少人工斧凿，保护自然地貌，建筑与景观、环境融合，与原生态环境巧妙结合，这使山庄的造景赋予了一种野趣的高度。浙江建筑设计研究院国家一级注册建筑师、镜湖山庄B区主设计师景松3 3、景观优先原则、景观优先原则先景观后建筑，景观先行，先景观后建筑，景观先行，让建筑成为景观元素让建筑成为景观元素要256、点提示：项目分期开发时段较长，可考虑在后期开发地块中植入规划的树种，类要点提示：项目分期开发时段较长，可考虑在后期开发地块中植入规划的树种，类似苗圃基地，为后期景观打造降低成本。似苗圃基地，为后期景观打造降低成本。总体规划原则总体规划原则186服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总体规划排布建议总体规划排布建议187服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人257、士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789经济技术指标分析经济技术指标分析总体规划建议总体规划建议公建配套公建配套用地用地面积面积建筑建筑面积面积是否计入是否计入容积率容积率规划规划位置位置备注备注基层社基层社区中心区中心参照南京新建地区公共设施配套标准规划指引进行设计社区管理服社区管理服务设施务设施总用地7000（含公共绿地4000平方米）400是可根据规划总平面方案进行统筹安排，集中布局/托老所托老所800是/社区卫生服社区卫生服务站务站200是/文化活动站文化活动站500是/体育活动站体育活动站600露天可不计容积率，即258、蓝、排球及小型球类场地等/公厕公厕按指引是结合主体，临街放置，应有单独的出入口和管理室垃圾回收站垃圾回收站/是根据国家和地方规范设计社区商业金社区商业金融服务设施融服务设施500是设施为便利店、早点店、储蓄所等，可以根据社区内外部的发展需要，适当增加商业配套面积九班幼儿园九班幼儿园38002481是/需充分考虑与其他社区的联系性，预见接送孩子的车辆数量问题，不得堵塞项目交通通道公交首末站公交首末站4000500否海院路北段半地下设计，顶盖可用作园林设计会所会所/2800是布置在利于项目对外展示的位置销售中心是会所的一部分，后期改为会所或商业；会所按较高品位及档次进行设计；会所配套考虑与占地60259、0平米的体育用地连接在一起进行设计，形成完整的休闲、运动、亲子型名流会所。项目可建设用地为199274，其中公建配套占地16000（含公交站用地、会所用地），即住宅可建设用地为183274；总建为199274，其中公建配套等建筑面积取值8050，即住宅总建约为191224；住宅总容积率实际必须做到1.043。188服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总体规划物业类型比例分析总体规划物业类型比例分析总体规划建议总体规划建260、议洋房独栋（平均单套（平均单套450450）双拼（平均单套270）联排（平均单套220）叠加（平均单套180）住宅总S住宅总R占地RS占地 RS套数占地RS套数占地RS套数 占地RS套数方案一90000900001.31.311700011700056250.422505 5 10000100000.60.66000600022 22 40000400000.750.753000030000136 136 37649376490.90.93388433884188 188 189134 1.03 售价万元169650 169650 5175 12000 12000 54000 54000 54261、215 54215 295040 方案二1200001200001.21.214400014400056250.422505 5 800080000.60.64800480018 18 30000300000.750.752250022500102 102 19649196490.90.9176841768498 98 191234 1.04 售价万元208800208800517551759600960040500405002829528295292370 方案三90000900001.31.311700011700056250.422505 5 800080000.60.648004800262、18 18 30000300000.750.752250022500102 102 49649496490.90.94468444684248 248 191234 1.04 售价万元169650169650517551759600960040500405007149571495296420 方案四1030001030001.31.313390013390056250.422505 5 15000150000.60.69000900033 33 50000500000.750.753750037500170 170 964996490.90.98684.18684.148 48 191334 263、1.04 售价万元19415519415551755175180001800067500675001389513895298725 项目背景：项目可建设用地为项目背景：项目可建设用地为199274199274，其中公建配套占地，其中公建配套占地1600016000（含公交站用地，含会所），即住宅可建（含公交站用地，含会所），即住宅可建设用地约为设用地约为183274183274；总建约为；总建约为199274199274，公建配套等建筑面积取值，公建配套等建筑面积取值80508050；即住宅总建约为；即住宅总建约为191224191224；住宅总容；住宅总容积率积率1.0431.043；项目定264、位保障性要求：洋房容积率取值项目定位保障性要求：洋房容积率取值1.2-1.31.2-1.3之间，面积之间，面积80000-12000080000-120000之间，独栋体量之间，独栋体量5 5栋，双拼体量占栋，双拼体量占地地8000-150008000-15000，保障，保障1818套，联排套，联排30000-50000 30000-50000，保障，保障100100套套 ；售价测算：洋房售价测算：洋房1.451.45万，独栋万，独栋2.32.3万，双拼万，双拼2 2万，联排万，联排1.81.8万，叠加万，叠加1.61.6万。万。方案评比：方案三，洋房比例相对其他方案较小、双拼独栋做标杆、联排265、方案评比：方案三，洋房比例相对其他方案较小、双拼独栋做标杆、联排+叠加做别墅主体，价值最大。叠加做别墅主体，价值最大。（排序：方案三优于方案一优于方案四优于方案二）（排序：方案三优于方案一优于方案四优于方案二）189服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789功能分区功能分区(方案方案1)1)结合土地价值度排序、方案评结合土地价值度排序、方案评比测算，制定本项目总体规划建议比测算，制定本项目总体规划建议总体规划建议总体规划建议266、调整调整高高低低高高低低高高高高低低高高低低低低高高高高价值度一级价值度一级价值度三级价值度三级价值度二级价值度二级独栋独栋+双拼双拼+联排物业联排物业所在地势最高，东侧泄洪渠以西的地所在地势最高，东侧泄洪渠以西的地带可打造为湾区集中水景；带可打造为湾区集中水景；向北相望老山，周边不利环境被其他向北相望老山，周边不利环境被其他物业隔离；物业隔离；山地资源优异，适合此类物业排布；山地资源优异，适合此类物业排布；叠加别墅叠加别墅处于次优地块，后期可利用内部低洼处于次优地块，后期可利用内部低洼地带打造溪流水景；地带打造溪流水景；6 6层电梯洋房层电梯洋房地块相对较为平整，适合板式建筑排地块相对较为平267、整，适合板式建筑排布；布；向外北望老山，向内后期可着力打造向外北望老山，向内后期可着力打造组团景观；组团景观；6 6层电梯洋房层电梯洋房叠加叠加幼儿园幼儿园社区中心社区中心社区中心社区中心集中绿地集中绿地独栋独栋双拼双拼+联排联排水景水景水景水景水景水景主入口主入口车行车行+人行人行公交公交车站车站次入口次入口人行人行次入口次入口车行车行+人行人行销售中心销售中心（会所）（会所）190服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178268、9总体规划建议总体规划建议幼儿园幼儿园处于地块边角，避免教学噪音、接送处于地块边角，避免教学噪音、接送车辆等对住区的干扰，且方便对外联系；车辆等对住区的干扰，且方便对外联系；基层社区中心基层社区中心与幼儿园邻接设计，形成整体，增强与幼儿园邻接设计，形成整体，增强邻里交流，坐落主入口、城市道路边侧，邻里交流，坐落主入口、城市道路边侧，方便与外界联系；方便与外界联系；社区中心集中绿地社区中心集中绿地紧贴项目电梯洋房与公建，既满足规紧贴项目电梯洋房与公建，既满足规划要求，又能形成洋房区景观、社区室划要求，又能形成洋房区景观、社区室外运动设施，并与人行主入口与销售中外运动设施，并与人行主入口与销售中心269、（会所形成项目的第一展示区心（会所形成项目的第一展示区)；会所会所前期作为销售中心，后期改造为会所，前期作为销售中心，后期改造为会所，该位置利于对外展示和经营。该位置利于对外展示和经营。公交车站公交车站排布在西侧海院路北段，并做半地下排布在西侧海院路北段，并做半地下设计，上盖设计园林景观。但此处标高设计，上盖设计园林景观。但此处标高仍会与周边道路标高有冲突，未来需注仍会与周边道路标高有冲突，未来需注意高差处理，车辆交汇规避。意高差处理，车辆交汇规避。公建配套，整体联合公建配套，整体联合功能分区功能分区(方案方案1)1)结合土地价值度排序、方案评结合土地价值度排序、方案评比测算，制定本项目总体规270、划建议比测算，制定本项目总体规划建议6 6层电梯洋房层电梯洋房叠加叠加幼儿园幼儿园社区中心社区中心社区中心社区中心集中绿地集中绿地独栋独栋双拼双拼+联排联排水景水景水景水景水景水景主入口主入口车行车行+人行人行公交公交车站车站次入口次入口人行人行次入口次入口车行车行+人行人行销售中心销售中心（会所）（会所）191服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789方案方案1 1概念排布概念排布总体规划建议总体规划建议交通组织交通组织主271、次入口结合，利用社区主次入口结合，利用社区“8 8”字形大字形大环路，既有效区隔不同物业，有能结合环路，既有效区隔不同物业，有能结合地形地势减少成本；地形地势减少成本；泄洪渠旁边为社区车行环路，泄洪渠泄洪渠旁边为社区车行环路，泄洪渠上部按照政府要求，需要加盖顶盖，建上部按照政府要求，需要加盖顶盖，建议在顶盖上设计人行辅道，且进行二次议在顶盖上设计人行辅道，且进行二次水质过滤，丰水期水满溢出，清洁水体水质过滤，丰水期水满溢出，清洁水体可溢向西侧集中水景；可溢向西侧集中水景；各组团间支路，按照各组团间支路，按照“别墅入户停车，别墅入户停车，洋房统一停车洋房统一停车”进行细部规划；进行细部规划；景观272、系统景观系统利用三个组团间的水景组成社区的环利用三个组团间的水景组成社区的环形景观轴；形景观轴；利用环形道路两侧的不同标高形成道利用环形道路两侧的不同标高形成道路景观，并在道路节点形成景观节点，路景观，并在道路节点形成景观节点，打造喷泉、雕塑、花坛等节点；打造喷泉、雕塑、花坛等节点；利用泄洪渠退让，设计利用泄洪渠退让，设计2424米宽道路米宽道路+景景观。观。社区主要道路独栋，面宽10，进深12双拼，面宽9，进深17联排，面宽6.9，进深15叠加，面宽6.9，进深12洋房，面宽11.5，进深12人行主入口次入口次入口人行人行次入口次入口车行车行+人行人行水景水景水景水景水景水景幼儿园社区中心社273、区中心集中绿地销售中心（会所）192服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总体规划建议总体规划建议公建配套、销售中心、项目主入口公建配套、销售中心、项目主入口布置在西南角，考虑因素如下：布置在西南角，考虑因素如下：南侧规划路及花卉大道，开通时间南侧规划路及花卉大道，开通时间不明，利用困难；不明，利用困难；项目西侧海院路预计项目西侧海院路预计20112011年初通车，年初通车，将成为项目外部利用价值最高的道将成为项目外部利274、用价值最高的道路，本项目施工通道、人流来访、路，本项目施工通道、人流来访、形象展示、对融侨项目的拦截功效形象展示、对融侨项目的拦截功效明显；明显；集中布置，能形成社区整体配套优集中布置，能形成社区整体配套优势；势；与公交首末站距离更近，方便业主与公交首末站距离更近，方便业主出行。出行。提示：海院路通车年后才能通车，提示：海院路通车年后才能通车，项目先期必须先打通南侧规划路作项目先期必须先打通南侧规划路作为施工通道。为施工通道。功能分区功能分区(方案方案2)2)结合土地价值度排序、方案评结合土地价值度排序、方案评比测算，制定本项目总体规划建议比测算，制定本项目总体规划建议公交公交车站车站水景水景275、水景水景次入口次入口车行车行+人行人行次入口次入口人行人行+车行车行水景水景6 6层电梯洋房层电梯洋房叠加叠加联排联排独栋独栋双拼双拼主入口主入口人行人行+车行车行幼儿园、社区中心幼儿园、社区中心社区集中绿地社区集中绿地销售中心销售中心（会所）（会所）193服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总体规划建议总体规划建议社区主要道路独栋，面宽10，进深12双拼，面宽9，进深17联排，面宽6.9，进深15叠加，面宽6.9，进276、深12洋房，面宽11.5，进深12方案方案2 2概念排布概念排布与方案与方案1 1的不同点：的不同点：南侧规划路（约南侧规划路（约700700米长）上设计两个米长）上设计两个出入口，分别用于洋房去、别墅区交通出入口，分别用于洋房去、别墅区交通疏散；疏散；公建配套设计在西南侧；公建配套设计在西南侧；公交首末站设计建议向南移。公交首末站设计建议向南移。水景水景主入口主入口人行人行+车行车行公交公交车站车站次入口次入口车行车行+人行人行销售中心销售中心（会所）（会所）水景水景水景水景幼儿园、社区中心幼儿园、社区中心社区集中绿地社区集中绿地次入口次入口人行人行+车行车行194服务创造价值 中国房地产策277、划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789会所会所景观营造景观营造价值分区、坡地价值利用、景观优先、类别墅体量最大化；总体规划总体规划物业发展建议，将重点放在客户最为关注的价值物业发展建议，将重点放在客户最为关注的价值元素上元素上客户关键价值元素客户关键价值元素（客户感知）（客户感知）&物业发展建议物业发展建议户型设计户型设计户型基本尺度、附加值提升水景、组团景观、私家庭院、细节品质服务服务唯一的软性资源个性、精致，名流会所建筑风格建筑风格稀缺现代风278、格、别墅化立面打造195服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789建筑风格建议建筑风格建议色彩稳重大气，不漂浮、稚嫩；建筑造型美观，不单调不繁复；单体注重变化，不千篇一律；注重和山体、景观的结合，自然不生硬；设计原则设计原则1 1、现代简洁建筑风格、现代简洁建筑风格能够标新立异，时尚现能够标新立异，时尚现代，但不缺乏厚重大气代，但不缺乏厚重大气196服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营279、销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892 2、立面别墅化设计、立面别墅化设计各种物业形态的立面打造，各种物业形态的立面打造，以项目倡导的别墅生活氛围为方向以项目倡导的别墅生活氛围为方向总体规划原则总体规划原则双拼立面独栋化设计；双拼立面独栋化设计；联排、叠加物业多方位入户，立面丰富，大独联排、叠加物业多方位入户，立面丰富，大独栋化设计；栋化设计；打造具有别墅感的花园洋房：打造具有别墅感的花园洋房：洋房是第四代别墅！：洋房是第四代别墅！：洋房不能认为是多层公寓；：洋房不能认为是多层公寓；：洋房也不280、仅仅是露台、阳台、入户花园；：洋房也不仅仅是露台、阳台、入户花园；：立面别墅化设计，层层退台，单体富有变化。：立面别墅化设计，层层退台，单体富有变化。联排做成联排做成大独栋大独栋197服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789传统双拼传统双拼立面设计，立面设计，简单的对简单的对称做法称做法创新的仿创新的仿独栋立面独栋立面2 2、立面别墅化设计、立面别墅化设计各种物业形态的立面打造，各种物业形态的立面打造，以项目倡导的别墅生活281、氛围为方向以项目倡导的别墅生活氛围为方向总体规划原则总体规划原则198服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789p洋房别墅化设计理念洋房别墅化设计理念p庭院、花园、构架、单体庭院、花园、构架、单体立面进退、上下变化，再不立面进退、上下变化，再不是简单的低层公寓设计，完是简单的低层公寓设计，完全一种新的别墅感受。全一种新的别墅感受。2 2、立面别墅化设计、立面别墅化设计各种物业形态的立面打造，各种物业形态的立面打造，以项目倡导282、的别墅生活氛围为方向以项目倡导的别墅生活氛围为方向总体规划原则总体规划原则199服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789会所会所景观营造景观营造价值分区、坡地价值利用、景观优先、类别墅体量最大化；总体规划总体规划物业发展建议，将重点放在客户最为关注的价值物业发展建议，将重点放在客户最为关注的价值元素上元素上客户关键价值元素客户关键价值元素（客户感知）（客户感知）&物业发展建议物业发展建议户型设计户型设计户型基本尺度、附加值283、提升水景、组团景观、精装庭院、细节品质服务服务唯一的软性资源个性、精致，名流会所建筑风格建筑风格稀缺现代风格、别墅化立面打造200服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789致力于成为不仅仅是江北，更是南京的标杆！致力于成为不仅仅是江北，更是南京的标杆！景观营建景观营建纵观江北在售项目，除了一些高端别墅景观出彩纵观江北在售项目，除了一些高端别墅景观出彩外，整体水平偏低。本项目需要在山地特色基础外，整体水平偏低。本项目需要在山地284、特色基础上，打造贴近自然、立体多面的景观，给予社区上，打造贴近自然、立体多面的景观，给予社区更多的邻里交流空间，而这每一处都可以做到五更多的邻里交流空间，而这每一处都可以做到五重绿化、无季节花卉、无遗漏绿化。重绿化、无季节花卉、无遗漏绿化。高端公寓本案高端别墅关键词：关键词：贴近自然贴近自然立体多面立体多面邻里交流邻里交流精装庭院精装庭院五重绿化五重绿化无季节花卉无季节花卉无遗漏绿化无遗漏绿化别墅景观，以绿城玫瑰园的庭院为标杆，但我们不是独栋，我们是洋房、类别墅，需要的不是完全的私密，而是兼顾邻里交流、立体、多重空间公寓景观以万科、中海为标杆，但我们的容积率和物业形态注定，大栋距、集中式景观难285、以实现差异化景观策略差异化景观策略山地特色，现代建筑风格，我们有塑造贴近自然、能够形成差异化的先天条件201服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体原则整体原则全程不同节点关注客户感受：打造打造贴全程不同节点关注客户感受：打造打造贴近自然、立体多面的景观，将邻里交流空间、私家庭院近自然、立体多面的景观，将邻里交流空间、私家庭院景观都做到五重绿化、无季节花卉、无遗漏绿化景观都做到五重绿化、无季节花卉、无遗漏绿化入口外秩序286、化种植雪松辅以低矮的花灌木突出礼仪性与归属感入口内部秩序化的银杏简洁大气限定出导向性强烈的空间院墙外的植被景观渐趋自然缓和客户的心态水景的加入成为秩序与自然的过渡宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我景观营建景观营建202服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体原则整体原则满足客户需求下的成本控制：同纬度选择满足客户需求下的成本控制：同纬度选择植物，根据地区特征、自然环境、植物287、种类及客户的偏植物，根据地区特征、自然环境、植物种类及客户的偏好选择，保证成活易打理，节约成本。好选择，保证成活易打理，节约成本。景观营建景观营建203服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789入口景观入口景观示范从入口做起：内外界面分明，示范从入口做起：内外界面分明，项目与周边环境形成巨大反差项目与周边环境形成巨大反差入口，眼前一亮入口，眼前一亮通往项目的路，已有改变，通往项目的路，已有改变，还未明显还未明显景观营建景观营288、建204服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789水景水景景观的灵性所在：聚财聚气，丰富灵动景观的灵性所在：聚财聚气，丰富灵动景观营建景观营建中心大水景：中心大水景：以湾区的形式，环绕别墅区，东侧紧贴以湾区的形式，环绕别墅区，东侧紧贴泄洪渠），与泄洪渠），与2424米泄洪渠（道路米泄洪渠（道路+景观）景观）一起形成别墅区与洋房区的共同景观，一起形成别墅区与洋房区的共同景观，成为社区最大景观亮点；成为社区最大景观亮点；（利用政289、府对泄洪渠的硬性要求，做（利用政府对泄洪渠的硬性要求，做成成2424米宽的景观米宽的景观+道路。泄洪渠两层设道路。泄洪渠两层设计，底层泄洪，上层过滤水质，丰水期计，底层泄洪，上层过滤水质，丰水期向边侧溢出，作为社区水景水源向边侧溢出，作为社区水景水源两处小型溪流水景：成为各组团中的核两处小型溪流水景：成为各组团中的核心景观节点。心景观节点。水源热泵系统应用：对雨水集中处理，水源热泵系统应用：对雨水集中处理，用于水景蓄水，并建议采用城市原生水用于水景蓄水，并建议采用城市原生水源热泵空调系统进行节能、科技卖点打源热泵空调系统进行节能、科技卖点打造（江苏造（江苏1212层以下要求采用太阳能，利层以下290、要求采用太阳能，利用热泵可规避使用太阳能对立面的影响）用热泵可规避使用太阳能对立面的影响）。公交公交车站车站水景水景水景水景水景水景6 6层电梯洋房层电梯洋房叠加叠加联排联排独栋独栋双拼双拼幼儿园、社区中心幼儿园、社区中心社区集中绿地社区集中绿地销售中心销售中心（会所）（会所）205服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789启动区景观启动区景观组团景观组团景观没有植物生长期，营造出超乎客户没有植物生长期，营造出超乎客户期望的291、生活环境期望的生活环境206服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789组团景观组团景观无处不在的软景无处不在的软景+特色少量硬质铺装，特色少量硬质铺装，形成有生命的园林，比建筑本身更打动人形成有生命的园林，比建筑本身更打动人为数不多的硬质铺装为数不多的硬质铺装更多采用大量的软景更多采用大量的软景景观营建景观营建207服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备292、资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789组团景观组团景观注重色彩搭配：善于运用色彩对比，注重色彩搭配：善于运用色彩对比，形成视觉冲击形成视觉冲击紫色花海和白桦形成鲜明的对比紫色花海和白桦形成鲜明的对比示范区示范区行道树周围行道树周围景观营建景观营建208服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789组团景观组团景观四季异景：选择季节性变化丰富的物种，四季异景：选择季293、节性变化丰富的物种，按常规与落叶树种的比例种植，不同树种花卉分时绽放，按常规与落叶树种的比例种植，不同树种花卉分时绽放，春夏秋冬呈现截然不同的异色景观春夏秋冬呈现截然不同的异色景观五重景观一角：五重景观一角：绿地绿地/花阵花阵/植被植被/灌木灌木/大灌木大灌木随处可见的鲜花随处可见的鲜花露台的场景露台的场景随处可见的鸟笼随处可见的鸟笼十字隔窗，相框的感受十字隔窗，相框的感受景观营建景观营建209服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69294、031789组团景观组团景观五重垂直绿化：精细化的绿化理念，五重垂直绿化：精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配小尺度上注重植物层次的搭配五层垂直绿化五层垂直绿化 第一层：高第一层：高7-87-8米、胸径米、胸径2020公分以上的大乔木；公分以上的大乔木；第二层：第二层：4-54-5米高的小乔木、大灌木；米高的小乔木、大灌木；第三层：第三层：2-32-3米高的灌木；米高的灌木；第四层：花卉、小灌木；第四层：花卉、小灌木；第五层：草坪、地被。第五层：草坪、地被。景观营建景观营建210服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必295、备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789组团景观组团景观全冠移植：依据每户别墅之间的坡地高度与建筑高度，全冠移植：依据每户别墅之间的坡地高度与建筑高度，依循乔木必须高于建筑檐口的高度准则，将每一株灌木旋转依循乔木必须高于建筑檐口的高度准则，将每一株灌木旋转360360度度以协调与建筑的关系并使景观达到最佳的观赏效果，同时最大程度以协调与建筑的关系并使景观达到最佳的观赏效果，同时最大程度上保护每户别墅的私密性上保护每户别墅的私密性景观营建景观营建211服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策296、划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789私家园林私家园林从公共景观协调过渡后，进行精装：在每一户从公共景观协调过渡后，进行精装：在每一户户外设计各种主题的园林景观，并且以层次丰富的绿植为业户外设计各种主题的园林景观，并且以层次丰富的绿植为业主巧妙地围合出一片自己的庭院空间，进行精装设计主巧妙地围合出一片自己的庭院空间，进行精装设计每户户外主题园林每户户外主题园林景观营建景观营建212服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货297、到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目名称景观林木备注金地名京银杏、红枫、白玉兰、枫杨、银杏、红枫、白玉兰、枫杨、桂花、榉树、香樟、大叶女贞桂花、榉树、香樟、大叶女贞等等选择名贵树种，选择名贵树种，170170年年“桂花王桂花王”，200200年枫杨年枫杨星雨华府桂花、银杏、朴树、樟树、榆桂花、银杏、朴树、樟树、榆树、紫荆、紫薇树、红叶石楠树、紫荆、紫薇树、红叶石楠球、美国水栎、罗汉松、芙蓉球、美国水栎、罗汉松、芙蓉等等108108年年“金陵桂花金陵桂花王王”、200200年树龄年树龄银杏银杏融侨玫瑰纪香樟树、银杏、桂花、榉树等香樟树298、银杏、桂花、榉树等-加州城梧桐、桂花、银杏等梧桐、桂花、银杏等-依云溪谷香樟、银杏等香樟、银杏等-栖园石榴、桂花、樱桃、竹子、柳石榴、桂花、樱桃、竹子、柳树等树等中端开花乔木为中端开花乔木为主主竞争项目景观林木一览竞争项目景观林木一览景观营建景观营建植栽选择植栽选择超越竞争：适当增加名贵树种，迎合客户荣耀超越竞争：适当增加名贵树种，迎合客户荣耀感感213服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789植栽选择植栽选择因地制宜：选299、取适合南京气候及本案特点的植物因地制宜：选取适合南京气候及本案特点的植物名称名称简介简介档次档次特性特性银杏银杏为落叶大乔木，树皮灰褐色，不规则纵裂，有长枝与生长缓慢的距状短枝，生长范围比较广泛。高高生长缓慢，多植栽成年树种，易培育桂花桂花叶茂而常绿，树龄长久，秋季开花，芳香四溢，是我国特产的观赏花木和芳香树种。广泛栽种于淮河流域及以南地区。中中观赏类芳香树种，耐高温、喜湿不耐寒樟树樟树优秀的园林绿化林木，国家二级重点保护植物。生长于亚热带土壤肥沃的向阳山坡、谷地及河岸平地；分布于长江以南及西南 高高树形美观高大、存活期长，喜湿不耐干旱朴树朴树木树坚硬，多生于平原耐荫处；分布淮河流域、秦岭以南300、至华南各省区。中中树形美观，树冠宽广，喜温耐阴，生长速度快榉树榉树阔叶树种，国家二级重点保护植物，重要的园林风景树种。高高树冠广阔，树形优美，易培育，生长成材速度快 梧桐梧桐落叶乔木，主要分布于黄河流域、长江流域，以及它们之间的部分 中低中低树龄长，喜光、温暖气候，不耐寒，生长速度快紫薇紫薇属落叶开花灌木或小乔木。在江苏有紫薇基地人工培育,数量大。中中喜光耐阴，耐旱，怕涝。萌芽性强，生长较慢，寿命长，生长缓慢。南京气候及本案特点，适宜本案植栽的林木如下：南京气候及本案特点，适宜本案植栽的林木如下：景观营建景观营建214服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营301、销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789满足客户未被满足的需求满足客户未被满足的需求致力于解决客户在居住体验中对景观致力于解决客户在居住体验中对景观细节的不满足细节的不满足1、水景：喜欢水景，但担心水景的安全性、维护费用、维护效果；、水景：喜欢水景，但担心水景的安全性、维护费用、维护效果；2、乔木：对高大乔木、落叶、常绿、阔叶等树种均有偏好，希望社区绿树、乔木：对高大乔木、落叶、常绿、阔叶等树种均有偏好，希望社区绿树成荫、四季变换；成荫、四季变换；3、名贵树种：在其他高端社区中，名贵树种确。实能带302、来客户尊荣感，但、名贵树种：在其他高端社区中，名贵树种确。实能带来客户尊荣感，但过犹不及，客户会担心成本转嫁问题；过犹不及，客户会担心成本转嫁问题；4、草坪：步入式、观赏性草坪都要有，但更偏好步入式草坪，尤其希望儿、草坪：步入式、观赏性草坪都要有，但更偏好步入式草坪，尤其希望儿童等能够进入；童等能够进入；5、灌木：特别对靠近路牙的带有硬刺的灌木不满意，担心幼儿安全；、灌木：特别对靠近路牙的带有硬刺的灌木不满意，担心幼儿安全；6、车行道路：偏好深色沥青路面；、车行道路：偏好深色沥青路面；7、人行道路：铺装材质要有变化，以长方形景观砖为主，局部拼以石材，、人行道路：铺装材质要有变化，以长方形景观砖303、为主，局部拼以石材，往往对接缝粗糙、砖破裂、路牙尖角等不满；不满意鹅卵石步道设计在行人往往对接缝粗糙、砖破裂、路牙尖角等不满；不满意鹅卵石步道设计在行人必经的路段（卡鞋跟）必经的路段（卡鞋跟）8、活动场地：希望老人、儿童游乐场能就近，方便照顾，增强邻里交流，、活动场地：希望老人、儿童游乐场能就近，方便照顾，增强邻里交流，并配置足够的休闲座椅；希望能有针对季节的广场，如夏天具有通风、遮阴并配置足够的休闲座椅；希望能有针对季节的广场，如夏天具有通风、遮阴的室外、室内（架空层）纳凉场所，冬天有能够防风的阳光广场；的室外、室内（架空层）纳凉场所，冬天有能够防风的阳光广场；景观营建景观营建215服务创造304、价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789会所会所景观营造景观营造价值分区、坡地价值利用、景观优先、类别墅体量最大化；总体规划总体规划物业发展建议，将重点放在客户最为关注的价值物业发展建议，将重点放在客户最为关注的价值元素上元素上客户关键价值元素客户关键价值元素（客户感知）（客户感知）&物业发展建议物业发展建议户型设计户型设计户型基本尺度、产品附加值提升水景、组团景观、私家庭院、细节品质服务服务唯一的软性资源个性、精致，名流会所建筑305、风格建筑风格稀缺现代风格、别墅化立面打造216服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789户型整体设计原则户型整体设计原则217服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789传统的花园洋房容积率为传统的花园洋房容积率为1.0-1.11.0-1.1，联排物业为，联306、排物业为0.7-0.80.7-0.8，而本，而本案案1 1的容积率，又以洋房的容积率，又以洋房+类别墅为物业目标，注定，本案需类别墅为物业目标，注定，本案需要节地型的户型（小面宽大进深）来满足容积率，故户型将要节地型的户型（小面宽大进深）来满足容积率，故户型将存在一定弱势，需要我们加大户型的附加值，提升项目价值存在一定弱势，需要我们加大户型的附加值，提升项目价值点。点。户型整体设计原则户型整体设计原则保证户型基本尺度，对不同保证户型基本尺度，对不同物业采取不同的附加值提升方法，并分期应用物业采取不同的附加值提升方法，并分期应用户型建议户型建议218服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP307、10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891）公私分区：公共活动空间（厅、厨等）和私人活动空间（卧室等）分开不交叉。2）干湿分区：需保持干躁的空间（厅、卧等）和常常被浸润的空间（厨、卫、浴等）分开不混杂。3）动静分区：动区（客、餐厅等）静区（卧房）隔离不干扰。4）主次分区：主人房、儿童房、父母房、客房以及其它辅助房（如书房、吧台、商务房、健身房等），在空间位置上各就各位不越位。5）洁污分区：卧房、厅室与卫生间、厨房等分开不冲突。分区分区内容内容动静分区客餐厅与卧房分开主308、人房与儿童房、父母房分开干湿分区厅、卧与厨、卫分开公私分区公共区入口、玄关半公共区客厅、餐厅、家庭厅半私密性厨房、工作阳台家庭成员私密性客房、儿童房、公共洗手间主人私密区主人房、书房、主人房洗手间等户型整体设计原则户型整体设计原则功能分区功能分区户型建议户型建议219服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789户型设计户型设计物业类型物业类型竞品特点及对本项目的借鉴竞品特点及对本项目的借鉴竞品户型竞品户型独栋别墅独栋别墅竞品户309、型整体设计处于不断创新发展阶段，能够被客户高度接受的主要体现在：客厅挑空、主卧舒适（带书房、衣帽间、卫生间4件套等）、赠送半地下、赠送大露台等；竞品的不足之处：赠送面积较小、老人房不在一楼、储藏收纳空间分类不清及面积不足、阳台面积较小等，本案可由此发力。双拼别墅双拼别墅联排别墅联排别墅叠加别墅叠加别墅花园洋房花园洋房户型整体设计原则户型整体设计原则超越现有竞品，提升附加值超越现有竞品，提升附加值220服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ310、:69031789别墅户型基本尺度与创新别墅户型基本尺度与创新221服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789户型设计户型设计 独栋别墅，豪华型设计独栋别墅，豪华型设计独独栋栋设计设计提示提示总面积总面积400-480层数层数地面2层地下1层房间数房间数5房+工人房客厅客厅双层挑空，开间8m，面积50餐厅餐厅挑空，分早餐与正餐区门厅门厅4卫生间卫生间3-5个主卧主卧双主卧、开间5.0m、书房、男女衣帽间、主卫4件套花园花园底311、层，面积200车库或车位车库或车位2车库老人房老人房设置在一层工人房工人房设置在地下室露台露台二层30、顶层全做露台和花园露台阳台阳台25地下赠送面积地下赠送面积180222服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789户型设计户型设计双拼别墅，舒适型设计双拼别墅，舒适型设计双拼双拼设计设计提示提示总面积总面积260-280层数层数地面2-3层地下1层房间数房间数4房+工人房客厅客厅双层挑空，开间6m，面积40餐厅餐厅挑空，分早312、餐与正餐区门厅门厅4卫生间卫生间3-4个主卧主卧开间4.5m，书房、男女衣帽间、主卫4件套花园花园底层，面积150车库或车位车库或车位1车库+1车位老人房老人房设置在一层工人房工人房设置在地下室露台露台二层25、顶层全做露台或花园露台阳台阳台20外立面外立面独栋化设计地下室地下室半地下室，赠送面积100223服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789户型设计户型设计联排别墅，标准型设计联排别墅，标准型设计联排联排设计设计提示313、提示总面积总面积210-240层数层数地面2-3层地下1层房间数房间数4房客厅客厅双层挑空，开间5.5m，面积35餐厅餐厅挑空，分早餐与正餐区门厅门厅3卫生间卫生间3个主卧主卧开间4.5m，书房、男女衣帽间、主卫4件套花园花园底层，面积100车库或车位车库或车位1车库+1车位老人房老人房设置在一层露台露台二层25、顶层全做露台或花园露台阳台阳台20外立面外立面大独栋化设计地下室地下室半地下室，赠送面积90入户入户中间单元与边户设计不同方位的入户位置224服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海314、量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789户型设计户型设计叠加别墅，标准型设计叠加别墅，标准型设计叠加叠加设计设计提示提示总面积总面积170-190层数层数地面4-5层、底户1跃2、顶户3跃4或3跃4跃5、地下1层房间数房间数4房客厅客厅开间5.5m，面积35卫生间卫生间3个主卧主卧开间4.2m，书房、衣帽间、主卫3件套花园花园底层，面积30车库或车位车库或车位1个半地上或地上独立车库，设置在楼体内露台露台上叠顶层全做露台或花园露台，下叠20阳台阳台16地下室地下室半地下室，底层赠送面积70，上层30入户入户底户注重从内庭院入户，中间单元与边户设计不同方位的入户位315、置225服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789户型设计户型设计电梯洋房，创新型设计电梯洋房，创新型设计电梯洋房电梯洋房设计提示设计提示总面积总面积120-160层数层数6层带电梯房间数房间数2-4房客厅客厅开间4.2m，面积25卫生间卫生间2个主卧主卧开间3.9花园花园底层户型赠送前后花园、入户花园、层层退台设计车库或车位车库或车位地下1车位玄关玄关独立完整飘窗飘窗落地飘窗、270度景观窗、大面宽凸窗露台露台顶层30地下316、室地下室半地下室，一层赠送面积60，二层赠送20226服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789别墅户型设计要点示意别墅户型设计要点示意227服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789p经过挑高处理的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度别墅产品设计要点示意别317、墅产品设计要点示意设计要点设计要点1 1：客厅（或餐厅）双层通高：客厅（或餐厅）双层通高户型设计户型设计228服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789内院内院前院前院后院后院侧院侧院前院前院l私家庭院，采摘阳光的庭院，被花园环拥的生活私家庭院，采摘阳光的庭院，被花园环拥的生活l前、后、侧三重精致花园，以及下沉式庭院。前、后、侧三重精致花园，以及下沉式庭院。l前后花园以乔木（花木）、大灌木、小灌木、前后花园以乔木（花木）、大318、灌木、小灌木、l花卉、兰草花卉、兰草5 5层垂直绿化景观，营造树荫密植层垂直绿化景观，营造树荫密植l 花香四溢的归家小径。花香四溢的归家小径。l边单元采用植栽乔木与灌木的软性方式围合成边单元采用植栽乔木与灌木的软性方式围合成l 私家侧花园，构筑花园环拥的浪漫生活。私家侧花园，构筑花园环拥的浪漫生活。下沉式庭院下沉式庭院侧院侧院后院后院别墅产品设计要点示意别墅产品设计要点示意设计要点设计要点2 2：多方位多层次私家庭院，前院：多方位多层次私家庭院，前院后院、内院、侧院、下沉式庭院后院、内院、侧院、下沉式庭院户型设计户型设计229服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-319、房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789下沉式庭院下沉式庭院全采光精致下沉庭院，是每户别墅的天然客厅，全采光精致下沉庭院，是每户别墅的天然客厅，也是主人私家的小型也是主人私家的小型PartyParty场，与花园相连的独场，与花园相连的独特设计，使庭院有足够空间呼吸阳光，而不留灰特设计，使庭院有足够空间呼吸阳光，而不留灰度空间。度空间。别墅产品设计要点示意别墅产品设计要点示意设计要点设计要点2 2：多方位多层次私家庭院，前院、：多方位多层次私家庭院，前院、后院、内院、侧院、下沉式庭院后院、内320、院、侧院、下沉式庭院户型设计户型设计230服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789别墅产品设计要点示意别墅产品设计要点示意设计要点设计要点3 3：附送露台、平台、落地窗：附送露台、平台、落地窗入户大平台、多露台，不同角度倾听鸟语花香，仰望星空。入户大平台、多露台，不同角度倾听鸟语花香，仰望星空。前、后、侧，多方位露台，利于在灰空间体验山地别墅特色；前、后、侧，多方位露台，利于在灰空间体验山地别墅特色；入户平台、书房外露台、321、次卧外露台，多种类露台，面积不入户平台、书房外露台、次卧外露台，多种类露台，面积不在于大，在于精在于大，在于精致。致。户型设计户型设计231服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一楼入户庭院+入户阳台+二楼露台，相映成趣多种灰空间，多种灰空间，加大景观层次加大景观层次别墅产品设计要点示意别墅产品设计要点示意设计要点设计要点3 3：附送露台、平台、落地窗：附送露台、平台、落地窗户型设计户型设计232服务创造价值 中国房地产322、策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789地下室，能采光、或观景的多功能空间。地下室，能采光、或观景的多功能空间。可作为影音室、游戏室、机车房、酒窖、艺术品收藏室等等。可作为影音室、游戏室、机车房、酒窖、艺术品收藏室等等。让金贵的下一代像美国人一样，富于创造性让金贵的下一代像美国人一样，富于创造性别墅产品设计要点示意别墅产品设计要点示意设计要点设计要点4 4：附送多样式全明地下空间：附送多样式全明地下空间户型设计户型设计233服务创造价值 中国房地323、产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789p市场上多数别墅产品将重心放置于餐客厅、上层主卧区域，对一楼老人主卧房缺乏关怀；p一楼主卧房，除楼层、面积与上层主卧设计应有区别外，在功能、生活细节上，也应给与考虑。别墅产品设计要点示意别墅产品设计要点示意设计要点设计要点5 5：双主卧设计，方便老年人居住，体：双主卧设计，方便老年人居住，体现人行关怀现人行关怀户型设计户型设计234服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产324、营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789别墅产品设计要点示意别墅产品设计要点示意设计要点设计要点6 6：利用夹层巧偷面积：利用夹层巧偷面积夹层夹层 双拼户型：地上面积约290，地下面积为112-121，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，新颖八角亭形客厅设计，客厅面宽较大，5.1米挑空。户型设计户型设计235服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网325、 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n不但车库地下化完全人车分流、而且每户真正3个车位且各个车位均能直接入户、车库自然采光通风。n地下室长约22米，除三个车位的面积外，其他还有至少约200平方米的赠送面积。n挑高、花园、庭院、露台，其总赠送面积将超过约400平方米。n客厅及门厅挑高将户外景观、光线、自然风引入室内。n首层前、中、后三个庭院，与二楼、三楼的露台形成了上、中、下立体绿化。地下一层首层别墅产品设计要点示意别墅产品设计要点示意设计要点设计要点6 6：利用挑空巧偷面积：利用挑空巧偷面积户型设计户型设计236服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力T326、OP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二层三层n不但车库地下化完全人车分流、而且每户真正3个车位且各个车位均能直接入户、车库自然采光通风。n地下室长约22米，除三个车位的面积外，其他还有至少约200平方米的赠送面积。n挑高、花园、庭院、露台，其总赠送面积将超过约400平方米。n客厅及门厅挑高将户外景观、光线、自然风引入室内。n首层前、中、后三个庭院，与二楼、三楼的露台形成了上、中、下立体绿化。别墅产品设计要点示意别墅产品设计要点示意设计要点设计要点6 6：利用挑327、空巧偷面积：利用挑空巧偷面积户型设计户型设计237服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789别墅户型参考别墅户型参考238服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789景观客厅景观客厅工人房工人房景观过道景观过道前院前院多露台多露台豪华主卧豪华主卧内庭院内庭院328、276276平米平米老人房老人房别墅户型参考别墅户型参考双拼，引入内庭院设计，打破双拼，引入内庭院设计，打破270270度平面庭院设计，形成度平面庭院设计，形成360360度平面庭院花园度平面庭院花园户型设计户型设计239服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789别墅户型参考别墅户型参考双拼（在景观优秀的节点，可设双拼（在景观优秀的节点，可设计计5 5层一户的双拼，成为项目双拼户型中的标杆）层一户的双拼，成为项目双拼户型中的329、标杆）双拼别墅 262户型设计户型设计240服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789联排别墅 219别墅户型参考别墅户型参考联排（大进深产品，注重前庭后联排（大进深产品，注重前庭后院的设计，功能分区明确，注重主卧设计）院的设计，功能分区明确，注重主卧设计）户型设计户型设计241服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地330、产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789叠加别墅 下叠175,地下78别墅户型参考别墅户型参考叠加（下叠重点在于地下室与庭叠加（下叠重点在于地下室与庭院）院）户型设计户型设计242服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789叠加别墅 上叠175别墅户型参考别墅户型参考叠加（上叠重点在于露台、主卧叠加（上叠重点在于露台、主卧设计）设计）户型设计户型设计243服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP331、10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789叠加别墅：底户建筑面积204-206平米 赠送地下室82平米244服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789叠加别墅：顶户建筑面积196-199平米 赠送地下室35平米245服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全332、移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789洋房户型设计要点示意洋房户型设计要点示意246服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789北向庭院北向庭院南向庭院南向庭院p首层私家花园，业主可自由打理，繁忙的工作之余品位生活的乐趣洋房产品洋房产品设计要点设计要点1 1：首层赠送双向私家花园：首层赠送双向私家花园户型设计户型设计247服务创造价值 中333、国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789p大露台是户型中充分体现度假分为的地方；p可以采用客厅和主卧共用的超大露台；p露台适当增加弧线元素，体现度假特征洋房产品洋房产品设计要点设计要点2 2：中间层赠送大露台：中间层赠送大露台户型设计户型设计248服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789露台露台露台露台露台露台主人区主人区p复式设计实现主任区与公共空间分层，营造居住私密性和尊贵感；p多重露台增加产品舒适度和附加值；p顶层主卧独享奢华屋顶花园；洋房产品洋房产品设计要