1、商用房产的融资及盈利模式来福士城，新加坡来福士广场，上海来福士中心，北京来福士广场，成都来福士广场，杭州来福士城，巴林所到之处：城市地标 城中之城城市综合体的主要特征城市综合体的主要特征城市综合体对城市发展的积极作用城市综合体对城市发展的积极作用提升城市品质和价值的点睛之笔资源共生、聚合增值产业集聚、功能互补提升城市区域的品牌形象极大程度的优化城市资源配置提高城市居民生活、工作的效率拉动所在区域的发展5DescriptionMixed Development(Office, Retail, Hotel, Serviced Residence) Land Area (sqm)32,574Gros2、s Floor Area (sqm)193,675Office (sqm)72,672 (38%)Retail (sqm)36,910 (19%) (Basement: 38,917)Hotel (sqm)45,480 (23%)Serviced Residence (sqm)37,343 (19%)Pavilions (sqm)1,270 (1%)Expected Completion Mid 2011城市综合体通常的业态组成城市综合体通常的业态组成成都来福士城成都来福士城商用房产通常状况下的融资渠道和模式商用房产通常状况下的融资渠道和模式注册资本及股东贷款项目股本金开发贷款购物中心租金评估3、增值资产抵押贷款经营性贷款再抵押贷款股权性融资1234在公司股权层面的融资通常是商业地产在资本市场解决融资渠道或实现退出的重要环节0500100015002000250030003500400045005000Q4/2004Q1/2005Q2/2005Q3/2005Q4/2005Q1/2006Q2/2006Q3/2006Q4/2006Total Trades million TAKE OFF商用房产资本市场通用的持有架构商用房产资本市场通用的持有架构资产持有平台（基金公司）资产持有平台（基金公司）子公司1子公司2子公司3项目公司1项目公司2项目公司3项目公司4100%100%100%100%项4、目1项目2项目3项目4100%100%100%100%100%REITs多元化的项目组合，不同“篮子里的鸡蛋”多元化的项目组合，不同“篮子里的鸡蛋”商用房产通常的退出渠道及模式商用房产通常的退出渠道及模式培育成熟体系，实现资本利用率及利益回报最大化资本市场REITs上市单体项目资产整体转让单体项目公司股权转让单体项目分单元散售将整个母公司的平台整体或部分出售给机构投资者将持有小资产包的子公司整体出售Why?商业地产基金商业地产基金投资者运营者物业经理财务顾问基金经理开发项目开发项目管理费管理费基金管理基金管理/ / 收购费收购费顾问费顾问费资产资产管理费管理费物业物业管理费管理费开发商每股股利5、每股股利品牌品牌资金资金+ChengduBeijingShanghaiHangzhouNingboSuzhouShenzhenGuangzhouChongqingShenyangTianjin总募集金额总募集金额10亿美金；亿美金；凯德置地控凯德置地控股股50%来福士中国基金模式简介来福士中国基金模式简介持有的目的：实现管理者的价值，增加退出利润空间持有的目的：实现管理者的价值，增加退出利润空间商用项目的前期培育，第一次商用项目的前期培育，第一次和第二次的租金拉升直接体现和第二次的租金拉升直接体现商用物业管理者的价值商用物业管理者的价值商用项目的退出回报率直接决商用项目的退出回报率直接决定物业6、的退出价值定物业的退出价值万万科科某某购物中心购物中心Important changeKnocking down this wall to double the floor space to 3306 sqmbecause 1500 sqm is too small for Grade A offices Had to redesign the fire prevention system, increasing the fire prevention facilities such as adding more fire separation walls and reinforcing th7、e core of the frameIMPLICATION: 北京凯德大厦项目案例分析北京凯德大厦项目案例分析项目操作时间项目操作时间BEFOREAFTERIntroduction of external canopies at the entrances北京凯德大厦项目案例分析北京凯德大厦项目案例分析项目主要改造部分项目主要改造部分Introduction of water features where there was none beforeAB北京凯德大厦项目案例分析北京凯德大厦项目案例分析项目主要改造部分项目主要改造部分Converting the buildingRedesign8、ing the interior for grander effect北京凯德大厦项目案例分析北京凯德大厦项目案例分析项目主要改造部分项目主要改造部分Occupancy Rate: 85%Lower rental price but higher-quality tenants than surrounding offices北京凯德大厦项目案例分析北京凯德大厦项目案例分析项目成功的租赁管理项目成功的租赁管理商用房产的开发流程及操作要点商用房产项目开发流程概览商用房产项目开发流程概览可行性研究方案设计施工竣工交付二次装修改造运营 SWOT 退出策略 财务分析 融资方案 定位 业态配比 主力店 9、运营模式 设计输入 主力招商 主题 经营目标 招商 设计审核 推广 运营团队建设 物业交接 设备调试 备品备件 财产保险 改造洽商 设备调试 备品备件 财产保险 收支管理 企划推广 物业管理 租户提升 方案强排 成本估算 地质勘查 开发计划 方案竞标 顾问团队 方案比对 扩初 目标成本 开发计划 招投标 设备选型 施工管理 政府验收 使用手册 质保 设计审核 监理 设备维护运营线索运营线索技术线索技术线索商业房产项目管理开发流程商业房产项目管理开发流程商业房产投资及设计阶段重点注意事项商业房产投资及设计阶段重点注意事项项目的定位要清晰，并预先制定好持有和退出策略项目的定位要清晰，并预先制定好持10、有和退出策略运营前置，降低后期运营成本运营前置，降低后期运营成本招商前期介入，完成业态组合落位，并介入设计招商前期介入，完成业态组合落位，并介入设计商业房产项目管理开发流程（续）商业房产项目管理开发流程（续）通常设计输入条件的决定因素通常设计输入条件的决定因素商用项目建筑、结构技术要求概览商用项目建筑、结构技术要求概览 租户区 推广区及推广设施 公共区 电梯（客梯，货梯） 扶梯，自动步道 商场内设备机房的设置要求 交房标准 检修维护 卸货区 垃圾房商用项目设计阶段的消防性能化分析商用项目设计阶段的消防性能化分析项目定位高功能空间复杂/地标项目周期允许消防性能化/结构超限审查 使用特殊设计程序一11、般条件向政府主管部门申请获得同意组织专业设计顾问进行专项设计申请召开专家论证会按会议纪要进行施工图设计 特殊设计程序一般流程通用机电设计标准的确定设计施工改造运行调试及物业移交开业后拾遗补缺商用项目的机电工程流程商用项目的机电工程流程商业房产项目管理开发流程（续）商业房产项目管理开发流程（续）商业地产的招商管理商业地产的招商管理谈判管理：预先制定条件策略合同管理：签约、退约、解约、违约品牌管理：确保进驻商户的品牌及定位，制定提升品牌计划供应商网络的建立与管理收支管理：押金、定金、佣金、欠费代理商的管理：独家代理、联合招商、开放招商商用建设成本及招投标管理重要注意事项商用建设成本及招投标管理重要12、注意事项运营中的合理运营中的合理避税避税合理成本分摊合理成本分摊做好标段划分，做好标段划分，协调好变更洽商协调好变更洽商价值工程研究价值工程研究新的会计准则中，土地成本新的会计准则中，土地成本已经不计入房地产税的计算已经不计入房地产税的计算基数，同时需要衡量房地产基数，同时需要衡量房地产税的两种计算模式；税的两种计算模式；运营中的固定资产成本合理运营中的固定资产成本合理分摊避税分摊避税制定合理的目标成本是成本控制制定合理的目标成本是成本控制的关键。例如：北京来福士消防的关键。例如：北京来福士消防研究进行了研究进行了64个不同方案的性价个不同方案的性价比研究最终确定了一个最经济合比研究最终确定了13、一个最经济合理的消防方案。理的消防方案。从税务筹划的角度考虑，在从税务筹划的角度考虑，在项目开发阶段，尽可能合理项目开发阶段，尽可能合理的将商业的开发成本分摊给的将商业的开发成本分摊给住宅，有效的增加住宅部分住宅，有效的增加住宅部分土地增值税及所得税的抵扣土地增值税及所得税的抵扣成本成本商业项目需要内外协调的事项远商业项目需要内外协调的事项远多于住宅项目，需要建立大总包多于住宅项目，需要建立大总包制，以便于减少供应商和承包商制，以便于减少供应商和承包商的数量；的数量；商业项目遇到的洽商变更工作需商业项目遇到的洽商变更工作需要较好的协调要较好的协调商业房产项目管理开发流程（续）商业房产项目管理开发流程（续）商业地产的运营管理商业地产的运营管理商场财务系统的建立及管理营运收支的预算与控制商户经营状况跟进与客户跟进商场活动、促销及人流的统计租赁计划管理：根据签约到期情况滚动编制租赁计划商场的维护与物业管理的有效沟通