1、金町湾项目二期整体定位与发展战略二期整体定位与发展战略海上香格里拉舞舞台台已已然然搭搭好好，主主角角正正在在登登场场世联房地产咨询（惠州）有限公司 咨询顾问部2015年5月谨呈：广东房地产开发有限公司谨呈：广东房地产开发有限公司金町湾二期前期顾问的工作阶段划分说明：世联对本次报告的理解：金町湾二期的整体核心价值体系及落位到配套的支撑体系，是金町湾作为旅游度假大盘的的持续生产力，也是即将入市的一期度假产品的营销价值支撑体系；因此，本次定位报告将以项目作为旅游大盘持续生产力的度假体系为核心方向，产品与客户定位的详尽内容将作为下一阶段的工作内容。第一阶段：项目开发模式与度假体系搭建第二阶段：启动区产2、品策略与物业建议第三阶段：项目规划跟进世联就滨海度假市场未来发展及趋势性世联就滨海度假市场未来发展及趋势性需求的研判，论证金町湾二期的可持续需求的研判，论证金町湾二期的可持续发展的开发模式、发展方向，以此发展的开发模式、发展方向，以此确定确定金町湾二期的整体价值体系及落位到配金町湾二期的整体价值体系及落位到配套的支撑体系套的支撑体系，以此，以此解决甲方在销售一解决甲方在销售一期度假产品时，有金町湾明晰的配套体期度假产品时，有金町湾明晰的配套体系规划作为营销支撑系规划作为营销支撑整合第一阶段的成果，在本阶段进一步深化完整，并确定项目启动区的产品定位策略，包括客户演变策略、产品定位、价格定位、物业3、打造要点等在双方对项目战略及产品定位达成共识的基础上，对项目配套体系、产品体系的方案落地进行跟进【报告目录纲要】第一部分二期占位思考与核心问题推导第二部分市场趋势与发展机会分析第三部分二期发展方向与整体定位项目定位项目定位度假体系策略度假体系策略启动区建议及配套落地次序建议启动区建议及配套落地次序建议第一部分二期占位思考与核心问题推导从世联跟进金町湾一期的前期定位开始至今，我们已经见证金町湾完成了一个滨海大盘的华丽落地一期营销成果p截至截至3 3月月2727日日：累计上门4576批，累计认筹2673批；p3 3月月2828日日开开盘签盘签到：到：合计1512批；p首首次开次开盘成交盘成交：当天4、成交714套，金额约4.77亿。世联从两个问题思考开始：问题一：汕尾滨海之于南中国滨海线的定位是什么？问题二：金町湾二期之于项目整体的占位是什么？金町湾二期的发展方向是什么7问题1：汕尾滨海之于南中国滨海线的占位？8问题1：汕尾滨海之于南中国滨海线的占位？区域：大梅沙、大鹏半岛、澳头、霞涌、巽寮湾典型项目：东部华侨城、万科双月湾、金融街、华润小径湾、碧桂园十里银滩粤中粤中：深圳深圳东东部沿部沿海海和惠和惠东滨海东滨海片片区区已处于已处于开开发发中后中后期，滨海一期，滨海一线土线土地开发地开发殆尽殆尽粤粤东：东：初级初级的区的区域尚域尚未未形成气候形成气候超大规模项目：银滩恒大文化旅游城、敏捷雪5、流湾项目小项目：黄金海岸、山海湾、风帆度假公寓、颐景花园、阳光水恋粤西粤西：阳江阳江海海陵岛已成陵岛已成为为辐射辐射广广佛佛的的旅游旅游目的地目的地116817167170500100015002000阳江汕头汕尾2014年三地GDP比较（单位：亿元）2014年三地GDP比较（单位：亿元）继海南之后，粤中和粤西的滨海度假迅速发展，而粤东尚未形成一个具有影响力的滨海旅游度假目的地汕头、汕尾9问题1：汕尾滨海之于南中国滨海线的占位？专业人士访谈：对于区域发展的共识以及大盘发展的担忧？惠州公司总经理周玉仁：当前的滨海度假项目已经进入新的阶段，即运营阶段，不是把房子卖了就可以，谁的运营能力强，谁就有持6、续的客源，谁能提供更好的服务，谁就是品牌。惠州公司顾问部总监胡光宇：深圳人都知道假期去大小梅沙是“下饺子”，但还是去，因为便捷，去更远的地方也不会有更好玩的东西了。我们这个盘一二期开发完将会有近3万户，至少近6万人在这里居住、度假、旅游，我们怎么办？所以，仅仅是做地产是不够的。问题思考下，我们要面对的现实：1、大量的度假项目的进入集中供应期，为“地产”而做“度假”的方式面临转型的必然；2、大规模项目开发，如果我们没有想清楚能给客户什么（除了便捷、海水），我们就不是“目的地”。问题1：汕尾滨海之于南中国滨海线的占位11二期地块概况：二期地块分为三个区段，整体占地规模约145万，其中建设用地约747、万，各区段地块资源条件各异，整体地块价值较高问题2：金町湾二期之于项目整体的占位是什么？项目二期项目二期分分为为三个三个区区段段：二期二期-1-1地块紧邻一期，整体地块进深较大，临海面较进深较大，临海面较窄窄，占地220144（含水体面积）；二期二期-2-2地块位于项目西侧，连接城市主干道汕马公路，北侧为现状山体及现状村庄，白鹤寺位于地块内，整整体资源条件最为丰富体资源条件最为丰富，占地717153（含水体及山体面积）；二期二期-3-3地块为项目基地东侧的狭长地块，拥有各地块之间最狭长的海岸线，海景面最狭长的海岸线，海景面最佳，最佳，占地513538含水体面积）。二期各地块经济技术指标（单位：8、）二期各地块经济技术指标（单位：）地块地块建设用地面积建设用地面积设计建筑面积设计建筑面积设计净容积设计净容积率率住宅住宅公共建筑公共建筑合计合计二期-1122561204296390252433211.99二期-2334097575225854206606451.98二期-3284320707387333117406982.61合计合计74097874097814869081486908157756157756164466416446642.22 2.22 12二期地块条件分析：西侧地块资源最多元，具丰富人文底蕴及私密性最佳；东侧狭长地块拥绝佳海景面；中间地块进深长海景面窄问题2：金町湾二期9、之于项目整体的占位是什么？西侧山体及大面积水塘白鹤寺香火鼎盛白鹤寺下的礁石景观及观景亭子，吸引众多游客地块的现状水塘及远处的金町古村沙滩现状，及收网的渔民二期-1二期-2二期-3泄洪渠现状，众多海鸥觅食二期-3狭长地块，绝佳海景面13二期地块属性界定：二期地块是本项目资源景观最多元、人文底蕴最深厚、海景面条件最优的地块，地块打造潜力巨大人文、自然资源条件最为人文、自然资源条件最为丰富；丰富；开发及现有景点认可度最开发及现有景点认可度最高高二期二期-2-2进深较长，一线海景面较窄；进深较长，一线海景面较窄；但紧邻一期，昭示性、进入性较但紧邻一期，昭示性、进入性较佳佳二期二期-1-1最狭长的海岸线10、，海景面最最狭长的海岸线，海景面最佳佳适合打造海景高端产品适合打造海景高端产品二期二期-3-3二期-1二期-2二期-3关键词：景观层面：山景、海景、礁石；文化层面：白鹤寺-宗教文化、汕尾古村落-潮汕文化；海资源层面：六公里海岸线，原生态沙滩问题2：金町湾二期之于项目整体的占位是什么？14各期地块的关系界定：二期在项目整盘的占位为主题深化期；包括主题概念的标签化落地、产品及配套体系的升级，资源价值的最大化问题2：金町湾二期之于项目整体的占位是什么？一期价值关键词：品牌、大盘p基本配套落地、品牌大盘理念成型；p香格里拉的价值主张仅是营销概念度假项目开发阶段划分：度假项目开发阶段划分：二期价值关键词11、：主题、体验p主题深化期、度假体验配套落地；p香格里拉概念在体验配套上具体落地金町湾三大期地块划分：金町湾三大期地块划分：三期价值关键词：成熟、融城p大盘成熟，区域价值开始进入收获期；p成熟大盘牵引城市的融合，实现城市居住价值的提升品品牌牌落地期落地期主题主题深深化化期期成成熟收获熟收获期期15二期的开发目标：开发目标：海上香格里拉度假主题的升级与深化；资源价值（包括景观资源和文化资源）最大化；将打造项目利润的新高点、实现项目美誉度的进一步提升。关键词：主题深化、配套完善、产品成熟16基于以上的两个思考，进行项目核心问题的导出R R1 1R R2 2品牌已落地，大规模区域开发；滨海度假不成熟区12、域；滨海线度假产品、客户趋同质化；山景、海景自然资源及文化资源优越；未来发展面临区域外专业度假市场的竞争主题概念的深化与落地；物业价值最大化；资源价值最大化整合利用；差异化复合价值的提升滨海大盘如何实现项目价值的升级及度假体系的落地？项目目标项目现状第二部分市场未来趋势与项目机会分析18环大亚湾新区旅游规划现雏形，稔山滨海新城起步区规划逐步落地，度假认知辐射范围扩大，深圳东滨海的未来发展必然以城市化进程为依托度假休闲发展趋势城市化发展趋势区域市场发展趋势稔山稔山滨海滨海新城起步新城起步区区总总体体鸟瞰图鸟瞰图p稔山新城起步区为当前环大亚湾新区开发建设的三大起步区之一。将打造成全年候休闲度假天堂13、,建成环大亚湾新区旅游新名片，p该新城内已有11宗总投资超155亿元的项目陆续开工建设。p目前起步区内在建县级以上重点项目28宗，总投资额近600亿元p环大亚湾新区历经3年筹划，现已正式拉开湾区建设大幕，并上升为广东省级发展战略。p三个起步区：惠州南站新城起步区、大亚湾石化产业起步区和稔山滨海新城起步区建设，总面积约28平方公里。p2014年三大起步区内建设项目计划投资46亿元。预计2017年区域全年生产总值2000亿元12单位：亿元环大亚湾新区预测地区生产总值环大亚湾新区预测地区生产总值广东惠州环大亚湾新区发展总体规划经济目标广东惠州环大亚湾新区发展总体规划经济目标194106502000614、.89.3210510152025050010001500200025002017年2020年2030年地区生产总值（亿元）人均地区生产总值（万元）广东汕尾新区发展总体规划(2013-2030年)经济目标广东汕尾新区发展总体规划(2013-2030年)经济目标汕尾新区正式上升为省的发展战略，新区作为带动全市振兴发展的新引擎和增长极，将得到强力推进，成为汕尾能全面融入珠三角的有力支撑度假休闲发展趋势城市化发展趋势区域市场发展趋势中央商务中央商务区区红草高新红草高新技术产业技术产业园园金町湾滨金町湾滨海旅游区海旅游区遮浪半岛遮浪半岛滨海旅游滨海旅游区区p位于厦深铁路汕尾站周边地区，发展商业贸易、物15、流配送等功能p电子信息、机械装备、海洋生物医药等产业发展p发展滨海旅游、海洋产品加工贸易等产业p完善度假、购物、休闲和娱乐等配套设施二、四大起步区二、四大起步区：采取多点起步的方式，初步确定四大起步区，其中包括一个中央商务区、一个产业园区，两个滨海旅游度假区。加强海洋经济发展和现代滨海城市建设新模式。12目标实现：目标实现：u2017年起步区建设初见成效u2020年起步区建设基本成u2030年核心区建设成熟完善一、发展定位及目标一、发展定位及目标：实现振兴发展的新引擎、珠三角与粤东协同发展的首要门户、广东海洋经济发展新增长点和宜居宜业宜游的现代化滨海新区，2017初步完成起步区，2030年区域16、成熟完善。20深汕合作区充当承接深汕两地的角色，汕尾成为深圳产业转移的“后花园”，助力汕尾城市化进程加快度假休闲发展趋势城市化发展趋势区域市场发展趋势深汕合作区区位：位于汕尾市西部，深汕合作区与盐田深汕合作区区位：位于汕尾市西部，深汕合作区与盐田集装箱港的直线距离约为100公里，集装箱港的直线距离约为100公里，驱车驱车至深圳至深圳市市中中心心区区仅仅1 1个个半小半小时时车程车程13合合作区作区近近年年发展目发展目标标：“深圳深圳向东，向东，再造再造一一座新城”座新城”各年目标规模渐增，未来合作区发展态势良好。各年目标规模渐增，未来合作区发展态势良好。20202020年年占地:771万开工项17、目：37个投资金额250亿20152015年年20142014年年占地：800万开工项目：50个总规模：4000万生产总值225亿元以上，人口规模到达到22万人合合作区定位：产作区定位：产业高业高地、地、生命绿洲生命绿洲、未、未来来之城之城p区域协调发展示范区，深圳产业拓展区域协调发展示范区，深圳产业拓展支撑区，承接珠三角产业转移协作区，支撑区，承接珠三角产业转移协作区，粤东振兴发展先行区和现代产业新城.粤东振兴发展先行区和现代产业新城.221目前汕尾总体经济增速稳中向好，人口与产业结构企稳度假休闲发展趋势城市化发展趋势区域市场发展趋势p2014年全市实现地区生产总值（GDP）716.99亿元18、，比上年增长8.9%。增速比上半年提高0.8个百分点，在全省排第12位。293.6295.5296.9298.6300.62902922942962983003022010年2011年2012年2013年2014年20102014年汕尾常住人口统计表20102014年汕尾常住人口统计表单位：万p2014年汕尾常住人口突破300万，相比2013年增长2万人，汕尾常住人口增长缓慢，近年来维持在比较稳定的水平。p第二产业是汕尾的主要产业，相比2013年占比增加0.4%，第一、第三产业的占比相对有小幅度较少，目前汕尾主用重心在于第二产业的发展12322城市化发展趋势小结城市发展趋势：p旅游地产的发展必19、然以城市化进程为支撑；p汕尾新区规划及深汕合作区建设均属于长久发展工程，汕尾区域规划利好的落地属远期效应；p针对本项目，汕尾城市化发展趋势对于项目二期影响不大，预计项目三期可依托汕尾城市化发展的契机。23深圳东表现1深圳东沿海资源优越，旅游度假配套逐步兑现，度假氛围日益浓厚，区域发展成为具有一定知名度的滨海旅游度假区度假休闲发展趋势城市化发展趋势区域市场发展趋势综合考虑海资源优质程度的各项参数指标，南海是中国唯一有条件成为国际热带滨海度假目的地的海域，海南及广东沿海资源条件最为优越。1交通枢纽学校商业沙滩运动游艇会高尔夫会展中心酒店成成熟熟度假度假氛围氛围惠东旅游项目度假配套逐步落地，万科双月20、湾风情小镇、中航帆船基地等度假配套客户认可度高，度假氛围浓厚。2优势：资源优质、配套兑现、知名度24深圳东表现2 2014年滨海接待游客人数超过700万人次，旅游客数量上升明显，度假酒店市场需求旺盛，滨海度假对客户吸引力持续加大酒店名称房型2014年9月旅交汇网团购优惠价门市价平日（元/间）周五/日（元/间）周六（元/间）花样年物业海标4105106601680海豪5106107601980行政海6107108602380海景Vip豪华套房1010111012602880海景Vip豪华双床套房1250135015002980入住情况：旺季6-10月入住爆满，入住率达70%以上，淡季基本不怎么运21、营，停车场车停的也少，一般选择只开其中2栋运营。度假休闲发展趋势城市化发展趋势区域市场发展趋势“去哪儿网”官网平台显示巽寮湾度假酒店信息179条，反映滨海酒店市场火爆051015200200400600800200620072008200920102011201220132014惠东滨海旅游近几年发展惠东滨海旅游近几年发展旅游接待人数(万人次)旅游营业收入(亿元)2014年，惠东旅游接待人次接近700万，旅游营业收入逐年增多，惠东旅游市场日益成熟12以金海湾凤池岛酒店公寓住宿收费标准及入住情况为例，滨海度假酒店收费在高于一般酒店情况下，旺季度假时期酒店入住情况依然能够爆满325大大鹏鹏半半岛岛22、深圳市惠州市惠东县汕尾市巽寮巽寮湾湾、平平海海金町湾金町湾东部沿海度假区发展方向图大大小小梅梅沙沙澳头澳头深圳东表现3受区域空间、产业、资源等因素影响各板块形成属性占位，其中巽寮、平海是认知度比较高的纯粹观光休假滨海度假区，但仅在配套完善上发力，与海的互动性不足度假休闲发展趋势城市化发展趋势区域市场发展趋势巽寮、平海巽寮、平海优势：具有一定知名度的滨海旅游度假区劣势：与深圳的可达性较差，旅游项目同质化严重占占位：位：成成熟熟的的观光休闲观光休闲旅游旅游区区。大小梅沙大小梅沙优势：最为成熟的深圳滨海度假区。劣势：未来无空间发展。占占位：位：城城市市高端高端滨滨海海第第一一居所居所为为主主大鹏半岛23、大鹏半岛优势：海资源优越劣势：政府谨慎开发，未能形成一流滨海度假氛围。占占位：位：国际国际级级滨海滨海旅游旅游度假区度假区金町湾金町湾优势:海、山、人文等景观资源丰富劣势：区域陌生，认知度低。占位：？优势：重点规划区域性旅游度假地。劣势：受石化，核电站等产业影响，难突破区域局限。占占位：位：城城市产市产业业带带动区动区域域的的旅游旅游区区澳头澳头霞涌霞涌优势：深圳到大亚湾滨海第一站、滨海资源良好。劣势：缺少大型度假项目拉动，区域旅游度假认知较弱。占占位：位：城城市市与与滨海度假滨海度假双双属属性的性的旅旅居居一体一体生生活活区区26深圳东表现4完善配套、放松心情、特色体验是客户度假初衷，目前滨24、海市场项目配套兑现少，环境吵闹等因素造成客户对项目满意度不高度假休闲发展趋势城市化发展趋势区域市场发展趋势41%21%17%14%7%滨海项目成交客户不满意点调查滨海项目成交客户不满意点调查配套不成熟环境吵闹距离远，交通不便沙滩管理差投资回报低37%24%18%12%9%惠东滨海线成交客户理想度假要求惠东滨海线成交客户理想度假要求配套成熟环境优美、静谧主题特色交通便捷产品功能成交客户语录：成交客户语录：p项目周边商铺太少周边商铺太少，吃喝不方便，经常需要金融街等周边项目选择就餐。虹海湾王先生p小区物业管理较差，购买别墅的原因是比较清净，但入住后发现常有夜间放烟花，带移动音乐设备，产生大夜间放烟25、花，带移动音乐设备，产生大量噪音。量噪音。同时产品隔音效果不理想，夜间休息时经常会听到车流噪音，影响睡眠。双月湾刘先生p沙滩的管理不好沙滩的管理不好，经常有垃圾，特别是周末度假人群较多的时候。双月湾曾先生客户畅想的度假生活:客户畅想的度假生活:p希望园林、布局都要有主题，度假酒店要有滨海风园林、布局都要有主题，度假酒店要有滨海风情情，还有酒吧街，商业配套，光是房子不行，但沙滩不再有，强调生活设计理念。金海湾客户汤小姐p度假还是喜欢去海边，有沙滩，不会去市中心，在海边晒太阳，安静、放松，消费要有一点层次，公园绿化要多一点，路要大气宽一点。金海湾客户王小姐p餐饮配套要好，特别重视要有小孩玩的场所，26、游乐场或儿童海滩。产品的功能要求是房间视野要开阔，景观要好。金海湾客户王先生理想状态：体验、放松、亲近自然、特色现实状态：配套少、交通不便捷、吵闹、管理差注：数据、语录来源于世联对于滨海成交客户访谈27潮汕表现粤东尚未形成具有影响力的滨海旅游目的地，其中潮汕休闲度假市场处于休闲规模化发展阶段，滨海休闲度假时代呼之欲出度假休闲发展趋势城市化发展趋势区域市场发展趋势潮汕休闲度假市场发展一般规律潮汕休闲度假市场发展一般规律继海南之后，粤中、粤西的滨海度假迅速发展、而粤东尚未形成一个具有影响力的滨海旅游目的地。1参考潮汕休闲度假市场发展一般规律，推断目前潮汕休闲度假市场处于规模化的发展阶段，呈现度假市27、场向普通收入人群普及的特征228四四季均衡季均衡发展趋势两大趋势_打造深度度假体验加强旅游黏性，最大程度吸引度假游客的停留，减弱淡旺季效应，形成四季均衡的度假模式深深度体度体验验度假休闲发展趋势城市化发展趋势区域市场发展趋势andand深度挖掘和展示文化要素，灵活配置复合功能度假型业态，提供长时间消费的旅游产品，保证度假区的高端客流和市场号召度。客群高端化文化主题化产品多样化品位贵族化项目个性化通过分时度假、产权销售，沉淀一定时间段的度假人口，配合全年性的节事活动激发景区活力，平衡度假区淡旺季带来的经营风险，保证可持续发展。旅游季节旅游景气度传统模式平滑模式29全国旅游市场研究：未来旅游地产，28、尤其是高端度假市场，将从广泛的初级享受向差异化的深度体验转变从旅游地产的发展的趋势来看，本项目未来肯定也是要走特色化深度体验方向第一代需求第一代需求“初级观光”“初级观光”第二代需求第二代需求“高端度假”“高端度假”第三代需求第三代需求“主题娱乐”“主题娱乐”第四代需求第四代需求“深度体验”“深度体验”n随着经济条件的改观，大量人们走出家门n看未曾见过之景，去未曾去过之地n存在一部分“先富起来”的人n存在展现财富和社会地位的需求n经济发展，社会人群财富结构成纺锤型发展，中产阶级大量增加n中产阶级希望利用周末和假日出游，和亲朋好友以放松身心为目的n经济高速发展，人们生活压力增大，节奏变快n人们追29、求生活方式的改变，新事物的体验，独特的调性，深度的参与与互动自然风光名山大川高尔夫 温泉五星级酒店主题乐园综合性度假区差异化主题差异化主题深度体验产品深度体验产品30度假休闲发展趋势度假休闲现状及趋势分析：p深圳东滨海旅游度假需求日益旺盛，各板块由于自身质素因素形成板块占位，只有巽寮、平海是认知度比较高的纯粹观光休假滨海度假区；由于配套不兑现、体验无特色等因素，客户满意度不高；p潮汕度假市场处于休闲规模化发展阶段，未形成成熟市场效应；p未来滨海项目打造深度体验、多元化，精细化的度假产品是突破市场同质化的策略趋势31土地市场12014年滨海以多宗小型地块出让为主，随着区域价值及认知度提升，政府出30、让地块的态度越加谨慎。度假休闲发展趋势城市化发展趋势区域市场发展趋势土土地规模地规模土土地地宗数宗数宗数占宗数占比比面积面积（万万）面积面积占占比比5万以下1976%42.8153.84%5-10万624%36.746.16%10万以上00.00%00.00%合计25100.00%68.45100.00%区区域域宗宗地地号号交交易易方式方式地地块用块用途途地地块块位位置置地地块面积块面积()容积率容积率大亚湾DYWATHP005挂牌出让住宅用地澳头荃湾红排地段854952.5惠东HDGC2014-5挂牌出让商服用地平海镇碧甲经济联合社亚妈庙地段619993.2大亚湾DYWATHP006挂牌出让31、住宅用地澳头荃湾红排地段536182.2惠东HDGC2014-14挂牌出让商服用地平海镇六乡村地段51628.241.1惠东HDGC2014-15挂牌出让商服用地平海镇六乡村地段53391.842惠东HDGC2014-17挂牌出让商服用地平海镇六乡村地段60936.261.15万以上地块一览表5万以上地块一览表p2014年出让土地以5 5万万以以下下的的小小规模地规模地块块为为主主，宗数及总供应面积均为第一，其中宗数占总出让宗数的76%；供应面积占总供应面积的53.84%；p5万-10万之间的中中小小规模地规模地块块仅仅6 6宗宗，占总出让面积的46.16%；p2014年没有10万以上规模地块32、入市。32土地市场2一线海景资源土地开发殆尽，未来3-5年滨海市场非一线海景产品将不断入市，寻求非海景溢价驱动力成为各项目的首要关注点度假休闲发展趋势城市化发展趋势区域市场发展趋势成交地块内移，内陆非一线海景资源土成交地块内移，内陆非一线海景资源土地成交增多，单一海景资源驱动的项目开发地成交增多，单一海景资源驱动的项目开发模式趋向单薄。模式趋向单薄。2014年首次出现0.5-1之间容积率的土地，仍以1.1-1.5之间容积率土地为主，容积率在3.0以上地块供应增加，随着开发集中度提高，未来开发强度逐渐增大。出让地块分布出让地块分布1出让地块容积率出让地块容积率2滨海线产品趋势滨海线产品趋势3一线33、海景资源土地开发殆尽，滨海线2014年成交区域集中在稔山、平海、霞涌，占总成交量86.38%，基本为非一线海景地块，一线海景产品逐年减少。趋势1：未来大量高层产品不断入市，低密度产品趋于稀缺；趋势2：未来一线海景产品比例逐渐降低，海景产品稀缺性越来越明显，价格有上涨可能。0%20%40%60%80%100%2013年2014年2013-2014年滨海线供应土地的容积率分析2013-2014年滨海线供应土地的容积率分析0.5-11.1-1.51.6-2.02.1-2.52.6-3.0大于3.033楼盘供应 15年滨海线供应大，总供应金额约140.3亿，品牌开发商云集、全面铺开“战国图”，竞争白热34、化，物业产品趋于同质度假休闲发展趋势城市化发展趋势区域市场发展趋势万科万科双月湾双月湾合正合正东部湾东部湾碧桂园碧桂园十里银滩十里银滩金融街金融街巽寮湾巽寮湾中航元中航元屿海屿海华润华润小径湾小径湾莱蒙莱蒙水榭湾水榭湾宝安宝安虹海湾虹海湾富力湾富力湾檀悦檀悦酒店酒店享海享海17771777温德姆温德姆至尊豪庭至尊豪庭推量(套)推量(套)13347351300120010900100011000500700900总面积总面积(万)(万)105.3558.410.816.466984.25总金额总金额(亿)(亿)104.638.310.4112066.511105.57合计：2015年预计退货9835、59套，总面积144.1万，总金额140.3亿合计：2015年预计退货9859套，总面积144.1万，总金额140.3亿项目项目名称名称面积()面积()40405050606070708080909010010011011012012013013063-11063-1101-3房1-3房59-8059-802房2房46-11046-1101-3房1-3房单房单房高层、公寓高层、公寓别墅别墅48-6548-65单房单房50-9050-901-2房1-2房59-22659-2261-4房1-4房48-8748-871-2房1-2房42酒店42酒店公寓单间公寓单间65-9065-901-3房1-3房36、802房802房42-9042-901-2房1-2房51-6251-62一房一房79-10079-100一室一厅一室一厅51-7751-771-2房1-2房159-169159-169别墅别墅270270别墅别墅88-15888-158叠院、叠院、235-350235-350别墅别墅51-6251-62单房单房高层、公寓供应以40-65单房为主高层、公寓供应以40-65单房为主高层、公寓供应以70-902房为主高层、公寓供应以70-902房为主别墅供应以220-2403-4房为主别墅供应以220-2403-4房为主1.滨海线2015年仍以40-65单房、70-902房高层、公寓推售为主，同质化37、严重，客户争夺愈发激烈；1.滨海线2015年仍以40-65单房、70-902房高层、公寓推售为主，同质化严重，客户争夺愈发激烈；34区域市场发展趋势区域市场发展趋势：p土地供应以小规模地块为主，大型地块渐趋稀缺，p一线海景地块区域开发殆尽，未来3-5年滨海市场非一线海景产品将不断入市。p市场未来货量大，产品同质化严重，竞争白热化。35【市场趋势预判与机会挖掘】p城城市市化化趋势：趋势：城市化进程的加快将推动汕尾的产业发展及城市经济的发展；度假市场将具备更广阔的客户群体及发展机遇；但属远期效应p休闲休闲度假趋势：度假趋势：打造深度度假体验、加强客户的旅游黏性，主要体现为深度体验+四季均衡p区区域38、域市场趋势：市场趋势：大规模地块渐趋稀缺、一线海景地块开发殆尽；惠东滨海线市场竞争由海资源的争夺转为度假理念、度假体系深挖的竞争趋势研判：趋势研判：p汕尾城市化进程为本项目后期发展提供机会p深圳东滨海板块的巽寮、平海是认知度比较高的纯粹观光休假滨海度假区，滨海滨海客户满意客户满意度度不不高；高；本本项目项目存存在在突突破机会破机会。p本项目一线海景资源强势、超大规模，抓住项目稀缺价值，合理创新规划，注重注重滨海滨海深深度体度体验验打造打造，突破传突破传统统滨滨海市场海市场同质同质化现化现象象，赢得赢得市场市场。机会挖掘机会挖掘：市场机会点：客户体验深度、旅游目的地造人气、与海的互动36项目困境39、：困境1：度假大盘无度假配套及度假氛围为支撑营销主打滨海旅游度假大盘，无现实的度假配套落地，度假氛围不足，仅以海上香格里拉概念及生态海景资源为营销主导；困境2：度假市场趋于深度体验化、运营服务化的方向发展，现开发初级的区域市场现状如何突破。37基于困境，回到滨海旅游现状进行思考：节假日的大小梅沙，一如既往下饺子般的游客挤满沙滩2015年5月1日，惠东滨海迎来客流高峰，截止中午12点已有一万多辆汽车涌入巽寮，各路段车辆拥堵严重深圳东的滨海度假需求旺盛，“挤”已成为现实。38那么挤的惠东滨海，玩什么？万科双月湾除了沙滩、只剩风情小镇万科双月湾除了沙滩、只剩风情小镇西西班牙班牙风情风情小小镇镇华润目40、前只有海滩华润目前只有海滩沙滩沙滩金融街沙滩、天后宫、水上乐园，均开放，玩乐相对较多金融街沙滩、天后宫、水上乐园，均开放，玩乐相对较多天后宫商业街天后宫商业街水上乐园水上乐园中航游泳池、会所、人工沙滩已开放中航游泳池、会所、人工沙滩已开放游游泳池泳池人人工工沙滩沙滩除了沙滩、可玩的设施少之又少只有度假的外衣，没有度假的精髓39传统度假板块，但度假模式呈两极化发展，度假体验存在提升空间低端度假高端度假有档次有人气无品质n巽寮湾作为惠东最知名的度假板块，滨海资源最优，但长期的发展并没有形成特色、深度化的度假体验，难以形成对客户的持续吸引力，延长逗留时间和增加体验次数，且开发资源已基本被利用殆尽，大41、势已定；未来，随着粤东海岸线度假价值不断加强，以及度假体验需求的加深，金町湾能否利用资源和规划优势，承接“度假板块升级功能”？无体验喜来登大酒店假日海滩假日海滩檀悦豪生40滨海线度假配套停留在小型配套的兴建，缺乏大规模度假娱乐型配套的兑现，度假氛围缺乏，开发实质为“真地产假旅游”项目名称已建成规划中兑兑现程现程度度十里银滩幼儿园、五星级酒店、人工沙滩、酒吧街、会所、国际学校、泳池开心农庄、三级甲等医院、游艇码头金融街巽寮湾酒店群、水上乐园、天后宫、海公园、会展中心、高尔夫、游艇城，休闲公园、奢侈品一条街檀悦豪生酒店酒店、泳池、海景SPA、海景温泉泡池群、保姆型儿童俱乐部、100米恒温泳池、空中42、书吧、屋顶观海酒吧、奢华观海餐厅富力湾商务酒店、会议中心泳池、会所、水疗馆水上高尔夫，游艇会双月湾运河、小泳池、会所、儿童中心、小镇中心海上航线、游艇出海、温泉中航元屿海环湖绿道、滨海栈道、滨海会所、东湖南湖、沙滩商业街、酒吧街、玻璃教堂、大小坪峙岛，礁石公园，帆船码头，虽然需求旺盛，但滨海项目的开发呈“真地产假旅游”已成为现实；需求未得到开发市场的满足。41需求旺盛，海边很“挤”有档次无体验，有人气无度假品质市场上缺少具备特色体验、高度假品质的度假目的地现实度假实际客户语录：每次节假日去巽寮湾都很挤很堵，但是身边还是很多人涌去那边玩；因为现在去海边去玩就只有这些地方了呀，毕竟三亚那种度假氛围43、好的地方还是太远；大家也就图个便捷和玩个新鲜。金町湾机会利用资源和规划优势，承接“度假板块升级功能”42项目破局的方向思考：因此，我们需要转换思路：摈弃地产开发导向下的项目策略，从旅游目的地景点塑造的角度看待项目，最大化牵引客户，打造项目独特名片与气质。度假不仅仅是玩海而是度假氛围的营造旅游仅仅是观光已经不够体验性的主题配套才是停留的理由我们要做的：是旅游景点也是度假目的地44如何做旅游景点的成功案例新加坡圣淘沙、泰国普吉岛、东部华侨城案例：新加坡圣淘沙沙滩海资源的参与感与度假生活；泰国普吉岛在自然资源的基础上，结合传统文化，塑造全体验旅游模式；东部华侨城以旅游带地产，有标签有人气，主体化、复44、合化运营。45新加坡“圣淘沙模式”城市属性较强,海岛资源不具稀缺性，通过自我塑造，打造综合型度假区Case1Case146项目概况：圣淘沙岛位于新加坡南端一个三角形的岛屿，距市中心15分钟车程，是新加坡最受欢迎的度假区n概况：概况：圣淘沙岛是位于位于新加坡南端一个三角形的岛屿，占地500公顷（5平方公里）；n交通：交通：圣淘沙岛距距市市中中心心仅仅1515分分钟钟车程车程，距樟宜国际机场只有2525分分钟钟车程，离丹那美拉渡轮码头2020分分钟钟；n影响力：影响力：2010年全年接待世界各地游客达1600万人，比预计的1200万超出了25%。当年选择到圣淘沙和滨海湾金沙酒店游玩的游客占到新加坡45、旅游总人数的5成。新加坡新加坡圣淘圣淘沙沙47自我塑造1_构建完善的滨海度假功能体系：合理搭建旅、业、居的功能互补关系，形成丰富的旅游产业体系旅+业+居=完善的滨海度假城功能体系“旅旅”体系体系 人文观光类旅游项目 自然观光类旅游项目 创新体验类旅游项目 节事类旅游项目 临时性度假居住（酒店、公寓）周期性居住（度假别墅、二居住宅）永久性居住（养老一居）“居居”体系体系构建与构建与城市差城市差异化的异化的环境环境创新、创新、变化的变化的配套服配套服务务提供可深度体提供可深度体验的空间场所验的空间场所功能功能互补互补 度假服务类（餐饮、疗养）旅游服务类（科普、科考、解说）居住服务类（商业、教育、医46、疗）“业”“业”体系体系功能功能互补互补圣陶沙，新加坡圣陶沙，新加坡48自我塑造2_设置多功能区：圣淘沙设置了四大功能区，是一个集吃、住、玩、游、购为一体的一站式综合型旅游目的地商业会议中心酒店游乐设施住宅区12345678910111314151617121122346148910511137151617类别序号名称商业特色美食街节庆大道（购物、餐饮）SPA区六星级spa中心会议中心会议中心酒店香格里拉酒店硬石、节庆、康乐福酒店迈克尔酒店卡佩拉酒店百富酒店喜乐度假村乐怡度假村游乐设施圣淘沙名胜世界阿玛拉自然保护区湾区游乐场高尔夫俱乐部住宅区升涛湾豪宅区节庆大道四四大大功能功能区：区：餐饮购物47、餐饮购物区、区、酒店休闲酒店休闲度假区、度假区、综综合合娱乐娱乐区、度假区、度假居居住住区区餐饮购物区餐饮购物区餐饮购物区餐饮购物区综合娱乐区综合娱乐区综合娱乐区综合娱乐区12345149自我塑造3_打造高吸引力度假配套：结合本地资源，通过打造多主题、创新体验式乐园等重量级度假项目，构建新、奇、特顶级旅游度假区新、奇、特顶级旅游度假区1 13 35 52 24 46 6西乐索景区西乐索景区景点有炮台、海底世界等以及4个酒店圣淘沙名胜世界圣淘沙名胜世界云顶国际斥资数十亿新元打造的世界级家庭综合娱乐城，包括6个风格迥异的酒店、大型主题乐园、影视城和赌城等英比奥英比奥小岛上的核心游览区，聚集较多娱乐48、项目和饮食场所滨海沙滩滨海沙滩3.2公里白色沙滩，风情各具，散布多个酒店和娱乐项目色拉蓬色拉蓬拥有高尔夫俱乐部，两个球场、众多的酒店和餐馆，高端阶层消费场所度假物业开发区度假物业开发区包括吉宝港和升涛湾两个住宅项目，包含豪华公寓、办公楼、别墅、洋房*资料来源于圣淘沙官方网站、以及wikipedia环球影城主题公园环球影城主题公园4D魔幻剧院4D魔幻剧院梦幻岛水上公园梦幻岛水上公园海之颂表演海之颂表演双轨过山车双轨过山车海洋生物园海洋生物园50自我塑造4_争取政策支持:博彩、置业等领域享受新加坡政府特殊政策支持，成为圣淘沙快速发展的重要保障01.01.01.博彩业01.博彩业博彩业博彩业200449、年开放博彩业，为圣淘沙汇聚了巨大的人气，带来巨大的经济收益02.02.02.地产业02.地产业地产业地产业支持外国人购买地产，成为新加坡唯一允许外国人购买住宅的别墅区域圣淘沙快速发展的重要保障政政策支持策支持每每年年创创造造价值价值1.31.3亿亿博彩税博彩税1%1%2%GDP2%GDP增增长长3.53.5万万就就业业机会机会20032004151151套套单单价价14.814.8万万元元/平平方方米米圣淘圣淘沙沙涛涛源源湾湾51案例借鉴_多方面自我塑造，形成项目核心度假体系2.2.塑塑造造多多功能综功能综合合性度假区性度假区3.3.打造高打造高吸引吸引力力的度假配套的度假配套案例借鉴案例借鉴50、主动自我塑造，形成复合多主动自我塑造，形成复合多元的度假功能体系吸引度假元的度假功能体系吸引度假客群的手法值得本项目学习客群的手法值得本项目学习4.4.争争取政府取政府支撑支撑1.1.构构建建完善完善的滨海度假体系的滨海度假体系52Case2Case2泰国普吉岛“拉古娜度假区”模式在自然资源的基础上，以主题式度假组团形式，落实复合体验模式53项目概况：Laguna Resort是普吉岛的高档综合旅游度假区，占地约3.2平方公里，以滨海高级度假组团为发展重点n普吉岛位于泰国南部，南北长48公里，东西宽21公里，占地543平方公里，是泰国第一大海岛。nLaguna Resort位于班陶湾，占占地地51、约约3.23.2平平方公方公里里，地势平坦，西面向海，三面群山环绕，形成天然的绿化隔离带n度假区主体是5家高级度假式酒店、高尔夫球场、别墅、分时度假住宅、商业街、大型人工湖系统。n市场定位是一一个大个大型型的的高高档综档综合旅游合旅游度假区，度假区，以高级度假组团为发展重点班陶湾班陶湾LagunaLaguna班陶湾班陶湾5 53 32 24 41 1高高尔夫尔夫6 6BANYAN TREE PHUKETBANYAN TREE PHUKET普吉岛悦榕庄度假村普吉岛悦榕庄度假村SHERATON GRANDE LAGUNA PHUKETSHERATON GRANDE LAGUNA PHUKET喜来登52、湖礁度假村喜来登湖礁度假村DUSIT LAGUNA RESORTDUSIT LAGUNA RESORT杜斯特拉沽那度假村杜斯特拉沽那度假村1 12 23 3ALLAMANDA LAGUNA PHUKETALLAMANDA LAGUNA PHUKET普吉拉沽那阿拉曼达度假村普吉拉沽那阿拉曼达度假村LAGUNA BEACH RESORTLAGUNA BEACH RESORT湖礁海滩度假村湖礁海滩度假村4 45 5住宅住宅Canal Village商业街Canal Village商业街6 66 6Canal Village商业街Canal Village商业街545大主题度假组团：由5个主题度假村构53、成，针对不同的客户群体打造特色度假村，既保障度假区内高品质度假氛围，又满足游客多元度假需求DeDe普吉岛悦榕庄度假村普吉岛悦榕庄度假村D D湖礁海滩度假村湖礁海滩度假村D D喜来登湖礁度假村喜来登湖礁度假村DesDes杜斯特拉古娜度假村杜斯特拉古娜度假村占位：区最高端的龙头项目群体：消费力最强的商务度假旅客，特色：亚洲最大的东方Spa之一占位：是一家5星级的国际连锁酒店群体：较富裕的夫妇、情侣特色：区内酒店中泰国风味最浓厚占位：属于喜来登最高档品牌群体：住客较为国际化，消费能力亦较高，亦有不少商务旅客特色：合家欢酒店，亲子活动为主占位：属于高档酒店群体：吸引较多年轻旅客和公司旅客特色：建有一座54、水上乐园，以水上活动为特色1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 45 5 5 5占位：是分时度假酒店，档次相对偏低，群体：以年轻旅客为主要客户。特色：新式的公寓型度假村D D阿拉曼达度假村阿拉曼达度假村555大主题度假组团体验：采用泰式、地中海等丰富的建筑风格，配备对应的体验式配套，营造多样化的国际度假氛围，满足客户复合体验1.普吉岛悦榕庄度假村普吉岛悦榕庄度假村p风格：风格：泰式建筑风格p体验：体验：水力按摩池Spa主题的游泳池,提供各种极富情调的按摩及身体疗法2喜来登湖礁度假村2喜来登湖礁度假村p风格：风格：现代化风格p体验：体验：水上游玩迷你商场健身房，按摩房3.杜斯特拉55、古娜度假村3.杜斯特拉古娜度假村风格：风格：泰式建筑风格体验：体验：p高尔夫球p参加泰式烹饪课程p水上运动p供5个餐饮场所,品尝国际餐点4.湖礁海滩度假村4.湖礁海滩度假村风格：风格：采用泰式建筑风格体验：体验：p建有一个占地四英亩的水上乐园，和提供较多的活动。5.阿拉曼达度假村5.阿拉曼达度假村风格：风格：地中海风格体验：体验：pSpa主题的游泳池p帆板运动56案例借鉴_通过主题度假村群，打造特色主题度假，来落实复合体验、满足泛客户多元化需求各主题度假区总结各主题度假区总结案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴p主题分区:主题分区:各个组团针对不同的客户，打造不同的主题，并围绕客户和主题打造不同档56、次、不同特色的资源、度假配套和度假物业p客户复合：客户复合：度假区涵盖各个层次的客户需求，满足不同客户群体的多元化需求.57Case3Case3东部华侨城深圳“东部华侨城”模式以旅游带地产，“旅游地产”复合化运营成功模式58开发思路：旅游和地产同时拿地开发，先推出旅游项目为地产搭建价值平台；后通过地产回现促进旅游滚动开发分项2003-2006 2007 2008 2009 2010 基础设施建设旅游开发地产开发深圳东部华侨城的开发时序安排景区开放地产销售旅游开发为先，通过旅游开发为地产搭建价值平台地产回现促进旅游持续开发不断推出新的旅游项目，维持景区的旅游吸引力旅游开发不断深化59旅游开发先行57、：通过主题园区开发、公众休闲配套提前兑现等手法打造集生态旅游、户外运动、酒店等多功能于一体的休闲旅游区p主题园区阶段开发茶溪谷：三洲茶园、湿地公园大侠谷：瀑布、风车天禅：观音莲座小镇：因特垃根古镇大侠谷：云中部落天禅：华兴寺小镇：茶翁古镇大侠谷：海洋之心 探索之旅 黎明乐园大侠谷天街小镇：海菲德小镇p公众休闲配套提前开发1、5200平米室外山林矿泉SPA2、18洞公众高尔夫球场3、66打高尔夫练习场1、18洞会员高尔夫球场2、6000平米因特垃根室内矿泉SPA和健康管理中心p发挥酒店管理优势5星级瑞士风情因特垃根主题酒店大侠谷瀑布主题酒店云海谷房车主题酒店华兴寺檀越主题酒店低投入的景观及展示项58、目高投入的主题文化体验项目主题体验娱乐项目2007年2008年2009年分分主题园主题园区区阶阶段段开发，开发，先先期期环环境塑境塑造与造与形形象象展展示示为为主主，再再开发开发文化文化旅游旅游产品，产品，后后开发开发刺刺激激性性主题主题体体验验项目项目公公众众休闲休闲配套配套提提前前开发，开发，培育其培育其价值价值成成熟熟，后后开开放放会会员制员制休闲休闲配套配套驱驱动地产开发动地产开发发发挥挥酒店酒店优优势，势，打造主题打造主题酒店酒店群群：高高级级酒店酒店立立形形象象为为先先，服服务务地产地产客户客户与商务与商务政政客客；主题；主题酒店酒店跟跟进进开发，开发，服服务务游游客客开发特征开发59、特征60地产随后借势开发：在拟选区域资源成熟时推出地产物业，发挥依托区域的峰值价值天麓7区，56套高尔夫物业，08年7月发售天麓9区，9栋独栋山湖物业，09年4月发售天麓6区120余套山景物业，09年3月发售天麓2区，44套山海大宅，08年5月发售天麓1区，20栋山海大宅，08年3月发售大大侠谷侠谷云云海海谷谷茶溪谷茶溪谷前期前期中期中期后期后期地产价值之地产价值之依托依托大梅沙海景资源及区域价值高尔夫、茶溪谷山景资源价值大侠谷资源价值区域价值开发目标开发目标地产回现依托资源地产升值 地产深度开发前期地产开发嫁接成熟海景资源和会籍权回现；中期嫁接成熟山景资源盈利；后期嫁接成熟区域价值和配套价值60、深化开发2007年开放项目2008年开放项目2009年开放项目2009年后开放项目旅游景观、展示旅游项目主题文化体验项目主题体验娱乐项目各类文化节庆地产先后推出天麓1、2、7区，共120套先后推出天麓6、9区，共130余套天麓3、4、5、8区依托资源海景资源和高尔夫资源茶溪谷山景资源大侠谷山景资源及海景资源61开发模式借鉴：以旅游开发先行的模式，打造主题化旅游度假区，旅游氛围成熟再开发高端地产，实现旅游与地产起飞双赢的复合化运营模式阶阶段段 200306年年基基建整建整治治期期 2007营营业业项目项目区区域域启动期启动期 2008营营业业项目项目培育培育发展期发展期 2009营营业业项目项目61、快速快速发展期发展期 2010营营业业项目项目深深化化发展期发展期旅游旅游景观恢复和基建期茶溪谷：三洲茶园、湿地公园大侠谷：瀑布、风车天禅：观音莲座小镇：因特垃根古镇云海谷：18洞 公众球场大侠谷：云中部落天禅：华兴寺小镇：茶翁古镇大侠谷：海洋之心探索之旅 黎明乐园大侠谷天街小镇：海菲德小镇深化、举办各种文化节庆地 产地 产天麓1、2、7区天麓6、9区天麓3、4、5、8区酒 店酒 店5星级茵特拉根酒店森林矿泉及活力矿泉SPA大侠谷瀑布酒店房车主题酒店华兴寺檀越酒店n塑环境，梳交通，解决山地区域可进入性和可游玩性n核心项目开发树立区域形象n5星主题酒店和36洞山地高尔夫立形象，培育资源价值n完善62、组团开发，强化文化项目开发，细分客户n依托山海价值开发高端地产开发回现，平衡前期投入n强化娱乐和节庆旅游项目，留客旺夜，提升旅游收入和区域价值n依托山湖景及区域价值开发高端地产，实现地产和旅游双盈利62案例启发：借鉴经验，可采用以旅游带地产开发模式，挖掘项目的多元化资源，搭建项目自我核心价值体系，打造复合化、主题化度假目的地全身心体验、可享受的海生活全身心体验、可享受的海生活配套配套主题化主题化旅游旅游带带地产地产复复合合模式模式塑塑造自造自我我价值价值成成功功落地落地新新加坡加坡“圣淘圣淘沙沙模式模式”p构建完善的滨海度假体系构建完善的滨海度假体系p塑造多功能综合性度假区塑造多功能综合性度假63、区p打造高吸引力的度假配套打造高吸引力的度假配套p争取政府支撑争取政府支撑泰泰国国普吉普吉岛岛“拉拉古娜古娜度假区度假区”模式模式p5大主题度假组团驱动项目发展5大主题度假组团驱动项目发展深圳深圳“东东部部华华侨侨城”城”模式模式p旅游开发先行，旅游氛围成熟开旅游开发先行，旅游氛围成熟开发高端地产，实现旅游与地产双赢发高端地产，实现旅游与地产双赢第三部分二期发展方向与整体定位项目定位项目定位度假体系策略度假体系策略启动区建议及配套落地次序建议启动区建议及配套落地次序建议基于市场机会点、以及案例启发：重新审视本项目二期的价值体系65区位优势价值：项目在区位上处于华南沿海核心经济区的辐射区内，区域64、在交通、潜在客群上具备显著的发展前景二期项目价值体系梳理宏观视角：宏观视角：项目位于三大经济区（台湾、海峡两岸经济区、珠三角经济区）的交接位置，位于中国东部滨海东西发展轴上；中观视角中观视角：紧挨城市发展组团，直接受珠三角核心经济区的辐射，具有良好发展前景；区域层面：区域层面：地块处于汕尾中心城区的西侧，作为城市中心区的延伸和补充，在交通、潜在客群等方面上具有显著优势。66交通优势价值：金町湾区域交通网络发达，地块靠近高速出口、通达性高，项目北侧紧临通航路，进入性较好，交通价值良好二期项目价值体系梳理区域主要交通：区域主要交通：城际轻轨：连接汕尾-深圳，汕尾-惠州-梧州；深汕铁路：连接香港-深65、圳-汕尾-汕头-潮州等一系列沿海城市；京九铁路、连接东西的深海高速公路、连接南北的汕尾至江西瑞金告诉公路。地块通达交通情况：深海高速汕尾出口沿长沙湾道行驶约5公里直行进入通航路深海高速汕尾出口沿长沙湾道行驶约5公里直行进入通航路即到达本项目，进入性十分便捷。即到达本项目，进入性十分便捷。67规模价值：4500亩的宏大规模，其中二期占地面积约145万；地形丰富、景观资源丰富；良好的开发条件，具备打造经典的无数可能二期项目价值体系梳理p金町湾总占地面积3524916平米，合计52874亩；p其中建设用地面积约4500亩，属于区域级开发的滨海大盘。地块卫生图68山海资源价值：二期地块具备最为丰富的山66、海、石等多重自然资源，海景面狭长、海滩绵长；资源价值远优于一期、三期地块二期项目价值体系梳理p海景资源：海景资源：一线无遮挡海景、绝佳海景视野，超长海岸线；p山景资源：山景资源：西侧地块为现状山体，及大片的现状水塘，建设上存在一定限制，但是自然、文化资源最为丰富。山景和白鹤寺洁白的沙滩及礁石景观狭长的沙滩和干净的海水69当地宗教文化潮汕民居文化海港文化特色文化价值：当地具备纯粹的原生文化特色，地块内具备一定认可度的寺庙为人气依托，特色文化价值凸显潮汕文化：潮汕文化：潮汕古村落；宗教文化：宗教文化：白鹤寺朝拜福地；海港文化：海港文化：汕尾海港历史悠久。二期项目价值体系梳理70原生态的环境价值：67、作为度假市场开发不成熟的区域，地块内的原生态的、无污染的环境是无可比拟的价值二期项目价值体系梳理p未开发、零污染的度假处女地；未开发、零污染的度假处女地；p更生态的健康度假环境。更生态的健康度假环境。星空万里碧海蓝天71千亿央企品牌价值已落地：大活动大事件的持续推进，品牌已经在汕尾乃至深圳广州市场形成一定的追随效应二期项目价值体系梳理4、粤东地区首个超大规模爱国主义教育活动国防兵器展开幕。1、嫁接政府资源，组织政府推介会。在代理公司进场前，密切与当地政府合作，通过政府的力量扩大影响力，有利于后期工作进行2、推广封锁所有的高速路口，锁住目标客户3、玄学天后麦玲玲空降汕尾,与您共鉴金町湾卓越品质768、2项目价值体系小结：核心价值为资源价值、文化价值区位交通价值区位交通价值区区域域价值价值（华南沿海核心经济区的辐射区内）交交通通价值价值（交通网络发达，靠近高速出口、通达性高）资源价值资源价值海海资源资源及海及海港港基基地地背背景景山山景景、山山体体资源资源文化价值文化价值潮潮汕汕民俗民俗文化（民居民俗）禅禅佛佛文化文化背背景景（白鹤寺）规模价值规模价值4500亩的宏大亩的宏大规模，地形丰规模，地形丰富、景观资源富、景观资源丰富；良好的丰富；良好的开发条件开发条件品牌价值品牌价值大品牌，大品牌，千亿央企千亿央企项目价值世联理解靠近深汕高速出口，深汕中心位置，成为潮汕籍潮汕籍深汕客户必经路深汕客69、户必经路资源价值、文化资源是体验配套的主要载体，作为项目持续开发重要价值规模价值需要以配套落地、社区成熟来体现，三期开发三期开发可重点体现可重点体现无法量化、无法单无法量化、无法单一发力一发力；更多在一起品牌落地时体现礁屿：原哨所海岛，国防背景，可作为海上体验的路线中转站及国防主题体验景点海：粤东最美海岸线，外海澎湃直面太平洋，7公里沙滩山：优质的自然山体，丰富的植被，良好的私密性及养生条件这里是中国最美原生态滨海度假处女地最原生态的魅力之城项目价值回顾生态资源寺：地块内的白鹤寺为汕尾市著名景点之一，汕尾著名的朝拜胜地项目价值回顾人文资源居：潮汕传统古村落，如潮汕特色民居、特色渔村都是汕尾历史70、的留痕，是穿越百年历史的华美与沧桑这里千年的历史传承赋予她独特的人文情韵港：汕尾港对外开放口岸，渔场辽阔，海产资源丰富，是全国六大特等渔港之一，是70年前本世纪二十年代孙中山先生择建南方大港的基地海洋文化开放性、多元性兼容性、冒险性神秘性、进取性山、海、岛寺、港、居勇于出出海海拼搏拼搏、海、海外外经经商商的潮汕人；信奉妈祖的海海洋洋信仰信仰；重生态重养生的精致潮菜的海海洋饮洋饮食食文文化化；商业气息和海洋文化浓郁的岭岭海海名名邦邦；“爱爱海海兴兴渔渔”的当地民风特色聚族而居，独特的理想风理想风水水人人居居环境富庶的生态资源厚重的文化内涵项目标签化价值导出项目标签化价值导出标签化价值的支撑体系搭71、建海洋文化浓厚的浓厚的探探海海意识和意识和拼搏拼搏精神：精神：反映了国人勇敢的冒险精神及其在征服海洋方面的努力敬海的敬海的天天人人和和谐谐意识：意识：海洋文化中，民众对海神的崇拜是信仰的核心这种敬海的信仰蕴含了一种天人合一或天人和谐的观念；体现敬畏自然、保护环境的思想和和平平交交易易的海洋道德：的海洋道德：西方的海洋文化是战神文化，中国的海洋文化是和平交往的文化;国人远赴海外以经商为主要目的，与东道国进行和平贸易，享用海洋带来的财富探海敬海享海（开放、冒险）（信仰、神秘）（和平、共享）项目价值主张的元素体现港寺山海海洋文化海洋文化特色挖掘：特色挖掘：n白鹤寺禅佛的概念泛化：以白鹤寺为依托，将佛72、禅文化与山海养生文化融合，打造与市场单纯“养身”文化相区别的养心体系n将汕尾港的发展历史融入项目，赋予海上集散中心的新视角居n将潮汕传统民居的特色元素融入项目，体现潮汕文化与历史渊源n山景生态资源体验化：区别于山景观光的单一视觉体验，挖掘山体资源进行山林养生主题体验配套打造n外海资源差异化：区别于现有外海利用的平淡、单一，打造合家海上健康运动体系，增强外海体验78二期发展战略导出发挥项目山、海、文化等发挥项目山、海、文化等多重资源多重资源的价值优势；的价值优势；利用区域引领利用区域引领深度体验型度假目的地深度体验型度假目的地的发展机遇；的发展机遇；以海洋文化为标签、潮汕文化为特色，打造复合化、73、主题以海洋文化为标签、潮汕文化为特色，打造复合化、主题化、体验化的全生活滨海度假目的地。化、体验化的全生活滨海度假目的地。关键词：标签化落地、主题深化、复合功能升级【二期属性定位】海上香格里拉，粤东海洋文化度假目的地“文化福地、山海大境，极致的主题度假体验”文化，承载了这片海的故事；旅游最怕没有故事 来金町湾，感染浓厚的探海意识和拼搏精神，尽情冒险！凛冽海风，不能熄灭我的激情凛冽海风，不能熄灭我的激情,海洋神秘，也未能阻挠海洋神秘，也未能阻挠我的脚步我的脚步浩瀚世界，我想去看看浩瀚世界，我想去看看“禅境”是要靠“悟”才能获取，而“悟”是一种心智活动，恰如拈花微一笑间领悟世间红尘微妙至深的禅理。74、天地静谧，百念俱清，天地静谧，百念俱清，所有尘劳净化，消弥所有尘劳净化，消弥 来金町湾，沉浸在敬海的天人和谐里，收获、反思禅茶一味,且品且悟 来金町湾，分享和平、共享的海洋道德，品味海洋文明的积淀2000多年前的古罗马哲学家西塞罗说：“谁控制了海洋,谁就控制了世界.”漫步在这个海洋文化浓郁的岭海名邦，与历史对话，或在潮家古村游转，或座山观海，下个转角邂逅一场文化盛宴“上山”、“下海”资源，往往意味着一种稀缺。生态资源就是生活，就是闲适与幸福。在越来越细分的度假市场上，金町湾的生态资源，将成为都市人心心追逐的目的地。城城市，市，如如此此喧嚣喧嚣。心心灵灵，早早已已变变得得浮躁浮躁。人人类类，本本75、是赤裸裸是赤裸裸的来到的来到这这个个世世界界，本应本应该该无无拘拘无无束束的的接接近近大大自然；自然；然然而而，我我们们在在自自己亲己亲手手打造打造的的城城市市里生里生活活，每每天天在在玻璃窗玻璃窗后后的房的房间间里里辛苦辛苦工工作，作，奋奋力力向向上上。有时，有时，我我们们应应该回去该回去那那个最个最本本源源的的自自己己。赤裸裸赤裸裸的，的，回归回归大大自然自然，寻回寻回自自我我。来一场，海洋文化与海洋生态的精神洗礼，发现，另一种奇妙的旅行真谛。自然文化海洋【二期形象演绎】海上奇缘海上奇缘海上香格里拉之第二篇海上香格里拉之第二篇你来看海，这里是直面太平洋最真的海和7公里的海岸线；你来焚香，这76、里有白鹤寺的钟鼓和诵经声洗涤心灵的尘埃；如果，你来是为远离尘嚣，刚刚好这里有最最令人惊奇令人惊奇的一切：原始的原始的潮汕老屋、风味独特的风味独特的潮汕美食;原生态原生态的碧海青山、源远流长源远流长的汕尾老渔港、还有最远久的远久的海洋文明、最神秘的神秘的海洋信仰最原始的海，最奇幻的旅行最原始的海，最奇幻的旅行最神秘的海，最有故事的旅行最神秘的海，最有故事的旅行不不凡历凡历程程，不不虚虚此此生生少少年年派派的的奇奇幻幻漂流记漂流记86【客户锁定】通过客户财富层级和置业关注分析，将滨海度假客户中的高端、中高端客户锁定为项目主力客群客户类别客户类别置业目的置业目的置业关注点置业关注点置业倾向置业倾向客77、户机会客户机会滨海滨海度假度假客户客户顶级客户群度假/资产保值强势稀缺资源占有、物业体验收藏型低密度产品收藏价值物业打造、格调氛围高端客户群度假/资产保值注重强势资源占有豪华、舒适型低密度产品圈层需求、资源、产品细节中高端客户群中短期度假/投资度假环境、亲海/亲水社区中等面积低密度或大平层物业度假氛围、居住体验物业品质经济型客户群短期度假/首次改善居住环境、生活氛围、物业性价比小面积/经济型大平层物业配套、产品品质、物业性价比强调对强势资源占有，客户质素优良、追求品位强调对强势资源占有，客户质素优良、追求品位系滨海市场主流客群，物业消化量大，度假氛围加以营造能有效牵引客群系滨海市场主流客群，物78、业消化量大，度假氛围加以营造能有效牵引客群追随品牌、强调对稀缺资源、物业的占有，客群牵引有较大难度追随品牌、强调对稀缺资源、物业的占有，客群牵引有较大难度有度假需求，但购买力有限，在物业去化方面可区隔引导有度假需求，但购买力有限，在物业去化方面可区隔引导87【客户验证】强势资源占有仍系客户成交敏感点，但影响趋弱，随置业行为趋理性，客户偏好复合资源打造及度假概念的延伸客户特质客户特质深圳依然为项目主力客群来源，随经济实力积累与度假理念转变，深圳新区占比增长明显，老区客户相应缩减，此外开始涌现惠东客户。海景占有逐渐取向圈层象征需求，以圈层经营为置业驱动的客户占比逐渐上升。客户策略客户策略注重中高管79、及企事业主挖掘，在客户牵引上注重圈层经营、整合品牌内部资源，以成交客户为源点，组织活动形成圈层氛围刺激成交，效果明显。“客户对海景一见钟情，但日久生情回归于生活体验，尤其山体配套、亲海平台、帆船这类富富有有内内涵涵、体、体验验感强感强的因素。”“投资客户趋于理性，注重资资产产经经营营，普遍看好滨海物业升值，酒店良好运营对客户投资触动较大。”“有位客户买过2套公寓，投资物业遍布湾区，最近又入手了叠墅，他比较认同格格调调、创创新新式体式体验验，尽管观海体验局限。”“大部分人对养老存在偏见，认为养老就是躺着啥都不做其实不然，我们将资源价值放大，有山有水、休生养性，客户容易认可这种滨海滨海生生活活概概80、念念，比如现在50单房就出现很大比例的养生养老需求的客户，”“滨海存在一种特殊客户集群，相当关注圈圈层层荣荣誉誉与与归归属属感感，将项目视作圈层集群地，易受团队影响组团购买。”注：客户情况来源于中航元屿海策划林先生客户关键词：资源占有、深度体验、圈层、度假概念客户案例：中航元屿海客户案例：中航元屿海88【客户定位】基于项目质素及开发商预期，项目立足珠三角经济核心圈辐射区内，锁定追求资源占有、主题度假体验的中高端度假型、投资型客户客户演变趋势图机会客户机会客户重要客户重要客户核心客户核心客户u机会机会客户客户：强调稀缺资源及物业持有，注重影响力及标签，偏好产品收藏价值的顶顶级级客户客户u典型客户81、形象：注重内涵及人文精神享受u重重要客户要客户：强调优质资源占有、关注圈层经营及产品品质，追求私密、纯粹的度假度假型型高端高端客户客户u典型客户形象：资深物业经营者，内敛而阅历丰富u核核心心客户客户：注重生活品质，注重度假环境及体验配套；关注区域升值潜力及物业保值增值的珠三角投投资资兼兼度假度假型型中中高端高端客户客户u典典型型客户客户形形象象：上升、注重积累的实干家，多白手起家、现事业有成；注重度假氛围及度假理念对原生态资源的需求：一种理想的生活状态，正是回归原始的生态方式，清新的空气、干净的土地、碧海蓝天的生活回归最原始的呼吸方式用静谧的生态生活，建立自己的梦想家园回归生命最初的颜色他们厌82、倦了雾霾和城市，追求最新鲜的空气和最明亮的阳光他们想要干净清新生态健康客户语录：“去滨海度假，当然是希望可以暂时逃离城市，呼吸新鲜的空气、享用一顿最新鲜的海鲜大餐；当然还要有资源，没有生态资源的话跟城市有什么区别。”对养生的需求：优异的水质、适宜的气候环境、轻松无负担的生活环境他们大多都是经过几十年的商海拼搏，已经完成了财富的积累，但多年繁重的压力对身体的亏欠，使他们开始注重修身养性，追求更好的、轻松的、无负担的生活环境与生活方式他们想要修养身心轻松生活客户语录：“现在深圳越来越拥挤，房价又高，养老养生的话会考虑往往环境好的小地方去，真正的养生应该身心都没有负担的的环境，比如生活氛围要好，最重83、要的是空气要好、不能有污染！最重要的是空气要好、不能有污染！”金町湾绝佳的养生环境，足以吸引无数目光！汕尾，粤东的“生态之城”；这里雨量充沛，日照充足，气候宜人，土壤肥沃，水质优良，绿化率高。他们想要释放压力净化身心他们事业有成，在城市中拥有自己的天地，但渴望暂时逃离城市，忘却城市虚荣的繁华，找一处心灵净地，感悟心灵对心灵放松的需求：高负荷、高强度的工作与社交压力，心灵渴望回归，渴望彻底的释放金町湾直面太平洋、景色宜人，外海的开阔，内海的宁静，不一样的体验，不一样的释放！这里，还拥有千年的人文底蕴，让人不经意间把心沉下客户语录：“现在城市里的人生活节奏太快了、像我这样的高强度、高压力几乎是常态84、；所以度假的地方一定要具备一些减压的功能，比如可以SPA之类的人文的对话：在对话过程中，让浮躁的心灵的积淀下知识的光辉，回归平常心对人文体验的需求：他们渴望在文化的氛围下，追寻内心深处的声音，引发思考，从而完成蜕变他们想要审视自我文化体验他们深刻理解，这个世界是一个充斥不确定信息的世界，是一个充斥着各种可能性的世界。只有不断的开拓视野、沉淀自己，才能更好的出发。客户语录：“我喜欢的度假不是单纯去海边玩玩水就算了，还要有吸引人的一些内涵的东西可以玩，毕竟出去玩除了放松，更希望是可以有开拓孩子视野的东西。”生态自然文化艺术健康养生项目目标：资源升级体验升级文化升级客户需求与本项目的契合点关键词：原85、生态复合资源、身心养生、心灵放松、人文体验项目度假体系策略项目发展目标回顾：做度假“目的地”、做旅游景点塑造人气聚集、四季度假、深度体验主题性的度假配套体系进行落位，作为项目发展的持续性生产力目标方向实现途径项目度假体系策略思考：标签化价值的支撑体系搭建回顾本项目度假体系搭建方向：以海洋文化三大精髓：探海、敬海、享海为三大度假核心主题，实现本项目人气聚集、四季度假、深度体验的海文化极致体验地的目标海洋文化极致体验地:一心三线一心：一个旅游服务中心：及交通枢纽、游客服务、行程预定、咨询中心等功能，是金町湾的核心后勤服务中心；三线：三条旅游线路：体验最不一样的滨海度假新感受探海冒险之旅、敬海神秘之86、旅、享海繁荣之旅。开启，一次与海洋最大限度互动的旅行，探海之旅最冒险、敬海之旅最神秘、享海之旅最繁荣。在B区的核心位置设游客服务中心，承担旅游集散换乘，旅游咨询中心、大型集散广场、后勤服务大楼等公共服务中心3.为旅游者提供当旅3.为旅游者提供当旅游信息咨询、餐饮住宿信息、负责日常投诉游信息咨询、餐饮住宿信息、负责日常投诉2.游客等候区、大型景点活2.游客等候区、大型景点活动举办区，承担旅游功能信息公布等功能动举办区，承担旅游功能信息公布等功能1.为旅游者提供集散、交通换乘，1.为旅游者提供集散、交通换乘，承担交通集散作用承担交通集散作用4.为客人设计个性化旅4.为客人设计个性化旅游项目或单位组87、织的主题旅游活动游项目或单位组织的主题旅游活动一心便捷的、专业的、个性化服务枢纽海洋文化极致体验地:三条旅游主轴实现人气聚集、四季度假、深度体验海洋文化奇幻之旅探海之旅：冒险的敬海之旅：神秘的享海之旅：人文的对话自我，寻找生命的本质对话自我，寻找生命的本质对话世界，品味文化的精髓对话世界，品味文化的精髓对话自然，探索互动的激情对话自然，探索互动的激情三线一、“敬海”神秘之旅对话自我，寻找生命的本质。对话自我，寻找生命的本质。军事用地二期-3二期-1二期-2一期三期现状村庄起点海边禅室白鹤寺佛学馆半坡茶园星空会所终点森林酒店101敬海的第一站：净心。白鹤寺下,面朝大海，设置一处海边禅室，日出的晨88、光洒向金町湾的时候，海天辽阔、光明万丈，仿佛放下千般愁虑起点海边禅室白鹤寺佛学馆半坡茶园星空会所终点面朝大海，感悟红尘百态在此地可听禅、说禅、悟禅，领悟生命的意义天下万物，全在沉默，省了言语，真实路过。森林酒店进行一种反思启迪一种智慧收获一种人生102起点海边禅室白鹤寺佛学馆半坡茶园星空会所终点敬海的第二站：修心。白鹤寺一侧,设置一处佛学馆，听清晨的钟鼓打破大海的宁静，奉上最诚心的清香，品素食餐点，听高增讲解佛学真谛，体验心灵修养之道顶级精品顶级精品 养生养生“敬敬宁静的心，质朴无瑕，回归本真，宁静的心，质朴无瑕，回归本真，这便是参透人生，便是禅。”这便是参透人生，便是禅。”素食馆素食馆 餐饮89、餐饮 ，配合白鹤寺的人流旺季，定期举办佛法论坛，邀配合白鹤寺的人流旺季，定期举办佛法论坛，邀请高增进行佛学授课请高增进行佛学授课放松后融入禅意、启动心灵修复功能森林酒店独自、三五人、抑或一团队，都可在此体验禅理，独自、三五人、抑或一团队，都可在此体验禅理参禅悟道，享受天然蔬食主义，知足常喜，豁达常乐104起点海边禅室白鹤寺佛学馆半坡茶园星空会所终点敬海的第三站：养心。沿袭原生山体地貌，设置一条禅茶登山走廊，以“半坡茶园”为关键节点元素，规划半坡茶园、手工制茶等茶文化体验基地，以茶会友、品茗养心 体验采摘体验采摘森林酒店 亲亲手手体体验验手工手工制茶制茶的的乐乐趣趣，从採从採茶茶、萎凋萎凋、揉揉90、茶茶到到完完成成包裝包裝，全全然自然自己己動動手手，一，一起起体体验验原始原始制茶制茶工工艺艺的的辛苦辛苦和和乐乐趣趣105配套功能品品茶茶：品味茶香的同时，感受茶园气息的清新和茶田错落有致的清秀；茶茶膳膳：将茶的茶末、茶粉加入到食品中，创出全新的健康食品，打造金町湾独有的健康的、文化的、特色的餐饮标签；禅茶禅茶文化文化客客房：房：少住宿功能，融入茶禅文化的意境，打造特色客房，与项目物业相结合，提供盈利收入融合茶禅文化的底蕴，打造茶文化酒店，茶园基地为项目物业提供茶叶、茶膳等，通过与物业相结合，提供盈利收入106敬海的第三站：养心。沿袭原生山体地貌，设置一条绿氧登山走廊，设置登山道、森林氧吧、91、青梅林等小节点进行串联，登山也乐趣无限结合地形高差，设置结合地形高差，设置，沿途设置串联景观节点，沿途设置串联景观节点 观景、休憩、冥想、艺术创作，成为山体一道风景观景、休憩、冥想、艺术创作，成为山体一道风景沿山脚设置沿山脚设置 体验汕尾青梅之乡的风韵体验汕尾青梅之乡的风韵登山则情满于山，观海则意溢于海107敬海的第四站：休心。结合山体植被资源，建议以树林为空间载体，打造一所神秘别墅式酒店，吸引追求独特稀缺性的高端财富人群，在此进行一次身心放松的休养起点海边禅室白鹤寺佛学馆半坡茶园星空会所终点森林酒店森林中的神秘酒店真正的高端客户，需要的不是千篇一律的复制品，也不是粗制滥造的快餐消费，而是独一92、无二的艺术品。满足客户对格调、个性、新奇、私密、放松的一切需求。108自然酒店无论是自然生态的打造，还是客房设备、生活氛围的营造，抑或对艺术的引入，无一不是对原生与自然的致敬。敬海第四站 _休心。神秘别墅式酒店，,致敬自然生态。家具几乎都是木头的，榆木色泽，彰显着特有的质感没有电子门禁系统，也没有门卡，取而代之的是用竹节钥匙圈+门牌号+钥匙109起点海边禅室白鹤寺佛学馆半坡茶园星空会所终点森林酒店危楼高百尺手可摘星辰不敢高声语恐惊天上人金町湾观星基地位于项目西侧的山顶上超未来的建筑外形神秘色彩的星际幻像汇集观星爱好者，浪漫而神秘的旅程星空星空会所会所星空露星空露营基地营基地星友交星友交流空间流93、空间观星观星台台天文天文展厅展厅星友交流空间天文展厅敬海的第五站：观心。打造粤东首个观星基地，从此往东的征途，是真正的星辰和大海，总有一些东西，要成为内心永恒的迷恋，就像漫天星辰璀璨、背后未知的世界110四季星空，各有各的魅力。春季北斗高悬，夏季牛郎织女，秋季银河悠悠，冬季群星闪耀。观星的收获几许，不在季节，而在心境；星空是理想的，是神圣的；无论季节何许，我都能在仰望中收获一夜的精彩。每年每一个季节都有属于自己的流星群，每年四大流星群：1月的象限仪座流星雨，4月的天琴座流星雨，8月的英仙座流星雨，还有12月的双子座流星雨，这几个是每年比较稳定的。敬海的第五站：观心。在比较适宜观星的夏季及冬季，94、可分别举办一年两度的大型观星体验季，聚集国内观星爱好者及发烧友，同时为项目带来可持续性的标签化竞争力;在每年的流星群时期，举办的相约看流星雨活动，结合七夕、圣诞等营销节点，举办浪漫的流星雨主题活动，将一起观星成为金町湾畔最浪漫的故事。“我想看一场盛大的流行陨落的过程、我要一直不停许愿、许到沧海桑田瞬息万变直到靠近你微笑淡晴的脸。”111敬海神秘之旅规划要点小结：本路线重点配套：佛学养生馆、半坡茶园、观星基地规划要点：禅茶体验以及观星基地可成为项目最具差异化的竞争力，突破市场仅海资源的单一体验模式；禅的客户牵引力有限，配套打造上注重意境的衬托，建议以小型体验配套即可；建议茶园与观星的元素可与销售95、物业想结合，产生一定的价值空间：如：观星基地的照片可在各物业大堂进行展示；茶园的茶叶可供金町湾商业街的特色商品、供餐馆作为特色餐饮元素等。以禅茶元素，最大化实现海以外的深度体验的旅游目的地关键词：神秘、生态“度假，有时也是觥筹交错下红酒杯里的倒影，期望另一种繁华处的转身、遇见。”二、“享海”人文之旅（对话世界，品味文化的精髓）潮汕渔乡古村落水幕电影/海上演艺中心水上商业街军事文化基地海文化公园军事用地二期-3二期-1二期-2一期三期现状村庄起点海文化公园（终点）潮汕渔乡古村落水上商业街水幕电影/水上演艺中心军事文化基地海洋主题酒店p开展潮汕民俗文化节游神求平安、观潮剧、潮汕工艺、渔歌表扬等p潮96、汕渔乡古村采风汇聚当地特色文化古村落，沿袭历史的洗礼，风韵犹存起点海文化公园（终点）潮潮汕汕渔渔乡乡古古村村落落水上商业街水幕电影/水上演艺中心军事文化基地享海第一站：渔乡民风漫步在幽深的村落，与古墙对话，或回廊游转，或卧龙啸空，下个转角邂逅荟萃的潮汕渔家民间艺术大观原始气息完好的渔乡古村，散发着历史的气息上演传统潮剧，感受民俗文化的博大精深只为听归家的渔人唱一声渔歌，划破涟漪海的味道，风的味道，阳光的味道，也是时间的味道，人情的味道享海第二站：潮乡美食徜徉在商业街，萦绕在鼻尖的风味重于一切。才下舌尖，又上心间，既是滋味，抑或是一种情怀（沿袭一期的主题文化商业街，将二期与一期交接的泄洪渠进行改97、造，打造休闲水上商业街）起点海文化公园（终点）潮汕渔乡古村落潮汕渔乡古村落水上商业街水幕电影/水上演艺中心军事文化基地海洋文化商业街集购物、餐饮、娱乐休闲为一体，囊括独具特色的海洋文化，耀享海的热情奔放p定期举办海洋美食文化节举办潮汕小吃大食汇，潮菜美食比拼赛p海洋风情商业街，专属体验 不定期的水幕电影，与自然夜空融为一不定期的水幕电影，与自然夜空融为一体，产生一种虚无缥缈和梦幻的感觉,享受心灵放松体，产生一种虚无缥缈和梦幻的感觉,享受心灵放松的体验的体验定期举办电影文化节p举办电影放映、优秀影评、原创短片、影视歌舞表演等 表演舞台伸入海面，举办海上歌 表演舞台伸入海面，举办海上歌舞表演舞表演98、p粤东首个滨海水幕影视体验点被一段情，一份缘，甚至一个眼神、一句台词不定期的水幕电影给电影狂热发烧友提供一场视觉盛宴享海第三站：海洋片段从眼前每秒24帧转速的影片，管窥艺术家内在素养折射出的优雅形式和趣味，体验平行世界的光影人生起点海文化公园（终点）潮汕渔乡古村落潮汕渔乡古村落水上商业街水幕电影/水上演艺中心军事文化基地起点海文化公园（终点）潮汕渔乡古村落潮汕渔乡古村落水上商业街水幕电影/水上演艺中心军事文化基地海洋主题酒店在逡巡而过的海洋生物中徜徉、来客犹如置身于大海的怀抱之中，体验着与海洋气息交融的非凡滋味之旅享海第四站：海洋酒店装修布置充满着浓浓的海洋风情，观景玻璃后面就是真实的海底世界99、景色步入大堂，来宾宛如身在海洋深处上百种海底世界的海洋生物在卧室徜徉；不出门也能享受慵懒惬意海洋风一处军事文化基地主要体验分区一座军事文化馆一处拓展训练营/cs基地定期举办军事文化节举办军事馆参观活动、军事知识讲解、军事演练、军事比赛；塑造体验性活动享海第五站：英雄国梦。从生活疲惫，却不忘英雄梦想，用图像文字向军魂致敬，用光影片段向历史致敬，记忆中被遗忘的里程碑起点海文化公园（终点）潮汕渔乡古村落潮汕渔乡古村落水上商业街水幕电影/水上演艺中心军事文化基地在这里真实感受军营生活，全方位培养强健体魄、英雄气概，脱去西装革履，重新拾回久违的热血情怀企业户外拓展企业户外拓展军事夏令营军事夏令营p真实军100、营体验，野战突围赛，不仅是个人意志的锻炼，更是团队协作精神的检验这里不乏铁血战士，亦不缺巾帼女将经受“风沙洗礼”，才能真正成为这块土地上的军中骄子一处拓展训练营/cs基地享海第五站：英雄国梦一个庄严的肃穆，一次真诚的回归；铭记历史，更应传承红色文化的铮铮铁骨情怀 展示红色历史文化展示红色历史文化 展示历史著名军事活动展示历史著名军事活动不见征戎儿，岂知关山苦风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还但使龙城飞将在，不叫胡马度阴山天下兴亡，匹夫有责 展示军事武器展示军事武器享海第五站：英雄国梦一座军事文化馆军事文化馆需考虑军事展览品的较巨额成本，规模、展览形式上需慎重。看园是自然的，要成为自然的一部分，海101、洋文化是渗透在这片原始土地上，更要成为花草的一部分p以海洋文化为园林要素，开辟一处静谧涤心的私享境地，园林交相辉映，文化与园林景观完美承接，穿插跳跃而灵动的水体。p听水喷泉的声音、看花开花落、孩子在海洋生物雕塑旁嬉戏是趣味；生活于此，每一次停留，都成为一次最自然的人文之旅起点海文化公园（终点）潮汕渔乡古村落潮汕渔乡古村落水上商业街水幕电影/水上演艺中心军事文化基地享海第六站：海洋公园海洋文化园林_看花开花落，流水微微涟漪，心境如水般舒缓，遇了鱼儿，视如知己海洋主题酒店初春潮汕民俗文化节游神求平安、观潮剧、手工打造潮汕工艺等，享悦传统民俗文化精髓金秋军事文化节伴随着建军节、国庆节的到来，军事展馆102、开放、军事演练活动;让游客回忆曾经的红色革命盛夏电影文化节电影发烧友汇聚一堂，影视欣赏、影视点评、影视畅想、清凉一夏暖冬海文化美食节冬季是吃货季，大型美食节在这里开展，美味飘香享海人文之旅小结将人文盛宴进行到底，四季精彩纷呈、金町湾开启全时节文化度假模式金町湾开启全时节文化度假模式122享海人文之旅规划要点小结：本路线重点配套：潮汕渔乡古村落水上演艺中心军事文化基地规划要点：潮汕古村楼建议尽量保留村落的原始感，避免过多人工改造；可进行节点打造，如民俗广场、进行定期的民俗文化表演活动；水幕电影工作时费用极高、而且后期维护成本甚高；可作为项目的亮点性配套，但须在项目旅游成规模后方适合开放体验；军事103、基地可与务需求结合，成为企业拓展、团队拓展的目的地，带动商务型物业的盈利军事用地二期-3二期-1二期-2一期三期现状村庄起点海文化公园（终点）潮汕渔乡古村落水上商业街水幕电影/水上演艺中心军事文化基地海洋主题酒店以文化元素，最大化实现四季均衡的旅游目的地关键词：人文、繁荣三、“探海”冒险之旅渔人码头暗礁潜浮海上运动中心水上教堂海洋体验馆与天斗、其乐无穷，与海斗、兴致昂扬，与天斗、其乐无穷，与海斗、兴致昂扬，在探索中，体验人与自然的互动乐趣。在探索中，体验人与自然的互动乐趣。军事用地二期-3二期-1二期-2一期三期现状村庄海海上航上航线线浮浮潜潜基基地地海海洋洋体体验验馆馆水上水上教教堂堂海海上104、上运运动动中中心心渔渔人人码码头头花花境境秘秘廊廊靠山吃山、靠靠海海吃吃海海，海钓海捞、渔船出海，处处体现着辛勤的汕尾人顺应自然的非凡智慧。这里的渔人码头没有鱼腥味，有的只有宁静的海面、清新的空气，以及来往这里神情悠闲的人们，探海之旅就此启程一种渔港怀旧式一种渔港怀旧式的的休闲休闲，一种港埠一种港埠特特有有的的市井文化市井文化，一种平民化一种平民化的的欢娱欢娱，一种带着丝丝一种带着丝丝回回忆忆的人的人文文风情。风情。海海上航上航线线浮潜基地浮潜基地海洋海洋体验馆体验馆水上教堂水上教堂海上运海上运动中心动中心渔渔人人码码头头花境秘廊花境秘廊倚靠海畔、拥揽礁石奇观，开启探海第二站暗礁浮潜亲亲海海栈105、道栈道环绕，拥揽礁石奇观，山海辽阔尽在眼前或遥望形态妩媚的珊瑚，或潜入海底、在海葵间悠游嬉戏星辰大海，平静终归于神秘，暗礁汹涌，神秘再神秘一点海上航线海上航线浮浮潜潜基基地地海洋海洋体验馆体验馆水上教堂水上教堂海上运海上运动中心动中心渔人码头渔人码头花境秘廊花境秘廊探海第三站海上运动中心，突围外海，充分体验海上竞技的激烈、惊险、刺激和快节奏帆船、滑翔伞、帆板、人工冲浪水下探宝、潜水、水下摄影沙滩摩托、沙滩球类、沙滩车游轮、海上飞机开开设设项项目目热爱你阴沉热爱你阴沉的的声调声调，你你的的深渊深渊的的音响音响，还有那黄昏时分还有那黄昏时分的的寂寂静，静，和那反复和那反复无无常常的激情的激情！告别106、无聊、摆脱重复，做不一样的自己！今天！此刻！我我将将生命生命怒放怒放！海上航线海上航线浮潜基地浮潜基地海洋海洋体验馆体验馆水上教堂水上教堂海海上上运运动动中中心心渔人码头渔人码头花境秘廊花境秘廊水水上上教堂教堂，与大海分享我们的秘密，让钟声，铭记我们的永恒花装饰了海的梦，而你装饰了我美梦，穿越花花海海隧道隧道，你是此生最美的风景或沉寂不语，抑或自由怒放、竞技过后，探海第四站水上教堂让激情释放，探索人与自然的平衡恋爱的忠贞、爱情的纯真、结婚的神圣,新人步入教堂的一刻庄严宣誓，纯净如海、璀璨如花海上航线海上航线浮潜基地浮潜基地海洋海洋体验馆体验馆水上水上教教堂堂海上运海上运动中心动中心渔人码头渔人107、码头花花境境秘秘廊廊沙滩林海 海上避暑胜地渴望深度理解与欣赏，探海终点站海洋体验馆，集科普教育、体验互动、欣赏娱乐为一体，让过程不再迷惘一半在水中央一半在水中央、一半在玻璃前一半在玻璃前，那那是未是未曾见过曾见过的的美丽美丽无谓浩瀚，被海洋拥抱的体验真真惬意至极海洋生物科普展区珊瑚礁原生态区梦幻水母宫区热带雨林区两栖动物区通过功能区域组织，共同构成一个丰富多彩的海洋世界，寓教于乐、大海不再陌生。餐厅餐厅海上航线海上航线浮潜基地浮潜基地海海洋洋体体验验馆馆水上教堂水上教堂海上运海上运动中心动中心渔人码头渔人码头花境秘廊花境秘廊129探海冒险之旅规划要点小结：本路线重点配套：渔人码头浮潜基地海上运108、动中心规划要点：渔人码头作为海上体验的集散中心，建议在二期个配套中先行启动打造；探海之旅的主体配套位于狭长的2期-3地块，作为海资源最优的地块，发挥海资源价值同时注重进行小节点的打造，成为项目大量旅游配套的延续，因此建议打造小型水上教堂、海洋体验馆作为节点；2期-3地块狭长不具备打造大型配套的空间，因此建议2期-3地块打造一个运动四季园林长廊，以运动为园林要素、形成滨海漫步长廊，强化狭长地块的价值，规避海资源单一的价值支撑状况，提升狭长地块的物业溢价水平。以海上运动元素为主，实现最大化与海互动的旅游目的地军事用地二期-3二期-1二期-2一期三期现状村庄海海上航上航线线浮浮潜潜基基地地海海洋洋体109、体验验馆馆水上水上教教堂堂海海上上运运动动中中心心渔渔人人码码头头花花境境秘秘廊廊关键词：运动、休闲182、海边禅室3、白鹤寺佛学馆4、半坡茶园6、星空会所5、森林酒店1、渔人码头8、潮汕渔乡古村落9、水上商业街10、水幕电影12、军事文化基地11、海主题酒店7、游客服务中心13、海文化公园14、海上航线15、浮潜基地16、海上运动中心18、海洋体验馆17、水上教堂/花径密廊1、渔人码头一敬海之旅最神秘二享海之旅最繁荣三探海之旅最冒险、金町湾旅游线路及配套分布图：金町湾旅游线路及配套分布图：12456789101112131414151617173渔人码头白鹤寺佛学馆海边禅室半坡茶园森林酒店星110、空会所游客服务中心潮汕渔乡古村落水上商业街水幕电影/水上演艺中心军事文化基地海文化公园海上航线浮潜基地海上运动中心水上教堂/花径密廊海洋体验馆海上航线海主题酒店18文化商业街五星级酒店图例：敬海主题旅游线路享海主题旅游线路探海主题旅游线路一期主要配套启动区建议及配套落地次序建议132地块价值综合评价：根据项目地块现状，可将大一期、大二期分为三大属性区域A 区C 区A区：独立、私密性最强u地形：地形：西侧为自然山体，坡度较大，地形丰富；u资源：资源：坐山面海，山、海、石滩多种资源，植被丰富，白鹤寺、观景台等人文资源丰富；u交通：交通：后期可独立进入，私密性强；u规模：占地220144（含水体面积111、）B区：展示性及昭示性最佳u地形：地形：进深长，地块内较为平整；u资源资源：一线临海、海景面窄，二线海景资源物业较多；u交通：交通：项目主要交通进出口，临近一期已开发相对成熟，昭示性最佳u规模：占地717153（含水体及山体面积）C区：海景价值最优u地形：地形：进深窄，地块内少量缓坡；u资源资源：一线临海、海景面狭长，绝佳景观视野，海滩资源优；u交通：交通：临近城市交通干道，交通便利，私密感较差；u规模：占地513538含水体面积）B 区133物业规划原则海资源利用最大化最大化保持生态特色，“在生态环境中建社区”，而非在社区中再建环境；最大限度满足对海资源的利用，并考虑山体资源的结合利用；海资112、源最好位置布置高档物业，看不到海的二线腹地布置高层；高层、低密度物业组团区分、相互不遮挡视线核心驱动将地块内资源强势的区域作为核心区域开发；针对弱势资源的区域通过人工打造核心要素，以驱动物业价值。动静分离按照不同功能产品的特性，合理安排空间布局，处理好旅游游憩用地与度假居住用地的空间关系，避免互相干扰;旅游服务中心、广场和酒店等集中布局，形成“动区”，可以迅速汇聚人气；别墅、累别墅等居住物业集中布局形成“静区”。功能分区地块整体功能分区注意重点突出，层次分明，并功能互补；按照客户阶段的变化特点，实行有效分区，以满足各阶段目标客户的多元需求。滚动开发前期开发应尽量紧凑、集中，利于充分展示、聚集人113、气、局部地块快速成熟；考虑区域阶段开发的成熟特点，严格控制不同阶段开发的规模和时段；各阶段开发都最大化满足回线要求，并可进行滚动开发。各分区物业组团建议：以主题驱动、利于分期开发以及海景价值最大化为原则，规划物业组团A 区C 区B 区（含军事用地）度假度假主题驱主题驱动动力力禅茶禅茶文化文化体体验验驱驱动动度假度假集集中中服服务务配套配套驱驱动动海海上上休闲休闲运运动配套动配套驱驱动动主要配套主要配套渔人码头、浮潜基地、海边禅室、白鹤寺佛学馆、半坡茶园、森林酒店、星空会所服务中心、海主题酒店、水上商业街、水幕电影、军事文化基地、海文化公园海上运动中心、水上教堂、海洋体验馆、四季运动园林长廊物业114、规划建议物业规划建议海景公寓+度假别墅+山海洋房东侧靠近一期地块以高层公寓为主；西侧靠山地块建议以高端度假别墅+山海洋房产品自住养老型高层+主题酒店公寓+海景度假公寓地块作为项目集散中心，考虑到资源条件及便捷度，B区的物业规划建议打造少量自住养老型产品，配合酒店公寓进行出售一线海景公寓+少量无敌海景别墅地块的海景条件优越，但进深短，考虑开发的经济性，适合打造一线海景高层产品建议可打造少量创新型海景别墅产品，作为明星产品作为高端形象支撑物业特征物业特征产品格调最高、最高端产品格调最高、最高端产品经营性、服务性最强产品经营性、服务性最强产品回现能力最佳产品回现能力最佳135东部华侨城开发次序案例：115、以旅游配套为地产销售搭建价值平台，充分利用现有景点资源，配套开发次序考虑成本，避免资金集中投入过大启动区及配套开发次序建议：12456810111213151617173渔人码头白鹤寺佛学馆海边禅室半坡茶园森林酒店星空会所游客服务中心潮汕渔乡古村落水上商业街水幕电影/水上演艺中心军事文化基地海文化公园浮潜基地海上运动中心水上教堂海洋体验馆18文化商业街五星级酒店图例：敬海主题配套享海主题配套探海主题配套一期主要配套9海主题酒店7考虑各地块的条件，B区为大二期的集散中心的功能，以B为启动区，实现公众配套提前开发开发阶段第一阶段第二阶段第三阶段物业开发物业开发B区销售物业启动开发A区 主题配套先行、地产销售后期借势借势前期配套的持续落地，C区物业开发在后配套开发基本公共服务中心先行；已具备打造空间的配套先行主题体验区阶段开发落地主题体验区阶段开发落地高端休闲配套落地高端休闲配套落地海资源体验：沙滩、海上运动中心、渔人码头；白鹤寺禅修体验：禅室、佛学馆潮汕古村落；浮潜基地、野外军事拓展基地山体资源配套落地：茶园、森林酒店、观星基地；军事用地配套落地：军事文化馆、海洋文化公园；经营性配套落地：水上商业街，主题酒店、水幕电影/水上演艺中心；水上教堂/C区四季运动园林长廊；海洋体验馆A区B区C区THE ENDTHE END