1、1龙湖集团研发部龙湖集团研发部龙湖集团持有商业建造标准2016版后勤模块2一、项目教训总结错题本二、项目考察成果及对标结论三、模块结论目 录3一、教训总结错题本1、垃圾房类问题无楼层干垃圾收集点，散放在楼梯间，有消防风险垃圾房设置在主干道旁，气味影响品质2、商场卸货区3、物业用房4、员工餐厅室外卸货区铺装容易破损，影响品质货运通道未做保护，局部货运通道与顾客通道共用物业工程用房无油漆间，局部房间无排风设施，操作空间小无专用物业外包用房，局部房间室内无排风、无补风，空气较差，无独立库房推广用房未统一规划部分项目未设置员工餐厅5、商业管理用房部分项目面积较大或较小，偏差较大4一、内部项目教训总结错2、题本一、垃圾房类问题问题描述：楼层无固定干垃圾收集点，各项目只有放在消防楼梯前室，消防楼梯间或者后勤通道上，既影响消防安全，又影响美观卫生，如被消防检查到，还有被罚款的经济风险相关照片：重庆北城9号通道垃圾堆放点，时代二期26号通道1、楼层干垃圾收集点5一、内部项目教训总结错题本一、垃圾房类问题问题描述：1、生活垃圾房设置于车库主通道边上，倾倒垃圾与收取时存在安全隐患，作为顾客进入商场的电梯厅门口主通道存在异味也影响观感2、集中倾倒垃圾时，影响顾客车行交通相关照片:成都北城天街B2F垃圾房2、地下车库干垃圾中转站6一、内部项目教训总结错题本一、垃圾房类问题问题描述：集中干垃圾房设置在离出口坡道3、较远的地方，运送距离远，商场打烊时，运送垃圾的人员有安全隐患，并且垃圾房的臭味弥漫到车库，严重影响车库品质及顾客感受相关照片：成都北城天街垃圾收集运输3、集中干垃圾房7一、内部项目教训总结错题本一、垃圾房类问题问题描述：项目无建筑垃圾房，施工所产生建筑垃圾堆放在车库或一些临时房间内，安全隐患大且清运难度大，成本高，影响商场整体形象。相关照片4、建筑垃圾房8一、内部项目教训总结错题本二、卸货区问题问题描述：商业体量大，货梯位置设置分散，无设计固定送货车位，车辆乱停乱放，货梯进出货物与员工通道重叠，在员工入场时恰逢进货高峰期，存在拥挤现象造成部分商家开店后还在进货相关照片：成都北城天街卸货区1、商4、场卸货区9一、内部项目教训总结错题本二、卸货区问题问题描述：部分商场货运通道与顾客通道交叉，影响商场环境品质与客户感受。相关照片3、货运通道（各品牌超市及餐饮商家的卸货需求）10一、内部项目教训总结错题本三、物业用房1、物业保洁值班室、休息室用房问题描述：在车库负二楼，无通风，更衣、用餐都在一起、相关照片：成都北城天街保洁值班休息室11一、内部项目教训总结错题本三、物业用房问题描述：库房与机器设备房混用，物品管理难，干湿不分，日常耗材的容易变质。相关照片：成都北城天街2、物业外包用房（外包保洁仓库）12一、内部项目教训总结错题本三、物业用房3、物业外包员工休息室、机器设备房、库房问题描述：员工5、休息室、机器设备房、库房，混在一起。相关照片：成都北城天街外包员工休息室、设备间13一、内部项目教训总结错题本三、物业用房问题描述：无工具间，员工将工具放在水表间、强电间，设备安全隐患大，凌乱不规范相关照片：成都北城天街楼层工具间5、物业保洁楼层工具间14一、内部项目教训总结错题本三、物业用房问题描述：与商家混用，早上开业前排队相关照片：成都北城天街楼层清洁间4、物业楼层清洁房15一、内部项目教训总结错题本三、物业用房问题描述：无工具间，员工将工具房在水标间、强电间，设备安全隐患大，凌乱不规范相关照片：北城天街楼层工具间6、物业保洁楼层工具间16一、内部项目教训总结错题本17二、项目考察成果及6、对标结论外部对标内部对标n北京太阳宫凯德n成都天府凯德n北京通州万达n成都金牛万达n余姚五彩城n西安曲江n长楹天街n成都金楠n成都时代181、垃圾房类内部对标结论：垃圾房个数偏多(每组货梯旁均有)，与现有物业运营需求不一致。外部对标结论：外部商场垃圾房均集中设置。2、卸货区及卸货通道3、商运办公用房内部对标结论：卸货区室内室外均有，室外破损严重。货运通道的缺少防护外部对标结论：同内部对标结论一致。内部对标结论：部分项目面积较大或较小，偏差较大外部对标结论：外部商场按照每人10/人左右设置二、项目考察成果及对标结论4、仓库内部对标结论：项目间偏差很大外部对标结论：各公司有自己的标准且偏差较大197、5、物业外包用房内部对标结论：因原管理方式无外包，故无用房设置标准外部对标结论：各项目无统一标准6、员工餐厅内部对标结论：各项目均按标准设置，但面积偏大外部对标结论：各项目无统一标准二、项目考察成果及对标结论20 三、模块结论n商业管理及后勤用房总览n垃圾房n卸货区及通道n商业办公用房n物业工程用房n外包物业用房n仓库n员工餐厅 21一、10万的项目 面积为1295二、10万20万的项目 面积为1565三、20万的项目 面积为1880 以上面积包含商业办公用房、员工餐厅、外包物业用房、物业工程用房、仓库、垃圾房 三、模块结论商业管理及后勤用房总览22商业办公用房10万平米以下 员工餐厅10万平8、米以下外包物业用房10万平米以下物业工程用房10万平米以下仓库10万平米以下垃圾房10万平米以下 总计14版 160300400 600原标准未规定总面积116016版420 502401452501901295VS 三、模块结论商业管理及后勤用房总览23 三、模块结论垃圾房 类型楼层干垃圾收集点（干垃圾桶）集中干垃圾房集中湿垃圾房超市干垃圾房超市湿垃圾房建筑垃圾设置数量结合每层每个卫生间工具间设置11根据商家租赁条件根据商家租赁条件1位置要求结每层每个卫生间工具间设置（可放置两个500*500的轮式垃圾桶的位置）靠近车库出入口坡道，同时保持一定的私密性，运输通道避开顾客车辆进出口/或者独立面9、向室外靠近车库出入口坡道，同时保持一定的私密性，运输通道避开顾客车辆进出口/或者独立面向室外根据商家租赁条件根据商家租赁条件靠近集中垃圾房设置面积要求/不小于80不小于60根据商家租赁条件根据商家租赁条件50服务半径/每个项目设置一个每个项目设置一个根据商家租赁条件根据商家租赁条件每项目设置一个管理方式/物业委托外部单位收集 物业委托外部单位收集 根据商家租赁条件根据商家租赁条件租户收集层高/操作空间4.5m，运输通道高度3.7m操作空间4.5m，运输通道高度3.7m根据商家租赁条件根据商家租赁条件操作空间、运输通道高度3.7m荷载/按公司现行标准按公司现行标准根据商家租赁条件根据商家租赁条件10、按公司现行标准装修要求天/原顶保温板上顶根据商家租赁条件根据商家租赁条件原顶地/釉面砖釉面砖，地面防水根据商家租赁条件根据商家租赁条件水泥地面墙/2m釉面砖2m釉面砖，墙面进行防水处理，上反500mm根据商家租赁条件根据商家租赁条件水泥砂浆照度/150LUX150LUX根据商家租赁条件根据商家租赁条件100lux供电要求/三相25kw三相25kw根据商家租赁条件根据商家租赁条件空调/独立空调/冷冻垃圾站根据商家租赁条件根据商家租赁条件新风/根据商家租赁条件根据商家租赁条件排风/根据商家租赁条件根据商家租赁条件供水/根据商家租赁条件根据商家租赁条件排水/（排水沟）（排水沟）根据商家租赁条件根据商11、家租赁条件摄像头/（门口）（门口）根据商家租赁条件根据商家租赁条件其他备注详见附件持有商业后勤模块建造标准24 三、模块结论卸货区及通道类型商场卸货平台超市卸货区货运通道：各品牌超市及餐饮商家的卸货需求设置数量不单独设置根据商家租赁条件餐饮楼层需设置位置要求不单独设置根据商家租赁条件与货梯相通面积要求不单独设置根据商家租赁条件宽度不小于1.5m服务半径不单独设置根据商家租赁条件-管理方式不单独设置根据商家租赁条件货运区相对独立层高不单独设置根据商家租赁条件同楼层高度荷载不单独设置根据商家租赁条件按公司现行标准装修要求天不单独设置根据商家租赁条件原顶地不单独设置根据商家租赁条件玻化地砖墙不单独设12、置根据商家租赁条件墙砖高度1.2m，阳角做防撞护角照度不单独设置根据商家租赁条件200供电要求不单独设置根据商家租赁条件空调不单独设置根据商家租赁条件新风不单独设置根据商家租赁条件排风不单独设置根据商家租赁条件供水不单独设置根据商家租赁条件排水不单独设置根据商家租赁条件地漏不单独设置根据商家租赁条件摄像头不单独设置根据商家租赁条件（通道口）其他备注详见附件持有商业后勤模块建造标准25设置原则：1）持有商业商业管理用房与住宅管理分开设置，具体配置详见本指引；2）为了商业价值最大化，按以下原则设置商业管理用房：工程、保洁绿化、库房可设在地下；商业管理办公室可设在商业价值最低的位置，应与物业办公室相13、邻设置，便于业务往来和沟通；如项目设有住宅保安宿舍，商业保安宿舍可根据保安人员数量在住宅区统一布置。3）商业物业用房面积应满足当地报批报建的要求；4）本指引是根据持有商业人员配置、实际工作需求提出，是低限套内使用面积，研发平面设计应预留交通面积。5）商业管理办公室用房的交付，应在开业前6个月前交付项目商业运营。6）原则上商业管理客户接待中心、集中办公区、会议区域在同层区域布置，如果不具备条件，应该异层上下布置，有内部连通道；7）持有商业管理办公室应至少有一面墙临外窗，其它房间不临外窗时应考虑独立通风系统和新风系统。8）持有商业物业办公室用房装修由地产完成。三、模块结论商业办公用房26 三、模块14、结论商业办公用房商业办公室面积=人数*人均工位面积人数：根据集团商业地产部年内发布标准确定人均工位面积：9.5-11m2/人，因各项目平面布局不同，最终取值由项目依据自身情况确定。27人员配置表示意人员配置表示意（以（以10万持有商业为例）万持有商业为例）项目总建筑项目总建筑面积面积（M M）商业建筑面积：商业建筑面积：（100000M100000M）车库建筑面积车库建筑面积（M M）13800013800038,00038,000商业岗位配置 总监和项目支持 招商 推广 运营(含负责人+客服）物业（含负责人库管内业）工程技术部信息管理经理财务机动工位人员内容 项目总：1人，项目支持：1人招商15、负责人：1人；招商人员：4人推广负责人：1人；推广人员：5人运营负责人：1人；运营人员：8人项目客服人员：9人物业负责人：1人；工程/秩序/环境/内业/车管：1人；项目工程经理:1人+TDM1人IT经理：:1人项目会计/项目出纳各1人地区各职能支持人员临时办公位人员配置数量 2561862125合计项目总人数47人人员工位面积标准龙湖集团办公区装修及配置标准指引（2014版）(V3.0)规定集团配置平均工位面积9.5-11m2/人项目办公室面积面积区间：399m2-462m2 三、模块结论商业办公用房(人员及房间分配示意)282、基本面积及使用说明、基本面积及使用说明1、平面示意图、平面示意图16、（以（以10万商业为例）万商业为例）名称功能分区 面积功能介绍 要求商业项目办公室 接待大厅45接待客户，用于装修手续、申请单、配合单等业务办理。能满足34人的同时接待能力。1、大厅入口通向商场或者塔楼电梯。2、与客户接待中心办公相邻设置 3、接待大厅房间净尺寸不低于（开间5米*进深7米）小会议室 91、用于商家来访交流及日常问题处理。2、小会议室数量不少于2个 中/大会议室 30以上1、用项目每周项目例会约18-25人专题讨论会。2、配置1个视频会议室3、中大会议室不少于2个卫生间25人员办公卫生间 更衣室12用于员工存放工装、更换工作服。面积比男：女=1：2茶水间10办公员工喝水 三、模块17、结论商业办公用房(人员及房间分配示意)291、平面示意图、平面示意图2、基本使用面积、基本使用面积（以（以10万商业为例）万商业为例）客户接待客户接待中心部分中心部分名称 功能分区 面积 功能说明 要求 商业项目办公室集中办公区200以上 1、项目人员办公，配置40个以上工位。2、人均面积5 档案室20用于项目竣工资料存放管理，约500600盒 三、模块结论商业办公用房(人员及房间分配示意)30地产配置部分商业配置部分区域部位对建筑的要求地面 踢脚天花灯具墙面门 强弱电配置其它配置家具配置电器配置配套设施饰品配置大厅接待台套内面积40要求长度不小于4.2米满足3个工位布置地胶30高铝方筒或1518、厚不锈钢压条收口纸面石膏板白色乳胶漆筒灯/射灯乳胶漆/墙纸入口双开玻璃门，室内复合实木门4个5孔插座接待台无电脑、打印机、复印机、pos机、验钞机、电话无无4个数据（定制）4个语音1台摄像机 1个紧急按钮LOGO墙要求有长度不小于4m的完整墙面做LOGO墙 防眩光射 灯(可调节 投光角度)1、烤漆玻璃无无无无2、金属烤漆或水晶文字粘接 多功能展示栏展示栏要求有长度不少于2.5m的完整墙面放置展示栏1、烤漆玻璃2、不锈钢边框 无无无无3、装饰条或文案采用亚克力雕刻成型粘接 公共部分无筒灯乳胶漆/墙纸无空调挂机、柜机活动展架无等候区无每面墙1个5孔插座分体空调/中央空调坐椅、木质矮几饮水机书报架植19、物 三、模块结论商业办公用房配置31房间名称 面积 地面 踢脚 天花 灯具 墙面 门强弱电配置其它配置家具配置电器配置集中办公区200地胶30高同铝方筒踢脚,15厚不锈钢压条收口1、白色水性乳胶漆饰面石膏板2、标高：2800mm 灯光应采用色温在4000k-6500k白色节能筒灯1、白色水性乳胶漆2、有投影的墙面采用局部烤漆玻璃3、窗帘为百叶帘，质量好，闭合后有强的遮光性能。入口双开玻璃门每个工位1个多用复合插座（2个五孔插座）、1个电话网络双口插座、4个暗装五孔插座。分体空调/中央空调办公桌椅、文件柜茶水间102个暗装五孔插座、1个暗装冰箱插座、一个自带蓄电池应急灯、1个双联单控开关。1、分20、体空调/中央空调2、要排上下水正规的独立的半开敞式茶水间，可考虑与前台接待区结合，如在背景墙后等，既方便员工也方便接待。小的是吧台式开敞空间，为方便远离大茶水间的员工提供简单服务（取饮品和点心）。整体格调要轻松，品味。冰箱、微波炉、热水壶中/大会议室30（1）1个电话、1个网络、5个暗装五孔插座、1个暗装天棚插座、2个暗装地插座、2个网络单口地插座、1个网络单口插座、2个三联单控开关。（2）照明采用白色节能筒灯结合节能白色T管灯。电回路分开控制，方便观看投影灯光调节。分体空调/中央空调会议桌椅无小会议室9设置1个暗装五孔插座、1个网络单口插座、分体空调/中央空调会议桌椅无资料室20木质成品套装21、门1个暗装五孔插座分体空调/中央空调资料柜无更衣室 151个暗装五孔插座分体空调/中央空调无无 三、模块结论商业办公用房配置32房间名称面积地面踢脚天花灯具墙面门强弱电配置其它配置家具配置电器配置卫生间25防滑砖无白色水性乳胶漆饰面石膏板 灯光应采用色温在4000k-6500k白色节能筒灯集采砖防火板成套门男女卫生间各1密闭防水插座1、卫生洁具2、卫生间内采用成品抗贝特版隔断，墙面则为集采砖3、洗手台面为石材或者人造石材4、分体空调/中央空调无无备注：网络接入到位，配置交换机和无线信号设备，北方地区配置采暖设备，无外窗的房间设新风。三、模块结论商业办公用房配置33 三、模块结论物业工程用房类型22、物业工程员工办公室物业工程维修间及工具房物业工程仓库油漆间设置数量1111位置要求在地下车库靠近配电室及货梯在靠近物业工程员工办公室附近在靠近物业工程员工办公室附近靠近物业工程仓库面积要求10万设立1处，1处100；1020万设立1处，1处150；20万以上设立1处，1处18010万以下设立1处，1处15；10万20万设立1处，1处20；20万以上设立1处，1处3010万以下设立1处，1处18；10万20万设立1处，1处20；20万m以上设立1处，1处3010万以下设立1处，1处3；10万20万设立1处，1处5；20万以上设立1处，1处10服务半径/管理方式物业自行管理物业自行管理物业自行管理23、物业自行管理层高同楼层车库层高同楼层车库层高同楼层车库层高同楼层车库层高荷载按公司现行标准按公司现行标准按公司现行标准按公司现行标准装修要求天不吊顶不吊顶不吊顶不吊顶地玻化地砖水泥地面水泥地面水泥地面墙乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆照度350350300150供电要求三相供电，配电20kw空调独立空调 或 中央空调+独立空调独立空调 或 中央空调+独立空调新风排风供水排水地漏摄像头（门口）（门口）其他备注1、配备洗手池、地漏、饮用热水2、同时至少配有1个8人会议室3、面积要求换算：工程员工办公室及休息室：2.5人/万平米，每人按照4预留34 三、模块结论外包物业用房类型外包保洁办公室外包保洁仓库外包24、保安办公室外包保安库房设置数量1311位置要求在地下车库地下车库相对集中设置在地下车库在地下车库面积要求10万以下设立1处，1处80；10万20万设立1处，1处100；20万以上设立1处，1处150与保洁办公室相邻10万以下设立3处，每处20，10万20万设立3处，每处3020万以上设立3处，每处3510万以下设立1处，1处6010万20万设立1处，1处8020万以上设立1处，1处10010万以下设立1处，1处4010万20万设立1处，1处5020万以上设立1处，1处80服务半径/管理方式外包保洁自行管理外包保洁自行管理外包保安自行管理外包保安自行管理层高同楼层车库层高同楼层车库层高同楼层车库25、层高同楼层车库层高荷载按公司现行标准按公司现行标准按公司现行标准按公司现行标准装修要求天不吊顶不吊顶不吊顶不吊顶地釉面地砖水泥地面釉面地砖水泥地面墙乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆照度350300350300供电要求三相10kw机具仓库配三相20kw饮水机，充电器插座空调中央空调+独立空调中央空调+独立空调新风排风供水排水地漏摄像头（门口）（门口）（门口）（门口）其他备注配备洗手池、地漏、饮用热水配备洗手池、地漏、饮用热水35 三、模块结论仓库类型推广部仓库物业部仓库设置数量11位置要求在地下车库在地下车库面积要求按100/项目10万以下设立1处，1处15010万20万以上设立1处，1处18020万以26、上设立1处，1处200服务半径/管理方式推广部自行客理物业部自行管理层高同所在楼层层高同所在楼层层高荷载按公司现行标准按公司现行标准装修要求天不吊顶不吊顶地水泥地面水泥地面墙乳胶漆乳胶漆照度300300供电要求空调新风排风供水排水地漏摄像头（门口）（门口）其他备注-36 三、模块结论员工餐厅类型员工餐厅(商场租户及物业)设置数量1位置要求地下车库面积要求10万以下设立1处，1处5010万20万万以上设立1处，1处8020万以上设立1处，1处120服务半径/管理方式物业进行管理层高同所在楼层层高荷载按公司现行标准装修要求天不吊顶地玻化地砖墙乳胶漆照度300供电要求三相20KW空调独立空调新风排风供水排水地漏摄像头其他备注配备洗手池、地漏、饮用热水员工餐厅：兼做保洁、保安培训按照6人/万预留，每座0.851.1计算37 三、模块结论38龙湖集团研发部龙湖集团研发部END