房地产投资估价方法培训课件（39页）.pptx-地产文库

房地产投资估价方法培训课件（39页）.pptx

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培训课件

上传人：偷**** 编号：270903 2022-01-28 39页 470.93KB

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1、估价方法房地产房地产投资投资房地产估价方法比较法1收益法2成本法3比较法1一、比较法概述理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。比较前提前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易时间（日期）、区域因素、个别因素等。核心目标找出影响价格的因素如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异2、定量化，并对比较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格。五、估价方法收集交易实例收集交易实例选取可比实例选取可比实例可比实例可比实例A建立价格可比基础建立价格可比基础可比实例可比实例B建立价格可比基础建立价格可比基础可比实例可比实例C建立价格可比基础建立价格可比基础市场状况调整市场状况调整房地产状况修正房地产状况修正比准价格比准价格A求取比准价格求取比准价格交易情况修正交易情况修正市场状况调整市场状况调整房地产状况修正房地产状况修正比准价格比准价格B交易情况修正交易情况修正市场状况调整市场状况调整房地产状况修正房地产状况修正比准价格比准价格C交易情况修正交易情况修正比较法1五、估价方法比3、较法1二、比较法适用的估价对象同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅。写字楼商铺标准厂房房地产开发用地而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。五、估价方法比较法1三、比较法估价需要具备的条件要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚发育不够的地区，就很难采用。比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位状况、权益状况、实物状况等）的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。五、估价方法收集交易实例收集交易

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