1、城市地产估价城市地产估价城市地产估价城市地产估价 第一章第一章 房地产和房地产价格房地产和房地产价格第三节第三节 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素一一般般因因素素 1.人口状况人口状况是最主要的社会经济因素。主要有三个方面的内容：（1）人口数量（人口密度）；（2）人口素质；（3）家庭人口构成。1.人口状况（1）人口数量（人口密度）； 人口数量增加时，通常会增加房地产的需求，从而使房地产价格上涨。（图片） 人口密度增加可以刺激商业和服务业等发展，从而房地产价格上涨，但又可能导致居住环境恶化，从而降低房地产价格。（2）人口素质；（3）家庭人口构成。 人口密度大人口密度大日日 本本美国美国 2、人口密度小人口密度小1.人口状况（1）人口数量（人口密度）；（2）人口素质；与人口受教育程度和文化素养有关（3）家庭人口构成。1.人口状况（1）人口数量（人口密度）；（2）人口素质；（3）家庭人口构成。反映家庭结构和家庭成员数量 家庭结构的小型化（小家庭、单亲、独身家庭增多）。四世同堂四世同堂三口之家三口之家 全国不同区域地价水平对比表全国不同区域地价水平对比表（单位：元平方米)3.教育及社会福利状况教育及社会福利状况包括人均享有的公共设施、医疗设施等。（1）城市优于城镇，大城市优于中小城市，经济发达地区优于落后地区。（2）城市居民购房时考虑的重要因素是子女能否受到良好的教育。生活方式指人们对3、物质文化生活等多方面表现和追求。 4.生活方式优美的环境优美的环境小区公共设施小区公共设施医医 院院购购 物物 场场 所所大大 居居 室室明明 卫卫大型购物中心大型购物中心城市布局城市布局立立 交交 桥桥轻轨列车轻轨列车郊外仓储用地郊外仓储用地 经济发展意味着财政、金融状况景气，经济繁荣，生产和投资活动活跃，就业机会增加，对厂房、办公楼、住宅、商业服务和文娱体育设施等的各种需求也会不断增加，从而引起房地产价格上涨。 储蓄水平与投资水平是正相关的，即储蓄水平增长，投资也相应增长 。储蓄能力取决于消费者的收入水平和消费水平，储蓄意愿取决于消费取向和利率水平。另外，我国居民的购买力主要参考国民储蓄率4、。 财政与金融状况是国家综合经济实力的反映，对房地产价格的影响极大。 一般而言，物价物价普遍波动波动时，不动产价格也会呈现出相同的波动趋势。房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性。 居民收入居民收入指反映居民生活水平的实际收入，与物价水平有关系。 边际消费倾向 就业水平就业水平反映劳动力就业状况，间接反映居民家庭收入水平及其收入保障。边际消费倾向:收入每增加一个单位所引起的消费变化。居民收入居民收入边际消费倾向边际消费倾向对房地产价格对房地产价格的影响的影响低收入阶层低收入阶层大较小中收入阶层中收入阶层较大上涨高收入阶层高收入阶层很小一般不会，或上涨 税收负担高，有利于增加国家财政收入，进行5、基础设施建设和发展经济，改善投资环境和区位条件，使房地产价格增值。 税赋增加会减少企业利润和居民储蓄，降低组织和个人的投资意愿，减少对房地产的需求。 技术革新、技术进步能极大地促进经济发展，并能影响到产业结构调整及人们工作和生活方式的改变。商业中心写字楼商业中心写字楼会会展展中中心心大型购物中心大型购物中心郊外仓储用地郊外仓储用地配送设施配送设施 城市交通体系包括城市对外交通联系所需的交通运输设施、市内交通设施及附属设施等。 土地制度主要包括土地所有制和土地使用制。 住房制度主要指住房供给、分配及相应的配套制度。 土地利用规划确定区域土地利用结构， 为城市发展提供充足的发展空间，促进城市化发展6、和区域社会经济的发展，并控制新增建设用地的数量。 城市规划对土地用途、土地利用强度（建筑密度、建筑容积率、建筑高度）的规定是土地使用权出让合同中的重要内容，直接影响土地价格。 建筑规范指对建筑结构、强度、抗震、建筑外形、户型、内部格局、施工、验收等所制度的标准和规定。它直接影响房屋建筑的工程造价，也影响房地产价格。 房地产税制指对房地产取得、保有、流转三个不同环节的税种设置，包括不同税种对纳税对象、纳税人、税率的具体规定。地价政策对地价趋势的影响很大。全国城市总体地价增长率季度同期水平比较（%） 交通管制指政府交通管理部门对某些道路交通实行的限制性规定。 行政隶属变更，一是级别上升，二是级别虽7、然不变，但管辖权由原地区划归另一地区。（如原广东省的宝安县划为深圳特区的宝安区）二、区域因素 区域因素区域因素指房地产所在区域由于本身特性而对房地产价格产生影响的因素。 包括两个方面：不同地区间的区域因素所造成的房地产价格差异城市内各类用地的适用性及稀缺程度对不动产价格的影响。商业用地、住宅用地和工业用地 主要表现在城市内各类用地的适用性及稀缺程度对房地产价格的影响。商业地域侧重于商业的集聚效应；住宅区则强调居信环境与质量；工业区域更加侧重于对外交通便利程度。三、个别因素 个别因素个别因素指房地产由于各自条件的差异而影响其价格的因素。这是由房地产的个别性所决定的，并由此影响同类房地产的不同价格。细分为宗地条件和建筑物类别的影响。 与土地有关的因素主要有： 宗地的自然条件宗地的自然条件（宗地的地形、地势、地质状况、宗地的面积、形状及与道路街面的方位关系）； 局部区位条件及环境状况局部区位条件及环境状况（宗地所处的地段位置，离街面的距离，连接街面的道路系统，街面的幅宽、构造等状态，交通设施状况，相邻不动产及周围情况，上下水道、电力、燃料设施状况，景观和绿化状况，噪音及污染程度，对宗地利用的若干限制条件等）。