1、天府城项目定位报告2015.8.182项目地块条件较好，位于天府大道旁，展示性良好，并且拥有较好的交通条件，但是区域无商务、商业氛围。项目概况发展成为区域核心的基础：60万商业体量，区域内独一无二的大型综合体，必然能够打造成为区域核心；展示性好：毗邻天府大道，高度需超过100米，拥有良好的展示面，具有开发地标性建筑的基础条件；交通优势：交通条件较好，未来天府大道规划有地铁及公交站点，为本项目的可达性有较高支撑；紧靠新川科技园，产业发展潜力巨大。新川科技园拥有大量企业入驻，为本项目带来的发展契机与大量物业需求；未来区域人口基数超过50万，客群支撑较好。本项目华阳站天府大道南段海昌北路口1.6km2、公交805、809路天府大道红星路南延线南湖路海昌北路一号线沿线三期800m地铁一号线广都站编号距离现有居住人口3年后总人口5年后总人口一级商圈3km内178226 274853 332698 二级商圈3-5km95054 210195 240607 辐射总计5km内273280 485048 573305 目录1.方案比较2.核心问题界定3.物业市场研究4.发展战略研究5.总体发展定位6.各物业发展建议7.价格推算4方案比较/方案一项目物业类型规模(万)占比销售模式写字楼甲级8.338%销售准甲级办公12销售花园式办公4.5销售loftLoft（居住/办公）5.79%销售商业持有商业9.213、4%持有销售商业2.64%销售酒店五星4.57%持有公寓平层（含现状公寓）1828%销售合计64.8100%地下商业1.5持有经过商置内部多次沟通，选出两种能满足强排、同时测算结果较好的方案。5方案比较/方案二项目物业类型规模(万)占比销售模式写字楼甲级8.338%销售准甲级办公16.3销售loftLOFT（居住/办公）5.48%销售商业持有商业9.214%持有销售商业3.15%销售酒店五星4.57%持有公寓平层（含现状公寓）1828%销售合计64.8100%地下商业1.5持有经过商置内部多次沟通，选出两种能满足强排、同时测算结果较好的方案。6财务测算结果物业类型方案一（万）方案二（万）现时点4、售价(元/）价格增长率去化速度（/月）商业持有商业9.29.2销售商业2.63.1261333%1500写字楼甲级（销售）8.38.3100003%1500准甲（销售）1216.385003%1800花园式办公4.5085003%1800loftLOFT（居住/办公）5.75.470003%1500公寓已建（销售）11.611.655003%1800新增SOHO（销售）6.46.455003%1800酒店五星4.54.5地下地下持有(不计容）1.51.5测算结果方案一（据实）方案二（据实）方案一（全成本）方案二（全成本）内部收益率20.41%22.71%1.33%2.04%内部收益率（含财务费5、用）6.27%8.55%-14.23%-13.31%销售净利率-16.12%-13.94%-44.37%-40.42%10年EBITDA比率（商业）6.15%6.22%4.45%4.51%10年EBITDA比率（酒店）1.81%1.82%1.50%1.52%NPV（年贴现率15%）1306317549-95220万-89698万目录1.方案比较2.核心问题界定3.物业市场研究4.发展战略研究5.总体发展定位6.各物业发展建议7.价格推算8传统综合体困难重重，本项目如何脱颖而出？当前综合体问题核心问题各物业间互动性差产品同质化严重产业与物业结合度低解决思路（综合体发展趋势）：一是从“盖物业”向“6、造平台”转变传统的“盖物业”的思维，转向为入住相关企业、员工等提供产业服务，打造产业服务平台。二是从“做产品”向“创服务”转变产品观念突破提供单一硬件产品的局限，转向树立以企业为中心，从产业和人两方面建立全新的服务体系。三是从“单一功能”向“综合功能”转变功能方面突破单一功能开发的运营模式，转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、产业服务为一体的产业综合配套开发。目录1.方案比较2.核心问题界定3.物业市场研究4.发展战略研究5.总体发展定位6.各物业发展建议7.价格推算10写字楼市场小结整体市场供应大且空置率高；区域竞争市场现有体量377万，未来供应452.5万，去化周期78个月。且同7、质化严重，主要集中在乙级品质。同时项目周边缺乏高品质办公物业载体。CBD人民南路大源高租金高档次金融聚集，档次较高企业聚集，档次中高本项目金融保险档次较高软件园金融城华府板块商务集中区档次一般信息技术产业低密度写字楼较少产业氛围不浓厚新川新型产业为主企业总部与研发中心现状未来现有体量（m2）价格（元/m2）租金（元/m2/月）月均去化（m2/月）空置率未来供应（m2）去化时间（月）大源板块220万8500-17000甲级（90-110）乙级（30-50）750-467020-60%224万78项目周边7万970065180010%8.5万天府软件园150万1100030-50-10%220万（8、租赁为主）秦皇寺未来的企业总部和高端服务业聚集区（如中铁项目、川航项目、中建项目、中交项目）11商业市场小结整体市场，未来优质商业供给大（统计有42个项目），且主要集中在三环外的天府新区（15个，占比36%），整体商业布局呈现市区往城市边缘发展的趋势。编号项目名称编号项目名称1茂业中心22保利国际广场2华置广场23王府井项目3晶融汇2期24棕榈泉国际购物中心4海昌CEC25远大项目5星汇广场26誉峰项目6华润万象城 227旺旺商业广场7美美项目28河畔新世界8琴台上29新南中心9仁和春天国际广场30绿地中心10大悦城31华高国际11龙湖 金楠天街32龙之梦 1期/鹏瑞利东站12成都大魔方33龙9、之梦 2期13环球汇34两江国际14乐天世界35东方希望天祥广场15银泰中心36领地环球金融中心16环球贸易中心37汇点购物中心17环球时代广场38东瑞金融中心18西部国际金融中心39首座max19睿东中心底商40华润熙悦广场20泰和国际财富中心41万科钻石广场21国际人南广场42麓岭汇春盐商圈天府新城商圈攀成钢商圈外双楠商圈12商业市场小结/区域优质商业分析未来新增供应区域市场，未来这15个项目优质商业增量约148万，体量巨大，市场竞争激烈。编号项目名称预计开业时间商业体量（）总商业体量（）包含业态主题性商业形式1东瑞金融中心201560000178000写字楼、商业无购物中心2成都大魔方210、0171300001030000商业、演艺展厅有购物中心3银泰城2015160000400000写字楼、商业、住宅、酒店无购物中心、商业街区4环球时代广场201565000230000写字楼、商业、住宅无购物中心5棕榈泉购物中心201552000260000写字楼、商业无购物中心6麓湖待定待定待定写字楼、商业、住宅无购物中心、商业街区7麓岭汇待定130000130000商业、住宅无购物中心8明宇ISC201750000270000商业、住宅、活动中心有购物中心9两江国际201665000410000写字楼、商业、住宅无购物中心10东方希望天祥广场201576000500000写字楼、商业无购物11、中心11领地环球金融中心201550000280000写字楼、商业无购物中心12河畔新世界2017280000340000商业、住宅、酒店无购物中心、商业街区13南湖国际中心待定110000110000商业、住宅无购物中心、商业街区14德商华府天骄待定7000070000商业、住宅无购物中心、商业街区15环球中心当代艺术中心待定180000180000艺术中心有-1478000438800013本项目天堂岛极地世界华侨城国色天香梦幻岛春盐商圈人南商圈大源商圈1、区域缺乏高品质、业态丰富的中高档优质商业，建议打造业态丰富的中高档主题商业；2、区域具有良好的主题游乐市场基础，且未来无同类新增项目，12、建议项目首选游乐为主题；3、项目所在板块（3公里范围内）5年内为入市空白点，建议项目率先入市，占领先机；4、未来商业多为配套底商，区域商业、市级商业少，本项目体量较大，具有发展市级商业的优势。商业市场小结游乐氛围浓厚小结建议：天府新城商业竞争白热化，同质化严重。建议本项目跳出传统商业模式，结合区域已有的目的性游玩资源，打造目的性主题商业。14酒店市场小结项目周边现有酒店档次以三星、四星标准为主，未来五星级酒店供应集中在秦皇寺和大源板块，本区域为机会空白点。典型项目利兹卡尔顿香格里拉大酒店锦江宾馆索菲特酒店核心商务区大源人南商务区秦皇寺本项目华府典型项目凯宾斯基大酒店典型项目天堂洲际大酒店目前聚13、集在市区核心商务区，如利兹卡尔顿。未来供应也集中在市区，如四季酒店以市中心为主，副中心为辅，未来供应集中在大源和秦皇寺区域，本区域存在市场空白点目前集中在市区，如洲际天堂酒店；未来人南商务区、秦皇寺有大量供应奢华五星级标准五星级准五星豪华五星级15大源板块项目周边本项目公寓市场小结项目周边5公里范围内公寓主要集中在大源板块。3公里范围内基本无公寓供应，同时周边未来有大量的产业人群入住，且缺乏对应的配套产品，本项目有较好的市场前景。板块现有项目（m2）价格（元/m2）去化（m2/月）客群大源板块65.8万7000-12000500-1500投资：纯粹的投资客，因地段好，总价低易出租，投资回报率高14、而选择自住：首次置业或者过渡性居住功能，同时也兼具有一定投资功能。多为刚参加工作、支付能力有限的青年置业项目周边14万6000-8000200-1000天府软件园。新川创新科技园。16区域内LOFT售价高于SOHO和住宅产品，溢价能力有优势。区域数量占比均价与住宅比值市中心318%143851.18高新西区318%72811.22大源424%90710.94中和212%77941.06其他529%101781.012014年在售LOFT区位和售价编号项目价格区域住宅售价 与住宅比值1司南3空间570070000.692仁美大源印象620085000.733香榭国际620083000.754世豪15、公馆8200110000.755尚郡7500110000.68平均值0.72编号项目价格 区域住宅售价 与住宅比值1天合汇锦城888095000.932智地哥谭990095001.043保利心语花园（保利星座）880095000.934利通时代晶座 860095000.91平均值0.95大源板块SOHO价格大源板块LOFT价格2014年在售LOFT区位分布12%18%18%24%29%中和市中心高新西区大源其他公寓市场小结17各物业形势研判 商业：本项目所在区域缺乏高品质项目，业态丰富度较低，未来主题性商业供应少；写字楼：写字楼区域未来潜力较大，展示面绝佳，但缺乏地标性建筑，整体市场供应大且空16、置率高；公寓：因为区域特性与未来发展潜力，商务公寓需要适度发展，极小公寓会存在空间；酒店：整个区域高星级酒店供应量大，竞争激烈，本项目需考虑差异化及体量控制；潜在市场空间本项目竞争力大小高低酒店商业（街区式）公寓写字楼优先发展适度发展差异化发展商业公寓酒店商业（集中式）写字楼寻求突破目录1.方案比较2.核心问题界定3.物业市场研究4.发展战略研究5.总体发展定位6.各物业发展建议7.价格推算-发展策略梳理-产业导向研究-功能组合研究19商置选取了五个在成都、全国及国外发展较好的项目作为借鉴。棕榈泉（品质标杆）最高级别的国际标准超甲级写字楼。万科汇智中心成都首座建筑设计专业楼宇，西部地区最为集中17、的建筑设计行业地标。产业集聚代表。环球中心全球最大单体建筑西南地区第一个室内人工沙滩海洋主题乐园。品质标杆+产业标杆+主题标杆+服务标杆+创新标杆发展策略梳理/案例借鉴天安云谷以新兴产业为内核的现代都市产业综合体。产业资源与服务平台。Grand Front全球首家产商融合综合体以创新的产业+创新商业模式来增加商业体验感。20市场角度周边竞合自身条件发展策略区域缺乏高品质、业态丰富的中高档优质商业。商业区域具有良好的主题游乐市场基础，且未来无同类新增项目。商业多为配套底商，区域商业、市级商业少。体量较大，具有发展市级商业的优势。城市级目的性消费中心。城南写字楼市场面临巨大存量的压力和激烈的竞争。18、周边大源、新川科技园、天府软件园聚集了大量传统的金融、IT、生物医药、制造、环保等产业。临天府大道，展示性好。写字楼区域型产业集聚中心。结论全城首创产业服务平台通过跨区域目的性消费吸引大成都范围内客群。新川科技园以产业园区为主，缺乏为产业提供服务和展示的平台。利用传统优势产业做融合跨界的新型产业。紧邻新川科技园及天府产业园，可承接其产业升级的需求。为新型产业发展提供创新的服务平台和创新的办公空间。服务体系项目整体发展思路从市场角度、周边竞品和自身条件，三方面综合分析，得出各物业的发展策略：21项目整体发展思路三大驱动核心以跨区域目的型商业、产业服务平台和区域型产业集聚中心为主要驱动力。区域型产19、业聚集中心全城首创产业服务平台跨区域目的性消费中心大的概念：打造城市产业经济服务聚集平台，为企业提供集产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新文化为一体的全方位产业生态环境和创新氛围，并且通过聚集效应形成产业核心竞争力与创新能力，以此促进区域的产业优化升级和城市价值提升。目录1.方案比较2.核心问题界定3.物业市场研究4.发展战略研究5.总体发展定位6.各物业发展建议7.价格推算-发展策略梳理-产业导向研究-功能组合研究23产业定位思路天府新区优势产业优势升级型天府软件园与新川科技园内相关衍生产业新兴产业型未来区域重点扶持的新兴产业衍生应用型需要与区域产业不产生直接关系的空降型产业错位互补型20、产业筛选模型本项目产业定位企业征询验证24本项目产业方向选择区域层级政府文件重点产业四川省四川省“十二五”服务业发展规划生产性服务业：现代物流业、现代金融业、软件与信息服务业、科技与研发设计服务业、商务服务业、会展业、人力资源服务业生活性服务业：商贸流通业、旅游业、社区服务业、房地产业、健康与体育服务业新兴服务业：节能与环境服务业、文化与创意产业四川省四川省人民政府办公厅关于印发四川省五大新兴先导型服务业发展工作推进方案的通知五大新兴先导型产业：电子商务、现代物流、现代金融、科技服务、养老健康服务业成都市成都市“十二五”服务业发展规划先导服务业：现代物流业、商务服务业、会展业、文化产业、信息服21、务业支柱服务业：商贸业、金融业、旅游业新兴服务业：电子商务、数字新媒体、健康产业、环保服务业天府新区天府新区总体规划核心产业：高技术产业、高端制造业和高端服务业主导产业：电子信息、高端制造、新能源、新材料、生物医药、金融高新区成都高新区主导产业发展规划主导产业：电子信息、生物医药、高端制造、节能环保、高端服务业特色产业：服务外包、集成电路、通信技术、光电显示、生物医药新兴产业型衍生应用型错位互补型优势升级型相关产业基础外部刺激内部驱动基础空缺基础成熟发展需求高端服务业电子信息设计研发新能源、新材料高端制造生物医药金融根据省市区各层面相关产业的发展趋势及天府新区产业基础初判，从中我们选取了本项目22、可以承载的以下七大产业作为研究基础。25本项目产业聚焦市场吸引力自身实力发展建议很弱较弱一般较强很强新能源新材料设计研发互联网+生物医药智能制造高端制造航空军工金融重点发展不适发展不适发展不适发展重点发展重点发展重点发展A市场规模B增长速度C本地基础D人才实力E周边竞争高端服务业重点发展信息技术软件技术信息技术适当发展适当发展通过多维度评估，本项目重点发展的产业应集中在设计研发、互联网+、智能制造、金融和高端服务业。26本项目产业选择产业产业分支企业类型入驻可能购买/租赁意向可能入驻需条件入驻购买租赁金融业银行类分行级别支行级别保险子公司分支机构第三方支付中型企业创投基金孵化基金中小金融小额贷23、款互联网+软硬件本地企业省外企业应用产品本地企业省外企业创意与研发设计工业设计自由设计机构城市设计自由设计公司设计院校动漫游戏设计大型企业中型企业数字内容与出版内容创作管理智能制造物联网外资企业省外企业省内小型企业软件应用省外企业省内企业高端服务业企业管理中小企业法律服务业国内小型法律咨询人才服务业外资企业大型企业中小型企业通过733家的企业征询验证，建议本项目选择金融业、互联网+和创意与研发设计三大产业作为发展重点。27金融业银行证券保险信托核心原因：新川科技园拥有大量潜在客户其他因素：银行业向南迁移聚集以地区性商业银行为主冠名权选择人口聚集区域倾向于老城区暂不会考虑高新区核心原因：新川科技24、园拥有大量潜在客户，本项目的地标性其他因素：对于新兴市场较为看重，开始对于分公司与子公司的区域布局大型机构进入门槛高只选择成熟区域传统金融业小额贷款第三方支付创投基金担保核心原因：孵化与企业服务平台的聚集性，新川科技园带来的聚集性其他因素：交通便捷核心原因：对于孵化平台和服务平台带来的技术与客户支持其他因素：周边有良好的基础技术支持核心原因：本项目建立的平台是创投基金看重的第一要素其他因素：希望建立自己的企业孵化场所本身有一定号召力，对于区域敏感度较低现在成都市场不佳担保公司处于保守态势，选择新区的可能性低倾向于老城区新型金融业融资租赁金融租赁有区域限制产品融资租赁倾向于品牌工厂附近或是城市C25、BD的甲级写字楼产业特征：高延展性，所有行业均会涉及该产业本项目可承接的金融业内的银行类、保险类、小额贷款、第三方支付与创投基金为主。28研发与创意设计工业设计城市设计游戏设计动漫设计主要集中在沿海城市；成都主要集中在老城区。核心因素：项目的地标性；其他因素：沿海城市业务萎缩，纷纷看好成都市场成都产业在高新区聚集。核心因素：对于孵化及企业服务平台兴趣度大；其他因素：区域内产业基础较好，拥有众多中小型企业。核心因素：中小型企业居多，对于孵化及服务平台兴趣度大；其他因素：城市优势产业。数字内容创作出版区域基础薄弱；主要集中于老城区。产业特性：研发与创新是产业发展的基础，是企业进行可持续发展的基本要26、素。成都云中游科技有限公司成都卡尔维科技有限公司成都哆可梦网络科技有限公司成都千行科技科技有限公司本项目主要以城市设计沿海高校设计院、游戏设计软件园外溢成长型企业及动漫设计领域之中的企业为主。29互联网+政府主导方向承接新川科技园传统产业互动互联网+金融互联网+农业众筹P2P网贷移动支付满足中小微企业的线下收单需求农产品质量安全追溯体系农产品电商企业乡村旅游、休闲农业示范农庄电商平台农业大数据平台节能环保高端装备制造生物医药物联网大数据云计算互联网+机动车排放污染监管平台企业排污大数据城市环卫数据联网，形成覆盖垃圾收运、分类、运输、处理的综合智慧环卫系统物联网传感器无线射频技术应用软件基于医疗27、大数据的健康管理可穿戴设备以生物医药、生物医学工程和医疗器械为重点的生物产业以先进环保为重点的节能环保产业以IC设计和测试、航空装备为重点的高端装备制造产业做政府主导的、新川科技园，高新区传统产业的互联网+升级。30互联网+高新区优势产业新一代信息技术高端装备节能环保生产性服务业金融业商务服务业下一代信息网络高端软件与新兴信息服务电子核心基础生物生物医药生物医药工程新一代移动终端设备集成电路移动互联网应用和服务现代中药高端诊疗设备航空电子环保治理金融电子商务、咨询服务业可与互联网+融合产业设备端技术端产品端服务端承接高新区优势产业升级医药电商可穿戴设备+移动医疗医疗O2O环保智能监测大数据道路28、监测及评估金融服务中介金融产品+网络支付大数据征信平台技术公司互联网+教育互联网+餐饮互联网+生活服务承接高新区传统产业升级目录1.方案比较2.核心问题界定3.物业市场研究4.发展战略研究5.总体发展定位6.各物业发展建议7.价格推算-发展策略梳理-产业导向研究-功能组合研究32规模论证方法写字楼商业酒店商务公寓各物业类型规模分别从不同维度进行论证。产业维度市场维度商圈测算主力店验证档次定位品牌需求需求人口市场维度33写字楼规模论证-产业纬度推导本项目三大主导产业及其它传统产业办公需求，得出本项目的写字楼体量在25-37万。本项目写字楼体量25-37万平米新型产业承载规模392.86万三大新型29、主导产业体量13.55-20.53万三大主导产业占55%其它传统产业占45%研发与创意设计20.74万互联网+69.12万金融303.01万研发与创意设计4.15万-5.18万互联网+6.91万-10.37万金融2.49万-4.98万1、从产值与产业人口，产业人口与办公需求面积的关系，推导得区域可承载产业面积2、高新区可承载面积乘以本项目在高新区所占比例得到本项目可承载的产业面积3、根据高新区现有写字楼客群结构，得到非金融传统产业一般在写字楼种的占比为45%推导方式：高新区可承载体量本项目可承载体量写字楼商业酒店商务公寓34写字楼规模论证-市场维度甲级写字楼项目整体月均去化面积集中在2000平30、方米。写字楼项目销售时间主要在2-5年。本项目按月均去化水平1500平方米/月计算，以3-5年销售时间计算，则项目甲级写字楼体量应为5.4-9万平方米。准甲写字楼月均去化面积为1900平方米。按1800的月均去化水平，以3-5年销售时间计算，则项目准甲写字楼体量为6.5-11万平方米。项目甲级写字楼和准甲写字楼总体量为12-20万平方米。通过上述两种方式推导，得出本项目写字楼体量区间约18-27万。写字楼商业酒店商务公寓0200040006000800010000120001400016000180000500100015002000250030003500400045005000项目整体月均31、去化售价城南典型销售型甲级写字楼销售情况m2/月元/m2020004000600080001000012000140001600005001000150020002500300035004000新希望国际奥克斯广场中航国际广场航天城上城项目整体月均去化售价城南典型销售型准甲写字楼销售情m2/月元/m2355km内，3年后剩余商业空间约18万，5年后约10万，本项目建议为10-18万商业范围现有面积3年面积5年面积分流能力5km内所需商业-1,673,1981,976,7645km内优质商业276,000-100%5km内新增优质商业-330,000180,0005km外区域内优质商业972,032、00-50%5km外区域内新增优质商业-593,000310,0005km内住宅底商409,920-15%5km内住宅底商新增商业-300,000270,0005km内剩余商业空间178,210106,2765km内住宅底商现有面积按照成都市人均商业面积1.5为基础推算分流能力根据项目距离与品质预估：5km内项目与目标客群距离近，且较本项目更早入市，已养成客群消费习惯，与本项目竞争性高5km以外的区域内优质商业，虽距离较远，但品质较好，分流能力较强5km内住宅底商主要集中在3km内，虽然品质较低，但距离消费人口近，且目前区域消费习惯还在从底商向集中商业转移的培养中，分流情况应考虑本项目体量建议33、为10-18万商业规模论证商圈测算写字楼商业酒店商务公寓36总体规模建议12.3万平米。商业规模论证主力店验证商业功能主题建议主力店业态组合建议面积（）跨区域目的性消费中心主题卖场山姆会员店40000运动+儿童主题室内运动场6000大鲁阁儿童服务主题娱乐主题电影院6000特色主题馆配套商业服务平台+街区40000配套商业（销售）31000合计12.3万平米面积说明：1、最大商业面积不超过商圈测算总体可承载的体量18万平米；2、除去主力店面积后，其余面积按照规模指标最大化强排方案可配套的商业面积。注：不含地下商业写字楼商业酒店商务公寓37洲际集团：标准五星级豪生国际酒店集团：标准五星级建议为3034、0间左右，体量约4-5万平米+根据项目调整标准五星级写字楼商业酒店商务公寓价位及奢华程度服务、设施及规模高全服务大规模有限服务小规模低五星级建议房间数约300间体量约4万平米+根据项目调整华邑与皇冠造价接近，但华邑的概念更好，市场接受度更高描述五星级标准的行政豪华酒店，全面服务、奢华体验位于市中心地区，为高端商务客人专属打造的五星级标准酒店五星级标准建造的度假及会议酒店，是家庭度假及商务会议的首先，城市中的世外桃源全套房居家式布置，全天候酒店式服务高端四星级标准的酒店，设施齐备，经济实惠洲际集团大中华区六大酒店品牌豪生国际酒店集团品牌系列酒店规模论证38酒店规模论证规模定位成都市五星级酒店（含35、标准）房间数酒店名称房间数（间）香格里拉593世纪城洲际560凯宾斯基482锦江宾馆480皇冠假日433天府丽都喜来登403望江宾馆302环球中心洲际990索菲特万达262成都富豪首座酒店348城市名人大酒店438平均485间成都市区目前典型五星级酒店平均客房数为485间建议本项目客房数量为300-400间/套，体量4.5万平米写字楼商业酒店商务公寓39土地供给新川科技园规划占地面积 为10.34平方千米，其中住宅占15%，及1.55平方千米规划人口住宅12万人，产业人口12-15万人口居住用地能承载的居住人口预测以规划住宅用地面积为基础，按照2015年新川科技园住宅土地出让记录的容积率3.536、为基准，人均35的居住面积进行推算，可承载15.5万人口的居住15500003.535=155000人公寓规模论证-未来规划人口周边产业人口将产生大量的居住需求，园区规划人口24-27万人，但住宅土地仅能承载15.5万人，远不能满足未来的居住需求。新川科技园住宅用地规划图写字楼商业酒店商务公寓40本项目处于非成熟商务区，依附于商业商务综合体开发，写字楼驱动的附属物业，规模比多在1-4之间，假设写字楼开发取平均值25万平米，公寓配比规模为6.5-25万。项目产品类型物业组合写字楼体量公寓规模规模占比奥克斯广场酒店式公寓甲级/乙级写字楼+酒店式公寓+酒店+住宅+购物中心裙楼商业122.45.0创新37、时代广场准甲级办公写字楼+公寓+商业12121.0中航国际广场酒店式公寓甲级写字楼+酒店式公寓+裙楼商业9.062.254.0茂业中心准甲级办公甲级写字楼+soho办公+底商25.7511.72.2中航国际交流中心酒店式公寓甲级写字楼+酒店+公寓+住宅+底商851.6希顿广场准甲级（办公与酒店式公寓兼容）甲级写字楼+酒店+服务式办公8.14.91.7海洋中心酒店式公寓甲级写字楼+公寓+住宅942.3复城国际准甲级办公甲级/乙级写字楼+soho公寓+酒店+商业+酒店式公寓1234.0酒店式公寓125.22.3成都国际酒店式公寓甲级/乙级写字楼+soho公寓7.7632.6两江国际酒店式公寓甲级写38、字楼+酒店式公寓+住宅+底商14.953.0东方希望天祥广场酒店式公寓甲级写字楼+酒店式公寓+峡谷式商业+住宅206.43.1无国界soho（办公与居住兼容）甲级/乙级写字楼+soho公寓+住宅+酒店13.63.53.9环球时代中心loft办公（5.75米层高）甲级写字楼+loft+住宅+酒店+商业122.54.8峰汇中心soho+loft（办公与居住兼容）甲级写字楼+soho、loft办公+住宅+底商4.45.20.8福年广场酒店式公寓两栋LOFT办公+酒店式公寓+酒店+底商92.53.6loft办公991.0写字楼商业公寓规模论证-根据写字楼体量反推酒店商务公寓41区域市场公寓去化平均可达39、到1800平米/月，按照常规的5年去化周期计算标准，本项目公寓可开发量为10.8万平米。平均去化水平：1800平方米/月目前市场上公寓平均去化水平可达1800平米/月，市场整体去化水平相对稳定；平均去化周期为4-5年；最高去化水平：3118平方米/月香榭国际作为新川片区典型的公寓供应，以其优良品质，最早进入片区，满足了最初期的改善型需求，因此去化快速最低去化水平：1351平方米/月海洋中心因为户型设计不合理，区域位置较差等原因造成其年均去化量较低；平均去化速度约为1800平米/月按照5年的去化周期计算本项目可以承载10.8万平米的公寓写字楼商业公寓规模论证-市场去化酒店商务公寓42功能组合方案40、推导体量方案1方案2写字楼12-3724.824.6商业10-1811.812.3酒店4-54.54.5商住公寓6.5-2523.723.4示意图单位：万根据各物业类型体量推导，结合设计强排得出以下2个组合方案：目录1.方案比较2.核心问题界定3.物业市场研究4.发展战略研究5.总体发展定位6.各物业发展建议7.价格推算总体定位成都广场天府新区活力主题商业中心西南首个产研展商融合的新一代综合体产业为核心，商业为亮点，文化为灵魂45新一代产商融合综合体1基地：互联网+”创新2.0发展基地1中心：跨区域目的地性消费中心1平台：产研展商融合的支持型平台46新一代产商融合综合体采用“地产+服务平台”的41、新一代综合体模式，打造城市区域经济增长极，实现城市综合体功能价值最优化。生活服务圈生活服务与产业高度契合资源服务平台化新一代城市产业综合体多种平台实现交流与一站式服务办公与生活高效结合商业购物办公生产产业服务科研创意产业服务圈商务交流休闲娱乐居住生活酒店会议产品发布会新技术产品展示高科技产品体验技术支持平台新型产商展示平台大数据服务云计算服务移动互联网服务物联网服务一站式企业服务平台企业发展企业管理政策优惠员工生活47新一代产商融合综合体（“互联网+”综合体）1基地“互联网+”创新2.0发展基地 推动商业零售、金融、制造、房地产等传统行业拥抱互联网，通过本项目提供的“互联网+”技术服务平台，倒42、逼传统行业升级转型。“传统行业互联网化”基地 全面示范“大数据、云计算、移动终端应用、物联网”技术应用，打造“互联网+的综合体”；商业与互联网+的结合，打造“最好玩的消费场所”。“技术平台优势+产业聚集优势”，使本项目成为创新2.0最适合的土壤，打造以互联网相关产业的为主的“成都创新创业孵化基地，天府创客聚落”。“创新2.0”孵化基地“互联网+”技术示范基地48多个定制化的大型主力店，形成区域POWER CENTER新一代产商融合综合体1中心跨区域目的地性消费中心49新一代产商融合综合体1平台产研展商融合的支持型平台产业服务平台：提供商务服务、政务服务、金融服务、创新服务等。科技研发平台：提供43、信息服务、人才服务等。产品展示平台：展厅、公开实验室、产品发布会馆。商业服务平台：餐厅、休闲娱乐、购物、员工居住等。目录1.方案比较2.核心问题界定3.物业市场研究4.发展战略研究5.总体发展定位6.各物业发展建议7.价格推算-写字楼发展建议-商业发展建议-酒店发展建议-公寓发展建议5151总体定位区域第一商务地标集群创新产业服务平台关键词：产业标杆行业聚集规模：8.3万平米+11.5万平米+4.5万平米档次定位：甲级+准甲级办公+花园式办公发展方向：为天府新区大型传统企业以及新兴产业提供满足其需求的写字楼办公场所；创新产业服务平台：创新型运营平台（金商计划）、管家式物业服务管理52三大产业具44、有良好的市场基础及兼容性，可多产业融合与碰撞带动新型产业。产业集聚方向金 融研发与创意设计互联网+资金流创意流信息流互联网银行P2P第三方支付移动互联网孵化基金征信产业标签互联网+科研创新基地53项目定位-客户定位（按照产业来分）传统产业客户占比45%，新兴产业客户占比55%。1.传统产业客户（45%）2.三大主导产业客户（55%）能源类房地产类25%商贸业商业服务业15%其他5%三大主导产业客户金融12%研发与创意设计15%互联网+28%54中高端品质项目定位-产品定位/档次定位中低端品质中高品质目前市场主要供应市场机会中高端项目月均去化(m2)销售方式代表客户棕榈泉国际中心2238整层销售45、哈尔滨银行（面积：25000m2）泰和泰律师事务所（面积：4000m2）华羿基金（面积：2000m2）四川攀枝花某资源型企业（面积：2000m2）希顿国际（C座）1962半层起售卡塔尔航空（面积：2400m2）成都陇海创业投资集团（面积：2400m2）韩国起亚（面积：1800m2）中国联拓（面积：N/A）东方希望天祥4670高区整层销售某通讯行业公司（面积：2000m2）软件园内某科技公司（面积：2000m2）区域平均水平2000左右中高档品质、面向资源大客户集中销售是项目确立标杆的保证项目月均去化(m2)销售方式代表客户新希望国际A座2041散售四川鼎坤电子商务公司（面积：200）成都海沃家46、具有限公司（面积：160）成都鼎领文化传播有限公司（面积：420）福年广场3645散售费思道品牌设计顾问（面积：160）四川省美澜风景园林工程设计有限公司（面积：120）瑞达新能科技有限公司（面积：280）蜀都中心（准甲级办公）4466散售晓尚网有限公司（面积120）富房不动产有限公司（面积：300）阿姆斯壮机械有限公司（面积：220）区域平均水平2000左右中低端项目走性价比路线，面对的客户多为中小型企业55项目定位/服务体系定位/产业服务平台产业服务平台主要通过三种平台来体现，主要将体验展示、技术支持、企业服务融合为一体，打造本项目的核心亮点。新型产商展示平台技术支持平台一站式企业服务平台47、123联动商业服务区，给每一个产品展示的空间。大数据终端、云计算终端、移动互联网、物联网终端。针对员工、企业、企业家服务的一站式平台。56新型产商展示平台打造建议经过研究，对于平台模式需求的产业主要以高新技术类产业为主，贸易类为辅，成都本地拥有较好的此类产业发展基础，本项目可以有效打造此类平台产品。Grand Front松下旗舰店最新智能化家居解决方案收费化妆室近畿大学水产研究所推广科学养殖、实验情况利用客户反馈作为研究依据乐敦药业Smart Camp餐厅现场培育、采摘的法式料理产品护肤美容SPA大金旗舰体验店三得利威士忌博物馆软银机器人接待好日山庄室内攀岩消费电子生物培育制药精密仪器贸易类高48、新技术贸易类以高新技术产业为主所属产业类型成都高新技术主导产业信息技术安防科技游戏制造生物类高端装备贸易类微软技术体验中心重点项目建议宝洁集团新品体验馆大众汽车技术展示中心四川农业大学新产品华为世纪体验中心TAP 4 FUN游戏体验IBM信息技术博物馆3D打印功能体验馆57技术支持平台通过与相关企业进行战略合作，共同打造大数据服务、云计算服务、移动互联网服务、物联网终端服务，为入驻本项目的企业提供相关的技术支持与便利性。平台管理服务 行业应用管理 内容提供 终端提供 软件提供 云服务支持 云终端支持 云端服务器提供 海量信息支持大数据服务 云计算服务物联网服务移动互联网服务58企业服务平台打造49、建议从企业发展、企业管理、员工生活、政策优惠四个方面构建服务体系，打造创新型商务服务平台。针对对象服务体系提供的服务员工健康管理联合医院、健康体检机构等，开展健康知识讲座，提供1对1专业体检、体检优惠和增值服务节庆活动开展一系列丰富的活动，加强写字楼内部员工互动，丰富员工生活，关爱企业员工商家优惠及增值售后联合本项目入驻的商业和其他优质品牌，为入驻企业员工提供消费折扣或会员等优专业培训类似于创业咖啡厅的交流平台，以推荐会员制的形式，向全市开放；便捷的公共空间也服务了仅有实力租赁较小面积的初创型企业知识/兴趣沙龙企业家俱乐部联合各类高端俱乐部，向本项目高端客户提供会员服务，或帮助本项目客户加入各50、类俱乐部金融VIP服务与现有金融机构合作，引入专人VIP服务，为本项目高端客户提供专门服务商务聚会不定期举办各类大、小型高端聚会，为高端客户提供沟通交流平台晚宴企业管理企业招聘平台设置写字楼企业招聘专员，联合政府、网络招聘机构、商会/协会等举办专场招聘会，为企业招募优秀人才员工培训整合高校、学者、企业家等资源，举办管理论坛或讲座，并为入驻企业争取在职研修免费试听名额法务咨询服务联合司法厅、商会、律师事务所等资源，不定期开展法律知识讲座，并为入驻企业提供法务咨询服务优惠财务咨询绿色通道联合会计师事务所，提供财务、审计、税务管理咨询等方面的专题讲座、培训，并为入驻企业提供财务咨询优惠企业投融资平台51、联合银行、证券等金融机构，为入驻企业提供直接投融资服务及快捷审批、优先放款、费用减免等融资便利企业发展战略规划咨询联合企业咨询机构，为入驻企业提供企业提供管理、决策、市场、预测等领域的咨询服务，举办相关讲座政策政策研究解读政府部门保持紧密联系，精准的解读国家及地方政策，梳理行业相关政策政策优惠申请针对各类政策，提供政策解读和政策优惠申请等服务，帮助本项目企业最大程度得到扶持目录1.方案比较2.核心问题界定3.物业市场研究4.发展战略研究5.总体发展定位6.各物业发展建议7.价格推算-写字楼发展建议-商业发展建议-酒店发展建议-公寓发展建议60商业写字楼公寓酒店综合体各物业之间联动天府软件园新川52、科技园南湖公园极地海洋世界新世界广场成都南部周边县市人口项目3-5km内常驻人口一个跨区域的大型目的性消费中心（Power center）&一个产研展商融合的支持型平台商业整体定位基于项目商业体量较大，且面临同质化的红海竞争，因此，本项目商业打造应该是非传统的、复合的、多主题的，整体定位为：61站南商圈凯丹广场宜家迪卡侬苏宁奥特莱斯本案南湖公园极地海洋世界新世界广场新世纪环球中心一个以满足家庭消费需求的商圈闭环，业态互补，共同繁荣以跨区域目的性消费、家庭周末目的性游玩为核心的商圈闭环项目功能定位62为弥补近期（3年内）区域常驻人口严重不足的现状，通过大型目的性消费业态的打造，与周边项目（极地海53、洋馆、南湖公园、新世界环球中心）联动吸引成都市内及成都南部周边县市中高端家庭的目的性消费，截留3-5km内新入驻的中高端家庭的基础消费；同时随着产研展商融合的支持型平台的打造，吸附天府新城的产业白领消费。区域3-5km内中高端家庭（30%）成都市内及成都南部周边县市目的性消费中高端家庭(（40%）区域产业白领（20%）地铁人群（10%）项目客群定位63跨区域目的性消费中心（持有）通过引进多个主题的大型主力店以及设计上的创新规划，吸引跨区域人流，形成大型目的性消费中心。综合体配套型支持型商业（销售为主）通过产、研、展、商融合平台的打造，为项目大体量的写字楼及周边产业园服务，构建差异化竞争力；商务54、配套型商业销售，平台商业预留小部分持有。跨区域目的性消费中心（持有）综合体配套支持型商业（销售为主）天府大道海昌北路项目功能规划64Power center 3：文化电影馆Power center2：儿童及运动馆Power center1：仓储式超市仓储式超市（山姆会员店）儿童零售、儿童服务儿童培训教育餐饮室内运动馆（大鲁阁）、屋顶农场零售集合店、家居精品主题馆精品书店动漫、电影周边商品、主题餐厅影院小型展厅演唱会馆儿童主题乐园美食广场中西式快餐美护集合店潮流精品面包甜品水吧零售零售零售零售零售零售餐饮、酒吧餐饮、酒吧餐饮、酒吧餐饮休闲生活服务餐饮、酒吧大平台屋顶泳池退台B11F2F3F4FP55、ower center 之间通过街区连接，2层以上做一个大平台，平台上排布退台商业项目业态布局|方案一：POWER CENTER模式65山姆会员店台北信义威秀影城（电影主题馆）大鲁阁（运动主题馆）波兰“哈哈屋”购物中心世嘉主题乐园迪拜 Ski Dubai（室内雪主题乐园）A.Power Center 实例解析：大型BOX主力店可根据主题内容设计外立面，形成趣味商业。项目业态布局|方案一：POWER CENTER模式66单体主力店1单体主力店2单体主力店3退台餐饮、商店退台餐饮、商店Power center 之间通过街区连接连廊街区商业的展示性较好，可以设置部分零售旗舰店连廊街区连廊街区B.连廊56、街区实例解析：项目业态布局|方案一：POWER CENTER模式67案例：日本大阪 Namba parkC.大平台&街区实例解析：项目业态布局|方案一：POWER CENTER模式68案例：香港九龙站上盖综合体（union square）：屋顶花园做了酒吧餐饮、小型演绎会场，并且成为住宅、写字楼、酒店的人流共享空间。备选设施：空中泳池备选设施：屋顶滑草、屋顶农场备选设施：卡丁车赛道C.大平台&街区实例解析：项目业态布局|方案一：POWER CENTER模式69A.整体形象B.项目吸引力竞争力C.招商D.租金水平E.融资模式通过大小BLOCK、大平台串联起街区，形成有趣味、可逛性强的商业，与天府57、新城其他商业形成明显区隔通过把主力店做到极致化“人无我有，人有我优”，形成Power Center，突破区域人口及竞争限制，吸引跨区域客群仓储式超市、大型儿童乐园、电影院、运动馆几大主力店均表示对这种“创新规划”有进驻意向，愿意进一步洽谈大型主力店需要提前招商，部分物业需要定制化，存在风险主力店占比较大，租金水平较低，2019年预估租金水平约60-61元/平/月1、该种模式非整体“大盒子”，易于后期分拆大宗销售或股权融资2、单体大型主力店合作模式不局限于租赁，还有联营、投资等模式，分散经营风险优势劣势项目业态布局|方案一优劣势分析70美护集合店潮流精品面包甜品水吧超市家品家用连锁快餐快时尚服装58、珠宝钟表时尚配饰电子数码潮流精品咖啡冰激凌美发纤体瘦身美容SPA美睫美甲童装童用童玩早教儿童游乐家居家饰书吧时尚餐厅东南亚风味餐厅日韩料理火锅地方特色餐厅西餐创意融合餐厅影院屋顶花园B11F2F3F4F项目业态布局|方案二：传统购物中心模式71A.整体形象B.项目吸引力竞争力C.招商D.租金水平E.融资模式大盒子模式，整体性形象较高常规的商家资源短期内将被瓜分完毕（部分项目出现退租情况），对传统购物中心进驻意向低鉴于天府新城购物中心空置率高、竞争过激烈、租金溢价低等情况，2019年预估项目租金水平较低，约60-65元/平/月项目体量大，较难整体出售优势劣势与天府新城各大购物中心无本质区别项目以59、北3km外消费已经被银泰城、新世纪环球等完全截留，项目以南开发程度低，且均规划有大体量商业；项目仅能吸附3km内客群，做传统社区型购物中心项目业态布局|方案二优劣势分析72普通超市：天府新城大型超市扎堆，项目500m范围内已经开设一个家乐福，未来确定再开一个沃尔玛，项目处于两个超市之间，不存在再招一个普通大型超市的可能仓储式超市：（1）麦德龙：已在天府新城布点，短期内不考虑再布一个店（2）SAM会员店：商家坚持商业形态为地上2层形式（1+2，或2+3），且面积坚持为至少2万平米，占地尺寸为134*75山姆会员店现考虑与天府新城、市中心其他项目合作，让我方尽快出设计图以做判断是否进驻天府新城大型60、超市分布情况：商家初步访谈情况|超市、仓储式超市73主力店业态品牌进驻意向面积初步租金报价投资额需求仓储式超市山姆会员店有2000050-70麦德龙无，天府新城已有布点2000030-50影院UME有3000-500030-40CGV有3000-500030-50儿童室内乐园圣亚海洋世界有1500-3000希乐城有3000-30000不等3000-6000元/平动漫集合店有2000-10000联营，分成4000平米投入约7000万乐高发现中心无，只考虑1环内3000运动主题馆大鲁阁有2000-40001500万（成都IFS店）Terminal one有2000-10000扣点18%2500元/61、平银七星室内滑雪场有20000-300001.3亿元迪卡侬有4000平零售+400场馆30-50商家初步访谈情况|其他大型主力店几类大型主力店商家表示天府新城竞争过大，暂不考虑传统商业项目，但对本项目“Power Center”模式有进驻意向，愿意进一步洽谈。74通过分析项目竞争、人口及区域环境资源，综合项目整体形象、项目吸引力、招商难度、融资模式及主力店访谈情况等多维度考虑，建议采取方案一“Power Center”模式。虽然项目初期将面临部分物业需要定制化的风险，且开业初期租金水平较低；但该种模式可保证初期“旺场”，跳脱天府新城大规模同质化的恶性竞争局面，后期将通过调整业态比例，提高整体租62、金收益，从而实现资产退出或资产证券化。目录1.方案比较2.核心问题界定3.物业市场研究4.发展战略研究5.总体发展定位6.各物业发展建议7.价格推算-写字楼发展建议-商业发展建议-酒店发展建议-公寓发展建议76酒店定位档次建议：标准五星级酒店物业体量：4.5万平米。功能定位：为城南商务人群提供居住服务。管理公司建议：国际知名管理公司。配套建议：会议、餐饮、健身娱乐。物业处置建议：持有。客群定位：主力客群：城南大中型企业公司商务出差人群。次主力客群：企业会议、培训、接待和成都会展商务人群。辅助客群：到成都及双流周边观光的旅游休闲人群及项目周边散客。目录1.方案比较2.核心问题界定3.物业市场研究63、4.发展战略研究5.总体发展定位6.各物业发展建议7.价格推算-写字楼发展建议-商业发展建议-酒店发展建议-公寓发展建议78商住兼容公寓配套关键词：经济实惠、高性价比、商住结合物业形态定位：6.4万标准平层公寓+5.4万LOFT公寓发展方向：个性化办公+居住功能定位：为新川科技园的的产业人群提供居住配套，同时为中小型企业提供办公场所，满足不同的需求79购买目标客户特点客群特点置业目的关注点投资客纯粹投资客，以周边商户以及华阳区域的商户和市区客户为主投资地段、总价、投资回报率产业人员新川科家园工作人员，投资兼自住，或刚参加工作过渡居住首置投资地段、总价、户型其他本项目住宅人群，小型企业投资地段、64、总价、户型购买目标客户构成客户定位购买客群以投资客户为主，使用客群以产业人群为主，整体关注价格、户型实用性等方面。使用目标客户构成使用目标客户特点客群特点使用目的关注点产业人员新川科家园和软件园的工作人员过渡居住地段、租金、户型其他小型企业，其他工作人员公司自用地段、租金、户型80SOHO公寓户型配比初步建议后面根据具体楼层平面布局的建筑要求，可能有进一步的调整和修订。本项目户型配比建议户型建筑面积使用面积户数比例公摊系数（）（）标间30-4025.5-2910%27.5%一室一厅42-5831.5-42.560%一室二厅60-7044-5120%二室一厅72-8552.5-6210%合计_100%27%标间一房二房面积（）占比面积（）占比面积（）占比去化较好户型配比30-4011.17%40-6074.67%60-80 14.17%案例的户型配比40-7081%70-10019%差异化面积（）占比面积（）占比面积（）占比本项目已有户型配比40-6024%65-8576%综合考虑与已有户型形成差异化，再综合考虑市场和案例的主力户型，建议新增公寓以30-58的一房为主力户型。专业之道惟精惟一感谢THANK YOU