1、理念篇理念篇 一、龙湖强调的规划设计管理在房地产开一、龙湖强调的规划设计管理在房地产开发中的作用和意义；发中的作用和意义； 1、规划设计是开发商的产品，而不是建筑师的作品、规划设计是开发商的产品，而不是建筑师的作品 。 一个好的规划设计方案，为营销预设了卖点和卖相。 一个差的设计方案害死一个项目。 作品与产品的关系 没有成本意识的工程师是不称职的工程师 2、规划设计必须以市场需求为导向，以人、规划设计必须以市场需求为导向，以人为本，构建项目的核心价值体系为本，构建项目的核心价值体系 核心意义上的“设计”包含三个要素： 第一是卖什么。 第二是卖给谁。 第三是怎么卖。 构建这一核心价值体系前两项正2、是规划设计管理的核心任务。 二、龙湖强调的房地产企业规划设计管理二、龙湖强调的房地产企业规划设计管理趋势；趋势； 1、并联化设计、并联化设计 2、设计流程的规范化与标准化、设计流程的规范化与标准化 1、并联化设计、并联化设计 规划设计过程不是一个单向的设计工作的推进，而是一个“齐头并进”的设计，是一个立体化的、完整的设计概念。在这个阶段中，开发商要适时的、尽可能提前的将各种设计内容整合，以期达到一个理想的状态。规划设计过程不是一个单向的设计工作的推进，而是一个“齐头并进”的设计，是一个立体化的、完整的设计概念。在这个阶段中，开发商要适时的、尽可能提前的将各种设计内容整合，以期达到一个理想的状态3、。 2、设计流程的规范化与标准化、设计流程的规范化与标准化 以前：总的来说是一个从业主以前：总的来说是一个从业主策划策划设计设计景观的单线串联方式。景观的单线串联方式。 现在：在规划设计阶段、甚至在方案阶段，就应该开始规划、建筑、策划、景观、室内等各项设计，“齐头并进”。设计流程的变化对开发商的统筹、整合、集成能力提出了非常高的要求。现在：在规划设计阶段、甚至在方案阶段，就应该开始规划、建筑、策划、景观、室内等各项设计，“齐头并进”。设计流程的变化对开发商的统筹、整合、集成能力提出了非常高的要求。 三、龙湖房地产规划设计管理特点以及企三、龙湖房地产规划设计管理特点以及企业文化背景的启示；业文化4、背景的启示； 龙湖地产的规划设计管理龙湖地产的规划设计管理 四个主要特点：四个主要特点： 一、产品定位体现强烈的市场意识，一、产品定位体现强烈的市场意识， 二、项目、集团公司两级评审决策制度，二、项目、集团公司两级评审决策制度， 三、优秀设计师考察入网制度，三、优秀设计师考察入网制度， 四、项目建筑师做产品经理的管理模式，提倡“既分专业，又分项目，项目推动，专业汇合”的矩阵式管理四、项目建筑师做产品经理的管理模式，提倡“既分专业，又分项目，项目推动，专业汇合”的矩阵式管理. 龙湖坚持产品创新精神及高端专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立企业品牌形象。 5、龙湖的气质：“志存高远，坚韧踏实”。 这种气质又由以下五项核心价值观支撑 人文精神人文精神 企业家精神企业家精神 追求卓越追求卓越 研究精神研究精神 信任共赢信任共赢 一、长期利益原则 二、客户至上原则 三、先外后内原则 四、员工成长原则 五、精英原则 六、同路人原则 七、科学决策原则 八、改进创新原则 九、简单直接原则 十、团队原则 管理篇管理篇 一、龙湖地产在不同发展阶段的开发模式与相应设计管理模式一、龙湖地产在不同发展阶段的开发模式与相应设计管理模式 管理篇管理篇 1.1 龙湖起步阶段龙湖起步阶段 1995-2002，单项目，单业态起步，单项目，单业态起步 1995年设立于重庆年设立于重6、庆 1997年年4月，龙湖第一个项目龙湖花园动土奠基月，龙湖第一个项目龙湖花园动土奠基 设计管理模式：职能型管控设计管理模式：职能型管控 职能型管理是根据项目管理中工作任务的相似性来设立管理部门,它最显著的特点就是管理层次比较分明 职能型管理是根据项目管理中工作任务的相似性来设立管理部门,它最显著的特点就是管理层次比较分明 职能型设计管理模式：主要特征是设立专职的产品设计管理部门，管理产品设计的全过程，针对公司发展的不同阶段分为本区域的小职能型及跨区域的大职能型。职能总经理对产品设计成果负责 职能型设计管理模式：主要特征是设立专职的产品设计管理部门，管理产品设计的全过程，针对公司发展的不同阶段7、分为本区域的小职能型及跨区域的大职能型。职能总经理对产品设计成果负责 管理篇管理篇 1.2 龙湖发展阶段龙湖发展阶段 单业态多项目，多业态尝试单业态多项目，多业态尝试 2003年年12月，重庆龙湖商业经营管理分公司成立月，重庆龙湖商业经营管理分公司成立 2004年年11月成都龙湖成立。月成都龙湖成立。 设计管理模式：公司型设计管理模式：公司型(项目制型项目制型)管控管控 公司型管理是按公司项目(或产品)的分类来搭建公司组织构架,在该组织结构每个项目(部或中心)拥有自己的项目经理和必须的职能部门,能相对独立运作项目 公司型管理是按公司项目(或产品)的分类来搭建公司组织构架,在该组织结构每个项目(8、部或中心)拥有自己的项目经理和必须的职能部门,能相对独立运作项目 项目制型设计管理模式：主要特征是不仅公司有专职的设计管理部门，各项目(部或中心)也相应配置设计管理人员，各项目设计人员对项目总经理负责，项目总经理对产品最终成果负责 项目制型设计管理模式：主要特征是不仅公司有专职的设计管理部门，各项目(部或中心)也相应配置设计管理人员，各项目设计人员对项目总经理负责，项目总经理对产品最终成果负责 管理篇管理篇 1.3 龙湖扩展阶段龙湖扩展阶段 多项目多项目 多业态多业态 多区域发展多区域发展 2005年年12月，北京龙湖成立月，北京龙湖成立 2007年年8月，月， 上海龙湖成立上海龙湖成立 209、07年年11月，西安龙湖成立月，西安龙湖成立 设计管理模式：设计管理模式： 复合职能型、矩阵型复合职能型、矩阵型 总部与下属分公司的关系以战略规划进行管理和考核总部与下属分公司的关系以战略规划进行管理和考核 财务控制财务控制 战略规划与控制战略规划与控制 人力资源人力资源 技术管理战略与平台建设技术管理战略与平台建设 标准化设计水平标准化设计水平 复合职能型复合职能型 集群式集群式 项目制型项目制型 职能型职能型 战略合作水平战略合作水平 1.4 龙湖设计管理资源配置标准 1.4 龙湖设计管理资源配置标准 合理的项目人员数量和结构配置，不仅是人力资源有效利用的要求，也是项目有效实施的保证。配置10、基准应基于企业项目的运作模式、运作水平和人力资源成熟度合理的项目人员数量和结构配置，不仅是人力资源有效利用的要求，也是项目有效实施的保证。配置基准应基于企业项目的运作模式、运作水平和人力资源成熟度 人员配置基准的作用人员配置基准的作用 企业年度人力资源规划 企业年度人力资源规划 新增项目人员配置规划参考 新增项目人员配置规划参考 多项目运作状况下，项目之间人员动态规划和调配 多项目运作状况下，项目之间人员动态规划和调配 人员配置基准目的人员配置基准目的 1、10万平米 2、物业类型不超过三种 3、项目地段无特别复杂的地理条件 4、产品创新、进度方面有无特殊的要求。 5、主要包括设计、营销、工程11、成本4个专业序列 项目论证阶段： 建筑1人，结构0.3人 策划阶段： 建筑1人，结构0.3人 方案阶段： 经理1人、员工1-3人，结构 0.5人，电0.5人 扩初阶段： 建筑2-3人，结构0.5-1人，水暖0.5-1人，景观0.5-1人，室内设计0.5-1人 施工图阶段：建筑2-3人，结构1人，水暖，景观0.5-1人，材料1人 龙湖人员基本配置龙湖人员基本配置 二、龙湖标准化管理体系的主要流程二、龙湖标准化管理体系的主要流程 2.1.1设计管理业务流程的意义设计管理业务流程的意义 梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高12、设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制 梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制 2.1.2龙湖的主要业务流程 核心业务流程 项目规划设计流程 项目二次深化设计流程 材料设备选型/定板/验板管理流程 2.1.3流程优化带来管理效率和效益 缩短项目开发周期： 市场与产品定位评审、概念设计方案评审合并到投资决策评审会,强调工作前置,缩短项目开发周期。 延长项目开发周期： 未有效地实现工作前置和并行开展；项目投资决策报告达不到市场、设计、成本等各专业的13、成果标准,(仅满足拿地测算要求)：拿地后, 市场定位、方案深化与投资决策时往往发生很大的变化，降低投资决策的严肃性；市场与产品定位、概念设计方案、目标成本等专业职能评审缺位。 案例： 龙湖铝合金门窗确定流程 龙湖展示区工作流程 龙湖示范区管理流程.word 2.2.1 龙湖的计划管理 设计周期基准 目的：理顺各项工作的衔接关系，明确里程碑点和责任归属，保障开发周期基准的有效实施，实现快速滚动的地产开发模式。 龙湖拿地到开盘： 半年 2.2.2 项目总体计划下设计计划的分级控制与风险管理 各级计划的制定方式与监控办法 大事化小：将大循环分解成多个小循环大事化小：将大循环分解成多个小循环 就具体事14、件而言阶段 性划分计划比如： 34层分为2段变为17层 阶段性计划偏差调整 比如:34层分为3段 变为12层 就具体事件而言阶段 性划分计划比如： 34层分为2段变为17层 阶段性计划偏差调整 比如:34层分为3段 变为12层 计划管理的方法（分解） 计划的构架：长、中、短期计划环环相扣，保障计划的持续性和执行过程中的有据可循 整体计划整体计划 月度计划月度计划 进度统计进度统计 周计划周计划 计划管理的关键点 计划管理的关键点 总体计划的刚性总体计划的刚性 涉及方案、施工图完成时间等主要节点是高压线计划不可动摇。 调整计划的可操作性调整计划的可操作性 刚性计划外的可调控节点，兼顾节点的相对恒15、定 月度计划和统计处置的果断性月度计划和统计处置的果断性 对月度计划设置过程管控点、实现过程跟踪、出现偏差，及时应对、果断处置。 周计划和统计的连续性周计划和统计的连续性 重点关注进度统计与原计划的对比，保障计划在过程实施中的延续性。 2.2.3考核制度与风险防范 研发部年度KPI(关键业绩指标及年度计划 )考核评价 研发部门月份绩效计划/考核评价 各人月度计划考核评价 项目紧张时，周计划考核评价 设计巡检制度 研发部年度KPI(关键业绩指标及年度计划 )考核评价表 研发部月绩效考核评价表 员工月绩效考评表 三、龙湖的标准化管理体系框架三、龙湖的标准化管理体系框架 3.1 建立设计标准化管理体16、系的意义建立设计标准化管理体系的意义 设计标准化管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平,规范设计管理制度和流程,以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，打造企业核心竞争力 设计标准化管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平,规范设计管理制度和流程,以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，打造企业核心竞争力 3.2、龙湖设计管理体系的架构概述、龙湖设计管理体系的架构概述 矩阵式组织架构矩阵式组织架构 区域公司规划设计部 设计部经理/总监 设计部经理/总监 装饰设计组 装饰设计组 规划建筑组 规划建筑组 各项目部项目经理 各项目部项目经理 专业工程师 17、专业工程师 现场专业工程师 现场专业工程师 装饰专业工程师 装饰专业工程师 文员组 文员组 景观设计目部 景观设计目部 景观专业工程师 景观专业工程师 集团和区域公司在职能上的区别： 集团：注重项目宏观管控；区域公司：注重全过程的管理； 集团：是政策、流程、制度的制定者；区域公司：是执行者； 集团：集权；区域公司：被授权； 集团：关键节点、停滞检查点的管控；区域公司：注重细节化管理； 研发设计部对上游部门（营销策划部）的管理（输入）： 会签产品定位的报告； 会签产品交付标准和装饰装修标准。 会签经济模型分析和目标成本分解。 研发设计部对下游部门（工程管理部）的管理（输入）： 会签设计任务书、参18、与施工图审查； 设计师必须到项目所在地进行4次以上针对施工单位（及监理）的技术交底； 设计师有责任进行针对现场变化、效果调整、设计错误等因素提出相应的设计变更。遇到项目施工现场重大问题，必须由设计团队成员到现场解决，并保证问题反馈速度，在三日内做出回复； 设计师必须针对现场突发性的事件进行现场办公服务，调整设计，出具设计变更； 3.2 建立设计标准化管理体系的步骤 3.2.1明确设计管理职责明确设计管理职责 负责项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标的实现(规划、建筑、结构、水电、景观、室内设计) 负责项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标的实现(规划、建筑、结构、水电、景观、室内设计19、) 材料设备选型定板 材料设备选型定板 配合成本管理中心建立设计成本基准体系,建立从研发开始的成本控制理念与配合成本管理中心建立设计成本基准体系,建立从研发开始的成本控制理念与系统,提高产品综合性价比 。 系统,提高产品综合性价比 。 组织并参与主要材料、设备的调研, 与成本管理中心配合,建立按体系、专业分类的材料信息库(含品牌及供应商评价) 组织并参与主要材料、设备的调研, 与成本管理中心配合,建立按体系、专业分类的材料信息库(含品牌及供应商评价) 其它部门在设计管理过程中的职责其它部门在设计管理过程中的职责 市场营销部营销部 按要求及时向研发设计部提交各设计阶段所需资料条件； 负责对各阶段20、设计内部技术评审提供市场评价； 负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容； 成本管理部成本管理部 按要求及时向研发设计部提交各设计阶段所需成本目标； 随着图纸的深化，调整成本及控制目标； 项目开发部项目开发部 按要求及时向研发设计部提交各设计阶段所需资料条件； 负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成各政府相关部门的申报审批工作 3.2.2建立产品研发流程步骤建立产品研发流程步骤 项目团队人员配置； 项目定位报告确定； 项目一二级进度计划； 市场敏感分析、 工程 难 点分析 成本敏感点的分析、价值分配及目标成本预设； 会所、售楼处、样板房选址、定位、开放计划； 投资分析报告21、（启动）； 方案设计任务书； 景观方案设计任务书； 项目建造标准； 报批报建流程及管控措施； 定义项目成功的标尺（主要指标：项目销售净利润率、项目内部收益率IRR）经济模型分析； 晶蓝半岛案例 （一）、项目团队配置：（一）、项目团队配置：8人人 设计部：设计部： 4人人 研发经理研发经理1人、项目经理人、项目经理1人、人、 景观景观1人、装饰人、装饰1人人 工程部：工程部：2人人 营销部：营销部：2人人 发展部：发展部：2人人 （二）、项目定位报告（二）、项目定位报告 晶蓝半岛定位报告晶蓝半岛定位报告.ppt （三）一、二级计划（三）一、二级计划 晶蓝半岛节点计划晶蓝半岛节点计划.projie22、ct （四）、市场敏感点分析（四）、市场敏感点分析（龙湖高层电梯项目：晶蓝半岛为例）（龙湖高层电梯项目：晶蓝半岛为例） 1、购买因素研究、购买因素研究 消费者购房时，依次考虑的因素分别是：消费者购房时，依次考虑的因素分别是： 价格价格 位置位置 小区环境小区环境 户型设计户型设计 物业管理物业管理 社区配套设施社区配套设施 社区规模社区规模 建筑美观建筑美观 开发商品牌开发商品牌 从以上的因素排名我们可以发现，价格和位置依然是购房者购房时的最主要的考虑因素。但我们也应该看到，现在的消费者对于物业管理的重视程度已经上升到与户型从以上的因素排名我们可以发现，价格和位置依然是购房者购房时的最主要的考23、虑因素。但我们也应该看到，现在的消费者对于物业管理的重视程度已经上升到与户型设计相当的位置，也就是说消费者向往的已经不是仅仅居住硬件上的优越，同时也要设计相当的位置，也就是说消费者向往的已经不是仅仅居住硬件上的优越，同时也要求有高品质的软件相配合，是消费者成熟的标志。求有高品质的软件相配合，是消费者成熟的标志。 2、对带底商住宅的分析：、对带底商住宅的分析： 被访者认为底商对住宅有不利影响的比例达到被访者认为底商对住宅有不利影响的比例达到62%。 当有底商的沿街住宅与社区内无底商的住宅存在当有底商的沿街住宅与社区内无底商的住宅存在300500元元/平方米价差时，有平方米价差时，有32%的被访者24、表示可以接受有底商的住宅。的被访者表示可以接受有底商的住宅。 89%的被访者不会选择底商有餐饮商家入驻的住宅，改善底商餐馆的排烟通风后，愿意选择在改善排烟通风问题后的被访者增加了的被访者不会选择底商有餐饮商家入驻的住宅，改善底商餐馆的排烟通风后，愿意选择在改善排烟通风问题后的被访者增加了16%，达到，达到27%。 3、外墙风格的喜好、外墙风格的喜好 4、对各个居室的开间及面积要求、对各个居室的开间及面积要求 （五）、工程难点分析（五）、工程难点分析 （六）、项目产品美誉度的分析：（六）、项目产品美誉度的分析： 1、市中心超大中庭花园社区：通过精心规划，使小区中心形成、市中心超大中庭花园社区：通25、过精心规划，使小区中心形成25000多平方米的多平方米的超大共享景观面积，楼间距短轴最长约超大共享景观面积，楼间距短轴最长约100米，长轴方向间距米，长轴方向间距250米，宽阔的视野米，宽阔的视野，茂密的植物，创造出市中心稀缺的大型城市森林景观社区。，茂密的植物，创造出市中心稀缺的大型城市森林景观社区。 2、双泳池配置：室外游泳池和室内恒温游泳馆的人性化设计，让不同需求的业主在不同的季节有其个性的选择。、双泳池配置：室外游泳池和室内恒温游泳馆的人性化设计，让不同需求的业主在不同的季节有其个性的选择。 3、住宅超低公滩率，公共交通面积设计紧凑，使公滩率控制在、住宅超低公滩率，公共交通面积设计紧凑26、，使公滩率控制在16%以下，带给业以下，带给业主真正的实惠。主真正的实惠。 4、入户大堂与地下车库挑空设计，配以自然景观的引入，和精致的装修，有效提升住宅的品质。、入户大堂与地下车库挑空设计，配以自然景观的引入，和精致的装修，有效提升住宅的品质。 5、6米挑高景观花园，给住户带来经济与使用的实惠。米挑高景观花园，给住户带来经济与使用的实惠。 6、首层户型半下沉花园，送超大地下室，提高了首层户型的品质，增加、首层户型半下沉花园，送超大地下室，提高了首层户型的品质，增加 了卖点。了卖点。 7、沿街二层（沿宏济路为三层）户型送底商屋顶花园，局部覆土、沿街二层（沿宏济路为三层）户型送底商屋顶花园，局部27、覆土300-500，可种植物，统一廊架，增加二层卖点。，可种植物，统一廊架，增加二层卖点。 （七）、成本敏感点分析（七）、成本敏感点分析 钢材占项目投资的钢材占项目投资的14.3%. 断桥铝合金占项目投资的断桥铝合金占项目投资的10.64%. 混凝土含量占项目投资的混凝土含量占项目投资的9.14%. 外保温材料（聚苯颗粒）占投资的外保温材料（聚苯颗粒）占投资的7.98%. 详见项目成本分解表。详见项目成本分解表。 （八）、经济模型分析（八）、经济模型分析 龙湖晶蓝半岛经济模型分析龙湖晶蓝半岛经济模型分析.excel （九）、报批报建管理（九）、报批报建管理 龙湖晶蓝半岛报批报建流程龙湖晶蓝半岛28、报批报建流程.word 四、设计管理标准化模板建立的方法；四、设计管理标准化模板建立的方法； 1、计划模板、计划模板 xx项目开发计划 2、设计管理基础模板、设计管理基础模板 经济技术指标表模板经济技术指标表模板 设计各阶段各专业任务书及设计指引模板设计各阶段各专业任务书及设计指引模板 各阶段设计合同模板各阶段设计合同模板 产品标准模板产品标准模板 龙湖规划建筑、景观、装饰方案阶段任务书龙湖规划建筑、景观、装饰方案阶段任务书.word 龙湖规划建筑、景观、装饰施工图阶段任务书龙湖规划建筑、景观、装饰施工图阶段任务书.word 龙湖施工图设计合同模板龙湖施工图设计合同模板.word 龙湖产品标准29、模板龙湖产品标准模板.word 3、阶段性成果汇报模板、阶段性成果汇报模板 一、 区域介绍 二、 总图分析 三、 户型研究 四、 商业研究 五、 售场研究 六、 技术措施 七、 销售价格模拟 八、 经济模型测算结果 九、 市场敏感点分析 十、 成本敏感点分析 十一、工程难点分析 十二、设计管理重点措施 十三、美誉度分析 龙湖成果汇报系列文档.word 4、龙湖设计阶段成本管理模板、龙湖设计阶段成本管理模板 案例详解：龙湖设计成本管理案例详解：龙湖设计成本管理 五、龙湖标准化设计管理各阶段管控要点；五、龙湖标准化设计管理各阶段管控要点； 1、产品策划阶段、产品策划阶段 2、实施方案阶段、实施方案30、阶段 产品篇产品篇 一、龙湖在产品策划阶段的设计管理方法；一、龙湖在产品策划阶段的设计管理方法； 1、产品策划的核心、产品策划的核心 2、产品导向与客户导向、产品导向与客户导向 3、产品策划的特点、产品策划的特点 4、持续改进还是产品创新？、持续改进还是产品创新？ 5、产品决策办法、产品决策办法 6、如何选择规划意向？、如何选择规划意向？ 7、户型设计的优先原则、户型设计的优先原则 8、立面设计的衡量办法、立面设计的衡量办法 9、成本和售价是否支持产品的实现？、成本和售价是否支持产品的实现？ 10、如何建立解决分歧的客观评判标准？、如何建立解决分歧的客观评判标准？ 产品策划实现客户价值 卖什么31、，卖给谁，怎么卖 我们能做什么产品；（容积率分析） 竞争产品的卖点（规划、户型、景观、价格） 我们的产品策略；（面积、房间功能要求、里面风格、卖点） 客户支付能力决定了产品的总价 客户家庭结构决定了房间数量和面积 客户文化背景和精神需要决定了产品策略和风格 产品策划要点 从各种可能性分析，用排除法逐渐接近目标 一、项目自身资源分析 市场宏观走势，地段交通配套景观，不利因素和风险规避 二、竞争产品特征 产品类别、平面功能、单价总价、立面风格、创新策略 三、核心竞争策略 可以选择的策略，最适合本项目的策略 四、项目产品定位 产品匹配，面积指标、房间功能、建造标准 五、规划设计建议 参考项目、立面风32、格、景观装饰风格 持续改进VS产品创新 产品创新的目的是为了领跑行业或者是绝处逢生 滟澜山 VS 龙湾 香碮漫步VS 纳帕尔湾 产品导向VS客户导向 卖客户想要的，而不是我们想做的 高端产品、成熟客户-客户导向-功能的完善和舒适度的提升 御园、万城华府 低端产品、年轻客户-产品导向-产品的升级换代和差异化 香醍漫步的小独栋、重庆睿城的7合院 当总价由于市场、成本、面积的原因超过客户支付能力，会导致产品定位失败当总价由于市场、成本、面积的原因超过客户支付能力，会导致产品定位失败 花盛香醍的叠拼 花盛香醍的叠拼 户型选择的优先顺序 功能完善房间朝向房间面积房间数量使用效率 功能完善房间朝向房间面积33、房间数量使用效率 5类细分人群 彰显地位的成功家庭6.9% 彰显地位的成功家庭6.9% 注重享受的社会新锐 26.9% 关心健康的老年家庭22.5% 注重享受的社会新锐 26.9% 关心健康的老年家庭22.5% 注重孩子教育的望子成龙家庭18.0% 注重孩子教育的望子成龙家庭18.0% 价格敏感的务实家庭23.1% 价格敏感的务实家庭23.1% 业主对户型的要求 业主对户型的要求 产品决策方法 保证速度、明确战略、控制风险 追求卓越，但不追求完美 如果给设计充足的时间，设计工作会自动膨胀，充满整个时间 如果一个时间节点没有完成，那下一个时间节点也无法完成 冲浪运动关键是控制速度和方向，但如果有34、速度，即使稍微偏离轨迹，依然可以有机会把握方向，而如果没有速度，则即使方向正确，也没有用处。 小发展是大问题，大发展就是小问题 产品决策方法 保证速度、明确战略、控制风险 明确战略，善于分析，勇于决策 转变心态 我等你告诉我怎么做 你告诉我方向和要求，我决定怎么做 转变要求 前提要理解上一级的战略要求和目的 对上级的要求：一定要有清晰的拆分后的目标 对下级的要求：带着建议来谈问题 共同的要求：以同样的方式谈同一个问题 产品决策方法 保证速度、明确战略、控制风险 什么导致变化？ 目标是否明确一致？ 潜意识是否希望变化 计划尽量细分，并预见到可能发生的变化 什么原因发生变化，变化一旦发生，我们有什35、么补救措施 任务书是否有效？ 成本是否合理，完成目标而不是实现理想 产品定位的原则和误区 项目利润率和内部收益率是解决分歧的客观评判标准 目标单一：目标越单一越容易实现 目标具体： 计划尽量细分，并预见到可能发生的变化 什么原因发生变化，变化一旦发生，我们有什么补救措施 任务书是否有效？ 成本是否合理，完成目标而不是实现理想 估价过高 内部竞争：面积相近、总价相近，客户难以选择 如何选择总图规划 主入口要有鲜明的亮点，加深客户的印象 清晰的道路骨架和景观线索便于分期开发 二、龙湖在方案阶段的设计管理方法；二、龙湖在方案阶段的设计管理方法； 1、方案的设计深度与范畴、方案的设计深度与范畴 一、 36、区域介绍 二、 总图分析 三、 户型研究 四、 商业研究 五、 售场研究 六、 技术措施 七、 销售价格模拟 八、 经济模型估算结果 2、方案设计在产品创新中的关键作用、方案设计在产品创新中的关键作用 开发理念和设计原则开发理念和设计原则 总体布局总体布局 朝向朝向 住宅和商业的关系住宅和商业的关系 销售示范区合理的位置销售示范区合理的位置 交通与路网的规划交通与路网的规划 结合景观设计因素进行规划设计结合景观设计因素进行规划设计 住宅产品类型及分布住宅产品类型及分布 公共设施公共设施 龙湖方案设计 总图分析 （龙湖十大规划设计原则） 项目的总体规划特点体现鲜明的个性。项目的总体规划特点体现鲜37、明的个性。 人车交通特点与路网结构特征，项目分期规模及人车交通特点与路网结构特征，项目分期规模及物业管理模式物业管理模式 场地规划开口与城市路网的关系场地规划开口与城市路网的关系 建筑布局与景观的互动建筑布局与景观的互动 如何降低感觉容积率如何降低感觉容积率 物业类型的区位关系物业类型的区位关系 布局原则布局原则 建筑空间形态与单体设计的互动关系建筑空间形态与单体设计的互动关系 建筑的物业类型的比例关系及初始入市的物业建筑的物业类型的比例关系及初始入市的物业类型选择类型选择 规避规划不利因素规避规划不利因素 受损的面积最小受损的面积最小 主体要素和建筑布局的互动关系主体要素和建筑布局的互动关系38、 总体布局与竖向的关系总体布局与竖向的关系 规划中的首期优先开发原则及总的成本原则规划中的首期优先开发原则及总的成本原则 项目总平面图 项目体块模型一 项目体块模型二 项目体块模型三 一期地下车位分布图 地下车位分析 二期地下车位分布图 景观视线分析图 一期景观单元分析表 一期景观视线分析表 好景观（套） 较好景观视线（套） 较次景观视线（套） 优质景观率% 客卧见中庭 见河又见庭 仅见河 卧室见中庭 一单元 50 18 36 7 14 54% 二单元 52 36 18 14 7 69.29% 三单元 52 36 18 14 7 69.29% 四单元 52 18 36 7 14 55.18% 39、五单元 48 16 30 51.60% 小计 254 108 108 58 72 说明： 1、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河 2、面向社区外方向9楼以下暂时考虑景观较差 3、5单元西南面X3户型景观条件较差 二期景观单元分析表 二期景观视线分析表 好景观（套） 较好景观视线（套） 较次景观视线（套） 优质景观率% 客卧皆见景 视线开阔 卧室见中庭 六单元 48 18 14 14 52% 七单元 52 36 14 50.98% 八单元 51 36 25 14 40.47% 九单元 70 50 7 55.12% 十单元 52 36 25 14 40.94% 十一单元 52 48 52% 十二40、单元 52 40 52% 十三单元 52 48 52% 十四单元 52 40 52% 小计 481 126 290 63 说明： 1、面向社区外方向9楼以下暂时考虑景观较差 2、11-14单元客厅都面向一环路高层建筑，可看景观少 三、 户型研究 户型分布图 户型比例统计表 项目户型指标总表 住宅户型大类 户型编号 户型面积() 套数 总面积() 该户型占户型大类套数比(%) 该户型占户型大类面积比(%) 该户型占总面积比(%) 两房 2 160.62 175 28108.5 100 100 12.39% 三房 D3 134.62 200 26924 23.5 23.91 11.86 D3a 141、34.37 175 23514.75 20.56 20.88 10.36 D3b 133.94 234 31341.96 27.5 27.84 13.81 D3c 134.88 100 13488 11.75 11.98 5.94 X3 122.01 142 17325.42 16.69 15.39 7.63 小计 851 112594.1 四房 X4a 160.62 127 20398.74 23.78 23.67 8.99% X4b 149.15 75 11186.25 14.04 12.98 4.93 X4 157.73 92 14511.16 17.23 16.83 6.39 D4 142、67.06 240 40094.4 44.94 46.52 17.67 小计 534 86190.55 户型指标总表 标准层户型图一 标准层户型图二 标准层户型图四 标准层户型图五 首层平面图 入户大堂分析图 一层地下室构想图 四、 商业研究 商业分布图 五、 售场研究 售场位置图 售场布置图 六、龙湖七剑六、龙湖七剑-总图研发心得总结；总图研发心得总结； 剑指总图剑指总图 定性之言：定性之言： 若项目研发阶段决定了项目总货值的若项目研发阶段决定了项目总货值的90%，那么总图阶段就已决定了总货值的，那么总图阶段就已决定了总货值的80%。 若项目研发阶段已将成本控制了若项目研发阶段已将成本控制了43、70%，那么总图阶段就已将成本控制了，那么总图阶段就已将成本控制了50%。 总图决定了景观的构架与格局。总图决定了景观的构架与格局。 总图决定了物业管理成本的基础总图决定了物业管理成本的基础 总图设计七剑总图设计七剑 用足指标用足指标 -青干剑青干剑 货值最大化货值最大化 -由龙剑由龙剑 复制模块复制模块 -天瀑剑天瀑剑 配套用房最小化配套用房最小化 -舍神剑舍神剑 赠绿规划和底层挖掘赠绿规划和底层挖掘 -竞星剑竞星剑 控制地库控制地库 -莫问剑莫问剑 减少入口减少入口 -日月剑日月剑 一、“掏干吃净一、“掏干吃净-用足指标用足指标 一、用足指标一、用足指标 1、用足容积率和建筑密度、用足容积44、率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁用足容积率（北京唐宁ONE案例）案例） 1.2用足建筑密度用足建筑密度 建筑密度主要与首层建筑面积有关建筑密度主要与首层建筑面积有关 2、用足规划法规的边界、用足规划法规的边界 二、货值最大化二、货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演 1.1 不平衡使用容积率案例不平衡使用容积率案例A-成都郫县项目成都郫县项目 各业态市场分析各业态市场分析 总体规划业态配比总体规划业态配比 规划布局分析规划布局分析 不平衡容积率的规律：不平45、衡容积率的规律： 规划布局分析规划布局分析 功能分区功能分区 效果图效果图 1.2 不平衡使用容积率案例不平衡使用容积率案例B-重庆睿城项目重庆睿城项目 总图总图 配比研究配比研究 总图价值挖掘总图价值挖掘 东西分区高档住区东西分区高档住区 vs 商业与小户型高层商业与小户型高层 南北分区大院别墅南北分区大院别墅 vs 花园洋房花园洋房 商业商业vs小户型高层小户型高层 二、货值最大化二、货值最大化 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。业态的价格，提升溢价空间。 增值空间增值空间 类联排别墅洋房案例类联排别墅洋房案例 龙湖三千46、城 3、资源利用最大化、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源尽可能多的扩大优质资源户型比例户型比例 ，扩大溢价范围，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 “拿来主义”“拿来主义” -复制模块复制模块 1、利用、利用产品库产品库 中的成熟产品进行复制，速度中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。快，风险低。 2、使用模块产品和组团复制、使用模块产品和组团复制 3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块 “ 削减龙套”削减龙套”-配套用房最小化配套用房最小化 晶蓝半岛会所案例晶蓝半47、岛会所案例 北京半壁店会所案例北京半壁店会所案例 “锦上添花”“锦上添花”-赠绿规划、底层挖掘赠绿规划、底层挖掘 1.规划在用足建筑密度的前提下，增加规划在用足建筑密度的前提下，增加 亲地户型的数量。亲地户型的数量。 2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家将住宅周围的绿地尽可能的划给私家 “地下黄金”“地下黄金”-控制地库控制地库 在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层 或采用停车桥或采用停车桥 优化车库柱网，控制车库面积，标准为：车库面积优化车库柱网，控制车库面积，标准为：车库面积 / 车位数应小于车位数应小于35平米平米 1、将车库抬到地48、上一层、将车库抬到地上一层 案例案例 抬高一层的城市街道的界面抬高一层的城市街道的界面 抬高架空地下室分析抬高架空地下室分析 2、停车桥、停车桥 北京北京 中粮假日紫苑中粮假日紫苑 停车分析停车分析 “看好家门”“看好家门”-减少入口减少入口 交通分析交通分析 7图图 产品分布总平面图产品分布总平面图 景观资源利用分析图景观资源利用分析图 首层总平面图首层总平面图 入口及地库平面分析图入口及地库平面分析图 社区整体横纵剖面分析图社区整体横纵剖面分析图 配套用房布置及架空层使用分析图配套用房布置及架空层使用分析图 典型住宅三层以下（含地下层）和顶层剖面分析图典型住宅三层以下（含地下层）和顶层剖面49、分析图 全案分析全案分析龙湖滟澜山龙湖滟澜山.ppt 全案分析全案分析龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步.ppt 全案分析全案分析龙湖睿城龙湖睿城.ppt 一、龙湖滟澜山一、龙湖滟澜山 1. 项目概况项目概况 2. 产品定位与规划要点产品定位与规划要点 3. 住宅住宅 4. 配置标准配置标准 项 目 所 在 地 项 目 所 在 地 项目用地 东至沙峪环路，南至馨园九街，西至金泰花园一期用地，北至裕民大街 地处中央别墅区，区域成熟，高档次国际化的教育、医疗、生活休闲配套齐全。 前期项目分析前期项目分析-中央别墅区发展中央别墅区发展 本项目所处中央别墅区，临近温榆河，在北京别墅市场发展最早，目前最为成熟，别50、墅项目已连接成片，是外籍高端人士首选聚居地。 与其它别墅区域相比，中央别墅区处于高端地位，市场认同度最高，销售价格2000-4000美元/平米。 不仅销售市场火爆，中央别墅区租赁市场也十分活跃，年投资收益率10%。 前期项目分析市调结论前期项目分析市调结论 中央别墅区最初业主主要是外企高管和使馆高级工作人员，随着外企中高层管理人员和国内高端人士进入，中央别墅区内对中高端产品需求呈上升趋势。 区域内销售市场火爆，平均月销售10套。 区域内租赁市场活跃，投资比例较高，龙湾项目达到40%。 高品质产品热销，市场对这类产品价格敏感度低。 中央别墅区市场认可度高，将逐步发展为北京最密集的富人区，别墅市场51、持续看好。 客户来源： 外企中高层管理者 中资企业家 从外地到北京来的高级经理人及IT、金融、房地产界精英和薪资优厚的律师、会计师、教授等高级知识分子 事业成功的演艺界、传媒界人士 投资者 通过产品规划和设计创新，建设高品质联排别墅，户均地上面积250平米（赠送一层地下室和花园），实现总价350-500万元，地上面积均价17000元/平米。 1.地块现状为平整后土地，地势平坦，无高差起伏。 2.可利用的条件： 本地块地处北京的（中央别墅区西侧）中； 交通便利； 地块内中部偏东南有一条小路，两侧种有行道直柳树； 北部150米宽的市政绿化带； 3.需要改善的条件： 高容积率； 配套设施为与一期共用52、的设施； 地块内东侧有两条高压线穿过，一条为220kV，一条为110kV，政府已有迁移计划，预计在两年左右迁移。 1.由于受到高容积率的限制（0.7）、地块周边情况的调查分析，我们考虑以此项目采用纯联排的形式； 2.结合地形，保留地块内东南侧原有的小路和行道树； 3.高压线下面形成单独区域，灵活设置地块的开发步骤； 4.会所、商业及配套布置在地块东南角，以利于对外服务； 5.放大入口空间和主要交通空间尺度，并重点进行绿化； 6.与北部城市绿化带相连通，并设计活动场地； 7.地下室与地下车库的设置增大产品的附加值； 代征绿化用地代征绿化用地 保留树木保留树木 会所及配套服务 小区车行道 小型集中53、地下车库 1.主入口设在南侧，次入口设在东侧。 2.在主次入口间形成环形车行路。 3.停车主要采用集中地下车库的形式，保证每户两个地下车位； 4.在停车库上形成景观绿化、13米楼间距、2层高度的住宅等设计思路最大的限度的减少了道路对景观、住宅的影响，全面增加了绿化的面积； 1.全部住宅南向布置，极大的满足北京地区对朝向的要求； 2.单套建筑面积控制在地上建筑面积220300平米；地下建筑面积控制在90160平米； 3.全部建筑采用地上两层的高度控制，减少建筑的高度对视觉的冲击； 4.单体地下南侧设计成下沉花园形式，使得地下室南侧全面采光，层大销售亮点； 5.一层设置南向卧室，可以设置老人房。 54、6.地下活动室功能分区，南入口户型设置影音室。 7.面宽控制在7.58.9米、进深控制在17米左右；适当增加端户型的面积，提高优质景观环境下的建筑面积比例； A B型联排 C D型联排 住宅单体地下车库示意 1. 地下部分由下沉花园、公共停车库及地下室组成； 2. 地下车库上进行覆土绿化； 3. 达到户均2部的停车数量； 4. 由地下车库可直接进入私家住宅； 5. 在北侧墙面设置条型窗，解决车库通风、采光问题； 户开间7500 户开间7650 户开间7650 设置25M泳池和儿童戏水池。更衣区和泳池设置地采暖，设置桑拿房。泳池屋顶设置天窗。 泳池。 四季厅 壁球馆 儿童活动室 泳池。 四季厅 55、壁球馆 儿童活动室 会所平面功能设置 便利店 餐吧、美发 物业接待 清吧（咖啡厅） 交流中心 健身房 住宅建筑配置住宅建筑配置 1. 1.1米宽木制入户门。米宽木制入户门。 2. 文化砖、文化石及文化砖、文化石及STUCCO外墙涂料。外墙涂料。 3. 威卢克斯天窗。威卢克斯天窗。 4. 科肯铝彩天沟及雨落管科肯铝彩天沟及雨落管. 5. 西班牙小筒瓦西班牙小筒瓦 6. 断桥铝合金中空玻璃；进口五金件（诺托）断桥铝合金中空玻璃；进口五金件（诺托）. 7. 挤塑板保温。挤塑板保温。 1. 采用冷凝式壁挂炉。 2. 地板采暖。 3. 冷暖中央空调（美国四大品牌） 4. 中央除尘系统。 5. 地下车库坡56、道融雪系统。 配置标准住宅机电配置 1.特有的炉体结构，高效率：特有的炉体结构，高效率：热效率高达109，高出其他普通壁挂炉20，也就是说运行费用将节约20。 2.环保指标：环保指标：因为配置了水冷式大气预混燃烧器和变频风机，所以可以达到无害化燃烧，更加环保，排放量只有NOx: 7mg/kwh CO: 9mg/kwh，达到“蓝天使”环保标准的极限值，被誉为零排放环保产品。 3.使用寿命：使用寿命：超长的30年使用寿命，减少了锅炉的二次更换费用和使用的不便。 4.新型控制器，维护方便：新型控制器，维护方便：锅炉无需泄水既可进行设备的清扫及维护，快捷的完成维保工作，同时保证了使用与维护时房间的整洁57、。 5.欧美流行趋势。欧美流行趋势。 关于冷凝式壁挂炉关于冷凝式壁挂炉 会所 住宅 样板区样板区 主入口 D户型户型 A、AA户型户型 入口大厅 会所装修 泳池更衣区 会所装修 泳池 会所装修，四季厅会所装修，四季厅 确定此套房目标客户为带一个孩子的中年夫妇，设计应强调居家感觉，尽量增加储物功能空间 首层客卧室确定为老人房 二层临近主卧的客卧室改为书房 底层半开放式中厅与大厅统一考虑为运动休闲厅，重点强调家庭互动，体现闲适感 底层办公室改为小型家庭影院； A户型：温馨居家风格 确定此套房目标客户为带二个孩子的国外中年 夫妇，设计应强调团聚感觉（亦可有CLUB 感），同样尽量增加储物功能空间； 58、首层客房为老人房； 二层两卧室分别为一男、一女小孩房，年龄间 隔可适当加大； 二层公共区域应设定为孩子们交流空间，既可 当读书室亦可当玩具厅； 底层活动室重新分区，设计应包含SPA、酒窖 及酒吧等，强调CLUB的寓意； AA户型：时尚简约风格 D户型：浓郁西班牙风格 确定此套房目标客户为有情趣、高品位、有明显收藏爱好的客户，设计注重私人雅兴； 首层客房为老人房； 二层南向卧室设计为女主人书房； 底层统一设计为私人博物馆 ； 二、龙湖香醍漫步 总平面图：总平面图： 类独栋布置在潮白河旁地块，做足类独栋布置在潮白河旁地块，做足30%面积的情况下，在西面地块再布置一个类独栋组团；面积的情况下，在西面59、地块再布置一个类独栋组团； 花园洋房在剩花园洋房在剩余用地上，层数达到余用地上，层数达到56层，全部增加电梯；层，全部增加电梯； 托幼和社区所托幼和社区所有商业配套服务有商业配套服务设置在区域入口第一个路口处；设置在区域入口第一个路口处； 项目总用地面积 项目总用地面积 316496.000 项目建设用地面积 项目建设用地面积 168569.000 建筑密度 建筑密度 30.00% 容积率 容积率 0.9 绿地率 绿地率 30 车位数 车位数 982 地上车位（含类独栋278个） 670 地下车位 312 项目总建筑面积 项目总建筑面积 217220.000 住宅 146600.000 公建 60、1800.000 物管用房 1000.000 会所 1200.000 幼儿园 2400.000 车库 9980.000 人防 3200.000 类独栋地下住宅面积 28132.000 花园洋房地下住宅面积 12578.000 类独栋赠送地上 4170.000 花园洋房赠送地上 6160.000 住宅户数住宅户数 1522 类独栋类独栋 北京市区第二居所、养北京市区第二居所、养老、度假、投资老、度假、投资 2层半，埋半层层半，埋半层 类独栋类独栋278户，占总户数的户，占总户数的18.3% ； 花园洋房花园洋房 顺义一次置业与置业升级顺义一次置业与置业升级 地上地上56层带电梯层带电梯 地下为停61、车和住宅地下为停车和住宅 在符合在符合90平方米的要求下，通过赠送与可改造空间的创造，形成了从平方米的要求下，通过赠送与可改造空间的创造，形成了从80145平方米的产品线，适合不同置业需求。平方米的产品线，适合不同置业需求。 花园洋房户数花园洋房户数1244，占总户数的，占总户数的81.7%，其中，其中90平方米以下平方米以下2居户型为居户型为34.7%，100平方米小三居户型为平方米小三居户型为18.5%，120145平方米平方米34居户型为居户型为28.5%； 洋房两单元短板为主，洋房两单元短板为主，增加景观好的户型；增加景观好的户型； 类独栋靠近潮白河区域，单独管理，在综合区域内的类独栋62、也可以进行单独管理；类独栋靠近潮白河区域，单独管理，在综合区域内的类独栋也可以进行单独管理； 结合总图布置与道路组织，将景观视线条件好的地方的类独栋做成更好的边入户；结合总图布置与道路组织，将景观视线条件好的地方的类独栋做成更好的边入户； 七、龙湖户型的设计管理七、龙湖户型的设计管理 从产品形态划分的系列从产品形态划分的系列 从产品档次划分的系列从产品档次划分的系列 产品研发产品研发 容积率容积率 类独立别墅类独立别墅 类独立别墅类独立别墅 类独栋别墅类独栋别墅 类独立别墅类独立别墅 类独立别墅类独立别墅 类独立别墅类独立别墅 联排大院联排大院 联排大院联排大院 负一层负一层 联排大院（联排大63、院（1层）层） 联排大院（联排大院（2层）层） 联排大院（联排大院（3层）层） 联排大院（联排大院（4层）层） 联排大院（容积率联排大院（容积率0.74） 全跃多带居全跃多带居 全跃多带居全跃多带居 商务全跃（商务全跃（4户基本组合）户基本组合） 商务全跃（商务全跃（4户基本组合）户基本组合） 商务全跃（一梯商务全跃（一梯12户版）户版） 商务全跃（一梯商务全跃（一梯16风车版）风车版） 总结总结 案例分析：龙湖案例分析：龙湖2008年户型定性研究报告年户型定性研究报告 九、龙湖立面设计管理九、龙湖立面设计管理 高品质立面的重要意义高品质立面的重要意义 龙湖认为的品质感龙湖认为的品质感 立面设64、计的稳定性立面设计的稳定性 龙湖龙湖6大立面风格案例解析大立面风格案例解析 立面风格总结立面风格总结 龙湖立面设计的精典手法龙湖立面设计的精典手法 龙湖认为高品质立面是设计三大价值之一 概念规划带动土地溢价 立面及景观带动形象溢价 户型及科技带动产品溢价 因此立面是溢价部分的三架马车之一，同时立面对客户的认同感，开发商品牌的忠诚度有较大作用。 龙湖认为品质感是在成本有效控制下的高品质。 好材料的堆砌，使产品有品质而不一定有品质感。 品质感是在客户调性有效研究下的高品质。 细部决不等同于装饰，只有融入整体的细部才能提升品质感。 立面设计的稳定性 户型的地域差异性很大，且成熟户型的可拷贝性大， 标65、准成熟。 立面风格及品质感的地域差异性很小。 由于规划及户型的变化带来立面的变化很大，所以总结立面品质的一般规律显得尤为重要。 龙湖龙湖6大立面风格案例解析大立面风格案例解析 1、现代风格、现代风格 代表楼盘：龙湖晶蓝半岛、水晶郦城代表楼盘：龙湖晶蓝半岛、水晶郦城 2、新中式风格、新中式风格 代表楼盘代表楼盘: 龙湖颐和园著龙湖颐和园著 3、英式风格、英式风格 代表楼盘代表楼盘: 龙湖牧马山长桥郡龙湖牧马山长桥郡 4、北美式风格、北美式风格 代表楼盘代表楼盘: 龙湖香樟林别墅龙湖香樟林别墅 5、托斯卡纳风格、托斯卡纳风格 代表楼盘代表楼盘: 龙湖香堤漫步龙湖香堤漫步 6、地中海风格、地中海风格66、 代表楼盘代表楼盘: 龙湖蓝湖郡龙湖蓝湖郡 现代风格现代风格 现代主义立面风格在形式上多表现为平屋顶、不对称布局，在立面上强调的是立面体量的穿插和虚实关系的对比，以运用体量的进退关系反映立面层次的变化。大面积的玻璃窗、片墙体系的穿插构成以及以立面体块的进退来反映阴影的变化，强调立面的几何构图关系是现代风格立面的主要特点。总的来说，现代主义立面风格比较简洁、充满时代感，反对过多的装饰、多采用简单的几何形构图元素、充分利用现代材料和构筑技术创造符合现代建筑特征的建筑作品。建筑充满时代气息. 此种风格可广泛应用与别墅，连排，洋房，高层，小高层等各种建筑 新中式风格新中式风格 新中式建筑在沿袭中国传统67、建筑精粹的同时，更注重对现代生活价值的精雕细刻。同单纯的仿古建筑不同，新中式建筑着力提高 新中式建筑通过现代材料和手法修改了传统建筑中的各个元素，并在此基础上进行必要的演化和抽象化，外貌上看不到传统建筑的原来模样，但在整体风格上，仍然保留着中式住宅的神韵和精髓。空间结构上有意遵循了传统住宅的布局格式，延续了传统住宅一贯采用的覆瓦坡屋顶，但不遵循守旧，根据各地特色吸收了当地的建筑色彩及建筑风格，能自成特色。此种风格可广泛应用与别墅，连排，洋房，高层，小高层等各种建筑。 英式风格英式风格 英式风格高贵而内敛，具有英国典型的绅士特征。由于英国临海多雨，所以屋顶高尔陡，为了有利与排水，所以多用两坡顶。68、屋顶较高，顶下阁楼空间便于利用，所以多彩的老虎窗成为丰富屋顶轮廓线的重要手段。壁炉成为明显的竖向体量，和横向三段式成为对比。仪式感的入口彰显主人的身份。六角凸肚窗成为凸窗的重要表现方式。此种风格可广泛应用与别墅，连排，洋房等建筑，对于高层或小高层不太适宜。 美式赖特风格美式赖特风格 有机建筑和草原风格是赖特反复宣扬的建筑观念。赖特风格，在建筑的外表上，追求的并不是一个简单的视觉效果。通过勒脚、矮墙、排窗、露台、屋檐，把水平感诠释得现代、简练，带着一种自由的张力。赖特风格的建筑“活”的观念和整体性是有机建筑的两条基本原则，而体现建筑的内在功能和目的，与环境协调，体现材料的本性是有机建筑在创作中的69、具体表现。建筑消除了一切不必要的装饰、强调保持材料本色之后的一种自然美。莱特风格在屋顶处理上采用缓屋顶大屋檐，看上去沉稳内敛，四面缓斜坡屋顶、深出挑屋檐、大量运用水平线元素，表现出空间的内外连续。外立面常采用了三段式，立面颜色沉稳，厚重踏实，强调与自然的和谐共存，运用陶制深红棕色贴面砖与基座的石材完美地结合起来。 赖特曾说过：“茶褐色或红棕色的砖墙是最好的土色。”此种风格可广泛应用与别墅，连排，洋房等建筑，对于高层或小高层不太适宜。 托斯卡纳风格托斯卡纳风格 托斯卡纳风格建筑追求粗犷的原始风味和浓厚的文化韵味代表一种轻松的生活方式。 托斯卡纳经过演化发展为三种风格：西班牙风格，托斯卡那风格，加70、洲早期西班牙传教士风格 托斯卡纳风格多见于低层别墅和类别墅产品，高层较少。此种风格建筑成本相对较低但很容易产生一定的品质感，容易为开发商接受，但市场上此种产品较多，比较常见。 此种风格可广泛应用与别墅，连排，洋房等建筑，对于高层或小高层不太适宜。 春森彼岸 立面风格总结立面风格总结 现代风格：适用于各种建筑形态，灵活多变不易形成高价值感。 新中式风格：适用与政府特殊需求，或特殊地段，或特殊客户定位。 英式风格：适用于多层，连排，别墅，不适合高层。 美式赖特风格：适用于多层，联排别墅等，品质儒雅。造价不高不适于高层。 古典主义风格：高贵，造价高，适用各种形态 托斯卡那风格：成本低，风情感高，不适71、于高层。 arcdec风格：品味儒雅，适用各种形态 地中海风格：风格符号强烈，适用除超高层以外各种形态。 立面再塑 项目的区域售价发生变化，需要进行品质的提升。 由于政策调整带来的销售抗性，从而产品提升。 竞争楼盘促使立面提升。 对城市主要道路政府有城市整体风格要求。 龙湖立面再塑的手法 增加壁柱，线脚梳理体量。 局部钢构，整理体量关系。 改变风格，提升品质。 增减凸窗，改变进深等非主体结构，改变体量。 十、龙湖景观设计管理十、龙湖景观设计管理 龙湖景观全面提升五步曲龙湖景观全面提升五步曲 景观竞争点景观竞争点 龙湖景观全面提升五步曲龙湖景观全面提升五步曲 (客户、成本、效客户、成本、效果、特72、色、设计资源果、特色、设计资源) 十、龙湖项目体验区设计管理十、龙湖项目体验区设计管理 售楼处本身规划、建筑设计要素售楼处本身规划、建筑设计要素 售楼部设计售楼部设计 地产销售中心一个大卖场，售楼部就是一个小卖场。 卖场一种像百货商场，热闹非凡。 一种卖场用材考究，设计感强，以品质取胜，类似奢侈品的高档专卖店。 售楼部设计售楼部设计 1、销售中心的空间：最好是长方形，便于展示、接待和洽谈。可以有局部的标高变化使得空间有层次和变化。、销售中心的空间：最好是长方形，便于展示、接待和洽谈。可以有局部的标高变化使得空间有层次和变化。 2、主入口的重点处理：、主入口的重点处理： 3、整个销售中心的墙面设计、整个销售中心的墙面设计 4、灯光设计、灯光设计 5、家具的选择：力求色调高雅，做工精致、家具的选择：力求色调高雅，做工精致 6、窗帘、窗帘 7、空间营造：、空间营造： 售楼部的景观设计 1 景观设计概念分析 2 空间组织及游线分析 3 主入口分析 4 主景观分析 5 入户空间分析 6 样板庭院分析 7 植物设计分析 8 水景设计分析 9 装饰小品设计 10 灯具照明设计分析 11 景观色彩分析 12 硬质铺装材料分析 13 地形设计分析