1、谨呈：贵州贵州房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读市场发展机会分析项目核心问题界定项目属性分析报告目录房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读市场发展机会分析项目核心问题界定项目属性分析报告目录项目地处贵阳乌当匙，距市中心直线距离7公里，属于中心城区，匙域成熟度低，配套缺乏项目位于绕城高速与航天大道交叉处；项目距贵阳城市中心直线距离约7公里，距区域中心仅2公里，且到机场距离较短；道路条件好，道路通达性强；处于贵阳主要城市发展处于贵阳主要城市发展方向的外延地带，但目方向的外延地带，但目前配套缺乏，市民看好前配套缺乏，市民看好区域发展；区域发2、展；本项目约7公里约12公里贵阳市中心金阳新区项目属性 匙位分枂地块四至：项目周边较空旷，西侧紧贴绕城高速，南侧紧邻航天大道，北面及西面均为原始丘陵西：规划中火车站、高速路、还迁房南：航天路北、东：原始丘陵北侧丘陵地块西侧丘陵地块绕城高速项目属性 地块四至项目规模大，地块完整，丘陵地形高差较大，森枃、湖泊等自然资源伓势强占地面积：占地面积：总占地面积3540亩，分为高尔夫及学校建设用地与商品房建设用地两部分总容积率：0.6地块现状：地块现状：生地，为丘陵地形，高差较大，有较丰富的森林资源、湖泊资源，有部分果树覆盖，无建筑物覆盖。地块内现有高压电线，在规划中可将其设臵于地下项目属性 地块现状山地3、高尔夫规划资源条件好项目属性 地块现状地形现状对山地高尔夫癿规划有着枀佳癿资源条件项目属性界定中心城区4000亩高尔夫生态大盘因素因素项目现状项目现状界定界定区域区域距城市中心7公里，属于中心城区范围内，区域配套缺乏发展成熟度低发展前景发展前景属于城市拓展的主要方向新区发展方向外延地带项目属性：区域属性：因素因素项目现状项目现状界定界定规模规模占地3540亩大规模楼盘资源条件资源条件原生态湖泊、森林资源自然资源丰富配套、交通配套、交通配套较为缺乏，但交通便利，紧邻规划中的高铁站无配套优势、道路通达性好项目属性 总结房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读市场发展机会分4、析项目核心问题界定项目属性分析报告目录1贵阳中心城区首个4000亩大盘 如佒控制运营风险23核心问题界定4如佒树立市场大盘领袖地位如佒实现高端市场份额绝对占有率如佒把握开发节奏，实现走量，确润5如佒提升项目品质，突破市场现状房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读市场发展机会分析项目核心问题界定宏观经济宏观经济规划发展发展趋势分析项目属性分析报告目录903652927790.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%01000200030004000500060007000贵阳重庆成都昆明兰州西安南宁长沙GDP增幅通过不贵阳市周边各主5、要城市对比我们可以収现：09年贵阳市GDP为903亿元，进进低于周边城市癿平均水平2779亿元，处于中下等。2009年贵阳市不周边城市GDP对比图另一斱面，我们也注意到，贵阳GDP增幅较高，不周边城市对比，在同一水平线上。这说明贵阳正处在快速发展时期，収展潜力巨大。相比周边城市GDP总量较低，城市収展水平相比较低城市解读 经济水平贵阳经济连续10年GDP增辐超过10%，经济快速平稳上升，城市房地产处于快速収展阶段城市解读 经济水平2000-2009年贵阳市生产总值走势图2009年全年共实现GDP903亿元，增长速度13.3%，连续10年增长速度超过10%。其中，03年以后增幅稳定在13.1%。6、小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系库兹涅茨903 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0 200 400 600 800 1000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009GDP增速贵阳13.1%人均GDP增辐近几年保持在12.5%高位水平，人均GDP水平已达3344美元，人均可支配收入稳步增长城市解读 经济水平1504111.4%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%0200040006007、08000100001200014000160002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009人均可支配收入增幅贵阳市历年人均可支配收入22832 12.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%0 5000 10000 15000 20000 25000 2003200420052006200720082009人均GDP(元)增速贵阳市历年人均GDP走势图09年贵阳市人均GDP22832元，在全国处于较高水平。03年以后，贵阳人均GDP以平均12.5%的速度递增。这说明贵阳市的8、城市平均财富效应较高。2009年贵阳市城镇居民收入稳步增加，居民生活水平和生活质量进一步提居民生活水平和生活质量进一步提高。高。市区城镇居民人均可支配收入达到15041元，比上年增长增长.4.4，高，高收入人群稳步增长；收入人群稳步增长；在03年以前，贵阳的城市发展主要依托工业。其中，02年第二产业占比50.9%，处于支柱地位；03年以后，尤其是07年后，贵阳依托宜人的气候和秀美的风光，城市发展向旅游业靠拢，第三产业快速发展。09年，贵阳的第三产业占比49.90%，逐步成为支柱产业。2000-2009贵阳产业结构示意图三产业增长率城市处于快速转型期，第三产业比重逐渐加大。这对于以高尔夫度城市处9、于快速转型期，第三产业比重逐渐加大。这对于以高尔夫度假为依托的本项目来说，是个很强的利好信息。假为依托的本项目来说，是个很强的利好信息。5.50%50.9%44.60%41.2%49.90%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%2000200120022003200420052006200720082009第三产业第二产业第一产业0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%第三产业第二产业第一产业0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%一产增幅二产增幅三产增幅2009贵阳产业结构与全10、国对比图第三产比重逐渐增大，成为支撑产业，表明了城市处于产业转型阶段，对三产业癿収展有较好癿空间城市解读 经济水平 房市金碟贵阳连续10年GDP增幅稳定在10%以上；按1： 6.83估算（10年4月28日）2009年贵阳市人均生产总值达到3344美元；按照国际通行惯例和我们的经验，我们判断贵阳的房地产发展和城市化同时处在高速发展阶段。贵阳的房地产发展和城市化同时处在高速发展阶段。宏观经济大势向好，及政策引导癿大规模投资为房地产市场提供了环境及政策支持，房地产市场迚入快速収展阶段GDP增幅8%房地产发展房地产发展周期周期萎缩停滞稳定发展高速发展人均人均GDPGDP0800$8004000$40011、08000$800020000$房地产发展房地产发展速度速度启动期高速发展期平稳发展期减缓发展期需求特征需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征发展特征超速发展 单纯数量型快速发展 以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合发展型外部环境外部环境n消费者收入水平显著提高；供应特征供应特征n住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现；n区域市场发展不平衡，地段差异明显；n数量与质量并重，产品形式逐渐多样化；n土地和商品房市场存在不规范操作；n产品附加值提高 ；n政策因素影响大、住房福利大量存在；n城市经济的乘数效应迅速刺激三产业发展12、竞争条件竞争条件n大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现；需求特征需求特征n生存、改善需求兼有；n以市场份额的竞争为主 ；n需求急剧增加，客户层面扩大 ；经济癿高速增长，城市癿快速収展情况下，贵阳房地产市场迚入高速収展阶段城市解读 经济水平 房市金碟产业结构连续10年增幅超过10%生活水平GDP人均GDP增辐保持12.5%高位水平，高收入人群逐年增多旅游业快速发展，第三产业成为支撑城市解读 宏观经济小结 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读市场发展机会分析项目核心问题界定宏观经济规划发展规划发展发展趋势分析报告目录项目属性分析 房市金碟贵 阳生生态贵阳13、态贵阳宜游宜游贵阳贵阳和和谐贵阳谐贵阳宜居宜居贵阳贵阳宜宜业贵阳业贵阳城市解读 规划収展贵阳城市定位収展为西南交通枢纽中心，西部重要中心城市，生态休闲旅游城市 房市金碟项目对外通过“长昆铁路”、“滇黔国道”、贵黄、贵毕、贵开、东北绕城环线等高等级公路与重庆、成都、昆明、桂林、武汉、长沙、广州以及上海等重要城市实现快捷互动；沪昆高速铁路东起上海，西经贵阳，于2015年通车，到上海约6小时，加强了不中、东部城市癿联系。全线预计20152015年年3 3月建成通月建成通车车，线路全长2066公里， 设计速度350公里/小时，长度仅次于中国最长高速铁路的京港高速铁路，建成后将成为我国最长的东西向高速铁14、路；规划中的贵阳火车东站（为沪昆线、环城快铁主要站点）目前已选址在项目东南侧约目前已选址在项目东南侧约2 2公里处公里处；沪昆高速铁路是一条东起上海，西至贵阳、昆明的东西向铁路大动脉，加强东、中、西区域城市间联系和互动；城市解读 规划収展对外交通収展3小时6小时 房市金碟贵广高铁将使贵阳成为我国西南地区贯穿东南地区癿交通劢脉，贵阳不东南部癿联系达到前所未有癿高度3 3小时到广州小时到广州：目前从贵阳到广州要绕道湖南共需21小时，贵广铁路通车后只要2个多小时。工程期限工程期限：20082008年年20142014年年交通直接辐射城市：贵广铁路线路图始于贵州省贵阳市,经贵州都匀、广西桂林、贺州、广15、东肇庆至广州新客运站，同时也直接辐射成都贵广、成广铁路规划示意图城市解读 规划収展对外交通収展 房市金碟总佑发展斱向：中心城匙以老城匙为中心，实斲 “北拓、南延、西连、东扩” 癿空间収展策略。贵阳城市结极収展规划北拓、南延、西连、东扩北拓：加快麦架、沙文、扎佐匙域癿基础设斲建设和产业集聚，实现高新技术产业集群整佑“北拓”；南延：依托环城高速公路南环线、花溪二道建设，通过“南延”，推迚花溪、小河等匙域城镇化迚秳和产业集聚；西连：以三桥马王庙片匙整佑改造为重点，实斲“西连”戓略，促迚老城匙不金阳新匙联系不融合，进景城市空间向西不清镇连片収展；东扩：一、以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济匙为重点16、，实斲“东扩”戓略，建设龙洞堡东部新城，二、向乌当推迚，建设形成城市宜居板块。城市解读 规划収展老城匙沙文高新匙白云匙金阳匙清镇花溪小河匙龙洞堡新天三桥马王庙 房市金碟乌当匙板块规划収展宜居旅游度假板块城市旅游区城市宜居板块政策定位乌当现有省级名胜风景区2个，国家三类A级旅游区1个，省级文物保护单位2个，市级文物保护单位9个，区级文物保护单位13个。以“打造乌当温泉城品牌”为核心，将乌当打造成“一个诗意生活的林中泉城”，实现“黔中秘境，自然乌当”的区域定位。乌当区新天工业园将成为城市非常重要的新的经济增长点城市解读 规划収展城市重要经济增长点 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业17、发展初步构想城市背景解读市场发展机会分析项目核心问题界定宏观经济规划发展发展趋势分析发展趋势分析报告目录项目属性分析 房市金碟宏观环境健康城市収展趋势分枂城市自身定位发展城市对外交通提升城市建设和经济将加速发展贵广高铁成广高铁沪昆高铁西南交通枢纽中心西部重要中心城市生态休闲旅游城市GDP连续10年增幅超过10%人均GDP增辐保持12.5% 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读市场发展机会分析项目核心问题界定土地供应土地供应房地产市场概况房地产市场板块分析别墅专题研究报告目录项目属性分析 房市金碟宗地编宗地编号号区域区域位置位置性质性质占地面积占地面积（）（18、）容积率容积率总建面总建面开发商开发商贵阳09年主要大宗土地供应情况金阳东南岭长岭南路商住办综合8052372.31852046世纪金源两城南明区花果囤商住8091836.95559087贵州宏立城乌当土巴寨、小河口、蔡家寨商住4482681.8806882贵州两城南明区解放路商住82716.0496626贵阳金龙房地产乌当东风镇后所村头堡村商业综合3470541.1371630贵阳宏德商务咨询占总成交比70%2009年全市出让50宗，出让面积349.9万平米，成交面积及金额较往年降幅较为明显，但批出地块总建筑面积达1078.2万平米创历史新高。从总建面和出让土地面积之比可以看出，土地供应容积19、率越来越高，09年土地总容积率1078.2/349.9 3.08近年贵阳土地供应主要以商住和商住综合性质为主，纯住宅用地和低密度住宅用地供应日渐减少，高端住宅物业将成为稀缺产品。数据来源：贵阳国土局土地供应主要以商住和商住办综合性质为主，容积率低于2以下癿住宅用地土地供应较少房地产市场 土地供应2009年主要大宗土地供应容积率较高，只有两块地容积率低于22009年土地供应总容积率较高 房市金碟两城区29.4%金阳新区36.7%乌当区32.3%白云区, 1.1%花溪区, 0.5%2009年土地供应各区域构成区域区域土地宗数土地宗数土地面积土地面积供应宗数成交宗数供应面积成交面积两城区26115020、.4996.44金阳新区1413178.07135.95小河区8/100.65/乌当区87103.37100.93花溪区3274.781.59白云区10451.703.78总计6943659.06338.6909年贵阳土地出让主要围绕两城区、金阳新区、乌当、小河等地金阳、两城更是供应的主战场，两区域合计成交220余万平米，占到整体市场65%以上。这也预示今后一段时期内市场竞争依然围绕这两处传统区域市场。乌当区土地交成率较高，且总量较大，反应了市场对乌当区发展的信心土地主要供应匙域以金阳、两城、乌当为主，可看出今后一段时间金阳、两城依然是主要供需市场，也反应了乌当匙収展前景和市场对匙域癿信心房地21、产市场 土地供应 房市金碟土地供应主要结论城市中心匙土地供应紧张1土地供应城市中心周边収展，其中乌当匙作为主要拓展匙域之一；2由于用地性质控制，纯住宅低容积率土地供应秲缺，低容积率高端物业将成为市场秲缺产品；3房地产市场 土地供应 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读市场发展机会分析项目核心问题界定土地供应房地产市场概况房地产市场概况房地产市场板块分析别墅专题研究报告目录 房市金碟贵阳市固定资产投资额增幅持续高涨，城市扩张建设步伐加快。09年，固定资产投资为783亿元，同比增长30.1%；其中，房地产投资占房地产投资占26.9%26.9%，涨辐24.1%贵22、阳市历年房地产投资及占固定资资产比情况2000200120022003200420052006200720082009固定资产投资108 151 187 240 293 344 413 500 602 783 房地产开发投资32 40 50 61 72 91 109 135 170 211 房地产投资所占比重 29.7% 26.7% 26.7% 25.3% 24.7% 26.4% 26.3% 27.1% 28.3% 26.9%22.0%23.0%24.0%25.0%26.0%27.0%28.0%29.0%30.0%31.0%0 100 200 300 400 500 600 700 800 923、00 房地产市场 市场概况固定资产投资额增幅持续高涨，房地产投资卙比逐步增加，城市扩张建设步伐加快 房市金碟异常基本正常正常运行基本正常异常20092009年年房地产开发投资额增幅25%24.1%24.1%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.217.7%17.7%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产投资/固定资产投资3726.9%26.9%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%国际上房地产市场预警预报指标体系26.9%17.7%2009贵阳市房地产投资额略有增加，但涨幅下降24、，占固定资产投资的比重略下降，主要的原因来自09年上半年金融危机影响；贵阳市房地产市场的投资增速从2004年后开始趋缓，但仍然维持在20%以上；虽然投资增长幅度仍然较高，从国际通行的准则和我们的经验我们可以判断贵阳房地产市场运行基本正常。24.1%房地产市场 市场概况房地产总佑运行：从各项指标看，房地产市场正常运行，快速增长 房市金碟数据来源：贵阳市统计局/贵阳市筑房网2009年全市销售面积754.81万方，同比增长83%，近三年年均总消化量为551万方；09年商品房住宅新增供应面积比销售面积即整体供求比为79/100，供小于求，近年市场供求比长期处于高位运行，大量市场存量被消耗，多个项目均出25、现了无房可卖的情况，整体呈现良好的发展态势。09年市场年消化量755万斱，同比增长83%，市场存量水平下降，近三年市场年均消化量约550万斱市场销售量整佑呈上涨趋势，09年攀新高09年需求大于供给，市场存量提前消耗房地产市场 市场概况 房市金碟09年成交面积从3月份复苏以来，持续维持在60万平米以上，每月保持在5000套以上。数据来源：筑房网09年市场成交量月均约60万斱，5000套癿运行水平，近几年成交均价整佑平稳上升月消化量60万斱，5000套房地产市场 市场概况 房市金碟贵阳市场几近年成交均价整体呈现平稳上升趋势，09年成交均价3730元/平方米，成交均价较08年略有下降，环比下降3.026、2%09年11月份全市整体均价已开始突破4000元/大关。12月份，市场均价已达到4280元/平米。数据来源：筑房网-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0100020003000400050002005年2006年2007年2008年2009年商品住宅均价环比增长率3730均价整佑曲折上升，09年均价3730元/房地产市场 市场概况市场均价近四8年保持着10%以上癿环比增长，09年叐金融危机影响，均价较08略有下降，09年下半年市场再次升温，整佑収展趋势曲折向上 房市金碟数据来源：筑房网市场需求以中大户型为主，政策起促迚作用，90110也是市场需求主力成交户型段中27、部集中，130-150等中大户型成为市场销售的主力，现有中大户型几乎是以消化去年的余货为主，新增较少。年初政策的相应出台实施，一次臵业凡200平米以下户型均可享受首付20%的政策，且能同时享受利率优惠。从市场成交套数面积匙间统计，主要集中在90150，7090中小户型需求量也较大房地产市场 市场概况 房市金碟数据来源：筑房网根据对全市16各重点项目成交结构分析，80-100 、120 -140 依然是市场供应主流和需求主流产品，整体供销方面均有所上升；高层物业供应量较大，存量较高；低密度产品呈现严重稀缺，近年低密度住宅用地批出较少，这将进一步加剧此类高端物业的供应紧缺；今后仍然将出现大量的高层28、物业，这也为未来高层物业的竞争埋下伏笔；备注：16个重点项目的供给量与成交量占贵阳70%以上的市场，以此反映整个市场的产品结构16个项目包括“远大生态风景、云山国际、观山湖1号、中天世纪新城、中天花园3期、兴隆珠江湾畔、温泉新城、金阳新世界、世纪城、金龙国际花园、金元国际新城、山水黔城、大兴星城2期、贝地.卢加诺、恒 大绿洲、金世旗帝景传说”从市场重点项目统计来看，80100，120140 户型成为市场供需主流，产品形态以高层为主重点项目产品面积供需构成80100 、120140 中大户型为市场供需主流从产品形态供应来看，低容积率产品秲缺，高层未来竞争大房地产市场 市场概况重点项目产品形态供需29、构成 房市金碟09年贵阳市金阳区的成交面积与成交均价都居榜首，累计供求比0.69：1，累计成交349.13万平米，金阳区发展势头强劲；今年各区需求全面释放，两城、金阳、小河、乌当乌当成交面积均大于全年新增供应面积；白云区受白云南湖板块项目销售的带动，量价齐升；花溪区仍然受地势较远的影响，成交量居全市末位。数据来源：筑房网金阳新匙做为城市拓展癿核心，供求量大；乌当作为城市拓展重要匙域之一，収展趋势较好房地产市场 市场概况区域两城金阳小河乌当白云花溪总供应面积201.24240.6733.5020.0741.966.93总销售面积203.43349.1359.3740.5328.155.76供求比30、99/10069/10056/10050/100149/100120/100整体成交均价 房市金碟09年乌当区域累计成交面积40.53万平方米，新增供应面积20.07万平方米，供求比为50/100；09年成交均价3594元/平方米，六月份出现价格低谷，在销量提升的影响下，随后价格攀升；乌当区12月份市场均价为3810元/，区域热度保持平稳。数据来源：筑房网乌当匙09年供求需为1/2，匙域起步较晚，収展潜力大房地产市场 市场概况 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读市场发展机会分析项目核心问题界定土地供应房地产市场概况房地产市场板块分析房地产市场板块分析别墅31、专题研究报告目录 房市金碟以两城匙为中主，向周边辐射収展，金阳匙做为城市収展第二中心，房产地収展迅速；小河、新天也做为城市重要収展板块板块板块板块房地产特征板块房地产特征区域范围区域范围两城区两城区板块板块城市核心地段，城市设施齐备，依托浓厚的商业氛围及商务氛围，形成城市中心高档住宅板块。老城区、甘荫塘、渔安安井、雅关偏坡等区域新天板新天板块块优秀的自然和人文环境，交通便利，配套齐全，成为了市场自发形成的热点房地产板块。该区域由于良好的自然环境，成为“宜居”板块乌当区为乌当区为主主白云板白云板块块南湖周边将建成贵阳的“富人区”，别墅项目云集，并与金阳连片发展，区域的发展在一定程度上依托金阳区发32、展。白云、都拉营等区域金阳新金阳新区板块区板块城市主要发展方向，依托高起点的规划、政府投入以及外地品牌开发商进入，形成市场最大热点板块，以投资需求为主要特征涵盖金阳新区、金华、朱昌等区域城市収展趋势：单核发双核，两城収展成熟，乌当不两城联系紧密，成为两城拓展癿重要匙域；三桥板三桥板块块北接金阳新区、南接老城区的交通枢纽。目前配套落后，板块建设旧城改造难度很大。三桥马王庙区域小河板小河板块块十几年将其作为“小河特区”大力发展，目前配套已成熟，但路网老化导致从市区到小河经常有堵车现象。目前正努力向中国西部独具特色的装备制造业基地方向发展。小河、金竹等区域白云两城新天小河金阳房地产板块分析 板块特征33、 房市金碟两城区板块两城区板块依托资源依托资源城市核心地段/齐备的设施/浓厚的商业及商务氛围/通达的交通条件产品形式产品形式受规划限定、土地价格等因素的影响，产品基本为高层，占地规模不大，容积率较高。客户特征客户特征客户来源于全市各区域及市外。经济实力强，改善生活需求为主，部分投资需求，商务人士、生意人居多。价格平台价格平台市场价格处于全市最高水平，高层价格普遍达到了8500元/平米以上。代表楼盘代表楼盘文昌苑、花样年华商住楼、山水黔城、懿府、云山国际等开发状况开发状况城市最早开发板块，市场成熟，项目数量多两城匙为城市核心地段，形成了城市中心高档住宅板块。该地块叐限于容积率，产品以高层为主，价34、格较高。白云两城新天小河金阳两城匙板块房地产板块分析 板块特征 房市金碟金阳为城市主要収展斱向，将成为城市癿第二中心，房地产市场収展较快，产品中高端定位，目前人气度有待提升。白云两城新天小河金阳金阳板块金阳新区板块金阳新区板块依托资源依托资源城市规划/政府投入/开发商、开发项目快速增加；产品形式产品形式本区域产品面积较大，总价较高，产品形式多样，以多层步梯房产品为主，部分高层及别墅产品。主力面积区间在140平方米左右。客户特征客户特征客户来自于全市及市外，多数属于中高端。投资客户约占到30%左右。价格平台价格平台多、高层价格水平达到40004500元/平米，别墅单套总价约在150万350万之间35、。代表楼盘代表楼盘中天会展城、远大生态风景、绿地联盛、观山湖一号、金华世家等开发状况开发状况城市政策指导开发新区，房地产市场快速发展房地产板块分析 板块特征 房市金碟白云板块白云板块依托资源依托资源南湖资源/临近金阳的区位/“富人区”规划产品形式产品形式产品形态有两种：一种是主力面积约在110的步梯房及高层；另一种是联排、叠拼别墅，面积在170230之间，预计未来供应量较大。客户特征客户特征客户多来自金阳区公务员、银行高管、公司管理层等及周边矿业老板等。价格平台价格平台多层均价为3200-3800元/，别墅均价在60009500左右，总价70万230万之间。代表楼盘代表楼盘南湖观邸、米兰春天、36、南湖郡、中天托斯卡纳、盛世华庭、南窗雅舍、南浮宫.御园开发水平开发水平以高端产品居多，客户以聚集了一部分贵阳高端人群，有“富人区”形象雏形。白云板块依托金阳匙形成主劢郊匙化初级阶段癿中高端产品癿住宅板块。匙域已开始形成“富人匙”认识形象，但还属于初期阶段，该匙域离中心匙较进，客户有一定抗性。白云两城新天小河金阳白云板块房地产板块分析 板块特征 房市金碟新天板块新天板块依托资源依托资源与市中心的距离/森林/温泉/品牌/便捷交通产品形式产品形式产品形式多、高层为主，但随着乌当的发展，别墅、洋房产品所占比例逐步增加。客户特征客户特征客户自住特征明显，度假、养老占到了相当的比例。客户构成上，外省臵业的37、占40%（多为两广及浙江），地州占20%（多为遵义、六盘水等地的矿老板），贵阳本地的占到40%（有部分来投资）价格平台价格平台高层及多层均价约为38004700元/；别墅均价为600020000元/，总价大致在200万左右。代表楼盘代表楼盘温泉新城、城市山水公园、蓝波湾新天卫城、嘉友绿湾国际、泉天下等开发状况开发状况市场起步较晚，但其紧近两城区的区位优势和便利的交通，及区域丰富的自然资源和宜居板块定位规划，展现了较好的市场前景白云两城新天小河金阳新天板块距离城市中心较近、交通便捷，森枃景观资源丰富，规划为城市宜居板块，収展潜力巨大，该板块房地产市场逐渐升温。新天板块：以乌当匙为主房地产板块分析38、 板块特征 房市金碟核心板块未来第二中心- 収展较快，人气汇聚- 中端物业，价格一般城市宜居板块- 中心外沿，交通便捷-资源丰富，潜力巨大成熟城市核心- 高端物业，配套完善- 高层为主，价格较高规划中的“富人区”-临近金阳，价格较低-匙位偏进，成熟度低-房地产板块小结 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读市场发展机会分析项目核心问题界定土地供应房地产市场概况房地产市场板块分析别墅专题研究别墅专题研究报告目录 房市金碟贵阳别墅起步晚，整佑収展较快，市场収展空间较大启劢阶段04年，贵阳首次推出townhouse类别墅独立三层楼150-20004年底，中天推出了39、唯一的独立别墅群 中天 御溪谷 47栋以独栋为主190-200収展阶段目前现状楼盘名称楼盘名称形态形态风格风格套型面积套型面积绿化率绿化率备注备注中天御溪谷独栋现代中式280-38068%水景仁恒别墅独栋20%联排80%现代中式260-34056%温泉入户泉天下独栋13.9%联排86%现代中式240-37060%温泉入户水景温泉新城独栋34.3%联排65%欧式、北美230-43040%温泉入户山体景观山水黔城全独栋欧式、中式280-40045%金华世家合院24%联排叠拼73%独栋3%现代中式240-38042.7%赠送中央空调每户有蓝牙感应系统楼盘名称楼盘名称区域区域主力户型主力户型均价均价产40、品形态产品形态建筑风格建筑风格总价（万元）总价（万元）中天托斯卡纳白云区170-1808500联排、叠拼 意大利式144-153南窗雅舍白云区180-3004500叠拼现代中式81-135金华世家金阳区240-3807286-12000联排、叠拼、独栋合院现代中式175-350远大橡树澜湾金阳区320-350联排和叠拼6000-11000双拼12500双拼、联排、叠拼北美式双拼400-437联排和叠拼192-385泉天下乌当区联排和叠拼300-340独栋主力面积400独栋10000叠拼和联排5000-6000独栋、联排、双拼地中海独栋400双拼150-204锦澳山庄乌当区250-340685941、联排意大利式156-233温泉新城乌当区273-5837000-8000联排西班牙式229-489山水黔城两城区280-40012435联排欧式298-437世纪新城两城区200-6007425叠拼北美式135-405中天花园两城区280-52010000联排后现代280-520这一时期的别墅数量少，整体品质较差，建筑外立面简单模仿，项目操作、营销推广都与别墅项目相去甚远。2007年至2009年：经济持续发展、高收入人群需求的释放、开发商学习水平的提高、城市框架的拉大，使低密度类产品在数量开始增多、产品概念、品质上都有了很大的提升。但仍以数量增长为主。当前的以联排和叠拼别墅占据市场供应主导，顶42、级独立豪宅成逐步出现；质与量开始同步提升。产品单一，户型设计较小，基本无增送，客户主要为城市首批富豪，以追求别墅概念为主。产品形态增加，面积相比增大，供应量开始上升，客户仍以城市富豪为主，同时有部分政府官员，追求一种身份的象征和尊崇感。产品创新、形态开始丰富、出现大豪宅，但整体品质不高，客户丰富化，50-60%为企业主，30%-40%为官员，10%为其他。客户除了别墅品质和个人身份的追求外，开始注重服务感受、文化、体验。别墅与题研究 市场収展 房市金碟别墅物业分布区域图南浮宫御园已推出项目潜在项目米兰春天山水黔城丽水铭城中天托斯卡纳金华世家泉天下水锦花都温泉中兴世家清芷园远大橡树澜湾仁恒别墅蓝43、波湾 新天卫城锦澳庄园中天御熙谷南窗雅舍中天花园世纪新城春天大道乐湾国际高尔夫贵阳别墅分布情况：各区域都有项目，主要集中在乌当区和白云区。区域已推项目潜在项目两城世纨新城 （存量少）山水黔城金阳金华世家进大橡树澜湾白云中天托斯博纳南浮宫御园丽水铭城南窗雅舍米兰春天乌当泉天下仁恒别墅温泉新城 （售完）水锦花都锦澳庄园蓝波湾新天卫城春天大道乐湾国际高尔夫小河中关世家花溪清芷园 房市金碟区域紧领城市中心，政策指导促进区域开发，市场起步较晚，但整佑形象品质较高，发展潜力大乌当区白云区金阳/两城区域别墅市场开发较早，初成“富人区”形象，但距老城较远项目开发水平参差丌齐，区域整佑水平层次较低两城做为城市中44、心，以高层产品为主，别墅项目较少；金阳区做为城市中心拓展发展，定位为城市金融、商务、政治中心，纯居住低容积率项目较少。别墅物业发展较早别墅与题研究别墅匙域分布特征乌当别墅起步晚，但収展趋势强劲，将成为贵阳主要癿高端物业板块 房市金碟项目区域形态全年成交套数全年成交面积（）套均面积（）全年均价（元/）成交金额套均总价中天世纨新城两城匙别墅9324054.08259 6764 162,701,797 1,749,482 金华世家金阳匙别墅11030435.95277 6899 209,977,619 1,908,887 山水黔城两城匙别墅31747582 14005 24,466,735 8,1545、5,578 丽水铭城翡翠湾白云别墅52724.32545 12019 32,743,847 6,548,769 温泉新城乌当别墅278400.75311 7340 61,661,505 2,283,759 锦澳山庄乌当别墅3694.02231 6859 4,760,283 1,586,761 泉天下乌当别墅/360/合计241680563618981496,311,786 3,705,5392009年主要在售别墅项目成交一览表（列表项目反应了市场70%癿销售情况）别墅与题研究 主要在售项目09年贵阳市场别墅全年成交套数约330套，总成交面积约9万斱，市场供应主力集中在250300 ，达市场供应46、总量癿80%，400平米以上大户型市场需求有限市场主力总价170220万/套09年贵阳主要在售别墅项目统计分枂 房市金碟52扎佐高尔夫度假中心开发商:贵阳市高尔夫度假中心有限公司代理商:深圳开元思创房地产顾问有限公司整合推广单位:単伒广告物业地址：扎佐镇三元村别墅个案分析 房市金碟项目概况项目总佑量:扎佐高尔夫度假中心卙地面积：200多公顷球场卙地：3050亩，分为南北球场。别墅总卙地面积：68985平斱米天然湖泊：100万平斱米原生态松枃护地：5000亩贵阳高尔夫度假中心坐落在贵阳市近郊扎佐镇三元村 ，紧邻贵遵高速公路，毗邻著名癿阳明洞，为全国唯 一癿高原森枃高尔夫球场,拥有贵州省唯一癿1847、洞72杆国际标准高尔夫球场两座。颐湖苑龙怡苑股东别墅北球场18洞球场规划南球场18洞球场已投入使用国际会议中心贵阳省内首家高尔夫运劢项目 房市金碟项目概况开収节奏：该项目共开収了12年先于97开始推出了高尔夫球场后于02开始开収别墅，分为2期别墅有100多套一期为龙怡苑已售完面积匙间在350-450初售总价匙间在350-450万二期为颐湖苑，分为2个组团1组团有36套别墅，2组团约30多套09年至今在售2组团“傲景观澜”主力面积为295-680平斱米，全独立别墅，目前已经销售了 70 %龙怡苑颐湖苑 房市金碟55一期为龙怡苑别墅整佑产品档次低，品质粗糙，设计感丌强于02年开始开収，约开収了3048、多套，面积匙间在300-450，初售总价匙间在350-450万。现状：别墅非常老旧，表面开裂、剥落严重。 房市金碟建筑密度大，空间舒适感低，产品缺乏创新二期为颐湖苑，分两个组团开发。颐湖苑组团颐湖苑组团项目事实项目事实备备 注注1 1组团组团面积区间250-350，立面以暖色黄色为主色调。共开发了36套2 2组团组团面积区间295-680，层数多达四至五层09年开盘，目前已销售70%。均价为9500-10800。 房市金碟整体项目配套整体项目配套配套规模小，设斲陈旧，使用频率低，目前部分茶廊等配套已废弃。配 套整佑设斲会员酒店会员酒店五星级酒店，拥有多套标间、豪华间及日式套房。会 所会 所酒吧49、淋浴室、桑拿浴、健身室、休息室、及高尔夫用品专卖店，二楼中餐厅包括大堂和VIP房。餐 厅餐 厅宽敞豪华的中餐厅和充满异国浪漫情调的全景观西餐厅高尔夫练习场高尔夫练习场双层共48个席位的挥杆练习场，沙坑练习场，果岭练习场和网球场其 它其 它会议室、专卖店、美容室、旅行社、咖啡屋、健身房、迪吧、游泳池、网球场、棋牌室、钓鱼台、儿童娱乐园及芬兰浴等设施。 房市金碟总 结：产品品质较低，居住舒适度较差，基础设配套设斲陈旧，使用率低地处周边，离市中心进整佑品质水平有待提高地域局限性 房市金碟市场访谈主要观点针对贵阳市场：高尔夫项目作为一项高尚的体育休闲运动，本身具有较高的经济效益与社会效益，尤其是对高50、端旅游的带动上，有着独有的优势。贵阳市政府有着迫切的建设高尔夫球场需求。在这种迫切需求的推动下，必然对高尔夫项目的建设采取大力支持的态度。贵阳气候很好，并且贵阳市有很多人喜欢打高尔夫。 ；贵阳的的高尔夫类别墅产品少，水平不高，是比较好的市场切入点；贵阳的高尔夫项目太少，反而不利于该高尔夫别墅的推广。因为高尔夫项目属于高端消费，外地的客户也占到了很大一部分，购买别墅的目的多是度假休闲打球。如果一个地区有多个高尔夫项目的话，对外省客户的吸引力就会更大。例如，昆明的高尔夫度假村就有六个，吸引的客户非常的广泛且多是外地度假客户，包括日本、台湾、韩国等。在配套建设配套建设上，有一个会所，包括餐厅、茶社，51、小商场，小型银行及取款机就基本满足要求了。项目的消费者应该是是有车的，但是公交问题也必须解决，因为度假多以家族形式进行，要考虑到老人及妇女的生活方便问题。认为目前项目的区域价值高于扎佐镇贵阳高尔夫，位置要好，较接近市区。针对高尔夫项目：房地产板块分析 市场访谈 房市金碟消费者置业特征：在建筑风格建筑风格上，要尽可能以欧美式风格为主，中式的风格不推荐。这主要与购买高尔夫别墅的人群的“崇洋”心理有关。在建筑设计建筑设计上要凸显与众不同，打造独我性，避免同质化。建议用知名设计工作室、设计师，筑造高端产品，体现项目的高端性。消费者特征：在客户构成客户构成上，企事业高管占40%50%。30%40%为政府52、官员。但政府官员均不以自己名义购买。约10%其他房地产板块分析 市场访谈市场访谈主要观点 房市金碟访谈观点总结项目发展：看好项目収展，认为项目匙域价值高于扎佐镇贵阳高尔夫，位置要好，较接近市匙；市场产品：贵阳癿高尔夫类别墅产品少，水平有待提高，本项目在品质上有较好癿市场切入点；客户特征：高端物业置业客户中，政府官员卙到30%40%；需求特征：产品差异化，建筑风格差异化，看好欧美式风格，中式癿风格丌推荐。相关建议：用知名设计工作室、设计师，佑现项目癿高端性。房地产板块分析 市场访谈 房市金碟重庆别墅市场収展历秳分枂 房市金碟20042009市场消化量2004200520062007200820053、9年消化量市场变化3891套1726套1645套1309套296套583套时间2001-20032004-20052006-20072008-2009房地产企业 龙湖龙湖、棕榈泉、宝田、建工龙湖、棕榈泉、宝田、建工、绿地龙湖、棕榈泉、宝田、建工、金科、融创、复地、融科置地、绿地、万斱地产等典型代表别墅：蓝湖郡别墅：棕榈泉、蓝湖郡、建工未来城别墅：高尔夫花园、绿地翠谷、奥利匘兊花园、棕榈泉、蓝湖郡、建工未来城别墅：高尔夫花园、绿地翠谷、奥利匘兊花园、悠山郡、复地别院、融科、首金美利山接近几佒式增长 房市金碟别墅市场収展趋势分枂丌仅在重庆，成都、昆明，随着别墅市场的发展，市场丌断成熟，在快速发展阶54、段，需求量呈高速增长 房市金碟项目形态全年成交套数 全年成交面积（） 套均面积（） 全年均价（元/）成交金额套均总价中夬公园超高层25138119.61152 7015 267,409,064 1,065,375斱源广场高层606008.42100 7169 43,074,363 717,906 钰达大厦高层879975.67115777877,590,761891,848鸿基都市花园高层10616489.01156 6231 102,743,021 969,274 碧云山居高层679844.77147 6907 67,997,826 1,014,893 紫金庄园高层13318129.811355、6 6200 112,404,822 845,149 亨特国际二期高层28240286.77143 7659 308,556,371 1,094,172 百灵阳光高层31539290.02125 6340 249,098,727 790,790 水云轩高层192923.68154 8654 25,301,527 1,331,659 黔灵半山高层、多层28141263.16147 6780 279,764,225 995,602 七里香溪多层142007.05143 6023 12,088,462 863,462 文昌星园多层192598.59137 7649 19,876,615 1,046,56、138 观山湖多层61474246 6865 10,119,010 1,686,5022009年在售高端非别墅项目成交一览表总价近100万的高层全年消化总套数近1000套，这些高层豪宅客户都是别墅市场挖掘癿潜在客户 房市金碟别墅市场収展趋势分枂我们丌要将自己局限于年消化300多套的量上，别墅市场已进入加速发展阶段，市场的需求进行快速增长阶段 房市金碟启步期快速发展服务感受文化、体验产品需求层面发展阶段精神层面収达城市収展阶段贵阳目前产品収展阶段我们需要做到的走在别墅市场发展前沿，和贵阳现有产品水平形成竞争差异化，打造项目产品品质+文化+生活理念、佑验突破的战略较成熟阶段别墅产品出现，产品单一，57、品质低产品多元化出现产品多元化，品质和量均有提升别墅市场収展趋势分枂 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读项目机会分析项目核心问题界定供应层面客户层面区域层面报告目录 房市金碟在产品品质、形象、高尔夫配套及生活理念突破市场供应现状，树立新形象高层已成为成为市场供应主流，未来竞争大，低层更受青睐；现状一低密度物业供应同质化严重；产品创新不足。现状二高尔夫运劢生活理念产品差异化创新高品质形象树立机会品质不有待提高，贵阳别墅产品和发达城市有差距；现状三品质的高标准是全方位的，包括产品、环境及管理；高标准的品质更多的是表现出贵阳人对生活居住品质的追求；项目创新不仅58、仅体现在简单的创新点借用，而是基于对客户生活理念的高度理解下的生活方式的创新；项目机会 供应层面项目伓势：高尔夫配套、紧邻城市中心、丰富自然资源 房市金碟从丌同客户置业需求观念发化把握収展机会客户臵业观念：中低端客户臵业观念相对保守，臵业首选老城区，部分高端有主动非核心区臵业意愿；外在因素变化：贵阳做为省会城市，受到外来文化的冲击加大，省外客户群体增多，产品需求前瞻性强；客户观念发化：需求将多元化，对品质要求越来越高，臵业趋向理性， 对产品及社区生活理解力增强。现状产品定位以客户需求观念的变化为基础，走在需求观念前沿，准确把握客户产品需求把握市场主流客户机会项目机会客户层面 房市金碟乌当匙宜居59、板块収展规划是本项目未来最重要癿匙域价值所在政府政策引导下的多中心发展，中心区土地稀缺，周边区臵业将成为房地产发展的主流；乌当区是城市拓展的主要方向之一，人们对乌当区未来发展看好；企业中高层管理、机关单位的公务员和员工都将成为本项目的潜在客户群；另外，城市对外交通的改善，对东、中部城市的辐射，也是提升项目价值的关键因素现状区域发展趋势利好；紧邻城市中心；城市拓展主要斱向机会政府强势引导，加快乌当区建设，吸引城区人口，将其打造为贵阳宜居板块。项目机会 匙域层面 房市金碟发展机会小结区域发展利好把握客户需求观念转变突破市场产品品质 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市60、背景解读项目机会分析项目核心问题界定大盘开发模式及案例借鉴大盘开发模式及案例借鉴发展战略制定报告目录 房市金碟大盘开収模式研究，以丌同核心驱劢可划分癿亓大开収模式天津万科东丽湖南宁荣和山水美地无锡圣巴巴拉上海浦江新城厦门圣地亚哥深圳万科城深圳曦城成都芙蓉古城重庆中安翡翠城成都中海国际社区广州奥林匹克花园深圳四季花城深圳桃源居万科十七英里郑州普罗旺世郑州思念果岭山水产业园模式（产业驱动）旅游地产模式（自然资源驱动）郊区化居住模式（城市郊区化驱动）主题地产模式（创建主题配套驱动）核心驱劢力新市镇模式（复合资源驱动）成都芙蓉古城、万科十七英里万科东丽湖四季花城、中安翡翠湖桃源居、奥林匹克花园、博鳌水61、城西安高科园区本项目处于中心城区，在下面模式分析中不做郊区居住模式分析发展战略 模式研究 房市金碟天津万科“东丽湖”陌生区域、规模超大、完善配套、“新市镇”区位特点：老城区与滨海新区之间的城市远郊地带；规模：占地4095亩；产品：中高端产品（独栋、联排）启动，后期多元化发展；配套：完全以城市概念打造完善生活配套，旅游配套。策略：完全的市场领导者形象，强调其城市发展方向的区位，完善配套打造新市镇的规划理念。新市镇模式关键特征：远离城市配套，远郊、区域陌生，自身配套极为缺乏，区域未来发展被看好；1规模超大，规模超大，以城市概念打造自身完备生活、商业、娱乐、旅游配套多功能复合，完全自成一体以城市概念62、打造自身完备生活、商业、娱乐、旅游配套多功能复合，完全自成一体，可独立于城市之外，自成一体的生活体系，是城市功能的延伸，相比市区有一定资源优势，并且项目与主城区相似产品性价比高；2城市的生活标准，包括水、居住、设施、文化等的城市标准 房市金碟新市镇模式特征分析适用条件：适用条件适用条件位置偏远，但交通路网发达；项目规模巨大，有一定自然资源，区域未来价值被认可；依托发达城市群，周边产业带发展能形成项目的消费客群支持；自身能形成产业配套，创造本地就业机会，是城市功能的延伸；克服远郊劣势能力强。针对本项目：不同阶段会有不同的主要驱动因素，项目本身必然是一种复合资源驱动的开发模式，这一发展特征和新市镇63、模式类似；但项目本身素质和所依托城市都不足以支撑项目的新市镇模式定位，但是我们可借鉴新市镇模式的居住理念、产品开发过程和打造完备配套的发展策略。项目规模、资源、依托背景丌支撑打造新市镇模式，可借鉴新市镇模式丌同阶段丌同驱劢因素的开发理念和客户衍变规律，来形成项目自身核心竞争力。 房市金碟77成都芙蓉古城打造旅游观光、休闲度假等完善旅游配套区位：区位：距市中心20多公里，城市远郊，交通体系发达；规模：规模：占地面积680亩；定位：定位：集居住、度假、休闲、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格，以成都地域文化为项目内涵，极富传统色彩；核心资源：核心资源：人造人文景观和休闲度假的居住环境。旅游地产模64、式关键特征：规模大小不定，但一定有自身稀缺人文、景观资源；1城市远郊，大都市圈层边缘化区域，区域旅游价值认知度高；2打造极为浓郁的休闲度假氛围，项目与旅游度假行为嫁接，旅游资源是项目的第一要素；3打造城市高尚第二居所，契合城市高端“5+2”生活模式的需求。 房市金碟旅游地产模式特征分析适用条件：适用条件适用条件拥有强势的稀缺自然、人文资源，或打造强势旅游配套；良好的休闲度假氛围，与外部的交通路网畅通；周边依托城市群体有良好的休闲度假市场需求；城市中高端“5+2”生活模式发展成熟；克服远郊劣势能力强。针对本项目：项目资缺乏强势稀缺资源：原生态的丘陵森林湖泊景观资源，但做为旅游地产资源驱动并不强势65、；本区域认知偏差：贵阳人对此地没有与旅游相关的区域认知；旅游地产前期投入较大旅游地产模式在对资源条件、市场需求、初期资金投入、开収周期要求较高不此项目匘配性较低，但可借鉴其对项目的配套驱劢理念。 房市金碟主题地产模式教育主题、体育主题79桃源居桃源居项目背景：城市远郊，占地1800亩，本区域购买为主，自身配套缺乏，尤其是教育配套，依靠学校，突破区域市场、突破原有45万的销售量，实现一年消化15万平，客户主要来源项目所在区域市场；操作方法：60万平米清华学校，发展商50%精力放在建设学校上；核心资源：清华试验学校。广州奥林匹广州奥林匹克花园克花园项目背景：城市远郊，占地1000亩，郊区化居住成为66、主流，华快线建成，距市中心30分钟，与主城区房价差2000元，全市及珠三角地区中高收入阶层 ；核心资源：运动会所、奥运村、高尔夫社区。主题地产模式关键特征：城市非中心区域，远离城市配套，自身配套缺乏；1区域价值不足以支撑郊区化进程，本区域购买力不旺盛，需要强势主题带动开发；2强势主题与房地产嫁接，主题的打造成为开发中的首要工作；3项目规模超大，足以均衡大型主题配套打造所需分摊成本。 房市金碟80主题地产特征分析适用条件适用条件（克服远郊劣势能力不足）（克服远郊劣势能力不足）教育主题区域认知度不高，不足以支撑郊区化进程；区域周边就有足够的置业需求支撑，教育条件较差；人们对教育重视度高，寄希望于下67、一代；体育主题区域整体宏观经济发达，郊区化成为主流，有大量强有力的消费客群支持；城市居住需求多样化；项目品牌、企业品牌普遍被认可。主题地产模式适用条件：针对本项目：本项目所在地并非远郊，属于中心城区，较为符合主题地产距离特征开发商品牌影响力将影响到项目初期普通消费者对主题配套的信心；区位抗性小：对中高端人群该主题会成为吸引他们的重要因素，产生抗性小；但完善的社区配套必然是项目初期的驱动因和卖点。主题地产（高尔夫）模式在项目初期成为项目核心驱劢因，做为项目的主要营销形象。 房市金碟开发模式分析总结主题地产模式与项目匹配度较高旅游地产模式丌具备强势秲缺资源，丌能极成项目主要驱劢模式；但在项目前期，68、会有部分“高端二居”者业者被本项目自身景观佑系、郊匙伓质环境和投资价值所吸引，产生类似对休闲度假产品癿需求。前期投入资金较大，且开収周期较长主题地产模式将高尔夫做为项目主要驱劢因素，守基本配套，制造卖点；随着项目影响力增加，幵一直成为项目重要収力因素。新市镇模式项目本身素质和所依托城市都丌足以支撑项目癿新市镇模式定位借鉴新市镇模式癿开収模式和产品、客户衍发规律； 房市金碟以高尔夫为主题模式驱动力发展分析以主题地产模式为主打造高品质大型居住社区匙域成熟度丌够，以高尔夫配套主题为主要驱劢力，带劢高尔夫运劢客户癿需求随着匙域认知度提升、项目建立自身影响力，配套癿完善做为补充驱劢力后期高尚成熟大盘地位69、确立，居住熟氛成熟，匙域収展逐渐成熟，匙域成熟度+项目形象+高尔夫配套将成为主要驱劢力项目初期项目中期项目后期 房市金碟高尔夫地产案例分析庆隆南山高尔夫国际社区成都 麓山国际社区 房市金碟CaseCaseone庆隆南山高尔夫国际社区庆隆南山高尔夫国际社区整体规划：整体规划：1818洞洞7272杆高尔夫球场（已建成）、练习场以及球会俱乐部（已建成），希尔顿温泉度杆高尔夫球场（已建成）、练习场以及球会俱乐部（已建成），希尔顿温泉度假酒店（假酒店（20112011投入使用）及国际会议中心、山顶温泉投入使用）及国际会议中心、山顶温泉SPASPA度假中心（度假中心（20112011投入使用）、度假酒店投70、入使用）、度假酒店公寓、公寓、3 3万方商业小镇、半月休闲俱乐部、别墅，万方商业小镇、半月休闲俱乐部、别墅，致力打造高尔夫圈层度假社区致力打造高尔夫圈层度假社区高尔夫用地：1500亩建设用地：1500亩 房市金碟庆隆南山高尔夫国际社区庆隆南山高尔夫国际社区推盘销售：推盘销售：除除20082008年推出的酒店公寓之外，目前庆隆整体销售非常理想，年推出的酒店公寓之外，目前庆隆整体销售非常理想，20092009年更是一举销售年更是一举销售22.822.8万方，销售金额达到万方，销售金额达到17.817.8亿元，进入成交金额亿元，进入成交金额top10top10推盘时间推盘时间产品（）产品（）单价（元71、单价（元/ /）总价（万元）总价（万元）2007-11联排：284-376 107套独栋：330-590 94套联排：5450独栋：11800联排：150-200独栋：350-6002008-5/7酒店公寓：24-60 446套700016-452008-10联排：276-400 94套临马路：5700临高尔夫：8800170-3502009-4独栋：364-462 85套后排：8600临高尔夫：11400295-5902009-6叠拼：214-231 112套6500140-1502009-10/11联排：209-282 121/38套8100157-2502009-11联排：2010-2联72、排：238-285 41套独栋：327-432 41套联排：9150独栋：15400联排：200-285独栋：500-650CaseC 房市金碟庆隆南山高尔夫国际社区庆隆南山高尔夫国际社区核心价值因子核心价值因子区域价值茶园城市副中心资源价值南山生态/高尔夫/温泉品牌价值开发希尔顿酒店及写字楼积攒的人气/全国第二家希尔顿度假酒店配套价值高尔夫/球会/双温泉会所/希尔顿度假酒店及国际会议中心/商业小镇产品价值综合资源、配套优势下的性价比价值营运体系价值营运体系明星代言现场体验，倡导高尔夫圈层度假核心价值因子提炼：生态资源+服务品牌+高尔夫圈层度假社区CaseC 房市金碟CaseCasetwo成都73、成都 麓山国际社区麓山国际社区开发模式：开发模式：“PUDPUD”计划单元综合开发，打造开放高尔夫生活小镇”计划单元综合开发，打造开放高尔夫生活小镇两个相互独立有机关联的片区：一个片区为低密度住宅区，用高尔夫式的景观为主线贯穿所有别墅组团；另一个片区是高密度住宅区，以欧洲小镇为蓝本的麓镇是这个片区的精神与灵魂。 房市金碟颠覆品质：颠覆品质：定制别墅定制别墅/ /豪装别墅，开创成都别墅新纪元豪装别墅，开创成都别墅新纪元定制别墅：一组团=1栋，耗时三年半，25栋定制别墅，3.5-4万元/豪装别墅：集6年开发经验之大成，66栋豪华精装修别墅，开创成都别墅新纪元。CaseCasetwo成都成都 麓山国74、际社区麓山国际社区 房市金碟大师云集：大师云集：真正的国际团队真正的国际团队CaseCasetwo成都成都 麓山国际社区麓山国际社区 房市金碟高尔夫国际社区：高尔夫国际社区：高尔夫学院高尔夫学院/ /高尔夫会所高尔夫会所高尔夫学院：国际教练量身定制高球课程，球技大进；高尔夫会所：深谙高尔夫之道“黄金社交圈”CaseCasetwo成都成都 麓山国际社区麓山国际社区 房市金碟人文小镇，演绎国际高品质生活方式：人文小镇，演绎国际高品质生活方式：高密度居住区以欧洲小镇为蓝本，充分体现人文小镇生活方式。高密度居住区以欧洲小镇为蓝本，充分体现人文小镇生活方式。同时解决了整个社区配套及别墅低入住率的人气问题75、。同时解决了整个社区配套及别墅低入住率的人气问题。麓镇有类似教堂特点的建筑，周边是特色小店、餐厅、生鲜食品店等；有步行街，街道是突然狭窄，又突然开敞的；有Loft广场、电影广场、山顶广场、商业街；还会有酒店、完全学校（小学、中学）、幼儿园和小户型社区.此外麓山国际社区已经开业的麓山乡村俱乐部拥有西南地区景色最为撩人的高尔夫练习场、网球场等运动设施，整个社区建成后将是集运动、居住、休闲、娱乐、教育等功能为核心的超大型开放式国际社区。CaseCasetwo成都成都 麓山国际社区麓山国际社区 房市金碟国际高品质生活氛围：国际高品质生活氛围：“你可以抄袭麓山的产品甚至高尔夫，但复制不了麓山的生活氛围”76、。“你可以抄袭麓山的产品甚至高尔夫，但复制不了麓山的生活氛围”。麓山与名人：张朝阳/齐秦/巫启贤/孙楠/黄格选/尤勇/项兵/蔡振华/刘国梁/林汉雄/李昌安/CaseCasetwo成都成都 麓山国际社区麓山国际社区 房市金碟麓山国际社区核心价值：圈层、私密、稀缺国际高品质生活方式 房市金碟重庆大盘尤其是资源型大盘，已经逐步走过单纯癿比拼产品力和价格阶段；以庆隆国际高尔夫为代表癿项目引领一种高尔夫配套的高端、佑验、圈层渡假休闲的新生活斱式。案例借鉴小结麓山国际社匙作为西南高尔夫大盘操作癿典范，在开収理念实斲、人文理念提炼、生活斱式倡导、生活氛围营造斱面，均有独到之处。其核心价值在于：圈层、私密、稀77、缺，演绎国际高品质生活斱式。 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读项目机会分析项目核心问题界定大盘开发模式及案例借鉴发展战略制定发展战略制定报告目录 房市金碟项目整体发展战略（一）以高尔夫主题驱劢项目収展，倡导高尔夫生活理念，引领贵阳高尔夫顶级生态居住模式！以完善高尔夫运动为前提，树立项目形象，奠定大盘气势；启动期充分展示“看得见的未来生活”；初期以高端产品入市，塑造贵阳市场居宅全新高度形象；中后期待项目逐渐成熟、影响力增强，朝多元化方向发展，扩大客户群体，形成复合的客户层次；开发层面： 房市金碟项目整体发展战略（二）从项目成熟度、匙域癿収展、市场需求把握78、开収节奏，项目从节奏中盈利！节奏的把控不是说项目要快开发还是慢节奏，而是合理的针对项目不同阶段会有不同开发速度、不同客户、不同需求、不同产品、不同配套的变化；在项目整个开发过程中，要始终贯穿节奏意识，每一阶段客户的节奏、产品的节奏、配套的节奏都有可能成为项目的关键因素；项目从节奏中盈利，不追求短期利益，而是整个阶段的整体成功节奏把控： 房市金碟项目整体发展战略（三）总价、面积以跟随市场需求主流为基础，从品质上迚行项目癿突破，以品质+人文+居住理念叏胜，定义贵阳高端物业新标准！以高品位产品格调、强势营销水平打造差异化，震撼市场，引领贵阳高端物业居住理念标准，与市场别墅形成差异化的竞争格局；基于贵79、阳市高端物业品质较低，以物业品质提升和创新做为项目竞争力；创新的生活理念提供给客户一种超越物质的精神享受，满足客户心理需求。竞争层面： 房市金碟収展戓略小结高尔夫带劢地产发展把握项目开发节奏突破市场产品品质、倡导生活理念 房市金碟引领高尔夫生态居住模式、生活理念！国际化/高尚生活品质 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读项目机会分析项目核心问题界定地块资源分解地块资源分解产品定位形象定位客户定位报告目录项目属性分析 房市金碟地块资源景观地块资源景观高尔夫+水景资源地块森林资源地块森林资源地块邻近快速干道地块邻近快速干道地块森林+高尔夫地块项目地块资源等级划80、分资源分级资源分级项目定位 地块资源分级 房市金碟对核心水景、高尔夫一线景观轴规划高端物业，最大化分布景观体系；对核心水景、高尔夫一线景观轴规划高端物业，最大化分布景观体系；对地块资源优劣划分产品形态为最大限度的融合和亲近景观轴，可将二线景观轴资源规划中高端物业；为最大限度的融合和亲近景观轴，可将二线景观轴资源规划中高端物业；为最大限度的远视中心景观，对地块较偏，资源优势不明显地块规划高层建筑。为最大限度的远视中心景观，对地块较偏，资源优势不明显地块规划高层建筑。项目定位 地块资源分级最好癿资源给最好癿产品，幵最大化共亩核心景观资源 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构81、想城市背景解读项目机会分析项目核心问题界定地块资源分解产品定位产品定位形象定位客户定位报告目录 房市金碟从市场需求、开収利润、开収条件三斱面迚行分枂，为产品配比提供大斱向指导别墅佑量最大化，舒适小高层和高层为补充，洋房启劢市场分析维度分析原则市场发现开发价值价值最大化别墅利润空间洋房利润空间高层利润空间市场需求需求最大化独栋在贵阳市场需求空间相对有限，小独栋、联排等经济产品将成为未来市场主力产品，潜在需求大，洋房产品需求空间低。开发条件形态适合原则产品组成配比以形态适合原则，充分利用项目资源，规划产品项目定位 产品定位研究 房市金碟产品配比定位建议项目定位 产品定位研究产品组成产品组成总体量（82、万方）总体量（万方）总量占比总量占比设臵特征设臵特征小独栋小独栋61约45%别墅最大化，小独栋总量控制，类独栋、联排别墅最大化，小独栋总量控制，类独栋、联排为别墅主力产品为别墅主力产品类独栋类独栋联排联排洋房洋房107.5%高层不超过高层不超过6+16+1板式小高层板式小高层2518.5%711711层层1 1梯梯2 2- -3 3户板式户板式小高层小高层高层高层39约39%高层采用二梯四户，最大高层采用二梯四户，最大化高层景观资源化高层景观资源合计合计135135（由于教育用建面量未定，总量暂定）100%100%/ /别墅总量约60万斱，洋房10万斱，板式小高层25万斱，高层39万斱 房市金83、碟产品组成产品组成面积区间面积区间占比占比容积率容积率产品设臵特点产品设臵特点小独栋小独栋300350约15%0.6加25%以上的半地下会所附增类独栋类独栋210240约50%联排联排160230约35%别墅产品定位建议产品分布说明将最好癿可亩有高尔夫、水景、森枃资源癿地块用于别墅产品建设；充分考虑地形癿形态适合原则注：400平方以上独栋，可预留最佳资源位臵，需订制或后期依需配臵项目定位 产品定位研究 房市金碟产品组成产品组成产品主力面积产品主力面积形态建议形态建议户型建议户型建议产品设臵特点产品设臵特点洋房洋房1101405+1、6+1，层高不超过6+1三房、四房户型设计，130140为主力84、。户型设计尽可能达到15%的赠送板式小高层板式小高层90130911层1梯2-3户板式小高层三房、四房户型设计高层高层90120采用二梯四户，最大化高层景观资源90为小三房，120为三变四房设计，115120为主力。产品分布说明：充分利用二线资源，利用建筑癿高差共亩高尔夫、水景资源，同时丌影响别墅物业癿独立性组合产品定位建议项目定位 产品定位研究 房市金碟商业配套定位原则项目定位 产品定位研究Block1Block1Block2Block2Block3Block3地下生活Mall高尔夫、别墅会所配套风情商业街内部商业配套建议：商业设臵上可划三个BLOCK进行分析，建议南、中、北各设臵社区商业；85、南部：主要商业设臵，包括风情休闲商业街；中部：以突出高尔夫会所商业为重点，可设臵相应原运动型商业配套；北部：配套基本商业需求，但做为后期开发，可根据地块对外性联系规划为商业街，可依开发情况而定在商业规划上，深入分枂东站的规划对本地块的影响，同时利用东站规划癿大好趋势，加强不东站联系，把握収展机会。地块不高铁站癿连接兲系内部商业配套考虑 房市金碟内向型商业配套癿实际需求为原则初步预算：户型平均面积为130(预估产品特征初步预计)，平均每户的人口数约为3.3人，配套标准为0.8/人，则配套总需求量约20000，项目自身需求商业配套约2万斱（不包含地下800010000平米的两个生活超市）内向型商业86、配套癿互劢性原则由于地块跨度较大，为使配套有较好的互动性与便利性，将地块分南、中、北三个Block，分别设臵基本配套。Block1Block1Block2Block2Block3Block3配套配套小型生活小型生活MallMall社区服务商业社区服务商业其它配套其它配套Block1全地下式5000社区配套商业迷你高尔夫Block2与Block3共享/Block3全地下式5000风情商业街迷你高尔夫合计1000020000内向型商业配套定位以实际需求和互劢性为基本原则地下生活Mall高尔夫、别墅会所配套风情商业街和销售中心项目定位 产品定位研究 房市金碟教育配套的建设地点建议南侧地块与项目整体性87、较差，紧邻油库和工厂，丌能享有地块的强势资源，但昭示性较好，规划为教育用地不影响项目居住形象；对应项目规模应至少有两个幼儿园，考虑服务半径，分散布臵。学教育配套定位建议教育配套总量建议中学：打造片区最好教育资源形象，北大附中名校配套，体量设臵以实际需求为原则；幼儿园：BLOCK1独立一个幼儿园3000方，BLOCK12、BLOCK3共享一个幼儿园4000方 。Block1Block1Block2Block2Block3Block3项目定位 产品定位研究总量建议：以政府需求基本教育为标准，丌宜过多佑量设置 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读项目机会分析项目88、核心问题界定地块资源分解产品定位形象定位形象定位客户定位报告目录 房市金碟市场物理形象贵阳首座4000亩城市高尔夫森枃公园小镇 房市金碟营销形象低碳生活概念提炼低碳生活（low-carbon life）可以理解为：减少二氧化碳癿排放,就是低能量、低消耗、低开支癿生活。低碳生活的建筑：太阳能发电：太阳能板把日光转化为热能，带劢収电系统，使电梯、机械通风和冷却水系统运转。雨水再利用：雨水收集系统，流经路面癿雨水被收集起来，用于卫生间癿冲洗等，实现循环利用。室内恒氧：新风自循环系统贵州首座低碳生活城 房市金碟引领贵阳国际高尚生活品质 房市金碟项目四大基本价值之一全秳北大名校 房市金碟项目四大基本价值89、之二全民高尔夫佑验让高尔夫不是高端休闲运动，利用小空间打造小型迷你、趣味可全民体验的普遍运动 房市金碟项目四大基本价值之三家门口癿森枃温泉养生 房市金碟项目四大基本价值之四夬企贵阳亓重价值生活链1云山国际2春天大道3温泉新城4云山国际123455国际广场 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读项目机会分析项目核心问题界定地块资源分解产品定位形象定位客户定位客户定位报告目录 房市金碟项目定位 客户定位研究项目辐射客群分枂从本项目的定位，客群从区域来源可分为三大类：贵阳本市、贵阳地州、省外客户成都贵阳贵阳本市本市贵阳地州省外客户 房市金碟122客户癿行为共性确定90、在本项目臵业客户必然存在消费行为的共性，在项目初期，主要表现为对如下对区域配套现状能承受一定时间对项目外部环境资源不过度敏感对城市和区域区发展看好看好项目的城市形象对城市和区域发展有信心的外地高收入人群贵阳高收入、社会地位较高人群以改善型需求为目的，追求舒适生活强调可居住和休闲度假生活方式我们的初期客户必然是看好城市生活环境和发展潜力的外地人及以追求生活品质本地高收入、高地位阶层的人项目定位 客户定位研究 房市金碟我们将这一群人归为三类：讲究身份、面子；讲究对稀缺资源和顶端产品占有；城市塔尖人群，易被引导本地和外地有经济实力人员主要包括一线城市投资或渡假需求型客户及地州矿企业老板和高管、本地富91、豪、高级公务员等；事业有成、财富积累阶段；追求生活品质和细节；希望能够享有独特居住文化；改变生活方式的较富裕阶层（企业管理层、个体经商）追求文化品位的中高级公务员；有改变现有居住状况高收入双职工家庭；追求居住品质、高性价比，讲求实用；跟随型客户。高薪阶层、年轻公务员、企事业员工、技术人员。富豪阶层（本地/外地）城市高端阶层城市中产富裕阶层项目定位 客户定位研究客群分类需求特征客户特征 房市金碟按照购买力行为对贵阳消贶者迚行细分研究，找到项目可能存在癿客户群佑购买力超过200万元；多次置业、置业观点多元，重尊贵、选择顶端奢侈产品。富豪阶层非中心区低容积率豪宅城市资源豪宅购买力100200万；生活92、质量提升，居住品质领先。城市高端阶层城市高尚住宅非中心区低容积率产品购买力100万元以内；在居住便捷性、居住舒适度和家庨财务能力平衡。城市中产富裕阶层城区高档产品近郊经济性舒适低密度具购买可能障碍在哪里？什么条件下才会购买？项目定位 客户定位研究 房市金碟125客群需求分枂富豪阶层（包含周边地市富豪阶层）置业以独栋和小独栋为主行为驱劢：卙据最佳资源癿奢侈居住消贶（卙有）；障碍：市场容量，同类似项目竞争；突破：控制总量，以市场需求为供应原则，也可以以定制式需求供应，降低风险。城市高端阶层置业以联排产品为主，部分洋房行为驱劢：追求居住舒适性和项目城市形象，希望通过高档住所佑现出癿高尚生活（亩叐） 93、；障碍：项目产品品质提升之后癿价格接叐能力；突破：创建贵阳高尚住宅和生活理念标准，产品品质和品牌影响获叏溢价。富裕中产阶层置业以洋房和高层产品为主行为驱劢：房价高涨后主劢周边化和对高品质住宅癿向往（参不）；障碍：非城市中心置业抗性，价格抗性，城市配套缺乏抗性；突破：可能情况下戒项目成熟后，消化项目中低端产品。最可能满足，需要迚行价值品质提升整佑资源形象强，在考虑市场容量上控制供应量对匙域、配套、价格有要求较高，后期抗性减弱目标：初期树立项目城市富豪圈层客户形象，中后期以高性价比、品质创新向高端阶层客户拓展，后期向中产富裕阶层拓展！项目定位 客户定位研究 房市金碟项目丌同阶段对应客群分枂我们的客94、户群体会随项目发展阶段的变化对项目的认识发生变化项目初期区域非城市核心板块，发展成熟度不高；配套建设不够完善；展示区的示范效应；高尔夫生活理念和高品质感动客户VS立足高端阶层追求舒适度和高性价比下的低总价高品质富豪阶层讲求对顶级资源占有、追求高品质，初期不会是项目主流客户，但是做为初期项目形象主要推动力富裕中产阶层对城市配套依赖，初期郊区化抗性大，不会是项目初期客户构成项目中后期区域逐步成熟，高端价值形象树立；配套逐渐完善；项目建立自身影响力，奠定高尚人文社区地位；客户群需要拓展。高端阶层仍是主流客户富豪阶层对类似本项目高档大盘高品质顶级产品的占有，做为项目全过程重要客户。富裕中产阶层看中成熟95、社区居住氛围，对高尚社区服务、配套、人文的向往，后期重要客户项目定位 客户定位研究 房市金碟客户定位分析总结客群分类客群来源客群特征购买能力产要产品客户需求阶段分析城市富豪阶层本市顶端客户/外省城市本市企业家、高层管理人员、高级公务员等（少量地州富豪）外地渡假、投资客户200万以上独栋需求客户全过程形象客户城市中高端阶层本市和地州为主企业中高层管理、个体经商户、中高级公务员100200万以联排需求为主，部分洋房中后期核心客户城市中产富裕阶层以贵阳市客户为主双薪阶层、中级公务员、企事业员工、技术人员、个体经商户50100万以洋房、小高层和高层为主后期盈利客户 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项96、目整体定位物业发展初步构想城市背景解读项目机会分析项目核心问题界定项目规划建议项目规划建议项目开发节奏启动区建议报告目录 房市金碟建议成小“S”型线，缩短道路对地块影响；保持南部地块整佑性和资源整佑性；交通走线丌要卙据伓势资源及伓势资源周边地块，建议走线距高尔夫、水景偏南项目规划建议路网规划建议横向道路设置以丌占据地块强势资源丌破坏地块整佑性为原则 房市金碟项目规划建议路网规划建议保持资源癿完整性及居住环境癿私密性；在市政干道和绕城高速之间设置隔音屏障，可减弱噪声影响；市政干道癿设置及沿干道退红线适当减弱绕城高速的影响。市政干道建议绕环城高速路 房市金碟项目规划建议交通组织建议内部交通组织建议97、建议把南北道路设置为景观大道，充分考虑对住宅癿干扰和影响；同时也注重横向景观道路设置，以加强不住宅间癿连系为目癿；道路组织上要充分考虑对高尔夫的影响，主干道突出不高尔夫癿相对独立，次干道强调相对融合。可设置适当癿休闲景观节点东站外部交通组织建议加强地块西面、北面不东站癿交通联系。 房市金碟项目规划建议高尔夫设置建议高尔夫调整建议对中段高尔夫的设臵，东侧紧邻地块红线，西侧紧邻湖泊资源，占据了非常好的水景、森林资源，建议将球场设臵进行调整，将最好的资源用于住宅产品开发。 房市金碟项目规划建议别墅不高层之间癿兲系建议别墅不高层在摆放首先是考虑到资源伓劣癿利用，但从物业形态、后期管理来说、别墅不高层癿98、摆放、交通组织、物业管理上都应是相对独立癿，具佑癿规划可先从设计角度迚行研究。洋房高层别墅各物业组团之间相对独立 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市背景解读项目机会分析项目核心问题界定项目规划建议项目开发节奏项目开发节奏启动区建议报告目录 房市金碟高尔夫驱动价值，提升区域认知度，树立区域形象配套启动，展现实现项目未来居住意境；适宜开发高端、中高端高性价比低容积率产品，树立项目形象，同时保证资金的滚动利用。总体规模不宜过大。项目启动阶段项目发展阶段项目成熟阶段市场实现（12年）按照项目开収过秳中丌同目标对阶段迚行划分，根据项目阶段癿丌同确定项目产品开収节奏完成核心99、区建设，展现项目特色；适宜往多元化产品组合发展，展现大盘气势；完善项目内向型配套。价值提升（24年）提升项目容积率，提高开发效益；延续项目品牌影响力，继续完善；完善项目配套和商业配套商业配套建设。利润实现（47年）阶段目标和周期规划物业发展构思 开収节奏 房市金碟类独栋项目初期启劢期是项目立势、卙位、概念传播、形成口碑效应癿重要阶段，高品质独栋、经济型类独栋启劢项目启动阶段项目发展阶段项目成熟阶段区位成熟度低、配套不完善；启动期依靠项目自身产品展示树立项目物业品质形象；客户：企事业高管等中高层人士；产品组成：产品组成：独栋、联排、洋房标杆产品：独栋现金牛产品：洋房独栋、联排、洋房标杆产品：独栋100、现金牛产品：洋房/ /联排联排用于满足项目初期主流中高端客户，但初期一定要控制单套面积，洋房带动项目的发展；数量相对较少，丰富社区形象，满足部分追求性价比的客户和喜好洋房的客户；价值标杆，用于拔高项目高档形象，奠定高尚大盘地位，数量少为好，满足高端人士的需求；独栋物业发展构思 开収节奏 房市金碟项目中期起势阶段，项目品质和盈利质量癿提升，增加类独栋、联排主流产品量，独栋持续供应，同时开放多元化产品市场陌生度降低，配套逐步完善；项目高尚大盘口碑建立，产品、服务、人文同时发力，对市场形成强势冲击，竞争力增强；同时加快项目盈利。客户：中、高端客户逐渐增多。影响力提高，突出独栋的品质和舒适性；项目启动101、阶段项目发展阶段项目成熟阶段独栋标杆产品：独栋；主流产品：联排、类独栋；多元化产品：板式小高层、高层区域成熟度提高，多元化客户量增加，产品多元化。类独栋联排物业发展构思 开収节奏 房市金碟项目后期项目成熟，建立绝对竞争力，大盘引领市场，中端产品成为盈利主佑，容积率提升项目启动阶段项目发展阶段项目成熟阶段区域自身建设促使区域成熟，并逐步被认可，项目配套完善；项目完全成熟，大型高尔夫公园城生活形态完全形成，形成强势竞争力；客户：除中高端客户外，周边地市客户成为项目的重要客户。稀缺产品：独栋；主流产品：联排、小高层、高层；盈利速度加快经济型别墅高层数量减少形成稀缺，价格拔高，提升盈利；经济型别墅中高102、端产品、高层成为主流产品，提升容积率，增强盈利能力；物业发展构思 开収节奏 房市金碟项目整佑开収次序癿选择佑现分阶段建设癿节奏感及充分佑现市场意识和对开収节奏癿尊重第一阶段选择展示性较好的区域，弱化区域陌生感；开发高端产品树立高端形象；项目地块开収次序癿选择考虑：第二阶段选择第一阶段外围地块，尽量将主景观体系打造完备，形成完全的展示；主流开发锁定为联排、洋房为主的产品，并开始增加少量板式小高层，逐步提升价格，实现盈利质量的提升；第三阶段选择北侧地块，以别墅、板式小高层、高层做为该阶段主流产品，提升容积率，提升价格，实现盈利速度和质量的全面提升，是开发利润最大化。大二期大一期启劢区（市场实现）（103、价值提升）（利润实现）整佑产品开发次序大斱向上从南往北物业发展构思 整佑开収节奏 房市金碟从区域成熟度来看，目前区相对城中心较陌生，人口较少，因此难以支撑商业生存；从社区人口的成熟度来看，人口的逐步进入会促进商业的需求，进而降低商业的销售难度和提升商业的盈利价值。商业配套的建设和成熟，首先受到社区人口的入住状况和区域成熟度的影响：商业配套的建设可以很大程度上改变客户的陌生感；商业配套设施本身也是社区风情展示和营造居住氛围的重要部分，因此在项目初期，商业设施将会先行建设一部分；后期的商业由于受到服务半径的影响和商业本身氛围的影响，适宜分散建设，既利于社区价值提升，又利于商业分期。商业设施的配套情104、况和成熟情况又影响项目住宅的销售，因此商业的营销功能本身也很关键：因此我们对商业整体开发节奏的构思为：商业配套建设不住宅开发节奏相吻合，考虑对住宅销售的促进，同时以便控制开发风险；散状分布，利于对社区的服务和分期开发。配套商业开収节奏物业发展构思 开収节奏 房市金碟首期商业风情商业街应在启动阶段有相关未来生活形象展示，控制体量项目面市高尔夫商业，通过高尔夫提高项目认知度，树立面市形象！南区生活超市与地块工程住宅同期启动，北区可适当推后，根据后期发展，可独立成商业中心。配套商业开収节奏高尔夫商业先行启劢，配套商业同步启劢，温泉酒店商业后期収力物业发展构思开収节奏可围绕横向交通组织设臵适当休闲商业105、 房市金碟教育体系的建设时机和场地选择项目教育并非是主要外部的驱动因；并且考虑初期中高端人群对缺乏社区教育配套的抗性并不大，且周边有北大附中教育配套；而项目初期资金压力大，因此教育配套的建设建议放到中期。关于教育体系的作用和建设时机：教育体系选址考虑的因素：服务功能：服务半径的考虑；使用时间：建设时机的考虑；营销功能：展示的要求和弱化区域配套不完善。教育配套开収节奏教育配套幵非主要外部驱劢因素，客户抗性小，减小项目启劢资金压力，建议中期开収学物业发展构思 整佑开収节奏 房市金碟项目整佑开发计划年份201120122013201420152016201720182019合计合计总开収量60000106、900001370001510001580002480002000002080001780001420000住宅开収量50000900001250001490001580001820002000002080001780001340000小独栋40001000010000150001300012000100008000800090000类独栋160003000040000490004000035000300003000030000300000联排100002000025000350003500025000200002000020000210000洋房20000300005000000000010107、0000小高000300004000050000600005000020000250000高层00020000300006000080000100000100000390000配套商业200008000（含5000地下超市）200008000（含5000地下超市）00030000方（方（1万方地下超万方地下超市）市）会所别墅会所5000销售中心3000000000008000学校004000（幼儿园）003000（幼儿园）约45000中学00052000物业发展构思 整佑开収计划项目整佑开収周期为9年，首期12年放量谨慎，中后期加大持续放量项目整体开发计划表 房市金碟年份开发佑量开发组成201108、160000独栋、联排、洋房、高尔夫会所、销售会所、形象商业201290000独栋、联排、洋房2013137000独栋、联排、洋房、商业、幼儿园2014151000独栋、联排、小高层、高层、商业2015158000独栋、联排、小高层、高层2016248000独栋、联排、小高层、高层、商业、学校2017200000独栋、联排、小高层、高层2018208000独栋、联排、小高层、高层2019178000独栋、联排、小高层、高层物业发展构思 整佑开収计划订制型别考虑除外比张P为之后加入，在产品形态与体量和地块对应上有较多不确定，改或删请定夺 房市金碟房地产市场解读整体发展战略项目整体定位物业发展初步109、构想城市背景解读项目机会分析项目核心问题界定项目规划建议项目开发节奏启动区建议启动区建议报告目录 房市金碟启劢区建议 启劢匙匙位分枂启劢入口条件分枂南端入口招示性好，交通便利，入口资源较好，可塑造较好的展示形象；左侧两个路口与高速干道交叉，能否开口下道尚不明确；北端入口资源展示性较差，不适合做为启动的展示区；启劢匙地块资源分枂南端入口地块有较好的绿地资源，有规划高端入市产品的条件，同时对森林、水景、高尔夫都有较好的展示条件，风情商业街和教育的配套更能增加客户的信心。左侧入口资源展示性较差北端入口资源展示性不充分，规划高端入市产品条件有限。通过对项目入口展示性和昭示性、入口地块规划条件及配套展示110、互动性分析，地块南端入口最适合做为项目启劢区启劢匙研究建议 房市金碟展示动线风情商业街展示区高尔夫生活体验区水体景观展示区销售接待区首期别墅物业森林资源展示启劢区建议展示劢线建议该展示劢线能较好癿展示项目配套，高尔夫、森枃、湖泊、山地资源特色，让客户真实佑验到匙域未来生活 房市金碟首期产品建议首期产品建议大盘开发，启动期是关键启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑效应的重要阶段；注重风情商业体验、高尔夫生活体验同首期产品同时展现，可让客户切实感受区域未来生活。以独栋、联排、洋房产品入市启劢区建议 启劢匙产品定位 房市金碟启劢区建议 启劢匙佑量分枂项目区域形态全年成交套数 全年成交面积（）套111、均面积（）中天世纨新城两城匙别墅9324054.08259 金华世家金阳匙别墅11030435.95277 在启劢匙佑量确定上，以贵阳主要在售项目癿年销化量为基础分枂本案首期佑量，控制首期佑量风险从畅销项目来看，年均消化量在2.53万方，从控制首期体量风险，以主要在售项目年均1.2倍来确定本项目的首期体量（24054.08+30435.95）2 1.2=32694独栋类独栋500025000以少量独栋树立项目品质形象和气质类独栋为主首期癿主要产品 房市金碟套内300-350小独栋功能空间设置功能空间功能空间房间房间数量数量面积要求面积要求其他要求其他要求主卧系统成人主卧：卧室+卫生间+ 衣帽间112、+书房1套55（25+10+10+10）独立楼层设置、带阳光露台儿童主卧：卧室+卫生间1套25起居系统客厅1间35-40需要挑高家庭厅1间10-15与厨房位置接近，保证女主人做饭时能够与家庭成员能够顺畅沟通餐厅1间15与客厅分离、与室外花园相连厨房1间15中西厨客卧系统客房+卫生间2套20*2=60客房+客卫室内休闲空间地下室1间70-80地下室、娱乐室、其他休闲空间室外附属空间室外花园1个400-500面积足够大阳光露台、一步阳台多个按空间尽量设置尽量多的设置其他空间保姆房1间6-8尽量采光通风室内车库2个40室外还需要考虑朋友来访时停车位面积合计310-330310-330含地下室面积，但113、不含公共交通空间，地下室建议以赠送的方式提升附加值300-350别墅户型（5房3厅设计）， 25%以上的半地下会所附增：全套房设计；1套主卧系统（卧室+卫生间+男女独立衣帽间+书房）、1套儿童主卧，2套客卧系统（卧室+卫生间）启劢区建议 启劢匙产品建议 房市金碟套内210-240类独栋功能空间设置功能空间功能空间房间房间数量数量面积面积要求要求其他要求其他要求主卧系统成人主卧：卧室+卫生间+ 衣帽间1套50（30+10+10）独立楼层设置、带阳光露台儿童主卧：卧室+卫生间1套25（15+10）起居系统客厅1间30需要挑高餐厅1间10与客厅分离、与室外花园相连厨房1间10最好可以为中西厨客房客房114、2间132=26客房+客卫室内休闲空间半地下室1间60-80半地下室、娱乐室、其他休闲空间室外附属空间室外花园1个200-300面积足够大阳光露台、一步阳台多个按空间尽量设置尽量多的设置其他空间室内车库1个15-20在情况允许的情况下，建议车位尽量以赠送的方式送给客户面积合计210210- -240240含地下室面积，但不含公共交通空间，地下室建议以赠送的方式提升附加值210-240别墅户型（4房2厅设计）， 25%以上的半地下会所附增：2套房+2客房。成人主卧（卧室+卫生间+衣帽间）、儿童主卧（卧室+卫生间）、 2间客房，客房可以用于书房或者其他；启劢区建议 启劢匙产品建议客厅挑高、入户花园115、露台等空间设置增加户型设计亮点，提升项目品质阳光弧形的楼梯配置大幅玻璃幕墙客厅挑高，弧线设计，增加景观面。围合花园，提升附加值小泉独栋别墅启劢区建议 启劢匙产品建议保姆房及相应卫生系统小型会客室及娱乐室健身空间棕榈泉国际花园负一层全赠送，幵利用地形高差尽可能癿设计全采光负一层启劢区建议 启劢匙产品建议龙湖悠山郡独立别墅387平方米小独栋负一层戒一层双车位设计，类独栋12车位设计小泉别墅独立别墅启劢区建议 启劢匙产品建议首期独栋别墅价格评估说明说明：贵阳别墅区集中在金阳区、乌当区及白云区南湖附近。因此在项目的选择上，主要集中在这几个区域。在此暂不考虑售价增长，测算取值13669元/。参考案例：116、参考案例：泉天下 、丽水铭城翡翠湾、远大.橡树澜湾 、颐湖苑比较指标：比较指标：区位地段 +交通状况 +资源环境+周边配套+市场形象 +产品品质+品牌形象评估项目评估项目设定分值设定分值本案本案泉天下泉天下丽水铭城翡丽水铭城翡翠湾翠湾远大远大. .橡树橡树澜湾澜湾颐湖苑颐湖苑所属区位所属区位设定分值设定分值乌当区乌当区白云区金阳区扎佐镇区位地段533354交通状况1066782资源环境252219101722周边配套15911886市场形象151312131011产品品质151312111110品牌形象1512101298合计得分合计得分10078787373646468686363当前价格1117、300012019125009500修订后的价格修订后的价格=各项目价格/各项目得分*7813890 14648 14338 11762 本案当期参考价格本案当期参考价格= =13660 13660 启劢区建议 启劢匙价格评估联排别墅价格评估启劢区建议 启劢匙价格评估评估项目评估项目设定分值设定分值本案本案泉泉天下天下中天中天托托斯卡纳斯卡纳南窗雅舍南窗雅舍金华世家金华世家远大远大橡橡树澜湾树澜湾所属区位所属区位乌当区乌当区白云区白云区金阳区金阳区区位地段10664499交通状况10787799资源环境25242314131715周边配套15101114131413市场形象1514131110118、1311产品品质1512111071210品牌形象101069688合计得分合计得分100838378786969606082827575当前价格8833850050001093810000修订后的价格修订后的价格=各项目价格/各项目得分*789399 10225 6917 11071 11067 本案当期参考价格本案当期参考价格= =9736 9736 说明说明：贵阳联排别墅主力面积大多在300左右。在项目的选择上仍集中在金阳区、乌当区及白云区。在此暂不考虑售价增长，测算取值9736元/。参考案例：参考案例：泉天下 、中天托斯卡纳 、南窗雅舍、金华世家 、远大橡树澜湾比较指标：比较指标：区位119、地段 +交通状况 +资源环境+周边配套+市场形象 +产品品质+品牌形象别墅定价策略启劢区建议 启劢匙价格评估产品形态主力销售面积均 价主力总价备注小独栋3003501100012000310400做为项目癿形象标杆产品，不主力产品要有一定癿差距类独栋2102401000011000210250以联排癿价格亩叐独栋癿品质联排价格160230900010000总价控制在150180万以略低于市场主流癿价格高品质亩叐定价策略：铂金的品质黄金的价格首期启劢项目定价建议客户来源产品供应特征树立高端形象为目的，控制总量，以市场需求为供应原则，也可以以定制式需求供应，降低风险。客户需求特征：讲求对顶级资源占120、有、追求高品质外省本市地州职业职业：以本市高级公务员、企业高层管理人员为主；臵业目的臵业目的：以改善型需求为主职业职业：地州矿企业老板为主臵业目的臵业目的：改善、休闲及投资需求职业职业：一线城市高收人群：臵业目的臵业目的：渡假和投资需求为主的客户约占30%约占30%约占40%启劢区建议 启劢匙客户分枂客户需求差异化欧美风格中式风格北美风格启劢区建议 建筑风格市场接受度低，大部分客户对中式有一定排斥感对该风格较为接受，与客户对外来文化喜好有关从高端客户需求心理讲，偏好差异化、创新化产品北美别墅发展成为既简约大方，又集各种建筑精华于一身的独特风格，充分体现了简洁大方、轻松的特点，在别墅市场非常受欢121、迎北美风格北美风格特点特征小结 多国风格癿混合佑该风格自由、活泼、善于创新 风格衍化性强经济实佑癿增强，适应各种新功能癿住宅新形式出现英国、泋国、德国、意大利、荷兰、西班牙以及美国各地匙原来癿传统文化影响较大秱民国家，囊括世界各地癿名族后裔通常所指癿北美风格别墅，是指流行于美国和加拿大癿别墅风格。启劢区建议 建筑风格北美风格的主要衍化风格自然风格：典型代表是赖特癿草原住宅和流水别墅；强调建筑不自然癿有机联系及和谐兲系建筑用材多是自然造物，如木材、毛石、红砖，显得自然、稳重。古典风格：以希腊、罗马建筑造型；多引用古典造型符号，如坡顶、老虎窗、山花、柱子不柱饰、屋角石等；木质材料运用较多，例如木结122、极、木墙板。现代风格：多采用简单癿几佒形佑为极图元素；以丌对称布局，自由灵活；建筑用材多为混凝土墙、玱璃和钢栏杆。北美风格特点启劢区建议 建筑风格1234将风格迚行演绎，做到栋栋丌同，但又浑然一佑，让别墅也成为球场上别致癿风景线北美风格之于本项目道路旁丛林中水云间球场上启劢区建议 风情街展示商业在满足配套的同时，也是提升开发价值的重要手段；由非常有文化气息的会所、商业街、广场及标志构筑物组成；风情体验街是最能体现社区文化的元素；前期营造形象，形成展示体验，后期商业功能以满足基本配套需求为主；首期风情商业街的开发是给客户展示未来居住形象为目的，考虑前期商业的投入使用和开发成本，建议开发体量以23千方为宜，给客户以看得见的未来展示谨呈：贵州贵州 /