1、物业发展建议报告物业发展建议报告【简简案案】出版集团1、2号地块1-项目概况分析项目概况分析项目概况分析项目概况分析写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究2-项目概况分析项目概况分析项目概况分析项目概况分析1.项目暂定名称：项目暂定名称：复合书店综合体(一号地块)文化艺术品展示交易中心(二号地块)2.地理位置：地理位置：位于郑州市郑东新区，北邻金水路、南临祥盛街、西临农业东路、东临中原传媒集团大厦。具体位置在中原传媒集团大厦西北角。传媒集团传媒集团地块图3-项目属性界定项目属性界定2、项目属性界定项目属性界定3.规划指标：规划指标：总用地面积：38971.4，其中一号地块位于西侧，占地26094，建设用地面积10041，用地性质为商服用地，原容积率2.0，市政府已同意调整为3.5；二号地块位于东侧，建设用地面积12877.4，为新闻出版用地，容积率2.0，不可更改。绿化率30%，建筑密度30%。4.建设内容：建设内容：分为复合书店综合体和文化艺术品展示交易中心两个建设项目，总建筑面积：83816.7，其中地上建筑面积60898.3，地下建筑面积22918.4。（1）一号地块复合书店综合体，共8层，总建筑面积35143.50。1F5F为复合书店类，建筑面积24343.5，6F3、8F为影院+电玩（建筑面积5700）、健身、培训（5100），地下一层，建筑面积10041。（2）二号地块文化艺术品展示交易中心，共6层，总建筑面积25754.80。文化艺术品实物展示、文化艺术品实物交易、艺术品证券投资交易三部分各占2层，地下一层，建筑面积12877.40。项目属性界定：一定年限的使用权开发一定年限的使用权开发4-项目发展方向项目发展方向项目发展方向项目发展方向复合书店综合体复合书店综合体复合书店综合体复合书店综合体(一号地块)文化艺术品展示交易中心文化艺术品展示交易中心文化艺术品展示交易中心文化艺术品展示交易中心(二号地块)酒店酒店酒店酒店（快捷或星级含类星级酒店）写字楼写4、字楼写字楼写字楼就可行性，对于项目就可行性，对于项目发展定位进行论证发展定位进行论证5-项目概况分析项目概况分析项目概况分析项目概况分析写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究6-郑州酒店市场郑州酒店市场郑州酒店市场郑州酒店市场7-u大量高档酒店集中在金水路，因为金水路集中了大量政府机关和大型企业，同时它也是郑州主要的行政大道、商务大道、财富大道，高楼林立，市政配套齐全；u郑东新区目前作为一个未来城市建设的重点区域，郑州未来城市的名片，现已运营的高档酒店较少；u在新区的规划中，以政府5、为主导，会展为带动，给酒店业带来了发展机遇，目前在建项目也大多集中此区域；红色代表营业中红色代表营业中 代表四星级代表四星级 代表五星级代表五星级现有酒店分布现有酒店分布现有酒店分布现有酒店分布大多集中在金水区，四星级为主大多集中在金水区，四星级为主,已运营的五星级较少；已运营的五星级较少；新区会展经济的发展提供机遇。新区会展经济的发展提供机遇。星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描8-管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自管理资源网本资料来自管理资源网本资料来自管理资源网本资料来自管理资源网本资料来自管理资源网本资料来自管理资源网9-6、本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自10-酒店名称区域星级标准客房总数量单间数量单间面积折扣价标准间数量标准间面积折扣价未来大酒店金水区4265502340019530400大河锦江饭店金水区4265402339812023398新华建国饭店金水区43501502548818025498河南民航大酒店金水区42711652020010020200郑州中都饭店二七区42482822-2532819725328河南开来大酒店金水区4968233506023298郑州金桥宾馆金水区4169592339810025398德亿大酒店金水区4124407、232608023260黄河迎宾馆惠济区5504543036041830360郑州红珊瑚酒店二七区4167341526011930260郑州长城饭店金水区4182152636010823360郑州丰乐园大酒店惠济区4266863531017435310河南中州皇冠假日酒店金水区5388283869823058718郑州索菲特国际饭店金水区5241512559814030598兴亚建国饭店金水区5342903549822030498裕达国贸酒店中原区5388283869823058718郑州中州国际饭店金水区412630304087730408郑州天地粤海酒店金水区4261100254589048、0458郑州华美达广场国际酒店金水区43021732746811627558中油花园酒店郑东新区52641243055511135600运营情况运营情况运营情况运营情况因星级规格而产生的入住价格差异不明显。因星级规格而产生的入住价格差异不明显。星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描11-酒店名称酒店名称星级星级入住率入住率客源构成百分比客源构成百分比（%）平时平时会展期会展期会务会务旅游旅游未来大酒店四80%100%7030大河锦江饭店四75%90%8515新华建国饭店四80%90%8020河南民航大酒店四40%90%1585郑州中都饭店四50%85%7030河南开来9、大酒店四55%85%8020郑州金桥宾馆四55%85%7030黄河迎宾馆四65%90%9010郑州红珊瑚酒店四55%85%2080郑州长城饭店四60%85%8010郑州丰乐园大酒店四65%90%7525河南中州皇冠假日酒店五80%95%8020郑州索菲特国际饭店五75%90%7525兴亚建国饭店五75%100%8515裕达国贸酒店五85%100%8515中油花园酒店五60%100%8515入住率入住率入住率入住率五星级酒店入住率普遍好于四星级，展会期间更为明显。五星级酒店入住率普遍好于四星级，展会期间更为明显。u五星级酒店的平均开房率明显要高于四星级开房率，主要原因是郑州五星级数量少且声誉好、10、经营较好，基本垄断了所有的高层消费群体；u郑州的淡旺季主要受到政府会议及商务活动所影响，淡旺季波动不明显，但大型会展期间波动较大；星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描12-酒店市场扫描酒店市场扫描09年全市五星级、四星级酒店开房率均高于全市平均水平，高星级酒店、快捷酒店较受市场追捧。分星级开房率73.33郑 州 酒 店 开 房 率（分星级）74.33706067.5263.6061.6355.4061.9250403020100.00五星四星三星二星一星未评星全市星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描13-酒店房价市场由于郑州商业及会展经济11、拉动，郑州星级酒店房价近阶段呈小幅上升趋势分星级房价郑州酒店平均房价（分星级）600500400300654.24393.12325.68200267.83170.80170.16293.740五星四星三星二星一星未评星全市星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描14-酒店名称酒店管理公司酒店名称酒店管理公司未来大酒店康年酒店管理公司郑州长城饭店中国铝业集团大河锦江饭店上海锦江国际管理有限公司郑州丰乐园大酒店郑州丰乐园大酒店有限公司新华建国饭店北京首旅建国酒店管理有限公司河南中州皇冠假日酒店洲际酒店管理集团河南民航大酒店民航集团郑州索菲特国际饭店法国雅高集团郑州中都饭店12、百仕得酒店管理公司兴亚建国饭店北京首旅建国酒店管理有限公司郑州红珊瑚酒店河南江海集团裕达国贸酒店裕达国贸酒店有限公司黄河迎宾馆河南迎宾酒店管理有限公司郑州中州国际饭店中州国际集团酒店管理有限公司德亿大酒店德亿酒店管理公司郑州天地粤海酒店粤海（国际）酒店管理集团酒店管理酒店管理酒店管理酒店管理自持经营、外部聘请均有，但都缺少有特色的、独具一格的特质。自持经营、外部聘请均有，但都缺少有特色的、独具一格的特质。星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描15-酒店名称酒店名称配套项目配套项目未来大酒店中西餐厅、咖啡厅、夜总会、会厅、外币兑换、商场、美容美发、票务、全球通电话、游泳13、池、健身房、全球通电话等大河锦江饭店卡拉OK厅、健身室、按摩桑拿室、中西餐厅、咖啡厅、议厅、商务中心、外币兑换服务、全球通电话、洗衣服务、全部房间免费宽带上网等丰乐园大酒店迪斯科舞厅、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室、中西餐厅、咖啡厅、茶室商务中心、全球通电话、商场、全部房间免费宽带上网、足浴、温泉、特色美食、保龄球等河南黄河迎宾馆迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、室内游泳池、网球场、高尔夫球场、健身室、中西餐厅、会议厅、商务中心、全球通电话、商场、理发美容室、部分房间有宽带上网裕达国贸酒店中西餐厅、咖啡厅、夜总会、会厅、外币兑换、商场、美容美发、票务、全球通电话、游泳池、14、健身房、保龄球等中州皇冠假日酒店卡拉OK厅、棋牌室、游戏机室、室内游泳池、健身室、中西餐厅、会议厅、商务中心、全球通电话、商场、理发美容室、部分房间有宽带上网兴亚建国饭店中西餐厅、咖啡厅、夜总会、会厅、外币兑换、商场、美容美发、票务、全球通电话、游泳池、健身房、特色餐厅等商务配套商务配套商务配套商务配套较为齐全，但普遍缺少特色，特别是缺乏能提升品质、代表某种观念、较为齐全，但普遍缺少特色，特别是缺乏能提升品质、代表某种观念、精神内涵和图腾的特质。精神内涵和图腾的特质。星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描16-l酒店星级档次越高，入住率越好，但价格上升不明显；酒店星级15、档次越高，入住率越好，但价格上升不明显；l会展经济对于酒店市场的拉动作用显著；会展经济对于酒店市场的拉动作用显著；l普遍缺乏特色、突出亮点不足。普遍缺乏特色、突出亮点不足。现有酒店印象现有酒店印象现有酒店印象现有酒店印象星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描17-1 12 23 34 45 56 67 7希尔顿酒店永和丽笙酒店喜来登酒店大观国际酒店凤凰城酒店香格里拉酒店千玺广场喜来登酒店未来供应区域未来供应区域未来供应区域未来供应区域大部分集中在郑东新区；大部分集中在郑东新区；8 8星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描18-名称区域地址开发16、商/投资商预计开业时间星级建面客房量希尔顿酒店金水区金水路交叉口升龙集团2013年540000300永和丽笙酒店郑东新区金水东路与民生路交汇处永和置业2011年540000300喜来登酒店金水区中州大道与郑汴路交叉口建业集团2011年420000200大观国际酒店金水区未来路沈庄北路金林置业未知5凤凰城酒店金水区未来路郑汴路升龙集团未知5香格里拉酒店二七区民主路嘉里集团2014年550000千玺广场郑东新区CBD会展中心绿地集团2015年5美盛中心郑东新区金水路农业路美盛集团2015年5未来供应酒店星级未来供应酒店星级未来供应酒店星级未来供应酒店星级几乎全部为五星级。几乎全部为五星级。星级酒店17、市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描19-酒店名称星级标准物业管理客房总数量单间价格标准间价格套房价格平时开房率展会期间开房率天地粤海酒店4自管26135029842080%95%开来大酒店4自管9645845888880%95%中油花园酒店5聘请264555600110060%95%项目周边酒店项目周边酒店项目周边酒店项目周边酒店入住客户多以周边机关单位为主，展会期间主要以展会客户为主；入住客户多以周边机关单位为主，展会期间主要以展会客户为主；入住良好，展会期间更佳；入住良好，展会期间更佳；星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描20-开来大酒店红18、堡歌舞厅、粤轩中餐厅、格瑞菲特西餐厅、茶吧棋牌室、室内游泳馆、保龄球馆、健身中心、桑拿中心、斯诺克台球厅。中油花园酒店 豪华中西餐厅、大型多功能会议室、咖啡厅、健身房、游泳池等天地粤海酒店13个大小各异的豪华会议室，可容纳29至320人。酒店多功能厅具备先进的同声传译系统的功能视听设备，河南独家拥有“电视电话会议室”的星级酒店，为尊贵的宾客提供个性高端的商务安排项目周边酒店项目周边酒店项目周边酒店项目周边酒店依托区域优势，硬件、配套无明显升级；依托区域优势，硬件、配套无明显升级；星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描21-市场发展概况调研市场发展概况调研市场发展概况调19、研市场发展概况调研调研（调研（1）调研方法：调研方法：市场问询法调研对象：调研对象：河南中州快捷酒店投资公司董事长陈桂杰女士观观点：点：郑州郑州一个月有一家半快捷酒店开业一个月有一家半快捷酒店开业，行业发展进入瓶颈，面临洗牌，行业发展进入瓶颈，面临洗牌。访谈内容：访谈内容：04年底-07年是快捷酒店的迅速膨胀期，平均一个月有1.5-2家快捷酒店开业。08年-10年是快捷酒店的迅速发展期，大量外地品牌快捷纷纷进入郑州。整体市场无序发展，良莠不齐。一方面是品牌快捷酒店的迅速扩张，一方面是大量小型快捷酒店的进入。甚至都市村庄的农民有一栋楼，就可以装修一下做快捷酒店。如经三路枣庄、丰庆路庙里、文化路陈20、寨等。预计整个行业的黄金发展期就2年时间。目前考虑一是提升经营档次，向星级酒店靠拢，二是考虑转型和多元化经营。快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描22-市场发展概况调研市场发展概况调研市场发展概况调研市场发展概况调研调研（调研（2）调研方法：调研方法：市场问询法调研对象：调研对象：郑州旅游职业学院饭店管理系主任、省旅游星级饭店评定检查员李晓东观观点：点：旅游大众化细分酒店市场旅游大众化细分酒店市场访谈内容：访谈内容：目前国际上，经济型酒店做得比较好的有美国的“速8”、法国雅高推出的“宜必思”，英国的洲际等。国内做得比较好的经济型酒店有“如家客栈”，“锦江之星”，“中21、江之旅”、“新亚之星”等。李晓东分析，经济型酒店出现的主要原因一是商务需求的增大，二是旅游大众化趋势的发展，三是社会需求满足率的提高，市场细分加快。目前郑州的经济型酒店的价格为每天120130元，最好能降至每天80100元，因为郑州三星级、四星级的酒店价格每天只有三四百元。另外，经济型酒店的选址也非常重要。不仅如此，经济型酒店也要学会说“不”，酒店经营也要“经济”，经济型酒店的利润空间就是人工成本的大幅降低，譬如外卖送餐、代购机票等，都不应该是经济型酒店提供的服务。旅游星级饭店的功能齐全，而经济型酒店的功能单一，主要是提供舒适的住宿环境。国外对酒店服务有个简单的划分惯例，即分为全面服务和有限服22、务两类。高档酒店提供全面服务，而中低档酒店就是有限服务。对经济型酒店而言，如果仅就面对面接触的人工服务来说，可以说除总台和早餐外，是“没有服务”的，国外都是如此。快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描23-市场发展概况调研市场发展概况调研市场发展概况调研市场发展概况调研调研（调研（3）调研方法：调研方法：市场问询法调研对象：调研对象：河南省旅游局行业管理处处长张毅兵观观点：点：旅游和商贸促进经济型快捷酒店的集团化发展旅游和商贸促进经济型快捷酒店的集团化发展访谈内容：访谈内容：从游客的消费心理来讲，游客外出旅游主要是花钱买一种经历、知识及心态，除了要求提供安全、舒适的住23、宿环境，更多的想在景区等方面多花些钱，不愿在住宿方面多花钱，而且从时间安排来看，游客大多的时间并不在酒店里度过，因而选择经济型酒店是市场发展的必然结果。从入住率来看，高档的星级饭店入住率在60左右就比较高了，而经济型酒店入住率能达到90左右郑州发展经济型酒店有自己独特的优势，一是郑州是我省的省会城市，二是商贸因素，全省及国内外游客在郑州聚集停留的较多。此外，根据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界最大的旅游目的地国家，预计接待的世界各地旅游者将达到137亿人次，占世界市场份额的86，其中相当一部分人对经济型酒店有需求。近期在中国发展高档酒店已不是投资酒店的最好选择，经济型酒店的发展是酒24、店的新机会。假日集团、雅高、万豪都有明确的在中国发展经济型酒店的动机，万豪还专门请咨询公司，作了中国未来酒店业发展报告，结论之一是，经济型酒店是一个新热点、新机会，比高档酒店有发展前景。快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描24-市场分析市场分析市场分析市场分析1.快捷酒店或者经济型酒店存在较大的发展空间和机遇2.经济型酒店市场进入门槛较低，导致行业的无序发展和不规范竞争，使行业发展进入洗牌期。3.雅高、喜达屋、假日等国际星级酒店品牌纷纷进入中原，由原先的高星级酒店布局，开始快捷酒店的布局，势必带动行业的进一步整合。4.经济型酒店未来的发展，势必是品牌化、规模化和服务25、与管理的竞争。快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描25-郑州经济型酒店（快捷酒店）整租租金状况调研郑州经济型酒店（快捷酒店）整租租金状况调研郑州经济型酒店（快捷酒店）整租租金状况调研郑州经济型酒店（快捷酒店）整租租金状况调研快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描郑州快捷酒店市场调研名称经营面积客房销售率（品牌均值）每租金联系人电话备注（单位：）（元/月）锦江锦江之星百元酒店需求8000-90001.3可接受租金45陈总13061686666锦江高档酒店锦江之星5000自有物业加盟农业农路会展中心店600025火车站一马路店（定向开发）汉庭汉26、庭全季需求8000-90001.1马总15838389935汉庭快捷400012.5中州大道店500033二七广场店5000自有物业加盟文化路店600033城东路店如家53001.536陈总13837188685河南电视台对面600036花园路红专路 银座佳驿需求40000.945吕总13938572796山东银座酒店集团郑州选址26-快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描格林豪泰60000.9530范秘书13838212299经六路店（索克物业）500027二七广场店（丹尼斯人民店北侧）莫泰1685000145陈总13837188685（二七广场店）被如家并购7天327、5001.122吕总13938572796商城路与紫荆山路交叉口（直营）300030大石桥店600027经三路店东风路店世纪星62001300371-69335555经三路政四街交叉口6500360371-69132888农业路经七路交叉口中州58001.333张总13700889809中州大道红专路店600030经三路东风路交叉口往西200米路南（关虎屯）600036优胜北路与健康路交叉口（金水路店）好如家60000.833王总13103711566纬三路与文化路交叉口未来宜居45000.736贾总13613718991郑汴路与建业路交叉口向北500033东明路店其他各类品牌3000-50028、0不等0.5-0.7自有物业 自有品牌繁华路段27-经济型酒店（快捷酒店）整租租金市场分析经济型酒店（快捷酒店）整租租金市场分析经济型酒店（快捷酒店）整租租金市场分析经济型酒店（快捷酒店）整租租金市场分析快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描1.市场经营状况良好，占据较大市场份额的仍然是以锦江、如家、七天等为代表的品牌性经济酒店连锁集团。2.经营方式：一是酒店集团整租物业进行经营；而是业主以自有物业加盟品牌酒店进行经营。3.经营面积：视所处区域及目标客群，在4000-9000不等。4.租金状况：根据所处地段不同，在25-45/月月/元元之间。5.客房销售情况良好，跟酒29、店品牌度成正比。品牌酒店基本在80%,个别小酒店也做到了50%以上。6.选址特点：大多位于商业区、商务区或相对繁华路段。中国主要经济中国主要经济中国主要经济中国主要经济酒店市场份额酒店市场份额酒店市场份额酒店市场份额28-快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描中国经济型酒店品牌情况中国经济型酒店品牌情况中国经济型酒店品牌情况中国经济型酒店品牌情况【参考资料参考资料参考资料参考资料】29-经济型酒店（快捷酒店）设店要求经济型酒店（快捷酒店）设店要求经济型酒店（快捷酒店）设店要求经济型酒店（快捷酒店）设店要求以如家品牌为例：以如家品牌为例：1.城市要求城市要求全国省会城市30、直辖市等经济比较发达的城市（GDP在800亿以上的地级城市及全国经济10强县市），有充足的商务客源。2.建筑要求：建筑要求：1)建筑物的建筑面积在30006000以内，出房数量约在80130间；2)周边有一定的空地，出路通畅并有充足停车位；3)基础设施情况（最佳）：水用水额度不低于3000吨/月，进水管的管径不小于DN100，电用电不低于400KVA，煤气有煤气管道接入或可以接入，排污纳入市政排污管网，供暖（北方地区）等设施到位；4)物业使用性质最好是商业服务业或使用性质可以改变为该用途；5)物业产权清晰；6)租赁年限：15-20年。3.选址要求：选址要求：1)位于当地的市级商务中心、商业中31、心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心。（六大中心区域）2)具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），有一定的广告位。3)交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描30-酒店市场启示酒店市场启示酒店市场启示酒店市场启示做做有特色、有特点、有特质有特色、有特点、有特质的产品，的产品，对现在而言，是对现在而言，是机会机会，对未来而言，是对未来而言，是出路出路。无论星级高端酒店，还是经济型快捷酒店，品质无论星级高端酒店，还是经济型快捷酒店，品质化，品牌化，32、是未来发展和立足市场的必然趋势化，品牌化，是未来发展和立足市场的必然趋势。31-项目概况分析项目概况分析项目概况分析项目概况分析写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究32-郑州写字楼市郑州写字楼市郑州写字楼市郑州写字楼市场场场场33-萌芽阶段萌芽阶段启动阶段启动阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段办公需要住宅改办公草创型企业住宅无改善环境住宅立项、商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置价格交通使用成本动因动因表现形式表现形式产品特征产品特征客户特征客户特征客户关注点客户关注点追求33、形象纯商务形象迅速发展的中小企业初具规模的企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务氛围需求多样化多样化各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存地段服务健康、风景郑州办公物业正处于发展阶段，写字楼产品已有质的飞跃郑州办公物业正处于发展阶段，写字楼产品已有质的飞跃写字楼写字楼发展模型发展模型发展模型发展模型写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描34-郑州目前写字楼热点主要集中在金水路沿线、郑东CBD，但随着城中村改造速度的加快，未来城中村写字楼也将成为市场新热点；目前项目所处位置并非写字楼市场热点区域；一圈郑东新区l高端纯写字楼供应的热点区域l政策导向和城市发展趋势l目前商务氛围有待34、完善一带金水板块l依托省机关，区域配套成熟，商业氛围浓l交通便利，早期写字楼最为集中区域l入住企业较为集中散点其他点式分布l依托城中村改造，政府大力发展楼宇经济；l写字楼的档次与项目所处位置关系较为紧密；l写字楼分布呈现点式分布特点；市场热点郑州写字楼分布郑州写字楼分布 “一圈一圈”+“一带一带”+“散点散点”写字楼写字楼目前市场格局目前市场格局目前市场格局目前市场格局写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描35-金水东路沿线交通枢纽广场金水东路沿线：依托大量政务资源，商务环境进一步成熟政府重点打造区域，未来发展有待观察，客运人流提供未来机会，150-200m的建筑具备成就高端35、商务的基础，但组团题量大，极可能出现良莠不齐的局面。作为连接CBD和交通枢纽商务组团的中间地带，具备成为新进高端商务区域。写字楼写字楼未来集中片区未来集中片区未来集中片区未来集中片区未来写字楼将集中在金水东路沿线及郑东交通枢纽广场未来写字楼将集中在金水东路沿线及郑东交通枢纽广场写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描36-目前整体写字楼市场呈现相对平衡的状态，优质写字楼稀缺，需不断升级满足客户需求分物业市场情况分物业市场情况写字楼现状写字楼现状写字楼现状写字楼现状写字楼具有较大市场机会写字楼具有较大市场机会写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描37-分物业市场36、情况分物业市场情况写字楼销售价格写字楼销售价格写字楼销售价格写字楼销售价格因为写字楼的客户直接为企业或机构本身，受经济影响更为敏感。因为写字楼的客户直接为企业或机构本身，受经济影响更为敏感。20092009年以来成交价整体走高，目前市场均价格在年以来成交价整体走高，目前市场均价格在7500-120007500-12000元元/写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描38-分物业市场情况分物业市场情况写字楼销售价格写字楼销售价格写字楼销售价格写字楼销售价格客户对写字楼的价值有了新的认知，写字楼价格已有很大的提升客户对写字楼的价值有了新的认知，写字楼价格已有很大的提升项目名称项目名37、称均价均价元/推出时间推出时间销售率销售率绿地原盛国际8000元2008年12月82%永和国际广场130002008年6月61%绿地千玺广场242262010年5月1%曼哈顿金融中心12000-13000预计2010年7月开盘未销售凤凰城90412010年5月22日1.56%楷林国际11000-150002008年3月69%盛润国际广场95002007年8月5日42%写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描39-分物业市场情况分物业市场情况写字楼产品特征写字楼产品特征写字楼产品特征写字楼产品特征CBD区域写字楼外里面、公共空间、设备配置均有较大的提升中油国际蓝玛地王新芒果大厦随38、着市场的发展，写字楼产品的品质在持续的提升随着市场的发展，写字楼产品的品质在持续的提升写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描40-分物业市场情况分物业市场情况写字楼产品特征写字楼产品特征写字楼产品特征写字楼产品特征客户研究主要为郑东新区贸易、房地产、资讯类主要客户群；实业、金融、能源类客户数量；+投资客户客户的需求层次多样，高中档均有，但高档写字楼对形象的支撑更加客户的需求层次多样，高中档均有，但高档写字楼对形象的支撑更加明显明显写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描41-201020102011-201220142013分物业市场情况分物业市场情况写字楼潜39、在供应量写字楼潜在供应量写字楼潜在供应量写字楼潜在供应量郑东新区预计未来5年将推出400万平米的商务办公建筑，平均年供应量100万平米左右，激烈的竞争环境将引导写字楼产品进入新一轮革命未来竞争将异常激烈，需要差异化和品质提升未来竞争将异常激烈，需要差异化和品质提升写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描42-分物业市场情况分物业市场情况写字楼租赁市场调写字楼租赁市场调写字楼租赁市场调写字楼租赁市场调研研研研租售价格导致，租金普遍较低租售价格导致，租金普遍较低写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描调研方法：调研方法：市场问询法【抽样调查】43-分物业市场情况分物40、业市场情况写字楼租赁市场调写字楼租赁市场调写字楼租赁市场调写字楼租赁市场调研研研研租售价格导致，租金普遍较低租售价格导致，租金普遍较低写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描调研方法：调研方法：市场问询法【抽样调查】备注：备注：中原出版传媒集团北楼已租完，据物业公司刘经理介绍租金均价为3.5元/平米/天。北楼已入住企事业单位有：河南晋商联盟置业有限公司、河南汇丰投资股份有限公司、中国银行郑州新区支行、晋商会、党的生活杂志社、郑州新区国家税务局、郑州新区地方税务局、中原大地传媒股份有限公司等。祥盛街以南有一栋楼，正在整楼招租，地上9层，地下1层，总建筑面积为78000平方米，经调41、查租价可能为3元/平米/天，物业费为9.45元/平米/月。空调费另外收取，按照流量收取，具体收费标准尚不明确。地下一层车库计入总建筑面积，整体出租。44-分物业市场情况分物业市场情况写字楼租赁市场调写字楼租赁市场调写字楼租赁市场调写字楼租赁市场调研研研研 东区写字楼销售状况良好东区写字楼销售状况良好 租赁市场略显疲软租赁市场略显疲软写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描调研方法：调研方法：市场问询法【抽样调查】楼盘名称绿地原盛国际新芒果大厦金成东方国际永和国际空置率40%左右25%左右10%左右45%左右客户构成东区中小企业、或创意、广告类、服务类公司。地产、金融、工矿事业类42、企业中小企业地产、酒店、管理类企业、外企个案分析标准层面积在900-1100，为了便于销售又进行了分割。不利于租赁经营弧形结构，使用率过低。大门超小、车位较少等影响大企业进驻。自持物业较多，便于进行租赁，物业较为出色。且经多年积累。形成了较为稳定客户群定位较高，中小企业难以进入。大中型企业因为交通不便、配套不完善等原因，不愿进驻写字楼空置率调研写字楼空置率调研45-分物业市场情况分物业市场情况写字楼租赁市场调写字楼租赁市场调写字楼租赁市场调写字楼租赁市场调研研研研写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描综合分析综合分析综合分析综合分析1.写字楼租金：写字楼租金：1.5-3.5元43、元/天天，写字楼档次、配套、硬件、定位的差别，导致租金相差较大。但租金整体水平偏低，与写字楼售价倒置。2.写字楼底商：写字楼底商：基本上为2-4层。连体经营或各单层分割独立经营。业态主要为银行、金融证券、中西快餐、烟酒店等。租金在3-3.8元元/天。天。3.租售面积：租售面积：在500-2000不等。因经营企业的规模和写字楼自身的结构等因素。面积越大，租金反倒越高。4.租赁期限租赁期限：3-5年不等。因企业经营都希望能拥有自己产权的固定办公场所，所以一般不愿长期租赁。5.租金交付方式：租金交付方式：押一付三居多。6.租售率：租售率：因写字楼主要面向企业客户。所以销售率基本上100%以上。但出租44、率一直偏低50-90%之间，都有较大的空置。且客户群极大稳定。只有中小企业或过渡性企业才会租赁写字楼，但基本上都是短租，一旦有一定的积累后，势必选择购买。46-项目概况分析项目概况分析项目概况分析项目概况分析写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究47-发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议1.SWOT1.SWOT分析分析分析分析酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议优势（优势（s）1.毗邻新客站，地理位置优越2.酒店市场前景看好3.具备酒店开发经45、验劣势（劣势（W）1.该物业只有一定年限的使用权，没有产权2.面积过大，一般经济型酒店难以承受3.投入产出比较低，投资回报年限较长4.产权不明晰，是酒店行业经营大忌机会（机会（o）1.东区发展前景良好2.郑州商贸业和旅游业的迅速发展为酒店行业创造发展机遇。3.随着新客车的开通，物业迅速升值的机遇威胁（威胁（T）1.东区人流量较少，发展不成熟的威胁2.经济型酒店市场无序发展，潜在的威胁3.因没有产权，作为“二房东”，存在客户不信任的市场危机。4.酒店行业面临整合、洗牌的市场威胁。48-发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议2.2.发展方向分析发展方向分析发展方向分析发展方向分析酒店物业46、发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店方向一：整体出租做经济型快捷酒店：方向一：整体出租做经济型快捷酒店：出租年限以10年计，租金25-45元/月，以6万体量计算，则不考虑成本情况下，十年总收益为：25(或45）126000010=18000-32400万元方向二：整体出租做星级酒店方向二：整体出租做星级酒店此方向不可行，星级酒店一般自营或外聘酒店公司管理，不会选择租赁方向三：自营酒店方向三：自营酒店不懂酒店经营测算，但可以预估整体收益一定远高于以上两方案。但存在汇报周期过长的风险。49-发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议3.3.发展定位建议发展定位建议发展47、定位建议发展定位建议 以上三个发展方向，只有第一个整体出租做经济型酒店（产权酒店）和第三个自营酒店具有一定的可行性。但第三种方案不符合企业现阶段发展战略要求。因此，产品发展定位建议：类星级经济型（快捷）品牌类星级经济型（快捷）品牌酒店酒店酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议一星、二星或以上标准锦江、如家等全国知名品牌有限服务酒店包括商务型50-发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议3.3.发展定位要求发展定位要求发展定位要求发展定位要求 1 1）类星级：类星级：类一星或二星及以上标准。标题标准参照中国酒店星级评级标准 2 2）经济型酒店：经济型酒店：经济型48、酒店：经济型酒店：包括商务快捷、生活快捷等，提供有限酒店服务。3）品牌酒店品牌酒店：选择有拓店意向的全国性知名快捷或经济型酒店品牌合作。借此促进物业升值，同时提升租金收益。同时符合东区酒店业发展趋势。4）配置标准：配置标准：参照类星级酒店配置要求。5）产品建议：产品建议：建筑风格：建筑风格：建筑风格：建筑风格：复合金水路沿线整体风格调性。考虑现代风格、简欧风格、新古典风格、ARTDECO风格等。建筑标准建议：中央空调；电梯建议进口或合资品牌，承重不低于1350kg,时速不低于3.5米/秒；大堂双层调高。标准层不低于1100；层高不低于3.5米。酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒49、店物业发展建议51-发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议1.SWOT1.SWOT分析分析分析分析写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议优势（优势（s）1.毗邻新客站，地理位置优越2.前景看好3.具备一定的开发经验劣势（劣势（W）1.该物业只有一定年限的使用权，没有产权2.写字楼租赁市场疲软。3.投入产出比较低，投资回报年限较长4.企业经营以自购写字楼为主的习惯，不利于出租。机会（机会（o）1.东区发展前景良好2.地铁沿线的发展的机遇3.随着新客站的开通，物业迅速升值的机遇4.毗邻各级政府单位，对企业进驻具备一定的吸引力。威胁（威胁（T）1.东区人流50、量较少，发展不成熟的威胁2.交通不便利，不利于企业的办公使用3.商务氛围薄弱，不利于企业的商务交往。4.市场经营风险52-发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议2.2.发展方向分析发展方向分析发展方向分析发展方向分析写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼方向一：出租型综合写字楼：方向一：出租型综合写字楼：出租年限以10年计，租金1.5-3.5元/月，以6万体量计算，则不考虑成本情况下，十年总收益为：1.5(或3.5）3656000010=32850-76650万元方向二：行业性专业写字楼方向二：行业性专业写字楼此类型写字楼在郑州市场屈指可数。如51、：以IT业为主的创新大厦；以动漫创意产业为主的金水文化创意园。此类型写字楼要么是市场发展积累形成，要么在政府的引导下给予一定年限的免租优惠，逐步形成。因此，此方向不可行。方向三：自营写字楼方向三：自营写字楼不考虑经营测算，但可以预估整体收益一定远高于以上两方案。但存在回报周期过长的风险。53-3.3.发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议 以上三个发展方向，只有第一个出租型综合写字楼和第三个自营写字楼具有一定的可行性。但第三种方案不符合企业现阶段发展战略要求。因此，产品发展定位建议：5A级级综合性综合性商务聚集区商务聚集区写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物52、业发展建议5A智能化标准赋予项目一定调性发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议54-发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议4.4.发展定位要求发展定位要求发展定位要求发展定位要求 1 1）5A：参照5A写字楼规划设计标准。东区新开发写字楼基本上均为甲级或者5A标准。向整体市场靠拢，方能在市场中争得一席之地。2 2）商务聚集区：商务聚集区：商务聚集区：商务聚集区：赋予项目一种高端调性，以引发客户关注。3）开发方向：开发方向：考虑定向或招商开发结合方式。考虑定向或招商开发结合方式。4）配置标准：配置标准：参照同类产品配置要求。写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建53、议写字楼物业发展建议55-发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议5A5A级写字楼级写字楼标准层面积（）标准层面积（）1000左右标准层层高（标准层层高（mm）3.6建筑高度（建筑高度（mm）80大堂面积（）大堂面积（）600大堂高度（大堂高度（mm）8电梯（配置标准）电梯（配置标准）5000：1电梯（速度）电梯（速度）3.5空调空调中央空调5A5A级写字楼级写字楼主要硬件配置参数建主要硬件配置参数建议5.5.产品配置建议产品配置建议产品配置建议产品配置建议产品标准产品标准产品标准产品标准56-汇报完毕汇报完毕谢谢谢谢57-