1、1龙湖集团研发部龙湖集团研发部龙湖集团持有商业建造标准2016版经济技术指标模块21.内部项目教训总结错题本2.项目考察成果及对标结论3.经济技术指标模块成果提纲目 录3内部项目教训总结错题本11、术语类问题1、得房率：多用于可售业态，如住宅和销售商铺。持有商业多用得铺率。2、空白类问题3、分类不清晰4、缺漏项1、酒店业态：以前没有建造标准，统计口径不统一、关注点不清晰。1、所有指标归到一张表格内，没有将经营类、设计类、报建类、运营管理类指标等清晰分类，不便于各职能读取。1、单车位指标：没有要求2、小铺率：没有明确的定义和刻度3、购物中心业态：没有明细4、店铺规模：没有统计4重庆：时代天街AB2、馆成都：金楠天街北京：长楹天街杭州：金沙天街杭州：文体二期苏州：时代天街2013-2015年开业天街项目，共6个（内部对标）结论北京：、通州万达广场余姚：华润五彩城成都：凯德天府2014-2015年开业各地项目，共3个（外部对标）内部对标：I.原标准未明确要求的指标，但又对收益有影响的指标各公司差异比较大。II.原标准有要求的指标，各公司都能按标准满足。外部对标：I.与万达比缺少一些参考的刻度，如设备用房面积。项目考察成果及对标结论25重庆时代天街AB馆苏州龙湖长楹天街成都金楠天街杭州金沙天街杭州文体二期龙湖平均值通州万达广场凯德天府余姚五彩城00.10.20.30.40.50.60.70.83、0.968.0%56.0%59.0%57.0%61.0%55.5%59.4%78.1%55.0%58.8%商商业业得得铺铺率率商业得铺率分析：行业比较：与成都凯德天府、华润余姚五彩城相比龙湖平均得铺率具有一定竞争力；万达得铺率高的原因是主力店面积占比特别高57.1%，龙湖商业主力店平均值27.4%，华润余姚五彩城得铺率58.8%，主力店面积占比43.6%；主力店面积占比太高会影响租金回报率；结论：因此建议按照原建造标准不变，无百货业态55%，有百货业态58%。项目考察成果及对标结论得铺率26得铺率不调整的原因：计算规则：其中分母商业建筑面积组成：1、可租赁建筑面积 2、公前场共走道建筑面积 新4、的建造标准公共走道宽度由4+6+4变成4+8+4m，以10万商业为例，以300米的室内步行长度测 算，影响经营面积600，得铺率影响0.6%。3、后场通道建筑面积 新的建造标准要求餐饮增加铺后货运及垃圾通道：以10万商业为例，35%的餐饮面积测算，影响经营 面积2500左右，得铺率影响2.5%。；4、物业用房、商运用房面积 新的建造标准后勤模块的物业用房及商运配套用房面积相比以前变大：以10万商业为例，影响经营面 积，得铺率影响0.6%。5、为商业配套的设备用房、库房、管井等综合：因为考虑顾客的体验感和商运的使用需求，影响得铺率？同时新的建造标准对小铺率要求更高。但建造标准仍维持原数值不变。项5、目考察成果及对标结论得铺率2得铺率得铺率=可租赁建筑面积可租赁建筑面积商业建筑面积商业建筑面积7重庆时代天街AB馆苏州龙湖长楹天街成都金楠天街杭州金沙天街杭州文体二期龙湖平均值通州万达广场凯德天府余姚五彩城00.10.20.30.40.50.60.70.859.1%44.2%59.8%61.0%62.0%66.9%58.8%65.3%66.8%50.3%13.4%13.5%13.6%18.9%17.0%22.0%16.4%11.3%11.9%19.2%15.5%24.2%26.4%23.7%28.5%22.9%21.0%26.3%31.8%13.0%42.4%28.5%26.4%22.0%276、.4%57.1%22.1%43.6%小铺率（数量比）小铺率（含主力店面积比）小铺率（不含主力店面积比）主力店面积占比 货梯分析：1、定义：小铺率指150平方米以下店铺的数量占比。2、行业比较：与通州万达、凯德天府和华润余姚五彩城比龙湖平均小铺率居于中间偏下水准；万达小铺率高的原因是主力店比较大，把大进深部位全部吃掉，剩下室内步行街一圈小铺，因此小铺的数量占比很高，但是面积占比较低。3、内部比较：除苏州天街小铺率明显偏低外，其它都在59%以上。结论：增加小铺率刻度，建议数量比60%项目考察成果及对标结论小铺率281.经营类指标 1.1总可租赁面积 1.2购物中心主要指标 1.3酒店主要指标2.设7、计类指标 2.1规划用地面积 2.2总建筑面积 2.3购物中心总建筑面积 2.4酒店总建筑面积 2.5地下停车位汇总3.报建评审类指标 3.1与报建中心规划条件对比 3.2与评审规划指标对比 3.3明确执行集团建造标准的版本4.运营管理类指标 4.1购物中心业态明细 4.2店铺规模统计 4.3酒店关键指标明细5.适用阶段经济技术指标模块成果提纲39经济技术指标模块成果总表3总表说明：同一张表格，分四部分组成，不同部分反馈不同职能关注要点。经营类指标设计类指标报建评审类指标运营管理类指标 XXXX 天街天街 项目项目 XXXX阶段指标一览表阶段指标一览表项目项目单位单位指标指标备注备注计算原则计8、算原则项目项目单位单位指标指标备注备注计算原则计算原则项目项目单位单位指标指标备注备注计算原则计算原则项目项目指标指标备注备注计算原则计算原则持有物业运营相关指标明细持有物业运营相关指标明细建筑类指标建筑类指标与报建中心与报建中心 年年 月月 日规划设计条件日规划设计条件(挂牌条件挂牌条件/协议协议)对比对比购物中心业态明细购物中心业态明细总可租售建筑面积总可租售建筑面积m2107000.00 与成本可租售建筑面积统一（不含地下车库面积）总可租售建筑面积=商业建筑面积+酒店建筑面积规划用地面积规划用地面积ha0.00 约合 亩项目单位现值原值差值分项楼层单位（）面积占比（%）购物中心主要指标购9、物中心主要指标总建筑面积总建筑面积万m20.00 用地面积用地面积万m20.00 主力店面积百货15层1000 1000 67%主力业态位置及面积评审确认后不得随意改变不同业态可租赁面积/总可租赁建筑面积商业建筑面积m2107000.00 非可租赁面积包括：公区及后勤走道（非租赁面积）、设备用房、商运用房、物业用房面积商业建筑面积包含：地上商业建筑面积+地下商业建筑面积（含为商业配套的设备用房、物业用房、商运用房、库房、管井等，不含地下车库）其中地上总建筑面积万m20.00 容积率容积率0.00 超市地下一层0 其中可租赁建筑面积m262000.00 地下总建筑面积万m20.00 占总建筑面积10、的%建筑密度建筑密度%0 影院56层0 非可租赁建筑面积m245000.00 购物中心总建筑面积购物中心总建筑面积万m20.00 持有物业绿地率绿地率%0 冰场4层0 商业得铺率58%无百货55%，有百货58%可租赁建筑面积/商业建筑面积其中其中地上建筑面积万m20.00 建筑高度建筑高度m0 其他（4000以上）0 小铺率69%数量比60%面积150以下的小铺数量/铺位总数量其中商业万m20.00 步行街总长度 米。与与 年年 月月 日评审规划指标对比表日评审规划指标对比表 零售业态建筑面积100 7%主力店面积占比67%含主力店在内的面积比主力店可租赁面积/商业可租赁面积商运用房万m20.11、00 餐饮业态建筑面积100 7%机动车单车位指标m237.00 不包含非机动车库单车位面积=（地库轮廓线建筑面积-地下商业建筑面积-塔楼核心筒建筑面积-非机动车库建筑面积）/正投影机动车位个数物业用房万m20.00 项目单位现值原值差值 娱乐业态建筑面积100 7%自动扶梯数量台40 万m20.00 规划总建筑面积规划总建筑面积万m20.00 服务业态建筑面积100 7%电梯客梯台1020 地下建筑面积万m20.00 其中其中地上总建筑面积地上总建筑面积万m20.00 其它100 7%货梯台10其中商业万m20.00 设备机房：指地下给商业使用部分的机房面积（非可租赁部分），参考值：设备机房12、面积=商业可租售面积x0.06地下总建筑面积地下总建筑面积万m20.00 可租赁面积合计1500 0%酒店主要指标酒店主要指标设备机房万m20.00 购物中购物中心心商业建筑面积商业建筑面积万m2107000.00 商业建筑面积包含：地上商业建筑面积+地下商业建筑面积（含为商业配套的设备用房、物业用房、商运用房、库房、管井等，不含地下车库）购物中心店铺规模统计购物中心店铺规模统计酒店建筑面积m20.00 酒店建筑面积：地上酒店建筑面积+地下酒店建筑面积（含为酒店配套的设备用房、物业用房、后勤用房、库房、管井等，不含地下车库、人防）地下停车及辅助万m20.00 商业得铺率商业得铺率%58%可租赁13、建筑面积/商业建筑面积总客房数间1 钥匙间万m20.00 小铺率小铺率%0.69 数量比60%面积150以下的小铺数量/铺位总数量数量平均面积总面积数量占比面积占比（含主力店）面积占比（不含主力店）单客房面积指标m2含地下车库面积酒店总建筑面积/客房数（自然间）酒店总建筑面积酒店总建筑面积万m20.00 持有物业 酒店酒店酒店建筑面积酒店建筑面积万m20.00 酒店建筑面积：地上酒店建筑面积+地下酒店建筑面积（含为酒店配套的设备用房、物业用房、后勤用房、库房、管井等，不含地下车库、人防）m2不含地下车库面积酒店建筑面积/客房数（自然间）其中地上建筑面积万m20.00 标准层层高：m.客房数客房14、数个1.00 钥匙间个%主楼万m20.00 客房层数：层地下机动车车位地下机动车车位个2.00 A 主力店2 8250.00 16500 0.87%26.61%业态分布及店铺规模关系：以”租赁面积“为基数的统计裙楼万m20.00 本项目执行集团本项目执行集团 版建造标准版建造标准B 次主力店7 1500.00 10500 3.03%16.94%23.08%地下建筑面积万m20.00 C 专卖店（1500以下）80以下70 60.00 4200 30.30%6.77%9.23%地下经营用房万m20.00 80-15090 130.00 11700 38.96%18.87%25.71%地下停车及辅15、助万m20.00 150-25030 200.00 6000 12.99%9.68%13.19%地下停车位数量汇总地下停车位数量汇总个250-50025 350.00 8750 10.82%14.11%19.23%其中机动车购物中心个12 2参照：1辆/100（可租售面积）500-8005 650.00 3250 2.16%5.24%7.14%酒店个1800-15001 1000.00 1000 0.43%1.61%2.20%非机动车购物中心个12 2D 公共区域（中岛、花车等）1 100.00 100 0.43%0.16%0.22%酒店个1汇总231 12240 62000 100%100%16、100%45500 酒店关键指标明细酒店关键指标明细客房客房单位指标备注计算原则其中标准间间14套房(不含总统套)占总客房数比例：%客房数量为钥匙数普通套房间1部长套房间1总统套房间1套均建筑面积35单房间面积 m2/4.5*9.6 酒店建筑面积/总客房数（自然间）酒店主要功能明细酒店主要功能明细首层大堂13大堂吧1自助餐厅1二层 中餐厅12特色餐厅1三层健身14美容美发1游泳1SPA会所1四层大宴会厅14会见厅1中会议室1 小会议室110经济技术指标模块成果经营类指标3经营类指标商业定义：商业建筑面积：地上商业建筑面积+地下商业建筑面积（含为商业配套的设备用房、物业用房、商运用房、库房、管井17、等，不包含车库、人防、上部塔楼交通核等面积。）同成本可租售口径一致可租赁面积：店铺独立使用的功能（经营面积、垂直交通、疏散、机房、后勤区域等），计入其租赁面积；不独立使用功能，不计入。说明：1、整体得铺率：58%（含主力百货店）整体得铺率：55%（不含主力百货店）2、得铺率=可租赁建筑面积/商业建筑面积3、小铺率：面积150以下的小铺数量/铺位总数量（数量比）4、主力店占比：主力店可租赁面积/商业可租赁面积5、机动车单车位指标：（地库轮廓线建筑面积-地下商业建筑面积-塔楼核心筒建筑面积-非机动车库建筑面积）/正投影机动车位个数项目项目单位单位指标指标备注备注计算原则计算原则持有物业运营相关指标18、明细持有物业运营相关指标明细总可租售建筑面积总可租售建筑面积m2107000.00 与成本可租售建筑面积统一（不含地下车库面积）总可租售建筑面积=商业建筑面积+酒店建筑面积购物中心主要指标购物中心主要指标商业建筑面积m2107000.00 非可租赁面积包括：公区及后勤走道（非租赁面积）、设备用房、商运用房、物业用房面积地上商业建筑面积+地下商业建筑面积（含为商业配套的设备用房、物业用房、商运用房、库房、管井等，不包含车库、人防、上部塔楼交通核等面积。）其中可租赁建筑面积m262000.00 非可租赁建筑面积m245000.00 商业得铺率59%无百货55%，有百货58%可租赁建筑面积/商业建筑19、面积小铺率59%数量比：58面积150以下的小铺数量/铺位总数量主力店面积占比26%含主力店在内的面积比主力店可租赁面积/商业可租赁面积机动车单车位指标m237.00 不包含非机动车库单车位面积=（地库轮廓线建筑面积-地下商业建筑面积-塔楼核心筒建筑面积-非机动车库建筑面积）/正投影机动车位个数自动扶梯数量台15 电梯客梯台1020 货梯台10酒店主要指标酒店主要指标酒店建筑面积m20.00 酒店建筑面积：地上酒店建筑面积+地下酒店建筑面积（含为酒店配套的设备用房、物业用房、后勤用房、库房、管井等，不含地下车库、人防）总客房数间1 钥匙间单客房面积指标m2110含地下车库酒店总建筑面积/客房数20、（自然间）m2100不含地下车库酒店建筑面积/客房数（自然间）集团要求：1.整体得房率：58%（含主力百货店）整体得房率：55%（不含主力百货店）2.得房率=所有可出租面积/商业总建筑面积 3.商业总建筑面积应包含屋顶和地下室中商业使用的机房、管井等辅助设施面积，不包含车库、人防、上部塔楼交通核等面积。11经济技术指标模块成果经营类指标3经营类指标酒店定义：酒店建筑面积：地上酒店建筑面积+地下酒店建筑面积（含为酒店配套的设备用房、物业用房、后勤用房、库房、管井等，不含地下车库、人防）。说明：1、钥匙间：对应酒店经营管理中的术语，一个钥匙间可以包含几个自然间。2、自然间：就是酒店客房的最小分隔单21、元，即一个BAY。3、总客房数指钥匙间；单客房面积指标指自然间。项目项目单位单位指标指标备注备注计算原则计算原则持有物业运营相关指标明细持有物业运营相关指标明细总可租售建筑面积总可租售建筑面积m2107000.00 与成本可租售建筑面积统一（不含地下车库面积）总可租售建筑面积=商业建筑面积+酒店建筑面积购物中心主要指标购物中心主要指标商业建筑面积m2107000.00 非可租赁面积包括：公区及后勤走道（非租赁面积）、设备用房、商运用房、物业用房面积地上商业建筑面积+地下商业建筑面积（含为商业配套的设备用房、物业用房、商运用房、库房、管井等，不包含车库、人防、上部塔楼交通核等面积。）其中可租赁建22、筑面积m262000.00 非可租赁建筑面积m245000.00 商业得铺率59%无百货55%，有百货58%可租赁建筑面积/商业建筑面积小铺率59%数量比：58面积150以下的小铺数量/铺位总数量主力店面积占比26%含主力店在内的面积比主力店可租赁面积/商业可租赁面积机动车单车位指标m237.00 不包含非机动车库单车位面积=（地库轮廓线建筑面积-地下商业建筑面积-塔楼核心筒建筑面积-非机动车库建筑面积）/正投影机动车位个数自动扶梯数量台15 电梯客梯台1020 货梯台10酒店主要指标酒店主要指标酒店建筑面积m20.00 酒店建筑面积：地上酒店建筑面积+地下酒店建筑面积（含为酒店配套的设备用房23、物业用房、后勤用房、库房、管井等，不含地下车库、人防）总客房数间1 钥匙间单客房面积指标m2110含地下车库酒店总建筑面积/客房数（自然间）m2100不含地下车库酒店建筑面积/客房数（自然间）12经济技术指标模块成果建筑类指标3建筑类指标说明：1、口径：经营类指标中购物中心的商业建筑面积即为本表中购物中心总建筑面积减去地下车库及配套用房面积。2、设备用房：指地下给商业使用部分的机房面积（非可租赁部分），参考值：设备机房面积=商业建筑面积x0.06。3、商业停车位数量：参照1辆/100（可租售面积）项目项目单位单位指标指标备注备注计算原则计算原则建筑类指标建筑类指标规划用地面积规划用地面积ha24、0.00 约合 亩总建筑面积总建筑面积万m20.00 其中地上总建筑面积万m20.00 地下总建筑面积万m20.00 占总建筑面积的%购物中心总建筑面积购物中心总建筑面积万m20.00 持有物业其中其中地上建筑面积万m20.00 其中商业万m20.00 步行街总长度 米。参照长度280400m.商运用房万m20.00 物业用房万m20.00 万m20.00 地下建筑面积万m20.00 其中商业万m20.00 设备机房：指地下给商业使用部分的机房面积（非可租赁部分），参考值：设备机房面积=商业建筑面积x0.06设备机房万m20.00 地下停车及辅助 万m20.00 万m20.00 酒店总建筑面积25、酒店总建筑面积万m20.00 持有物业其中地上建筑面积万m20.00 标准层层高：m.主楼万m20.00 客房层数：层裙楼万m20.00 地下建筑面积万m20.00 地下经营用房万m20.00 地下停车及辅助 万m20.00 地下停车位数量汇总地下停车位数量汇总个其中机动车购物中心个12参照：1辆/100（可租售面积）酒店个1非机动车购物中心个12酒店个113经济技术指标模块成果报建评审类指标3报建类指标说明：1、必须注明执行建造标准的版本。项目项目单位单位指标指标备注备注计算原则计算原则与报建中心与报建中心 年年 月月 日规划设计条件日规划设计条件(挂牌条件挂牌条件/协议协议)对比对比项目单26、位 现值 原值 差值备注用地面积用地面积万m20.00 容积率容积率0.00 建筑密度建筑密度%0.00 绿地率绿地率%0 建筑高度建筑高度m0 与与 年年 月月 日评审规划指标对比表日评审规划指标对比表项目单位 现值 原值 差值备注规划总建筑面积规划总建筑面积万m2其中其中地上总建筑面积地上总建筑面积 万m2地下总建筑面积地下总建筑面积 万m2购物中心购物中心商业建筑面积商业建筑面积万m2商业得铺率商业得铺率%可租赁建筑面积/商业建筑面积小铺率小铺率%面积150以下的小铺数量/铺位总数量（数量比）酒店酒店酒店建筑面积酒店建筑面积万m2客房数客房数个地下机动车车位地下机动车车位个本项目执行集团27、本项目执行集团 版建造标准版建造标准14经济技术指标模块成果运营管理类指标3运营管理类指标汇总表项目项目指标指标备注备注计算原则计算原则购物中心业态明细购物中心业态明细分项楼层单位（）面积占比（%）主力店面积百货15层1000 1000 67%业态组合及位置签确后不得随意改变不同业态可租赁面积/总可租赁面积超市地下一层0 影院56层0 冰场4层0 其他（4000以上）0 零售业态建筑面积100 7%餐饮业态建筑面积100 7%娱乐业态建筑面积100 7%服务业态建筑面积100 7%其它100 7%可租赁面积合计1500 0%项目项目指标指标备注备注计算原则计算原则店铺规模统计店铺规模统计数量 28、平均面积 总面积 数量占比 面积占比（含主力店）面积占比（不含主力店）个%A 主力店2 825016500 0.87%26.61%业态分布及店铺规模关系：以”租赁面积“为基数的统计B 次主力店7 150010500 3.03%16.94%23.08%C 专卖店（1500平方米以下）80以下70 604200 30.30%6.77%9.23%80-15090 13011700 38.96%18.87%25.71%150-25030 2006000 12.99%9.68%13.19%250-50025 3508750 10.82%14.11%19.23%500-8005 6503250 2.16%29、5.24%7.14%800-15001 10001000 0.43%1.61%2.20%D D 公共区域公共区域（中岛、花车等）1 100100 0.43%0.16%0.22%汇总231.00#100%100%100%45500 酒店关键指标明细酒店关键指标明细客房客房单位指标备注计算原则其中标准间间14套房(不含总统套)占总客房数比例：7.12%客房数量为钥匙数普通套房间1部长套房间1总统套房间1套均建筑面积25单房间面积 m2/4.5*9.6 总建筑面积/总客房数（自然间）酒店主要功能明细酒店主要功能明细首层大堂13大堂吧1自助餐厅1二层 中餐厅12特色餐厅1三层健身14美容美发1游泳1S30、PA会所1四层大宴会厅14会见厅1中会议室1小会议室115经济技术指标模块成果运营管理类指标3运营管理类指标购物中心业态明细注：1、计算原则计算原则：不同业态可租赁面积/总可租赁面积；2、主力业态位置及面积评审确主力业态位置及面积评审确认后不得随意改变认后不得随意改变。项目项目指标指标备注备注计算原则计算原则购物中心业态明细购物中心业态明细分项楼层单位（）面积占比（%）主力店面积百货15层1000 1000 67%主力业态位置及面积评审确认后不得随意改变不同业态可租赁面积/总可租赁面积超市地下一层0 影院56层0 冰场4层0 其他（4000以上）0 零售业态建筑面积100 7%餐饮业态建筑面积31、100 7%娱乐业态建筑面积100 7%服务业态建筑面积100 7%其它100 7%可租赁面积合计1500 0%16经济技术指标模块成果运营管理类指标3运营管理类指标店铺规模统计项目项目指标指标备注备注计算原则计算原则店铺规模统计店铺规模统计数量平均面积总面积数量占比面积占比（含主力店）面积占比（不含主力店）个%A 主力店2 8250 16500 0.87%26.61%业态分布及店铺规模关系：以”租赁面积“为基数的统计B 次主力店7 1500 10500 3.03%16.94%23.08%C 专卖店（1500平方米以下）80以下70 604200 30.30%6.77%9.23%80-150932、0 13011700 38.96%18.87%25.71%150-25030 2006000 12.99%9.68%13.19%250-50025 3508750 10.82%14.11%19.23%500-8005 6503250 2.16%5.24%7.14%800-15001 10001000 0.43%1.61%2.20%D D 公共区域公共区域（中岛、花车等）1 100100 0.43%0.16%0.22%汇总231#100%100%100%45500 说明：1、定义：主力店：4000的店铺；次主力店：15004000的店铺。2、业态分布及店铺规模关系：以”租赁面积“为基数的统计。333、本表只需要输入黄色标注栏中个数和总面积即可。17经济技术指标模块成果商运类指标3商运类指标酒店关键指标明细说明：1、套均建筑面积：对应的基数为自然间。2、套房(不含总统套)占总客房数比例：洲际经验跟城市、区位、星级有关系，如皇冠假日酒店7%左右，holiday inn酒店45%.酒店关键指标明细酒店关键指标明细客房客房单位指标备注计算原则其中标准间间14套房(不含总统套)占总客房数比例：%客房数量为钥匙数普通套房间1总经理套房间1总统套房间1套均建筑面积25单房间面积 m2/4.5*9.6 总建筑面积/总房间数（自然间）酒店主要功能明细酒店主要功能明细首层大堂13大堂吧1自助餐厅1二层 中餐厅12特色餐厅1三层健身14美容美发1游泳1SPA会所1四层大宴会厅14会见厅1中会议室1小会议室118经济技术指标模块成果适用阶段3适用阶段说明：明确不同阶段对应的表格1、概念方案评审阶段：经营类、报建评审类表格2、定位会阶段：经营类、报建评审类表格3、规划方案评审阶段：经营类、建筑类、报建评审类、经营管理类表格4、一阶段启动会阶段：经营类、建筑类、报建评审类、经营管理类表格5、二阶段启动会阶段：经营类、建筑类、报建评审类、经营管理类表格 19龙湖集团研发部龙湖集团研发部END