1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合肥新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经合肥新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。新景祥六安三十铺产业园胜利北路西项目整体定位及物业发展建议书合肥业务发展中心前 言本次前期顾问服务内容由项目整体定位及物业建议和客户定位及产品建议两阶段报告组成。本阶段工作的主要内容为对项目所在城市及房地产市场进行详细调研，重点解决从市场角度判断本项目的发展机会和可行性，并为项目的定位和物业发展提供决策依据和方向。本报告中数据资料来源于官方权威机构及合肥新景祥数据库，结果仅限内部交流与参考。本文的最终2、解释权归属合肥新景祥业务发展中心，任何机构与个人不得自行复制、翻版或发表等。数字新景祥累计代理项目200余个品牌价值7.04亿13年跨区域发展经验全面进入中国35个以上大中城市06-09中国房地产代理行业品牌10强合约总面积超过3850万累计总销售额超过550亿连续四年蝉联中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10新景祥使命：致力为客户提供卓越的不动产解决方案，成为美好生活推动者致力为客户提供卓越的不动产解决方案，成为美好生活推动者本体分析新景祥对六安三十铺胜利北路项目的逻辑解构图开发商目标本体与目标交叉分析提出核心问题竞争市场客户分析前期策划的意义？发现问题-分析问题-解决问题的过程。发现3、问题分析问题解决问题区域发展推演产品排布优化建议产品发展整体定位 Contents 第二部分：区域发展趋势第五部分：项目定位及排布建议第三部分：区域竞争市场第四部分：区域客群分析第一部分：本体与目标三十铺镇轴心区位：三十铺镇位于金安区行政规划中心位置，且位于合六交通线的直线距离上，拥有非常突出的交通和区位优势。随着新桥机场的投建，给区域发展带来了一次大飞跃。区位概况本体分析三十铺镇位于金安区行政规划中心位置，紧邻皖西大道，合六同城圆的枢纽，新桥机场的投建为区域的发展插上腾飞的翅膀。35.5km56.8km三十铺镇六安新桥机场合肥皖西大道7km区位概况本体分析三十铺镇辖27个村，总人口6.8万人4、，镇区居住人口超过26万人，以内销为主的自给型集镇，受六安市辐射强，存在着消费外溢现象。三十里铺镇辖27个村(街)，总人口6.8万人，镇区居住人口超过26万人。4年时间中引资达7.5亿元，其中到位资金2.9亿元，引进企业44家(其中加工制造企业26家)，建成投产14家，在建18家，天业集团、大军皮革、正翰化工、滚动轴承、金鹰绢纺等一批规模企业落户三十铺镇，成为新的经济增长点。镇实景图1镇实景图2镇实景图3镇实景图4东面以三十铺中学改扩建为契机，将皋城东路与老工业区贯通，在育才路以东，皋城东路两侧形成新的镇区。镇东筹建“皖西汉王古城旅游度假区”，总投资15亿元，占地面积3000亩。金利国际城项目5、全面开工建设，完成老街4期改造。北侧将以汇文中学、和平小区、新农贸市场为重点，筹建跨淠河凤凰路大桥，将镇区向干渠以北推进。区域规划本体分析本案三十铺镇未来规划东延北扩，随着各大工厂纷纷入驻，区域人气飙升，客户容量扩容。“东延北扩”胜利路胜利路宗地位置本体分析本案位于皋城东路与胜利北路交汇口西北角以北，金安经济开发区三十铺产业园内，通达性佳，昭示性弱，私密性好。皋城东路（金安大道）三十铺镇区胜利路迎宾大道三元山庄三源河厂区金领欢乐世界紫荆庄园北农庄106亩住宅用地74.96亩备用地备用地100亩住宅用地100亩住宅用地100亩100亩住宅用地厂区厂区淠河总干渠本案地块金领欢乐世界皋城东路（金安大6、道）三十铺镇区胜利路迎宾大道三元山庄三源河厂区金领欢乐世界紫荆庄园北农庄106亩住宅用地74.96亩备用地备用地100亩住宅用地100亩住宅用地100亩100亩住宅用地厂区厂区淠河总干渠厂区一厂区二公交周边以厂房和荒地为主，尚无且未规划生活、商业配套，居住氛围较差，无强势自然资源，公交路线已开通，出行较为方便，距未来亚洲第一大游乐场金领欢乐世界仅5分钟车程，居民看好区域未来，但对本案周边认知度较低。周边配套本体分析本案地块你们那个地方现在是不是有点偏了，而且目前缺乏生活配套，生活很不方便，不过这个地方是城市发展方向，未来肯定会很不错的楼盘名称物业类型销售均价（元/m）总建筑面积(万)容积率后续7、推量(万)主力房型客群定位三元山庄别墅4000（预计）141.0214195-283园区高管、周边私营业主紫荆庄园别墅、高层未开盘101.5110高层：40-80 m独栋别墅：260 m园区企业高管、园区普通员工目前在推产品基本为单一的别墅物业形态，辅以少量的高层产品，同质化较为严重，区域发展刚起步，客户容量有限，初期客户较难导入，未来土地上市量达580.96亩，竞争激烈。未来土地推量达580.96亩周边房地产市场本体分析皋城东路（金安大道）三十铺镇区胜利路迎宾大道三元山庄三源河厂区金领欢乐世界紫荆庄园北农庄106亩住宅用地74.96亩备用地备用地100亩住宅用地100亩住宅用地100亩1008、亩住宅用地厂区厂区淠河总干渠本案地块三元山庄紫荆庄园地块南至地块东至地块北至地块西至地块内部地块内部宗地内部条件本体分析地块内部为农田，无待拆迁建筑，地块开发条件较好；西边紧邻三源河，北望淠河总干渠，自然环境较佳。皋城东路（金安大道）三十铺镇区胜利路迎宾大道三元山庄三源河厂区金领欢乐世界紫荆庄园北农庄106亩住宅用地74.96亩备用地备用地100亩住宅用地100亩住宅用地100亩100亩住宅用地厂区厂区淠河总干渠本案地块混凝土搅拌站三源河三源河树种种植江元沟桥淠河总干渠宗地外部条件本体分析地块西临三源河，离淠河主干渠近，目前政府规划河道治理和种植树种，有效地增加地块外部景观价值，但地块西北侧有9、混凝土搅拌站，对项目产生尘噪影响。皋城东路（金安大道）三十铺镇区胜利路迎宾大道三元山庄三源河厂区金领欢乐世界紫荆庄园北农庄106亩住宅用地74.96亩备用地备用地100亩住宅用地100亩住宅用地100亩100亩住宅用地厂区厂区淠河总干渠本案地块规划院指标规划用地面积约66667100亩容积率1.5地块占地100亩，容积率1.5，总建筑面积约10万平米，为中等体量房地产项目。本轮规划初步拟定，多层最大化，附有少量别墅和18层高层，甲方意向多层适当减少，别墅增加体量，5栋18层高层改为4栋24层高层。规划回顾本体分析胜利北路地上建筑总建面10万土地性质住宅、商业用地土地使用权年限住宅：70年，商业10、：40年胜利北路桥梁桥梁24F24F24F24F规划院方案开发商建议18F18F18F18F18F多层多层别墅别墅区域属性受六安市经济圈强辐射力经济能级省级开发区内，三十铺镇工业园区区域属性 金安开发区产业园未来发展方向，逐渐取代三十铺镇，成为新中心。发展潜力地块属性无强势资源支撑资源距离三十铺镇1.5公里区位 路网较完备，无生活配套配套项目属性界定本体分析本项目远离市区，临近镇区，处于产业园内，区域发展方向，商业生活配套稀缺，无强势资源支撑、初期客户较难导入的中等体量规模项目，具备成为未来园区中心的气质。客户目标通过与开发商沟通总结得出优先保证安全去化叫座，叫好！打造产业园区比较高端的住宅项11、目客户目标：在产品自身和外部条件都达到最优化条件下，实现产品安全去化的基础上，尽可能实现产品溢价（保量争价）。开发商目标核心问题核心问题界定如何借助区域发展趋势以最大化发展项目自身？如何赢得区域市场竞争，以实现量价目标？区域处于发展初期，缺乏生活配套，市场主流客户认知度低，如何导入第一波客户？结合项目本体限制，以及客户目标要求，本项目的核心问题界定：提出问题分析问题解决问题站在整个金安区域规划的高度，我们发现本案所在区域三十铺产业集中区为金安开发区产业发展的桥头堡，那么我们应当如何去理解规划，抓住区域发展的大势从而最大实现项目的价值。Contents 第二部分：区域发展演绎第五部分：项目定位及12、排布建议第三部分：区域客群分析第四部分：区域竞争市场第一部分：本体与目标对于发展新区而言，项目初期起到关键因素往往不是产品自身的打造，而是产品对于区域未来发展的适配度，能够起到事半功倍的效果借势“一环两心、三轴四区”发展战略，城市的发展重心向东、向北转移，适当向西发展 一环：西环路长安北路佛子岭路依托城中区外围道路，便捷联系城市各区，作为展开城市空间发展构架的基础。两心：城市中心、城市副中心城市中心：以球拍广场为核心，依托老城现状基础，围绕其形成的商贸、文化娱乐、金融综合服务中心，也是城市的中心。三轴：大别山路皖西路老城东西向发展轴梅山南路梅山北路南北向发展轴新城大道东西向发展轴四区：城中区、13、城东区、淠河西区、城北区中区以现有城市中心为基础进行进一步改建扩建，形成商业中心、教育中心、文化娱乐中心，并与城市南端的行政中心、火车站场附近的交通集散中心及商贸区，加上城市河中岛月亮岛等，组成城市中心区。城东区以六安经济开发区为主体，包含金安区经济开发区，形成的以工业为主要发展目标，同时配套商业、居住功能的城市综合片区淠河西区位于城市老淠河以西，以居住为主，依托优良的滨水环境，打造宜人的城市居住片区。城北区北部跨越淠河总干渠以技术建设工业组团，依托城北高速公路的交通优势，形成城市北部新区。金安经济开发区，位于城市整体战略发展方向上，在六安融入省会经济圈发展战略上承担着重要角色.区域发展金安经14、济开发区位于六安市东部，淠河总干渠横贯其中，312国道穿区而过，距合肥新桥国际机场仅30分钟车程，区位优势明显，交通便捷；开发区是未来发展的中心区，承接东西向城市轴线、串连城市中心与开发区串联起来；六安市产业承接集中区总规划面积107平方公里，总体范围西与市经济技术开发区、三十铺产业园区相邻，东与合肥市接壤，其中三十铺工业园“三纵两横”道路已经全面完工，整个园区空间优势明显，凸显了园区的凹地效应，是六安市内最理想的投资置业宝地。随着新桥机场的建设，新桥国际产业园、金安开发区、经济开发区三区联动一体战略格局形成，本区域将成为城市东拓发展三大发动机之一，发展后劲强大。三十铺工业园区新桥国际产业园经15、济技术开发区六安市区 合肥市 产业联动省会经济圈辐射金安经济开发区区域发展三十铺老镇区皖西大道加工业基地沿淠河干渠新兴居住生活区胜利北路 胜利南路皋城大道专业市场区4、产业园区新中心效应：宏观规划导致地产格局演绎。三十铺区域发展中心，正在从老镇区，向西边的三个分类大区偏向。这是新城区取代老城区中，必然经历的过程。金利国际城1、未来主要居住区相对集中：由于加工业基地和专业市场区基本无住宅土地出让，因此未来三十铺镇区房地产发展主要集中于镇区、新兴居住生活区，以及金利国际城及其周边。3、金利国际城等区域作为过渡型发展：兼备新兴规划区规划优势和老镇区优势，但自然优势不够突出，由与区位限制对产业工人客群16、吸引力较弱。金安大道（未通）2、传统老镇区发展陷入饱和型瓶颈：由于天生缺乏规划、和新兴大型配套，主要新社区仍然以镇区传统居民新增长市场容量为主，客群属性变化不大。根据当前政府规划，主要具有以下特征近年来，随着园区工厂企业主体逐步进入，环三十铺各区域产业功能逐渐清晰。一块巨大的拼图正在组成。镇区历史发展产业园导入期区域发展政府规划导致地产格局演绎，由老镇区偏向西边三大分类片区，未来住宅项目相对集中。未来三十铺区域的格局，必然由当前镇区主导模式，迅速的向产业园区的天平另一侧加重，以轻加工业为主导的工业新区即将崛起。产业园区将以全新的产品模式主导市场。区域房地产的发展趋势，从以金铺商业街为代表的开放17、式分期开发商住社区，向香溪庭院为代表的私密型纯粹居住社区演绎。但是镇区由于其先天优势（商住模式主导无法改变）和劣势（陈旧规划决定），在发展私密性大社区方面存在先天瓶颈。区域发展传统商业主导型城镇商业区与产业区实竞合发展产业区主导型城镇历史现状未来镇区历史发展产业园导入期政府招商引资政策的迁移和园区基础设施的大手笔投入，区域产业园集聚力增强，产业人口持续导入，能级上升势在必行。2009年，开发区已逐步建成羽绒轻纺、机械制造、农副产品加工、医药化工、环保新材料和新型建材等为主导产业，吸纳就业人员13000名；2010年安徽金安经济开发区总体发展思路是：建设有大手笔、招商有大突破、发展有大跨越。将皖18、西大道（312国道）以北重点发展三产服务业，配套开发区；沿皖西大道以南150米内重点建设专业市场，其余全部用于发展工业；未来规划方向：确定的目标是新引进千万元以上项目不少于50家，全年工业总产值突破30亿元，实现税收4000万元。园区基础设施投入4亿元。园区工厂区域发展产业园区产业承接集中区园区规划图胜 利 北 路本案三元山庄前城置业紫荆庄园后续开发后续开发其他居住地块沿淠河干渠新兴居住生活区产业园导入，让本案区域价值重新评估优势1、拥有沿淠河干渠较佳的自然景观优势，具有打造高品质住宅较佳的基础;2、交通便利性佳，但私密性良好，较其他区域受交通尘噪影响少，更加宜居。3、金安大道打通了与镇区联系19、，较为紧密。4、加工业基地大量厂房距离较近，大量产业工人客群就近选择优势。加工业基地皋 城 大 道金安大道老镇区劣势1、位于整个三十铺区域的西北方向，春、夏季受东南风影响，厂矿企业烟尘、气味有一定影响。2、镇区主流客户对该区域认知度较低，不利于前期客户导入。镇区历史发展产业园导入期区域发展后续开发随着产业园建设拉开序幕，具有区域影响力，让本案区域价值重新评估。下面我们来研究新区发展规律，为本案的产品定位和规划给予启示 新景祥针对国内以高新技术产业为主导的工业新区，就工业新区发展阶段与园区房地产业发展规律之间的关系进行研究，发现不同阶段，房地产业在：n 人口导入结构n 物业需求n 物业开发时序等20、方面具有相似规律。新区发展规律研究目的：1.工业新区发展特征及发展规律；2.工业新区发展与房地产发展的关系；产业园区的不同发展阶段决定了人口结构由金字塔结构向橄榄型结构发生转变。发展阶段人口结构的变化制造业为主，人口数量少高端客户以已有企业主为主制造业向高科技转变；高级职业经理人和高级专业技术人员开始增多园区进入稳定成熟的发展阶段企业进入研发阶段，中间力量壮大金字塔结构哑铃型结构橄榄型结构高端人口中端人口低端人口规 律 一新区发展规律产业新区商务需求贯穿产业新城发展的各阶段，居住、商业需求随产业新城发展程度逐渐增加，置业客户向全市扩散。p产业新城自成体系p需求进入稳定期p新城置业客户向整个城市21、扩散p土地成本逐渐增加，住宅需求加大，商业进入繁荣期p商业、学校、医院等配套逐渐完善p企业增多，员工增加带动家庭和住宅需求，刺激第三产业的发展p建设员工宿舍、酒店、商务娱乐p工厂建设启动阶段起步阶段快速发展阶段稳定发展阶段发展阶段需求商务休闲、高档居住需求商务需求居住需求商务需求居住需求商业需求商务需求居住需求商业需求政府官员原有企业主入住企业高层创业人员主要消费群体 职业经理人和高级白领特征新区发展规律规 律二 产业新区工业新区各个发展阶段物业开发时序及建设量模型。空间历程时间历程大型公共设施建设，住宅开始全面开发规划及市政设施建设住宅供应进入高峰期，商业设施开始建设启动期发展期快速发展成熟22、繁荣期商业配套逐步完善，中心区域开始承担城市功能住宅供应量曲线写字楼供应量曲线商业供应量曲线住宅供应峰值点新区发展规律规 律三 产业新区项目开发应立足工业新区发展规律：启示一：客户构成由金字塔型逐步向橄榄型过渡，中端人口客户增长化逐步明晰；本项目应立足于成长性最好的主流中高端客群启示二：新区住宅开发立足区域市场，以中高档产品切入市场；产品打造上应具备前瞻性眼光启示三：根据园区目前发展阶段分析，项目商业比重不宜过大，但存在发展空间；商业物业存在一定发展机会三十铺产业园处于发展初期向快速发展过渡阶段新区发展规律研究启示案例选择原则：1.城市规划新区2.高新技术产业规划合肥经开区长安萨尔斯堡案例借鉴23、 指标占地：13.32万 总建：25万 容积率：1.765规划商业+住宅开发商安徽申港置业有限公司 物业类型多层、小高层、高层主推广语纯美欧式小镇 主力户型76-126销售情况在售多层15#楼104平米，均价7300元/平米；25#、26#楼85115平米，5400-6000元/平米；29#号楼71-109平米户型，30#号楼77-106平米户型，均价5500-6000元/平米；购买客群区域私营业主、公务员、工厂企业员工、教师营销特色通过洋房产品的率先入市，拔高项目调性，差异化竞争，实现溢价合肥经开区长安萨尔斯堡，应区域启动之势而生，随着区域发展，通过针对区域客户中成长最快的中高层收入人群，打24、造高认可度的产品，最终实现产品品质和形象的双丰收，较快的实现了量、价两方面的突破性发展。借鉴案例长安萨尔斯堡通过高性价比的产品入市，博取客户的认知，然后通过塑造客户感知度较高的产品，提高产品档次，获取溢价推盘策略：1、首先推出客户认知度较高的多层物业，以保证整个项目的安全性2、通过对产品细节的投入和部分档次感较高物业的打造，提升项目的形象和感知，为提价蓄势。3、在获得客户高度认可之后，推出原本抗性较大的高层产品，并且顺势提价，实现去化的同时保证了溢价空间借鉴案例长安萨尔斯堡赠送入户花园，使户型具备极强市场竞争力在通过明显提升项目品质的大前提下，对项目高层产品，进行了产品创新，所有户型打造高赠送25、概念，80两房变三房，通过控制面积并增加功能，有效的降低了总价门槛，针对经开区成长性客群打造。借鉴案例长安萨尔斯堡1、借势区域：在城市陌生区域，依靠城市规划带来的利好，以及区域发展促使区域客户容量扩容，顺势推出针对区域客户高感知的产品抢占市场。2、以中高档产品切入市场：针对城市发展陌生区域主流客群，通过产品打造立足区域市场，提高了区域客群溢价空间的同时，通过控制产品面积保证了去化（提单价控总价）。3、丰富的物业形态组合：让项目既具有高调性（明星产品拉动），也具有实用性，成为市场的高性价比产品。借鉴案例长安萨尔斯堡案例启示 如何借势区域发展 随着政府规划的利好和未来三十铺区域的发展格局，产业园区26、将以全新的产品模式主导市场，本案应借区域发展之势，顺势推出针对区域客户高感知的产品抢占市场。产品适当超前，以中高端产品切入市场，商业存在发展空间，但比重不宜过大，随着园区中高端客户容量扩容，本案第一波客户由此导入；丰富的物业形态组合，让项目既具有高调性（明星产品拉动），同时保证项目整体销售安全（多层最大化）123 Contents 第二部分：区域发展演绎第五部分：项目定位及排布建议第三部分：区域竞争市场第四部分：区域客群分析第一部分：本体与目标镇政府三十铺小学镇中心金铺商贸城三十铺中学312国道皋城路和平路胜利路区域在售项目主要分为两大板块，镇中心板块为纯多层区域，多以底商+住宅的形式出现，普27、通多层价格在3000-3500元/m，有少量别墅物业；产业园板块目前在售项目少，尚未形成市场，物业形态以别墅为主，少量高层，未来推量较大本案金安大道商贸街和平路商贸街金铺商贸城三元山庄香溪庭院产业园板块：在建项目仅三元山庄和紫荆庄园，基本为纯别墅物业形态，其中紫荆庄园有部分高层物业，未来将有多幅土地出让，竞争压力大。镇中心板块：以底商+住宅的多层物业为主，档次较低，目前价格在3000-3500元/紫荆庄园区域竞争市场房地产板块产业园板块镇中心板块镇政府三十铺小学镇中心金铺商贸城三十铺中学312国道皋城路和平路胜利路本案面临两大竞争圈：第一竞争圈与本案存在着贴面竞争与共生的关系；第二竞争圈虽与本28、案竞争较弱，但分流本案部分周边乡镇客户本案金安大道商贸街和平路商贸街金铺商贸城三元山庄香溪庭院第一竞争圈：即产业园板块，与本案贴面竞争，既存在着争夺区域客户的竞争关系，又共同承载着推动区域发展的共生关系。第二竞争圈：即镇中心板块，与本案的竞争较弱，但对周边乡镇客户分流紫荆庄园区域竞争市场房地产板块第一竞争圈第二竞争圈2.如何赢得区域市场竞争，以实现量价目标？下面，我们将对区域各竞争圈案例进行分析以图找到本案发展的蓝海战略项目概况楼盘名称三元山庄物业类型联排别墅 叠加别墅 独栋别墅 总建面积(万m)14容积率1.02小区共51栋住宅，其中多层11栋，小高层28栋，高层10栋，一所幼儿园及一栋中心29、会所。已推面积(万m)未推-已售面积(万m)-去化速度-开盘日期未开盘未推量(万m)14销售价格（元/m）预计4000元主力户型195-283 产品产品特色徽派主推广语蓝岸桃花源，上层国度备注销售信息2010年6月即以拿到预售许可证，目前尚未开盘，蓄水时间较长，但蓄客量较少，以至于久久不开盘三元山庄，园区首家纯别墅项目，地段、配套、品牌较弱，产品的塑造与其高端定位相背离，营销力低，使得项目陷入去化周期较长的困境当中。第一竞争圈三元山庄区域竞争市场普通的徽派立面，树立了低档次感的产品形象；拥挤的空间布局，降低了项目的居住价值，中小户型的打造与别墅物业有所偏离，产品塑造不切合产品定位，难以抓住周边30、高端客群超短的楼间距较窄的楼梯道车库及储藏室低档次感的立面拥挤的房型格局195-283户型图第一竞争圈三元山庄区域竞争市场宣传单页售楼中心宣传单页户外大牌户外大牌缺乏档次感的形象包装和强有力的营销手段，整体营销调性低，难以捕获客户的对陌生区域的认知和激发客户的购买兴趣，以致来客量低。三元山庄的营销策略存在很大问题，一开始没有高举高打，去年6月九拿到预售许可证，到现在没有开盘，来访量很低前城置业营销经理语录第一竞争圈三元山庄区域竞争市场1.产品定位高档，但由于开发商对区域信心不足，开发力度不够，产品塑造力较差，产品平庸，品质感低，难以充分依靠产品的塑造导入区域高端客户。2.营销与产品定位脱节，缺31、乏档次感的形象包装，低调的营销策略难以捕获客户对城市陌生区域的认知度和对产品的感知度，从而是项目较难实现去化。案例小结第一竞争圈三元山庄区域竞争市场前城紫荆庄园为金安区总部经济样板试点项目，有效提升片区商务办公形象和档次。项目概况楼盘名称紫荆庄园物业类型普通住宅总建面积(万m)10容积率1.51建筑形态别墅、高层装修情况毛坯已推面积(万m)0已售面积(万m)0去化速度开盘日期2011年6月（拟定）未推量(万m)10销售均价（元/m）主力户型高层：40-80 m独栋别墅：260 m产品产品特色别墅+高层公寓+商业街主推广语前所未见 城就非凡整体规划：6栋18-26F高层公寓体量约6万m，主力户型32、为40-80 m，别墅体量约3万m，其中别墅以独栋为主，及少量双拼，商业配套1万m；售楼部：市区皋城广场、2500 m会所前期作为现场接待处；推盘策略：别墅先入市，后期再推高层公寓。第一竞争圈紫荆庄园区域竞争市场产品规划有亮点，42%绿化率，产品模式为别墅+高层，主入口处为中央景观组团，水系环绕小区做到景观均好性，水系内部社区中心地段设计独栋别墅，提升居住品质和私密性。主入口效果图别墅效果图围墙广告工地实景第一竞争圈紫荆庄园区域竞争市场本项目作为总部经济样板试点，目标客户定位有针对性：独栋或叠加别墅为产业园区企业老板量身定制，满足他们居住或办公需求，而高层公寓住宅目标客群为产业园区20-30岁33、普通员工；营销包装及推广也切合本项目市场和客户定位。销售部副经理王先生作为金安区重点招商引资项目，我们和当地政府关系密切点，掌握开发区产业园企业客户的一些资源。营销包装整体档次感较高，宣传推广紧扣“总部经济”“总裁公馆”等，切合项目客户定位。营销推广第一竞争圈紫荆庄园区域竞争市场1、项目产品定位中高端，目标客户定位精准，别墅产品切合园区高层客户置业和办公需求，1.51的容积率，高层规划为40-80平米公寓，符合产业园区大多数年轻客群置业需求；2、紫荆庄园项目通过产品的打造和营销包装，为本区域打了一剂强心针，提升了本区域的形象和感知。案例小结第一竞争圈紫荆庄园区域竞争市场第一竞争圈小结与应对策略34、区域竞争市场1.目前在推项目客户定位主要以产业园高管、以及区域高端客户为主，部分公寓产品以园区收入低层的年轻产业工人为主，而这两部分客群，前者市场容量有限，后者市场溢价空间有限。2.物业形态单一，除了少量高层，几乎以纯别墅的形态出现，同质化竞争严重3.未来上市土地量大，竞争激烈，为本案跑量带来竞争与挑战。市场小结避免物业形态同质化，走差异化竞争路线，多层物业最大化，与区域物业形态互补，形成相辅相成的共生之势，共同推动区域发展应对策略规模占地2.3万mm，容积率0.72户型配比双拼、独栋160-280m销售状况一二期已经售罄，三期蓄水当中推盘时间一期2008年6月份二期09年年底卖点园林、稀缺低35、密度产品香溪庭院：位于集镇中心位置，区域内较为成熟的高端别墅项目，但品质感不高，主要客户为本地高级公务人员小区大门项目沙盘镇政府312国道皋城路和平路胜利路本案香溪庭院离镇政府较近，大量政府机关人员选择在此置业，一方面生活方便，另一方面上班很近，置业顾问第二竞争圈香溪庭院区域竞争市场香溪庭院，08年入市销售时销售不佳，但随着项目一期交房，项目实景呈现，09年12月开盘销售，销售取得一定成功，但年去化量仅1万平米，去化速度慢。维度内容分析形象力主广告语1、世外香溪，庭园生活本项目整体形象力较低，目前一期已经交房，实景呈现，景观打造虽不能豪华大气，但亦小桥流水，有一番味道。利基诉求1、地段：三十铺36、镇中心，镇政府对面2、现房实景产品力户型户型以160280中小户型为主，总价较低针对首次购房，产品打造了面积赠送，导入部分市区客户。立面现代简洁 去化率入市时间2008年6月年去化率1万平米销售面积2万方销售价格最近开盘价格3600，目前价格4000推广渠道网站、户外高炮等营销渠道较少第二竞争圈香溪庭院区域竞争市场1、去化速度较慢：经过近两年的市场预热，才取得一定的销售成绩，但年去化量仅1万平米，整体去化速度比较慢。2、溢价空间有限：香溪庭院最近一次开盘均价在3600元/,当时市场普通住宅价格在2300元/，目前价格为4000元/，市场均价为3000-3500元/，市场溢价能力低。3、成本大：37、在无强势资源支撑区域打造高端产品别墅，必须具有极具竞争力的产品，才能导入高端需求，成本大。案例小结第二竞争圈香溪庭院区域竞争市场项目概况：项目位于三十铺镇中心，周边生活配套齐全，紧邻三十铺镇中学，项目共约25栋多层组成，均临街而建，属于三十铺镇老街改造项目，项目1、2层均为商铺，3、4层为平层住宅，5层带阁楼。主力面积在90-119平米；金铺商贸城，位于集镇中心，毗邻三十铺中学，有强势资源支撑的市场标杆项目，底商+住宅形态三十铺小学镇中心三十铺中学312国道皋城路和平路胜利路金铺商贸城三十铺中学集镇中心实景1集镇中心实景2第二竞争圈金铺商贸城区域竞争市场销售情况：项目08年入市，销售价格在2638、00-2900元/平米之间，年销售量约5万方，销售火爆；客户：以镇上原住居民及周边农村居民为主。08年入市销售，09年销售火爆，年销售量达5万平米。项目沙盘在建住宅项目实景1项目实景2第二竞争圈金铺商贸城区域竞争市场1、小区品质、档次感较低，社区绿化面积少，依赖商业配套支撑市场，带动住宅整体销售。2、物业形态单一，由于其品质较低，难以保证项目快速去化和溢价，未来有可能成为低价倾销项目。案例小结第二竞争圈金铺商贸城区域竞争市场第二竞争圈小结与应对策略区域竞争市场1、由于城市能级较低，物业形态以多层为主，且多以住宅+底商的形态出现，产品的塑造力低以至于产品的形象和品质感较低，且物业管理较差，整个镇39、中心居住环境较差2、客户主要来自镇上的原始居民，以及来自周边的教育导入型客户和部分来此做生意的周边乡下客户，他们对生活配套的偏好较大。3、产品线主要以90-120的改善型为主，户型没有多大亮点，几乎没有创新点，整体营销水平处于初级阶段，仅仅以传统的营销方式出现。市场小结通过对生活配套的完善，对景观以及客户重要的感知点进行投入，以及对户型的创新，增加实用性，消除客户对区域的抗性。应对策略第二竞争圈第一竞争圈区域竞争市场三元山庄紫荆庄园未来其他推案项目580.96余亩金铺商贸街香溪庭院金利国际城第一竞争圈策略：共生走差异化竞争路线，多层物业最大化，与区域物业形态互补，形成相辅相成的共生之势，共同推40、动区域发展典型案例典型案例第二竞争圈策略：分流客户通过对生活配套的完善，对景观以及客户重要的感知点进行投入，以及对户型的创新，增加实用性，消除客户对区域的抗性。存异：对内有别其他项目的生存策略求同：对外一致化强调区域发展前景和优势，形成区域整体战略3.区域处于发展初期，缺乏生活配套，市场主流客户认知度低，如何导入第一波客户？Contents 第二部分：区域发展演绎第五部分：项目定位及排布建议第三部分：区域竞争市场第四部分：区域客群分析第一部分：本体与目标本项目所属区域为金安经济开发区产业园内，通过客户导入模型以及本区域的土地属性，我们从理论上判断本项目启动区导入的客户类型。本案本案土地属性缺乏41、成熟商业政府规划及产业转移暂无城市化进程、乡镇入城缺乏便捷交通客户导入类型商业导入型产业导入型区域导入型交通导入型教育导入型外区域导入客源结构基本无基本无乡镇改善、周边人群基本无产业园区全体客群从理论上判断本项目客群类型以产业导入型为主。启动期客户导入模式依据城市新区发展中客户演变过程的基本逻辑，我们认为本案客户导入同样遵循启动期、发展期、成熟期的划分，并且在各个阶段有自身侧重的客群构成。客户研究本案客户演变周期接下来，我们对各类客群需求进行特征分析。客户研究客户研究目标分解目标分解uu什么客户对本区域住宅产品存在需求？什么客户对本区域住宅产品存在需求？uu他们的需求是什么，有何特征？他们的需42、求是什么，有何特征？uu他们的需求受什么因素影响？他们的需求受什么因素影响？uu需求产生的节奏如何？需求产生的节奏如何？启动期开发周期外部条件主力客户发展期成熟期建立市场影响力争夺全区及周边客户板块价值中心化仅为高端楼盘供应，物业形态单一；片区配套稀缺、形象较低区域内高端项目进入尾盘；区域改造推进加速，区域价值基本被认同产业园完全建立并运营，片区价值完全被认同；项目高端形象建立园区客户：1.园区企业高中层管理2.技术人员园区及周边乡镇客户：1.园区企业高中层管理2.乡镇私营业主3.乡镇外工者多元化的客户群：产品符合，客户层面多样化工作属性区域来源置业属性置业方向主力置业楼盘类型外出务工（返乡置43、业）周边乡村为主，镇区原住民为辅首置经开区、三十铺镇区镇区开放式商住社区首改经开区、六安市区经开区中高端住宅多改六安市区经开区中高端住宅本地经营/就业镇区原住民为主首置三十铺镇区镇区开放式商住社区首改经开区镇区中高端住宅、经开区多改六安市区市区中高端住宅产业园区就业企业老总级外来人群为主多改经开区、产业园区经开区别墅类项目、产业园别墅（如紫荆庄园）中高层管理技术人员外来人群为主首改、首置产业园区产业园中高端住宅产业工人周边乡村人群为主，镇区原住民为辅首置、首改三十铺镇区、产业园区镇区开放式商住社区、经开区中端住宅公务员镇区原住民为主，外来人群为辅首置三十铺镇区镇区开放式商住社区首改三十铺镇区镇44、区中高端住宅（如香溪庭院）多改经开区、六安市区经开区、市区中高端住宅市场客户盘点根据本案所在三十铺镇区、园区市场客户调研，分别据工作、区域、置业目标进行客户初次梳理。客户研究在此基础上，根据置业目的与支付能力将市场客户分为三大类，并对每一类进行深入研究。高端置业市场高端客户，看重对地段、资源及产品的占有，置业目的多为高端改善及身份象征等改善居住置业目的多为改善换房，目前市场多表现为中高端群体，对于产品及社区品质的关注力度较大刚性需求市场主流客户，目前多由支付能力中低端的群体构成，置业目的多为就近置业、婚房等刚性需求市场客户盘点客户研究参照项目：参照项目：参照项目：参照项目：紫荆庄园别墅产品紫荆45、庄园别墅产品紫荆庄园别墅产品紫荆庄园别墅产品高端客户现状高端客户主要体现为产业园区企业老总级客群，社会地位和财富层级较高。高端客户现状高端客户现状需求产品需求产品高品质大户型产品/别墅类产品（260以上）置业次数置业次数多次置业总价承受能力总价承受能力100万元以上客户构成客户构成产业园区企业老总/企业高层管理人员；镇区富裕人群客户量级客户量级整体比例较少，市场针对性推售项目尚未开盘客户置业目的客户置业目的身份形象客户关注因素客户关注因素产品形式/居住圈层/地段价值/环境资源高端客户现状小结高端客户现状小结pp置业目的多出于身份展现需要或政府导入。置业目的多出于身份展现需要或政府导入。pp关注46、因素相对单一，看重产品及居住圈层、社区规划。关注因素相对单一，看重产品及居住圈层、社区规划。客户盘点高端置业客户盘点高端客户特征高端客户显示出较强的封闭性，市场对应项目不够使得客户长期外流。是否有可是否有可能市场化能市场化封闭性封闭性p目前高端客户客观存在，但体现出较强的封闭性，尚未有市场化项目将其挖掘p三十铺镇市场高端客户特征高端客户对产品关注较强，对于产品形式的占有意识强，因此有可能被好产品调动是否有可是否有可能回流能回流外流外流趋势趋势p许多高端客户都在经开区、六安市区乃至合肥等等级较高的区域购买较好的产品尽管产业园区等级不高，但是便利性的就近优势使得高端产品实现成为可能。尽管高端客户显47、示出封闭性与外流趋势，但在区域就近优尽管高端客户显示出封闭性与外流趋势，但在区域就近优势下，好的产品、项目打造仍然可以将该批客户市场化或势下，好的产品、项目打造仍然可以将该批客户市场化或拉回园区市场。拉回园区市场。客户盘点高端置业客户盘点中高端改善客户现状中高端改善客户现状需求产品需求产品类洋房多层、独栋双拼别墅（160以上）置业次数置业次数二次置业或以上总价承受能力总价承受能力70万元以上客户构成客户构成中小型私企业主/企业高管/政府公务员客户量级客户量级市场中高端项目体量较少，且部分与高端、中端项目重合客户置业目的客户置业目的改善居住/带有长线投资性质的自住客户关注因素客户关注因素产品设计48、/项目形象及园林景观/地段价值认可中高端改善客户现状小结中高端改善客户现状小结pp由于针对项目较少，市场原有中高端客户较分散，整体由于针对项目较少，市场原有中高端客户较分散，整体市场未出现较明晰的市场集中。市场未出现较明晰的市场集中。改善客户现状中高端客户大量存在，但当前市场整体供应量较小，区域外流严重。客户盘点改善居住客户盘点参照项目：参照项目：参照项目：参照项目：香溪庭院别墅产品香溪庭院别墅产品香溪庭院别墅产品香溪庭院别墅产品改善客户特征对市场保持关注且自身价值体系明确，不同驱动因素导致流向出现分化。中高端客户多有重复购买行为或倾向，且目前以地段驱动中高端客户多有重复购买行为或倾向，且目前49、以地段驱动为主。为主。p三十铺镇市场中高端客户特征重复重复购买购买p中高端改善客户对价格并不敏感，有好项目多会保持强烈关注。不同不同驱动驱动因素因素pp产品驱动产品驱动对产品感知度高，容易被创新或优质产品及社区所引导，足以克服区域配套认知pp地段驱动地段驱动产业园区中高端客户以靠近园区距离优势决定购买。客户盘点改善居住客户盘点参照在售项目参照在售项目参照在售项目参照在售项目金铺商业街金铺商业街金铺商业街金铺商业街中低端刚性需求现状中低端刚性需求现状需求产品需求产品中小户型为主（90左右两房，105左右三房等）置业次数置业次数多为首次置业总价承受能力总价承受能力30万元左右客户构成客户构成企业员50、工层/政府及事业单位普通员工，年轻人居多客户量级客户量级市场总量较大客户置业目的客户置业目的婚房/拆迁/刚性改善等客户关注因素客户关注因素总价限制/周边商业、教育配套中低端刚性需求客户小结中低端刚性需求客户小结pp刚性需求客户为现在支撑三十铺镇区市场的主流客群；刚性需求客户为现在支撑三十铺镇区市场的主流客群；pp在镇区主要楼盘中均有大量存在，对总价敏感，同时极在镇区主要楼盘中均有大量存在，对总价敏感，同时极为看重地段和商业街区情况，适当考虑教育配套。为看重地段和商业街区情况，适当考虑教育配套。刚性需求现状刚性需求作为三十铺镇区市场最重要的置业群体，受总价限制且依赖商业街区的运营程度。客户盘点刚51、性需求客户盘点p三十铺镇市场刚需客户特征强烈强烈关注关注pp价格价格30万的总价限制基本成为中低端客户普遍接受上限pp配套配套对于商业街区运营等关注强烈，暂时无法离开成熟镇区一般一般关注关注p社区建筑形态和立面情况p物业费及使用成本p户型设计及朝向等较不较不关注关注p产品创新/园林设计/整体风格p物业服务/景观资源/价值附加刚性需求客户价值体系复杂，但对价格的敏感和配套体系刚性需求客户价值体系复杂，但对价格的敏感和配套体系的敏感性使得在品质和环境上的追求受到制约难以实现。的敏感性使得在品质和环境上的追求受到制约难以实现。刚性需求特征中低端客群关注因素多，价格和配套是其最大的敏感点。客户盘点刚性52、需求客户盘点通过对市场不同客户特征及驱动因素的盘点得出，低端客户难以被项目价值体系所驱动。项目价值体系对应客户群体已有地段与资源可提供产品价值缺少生活配套地段驱动高端/中高端/低端资源驱动高端/部分中高端产品驱动中高端/高端价格及配套驱动中低端通过盘点市场主流客户特征，得出不同价值体系对于不同层级客群的驱动能力有显著差异pp项目价值体系与高端、中高端客户能很好对应项目价值体系与高端、中高端客户能很好对应pp价值怎样体现并体现在何处是客户与项目挂钩的重点价值怎样体现并体现在何处是客户与项目挂钩的重点客户盘点客户盘点总结p销售代表访谈语录：“别墅市场未来竞争压力大，多层产品市场存在空白点。”“洋房53、这种产品对客户触动非常大”p园区中高端客户访谈语录：“我眼光很敏锐的，有好项目我就喜欢买，即使不住以后肯定会增值”“对小区环境、物业管理有所要求”“要置业改善的话，首选的还是多层产品，南北通透啊”本区域多层产品市场空缺，客户接受度高，存在较大发展机会。购买倾向购买倾向客户轻重倾向客户轻重倾向多层多层完全认可，完全认可，购买需求强烈中高端客户高层高层不太认可，不太认可，如果有好项目时则会考虑购买低端刚性需求与投资客洋房洋房完全认可，但要控制面积；高端及中高端客户别墅别墅基本认可，足够低价时可以考虑；高端客户产业园内我们的目标客户可能会需要何种产品？别墅产品未来竞争别墅产品未来竞争别墅产品未来竞争54、别墅产品未来竞争压力较大压力较大压力较大压力较大多层产品市场存在多层产品市场存在多层产品市场存在多层产品市场存在空白点空白点空白点空白点通过调查访谈，目标客户对多层产品接受程度较高，且愿意为洋房创新产品支付溢价。客户物业形态偏好客户圈定 Contents 第一部分：本体与目标第二部分：区域发展演绎第五部分：项目定位及排布建议第三部分：区域竞争市场第四部分：区域客群分析如何借助区域发展趋势以最大化发展项目自身？如何赢得区域市场竞争，以实现量价目标？区域处于发展初期，缺乏生活配套，市场主流客户认知度低，如何导入第一波客户？核心问题回顾核心问题解决借势区域+共生市场，立足区域当前市场，同时产品适当超55、前，以中高档产品切入走差异化路线，少量别墅拔高项目整体调性，多层最大化，保证项目销售安全，后期高层通过附加值实现快速去化项目启动期由产业园区中高层员工为导入回顾本案的几个核心问题后，接下来我们来看本项目怎样立足本区域及其如何定位？建议打造少量别墅产品，从而成为项目的明星产品（少量）；多层层产品为项目的现金流产品（主力），高层产品为项目的婴儿产品。产品波士顿矩阵p明星产品-别墅；p现金流产品-资金来源：多层；p婴儿产品-需要培育的产品：高层。市场增长率相对市场份额别墅高层多层项目定位物业形态组合1、3545岁园区中高层领导客户为主，购房为改善置业为主2、以园区年轻客群、周边乡镇进城客户为辅，首次56、置业需求重要客户购买客群：核心客户产业园区中高层管理人员l 区域来源：全产业园区l 客群特征：改善性居住l 职业背景：产业园区企业中高层领导l 购买能力：承受能力在40万以上重要客户园区普通员工、周边乡镇进城客户l 区域来源：周边乡镇、产业园区l 客群特征：首次置业l 职业背景：工厂基层人员、个体户等l 购买能力：对总价较为敏感，承受能力在30万-40万客户定位核心客户客户研究项目整体战略以别墅佯攻市场，提升项目高调性以多层抢占市场，快速回笼现金流在实现市场品牌与口碑后以具有差异化，高赠送的高层产品、商业产品全线实现项目溢价p借势：借政府利好规划化和区域价值之势，踩准新区发展节拍的开发战略。p57、共生：走差异化路线，与区域产品互补，形成相辅相成之势，共享区域客户资源。整体战略整体战略整体战略整体战略具体战略具体战略具体战略具体战略开发原则开发原则开发原则开发原则风险控制原则：优先控制开发风险，特别是启动期风险控制；资金效率原则：保障快速有效的利润回现，尽快打平资金投入；立势效果原则：使项目自身在新区起势阶段形成良好的立势效果；利润空间原则：保证项目整体运作的弹性操作空间和利润最大化；竞争规避原则：尽可能避免与其他项目形成内部同质化竞争。项目定位档次定位高端形象：欧洲原味英伦城邦项目定位档次定位新新中中心心水水岸岸私私邸邸湖湖居居华华府府湖湖光光香香舍舍 一一里里洋洋房房项目定位形象定位58、三大开发理念构成本项目的核心开发策略高性价比功能复合化住宅、商业、学校、服务中心、会所配套齐全、生活不假外求丰富的景观体系低容、低密的舒适型社区实惠的送面积的户型设计产品多元化多层、洋房、联排别墅、小高层、高层项目开发策略一：功能复合化规划少量集中式商业和会所，使社区的生活形态丰富化；功能复合化是城市的重要特征之一，是使项目形成完整的城市肌理，创造出城市活力的必要因素之一；在以居住为主的前提下，尽量提供种类较全的商业业态和公共空间的生活场所，使社区的生活形态丰富，居民在此世代安居，成为真正的“一生之城”；项目开发策略二：高性价比高性价比是贯穿项目始终的重要策略，项目应在“高性价比”方面做足文章59、。项目区位条件及客户对片区的较低认知价值决定了项目前期不能走高价高质路线，项目应在“高性价比”上做足文章；产品的品质主要通过设计来创造价值，即在不明显增加成本的前提下，打造出较好的产品品质；高性价比是实现项目快速消化的重要策略，它是贯穿项目整体开发过程始终不变的策略；项目开发策略三：产品多元化以多元化的产品策略，形成全面的市场覆盖，最大限度地争夺市场，实现快速走量通过多种类型的产品形态和不同面积的户型，形成全面的市场覆盖，最大限度地争夺客户，快速消化，实现资金的快速回笼；项目开发策略经济指标规划用地面积约66667100亩容积率1.5地上建筑总建面10万土地性质住宅、商业用地土地使用权年限住宅60、：70年，商业：40年项目规划建议当前规划1、别墅区缺少景观优势，竞争力和感染力较弱，不能形成明星效应2、高层区单纯依赖湖景资源，景观支撑力不够，后期成长空间有限3、多层区域密度过大，形态单一，容易形成审美疲劳，带来去化抗性，不能形成现金流评述原规划评述区域尚未规划商业中心，存在很大发展空间，因此本案可率先打造商业中心，而随着区域中心形成和住宅开发量支撑（未来有581亩土地供应），根据本案区位、未来客流量、核心客户分析，本案商业定位应为社区型商业，其商业的核心客源主要来源于周边开发项目、产业园区各类员工和外来商务人流。商业级别城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业区位城市交通、人口核心区61、，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街集中商业商业街小型商业店铺项目规划建议商业规划思考项目所属区域为规划中产业园新区，城市商圈辐射能力弱；区域核心商业圈未形成，为项目打造未来区域核心商业街区提供可能。项目商业以社区型商业为主，同时控制体量项目规划建议商业规划建议多层洋房别墅多层项目规划建议中央景观62、能够同时对别墅、多层、高层都能形成良好的景观支撑；通过主入口增加了本案景观昭示面，加强了低密度社区的通透感；增加分组团景观对多层价值的支撑。住宅规划商业层数总面积占住宅建面比例别墅424002%多层65947059%高层182430024%公寓171530015%商业单层1800双层1680设计院方案新景祥方案当前市场主流价格参考建筑成本地上建筑面积10372010147026F高层4000003200150018F高层02430033001200多层花园洋房26000594703800900别墅18800240042001000综合楼/公寓1860015300自持自持设计院方案新景祥方案1、63、总销售额：依据当前市场主流项目作为各类物业形态的销售价格参考，新景祥方案总销售额为318686000元，设计院方案总销售额为305760000元，前者略高12926000元。2、总建筑成本：新景祥方案总建成本为85083000元，设计院方案总建成本为102200000元，后者高出17117000元。注：以上引用数据皆源自市场竞争或相似在售个案价格/成本。估算利润：依据市场客观数据判断，新景祥方案总利润约为2.3亿，高出设计院方案0.3亿。利润估算去化周期估算设计院方案新景祥方案当前市场主流去化速度地上建筑面积10372010147026F高层40000013638/年18F高层0243001964、700/年多层花园洋房260005947012800/年别墅1880024008000/年综合楼/公寓1860015300自持别墅、多层分别参考镇区在售项目年去化速度；18F高层参考经开区典型楼盘年去化速度；26F高层由于市场缺乏同类产品，考虑到市场对高层接受度与楼层呈反比的客观访谈结果，计算26F/18F=18F去化速度/26F去化速度结果约为13628/年，可以导入为26F高层的去化均速。估算去化周期：设计院方案总去化周期至少需要7.31年，新景祥方案总去化周期至少需要6.17年。结 论设计院方案新景祥方案总利润2亿2.3亿总去化周期7.3年6.1年在开发商目标“保量争价”的大前提下，本案安全走量与最大化溢价是作为项目最重要目标存在。因此，新景祥方案在整体上更接近去化快、溢价高的目标。预祝本案成功开发！预祝本案成功开发！谢谢聆听！谢谢聆听！