1、序序号号系系统统项项目目部部件件数数量量专专项项维维修修参参考考时时间间龙龙湖湖维维修修评评估估年年限限国国家家标标准准行行业业标标准准厂厂家家标标准准折折旧旧估估值值年年限限1 1高高压压供供电电系系统统变压器18-22年 10年2 2各类设备柜柜体10-15年8年3 3电流互感器10-15年8年4 4中央信号屏10-15年8年5 5PT柜（电压互感器）10-15年8年6 6避雷器10-15年5年7 7接地刀闸10-15年6年8 8高压母线10-15年6年9 9继电保护装置10-15年6年1010配电室高压预试1110-15年1年1111低低压压配配电电系系统统各类开关柜柜体10-15年8年2、1212低压配电箱10-15年6年1313低压配电线路14-16年8年1414双电源转换箱10-15年6年1515更换直流屏控制器10-15年6年1616降压启动柜自耦器10-15年6年1717变频器10-15年6年1818节能器10-15年6年1919断路器10-15年6年2020熔断器10-15年6年2121刀型开关10-15年5年2222转换天关10-15年5年2323接触器10-15年5年2424星-三角（自耦）启动器10-15年5年2525变频器10-15年5年2626软启动器10-15年6年2727电涌保护器10-15年5年2828电容补偿柜5-6年10-15年6年2929电缆桥架3、更换10-15年 10年3939应急照明集中供电蓄电池2-4年3年3030电电机机诱导风机3-5年10-14年3年3131通风轴流、新风机；排风机3-4年10-14年4年3232生活、稳压水泵电动机2年10-14年2年3333污水泵电动机2年10-14年2年3434消防水泵电动机4年10-14年7年3535消防风机电动机7-10年10-14年5年3636电梯、扶梯电动机6-8年10-14年5年3838冷却水塔电动机2年10-14年2年3939发发电电机机蓄电池2-4年12-20年3年4040智能控制屏10000h10年10年8年4141冷却水塔填料更换5年5年4242曲柄连接机构10000h14、0年10年10年4343柴油供给系统（油泵、喷油嘴、增压机构、油箱）10000h10年10年10年4444润滑系统（机油泵、滤清器、冷却器、限温器、油箱）10000h10年10年10年4545冷却系统（散热器、风扇）10000h10年10年10年4646发电机馈线柜10000h10年10年10年4747发电机电机（定子绕组、铁芯、轴承、风扇、整流器、主轴）10000h10年10年10年专专项项维维修修判判断断标标准准专专项项维维修修内内容容参参考考依依据据物物业业日日常常保保养养内内容容1、运行中发现缺陷及异常，危及安全运行；2、绝缘水平下降；3、遭受运行二次短路电流冲击等需要进行吊芯检查；45、属技术改进项目需要大修对设备定期进行全全面面检检查查、解解体体，更更换换主要部件或修修理理不合格的部件，修修复复设备的附附件件以以及及翻翻新新外外观观，使设备基本恢复原有性能。建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303）电气装置安装工程电气设备交接试验标准（GB50150）供配电系统设计规范（GB50052）10KV高压配电柜使用维护说明书10KV变压器使用维护说明书保养频次：每半年维护、保养一次。保养内容：1.紧固接线端螺丝；2.检查负荷触点；3.检查转换开关是否正常；专项判断标准：1、对设备进行全面检修、解体修理和更换少量的部件，部件更换率10%。2、金属结构严重变形、锈蚀、安全保护装6、置无法修复，即无安全运行保证的。3、设备运行参数无法达到设备出厂正常值；4、设备陈旧、功能不全、性能差。5、绝缘值未达到规范标准。4.接地电阻的测试；5.线路绝缘检测6.机械连接部位打润滑油；7.变压器风机、温控器接线端紧固、清洁处理。8.检查电流表、电压表、是否正常；9.巡检一次回路是否有变色、运行异响、异味、的异常情况；10.检查各操作按钮是否正常；11.电容是否漏液、起鼓，清洁处理；12.检查各指示灯是否正常；13.外观无破损、无锈迹，防腐处理；14.注意观察运行数据；15.清洁清理设备灰尘。专项判断标准：1、对设备进行全面检修、解体修理和更换少量的部件，部件更换率10%。2、金属结构严7、重变形、锈蚀、安全保护装置无法修复，即无安全运行保证的。3、设备运行参数无法达到设备出厂正常值；4、设备陈旧、功能不全、性能差。5、绝缘值未达到规范标准。对设备定期进行全面检查、解体，更换主要部件或修理不合格的部件，修复设备的附件以及翻新外观，使设备基本恢复原有性能。电气装置安装工程电气设备交接试验标准（GB50150）建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303)供配电系统设计规范（GB50052）1、电压低于规定值；2、不能提供额定工作电流；3、不能维持规范时间；4、已超出使用寿命。1、电动机轴承更换；2、电动机绕组更换3、电动机各项绝缘阻值无法达到要求。以上三项满足其中任一项，均属于大修8、拆卸后进行清洗、更换轴承、绕组、轴封、翻新外观，使设备基本恢复原有性能。建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303)供配电系统设计规范（GB50052）电气装置安装工程电气设备交接试验标准（GB50150）保养频次：1次/年保养内容：1、电机绝缘检查，紧固接线端螺丝；2、轴承润滑检查；3、电机风扇检查；4、电机油封、轴封、接线盒密封胶圈；5、电机表面清洁。1、电压低于规定值；2、不能提供额定工作电流；3、不能维持规范时间；4、已超出使用寿命。拆卸、更换供配电系统设计规范（GB50052）建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303)电气装置安装工程电气设备交接试验标准（GB50150）保养频9、次：2次/月。保养内容：1、检查机油、燃油、空气滤清器，并及时更换相关配件；2.检查水箱水位，油箱油位，机油状况。3.测试电瓶电压、蓄电液液位高度是否正常，每半年进行充放电一次；4.检查智能控制板是否正常；5、接线端子接触良好，绝缘测试。6、清洁、除尘、前末端测试、线路系统清理、电压测试、接地电阻测试、接线端子测试。1、运行中发现缺陷及异常，危及安全运行；专项判断标准：1、对设备进行全面检修、解体修理和更换少量的部件，部件更换率10%。2、金属结构严重变形、锈蚀、安全保护装置无法修复，即无安全运行保证的。3、设备运行参数无法达到设备出厂正常值；4、设备陈旧、功能不全、性能差。5、绝缘值未达到规10、范标准。拆卸后进行清洗、更换或翻新，使设备基本恢复原有性能。序序号号维维修修类类型型系系统统项项目目部部件件数数量量专专项项维维修修参参考考时时间间龙龙湖湖维维修修评评估估年年限限国国家家标标准准行行业业标标准准厂厂家家标标准准折折旧旧估估值值年年限限1电电梯梯中中修修项项目目机机械械系系统统调整安全钳楔块与导轨间隙2年2年2更换电磁制动器闸瓦，调整间隙2年2年3检查调整门刀与钩子锁滚轮门隙2年2年4检查钢丝绳张紧状况2年2年5清洗曳引机涡轮减速箱和调换减速箱内齿轮油2年2年6调换曳引机涡杆轴伸处盘根或密封圈2年2年7更换曵引机蜗轮减速箱盖与箱体间的密封垫圈2年2年8调整、维修层、轿门联动，更11、换轿门滑轮、滑块2年2年9调整制动器弹簧压缩力2年2年10调整、更换限速器上卡绳压块2年2年11检查调整限速器钢绳与安全钳连杆连接情况2年2年12调整、更换轿厢、对重的导靴及靴衬2年2年13修复导轨上的刻痕，并重新校正导轨2年2年14电电气气系系统统维修或更换主控制及信号继电屏上继电器、接触器2年2年15检查、调整方向机械不起的可靠性2年2年16检查、更换各限位开关动作可靠性2年2年17检查、更换各磁性开关可靠性2年2年18检查、更换轿厢操纵箱2年2年19检查、更换各层厅处召唤按钮、开关、电气元件2年2年20检查、更换信号指示灯2年2年21动力回路、信号、照明回路的绝缘电阻的测量2年2年22检12、查、调整电梯的起制动舒适感、平层准确度2年2年23电电梯梯大大修修项项目目机机械械系系统统调整、铲刮涡轮蜗杆齿侧间隙，磨损过大需更换4年4年24调整、更换涡杆轴伸出端的轴承及石棉盘根（或橡胶密封圈）4年4年25更换涡杆轴的后门头平面轴承4年4年26整修或更换减速器滑动轴承4年4年27涡轮减速箱的箱体有变形、裂痕4年4年28制动器拆修、清洗、更换刹车皮4年4年29曳引机4年4年30限速器钢丝强清洗，截去伸长部分4年4年31更换安全钳楔块4年4年32清洗导轨，更换变形的导轨4年4年33轿厢整形或更换4年4年34整修或更换轿内装修4年4年35调整层轿门，检查、调换层、轿门滑轮4年4年36更换、重新车13、削导向轮、轿顶轮、对重轮的绳槽，拆洗轮轴，更换并润滑轴承4年4年37彻底检查清洗油压缓冲器，更换缓冲器油4年4年38调整、更换轿门安全触板、光电保护器4年4年39检查、更换轿厢的满载、超载装置的动作可靠性4年4年40轿厢及层、轿门的喷漆4年4年41更换轿厢、对重的导靴4年4年42更换断丝严重的曳引钢丝绳4年4年43电电气气部部分分更换控制屏上继电器、接触器、控制屏4年4年44调整、更换层楼的门电锁4年4年45调整、更换井道各限位保护开关4年4年46更换轿内和层外各层的操纵箱、按钮箱中元件及布置线4年4年47电线管（槽）内的导线（包括动力线、随行电缆、视频线）4年4年48动力电路、照明及信号电路14、的绝缘电阻4年4年49随行电缆的断股或外表老化的电缆线4年4年50信号指示系统的功能及元件4年4年51直流电梯、交流调速电梯检查、更换电机炭刷、整流子4年4年52选层器或井道开关的更换4年4年53更换严重烧蚀的主电源开关机熔丝4年4年扶扶梯梯部部分分电电气气部部分分专专项项维维修修判判断断标标准准专专项项维维修修内内容容参参考考依依据据间隙2-3mm，并保持均匀一致对设备定期进行全全面面检检查查、解解体体，更更换换主要部件或修修理理不合格的部件，修修复复设备的附附件件以以及及翻翻新新外外观观，使设备基本恢复原有性能。电梯制造与安装安全规范（GB7588-2003）自动扶梯和自动人行道 的制造与15、安装安全规范（GB16899-1997）电梯试验方法（GB/T10059-1997）电梯技术条件（GB/T10058-1997）电梯安装验收规范（GB10060-1993）电梯工程施工质量验收规范(GB50310-2002)电梯用钢丝绳(GB8903-1988)电梯曳引机（GB/T3435-1992）小于等于0.5mm啮合长度大于等于7mm对重底部与缓冲器顶面之间不小于100mm1、除对个别零件在不需拆卸的前提下对其清洗，加润滑油、拧紧电气接线端子螺栓外，均需进行拆卸检查；2、需拆除、检查电梯传动部件和机械电气安全装置，需更换有异常声响或磨损的零件，以及拆修部分电气元件；3、衡量设备的可靠性和16、可维修性的指标是平均故障系数A低于0.9。该项参数暂时作为参照依据，不作为必要条件A=MTBF（总工作时间/总故障次数）/MTBF+MTTR（故障修复平均时间）；凡符合上述任何一条者即可进行中修对设备定期进行全面检查、解体，更换主要部件或修理不合格的部件，修复设备的附件以及翻新外观，使设备基本恢复原有性能。电梯导轨（JG/T5072.1.3-1996）电梯操作装置、信号和附件（JG/T5009-1992）自动扶梯梯级链、附件和链轮（JB/T8584-1997）交流电梯电动机通用技术条件（GB/T12974-1991）1、电梯已中修2次以上；2、电梯未中修，但正式投入使用，并使用繁忙时间达到4年17、；3、电梯发生过重大事故，其主要部件（曳引机、轿厢、控制屏等）严重受损的4、衡量设备的可靠性和可维修性的指标是平均故障系数A低于0.9。该项参数暂时作为参照依据，不作为必要条件A=MTBF（总工作时间/总故障次数）/MTBF+MTTR（故障修复平均时间）；5、机械、电气各条中有60-70%需予以检查、更换、调整。凡符合上述任何一条者即可进行大修对对设设备备定定期期进进行行全全面面检检查查、解解体体，更更换换主主要要部部件件或或修修理理不不合合格格的的部部件件，修修复复设设备备的的附附件件以以及及翻翻新新外外观观，使使设设备备基基本本恢恢复复原原有有性性能能。对对设设备备定定期期进进行行全全面面18、检检查查、解解体体，更更换换主主要要部部件件或或修修理理不不合合格格的的部部件件，修修复复设设备备的的附附件件以以及及翻翻新新外外观观，使使设设备备基基本本恢恢复复原原有有性性能能。1、电梯已中修2次以上；2、电梯未中修，但正式投入使用，并使用繁忙时间达到4年；3、电梯发生过重大事故，其主要部件（曳引机、轿厢、控制屏等）严重受损的4、衡量设备的可靠性和可维修性的指标是平均故障系数A低于0.9。该项参数暂时作为参照依据，不作为必要条件A=MTBF（总工作时间/总故障次数）/MTBF+MTTR（故障修复平均时间）；5、机械、电气各条中有60-70%需予以检查、更换、调整。凡符合上述任何一条者即可进19、行大修对对设设备备定定期期进进行行全全面面检检查查、解解体体，更更换换主主要要部部件件或或修修理理不不合合格格的的部部件件，修修复复设设备备的的附附件件以以及及翻翻新新外外观观，使使设设备备基基本本恢恢复复原原有有性性能能。物物业业日日常常保保养养内内容容一一、日日常常检检查查：专专业业人人员员对对项项目目的的电电梯梯进进行行检检查查，发发现现问问题题及及时时解解决决处处理理，确确保保电电梯梯正正常常的的运运行行，巡巡检检频频次次1 1次次/周周。二二、三三级级保保养养：分分为为半半月月保保养养、季季度度保保养养、年年度度保保养养。如如电电梯梯产产品品本本身身有有特特殊殊要要求求的的按按照照厂20、厂家家的的维维保保要要求求执执行行。1、半月保养：（1）、电梯要求每半月保养一次，时间不少于两小时，要求维护人员做到定人，定时、定梯进行保养。（2）、对电梯以下各部位要进行检查，确保其工作正常、清洁、润滑。1）电源、安全开关：控制柜总闸及极限开关各电器元件齐全无损伤，接线牢固；检查熔断器、熔丝接触情况，接点牢固，应无打火现象；急停、安全窗、换速、限位等安全开关应接触良好，动作正常、可靠。2）曳引机：外观机体应保证清洁。3）减速箱：运行时应平衡无异常振动。4）制动器：动作平稳可靠，不打滑，闸瓦接触面不小于70%；抱闸未打开时，闸瓦应抱合紧密，盘车轮不应用手能盘动；抱闸打开时，两侧间隙应一致，其四21、角间隙平均值两侧各不应于大于0.7MM；抱闸开闭应灵活，线圈温升不超过60。5）控制柜：柜内各电气元件应工作正常，仪表准确；无发热现象，各接触点接触严密无粘连烧损现象；柜内各开关无油污无积尘。6）限速系统：限速轮外观清洁，动作灵活，无明显周期振动，油路通畅，绳钳口处无异物油污、轮槽无异常磨损；涨绳轮及安全钳装置外观清洁，油路通畅，转动平稳，张紧轮槽无明显缺损；安全钳各联运机构灵活，钳口与导轨侧工作面间隙在23MM间；选层器转动及滑动部分清洁及油量充足，接点清洁，压力适当。7）层、轿厢门正常关闭后，应能接通门锁网络；锁紧元件的最小啮合长度7MM，此时外层门不能用手将门扒开幕布安全触板、光电装置功22、能可靠；层门、轿厢门、转动部位及滑道：转动部件清洁，转动自如，填加润滑油，上、下滑道杂物清除，上滑道加油，吊门轮、门滑块磨损的及时更换；开关门机构：开门机整体清洁，活动及转动部位润滑良好，皮带松紧度适当，不打滑，开门机清除积碳、保洁。8）层显系统，内选、外呼系统各元件指示功能正常，按钮活动自如无卡阻；灯光显示正常，清洁无尘。9）轿厢、对重导靴间隙均匀、靴衬无严重磨损；油盒、油刷无缺损，轨道润滑良好；钢丝绳张力均匀且无断股。10）卫生范围：层门到机房间的楼道、机房、轿厢、底坑等部位应保持清洁，无垃圾，清除油污及灰尘。2、季保养：季保养是在半月保养的基础上主要对电梯的各部件 进行清洁、润滑、检查特23、别是对安全装置的检查。（1）减速箱机应无异响，清除表面积尘油垢；测速系统工作正常，传动系统无损伤。（2）制动器：检查电磁铁心与铜套之间的润滑情况；紧固各连接螺栓；线圈温升不超过60。（3）、限速系统：清除夹绳钳口处异物、油污；旋转销轴部位加油；检查限速器轮和张紧轮的轮槽，有无异常磨损；检查张紧装置及电气开关及动作是否正常。（4）、控制柜、励磁柜：检查各电气元件、仪表，对不灵敏及损坏元件、仪表，对不灵敏及损坏元件应及时调整更换；检查接触器、继电器触点烧蚀情况，如严重不平应修复或更换触头子孙检查机械联锁装置，对动作不可靠的应调整。（5）、钢丝绳：检查钢丝绳锈蚀及磨损情况，绳头螺栓应锁紧，开口销齐备24、；钢丝绳张力应均匀。（6）、层轿门系统性：清除各部位灰尘、油污、检查吊门轮，门导轨轴承，涂抹润滑油。（7）、选层系统：清除各部位灰尘及油污，调整电气选层器动作间隙或准确度；为钢带轮及涨绳轮轴加油，为活动拖板导轨加注润滑油。（8）、导轨：对有自动润滑装置的导轨，应加注机械润滑油。（9）、安全装置：检查部位为断相保护装置、超速保护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置、急停开关、检修开关、安全窗、限位、极限开关，各安全装置应灵活可靠，无卡阻现象，清除各安全装置的油垢。（10）、底坑：清扫底坑杂物，清除缓冲器及各部件的灰尘，保持底坑干燥。3、年保养：主要在季保养基础上对电梯的重点部位检查调整、维护保25、养。（1）、电动机、发电机：添加轴承润滑油；检查修理碳刷刷架、清理向器。（2）、曳引钢丝绳：调整张力与平均值相差不大于5%；钢丝绳表面油污过多，应清除；检查钢丝绳绳头板是否完好无损；检查钢丝绳断丝与锈蚀的情况。（3）、导靴：清洗自动润滑装置，轴承处加注金属基润滑脂；紧固导靴螺栓，固定式导靴与导轨正面间隙应符合规定；检查滑动导靴衬垫磨损超过原厚度的1/4时应更换。滚动轮导靴的滚轮的无异常响声，发现开胶、断裂、磨损、轴承损坏的应更换。（4）、开门机：检查整个系统，转动部位填充润滑脂；开门电机碳刷磨损超过原长度1/2的应更换；转动系统可靠无损伤。（5）、导轨：检查导轨连接板、导轨压板、导轨支架及焊接26、部位应无松动无开焊，并紧固各处螺栓。清洗、清除锈蚀部位。（6）、接线盒及电缆：检查各接线盒，紧固各接线端子，清除其灰尘；检查电缆有无挂碰、损伤，紧固电缆架螺栓。（7）、极限、限位开关：对极限开关做越程距离为150250MM，销轴部位应加注润滑油；限位开关越程50150MM，销轴部位应加注润滑油。三三、电电梯梯年年度度检检验验：每每年年向向质质检检部部门门申申请请对对电电梯梯进进行行一一次次检检验验。一一、日日常常检检查查：专专业业人人员员对对项项目目的的电电梯梯进进行行检检查查，发发现现问问题题及及时时解解决决处处理理，确确保保电电梯梯正正常常的的运运行行，巡巡检检频频次次1 1次次/周周。二27、二、三三级级保保养养：分分为为半半月月保保养养、季季度度保保养养、年年度度保保养养。如如电电梯梯产产品品本本身身有有特特殊殊要要求求的的按按照照厂厂家家的的维维保保要要求求执执行行。1、半月保养：（1）、电梯要求每半月保养一次，时间不少于两小时，要求维护人员做到定人，定时、定梯进行保养。（2）、对电梯以下各部位要进行检查，确保其工作正常、清洁、润滑。1）电源、安全开关：控制柜总闸及极限开关各电器元件齐全无损伤，接线牢固；检查熔断器、熔丝接触情况，接点牢固，应无打火现象；急停、安全窗、换速、限位等安全开关应接触良好，动作正常、可靠。2）曳引机：外观机体应保证清洁。3）减速箱：运行时应平衡无异常振28、动。4）制动器：动作平稳可靠，不打滑，闸瓦接触面不小于70%；抱闸未打开时，闸瓦应抱合紧密，盘车轮不应用手能盘动；抱闸打开时，两侧间隙应一致，其四角间隙平均值两侧各不应于大于0.7MM；抱闸开闭应灵活，线圈温升不超过60。5）控制柜：柜内各电气元件应工作正常，仪表准确；无发热现象，各接触点接触严密无粘连烧损现象；柜内各开关无油污无积尘。6）限速系统：限速轮外观清洁，动作灵活，无明显周期振动，油路通畅，绳钳口处无异物油污、轮槽无异常磨损；涨绳轮及安全钳装置外观清洁，油路通畅，转动平稳，张紧轮槽无明显缺损；安全钳各联运机构灵活，钳口与导轨侧工作面间隙在23MM间；选层器转动及滑动部分清洁及油量充足29、，接点清洁，压力适当。7）层、轿厢门正常关闭后，应能接通门锁网络；锁紧元件的最小啮合长度7MM，此时外层门不能用手将门扒开幕布安全触板、光电装置功能可靠；层门、轿厢门、转动部位及滑道：转动部件清洁，转动自如，填加润滑油，上、下滑道杂物清除，上滑道加油，吊门轮、门滑块磨损的及时更换；开关门机构：开门机整体清洁，活动及转动部位润滑良好，皮带松紧度适当，不打滑，开门机清除积碳、保洁。8）层显系统，内选、外呼系统各元件指示功能正常，按钮活动自如无卡阻；灯光显示正常，清洁无尘。9）轿厢、对重导靴间隙均匀、靴衬无严重磨损；油盒、油刷无缺损，轨道润滑良好；钢丝绳张力均匀且无断股。10）卫生范围：层门到机房间30、的楼道、机房、轿厢、底坑等部位应保持清洁，无垃圾，清除油污及灰尘。2、季保养：季保养是在半月保养的基础上主要对电梯的各部件 进行清洁、润滑、检查特别是对安全装置的检查。（1）减速箱机应无异响，清除表面积尘油垢；测速系统工作正常，传动系统无损伤。（2）制动器：检查电磁铁心与铜套之间的润滑情况；紧固各连接螺栓；线圈温升不超过60。（3）、限速系统：清除夹绳钳口处异物、油污；旋转销轴部位加油；检查限速器轮和张紧轮的轮槽，有无异常磨损；检查张紧装置及电气开关及动作是否正常。（4）、控制柜、励磁柜：检查各电气元件、仪表，对不灵敏及损坏元件、仪表，对不灵敏及损坏元件应及时调整更换；检查接触器、继电器触点烧31、蚀情况，如严重不平应修复或更换触头子孙检查机械联锁装置，对动作不可靠的应调整。（5）、钢丝绳：检查钢丝绳锈蚀及磨损情况，绳头螺栓应锁紧，开口销齐备；钢丝绳张力应均匀。（6）、层轿门系统性：清除各部位灰尘、油污、检查吊门轮，门导轨轴承，涂抹润滑油。（7）、选层系统：清除各部位灰尘及油污，调整电气选层器动作间隙或准确度；为钢带轮及涨绳轮轴加油，为活动拖板导轨加注润滑油。（8）、导轨：对有自动润滑装置的导轨，应加注机械润滑油。（9）、安全装置：检查部位为断相保护装置、超速保护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置、急停开关、检修开关、安全窗、限位、极限开关，各安全装置应灵活可靠，无卡阻现象，清除各安32、全装置的油垢。（10）、底坑：清扫底坑杂物，清除缓冲器及各部件的灰尘，保持底坑干燥。3、年保养：主要在季保养基础上对电梯的重点部位检查调整、维护保养。（1）、电动机、发电机：添加轴承润滑油；检查修理碳刷刷架、清理向器。（2）、曳引钢丝绳：调整张力与平均值相差不大于5%；钢丝绳表面油污过多，应清除；检查钢丝绳绳头板是否完好无损；检查钢丝绳断丝与锈蚀的情况。（3）、导靴：清洗自动润滑装置，轴承处加注金属基润滑脂；紧固导靴螺栓，固定式导靴与导轨正面间隙应符合规定；检查滑动导靴衬垫磨损超过原厚度的1/4时应更换。滚动轮导靴的滚轮的无异常响声，发现开胶、断裂、磨损、轴承损坏的应更换。（4）、开门机：检查33、整个系统，转动部位填充润滑脂；开门电机碳刷磨损超过原长度1/2的应更换；转动系统可靠无损伤。（5）、导轨：检查导轨连接板、导轨压板、导轨支架及焊接部位应无松动无开焊，并紧固各处螺栓。清洗、清除锈蚀部位。（6）、接线盒及电缆：检查各接线盒，紧固各接线端子，清除其灰尘；检查电缆有无挂碰、损伤，紧固电缆架螺栓。（7）、极限、限位开关：对极限开关做越程距离为150250MM，销轴部位应加注润滑油；限位开关越程50150MM，销轴部位应加注润滑油。三三、电电梯梯年年度度检检验验：每每年年向向质质检检部部门门申申请请对对电电梯梯进进行行一一次次检检验验。一一、日日常常检检查查：专专业业人人员员对对项项目目34、的的电电梯梯进进行行检检查查，发发现现问问题题及及时时解解决决处处理理，确确保保电电梯梯正正常常的的运运行行，巡巡检检频频次次1 1次次/周周。二二、三三级级保保养养：分分为为半半月月保保养养、季季度度保保养养、年年度度保保养养。如如电电梯梯产产品品本本身身有有特特殊殊要要求求的的按按照照厂厂家家的的维维保保要要求求执执行行。1、半月保养：（1）、电梯要求每半月保养一次，时间不少于两小时，要求维护人员做到定人，定时、定梯进行保养。（2）、对电梯以下各部位要进行检查，确保其工作正常、清洁、润滑。1）电源、安全开关：控制柜总闸及极限开关各电器元件齐全无损伤，接线牢固；检查熔断器、熔丝接触情况，接点35、牢固，应无打火现象；急停、安全窗、换速、限位等安全开关应接触良好，动作正常、可靠。2）曳引机：外观机体应保证清洁。3）减速箱：运行时应平衡无异常振动。4）制动器：动作平稳可靠，不打滑，闸瓦接触面不小于70%；抱闸未打开时，闸瓦应抱合紧密，盘车轮不应用手能盘动；抱闸打开时，两侧间隙应一致，其四角间隙平均值两侧各不应于大于0.7MM；抱闸开闭应灵活，线圈温升不超过60。5）控制柜：柜内各电气元件应工作正常，仪表准确；无发热现象，各接触点接触严密无粘连烧损现象；柜内各开关无油污无积尘。6）限速系统：限速轮外观清洁，动作灵活，无明显周期振动，油路通畅，绳钳口处无异物油污、轮槽无异常磨损；涨绳轮及安全钳36、装置外观清洁，油路通畅，转动平稳，张紧轮槽无明显缺损；安全钳各联运机构灵活，钳口与导轨侧工作面间隙在23MM间；选层器转动及滑动部分清洁及油量充足，接点清洁，压力适当。7）层、轿厢门正常关闭后，应能接通门锁网络；锁紧元件的最小啮合长度7MM，此时外层门不能用手将门扒开幕布安全触板、光电装置功能可靠；层门、轿厢门、转动部位及滑道：转动部件清洁，转动自如，填加润滑油，上、下滑道杂物清除，上滑道加油，吊门轮、门滑块磨损的及时更换；开关门机构：开门机整体清洁，活动及转动部位润滑良好，皮带松紧度适当，不打滑，开门机清除积碳、保洁。8）层显系统，内选、外呼系统各元件指示功能正常，按钮活动自如无卡阻；灯光显37、示正常，清洁无尘。9）轿厢、对重导靴间隙均匀、靴衬无严重磨损；油盒、油刷无缺损，轨道润滑良好；钢丝绳张力均匀且无断股。10）卫生范围：层门到机房间的楼道、机房、轿厢、底坑等部位应保持清洁，无垃圾，清除油污及灰尘。2、季保养：季保养是在半月保养的基础上主要对电梯的各部件 进行清洁、润滑、检查特别是对安全装置的检查。（1）减速箱机应无异响，清除表面积尘油垢；测速系统工作正常，传动系统无损伤。（2）制动器：检查电磁铁心与铜套之间的润滑情况；紧固各连接螺栓；线圈温升不超过60。（3）、限速系统：清除夹绳钳口处异物、油污；旋转销轴部位加油；检查限速器轮和张紧轮的轮槽，有无异常磨损；检查张紧装置及电气开关38、及动作是否正常。（4）、控制柜、励磁柜：检查各电气元件、仪表，对不灵敏及损坏元件、仪表，对不灵敏及损坏元件应及时调整更换；检查接触器、继电器触点烧蚀情况，如严重不平应修复或更换触头子孙检查机械联锁装置，对动作不可靠的应调整。（5）、钢丝绳：检查钢丝绳锈蚀及磨损情况，绳头螺栓应锁紧，开口销齐备；钢丝绳张力应均匀。（6）、层轿门系统性：清除各部位灰尘、油污、检查吊门轮，门导轨轴承，涂抹润滑油。（7）、选层系统：清除各部位灰尘及油污，调整电气选层器动作间隙或准确度；为钢带轮及涨绳轮轴加油，为活动拖板导轨加注润滑油。（8）、导轨：对有自动润滑装置的导轨，应加注机械润滑油。（9）、安全装置：检查部位为断39、相保护装置、超速保护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置、急停开关、检修开关、安全窗、限位、极限开关，各安全装置应灵活可靠，无卡阻现象，清除各安全装置的油垢。（10）、底坑：清扫底坑杂物，清除缓冲器及各部件的灰尘，保持底坑干燥。3、年保养：主要在季保养基础上对电梯的重点部位检查调整、维护保养。（1）、电动机、发电机：添加轴承润滑油；检查修理碳刷刷架、清理向器。（2）、曳引钢丝绳：调整张力与平均值相差不大于5%；钢丝绳表面油污过多，应清除；检查钢丝绳绳头板是否完好无损；检查钢丝绳断丝与锈蚀的情况。（3）、导靴：清洗自动润滑装置，轴承处加注金属基润滑脂；紧固导靴螺栓，固定式导靴与导轨正面间隙应符40、合规定；检查滑动导靴衬垫磨损超过原厚度的1/4时应更换。滚动轮导靴的滚轮的无异常响声，发现开胶、断裂、磨损、轴承损坏的应更换。（4）、开门机：检查整个系统，转动部位填充润滑脂；开门电机碳刷磨损超过原长度1/2的应更换；转动系统可靠无损伤。（5）、导轨：检查导轨连接板、导轨压板、导轨支架及焊接部位应无松动无开焊，并紧固各处螺栓。清洗、清除锈蚀部位。（6）、接线盒及电缆：检查各接线盒，紧固各接线端子，清除其灰尘；检查电缆有无挂碰、损伤，紧固电缆架螺栓。（7）、极限、限位开关：对极限开关做越程距离为150250MM，销轴部位应加注润滑油；限位开关越程50150MM，销轴部位应加注润滑油。三三、电电梯41、梯年年度度检检验验：每每年年向向质质检检部部门门申申请请对对电电梯梯进进行行一一次次检检验验。序序号号 系系统统项项目目部部件件数数量量专专项项维维修修参参考考时时间间龙龙湖湖维维修修评评估估年年限限专专项项维维修修判判断断标标准准国国家家标标准准行行业业标标准准厂厂家家标标准准折折旧旧估估值值年年限限1离离心心式式机机组组制制冷冷系系统统中央空调主机电机3-5年或5000-10000小时10-14年5年1、电动机轴承更换；2、电动机绕组更换3、电动机各项绝缘阻值无法达到要求。以上三项满足其中任一项，均属于大修2离心机叶轮5年维维修修内内容容：1、机体内外清洗，重新按规定进行组装；2、对机组各42、部装配标准进行校验；3、对制冷齐进行检查、净化处理，按标准加入；4、按标准更换润滑油；5、检查核验各种计量、监视与测量装置；6、对脱漆、锈蚀部位进行除锈、防腐处理。7、对机组进行全部解体、检查、修理或更换已失效的零、部件。8、衡量设备的可靠性和可维修性的指标是平均故障系数A低于0.9。该项参数暂时作为参照依据，不作为必要条件A=MTBF（总工作时间/总故障次数）/MTBF+MTTR（故障修复平均时间）以上内容3主机控制显示屏5年4主机控制板5年5油耗变频控制板5年6油泵5年7主机控制柜5年8蒸发器5年9冷凝器5年10节流孔板执行器5年11水水环环热热泵泵机机组组压缩机3-5年或5000-10043、00小时5年12表冷器5年13热水盘管5年14控制面板5年15控制主板5年16风风循循环环系系统统风柜机机体5年17风柜风机、叶轮、转轴5年18风幕机5年19风柜机电机5年参见主机电机标准20水水循循环环系系统统冷冻水、冷却水循环水泵电机3-5年或5000-10000小时5年21冷冻水、冷却水循环水泵叶轮2年1、轴承运行异响；2、叶轮气蚀现象；3、轴封渗水；22冷冻水、冷却水循环水泵轴承、密封2年23管道5年管网出现锈蚀、渗漏24空调管道及未端阀门5年 开启不灵活或无法关闭。25风风循循环环系系统统风柜机机体5年破损、锈蚀、变形26风柜机电机5年参见主机电机标准27风柜风机、叶轮、转轴5年维维44、修修内内容容：1、机体内外清洗，重新按规定进行组装；2、对机组各部装配标准进行校验；3、对制冷齐进行检查、净化处理，按标准加入；4、按标准更换润滑油；5、检查核验各种计量、监视与测量装置；6、对脱漆、锈蚀部位进行除锈、防腐处理。7、对机组进行全部解体、检查、修理或更换已失效的零、部件。8、衡量设备的可靠性和可维修性的指标是平均故障系数A低于0.9。该项参数暂时作为参照依据，不作为必要条件A=MTBF（总工作时间/总故障次数）/MTBF+MTTR（故障修复平均时间）以上内容 28风幕机5年29安安全全装装置置控控制制系系统统控制阀3-5年或5000-10000小时5年30压力计5年31高低压保护45、开关5年32相序板5年33压力开关5年34流量开关5年35温度传感器5年36电磁开关5年37继电器5年38制制热热系系统统热水锅炉控制主板5年39控制显示屏5年40燃烧盘5年41点火总承5年42燃气电磁阀5年43鼓风机5年44保温、保冷层更换5年高负荷5年强制更换；中负荷7年强制更换；45系系统统检检测测冷却、冷冻水系统传热管涡流探伤1年2年检查传导管内部腐蚀、生锈情况。46户户式式空空调调分体式空调及电梯轿厢空调的大修3年3年冰蓄冷系统风风循循环环系系统统专专项项维维修修内内容容参参考考依依据据物物业业日日常常保保养养内内容容拆卸后进行清洗、更换轴承、绕组、轴封、翻新外观，使设备基本恢复原有46、性能。制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范GB50274；压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范GB 50275建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242通风与空调工程施工质量验收规范GB50234-2002工业金属管道工程施工及验收规范GB50235冷却塔验收测试规程CECS 118:2000空调通风系统运行管理规范GB50365-2005压力容器安全技术监察规程集中式空调系统经济运行空调通风系统清洗规范GB19210-2003巡巡查查内内容容：1、巡查空调主机、风机、风柜、盘管机时，注意过滤网、过滤器、翅片是否清洁，以及地漏排水情况，皮带和机械转动部分是否需加油或调整。247、巡检水塔、水泵、膨胀箱时，注意水塔以及水箱的水位、水泵出入水压力表是否正常，风扇皮带及转动部分是否有异响、是否需加油或调整。3、燃气表内燃气存储量不低于一个月的用量，每天记录燃气消耗量。4、每天检查一次补水水箱水位，杜绝一次水系统有低水位运行及溢流现象发生。5、每周必须清理检查各设备机房排水系统。对对设设备备定定期期进进行行全全面面检检查查、解解体体，更更换换主主要要部部件件或或修修理理不不合合格格的的部部件件，修修复复设设备备的的附附件件以以及及翻翻新新外外观观，使使设设备备基基本本恢恢复复原原有有性性能能。月月保保养养项项目目：1、擦拭机身外壳，保持干净整洁。2、检查各仪表工作状况是否正48、常，停机时对控制板及控制箱进行除尘;3、检查温度计、压力表是否正常;检查保温绝热层完好度,如有损坏则及时修复。年年度度保保养养项项目目：1、更换润滑油及油过滤器；2、检查所有控制及安全装置的设置及其运行是否正常；3、检查是否出现制冷剂泄漏；4、检查启动接触器的磨损情况，需要时更换新的；5、检查电机绕组的绝缘，清洗冷凝器、蒸发器铜管内壁。6、检查管网是否漏水，各阀门运转是否正常，水流开关工作是否正常。7、电气保养：1）、电机绝缘、轴承、油封检查；紧固接线端螺丝；电机风扇检查；电机表面清洁；检查电机的安装螺钉，防止松动；2）、检查开关、接触器、仪器仪表完好；8、板式换热器、过滤网、Y型过滤器清洗。49、9、冷却塔清洗每年不低于再次；循环管道水处理每年不低于两次，并对水质进行检测；10、每季度对机组进行一次检漏；每年清洗一次冷凝器管束；锅锅炉炉保保养养内内容容：1、每季度一次检查阀门开关应灵活，检查阀门盘根无漏水。1次/半年阀门丝杠加油，传感器信号正常，压力表指示准确。2、锅炉燃烧器每年保养一次，检查火焰燃烧器传动部分无异常噪音。3、每周检查清理除污器、逆止阀、平衡阀一次；压力表、温度计校每半年校验一次，锅炉设备。4、热水锅炉每年进行一次清洗；对燃烧盘进行拆卸保养。更换委外检测拆卸后进行清洗、检查解体，更换主要部件，使设备基本恢复原有性能。制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范GB50250、74；压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范GB 50275建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242通风与空调工程施工质量验收规范GB50234-2002工业金属管道工程施工及验收规范GB50235冷却塔验收测试规程CECS 118:2000空调通风系统运行管理规范GB50365-2005压力容器安全技术监察规程集中式空调系统经济运行空调通风系统清洗规范GB19210-2003年年度度保保养养项项目目：1、更换润滑油及油过滤器；2、检查所有控制及安全装置的设置及其运行是否正常；3、检查是否出现制冷剂泄漏；4、检查启动接触器的磨损情况，需要时更换新的；5、检查电机绕组的绝缘，清洗冷凝51、器、蒸发器铜管内壁。6、检查管网是否漏水，各阀门运转是否正常，水流开关工作是否正常。7、电气保养：1）、电机绝缘、轴承、油封检查；紧固接线端螺丝；电机风扇检查；电机表面清洁；检查电机的安装螺钉，防止松动；2）、检查开关、接触器、仪器仪表完好；8、板式换热器、过滤网、Y型过滤器清洗。9、冷却塔清洗每年不低于再次；循环管道水处理每年不低于两次，并对水质进行检测；10、每季度对机组进行一次检漏；每年清洗一次冷凝器管束；序序号号系系统统项项目目部部件件数数量量专专项项维维修修参参考考时时间间龙龙湖湖维维修修评评估估年年限限国国家家标标准准行行业业标标准准厂厂家家标标准准折折旧旧估估值值年年限限1 1消52、消防防报报警警联联动动系系统统火灾报警按钮3年2 2报警控制器（主机）3年3 3火灾报警探头3年4 4消防电话3年5 5电梯联动3年6 6楼层显示器3年7 7消防广播3年8 8消防联动控制器3年9 9消消火火栓栓灭灭火火系系统统消火栓、消防水枪3年1 10 0消防水带3-5年5年5年1 11 1水泵接合器3年1 12 2消防箱及部件5年1 13 3生生活活给给水水及及消消防防供供水水喷喷淋淋系系统统消防水箱、水池8年1 14 4水流指示器3年1 15 5压力开关3年1 16 6Y型过滤器3年1 17 7信号阀、电磁阀3年1 18 8稳压泵5年1 19 9生活水泵5年2 20 0消防水泵5年2 53、21 1湿式报警阀3年2 22 2管道各类阀门如止回阀、减压阀等（含生活阀门）3年2 23 3管网2年2 24 4防防排排烟烟系系统统送风、排烟风机3年2 25 5防排烟阀及送排风口5年2 26 6防火阀5年2 27 7防防火火分分区区系系统统防火门3年3年2 28 8防火卷帘3年3年2 29 9消消防防设设施施灭火器510年53 30 0气体灭火器512年53 31 1疏疏散散指指示示标标志志火灾应急照明、疏散指示3年3 32 2UPS电池2-4年2年3 33 3消消防防供供电电系系统统消防广播线路8年3 34 4消防报警线路8年3 35 5消防电源线路8年3 36 6生生化化池池生物填料354、年防防火火分分区区系系统统专专项项维维修修判判断断原原则则专专项项维维修修内内容容参参考考依依据据物物业业日日常常保保养养内内容容大大修修原原则则：1、以出厂标准及参数为基础。2、对磨损严重，已达不到出厂标准的设施设备，通过大修后使设施设备精度、性能满足产品工艺的要求。3、因设备的升级换代或无备件支持的设备实施，当其无法正常工作且无法实施大修时，只能通过改造、设备更换等措施来保证系统设施设备的完好。4、系统原设计无法达到职能部门新规范及要求，需要升级或整改项目。以上项目满足任一项都应属于大修。对设备定期进行全全面面检检查查、解解体体，更更换换主要部件或修修理理不合格的部件，修修复复设备的附附件55、件以以及及翻翻新新外外观观，使设备基本恢复原有性能。高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）建筑消防设施检测技术规程（GA503-2004）防火卷帘系列产品按照国标（GB14102-2005）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）建筑内部装修防火施工及验收规范（GB50354-2005）自动喷水灭火系统施工及验收规范(GB50261-2005)气体灭火系统施工及验收规范（GB50263-2007）火灾自动报警系统施工及验收规范（GB50166-2007）1 1、消消防防系系统统联联动动测测试试：1）、每月1次，全年覆盖所有的联动设备。2）、应急照明及疏散指示需断电测试，检验56、应急状态照明为继时长和照度。2 2、消消防防系系统统供供配配电电设设备备:频次：2次/年维保内容：1、对消防控制柜、应急配电柜进行保养，检查线路接触是否良好并进行紧固，检查电器元件是否有损坏，如有损坏立即进行维修或更换。2、测试线路的绝缘值不小于 0.5兆欧。3、检查开关的操作机构是否灵活，并做清洁。4、发电机自动、手动启动，带负荷运行试验，与配电设备保养一并进行。闭情况，对活动部位进行清洁打油。3 3、气气体体灭灭火火系系统统：保养频次：2次/年保养内容：检查气溶胶灭火器的重量或压力，达到额定要求。检查启动电磁阀的启动电压，达到额定电压要求。解体检查叶轮、轴承、密封件等，更换损坏部件。开启不57、灵活或无法关闭。4 4、火火灾灾自自动动报报警警系系统统：保养频次：2次/年保养内容：1、对探测器和手动报警按钮按每个回路抽查50%进行功能检查，全年覆盖所有报警点。检查警报装置的警报功能，火灾报警控制器、CRT图形显示器、火灾显示盘的报警显示功能，消防联动控制设备的联动控制和显示。5 5、消消防防防防排排风风系系统统：保养频次：2次/年保养内容：检查紧固送排风机吊架和安装固定螺栓；风机进风口防护网的清洁修补及防锈处理；风管软连接的修补.检查防风阀开启关。管网出现锈蚀、渗漏风机异常噪音或经测试风道的出口风压不能达到设计要求。阀体、叶片故障、变形，无法正常开闭需进行更换。1、门体、导轨出现变形不58、正常关闭；2、底座变形、断裂；3、电机损坏或刹车闸皮磨损超标（停车下滑20mm）；4、电控箱老化。全面检查、解体，更换主要部件或修理不合格的部件使设备基本恢复原有性能。灭火器压力不足、罐体锈蚀。重新进行充装，达到使用年限给予更换1、丧失正常功能，无法达到应急20min使用时间。更 换6 6、防防火火卷卷帘帘门门维保频次：2次/年维保内容：调整卷帘门上下限位，达到规范要求，并手动开启、关闭检查。卷帘轨道和传动齿轮打油润滑。控制箱内接线端头紧固和清洁。1、电压低于规定值；2、不能提供额定工作电流；3、不能维持规范时间；4、已超出使用寿命。1、线路老化、绝缘值、屏蔽能力下降；2、其它影响设备性能，无59、法通过维修达到效果的情况下。1、职能部门检测数据。4 4、火火灾灾自自动动报报警警系系统统：保养频次：2次/年保养内容：1、对探测器和手动报警按钮按每个回路抽查50%进行功能检查，全年覆盖所有报警点。检查警报装置的警报功能，火灾报警控制器、CRT图形显示器、火灾显示盘的报警显示功能，消防联动控制设备的联动控制和显示。5 5、消消防防防防排排风风系系统统：保养频次：2次/年保养内容：检查紧固送排风机吊架和安装固定螺栓；风机进风口防护网的清洁修补及防锈处理；风管软连接的修补.检查防风阀开启关。1、门体、导轨出现变形不正常关闭；2、底座变形、断裂；3、电机损坏或刹车闸皮磨损超标（停车下滑20mm）；60、4、电控箱老化。全面检查、解体，更换主要部件或修理不合格的部件使设备基本恢复原有性能。序序号号系系统统项项目目部部件件数数量量专专项项维维修修参参考考时时间间龙龙湖湖维维修修评评估估年年限限专专项项维维修修判判断断原原则则国国家家标标准准行行业业标标准准厂厂家家标标准准折折旧旧估估值值年年限限1 1防防盗盗报报警警系系统统硬盘录像机4年4-6年5年1、设备运行性能、清晰度无法达到正常使用或设计要求。2、系统原设计无法达到职能部门新规范及要求，需要升级或整改项目。3、因设备的升级换代或无备件支持的设备实施，当其无法正常工作且无法实施大修时，只能通过改造、设备更换等措施来保证系统设施设备的完好。461、平均故障系数A低于0.9。该项参数暂时作为参照依据，不作为必要条件以上四项满足任一项。2 2摄像机5-6年5-10年3年3 3CRT显示器、监视器5年4-6年3年4 4矩阵控制器5-6年4-6年3年5 5视频分配器4年4-6年3年6 6 红外报警探测器5-6年4-6年3年7 7总线驱动器5-6年4-6年5年8 8扩展模块5-6年4-6年3年9 9巡更器5-6年4-6年3年1 10 0弱电系统避雷器5-6年3年1 11 1报警系统主机5-6年4-6年5年1、频繁死机，影响系统正常运行；2、无备件支持；3、平均故障系数A低于0.9。该项参数暂时作为参照依据，不作为必要条件三项满足任一项。1 1262、 2巡更电脑主机5-6年4-6年4年1 13 3报警系统线路8年8-12年8年1、线路老化、绝缘值、屏蔽能力下降；2、其它影响设备性能，无法通过维修达到效果的情况下。1 14 4监视视频线路8-12年8年1 15 5巡更系统线路8年8-12年8年1 16 6车车管管系统主机服务器4-6年4-6年4年参见报警主机判断原则1 17 7主机电脑4-6年4-6年4年1 18 8控制机主控模块4-6年4年1 19 9读卡器4-6年3年参见报警主机判断原则2 20 0控制机主板4-6年4-6年4年2 21 1发卡机、吞卡机4-6年5年2 22 2驱动电机3年8-12年5年参见强电污水泵电机标准2 23 363、UPS2-4年2-4年3年1、电压低于规定值；2、不能提供额定工作电流；3、不能维持规范时间；4、已超出使用寿命。2 24 4对讲系统主机54-6年4年参见报警主机判断原则2 25 5减速器8-12年5年2 26 6车管系统线路512年8年参见报警报警线路处理原则2 27 7网网络络收银网络线路8-12年8年2 28 8网络交换机4-6年8年参见报警主机判断原则2 29 9背背景景音音乐乐系系统统功放8-10年8年3 30 0喇叭4-6年2年3 31 1监听器4-6年2年3 32 2前置放大器8-10年5年3 33 3系统线路8-12年8年参见报警线路处理原则3 34 4电电梯梯控控制制系系统64、统E-LINK电梯控制主机4-6年4年参见报警主机判断原则3 35 5E-LINK电梯线路8-12年8年参见报警线路处理原则3 36 6客客流流技技术术客流系统线路8-12年8年3 37 7系统集线器4-6年4年参见防盗系统判断原则3 38 8客流系统主机4-6年4年3 39 9客流系统监视器4-6年5年4 40 0系统摄像头5-10年5年参见报警主机判断原则专专项项维维修修内内容容参参考考依依据据物物业业日日常常保保养养内内容容对设备定期进行全全面面检检查查、解解体体，更更换换主要部件或修修理理不合格的部件，修修复复设备的附附件件以以及及翻翻新新外外观观，使设备基本恢复原有性能。防盗报警控制65、器通用技术条件（GB12663-90）人侵推测器通用技术条件（GB10408.1-98）安全防范工程程序与要求（GA/T75-94）安全防范系统统用图形符号（GA/T74-94）智能建筑工程质量验收规范（GB50339-2003）建筑工程质量施工质量验收统一标准（GB/T50314）建筑电气安装工程施工质量验收规范（GB50303）周界电视监控系统维保频次：每年两次维保内容：每半年对周界电视监控系统的前端摄像机外罩、镜 头进行清洁和调整，对其视频连接头和地线进行检查，确保接触良好；对视频放大器、光纤收发及端机硬盘录像的散热风扇进行清洁打油，不能使用的及时更换将检 将检查保养记录于周界报警及监控66、系统半年保养记录表上。3.2.3.周界红外对射报警系统：维保频次：每年两次维保内容：对周界红外射报警系统的前端光头和罩 对周界红外射报警系统的前端光头和罩对周界红外射报警系统的前端光头和罩进行清洁，对供电压检测确保在额 定范围内；调校红外光束位置，尽量降低误报率；对固定红外射的紧螺钉进行，对于锈蚀支架进行更换或拆下防锈处理后再安装；测试报警信号的传输有效性和准确，位置测试报警信号的传输有效性和准确；检测各个供电源输出电压，确保在额定范围内。车管系统：维保频次：每年四次。维保内容：对车管系统服务器及终端电脑进行清洁，对当车机械传动轴承及连杆进行打油润滑，并紧固连接螺钉帽；对网络交换机、光纤收发器67、等中间设备的散热风扇进行清洁打油，测试网络传输数据包的情况，对于出现丢包等况必须及时予以排出。每年10月 15 日前要求电梯维保方要求维保方提交下一年度维保计划，明确次养和预防性年度维保计划，以确保系统的正常运行。背景音乐系统：维保频次：每年一次，维保内容：对背景音乐系统末端音箱进行一次清洁、除尘、防潮检查。对背景音乐系统各个回路对地绝缘进行检查，绝缘电阻不得小于或等于0.5兆欧。每年两次检查各个设备接地电阻，不得大于4欧姆。每季度对弱电电缆管道检查井进行一次检查，对于没有排水系统的电缆沟（井）进行抽水，避免电缆长期浸泡在水中。各个项目根据项目情况确定重点检查点，检查点位不得低于总量的50%，68、全年覆盖所有检查井，将检查情况记录于弱电管网（井）检查表上。保养频次：1次/每半年维护保养内容：1、设备保养的运行参数符合产品使用要求。2、设备标识清晰、醒目。3、接线端子接触良好，线路绑扎无序。4、机箱清洁、除尘。5、末端测试、线路系统清理、信号及电压测试。6、接地电阻测试、接线端子测试。7、日常系统维修，配件更换。序序号号项项目目部部件件数数量量专专项项维维修修参参考考时时间间龙龙湖湖维维修修评评估估年年限限专专项项维维修修判判断断原原则则国国家家标标准准行行业业标标准准厂厂家家标标准准折折旧旧估估值值年年限限1 1室外铁制品10年2年腐蚀、损坏2 2室内铁制品10-15年4年6 6屋面钢69、构35年4年7 7木制品4-5年3年3 3屋面、卫生防水5年5年5年出现渗漏4 4土建、硬铺2年1、破损、沉降、脱落2、维修品质无法达到客户需求；3、原有材料已无法采购5 5外墙装饰5年6 6灯光系统155年1、现场品质无法满足业主方经营需求。2、维修品质无法达到客户需求；3、原有材料已无法采购7 7导示系统5年8 8专专项项维维修修内内容容参参考考依依据据物物业业日日常常保保养养内内容容全面除锈、防腐处理；日常点补维护由物业承担。1、每年进行一次防腐处理。除锈，全面防腐无防腐、更换1、每年进行一次木制防腐剂涂刷。无1、对零星破损进行维修。模模拟拟设设备备相相关关参参数数适适用用设设备备名名称70、称运运行行时时间间（小小时时）使使用用系系数数总总工工作作时时间间（月月）总总故故障障次次数数（件件/月月）月月故故障障维维修修时时间间合合计计（小小时时）MTBFMTBF扶扶 梯梯12120 0.8 82 28 88 81 10 04 40 02 23 3.0 04 4升升 降降 梯梯12120 0.8 82 28 88 83 35 57 76 6.8 80 0升升 降降 梯梯24240 0.6 64 43 32 22 23 32 21 12 29 9.6 60 0安安防防系系统统24241 17 72 20 02 20 06 60 03 36 6.0 00 0车车管管系系统统24240 0.9 96 64 48 82 20 09 90 02 29 9.1 16 6消消防防系系统统24241 17 72 20 05 50 01 15 50 01 14 4.4 40 0MTTRMTTR平平均均有有效效度度A A4 4.0 00 00 0.8 85 51 1.6 67 70 0.9 98 81 16 6.0 00 00 0.8 89 93 3.0 00 00 0.9 92 24 4.5 50 00 0.8 87 73 3.0 00 00 0.8 83 3