1、重庆保利广场物业发展建议 商业 案例研究酒店写字楼 综合体研究 项目研究 轻轨研究 区域研究 城市研究 本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究2-本资料来自 -商业 案例研究酒店写字楼 综合体研究 项目研究 轻轨研究 城市研究 区域研究 本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究3-本资料来自 -城市研究-城市地位重庆是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地位，直辖以来市政府提出“重庆要向现代化国际大都市迈进”的战略目标经济群排名1长三角城市群2珠三角城市群3 京津冀城市群4 山东半岛城市群5 辽中南城市群6 川渝城市群7 中原城市群8 海峡西岸城市群9 湘中城市群10 关中城市2、群11 长江中游城市群12 哈大齐城市群13 滇中城市群14 淮南城市群15 黔中城市群16 北部湾城市群17 环鄱城市群川渝经济圈城市.四川覆盖区域：成都、广安、达州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山.重庆覆盖区域：主城九区以及潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿、黔江、万州把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。胡锦涛4-本资料来自 -.第一梯队：上海、北京.第二梯队：广州、深圳.第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波3、南京、成都、大连、沈阳、武汉.第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安.第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市 城市研究-城市坐标在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，重庆处于第三梯队领先地位5000350030002500200015000200040006000800010000社零重庆5-本资料来自 -重庆市历年来第一、二、三产业产值变化情况 城市研究-城市经济（资料来源：00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）6-本资4、料来自 -重庆国民经济（GDP）走势图重庆人均（GDP）发展走势图 城市研究-城市经济（资料来源：00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）7-本资料来自 -重庆市近年来固定资产投资增长情况重庆市房地产投资额及增长情况 城市研究-城市经济（资料来源：00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）8-本资料来自 -重庆市历年城镇居民家庭人均可支配收入（单位：元）社会消费品零售总额及其增长速度 城市研究-城市经济（资料来源：00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）9-本资料来自 -城市研究-房地产市场受宏观调控影响，重庆房地产市场观望情绪渐浓，将步入市场调整期2007年9月末，9.27新政推出后，市场观望情绪浓5、厚，销售受到一定影响，但全年主城区商品房成交面积1788.40万平方米，较2006年增长73.88%从价格来看，2008年16月，全市商品房成交均价为4132元/平方米，进入2008年下半年，预计住宅价格仍有一定降价空间。价格走价不走量市场出现观望情绪投资者及开始抛售理性开发商降价开发商跟随降价短线投资客出现价格上升速度增快地价上升速度比楼价上升速度快重庆10-本资料来自 -城市研究-外资企业从2007年新增外资企业状况来看，外商直接独立投资的信心大大增强，房地产也是外资进入的重要领域，港资企业发展速度快近年来，外商独资企业已成为重庆利用外资的主要方式，这表明外资对重庆的市场环境、法制环境、商6、务环境满意度评价正逐年升高，外商直接独立投资的心大大增强2007年全市新登记外商投资企业类型截至2007年12月31日，本市共有外商投资企业4784户，比2006年同期（4040户）增长15.55。2007年全市新登记外商投资企业744户，平均每天诞生2.04户2007年外资企业行业分布2007年外企从业人员收入11-本资料来自 -城市研究 商业 案例研究酒店写字楼 综合体研究 项目研究 区域研究 轻轨研究 本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究12-本资料来自 -区域概况区域交通区域规划解构CBD 区域研究13-本资料来自 -背景一背景二世界CBD最早产生于20世纪20年代美国，它是7、应经济的发展而产生的、对城市经济起着重要调节作用的核心区域。CBD的发展经历了很多的阶段，从最初的商业聚集地，到后来多核心城市，再到现在的中央商务区。20世纪五六十年代，在发达国家，城市中心区制造业开始外迁，而同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集，要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区。CBD发展轨迹解构CBD商业中心多城市中心独立于传统商业的中央商务区 14-本资料来自 -CBD共性特征：地价高/租金高/交通高度发达/城市功能聚集/城市名片标志 解构CBD特征1地价与租金峰值在城市地价的分布规律中，有一个最高的地价点。峰值地价点周围地带往往成为的C8、BD核心，而这里同样也是城市最高租金汇聚地。特征2最高的交通可达性处于城市干道系统的核心。地铁成为现代城市的一个非常重要的交通手段。其次是机场、火车站、高速公路等。路网密度也是一个重要的指标。特征3城市功能聚集中心管理和控制职能集聚、金融市场运作功能集聚、专业化生产职能集聚，而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施为配套性服务设施。特征4城市标志性建筑一个好的CBD 规划，需要有一个灵魂建筑群，这个建筑群不但要是CBD 区域的主要商贸、金融、信息、文化、会展及办公集散地，而且也是中心城市的标志，也是最值得关注的焦点。15-本资料来自 -渝中区地处重庆市西南部，长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南9、北三面环水，西面通陆，为一东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江与南岸区水域相邻，北面濒临嘉陵江与江北区水域连界，西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。全区总面积为23.71平方公里，其中，陆地面积18.54平方公里。境内地形，最高处海拔394米，最低处167米，坡降较大，高差悬殊。2006年末，渝中区户籍人口总数为60.13万人，全区常住人口70.42万人。区域概况-人口及地理位置16-本资料来自 -渝中区就业情况分析（万人）渝中区人均GDP情况分析区域概况-经济发展（资料来源：07年资料来源于各区政府报告）17-本资料来自 -渝中区社会消费品零售总额分析（亿）区域概况-经济发展渝中区社会消费品零售10、总额分析（资料来源：07年资料来源于各区政府报告）18-本资料来自 -渝中区个人及金融机构存贷款分析(亿）区域概况-经济发展渝中区在职职工收入分析（资料来源：07年资料来源于各区政府报告）19-本资料来自 -指标名称指标名称2005年年2010年年年均增长（年均增长（%）指针属性指针属性地区生产总值（亿元）3069.1500010预期性人均地区生产总值（元）110601800010预期性非农产业增加值比重（%）84.989-预期性非农产业就业比重（%）50.460-预期性高技术制造业增加值占地区生产总值比（%）1.885-预期性研究与开发支出占地区生产总值比重（%）11.7-预期性人口自然增长11、率（）3.494-约束性城镇化率（%）45.252-预期性区域概况-经济发展重庆经济十一五发展规划20-本资料来自 -区域概况-经济发展渝中区经济十一五发展规划指标名称指标名称2005年年2010年年年均增长（年均增长（%）指针属性指针属性地区生产总值（亿元）24140010预期性人均地区生产总值（美元）4333 700010预期性第三产业比重（%）88.6 90-预期性现代服务业占第三产业比重（%）40.5 45-预期性人均可支配收入（元）11240180009%预期性社会消费品零售总额（亿元）160.627011%预期性人口自然增长率（）-2.3-0.5-约束性固定资产投资（亿元）368412、00-预期性21-本资料来自 -重庆都市区为主城九区行政区划范围，包括渝中、江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、大渡口、巴南、渝北、北碚。都市区城市空间分为主城和外围小城镇两个层次，主城范围为外环线以内区域，面积2737平方公里，主城以外区域为小城镇发展区域，面积2736平方公里。渝中、沙坪坝、九龙坡等中部片区是重庆发源地，是经济最发达、人口最集中，富有悠久历史文化特色区域，将逐步疏解人口和产业，引导发展以高端服务业为主的第三产业。北部片区为近期重点拓展区域，以商务、集中箱码头、航空、铁运等为标志承接中心城区疏解人口、交通、产业，发展公共服务、塑造城市风貌，发展以高新技术和汽车为主导的产业。南部片区发13、展会展、商贸、都市旅游、科技教育为主体的产业，改善人居环境，承接中心区部分功能。区域规划-城市规划22-本资料来自 -区域概况-渝中区规划根据区域经济发展的实际和未来发展的需要，渝中区产业结构调整要紧紧围绕提升和完善中心城区综合服务功能，坚定不移地实施“优三强三”、主攻现代服务业的产业发展方针，加快发展金融业、科技信息业、都市旅游业、文化服务业、中介服务业、医疗保健业等六大现代服务业，巩固提升商贸、交通等传统服务业，优化发展建筑房地产业，适度发展都市工业，合理调整产业空间布局，强化产业集聚辐射能力和竞争力，构筑更具活力的服务经济为主的新型产业发展体系。大坪创意产业园鹅岭创意产业集聚区黄花园信息14、传媒园创意产业商务区C B D商务区23-本资料来自 -区域交通在今后五年里，渝中区将重点改善城市中心区的交通拥堵状况，将新建东水门、千厮门两座跨江大桥以新增连接南岸、江北城之间的快速通道，缓解石板坡长江大桥、珊瑚大桥以及黄花园大桥的交通压力。同时，通过拓宽城市支路，来缓解主干道压力。8条拓宽道路分别为：将打铜街拓宽为双向四车道、将解放东路拓宽为双向四车道、将解放西路拓宽为双向四车道、将捍卫路拓宽为三车道、将华一路拓宽为三车道、将两路口循环道拓宽为五车道、将菜袁路（菜园坝至篼子背段）拓宽为双向六车道、将石油路拓宽为双向四车道、将渝州路拓宽为双向六车道。同时，渝中区还将朝千支路、筷子街等17条断15、头路打通。24-本资料来自 -区域交通地铁1号线轻轨2号线轻轨6号线在今后五年里，渝中区除轻轨二号线已开通运营以外，还将有地铁一号线开通运营，到2020年，将再增加一条轻轨6号线，预计随着三条轨道交通的运营以使城市交通得到有效的改善25-本资料来自 -城市研究 区域研究 商业 案例研究酒店写字楼 综合体研究 轻轨研究 项目研究 本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究26-本资料来自 -轻轨研究重庆拟建7条地铁线，线路总长354km，其中一、二号线作为骨干线是最早动工的线路地铁1号线:起于渝中区朝天门-大坪-沙坪坝-虎溪大学城璧山县城止于璧山青杠2号线：起于解放碑较场口-上清寺-杨家坪九16、龙坡动物园-大渡口-止于新山村3号线：起于江北国际机场-经开大道-江北龙头寺-渝澳大桥南岸的二塘-止于巴南区鱼洞4号线：起于江北鱼嘴-江北客站-五黄路-曾家岩七星岗-工贸-止于南岸区海霞路5号线：起于江北鱼嘴-江北客站-江北松树桥-九龙坡石桥铺-二塘-大渡口区-止于江津6号线：起于北碚-冉家坝-红旗河沟-龙头寺-朝天门-弹子石-止于茶园新区轻轨环线：起于沙坪坝-冉家坝江北客站-五里店-弹子石-四公里-二朗-止于沙坪坝27-本资料来自 -轻轨研究轻轨对沿线物业的影响体现为：区域价值重组、交通的的高效率和变输能力、人群的集中能力轻轨对房地产影响最直接的结果，促进市场格局的重整，还对房地产价值产生影17、响。从地产市场格局来说，轻轨不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹轻轨对房地产的价格影响机理城市功能强化集客能力增加辐射范围扩大商业中心强化办公区域集中沿线中小户升温居住郊区化次级商务中心白领置业群增加城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温辐射范围增加居住群体扩大城市边缘城市中心轻轨开通支撑支撑28-本资料来自 -第一影响区域距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高18、最先发展起来的区域;开发强度很高（very high)第二影响区域距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high)第三影响区域距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容 轻轨研究轻轨及地铁站点对于周边发展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同资料来源：Schtz E,1998,Stadtentwicklung durch Hochgeschwindigkeitsverkehr(U19、rbandevelopment by High-Speed Traffic)Heft 6,29-本资料来自 -轨道沿线房地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长，轨道交通对项目的实质性利好先于真正投入使用而提前释放 轻轨研究时间序列表现从城市轨道交通项目规划开始，沿线房地产开发即开始逐渐升温，而随着轨道的建设和运营，其对沿线房地产开发的影响也不断变化，所以轨道交通给沿线区域带来的开发利益是一个动态持续的过程轨道交通对项目的价值提升的时间序列表现30-本资料来自 -小结从重庆市经济发展的“十一五”规划来看，重庆市整体经济水平有望持续快速增长，GDP及人均GDP预期年增长率为10%，整体经济的持续20、快速发展将进一步改善重庆市民的生活水平，为未来几年内重庆发展创造了良好的宏观环境。未来几年内重庆市整体产业开始升级，高技术产业增加值所占比例大幅提升，技术研究及开发支出大大增加，将推动工业技术进步和产业产品升级，而随着产业技术含量和附加值的普遍提升，将会在一定程度上改变现有从业人员结构，使从业人员收入水平较大增加。“十一五规划”明确2010年城市城镇化率将达到52%，其中将转移农村劳动力到城镇190万人，而目前有近40%的农村劳动力转移集中在重庆市主城区，也就是说2005-2010年5年间190万转移农村劳动力中约76万左右农村人口将转移至重庆市主城区。重庆市规划建成西南地区和长江上游的经济中21、心和科技、文化、教育事业的中心。“三中心”（金融中心、商贸中心、科技信息文化中心）、“两枢纽”（交通枢纽、通信枢纽）、“一基地”（高新技术产业基地），发挥区位优势和辐射作用带动西南地区和长江上游经济社会的发展。通过规划的实施，将带动城市经济的发展，增强重庆作为长江中上游中心的城市吸引力和辐射力。CBD地区作为重庆的中央商务区，而渝中区恰恰是CBD的核心所在。渝中CBD的建设是统筹发展、突出重点、推进区域经济社会发展的一项重要举措，对于构建渝中区新一轮发展的起飞平台具有十分重要的意义。渝中CBD承担着商务中心、商贸中心的双重功能，未来渝中CBD必将持续性的领跑商务、商贸市场，而商务、商贸市场的价22、值也将大大提升。31-本资料来自 -城市研究 区域研究 轻轨研究 商业 案例研究酒店写字楼 项目研究 综合体研究 本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究32-本资料来自 -项目所属区域地处重庆解放碑CBD，通达性强 项目属性-区域本项目本项目本项目本项目火车站机场解放碑市政府5km30km6km0.5km.区域交通优越。通过绕城高速、城市内环、外环道路等与城区各方位直接相连。.项目邻城市主干道民生路，是周边区县进入解放碑的主要连接道路之一。.已开通的轻轨2号线将拉近项目区域同市区其他区域的距离，增强区域辐射能力。33-本资料来自 -项目分析-位置项目地块位紧临民生路，位于规划中的商务总23、部基地区域，商务价值高。项目地块大同路民生路临江路规划建设金融街东面：与女人广场隔民生路相望南面：临民生路，紧靠渝中民生大厦西面：临重宾商务大厦与渝海大厦北面：与临江门老住宅片区隔民生路相望34-本资料来自 -项目分析-道路 地块临城市主干道民生路南面，位于交通三岔路口，但周边主要道路均为循环道，通达性较差。u道路情况：u民生路：城市主干道，双向四车道，u临江路：双向四车道，u大同路：双向四车道，u.轻轨：距离临江门站约280米民生路民生路交通动线大同路大同支巷女人广场大同酒店邹容广场民生大厦重宾商务住宅区住宅区轻轨2号线临江门站临江路轻轨站点35-本资料来自 -项目分析-交通公交线路城市干道24、轨道交通主要公交线路包括：224、402、413、462、405、401、601、463、465等，众多的交通线路可以方便消费者到达本项目周边主要干道均为四车道，但受区域交通规划及管理的需要，民生路部分不可左转区域内目前已运营轻轨二号线，预计地铁一号线与2010年可投入试运营，随着地铁的开通势必可扩大本区域的影响范围36-本资料来自 -项目分析-指标净用地面积：9164.56平方米（约14亩）商业金融业用地（不兼容住宅容积率：10高度：286.8建筑密度：绿地率：停车位：737项目属性：18万平米的综合体项目（不兼容住宅）37-本资料来自 -项目S.W.O.T分析 项目分析优势：地理位置：解放25、碑西大门区域为中央商务区临公交主要站点及轻轨站点开发商实力及口碑区域内消费能力较强劣势：区域内人口增长有限处于解放碑商圈边缘地带周边物业老化与项目不匹配临街展示面不足机遇：重庆经济大环境发展迅速稳定区域内现有的商业发展趋向成熟未来将有大量高收入人群导入政府有利政策扶持威胁：区域内商业竞争激烈鼎固项目的直接竞争未来大量高端项目面市38-本资料来自 -项目研究 城市研究 区域研究 轻轨研究 商业 案例研究酒店 综合体研究写字楼 本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究39-本资料来自 -写字楼公寓酒店商业展览 解析综合体40-本资料来自 -解析综合体成熟形态沿革背景城市CBD快速发展城市规模26、扩大和城市化程度提高相邻建筑综合体集群形态出现城市建筑群功能集约化更高，规模更大交通网络提升，联系更紧密沿革特性国务院发展研究中心等机构对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。都市综合体41-本资料来自 -区域环境1高可达性交通网络发达，城市功能相对集中，一般集中在城市中心区高密度性+集约性建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中整体统一性各个单体建筑相互配合、影响和联系，建筑群体要与周围整体环境统一、协调功能复合性拥有完整的工作生活配套运营体系。商务办公、酒店、公寓、商业、文化娱乐等多样性和复合性立面风格功能组合227、3 解析综合体42-本资料来自 -土地使用空间纬度城市标志456不同种类的土地分布应均衡的分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用均衡性平面和立面的连续性，保持协调和统一各功能均通过空中、地下和地面形成多层次联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。内部功能有机结合，外界交通立体衔接。空间连续性内部和外部联系完整性巨大社会效应城市位置和庞大规模，加上从开发到运营模式将会成为区域标志性项目。解析综合体43-本资料来自 -复合空间、CBD标鼎之作区域环境/功能规划/交通组织/商业主体及衔接/立面形象区域环境城市金融中心商业中心城市CBD功能规划商业酒店写字楼商务公寓酒店式公寓28、交通组织对外联系通达项目内部交通快捷地面交通便利地下交通开阔三面立体交通凝聚商业主体及衔接商业起到领衔作用沟通各大功能昭示性极强增强娱乐休闲空间立面形象城市建筑标签与周围环境协调各功能立面协调5要素引导都市综合体44-本资料来自 -城市综合体发展的五种模式模式特征典型案例模式一商业核心模式城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理深圳华润中心、日本福冈博多运河城、合肥元一时代广场模式二酒店核心模式不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施上海商城（波特曼酒店）模式三写29、字楼核心模式客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场模式四住宅核心模式项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大；深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号模式五均衡发展模式CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万 以上；开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理香港太古广场北京华贸中心模式分析45-本资料来自 -不同类型的物业在综合体中承担的功能酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次商业：可实现较高利润30、，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象，保证开发企业现金流来源。在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。模式分析46-本资料来自 -商业办公酒店公寓n公寓为商业提供客源n公寓可能降低项目整体档次n外向性较强的组成部分n可以塑造与其他项目较大的差异n商业为写字楼、酒店和公寓提供配套n商业可能对公寓带来负面影响n写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户n写字楼可提高商业整体档次n写字楼与酒店可共享大堂n提升整体档次的有力手段n标志性（尤其是对外地和外籍人士）酒店为公寓或者办公提供共享的服务31、和配套设施酒店可以提高项目整体档次n保证开发企业现金流的来源n满足中长期居住者需求n实现较高的销售价格n保持物业形象与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布各种物业类型之间的相互影响模式分析n 作用n 相互关系47-本资料来自 -开发时序与物业价值最大化的关系综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义一、最大限度的实现各个物业自身的价值。二、避免各物业之间的负面影响。正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如32、商业入市必须在项目成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼优先于酒店的入市能够带动酒店的入驻率。模式分析48-本资料来自 -影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标主要因素商业写字楼酒店公寓区域属性商业中心区商务中心区旅游环境资源拥有自然资源拥有产业资源通达性、昭示性强人流量大开发目标租（长期持有）售（回笼资金）主导物业的拟合度区域属性：环境资源：环境资源：模式分析49-本资料来自 -都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一33、种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUB 解析综合体-定义50-本资料来自 -都市综合体的九大特征123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值 解析综合体特征51-本资料来自 -小结 通过对CBD的研究，项目必须要与CBD未来的造城运动结合起来，才能将本项目打造成解放碑CBD的具有标志性的旗帜和代言；结合在都市综合体方面多年的实践经验，立业认为，在实现城市中心区CBD的构造过程34、中，中央商务区CBD的造城，必然会带动一种复合空间的衍生，这种复合空间就是集酒店、办公商务、文化、居住等功能的都市综合体的出现，本项目正是这种空间的代表；从项目地处解放碑CBD的优越位置来看，本项目具备先天优势和市场机遇成为解放碑CBD造城运动过程中最精彩的一笔。52-本资料来自 -项目研究 城市研究 区域研究 轻轨研究 综合体研究 商业 案例研究写字楼酒店 本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究53-本资料来自 -城市 板块发展阶段：重庆写字楼经历了从萌芽期向快速发展期过渡，开发量与开发水平均有较大提升1995年前1995年1998年1998年2003年2004年至今该时期写字楼在产35、品形态以及产品品质上又有了更新的突破，不仅提升了重庆写字楼市场档次，还提升了整个城市的形象。回暖期调整期写字楼市场呈现供需严重失衡，存量积压，租售市场疲软，开发商信心受挫，写字楼开发量大幅减少，写字楼市场进入淡静消化期。重庆写字楼市场迅速进入快速发展期，该时期的新型写字楼在产品规划、配套设施等方面有很大的提高 快速发展期大部分写字楼用地均为行政办公用地 萌芽期竞争商业54-本资料来自 -市场商务需求巨大，客户开始注重改善办公环境，追求物业形象成熟阶段发展阶段萌芽阶段启动阶段办公需要住宅改办公草创型企业住宅无改善环境住宅立项、商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置价格交通使用成本追求形象纯商务36、形象迅速发展的中小企业、初具规模的企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务氛围需求多样化客户价值多元各种类型企业写字楼与新一代商务公寓并存地段服务软环境健康、风景动因表现形式产品特征客户特征客户关注点城市 板块 竞争商业55-本资料来自 -重庆典型写字楼分布图：CBD、江北是写字楼最密集区域大都会商厦纽约纽约世贸中心国贸中心雨田大厦合景国际大厦得意商务楼希尔顿商厦同聚远景未来国际嘉年华大厦茂业东方时代浪高凯悦商务楼金台大厦大西洋国际渝高大厦庆泰大厦中安国际大厦国际商务中心城市 板块 竞争商业56-本资料来自 -发展格局：最初的写字楼从大溪沟起步，由东向北逐渐发展，重心北移趋势日益明显CBD起步江北37、核心区江北城南坪高新区1995-1998年两路口、上清寺片区依托市政府办公所在地的优势，成为当时重庆市写字楼最为集中的区域。同时，重庆高档写字楼的代表“大都会商厦”写字楼也同步兴建。直辖以来，渝中区解放碑商圈商业、商务氛围日益浓厚，一批专业化、国际化高档写字楼相继落成，成为至今为止最活跃、最集中、最先进、档次最高的写字楼板块，形成重庆CBD的硬核部分，其核心地位不可替代。2004年开始，北部区域的快速发展拉动了写字楼的建设，市场供应量大大超过解放碑商圈，但分布较为分散，高档写字楼仍不能与解放碑抗衡。城市 板块 竞争商业57-本资料来自 -供应量：写字楼供应量逐年递增，空置率基本控制在30%。近38、年来重庆市办公用房供求对比（单位：万平方米）近几年来，重庆市写字楼市场一直保持着平稳发展的态势，年投资额一直保持在10亿元左右的水平。从历年写字楼整体情况看，从2000年开始，施工面积、竣工面积、销售面积、空置面积均保持平稳，2005年各项指标达到历史最高，施工面积、竣工面积分别同比增长29.8%、72.9%，空置面积同比下降8.8%，市场环境表现最佳。从历年写字楼市场的供求状况来看，年销售面积与空置面积基本保持在1：2的比例，随着市场供应的不断增加，市场消化能力仍有待增强，写字楼市场供大于求。城市 板块 竞争商业资料来源：立业商业中心研究部58-本资料来自 -供应结构：市场以纯写字楼为主。类39、甲级、乙级写字楼供应量大，真正的甲级写字楼数量少重庆市写字楼供应结构比例 甲级写字楼大多处于交通方便、商业氛围浓厚的区域内，拥有成熟的办公环境，优良的硬件设施、完善的配套。一般以租为主、以售为辅。大部分在早期建设的标准来看属于高档写字楼，但是随着时间的推移，市场的不断发展，硬件设施已显陈旧，软件技术已经落后，已经达不上高档写字楼的标准。城市 板块 竞争商业资料来源：立业商业中心研究部59-本资料来自 -租售方式：租售结合是市场主流，只租不售的物业多由外资、银行等资金雄厚的企业修建，纯销售物业主要由民营房地产公司开发。供应方式租售结合只租不售只售不租开发背景是城市最常见的方式，一般位于城市中心位40、置。由国有企业、资金背景雄厚的外资、银行等单位修建的写字楼，对开发商的资金实力要求高主要集中在城区。依托于地段及发展前景销售状况好代表性物业世贸中心、中信大厦大都会商厦、投资大厦庆泰大厦、同聚远景城市 板块 竞争商业60-本资料来自 -出租率：渝中区写字楼整体出租率约在7080%，解放碑片区写字楼基本能达到80%以上，2003年以后新增的高档写字楼出租率也已经过半。CBD的甲级写字楼出租出租率高。项目名称出租率%大都会商厦95%国贸中心80%投资大厦 100%希尔顿大厦 90%中安大厦 90%未来国际70%嘉年华大厦90%金台大厦90%庆泰大厦80%城市 板块 竞争商业61-本资料来自 -项项41、目目主要入住企主要入住企业业大都会商厦香港汇丰银行、美国通用电器、利宝、柯达、飞利浦、IBM、西门子（中国）重庆办事处、上海宝钢、青岛制冷设备重庆办事处等企业及英国总领事馆、加拿大总领事馆等，还汇集了如和记黄埔、美联物业等房地产公司。重庆希尔顿商厦奥地斯电梯、平安保险、华为科技、爱立信科技等纽约纽约韩国、金夫人中国总店、吉樱岛休闲会所、我之咖啡阅读会所、凤冠名媛会所、汇才人文机构、软岛科技（重庆）有限公司重庆世界贸易中心一汽奥迪、中国石油、重庆谛威会计师事务所、中原地产等重庆国际贸易中心中国银联重庆分公司、重庆润视影视传播有限公司、中信投资有限公司、三星重庆办事处重庆国际商务中心华夏银行、海浪42、集团、重庆枫神家具有限公司、重庆凯基资产管理有限公司、重庆中发建筑工程有限公司、重庆海狼建设有限公司、重庆中发房地产开发有限公司随着商贸中心、纽约纽约、国贸中心等现代商务楼盘的相继落成，解放碑CBD的商务功能正得以快速提升 目前，解放碑CBD的入驻单位已达1.31万多家，汇聚了90%的驻渝国内金融机构，2/3的驻渝境外银行、保险机构，3/4的驻渝世界500强企业和外国驻渝领事机构。城市 板块 竞争商业62-本资料来自 -立面风格：现代简约风格是市场主流，裙楼多采用花岗石，外墙则以玻璃幕墙+石材为主希尔顿商厦 纽约纽约同聚远景金台大厦城市 板块 竞争商业 未来国际世贸大厦63-本资料来自 -物管43、：甲级写字楼多聘请国际知名物管公司作为顾问，并以此作为销售或出租卖点城市 板块 竞争商业楼盘名称物管顾问物管费国贸中心豪生酒店物管12元/平世贸中心第一太平戴维斯10.5元/平国商中心世邦魏理仕 8元/平大都会商厦家利物业管理公司10元/平希尔顿商厦希尔顿酒店物管租金含物管中新城上城第一太平戴维斯未知嘉年华大厦第一太平戴维斯5.5元/平由于聘请外资物业管理楼盘名称物管顾问物管费要花费昂贵，所以大多数写字楼仅仅把他们作为物业顾问而已，并不参与后期管理。中高档办公物业所执行的物管费在8元/平方米上下波动。普遍在5-10元/平米之间，最高为12元/平米。由于差别不大，物管费对租售情况都不会构成很大的44、影响。64-本资料来自 -板块一：CBD是重庆传统的中央商务区，以外资企业和高附加值行业企业为主。但交通拥挤、车位不足等硬伤已成为该区域发展之困该区域以甲级写字楼为主，出租情况良好。以外资机构（其中世界500 强及跨国公司70 余家），国内知名企业分公司或驻渝办事机构、金融服务业、律师事务所等高成长性的机构为主。租金范围：80-100元/m2以上。希尔顿商厦 纽约纽约城市 板块 竞争商业世贸大厦65-本资料来自 -板块二：政府规划将北部区域作为未来城市发展的重心，并表明了城市向北的信心与决心。开发物业以纯写字楼、高档写字楼为主。北部区域近年的快速发展是有目共睹的，写字楼供应体量悄然猛增，但由于45、短时期内供应量的大增，租售市场表现相对欠佳，整体市场处于一个调整培育阶段，未来供应仍是各区之首，市场势必还将经历一番激烈的重整。同聚远景城市 板块 竞争商业 未来国际 北岸星座66-本资料来自 -板块三：随着南岸区房地产开发进程的加速，会展经济的兴旺，南岸区写字楼市场在不断的发展中金台大厦 目前南岸区写字楼主要集中在南坪转盘四周的数条主干道旁，以步行街商圈所在地的南坪西路一带为主要的分布范围，这反映出南岸区写字楼的发展主要借助于交通干道的形成，并在之后随步行街商圈的形成而略呈集中之势。南岸区目前正在出租的写字楼中，整体租金范围在25-40元/月，出租率均在85%以上 城市 板块 竞争商业万凯都46、会67-本资料来自 -板块四：九龙坡区受到区域内产业结构及商业发展所制约，其中心区杨家坪商务氛围依然较为淡薄，写字楼的供应和需求都不大。该片区整体租金范围在18-42元/月，平均出租水平在85%以上。金台大厦 石桥铺高新区内的IT行业集中，是全市计算机信息产业的集中地，成为九龙坡区商务氛围最为活跃的片区。金台大厦赛博B馆未来大厦城市 板块 竞争商业68-本资料来自 -板块竞争关系：本板块的竞争优势集中体现在历史地位和政策扶持比较因素CBD北部区域南岸区九龙坡区成本开发商品牌档次政府扶持力度 越多表示成本越高、品牌优势越明显、档次越高、交通条件越好。城市 板块 竞争商业69-本资料来自 -城市 47、板块 竞争商业大量土地供应+交通优势+规划引导导致江北新城未来必将成为CBD核心区的主要竞争对手未来的江北城将集中建设城市的金融中心、商务办公写字楼，以及包括大剧院、科技馆在内的一系列大型公共服务设施，发展成为城市未来的功能、景观和活动中心。规划定位优势从规划来看，江北城CBD拥有明确的发展定位，避免了一般商业对写字楼品质的影响，容易形成商务氛围。空间交通优势江北城与重庆机场距离更近，向南临江，在交通方面占据优势，并且发展空间相对充裕，有较大发展余地。后发优势江北城从零开始，统一开发，具有起点高、干扰少的后发优势。70-本资料来自 -城市 板块 竞争商业商业配套：餐饮是重庆写字楼最常见的配套设48、施，百货、休闲娱乐设施的比例也较高目前重庆大多数高档写字楼所提供的硬件设施能满足高端客户的形象需求，中低档则依靠相低廉的租金满足中小办公企业的基本需求。同聚远景的餐饮未来国际的百货71-本资料来自 -城市 板块 竞争商业 重庆甲级写字楼商业业态业种配比 重庆甲级写字楼配套商业业态项目名称区域商业面积主力业态大都会商厦渝中区10万平百货+影院+专卖店国贸中心渝中区4.9万平数码+餐饮娱乐=超市世贸中心渝中区5万平百货纽约纽约渝中区0.6万平休闲餐饮国商中心渝中区1万平休闲餐饮未来国际江北区6万平百货+超市同聚远景江北区0.8万平休闲餐饮嘉年华江北区2.6万平电器中信大厦江北区2万平电器 重庆甲级49、写字楼各商业业态面积配比72-本资料来自 -重庆写字楼小结供需关系：整体市场供大于求。但存在结构性缺失，真正的甲级写字楼供不应求。发展趋势：随着经济结构的不断变革，越来越多的中小型企业开始兴起，并逐渐成为城市经济发展的“火车头”，重庆则仍然需要大量设施完善、条件舒适、交通便捷的办公场所，在未来的写字楼供应里，高档写字楼是城市发展的需要，也是产品供应的趋势。租售比例：整体市场以租售结合为主。价格分布明显：价格在10000，12000的写字楼断档。面积区间：面积在200平米左右是市场的主力。重庆写字楼普遍问题：硬件设施不足、停车位不足、缺乏公共活动空间。73-本资料来自 -项目研究 城市研究 区域50、研究 轻轨研究 综合体研究 商业写字楼酒店 案例研究 本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究74-本资料来自 -重庆市星级酒店市场概况 高星级酒店-市场2007五星级四星级三星级二星级总计家数8338386210客房数322558858725 5595234302007重庆星级酒店供应结构(客房数)资料来源：重庆旅游局，立业商业中心研究部75-本资料来自 -高星级酒店市场供应概述 高星级酒店-市场2007家数客房数市场比平均规模四星级33588564.6%178五星级8322535.4%403总计419110100%-资料来源：重庆旅游局，立业商业中心研究部76-本资料来自 -五星级酒51、店列表 高星级酒店-市场序号酒店名称客房数（间）1万豪酒店4472洲际酒店3383豪生酒店4454海逸酒店3885希尔顿酒店4416世纪金源酒店4027申基索菲特4648戴斯酒店3001234567877-本资料来自 -四星级酒店列表 高星级酒店-市场序号酒店名称客房数（间）1万友康年3022扬子岛2293海德2434扬子江3795大世界2486西亚大酒店2407重庆大酒店2568丽苑酒店1909劲力酒店25010南方君临330.5241367891078-本资料来自 -高星级酒店区域分布 高星级酒店-市场重庆市场的五星级酒店主要分布在渝中区和江北区：渝中区占据了五星级酒店的半壁江山；截止2052、07年，江北区新共有两家五星级酒店，与江北区的经济地位是极不相符的；目前南岸区尚无已营业的五星级酒店，高级酒店是一大市场空白。79-本资料来自 -高星级酒店主力需求类型 高星级酒店-需求旅游团队休闲娱乐客户商务客户会议客户季节性需求通常选择四星级以下酒店重庆自身有丰富的旅游资源，但数量和质量较高的不多大部分国际性企业或全国性企业每年均需接待一定量的高层管理人员、技术人员、客户或者供应商等，一般会与酒店签订长期协议（通常一年一签）以获得较为优惠和个性化的服务需求稳定，价格承受力高通常选择四星级以上酒店五星级酒店最主要的需求，所占比重一般在50%以上本项目所在区域的需求以中高档商务需求为主，但外籍53、客户很少新需求增长点，且能有力带动酒店其他收入通常选择四星级以上酒店重庆市场中有相当大的份额为会议会展所占据本项目区域拥有数家具充足会议设施的高星级酒店休闲娱乐是重庆高星级酒店市场的重要特点本地消费者会经常光顾酒店，麻将、KTV等是主要的休闲娱乐活动需求较为稳定持续，但支付能力有限，以选择四星级以下酒店为主本项目区域有少量四星级酒店满足此类需求需求的持续性可支付能力资料来源：立业商业中心研究部80-本资料来自 -四五星级酒店客源结构 高星级酒店-需求五星级酒店客源结构四星级酒店客源结构根据与重庆各高星级酒店销售人员的访谈，五星级的客源中约有45%来自商务需求，20%来自会议；而四星级酒店的客源54、则主要来自会议，其次为商务和休闲娱乐；各酒店由于自身的定位差别，各自的客源结构会有一定不同。81-本资料来自 -重庆高星级酒店市场需求商务 高星级酒店-需求2007年第三产业增加值达1747.95亿元，比上年增长12.8%；第三产业占GDP的比重为42.5%。重庆高新技术产业开发区是全国5个综合改革试点开发区之一，高新区管辖面积73平方公里。目前高新区内已注册科技企业近4000余家，其中日美德法意大等国家和地区的“三资”企业300余家，初步形成了电子信息、生物工程和新医药、新材料、机电一体化四大主导产业。在零售业方面，重庆市近年商业网点百花齐放，外资零售大量涌入，其中尤以江北和解放碑商圈更为突55、出，聚集了美美、王府井、香港新世界等中高档百货，此外零售业态近年也呈现多元化趋势：百货店、购物广场、生活超市、仓储大卖场、专卖店等业态相继出现，相关的大型经营商和贸易企业都是支撑重庆中高档商务市场的有力需求82-本资料来自 -重庆高星级酒店市场需求会展 高星级酒店-需求南坪会展国际陈家坪会展中心截止2007重庆市共举办各类主要会展活动项目198个，举办的展览类会展展览面积超过200万平方米；所涉及的行业有服装、食品、农副产品、房产、医药、环保、通信、建材、汽车、家具、文化、教育等，几乎涵盖社会经济各个领域；截止2007年全市共举办国际性会展活动2个，全国性会展活动6个。83-本资料来自 -重庆56、高星级酒店市场需求本地休闲娱乐 高星级酒店-需求饮食文化是重庆本土消费者最崇尚的文化，其次就是娱乐文化。重庆文化商人们先后以宾馆、酒店、歌厅、酒吧、KTV为文化载体，打造出异常火爆的“娱乐夜市”,成为重庆一大特征；据重庆统计局数据，娱乐、文化及其他社会服务消费项目在重庆市民的消费支出偏好中占比仅次于食品消费，位居第二；因此种消费的特殊性，重庆本土的宾馆酒店在设施格局和消费定位更注重将娱乐、餐饮、棋牌休闲、保健和住宿集于一体，部分酒店更将娱乐餐饮作为重点特色。84-本资料来自 -重庆高星级酒店市场需求旅游 高星级酒店-需求重庆自身具有丰富的旅游资源，为发展旅游市场，重庆旅游部门于2007年把握成57、渝新高速公路和铁路开通的契机，实施旅游营销整合战略，连续成功举办了五届“中国重庆三峡国际旅游节”和第三届中国重庆旅游交易会大提高了重庆旅游在境外的知名度和吸引力。并通过跨区域旅游合作与川、黔、鄂、新等省区达成了无障碍旅游区的共识。85-本资料来自 -重庆境内外旅游市场发展 高星级酒店-需求2007年接待游客8085.50万人次，比上年增长18.1%；实现旅游总收入444.12亿元，增长28.3%。其中，入境游客76.17万人次，旅游外汇收入3.82亿美元，分别增长26.3%和23.8%国内游客8009.33万人次，国内旅游收入413.65亿元，分别增长18.0%和28.6%。国内游客逗留天数平58、均为2.53天，而境外游客平均为3.2天境外旅游境内旅游资料来源：重庆旅游局，立业商业中心研究部86-本资料来自 -重庆境外游客来源 高星级酒店-需求根据2007年重庆市旅游局统计，重庆市境外游客主要来自于欧美，其中欧洲地区游客，占总人次19.8%，美洲的游客占到29.3，亚洲以日韩为主，占总人25.1%；境外游客的平均逗留天数为3.2天，与其他城市相比，逗留时间较短。资料来源：重庆旅游局，立业商业中心研究部87-本资料来自 -星级酒店出租率 高星级酒店-经营2007年，重庆市星级酒店市场的出租率为73.2%，处于较为理想的水平2002年以来，重庆星级酒店市场的经营状况均处于合理区间，并呈上升59、趋势，2007年比2003年的64.2%上升了近10个百分点受地震影响，目前重庆上半年酒店平均入驻率不超过45%资料来源：重庆旅游局，立业商业中心研究部88-本资料来自 -高星级酒店房价 高星级酒店-经营2007年五星级酒店房价平均为542元/间，四星级房价为300元/间，四五星级酒店房价的比值为0.55，两者的价差较低分区域看，五星级酒店中，高新区房价最高，为628元/间；四星级酒店的房价则以南坪的最高；此外，江北区的四五星级酒店价差十分小，仅152元左右。89-本资料来自 -在经历了4年的供应低谷之后，自2007年开始，重庆市将迎来持续的新增供应，到2012年，五星级客房数将达到约887560、间，是2007年的3倍，年均新增1190间客房；其中2010年将是供应高峰，有2000余间客房；到2011年则新增供应有所减缓；预计未来5年重庆市五星级酒店市场将产生相当大的竞争压力。五星级酒店未来供应 高星级酒店-竞争90-本资料来自 -五星级酒店未来供应列表 高星级酒店-竞争项目名称预计营业时间预计客房数管理者项目区域中新喜来登酒店2009年500（间）喜来登酒店管理公司渝中区会展凯宾斯基酒店2010年487（间）凯宾斯基酒店管理公司南岸区鼎固五星级酒店2012年1052（间）未定渝中区新华威斯汀酒店2011年未知威斯汀酒店管理公司渝中区汉阳廊豪坊酒店2010年300（间）廊豪坊酒店管理公61、司江北区协信丹枫白露酒店2010年408（间）丹枫白露酒店管理公司江北区凯宾斯基为我市第一家德国酒店管理公司经营的高新级酒店；鼎固五星级酒店预计为双五星，即一家五星级酒店与一家超五星级酒店并立；渝中区首家六星级酒店里滋酒店已确定，该酒店为超高层+购物中心。91-本资料来自 -高星级酒店-商业商业配套：餐饮是重庆酒店最常见的配套设施，娱乐也比较高，专卖店及其他的比例比较低目前重庆大多数高星级酒店所提供的商业配套主要是满足酒店入驻客户及会议客户的日常需求。92-本资料来自 -高星级酒店-商业 豪生酒店商业业态及面积93-本资料来自 -主要高星级酒店的客户关注点 综合客户对各酒店的评价，以及其他城市62、的经验，高星级酒店客户的关注点主要为以下几点：高星级酒店94-本资料来自 -p近两年是多家外资高端酒店管理品牌计划在中国二线城市大举扩张的时期p卡尔森集团计划将酒店扩展到中国经济和文化中心城市以外的地区，将卡尔森品牌引入二线城市p希尔顿、喜达屋、凯宾斯基、香格里拉等国际著名酒店品牌均在全国各地的区域中心城市展开扩张计划p目前扩张计划中的品牌主要为中高档商务型或经济型酒店品牌p中高档商务型品牌的选址一般倾向于靠近主力需求客源外籍和本地高级商务人士，因此偏好选择位于市中心主要商务区或者高新科技区的酒店物业；p大多酒店品牌在物业的选择方面并没有明确的要求条目，需要根据具体的物业、投资商的实力和市场环63、境综合考虑p景观虽然不是客户在选择酒店时的决定性因素，但却能为酒店带来高附加值；p高档酒店里的景观餐厅更是为各类人士所喜好，从而带动酒店在高档商务、旅游市场中的知名度；p根据在重庆各酒店的走访，酒店偏向于在景观好的位置安排高档客房/套房，以此作为吸引客户的重要手段。外资高端酒店管理品牌的投资倾向 高星级酒店95-本资料来自 -近年重庆市高星级酒店经营状况渐趋理想，到2007年，全市出租率高于70%，处于理想的盈利水平；理想的市场环境催生了大量的五星级酒店开发计划，未来5年五星级酒店市场将面临巨大的竞争压力；而四星级酒店市场则相对被看淡，可能呈现供不应求；但五星级供应的大量释放将迫使部分低品质转64、向分食四星级酒店市场，从而降低两者价差；今后五年，随着酒店市场的竞争压力的增大和市场发展的成熟，在硬件设施和服务管理上都具优势的酒店才可能在竞争中生存；此外市场定位明确、竞争优势独特的酒店仍将是市场的亮点；一部分外资酒店集团旗下的中高档品牌在实施二线城市扩张计划之时关注到了重庆市场，如凯悦酒店、卡尔森集团和雅高酒店集团等。重庆高星级酒店市场研究总结 高星级酒店96-本资料来自 -项目研究 城市研究 区域研究 轻轨研究 综合体研究 商业写字楼酒店 案例研究 本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究97-本资料来自 -本报告中涉及的零售业商店分类依据国家内贸局零售业态分类规范意见确定的8类中65、国零售业商店业态。商业-零售物业类型定义98-本资料来自 -商业分级设置的级次和指标表 商业-零售物业类型定义99-本资料来自 -商业-零售发展趋势和国外不同，我国的新兴零售业态不是依次进入市场，而是几乎同一时期进入的。90年代以前，百货店一直是主要的业态形式。2000年以后，新兴的零售业态大量出现，并呈现出差异化的发展趋势：传统的街边购物开始分化、聚集，形成专业街。连锁超市一大一小（便利店和大卖场）细分市场。标准超市受竞争影响，业绩每况愈下，被迫转型。生鲜和食品加强型超市成为标准超市的发展转型方向。购物中心出现并得到快速发展。不同类型的购物中心概念出现。百货业态的市场份额下降，转而向专业化、66、高档化和连锁化发展。随着重庆经济和人口的向市区周边拓展和扩散，郊区的商业得到快速的发展。中心区商业向高档化专业化发展，郊区商业向规模化大型化发展。中国加入WTO以后，外资受到的限制越来越小，大量的外资进入重庆市场寻求发展。目前重庆运营比较成功的大卖场、大百货等大部分都由外资掌控。而且这一趋势还在继续。大型的商业购物中心对交通的依赖性加大。重庆市目前的商业中心和商业发展区域大都临近轻轨线路。市政规划以及轨道交通对零售业的影响越来越大。100-本资料来自 -商业-零售业生命周期大型综合购物中心现在在重庆已经渡过引入期，进入快速扩张的阶段。这种商业模式成为继超市、大卖场之后改变人们消费习惯的又一巨大67、力量。一站式服务是其最主要特点。休闲、娱乐设施以及各种消费理念带来的个性化消费则成为购物中心吸引客流的主要因素。购物中心作为不同业态的综合体，使得已经渡过引入期的业态可以缩小后进入购物中心，并互相促进，产生协同效应。而刚进入引入期的业态则可以在购物中心中获得依托和支撑。101-本资料来自 -重庆零售市场发展历程市场发育期市场成长期 市场蓄势期 市场发展期商贸业有较大发展，1995年拥有商业服务网点25万个，比“七五”末增加8万个，从业人员60万人，比“七五”末增加68%，集贸市场增加6个。86-96年档次不高，主要经营生活日常用品97-04年到2003年底，全市商业网点达到145751个，经营68、面积达到2588万平方米。重庆零售业从百货业占主导地位，逐步向超市、便利店、专业专卖店等业态共同发展04-06年专业性极强的各类商品交易市场崛起市场购买力迅速累积，零售类物业市场进入蓄势期外资及外来零售企业大规模进入重庆市场，重庆本土商业巨头强势反击07年后随着重庆经济的飞速发展，及旧城改造的推进，未来3-5年重庆零售市场将进入一个快速发展其102-本资料来自 -重庆市零售商业网点调研商业类型已营业数量营业规模商场（购物中心）5080万超市10025万专业市场80150万截止到2007年底，重庆市商业设施总经营面积近2750万（绝对数量甚至高于北京的1800万），主城区商业营业面积预计在80069、1000万，其中5000平方米以上的大商场超过160个，共有80余家知名商家入驻，面积超过200万平方米，实现销售额112亿元。形成了以杨家坪、解放碑、观音桥、南坪、沙坪坝为龙头的五大商业中心以及以地区划分的都市、渝西、三峡三个经济区。截止2007年，社会消费品零售总额达到1661.23亿元，比上年同期增长18.4%。主城区重点商业业态供应情况表：103-本资料来自 -CBD中央商务区重庆市主要零售区域104-本资料来自 -重庆市主要零售区域商圈商圈解放碑解放碑观观音音桥桥沙坪沙坪坝坝杨杨家坪家坪南坪南坪地位地位市市级级商商业业中心中心区域商区域商业业中心中心区域商区域商业业中心中心区域商区域70、商业业中心中心区域商区域商业业中心中心辐辐射范射范围围全市乃至西南地区全市乃至西南地区主要：江北、渝北、主要：江北、渝北、北部新区北部新区次要：渝中、沙坪次要：渝中、沙坪坝坝、近郊近郊主要：沙坪主要：沙坪坝坝次要：北碚、九次要：北碚、九龙龙坡、坡、江北江北主要：九主要：九龙龙坡坡次要：大渡口次要：大渡口主要：南岸主要：南岸次要：巴南次要：巴南档次档次中高档、中档中高档、中档中高档、中档中高档、中档中档、中低档中档、中低档中档、中低档中档、中低档中低档、低档中低档、低档现规现规模模120万万70万万45万万50万万60万万未来供未来供应规应规模模60万万80万万65万万40万万80万万增量匹配度71、增量匹配度人流量人流量平平时时：30万万周末：周末：50万万节节假日：假日：100万万平平时时：30万万周末：周末：50万万节节假日：假日：80万万平平时时：25万万周末：周末：30万万节节假日：假日：50万万平平时时：30万万周末：周末：40万万节节假日：假日：50万万平平时时：20万万周末：周末：30万万节节假日：假日：40万万年年营业额营业额约约200亿亿约约107亿亿约约123亿亿约约147亿亿约约98亿亿同比增幅16%26%18%15%13%商商铺铺租金租金4002500元元/月月1001000元元/月月1001500元元/月月1001000元元/月月70800元元/月月出租率出租率72、95%80%95%85%75%商家商家认认可度可度成成长长性性105-本资料来自 -现有零售区域对比零售区域功能定位商业模式解放碑休闲、购物、旅游、商务百货、品牌专卖、餐饮、娱乐观音桥休闲、购物、旅游百货、品牌专卖、餐饮、专业市场杨家坪休闲、购物、餐饮百货、品牌专卖、餐饮沙坪坝休闲、购物、餐饮百货、专业商场、品牌专卖南坪商务、旅游、餐饮、休闲百货、会展、餐饮、娱乐106-本资料来自 -重庆十一五商业规划建立、完善中央商务区、区县（自治县、市）中心商圈、商业特色街（专业市场）和乡镇（社区）商业点4个层次商业服务网络，沟通城乡商贸流通。鼓励发展连锁经营、特许经营、多式联运、电子商务等组织形式和服务73、方式，支持商贸企业建设物流配送网络，大力推动流通现代化，培育一批具有知名品牌和核心竞争力强的大型商贸企业，继续实施乡镇建连锁超市、村社建放心商店的“双建工程”，2010年覆盖全市80%以上的行政村和90%以上的乡镇。规划2020年重庆市都市区人口超过1000万人。改造并提升一个市级商业中心，即解放碑商业中心，完善六个区域性商业中心；2010年重庆市社会消费品零售总额将达到2150亿元左右。107-本资料来自 -渝中区十一五商业规划倾力打造解放碑CBD“极核区”。加快建设高档载体，着力集聚高端产业，努力扩大高效辐射。加快推进五一路金融商务街区建设，依据全球著名设计公司美国KPF公司的城市设计方案74、，大力推进集金融商务、顶级酒店、精品零售商业、高档酒店式公寓为一体的综合性商务建筑群建设，打造顶级商务集聚区，努力将解放碑CBD打造为形成一个占地90万平方米，集“金融商务、顶级酒店、精品零售商业、高档酒店式公寓”为一体的综合性商务建筑群。要全力协助瑞安集团精心打造“重庆天地新城”，加快建设“化龙湖”、“重庆小镇”等项目，尽快推进“嘉陵帆影”100层大厦建设，形成重庆未来新地标。强化与瑞安集团的联动，政企联手抓好招商引资，大力发展知识型、生产型服务业，形成现代制造业服务中心区。利用拆迁契机，规划和引导我区商业结构进一步提升，尽快实施对商业大厦和金鹰广场的改造升级；其次是加快朝天门市场电子交易平75、台的建设和运用，提升朝天门市场形象；对菜园坝市场的调整，要跳出商业谈发展，建立起符合现代服务业产业结构发展的新模式。108-本资料来自 -解放碑大型零售市场供应研究解放碑大型零售物业市场供应的分布根据立业商业对解放碑的零售物业调研，我们甄别了以下11个项目作为解放碑大型零售物业的存量供应；序号项目1家乐福2重庆百货解放碑店3重庆百货临江门店4新世纪百货5王府井百货6茂业百货解放碑店7电通王8美美百货9大都会商厦10商社电器11苏宁电器1234567891011至2007年，解放碑商圈内大型零售物业供应总共有11个，其总建筑面积约为36.6万平方米。109-本资料来自 -解放碑大型零售市场供应研76、究项目名称-美美百货开发商香港九龙仓集团物业经营方自有物业类型购物中心+住宅零售面积4万平楼层业态布局-1F运动休闲服饰、用品1F国际精品服装、进口化妆品、香水2F进口男女装、配饰3F靓女服饰、内衣、珠宝4F美容美发、冰激淋、时尚女装5F男装、数码、礼品、水晶6F主题餐厅110-本资料来自 -解放碑现有大型零售市场供应项目名称-大都会商厦开发商香港和记黄埔物业经营方自有物业类型购物中心+写字楼+酒店零售面积10万平楼层业态布局1F运动休闲服饰、用品2F国际精品服装、进口化妆品、香水3F进口男女装、配饰4F靓女服饰、内衣、珠宝5F美容美发、冰激淋、时尚女装6F男装、数码、礼品、水晶7F主题餐厅177、11-本资料来自 -解放碑现有大型零售市场供应项目名称-王府井百货开发商重庆渝海地产物业经营方租赁物业类型百货+住宅零售面积3万平楼层业态布局-1F超市、烟酒、茶庄、药房1F化妆品、珠宝手表、女鞋包2F少女服饰、个性配件3F仕女服饰、内衣、饰品4F绅士商务服饰、运动、男鞋、箱包5F儿童用品、生活家居6F工艺品、茶楼112-本资料来自 -解放碑现有大型零售市场供应项目名称-重庆百货开发商重庆百货集团物业经营方自有物业类型百货零售面积2.6万平楼层业态布局-1F日用百货、小家电、数码、手机1F珠宝钟表、化妆品、烟酒茶2F男女皮鞋、包、内衣3F淑女服饰、休闲女装4F职业装、仕女服饰5F男装、配饰6F78、床上用品、保健用品、乐器113-本资料来自 -解放碑现有大型零售市场供应项目名称-新世纪百货开发商重庆商社集团物业经营方自有物业类型百货零售面积1.6万平楼层业态布局-1F超市1F珠宝、数码、饰品、化妆品、皮鞋2F淑女服饰、包、内衣、饰品3F仕女服饰4F男人世界5F绅士名廊6F家居乐园114-本资料来自 -解放碑现有大型零售市场供应项目名称-茂业百货开发商重庆鑫隆达物业经营方租赁物业类型百货零售面积5万平楼层业态布局-1F超市1F珠宝、数码、饰品、化妆品、皮鞋2F淑女服饰、包、内衣、饰品3F仕女服饰4F男人世界5F绅士名廊6F家居乐园115-本资料来自 -解放碑大型零售市场供应研究116-本资79、料来自 -解放碑未来大型零售市场供应至2012年，解放碑商圈内未来大型零售物业供应总共有8个，其总建筑面积约为41万平方米。约占目前市场总供应量的112%。多数项目的商业体量都在3万平以上。2754136序号项目1鼎好城市广场2国泰广场3官井巷片区4京剧团片区5检法两院片区6八一宾馆7建设公寓片区8华迅项目8注：未来新土地的出让及现有项目规划设计的改动会使未来零售供应产生不确定性，此表数据仅供参考。117-本资料来自 -竞争压力分析及规避措施解放碑商圈商业档次功能中高档百货专卖店中低档百货专卖店数码家电餐饮低档超市专业市场餐饮中高档定位的购物休闲餐饮娱乐旅游体验118-本资料来自 -解放碑商圈80、零售供应总结解放碑商圈目前的商业形态主要是临街商铺+百货+超市，其主要消费群体为周边高及其他区域高收入群体，整体定位中高档，走精品化消费路线。随着解放碑CBD商务区的建设，未来将有大量的高收入群体导入，大量写字楼、酒店的开发，将为解放碑商圈内的零售项目带来更多高素质的消费群体。无论是消费能力还是消费意愿，这部分消费群体的消费倾向都将更加多元化。因此，不同类型的餐饮、娱乐设施、专卖店等都将在解放碑获得更大的发展空间。旅游作为重庆市重点发展的第三产业之一，已形成了一定的知名度和品牌效应，并拥有多处知名旅游项目，这些旅游项目所带来的高端消费人群与零售项目的协同发展应可成为解放碑商圈区别于周边其他商业81、项目的显著特征和优势由于本项目并不处于解放碑商圈核心地段，加之商业体量较小且临街展示面不足。因此，本项目应尽量避免在业态上与现有或未来供应项目同质化。119-本资料来自 -本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究 案例研究 项目研究 城市研究 区域研究 轻轨研究 综合体研究 商业写字楼酒店120-本资料来自 -国内成功综合体案例一位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米，华润项目由北、中、南三地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。华润中心一期建设数据深圳华润中心大型商业主82、导型都市综合体 121-本资料来自 -深圳唯一的 SUPER HOPSCA18.8万平米深圳商业航母不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式四大领航国际品牌主力店法国（Rel）体验时尚生活百货公司 嘉禾影院 华润万佳City Value奥林匹克标准真冰溜冰场 深圳华润中心122-本资料来自 -华润中心三大操作理念：交通衔接：北区与中区连接，通过地下一层及二层、三层之间的廊桥，在地下一层，以购物商铺沟通了书城路两侧北区、中区的联系，而二三层则通过跨越书城路上空的廊桥，沟通两区，以大开敞的楼面，给相互的连接沟通以理想的视觉效果。购物中心内部采用纵向层面平面衔接，交通衔接点采用庭院和廊桥形式沟通和分流83、人群走向全新业态组合招商方式，“先定主力店，再全面招商”基本策略。商家已国外经营成功，但尚未进入国内品牌为主。5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心 REEL时尚百货、嘉禾影城 华润万家超市、真冰场 华润大厦国际5A级甲级写字楼123-本资料来自 -华润大厦：出租率接近100 40多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世界500强企业。万象城：已接待顾客2000多万人次，商场出租率达97，一年销售总额达到10亿元。顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一华润中心一期获得巨84、大成功！深圳华润中心124-本资料来自 -科学安排开发节奏，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅提高单位土地面积的价值。华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城市运营的高度，实现了复合地产的最高境界。开发节奏地理位置华润中心选址符合大型Shopping Mall的选址原则，形成了华润帝王财富圈，未来可持续发展。运营城市华润万象城都市综合体成功运营的原因深圳华润中心125-本资料来自 -l地点：朝阳区西大望路6号(国贸东900米)l开发商：北京国华置业有限公司 l开盘入住时间：200485、年2月28日 2005年9月1日l用地面积：166000平方米l建筑面积：300000平方米l容积率：l绿化率：40%l建筑形式：3栋高层塔楼自西向东，28层、32层、36层群房5层、地下4层l停车位：1357个 l主要用途：写字楼：30万平方米，超5A智能公寓：20万平方米，国际公寓酒店：6万平方米，超五星级酒店商业：16万平方米，国际品质购物中心公园：20公顷，运动主题公园l物业管理公司：金融街第一太平戴维斯物业管理公司l建筑设计单位：美国 KPF l景观设计单位：美国 EDSA北京华贸中心均衡发展城市综合体国内成功综合体案例二126-本资料来自 -l区位：东长安街，CBD 东侧，西距国贸86、桥900米，东临东四环，南望长安街，l交通便捷至首都国际机场，20分钟。立体交通系统：周边有轻轨、地铁和多条公交干线地处东三环国贸桥的西南角。l周边设施成熟商业物业：国贸中心，嘉里中心为代表的。标志性建筑：中央电视台、北京电视台。服务网点：各大商业银行、邮局、餐饮等。北京华贸中心127-本资料来自 -1.三栋高达百余米的超5A智能写字楼2.2座超豪华酒店丽思卡尔顿酒店与JW万豪酒店；3.约16万平米国际商城4.20万平方米国际公寓华贸商城写字楼酒店式公寓万豪酒店公寓商务公寓住宅依托于整体项目品质与档次！北京华贸中心128-本资料来自 -写字楼自西向东依次走高，28层、32层、36层；地下一层与87、地铁及水世界商城连通酒吧文化广场，既作为商业与酒店办公区的过渡空间，也是共享空间，紧邻四季水景而建，半开放式建筑小品在公寓区域和商业区域之间，有一条东西走向的4车道的酒店北路相隔形成丰富的内部与外部建筑空间！各物业类型与功能之间形成有机的联系！北京华贸中心129-本资料来自 -a.国际商业区包括：水世界商城、金融商务中心、名品旗舰店、酒吧文化广场b.华贸商城，从地下一层到地上五层，与新光三越合作，打造高档商业区c.华贸名品旗舰由开放式楼梯将一层、二层的零售陈列区以及三层的商务洽谈区巧妙结合d.华贸酒吧文化广场荟萃世界各国风情的酒吧、咖啡厅等e.写字楼裙房包括地下一层和地上四层，为区域内的办公人88、群提供便利的金融商务服务引入特色主题商业，包括旗舰店、水主题、文化广场等！与有实力的商业公司合作！北京华贸中心130-本资料来自 -本地成功综合体案例大都会商厦均衡发展城市综合体 l地点：解放碑邹容路68号 l开发商：香港和记黄埔有限公司 l开盘入住时间：1997年 1999年l用地面积：18717平方米l建筑面积：230000平方米 l容积率：12l绿化率：l建筑形式：2栋高层塔楼自西向东，33层、34层、群房8层、地下3层l停车位：300个 l主要用途：写字楼：5万平方米，超5A智能酒店：3万平方米，五星级酒店商业：10万平方米，国际品质购物中心l物业管理公司：家利物业管理有限公司 13189、-本资料来自 -l区位：CBD 东南侧，西临邹容路，东临正阳街，南临大同路，北接八一路，交通便捷至江北国际机场，30分钟至朝天门码头：5分钟至菜园坝火车站：10分钟交通系统：周边有多条公交干线连接主城各区l周边设施成熟商业物业：美美百货，家乐福超市为代表的。标志性建筑：世贸中心、解放碑。服务网点：各大商业银行、邮局、餐饮等。大都会商厦132-本资料来自 -1.一栋34层高的超5A智能写字楼2.1座五星级酒店海逸酒店；3.约10万平米国际商城5A级甲级写字楼重庆首家五星级酒店 国际购物中心大都会商厦133-本资料来自 -大都会商厦丰富的内部与外部建筑空间！经典的建筑外观及先进的内部结构！引入重庆90、第一家高端百货及国际二线品牌！各物业类型与功能之间形成有机的联系！只租不售，长期持有的先进经营理念！134-本资料来自 -交通动线剖析大都会商厦135-本资料来自 -A.整体定位位于城市核心区的典型建筑综合体，定位中高档次、国际化，可实现整个项目价值最大化；B.总体规划保证了写字楼和酒店的沿街展示需求，同时保证了商业部分的多人流、高开放度的需求特点；C.产品特色具备丰富的内部与外部建筑空间；D.市场定位写字楼针对不同客户，商业引入特色主题并持有经营，酒店引进世界知名酒店管理公司；E.功能关系作为城市综合体，功能布局合理，各部分互为依托，互相完善，产生聚合效应，特别是写字楼依托整体项目档次与品质91、。借鉴意义136-本资料来自 -本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究 案例研究 项目研究 城市研究 区域研究 轻轨研究 综合体研究 商业写字楼酒店137-本资料来自 -城市居民家庭收入消费支出比138-本资料来自 -城市居民家庭消费支出构成139-本资料来自 -消费者特征分析性别特征：年龄结构：本项目目标消费群体建议140-本资料来自 -职业职业特征：特征：月可支配收入情况：月可支配收入情况：本项目目标消费群体建议141-本资料来自 -消费者商场滞留的时间是消费者一般到商圈的目的是 本项目目标消费群体建议142-本资料来自 -消消费费者喜者喜欢欢去一个商去一个商场场的原因的原因消消费92、费者平者平时时逛零售商逛零售商场场最最经经常到的楼常到的楼层层 本项目目标消费群体建议143-本资料来自 -在目前商圈中的商在目前商圈中的商场场，消，消费费者最喜者最喜欢欢的的消消费费者一般者一般购买购买服服饰饰等的等的货单货单价价为为 本项目目标消费群体建议144-本资料来自 -消消费费者者认为认为商圈中缺少：商圈中缺少：消消费费者日常到解放碑商圈消者日常到解放碑商圈消费费 本项目目标消费群体建议145-本资料来自 -本项目业态测试从结果分析，有超过60的被访问者希望有品牌专门店，表明本区域具有很高的消费潜力。而在餐饮方面，排第一的是西式快餐（43.3），符合解放碑目前西式快餐整体经营水平的93、表现同时，本排名中有超过10种业态适合高收入中青年消费群体，说明未来本区域主要消费群体将会在25岁以上。146-本资料来自 -本项目目标客户群本地居民高消费阶层商务旅行国内外旅游者核心客户CBD白领外籍人士酒店住客商界精英公寓人士147-本资料来自 -3.CBD 高级公寓居民：人群描述：居住在CBD 高级公寓内的富裕阶层。收入丰厚、生活舒适，多是事业有成的成功人士。消费特点：消费能力强，其消费价值观和行为模式具有比较浓厚的富裕社会特征，家庭日用消费品在休息日、节假日集中购物，把集中购物看作是家庭休闲的一种形式和过程，追求安逸、舒适，个人临时、应急购买追求便捷。目标客户群特征描写1.CBD 内普94、通商务人群：人群描述：在CBD 写字楼工作的白领或金领阶层，工作节奏快，高学历、高收入，观念与国际接轨。消费特点：消费能力强，追求时尚，有很强的品牌观念，对时装及日用品、餐饮及购物场所都有所选择：注重商业环境的品位和购买过程的简便。由于大多居住在CBD 区外，一般选择在公余时间或下班后顺便购买。2.CBD 商界精英：人群描述：成功的企业家、金融家、投资家等，CBD 内大公司、特别是跨国公司的董事、高级代表或高层管理人员，精英荟萃，事业成功，具有国际视野。消费特点：于一般商业人群具有迥然的消费能力和特点。收入丰厚，崇尚独一无二的贵族化消费和个性化商业服务，追求顶级的国际品牌或定制高档消费品，对合95、意的商品或服务不惜一掷千金。148-本资料来自 -小结通过调查我们发现本地区收入水平高于重庆市的平均水平。且具有较高的潜在消费能力。购物与娱乐可能是未来最受被访者青睐的消费类项目。解放碑地区商业随着未来地铁1号线和轨道6号线交通的建成，将会成为越来越多居民出行的首选交通工具，也势必会为本项目带来客观的日客流量。本地区一部分消费者的需求层次已经不再是满足日常的生活所需，而是向追求更高生活质量的方向发展。通过项目概念测试，我们发现品牌专卖店是最受被访者欢迎的，暗示了消费者对于较高层次购物场所的需求。建议未来本项目以餐饮娱乐消费为主题，并结合中高端零售，利用轨道交通的优势成为未来解放碑地区的商业旗帜96、之一。149-本资料来自 -本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究 案例研究 项目研究 城市研究 区域研究 轻轨研究 综合体研究 商业写字楼酒店150-本资料来自 -本项目商业发展方向建议整体零售定位未来解放碑商圈的标杆商业项目结合中高端个性零售店兼具旅游消费释意：一个集娱乐、休闲、餐饮、购物、旅游等多功能于一体的360度体验中心。发挥轨道交通和地面交通的优势充分考虑酒店和写字楼消费群体151-本资料来自 -整体品牌定位品牌定位：中档偏高解放碑商圈是传统的核心市级商圈，且是以中高收入人群消费为主的商圈，但项目本身不处于商圈核心地段，因此本项目中档偏高的品牌定位符合整体的发展态势。初期定97、位较高风险过大。目标消费者：解放碑商圈现有的消费群体是本项目的主要目标消费群体。同时轨道交通将扩大本项目的辐射范围。高低价格本地化品牌国际化苏宁茂业重百新世纪商社王府井大都会美美家乐福电通王本项目152-本资料来自 -整体市场定位区域定位：打造解放碑区域具有标志性的商业项目之一，同时具备多种服务功能：高品质的购物功能，高品味的休闲功能，综合化的服务功能，公共性的活动功能。项目定位：提供消费者一个具备国际水平的“一站式”的中档为主，部分高档定位的商业服务空间，将娱乐、餐饮、购物、服务等元素有机的结合在购物中心内，有效的延长消费者的逗留时间。项目特色：依托主力店和品牌特色，构建现代主题购物中心：充98、分适应和体现现代综合消费，与国际化消费趋势接轨，满足和提升消费者生活质量，营造高品质生活新天地。153-本资料来自 -整体租售定位只租不售，持有经营1.只租不售是商业地产的一个趋势。商业地产的价值是通过在经营当中成功获得消费者认可使得租金不断上涨，实现很好的回报。而前提是全部的租赁及租赁后的统一管理仍然需要专业团队的运作，专业团队能够为商业地产项目带来高额至少是预期的回报。2.商业地产的全部销售其实是理想中的地产销售，况且产权卖掉以后业主经营什么，开发商除了返租后的统一经营管理外，目前似乎没有更好的办法，而返租对于如今的低毛率零售市场而言，给整体商业运营带来了太大的压力和风险154-本资料来自99、 -整体商业定位Life Style娱乐餐饮服务购物发展多元经历155-本资料来自 -零售功能定位LifeStyle倡导的是一种生活方式的生活态度，更多的强调的是体验，而非简单的消费。它可以是娱乐、餐饮、购物、文化中的任何一种。作为主力店的LifeStyle面积需求最少在5000平米左右，可采用1+2楼层的建筑需求156-本资料来自 -零售功能定位LifeStyle由内而外，由表及里，女性的美是全方位的，同时也是LifeStyle的主力，在这里，女人能找到一切关爱自己的方式，SPA、美容、甚至是内服美容美疗药品应有尽有。157-本资料来自 -零售功能定位LifeStyle运动、娱乐、美食三者密100、不可分。云集了各类美食美味专业的运动装备专卖设备齐全的健身中心名师带领的瑜伽教室等在轻松消费的同时，更是一次身心的健康体验158-本资料来自 -若以长期经营考虑，本项目需要具有两至三家品牌性较强并且自身具有强大的吸引客流能力的餐饮娱乐购物作为本商业项目的主力店。在此，立业建议引入NOVO、Sega（电玩）、马克西姆 三大主力客户。其原因在于为了配合本商业的定位，引进上述主力承租户有利于给项目定下“LifeStyle”基调 建议业态业种配置原则面对如此大的市场供应，仅仅依靠业种业态的划分将难以保障商场的吸引力，独有或新形态的经营者才能够保障商业的特色和主题。商场如果能够引进部分在重庆市尚未有或独101、家仅有，并且具有吸引力的品牌或零售厂商，这样的市场定位无疑将消费目标市场扩大至全市范围内的特定消费族群。建议增加首层商铺，在地面层营造恰当的商业氛围将是至关重要的。因此立业设定多一点虚幻和想象色彩理念的经营者，使其更具独特性和个性化。159-本资料来自 -建议租户楼层分布楼层楼层配置营业面积单位数承租户建议名单60F高级餐厅500-1000平米1马克西姆、代官山 5F健身会所3000平米1伟德青鸟中体倍力威尔士主题餐饮1500平米1Dave&Buster、Hooters、FridaysSPA500平米1-2玛花纤体美丽田园4F美食广场1500平米1-2大食代拉丁TODI娱乐3000平米1-2N102、OSJJ迪斯科钱柜温莎3F主力店2000平米1NOVO娱乐1500平米1SEGA蓝马克 休闲运动店1000平米1-2宝盛国际运动1002F主力店2000平米1NOVO旗舰店1300平米1ONLYZARA咖啡简餐1200平米2-3COSTA乡村基一茶一座1F主力店300平米1NOVO咖啡100平米1COSTA旗舰店200平米1IT、MNG、ONLY、ZARA下列承租户名单仅为建议方案，实际承租户当视实际状况和市场变化而调整160-本资料来自 -建议规划中未提出设立国际一线品牌主要考虑因素有以下几点：其一，国际一线品牌之需求主要以“商务/赠品”为主要需求市场（国营公司、公司送礼），以“金字塔”顶端103、之消费客户群为辅。而目前，“金字塔”顶端之消费群体在本市仍属于少数。因此，未来消费市场之主要群体为目前之“中产阶级”即白领阶层，立业建议业种业态配置应主要针对这一阶层之消费群体之消费需求；其二，国际一线品牌往往在市中心仅选择一个点作为其拓点主要考量，面对未来市场之大量供给，零售商将有更多选择。开发商如若定位高档次，欲引进国际一线品牌，必定面临更激烈的竞争。而如果未能够引进足够数量之国际一线品牌，很难成“行”成“市”，产生聚集效应；其三，目前美美百货已经聚集了大量一线品牌，已经产生了品牌聚集效应，且在消费者心目中已经稳固了其市场地位。立业相信随着美美百货经营业绩的增长，会有更多的一线品牌争取进驻美美。而大都会、鼎固也有相当的优势。因此，立业认为选择国际二线品牌，以时尚、流行度高、摩登为诉求，更能够使得本项目与其他竞争项目区隔出来。租户规划建议原则161-本资料来自 -建议一楼增加商业面积建议增加一层增加商业面积800-1000平米建议增加的商业面积招商对象为顶级咖啡、商务快餐或药妆店、主力店。123162-本资料来自 -原楼层分区 建议楼层分区 48-59 办公高区 30-47 办公低区 27-29 酒店行政楼层 7-16 酒店套房 6 酒店会议 5 健身+餐饮+SPA 2-4 购物+餐饮+娱乐 1 大堂+品牌店+专卖店60F 旋转观景厅163-本资料来自 -