1、 前言 前言 随着房地产市场不断走向规范化，房地产企业之间的竞争已逐步从单纯的资源优势竞争转向能力优势的竞争，开发商除需具备高效优质的项目管理、营销策划能力外，娴熟的资本运营能力更是必不可少，房地产并购实务操作指引在此背景下应运而生。并购资源整合功能，有利于提高公司赢利能力和核心竞争力，实现企业的跨越式发展。股权并购方式的成功运用，既需要良好的沟通谈判能力，也需要熟练的业务操作。由于股权并购是双方甚至多方的合作，合作中一方的操作环节的是否顺畅，直接影响到股权并购的顺利实现。为此，了解股权并购一般操作流程，逐步推进，才能使得股权并购目标的顺利实现。本指引从房地产并购的交易方式、并购的一般流程、尽2、职调查内容进行了全面梳理，并对并购中存在的风险及防范措施进行了分析，并援引真实案例着力帮助读者提高企业并购实务操作能力，解决公司资本运作中的实际问题。本指引在编纂过程中得到了集团领导、北京顺捷及北京市君泽君律师事务所的大力支持，在此致谢。由于专业经验所限，再加上时间仓促，本实务操作指引难免挂一漏万，敬请各位领导及同事批评指正，并随着实务的成功运用，将本指引不断完善，为集团公司及所属各单位提供有力参考。房地产并购实务操作指引编委会 1 目录目录 一 房地产并购的交易方式.1（一）资产并购.1（二）股权并购.1 二 房地产并购的三种思维.4（一）风险思维.4（二）流程思维.4（三）收购方思维.5 3、三 股权并购常用概念澄清.6 四 并购的一般流程.8（一）前期准备阶段.8（二）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书.8（三）对项目公司进行尽职调查.8 1、法律尽职调查.9 2、审计.12 3、资产评估.14（四）制定收购方案.16（五）正式收购谈判并拟订交易文件.17（六）签署交易文件.18（七）支付对价并办理股权变更登记手续.19（八）交割.20 五 并购风险.21（一）公司股权属性确定风险.21（二）项目本身的风险.22（三）项目公司或有债务控制风险.23 六 并购风险防范措施.24 2七 案例.25 案例一.25 案例二.26 附 件.27 附件 1 股权转让框架协议.27 附件4、 2 尽职调查清单.31 附件 3 尽职调查报告.38 附件 4 法律意见书.74 附件 5 审计报告.76 附件 6 资产评估报告.78 附件 7 房地产项目资产并购转让协议.84 附件 8 股权转让协议.86 附件 9 项目公司同意项目股权转让之股东会决议.91 附件 10 项目公司法人股东同意股权转让之股东会决议.93 附件 11 现任董事之辞职书.95 附件 12 股权转让事宜之股东会决议.96 附件 13 股权并购后新公司之公司章程.98 附件 14 股权转让公告.100 附件 15 公司变更登记一次性告知单.101 房地产并购实务操作指引 1一 房地产并购的交易方式 房地产项目并购5、，顾名思义，是对目标公司房地产项目的并购。一般而言，房地产项目的并购，通常采用两种模式，一是对房地产项目公司的股权的并购，另一种是直接对房地产项目公司的资产（或项目）的并购。两种交易方式各有利弊，具体分析如下。（一）资产并购（一）资产并购 1、资产并购之利（1）不承担原公司债务，没有潜在风险负担；（2）房地产项目出售时，在股权转让时所多支付的成本能进入土地增值税扣除项目。2、资产并购之弊（1）本项目必须已经交齐土地出让金、并取得土地证；（2）完成投资总额的 25%；（3）原有项目已取得的各项审批、开发手续需进行变更，手续繁杂；（4）对于被并购方而言，需缴纳土地增值税、契税、营业税（教育城建附加6、）、印花税、所得税等税项，税费比较多，进而可能导致并购价款的增加。（二）股权并购（二）股权并购 1、股权并购之利 房地产并购实务操作指引 2（1）由于土地使用权人不发生变更、所有的开发手续、规证仍然有效；（2）免除土地转让的相关税收负担：土地增值税、契税、营业税（教育城建附加）。2、股权并购之弊（1）承担原有公司债务，可能存在隐患；（2）有的地方的税务机关对 100%股权转让的情况也会要求按照转让土地使用权的事项进行征税；（3）房地产项目出售时，土地增值税扣除项目仍按原扣除基础扣除，即在股权转让时所多支付的成本不能进入土地增值税扣除项目。另外，还有两种变相的资产并购方式，一是将公司进行分立，将7、拟转让的项目分立成单独的公司，然后再进行股权转让，二是以土地出资设立新公司，然后再转让新公司的股权。就股权转让而言，可以有两种方式，一是直接进行项目公司全部或部分的股权转让，还有一种就是对项目公司进行增资。在实践中，选择何种方式进行并购，主要还是根据项目公司的具体情形而定。例如在我们曾经操作过的案例中，深圳某房地产项目是经深圳市规划国土局和深圳市人民政府住房制度改革办公室批准的，由 A、B、C、D 四家大型房地产公司合作开发的社会微利房项目，并由该四家房地产公司共同取得了项目地块的房地产并购实务操作指引 3国有土地使用权证。之后，四家房地产公司中的 B、C、D 三家拟退出该项目，另外一家大型房8、地产公司 E 拟承接该项目。根据该项目的实际情况，各方最后确定的交易方式为由 A、B、C、D 利用土地使用权先设立项目公司，然后由 B、C、D 将其持有的项目公司的股权转让给 E。一方面单纯进行项目转让很难解决土地所有权证的部分转让问题，另外通过股权转让的方式避免契税、营业税的缴纳；也避免了房地产项目转让涉及的土地使用权证的变更手续，减少了交易环节所涉及的审批、变更手续。房地产并购实务操作指引 4二 房地产并购的三种思维（一）风险思维（一）风险思维 选择适当的、合格的标的公司，以股权收购的方式进行投资，其目的是获得项目可行性研究报告估算的预期利益。但股权收购存在诸多不确定性，为此必须时时树立风9、险思维，做好计划和事先防范。风险思维的应用，在于股权收购中对标的公司收购中可能涉及到的风险诸如公司股权类风险、权利完整性风险予以充分估计，在于重视尽职调查报告所揭示的风险并采取应对措施，在于充分利用合作框架协议、备忘录、承诺函、股权转让协议等合同进行风险管理，把所有潜在风险、或有债务、诉讼风险等各种因素考虑进去。（二）流程思维（二）流程思维 股权并购作为收购方与卖方的资产重组、资产互置的行为，是一系列经济行为的组合和顺序的推进。股权并购的顺利实现需经历意向阶段、筹备阶段、尽调阶段、协议谈判阶段、协议签署阶段、报批阶段以及变更阶段等多个环节。股权并购中要具有流程思维，着眼宏观大局，统筹安排。要看10、到，前一环节既是后一阶段的紧前条件，前一环节的推动有时房地产并购实务操作指引 5也伴随着后一阶段的着手准备。在针对股权并购设定进度安排和推进计划时，要注意流程的前后衔接，确保股权并购顺利、高效。（三）收购方思维（三）收购方思维 身为市场合作机会的“觅食者”，作为房地产企业，我们的重要目标便是发现优质项目，投资于那些潜力大、效益好、风险低的存量土地。我们作为房地产开发企业，在进行股权收购时，首先要认准自身“收购方”的角色定位，全方面考虑股权并购推进工作的事宜，更要掌握主动性，在沟通、谈判中占据股权并购的主导权，认真判断标的公司存在的问题和瑕疵，争取获得卖方有利条件及重要承诺。房地产并购实务操作指11、引 6三 股权并购常用概念澄清 股权并购对于中国铁建地产来说，是新兴事物。本指引提到的股权并购，仅指中国铁建地产作为房地产开发企业，为了获取存量土地进行商业开发，寻求并利用拥有土地资源的股权卖方，以出资入股的方式获得标的公司的股权，对标的公司拥有的目标地块进行再开发，实现预期价值和利润的活动。作为收购方，我们有必要掌握以下股权并购实务操作中常见术语，便于股权并购理论的了解和实务操作的顺利推行。以下是股权并购中常见术语，现结合中国铁建地产可能遇到的实际情况，予以解释：收购方：收购方：一般是股权收购签署股权转让协议的“甲方”，旨在获得标的公司股权，便于对目标地块进行商业再开发，获取投资收益的一方。12、如无特别说明，此处股权收购方即为中国铁建房地产指中国铁建房地产集团有限公司及所属子公司，也就是我方。卖方：卖方：一般是股权收购签署股权转让协议的“乙方”，是出卖股权的合作方。一般情况下，股权卖方是标的公司的股东，包括自然人股东和法人股东，它是标的公司股权拥有者，是标的公司的股东。房地产并购实务操作指引 7标的公司（目标公司）：标的公司（目标公司）：指在股权收购行为发生的情况下，股东、股权结构、持股比例发生变化的公司。它是房地产企业获取目标土地权属的原权利享有人，是拥有存量土地资源的企业，一般被股权收购的卖方控股或实际控制。在股权收购完成后，“标的公司”或会被“新公司”等名词代称，以作区别。审计13、评估基准日：审计评估基准日：指基于股权收购交易的目的，由收购方（甲方）委托第三方对标的公司进行资产、财务、诉讼和纠纷进行审计、评估的截止日。一般标的公司自此日之后至股权交割前，标的公司不再因业务经营发生其他经营业务和重大资金往来，也是卖方对标的公司做出陈述、承诺和保证的重要节点，是约定过渡期双方权利义务、先决条件达成的起点。交割日：交割日：指收购方与卖方根据股权转让协议约定，收购方的按购买股权比例成为标的公司相应股权持有人，完成工商变更登记的日期。过渡期：过渡期：指自评估基准日至交割日的期间。该期间是股权收购达成的关键期间，股权并购流程推动的主要时期。收购方和卖方会根据沟通、交流的结果按流程推14、进相关紧前工作，为股权交割做好充足准备。房地产并购实务操作指引 8四 并购的一般流程 本流程首先基于以下几点前提：一是立足我方即收购方的实际业务开展需要。二是契合中国铁建房地产有限公司及上级股份公司重大资金使用、重大决策的审批流程。三是淡化理论、强化实务操作。（一）前期准备阶段（一）前期准备阶段 主要包括了解项目公司或房地产项目的基本经营情况和法律状况、出售资产或股权或定向增资扩股的动机、并购中存在的法律和财务障碍等，并成立并购小组，包括并购方自身专业人员（如开发、市场、设计、财务、法律等）、第三方谈判协作人员等，以便于后续并购的尽职调查、谈判和合同拟定等工作的开展。（二）与交易对方开售首轮谈15、判，并签订收购意向书（二）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书 收购双方经过初步接触后，就会签订收购意向书（或备忘录、框架协议，具体文件见附件 1附件 1）。意向书主要是为后面的收购活动提供一个合作框架，以保证后续活动的顺利开展。收购意向书的主要内容包含收购标的、收购方式及收购合同主体、收购价款及确定价格的方式、锁定条款、保密条款以及终止条款等。（三）对项目公司进行尽职调查（三）对项目公司进行尽职调查 在双方签订收购意向书后，收购方委派的律师、审计师、评估师等中介机构进场，对项目公司和/或其开发建设的房地产项房地产并购实务操作指引 9目进行法律、财务的尽职调查，同时进行评估。尽职调查的目的16、是使并购方尽可能地摸清项目公司和/或其开发建设的房地产项目的家底。一方面作为双方确定收购价格的参考因素，从另一方面来讲，尽职调查也就是风险管理。一旦通过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，为下一步谈判策略的拟定及合同谈判奠定基础，从而在合同谈判及合同的拟定中合理设定双方的权利义务，使交易双方在公平与合理的基础上达成最终协议。1、法律尽职调查（1）什么是法律尽职调查 1、法律尽职调查（1）什么是法律尽职调查 在并购过程中，为了减小或避免并购风险，在并购开始前对目标公司进行尽职调查是十分重要的，法律尽职调查更是重中之重。法律尽职调查是指在公司并购等重大公司行为中，由律师进行的对目标公司的主体合法17、性存续、企业资质、资产和负债、对外担保、重大合同、关联关系、纳税、环保、劳动关系等一系列法律问题的调查。法律尽职调查应遵循以下原则：第一是目标性原则。并购方在尽职调查开始前应当明确尽职调查的目标是什么，并向法律顾问明确尽职调查过程中的关键点。第二是重要性原则。法律顾问要明确在尽职调查过程中什么房地产并购实务操作指引 10层次的资料和消息是最重要的，并确定尽职的调查过程着重于并购方所要达到的目标，以及从中发现有关法律事项，这一过程将明确可能影响交易价格的各种因素。第三是保密性原则。在并购方开始接触任何资料之前，对方通常会要求涉及尽职调查的人员承诺对其获得的资料和信息进行保密。（2）为什么进行法律18、尽职调查（2）为什么进行法律尽职调查 法律尽职调查的首要目的之一，就是要从根本上解决并购各方信息不对称的问题。所谓的信息不对称，即并购各方对并购标的的法律状况了解程度存在差异，而这种差异容易产生并购各方的不公平交易。多数时候，并购方因害怕吃亏，而迟迟不肯在并购对价等关键条款上下定决心；有时，也因被并购方自身对并购标的不够了解，而在决策上迟疑不决。因此，从需求上讲，法律尽职调查的动因既包括、且主要包括并购方想了解与并购标的、并购方有关的法律信息；特殊情况下，也包括被并购方想了解与并购标的、并购方有关的法律信息。可以说，在并购项目中，尽职调查是委托人决策免责的一个重要途径。（3）法律尽职调查的主要19、内容（3）法律尽职调查的主要内容 一是资产问题，具体包括：（a）土地的性质（例如：工业用地需转性重新招拍挂；军用土地需总后审批）；（b）土地的取得房地产并购实务操作指引 11是否合法（包括立项报告、规划许可等）；（c）是否签署土地使用权出让合同，该合同是否有违约情形（例如开工竣工要求、付款是否有延迟，是否需缴纳滞纳金）；（d）土地转让价款及相关税项是否缴纳；（e）国有土地使用权证及其抵押情况；（f）与项目有关的申报、批复文件、及已经取得的相关证照。二是公司历史沿革，具体包括：公司设立及变更的所有工商资料 三是股权，具体包括（a）股东名册；（b）实缴出资（若为2013 年前设立的公司，还需审查出20、资是否有不符合法律规定的情形）；（c）股权是否质押；四是重大合同，主要是查看公司各项合同履行情况，是否存在违约、合同未付款项、是否存在借款、担保等情形。五是公司债权债务问题，银行贷款情况；是否欠土地款、工程款、是否有股东借款等。六是员工问题，查看员工工资情况，是否存在欠缴工资、五险的缴纳情况。七是纳税情况，是否有欠付的税款、是否有罚款。八是诉讼情况，看企业是否有重大或其它对目标项目有重大影响的诉讼，或或有债务。具体尽职调查清单见附件 2附件 2，律师将根据尽职调查情况出具正式的尽职调查报告，并根据尽职调查中遇到的问题，提供处理房地产并购实务操作指引 12意见（具体形成文件-尽职调查报告见附件 21、3）附件 3）。（4）法律意见书（4）法律意见书 并购过程中，通常均需要律师在尽职调查完成后，根据尽职调查结果出具法律意见书。法律意见书是律师对并购行为的合法性进行专业确认的文件，主要是使收购方了解该并购行为是否存在重大法律障碍。法律意见书通常包括如下几个部分：一是出具法律意见书的依据。主要是说明律师出具相关法律意见凭借的资料、法规。二是出具法律意见书的范围。即律师出具的法律意见书所要解决的问题。三是律师的声明事项。这部分内容是律师对一些重要事项的单方强调，主要是表明其承担的法律责任的范围。四是法律意见。这是法律意见书的核心，是律师针对尽职调查报告中反映出的问题，对需要进行确认的法律问题进行分22、析，并给出最终结论，即并购交易行为是否合法。法律意见书具体形成文件见附件 4附件 4。2、审计（1）什么是审计 2、审计（1）什么是审计 企业财务审计，是指审计机关按照相关法律法规以及财务审计准则规定的程序和方法对企业的资产、负债、损益的真实、合房地产并购实务操作指引 13法、效益进行审计监督，对被审计企业会计报表反映的会计信息依法作出客观、公正的评价，形成审计报告，出具审计意见和决定。并购过程中，审计是并购核心工作内容的一部分，并购过程中的审计是指注册会计师、内部审计人员等审计主体,与律师、注册资产评估师、注册税务师、注册咨询工程师等专业人员一起,作为收购方的财务顾问或受托进行专项审计,参与23、企业并购,提供咨询、审计、报告编制等专业服务,以降低并购风险、实现并购目标的活动。（2）为什么进行审计（2）为什么进行审计 收购方在确定收购目标后，即委托中介机构对项目公司进行详细的审计工作，这种详细审计工作的主要目的在于评价项目构思给收购方带来的商业风险及商业机遇，审计的重点放在项目公司的财务、销售、生产三个环节。并购过程中的审计的关键点有以下几个方面：一是对收购方确定的并购基准日之净资产进行审计。一方面，要重点关注或有负债；另一方面，要特别关注财务报表认定的资产存在、完整及权利义务之要素。二是为收购方定价之目的完成盈利预测审核。具体包括审核盈利预测的假设基础合理性和完成项目公司历史业绩的审24、计工作共两项内容。房地产并购实务操作指引 14三是对项目公司进行主体资格审查。其中，并购方的关注点主要着眼于持续经营能力、盈利能力与预测、同业竞争和关联交易等方面；而被并购的项目公司的关注问题则是过渡期损益安排和债券债务处置等问题。审计报告的具体形成文件见附件 5附件 5。3、资产评估（1）什么是资产评估 3、资产评估（1）什么是资产评估 评估通常是根据特定的目的和所掌握的资料，对某一事物的价值或状态进行定性定量的分析说明和评价的过程。资产评估则是由专门的评估机构和专门的评估人员，依据国家规定的有关法律法规和有关政策以及有关的资料数据，根据特定的评估目的，遵循适用的评估原则、评估范围、评估程序25、和评估标准，运用科学的评估方法和统一的货币单位，对被评估资产的市场价值进行评定估算的过程。简言之，资产评估就是对资产在某一时点的价格进行评定估算。资产评估包含以下八项基本要素：一是资产评估的主体，指由谁来进行资产评估；二是资产评估的客体，指资产评估的对象；三是资产评估的依据，包括法律依据和数据资料依据；四是资产评估的原则，分别有工作原则（真实性原则、公平性原则、科学性原则、独立性原则）和经济原则（替代性原则和房地产并购实务操作指引 15可行性原则）；五是资产评估的范围，指对哪些资产进行评估；六是资产评估的标准，指对被评估资产进行价值估算时所采用的标准，包括收益现值标准、重置成本标准、现行市价标26、准、清算价格标准和国家规定的其它标准；七是资产评估的方法，指对被评估资产进行价值估算时所具体运用的方法，包括收益现值方法、重置成本方法、现行市价方法、清算价格方法和国家规定的其它方法；八是资产评估的目的，是指针对各种不同的经济行为的特定目的。（2）为什么进行资产评估（2）为什么进行资产评估 资产评估是市场经济的产物，而服务于市场。我们可以从一些简单的例子来说明为什么要进行资产评估。对于市场上经常发生的商品交易，如消费品，由于人们对商品的性能、价格都有一定的了解，也容易找到市场参照。通过一系列的比较和协商，在没有任何第三方的参与的情况下，对交易价格能够达成一致意见，从而实现交易。这类商品往往价格27、不大，且交易频繁。但对一些不经常发生，且价格较大交易，比如一家企业，人们很难从市场上找到相类似的交易用于参考，并且对被交易对象的质量（如企业的生产经营状况、财务状况、资产质量等）不甚了解或存在较大的偏差，很难在没有第三方的参与下，就交易价房地产并购实务操作指引 16格达成一致意见。这时，就需要第三方-资产评估机构的介入。资产评估机构通过对被交易对象的独立、客观、公正、科学的评估，提出被交易对象的公允市场价值，从而为交易双方提供进一步协商的参考意见，最终实现交易。所以，资产评估可能发生在交易和投资的各个环节。资产评估的目的就是为交易双方和投资人提供被交易资产的市场价格估计，为资产交易提供价格咨询28、。资产评估常发生在下列情形中：一是产权交易，如：对外投资、资产转让、设立合资经营企业、股份制改造、企业兼并、分立和破产等。二是融资贷款，如项目融资、抵押贷款等。三是财产保险。四是政府管理，如企业资产的保值增值管理、清产核资、税收管理等。评估报告的具体形成文件见附件 6附件 6。（四）制定收购方案（四）制定收购方案 在尽调基础上，首先做出并购与不并购的决定（例如若发现有根本性无法克服的缺陷则放弃并购）；然后对交易方案进行确定、并予以细化。例如经尽职调查后发现公司不是很规范，就可能需要在股权转让过程中由转让方留存一定比例的股权转让价款，或采取银行保函等担保方式。再例如，在尽调中发现公司负房地产并购29、实务操作指引 17债严重，资产复杂，则可能需要调整并购方案，将拟并购的资产进行资产剥离。（五）正式收购谈判并拟订交易文件（五）正式收购谈判并拟订交易文件 在收购方案确定的基础上，开始着手准备交易文件，对商业条款或其它内容进行谈判，包括但不限于价格、付款方式、债权债务承担等。对于资产并购的交易文件，主要涉及付款的安排和资产过户手续的办理的问题、税费承担问题。资产并购所涉及的项目转让协议见附件 7。附件 7。对于股权转让的交易文件，一般应包括（1）保证与陈述条款，对公司的经营、债权债务等尽调所涉及的各项在交割日前的情况进行保证；（2）过渡期条款：对签署合同后至交割期间的限制性事项进行约定；（3）约30、定对交割前债权债务的承担，（4）项目相关四证的办理；（5）员工安排问题。（6）债权债务处理，包括债权债务重组，某些可由转让方直接承担的债务，约定由转让方直接承担；不能由转让方直接承担的，可约定由转让方、债权人与标的公司签署债权重组协议，将标的公司债务转给转让方。具体形成的股权转让协议见附件 8附件 8.对于员工安排问题，若并购完成后不再继续雇佣原有员工的，应争取由转让方负责员工安置问题,并将具体安排写进股权转让协议中。房地产并购实务操作指引 18若涉及需由转让方事先完成一定手续的，则在完成手续后签署交易文件，或者在交易文件中约定转让文件生效的条件，若在一定期限内部生效条件未能成就的，可解除该协31、议。例如，在立思辰项目中，股权转让协议的生效条件之一是立思辰上市公司（即北京立思辰科技股份有限公司）将其它小股东持有的项目公司的股份全部收回，使得立思辰上市公司持有项目公司 100%的股权。（六）签署交易文件 （六）签署交易文件 在项目转让的情况下，除项目转让协议外，还需签署其它相关交易文件，具体包括：项目公司关于同意项目转让的股东会决议（具体形成文件见附件 9附件 9）（根据项目公司章程，若董事会有权就此事宜作出决定也可是董事会决议，但无论如何，股东会决议效力是最高的）。如果涉及上市公司的，应根据交易标的判断是否属于上市公司管理规则中所定义的重大交易，是否应提交股东大会批准。在股权转让的情况32、下，除股权转让协议外，还需签署其它相关交易文件，具体包括：（1）项目公司法人股东关于同意股权转让的股东会决议（具体形成文件见附件 10附件 10）。如果项目公司法人股东为上市公司的，应判断是否属于重大交易，是否应提交股东大会批准。（2）现任董事的辞呈（具体形成文件见附件 11附件 11）。全部或部房地产并购实务操作指引 19分收购目标公司股权的情况下，收购方一般要更换目标公司的董事和经营管理层。因此，要将出售方有关董事和管理人员的辞呈作为交易文件之一。（3）需要项目公司通过的股东会决议（具体形成文件见附件 12附件 12），包括但不限于同意变更公司董事、法定代表人、高级管理人员；注销出售方在银33、行授权签署人的权利等。另外，若涉及项目公司部分股东转让股权的，则应注意项目公司其它股东的优先购买权，以及项目公司章程对部分股东进行股权转让的限制性条件等。（4）其它根据实际情况需要出售方出具的承诺函等文件。（5）如存在合资情形的，则还需签署新的合资公司章程（具体形成文件见附件 13附件 13）。（6）向目标公司债权人就股权转让事宜发出的告知函（具体形成文件见附件 14）。附件 14）。（七）支付对价并办理股权变更登记手续（七）支付对价并办理股权变更登记手续 股权转让协议及相关交易文件签署后，各方依据股权转让协议的约定支付对价，并完成并购应取得的政府批准等手续，办理相应的变更登记手续（包括但不限34、于股东、法定代表人、董事会的变更），如外资并购境内房地产项目需要获得商务部等相应审批机关的批准。工商局办理股权变更登记手续所需的文件清单见附件 15附件 15：有限责任公司变更登记（备案）一次性告知单。房地产并购实务操作指引 20（八）交割（八）交割 若是资产并购，则所涉及的交割内容仅涉及公司所有土地使用权、拟开发建设项目或已开发建设项目相关的所有政府批准文件和证照，包括但不限于项目可行性研究报告、立项批复文件、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、土地使用权出让金发票、土地使用权证、工程规划许可证、开工许可证、预售许可证、房屋所有权证等。若是股权并购，股权转让协议生效后，双方按照交易文件的35、约定履行资产转移、经营管理权转移等手续，并办理如下公司资产的移交手续：（1）股权证明文件；（2）公司的新营业执照（组织机构代码、税务登记证、开发资质等证照）、公司的所有印章；（3）财务资料（账簿、验资报告书、税项申报表、支票簿、现有发票等）；（4）以往董事会纪要。；（4）公司所有土地使用权、拟开发建设项目或已开发建设项目相关的所有政府批准文件和证照，包括但不限于项目可行性研究报告、立项批复文件、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、土地使用权出让金发票、土地使用权证、工程规划许可证、开工许可证、预售许可证、房屋所有权证等。房地产并购实务操作指引 21五 并购风险（一）公司股权属性确定风险（一36、）公司股权属性确定风险 包括项目公司设立合规性风险及权利完整性风险两大类。在项目公司设立方面，涉及对项目公司合法权益会产生实质性重大影响的法律风险归纳起来主要有：1、股东未足额缴纳出资；2、股东出资形式不符合法律规定；3、非货币财产出资作价违反法律强制性规定；4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续；5、股东抽逃出资；6、项目公司未依法年检。拟对外转让项目公司股权的公司是否具有完整的股东权利，权利是否存在法律瑕疵，包括：1、项目公司是否存在质押、担保等第三人权利；2、项目是否存在租赁权、地役权等权利瑕疵；3、项目的后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风险；4、是否存在对转让公司转让股权37、的限制性约定（有没有经过项目公司其他股东的同意，有否违背相关法律法规的规定）；5、是否存在对转让公司在项目公司享有的表决权、分红权、房地产并购实务操作指引 22委派董事和管理人员的权利等权能的限制；6、是否存在对转让公司在项目公司清算剩余财产分配权等权能的限制。（二）项目本身的风险（二）项目本身的风险 由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的复杂关系，尤其是久拖未建或停建的项目公司，在股权收购时，涉及房地产领域中具体专业问题的风险比较多。归纳起来主要有：1、土地使用权风险：出让金是否支付、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无代征地情况、土地使用权权属是否清38、晰、项目用地是否存在被征收或征用等风险；2、项目主体的风险：开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的风险；3、规划风险：规划有无调整，调整的是否符合受让方的开发需求，规划有无超过期限，需要重新申报的能否获得批准；4、项目相邻关系的危机风险：物权法规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准。妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，即使取得了建筑工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，但只要导致相邻建筑物的通风、采光、日照规定的最低标准，也要承担相应的责任；5、需要政府审批的各类证照是否已批的风险：如动工开发房地产并购实务操作指引 23期限，是否已超过出让合同规定的动工期限，是否获39、得延期开工，有无被政府收回的可能；6、项目建设中各类合同的风险：尤其是在建、停建、缓建项目的，合同情况更复杂，有无履行纠纷、合同违约或解除纠纷，是否有因建设工程进度监管不严给予施工单位的不当工程签证风险；7、违法建设的风险：如超规划建房；8、工程质量风险；9、不动产有无抵押担保的风险；10、政府违约风险或政治风险。例如政府对房地产项目涉及的大市政问题一直未解决，导致项目交房后排水的严重问题。（三）项目公司或有债务控制风险（三）项目公司或有债务控制风险 项目公司的资产负债表并未反映或者无法反映已经发生的债务或者潜在的债务。这或者是由于项目公司恶意隐瞒债务，或者是由于项目公司的财务制度不规范、存在40、未入账债务，或者是由于或有债务的大量存在造成的。这其中，或有债务是股权收购中的最大陷阱，包括担保之债、票据责任之债、未决诉讼或者潜在的诉讼（对外签有已构成违约的合同）、行政罚款，以及是否存在建筑施工款拖欠、税费负担等。房地产并购实务操作指引 24六 并购风险防范措施 1.尽职调查。在签署相关的交易文件前委托律师事务所、审计师事务所对项目公司进行法律、财务等各个方面的尽职调查，该等调查的结果将直接决定并购的可行性、并购对价、交易框架等。2.根据前期尽职调查的结果，将已识别出的风险根据其风险程度和金额额度进行分类，针对不同类型的风险选择不同的反应对策。3.充分运用合同的风险管理方式和手段。实践中，41、绝大多数的风险管理都是通过合同（包括单方承诺函）的方式来落实。因此，股权转让或项目转让的协议应尽量完善，把所有潜在风险、或有债务、诉讼风险等各种因素考虑进去。在实践中，合同中需要：（1）保证与陈述条款，对公司的经营、债权债务等尽调所涉及的各项在交割日前的情况进行保证；（2）过渡期条款：对签署合同后至交割期间的限制性事项进行约定；（3）约定对交割前债权债务的承担，（4）项目相关四证的办理；（5）员工安排问题。（6）债权债务处理，包括债权债务重组，某些可由转让方直接承担的债务，约定由转让方直接承担；不能由转让方直接承担的，可约定由转让方、债权人与标的公司签署债权重组协议，将标的公司债务转给转让方。42、房地产并购实务操作指引 25七 案例 案例一 案例一 某房地产公司（下称 A 公司）2000 年 9 月通过公开招标取得佛山 A 项目土地进行开发。2001 年 8 月，为配合佛山市总体土地规划，应当地政府要求，A 项目进行土地容积率调高、建筑高度提高，获佛山市规划部门批准，并取当地“新区管委会”的免补地价的非正式回复文件-会议纪要。2005 年 6 月，某大型发地产公司（以下称 B 公司）收购 A 公司股权。2008 年 1 月，A 公司收到政府关于补缴土地出让金的通知，被要求补缴高额土地出让金。依据城市房地产管理法的规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方43、和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。而容积率一般也认为是国有土地出让合同的重要条款，亦应签署相应的补充协议。虽然 A 项目土地容积率的调高获得当地规划部门的批准，但受让方与国土局并没有对容积率调高签订变更协议，该调整行为不符合法律的规定，属于程序不合法。对于土地出让金，虽然 A 项目取得“新区管委会”免补地价的回复文件，但“新区管委会”仅是当地政府的非正式机构，几房地产并购实务操作指引 26年后被撤销，其会议纪要亦为非正式文件，无法律效力。因此，在房地产并购过程中，对于程序不合法的情形，即使政府部门已44、出具所谓内部文件免除相关义务，由于政府行为本身不符合相关法律规定，日后依然会给项目公司带来巨大的风险，并购公司可能承担巨大的债务。案例二 案例二 广州某投资公司（以下称 A 公司）拟收购广州地区尚未竣工验收的某房地产项目（以下称 B 项目），因 B 项目欠施工方工程款，导致工程停建，尚未竣工验收，而施工方除向人民法院起诉主张工程款外，还以留置方式，占用了 B 项目的 1-5 层，出租给一家物业管理公司，再由该物业管理公司办理临时建筑证对外统一招租，分租给几百个小租户。在 A 公司拟进行收购的过程中，因原开发商失去对 B 项目的实际控制权，使项目并购产生多重障碍。房地产并购实务操作指引 27附 45、件 附件 1 股权转让框架协议附件 1 股权转让框架协议 甲方（出让方）：乙方（受让方）：住所：法定代表人：丙方（目标公司）甲方（出让方）：乙方（受让方）：住所：法定代表人：丙方（目标公司）：住所：法定代表人：住所：法定代表人：甲乙丙三方本着诚信合作、互惠互利，依据中华人民共和国公司法、合同法等法律法规，经友好协商，就甲方向乙方转让目标公司股权继而使乙方取得 xxxx 项目xx 亩土地的一切权益的相关事宜达成以下框架协议：第一条目标公司概况 第一条目标公司概况 1、目标公司是经市工商行政管理局登记注册的企业，公司成立于年月日，经营期限至年月日终止，注册号：。xx 持有目标公司%的股权，xx 公46、司持有目标公司%的股权，甲方持有目标公司%股权。2、xx 项目(以下简称：“xxxx”)是目标公司开发的房地产项目，目标公司已与政府签订了 xxxx 项目用地亩的相关文件，且已支付其中亩土地的土地出让金并取得了国有土地使用权证；根据北京市发展和改革委员会签发的京发改（xx）xx 号xx，目标公司取得了“xxxx”项目的开发建设权，目前该项目处于 xx 阶段。第二条项目现状 第二条项目现状 1、项目位置：位于北京市 xxxx，其四至范围为：东至 xx；西至 xx；南至 xx；北至 xx 用地。2、项目用地情况 1）土地使用权：xxxx；2）容积率：xxxx；房地产并购实务操作指引 283）用地性47、质：xxxx；3、目标项目现有法律手续:(1)国有土地使用权出让合同：文号：xxxx；(2)国有土地使用权证号为:xxxx。(3)建设用地规划许可证号:xxxx；(4)投资计划立项批准文件:xxxx；(5)规划意见书批准文件：xxxx；第三条尽职调查 第三条尽职调查 1、自本合同签订之日起，乙方或乙方指定的尽职调查单位或个人有权对甲方、丙方及甲方、丙方相关的关联单位开展尽职调查，甲方、丙方及甲方、丙方相关的关联单位应当给予配合，尽职调查期限原则上不超过月；2、该期间因尽职调查所产生的费用暂由甲方承担；3、若因甲方、丙方及甲方、丙方相关的关联单位的原因导致尽职调查工作无法正常完成，或尽职调查工作48、后乙方或乙方指定的尽职调查单位或个人认为甲方、丙方及甲方、丙方相关的关联单位对项目的关键因素有重大隐瞒或遗漏并将导致乙方后期无法正常完成项目开发，乙方有权随时终止合同的执行同时不再承担甲方前期支付的任何费用。4、尽职调查工作完成后，乙方应在月内完成乙方集团公司要求的项目报批立项工作。5、自本合同签订之日起至乙方完成乙方集团公司要求的项目报批立项工作期间内，甲方不得与任何第三方单位或个人就甲方所持有丙方股权达成交易、变更协议或对丙方公司核心资产进行任何处置。若违反乙方需支付甲方违约金万元。6、若此项目获得乙方集团批准顺利立项，则甲乙丙三方应按本协议余下条款继续履行，否则违约方应支付对方_万元的违49、约金；若最终该项目立项未能获得乙方集团公司批准，则乙方须将该情况及时告知甲方，甲乙双方就该项目之合作就此终止，并由乙方承担尽职调查工作期间所发生的由甲方垫付的一切合理费用。第四条公司重组第四条公司重组 1、乙方在完成乙方集团公司要求的项目报批立项工作后，甲方及丙方需以丙方所拥有市 xx 号国有土地使用权证项下的 xx 亩国有住宅用地使用权作为出资成立公司，房地产并购实务操作指引 29该土地使用权的价值以乙方或乙方指定的评估单位的评估价格为准，相关评估费用暂由甲方承担。甲方及丙方应保证该新公司成立中及成立后对除本协议当事人以外的一切第三方主体不负任何民事债权债务，经乙方同意者除外；除该新公司法人50、外其余职位均由乙方指派；2、公司重组过程中产生的税费由交易各方自行承担；3、若因甲方或丙方原因造成公司重组无法正常完成、重组后公司人事安排未能按本条第一款执行或于股权收购前乙方发现该新公司负有尚未经乙方同意的对外债权债务,乙方有权随时终止合同的履行，同时不再承担甲方前期支付的任何费用；如此，甲方、丙方或甲丙双方应就违约对乙方造成的损失支付_万元的违约金。第五条股权收购 第五条股权收购 1、公司成立后日内，丙方应出让其持有的目标公司全部股权并负有保证其股权无瑕疵之义务，乙方应同意收购，乙方取得目标公司股权的同时相应取得 xx 号国有土地使用权证项下 xx 亩土地的全部权益。乙方取得上述股权及其它51、权益所需支付的对价为不超过万元（包括股权转让款、xx 亩土地权益对价、地上建筑及相关应缴土地出让金、滞纳金及罚金、土地拆迁补偿款、目标公司债务等）及前期发生的尽职调查与资产评估相关费用；若容积率低于 2.0，以政府实际批复的容积率计算地上建筑面积的平方米数，换算转让价款；若容积率高于 2.0，以 2.0 为准，超过的面积部分不再计入转让价款内。2、丙方应在乙方支付股权款后日内完成相应股权变更，逾期未能完成股权变更，甲方代丙方支付乙方违约金，违约金每日按总股权价款的万分之一计算。3、若乙方于股权转让完成后发现该新公司存在发生于股权转让交易前且未经乙方同意的对外民事债权债务，乙方有权就此追究甲、丙52、方的违约责任，要求其支付数额为_的违约金。第六条违约责任第六条违约责任 1、本框架协议签订后，甲乙丙三方应诚实守信、友好合作，共同处理合作期间的问题，严格按照本协议约定履行各自义务，任何一方严重损害对方合法权益，给对方造成损失的，应承担约定的赔偿责任。2、甲方的实际控制人应对协议约定的全部标的金额万元，进行信用担保并承担无限连带责任。房地产并购实务操作指引 30第七条其他 第七条其他 1、本协议的解释与履行适用中华人民共和国法律，因本协议的内容产生争议的，协议各方应平等协商解决，协商不成的，任何一方均有权向本协议签订地有管辖权的人民法院提起诉讼。2、本协议书一式叁份，协议各方各执壹份，具有同等53、法律效力。3、本协议书自甲乙丙三方签字盖章后成立之日起生效。（以下无正文）（本页无正文，为本股权转让框架协议的签章页）甲方：法定代表人或授权代表：日期：2014 年月日 乙方：法定代表人或授权代表：日期：2014 年月日 丙方：法定代表人或授权代表：日期：2014 年月日（以下无正文）（本页无正文，为本股权转让框架协议的签章页）甲方：法定代表人或授权代表：日期：2014 年月日 乙方：法定代表人或授权代表：日期：2014 年月日 丙方：法定代表人或授权代表：日期：2014 年月日 房地产并购实务操作指引 31附件 2 尽职调查清单 附件 2 尽职调查清单 一、基本情况的文件 一、基本情况的文件54、 1.目标企业最新经年检的企业法人营业执照副本。2.目标企业最新经年检的组织机构代码证。3.目标企业最新经年检的税务登记证。4.目标企业设立时及历次资本变更的验资报告。5.目标企业最新的组织架构图和股权结构图。6.目标企业历次修订直至现行有效的公司章程。7.目标企业的发起人协议和/或股东协议。8.目标企业成立后进行的任何改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大企业活动的相关材料，以及相关的批准文件、协议，股东会或董事会、总经理办公会决议等法律文件。9.目标企业的全部工商查档文件。10.自然人股东的身份证明；法人股东的营业执照、组织机构代码证、税务登记证及验资报告。11.房地产开发企业55、资质证书/房地产开发企业鉴定资质证书。12.目标企业的各项管理制度。13银行开户许可证。二、所开发的项目 二、所开发的项目 1.标的企业所开发项目（下称“目标项目”）清单（按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序统计）；2.项目立项批文，包括但不限于：地形图、现状图、初步规划设计方案、固定资产投资建设项目立项登记备案材料、项目建议书的批复；3.项目规划审批文件，包括但不限于：建设项目建设地点征求意见函、建设项目规划意见复函、规划意见书及附图；4.项目土地使用权取得的审批文件，包括但不限于：土地评估报告、审定地价水平通知单、国有土地使用权招拍挂材料及成交确认书、国有土地使用权出让合同56、及附房地产并购实务操作指引 32图和补充协议、土地出让金及相关费用缴纳凭证、国有土地使用权证。5.项目建设用地规划审批文件，包括但不限于：政府征地批准文件、国土管理部门批准意见、项目用地钉桩成果通知单、建设用地规划许可证及其附件。6.项目设计方案审核审批文件，包括但不限于：建设项目规划设计方案和审批文件、建设项目抗震设防要求（标准审查意见书）、城市规划管理部门审定设计方案通知书。7.项目建设工程规划审批文件，包括但不限于：项目施工图、工程勘察成果报告、结构计算书和计算软件名称、工程档案登记证明、是否存有限制外销售楼层或房屋、建设工程规划许可证及其附件。8.建设工程施工许可证及其附件。9.项目人57、防、绿化、消防、环境、防雷、交通、地名、临建、供水、供电、供暖、燃气等所涉批文。10.竣工验收报告及竣工验收备案表。11.商品房销售/预售许可证。12.房屋所有权证等。13.若目标项目涉及合作开发的，则提供合资合作方营业执照、企业资质证书、合作合资协议。14.招标代理、勘察、设计、造价、监理、总包等单位资质等级证书。15.预测/实测报告。16.质量监管部门验收报告。17.竣工档案登记表。18.房屋销售代理协议（如有）。19.房屋销售合同范本。三、重要协议和合同 三、重要协议和合同 除非下述另有特别要求，下述合同均指截至目标企业收到此文件之日正在履行中的合同。1.请提供目标企业签订的将要履行、正58、在履行、虽已履行完毕，但可能存在潜在纠纷的业务合同明细，提供相应合同文本（请附提供文件清单列表）。房地产并购实务操作指引 332.借款合同：请根据最近一期财务报告的财务明细账，以表格形式提供目标企业签订的所有将要履行、正在履行、虽已履行完毕但可能存在潜在纠纷的借款（包括金融机构借款和企业间借款）明细（包括但不限于合同编号、借款银行或企业、借款金额、借款日期、还款日期、借款余额、担保方式等）。提供相关主合同文本和相应担保合同文本，并请书面说明还款情况。3.对外担保合同：提供目标企业所有对外担保（包括保证、抵押或质押）合同情况，并提供相应担保合同文本和主合同文本，包括但不限于与银行签署的为购房者提59、供担保的合同。4.资产处置合同：提供目标企业处置重大资产的合同情况，提供相应合同文本及政府相关部门的批文。（如有）5租赁合同：提供目标企业出租物业的合同文本。6.侵权债务：所涉目标企业是否有因环境保护、知识产权、劳动安全、人身权等原因产生的侵权之债。如有请详细说明，如无请书面说明。7.其他债权债务：提供未包括在最近一期资产负债表中的重大债权债务详细资料。8.提供目标企业财产保险合同情况，提供相应保单，并对目标企业是否存在任何尚未了结的保险索赔情况进行说明。9.目标企业为当事方的合资、合营、合作及合伙协议或意向书。（如有）10.请提供已完成的或已立项的或正在拟议中的重大的资本投资项目的文件（包括60、立项批准、可行性研究报告、与第三方签订的意向书等）。11.请提供所有目标企业作为当事人一方的其它的重要协议或有约束力的文件，包括重要的保密协议。12.请提供目标企业签订的日常经营（房地开发项目所涉合同除外）中的累计或单份金额超过 50 万元人民币的所有合同，包括但不限于日常采购合同；房屋、汽车等资产租赁合同；委托代理合同；咨询顾问合同；技术服务合同等。四、雇员及员工事宜 四、雇员及员工事宜 本节中所称高级管理人员指服务于目标企业的高级管理人员，包括法定代表人、总经理、副总经理、财务负责人、在目标企业中任职的“三师”（总工程师、总会计师、总经济师）以及其它服务于目标企业但劳动合同关系不在目标企业61、的前述高级管房地产并购实务操作指引 34理人员（以下统称“管理人员管理人员”）。1.员工花名册以及员工情况说明。2.福利薪酬体系；3.员工手册及各种人事规章制度（包括但不限于绩效考核相关制度）；4.上述所有管理人员的简历。5.员工人事代理合同及人事档案（外部存放人才交流中心档案）存放情况；6.请说明目标企业目前为员工缴纳社会保险（包括但不限于养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险）及住房公积金的具体情况，包括但不限于目前缴纳的社会保险种类、适用的缴费基数和比例、适用的员工范围、征收机关，并提供当地相关社会保险的规定以资证明。7.目标企业的社会保险登记证及企业近 3 个月的社会保险金缴62、纳凭证。8.目标企业的住房公积金登记证及企业近 3 个月的住房公积金缴纳凭证。9.请说明是否受到过劳动部门的处罚；如有，提供相关书面文件。五、诉讼和其它程序 五、诉讼和其它程序 1.列表说明所有目标企业的（已结案但尚未履行的或开始起诉的或将来可能有的）诉讼、仲裁、索赔、行政处罚或政府机构的调查或质询，以及所有与上述事宜有关的文件、函件，包括但不限于起诉书、答辩状、判决书、裁定书、仲裁申请书、仲裁裁决书、行政处罚决定书等。2.是否存在目标企业董事、监事、高级管理人员和核心技术人员作为一方当事人的重大诉讼或仲裁事项。3.过去三年中，目标企业的董事、监事、高级管理人员之破产、犯罪、欺诈或不当商业行为63、的诉讼、行政程序（包括被“双规”）。4.所有目标企业为当事方的（或对其具约束力的）裁决、判决、命令、和解协议及其它协议。该类裁决、判决、命令或协议将要求目标企业从事或停止从事某些活动，或者会限制或以其它方式影响公司经营或资产。5.如目标企业或其下属企业违反或被指控违反建筑、规划、安全等方面的法律、法规、通知或诉讼，请提供详细材料。六、税务 六、税务 房地产并购实务操作指引 351.提供过去三年目标企业纳税申报表、纳税税额及完税证明，现行有效的国税和地税税务登记证。2.说明最近三年目标企业适用的税种、税收优惠政策或财政补贴并提供税收优惠、财政补贴所依据的法律法规、规范性文件及批准文件。3.书面说64、明目标企业成立以来有无税收方面的违法违规行为，是否受到税务部门的处罚或调查、目标企业是否已经缴纳罚金。如有，请做出详细说明，并提供相关书面证明文件。七、土地房产/其他固定资产 七、土地房产/其他固定资产 1.目标企业最近一期财务报表中的相关资产明细，列出拥有或使用的土地使用权清单，自有土地使用权和租赁土地使用权请注明并分别列清单。2.请按目标企业最近一期财务报表中的相关资产明细，列出目标企业的房屋资产清单。自有房产和租赁房产请注明并分别列清单。3.提供目标企业拥有的土地使用证(需说明是否存在抵押情况)、房产证(需说明是否存在抵押情况)；4.若拥有的土地使用权为集体土地，还需提交征用集体土地的协65、议以及土地管理部门出具的征地批准文件）并说明每块土地的位置、面积及用途。划拨取得土地使用权的，请提供相关批复或决定文件。5.目标企业拥有的土地、房屋上所设定的限制和其它债权，如冻结、查封等，如存在上述情况，请提供抵押合同、抵押登记文件（抵押权人、抵押用途等相关情况）及有关证明材料或查封冻结的行政、司法文书。6.说明房屋的出租和租入情况，并提供相关租赁协议、房屋租赁备案证明文件、房产证，同时请书面说明租金收缴情况。7.目标企业对土地使用权是否存在租赁情况的说明，如有，请提供相应文件。8.请提供目标企业自有或租用的其他固定资产（指整体价值在人民币 500 万元以上，或对生产经营具有重要作用的机器、66、设备、生产线和所有车辆）清单。（如有）9.说明目标企业自有的固定资产（含机器设备、车辆、生产线、库存产品、原材料等）上，是否存在抵押、留置、查封、冻结等权利限制，如存在上述权利限制，请列表说明，并请提供相关的抵押合同、登记文件及行政或司法文书。（如有）房地产并购实务操作指引 36八、财务资料 八、财务资料 1.请提供目标企业最近三年已审计和未审计的财务报表及附注。2.列出目标企业最近一期财务报告中其他应收应付的明细，详细说明应收应付的对象、金额、事项、期限、担保方式等，并提供相关书面文件。九、环境保护、消防和卫生事宜 九、环境保护、消防和卫生事宜 1.请说明目标企业经营应该符合的国家或地方的环67、保、消防、卫生要求。2.请说明目标企业业务所需拥有的环境许可，并提供目标企业已获得的全部环境许可、排污许可、其他许可执照等文件以及消防、卫生部门授予的相关许可文件。3.环保部门、消防和卫生部门其他管理机构给予目标企业的命令、罚款、限期整顿、停产整顿、调查等处罚文件，目标企业的书面答复和意见。4.目标企业发生过的与环境污染、卫生和消防安全有关的重大事故情况的详细介绍。十、知识产权 十、知识产权 1.所有注册商标的商标权证书，尚未完成注册的请提供商标注册申请受理文件；2.如有使用未注册的商标的，请提供其清单和图样；3.商标权交易文件（如有），包括商标使用权转让协议、商标使用权许可协议。4.专利和专68、利申请权清单：包括专利的名称、注册登记地、专利权授予的日期、到期日、专利权上是否为第三方设定了权益。5.专利权交易文件（如有），包括专利权转让协议、专利实施许可协议。6.域名注册证书或情况说明、非专利技术、商号或字号的名称、种类、期限及取得方式等情况。7.计算机软件著作权或其他著作权的登记证书。8.软件委托授权使用文件；软件委托开发合同。9.上述无形资产的所有权和使用权的行使是否有限制，如设定抵押、质押或其他担保形式，请提供其主债务合同、抵押或质押合同、抵押或质押登记的权利证明等其他与该担保事项相关的文件。十一、其它 十一、其它 1.请提供目标企业的银行征信证明文件。房地产并购实务操作指引 369、72.请提供公司与各关联企业之间交易的合同，并说明定价原则。房地产并购实务操作指引 38附件 3 尽职调查报告 附件 3 尽职调查报告 关于*有限公司*项目之尽职调查报告 关于*有限公司*项目之尽职调查报告 致*有限公司：本所律师根据*有限公司的委托，就*有限公司拟投资的*项目，对 XXX 有限公司的股权和资产状况进行了法律尽职调查。本所律师向 XXX 有限公司发出尽职调查所需尽职调查文件清单，XXX 有限公司则向本所律师提供了相应的文件或说明。本报告出具的前提是 XXX 有限公司已提供了有关全部、真实的原始书面材料、副本材料或口头证言，不存在任何遗漏或隐瞒，其所提供的副本材料或复印件与原件完70、全一致。在本尽职调查报告中，除非根据上下文应另作解释，否则下列简称和术语具有如下含义：(1)“本报告”指*律师事务所于*年*月*日出具的关于*项目的尽职调查报告；(2)“本所”及“本所律师”指*律师事务所及本次法律尽职调查律师；(3)“*”指*有限公司；房地产并购实务操作指引 39(4)“公司”或“XXX”指 XXX 有限公司；为出具本尽职调查报告，本所律师假设：1、XXX 未向本所律师隐瞒任何重要文件，本所律师审阅的所有文件的复印件均为真实的复印件，与原件相符，未经任何修改或删节，所有文件的内容均是真实、完整、有效的；2、本所律师审阅的所有文件的印章、签字、日期均是真实有效的；3、本所律师在71、本报告中所援引的中介和公司提供的数据都是真实的、正确的；以及 4、所有已签署文件的各方，均已取得适当的授权签署该等文件。本报告所使用的简称、定义、目录以及各部分的标题仅供查阅方便之用。本报告所给出的法律意见或建议，均是以截止到本报告出具日所适用的中华人民共和国法律为依据的。本报告仅供*为*项目决策参考之用。除上述外，未经本所允许，本报告不得用于任何其他目的或向任何其他各方披露或供其引用或使用。房地产并购实务操作指引 40目录 目录 一 房地产并购的交易方式.1（一）资产并购.1（二）股权并购.1 二 房地产并购的三种思维.4（一）风险思维.4（二）流程思维.4（三）收购方思维.5 三 股权并购72、常用概念澄清.6 四 并购的一般流程.8（一）前期准备阶段.8（二）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书.8（三）对项目公司进行尽职调查.8 1、法律尽职调查.9 2、审计.12 3、资产评估.14（四）制定收购方案.16（五）正式收购谈判并拟订交易文件.17（六）签署交易文件.18（七）支付对价并办理股权变更登记手续.19（八）交割.20 五 并购风险.21（一）公司股权属性确定风险.21（二）项目本身的风险.22（三）项目公司或有债务控制风险.23 六 并购风险防范措施.24 七 案例.25 案例一.25 案例二.26 附 件.27 附件 1 股权转让框架协议.27 附件 2 尽职调查73、清单.31 附件 3 尽职调查报告.38 附件 4 法律意见书.74 附件 5 审计报告.76 附件 6 资产评估报告.78 附件 7 房地产项目资产并购转让协议.84 附件 8 股权转让协议.86 附件 9 项目公司同意项目股权转让之股东会决议.91 附件 10 项目公司法人股东同意股权转让之股东会决议.93 房地产并购实务操作指引 41附件 11 现任董事之辞职书.95 附件 12 股权转让事宜之股东会决议.96 附件 13 股权并购后新公司之公司章程.98 附件 14 股权转让公告.100 附件 15 公司变更登记一次性告知单.101 房地产并购实务操作指引 42一、公司的基本情况及历史74、沿革 一、公司的基本情况及历史沿革（一）公司的基本情况 1、工商登记情况 1、工商登记情况 北京市工商管行政管理局*年*月*日向公司核发新的 企业法人营业执照，公司名称为 XXX 有限公司，注册号为*，目前注册资本为人民币*万元（实收资本*万元），注册地址为*，公司类型为有限责任公司（法人独资），法定代表人为*，公司营业期限为*年*月*日至*年*月*日，经营范围为：*。经核查，公司目前已经通过*年年检。2、公司从事餐饮服务的资质 2、公司从事餐饮服务的资质 公司现持有北京市*区卫生局*年*月*日颁发的食品卫生许可证：京卫食证字（*）第*号，单位名称：*有限公司，法定代表人：*，注册地址：*，经75、营地址：*，许可范围：*，有限期限：*年*月*日至*年*月*日。注：根据工商登记材料记载，公司目前的名称为*有限公司，法定代表人为*，而公司上述食品卫生许可证上记载的公司名称及法定代表人尚未进行相应变更。3、公司的房地产开发企业资质 3、公司的房地产开发企业资质 公司持有北京市建设委员会*年*月*日颁发的 中华人民共和国房地产开发企业资质证书，证书编号为*，企业名称：*有限公司，法定代表人：*；批准从事房地产开发经营业务时间：2004 年*月*日，资质等级：*级，证书有效期房地产并购实务操作指引 43*年*月*日。经核查，北京市住房和城乡建设委员会*年*月*日在公开网站上发布关于拟注销*房地产76、开发有限责任公司等*家房地产开发企业资质的公示，其中*有限公司因到期未核定，也在拟注销的行列；公示时间为*年*月*日至*年*月*日。截止到本法律意见书出具日，北京市住房和城乡建设委员会网站的房地产开放企业资质证书查询系统中，公司的资质尚未显示为注销。4、其他政府部门登记 4、其他政府部门登记 公司持有北京市国家税务局和北京市地方税务局颁发的京税证字*号 税务登记证。公司持有北京市质量技术监督局颁发的代码为*号的组织机构代码证。公司持有北京市*区卫生局*年*月*日核发的编号为朝卫环监字【*】第*号的卫生许可证；许可项目：*；有效期限：*年*月*日至*年*月*日。（二）公司历次增资及股权变更情况 77、1、设立 1、设立*年*月*日，公司由北京市工商行政管理局批准设立，名称为：*有限公司，成立时的注册资本为人民币*万元，法定代表人*，注册地址为*，经营期限为*年，经营范围为：*。公司股东及股权结构为：名称 出资方式 出资额 出资比例 房地产并购实务操作指引 44*有限公司 货币*万元 60%*集团 货币*万元 40%根据北京*会计师事务所*年*月*日出具的*（*）验字第*号验资报告，公司的注册资本人民币*万元已经由*有限公司和*集团按比例实际缴纳。2、第一次股权变更 2、第一次股权变更 根据公司*年*月*日第一届第三次股东会决议和第二届第一次股东会决议，公司原股东*有限公司将其在公司所占的 78、60%股权*万元以*万元的价格转让给*发展有限公司，公司股东变更为*发展有限公司和*集团，变更后的股东及股权结构为：名称 出资方式 出资额 出资比例*发展有限公司 货币*万元 60%*集团 货币*万元 40%3、第二次股权变更 3、第二次股权变更 根据公司*年*月*日第二届第二次股东会决议和第二届第三次股东会决议，公司原股东*集团将其所占的*万元股份以*万元的价格转让给*投资有限公司，公司原股东*发展有限公司将其所占的*万元股份中的*万元以*万元的价格转让给*投资有限公司，余下的*万元股份以*万元的价格转让给*商贸有限责任公司；公司注册资本由人民币*万元增加到*万元，由*投资有限公司新增货币出79、资*万元。由此，变更后公司注册资本为*万元，变更后公司股东及股权结构为：名称 出资方式 出资额 出资比例*投资有限公司 货币*万元 90%*商贸有限责任公司 货币*万元 10%房地产并购实务操作指引 45根据北京*会计师事务所有限公司*年*月*日出具的*字（*）第*号验资报告，新增的注册资本*万元已经由*投资有限公司缴足。4、第三次股权变更 4、第三次股权变更 根据公司*年*月*日第二届第四次股东会和第三届第一次股东会会议，公司注册资本由*万元变更为*万元，同意以公司的四家债权人股东会确认的债权额转为股权，出资方式为经评估的债权，同意四家债权人以*年*月*日作为基准日进行评估，以资产评估价值确80、认债权额价值，以评估后的债权价值确认债权人转为股东的出资额。根据北京*评估有限公司出具的*评报字【*】第*号*有限公司企业债权转股权项目资产评估报告书，公司四家债权人投入货币后形成资产的评估价值为：*（集团）有限公司债权额*元，*有限公司债权额*元，*集团债权额*元，*有限公司债权额*元，共计人民币*元。因此，公司变更后的股东及股权结构为：名称 出资方式 出资额 出资比例*投资有限公司 货币*元 11.74%*商贸有限责任公司 货币*元 1.3%*集团）有限公司 债权*元 59.63%*有限公司 债权*元 0.36%*集团 债权*元 15.32%*公司 债权*元 11.65%根据北京*会计师事81、务所有限公司出具的*【验】字*）第*号 验资报告，截止到*年*月*日，公司已经收到四家新股东的新增注册资本*万元人民币，全部以评估后债权方式出资。5、第四次股权变更 5、第四次股权变更 房地产并购实务操作指引 46根据公司*年*月*日第三届第二次股东会议和第四届第一次股东会议，*商贸有限责任公司将其持有的股权*元以*元的价格全部转让给*（集团）有限公司；*有限公司将其持有的股权*元以*元的价格全部转让给*（集团）有限公司；*集团将其持有的股权*元以*元的价格全部转让给*（集团）有限公司；*有限公司将其持有的股权*元以*元的价格全部转让给*（集团）有限公司；*（集团）有限公司将其持有的股权*元中82、的*元以*元的价格转让给*投资有限公司。变更后公司的股东及股权结构为：名称 出资方式 出资额 出资比例*有限公司 货币*万元 51%债权*万元*有限公司 货币*万元 49%债权*万元 6、第五次股权变更 6、第五次股权变更 根据公司*年*月*日第四届第二次股东会决议，公司股东*投资有限公司将其持有的公司*万元（出资方式为货币）中的*万元股权以*万元的价格转让给*发展有限公司。变更后的公司股东及股权结构为：名称 出资方式 出资额 出资比例*（集团）有限公司 货币*万元 51%债权*万元*投资有限公司 货币*万元 48%债权*万元*发展有限公司 货币*万元 1%7、第六次股权变更7、第六次股权变更83、 根据公司*年*月*日第五届第四次股东会决议，公司原股东*发展有限公房地产并购实务操作指引 47司和*投资有限公司将其各自持有的公司股权（1%、48%）分别以人民币*万元和*万元的价格全部转让给*集团。变更后的公司股东及股权结构为：名称 出资方式 出资额 出资比例*（集团）有限公司 货币*万元 51%债权*万元*商贸集团 货币*万元 49%债权*万元 8、第七次股权变更8、第七次股权变更 根据公司*年*月*日第六届第三次股东会决议以及股权转让协议，公司原股东*（集团）有限公司将其持有的股份*万元（占注册资本的 51%）以*万元的价格全部转让给*投资有限公司；原股东*集团将其持有的股份*万元（占84、注册资本的 49%）以*万元的价格全部转让给*投资有限公司。变更后的公司股东及股权结构为：名称 出资方式 出资额 出资比例*投资有限公司 货币*万元 100%债权*万元 注：根据*投资有限公司与*（集团）有限公司、*商贸集团签署的股权转让协议，*投资有限公司需支付巨额的股权转让费。如果*投资有限公司没有实际支付这笔费用，日后有可能会涉及到巨额的税费问题，并且使公司股权存在日后潜在的争议。（三）公司的其他工商变更情况 1、法定代表人变更 1、法定代表人变更 房地产并购实务操作指引 481）*年*月*日法定代表人变更*年*月*日，公司召开股东会，通过了关于法定代表人变更为*等事项的决议。2）*年*85、月*日法定代表人变更*年*月*日，公司召开股东会，通过了关于法定代表人变更为*等事项的决议。3）*年*月*日法定代表人变更*年*月*日，公司召开股东会，通过了关于法定代表人变更为*等事项的决议。2、住所地变更 2、住所地变更 1）根据相关资料，公司最初成立时的住所地为*。2）*年*月*日住所地变更*年*月*日，公司召开股东会，通过了公司住所地变更的决议。*年*月*日，国家工商行政管理局向公司核发了注册号为*的企业法人营业执照，显示公司住所为*。3）*年*月*日住所地变更*年*月*日，公司召开股东会，通过了公司住所地变更的决议。房地产并购实务操作指引 49*年*月*日，国家工商行政管理局向公司核86、发了注册号为*的企业法人营业执照，显示公司住所为*。3、经营范围变更 3、经营范围变更 1）根据公司设立时的批复文件，公司最初设立时的经营范围为：*。2）*年*月*日经营范围变更*年*月*日，国家工商行政管理局向公司核发注册号为*的企业法人营业执照，公司的经营范围为：*。3）*年*月*日经营范围变更*年*月*日，国家工商行政管理局向公司核发注册号为*的企业法人营业执照，公司的经营范围为：*。4、公司名称变更 4、公司名称变更 1）公司最初设立时的名称为：*有限公司。2）*年*月*日公司名称变更*年*月*日，公司召开股东会，通过了关于公司名称变更为*有限公司等事项的决议。*年*月*日，国家工商行87、政管理局向公司核发注册号为*的企业法人营业执照，公司名称变更为*有限公司。3）*年*月*日公司名称变更 房地产并购实务操作指引 50*年*月*日，公司召开股东会，通过了关于公司名称变更为*有限公司等事项的决议。*年*月*日，国家工商行政管理局向公司核发注册号为*的企业法人营业执照，公司名称变更为*有限公司。二、股东及组织结构 二、股东及组织结构（一）公司现有股权结构 名称 出资方式 出资额 出资比例*投资有限公司 货币*万元 100%债权*万元 注：从公司目前股权结构来看，货币出资占 13%，债权出资占 87%，根据 2011 年 11 月23 日工商总局颁布、2012 年 1 月 1 日实施88、的公司债权转股权登记管理办法，“债权转股权作价出资金额与其他非货币财产作价出资金额之和，不得高于公司注册资本的百分之七十”，由于股权收购项目将于明年启动，因此，届时*在收购前或者收购时可能需要对公司股权结构进行调整。（二）公司现有股东基本情况*投资有限公司，注册号，*；企业类型，有限责任公司（法人独资）；法定代表人，*；注册资本，人民币*万元；经营期限*年*月*日至*年*月*日；登记机关，北京市工商行政管理局；住所地，*；经营范围：*。注：*投资有限公司与原股东*（集团）有限公司、*商贸集团及公司之间的关系为：房地产并购实务操作指引 51（三）公司组织结构 *商贸集团 84.73%*15.2789、%*（集团）公司 100%*投资有限公司 100%*有限公司 房地产并购实务操作指引 521、董事会 1、董事会 公司董事会由*人组成，任期三年。据公司介绍：公司董事长为*，另外两名董事为*和*。董事长为公司的法定代表人，任期三年，由董事会选举产生，任期届满，可以连选连任。公司设经理 1 名，目前由*担任，由董事会负责聘任或解聘。公司常务副总经理为*，副总经理为*和*。2、公司章程等关于股东转让股权的规定 2、公司章程等关于股东转让股权的规定 根据公司*年*月*日的新公司章程，股东可以转让部分或全部股权，公司章程中关于股权转让并无其他限制性规定。3、公司股权权利限制 3、公司股权权利限制 根据90、工商查询，公司的股权目前存在如下质押情形：序号 质权人 出质人 出质的*股权数额 质押比例被担保的债权数额 主债权金额 出质登记时间 主债权付款期限 1*信托有限责任公司*投资有限公司*万元*%*万元*元*-*-*-*-*2*信托有限责任公司*投资有限公司*万元*%*万元*元*-*-*-*-*3*信托有限责任公司*投资有限公司*万元*%*万元*元*-*-*-*-*房地产并购实务操作指引 53注：1）上述三份股权质押合同所对应的主协议分别为：编号为*的股权收益权转让与回购协议、编号为*的股权收益权转让与回购协议、编号为*的股权收益权转让与回购协议。截止到本法律意见书出具日，公司未能提供上述三份主91、协议。2）根据三份股权质押合同，第七条第三款（4）均约定“在本合同生效后，未经甲方书面同意，乙方不得在已出质的股份上再设定其他担保，更不能转让与处分股权”，第九条第 6 款也做了同样的规定。4、分析 4、分析 由于在调查过程中，我们并未查到股东之间的股东协议，并且公司承诺股东之间无股东协议，因此，除章程中关于股权转让的规定以外，我们目前没有发现股东之间对股权转让有其他限制性规定。据查，截止*年*月*日，公司的股权除上述质押外，不存在其他司法冻结等权利限制。对于公司股权存在的质押，我们认为：根据我国法律相关规定及双方的合同约定，公司的股东*投资有限公司如果转让其持有的公司股权，必须经过质权人*信92、托有限责任公司的同意；并且转让股权所得的价款需向质权人提前清偿债务或者提存。另外，由于质押是在公司资产存在巨额抵押的情况下进行的，我们并未见到相关的质押文件，如主协议、评估报告等，如果评估时没有对公司资产抵押状况予以评估，那么质押所依据的相关文件则存在一定问题，有可能会导致质押的担保不够充足。为此，房地产并购实务操作指引 54我们建议*在收购公司之前，要求*投资有限公司先行清偿债务，确保公司的股权不存在任何权利限制。三、控股公司（一）*物业管理有限公司【控股】（一）*物业管理有限公司【控股】公司持有*物业管理有限公司 100%的股权。*物业管理有限公司现持有北京市工商行政管理局*分局核发的注册93、号为*的企业法人营业执照，注册地址为*，注册资本为*万元，法定代表人为*，经营范围为：*。经营期限为*年*月*日至*年*月*日。公司股东为*有限公司，持股 100%。根据北京*会计师事务所有限责任公司出具*字（*）*号验资报告，截止到*年*月*日，*物业管理有限公司的股东*有限公司以货币出资人民币*万元已经缴纳。*物业管理有限公司现持有北京市*区质量技术监督局颁发的代码为*的组织机构代码证。*物业管理有限公司现持有北京市国家税务局和北京市地方税务局核发的京税证字*号税务登记证。（二）*有限公司【参股】（二）*有限公司【参股】*有限公司现持有北京市工商行政管理局*分局核发的注册号为*的企业法房地94、产并购实务操作指引 55人营业执照，注册地址为*，注册资本为*万元，法定代表人为*，经营范围为：*。经营期限为*年*月*日至*年*月*日。公司股东为*有限公司，*有限公司及*有限公司 根据*有限公司章程显示，公司对其货币出资*万元，持有其*%的股权。（二）*有限公司分公司（二）*有限公司分公司*有限公司分公司分公司现持有北京市工商行政管理局*分局核发的注册号为*的企业法人营业执照，注册地址为*，注册资本为*万元，法定代表人为*，经营范围为：*。经营期限为*年*月*日至*年*月*日。四、土地和房产 四、土地和房产（一）土地 1、公司目前拥有京*国用*出）第*号 国有土地使用证，该土地信息如下：295、土地使用权的获得2、土地使用权的获得*年*月*日，公司与*有限公司签署*项目土地补偿合同，由公司向*有限公司支付土地补偿费用人民币*元，作为*有限公司支付给其下属公司用于待拆土地上原有建筑物因拆迁导致的人员安置费用等相关事宜等。根据公司提供的发票显示，*有限公司分别于*年*月*日和*月*日开出三张“土地补偿费”的发座落地 土地使用权人 地类用途 使用面积（平方米）使用权类型 终止时间*有限公司*出让*年*月*日 房地产并购实务操作指引 56票，金额共计人民币*元。*年*月*日，公司与*开发经营公司签订企业搬迁补偿协议，确定公司为*项目用地的挂牌竞得人*开发经营公司将其所属该项目的建设用地及代96、征用地范围内原属*开发经营公司土地使用权有偿转让给公司，企业搬迁补偿费总金额为人民币：*万元。根据公司提供的发票显示，*开发经营公司先后开出四张发票，项目名称分别为“企业搬迁补偿费”、“企业拆迁补偿费”、“拆迁补偿”和“拆拆迁补偿款”，总金额为人民币*万元。*年*月*日，公司与北京市国土资源局签订京房地出【合】字（*）第*号国土使用权出让合同，合同约定公司以出让方式取得位于*地块，宗地出让面积为*平方米，土地规划用途为*，土地使用权出让年限为*年，自合同签订之日其计算，地价款共计人民币*元。根据北京市国土资源局*年*月*日开具的两张北京市国有土地有偿使用收费专用收据，公司已经缴纳上述土地出让金97、。*年*月*日，公司与北京市国土资源局签订京房地出【合】字（*）第*号国土使用权出让合同之补充协议，根据补充协议，地价款总额变更为人民币*万元，公司需补交地价款*万元。根据公司提供的 北京市非税收入一般缴款书，公司已经缴纳上述地价款。3、土地使用权权利限制 3、土地使用权权利限制 据核查，公司上述土地目前现存的抵押为 3 处，具体抵押情形如下：抵押人 抵押权人 抵 押面积 抵 押 金 额（万元）抵押期限 他 项 权 利 证书编号 土地证号 房地产并购实务操作指引 57*有限公司*银行北京市 东 城 区 支行*有限公司*银行股份有 限 公 司 北京 市 东 城 区支行*有限公司*银行股份有 限 98、公 司 北京 市 东 城 区支行*根据对相关借款合同及抵押合同的核查，上述土地使用权抵押分为两种情形：金额为*亿元的抵押为公司自身经营性物业借款，借款用途是置换开发贷款，归还股东贷款以及日常资金周转。另外两处抵押均为公司为*（集团）有限公司的流动性资金贷款所提供的抵押担保，金额合计人民币*亿元，其中*万元为一般抵押担保，*亿元为最高额抵押担保。（二）房产 1、公司目前已经取得下述房产的房产证：1、公司目前已经取得下述房产的房产证：序号 建筑物名称 共有情况 房产证号 房屋对应的土地证 用途建筑面积（平方米）是否抵押 1*单独所有 X京房产证*字第*号*已抵押 2*单独所有 X京房产证*字第*号99、*2、房屋权利限制 2、房屋权利限制 公司房屋的抵押详细情形请参见附件 1附件 1。根据本所律师向北京市*房屋管理局的调查以及房产证上的显示，上述*处房房地产并购实务操作指引 58产均各自设有*处抵押，抵押权人均为*银行北京市东城区支行，抵押设立日期分别为*年*月*日*年*月*日和*年*月*，但北京市*房屋管理局不予提供抵押金额和抵押期限的查询。根据本所律师对公司提供的相关借款合同及抵押合同的核查、朝阳区国土局土地抵押档案的查询以及公司的确认，上述房屋设置的抵押与房屋所在土地上设置的抵押相同，*年*月*日设置的抵押为金额*亿元的公司自身经营性借贷，*年*月*日和*年*月*日设置的抵押为公司为*100、（集团）有限公司的流动性资金贷款所提供的抵押担保，金额共计人民币*亿元。经核实，上述房屋除存在前述抵押情况外，目前并不存在查封等司法权利限制的情况。（三）改建、扩建工程 根据公司提供的相关文件、相关管理层向本所律师做出的陈述、与戴德梁行进行的沟通以及我们的调查，公司存在大量的改建、加扩建事实，基本情况如下：1、改扩建工程的基本事实（1）改建 1、改扩建工程的基本事实（1）改建 存在改建情况的是*号楼,该建筑目前正在进行装饰装修，包括内部和外部装修，预计于今年*月底竣工。据公司介绍，*号楼的装饰装修是由其承租人进行，且备案的手续也是由承租人办理，建设工程施工许可证和备案记录由承租人持有。因此公司101、无法向我们提供相应的建设工程施工许可证和备案记录，也无法向我们提供装饰装修房地产并购实务操作指引 59工程是否已经办理环保、消防等手续的相关文件。本所律师在北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“建委”）对外公开的网站上查询到了其相关备案记录和施工许可证号。另外，据公司介绍，该承租人目前正在办理相关的环保、消防手续，但是由于环保和消防机构不接待律师，我们目前尚无法对此进行核实。（2）扩建（2）扩建 根据我们的现场调查、对公司管理层的访谈，以及*提供的信息，本所律师了解到公司目前的扩建分为两种情形：一种是在建筑物内部进行加层，另一种是在建筑物顶层加盖设备间。公司所有的建筑物都进行了内部加层，其中大102、部分加建了一层隔层，有的加建了两层隔层，还有的加建了三层隔层，而且绝大多数建筑物的顶层也都加建了设备用房。从本所律师了解到的信息看，上述扩建行为是公司在原建筑工程竣工验收完之后进行的，因此该扩建行为没有经相关部门的审批，没有取得相应的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等资质，没有办理环保、消防等相关手续，没有进行相关的竣工验收，对于超出的建筑面积也没有取得相应的房产证。2、改扩建可能带来的其他风险（1）承租人索赔的风险 2、改扩建可能带来的其他风险（1）承租人索赔的风险 根据公司介绍，目前公司共与*家左右的商户签订了租赁合同。如前所述，公司对已经获取房地产证书的建筑物所103、进行的改建、扩建属于违法违章建筑。因此，在目房地产并购实务操作指引 60前已经存在的承租人中，有相当一部分承租人所租赁的是公司扩建部分的建筑物，而这部分建筑物是没有办理产权证的，也没有进行消防、环保等验收手续的。在公司签署的租赁合同格式文本中，公司做出承诺其享有本合同项下商铺的占有、使用、收益和处分的权利，并且完全有权向承租人出租该商铺，如果发生违约行为，公司需要承担相应的违约责任：因此，如果承租人租赁的商铺属于公司的非法建筑，公司与该承租人签订的租赁合同即为无效，而且公司还违反了对承租人的承诺，应当承担支付违约金等违约责任。同时，如果公司因扩建行为遭受建委、规委、环保、消防等部门的行政处罚，104、如果处罚措施为停业整顿或拆除建筑物的话，这将构成公司对承租人的根本性违约，届时公司有可能会面临大量承租人进行索赔的风险。当然，如果公司在近期、或者将来争议发生前、或一审法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，该租赁合同仍应视为有效。（2）保险公司不予理赔的风险（2）保险公司不予理赔的风险 1）公司目前房产投保的基本情况 1）公司目前房产投保的基本情况*年*月*日，公司向*保险股份有限公司北京分公司投保商业楼宇财产一切险。保险单号为：*；投保人为：*有限公司；被保险人为*有限公司；保险金额为：人民币*元；保险费率：*%；保险期限：自*年*月*日零时起，至*年*月*日二十四105、时止；保险费为人民币*元；保险标的包括：*；保险单的第一受益人为*银行股份有限公司。房地产并购实务操作指引 612）关于公司改、扩建部分的风险 2）关于公司改、扩建部分的风险 无论公司目前改扩建的建筑物已经完工或尚未完工，由于缺乏合法手续，一旦发生保险事故，这部分财产可能无法获得保险公司的理赔。如果在订立合同时公司没有尽到如实告知的义务，则保险公司有权解除保险单并不予赔偿。3）关于公司投保的合法建筑物的风险 3）关于公司投保的合法建筑物的风险 对于公司已经取得合法权证及手续的建筑物部分，我们认为存在着以下风险：因违章建筑造成合法建筑损失，保险公司不予赔偿。因违章建筑造成合法建筑损失，保险公司不106、予赔偿。因变更设计造成合法建筑的损失，保险公司不予赔偿。因变更设计造成合法建筑的损失，保险公司不予赔偿。未履行如实告知义务，保险公司可能以此为由解除保险单。未履行如实告知义务，保险公司可能以此为由解除保险单。合法建筑与改、扩建工程作为一个整体，可能因改、扩建工程而违反消防、安合法建筑与改、扩建工程作为一个整体，可能因改、扩建工程而违反消防、安全法规，保险公司可以据此解除保险单，并拒绝赔偿。全法规，保险公司可以据此解除保险单，并拒绝赔偿。因改、扩建可能造成原合法建筑危险程度增加，在发生保险事故时，保险公司因改、扩建可能造成原合法建筑危险程度增加，在发生保险事故时，保险公司有权拒绝赔偿有权拒绝赔偿107、。（四）房屋租赁 据公司介绍，公司目前拥有的房屋部分存在租赁情况，具体租赁情况如下：承租方 出租方 房屋所有权人 是否共有 土地座落 用途 房产证号 租赁期限 备注 承租方 出租方 房屋所有权人 是否共有 土地座落 用途 房产证号 租赁期限 备注 房地产并购实务操作指引 62注：注：1、*承租的房屋，其所有权人和合同中标明的承租方不一致，出租人在租赁合同中称已经获得房屋所有权人的授权，但公司未提供相关的授权文件。五、知识产权 五、知识产权（一）商标 目前，公司共拥有已经取得商标注册证的商标*个【商标详细信息见附件 2附件 2】，上述商标不存在共有情形。据查，上述*个商标的所有权人均为*有限公司108、，公司更名后并未办理商标所有权人的名称变更事宜。（二）专利 据公司介绍及承诺，公司并不拥有专利等其他知识产权。（三）著作权 据公司介绍及承诺，公司并不拥有著作权等其他知识产权。（四）其他形式的知识产权 据公司介绍及承诺，公司并不拥有除商标权以外的等其他知识产权。六、融资借贷、担保、保险、租赁协议 六、融资借贷、担保、保险、租赁协议（一）银行借款 公司目前现存的银行借款情况如下：合同编号 债权人 借款金借款期限 利率 担保方抵押物/保证人 房地产并购实务操作指引 63额（年/月/日）（年）式*银行北京市东城区支行*亿元*-*-*至*-*-*%抵押*有限公司位于*的房屋及土地使用权*银行股份有限公109、司北京分行*亿元*-*-*至*-*-*%连带责任保证*（集团）有限公司、*商贸集团、*注：1、根据公司财务人员确认，公司不存在逾期还款的情形。2、根据中国人民银行*年*月*日*有限公司企业基本信用信息报告（B-*），上述银行借款的余额总额为*元，且不存在未结清和已结清的不良信贷，也不存在欠息。3、*年第二季度还款前，公司与*银行北京东城支行就编号为*的借款合同签订还款协议，修改原借款合同中约定的还款计划，自*年第二季度起，公司应按照新的还款协议履行还款义务。4、自*年*月至今，公司新增银行借款*亿元，贷款人为*银行股份有限公司北京分行，借款用途为：*装修、改造。该借款由*（集团）有限公司、*商110、贸集团和*提供连带责任保证，保证合同编号分别为*、*、*。（二）对外担保 序号 债权人 债务人或授信申请人 担保方式担保合同名称及编号 借款期限 担保金额 备注 1*银行*有限公房地产抵*号抵押*-*-*亿元 抵押物为*房地产并购实务操作指引 64北京市东城区支行 司 押担保 合同 至*-*-*房地产 2*银行北京市东城区支行*集团有限公司 房地产抵押担保*号 最高额抵押合同*-*-*至*-*-*【最高额担保债权期间】*亿元 抵押物为*房地产 3*银行北京东外支行*商贸集团 连带责任保证*号 保证合同*-*-*至*-*-*亿元*是保证人4*信托有限公司*商贸集团 连带责任保证*号 保证合同*-111、*-*至*-*-*亿元 注：1、根据公司财务人员介绍，公司向*商贸集团提供的保证担保中，有一笔担保金额为人民币*亿元，债权人为*信托投资公司，时间为*年*月*日至*年*月*日，公司没有提供借款合同和保证合同。公司目前承诺并确认该笔担保的主债权已经由*商贸集团偿还，但未提供相关文件。2、除上述第 2 项对外担保外，公司股东会/董事会对其他对外担保均已经做出相关决议。3、分析：3、分析：公司目前对外提供抵押担保的金额为人民币*亿元，对外提供保证担保的金额为人民币*亿元，我们认为公司对外提供如此巨额担保，对公司而言存在极大风险。（三）保险 1、公司投保情况 1、公司投保情况 公司目前存在的投保情况如112、下：房地产并购实务操作指引 65 险种 保险标的投保人 被保险人 保险人 保险金额 保险期限 保险费率 保险费 1*有限公司、*有限公司*保险股份有限公司*元*-*-*零时 至*-*-*二十四时*%*元关于保险单涉及的法律风险，我们在本报告第四部分“土地与房产”第三个问题“改扩建工程”中已经进行了详细阐述，在此不再赘述。2、公司目前尚未解决的理赔事项 2、公司目前尚未解决的理赔事项 出险日 报案日 险种 出险情况 保险公司 索赔金额 进程出险日 报案日 险种 出险情况 保险公司 索赔金额 进程1*.*.*.*.*财产一切险*保险股份有限公司*进行中（四）租赁协议 根据公司介绍，目前公司共与*家113、左右的商户签订了租赁合同，除*、*、*有限公司和*外，其他商户与公司签订的租赁合同采用的是公司提供的格式合同。关于公司改扩建工程对公司租赁合同的格式文本可能会带来的法律风险，我们已经在本报告第四部分“土地与房产”第三个问题“改扩建工程”中已经进行了详细阐述，在此不再赘述。由于*有限公司和*与公司签订的是对方提供的租赁合同格式文本，并且我们无法核实上述四公司所租赁的商铺位置是否属于公司改扩建部分，因此，我们对假设上述四公司所租赁的商铺为公司改扩建部分时，公司与上述两公司签署的租赁合同可能给公司带来的法律风险进行如下分析：*房地产并购实务操作指引 66因此，如前所述，如果*、*、*有限公司和*租赁114、的商铺属于公司的非法建筑，公司与其签订的租赁合同即为无效，而且公司还违反了合同约定，应当承担支付违约金等违约责任，并有可能会面临上述承租人进行索赔的风险。七、其他重大债权债务及或有风险 七、其他重大债权债务及或有风险（一）公司与*总公司的债务*总公司为*发展项目的总承包商，公司与其先后签订过 总承包工程协议文件、总承包工程补充协议文件、总承包工程补充协议文件（2）（钢结构工程）、建设施工合同及其补充协议等。*年*月，公司与*总公司签署*项目总承包工程结算书和*机电工程结算书，双方在结算书中确认的总承包工程结算总价人民币*元，机电工程结算总价为人民币*元。根据公司提供给本所律师的台帐表，公司拖欠115、*总公司工程款人民币*元。近期，公司向本律师提供了一份由公司、*有限公司和*总公司于*年*月*日签署的说明书。继上述说明书之后，公司又向我们提供了*总公司与公司*年*月*日签署的 总承包工程结算书和机电工程结算书，根据这两份结算书，双方之间结算总价共计*元。公司与*总公司之间的*亿元的债务根据新的结算书被抹平。由于说明书中公司、*总公司确认总承包工程结算书和机电工程结算书不予执行，这与公司提出的*亿元已被抹平的说法是相互矛盾的。对此，公司方面给出的说法是*年*月*日的总承包工程结算书和机电工程结算书的签署房地产并购实务操作指引 67日期写错了，公司方面就此并未提供其他书面材料。同时，公司没有向116、我们提供任何关于公司或者*有限公司向*总公司付款的凭证。我们认为：由于三方说明书的签署日期晚于*年*月*日的总承包工程结算书和机电工程结算书，而说明书否定了上述结算书的效力，并且公司在说明书中也对其所欠债务金额予以确认。因此公司所欠*总公司的债务并不能因上述两份结算书而消除。（二）风险分析 从目前公司提供的材料来看，我们认为公司无法证明上述*亿元债务已经消除，这笔*亿元的债务属于公司现存的、存在潜在纠纷的重大债务，对公司而言存在较大法律风险。尽管目前债权人*总公司并未向公司提起诉讼或仲裁索要欠款，但是一旦日后此事进入法律程序，公司不仅负有向对方偿还工程款的义务，还需承担相应的违约责任，包括但不117、限于利息、违约金、赔偿金等。八、关联交易 八、关联交易（一）关联交易 北京*会计师事务所有限责任公司出具的*字（*）第*号审计报告显示，截止到*年*月*日公司有一笔长期股权投资，投资对象为*有限公司，金额为人民币*万元。据查，*年*月*日，公司与*有限公司签订产权交易合同，*年*月*日双方签订股权转让协议，由公司以人民币*万元的价格受让*有限公司在*有限公司房地产并购实务操作指引 68*%的股权。此次转让由北京*资产评估有限责任公司出具相关评估报告。根据公司提供的材料，*年*月*日，公司与其当时的股东*商贸集团签订股权转让协议，公司将其持有的北*有限公司*%的股权以人民币*万元的价格转让给*集118、团。分析：分析：截止到本报告出具日为止，公司并未提供任何关于受让方支付交易款项的相关凭证，我们无法判断*商贸集团是否实际支付了交易对价。另外，由于此次交易没有对股权进行评估，*万元仅是公司当初受让该股权时的价格，公司与*商贸集团之间的交易价格没有确定的依据，因此，对于该股权是否存在重大升值情形，本所律师在此无法做出核实。九、税务 九、税务（一）公司的现行税种、税率 主要税种 税率 税收优惠 国税 增值税 17%无 所得税 25%无 地税 营业税 5%无 城建税 7%无 教育附加 3%无 房产税*无 土地使用税*无 代扣代缴个人所得税 无 根据公司提供的相关纳税凭证，公司近三年税款均已缴纳。（二119、）税收优惠 房地产并购实务操作指引 69根据京证期货发（*）*号*的通知，税收优惠政策（包括暂免征保障基金企业所得税、营业税）执行至*年*月*日。根据该政策，各公司缴纳的保障基金将继续从其营业税额中扣除，因此，公司作为*公司将适用此项税收优惠政策。十、人员、劳动关系和社保 十、人员、劳动关系和社保（一）公司的人员及社保情况 1、截止*年*月*日，*有限公司在职员工*人，其中总办*人、精装部*人、总控部*人、人力资源部*人。均与公司签订正式劳动合同。2、公司现持有北京市*区社会保险基金管理中心颁发的社会保险登记证，*年、*年、*年公司应为职工交纳的基本养老保险、工伤保险、生育保险、失业保险、医疗120、保险等均已交纳。分析：从核查的情况看，公司的社会保险交纳情况正常，公司也未受到相关劳动部门的处罚。（二）公司人员从业资格情况 据公司介绍，公司目前的*名员工中有约*人左右具有*从业资格，其他没有从业资格的人属于从事与*业务无关的员工，如行政等。注：注：公司没有向我们提供关于员工从业资格的相关文件。（三）劳动合同签署情况 据公司介绍，公司已经与所有员工均签署了劳动合同，且不存在劳动派遣等情房地产并购实务操作指引 70形。十一、诉讼、仲裁及行政处罚 十一、诉讼、仲裁及行政处罚 1、据公司介绍，公司迄今为止并不存在重大的、标的额在人民币 500 万元以上的（已结案但尚未履行的或开始起诉的或将来可能有121、的）重要诉讼或仲裁。公司提供的目前已完结但未执行完毕的案件有*件，现存的未决诉讼共计*件（公司为原告的*件，公司为被告的*件），其中公司作为原告的案件，案由主要是承租人存在拖欠租金或其他违约的情形；公司作为被告的案件，案由主要是承租人退租后，公司未返还其履约保证金的情形以及一起劳动争议案件。2、*年*月*日，北京市工商行政管理局*分局对公司做出*字（*）第 2*号行政处罚决定书，因公司未经登记擅自*，违反*的规定，对当事人进行罚款人民币*万元的处罚。公司已经缴纳了相应罚款。3、据查，北京市地方税务局第一稽查局*年*月*日，对公司做出第一稽税稽处一【*】*号税务处理决定书，公司因申报缴纳*年*月122、至*月房产税*元却未按规定期限缴纳税款，北京市地方税务局对该公司进行了行政处罚，对公司未按规定期限申报缴纳的房产税按日加收万分之五的滞纳金*元。公司现已缴纳上述罚款。除上述情况外，本所律师前往北京市地方税务局和北京市国家税务局进行核查，但两处机关均称不对外接待律师，因此对于公司是否还存在其他税务处罚，本所律师无法在税务机关进行核实。另，据税务机关工作人员介绍，在北京市地方税务局和国家税务局的官方网站上均可查询拖欠税款且尚未缴纳的企业信息，通过查询，我们认为公房地产并购实务操作指引 71司目前并没有尚未缴纳的拖欠税款。4、根据本所律师向北京市*区卫生监督管理局调查的结果，公司并未受过卫生监督部门123、的相关行政处罚。5、根据本所律师向北京市*区环境保护局调查的结果，公司并未受过环保部门的相关行政处罚。6、本所律师向北京市*区消防局调查公司是否存在违法违规现象及是否遭受到行政处罚，但消防部门称：该部门对于律师不予接待。因此，本所律师无法确认公司是否受过消防部门行政处罚等事宜。十二、结论 十二、结论 综上所述，通过本所律师对公司进行的尽职调查，本所律师认为：关于公司基本情况，关于公司基本情况，公司股权变化过程中，公司现有股东获得股权时是否实际支付对价的问题，可能存在潜在争议；公司股东对公司货币出资比例不足 30%，根据新政策，明年 XXX 进行收购前或收购时需要对公司股权结构进行调整；公司股东124、之间不存在禁止股权转让的约定，公司内部文件不存在禁止股权转让的约定；公司股东持有的公司股权已经全部质押；公司为*商贸集团提供了巨额的保证担保；公司与原股东之间也存在着关联交易，其关联交易没有进行相关评估，但关联交易涉及的金额仅*万元；公司曾因违反工商、税务的相关规定而受到行政处罚，现已如数交纳了罚款；目前公司还存在一些未决的诉讼，但涉及的金额较小；公司对*总公司存在重大的到期未还债务，涉及金额巨大，面临着潜在的违约责任和/或赔偿责任；公司还存在着巨房地产并购实务操作指引 72额的借款，在本次尽职调查过程中未发现公司存在逾期还款的情况；公司劳动、社保情况正常。关于资产部分，关于资产部分，公司的全125、部不动产均已设置抵押，抵押金额巨大，其中还为*有限公司的巨额贷款提供了抵押担保；公司的不动产改扩建工程没有办理正常的审批手续，属于违章建筑，公司因此面临着行政处罚的风险，由于改扩建工程的不合法可能导致承租人的索赔，对于改扩建工程及其引起的非改扩建部分的保险事故，可能面临保险公司不予理赔的风险。由于目前公司全部股权均已质押，公司以其不动产为自身和第三方提供了抵押担保，同时公司还向第三方提供保证担保，上述三者金额巨大。对于 XXX 而言，无论是购买公司的资产还是股权都将存在着极大的风险。因此，我们建议 XXX 在公司解除全部股权质押、抵押担保和保证担保之后才进行收购。以上意见仅供 XXX 股份有限126、公司参考。北京市 XXX 律师事务所*年*月*日 附件 1：公司房产抵押情况明细表 序号 建筑物名称*号院 房产证号 X 京房产证*字第【】号 他项权利证编号 京*他证*字第【】号 他项权利人 抵押性质担保金额【元】抵押期限1*号楼*一般抵押*-*-*至*-*-*房地产并购实务操作指引 73*银行股份有限公司 一般抵押与其他*处房产共同担保*万元*-*-*至*-*-*最高额抵押 与其他*处房产共同担保*万元*-*-*至*-*-*附件 2：公司拥有的注册商标清单 序号 注册号 商标 申请人 专用权期限 1*有限公司*-*-*至*-*-*2*有限公司*-*-*至*-*-*房地产并购实务操作指引 7127、4附件 4 法律意见书附件 4 法律意见书 关于收购【】公司【】股权的法律意见 关于收购【】公司【】股权的法律意见 北京市XXX律师事务所（以下简称“本所本所”）是中华人民共和国（“中国中国”）具有合法执业资格的律师，有资格依据中国法律、中国参加的国际公约、条约以及国际惯例出具法律意见。本所接受xxxxx有限公司（以下简称“贵司贵司”）的委托，就贵司拟并购*（以下简称“公司公司”）*%股权的事宜进行了相关的尽职调查，并根据中华人民共和国公司法、中华人民共和国合伙企业法及中华人民共和国其他相关法律法规的规定，出具本法律意见书。在本法律意见书中，本所仅根据本法律意见书出具日以前已经发生或存在的事实128、及本所对该等事实的了解和本所对我国现行法律、法规和规范性文件的理解发表法律意见。本所律师出具本法律意见书是出于如下假设：（1）所有提供给我们的文件和材料均是真实、准确、完整的，且已将全部事实向我们披露，不存在隐瞒、遗漏、虚假或误导之处；（2）向我们提供的所有文件和材料的副本与正本一致，所有文件和材料上的签名与印章全部属实；（3）向我们提供的所有文件和材料的原件在其有效期内均未被有关政府部门撤销，且于本报告出具日均由各自的合法持有人持有。基于上述情况，并做出一切惯常和必须的查证，我们经审慎考虑有关事项及法律后，按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神，现出具法律意见如下：一、本所律师查129、验了公司提供的企业法人营业执照及公司在北京市工商行政管理局门头沟分局的工商登记档案资料。根据本所律师的核查，本所认为，公司系根房地产并购实务操作指引 75据中国法律成立并有效存续的有限责任公司。二、本所律师对公司设立及历次变更的实收资本进行了核查。根据本所律师的核查，公司设立及历次增资的实收资本已经足额到位；公司各股东对其持有的公司股份拥有合法的所有权。三、本所律师对公司章程以及公司股权情况进行了查验。根据本所律师的核查，截止到2014年4月4日，公司的股权不存在质押、司法冻结等权利限制。且依据公司现行有效的章程的规定，公司股权在取得其他股东过半数同意后，可以向股东以外的人转让其持有的公司股权130、。四、本所律师对公司自成立以来签署的所有合同及相关财务往来进行了核查。根据本所律师的核查，公司未签署正常经营活动以外的合同，公司已经签署的合同不存在对公司明显不利的情形。五、本所律师查验了与公司取得位于xxxxxx地块的土地使用权相关的转让协议书、付款凭证、缴款书等相关文件。根据本所律师的核查，公司拥有位于xxxxxx的用途为xxxxxxxx的土地使用权，并持有相应的国有土地使用证。六、本所律师对公司在上述地块上已经取得的所有批准文件进行了查验。根据本所律师的查验，公司在上述地块上拟开发建设的“xxxxxxx项目”已经通过xx市发展改革委员会、xxxxx市规划委员会等相关单位的立项、备案、预审131、，并已获得的人防、园林绿化、环保等部门的批复。依据xxxxx规划条例的相关规定，公司已经具备就其“xxxxx”项目办理建设工程规划许可证的条件。七、本所律师在尽职调查过程中发现的主要问题以及解决方案：（略）房地产并购实务操作指引 76附件 5 审计报告 附件 5 审计报告 审计报告 审计报告 【2014】XXXXXXX 号 XX 有限公司董事会：XX 有限公司董事会：我们审计了后附的 XX 有限公司（以下简称“XX 公司”）财务报表，包括 2013 年12 月 31 日合并及公司的资产负债表，2013 年度合并及公司的利润表、合并及公司的现金流量表、合并及公司的股东权益变动表以及财务报表附注。132、一、管理层对财务报表的责任 一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是 XX 公司管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。二、注册会计师的责任 二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露133、的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。房地产并购实务操作指引 77 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。三、审计意见三、审计意见 我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了 XX 公司 2013 年 12 月 31 日的合并及公司的财务状况134、以及 2013 年度的合并及公司的经营成果和现金流量。会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师 中国北京 二一四年 XX 月 XXX 日 中国注册会计师 房地产并购实务操作指引 78附件 6 资产评估报告 附件 6 资产评估报告 北京【】资产评估有限公司【】年【】月【】日 XXX 集团有限公司拟转让所持有的 yyy 有限责任公司股权项目 XXX 集团有限公司拟转让所持有的 yyy 有限责任公司股权项目 资产评估报告 资产评估报告 房地产并购实务操作指引 79目录目录 一 房地产并购的交易方式.1（一）资产并购.1（二）股权并购.1 二 房地产并购的三种思维.4（一）风险思维.4（二）流程思维135、.4（三）收购方思维.5 三 股权并购常用概念澄清.6 四 并购的一般流程.8（一）前期准备阶段.8（二）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书.8（三）对项目公司进行尽职调查.8 1、法律尽职调查.9 2、审计.12 3、资产评估.14（四）制定收购方案.16（五）正式收购谈判并拟订交易文件.17（六）签署交易文件.18（七）支付对价并办理股权变更登记手续.19（八）交割.20 五 并购风险.21（一）公司股权属性确定风险.21（二）项目本身的风险.22（三）项目公司或有债务控制风险.23 六 并购风险防范措施.24 七 案例.25 案例一.25 案例二.26 附 件.27 附件 1 股权136、转让框架协议.27 附件 2 尽职调查清单.31 附件 3 尽职调查报告.38 附件 4 法律意见书.74 附件 5 审计报告.76 附件 6 资产评估报告.78 附件 7 房地产项目资产并购转让协议.84 附件 8 股权转让协议.86 附件 9 项目公司同意项目股权转让之股东会决议.91 房地产并购实务操作指引 80附件 10 项目公司法人股东同意股权转让之股东会决议.93 附件 11 现任董事之辞职书.95 附件 12 股权转让事宜之股东会决议.96 附件 13 股权并购后新公司之公司章程.98 附件 14 股权转让公告.100 附件 15 公司变更登记一次性告知单.101 房地产并购实务137、操作指引 81注册资产评估师声明 本资产评估报告，是在评估人员对纳入评估范围的全部资产、负债进行了认真的核实、评定估算等必要评估程序的基础上作出的，针对本评估报告，特作如下声明：一、注册资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、注册资产评估师与评估报告中的评估对象无现存或预期的利益关系，与委托方138、和相关当事方无现存或预期的利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。四、注册资产评估师和其他评估人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方和相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证。五、评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。六、出具的评估报告及其所披露的评估结论仅139、限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与评估机构及签字注册资产评估师无关。房地产并购实务操作指引 82XXX 集团有限公司拟转让所持有的 yyy 有限责任公司股权项目 XXX 集团有限公司拟转让所持有的 yyy 有限责任公司股权项目 资产评估报告摘要 评报字(0000)第 000 号 【】资产评估有限公司接受 XXX 集团有限公司的委托，根据国家相关法律法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，对因股权转让事宜涉及的 yyy有限责任公司的股东全部权益进行了评估。本次评估的评估对象为 yyy 有限责任公司的股东全部权益；评估范围为 yyy有限责任公140、司的全部资产及负债；评估的价值类型为市场价值；评估基准日为 2019年 2 月 31 日。评估师履行了必要的评估程序，以资产的持续使用和公开市场等为前提，采用资产基础法、收益法、市场法进行了评定估算。经过综合分析，将收益法的评估结果作为评估报告的最终结论。至评估基准日，yyy 有限责任公司的股东全部权益的评估结果为：人民币8888888 万元。评估师对评估过程中发现的特别事项在评估报告中作了特别事项说明，特提请评估报告使用者注意以下重大事项：1 截至评估基准日，被评估单位除综合楼办公室办理了房屋所有权证，其他房产均未办理房产证。被评估单位已提供相应的产权承诺，本次评估结论是在假定其产权完整的前141、提下作出的，亦未考虑将来办理产权时需要支付的费用，房屋的建筑面积及产权的最终确定应当以当地房地产管理部门通过测绘颁发的产权证为准。无房产证明细如下表所示：（略）本评估报告的评估结论使用有效期限自评估基准日起一年，即从资产评估基重要提示 本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。重要提示 本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。房地产并购实务操作指引 83准日 0000 年 0 月 00 日起至 0000 年 0 月 00 日止。本评估报告日为 0000 年 0 月 00 日。以上内142、容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。（略）（略）房地产并购实务操作指引 84附件 7 房地产项目资产并购转让协议 附件 7 房地产项目资产并购转让协议 房地产开发项目转让协议 房地产开发项目转让协议 甲方：甲方：（注：须填写营业执照登记的单位全称）注册地址：注册地址：(注：以营业执照为准)邮编：通讯地址：(邮编：通讯地址：(注：以实际办公地址为准)邮编：法定代表人：职务：乙方：邮编：法定代表人：职务：乙方：（注：须填写营业执照登记的单位全称）注册地址：注册地址：(注：以营业执照为准)邮编：通讯地址：邮编：通讯地址：(注：以实际办公地址为准143、)邮编：法定代表人：职务：邮编：法定代表人：职务：鉴于：1、乙方拥有位于_号（下称“目标地块目标地块”）的占地面积为_平方米的土地使用权。2、截至本协议签署之日，目标地块相关的国有土地使用权出让金及相关契税已经全部缴清，且乙方持有编号为【】的国有土地使用权证。3、乙方拟将该土地使用权及与之相关的“”房地产开发项目（以下称“目标项目目标项目”）的项目开发权转让给乙方。有鉴于此，就目标项目转让事宜，经甲乙双方协商一致达成协议如下：第一条 目标地块及目标项目的基本情况 第一条 目标地块及目标项目的基本情况 1.土地使用权状况 （1）土地座落位置：_ （2）土地使用权面积：_ （3）已批准的容积率为：144、_ 房地产并购实务操作指引 85 （4）已批准的建筑面积：_ （5）土地规划用途：_ （6）土地使用期限：_ （7）土地现状：_ 2.目标项目的开发状况：（1）已经取得的规证：（2）已经缴纳的费用：（3）其它：3.其它情况：（1）乙方确认本协议所转让的目标地块的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；（2）乙方确认为取得目标地块的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议。第二条转让 第二条转让 1.乙方同意将目标项目的全部权益，包括但不限于目标项目建设用地的国有土地使用权、目标项目的开发建设权，以及对目标项目的开发建设成果的145、所有权等按照本合同约定的条件转让与甲方；甲方同意受让该项目。2.乙方根据本协议约定，向甲方转让了目标项目后，乙方不再享有目标项目的任何权益。乙方有义务协助甲方或甲方指定企业办理变更目标项目所有人的批准手续。第三条转让价款及支付方式 第三条转让价款及支付方式 1.依据于日出具的评估报告，双方一致同意目标项目的转让价格为元（大写：圆整）。上述转让价款包含了乙方取得转让土地的使用权与项目开发权现状所有已付和应付的一切款项、费用。2.甲方在受让后获准增加或减少建筑面积，与乙方无关，不得作为增加甲方向乙方支付转让款的依据。3.上述转让价款按如下方式进行支付：（略）（略）房地产并购实务操作指引 86附件 146、8 股权转让协议 附件 8 股权转让协议 合同编号：合同编号：甲方 与 乙方 股权转让协议 股权转让协议 房地产并购实务操作指引 87目录 目录 一 房地产并购的交易方式.1（一）资产并购.1（二）股权并购.1 二 房地产并购的三种思维.4（一）风险思维.4（二）流程思维.4（三）收购方思维.5 三 股权并购常用概念澄清.6 四 并购的一般流程.8（一）前期准备阶段.8（二）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书.8（三）对项目公司进行尽职调查.8 1、法律尽职调查.9 2、审计.12 3、资产评估.14（四）制定收购方案.16（五）正式收购谈判并拟订交易文件.17（六）签署交易文件.18（147、七）支付对价并办理股权变更登记手续.19（八）交割.20 五 并购风险.21（一）公司股权属性确定风险.21（二）项目本身的风险.22（三）项目公司或有债务控制风险.23 六 并购风险防范措施.24 七 案例.25 案例一.25 案例二.26 附 件.27 附件 1 股权转让框架协议.27 附件 2 尽职调查清单.31 附件 3 尽职调查报告.38 附件 4 法律意见书.74 附件 5 审计报告.76 附件 6 资产评估报告.78 附件 7 房地产项目资产并购转让协议.84 附件 8 股权转让协议.86 附件 9 项目公司同意项目股权转让之股东会决议.91 房地产并购实务操作指引 88附件 1148、0 项目公司法人股东同意股权转让之股东会决议.93 附件 11 现任董事之辞职书.95 附件 12 股权转让事宜之股东会决议.96 附件 13 股权并购后新公司之公司章程.98 附件 14 股权转让公告.100 附件 15 公司变更登记一次性告知单.101 房地产并购实务操作指引 89股权转让协议 股权转让协议 本协议于【】年【】月【】日由以下双方在北京市签署：甲方：【买方】甲方：【买方】住所：【】法定代表人：【】乙方：【】乙方：【】住所：法定代表人：【】(以上甲方和乙方合称“双方双方”，单称为“一方一方”)鉴于：鉴于：1、（下称“标的公司标的公司”）是一家依照中国法律、法规设立并有效存续的有149、限责任公司。截至本协议签署之日，标的公司注册资本为人民币万元，法定代表人为：。2、依据乙方提供的文件资料，标的公司现持有位于地块的国有土地使用权证【编号为：】，且标的公司已经取得了关于在该地块上开发建设“”（下称“目标项目目标项目”）的相关批准文件；标的公司是目标项目的所有人，目标项目的存续合法有效。3、乙方为标的公司股东。截至本协议签署之日，乙方持有标的公司%的股权。4、甲方拟向乙方收购标的公司%的股权。有鉴于此，有鉴于此，经友好协商，双方就本次股权转让达成如下协议：房地产并购实务操作指引 90第一条释义 1.11.1 定义 定义 （略）1.21.2 标题 标题 各条款的标题仅为方便查阅之用150、，不得影响本协议的解释。1.3 1.3 附件 附件 附件由本协议目录所列的全部附件组成，构成本协议不可分割的一部分，与本协议具有同等法律效力。第二条股权转让 在本协议第四条所述的先决条件满足的情形下，甲方和乙方同意按照本协议约定的交易价格进行本次股权转让，即甲方向乙方收购乙方届时持有的标的公司【】%的股权，包括其现有和将来附着于这些出让股权的全部权益。前述权益，主要是指标的公司对目标地块享有的使用权和对目标项目享有的权益，以及对目标项目进行后续开发建设的权利以及其他为该项目所投入的资金、进行的工作而形成的依法及商业习惯所实际取得和应当取得的成果和权利。（略）（略）房地产并购实务操作指引 91附151、件 9 项目公司同意项目股权转让之股东会决议 附件 9 项目公司同意项目股权转让之股东会决议 _公司 股东会决议_公司 股东会决议 会议时间：_会议时间：_年_月_日 会议地点：会议地点：公司会议室 会议内容：会议内容：关于项目转让事宜 根据中华人民共和国公司法及_公司（以下简称“公司公司”）章程的有关规定，公司召开了本次股东会，会议由_名股东参加，代表公司 100%股权。会议作出如下决议：1、同意：公司将位于【】的地块的土地使用权及开发建设权转让给【】。2、授权【】代表公司与相关方就上述项目转让签署相关协议。3、。（本页以下无正文）房地产并购实务操作指引 92（本页无正文，为_公司股东会决议152、的签署页）股东（签字）：_ 房地产并购实务操作指引 93附件 10 项目公司法人股东同意股权转让之股东会决议 附件 10 项目公司法人股东同意股权转让之股东会决议 _公司 股东会决议之股权转让_公司 股东会决议之股权转让 会议时间：_会议时间：_年_月_日 会议地点：会议地点：公司会议室 会议内容：会议内容：关于股权转让事宜 根据中华人民共和国公司法及_公司（以下简称“公司公司”）章程的有关规定，公司召开了本次股东会，会议由_名股东参加，代表公司 100%股权。会议作出如下决议：4、同意：公司将其持有的【】公司的【】%的股权转让予以【】。5、同意：授权【】代表公司与相关方就上述项目转让签署相关153、协议。6、。（本页以下无正文）房地产并购实务操作指引 94（本页无正文，为_公司股东会决议的签署页）股东（签字）：_ 房地产并购实务操作指引 95附件 11 现任董事之辞职书 附件 11 现任董事之辞职书 辞职书辞职书 【】董事会、股东会：本人自愿请求辞去在【】董事的职务，希望董事会、股东会批准。此致 敬礼！申请人：申请时间：房地产并购实务操作指引 96附件 12 股权转让事宜之股东会决议 附件 12 股权转让事宜之股东会决议 _公司 股东会决议_公司 股东会决议 会议时间：_会议时间：_年_月_日 会议地点：会议地点：公司会议室 会议内容：会议内容：关于股权转让事宜 根据中华人民共和国公司法154、及_公司（以下简称“公司公司”）章程的有关规定，公司召开了本次股东会，会议由_名股东参加，代表公司 100%股权。会议作出如下决议：7、同意：公司股东【A1】将其持有的公司【】%的股权转让予以【B】。8、同意：对于上述股权转让，公司股东【A2】放弃优先购买权。9、。（本页以下无正文）房地产并购实务操作指引 97（本页无正文，为_公司股东会决议的签署页）股东（签字）：房地产并购实务操作指引 98附件 13 股权并购后新公司之公司章程附件 13 股权并购后新公司之公司章程 公司章程 公司章程 总则 第一条 总则 第一条 为维护公司、股东和债权人的合法权益，规范公司的组织行为，依据中华人民共和国公司155、法（以下简称公司法）及其他有关法律、行政法规的规定，由（以下简称“）和（以下简称“”）出资设立公司（以下简称“公司”），经全体股东讨论，特制定本章程。第二条 第二条 公司的组织形式为有限责任公司，股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，公司以其拥有的全部财产对公司的债务承担责任。第三条 第三条 本章程自生效之日起，即成为规范公司的组织与行为、公司与股东、股东与股东之间权利义务关系的具有法律约束力的文件。第四条 第四条 本章程中的各项条款与法律、行政法规、部门规章不符的，以法律、行政法规、部门规章的规定为准。第一章公司的名称、住所 第五条 第一章公司的名称、住所 第五条 公司名称：。第六条 第六156、条 公司住所：。第二章公司经营范围 第七条 第二章公司经营范围 第七条 公司经营范围：。第三章公司注册资本及营业期限 第三章公司注册资本及营业期限 第八条 第八条 公司注册资本：。第九条 第九条 公司营业期限：。第四章股东名称、出资方式、出资额 第四章股东名称、出资方式、出资额 第十条 第十条 公司股权结构如下：序号 序号 股东姓名 股东姓名 出资方式出资方式出资额（万元）出资额（万元）持股比例（%）持股比例（%）1 房地产并购实务操作指引 99 第十一条 第十一条 公司增加或减少注册资本，必须召开股东会并由代表三分之二以上表决权的股东通过并作出决议。公司减少注册资本，还应当自作出减少注册资本157、决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。公司变更注册资本应依法向登记机关办理变更登记手续。第十二条 第十二条 股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明；公司成立后，向股东签发出资证明书。（略）（略）2 合计合计 100 房地产并购实务操作指引 100附件 14 股权转让公告附件 14 股权转让公告 XXX 有限公司股权转让公告 XXX 有限公司股权转让公告 经*年*月*日股东会决议，XXX 有限公司（以下简称“我公司”）的股东*决定进行股权转让。经全体股东决定：凡涉及我公司债权债务的单位或个人（包括抵押、担保），自本公告刊登之日起 45 日内持有关证明材料。前往*市*区*路*号向我公司申报债权债务，逾期后果自负。特此公告 联系人：*电话：*XXX 有限公司 _年_月_日 房地产并购实务操作指引 101附件 15 公司变更登记一次性告知单附件 15 公司变更登记一次性告知单 房地产并购实务操作指引 102房地产并购实务操作指引 103房地产并购实务操作指引 104房地产并购实务操作指引 105房地产并购实务操作指引 106房地产并购实务操作指引 107房地产并购实务操作指引 108房地产并购实务操作指引 109 房地产并购实务操作指引 110