1、Code of this report | 1CENTALINE PROPERTY天庆晋海岸二期住宅-车位-商铺推售方案 2016年9月23日Code of this report | 2CENTALINE PROPERTYPart 1车位市场调研Part 2商铺市场调研报告目录Part 3商铺租售建议Code of this report | 3CENTALINE PROPERTY车位市场调研part1Code of this report | 4CENTALINE PROPERTY车位市场调查珠海西区项目车位调查情况一览表项目时代港保利香槟国际时代香海彼岸时代倾城电力家和城五洲家园项目所在2、片区金湾金湾斗门斗门斗门斗门项目具体位置金湾升平大道北侧金湾西湖城区金铭东路南侧、机场东路西侧斗门湖心路以东、白藤九路北侧斗门白蕉路东侧22号斗门藤达一路218号斗门湖心路1088号车位数量地上2400.00 地下1396.00 2160.00 1980（一期+三期）830.00 4667.00 车位面积12.00 12.00 10.00 11.00 11.00 12.00 普通车位出售价格（有产权）85000.00 100000.00 97000.00 120000.00 180000.00 130000.00 普通车位出售价格（无产权）65000.00 90000.00 130000.003、 子母车位出售价格150000.00 150000.00 230000.00 180000.00 出售时间2015.22015.72015.112015.112015.92015.12出售方式单独出售（仅限业主）单独出售捆绑车位售卖捆绑车位售卖单独出售单独出售（仅限业主）出售节点住宅售罄后住宅售罄后持销持销住宅售罄后收楼后月均去化5个130个188个20个23个西区项目产权车位均价为11.87万；无产权车位为9.5万；子母车位均价为17.75万；所调查项目中车位出售方式基本上为单独出售、捆绑销售两种，其中五洲家园车位仅面向业主出售。Code of this report | 5CENTALIN4、E PROPERTY车位定价项目名称项目与可比实现的分值比较因素时代港保利香槟国际时代香海彼岸时代倾城本项目成交均价（元/个）850001000009700012000099289稀缺性30%103103103103103客群购买力20%81.610291.891.8102车位附加值15%91.35101.5101.5101.5101.5车位包装15%111.65111.65101.5101.5101.5周边地面车位供应20%112.2112.291.891.8102合计100%9.810.359.69.610产权车位价格推导项目名称均价比较系数 比较权重 权重均价时代港850001.02255、%21684保利香槟国际1000000.9740%38647时代香海彼岸970001.0420%20208时代倾城1200001.0415%18750合计100%99289通过市场比较法，本项目产权车位实收价格约为99000，项目车位可合理控制在90000100000元/，人防车位约7000074000元/。人防车位价格推导产权车位价格折扣人防车位价格9900070%75%6930074250Code of this report | 6CENTALINE PROPERTY具体案例分析地址：斗门白蕉路东侧22号（鳄鱼岛往白蕉方向一公里左右）占地面积：251100建筑面积：533400总户数：36、960户容积率：2.0首次开售： 2014年2月时代倾城车位销售模式：捆绑车位销售前期客户抗性较大，但受近期市场火爆影响，捆绑车位售卖形式逐渐被客户接受此类销售模式极大程度保证车位去化同时同步带动住宅销售，月均去化188个车位项目车位数车位面积产权车位价格无产权车位价格子母车位价格出售时间出售方式月均去化地上地下时代倾城198011120000900001500002015.11捆绑售卖188Code of this report | 7CENTALINE PROPERTY具体案例分析地址：斗门区湖心路以东、白藤九路北侧占地面积：120000建筑面积：370000总户数：2921户 容积率：27、.0首次开售： 2015年1月时代香海彼岸车位销售模式：捆绑车位销售，要求客户缴纳5000元车位订金，如最终认购时客户不购买车位则不退还订金。前期客户抗性较大，后期受市场火爆影响去化情况可观此类销售模式极大程度保证车位去化同时带动住宅销售，月均去化130个车位。项目车位数车位面积产权车位价格无产权车位价格子母车位价格出售时间 出售方式 月均去化地上地下时代香海彼岸216010970001500002015.11捆绑售卖130Code of this report | 8CENTALINE PROPERTY具体案例分析时代港地址：金湾升平大道北侧占地面积：81000建筑面积：250000总户数：8、1904户 容积率：2.5首次开售： 2013年10月车位销售模式：项目全部售罄后，将车位单独出售；受片区客户群体特性影响，单独出售模式造成后期车位滞销严重，2015年2月出售至今仅去化50%；此类销售模式与片区市场整体状况不符，风险较大，月均仅去化5个车位。项目车位数车位面积产权车位价格无产权车位价格子母车位价格出售时间出售方式月均去化地上地下时代港13961285000650002015.2单独出售（仅限业主）5Code of this report | 9CENTALINE PROPERTY具体案例分析五洲家园地址：金湾升平大道北侧占地面积：210000建筑面积：680000总户数：419、00户 容积率：2.13首次开售： 2013年9月车位销售模式：项目收楼后面向业主集中出售（仅限业主）；前期面向业主推出后反响强烈，前期销售状况良好、后期去化放缓；此类销售模式保证针对性但很大程度上压缩客户群体，不利于后期车位去化，目前月均去化23个项目车位数车位面积产权车位价格无产权车位价格子母车位价格出售时间出售方式月均去化地上地下五洲家园4667121300001800002015.12单独出售（仅限业主）23Code of this report | 10CENTALINE PROPERTY商铺市场调研part2Code of this report | 11CENTALINE PRO10、PERTY项目东海岸华府骏景时代香海彼岸电力家和城时代倾城 金地扑满花园美湖湾二城丽苑时代港鸿泰西岸中央保利时代区域斗门金湾斗门斗门斗门金湾斗门 斗门 金湾金湾金湾位置斗门白藤湖幸福河南高栏港经济区南港路328号斗门湖心路以东、白藤九路北侧斗门藤达一路218号斗门白蕉路东侧22号金湾机场北路水泊围（湖心路口沿珠海大道向西）斗门白藤七路湖心路167号斗门白藤二路西8号金湾升平大道北侧金湾珠海金湾航空新城金湖大道（实验中学南大门）金湾航空新城山湖海路515号（中心湖旁）商业建筑面积8600700019976300005000020000680061001828925005000商业总套数3710211、1870（二期）3456772922652158已销售情况102163702766765317140主力商铺开间进深4*1612*145*156*104*94*1221*85*124*87*84*8-103.8*8商业产权面积56-65170-180060-12075-15059-44415-60一楼170二楼4060-6530-80021-8521-204层高7m（有地下室）5.6m4.5m5m4.05m8.9m（三层一起卖，一层3m，二层3m，三层2.9m）一楼6m二楼4.5m4.8m一楼4.5m二楼4.2-6m首层层高5.6米，送地下室3.6米（一拖三）4.5m商业价格25000/25012、00/一楼32000/ 二楼15000/30000/一楼38000/ 二楼15000/30000/一楼32000/二楼18000/28000/一楼24000元/二楼8500元/30000-40000元/出售时间2014.62016.12014.92015.112015.92015.12016.12015.22013.112016.4预计10.1日推售截取西区商铺在售的项目进行分析，因为湖心路口片区商铺地段好，人流量大，因此去化较快，其余地段商铺去化较慢。西区商铺去化调查表Code of this report | 12CENTALINE PROPERTY项目名称推售模式推售价格总套数已售套数月13、均去化去化时间备注时代倾城先招商后推售一楼38000/ 二楼15000/3452761124个月引入华润万家，中影国际影城时代香海直接推售一楼32000/ 二楼15000/218163722个月正在洽谈引入主力店时代港先招商后推售一楼25000元/二楼8500元/2261715.730个月引入肯德基、华润万家、时代华纳影院；13年11月开售，一楼商铺仅半年即售罄，剩余二楼直至目前还未售罄美湖湾直接推售一楼34000/二楼18000/726588个月昭示性好，人流量大电力家和城直接推售30000元/7070174个月引入华润万家金地扑满花园直接推售30000元/6767417个月近期华润万家东海14、岸直接推售25000元/37100.521个月不引入主力店，顺卖华府骏景先招商后销售25000元/1020.210个月招商中二城丽苑直接推售28000元/930.218个月不引入主力店，顺卖鸿泰西岸中央直接销售35000元/524085个月不引入主力店，顺卖保利时代直接销售158不引入主力店，顺卖从运营模式发现，引入如华润万家、电影院等主力店，对商铺的去化有比较大的促进，如东海岸、二城丽苑等，虽然商铺体量少但是去化非常缓慢。西区商铺去化调查表Code of this report | 13CENTALINE PROPERTY金海岸大道沿线住宅底商及唐人街临街商铺租金及售价调查表名称性质地址租金15、（售价）回报率海岸豪苑住宅底商金湾三灶镇金海岸大道金湾酒店对面，金海岸大道旁租金45元/售价2万/2.7%富海名苑住宅底商金海岸大道旁，临近三灶商业街，租金45元/售价2.1万/2.57%汽修美容店临商业街卖场三灶城建总公司附近租金40元/唐人街市场临街商铺金湾三灶唐人街市场商业街一楼租金50-75元/二楼租金30-40元/；一楼售价2-2.5万/二楼售价1-1.2万/一楼3.3%二楼3.8%（备注：二楼空置率较高）根据调查显示，金海岸大道沿线住宅底商租金约45元/，售价约2万/，回报率约2.5%。唐人街商业街一、二楼临街商铺回报率分别为3.3%，3.8%，尽管二楼回报率高于一楼商铺，但二楼商16、铺空置率较高，租赁情况欠佳。三灶商铺租金调查表Code of this report | 14CENTALINE PROPERTY西区商铺总结A商业市场：目前商业销售项目主要集中在湖心路，一层均价为3000032000元/，二层均价约为1500018000元/，其余商业销售分布零散； B市场形势：目前周边区域内商业一层基本消化状况良好，但二楼去化形式严峻；提前招商主力店进驻可带动项目的商业去化，比无主力店的商业销售情况更佳；C租金情况：金海岸大道沿线住宅底商租金约45元/月，周边住宅二手商业销售价格仅20000元/，故本项目在商业销售过程中应合理定价，不宜过高，否则影响去化速度。Code of17、 this report | 15CENTALINE PROPERTY商铺租售建议part3Code of this report | 16CENTALINE PROPERTY商铺时代香海彼岸金地扑满花园美湖湾时代港本项目首层实收均价(元/）3200030000320002400029145参考权重（Wi)20%30%20%30%100%因素权重打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分地理位置9%110.9990.81110.9990.81100.9交通条件7%120.8490.63120.8480.56100.7周边环境8%90.7270.5690.7280.64100.8商业定位8%12018、.9690.7290.72120.96100.8商圈规划7%120.8490.63120.84110.77100.7业态规划9%110.9990.8190.81110.99100.9升值潜力9%121.0890.81121.08110.99100.9人流量8%110.8880.64110.8890.72100.8商业规模5%120.6110.5590.45120.6100.5建筑型态3%90.27110.3390.2790.27100.3工程进度3%90.2790.2780.24110.33100.3停车位5%100.5100.590.45100.5100.5客户信心5%120.680.41219、0.690.45100.5实用率7%100.7110.7790.63100.7100.7产权面积7%100.7110.7790.63100.7100.7合计100%10.949.210.159.9910对比权重0.911.090.991.00参考均价5850978363057207商业价格定位通过市场比较法，对比目前市场上在售项目，得出本项目首层均价29000元/。Code of this report | 17CENTALINE PROPERTY商业价格定位楼层时代香海彼岸相对首层比例金地扑满花园相对首层比例美湖湾相对首层比例时代港相对首层比例项目比例权重取值项目均价（元/）（元/）（元/）20、（元/）首层3200013000013200012400011291452层150000.4700.00180000.568500.000.350.4613307打分对比权重0.91打分对比权重1.09打分对比权重0.99打分对比权重1.00参考占比30%0%40%30%通过市场比较法，对比目前市场上在售项目，得出本项目首层均价29000元/，本项目二层均价13300元/。Code of this report | 18CENTALINE PROPERTY临街面：一层均价：29000元/二层均价：13000元/均价：21000元/临街面：80%一层均价：23200元/二层均价：10400元/均21、价：16800元/商业价格定位对比区域商业市场本项目临街商业首层实现均价29000元/非临街部分商业首层实现均价23000元/Code of this report | 19CENTALINE PROPERTY商业租金定位类比项权重海岸豪苑富海名苑唐人街市场本案打分得分打分得分打分得分打分得分区域发展潜力 20%61.261.281.6102区域商业氛围10%70.770.710190.9规模 10%60.660.6101101周边配套 20%61.261.210291.8交通易达性10%80.880.880.8101辐射范围 10%80.880.810190.9业态档次10%60.660.622、70.7101物业管理 10%60.660.670.7101总计100%6.56.58.89.6租金均价-454565权重比值-1.471.471.09所占比例-20%20%60%实际权重价格-13.2913.2942.5569Code of this report | 20CENTALINE PROPERTY本项目每套商铺租金相对周边小区底商，高出近50%，项目目前作为新商业入市，面临周边人气淡薄，知名度欠缺，商业辐射面较窄招商难点，因此需要给予具有吸引力的招商政策才能实现良好招商率同时促进销售率，理由如下：1、销售是前提，投资客是主体，投资者会从招商情况衡量投资价值，因而招商情况对 投资者23、的影响较大，自营户则更是关心招商率情况；2、基本上所有的专业市场商户，都认可“放水养鱼”的概念。专业市场前期招商收益 不是收取高额租金为目的，而是靠各种手段吸引商户入驻；3、前期租金低，免租期长，后期租金增长的空间更大，商铺租金价格和销售价格的升 值更明显，从而利于项目后续开发物业能取得更大收益；项目租金建议商业租金建议Code of this report | 21CENTALINE PROPERTY采取“免租+装修补贴+搬迁补助”的组合优惠方式，把项目的高额租金拉近与市场租金水平；多种优惠方式更加迎合商户的心理。根据以上分析得出的标准租金66元/*月，高于周边住宅底商租金水平；作为新入市市24、场，周边缺乏人气和商业氛围，因而要把商家从人气旺、商业氛围弄、租金低廉、地理位置好的市场引到本项目，需要采取一定的优惠措施。品牌招商优惠政策：品牌招商：免租期2年；散户租赁优惠政策：开业一个月返还商户搬迁补助：10000元/间 开业三月后返还商户装修补贴：10000元/间招商难点具体方式租赁政策商业租赁政策Code of this report | 22CENTALINE PROPERTY商业租赁政策1、较长的免租期项目在前期招商中对于品牌门店以2年免租期租赁，对于长期自营等客户，可实行首期租金分期付款，半年/3月免租期，以各种手段，降低前期入场门槛，吸引商家进场经营，尽可能短期内形成市场经营25、规模，促进商业人气，市场经后期培养，再根据经营状况和市场发展状况进行溢价；2、贷款、工商、税收等相关优惠尽早与有关政府职能部门进行协商，对于入场经营的商户实行工商管理、税收等减免优惠，减轻商户前期压力；3、物业费、推广费、广告位建议物业费、推广费免两年、广告位交一免二；4、缴纳其他费用合同三年一签，自营商户和纯租赁商户需要缴纳5000元保证金，合同期满返还5000元保证金，用于对商户私下转租或经营业态不相符以及延期缴纳水电费、物业费及处理由商户原因引起的客诉、维护良好的经营次不断提升市场整体形象;其它租赁政策其它租赁政策Code of this report | 23CENTALINE PRO26、PERTY大型生活超市商业业态分布建议Pizzahut、蓝岛咖啡等形象品牌门店辅以普通奶茶、小吃店汽修、日用五金等快递类、淘宝类业态分布建议：1、沿街商铺：建议引进形象主力店，如pizzahut、蓝岛咖啡等，辅以部分普通奶茶店、小吃店等；2、东北面：建议引进大型生活超市，亦为品牌主力店，大大方便住户生活，同时对人流聚集效应比较明显，配合汽修美容、日常五金的店面；3、非沿街面：该面为承租能力较差且不太靠人流的业态，主营线上生意的店面，如快递类、淘宝类等Code of this report | 24CENTALINE PROPERTY本项目商业体量不大，而且项目所处位置人流量亦不多，因此若直接销27、售，对客户吸引力不大，建议进行先招商打响知名度，聚集人气的模式，引入主力店开始运营，先把商业氛围运营起来再销售。商铺推售策略社区便利超市餐饮主力店招商策略：1、建议引进便民生活超市如华润万家等，以及餐饮主力店，拔升项目形象，建议可考虑pizzahut；2、运营先行，聚集商业气氛，对于主力店需要给予较大的优惠，比如免租2年的优惠，以较大力度的优惠吸引品牌门店进驻Code of this report | 25CENTALINE PROPERTY商铺整体租售建议一 、确定商铺租赁模式：先引进品牌主力店，主力店建议引进超市、知名餐饮店等，沿街商铺租金价格较均价上浮20%，非沿街商铺价格下浮20%。二、引进招商团队：建议引进招商团队，引进主力店后，运营集聚商业氛围后，后期可考虑带租约销售；三、实行全民营销模式：只要带客成交，即可获得1.5-2个月的租金作为佣金；四、宣传策略：引进主力店后，拔升项目形象，针对本地的商铺业主，进行扫楼宣传，同步打开外围渠道对市区及港澳客户进行拓展；商铺租售建议小结