1、商 住 发 展 综 合 定 位、营 销 推 广 思 路 提 报策划思路策划思路对于织里这个边缘化镇区的房地产消费市场对于天瑞广场这个突出广场形象的商业综合体对于湖城这个举步唯艰的住宅销售市场我们的策划思路是：我们的策划思路是：以透视区域发展前景的眼光和关注居民衣、食、住、行和吃、喝、玩、乐的态度，契合项目规划和产品特点，有效地进行资源整合，进行合理的功能分区和业态组合，以新型商业和消费模式牵引市场，借商业良性运营的契机，带动住宅去化，从而达到招售并举和产品形象升级的目的。策 划 总 纲经济环境分析和组织、消费结构研究 业态分布、品牌、经营状况、租金分析织里镇产业特点及行业现状分析消费者消费行为2、专项调查分析 镇区功能分析和商贸远景发展研究织里集中商业发展机会梳理项目商业市场整体形象定位功能定位和业态规划思路功能分区、业态组合建议交通组织规划建议公共配套设置建议住宅产品调整建议项目解析商业建筑设计建议经营档次和品牌导入建议景观灯光设置建议住宅营销推广思路商业品牌推广、招商、销售思路织里镇织里镇综合实力在全国千强乡镇中位列89位，省百强乡镇中位列前20位。n中国童装名镇据最新官方统计，今天的织里有12200多家与童装有关的企业，其中童装制造企业7647家，童装配套企业4553家，童装规模企业47家。销售收入已突破180亿元，号称浙江全省最具特色和活力的经济产业群。约占国内市场的30%，拥3、有中国童装商标（织里）重点培育基地、童装检测中心、设计中心、信息中心、童装博物馆等公共服务平台，童装生产、加工、市场、销售产业链完整。n中国品牌羊绒服装名镇羊毛羊绒产业迅速成长发展，成为羊绒服装品牌的聚集中心，拥有珍贝、米皇、帕罗、金丽衫等众多国家知名羊绒品牌，装备能力较强，技术创新领先，销售覆盖全国，并延伸到美国、欧洲、日本及东南亚等国家。n浙江省市场重镇已形成了以童装和棉坯布两大市场为主体，床上用品、家居用品、服装辅料、小五金、联托运等市场相配套的较为健全的市场体系。织里镇产业特点及行业现状织里镇产业特点及行业现状n织里镇童装业发展概况图示年份年份童装类企业数量童装类企业数量童装产量童装产4、量销售额销售额国内市场占有率国内市场占有率1998-0.6亿件12.56-2001-1.230-200357001.1亿件32.6-2004-2.23亿件5122%2005-2.7亿件62.325%20074980-20088000-75亿25%2009-42亿件130亿-201012000多家4.5亿件150亿30%特别是近5年来，国内经济的快速发展也带动了织里童装及相关产业的繁荣，2008年全球应用金融危机、政府一系列的扩大内需战略和投资性拉动更是为织里童装业带来了前所未有的机遇，中低端定位的织里童装迎合了国内市场的需求，国内市场占有率大幅度提高。分析：分析：n建成区面积狭小，人口、物业老5、化、生产模式单一加剧了恶性竞争镇区常住人口超过30万，远超一般规模的县城。中国新闻周刊报导，织里镇的童装市场早在10年前已趋于饱和。这意味着织里童装市场的内生矛盾酝酿已久：人口超出小镇负荷，治安令人担忧；工资上涨，却年年缺工；劳资纠纷不断；市场竞争激烈，恶性竞争加剧。n安徽是织里童装企业劳务输入的重要区域织里的20万打工者中，约有八成是安徽人，安徽人中，又有一小半来自安庆。织里镇童装行业特点织里镇童装行业特点n“夫妻队”撑起的童装市场在织里镇，拥有五六间门面的童装厂已经算大厂，两三间门面的童装厂比比皆是。家庭作坊式的童装厂注定不可能有很大规模，一般规模的童装厂，通常三五天就要完成一批货，几千套6、。然而作坊式的童装厂不可能在三五天完成一批货。于是，另一种专门制衣的作坊出现了，不打样，不裁剪，只管从镇上的童衣厂拿来成捆裁好的布料，加工成衣后交回，计件赚取加工费。这样的童衣作坊，在织里被形象地称为“夫妻队”，最小的，只有一对夫妻。但更多的是由亲朋好友几对夫妻组成的小公社，小孩、父母同来，夫妻家人朝夕相处，自由掌控上下班时间，同时还能照看小孩和父母。织里镇童装行业特点织里镇童装行业特点织里镇产业及行业现状分析：织里镇产业及行业现状分析：n织里镇是湖州市民营经济最具活力、市场化程度最为发达、经济增长最为快速的工业重镇，但经济的持续性增长和过饱合、行业单一的特性日渐突出；n产业集群化是织里童装生7、产行业的特点，劳动力高度密集的产业形态与镇建成区面积狭窄、物业老化、生产模式单一形成了尖锐的矛盾，而解决这一尖锐矛盾在不打破镇区现有格局前提下可能性很小；n童装加工行业准入门坎低形成的“夫妻队”式家庭作坊占据了童装加工企业数量主流，加剧了内部竞争，特别是小型企业与规模企业的品牌、劳动力资源、成本等竞争，而且有不断恶化的趋势。n为解决正规企业招工难、不停加薪的怪圈，政府在之后的调控过程中将持续性地利用行政干预、税收杠杆压缩童装加工作坊数量，将有大批的“夫妻队”被淘汰出局，镇区人口结构也会作相应的调整。织里行业和镇区未来发展思路织里行业和镇区未来发展思路 为了织里的童装产业能继续保持强劲的发展势头8、提升产业发展水平和核心竞争力，必须在市场定位、政府职能转变、品牌意识树立等方面加以重视，进一步采取有效措施。思路：1.深化城镇改革，外扩+功能调整（强化片区功能）2.加大产业内部结构调整力度，利用行政干预、税收杠杆手段实现劳动力、人才聚集，强化产品质量和品牌传播，以较高的产业发展水平提升市场竞争力。经济环境分析和企业组织、消费结构研究经济环境分析和企业组织、消费结构研究 n织里镇国民经济主要指标分析 年份年份工农业总产值（亿元）工农业总产值（亿元）GDP（亿元）（亿元）财政收入（亿元）财政收入（亿元）值值增长率增长率值值增长率增长率200199211.52002117.518.7%2519%9、2.22003143.322%26.56%2004182.6327.4%31.8820.3%200521718.8%2008380646.8200941910.3%71.611.9%201050721%9228.5%分析：分析：织里近10年来工农业总产值保持稳步快速增长，基本保持在18%以上的增长速度，说明工农业产值产能大幅度提高，特别是区域工业生产发展迅速，工业规模扩 在区域经济的快速发展及区域工业等快速发展的带动下，区域经济充满活力，地区生产总值呈现出翻倍的增长，按照区域户籍人口10万人计算，2010年地方人均GDP达到14000美元以上，区域经济富饶，地方经济实力雄厚。2010年农村居民10、人均可支配收入16080元，城镇居民人均可支配收入预计达到30000元左右，位列长三角各城市前列，区域发达的私营经济塑造了藏富于民的经济特点，孕育着强大的消费力。织里镇企业组织结构和阶层属性研究织里镇企业组织结构和阶层属性研究小型童装企业小型童装企业门店式童装企业门店式童装企业规模童装企业规模童装企业托运包装打样日常管理营销展示配饰缝制销售童装生产包装配饰裁剪缝制童装生产物流综合管理产品研发行政营销日常管理 安保展示打样设计配货 运输销售包装配饰裁剪缝制童装生产约占企业总数约占企业总数86%86%约占企业总数的约占企业总数的0 0。2%2%约占企业总数的约占企业总数的1313。8%8%拥有极少11、数富豪阶层的企业业主及家属；部份管理阶层多为业主亲属或从业较长的技术骨干，收入水平较高，为普通员工收入的58倍中产阶层；大量是生产一线的外来务工人员，收入水较低，略高市域平均水平，但属经济型消费人群企业业主直接从事生产经营活动，虽具有相对稳定的厂房、设备、员工资源，但属成长型企业，属富贵型财富阶层；有相对数量的企业员工，同规模企业属性，收入略高，工作强度大，仍属经济型消费人群以家庭和家庭组合的公社式进行生产，外招少量员工，属起步期企业，企业参股人收入较高，属富裕型阶层；外招员工属经济型消费人群。织里经济的快速增长，居民收入的大幅提高促成了织里人高调张扬的消费个性，据相关资料显示，织里人殷实的经12、济实力导致消费主要流向两个方面：+扩大经营规模扩大经营规模 提高生活品质提高生活品质根植在家庭、经济结构和生产规模基础上的消费模式：经营性消费和经营性消费和生活、娱乐性消费生活、娱乐性消费织里镇综合消费走向：织里镇综合消费走向：据相关统计显示：据相关统计显示：n 近10年来至少有40%以上的织里居民在湖州市区购房，另外，中高档轿车消费及其他辐射湖州、杭州、上海的高端消费也成为织里人业余消费的主要类型和选择；n 织里镇区消费则主要偏向于企业或家庭作坊扩大再生产提高企业形象经营水平需要消费，体现在新购置扩大或租赁扩大生产厂房或营业门店。生产性消费（生产场所或销售门面）严重不足；中高档生活消费（居住13、性不动产、奢侈性耐用消费品、中高档生活用品、名贵物品、高档娱乐）外流。分析：分析：织里镇拥有众多中小规模童装企业，且单一行业集中性的地域特征，使富庶阶层集中性与镇区生产和商业经营性面积不足、业态不全、档次低下等产生了突出的矛盾，具体表现在：织里镇区居民阶层和消费属性织里镇区居民阶层和消费属性人口占比人口占比细分阶层消费属性细分阶层消费属性消费场所及变化消费场所及变化财富属性财富属性富贵阶层富裕阶层中产阶层经济阶层富豪阶层约占2.25%约占15.74%约占28.56%约占53.04%约占0.41%属于居家生活、消费、工作多边性的人群，有中心消费观念，时常择近选择，讲求消费尊贵，同时兼顾性价比，在14、织里仅为商务性餐饮和少量的娱乐消费。镇区大多企业主和在织里经营多年的外地生意人，大部份生活消费都在织里，品牌、档次观念促使中高档消费外流至中心城区，对消费氛围很为关注。跟风、潮人派消费人群，对消费氛围和品牌人气极为关注，是体验式一站式消费场所、商业步行街的常客，织里因没有提供此类场所，致使消费外流。简单的生活满足由于收入的增加逐步向提高生活质量过渡，综合卖场、二三类品牌折扣店也成其消费的主要场所，也有流行性餐饮和大众娱乐消费需求。很少出现在大众视线下的隐藏阶层，完全奢侈型的消费，出入与身份适配的中心城市繁华场所、追求奢华、追求被仰慕的目光，一般不会在织里消费场所出现。生活类消费向集中商业（一站15、式）、中小型百货、综合卖场、中低档专业店过渡，饮食消费趋向于连锁、特色门店。向中心城市或中心城区高端商业聚集区、奢侈品专区、高端娱乐区聚集。生活类消费向中心城市或中心城区名品专区或品牌专业店转移，饮食、娱乐消费则向特色、奢侈（高档会所）聚集。生活类消费向集中商业（一站式）、大型百货、品牌专业店转移，饮食、娱乐消费兼合中高档场所或连锁、特色门店。消费区域走向类同富裕阶层，但采购、饮食、娱乐档次稍有降低。占织里居住人口97.34%织里镇居民分阶层消费属性深度研究织里镇居民分阶层消费属性深度研究u 织里虽有较多的富豪和富贵阶层，其为都市化、奢侈型消费的隐藏群体，相比其他阶层，此阶层人数占比仅为2.616、6%，生活、娱乐性消费因无法在织里得到满足，继而向投资性消费转移，是商业性投资的主导力量。u 富裕阶层是介于财富两极的中间阶层，在织里是投资和生活、娱乐性消费的兼合人群，在居民收入水平提高、消费档次逐步升级的背景下，富裕阶层具有一定的地域消费理念引导性，但织里因无法提供目的性消费场所，而使理念引导下的消费外流。u 中产阶层是织里消费潮流的风向标，目前只停留在生活消费上，极少有投资性消费，中短程消费是他们的特点，日常性消费在织里，因考虑街区和商业物业形象、品牌、消费档次等问题、服装、集会性餐饮、娱乐则选择在湖州中心城区。u 经济阶层在织里居民中占绝对多数，大都是来自外地的务工者或外来企业主的旁系17、亲属，收入水平较低和没有地域亲切感等多种因素致使其就近消费，消费场所年龄差异较大，但都渴望能提供短程、便捷、一站式、中低档消费场所。综合经济发展和居民财富结构、消费属性判定：综合经济发展和居民财富结构、消费属性判定：占织里居住人口97.3497.34%，兼合富裕、中产和平民经济阶层代表着织里的消费力量，消费能力明显比湖州其它区域强劲。随着经济的快速发展，阶层进阶加速，财富等级拉开，消费层次逐步明晰化，在现有商业配置条件下，更多的是消费外流。为能更好地提供生活服务配套、改善消费环境，织里的商业市场急需一个能融合各种业态，满足不同消费人群、档次和品牌需求，集购物、餐饮、休闲、娱乐一体的集中商业体商18、业综合体（中小型）在 织里织里一个建成区面积仅为18平方公里，镇区中心人口却达到30万的饱合型、以童装、羊绒产业为龙头的、行业单一性工贸重镇；一个外来人口与本土户籍人口比例严重倒挂（外来人口达20万，占65%以上），劳动力集中性输入型产业大镇（多为安徽同一区域）；一个人均收入水平高出湖州中心城区居民17.32%，能与杭州和宁波持平的聚金之地；天瑞广场天瑞广场一个三线城市远效镇区近8.2万方的商住一体型项目；一个商业建筑面积：40993住宅建筑面积：40942的项目；一个商业部份容积率远高于住宅部份、综合容积率仅为2.478的项目（商业楼层较高）；一个核心商圈辐射微弱、相对独立的集中商业小型商业19、综合体天瑞广场完全对应织里市场稀缺的集中商业特点，但要对项目进行精准定位，还须认真研究下列问题：整合可融入项目的业态、商家和品牌资源，以科学、可持续发展的态度确保招售成功和商业的良性经营。城镇功能板块特征；商业经营面积空缺量；商贸发展远景规划和未来商业供给量；商业经营区业态分布和经营状况；主要商业路段商铺形态和商家、品牌信息；居民消费特性 主要交通、商业节点人车流现状；项目规划和设计数据 织里镇区功能分析织里镇区功能分析和商贸远景发展研究和商贸远景发展研究商业童装生产混合区童装生产集中区童装集中展销卖场生产原料供销卖场物流货运市场商品住宅区农民新村公建配套（水厂）教育配套集中绿化带政府行政办公20、区本案地块商业集中区强势向西发展的特点强势向西发展的特点本案本案318国道国道商业中心区商业中心区湖织公路湖织公路织里路珍贝路富民路吴兴大道吴兴大道镇区功能分布特征：镇区功能分布特征：功能分布明显呈现出受行业发展影响，前期自发性、后期引导性的发展格局，以道路划分功能区界限的特点明显；建成区东西方向狭窄、南北方向纵深，童装行业占据建成区的大部份，配有少体量商业、文化和零星居住、生活配套；受湖州城区商贸综合发展远景规划思路的指导，镇区界于湖织路和318国道之间，以吴兴大道为为东西向中轴向西强势发展，向东发展力度明显较弱；以富民路和长安路交叉点为核心的商业中心区是在老镇商业的基础上发展起的，由北向南21、径向发展，跨过吴兴大道之后，繁荣节凑明显减弱；作为人流、车流主要通道的织里路也蒙生了商业，主要是由北向南分散分布便利型服务商业；在商业区外围块状环绕着商业、童装生产混合区，主要由小型童装企业和代加工门店组成，零星兼有生活服务性商业店面；随着童装行业的发展，在商业、加工混合区向东、向南方向，呈L型建成了童装生产集中区；以318国道为脉络，借助汽车站人流集中优势在南部建成了具有一定规模的童装专业展示、交易区；明显居于弱势的东北方向集中了行政办公、居住、教育、少量商业等配套。镇区功能区分布特征：镇区功能区分布特征：以生活、服务配套为主的商业经营区仅占建成区面积的7.67%7.67%建成区上用作商业经22、营的建筑面积约为18km20.0767(占比)0.6(建筑覆盖率)0.25(商业比率)1.2(商业楼容积率)100010002 2=207090商业经营覆盖区商业经营覆盖区商业经营覆盖区图示商业经营覆盖区图示织里镇区商业相比其它功能区的分布特征分析：织里镇区商业相比其它功能区的分布特征分析：以童装生产、交易、货运、材料供应等为主的功能区以92.3392.33%的比例占据了织里镇建成区绝大部份范围，而实际的以生活、服务配套为主的商业运营仅占7.67%7.67%，且存在功能区相对集中的特点；居民生活、服务配套的商业运营面积明显存在存在“量量”的不足的不足，在18平方公里的建成区上用作商业经营的建筑23、面积约为207090207090,以织里为一集中性的商贸中心，动态人流与当地居民相当，按织里镇区居住人口30万计算,人均商业面积仅为0.69030.6903,远低于发展中国家人均1 1和中等发达国家人均1.51.5的国际惯例标准；结论：结论：n 商业建成区面积狭小且过度集中，众多的消费人流致使经营环境恶化；n 用作居民生活服务的商业经营面积供给量严重不足与雄厚的民间资本和强盛的消费能力形成极大的反差,在织里按消费人口人均1.21.2计算，至少有152910152910商业经营面积的缺口，如按发达区域商业配置人均1.5计算，则有242910242910 商业经营面积的缺口商业经营面积的缺口。南太24、湖省 商贸旅游观光带一核：中央商务商贸中心一核：中央商务商贸中心西南特色商贸中心南太湖旅游 特色商贸中心东部新区特色商贸区多个商贸服务功能区东部新区 商贸旅游观光带织里特色商贸中心南浔古镇 商贸旅游观光带南浔特色商贸中心湖州市中心城区商贸发展规划“一核、五中心、三带、多区（功能区）一核、五中心、三带、多区（功能区）”的商贸远景发展思路织里特色商贸中心远景发展思路织里特色商贸中心远景发展思路 n 织里特色商贸中心位于湖州市织里镇，范围东至大港路，西至栋梁路，南至318国道，北至湖织公路，远期可向东西双向进行拓展。n 其功能定位为“以童装产业集群为依托，集批发零售为一体的体验式专业特色商贸中心”。25、n 织里特色商贸中心将以织里中国童装城为核心重点打造以童装为主，涵盖其它儿童用品的专业市场商贸发展特色。n 此外，以满足织里工贸区内居民的商贸服务需求也是该特色商贸中心需要承担的重要职能。从织里商贸远景发展定位为“以童装产业集群为依托，集批发零售为一体的体验式专业特色商贸中心”，可以看出织里的商贸业确定了以童装行业特征为先机，满足织里居民的商贸服务需求为辅的发展思路；后期的土地放量具有明显的童装行业特征，而生活服务类商贸供地较少，有少量整体商业用土出让，但大多还是以商住适配的方式呈现。未来商业供土趋势分析：未来商业供土趋势分析：织里大型综合商业发展方向判断织里大型综合商业发展方向判断n织里近几26、年产业的繁荣带动区域人口增长迅速，目前镇区常住人口30万左右，且区域私营经济发达，孕育强大的消费力，而区域内商业仍基本停留在街铺消费阶段，按照城市规模及商业规律考量，区域内能有效形成商业磁区域内能有效形成商业磁场的大型城市综合体存在良好开发机会场的大型城市综合体存在良好开发机会。n可以提供较好购物环境及购物消费感受的中高档大型购物消费场所存在机中高档大型购物消费场所存在机会，如时尚休闲街、大型超市卖场会，如时尚休闲街、大型超市卖场。n但向西发展的趋势明显，无特异政策支撑前提下，在行政、教育和高档住在行政、教育和高档住宅聚集的织东区域尚不可能有超越本案商业体量的商业综合体。宅聚集的织东区域尚不可27、能有超越本案商业体量的商业综合体。织里未来商业经营面积供给量分析：织里未来商业经营面积供给量分析：本案本案跟随远景发展规划跟随远景发展规划向西发展趋势明显向西发展趋势明显未来商业供给量约20.320.3万万，稍少于织里商业经营面积的空缺量，向西发展迎合织里商贸远景发展规划思路，但新开商业项目远离商业中心区新开商业项目远离商业中心区，只能分流项目消费资源，而对项目区占位没有质的影响，同业差异、异业互补仍是项目发展的利好优势。次级商业街商业交通枢纽节点商业过度商业街商业社区商业未来商业供给项目核心商业街商业综合配套服务商业织里国际商业城80000大型综合商业中央府邸56000商业及酒店红门馆约6028、000大型沿街商业及酒店ZD28号地块7000商业体次级商圈边缘商圈核心商圈织里镇区商铺、业态分布图示次级商业街商业交通节点商业过度商业街商业社区商业综合配套服务商业人车混合交通干线主要人行交通要道车流交通节点人流交通节点核心商业街商业城镇车行交通干线本案本案以服装、家纺零售的专业、专卖店为主，兼有生活服务类的小型综超、折扣店、食杂店、专业服务店等，含有少量的国际连锁餐饮店、休闲餐饮店、黄金珠宝类的专业店及金融配套设施。以居民生活服务配套为主主，函盖主副食品综合市场，日杂用品店及少量的服装、五金器具店。以小型电子信息类专业店为主，由生活服务类（电信、美容）专营店和服装类、生产工具类零售专业店加29、以补充，业态较为单一。以居民日常生活需求为主导的士多店、便利店、仓储式小超为主、兼有烟酒类食杂店和小型餐饮、西式面点和中式酒楼，零星分布有办公文店、精品店和服饰店。相对富民路弱化的街区商业以服务类专营店（美容美发、果品、鲜花、广告制作）、专业店（服装）食杂店（烟酒店）、餐饮店、便利店、仓储式小超，兼有部份娱乐、酒店（商务酒店和快捷酒店）和金融业态。位处吴兴大道和富民路交汇外，以酒店业（商务和快捷酒店）、餐饮、小型综超、士多店为主，业态较为单一。商铺、业态分布和品牌、经营状况及租金走势分析商铺、业态分布和品牌、经营状况及租金走势分析镇区商业业态分类及商家、品牌说明镇区商业业态分类及商家、品牌说明30、商业属性主要路段业态商铺类型楼层经营类别/品牌经营状况核心商业街商业富民北路和富民中路段专业店街铺1-2层主要以电迅和电信服务、化妆品、服饰、家纺、黄金珠宝类为主，兼有眼镜、文化、美容化妆、医药、摄影等，代表商家有话机世界、联通手机之家、中国移动、OPPO、苹果专营店、珀莱雅、蓝鸽家纺、老凤祥银楼、周大生珠宝、宝岛眼镜、新华书店、太子造型、百姓缘大药房、简爱婚纱摄影等。服饰类较差，电迅、黄金珠宝类一般，绑定品牌专营店经营良好。专卖店街铺一层男装男装：国内二类品牌：七匹狼、劲霸、7牌，国内三类品牌：海澜之家、唐狮、百斯顿等，国外三类品牌有美特斯邦威。女装：女装：以杭派、韩派、瓯派休闲服饰为主，代31、表品牌有波斯登、华伦天奴、阿依莲等，多数以自主三四类品牌和出口转内销女装加盟店或专营店为主。运动品牌：运动品牌：李宁、安踏、贵人鸟、匹克、森马、乔丹、阿迪达斯、奈克、鸿星尔克、360度等。鞋类皮具：鞋类皮具：国内则以达芙妮、康奈、意尔康、奥康、美丽女人、蜘蛛王等品牌为主，国外三、四类品牌有保罗、美国骆驼等品牌男装专卖较少，竞争压力小，经营良好，女装、运动系列竞争压力大，经营状况较好。小型综超街铺1-2层东方商厦购物中心、大顺发超市、中美购物较好连锁餐饮店街铺1-2层肯德基、要德和德福火锅连锁良好食杂店街铺/住宅底商一层AOQI西饼屋、花家食品、正新食品、江大姐面庄等良好便利店街铺/住宅底商一层32、烟酒类、生活日用品一般折扣店市场类商铺1-2层四季淘宝城、鸿兴服装卖场、联华鞋服卖场较差镇区商业业态分类及商家、品牌说明镇区商业业态分类及商家、品牌说明商业属性主要路段业态商铺类型楼层经营类别/品牌经营状况次级商业街商业织里路段专业店街铺一层主要有数码、电脑、电动车，兼有少量杂牌服饰经营店各类专业店经营状况一般。食杂店街铺/住宅底商一层茶艺、礼品和果品店、面馆、中式餐饮店、茶楼，代表商家有宝隆宴会厅、星湾茶艺等商务型餐饮店经营状况良好，其它门店经营一般。便利店街铺/住宅底商一层烟酒类、生活日用品、礼品店一般酒店/旅业街铺和多、高层楼宇组合多层商务型住宿、餐饮，代表商家有宝隆宾馆、商城宾宾等属中33、低档消费，外来采购客群消费较多，经营良好。服务街铺一层美容美发、鲜花礼仪、广告服务、家政、中介服务，代表商家有名姿美容美发、创信数码、宇翔广告等美容美发有集群优势，经营状况较好娱乐业街铺和多、高层楼宇组合1-3层以网吧、洗浴、足疗为主，兼有少量KTV、指压或推拿服务，代表商家有金谛豪娱乐广场此类业态相对孤立，经营状况一般。镇区商业业态分类及商家、品牌说明镇区商业业态分类及商家、品牌说明商业属性主要路段业态商铺类型楼层经营类别/品牌经营状况过度商业街商业富民中路靠近吴兴大道北侧专业店街铺一层以电迅和电信服务类为主，兼有部份服装类专业店，服装类专业店品牌杂乱、档次较低，代表商家有步步高、诺基亚、时34、达电迅等一般小型综超街铺1-2层代表商家有中港百货、以生活日用品、主副食品为主，并组合有类百货类的服装、鞋类经营区较好食杂店街铺/住宅底商一层以小型中餐、便利型的快餐、面点餐饮为主、兼有少量休闲食品门店较好服务街铺/住宅底商1-2层卫生、医药、美容美发等较好便利店街铺/住宅底商一层烟酒类、生活日用品一般交通节点商业吴兴大道介于织里路和富民路之间部份、富民中路在吴兴大道南侧路段小型综超街铺1-2层以生活日用品、主副食品为主，并组合有类百货类的服装、鞋类经营区一般食杂店街铺/住宅底商一层以便利型的快餐、面点餐饮为主、兼有少量休闲食品门店一般便利店街铺/住宅底商一层烟酒类、生活日用品一般酒店/旅业街35、铺/多、高层楼宇多层快捷型商务住宿，少量配有餐饮较好娱乐业街铺/多、高层楼宇1-3层主要为网吧、足浴较好镇区商业业态分类及商家、品牌说明镇区商业业态分类及商家、品牌说明商业属性主要路段业态商铺类型楼层经营类别/品牌经营状况社区商业吴兴大道北侧居住集中区东西向路段专业店街铺一层以经营杂牌服装为主一般食杂店街铺/住宅底商一层以小型中餐、快餐、面点类为主，少量休闲餐饮店融合其中一般便利店街铺/住宅底商一层烟酒类、生活日用品一般服务住宅底商一层为家政、宠物、中介、职招等一般综合配套服务商业织里农贸市场片区综合市场市场类商铺一层以经营生鲜主副食品为主、兼有熟食、腌制、干果、炒货类良好仓储型综超市场类商铺36、一层以生活日用品、生产工具和小五金类为主较好食杂店附近档位一层以烧烤类、煎制类食品经营为主较好织里镇主要商业街区租金走势分析图人车混合交通干线主要人行交通要道城镇车行交通干线本案本案以电迅类为主的专业店经租金可达3-4元/日小型综超的租金为2-2.5元/日食杂店的租金约为3元/日而旅业或网吧等娱乐业租金水平较低，日租水平仅1.5-2元左右。社区商业租金水平较低，日租在0.8-1.3元左右。以专业店和专卖店为主，可承受的租金水平较高，日租可达5-7元。连锁餐饮店和小型综超、便利店租金水平相比较低，仅为3-4元/日，二层租金约为首层的60%；休闲类食杂店租金水平介于以上两者之间，为4-5元；折扣店37、多为新开的服饰广场，位于非主流街区，经营状况较差，结合其承担的楼层因素，综合租金水平为2-3元/日专业店租金在1.8-2元左右食杂店租在2.5-3元旅业、商业酒店、网吧日租在1.5-2元左右总体租金水平较低，日租在2-2.3元日左右洗浴、足疗、KTV等租金无法考究；商务酒店、网吧日租金在1.5-2元以服装为主的专业店日租在3-4元；食杂店、便利店的日租都在2-2.5元/日的水平服务性的美容美发、卫生、中介、家政服务日租在2元左右结合织里镇区业态分布、租金、品牌综合分析结合织里镇区业态分布、租金、品牌综合分析n独立店铺的专业店、专卖店、连锁餐饮店、以美容护肤、化妆等为主的服务门店等较高的业态明显38、集中在富民北路段，而织里北路仅为零星分布，且专业店和专卖店多以经营服装、鞋类、服装、鞋类、手机、眼镜、黄金珠宝手机、眼镜、黄金珠宝为主（此类商品可承担较高的租金成本）；n综合商业有若干集中收银式的生活超市、折扣店出现，但经营商品种类不全、品牌不多，且配套粗劣和管理水平低下。在织里目前没有百货、大型综合卖场、购物中心等更高等级的业态没有百货、大型综合卖场、购物中心等更高等级的业态出现出现（市场需要新型消费模式的多元化商业载体来引导市场）。n所具有的国内二三类品牌、国外三四类品牌集中在富民路介于中华路与康泰路之间，以服饰类专卖店为主，且运动品牌占多数，休闲类品牌较少运动品牌占多数，休闲类品牌较少，39、同时兼有少量电迅品牌专营店（镇区繁荣区域、消费渠道狭窄）。n除少量的休闲快食餐饮、西饼外，绝大多的餐饮店都分布在商业街东西两侧街铺或底商（餐饮业不支持较高的租金成本），主要以面点、中式快餐为主、规模较小，无特色风味可言，代表商务餐饮的咖啡酒巴和中式饮食文化的中式酒楼在织里是极大的缺稀（不具备提备消费者多（不具备提备消费者多方饮食需求的选择空间）方饮食需求的选择空间）n娱乐业仅停留在中低层群体的娱乐需求上，前卫、潮流性娱乐明显不足；n旅业是满足小规模采购人群的住宿需求的快捷酒店，消费层次低下，没有餐饮和娱乐配套，致使部份消费流失。业态分布、租金、品牌特征综合分析判定业态分布、租金、品牌特征综合分40、析判定n织里当前的商业是迎合快速增长人口的生活需求（中低阶层人群），由原来少量便利型商业快速发展起来的膨大、超常规镇域商业，主要业态由专业店、专卖店大配比占据，便利店、食杂店零星兼合，少量连锁餐饮、小型综合超市、折扣店融入，符合人口快速聚集型商业发展的特点；n织里商业是依附童装产业发展而发展起来的，而又独成一体的商贸形式，物业老化或建筑规划、立面设计落后，多以街铺或住宅底商形式存在，2-3层使用率极低；n租金是由地段和经营业态综合决定的：日租水平由核心商业节点沿路径方向波状递减，遇有交通节点稍有反弹，然后继续弱化；在同一区域，专卖店所承担的租金水平最高，专业店和多个品牌的专营店或加盟店租金水平41、次之，食杂店和便利店租金水平处于中间水平，连锁餐饮店租金水平偏下，小型综超租金最低；织里以居民生活服务类商业发展明显滞后于以童装材料供应、展示、销售为主的商贸业的发展，致使以生活服务为主的商业经营环境恶劣，虽然街区注入众多的品牌，但较多的低档商品充溢市场，致使整街消费档次低下，造成快速经济增涨带动下的消费流失，特别是中高端消费流失极为严重，织里商业已经处在悄悄裂变过程：开辟新的综合商业、主题商业街、购物广场开辟新的综合商业、主题商业街、购物广场引入全新体验消费模式，引进和提升品牌价值引入全新体验消费模式，引进和提升品牌价值消费理念驱使市场容量需求 消费者消费行为专项调查分析消费者消费行为专项调42、查分析 为具实反映织里居民消费特点及意向，把握市场占位对项目进行准确的定位，我司采取分区域拦截人流的方式进行了期望购物场所、目前消费场所的不足、消费习惯、期望业态的特点四项调查，共发调查问卷800份，受访人数达573人，取得有效问卷417份，并进行了多项分析。总体来看，织里居民非常希望寻求一个购物中心作为购物场所，延伸来看，也就是一个能满足多功能的消费需求，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光于一体的多元化消费场所。分析目前织里消费场所的不足，依次可从三大问题入手，其一是无法提供一站式消费、其二是消费场所档次太低，其三是周边环境不佳，这其实直面阐述了目前织里商业区消费场所功能不全、品质过低和周边环境43、过差等几大主要问题。从消费习惯上看，购物后的休闲娱乐是目前织里居民消费生活习惯的主流，这也是符合一般生活习惯的，同时这就要求新的集中商业在业态配置上要同时兼顾考虑购物与餐饮、休闲娱乐比例协调。在期望的业态中，要求“品味高”是首选，其次是“经营有特色”，反而是原来一直以为会被首要重视的价格便宜成为最不重要的因素。织里集中商业发展机会梳理织里集中商业发展机会梳理织里镇区常住人口超过30万，远超一般规模的县城；在区域经济快速发展的带动下，区域经济富饶，地方经济实力雄厚，人均可支配收位列长三角各城市前列，形成了藏富于民的经济特点，孕育着强大的消费力；占织里居住人口97.34%，兼合富裕、中产和平民经济44、阶层代表着织里的消费力量，消费能力明显比湖州其它区域强劲，都渴望能提供短程、便捷、一站式购物、娱乐消费场所；居民生活、服务配套的商业运营面积明显存在“量”的不足，人均商业面积仅为0.6903,远低于发展中国家人均1和中等发达国家人均1.5的国际惯例标准，如按人均1.2计算，至少有152910商业经营面积的缺口；在发展远景规划中“以满足织里工贸区内居民的商贸服务需求”已经成为政府承担的重要职能；织里商业是依附童装产业发展而发展起来的，物业老化或建筑规划、立面设计落后，多以街铺或住宅底商形势存在，2-3层使用率极低，需要新型商业来补充市场。项目解析项目解析本案本案跟随远景发展规划跟随远景发展规划向45、西发展趋势明显向西发展趋势明显次级商业街商业交通枢纽节点商业过度商业街商业社区商业核心商业街商业综合配套服务商业次级商圈边缘商圈核心商圈占位属性分析大港路大港路吴兴大道吴兴大道劣势：劣势：分析：1.处在非主流发展的镇东片区，吴兴大道跨过富民路之后没有将商业继续延伸；2.目前整个片区处在开发的初级水平，片区形象较差，相邻商业也没有经营起来，市场培育还需要较长的时间；3.紧邻本案南侧的东盛国际大酒店对项目的商业有半面视线摭挡，不利于商业形象展示。优势：优势：1.处在政教区域，临近政府办公大楼，项目建设极易到受到关注，并提供消费客源支持；2.属织里次级商圈范围内，有多条东西向公路或街道跨过水道与本案46、近距离相连，交通易达性好，适合大多中短程消费习性人群需求；三层住宅裙楼商业。五层独栋纯商业二层住宅底商。二层步行街区商业人行盲区独独B独独A此类分割方式因通道不能有效共用，使铺位、楼层之间成为孤立的商业体此类分割会出现几种问题：1、位置不同，分割面积差异较大的问题；2、二层以上使用率低下的问题；3、业态单一，不能满足消费需求的问题。当前本案商业规划特点分析当前本案商业规划特点分析 由于地块进深与面宽比大，靠北东北方向二层住宅底商和三层裙楼商业相对于孤立于步行街商业和独栋商业；和住宅相联系的步行街商业、住宅底商、裙楼商业在住宅格局不作的情况下难以调整；两栋纯商业单体已做内部无通道连通方式分割，因47、通道不能有效共用，使铺位、楼层之间成为孤立的商业体，能融入的商业业态较为单一，不能满足织里目前大多居民的消费需求，并有可能出现同质竞争的状况，同时影响其它商业物业的招商；独栋商业A楼融合有超市、酒店、概念餐厅、影院等目的性和体验性商业业态，看似丰富的购物娱乐组合其实违反了中小型集中商业业态组合法则，存在厅堂，通过不能共用，楼宇视觉形象杂乱的问题；因中心设置了中央广场，根据人体行走习惯，独栋商业B楼西北角出现了人行盲区。本案功能定位和业态规划思路本案功能定位和业态规划思路 本案根据项目体量和打造织首个新型消费模式的集中商业体，本案应具有目的性集中消费功能、情景体验消费功能、目的性和体验消费兼合功48、能；业态规划一定要适合织里当前的消费需求和现有品牌资源、并一定程度在关注流失消费上，尽可能要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；业态规划必须结合内部通道设置、考虑楼层的综合利用；业态规划一定要兼顾与项目相关的商业物业；业态规划必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；综合要点，组合独栋商业A楼和B楼，以独立产权店铺和内置步行街的方式表现，与室外步行街有效链接，形成完整的功能体系。两栋纯商业体规划建议两栋纯商业体规划建议建议：拼合两栋楼宇，以便形成整体优势，可设置内置步行街，形成集目的性和体验性消费结合的一站式商业体。业态规划建议（集中商业体一层）业态规划建议（集中商业体一层）敞开型百货敞开型百货1层层1440内中庭内中庭洗手间业态规划建议（集中商业体二、三层）业态规划建议（集中商业体二、三层）超市超市2层层2880洗手间