1、经济测算（初步）经济测算（初步）房地产开发咨询部房地产开发咨询部本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。课程目的和思考课程目的和思考1、什么是经济测算？能帮助我们解决什么问题、什么是经济测算？能帮助我们解决什么问题?2了解经济测算的基本思路和过程了解经济测算的基本思路和过程2、了解经济测算的基本思路和过程了解经济测算的基本思路和过程3、熟悉经济测算各个表之间的联系、熟悉经济测算各个表之间的联系本报告是严格保密的。2经济测算在经济测算在取地决策取地决策中的应用1企业决策中的应用1企业决策的背的背案例案例1：贵阳某项目贵阳某项目的背的背景景贵阳市金阳区贵阳市金阳区XX号地块拍卖详情号地块拍卖详情案2、例案例贵阳某项目贵阳某项目贵阳市金阳新区南至金朱东路西至金阳大道出让方式 ：招拍挂土地土地属性 ：住宅;商业（商服）总用地面积：421,321总用地面积：421,321土地底价总价 ：50,600万元土地底价楼板价 ：616元/每亩地价 ：800,661元土地底价总价 ：50,600万元土地底价楼板价 ：616元/每亩地价 ：800,661元建筑密度：30% ；绿化率 ：40% ；商住50年建筑密度：30% ；绿化率 ：40% ；商住50年交地标准 ：生地本报告是严格保密的。3经济测算在经济测算在取地决策取地决策中的应用2项目初步中的应用2项目初步定位定位案例案例1：贵阳某项目贵阳某项目定位定3、位案例案例贵阳某项目贵阳某项目初步定位方向：初步定位方向：开发速度开发速度：以平均每年约以平均每年约20万方建面的速度保证回本期万方建面的速度保证回本期；开发速度开发速度：以平均每年约以平均每年约20万方建面的速度保证回本期万方建面的速度保证回本期；价格策略：低于市场价格策略：低于市场300-500元元/平米的价格差刺激销售；平米的价格差刺激销售；产品策略产品策略以高层以高层小高层产品为主小高层产品为主本报告是严格保密的。4产品策略产品策略：以高层以高层、小高层产品为主小高层产品为主。经济测算在经济测算在取地决策取地决策中的应用3取地决策中的应用3取地决策案例案例1：贵阳某项目贵阳某项目案例案4、例贵阳某项目贵阳某项目本报告是严格保密的。5经济测算在经济测算在住宅产品定位住宅产品定位中的应用1定位中的应用1定位路主流物类路主流物类案例案例2：蚌埠某项目蚌埠某项目思思路路及及主流物主流物业业类类型型案例案例蚌埠某项目蚌埠某项目本报告是严格保密的。6经济测算在经济测算在住宅产品定位住宅产品定位中的应用2多方中的应用2多方案选案选案例案例2：蚌埠某项目蚌埠某项目案案比比选选案例案例蚌埠某项目蚌埠某项目本报告是严格保密的。7经济测算在经济测算在住宅产品定位住宅产品定位中的应用3规划中的应用3规划构建议构建议案例案例2：蚌埠某项目蚌埠某项目构构思及分期思及分期建议建议案例案例蚌埠某项目蚌埠某项目5、本报告是严格保密的。8经济测算在经济测算在综合体项目定位中综合体项目定位中的应用1商的应用1商的市组合时机的市组合时机案例案例3：重庆某项目重庆某项目业业的的入入市组合市组合和开发和开发时机时机案例案例重庆某项目重庆某项目本报告是严格保密的。9经济测算在经济测算在综合体项目定位中综合体项目定位中的应用2酒的应用2酒店的溢价时机选择店的溢价时机选择案例案例3：重庆某项目重庆某项目店的溢价店的溢价及开发及开发时机选择时机选择案例案例重庆某项目重庆某项目本报告是严格保密的。10经济测算的方法及如何作经济测算经济测算的方法及如何作经济测算经济测算的作用：经济测算的作用：指导企业拿地指导企业拿地住宅定位6、住宅定位商业定位商业定位指导企业拿地指导企业拿地、住宅定位住宅定位、商业定位商业定位实例操作实例操作：XX项目经济测算分析项目经济测算分析实例操作实例操作：XX项目经济测算分析项目经济测算分析本报告是严格保密的。11经济测算表构成经济测算表构成测算前提条件测算前提条件经济测算表经济测算表第一步：建设工程开发成本表第一步：建设工程开发成本表第二步：项目各期销售收入表第二步：项目各期销售收入表经济测算表经济测算表第三步：项目现金流量表第三步：项目现金流量表第四步：成本及盈利构成表第四步：成本及盈利构成表第五步：敏感性分析表第五步：敏感性分析表本报告是严格保密的。12测算前提之一：项目基本技术经济指7、标表测算前提之一：项目基本技术经济指标表土地相关指标表土地相关指标表费率取值表费率取值表地块面积53000容积率0.86总建筑面积45580实际建设用地面积38000绿化率0.57总地价24960万酒店入住比率70%酒店残值率3%酒店基准出租价600元/间酒店折旧年限30年格率道路长充600米退红线面积9000首层总占地面积22800退红线距离15米物业体量配比表物业体量配比表出租价格增长率5%资本化率8%物业类型容积率面积占比总容积率面积（平方米）排别%酒店占地4000住宅占地34000酒店客房面积12000住宅容积率0。75客房数量300住宅总面积25580物业体量配比表物业体量配比表住宅8、酒店及商业相关指标表住宅、酒店及商业相关指标表联排别墅0.785%0.74 21743退台洋房1.115%3837小高层1.800酒店地上建16000客房数量300住宅总面积25580大堂2000酒店地上面积16000会议功能2000道路长度600休闲功能2000（地下）退红线面积9000筑16000酒店地下建筑5000地下停车场5000餐饮0（与商业结合）首层总占地22800员工配套3000（地下）退红线距离15酒店层数4商业面积40000（不能利用入口本报告是严格保密的。13商业4000酒店园林0（不能利用入口广场时发生）测算前提之二：项目施工分期表与销售分期表测算前提之二：项目施工分期9、表与销售分期表物业分类产品类型第一阶段第二阶段汇总建筑面积建筑面积建筑面积分期施工表分期施工表建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）联排别墅21743021743退台洋房38370383711+1小高层000分期施工表分期施工表?住宅及商业、代建配套等住宅及商业、代建配套等单项工程均在第阶段完单项工程均在第阶段完住宅及商业11+1小高层000酒店2100021000商业40004000地下室500005000单项工程均在第单项工程均在第一一阶段完阶段完成，施工总面积达到成，施工总面积达到25580平方米。平方米。代建配套广场600006000地上停车场000合计2558002510、580年?住宅及商业在住宅及商业在2010销售分期表销售分期表年份销售面积2010年2011年2012年.2039年住宅销售比例50%50%.?住宅及商业在住宅及商业在2010、2011两年内销售完毕，其中酒店为持有型物业，出租期至两年内销售完毕，其中酒店为持有型物业，出租期至2039年。年。联排10871.510871.500洋房1151.11151.100小高层0000商业4000本报告是严格保密的。14商业4000酒店出租出租出租出租第一步：建设工程开发成本表第一步：建设工程开发成本表各类物业建安造价成本各类物业建安造价成本输入项输入项各项施工费用取值比例各项施工费用取值比例各类物业建安11、造价成本各类物业建安造价成本各期施工量各期施工量（分期施工表分期施工表）输入项输入项项目基本技术经济指标项目基本技术经济指标各期施工量各期施工量（分期施工表分期施工表）各期建安成本各期建安成本输出项输出项工程开发成本（总成本费用）工程开发成本（总成本费用）与工程施工相关的费用与工程施工相关的费用本报告是严格保密的。15各分期建安成本表各分期建安成本表当地单位造价成本当地单位造价成本物业分产品类型建筑单方第一阶段第二阶段汇总当地单位造价成本当地单位造价成本物业分类产品类型单方造价建筑面积建安成本（万元）建筑面积建安成本（万元）建筑面积建安成本（万元）联排别墅200021743434900217412、34349住宅及商业退台洋房18003837691 003837691 11+1小高层1800000000商业层酒店700021000147002100014700商业200040008004000800地下室2500500012500050001250代建配套广场3006000180006000180地上停车套地上停车场100000000合计2558021969 002558021969 本报告是严格保密的。16各单项工程建安成本各单项工程建安成本=建筑单方造价各单项工程的建筑面积建筑单方造价各单项工程的建筑面积建设工程总投资额（总成本费用）建设工程总投资额（总成本费用）序号内容计费标准单位13、成本(元/)总额（万元）1土地费用5476 24960 住宅商业100100296?建安工程总投资额的输入项及相关计算项均来自项目经济技术指标表项目经济技术指标表、项项2前期工程费住宅商业100100 296 酒店300300 630 3市政代收费用200 912 联排别墅含土建、水电、安装2000 4349 项目经济技术指标表项目经济技术指标表、项项目施工分期表目施工分期表；?建设工程开发成本建设工程开发成本为前18项之和4建安工程费退台洋房含土建、水电、安装1800 691 11+1小高层含土建、水电、安装1800 0 酒店含土建、水电、安装、装饰7000 14700 商业含土建水电安装214、000800?3-市政代收费市政代收费=总建筑面积单位成本?5-室外工程及环境费用室外工程及环境费用总额总额 （项目总占地面积4建安工程费商业含土建、水电、安装2000 800 地下室含土建、水电、安装2500 1250 广场含土建、水电、安装、300 180 停车场含土建、水电、安装100 0 总额总额=（项目总占地面积-建筑首层占地面积）园林单位造价成本室外工程及环境单位成本室外工程及环境单位成本小计21969 5室外工程及环境室外道路、照明、社区园林398 1812 6管理费用（含工程管理费）按建安费用的3%计算145 659 7不可预见费按照以上2 6项的4%计算2311051室外工程15、及环境单位成本室外工程及环境单位成本=费用总额建筑总面积?810项财务费用及营销费用取自后面的现金流量7不可预见费按照以上2-6项的4%计算231 1051 8财务费用（银行贷款利息）利率按照8%计算359 1635 9开发成本21604 53924 10营销费用推广费用销售额的3%计入629 1570 表及销售收入表?总成本费用总成本费用=开发成本+营销费用本报告是严格保密的。1710营销费用营销税金营业税、印花等2516 6281 合计总成本费用13553 61775 各年度建安成本及费用投入表各年度建安成本及费用投入表各项成本费用（万元）09年10年11年12年13年00%?各项成本费用16、取自各分期自各分期建安成本表建安成本表及建安工程总建安工程总土地成本投入比例100%土地成本24960前期工程费投入比例100%建安成本表建安成本表及建安工程总建安工程总投资额表（总成本费用表）；投资额表（总成本费用表）；?各年度建安成本及费用投各年度建安成本及费用投入表是现金流量表制作的入表是现金流量表制作的前期工程费925.8 市政代收费投入比例100%市政代收费911.6入表是现金流量表制作的入表是现金流量表制作的基础。基础。现金流向图现金流向图建安工程费投入比例40%60%0%00建安工程费8788 13182 000室外工程费投入比例20%80.0%0.0%0.0%0.0%现金流出现17、金流出室外工程费1450 0 0 管理费用投入比例40%60.0%0.0%0.0%0.0%管理费用263.6311395.446700012345678现金流入现金流入不可预见费用投入比例40%60.0%0.0%30.0%70.0%不可预见费用439.3852659.0778000代建费用0?现金流出现金流出：1、土地成本、2、前期工程费、3、市政代收费、4、建安工程费、5、室外工程费、6、管理费用、7、不可预见费用本报告是严格保密的。18总投入32328.1215685.69000可预见费用?现金流入现金流入：见销售分期表第二步：项目各期销售收入表第二步：项目各期销售收入表输 入项输出项输 18、入项输出项1、住宅各期销售收入、住宅各期销售收入1、住宅、酒店销售价格、基、住宅、酒店销售价格、基准价格准价格销售面积以价格增销售面积以价格增2、持有型酒店各年营业额、持有型酒店各年营业额3、各年项目经营收入及相关各年项目经营收入及相关准价格准价格、销售面积以销售面积以及及价格增价格增长比率长比率2、酒店入住比率为酒店入住比率为70%3、各年项目经营收入及相关各年项目经营收入及相关营销推广费用、销售税金；营销推广费用、销售税金；2、酒店入住比率为酒店入住比率为70%3、销售分期及税费取值比例、销售分期及税费取值比例本报告是严格保密的。19住宅与酒店的总营业额表住宅与酒店的总营业额表住宅销售总收19、入住宅销售总收入销售和运营收入基准价格元/平米价格增长率总面积或套数出租率销售金额万元联排180000%2174339137.4?各住宅的总销售收入各住宅的总销售收入=各住宅销售价格总面各住宅销售价格总面积积洋房120000%38374604.4小高层100000%00酒店6005%30070%积积?假设持有型酒店的年价格增长率为增长率为5%，每天的出租率为出租率为70%酒店6005%30070%年份201020112012201320142015.2039酒店基准价格酒店年经营收入酒店年经营收入酒店基准价格（元/平方米）600.00 630.00 661.50 694.58 729.30 720、65.77 2469.68酒店年销售数7.6657.6657.6657.6657.6657.6657.665酒店营业额45994829507053245590587018930酒店营额（万元）45994829 5070 5324 5590 5870 18930?酒店年基准价格酒店年基准价格= ,n为各年份数为各年份数?酒店平均年销售率酒店平均年销售率=365天天300（间）（间）70%（出租率）（出租率）10000=7.67（万间）（万间）)2010(05. 1600n本报告是严格保密的。20?酒店年营业额酒店年营业额=酒店年基准价格酒店年销售率酒店年基准价格酒店年销售率各年销售收入表各年销售21、收入表销售收入表销售收入表年份指标10111213141539指标10111213141539住宅销售比例50%50%联排19568.70 19568.70 0.00 0.00 0.00 0.00 洋房2302 202302 200 000 000 000 00洋房2302.20 2302.20 0.00 0.00 0.00 0.00 小高层0.00 0.00 商业4000.00 酒店4599 004828 955070 405323 925590 115869 6218930 00酒店4599.00 4828.95 5070.40 5323.92 5590.11 5869.62 18930.22、00 经营收入合计26469.90 25870.90 0.00 0.00 营销推广费用794.10 776.13 0.00 0.00 销售税金3176.393104.510.000.00?经营收入经营收入=住宅、商业销售收入住宅、商业销售收入+酒店经营收入酒店经营收入?营销推广费用营销推广费用=营销收入总额营销收入总额0.03?销售税金销售税金 营销收入总额营销收入总额0 12销售税金3176.39 3104.51 0.00 0.00 营销成现金流向图现金流向图销售费建安成流出量?销售税金销售税金=营销收入总额营销收入总额0.12成本联排销建设工程开发成本表、项目各期销售收入表组成了建设工程开23、发成本表、项目各期销售收入表组成了项目整个现金流出与流入部分项目整个现金流出与流入部分建设工程开发成本表、项目各期销售收入表组成了建设工程开发成本表、项目各期销售收入表组成了项目整个现金流出与流入部分项目整个现金流出与流入部分费用洋房销商业销酒店经成本流出量流入量本报告是严格保密的。21销售项目整个现金流出与流入部分项目整个现金流出与流入部分项目整个现金流出与流入部分项目整个现金流出与流入部分销售销售经营第三步：项目现金流量表第三步：项目现金流量表开发成本开发成本住宅、商业销售收入住宅、商业销售收入已知条件已知条件营销费用营销费用酒店经营收入酒店经营收入现金流出现金流出现金流入现金流入1、现现24、金金流量表流量表现流量表现流量表由已知条件得到由已知条件得到2、相关经济指标的计算、相关经济指标的计算2、相关经济指标的计算、相关经济指标的计算本报告是严格保密的。22现金流量表(现金流入部分）现金流量表(现金流入部分）现金流量表（现金流入部分现金流量表（现金流入部分）单位：万元单位：万元各项目20091011121339合计现金流入021870.930469.94828.955070.397519371335706联排销售019568.719568.700039137洋房销售02302.22302.20004604小高层000000商业销售040004000酒店折441441酒店折现441425、41酒店收入004599.004828.955070.4018930287523?1各年度现金流入量各年度现金流入量 住宅销售收入住宅销售收入 商业销售收入商业销售收入 酒店经营收入酒店经营收入 店残值店残值?1、各年度现金流入量各年度现金流入量=住宅销售收入住宅销售收入+商业销售收入商业销售收入+酒店经营收入酒店经营收入+店残值店残值?2、酒店残值的计算：已知酒店的残值率为、酒店残值的计算：已知酒店的残值率为3%，则，则2039年酒店的残值年酒店的残值=酒店的建安工程成本折旧率酒店的建安工程成本折旧率=147003%=441万万本报告是严格保密的。23现金流量表（现金流出部分）现金流量表（现26、金流出部分）1 1各年净现金流量各年净现金流量= =当年当年200920102011201220132039合计金流1 1、各年净现金流量各年净现金流量= =当年当年现金流入量现金流出量2、累积净现金流量=现金流入量现金流出量2、累积净现金流量=nnaaaas.201120102009+=现金流出37882.120698.86793.403034.643162.6110508.2228633土地成本249600000024960前期工程费926 00000926 其中n为年份，为各年净现金值其中n为年份，为各年净现金值na市政代收费912 00000912 建安工程费8787.713182 027、 0 0 021969 室外工程费362.4021450 0 0 0 01812 ?酒店年运营成本=酒店年酒店年运营成本=酒店年经营收入经营收入0 53管理费263.631395 0 0 0 0659 不可预见费用420.444631 0 0 0 01051 酒店运营成本002437.472559.342687.3110032.9152387 经营收入经营收入0.53?酒店年折旧额=（酒店建安成本-酒店残值）酒店年折旧额=（酒店建安成本-酒店残值）30年年（折旧年限折旧年限）=475 3万万财务费用933.726754.27500001688 酒店折旧475.3475.3475.3475.3128、3308 营销推广794 776 00 01570 （折旧年限折旧年限）=475.3万万元元营销推广销售税金3176 3105 00 06281 净现金流量-37882117223676.51794.311907.798862.8107074累积净现金流378823671013033112399331 5107074本报告是严格保密的。24累积净现金流量-37882-36710-13033-11239-9331.5107074项目财务费用的计算(简便算法)项目财务费用的计算(简便算法)财务费用计算表财务费用计算表年份指标200920102011现金流入021870.930469.9现金流出（不29、包含财务成本）36631.5819627.766793.4自有资金2100000输入条件净现金流量（不包含财务成本）-36631.582243.1423676.5资金缺口-15631.58-13358.440财务费用1250.531071.080输出值计算步骤计算步骤：?净现金流量净现金流量=年度现金流入年度现金流出年度现金流入年度现金流出(不包含财务成本）不包含财务成本）?资金缺口量（资金缺口量（0）=自有资金量自有资金量+年度现金流量年度现金流量+上年度资金缺口上年度资金缺口?年度财务费用年度财务费用=本年度资金缺口量本年度资金缺口量8%（资本化率资本化率）计算步骤计算步骤：本报告是严格保30、密的。25?年度财务费用年度财务费用 本年度资金缺口量本年度资金缺口量8%（资本化率资本化率）?由上表可知，本项目在由上表可知，本项目在2011年无资金缺口，因此不产生财务费用年无资金缺口，因此不产生财务费用项目财务费用计算(试算法)项目财务费用计算(试算法)资金来源及利用表资金来源及利用表序号项目合计序号项目合计2009年年2010年年2011年年一资金来源73339.90一资金来源73339.9039000.0030769.9025870.001经营活动产生的现金来源52339 900 0026469 9025870 00序号项目序号项目2009年年2010年年2011年年1期初贷款本金累31、计0.0018000.011300.01现金来源52339.900.0026469.9025870.002筹资活动产生的现金来源43300.0039000.004300.000.002.1自有资金21000.0021000.000.000.002.2银行借款22300.0018000.004300.000.002本期贷款18000.04300.000.003本期应计利息1440.001172.00452.00本期还本银行借款二资金运用二资金运用84551.6838090.5228651.6917809.471开发成本投资52336.2136650.5215685.690.002酒店经营费24332、7.470.000.002437.473营销推广费用1570 000 00794 007764付息1440.0012172.0114204.1还本0.0011000.011300.04 2付息1440 001172 00120 003营销推广费用1570.000.00794.007764销售、经营税金及附加3176.000.000.003176.005土地增值税0.000.000.000.006所得税0.000 000 000 004.2付息1440.001172.00120.005期末贷款余额累计18000.011300.00.00?资金来源、资金运用资金缺口银行借款额财务费用6所得税0.033、00.000.000.007盈余公积0.000.000.000.009借款本金偿还22300.000.0011000.0011300.0010借款利息支付(财务费用)2732.001440.001172.00120.00额财务费用?银行借款额需要试算取值直到盈余资金为正?2009年财务费用=09年本期贷款0.08?2010年财力费用=（10年期初贷款+本期贷款/2 本期还本/2）0 08本报告是严格保密的。26()三盈余资金三盈余资金11088.22909.482118.218060.53/2-本期还本/2）0.08?2011年财务费用=期初贷款0.08/2经济指标核算（财务净现值、内部收益率34、静经济指标核算（财务净现值、内部收益率、静态与动态投资收态与动态投资收负债率负债率利润率利润率态与动态投资态与动态投资回回收收期、期、负债率负债率、利润率利润率）年份指标2009101112131415162039年合计指标现金流入021870.930469.94828.955070.45323.925590.115869.6219371335706 现金流出37882.120698.86793.413034.643162.613296.983438.063586.210508.2228633 净现金流量-378821172.0623676.51794.311907.792026.9421535、2.052283.428862.8107074 累积净现金流量-37882-36710-13034-11239-9331.5-7304.5-5152.5-2869107074 资本化率0.08财务净现值-378821085 20299 1424 1402 1380 1356 1332 881 13592 2009年务净累加财务净现值-37882-36797 -16498 -15074 -13671 -12292 -10936 -9603 14473 内部收益率12%?，其中，其中n为各年份数为各年份数, 为各年度净现金流量为各年度净现金流量?内部收益率利用内部收益率利用Excel函数函数FIR36、R=IRR（各年的净现金流量）（各年的净现金流量）=0.12?投资回收期（静态）投资回收期（静态）=9+448/2566=9.17年年?投资回收期投资回收期（动态动态）=15+964/1135=15 85年年2009%)81/(+=nnaFNPV年财务净现值na如何在如何在EXCEL表中计算动态投资回收期表中计算动态投资回收期?本报告是严格保密的。27?投资回收期投资回收期（动态动态）=15+964/1135=15.85年年如何在如何在EXCEL表中计算动态投资回收期表中计算动态投资回收期?负债率与利润率负债率与利润率年份2009101112131438指标2009101112131438项目37、现金流入021870.930469.94828.955070.3985323.91717170.2累计现金流入021870 952340 857169 7562240 1567564 06316335累计现金流入021870.952340.857169.7562240.1567564.06316335项目现金流出37882.1120698.846793.4053034.6443162.6113296.976.9575.49累计现金流出37882.1158580.9465374.3568408.9971571.6074868.58218125累积净现金流量-38882.11-36710.04-138、3033.55-11239.24-9331.45-7304.5198211负债率与利润率的计算负债率与利润率的计算?3年期负债率年期负债率=2011年累积净现金流量/2011年累积现金流出=19.94%?10年期毛利润率年期毛利润率=2018年累积净现金流量/2018年累积现金流出=2.37%?30年期毛利润率年期毛利润率 2038年累积净现金流量/2038年累积现金流出 45 02%?30年期毛利润率年期毛利润率=2038年累积净现金流量/2038年累积现金流出=45.02%?建设工程开发毛利润建设工程开发毛利润=2038年的累积净现金流量=98211万元本报告是严格保密的。28第四步：成本39、及盈利构成表第四步：成本及盈利构成表开发成本开发成本开发成本开发成本销售税金销售税金销售税金销售税金输入项输入项营销费用营销费用营销费用营销费用开发毛利开发毛利开发毛利开发毛利输入项输入项（现金流量表）（现金流量表）1、各主要成本、费用以及毛利率的构成比率、各主要成本、费用以及毛利率的构成比率2敏感性指标的确定敏感性指标的确定1、各主要成本、费用以及毛利率的构成比率、各主要成本、费用以及毛利率的构成比率2敏感性指标的确定敏感性指标的确定输出项输出项2、敏感性指标的确定敏感性指标的确定2、敏感性指标的确定敏感性指标的确定输出项输出项本报告是严格保密的。29第四步：成本及盈利构成表第四步：成本及盈40、利构成表开发成本单位：万元项目土地费用前期工程项目报建建安工程室外工程管理费不可预见财务费用推广费用销售税金开发毛利合计开发成本目费用程报建程程预见费用费用税金毛利费用额度24960 926 912 21969 1812 659 1051 1635 1570 6281 1116667 164536 成本盈利构成土地费用前期工程?比例构成分析：比例构成分析：开发毛利润、成本中的土地费用、建安工程成本所占比重最大，成为影响项目效益的关键因素；前期工程项目报建建安工程室外工程管理费键因素；?敏感性指标确定：敏感性指标确定：选取联排、洋房的销售价格、土地费用、建安工程作为敏感性分析指标。管费不可预见财41、务费用推广费用销售税金开发毛利本报告是严格保密的。30安工程作为敏感性分析指标。开发毛利第五步：敏感性分析表第五步：敏感性分析表输入项输入项输出项输出项?各种敏感性指标对投资效益的各种敏感性指标对投资效益的?建设工程开发成本表建设工程开发成本表?目各期销售目各期销售影响影响?项项目各期销售目各期销售收入量收入量?现金流量表现金流量表本报告是严格保密的。31敏感性指标分析表敏感性指标分析表变动幅度-x%-y%0%x%y%土地成本?1、变动幅度变动幅度可自由设置，如5%、10%土地成本经济指标1影响幅度?2、土地成本土地成本变动而变化的数据指标：开发成本变动而变化的数据指标：开发成本现金流出量现金42、流出量净现净现金流量金流量累积净现金流累积净现金流经济指标2影响幅度建安成本金流量金流量、累积净现金流累积净现金流量量财务成本、相关经济指标财务成本、相关经济指标?3、建安成本建安成本变动而变变动而变经济指标1影响幅度经济指标2建安成本建安成本变动而变变动而变化的数据指标：开发成本化的数据指标：开发成本财务成本财务成本现金流出量现金流出量净现金流量、累积净现金流量净现金流量、累积净现金流量相关经相关经济指标济指标影响幅度价格经济指标1济指标济指标?4、销售价格销售价格变动引起的指标变化有：销售收入、营销住广费用、销变动引起的指标变化有：销售收入、营销住广费用、销售税金售税金财务成本财务成本现现43、联排、酒店基准价洋房销售价格包括联排与洋房的销售价格、酒店的销售价格包括联排与洋房的销售价格、酒店的基准价格基准价格影响幅度经济指标2影响幅度售税金售税金财务成本财务成本现现金流入量、现金流出量、净现金、累积净现金流量金流入量、现金流出量、净现金、累积净现金流量相关经济指标相关经济指标基准价格基准价格本报告是严格保密的。32结束语：经济测算是一门工具，更是咨询顾问结束语：经济测算是一门工具，更是咨询顾问的能力的能力进行化决策的基础进行化决策的基础的的一项重要一项重要能力能力，是项目，是项目进行进行量量化决策的基础化决策的基础经济测算3.0经济测算3.0对项目运营思路的支撑对项目运营思路的支撑，开发决策过程的理解；多项目的积累对项目运营思路的支撑对项目运营思路的支撑，对决策的支持对决策的支持经济测算2.0经济测算2.0多方案设定和方案比选多方案设定和方案比选对测算方法的把握；测算工具的熟练掌握；开发过程的理解经济测算经济测算1 01 0经济测算经济测算1 1. .0 0在既定方案下的指标测算在既定方案下的指标测算回顾：回顾：1、什么是经济测算？、什么是经济测算？2如何提高经济测算的水平如何提高经济测算的水平？本报告是严格保密的。332、如何提高经济测算的水平如何提高经济测算的水平？ThE dThe End本报告是严格保密的。34