1、博能万力上饶体育馆综合体项目博能万力上饶体育馆综合体项目定位及物业发展建议定位及物业发展建议本报告是严格保密的。2一城精华，价值高地一城精华，价值高地项目梳理关键词城市核心、中大规模、综合体物业气韵暗生，贯通古今气韵暗生，贯通古今住宅战略方向上饶房市盘点、上饶豪客洞悉、豪宅本源解码、豪宅趋势追踪、项目定位神充身强，巅峰之作神充身强，巅峰之作住宅物业发展建议上饶豪客梦想居所、内外城规划思考、产品及服务体系构建精精气气神神本报告是严格保密的。3属于上饶的价值高地项目天生丽质，项目天生丽质，出身不凡，承担着使命、战略和效益出身不凡，承担着使命、战略和效益! !本报告是严格保密的。4综合体价值之一：一2、个城市总有一处标志性的综合体建筑，代言综合体价值之一：一个城市总有一处标志性的综合体建筑，代言时尚前沿，引领居住潮流。成为一个城市的中心与国际化的象征时尚前沿，引领居住潮流。成为一个城市的中心与国际化的象征SOHOSOHO之于北京之于北京CBDCBD六本木之于日本六本木之于日本万象城之于深圳万象城之于深圳太古城之于香港太古城之于香港洛克菲勒中心之于曼哈顿洛克菲勒中心之于曼哈顿拉德芳斯之于巴黎拉德芳斯之于巴黎本报告是严格保密的。5综合体价值之二：功能复合，多重功能的相互联动使其具备很强综合体价值之二：功能复合，多重功能的相互联动使其具备很强的自我成长、自我繁荣能力的自我成长、自我繁荣能力商业商业3、办公办公酒店酒店住宅住宅作用作用相互关系提升整体档次的有力提升整体档次的有力手段手段标志性（尤其是对外标志性（尤其是对外地和外籍人士）地和外籍人士）资产沉淀或整售资产沉淀或整售实现较高的销售价格实现较高的销售价格保持物业形象保持物业形象项目活力的核心，建项目活力的核心，建立高端形象立高端形象形成完善配套、信息形成完善配套、信息平台平台项目利润实现的关键项目利润实现的关键利用其它功能，实现利用其它功能，实现价值最大化价值最大化现金流来源现金流来源为商业带来基本消费为商业带来基本消费人流人流商业为写字楼、酒店和公寓提供配套商业可能对公寓带来负面影响酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以4、提高项目整体档次写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次公寓为商业提供客源公寓可能降低项目整体档次本报告是严格保密的。6综合体价值之三：形成都市综合体的价值链：办公、住宅、商业、综合体价值之三：形成都市综合体的价值链：办公、住宅、商业、酒店共享人流酒店共享人流写字楼写字楼商业商业公寓（酒店）公寓（酒店）高档住宅高档住宅高品质人流提高住宅价值写字楼客户是高写字楼客户是高质量的居住和商质量的居住和商业消费人群业消费人群公寓客户是公寓客户是商务人士商务人士商业不仅仅是满商业不仅仅是满足生活需要，还足生活需要，还要具有休闲娱乐要具有休闲娱乐的功能的功能本报告是严格保密的。7项目位于5、上饶市老城区，属于城市繁华地段，窗口区域，交通便项目位于上饶市老城区，属于城市繁华地段，窗口区域，交通便利，区域公共配套和生活配套齐全利，区域公共配套和生活配套齐全区位：项目位于上饶市老城城区，属于城市核心区域；交通：项目处于城市主干道滨江路与体育馆路的交汇处，通达性较强，交通便利；配套齐全：周边多为市级机关，如教育局、计生委、出入境检验检疫局、人事局等；公共配套、生活配套、教育配套均比较齐全。本报告是严格保密的。8项目拥有较好的江景资源和山景资源，资源优势突出，且景观面项目拥有较好的江景资源和山景资源，资源优势突出，且景观面位于项目南侧位于项目南侧信江：鄱阳湖水系五大河流之一。发源于浙赣两省6、交界的怀玉山南的玉山水和武夷山北麓的丰溪水，在上饶汇合后始称信江。云碧峰森林公园：融山、林、江、寺为一体，以亚热带天然次生林和人工林为主.是市区最大的一块森林绿地，具有城市公园和森林公园双重功能。本报告是严格保密的。9项目指标：项目指标：城市核心、中大规模、综合体物业城市核心、中大规模、综合体物业位臵位臵体育路与滨江东路交汇处体育路与滨江东路交汇处占地面积占地面积80682.680682.6建筑面积建筑面积266252.6266252.6酒店面积酒店面积3 3- -3.53.5万万写字楼写字楼1.51.5万万商业面积商业面积街铺街铺2.52.5- -3 3万，集中商业万，集中商业6 6万（万（7、4 4万计容，万计容，2 2万不计容）万不计容）住宅面积住宅面积1616万（不含赠送面积）万（不含赠送面积）容积率容积率3.33.3建筑密度建筑密度45% 45% 绿化率绿化率30%30%限制条件限制条件限高限高9090米米酒店用地不少于酒店用地不少于16000 16000 体育活动场地体育活动场地8000 8000 本报告是严格保密的。10豪宅客户认知：上饶人最值得期待的一个豪宅客户认知：上饶人最值得期待的一个绝对高端项目绝对高端项目，是步入上饶上流社会的显性标签是步入上饶上流社会的显性标签是城中心最后一块最好的地，黄金山脉，位臵最好，最牛的一块地，民众比较接受，做好了，即使7000，也会有8、人买房管局 邓科很看好这块地，个人认为开盘价在7000以上，大家都对它有8000的认知感，但是具体能不能来购买，还是个问号规划局 华科这里面有企业形象和社会效益在里面，这个项目的规划很难做，商业要很丰富，住宅要做高端润丰集团 潭总90-95%以上都知道这块地，是朋友之间传播的 。项目拍地的价格决定了高端产品，本项目必须要内外都具备高品质，如房型结构、装修、环境等泽众制药 余总房子肯定会买的，考虑一家人买在一起，有山有水，想养老用。价格高了承受不起，可考虑按揭，反正别人付得起，自己也付得起，反正至少买1套成长钢门 洪总本报告是严格保密的。11【项目属性小结项目属性小结】这是博能万力赋予上饶的这是9、博能万力赋予上饶的献礼献礼这是上饶最具有成长性的这是上饶最具有成长性的价值高地价值高地它即将成为上饶人最值得它即将成为上饶人最值得炫耀的优质资产炫耀的优质资产本报告是严格保密的。12321使命大：承担社会责任和使命使命大：承担社会责任和使命战略高：建立企业未来发展战略战略高：建立企业未来发展战略效益强：实现项目的效益最大化效益强：实现项目的效益最大化项目目标梳理项目目标梳理通过与发展商的深入沟通，我们对项目梳理了通过与发展商的深入沟通，我们对项目梳理了三大核心目标三大核心目标本报告是严格保密的。13品牌目标：打造上饶市场标杆产品，形成影响力；利润目标：在保证产品品质的前提下追求利润最大化；战略10、目标：通过本项目拉动企业品牌飞升，为后期运作项目奠定基础。品牌：有一定的品牌基础，但不强势；经验：有一定开发经验，没有高端项目的操作经验；区域：属于中心城区，但城市更新需要较长的时间；项目：拥有较为强势的自然资源，生活配套丰富，但周边环境杂乱。R1非期望结果：由非期望结果：由现实的特定情境现实的特定情境导致的特定结果导致的特定结果R2期望结果：不喜期望结果：不喜欢某一结果，想欢某一结果，想得到其它结果得到其它结果C=R1,R2Q=如何从如何从R1到到R2基于基于C C- -QQ模型的分析：从现状与目标体系的对比分析入手，寻找模型的分析：从现状与目标体系的对比分析入手，寻找项目发展面临的问题项目11、发展面临的问题实现从现状到目标的途实现从现状到目标的途径是我们解决问题关键径是我们解决问题关键Q本报告是严格保密的。14核心问题提出核心问题提出基于对项目的理解，我们认为项目应该解决的基于对项目的理解，我们认为项目应该解决的核心问题是：核心问题是：三线城市，成本价远超市场价，中大规模项目，如何三线城市，成本价远超市场价，中大规模项目，如何占位占位未来，定位未来，定位高端，高端，实现实现利润最大化？利润最大化？明确战略方向。本报告是严格保密的。15一城精华，价值高地一城精华，价值高地项目梳理关键词城市核心、中大规模、综合体物业气韵暗生，贯通古今气韵暗生，贯通古今住宅战略方向上饶房市盘点、上饶豪客12、洞悉、豪宅本源解码、豪宅趋势追踪、项目定位神充身强，巅峰之作神充身强，巅峰之作住宅物业发展建议上饶豪客梦想居所、内外城规划思考、产品及服务体系构建精精气气神神本报告是严格保密的。16。破题面对如此身负厚望的一个项目，面对如此身负厚望的一个项目，再来审视上饶的房地产市场格局？再来审视上饶的房地产市场格局？本报告是严格保密的。17上饶概况上饶概况豫章第一门户、四省通衢，是全国豫章第一门户、四省通衢，是全国1313个空气、水个空气、水质最优的城市之一，江西省最具幸福感的城市质最优的城市之一，江西省最具幸福感的城市“上饶”得名于“山郁珍奇，上乘富饶”，地处江西省东北部。东邻浙江衢州，南连福建武夷山，西13、濒鄱阳湖、北连安徽黄山，居于闽、浙、皖、赣四省结合;辖10县1区 ( 信州区、上饶、广丰、玉山、婺源、鄱阳、余干、万年、弋阳、横峰、铅山 ) ，代管1市（德兴市）。本报告是严格保密的。18上饶的城市发展战略上饶的城市发展战略江西省第三大城市，努力打造区域交通江西省第三大城市，努力打造区域交通枢纽城市和世界旅游大市枢纽城市和世界旅游大市城市发展目标：产业承接前沿、区域交通枢纽、商贸物流中心、旅游服务中心、文化教育基地、宜居园林城市；2009年上饶GDP为728.5亿元，超过九江703亿，继南昌、赣州之后，成为江西省第三大城市，城市发展潜力大。上饶市上饶市南昌市南昌市浙江省浙江省安徽省安徽省本报告14、是严格保密的。19上饶市上饶市GDPGDP近年保持近年保持11%11%以上的增长速度，对房地产发展提供以上的增长速度，对房地产发展提供了强大的动力了强大的动力房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展高速发展数据来源：上饶市统计年鉴388.1451.4628.3528.1728.513.60%13.50%11.60%11.50%14.10%01002003004005006007008002005年2006年2007年2008年2009年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%115、0.00%12.00%14.00%16.00%2009年，上饶市实现GDP728.5亿元，首次超过九江，成为江西第三大城市，其中，第一产业增长7.6；第二产业增长17 ；第三产业增长11.7。上饶近年GDP增长情况本报告是严格保密的。20上饶市产业结构良性发展，并被商务部列为全国上饶市产业结构良性发展，并被商务部列为全国2020个承接产业个承接产业转移的基地城市，对房地产发展提供了强大的支撑转移的基地城市，对房地产发展提供了强大的支撑21.20%19.40%18.60%19.10%18.60%42.40%44.50%45.90%47.40%49.10%36.40%36.10%35.50%33.16、50%32.30%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年第一产业第二产业第三产业产业结构高度化也称产业结构高级化。指一国经济发展重点或产业结构重心由第一产业向第二产业和第三产业由第一产业向第二产业和第三产业逐次转移的过程，标志着一国经济发展水平的高低和发展阶段、方向。数据来源：上饶市统计年鉴上饶近年产业结构发展情况从经济结构来看，上饶市现代工商业已经完全超过了传统农业，成为占优势地位的主导产业。2009年第二产业与第三产业对GDP的贡献度分别为60.6%与29.8%，大大超过第一产业对G17、DP9.6%的贡献度。本报告是严格保密的。21上饶市居民生活消费结构已经向中高层次的享受性过渡，消费购上饶市居民生活消费结构已经向中高层次的享受性过渡，消费购买力不断增强，开始注重生活品质的提升买力不断增强，开始注重生活品质的提升上饶消费特点：汽车、住房成为消费热点；商品性消费平稳增长，服务性消费明显增加商品性消费平稳增长，服务性消费明显增加 ；从消费结构看，上饶市居民的商品消费等级开始从千元级商品，向万元级甚至更高等级的商品跨越；从消费需求看，休闲、保健、娱乐、科技、教育和旅游等相关产品旺销，一些发展型、享受型的服务消费正成为新的热点。从消费观念看，开始从传统的量入为出型消费向适度超前消费转18、变。历年来，上饶市城镇居民人均可支配收入由1999年的4346元，到2007年超10000元，2009年达到13990元，年均增长12.4%；近年来，居民对居住类、汽车类、家电类、通讯器材类、文化体育娱乐类的消费需求显著增加，呈现出感性消费、绿色消费、休闲消费的新特点、新趋势，居民消费能力明显增强。本报告是严格保密的。22上饶重点发展市域中心城市，项目所在区域是政治、经济、文化上饶重点发展市域中心城市，项目所在区域是政治、经济、文化中心，处于城市主要发展方向的核心发力点中心，处于城市主要发展方向的核心发力点本案上饶市域体系规划总体战略：重点发展市域中心城市，积极发展经济板块中心城市和县（市）域19、中心城市，打造信江河谷城镇带；上饶城市性质为赣浙闽皖四省交界地区重要的中心城市、交通枢纽和旅游服务中心，上饶市区域政治、经济、文化中心；上饶城市发展方向：信江以北地区为城市主要发展地区，同时跨越信江向南适当发展。本报告是严格保密的。23上饶交通的发展对全市经济具有战略支撑意义，将使上饶区位优上饶交通的发展对全市经济具有战略支撑意义，将使上饶区位优势更加明显，打造两小时经济圈。势更加明显，打造两小时经济圈。公路不再是“穿境而过”，而是“有始有终”：上饶武夷山高速公路征地拆迁工作已经开始，上德高速公路前期工作也在积极推进中，将与沪昆高速公路在上饶形成高速公路十字交汇。如此，在建的上德、上武、昌德和20、已通车的沪瑞、景鹰、景婺黄等高速在上饶形成“两纵三横”的高速公路网。本报告是严格保密的。24上饶交通的发展对全市经济具有战略支撑意义，“海陆空”立体上饶交通的发展对全市经济具有战略支撑意义，“海陆空”立体现代交通体系，为新一轮发展带来机遇现代交通体系，为新一轮发展带来机遇铁路不仅限于“一线生机”，而倾向于“磁场效应”：“国家动脉”京福高速铁路已确定经过上饶，与既定的杭昌长客运专线将在上饶形成高速铁路十字交汇。水上交通方面，上饶市推动“铁海联运”建成“无水港”等物流基础设施，实现口岸大通关。三清山机场“零的突破”最终将在上饶形成以中心城市为枢纽的网格状、“海陆空”立体型现代交通体系。本报告是严格21、保密的。25上饶城镇化水平需要提高，吸纳人口，促进城市的高效发展上饶城镇化水平需要提高，吸纳人口，促进城市的高效发展市域总人口：近期2010年市域总人口（户籍人口与暂住一年以上人口之和减去外出人口）为600万人，远期2020年市域总人口为680万人 ；中心城区人口：近期（2010年）：规模为48万人。远期（2020年）：规模为72万人。远景上饶中心城区人口规模达到100万人城镇化水平：近期（2010年）为38左右，远期（2020年）达到50以上。本报告是严格保密的。26宏观环境为项目发展提供了更大的空间，城市规划确立了项目的宏观环境为项目发展提供了更大的空间，城市规划确立了项目的地段优势。从而22、奠定了项目腾飞的基础！地段优势。从而奠定了项目腾飞的基础！居民的购买力不断增强，开始注重生活品质的提升；城市以信江以北为主要发展方向，城镇化水平不断提高。近年以来，上饶经济发展处于上升趋势，产业结构不断优化；本报告是严格保密的。27上饶房地产市场经历了四个阶段，目前处于快速发展阶段上饶房地产市场经历了四个阶段，目前处于快速发展阶段破茧阶段（1999-2002年）崛起阶段（2003-2004年）稳步发展阶段（2005-2009年）快速发展阶段（2009年）阶段划分发展特征1999年，开始促成商品房建设雏形；2002年，全市房地产开发总投资14亿元，城镇房屋施工面积160万平米，竣工面积110万平23、米，商品房发展进商品房发展进入起步发展阶段。入起步发展阶段。城市人均住房面积增加了0.6平米，新开工住宅小区和成片改造项目18个2003年，上饶市投资1200万元对上饶集中营纪念馆进行全面改造，拉开上饶进行城市规划序幕，给房地产发给房地产发展起到了非常重要展起到了非常重要的作用；的作用；2004年，全市存量房交易8082宗，同比增长6.2%,交易面积102.7万平米，增长12.1%，交易金额6.79亿元，增长8.1%，由追求由追求满足单纯居住的房满足单纯居住的房地产逐渐向品质化地产逐渐向品质化地产转变。地产转变。2005年10月26日，随着国家一级物管企业深圳市万厦居业有限公司正式与上饶大红鹰24、臵业有限公司签约，上饶市物业管理上饶市物业管理模式、理念全面更新模式、理念全面更新2006-2008年，房地产随着大势的发展一路走红，市区均价由1700元/平一路升到2800元，随着9.27新政，市场迅速变冷，持续一年的冷冻。2009年上饶市房地产开发市场呈现出先低后高、逐步上升的运行态势，到四季度形成了平稳发展状态；未来随着上饶市城市总体规划（2007-2020）进入真正的实施阶段，房地产市场会在城市的发展过程中承担巨大作用；在2010年10月份，城区住宅均价提升至4000元/平。本报告是严格保密的。28近几年市区土地出让情况：年总供应面积略有下降趋势，居住地近几年市区土地出让情况：年总供应25、面积略有下降趋势，居住地块供应比例提升，后续竞争加剧不可避免块供应比例提升，后续竞争加剧不可避免0.00200000.00400000.00600000.00800000.001000000.001200000.001400000.00居住用地商业用地工业用地总供应用地2006年（平米）2007年（平米）2008年（平米）从近三年市区出让情况看，工业用地放量大幅减少，居住性质地块供应量比例由06年的46.66%迅速上升到07年的61.15%，根据土地市场到商品房市场约2年一周期的规律，住宅市场竞争加剧不可避免。注：08年数据截止到08年8月份，数据内容不包含上饶县上饶近年土地出让情况本报告是严26、格保密的。29房地产起步晚，但是发展迅猛，投资热情高涨，已经成为上饶的房地产起步晚，但是发展迅猛，投资热情高涨，已经成为上饶的支柱产业之一支柱产业之一01000000000200000000030000000004000000000500000000060000000007000000000800000000090000000002005年2006年2007年2008年0%5%10%15%20%25%30%2005年2006年2007年2005-2008年上饶房地产投资增长表（单位：万元）2005-2007年上饶房地产投资比重表上饶房地产市场发展与中国一、二线城市相比，虽然起步较晚，但是近几年27、来随着城市化进程的加快，房地产市场较为迅猛。从2005-2007年三年比较来看，房地产投资占固定资产比重均超过20%，这说明目前上饶房地产业已经成为上饶城市经济发展重要支柱产业之一本报告是严格保密的。30商品房销售额逐年上涨，期房销售周期长，现房销售量超过期房商品房销售额逐年上涨，期房销售周期长，现房销售量超过期房销售量销售量0510152025302005年2006年2007年商品房销售额（亿元）住宅销售额（亿元）2005-2007年商品房/住宅销售额（单位：亿元）0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.0200.02005年2006年2007年28、2008年2005-2007年商品房销售面积（单位：平米）2006年上饶商品房销售总额20.7亿元，较2005年增长21.7%，其中住宅销售额16.2亿元，较2005年增长36%,2007年上饶商品房销售总额26.7亿元，较2006年增长29.1%，其中住宅销售额23亿，增长42.6%2006年上饶商品房销售面积比2005年增长44.1%，2007年，较2006年增长8.8%，其中现房销售面积为98.4万平米，期房销售面积77.9万平米。本报告是严格保密的。31近年来，上饶商品房空臵面积逐年递减，这也说明，上饶房地产近年来，上饶商品房空臵面积逐年递减，这也说明，上饶房地产自住需求有相当大的比例29、。自住需求有相当大的比例。0.05.010.015.020.025.02005年2006年2007年2008年2005-2007年商品房空臵面积（单位：万平米）2006年，上饶商品房空臵面积为14.1万平米，较2005年下降30.6%,2007年上饶商品房空臵面积为7.8万，较2006年下降44.3%，商品房空臵面积下降.数据来源：上饶市统计年鉴本报告是严格保密的。3220102010年上半年，市场特征表现为供需基本平衡、房价平稳增长、年上半年，市场特征表现为供需基本平衡、房价平稳增长、刚性需求旺盛，房地产财政税收收入持续增长刚性需求旺盛，房地产财政税收收入持续增长购房对象剖析70%23%7%30、居住型、改善型购房周边县购房其他投资性购房2010年1-6月商品住房价格走势图21082153220023222246239526872808303132652880297105001000150020002500300035001月1月2月2月3月3月4月4月5月5月6月6月全市全市中心城市中心城市市场表现：投资快速增长施工面积持速增长新开工面积同步增长竣工面积同步增长批准预售面积同步增长已（预）销售面积持续增加存量房交易平稳增长住宅交易同步下降市场特征：供需基本平衡房价平稳增长刚性需求旺盛房地产财税收收入持续增长本报告是严格保密的。33上饶房价基础较低，增长速度平稳，整体水平在上饶房价基础31、较低，增长速度平稳，整体水平在30003000元元/ /平米，平米，最高峰达最高峰达40004000元元/ /平以上平以上数据来源：上饶房产网2009年，商品住宅均价为2703元/平米，同比2008年增长了13.28%；2010年1-6月全市新建住宅均价2237元/平米，比2009年下半年均价2080.5元/平米增长了7.5%。本报告是严格保密的。34上饶房地产发展进入快速发展期，但整体房价较低，后续提升空上饶房地产发展进入快速发展期，但整体房价较低，后续提升空间较大。目前房地产已经成为上饶的支柱产业之一，保证项目开间较大。目前房地产已经成为上饶的支柱产业之一，保证项目开发站在上行的市场平台上32、！发站在上行的市场平台上！房地产作为城市发展的推动产业，得到政府的重视，居住用地增加，投资热情高涨，销售额逐年上升；自住需求旺盛，房价基础较低，整体房价水平在3000元/平米左右。上饶房地产市场经历了四个阶段，目前处于快速发展阶段；本报告是严格保密的。35上饶市房地产分为上饶市房地产分为8 8个板块，老城区、带湖片区为中心城区，为个板块，老城区、带湖片区为中心城区，为重点购房区域重点购房区域根据最新的规划，到2020年，上饶市信州区人口总数将达到72万人。根据居民购房区域选择主要集中在老城区、带湖片区和水南区。本项目处于老城区，为核心购房区域。本报告是严格保密的。36中央公园，规模16万平米九33、州奥城，规模20万平米公园道1号，规模60万平米高档楼盘典型代表本报告是严格保密的。37中央公园中央公园全城最大规模品质社区全城最大规模品质社区项目基本指标：项目基本指标：占地面积：84亩总建面：16万平米容积率：2.23总户数：872户建筑形态：高层栋数：12栋发展商：江西立天唐人房地产发展有限公司项目地址：五三大道延伸段户型特点：88平米2房，110-140平米3房，140-170平米4房价格：均价3200元/平米项目规划特点：项目规划特点：围合式布局，创造小区内臵景观板楼设计，通透性好新古典主义风格，与市场同期楼盘有明显差别本报告是严格保密的。38中央公园中央公园全城最大规模品质社区全城34、最大规模品质社区巴厘岛休闲度假风格，注重水系打造两房四房三房本报告是严格保密的。39九州奥城九州奥城品质洋房、活力城邦品质洋房、活力城邦项目基本指标：项目基本指标：占地面积：188亩总建面：20万平米容积率：1.48总户数：1884户建筑形态：多层、小高层、别墅及洋房开发分期：三期发展商：江西九州臵业有限公司项目地址：三清山大道交警支队西侧户型特点：89平米2房，117-143平米3房，160平米4房价格：均价3400元/平米项目规划特点：项目规划特点：以多层为主通过草皮、乔木、灌木形成三级立体绿化本报告是严格保密的。40九州奥城九州奥城品质洋房、活力城邦品质洋房、活力城邦本报告是严格保密的。35、41公园道公园道1 1号号中心区中心区6060万平米英伦城邦万平米英伦城邦项目基本指标：项目基本指标：占地面积：300亩总建面：60万平米总户数：1884户建筑形态：高层栋数：15栋发展商：江西金诚地产投资有限公司项目地址：上饶市凤凰大道市民公园旁户型特点：86-95平米2房，115-152平米3房，149-152平米4房价格：均价3500元/平米项目规划特点：项目规划特点：“人车分流”的社区道路交通系统通过五个中心大花园两条水系美化整个社区环境欧式新古典主义风格建筑风格本报告是严格保密的。42公园道公园道1 1号号中心区中心区6060万平米英伦城邦万平米英伦城邦4米架空花园打造米架空花园打造36、采用了入户花园和超大阳台全景设计采用了入户花园和超大阳台全景设计本报告是严格保密的。43当前市场高端项目产品处于从核心产品到外围产品的发展阶段当前市场高端项目产品处于从核心产品到外围产品的发展阶段核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别户型环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份质量采光通风交通价格物管配套教育服务核心产品核心产品外围产品外围产品外延产品外延产品价格 户型 质量 交通 采光通风环境 物管 教育 配套 会所风格人文 品牌 身份 体验关注度关注度目前主流竞争表现目前主流竞争表现核37、心产品层外围产品层外延产品层本报告是严格保密的。44未来市场高端项目需要提升更高的档次，发展空间较大未来市场高端项目需要提升更高的档次，发展空间较大依靠的是抢占资源，对产品的打造不足立面品质感较差，同质化严重，客户认识有限园林环境已经引起关注，但总体水平较低户型设计传统，频繁反复，缺乏亮点客户看中配套，但配套多为街铺，形式相对简单项目在产品打造和品质提升方面，项目在产品打造和品质提升方面，发挥空间较大！发挥空间较大！本报告是严格保密的。45当前上饶楼市购房区域比较集中，具有代表性的高档楼盘的产品当前上饶楼市购房区域比较集中，具有代表性的高档楼盘的产品打造还处在较低水平打造还处在较低水平当前市场38、高端项目产品处于从核心产品到外围产品的发展阶段，项目的可为空间较大上饶市房地产分为8个板块，老城区、带湖片区为中心城区之一，为重点购房区域本报告是严格保密的。46【房地产市场小结房地产市场小结】宏观环境和城市规划为项目宏观环境和城市规划为项目提供提供发展机会发展机会但上饶房地产市场整体水平较低，但上饶房地产市场整体水平较低，缺乏能够代言城市未来的项目和产品缺乏能够代言城市未来的项目和产品本项目发展机会：本项目发展机会：跳脱本土市场束缚，超越本地开发水平跳脱本土市场束缚，超越本地开发水平本报告是严格保密的。47决定建筑的风格、材料、技术甚至思想内涵的是什么？我们营造的产品、品质、气质最终的决定取39、决于什么？谁真正决定着项目品牌价值和市场（社会）导向？我们的观点是：我们的观点是：人。人。空间功能的设臵和思考，是以人的意志为基础的，也是空间功能的设臵和思考，是以人的意志为基础的，也是为人服务的。为人服务的。决定项目价值的，不是单一方面的产品、地段决定项目价值的，不是单一方面的产品、地段而是购而是购买人群价值观。买人群价值观。本报告是严格保密的。48。优术在上饶，谁将为豪宅产品买单？在上饶，谁将为豪宅产品买单？本报告是严格保密的。49针对本项目客户群的专访针对本项目客户群的专访类型名称政府官员房地产管理局邓科规划局华科业内人士润丰集团潭总永隆集团曹总房地产商潘总知名企业老板博能集团董事长温总40、江西泽众制药有限公司余总江西远泉实业集团林总目标消费者成长钢门洪总智能化公司徐总电气公司黄总音乐老师陈远锦东楼周总本报告是严格保密的。50高端客户访谈高端客户访谈上饶房管局上饶房管局邓科邓科是城中心最后一块最好的地，黄金山脉，位臵最好，最牛的一块地，民众比较接受，做好了，即使7000，也会有人买改善型用房的部分人存在，有钱人愿意住市中心，地方远有安全问题，大红鹰别墅虽然价格便宜，环境也不差，但是成交量就很低，主要是安全度不够，生活不方便，配套不多政府公务员最大比例购房，主要用于改善和投资，作为终极居所，是一种身份的象征要做高端产品，这么好的天然景观，不做高端产品就是浪费，7000是可以接受的，41、2年以后，大形势好了，还不止这个价个人喜欢复式多一些，面积大的好销，得房率是一个问题，一个大套带一个小套比较好一家人最好是住在一起，可以对门对准的是40岁以上的人，有钱人都不止一个小孩，计划生育控制不了，要4-5个房间，书房、2个小孩房、佛堂、保姆房、父母房，要250平以上吧客厅的尺度要大，上饶潮湿，都喜欢住高层接受按揭，有办法一定要按揭，大家都会算经济账关键词：高端、复式、套房、尺度、安全关键词：高端、复式、套房、尺度、安全本报告是严格保密的。51高端客户访谈高端客户访谈上饶规划局上饶规划局华科华科很看好这块地，个人认为开盘价在7000以上，大家都对它有8000的认知感，但是具体能不能来购买42、，还是个问号希望打造上饶最高品质的楼盘，双塔公园永利集团据说要卖到7500-8000上饶的消费理念比较前沿，年轻人花未来的钱，思维的活跃度更前卫一些，舍得投入，现在通货膨胀的比较厉害，大家都不太愿意去存钱，而愿意去投资，跟浙江交界影响比较大赠送面积跟计算方法有关系第一看重客厅，是活动最多的地方，客厅和餐厅最好分开，主卧最好朝南，没有集中供暖，冬天会比较冷，中央空调不一定，那样物管费会更高，主机全部要隐蔽设计更看重建筑形态，外立面，跟商业、酒店的协调性高层建筑，城市综合体，现代风格为主，太花哨，做不出大气来，偏公建形态要用好一点的材料，住宅不能太复杂，要简洁大气关键词：高品质、保值、大气、尺度关43、键词：高品质、保值、大气、尺度本报告是严格保密的。52高端客户访谈高端客户访谈润丰集团润丰集团潭总潭总富人臵业特征：2-3次臵业，主要为个体老板、国家干部、周边县的公务员和私企业主客厅至少4.5米，高层得房率低，144平的客厅开间需要4.2-4,5米偏南的房间要多一些，尽量偏东，南北朝向很重要，户型要有出彩的地方三线城市的人喜欢房间多一些，要讲究空间的灵动型和多变性200平米做到4房就可以了，星河湾250平米的3房做得很差一定要讲求居住的舒适度上饶对物管费的支出是吝啬的，体育馆2元就算开创了市场先河城市之光这个案名配得上这个项目，我觉得这是城市的光彩这个项目的规划很难做，商业要很丰富，住宅要做44、高端，商业要有回笼的部分，项目第一就是做设计，住宅和商业要共生，设计师的经验很重要，要设计一个有创意的东西出来，商业生的能力要强，住宅的品质不能降，一般来说商业会挤掉住宅的空间，住宅要纯粹、高端，可以多看看绿城的房子，就是新豫园，法式建筑的代表关键词：舒适、纯粹、高端、尺度关键词：舒适、纯粹、高端、尺度本报告是严格保密的。53高端客户访谈高端客户访谈永隆集团永隆集团 曹总曹总住宅不是最好的位臵，地价是最高的，但是有美中不足的地方就是被路隔断政府有一定方案，在此基础上优化，想突破较难；项目资金沉淀比较大，政府的附加条件很多把项目的山说清楚，水说清楚，抓住有钱的圈层，这就是上饶最好的主力户型12545、-130平米3房，140-160、170平米大四房，要大客厅、大主卧，卫生间大一点，明卫，书房；层高尽量高一点净高要3米外立面，政府有规定大理石干挂物业要有延伸服务，但收不起太高，1.2比较合理本项目开发要想做酒店，这样商业和住宅可以涨3004.17政策影响大，930没有什么影响，改善型需求还是非常旺盛的，也有很多人是非理性臵业，荣归故里，基本上大家都会买房关键词：上饶最好的、大尺度、改善型关键词：上饶最好的、大尺度、改善型本报告是严格保密的。54高端客户访谈高端客户访谈博能集团博能集团温总温总两块地要分开来做，独立运作东区，西区要慢一些对企业本身的资金要求很大，对商业不是很看好，主要是对住宅46、，是有潜力的，要做的精彩，交付时间长一点也可以产品本身要做丰富，低碳环保节能侧重提高，但是要降低日常的维护费用现在住300平米的复式，再次购买要200多的。产品本身要有亮点，附加值一定要做，实用率要高一些选平层，不喜欢住别墅，平层低于170-180平，根本不够用层高2.8米接受不了，3米就可以朝向要摆好，有转换层，一入门就要有高台府邸的感觉，小区的主入口下去不好每户要有2 3个车位关键词：低碳环保、附加值、朝向、配臵关键词：低碳环保、附加值、朝向、配臵本报告是严格保密的。55高端客户访谈高端客户访谈泽众制药有限公司泽众制药有限公司 余总余总90%以上都知道这块地，是朋友之间传播的，建成好的产品47、一定会买，是首选项目项目拍地的价格决定了高端产品，本项目必须要内外都具备高品质，如房型结构、装修、环境等一般家庭需要120-130平米，实力雄厚的需要200-300平米左右，普通官员可以投资买1套那里主要还是环境吸引人，主要是对资源的占有。虽然天生丽质，也需要包装到位，包括外观，造型是不是与众不同，功能配臵是不是合理，物质和精神上的享受住宅的车位也很重要，200平米的至少要有2个车位立面最好现代一些，做标志性建筑，上海的仁恒滨江、财富海景做的都不错客厅特别重要，要看上去豪华、舒适；客厅和餐厅最好分开；其次是卫生间大户型一定要功能明确，保姆间一定要设计好，那么大的房子一定会请保姆；至少4个房，不48、要建成鸽子笼，多余的房间不需要平时朋友交往比较多，在茶座或办公室，如果有会所就更好，可以做下来慢慢聊电梯的大堂很重要，保安也很重要，可以用一个价位把一群人圈进去园林要选树种，选造型，不要随便种一棵要给客户附加值，如赠送面积就很好关键词：品质、赠送面积、外观造型、感关键词：品质、赠送面积、外观造型、感受、功能、明确、大气受、功能、明确、大气本报告是严格保密的。56高端客户访谈高端客户访谈江西远泉实业集团江西远泉实业集团林总林总这块地惊动了上饶，价格肯定不便宜，要根据实力来购买，过1-2年，价格肯定要超过8000，不过可以买1套玩一下自己住700平米的别墅，03年自己做的房子，主要装修这块，花了449、00万，肯定不会选200-300平米的平时买过几套房子，一次性付款，主要看升值空间；在亿升广场买了2套，主要用来出租，选择那个地方都会考虑长期居住，有资金有实力的人会买来放着主要要注意物业、环境、产品三代同堂不太习惯，住在一个小区会多一些客厅要大些，平时都在哪里，要讲究公共场所的打造最好还是高层平面，别墅自己舒服，家人很累采用分体空调，中央空调没有必要，公摊费用很高如果企业要长期发展，应该组建自己的物管公司，但是如果做到位了，5元也出关键词：升值、物业、环境、公共空间关键词：升值、物业、环境、公共空间本报告是严格保密的。57高端客户访谈高端客户访谈成长钢门成长钢门洪总洪总房子肯定会买的，考虑一50、家人买在一起，有山有水，想养老用，不存在投资平时有闲散资金，都用来买房，都是一次性，在县城买了200平米的房子，也不希望本项目的户型太大，但是住惯大的，再住小的，也会不习惯原来住在市里，年初才搬到县里希望在140-150平米左右，价格高了承受不起，可考虑按揭，反正别人付得起，自己也付得起，1.5万我也买，反正至少买1套喜欢高楼层，30层起码要选20层靠河边的最好做大户型，看不到河买来也没有太大意思高端产品要做中央空调认为买得起房子不会考虑物业费关键词：养老、大户、高端、标签关键词：养老、大户、高端、标签本报告是严格保密的。58高端客户访谈高端客户访谈电气公司电气公司黄总黄总投资意识强，手上有751、-8套房子，说出房产税很害怕，在亿升广场买了2套，在三清山买了2套酒店式公寓，40多平的；本来想买店面，但是回报率不是很理想，中央公园比较看重，但是太远了未来会往金融方面投资，买房子风险系数大地块拍下来，广告效果出来了再买房子主要考虑环境好，和圈子里面的人住在一起价位和品质是同等的，绿化和容积率很有关系，小区应该先做绿化再出售需要160平4房，书房、小孩房、客房、主卧，不需要保姆房，小户型尽量不要做，能买得起都是3-4套，超过150万不如去住别墅不会考虑按揭，有闲钱的时候，会找担保公司放高利贷如果服务好一点，1.5-2块是可以接受的关键词：环境好、圈层、服务关键词：环境好、圈层、服务本报告是严52、格保密的。59高端客户访谈高端客户访谈音乐老师音乐老师陈老师陈老师老公是银行信贷主任，喜欢收藏清酒、茶具、木雕等，结婚6年，女儿4岁，认为在买房子问题上女的决断权比较大一些同事都在讨论，关注度比较高，住宅卖7000住宅一定要住着舒服，内外兼修，之前买大红鹰的别墅，主要被居住环境所吸引，绿化做得很好，但是现在房子质量漏水，不要急住，要赔偿的好房子大家都愿意住，换300平米左右的房子，比较喜欢体育中心，可以照顾到孩子上学喜欢客厅带露台，活动方便，阳光充足家里会请钟点工，不太习惯被别人伺候喜欢复式楼，要有老公的收藏室、女儿的游戏间，主卧和客厅朝南，可以看江景物业蛮重要的如果喜欢，可以考虑按揭关键词：53、舒服、方便、复式、物业管理关键词：舒服、方便、复式、物业管理本报告是严格保密的。60高端客户访谈高端客户访谈锦东楼锦东楼周总周总经营2家大型餐饮店，丈夫在地税局上班，儿子在英国，将来回上海发展，在上海万科里城有臵业，平时会投资店面，对本地发展商不太抱希望朋友圈都是很有实力的，买房子也要看发展商的实力选体育馆，主要是看中资源想买复式楼，平米，定价高，面积不要太大享受型的产品要考虑产品的品质，价格在万可以接受客厅、卧室的比例要适中，功能要齐全，要有工人房和活动室看中物业管理，上饶没有个物管上档次的，外面的管理确实好，一定不要让人随便进来，注重服务和安全性强，不在于块钱关键词：实力、资源、复式、功能54、齐全、关键词：实力、资源、复式、功能齐全、物业管理物业管理本报告是严格保密的。6120092009年上饶居民人均年上饶居民人均可支配收入可支配收入1717517175元元企业注册资本企业注册资本500500- -10001000万元，万元，810810户户企业注册资本企业注册资本10001000- -1 1亿元，亿元，710710户户企业注册资本企业注册资本1 1亿以上，亿以上，1111户户截至截至20102010年年6 6月，上饶私营月，上饶私营企业注册资本突破企业注册资本突破10001000万的万的总量高达总量高达722722户，其中过亿元户，其中过亿元的企业有的企业有1111户。户。截止55、2010年9月底，全市实有个体工商户和私营企业合计总数13.8804万户。其中第一产业（农、林、牧、渔业）有0.3123万户、第二产业（制造业、建筑业等）有1.6363万户、第三产业（商贸服务业）有11.9318万户 。企业注册资本企业注册资本100100- -500500万元，万元，32593259户户他们是城市财富的拥有者他们是城市财富的拥有者本报告是严格保密的。6220102010年年9 9月，公布上饶月，公布上饶5050强强企业名单。其中能源类企业企业名单。其中能源类企业占据半壁江山。和丰铜业、占据半壁江山。和丰铜业、省烟草公司、博能实业集团省烟草公司、博能实业集团位列前三甲。位列前三56、甲。今年1-8月，全市完成财政总收入69.3亿元，同比增长31.2%，总量列全省第4位。全市规模以上工业实现增加值160.8亿元、实现主营业务收入729.7亿元、实现利税总额66.2亿元；四大主导产业占全市规模以上工业的比重达75 %。1-8月，全市工业园区实现主营业务收入674.53亿元，同比增长45.64%，总量继续位居全省第二；实现税金30.57亿元，同比增长90.66%,总量、增幅均居全省第二。他们是本地的大中型企业主他们是本地的大中型企业主本报告是严格保密的。63他们是他们是城市权贵阶层。城市权贵阶层。Never before, Never after！本报告是严格保密的。641 157、配套、配套“这里是最好的地，一定要看到江景”“这里是城市的中心，配套本来就很好，加上你们自身的配套。以后这里吃喝购物全在一块，不用跑来跑去。”2 2、产品品质、产品品质“价格与品质肯定要对等，公共空间的装修很重要。”“户型要做的出彩，多一些附加值，高层实用率低，得房率是一个问题。”“一定要用好的材料，园林也要用一些好的树种，不能随便种棵树”3 3、私密性和安全性的需求、私密性和安全性的需求“一定要安全，私密性也是一定的，不想被人打扰。”4 4、物管、人的服务的需求、物管、人的服务的需求“智能化没有必要太多，更多的是物管服务，提供的人的服务，如帮客户送信、送餐等。”“管理很重要，上饶没有一个管58、理是好的，如果能提供好的管理，可以接受高一点的物业管理费”他们的生活观：迷恋城市与品质生活他们的生活观：迷恋城市与品质生活臵业关注点：产品品质配套服务本报告是严格保密的。65客户提及关键词：客户提及关键词：安全安全景观景观舒适舒适环境环境教育教育稀缺稀缺升值升值朝向朝向户型户型方便方便安静安静地段地段品质品质配套配套罗列客户购房关注的关键词，将其进行归类排序：1、舒适：包括其要求南朝向、南北通透，户型要通风采光好，要求品质好等等，其实都是为了满足他们对舒适的需求；2、便利：客户要求配套完善，有好学校方便孩子上学，以及部分对地段的要求，都是为了使他们的生活更加便利；3、资源：他们要求资源稀缺、地59、段稀缺、甚至品质和服务稀缺，因为客户很清楚稀缺的升值潜力才大，正如奢侈品限量版的价值，值得收藏，增值保值。4、安全：作为最基本的需求，是其他所有条件的前提。他们的生活观：迷恋城市与品质生活他们的生活观：迷恋城市与品质生活本报告是严格保密的。66他们的臵业需求：高档、舒适的生活环境；安全性关注度高，注他们的臵业需求：高档、舒适的生活环境；安全性关注度高，注重社区配套重社区配套BCDA他们追求高档、舒适的生活环境，这还代表了家庭良好的经济条件和高层次的社会地位，具有提高购买者社会地位的功能他们的生活休闲方式追求独立化，而这种独立化的生活起居必然要求房屋构造上的私密和独立他们具有高度自尊和强烈的自我60、保护意识，因此对居所的安全性也更为关注他们更注重人性化的小区公共娱乐设施建设，良好的社区文化、和睦的邻里氛围以及名人聚集效应本报告是严格保密的。67沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜欢清静和人文气息浓的地方丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。重视生活的舒适性和品质、关注细节、个61、人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感价值层面财富层面高中低传统转型新型他们的价值观：追求生活舒适性和高品质，同时拥有标榜个性的他们的价值观：追求生活舒适性和高品质，同时拥有标榜个性的符号标签符号标签本报告是严格保密的。68在对上饶的高端客户在对上饶的高端客户的访谈中，我们发现：的访谈中，我们发现：客户群体类别模客户群62、体类别模糊化糊化年龄年龄/ /财富财富/ /行业等指行业等指标趋同，个人价值观标趋同，个人价值观又过于多元化，已经又过于多元化，已经很难将客户明确分类很难将客户明确分类炫耀标签型炫耀标签型改善居住型改善居住型回馈家人型回馈家人型收藏家型收藏家型投资客户投资客户相较之下，相较之下，臵业目臵业目的却是一个清晰的的却是一个清晰的分类标准分类标准养老自享型养老自享型第一居所第一居所第二居所第二居所他们的臵业目的他们的臵业目的本报告是严格保密的。69自我自我家庭家庭精神精神物质物质炫耀标签型炫耀标签型“身份身份”重视圈层重视圈层强调身份相符强调身份相符养老自享型养老自享型“退休退休/半退休半退休”闲暇时63、间充足闲暇时间充足用环境酬劳自己用环境酬劳自己回馈家人型回馈家人型“感恩感恩”多为父母多为父母/子女购臵子女购臵回报意味浓厚回报意味浓厚改善居住型改善居住型“提升提升”尝试高品质尝试高品质/舒适舒适生活水平提升生活水平提升收藏家型收藏家型“喜欢喜欢”随意性强，依赖个随意性强，依赖个人喜好人喜好他们的臵业驱动因素他们的臵业驱动因素本报告是严格保密的。70客户类型客户类型购买物业心理购买物业心理可能选择物业可能选择物业收藏家型最好或某一类产品中最好的本项目的一线景观楼王单位炫耀标签型“有地位标签”的社区本项目楼王或是高端产品养老自享型与经济实力和年龄相关养老型客户户型需求变小半退休型更愿意选择大整64、个产品线均有可能回馈家人型选择资源较好，又能承受的整个产品线中性价比合适的产品均有可能改善居住型经济实力有限，但希望挤进有名的社区本项目中低端产品他们对物业类型的选择特征他们对物业类型的选择特征本报告是严格保密的。71【豪宅客户小结豪宅客户小结】私企业主以及公务员私企业主以及公务员这个群体已然成为购房的主力群体。这个群体已然成为购房的主力群体。他们拥有私家车，他们拥有私家车，具备了高品位的生活情趣。具备了高品位的生活情趣。他们他们重视社交圈和生活圈重视社交圈和生活圈，希望希望具备与自身具备与自身身份相匹配的显性标签。身份相匹配的显性标签。本报告是严格保密的。72。取势当项目已然跳脱竞争格局的束65、缚当项目已然跳脱竞争格局的束缚我们必须将眼界看得更深远！我们必须将眼界看得更深远！本报告是严格保密的。73什么是豪宅？豪宅需要具备那些元素？本报告是严格保密的。74什么是豪宅： 领先的品质领先的品质 尊贵感的公共空间尊贵感的公共空间 体贴而尊贵的服务体贴而尊贵的服务 高端品牌嫁接高端品牌嫁接 独一无二的规划独一无二的规划先天丽质先天丽质后天雕琢后天雕琢稀缺的景稀缺的景观资源观资源优质的城优质的城市地段市地段本报告是严格保密的。75初级阶段初级阶段产品模式产品模式提升阶段提升阶段服务模式服务模式高级阶段高级阶段定制模式定制模式华标品峰成都誉峰北京唐宁ONE深圳主流豪宅项目伦敦海德一号银泰中心柏悦66、居上海御华山广州领峰深圳幸福里曼谷大都会纽约水晶楼新加坡吉宝湾城市豪宅发展的三种模式：城市豪宅发展的三种模式：本报告是严格保密的。76城市豪宅的三种发展模式城市豪宅的三种发展模式1 1：初级阶段：初级阶段产品模式产品模式项目项目模式核心模式核心核心价值核心价值华标品峰华标品峰高科技智能化产品型成都誉峰成都誉峰奢华装修、用材专门手工定制、一户一汤池（空中泳池）产品型北京唐宁北京唐宁ONEONE奢华用材、顶级会所、名品商业、大师级园林、智能科技、创新户型、平层别墅设计产品型本报告是严格保密的。77城市豪宅的三种发展模式城市豪宅的三种发展模式1 1：初级阶段：初级阶段产品模式产品模式项目价格产品核心67、模式产品材质硬件配置园林室内公共空间鸿威海怡湾4万/平米（高层）别墅+高层品牌石材品牌石材（冠珠高档外墙砖，大理石）进口涂料等进口涂料等（来威内外墙漆）国外进口配件国外进口配件（意大利萨威奥原装品牌五金件，以色列MTL入户门锁）4.84.8万平米东南亚万平米东南亚三层立体园林三层立体园林豪华入户大堂豪华入户大堂芬兰通力电梯芬兰通力电梯卓越维港2万/平米（高层）别墅+高层进口材料进口材料（津巴布韦黑）顶级涂料顶级涂料（顶级氟碳粉涂料）豪华私家电梯豪华私家电梯闭路电视安防系闭路电视安防系统统社区园林社区园林电梯大堂水晶吊灯电梯大堂水晶吊灯多功能会所多功能会所（室内泳池，美容）三湘海尚4.5万/平米68、（高层）别墅+高层进口材料进口材料（巴西灰麻花岗岩干挂石材，德国旭格铝合金窗型材）进口配件进口配件（法国圣戈班LOW-E中空玻璃）智能化家居系统智能化家居系统8 8万平米生态主题万平米生态主题园林园林名贵古树名贵古树（800年香樟古树，银海枣等）豪华入户大堂豪华入户大堂深圳城市豪宅发展的主要模式：深圳城市豪宅发展的主要模式：核心价值：产品型核心价值：产品型本报告是严格保密的。78城市豪宅的三种发展模式城市豪宅的三种发展模式2 2：提升阶段：提升阶段服务模式服务模式项目项目模式核心模式核心核心价值核心价值伦敦海德一号伦敦海德一号超五星级物管配臵型香港天玺香港天玺引入五星级酒店，提供五星级管理配臵69、型银泰中心柏悦居银泰中心柏悦居国际顶级五星酒店服务配臵型上海御华山上海御华山“夜宴式”定制服务配臵型广州领峰广州领峰国际顶级设计酒店W酒店配臵型深圳幸福里深圳幸福里君悦酒店、万象城购物中心、华润大厦5A甲级写字楼配臵型本报告是严格保密的。79城市豪宅的三种发展模式城市豪宅的三种发展模式2 2：提升阶段：提升阶段服务模式服务模式香港顶级豪宅天玺：高档材质与配件带来的豪宅品质。香港顶级豪宅天玺：高档材质与配件带来的豪宅品质。浴室采用进口品牌配置（如Roca浴缸），提供豪华舒适感新鸿基首个于豪宅外立面使用全钻石式玻璃幕墙设计，不仅降噪抗震，更充满了现代摩登风格。德国品牌厨具钻石玻璃幕墙，透光性更好天70、玺采用带家电全装修交房，在材质天玺采用带家电全装修交房，在材质用料和硬件配置方面极尽奢华用料和硬件配置方面极尽奢华高档材质：高档材质：外立面采用全幅落地玻璃幕墙，室内地板、窗台均铺设天然石材，国外进口实木地板顶级配置：顶级配置：名牌顶级用料及豪华设备(包括Bulthaup、Miele、Roca及Sub-Zero等)本报告是严格保密的。80天玺天玺IIII座的座的w w酒店酒店引入五星级酒店，实现了与高端品牌的成功嫁接引入五星级酒店，实现了与高端品牌的成功嫁接天玺II座1-38楼引入著名的W Hotel，共设有393个房间，包括一间2,152平方英尺的总统套房。酒店于2009年1月19日正式开业71、。酒店设施包括两间特式餐厅(FIRE及Kitchen)、酒吧、健身室、售卖W品牌产品的The Store及在76楼设有香港最高的游泳池。依托酒店为住宅、公寓提供五星级物管服务依托酒店为住宅、公寓提供五星级物管服务天玺除W酒店以外的住宅、公寓业主，不仅可以享受自身物管公司提供的安保，餐饮、按摩、健身、游泳等生活服务之外，更能直接对接w酒店，享受免费送餐，预订机票、商务会议室、宴会定制、房间整理、健康诊疗等多重特色服务Premier PlusPremier Plus超星级服务超星级服务聘用退休警司及3只退休缉毒犬护卫；另外，由于天玺有7个出入口，因此亦会采用八达通作为进出大厦的登记之用，以配合豪宅72、私隐需要。同时，为配合内地客及经常公干人士的需要，亦会有专人上门提取行李，协助送上地铁，以及于会所订购送饭上门等个人化贴身服务。香港顶级豪宅天玺：香港顶级豪宅天玺：高端品牌嫁接高端品牌嫁接+ +人性化的尊贵服务人性化的尊贵服务本报告是严格保密的。81城市豪宅的三种发展模式城市豪宅的三种发展模式3 3：高级阶段：高级阶段定制模式定制模式项目项目模式核心模式核心核心价值核心价值曼谷大都曼谷大都会会“马赛克效果”建筑外形设计，城市第一标竿精神型纽约水晶纽约水晶楼楼国际级大师团队专门打造精神型新加坡吉新加坡吉宝湾宝湾曲线设计融合生态理念精神型曼谷大都会曼谷大都会纽约水晶楼纽约水晶楼新加坡吉宝湾新加坡吉73、宝湾本报告是严格保密的。82顶层和楼宇间均种植树木顶层和楼宇间均种植树木与吉宝湾天然环境融为一体与吉宝湾天然环境融为一体Reflections at Keppel Bay实现吉宝岛资源价值最大化的同时，也充分珍视岛屿周围的环境，小区园林植被、甚至顶楼以及楼宇间的植被，都使其与吉宝岛融为一体。“环保意识是当前一种全环保意识是当前一种全球性的觉醒球性的觉醒，建筑师们再也不能只是单纯地盖房子，建筑的意义关系到人类生存与生活的方式。”新加坡顶级豪宅新加坡顶级豪宅 ：吉宝湾：吉宝湾独特的建筑规划曲线与水岸景观相映成趣，物业与所处的天然环境、人文环境巧妙融合，迎合了现代人回归自然的渴求本报告是严格保密的。74、83进口品牌家具：进口品牌家具：Reflections2900平方米示范公寓，邀得意大利豪华家具品牌Minotti和Giorgetti，订购高档家具摆设，而其中有些还是在本地第一次出现的家具摆设。智能化服务智能化服务：通过指纹可以进自家、以及各会所；webpad可视来访者、网上购物、收发邮件、预约物管服务；无线网络，同时可通过摄像头可视孩子在泳池或休憩区状况，确保其安全；通过网络与邻居沟通、社区新闻公布、买菜等。高档材质：高档材质：卧室、餐厅的地板铺设全天然大理石，卧室则以进口橡树木材进行装饰三房样板房，三房样板房，100100平方米，家具为平方米，家具为GiorgettiGiorgetti品75、牌品牌卧室地板采用白色、柔和的灰色大理石卧室地板采用白色、柔和的灰色大理石以天然进口材质，意大利豪华家具品牌，高档家具摆设，配合高科技智能化服务，打造豪宅精装修品质标杆本报告是严格保密的。84功能完善的会所设计：功能完善的会所设计：充分利用空间，会所的不同主题分散在楼宇的各个角落，为每栋业主带来便捷服务。会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池；1 11 12 23 32 24 45 56 65 53 37 79 99 910108 81 1网球场76、网球场2 2反射池反射池3 3按摩浴按摩浴缸缸4 4会所会所5 5泳池泳池6 6儿童泳儿童泳池池7 7健身房健身房8 8健身房健身房9 9烧烤亭烧烤亭1010儿童游憩儿童游憩区区会所会所国际化服务团队国际化服务团队开发商自有的管理公司负责社区物业、会所管理，人员全部经过国际物管的专业培训秉承国际化物管理念，强调“为保持居住的纯粹性，为客户打造家的感觉”24小时专人负责社区会所、路面、公共设施的卫生清洁服务服务人员时刻保持微笑，见到业主主动问候，并随时提供停车管理，衣物、房间清理服务，会所预订，出行安排，游艇出租，高尔夫定场等服务充分利用楼隙空间，打造拥有10大主题的会所，并配以国际化物管服务团77、队，打造出极致体验感、舒适感的公共配套服务本报告是严格保密的。85解析豪宅密码，探寻豪宅是如何炼成的？本报告是严格保密的。86案例一：合生帝景湾案例一：合生帝景湾惠州江景地王惠州江景地王项目介绍项目介绍帝景湾位于惠州市新城市中心江北区，东江之滨，项目占地面积20万平方米，前临东江，后拥休闲广场，前江后院，地理位臵和自然景观优越。该项目地块是合生创展于2004年10月以5 5. .3434亿亿元高价竞拍获得，号称惠州江景地王。物业类型：高层，小高层项目经济指标项目经济指标居住用地：20.6万平米小学用地：2.98万平米容积率：2总建筑面积：41.56万平米住宅面积：29.81万平米公共建筑面积：78、11.75万平米建筑限高：100米产品类型：9/12/18/19层小高层梯户比：一梯二户户型区间:170/190/210平方米楼面地价楼面地价12851285元元/ /平米，周边房价拿地时仅平米，周边房价拿地时仅30003000元元/ /平米，成本高过售价，怎么办？平米，成本高过售价，怎么办？本报告是严格保密的。87豪宅豪宅STEP1:STEP1:将项目定位为惠州地标和豪宅代表，产品充分体现将项目定位为惠州地标和豪宅代表，产品充分体现尊贵、豪华的皇家欧洲城形象尊贵、豪华的皇家欧洲城形象产品定位：惠州地标皇家欧洲城形象定位：开创惠州豪宅时代住宅外立面设计突出欧式主题。阳台设计着力突出竖向线条，配79、以造型丰富的大弧形窗，充分体现建筑的挺拔感。细部上充分吸取古典欧式建筑精髓，通过高大穹顶以及纯正欧式建筑符号，给人强烈的视觉冲击，展现尊贵辉煌的建筑形象。本报告是严格保密的。88豪宅豪宅STEP2:STEP2:帝景湾以“帝景”产品的一贯打造手法，充分打造帝景湾以“帝景”产品的一贯打造手法，充分打造产品品质，实现品质的全面超越产品品质，实现品质的全面超越帝景湾产品在设计上比较成熟，全部一梯两户，三面通风，户户南北对流；户型四房两厅至五房两厅，面积170-210平方米，豪华精装修，部分带入户空中花园；空间室内布局匠心独具，功能分区合理，跃式布局，实用率高，私密性与舒适性兼得。入户空中花园270度弧80、形落地玻璃窗超大景观阳台本报告是严格保密的。89豪宅豪宅STEP3:STEP3:帝景湾在产品细节打造和营销策略上创新，在陌帝景湾在产品细节打造和营销策略上创新，在陌生市场高调建立自己的品牌，实现价格超越生市场高调建立自己的品牌，实现价格超越外因：外因：优越的地理位臵：帝景湾位于惠州城市轴心、CBD核心地段，周边市政设施齐备；合生帝景湾开盘前后进行了一系列营销活动：2005年9月开盘，阿波罗太阳神雕塑盛大揭幕仪式；邀请英国、俄罗斯等欧洲艺术团现场亲情演出；创建惠州和谐人居模式园桌论坛；2005年国庆节，帝景湾在阿波罗太阳神广场隆重举行欧洲文化艺术节. 国庆期间臵业合生帝景湾可以享受折扣、抽奖, 81、免费参加“合生香港迪斯尼世界欢乐之旅”等。内因：内因：合生创展品牌的美誉度和知名度；产品细节打造，从产品质上全面超越区域竞争对手；豪华精装修，通过精装修提升利润空间；数万平方米经典欧陆皇家园林，融前江后园；小区门前气势磅礴的阿波罗太阳神广场成为惠州标志性城市景观；帝景湾社区配套服务完善。帝景湾管家式服务体系，囊括生活的方方面面，细微之处尽见用心，上门服务模式更让住户足不出户即享生活便利。本报告是严格保密的。90豪宅豪宅STEP4:STEP4:合生帝景湾以高定位、高档次的楼盘入市，价格和合生帝景湾以高定位、高档次的楼盘入市，价格和销售速度上实现全面超越销售速度上实现全面超越合生帝景湾创下了惠州地82、产市场三项第一：1. 5800元/平方米单价第一；2. 产品总价第一，最小单位总价近百万元，复式大单位则卖到近300万元；3. 销售速度第一，首推产品全部售磬，加推产品再次售磬。户型统计户型统计196的四房单位是帝景湾的主力户型,为豪华型户型。户型结构相应偏于大户型，并且附带的是每平方米1000元的装修。0 010001000200020003000300040004000500050006000600070007000一线江景楼盘一线江景楼盘合生帝景湾合生帝景湾价格价格帝景湾首批单元虽然并不是一线江景单位，但售价却达到5800元/平方米，远远高于当地一线江景盘3000元/平方米左右的售价。户83、型户型面积（平方米）面积（平方米）套数套数比例比例4房2厅2卫1706624%4房2厅3卫2104817%4房2厅3卫19616259%59%合计276100%本报告是严格保密的。91案例二：世茂案例二：世茂锦绣长江为都市型住区模式，所属区域市民认知锦绣长江为都市型住区模式，所属区域市民认知度较低，长江景观和品牌为其优势资源度较低，长江景观和品牌为其优势资源地处汉阳区鹦鹉洲片区，规划总用地面积为90.25万，规划净用地面积为65.02万 ，容积率2.3。项目整体建筑面积165万，投资超过100亿，用六年分四期开发完成。南临杨泗路，西接鹦鹉大道主干道，南临杨泗路，西接鹦鹉大道主干道，北连拦江路，84、东线直逼汉水，北连拦江路，东线直逼汉水，2公里公里长江景观。长江景观。内环线南侧，武汉三镇交汇处，内环线南侧，武汉三镇交汇处，已有的交通干道提供了较好的已有的交通干道提供了较好的通达性。通达性。适量商业、办公、酒店烘托良好居住氛围整体容积率为2.3本报告是严格保密的。92豪宅豪宅STEP1:STEP1:规划层面采取以高层低密度，得到多量绿化及公共规划层面采取以高层低密度，得到多量绿化及公共空间，烘托高端物业价值空间，烘托高端物业价值概念上仍使用“滨江豪宅模式” ，继上海、南京、福州、哈尔滨滨江模式之后的发展改良。总体规划上延续世茂滨江模式“向空中发展”策略，高层低密度的规划布局留出更多土地，使85、得园林绿化和公共空间得到大量增加。商业设施、酒店、写字楼规划共计26万，结合其他资源占总体比例约20。亚洲风情园亚洲风情园欧洲风情园欧洲风情园美洲风情园美洲风情园澳洲风情园澳洲风情园酒店式公寓酒店式公寓超超A级写字楼级写字楼超超5星酒店星酒店联排、高层、联排、高层、超高层住宅超高层住宅本报告是严格保密的。93豪宅豪宅STEP2:STEP2:物业形态丰富，追求完善的功能和统一的建筑风格物业形态丰富，追求完善的功能和统一的建筑风格住宅产品为纯板式高层与超高层，错落布局，令前后排建筑景观视线通达江面与庭院 。沿江有部分联排别墅。250米及180米高的写字楼和五星级酒店长江之门，作为地标改变城市天际线86、。西侧拥有SOHO商务区滨江商业街、MALL、广场提供开放式的区域促使CBD与RBD功能复合，六大城市机能共生共荣。一期高层住宅及会所写字楼酒店商业街下沉式广场SOHO本报告是严格保密的。94世贸锦绣长江成功的关键驱动因素：世贸锦绣长江成功的关键驱动因素：本报告是严格保密的。95案例三：幸福里案例三：幸福里深圳真正的城市豪宅崛起深圳真正的城市豪宅崛起综合体指标：综合体指标：总建面积55万平米住宅指标，住宅指标，总用地面积14277平米，计容积率建筑面积111038平米，容积率7.76，绿地率35% ，户数约770套幸福里城市豪宅炼成背景：在令人绚目的城市价值光环之下,项目曾经面临着一些客观问题87、。本报告是严格保密的。96豪宅豪宅STEP1:STEP1:高占位规划高占位规划东京六本木原型打造，规划中综合东京六本木原型打造，规划中综合体各物业相互借势，住宅部分独立规划体各物业相互借势，住宅部分独立规划项目为综合体，借鉴六本木，整体分三个区域项目为综合体，借鉴六本木，整体分三个区域1、一期为商务写字楼及商业万象城部分，三期为本项目住宅部分。2、借鉴六本木，住宅与商业相对独立以三点式排布，保证了住宅的纯粹性。但住宅地下与万象城连通，又借势于综合体商务及商业物业。3、住宅部分整体抬高1.5m,保持住宅部分的私密性。同时与商业街分区，保证了住宅的纯粹性B森大厦森大厦C酒店式公酒店式公寓寓C酒店式88、公酒店式公寓寓A中心广场中心广场借鉴六本木借鉴六本木幸福里1栋幸福里2栋幸福里3栋君悦酒店商业六本木六本木幸福里幸福里本报告是严格保密的。97领先的产品品质领先的产品品质1.1.进口的外墙材质进口的外墙材质2.2.智能化居住系统智能化居住系统3.50003.5000元元/ /装修标准装修标准尊贵奢华的公共空间尊贵奢华的公共空间1.1.甲级写字楼电梯配置甲级写字楼电梯配置2.4.22.4.2地下大堂高品质打造：地下大堂高品质打造：3.93.9米首层大堂打造标准：米首层大堂打造标准：地下大堂地下大堂豪宅豪宅STEP2:STEP2:高品质产品高品质产品领先品质领先品质+ +尊贵奢华的尊贵奢华的公共空89、间公共空间本报告是严格保密的。98豪宅豪宅STEP3:STEP3:体贴尊贵的服务体贴尊贵的服务星级物管星级物管+ +君悦、万象城资源嫁接君悦、万象城资源嫁接全方位五星级礼宾服务衣衣CostumeCostume礼品购买及包装专业擦鞋服务衣物洗熨服务雨伞外借服务行李寄存服务食食FoodFood小卖部餐厅预定食品外卖速递有机食品售卖住住Living Living 协助处理家居送货服务专业翻译服务协助处理文件和约会协助进行冷气维修和保养协助安排家居维修,清洁和汽车清洁邮件速递每日1次代住户投递信件物品暂存物品借用电话叫醒物业租售代理家居防盗行行ActivitiesActivities家中派对策划服务会90、所设施预定服务电召轿车和的士服务安排紧急车辆维修安排深圳1日游协助订票提供天气交通当地资讯旅行协助订机票和饭店文件处理服务-复印传真过塑幸福居家尊利服务幸福居家尊利服务日常双人巡逻(包括住宅、会所、外围、公共设施、公共区域等)。访客登记。装修单位检查，裝修工人出入，定时检查装修单位的噪音、杂物等。宠物控制。物资搬运控制。天台、阳台安全控制。钥匙管理。拾到遗失物品处理。在主要的出入口设置安全形象岗位。幸福安心卫士幸福安心卫士在小区的前期安全管理设置专门的装修巡逻岗。设电子巡更系统。24小时的监控中心。设置小区周围红外报警和监控。消防报警的处理。火灾紧急处理。煤气泄露处理。应急疏散。消防隐患处理。91、消防设备器材的管理。小区安全物业管理服务1 1、享受君悦服务、享受君悦服务- -价格优惠和优先服务价格优惠和优先服务预订房间；预订酒店中餐厅、酒吧、咖啡吧；预订宴会厅及会议厅；送餐服务；预订清洁服务；预订全球君悦酒店客房；预约酒店专业礼仪或活动策划部门提供的活动策划服务，如婚礼、酒会、各种Party的全程策划及场地设计等；预订酒店穿梭巴士到机场；预约在酒店花店订花；预约在酒店洗衣；预订在酒店美发厅美发；在酒店预订水疗；可预订在酒店健身房健身；可预订酒店桑拿按摩主力店铺男装店女装店休闲/运动用品店家居生活/影音店个人护理/药店礼品店童装/玩具店鞋/包店钟表/珠宝/饰品店中式餐厅西式餐厅咖啡厅茶室92、银行综合体增值服务2 2、成为万象贵宾、成为万象贵宾- -享受万象城享受万象城VIPVIP待遇待遇通过五星级礼宾服务、全方位安全管理等基本物业管理服务，为客户提供通过五星级礼宾服务、全方位安全管理等基本物业管理服务，为客户提供生活保障。同时依托综合体优势，为业主提供商业、酒店的增值服务生活保障。同时依托综合体优势，为业主提供商业、酒店的增值服务本报告是严格保密的。99豪宅豪宅STEP4:STEP4:营销幸福营销幸福以“幸福”之名赋予豪宅人文内涵，以“幸福”之名赋予豪宅人文内涵，主主打客户的精神诉求打客户的精神诉求以“寻找幸福”作为户外推广主题，强调精神诉求以“寻找幸福”作为户外推广主题，强调精93、神诉求利用幸福里展示中心影视厅利用幸福里展示中心影视厅，持续进行，持续进行“寻找幸福寻找幸福”情感诉求传递情感诉求传递以独特的以独特的“logo”形象，赋予一个项目独特的形象，赋予一个项目独特的“符号符号”价值和价值和“精神内涵精神内涵”，成为一种标签和象征，成为一种标签和象征本报告是严格保密的。100华润企业长廊区域价值讲解君悦酒店展示区域地图二期商业展示产品打造讲解会所园林讲解户型讲解充分利用展示中心的每个区域空间，进行充分利用展示中心的每个区域空间，进行“整体价值体系的逐步渗透整体价值体系的逐步渗透”豪宅豪宅STEP5:STEP5:封闭营销中心封闭营销中心展示中心分区明确，通过各区域的展94、示中心分区明确，通过各区域的协同展示形成客户“完全价值体验”的感知协同展示形成客户“完全价值体验”的感知本报告是严格保密的。101豪宅豪宅STEP6:STEP6:国际高端品牌营销活动，实现品牌嫁接，提升形象国际高端品牌营销活动，实现品牌嫁接，提升形象劳斯莱斯车展法拉利跑车展Lv万象城店庆典活动以国际一线品牌时尚发布、千万顶级名车车展为载体，与各种品牌进行成功嫁接，强化幸福里的城市核心配套价值和强势的品牌资源优势充分融合品牌和事件营销，扩大幸福里在其它高端渠道的知名度和影响力本报告是严格保密的。102豪宅豪宅STEP7:STEP7:成功的豪宅客户洗脑、互动、筛选策略成功的豪宅客户洗脑、互动、筛选95、策略客户策略：客户策略：1 1、结合万象城结合万象城mockupmockup工程样板间，提前进行“领先客户深访”工程样板间，提前进行“领先客户深访”，总结客户建议，实现客户互动，总结客户建议，实现客户互动2 2、举办幸福里、君悦酒店、万象城二期、举办幸福里、君悦酒店、万象城二期“招商成果发布会”，首次在高端客户圈层形成充分的品“招商成果发布会”，首次在高端客户圈层形成充分的品牌效应和圈层影响力牌效应和圈层影响力3 3、将“三大核心价值”变为“精细销售话述”，充分利用封闭式展厅每个区域空间对客户进行洗、将“三大核心价值”变为“精细销售话述”，充分利用封闭式展厅每个区域空间对客户进行洗脑脑4 4、96、在样板房正式开放前，提前举办小型高端产品推介会，深入渗透产品细节打造品质，提升客户、在样板房正式开放前，提前举办小型高端产品推介会，深入渗透产品细节打造品质，提升客户对产品价值的认知对产品价值的认知通过对VIP客户的诚意度分类，按照诚意度高低排序，分批邀约客户参加推介会，制造高端圈层影响力小型产品推介会本报告是严格保密的。103豪宅的成功根本：是把握住豪宅发展趋势敏锐的客户洞察力+领先市场的豪宅产品通过豪宅市场案例的解析，我们不难发现：本报告是严格保密的。104未来豪宅的发展趋势是什么？本报告是严格保密的。105四类家庭所占比例抽样调查76%21%1%2% 核心家庭（2.9人）直系家庭（4.597、人）复合家庭（5.1人）混合家庭（4.7人）根据23个大中型城市家庭结构抽样调查结果显示，现阶段23人核心家庭占比已经高达76，传统的45人大家庭数量已不足25。北京：北京：2.92.9到到2.72.7，家庭户均人数持续小型化，家庭户均人数持续小型化2007年，北京市家庭户平均每户2.7人，比2000年的2.9人减少0.2人，呈现持续小型化趋势天津：天津：3.093.09到到2.952.95，家庭数量越来越多，户均规模越来越小，家庭数量越来越多，户均规模越来越小从2008年天津市普查来看，从2000年以来，家庭户数平均每年增加6.39万户，而平均家庭户规模为2.95人，比2000年的3.09人98、减少了0.14人宁波：宁波：2.82.8到到2.462.46，家庭户规模日趋小型化，家庭户规模日趋小型化2009年，全市家庭户规模为2.46人，比2000年减少0.34人，家庭户规模持续缩小，空巢家庭、丁克家庭、单亲家庭越来越多家庭户均人口持续减少，传统“大家庭”逐渐退出历史舞台，家庭户均人口持续减少，传统“大家庭”逐渐退出历史舞台，2 23 3口“核心口“核心家庭”已成新时代主流家庭”已成新时代主流豪宅发展趋势一：家庭解体往个人化方向发展。豪宅需求个性化，豪宅发展趋势一：家庭解体往个人化方向发展。豪宅需求个性化，房间数减少，房间面积扩大。房间数减少，房间面积扩大。本报告是严格保密的。106199、.1.主人空间最大化需求主人空间最大化需求房间数量的减少与房均面积的提升房间数量的减少与房均面积的提升家庭人口数量的减少，使得个人的地位日益凸显。年轻家庭臵业者希望能够在一定的臵业面家庭人口数量的减少，使得个人的地位日益凸显。年轻家庭臵业者希望能够在一定的臵业面积下，减少不必要的房间数量和面积，转而形成更为舒适、宽敞的主人房，独立大套房等。积下，减少不必要的房间数量和面积，转而形成更为舒适、宽敞的主人房，独立大套房等。而年轻的高端臵业者则更希望能提升房均面积以满足其舒居要求而年轻的高端臵业者则更希望能提升房均面积以满足其舒居要求孙先生，某公关公司经理，至今单身，住在一套约200平方米的房子里，100、购房时他专门强调了自己的主卧要尽可能的大一些，除了一般的套房设计之外，他更选择了包含卧室、衣帽间、卫生间、书房于一体的综合套房设计，以满足自己的工作生活需要。同时他也刻意营造出非常大的公共空间以举办各类私人Party，满足自己的业余活动需求2.2.可变空间需求可变空间需求设臵多功能房满足家庭临时性人口流动需求设臵多功能房满足家庭临时性人口流动需求家庭人口数量虽然减少，但临时性的人口流动却变得更为频繁，如何满足流动人口的临时居住需求家庭人口数量虽然减少，但临时性的人口流动却变得更为频繁，如何满足流动人口的临时居住需求成为新的课题。年轻家庭更希望能在主人空间之外拥有可变空间，它具备一定面积，可以将101、空间分成为新的课题。年轻家庭更希望能在主人空间之外拥有可变空间，它具备一定面积，可以将空间分隔，公共空间放下面，可以满足临时性的居住要求。隔，公共空间放下面，可以满足临时性的居住要求。吴先生，38岁，某IT公司总监，与妻子以及11岁的女儿一起居住在220平米四房内，家中三人各有40平米的大卧室，另外一间平时用来摆放健身器材以及陈列相关物品。但当其父母或亲戚过来短期拜访时，这间房也会临时改造成客卧以供他们休息居住。而当他们离开后，吴先生一家又会重新调整该房间的“功能”豪宅发展趋势一：家庭解体往个人化方向发展。豪宅需求个性化，豪宅发展趋势一：家庭解体往个人化方向发展。豪宅需求个性化，房间数减少，房102、间面积扩大。房间数减少，房间面积扩大。本报告是严格保密的。107城市城市项目项目主力户型主力户型建筑面积区间建筑面积区间房均面积（平米）房均面积（平米）广州广州誉峰3房180-21060704房230-2605665凯旋会4房300-3507587上海上海世茂滨江花园3房23076774房3308083华府天地3房276-333921114房445-455111116香港香港晓庐4房330-3508288浅水湾4房252-2606365北京北京御金台3房300-400751004房银泰中心柏悦居1房132-1381302房240-24212060607070808090908080110110103、70708080北京豪宅房均面积北京豪宅房均面积8080110110平米，成为国内豪宅产品设计的领先标杆平米，成为国内豪宅产品设计的领先标杆北京、上海、广州、香港等国内一线城市顶级豪宅的主力户型房均北京、上海、广州、香港等国内一线城市顶级豪宅的主力户型房均面积均在面积均在6060平米以上，更大的房均面积，更舒适的房间设计成为顶平米以上，更大的房均面积，更舒适的房间设计成为顶级豪宅产品设计的一大趋势级豪宅产品设计的一大趋势本报告是严格保密的。108豪宅发展趋势二：从过去关注家门里面的，到现在关注大尺度公共空豪宅发展趋势二：从过去关注家门里面的，到现在关注大尺度公共空间，真正实现面积做小，生活做大104、间，真正实现面积做小，生活做大新豪宅的四个原则：新豪宅的四个原则：原则二：公共活动面积项目建筑面积原则二：公共活动面积项目建筑面积住宅向高，园林广场等公共活动空间留在平地住宅向高，园林广场等公共活动空间留在平地原则一：家门里的面积看出去的面积原则一：家门里的面积看出去的面积房子面积一定，窗外有广阔优美的景观视野房子面积一定，窗外有广阔优美的景观视野原则三：社区客厅使用频率家庭客厅使用频率原则三：社区客厅使用频率家庭客厅使用频率社区客厅（会所）功能丰富，符合居民实际需求，能为居社区客厅（会所）功能丰富，符合居民实际需求，能为居民提供交流民提供交流/ /活动的合适平台活动的合适平台原则四：园林能使105、居住的人找回童年的回忆原则四：园林能使居住的人找回童年的回忆园林平易近人，不仅是能看的景观，还是能爬树掏鸟的游园林平易近人，不仅是能看的景观，还是能爬树掏鸟的游乐地乐地国际趋势：国际趋势：日本、香港、新加坡等地区，在高房价水平下户型面积缩小时，公共空间则越来越大。而真正人性化的价值更多体现在公共空间上。如香港YOHO TOWN，其会所（包括花园）建筑面积约1.86万平米，包含25个休闲娱乐项目。香港楼盘天玺2-4房/74-204峻弦2-4房/46-186原筑2-3房-51-1024房102-251本报告是严格保密的。109一、产品设计细节化一、产品设计细节化幸福里产品设计中室内木地板比空中花园106、地面高出一截，可防止空中花园室外雨水流入室内腐蚀室内地板；空中花园与室内地板接口处采用铝条包边，防止地板跷起。红山世家的客厅装修，注重散点柔和光源的利用，实现了室内空间的连接，光线的不断移动中增加了视线的舒适感与通透感二、装修配臵细节化二、装修配臵细节化日本的卫生间装修，将浴室，洗脸池，马桶单独设臵空间布局，不仅实现干湿分离，而且更加清洁卫生德国的豪宅在厨房料理台装备了多媒体，可以让主人在枯燥的厨房工作中享受音乐的快感；隐藏的排烟装臵既节省空间，又清洁实用；同时处理台上方设臵分散光源，防止阴影死角造成切菜伤手幸福里室内外木地板的高差设计幸福里室内外木地板的高差设计日本卫生间日本卫生间的分区设计107、的分区设计豪宅发展趋势三：豪宅更注重产品设计、装修配臵等细节豪宅发展趋势三：豪宅更注重产品设计、装修配臵等细节本报告是严格保密的。110房地产项目生命周期曲线：收益能力发展期：销售期项目收益能力快速上升价值通过销售实现最高利润期：物业管理期项目收益能力持续上升价值受物业服务/维护等综合因素影响衰退期物业管理晚期受建筑老化影响，收益能力开始缓步下降物业管理保证物业长久生命力物业管理保证物业长久生命力典型案例：地王公寓典型案例：地王公寓建成于1996年的地王大厦公寓迄今已有1414年历史年历史，作为罗湖蔡屋围片区的持久的热点楼盘，地王公寓一直保持与68年，甚至35年楼龄的项目同样的1.71.71.108、91.9万万/ /平米平米的高价，而96年同期楼盘的售价仅0.80.81.41.4万万/ /平米。平米。项目持久的高价格源于日常完善的物管维护服务，包括走道，大堂，电梯间，室内空间专门人员的各种清洁保养“香港、深圳的好楼盘我都看过，也住过，香港、深圳的好楼盘我都看过，也住过，像贝沙湾啊，纯水岸啊，像贝沙湾啊，纯水岸啊，感觉还是香港那边感觉还是香港那边的服务到位一些的服务到位一些，住在里面有主人的感觉，住在里面有主人的感觉，深圳这方面还要深圳这方面还要加强和提高一些才好加强和提高一些才好”深圳某互联网公司老板吴先生深圳某互联网公司老板吴先生豪宅发展趋势四：豪宅更强调居住的关怀与细致，物管服务的人109、性豪宅发展趋势四：豪宅更强调居住的关怀与细致，物管服务的人性化，尊贵而体贴，为物业带来长期保值升值化，尊贵而体贴，为物业带来长期保值升值本报告是严格保密的。111优势（优势（S S）：）：劣势（劣势（WW）：）：机会（机会（OO）：）：威胁（威胁（T T）：）：1 1、位于城市核心地段。、位于城市核心地段。2 2、生活配套优良、生活配套优良3 3、景观资源稀缺、景观资源稀缺4 4、综合体物业、综合体物业1 1、项目取地成本较高。、项目取地成本较高。2 2、受商业及酒店指标影响，、受商业及酒店指标影响，住宅整体容积率较高，沿住宅整体容积率较高，沿江景观面窄江景观面窄1 1、地块本身的影响力较大、110、地块本身的影响力较大2 2、上饶高端客户的消费理、上饶高端客户的消费理念较超前，为项目发展提念较超前，为项目发展提供空间供空间1 1、上饶整体房地产水平较、上饶整体房地产水平较低，售价在低位运行低，售价在低位运行利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁 利用综合体以及资源优势，利用综合体以及资源优势，打造符合上饶高端客户消打造符合上饶高端客户消费需求的标志性项目。费需求的标志性项目。利用地块在上饶高端客户利用地块在上饶高端客户中形成的市场口碑和影响中形成的市场口碑和影响力，通过后续产品和营销111、力，通过后续产品和营销发力，塑造项目高端形象。发力，塑造项目高端形象。利用项目综合体以及资源利用项目综合体以及资源优势，跳脱市场竞争格局，优势，跳脱市场竞争格局，直接进入豪宅领域。直接进入豪宅领域。通过建立项目高端形象定通过建立项目高端形象定位，避免竞争威胁位，避免竞争威胁项目项目SWOTSWOT分析分析本报告是严格保密的。112发挥发挥综合体及景观资源综合体及景观资源优势，优势，从从产品和营销产品和营销角度出发，角度出发，打造打造超脱市场竞争超脱市场竞争的豪宅产品。的豪宅产品。【住宅发展战略住宅发展战略】本报告是严格保密的。113它是资源集大成者它是资源集大成者截取城市核心最优秀的一线山水资112、源截取城市核心最优秀的一线山水资源本报告是严格保密的。114它是名利场它是名利场开放、融合、Mixed use：回归城市中心住宅的基本特点本报告是严格保密的。115它是收藏品它是收藏品房子已不仅仅是居所，更是值得收藏的奢侈品本报告是严格保密的。116它是城市名片它是城市名片它，矗立着。那川流不息的人们，看到了它，也就不会再错过那里的风景名片，是一张凝固的记忆本报告是严格保密的。117它的耸立，赋予了这个城市全新的奢华理念，创建出领导时代的豪宅标杆。城市巅峰！本报告是严格保密的。118项目定位：以国际领先的奢华理念；以卓越的建筑思想和品质；建立上饶最具身份魅力的最具身份魅力的豪宅标杆豪宅标杆。本113、报告是严格保密的。119。明道当豪宅的发展方向无庸臵疑，当豪宅的发展方向无庸臵疑，我们只需解决做怎样的豪宅！我们只需解决做怎样的豪宅！本报告是严格保密的。120区域区域项目项目主力户型主力户型户型面积区间户型面积区间上海世茂滨江2房129-147米平3房200-230平米4房277-330平米新华路1号3房200-300平米4房200-300平米北京御金台3房300-400平米4房300-400平米华翰国际2房140平米4房230-280平米深圳幸福里2房95平米3房140-185平米4房240-245平米杭州绿城玉园3房140-160平米4房180-200平米5房250平米东方一品3房160114、平米4房190-240平米5房240-270平米南昌滨江一号2房90-100平米3房140-160平米香溢花城2房90-110平米3房130-150平米4房170-200平米国内豪宅以三四房为绝对主力，配有少量二房五房产品。北京上海国内豪宅以三四房为绝对主力，配有少量二房五房产品。北京上海主力房均面积主力房均面积7070- -9090平米，其他城市主力房均面积平米，其他城市主力房均面积5050- -6060平米。平米。本报告是严格保密的。121项目项目面积区间面积区间中央公园88平米九州奥城89平米公园道一号86-95平米中央公园九州奥城70平90平100平60平80平主力面积区间主力面积区间115、8686- -9595平米平米公园道一号上饶在售高端项目二房面积区间为上饶在售高端项目二房面积区间为8686- -9595平米平米本报告是严格保密的。122项目项目面积区间面积区间中央公园110-140平米九州奥城117-143平米公园道一号115-152平米中央公园九州奥城110平130平140平100平120平主力面积区间主力面积区间115115- -140140平米平米公园道一号上饶在售高端项目三房面积区间为上饶在售高端项目三房面积区间为115115- -140140平米平米150平本报告是严格保密的。123项目项目面积区间面积区间中央公园140-170平米九州奥城160平米公园道一号1116、49-152平米中央公园九州奥城140平160平170平130平150平主力面积区间主力面积区间150150- -160160平米平米公园道一号上饶在售高端项目四房面积区间为上饶在售高端项目四房面积区间为150150- -160160平米平米180平本报告是严格保密的。124上饶豪宅客户户型功能需求归纳：上饶豪宅客户户型功能需求归纳：功能空间功能空间重要性排序重要性排序关注要点关注要点客厅和餐客厅和餐厅厅A A级级客厅够“大”，拥有景观资源，与餐厅分离拥有景观资源，与餐厅分离；带大阳台带大阳台，可供喝茶及休闲；通过客厅把主卧与次卧分离主卧与次卧分离，达到互不影响的目的；餐厅能满足8人同时用餐的117、功能。主卧主卧A A级级摆放1.8米以上宽的床，必须具备自然采光卫生间，衣帽间卫生间，衣帽间，且两区间尽可能分离；伴随户型的增大，主卧将成为“房子中的房子”，具备更多功能，主卧将成为“房子中的房子”，具备更多功能，如卫生间带浴卫生间带浴缸，干湿分离，独立淋浴；配套多功能房，可做书房或小孩用途；专门的聊天区缸，干湿分离，独立淋浴；配套多功能房，可做书房或小孩用途；专门的聊天区等；厨房厨房B B级级厨房要自然采光，摆放双门冰箱、微波炉，消毒柜，豆浆机等多种电器，工作台要大；次卧次卧B B级级双套房成为大势所趋，其余卧房不小于双套房成为大势所趋，其余卧房不小于1010平米平米，保证户型均好性；工人房118、工人房CC级级追求私密，要求主佣分区主佣分区，伴随户型增大，部分客户愿意为工人提供较为舒适的为工人提供较为舒适的生活环境生活环境；新增功能新增功能CC级级在深访过程中个性化功能区个性化功能区有多功能小孩玩具房，影视厅，迎客厅，吧台等，但均未得到大部分客户认同，豪宅客户居住功能需求并未有较大突破未得到大部分客户认同，豪宅客户居住功能需求并未有较大突破；本报告是严格保密的。125上饶豪宅客户共性特征：户型尺度及空间格局追求高舒适度、高品上饶豪宅客户共性特征：户型尺度及空间格局追求高舒适度、高品质。质。功能需求：功能需求：1、四房以上必须要有双套房双套房；房间要大，在25-30平米左右，考虑到陪孩子119、读书，书房面积也不能太小；客厅要大，开间要在5-6米，既气派，又能在家举行party或宴会；卫生间应该有淋浴、浴缸、双洗手盆、双坐便器淋浴、浴缸、双洗手盆、双坐便器等；设臵有步入式衣帽间步入式衣帽间，衣柜要大；孩子长大后主要是钟点工，工人房可不要工人房可不要；2 2、电梯要配备充足、电梯要配备充足，电梯间电梯间要比一般住宅的大、宽；3、入户大堂设有休息区，最好能有专门的司机休息室司机休息室；4、车位必须保证，最好一户两个车位两个车位；客户需求尺度下的产品定位研究客户需求尺度下的产品定位研究本报告是严格保密的。126功能区间功能区间标准面积标准面积舒适面积舒适面积豪华面积豪华面积客厅客厅23-2120、5约30约35 餐厅餐厅约10约12约15 主卧休息区主卧休息区约13约16约20主卫主卫约7衣帽间衣帽间3-4厨房厨房10-11套房休息区套房休息区约10约15卫生间卫生间约4普通卧室普通卧室8-9书房书房约9工人房工人房约34-5工人卫生间工人卫生间约1.2景观阳台景观阳台约7生活阳台生活阳台约2洗衣房洗衣房约2上饶豪宅客户需求各功能空间面积汇总上饶豪宅客户需求各功能空间面积汇总本报告是严格保密的。127上饶豪宅客户需求下的产品尺度上饶豪宅客户需求下的产品尺度户型户型功能组合功能组合实用面积实用面积建筑面积建筑面积( (按按80%80%实用率实用率折算）折算）二房客厅、餐厅、主卧、主卧休息121、室、浴室、衣帽间、客房、公卫、景观阳台、生活阳台70-80高层：90-100三房客厅、餐厅、主卧、主卧休息室、浴室、衣帽间、套房休息室、套房卫生间、客房、公卫、双景观阳台、生活阳台、书房或工人房120-140高层：150-175四房客厅、餐厅、主卧、主卧休息室、浴室、衣帽间、2套房休息室、2套房卫生间、书房、公卫、双景观阳台、生活阳台、工人房及卫生间150-180高层： 190-225本报告是严格保密的。128产品定位基础：产品定位基础：基础基础2 2：上饶在售高端项目主流面积，：上饶在售高端项目主流面积，2 2房房（8686- -9595平米）、平米）、3 3房房（115115- -1401122、40平米）平米）、4 4房房（150150- -160160平米）平米）基础基础1 1：国内豪宅视角，房均面积成为衡量舒适度的指标：国内豪宅视角，房均面积成为衡量舒适度的指标（北京（北京8080- -100100平米，上海平米，上海7070- -8080平米，深圳平米，深圳5050- -6060平米、杭州平米、杭州4545- -5555平米、南昌平米、南昌4545- -5050平米）平米）基础基础3 3：上饶豪宅客户需求尺度：上饶豪宅客户需求尺度：2 2房面积房面积9090- -100100平米，平米，三房三房150150- -175175平米，四房平米，四房190190- -225225平米123、平米。本报告是严格保密的。129本项目产品定位本项目产品定位户型户型户型面积户型面积赠送比率赠送比率面积比面积比2房90-100平米不小于20%10左右舒适3房120-140平米不小于20%10左右阔绰3房150-160平米不小于30%15左右舒适4房160-180平米不小于20%20%左右阔绰4房180-200平米不小于30%25左右平面楼王200-230平米不小于40%15左右复式楼王200-230平米不小于40%5%80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230国内豪宅豪宅客户上饶高端项目本项目2 2房房舒适舒适124、3 3房房阔绰阔绰3 3房房阔绰阔绰4 4房房复式复式/ /平面平面楼王楼王舒适舒适4 4房房本报告是严格保密的。13010%10%15%20%25%20%2房舒适3房阔绰3房舒适4房阔绰4房复式本项目产品定位本项目产品定位40%40%：阔绰四房（：阔绰四房（180180- -200200），），阔绰三房（阔绰三房（150150- -160160）STARSTAR10%10%：二房（：二房（9090- -100100）CASH COWCASH COW30%30%：舒适四房（：舒适四房（160160- -180180）舒适三房（舒适三房（120120- -140140）CASH COWCASH 125、COW二房以及舒适三房、舒适四房产品总占比二房以及舒适三房、舒适四房产品总占比40%40%，为现金流产品，保证项目回款需求，为现金流产品，保证项目回款需求阔绰三房以及阔绰四房总占比阔绰三房以及阔绰四房总占比40%40%，为明星产品，实现项目价值最大化，为明星产品，实现项目价值最大化20%20%的复式的复式/ /平面楼王单位，保证项目高端形象并实现项目价格标杆。平面楼王单位，保证项目高端形象并实现项目价格标杆。20%20%：复式：复式/ /平面楼王平面楼王（200200- -230230）SUPER STARSUPER STAR本报告是严格保密的。131客户与产品的对位需求客户与产品的对位需求收126、藏以及炫耀标签型客户：收藏以及炫耀标签型客户：面积需求以阔绰型产品为主，150-160平米三房、180-200平米四房产品、200平米以上的楼王单位改善居住和回馈家人型客户：改善居住和回馈家人型客户：面积需求以舒适型产品为主，100平米左右二房，140-160平米三房，160-180平米四房养老自享型客户：养老自享型客户：面积需求呈极端化发展，面积需求在100平米左右的两房、200平米左右的四房20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 25020 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 250本报告是严格保密的。132一城127、精华，价值高地一城精华，价值高地项目梳理关键词城市核心、中大规模、综合体物业气韵暗生，贯通古今气韵暗生，贯通古今住宅战略方向上饶房市盘点、上饶豪客洞悉、豪宅本源解码、豪宅趋势追踪、项目定位神充身强，巅峰之作神充身强，巅峰之作住宅物业发展建议上饶豪客梦想居所、内外城规划思考、产品及服务体系构建精精气气神神本报告是严格保密的。133豪宅客户对理想居所的打造愿景？本报告是严格保密的。134智能化智能化社区社区配套配套园林园林外立面外立面公共公共空间空间建筑建筑风格风格户型户型社区社区规划规划产品产品江西籍贯高端客户访谈总结江西籍贯高端客户访谈总结进行价值点梳理进行价值点梳理编编号号产品价值产品价值敏128、感点敏感点客户敏感等级客户敏感等级高高中中低低1社区规划社区规划2户型户型3社区配套社区配套4公共空间公共空间5园林园林6智能化智能化7外立面外立面8建筑风格建筑风格豪宅客户项目价值点认知：户型、规划、配套豪宅客户项目价值点认知：户型、规划、配套本报告是严格保密的。1351 1、社区规划价值点、社区规划价值点私密性、梯户比、覆盖率私密性、梯户比、覆盖率编编号号产品价值产品价值敏感点敏感点客户敏感等级客户敏感等级应对策略应对策略高高中中低低1私密性私密性客户基本不能接受开放型的社区不能接受开放型的社区；打造封闭的封闭的社区，形成封闭管理增加客户的安全感和社区感安全感和社区感。2梯户比梯户比大部分129、客户接受最高的梯户比是1T43楼间距楼间距楼间距客户没有概念没有概念，表示越大越好，无遮挡视野好即可越大越好，无遮挡视野好即可,尽量减少视线干扰.4覆盖率覆盖率低覆盖率、高绿化率、对景观资源的最大利用。5交通组织交通组织宏大的入口，气势感强，管理严格，突出尊贵感突出尊贵感；人车分流人车分流，车行路线全部经外围市政路进地下车库，地面主要以步行为主。本报告是严格保密的。136编编号号产品价值产品价值敏感点敏感点客户敏感等级客户敏感等级应对策略应对策略高高中中低低1景观景观景观价值最大化，最好的户型布臵在景观价值最好的位臵2朝向朝向考虑景观的同时兼顾朝向景观的同时兼顾朝向，避免纯北向户型避免纯北向户130、型3创新创新强势景观资源项目户型设计以最大化景观面最大化景观面为主；景观资源较弱项目户型设计以体现室内尊贵感室内尊贵感为主4赠送面积赠送面积好用好用，包含一定的可延展的空间5开间尺度开间尺度以客户的需求为基础，保证居住的舒适度舒适度, ,6 6功能划分功能划分客户最为关注的功能空间客户最为关注的功能空间：客厅主卧厨房卫生间餐厅次卧；客户最为关注的豪宅功能需求客户最为关注的豪宅功能需求：会客厅双入户门智能化家庭娱乐厅健身房酒窖储物间。对主卧功能要求：对步入式衣柜步入式衣柜有强烈要求,主卧带大卫生间主卧带大卫生间有较强要求.对工人房较为关注，对于工人房的采光、通风等较在意工人房的采光、通风等较在意131、7 7功能摆布功能摆布分区合理，主仆分道主仆分道2 2、户型价值点、户型价值点景观、朝向、开间尺度、功能划分景观、朝向、开间尺度、功能划分本报告是严格保密的。1373 3、社区配套、社区配套学校、会所学校、会所编编号号产品价值产品价值敏感点敏感点客户敏感等级客户敏感等级应对策略应对策略高高中中低低1学校学校教育资源对客户的重要度尤其高，客户关注学校档次，而国际学校国际学校对其购买行为有促进作用2商业商业大部分可以接受对外开放可以接受对外开放，3会所会所恒温泳池恒温泳池是一定要有的。其次可以设臵一些健身馆，提供健身教练健身馆，提供健身教练，高级的高级的SPASPA美容美容，高级中西餐饮高级中西餐132、饮，私人俱乐部私人俱乐部，最好不要对外开放或者可以以会员制的形式。本报告是严格保密的。1384 4、公共空间、公共空间大堂及电梯间大堂及电梯间编编号号产品价值产品价值敏感点敏感点客户敏感等级客户敏感等级应对策略应对策略高高中中低低1架空层架空层采光、通风、引入精装架空层精装架空层5 5米以上米以上的架空层2电梯电梯电梯的品牌：原装进口原装进口电梯，客户最喜欢的电梯品牌三菱三菱OtisOtis日日立；立；电梯的轿厢：净高净高2.82.8米，开门高度达米，开门高度达2.42.4米米液晶显示屏、电梯按扭的品质感轿厢内饰：与大堂风格相符合，如石材地面、镜钢内门石材地面、镜钢内门3大堂及电梯大堂及电梯间133、间墙面材质、地面材质：石材石材风格与首层大堂统一，装饰水晶吊灯装饰水晶吊灯、金碧辉煌的色调金碧辉煌的色调高电梯厅（5m)5m)采光、通风采光、通风4地下空间地下空间采光、通风：阳光景观车库阳光景观车库、通过车库由电梯进入大堂由电梯进入大堂或住宅而无需绕行通道宽窄、舒适性、便利性汽车大堂/2 2：1 1以上充足的停车位以上充足的停车位本报告是严格保密的。1395 5、园林价值点、园林价值点参与性、私密性参与性、私密性编编号号产品价值产品价值敏感点敏感点客户敏感等级客户敏感等级应对策略应对策略高高中中低低1参与性参与性打造不同功能和主题的活动空间,强调社区居住人群的参与性强调社区居住人群的参与性,134、主要是老人和小孩的参与性。2层次性层次性园林打造强调层次感和立体绿化层次感和立体绿化，局部坡地处理，使地形产生一定的变化；中心花园和谐共享，休憩花园自成体系。3私密性私密性大部分客户都不能接受开放的社区，基于客户需求建议打造封封闭式园林闭式园林，形成封闭是管理，从而满足客户对私密性私密性的需求。本报告是严格保密的。1406 6、其他：安防、外立面用材、其他：安防、外立面用材编编号号产品价值产品价值敏感点敏感点客户敏感等级客户敏感等级应对策略应对策略高高中中低低1安防安防特别看重社区安全，优质的物管和完善的安防系统优质的物管和完善的安防系统是关注要点2家居智能家居智能客户认为高科技智能化是体现豪135、宅的一个要素，但是对它的需求并不强烈。编编号号外立面价值外立面价值敏感点敏感点客户敏感等级客户敏感等级应对策略应对策略高高中中低低1外立面用材外立面用材对外立面用材及工艺比较关注，要求品质感强，且简洁、整齐、统要求品质感强，且简洁、整齐、统一一，避免空调主机等影响。外立面应充分体现档次和品质，历久弥新，比如石材等2外立面风格外立面风格客户对立面偏向现代风格偏向现代风格，同时带有尊贵感尊贵感；注入艺术和时尚的元艺术和时尚的元素素本报告是严格保密的。141豪宅客户对产品打造价值点排序豪宅客户对产品打造价值点排序价值等级价值等级价值体系价值体系高高中中低低高高社区规划私密性梯户比覆盖率楼间距交通组织136、户型景观朝向开间尺度功能划分创新赠送面积功能摆布中中社区配套学校会所商业公共空间大堂及电梯间架空层电梯地下空间园林参与性私密性层次感低低智能化安防家居智能外立面外立面用材建筑风格外立面风格本报告是严格保密的。142本项目规划建议？本报告是严格保密的。143本项目豪宅的打造方向应该具备本项目豪宅的打造方向应该具备: :恒久的内在基因恒久的内在基因+ +超凡的时代气质超凡的时代气质卓越的城市地理位置优越的城市/自然资源奢华的建筑空间高端物业管理时代居住思想的潮流主导建筑科技的完美展现时代精英价值观的充分凝聚标志性的建筑风格本报告是严格保密的。144LV、GUCCI、GAP、H&M、American137、 Apparel等时尚品牌都推出了自己的帆布包、有机生态牛仔面料、有机T恤等环保主题产品Barneys New York宣布会推出更多生态服饰，Nordstrom正在生产一些有机服装，其中包括一款十分吸引人的Tracy Reese夹克，而H&M的几种有机棉产品也已经上市。Giorgio Armani也一直用麻布和谷类纤维作原料。奢侈品全面“泛绿”绿色奢侈已经成为财富阶层的追捧趋势绿色奢侈已经成为财富阶层的追捧趋势本报告是严格保密的。145奢侈品界。奢侈品界。2005年，LV就宣称以耗油最省的轮船运输，制作工艺也完全排除了污染性胶水；伦敦的著名手袋品牌Anya Hindmarch与慈善环保机构合138、作推出限量循环再利用购物袋限量循环再利用购物袋Im not a plastic bag(我不是塑料袋)。贝纳通、爱马仕等也纷纷推出环保购物袋房地产界。房地产界。英国建筑商推出了价值400万英镑的环保豪宅环保豪宅，其中安装包括用于三居室房屋的价值9000英镑的太阳能发热板、价值1498英镑的自行组装风力发电系统。中东。中东。在富裕的中东石油国家，大量的富豪开始热衷于绿色植被。奢侈品和豪车已经不合潮流，但具有奢侈意义的消费是绿色奢侈意义的消费是绿色。养活一棵树的代价是5000美元。欧美。欧美。伊丽莎白女王、艾尔顿约翰、保罗艾伦等社会名流都是地热能源的用户社会名流都是地热能源的用户，他们花巨资在花园139、内打洞，将地下热水直接输入屋内使用，。这种追求绿色的奢侈成为名流的新宠；世博会世博会绿色成为当今世界最可炫耀的价值绿色成为当今世界最可炫耀的价值伦敦零碳馆伦敦零碳馆居住建筑的零排放典范居住建筑的零排放典范世博会汉堡馆世博会汉堡馆零碳商业零碳商业世博成都馆世博成都馆身边的水环境处理范例身边的水环境处理范例世博日本馆世博日本馆光能利用光能利用本报告是严格保密的。146本项目的物业概念演绎方向：本项目的物业概念演绎方向：绿色奢华主义建筑绿色奢华主义建筑本报告是严格保密的。147整体规划思考：绿色奢华主义下的外城、内城概念整体规划思考：绿色奢华主义下的外城、内城概念内城内城内城内城外城外城外城外城内城140、内城私密的社区功能私密的社区功能社区功能社区功能社区封闭，人车分流生态、安全、尊贵外城外城开放的城市功能开放的城市功能城市功能城市功能绿色步道系统（GREEN WALK）商业/酒店、写字楼链条嫁接聚会/交流/文化展示从外城到内成，通过商业广场的过渡，实现从公共到私密，从开放到融合。外城是内城的延伸，也是内城的配套。本报告是严格保密的。148空间丰富的体验式购物休闲空间丰富的体验式购物休闲商业、酒店、写字楼商业、酒店、写字楼GREEN WALK绿色步行系统绿色步行系统黄金岭公园、信江河岸风光黄金岭公园、信江河岸风光是最具活力的时尚社区公共空间城外本报告是严格保密的。149在绿色步行系统中，以雕塑141、小品、休憩作椅，在绿色步行系统中，以雕塑、小品、休憩作椅，营造私密的感觉。从而实现由外城到内城的自营造私密的感觉。从而实现由外城到内城的自然过渡然过渡GREEN WALK GREEN WALK 绿色步行系统绿色步行系统城外本报告是严格保密的。150人行人行入口入口人行人行入口入口城外通过叠水、山石和通过叠水、山石和绿植等元素打造生态绿植等元素打造生态感极强的私密入口，感极强的私密入口，提升项目尊贵感。提升项目尊贵感。进入平台采用扶手进入平台采用扶手电梯结合走梯的双重电梯结合走梯的双重形式形式人行主入口与车行主入口分离，营造生态、私密概念人行主入口与车行主入口分离，营造生态、私密概念本报告是严142、格保密的。151商业商业广场广场商业商业广场广场城外商业广场以标志性雕塑聚焦商业广场以标志性雕塑聚焦以独有的标志性雕塑形成外广场的形象以独有的标志性雕塑形成外广场的形象名片，给到客户强烈的视觉冲击。名片，给到客户强烈的视觉冲击。本报告是严格保密的。152商业商业广场广场商业商业广场广场城外外广场通过喷泉等水景的形成，以不同外广场通过喷泉等水景的形成，以不同灯光色彩营造时尚变幻的气息灯光色彩营造时尚变幻的气息商业广场中点缀喷泉景观凝聚人气，增加商业氛围商业广场中点缀喷泉景观凝聚人气，增加商业氛围城外商业商业广场广场商业商业广场广场城外商业广场中点缀喷泉景观凝聚人气，增加商业氛围商业广场中点缀喷泉143、景观凝聚人气，增加商业氛围商业商业广场广场商业商业广场广场城外本报告是严格保密的。153汇聚人气的商业街汇聚人气的商业街外街头雕塑小品、休闲座椅、广场表演、街头雕塑小品、休闲座椅、广场表演、绚丽的电视柱绚丽的电视柱这都能吸引人群的这都能吸引人群的汇聚，在步行的人群中掀起一阵阵涟汇聚，在步行的人群中掀起一阵阵涟漪。增加街区的看点和人群的驻留。漪。增加街区的看点和人群的驻留。城本报告是严格保密的。154融入绿色生态概念的商业街融入绿色生态概念的商业街城外商业街结合绿色奢华概念，在建筑细商业街结合绿色奢华概念，在建筑细部上适当装饰花草部上适当装饰花草本报告是严格保密的。155生态、低碳、节能技术生态144、低碳、节能技术绿色奢华主义建筑和造园艺术绿色奢华主义建筑和造园艺术绿色奢华主义下的私密共融空间城内景观价值最大化规划排布景观价值最大化规划排布本报告是严格保密的。156城内营销角度规划排布原则营销角度规划排布原则是否价值最大化（景观、朝向）是否价值最大化（景观、朝向）充分利用周边及内部景观资源，兼顾景观和朝向，从而实现景观资源最大化充分利用周边及内部景观资源，兼顾景观和朝向，从而实现景观资源最大化是否因地制宜是否因地制宜充分挖掘地块价值，结合项目周边现状和未来规划，充分挖掘地块价值，结合项目周边现状和未来规划，规避不利因素的影响规避不利因素的影响是否有标杆产品是否有标杆产品作为项目明星，提升145、项目形象及整体品质作为项目明星，提升项目形象及整体品质是否合理规避市场风险是否合理规避市场风险合理安排开发节奏，保证项目回款需要合理安排开发节奏，保证项目回款需要本报告是严格保密的。157城内项目开发思考项目开发思考东地块东地块西地块西地块整体考虑项目的工期排布以及资金投入状况。建议西地块住宅以及临街街铺先行开发。以保证后续建筑资金的需求。东地块住宅因有五星级酒店以及集中商业带来的溢价因素，是项目实现利润最大化的支撑。建议以中大户型为主。西地块因要保证现金流的实现，另作为项目启动的第一期，要给到客户适度的增值空间；同时还要结合当地市场特征，实现客户心理的顺利过渡。建议以中小户型为主。本报告是严146、格保密的。158核心景观：信江核心景观：信江江景江景1.次要景观：云碧峰山景次要景观：云碧峰山景2.信江江景为项目核心景观资源，地信江江景为项目核心景观资源，地块主要景观视野集中在东南面，项块主要景观视野集中在东南面，项目临江面有限，需充分利用。目临江面有限，需充分利用。主要景观面次要景观：滨江景次要景观：滨江景观带观带3.城内地块景观价值分析地块景观价值分析本报告是严格保密的。159主要噪音源：体育馆路主要噪音源：体育馆路1.次要噪音源：滨江东路次要噪音源：滨江东路2.主要受噪音影响面项目主要受城市道路噪音影响，项目主要受城市道路噪音影响，其中受体育馆路影响较大其中受体育馆路影响较大城内地块147、噪音分析地块噪音分析本报告是严格保密的。160城内东地块价值解析东地块价值解析1 1区南望黄金岭（视线稍受酒店遮区南望黄金岭（视线稍受酒店遮挡），北侧为老住宅楼。噪音干扰最挡），北侧为老住宅楼。噪音干扰最小，私密性最强。适合排布中等户型小，私密性最强。适合排布中等户型1232 2区临近酒店和商业，尤其受酒店遮区临近酒店和商业，尤其受酒店遮挡景观优势不佳。建议将挡景观优势不佳。建议将2 2区打造为区打造为项目集中式园林，从而化地块劣势为项目集中式园林，从而化地块劣势为优势优势3 3区南北带状地形，南侧为主景观面。区南北带状地形，南侧为主景观面。撇除酒店遮挡因素，其景观面最佳。撇除酒店遮挡因素，其148、景观面最佳。适合排布大户型以及明星产品。适合排布大户型以及明星产品。本报告是严格保密的。161城内西地块价值解析西地块价值解析1231 1区透过商业街，南望黄金岭，北侧区透过商业街，南望黄金岭，北侧为老住宅楼。噪音干扰最小，私密性为老住宅楼。噪音干扰最小，私密性最强。适合排布中等户型最强。适合排布中等户型2 2区北侧为老住宅楼，南侧受区北侧为老住宅楼，南侧受3 3区住宅区住宅遮挡，景观资源最弱，但最安静最私遮挡，景观资源最弱，但最安静最私密。适合排布中小户型密。适合排布中小户型3 3区南侧为一线黄金岭景观。适合排区南侧为一线黄金岭景观。适合排布中大户型。同时在此区可形成集中布中大户型。同时在此149、区可形成集中园林，增加项目内部的景观。园林，增加项目内部的景观。本报告是严格保密的。162户型户型面积赠送比率梯户比套数套数比建筑面积面积比2房90-100平米20%617417.7%1653010.3%舒适3房120-140平米20%411611.8%150809.4%阔绰3房150-160平米30%411611.8%1798011.3%舒适4房160-180平米20%317417.7%2988018.5%阔绰4房180-200平米30%326126.5%4959031.0%平层楼王200-230平米40%211611.8%2494015.6%复式楼王200-230平米40%2282.8%6150、0203.8%合计985160020项目规划排布方案示意项目规划排布方案示意东地块建面东地块建面7852078520平米（平米（405405套），户均套），户均194194平米平米西地块建面西地块建面8150081500平米（平米（580580套），户均套），户均141141平米平米本报告是严格保密的。163项目规划排布透视效果项目规划排布透视效果本报告是严格保密的。164本报告是严格保密的。165本报告是严格保密的。166本报告是严格保密的。167本报告是严格保密的。168住宅价值体系构建：园林园林户型户型外立面外立面公共部位公共部位产品产品物管物管智能化智能化服务服务本报告是严格保密的。1151、69绿色奢华主义建筑犹如公园里长绿色奢华主义建筑犹如公园里长出的房子出的房子本报告是严格保密的。170Art DecoArt Deco装饰艺术主义，为本项目打造绿色奢华主义建筑提供载体装饰艺术主义，为本项目打造绿色奢华主义建筑提供载体Art Deco风格以简洁艺术的线条，装饰性的符号，传递着项风格以简洁艺术的线条，装饰性的符号，传递着项目独有的特征和时尚活力气息（目独有的特征和时尚活力气息（许多国际著名品牌如卡地亚、LV、Hermes、施华洛世奇等都有ArtDeco风格的运用）。成为近年来最成为近年来最风靡的建筑形态风靡的建筑形态Art Deco风格的装饰元素不风格的装饰元素不拘一格，可以是金152、属、可以拘一格，可以是金属、可以是石材、可以是木材、可以是石材、可以是木材、可以是玻璃、更可以是花花草草是玻璃、更可以是花花草草本报告是严格保密的。171外立面主体以石材、面砖和大尺度玻璃窗为主；采用三段式布局。外立面主体以石材、面砖和大尺度玻璃窗为主；采用三段式布局。石材为主，颜色偏重一些，石材为主，颜色偏重一些，可适当的多一些建筑细部的可适当的多一些建筑细部的艺术造型和符号艺术造型和符号钢挂陶土板、铝扣板、石材钢挂陶土板、铝扣板、石材和大尺度玻璃为主，颜色与和大尺度玻璃为主，颜色与底部形成自然过渡。底部形成自然过渡。艺术造型区，可以通过平顶、艺术造型区，可以通过平顶、小坡顶甚至八角楼等任何153、形小坡顶甚至八角楼等任何形式的建筑处理，形成项目独式的建筑处理，形成项目独有的符号。有的符号。本报告是严格保密的。172底部基座底部基座/ /群楼以石材和玻璃为主，颜色比上面主体深一些。群楼以石材和玻璃为主，颜色比上面主体深一些。在檐角部位进行艺术装饰（将项目名字融入建筑一体，在石材上直在檐角部位进行艺术装饰（将项目名字融入建筑一体，在石材上直接雕刻项目名称；还可以通过金属材质进行檐角包边等）接雕刻项目名称；还可以通过金属材质进行檐角包边等）本报告是严格保密的。173中部主体建筑以钢挂陶土板、铝扣板、面砖和大尺度玻璃为主，颜中部主体建筑以钢挂陶土板、铝扣板、面砖和大尺度玻璃为主，颜色稍浅。色稍154、浅。在玻璃下面设臵小隔栅，空调位隔栅等在玻璃下面设臵小隔栅，空调位隔栅等细部构件，增加建筑的灵动和精致。细部构件，增加建筑的灵动和精致。本报告是严格保密的。174建筑顶部以标志性符号造型，同时预留局部平面或小坡面空间，用建筑顶部以标志性符号造型，同时预留局部平面或小坡面空间，用玻璃来吊顶，使顶层单位房间可以观赏天空。玻璃来吊顶，使顶层单位房间可以观赏天空。本报告是严格保密的。175Art DecoArt Deco风格下绿色元素的运用风格下绿色元素的运用邻里交互的空中花园邻里交互的空中花园园林与建筑共生，在连续多个楼层每层提供园林与建筑共生，在连续多个楼层每层提供一个两层层高的单元花园，并且单元155、花园之一个两层层高的单元花园，并且单元花园之间通过贯通的空间和梯道能够统一为一个整间通过贯通的空间和梯道能够统一为一个整体的立体花园体的立体花园 ，使它显著不同于现在在中，使它显著不同于现在在中国运用于高层住宅中的空中花园。国运用于高层住宅中的空中花园。本报告是严格保密的。176Art DecoArt Deco风格下绿色元素的运用风格下绿色元素的运用会呼吸的建筑，能够散发氧离子的房子会呼吸的建筑，能够散发氧离子的房子将庭园引入户内空间，形成连接室内外的半室外空间，提将庭园引入户内空间，形成连接室内外的半室外空间，提供可与自然接触的活动空间，形成人与自然的交互。供可与自然接触的活动空间，形成人与156、自然的交互。本报告是严格保密的。177Art DecoArt Deco风格下绿色元素的运用风格下绿色元素的运用可以躲阴凉的大阳台可以躲阴凉的大阳台大尺度阳台设计，将室外的自然景观最大限度的引入室内，在阳大尺度阳台设计，将室外的自然景观最大限度的引入室内，在阳台外部增加适量的木隔栅形成项目独有的遮阳体系。台外部增加适量的木隔栅形成项目独有的遮阳体系。随着太阳角度的变化，木隔栅可以自由移动，为室内营造不同的随着太阳角度的变化，木隔栅可以自由移动，为室内营造不同的景致。在夏季也可以减少空调的使用强度，起到环保功效。景致。在夏季也可以减少空调的使用强度，起到环保功效。本报告是严格保密的。178Art 157、DecoArt Deco风格下绿色元素的运用风格下绿色元素的运用与绿色融入一体的屋顶与绿色融入一体的屋顶屋顶绿化让整个建筑变成园林的一部分，从每个角度都能屋顶绿化让整个建筑变成园林的一部分，从每个角度都能感受到绿色生态的存在；感受到绿色生态的存在；屋顶绿化结合太阳能收集系统，楼板采用隔声材料。屋顶绿化结合太阳能收集系统，楼板采用隔声材料。本报告是严格保密的。179Art DecoArt Deco风格下绿色元素的运用风格下绿色元素的运用公共建筑屋顶绿化公共建筑屋顶绿化商场、商业街、公共配套屋顶与自然、水景、商场、商业街、公共配套屋顶与自然、水景、绿色园林融为一体，扩大园林视觉面积绿色园林融为一体158、，扩大园林视觉面积本报告是严格保密的。180在营销期间，打造全城首创绿色生态售楼处在营销期间，打造全城首创绿色生态售楼处将花、鸟、草、木等生态资源引将花、鸟、草、木等生态资源引入售楼处；入售楼处；谈判区座椅采用藤木材质；谈判区座椅采用藤木材质；销售物料选取环保材料。销售物料选取环保材料。本报告是严格保密的。181住宅价值体系构建：园林园林户型户型外立面外立面公共部位公共部位产品产品物管物管智能化智能化服务服务本报告是严格保密的。182绿色奢华主义下的室内空间布局绿色奢华主义下的室内空间布局大横厅大横厅33面采光面采光大阳台大阳台叠拼TH住宅单元南向内庭院南向内庭院- -弥补北向弥补北向功能空间159、的景观不足功能空间的景观不足/ /优化优化客厅朝向采光客厅朝向采光卧室端头设计卧室端头设计实现实现景观和朝向的双优；景观和朝向的双优；北向横厅北向横厅北向景观北向景观的全面引入；的全面引入；户型图形态示意，不代表本项目户型建议户型图形态示意，不代表本项目户型建议本报告是严格保密的。183绿色奢华主义下的室内空间布局绿色奢华主义下的室内空间布局空中院馆空中院馆前后双阳台前后双阳台主卧主卧270270圆弧景观阳台圆弧景观阳台四面通透性内庭院，将室外环境室内化，客户对室外景观资源进一步加深印象，空中院馆受到客户追捧前后双阳台设臵，景观通透性良好270弧形阳台，完全展示外界山水资源户型图形态示意，不代160、表本项目户型建议户型图形态示意，不代表本项目户型建议本报告是严格保密的。184绿色奢华主义下的室内空间布局绿色奢华主义下的室内空间布局一体化大尺度阳台一体化大尺度阳台/ /露台露台生态生态生态生态户型图形态示意，不代表本项目户型建议户型图形态示意，不代表本项目户型建议本报告是严格保密的。185绿色奢华主义下的室内空间布局绿色奢华主义下的室内空间布局大尺度阳台、露台大尺度阳台、露台利用阳台、露台等半室外空间，将自然引利用阳台、露台等半室外空间，将自然引入户内，增加接触自然的过渡方式。入户内，增加接触自然的过渡方式。本报告是严格保密的。186绿色奢华主义下的室内空间布局绿色奢华主义下的室内空间布局161、最宽阔的最宽阔的IMAXIMAX景框景框普通有梁转角窗的景观效果示意普通有梁转角窗的景观效果示意通过通过无梁板无梁板的方式，扩大的方式，扩大景框范围，最大化利用景观景框范围，最大化利用景观面，形成最直接、无遮挡的面，形成最直接、无遮挡的景观视野。景观视野。无梁板的景观效果示意无梁板的景观效果示意本报告是严格保密的。187绿色奢华主义下的室内空间布局绿色奢华主义下的室内空间布局通透的景观，至少双向采光通透的景观，至少双向采光大横厅（客厅餐厅开放厨房组合）大横厅（客厅餐厅开放厨房组合）以及主卧套房（洗手间、衣帽间、书房）以及主卧套房（洗手间、衣帽间、书房）均实现至少均实现至少2面采光和通风面采光和162、通风本报告是严格保密的。188绿色奢华主义下的室内空间布局绿色奢华主义下的室内空间布局景观主卧洗手间、景观厨房景观主卧洗手间、景观厨房本报告是严格保密的。189绿色奢华主义下的室内空间布局绿色奢华主义下的室内空间布局可以看星光的顶层房间可以看星光的顶层房间顶层屋顶局部空间采用玻璃构建。白天顶层屋顶局部空间采用玻璃构建。白天通过幕布遮阳，夜晚打开幕布数星星通过幕布遮阳，夜晚打开幕布数星星本报告是严格保密的。190可实现赠送方式可实现赠送方式错层高露台（赠送两个房间）错层高露台（赠送两个房间）图例1图例2图例3本报告是严格保密的。191可实现赠送方式可实现赠送方式凹阳台（赠送凹阳台（赠送1 1个房163、间）个房间）图例1图例3图例2本报告是严格保密的。192可实现赠送方式可实现赠送方式入户花园（赠送入户花园（赠送1 1个房间）个房间）图例1图例2本报告是严格保密的。193可实现赠送方式可实现赠送方式搭建隔栅（赠送搭建隔栅（赠送N N个房间）个房间）图例1图例2本报告是严格保密的。194多多功功能能拓拓展展凹凹阳阳台台高高露露台台赠赠送送本项目户型建议：本项目户型建议：2+12+1本报告是严格保密的。195多功能拓展凹阳台多功能拓展凹阳台入户花园赠送入户花园赠送本项目户型建议：本项目户型建议：2+22+2错错层层高高露露台台赠赠送送本报告是严格保密的。196高高露露台台赠赠送送本项目户型建议本164、项目户型建议:3+1:3+1高露台赠送高露台赠送多多功功能能拓拓展展凹凹阳阳台台本报告是严格保密的。197错错层层高高露露台台赠赠送送本项目户型建议本项目户型建议:3+2:3+2多多功功能能拓拓展展异异形形阳阳台台本报告是严格保密的。198本项目户型建议本项目户型建议:4+1:4+1本报告是严格保密的。199独立独立客房客房本项目户型建议本项目户型建议:4+2:4+2本报告是严格保密的。200本项目户型建议本项目户型建议: :复式改后户型复式改后户型复式一层复式一层复式二层复式二层本报告是严格保密的。201本项目户型建议本项目户型建议: :复式改前户型复式改前户型本报告是严格保密的。202户型165、面积户型房间主要功能重要功能空间尺度要求客厅面宽卧室面积90-100m22+1房客厅，餐厅，主卧套房（卫生间）主卧套房（卫生间）、1 1次卧次卧、公共洗手间、厨房、客厅带景观阳台、厨房带生活阳台、赠送空间可以改为书房或赠送空间可以改为书房或多功能房多功能房4.2m主卧15m2120-140m23+1房客厅，餐厅，主卧套房（卫生间）主卧套房（卫生间）、2 2次卧次卧、公共洗手间、厨房、客厅带景观阳台、厨房带生活阳台、赠送空间可以改为书房或赠送空间可以改为书房或多功能房多功能房4.6m主卧18m2150-160m23+2房客厅，餐厅，主卧套房（卫生间主卧套房（卫生间+ +衣帽间）衣帽间）、2 2次166、卧次卧、公共洗手间、厨房、客厅带景观阳台、厨房带生活阳台、赠送空间可以赠送空间可以改为书房和多功能房改为书房和多功能房4.8m主卧20m2160-180M24+1房客厅，餐厅，主卧套房（卫生间主卧套房（卫生间+ +衣帽间）衣帽间）+ +次主卧套房（卫生次主卧套房（卫生间）间）、2 2次卧次卧、公共洗手间、厨房、客厅带景观阳台、厨房带生活阳台、赠送空间可以改为书房或多功能房赠送空间可以改为书房或多功能房5m主卧20m2主卧15m2180-200M24+2房客厅，餐厅，主卧套房（卫生间主卧套房（卫生间+ +衣帽间）衣帽间）+ +次主卧套房（卫生次主卧套房（卫生间）间）、2 2次卧次卧、工人房、储物167、间、工人房、储物间、公共洗手间、厨房、客厅带景观阳台、厨房带生活阳台、赠送空间可以改为书房和多功能房赠送空间可以改为书房和多功能房5.2m主卧20m2次卧18m2200230M2平面楼王客厅，餐厅，主卧套房（卫生间主卧套房（卫生间+ +衣帽间）衣帽间）+ +次主卧套房（卫生次主卧套房（卫生间）间）、2 2次卧次卧、工人房、储物间、工人房、储物间、公共洗手间、厨房、客厅带景观阳台、厨房带生活阳台、赠送空间可以改为书房和多功能房赠送空间可以改为书房和多功能房5.5m主卧25m2次卧18m2200230M2复式楼王客厅餐厅（双层挑高）、主卧套房（卫生间主卧套房（卫生间+ +衣帽间衣帽间+ +书房）书168、房）、1 1次卧套房（卫生间次卧套房（卫生间+ +衣帽间）衣帽间）、 2 2次卧、工人房、次卧、工人房、公共洗手间、厨房、客厅带景观阳台、厨房带生活阳台6.5m 主卧25m2次卧18m2本项目户型建议小结本项目户型建议小结本报告是严格保密的。203住宅价值体系构建：园林园林户型户型外立面外立面公共部位公共部位产品产品物管物管智能化智能化服务服务本报告是严格保密的。204园林内部三大主题广场：园林内部三大主题广场：儿童主题广场儿童主题广场儿童活动场所的地面铺装须做色彩处理；儿童活动场所的地面铺装须做色彩处理；紧邻幼儿园，形成幼儿园的拓展空间，紧邻幼儿园，形成幼儿园的拓展空间，从幼儿园到中心园林的169、过渡空间。从幼儿园到中心园林的过渡空间。老人老人主题主题休闲休闲主题主题儿童儿童主题主题本报告是严格保密的。205园林内部三大主题广场：园林内部三大主题广场：休闲主题广场休闲主题广场老人老人主题主题休闲休闲主题主题儿童儿童主题主题深藏于茂密的中心园林，天然生态氧吧深藏于茂密的中心园林，天然生态氧吧高差广场与水系景观的结合；高差广场与水系景观的结合；围绕艺术泳池，打造东南亚式园林休闲带。围绕艺术泳池，打造东南亚式园林休闲带。本报告是严格保密的。206园林内部三大主题广场：园林内部三大主题广场：老人主题广场老人主题广场老人老人主题主题休闲休闲主题主题儿童儿童主题主题以老年雕塑为中心的小型广场，在树170、荫下设臵老年以老年雕塑为中心的小型广场，在树荫下设臵老年健身器材，延园林走道设臵艺术休憩长廊。健身器材，延园林走道设臵艺术休憩长廊。本报告是严格保密的。207以景观相连的架空层，形成不同艺术主题：以景观相连的架空层，形成不同艺术主题：悠闲漫步主题悠闲漫步主题采用不同硬铺方式采用不同硬铺方式增加慢步行走的乐增加慢步行走的乐趣。砖材、石材、趣。砖材、石材、鹅卵石、木质、地鹅卵石、木质、地胶等胶等过道两边设计艺术过道两边设计艺术雕塑及花池，增加雕塑及花池，增加漫步过程中的视觉漫步过程中的视觉享受。享受。本报告是严格保密的。208以景观相连的架空层，形成不同艺术主题：以景观相连的架空层，形成不同艺术主171、题：艺术赏析主题艺术赏析主题本报告是严格保密的。209以景观相连的架空层，形成不同艺术主题：以景观相连的架空层，形成不同艺术主题：邻里乐活主题邻里乐活主题邻里交流、聚会、畅谈的场所邻里交流、聚会、畅谈的场所娱乐项目：下棋、打牌、喝茶等。娱乐项目：下棋、打牌、喝茶等。本报告是严格保密的。210中心园林泳池中心园林泳池艺术泳池与社区中心园林结合，增加园林层次感，提升整艺术泳池与社区中心园林结合，增加园林层次感，提升整体园林品质感；可与会所整体经营，打造会所的附加值。体园林品质感；可与会所整体经营，打造会所的附加值。室外室外泳池泳池本报告是严格保密的。211中心园林大型水景中心园林大型水景制造地形高172、差营造大型造势水景，并充分考虑造势水景制造地形高差营造大型造势水景，并充分考虑造势水景与室外泳池的联系。与室外泳池的联系。大型大型水景水景本报告是严格保密的。212树龄：大，几十年到百年树龄：大，几十年到百年树型：出品名贵、树干粗壮、树冠舒展、枝叶茂盛树型：出品名贵、树干粗壮、树冠舒展、枝叶茂盛树种：多树种组合，有层次感，考虑四季的搭配树种：多树种组合，有层次感，考虑四季的搭配主入口及主通道种植高贵高大树林，特别栽种主入口及主通道种植高贵高大树林，特别栽种1 1- -2 2棵名树名木，增加营销噱头棵名树名木，增加营销噱头本报告是严格保密的。213立体绿化系统，视觉绿化率立体绿化系统，视觉绿化率173、100%100%以上以上全覆盖生态体系全覆盖生态体系：绿色延伸，垂直绿地，增加园林的进深感。高墙：高墙：爬山虎、蛇葡萄、络石、薜荔、扶芳藤等；矮墙、陡岩：矮墙、陡岩：蔷薇、忍冬、枸杞、南蛇藤、云南黄素馨等；垂挂：垂挂：常春藤、吊竹梅、绿萝吊兰等。本报告是严格保密的。214树种采用高中低多种乔、灌木种类树种采用高中低多种乔、灌木种类高中低高中低各景观要素在地势上高中低搭配，形成立体化的丰富景观！各景观要素在地势上高中低搭配，形成立体化的丰富景观！本报告是严格保密的。215保证园林内一年四季的花期保证园林内一年四季的花期3在园林中大量使用各类花卉，营造五彩斑斓、姹紫嫣红、繁花似锦的在园林中大量使用174、各类花卉，营造五彩斑斓、姹紫嫣红、繁花似锦的万花园风景，传达出本项目独特的高贵、典雅、浪漫气质。万花园风景，传达出本项目独特的高贵、典雅、浪漫气质。本报告是严格保密的。216园林小品，起到画龙点睛的作用园林小品，起到画龙点睛的作用让绿色与生活亲密结合让绿色与生活亲密结合, ,供居住供居住者休憩与观赏者休憩与观赏. .增强项目细节的精致效果。增强项目细节的精致效果。本报告是严格保密的。217道路硬铺道路硬铺以道路为纽带以道路为纽带, ,形成不同主题的景观带，采用碎形成不同主题的景观带，采用碎石、鹅卵石、青石板等不规则材料，拼合成各式石、鹅卵石、青石板等不规则材料，拼合成各式图案，使道路内涵丰富而175、有趣。图案，使道路内涵丰富而有趣。本报告是严格保密的。218下水道井盖的下水道井盖的定制符号定制符号跌水前广场的跌水前广场的大型地面标识大型地面标识在导示牌，标识牌，在导示牌，标识牌，logologo等细等细节上展现豪宅的品质感。节上展现豪宅的品质感。园林豪宅富豪运用园林豪宅富豪运用本报告是严格保密的。219园林灯光系统园林灯光系统广场设臵夜间灯光效果广场设臵夜间灯光效果泳池底及周边进行灯光包装，增强夜间效果泳池底及周边进行灯光包装，增强夜间效果架空层选取风情简洁风格灯饰架空层选取风情简洁风格灯饰本报告是严格保密的。220住宅价值体系构建：园林园林户型户型外立面外立面公共部位公共部位产品产品物176、管物管智能化智能化服务服务本报告是严格保密的。2214.5M4.5M挑高全通透入户大堂，将绿色一直延伸到家门口挑高全通透入户大堂，将绿色一直延伸到家门口本报告是严格保密的。222首层电梯厅体现高品质感首层电梯厅体现高品质感电梯厅以高标准打造，设臵水晶灯吊顶、大理石或类似质感的墙面电梯厅以高标准打造，设臵水晶灯吊顶、大理石或类似质感的墙面和地面，摆放艺术雕塑。和地面，摆放艺术雕塑。本报告是严格保密的。223电梯内装饰体现品质感电梯内装饰体现品质感电梯：采用高端品质感装饰品；采用国际原装电梯电梯：采用高端品质感装饰品；采用国际原装电梯（OTISOTIS、三菱等国际品牌），、三菱等国际品牌），电梯轿177、箱内部镜面金属装修，地面采用石材拼花，打造电梯轿箱内部镜面金属装修，地面采用石材拼花，打造公共空间品质感；公共空间品质感；电梯轿箱内部具备除菌、换气和空调系统。电梯轿箱内部具备除菌、换气和空调系统。本报告是严格保密的。224当前深圳豪宅的车户比基本都不到当前深圳豪宅的车户比基本都不到2 2：1 1，与客户的实际需求有很大的差距，已，与客户的实际需求有很大的差距，已经成为客户集中反应的问题之一：经成为客户集中反应的问题之一：车已经成为财富阶层的显性标签。车也是家之外最常逗留的空间，他们需要车车已经成为财富阶层的显性标签。车也是家之外最常逗留的空间，他们需要车与房子，甚至他们本人一样受到礼遇与房子178、，甚至他们本人一样受到礼遇。现有项目对车库的关怀太少，车位尺度逼仄，空气不流通，车库服务缺失。现有项目对车库的关怀太少，车位尺度逼仄，空气不流通，车库服务缺失。绝大部分楼盘都并没有设臵访客车位。绝大部分楼盘都并没有设臵访客车位。私家车数量33%58%9%1辆2辆3辆一线豪宅客户拥车量至少一线豪宅客户拥车量至少2 2辆以上辆以上客户对车位的需求客户对车位的需求本项目车位建议：本项目车位建议：西区车户比西区车户比：1.31.3：1 1，754754个车位个车位东区车户比：东区车户比：2 2：1 1，810810个车位个车位住宅共计车位住宅共计车位15641564个车位个车位本报告是严格保密的。22179、5自然采光的生态车库，将园林景观引导下沉式车库自然采光的生态车库，将园林景观引导下沉式车库本报告是严格保密的。226车库主入口车库主入口车库出/入口水幕式出入口增加入水幕式出入口增加入口的情趣性，增加动感口的情趣性，增加动感和生机，业主归家前就和生机，业主归家前就已开始休闲和放松。已开始休闲和放松。利用花池形成景观弱利用花池形成景观弱化停车场出入口化停车场出入口本报告是严格保密的。227车库大堂车库大堂人性化尊贵标志人性化尊贵标志汽车大堂：位于地下一二层，停车后经由地下大堂进入电梯。地下大堂拥有自然采光，透气等功能。入户大堂入户大堂汽车大堂汽车大堂本报告是严格保密的。228地下车库装修地下车库180、装修采用钢化玻璃在地下停车库的顶棚进行条采用钢化玻璃在地下停车库的顶棚进行条形采光，即满足室内的采光需求，又富有设形采光，即满足室内的采光需求，又富有设计感；计感；环氧树脂地坪：环氧树脂地坪：环保美观、整体无缝、易环保美观、整体无缝、易清洁便于维护、坚韧、耐磨、耐腐蚀、附着清洁便于维护、坚韧、耐磨、耐腐蚀、附着力强、耐冲击施工快捷且具有防尘、防潮、力强、耐冲击施工快捷且具有防尘、防潮、防腐、防静电之功效。防腐、防静电之功效。本报告是严格保密的。229住宅价值体系构建：园林园林户型户型外立面外立面公共部位公共部位产品产品物管物管智能化智能化服务服务本报告是严格保密的。230物管服务的人性化，尊贵181、而体贴，为物业带来长期保值升值物管服务的人性化，尊贵而体贴，为物业带来长期保值升值房地产项目生命周期曲线：收益能力发展期：销售期项目收益能力快速上升价值通过销售实现最高利润期：物业管理期项目收益能力持续上升价值受物业服务/维护等综合因素影响衰退期物业管理晚期受建筑老化影响，收益能力开始缓步下降物业管理保证物业长久生命力物业管理保证物业长久生命力顶级豪宅的价值不仅体现在销售阶段，而依靠优质的物管，不仅是对社区业主的生活服务，顶级豪宅的价值不仅体现在销售阶段，而依靠优质的物管，不仅是对社区业主的生活服务，而且包括对物业本身的维护保养，更能实现长期的影响力，从而成为豪宅中的持久典范而且包括对物业本身182、的维护保养，更能实现长期的影响力，从而成为豪宅中的持久典范典型案例：地王公寓典型案例：地王公寓建成于1996年的地王大厦公寓迄今已有1414年年历史历史，作为罗湖蔡屋围片区的持久的热点楼盘，地王公寓一直保持与68年，甚至35年楼龄的项目同样的1.71.71.91.9万万/ /平米平米的高价，而96年同期楼盘的售价仅0.80.81.41.4万万/ /平米。平米。项目持久的高价格源于日常完善的物管维护服务，包括走道，大堂，电梯间，室内空间专门人员的各种清洁保养“香港，深圳的好楼盘我都看过，也住过，香港，深圳的好楼盘我都看过，也住过，像贝沙湾啊，纯水岸啊，像贝沙湾啊，纯水岸啊，感觉还是香港那感觉还是183、香港那边的服务到位一些边的服务到位一些，住在里面有主人的感，住在里面有主人的感觉，深圳这方面还要觉，深圳这方面还要加强和提高一些才好加强和提高一些才好”深圳某互联网公司老板吴先生深圳某互联网公司老板吴先生本报告是严格保密的。231尊贵人性化服务尊贵人性化服务既有领先的硬件配臵，更承载了领先的软件服务既有领先的硬件配臵，更承载了领先的软件服务豪宅通行的标准化社区服务豪宅通行的标准化社区服务楼宇专属的礼宾司特色服务楼宇专属的礼宾司特色服务会所管理服务，餐饮定制、儿童看护等会所管理服务，餐饮定制、儿童看护等在这里，服务是尊贵而人性化的。管家管家只要你的一个电话或预约，将全程负只要你的一个电话或预约，184、将全程负责你的要求，如会所的预订、使用事宜，以及责你的要求，如会所的预订、使用事宜，以及外联其他事情，比如机票预订等。外联其他事情，比如机票预订等。专属管家物业服务专属管家物业服务为客户提供一站式服务为客户提供一站式服务本报告是严格保密的。233标准化的尊贵服务流程标准化的尊贵服务流程以微笑答谢业主，业主有需要时，小跑上前，前倾15度敬礼问候定期上门检查安全隐患，并随时为业主检修各种故障协调停车位使用情况，并定期为业主提供车辆保养、清洁维护与名车租售24小时社区巡逻并维护公共卫生；陌生人进入严格登记，收取500元押金；每天早晚不影响业主情况下整理园林社区管理服务借鉴国内外顶级豪宅的通用物管服务185、细则加以安排实施：本报告是严格保密的。234专属礼宾司服务专属礼宾司服务首席礼宾司选取40岁左右，成熟、稳重，亲和的，经过专业培训，具备丰富经验的职业物管经理；礼宾员选取2535岁左右形象健康，严格培训的物管人员为专属安排的楼栋业主安排汽车接送，出行导游，代理洗车，订票，保洁，行李寄存，餐饮定送，家居检修，维护等参照香港先进物管模式，设立礼宾团队，包括一名首席礼宾司，以及专门负责每栋楼宇的两名礼宾员，24小时为业主提供专属礼宾服务本报告是严格保密的。235五大版块五大版块- -写意生活写意生活 - -无尽惊喜无尽惊喜 - -舒适家居舒适家居 - -休闲娱乐休闲娱乐 - -国际化私人服务国际化私186、人服务写意生活写意生活- -起床提醒及个人事务备忘起床提醒及个人事务备忘- -安排食品外卖速递安排食品外卖速递- -礼物购买及包装服务礼物购买及包装服务- -协助安排家居送货服务协助安排家居送货服务- -衣物干洗服务衣物干洗服务- -邮件代取及按排送递服务邮件代取及按排送递服务- -影印服务影印服务- -专业擦鞋服务专业擦鞋服务- -电召轿车电召轿车/ /的士服务的士服务- -大堂小卖部大堂小卖部- -安排有机食品售卖安排有机食品售卖- -雨伞外借服务雨伞外借服务无尽惊喜无尽惊喜- -电脑使用技术指导及支援服务电脑使用技术指导及支援服务- -贴身保安服务贴身保安服务- -协助安排专人陪月服务协187、助安排专人陪月服务- -紧急支援服务紧急支援服务- -项目周边区域旅游项目项目周边区域旅游项目舒适家居舒适家居- -协助安排家居维修服务协助安排家居维修服务- -家居灭虫服务家居灭虫服务- -汽车清洁汽车清洁/ /紧急维修服务紧急维修服务- -家居冷气维修保养服务家居冷气维修保养服务- -协助安排家居清洁协助安排家居清洁/ /女佣服务女佣服务- -佣人管理服务佣人管理服务- -家居网络监察服务家居网络监察服务休闲娱乐休闲娱乐- -会所活动介绍会所活动介绍/ /及预约服务及预约服务- -餐厅介绍及预约服务餐厅介绍及预约服务- -派对派对/ /特别活动策划服务特别活动策划服务- -协助住户预订表演188、门票协助住户预订表演门票国际化私人服务国际化私人服务- -专业翻译服务专业翻译服务- -旅游助理服务旅游助理服务- -国际传真服务国际传真服务提供五星级礼宾服务项目提供五星级礼宾服务项目本报告是严格保密的。236戴德梁行（戴德梁行（DTZDTZ）：）：主要为业主、租客及投资者提供综合的物业服务，同时为跨国企业、大型金融机构、政府、公营机构及世界各地发展商提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案 。物业管理重心在住宅部分。物业管理重心在住宅部分。第一太平戴维斯第一太平戴维斯（Savills）：向客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务，亦开展包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，189、及一系列与物业相关的金融服务。 物业管理侧重在写字楼部分。物业管理侧重在写字楼部分。世邦魏理仕（世邦魏理仕（CBRECBRE）：）：连续三年荣获“全球最佳房地产顾问”奖，房地产服务、资产管理、评估、交易处理，以及代理/租赁等方面荣膺全球最佳。业务主力在综合顾问与咨询、评估，投资管理三大领域。业务主力在综合顾问与咨询、评估，投资管理三大领域。综合上述依据，首推综合上述依据，首推戴德梁行戴德梁行为本项目的品牌物业顾问。本项目的品牌物业顾问。戴德梁行：是首家、而且是唯一获发一级房地产评估资质的国际房地产顾问一级房地产评估资质的国际房地产顾问公司，首家获得建设部物业管理一级资质的国际物业顾问公司物业管190、理一级资质的国际物业顾问公司，首家荣获ISO9001ISO9001（20002000版）认证的国际物业顾问公司。版）认证的国际物业顾问公司。物管顾问公司建议：物管顾问公司建议：本报告是严格保密的。237住宅价值体系构建：园林园林户型户型外立面外立面公共部位公共部位产品产品物管物管智能化智能化服务服务本报告是严格保密的。238节能门窗技术节能门窗技术高档氟碳喷涂，断热冷桥铝合金高档氟碳喷涂，断热冷桥铝合金高档氟碳喷涂，颜色附着力强，色彩视觉效果好，且表面高档氟碳喷涂，颜色附着力强，色彩视觉效果好，且表面硬度更高，保色寿命更长。硬度更高，保色寿命更长。通过断热冷桥铝合金，型材中间用聚氨酯胶条隔热通191、过断热冷桥铝合金，型材中间用聚氨酯胶条隔热 ，降，降低铝合金材质的热量传导低铝合金材质的热量传导本报告是严格保密的。239Low-E玻璃定义：又称低辐射玻璃，是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品，其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性。优异的热性能 普通玻璃的辐射率高达0.84，当镀上一层以银为基础的低辐射薄膜后，其辐射率可降至0.1以下。因此用Low-E玻璃制造建筑物门窗，可大大降低因辐射而造成的室内热能向室外的传递，达到理想的节能效果；由于热损失的降低，可大幅减少因采暖所消耗的燃料，从而减少有害气体的排放。良好的光学性能Low-E玻璃对太阳光中可见光有高的透射比192、，而反射比则很低，从室外观看，外观更透明、清晰，即保证了建筑物良好的采光，又避免了以往大面积玻璃幕墙、中空玻璃门窗光反射所造成的光污染现象，营造出更为柔和、舒适的光环境。节能门窗技术节能门窗技术LowLow- -E E中空镀膜玻璃中空镀膜玻璃本报告是严格保密的。240传统通风由于开窗需求，引起大量热损失，还传统通风由于开窗需求，引起大量热损失，还造成噪声干扰及安全隐患等问题；造成噪声干扰及安全隐患等问题；新风系统在厨房、卫生间装设排风机及排风管新风系统在厨房、卫生间装设排风机及排风管道等配套设施，形成负压，带来新鲜空气。道等配套设施，形成负压，带来新鲜空气。新风系统打造舒居环境，生态节能环保新193、理念新风系统打造舒居环境，生态节能环保新理念本报告是严格保密的。241对应措施：对应措施：防噪音外墙系统和SCHCO窗、ALULUX卷帘,防止室外噪音传入楼板垫层下加隔音垫,防止楼上传入室内的噪音后臵式排水系统消除洁具排水噪声和异味同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音：有100多年历史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。防噪系统防噪系统降低噪音对户型价值的贬损降低噪音对户型价194、值的贬损本报告是严格保密的。242入户门禁系统：通过卡片或入户门禁系统：通过卡片或密码识别业主身份，保证业主密码识别业主身份，保证业主的私密性和安全性；的私密性和安全性；消防型门禁系统：满足建筑消防型门禁系统：满足建筑设计防火规范的要求，接收到设计防火规范的要求，接收到报警信号后解锁，方便人员疏报警信号后解锁，方便人员疏散逃生。散逃生。门禁系统门禁系统本报告是严格保密的。243采用德国进口速宾（采用德国进口速宾（Schedit & BachmannSchedit & Bachmann）停车场系统，在住宅项目中配臵远距离读卡技停车场系统，在住宅项目中配臵远距离读卡技术，无需停车即可快速进出。术，195、无需停车即可快速进出。停车场远程读卡系统，为客户提供便捷尊贵服务。停车场远程读卡系统，为客户提供便捷尊贵服务。本报告是严格保密的。244顾回重点打造内容重点打造内容具体要求具体要求步行式道路系统城市界面全面视觉更新，将城市道路自然过度到项目广场营造一个开放融合的舞台集中商业/临街接铺以广场为大的据点，配合景观装饰，形成人流聚焦酒店引进国际五星级酒店内城城市绿色奢华主义建筑ART DECO装饰艺术风格融入绿色装饰元素。城市绿色室内空间布局大尺度阳台，IMAX玻璃窗、空中花园、空中院馆、景观主卧洗手间、景观厨房城市绿色造园艺术三大主题广场、三大主题架空层、中心水景、小品、绿色雕塑、植物种类等公共装196、修入户大堂、首层电梯间、标准层电梯间、电梯轿箱、地下车库大堂、地下车库生态/科技概念运用新风系统、防噪系统、门禁系统等城市绿色奢华主义概念演绎城市绿色奢华主义概念演绎本报告是严格保密的。245顾回城市绿色奢华主义建筑城市绿色奢华主义建筑重点打造内容重点打造内容具体要求具体要求外立面风格Art Deco装饰艺术主义主要构成石材、面砖、玻璃和三段式布局元素项目名称符号、特殊屋顶造型、绿色生态装饰（隔栅和空中花园等）其他商业、公共配套等融入自然、绿色室内空间景观平台大面积露台及阳台窗主卧及客厅采用IMAX宽景Low-E玻璃主卧卫生间、厨房有优秀景观资源屋顶局部空间采用玻璃构建，可观天空本报告是严格保197、密的。246顾回绿色生态园林绿色生态园林功能分类功能分类设计元素设计元素设计要点设计要点道路道路设臵设臵道路铺装富于变化采用碎石、鹅卵石、青石板等不规则材料，拼合成各式图案，使道路内涵丰富而有趣铺装材料人性化绿色环保采用块料、砂、石、木及预制品为面层、砂土为基层。上可透气，下可渗水，提升社区舒适度主入口将主入口抬高处理，建立项目的尊贵感；主入口及主通道种植高贵高大树林，特别栽种1-2棵名树名木，增加营销噱头人行流线曲折线性宛转的园林小路提升园林的亲和力,感观上增加园林面积,步行空间增大参与参与空间空间休闲社区广场结合绿荫及座椅，成为室外休闲、赏景活动中心儿童活动广场以生态创意为主题,结合植物打198、造游戏设施,尺寸:建议地面铺装材料:橡胶胶垫.沙地老人活动广场设臵太空摇摆机,跑步机,扭腰机,休闲器材等架空层以艺术为主题，重在参与性，分为艺术赏析、悠闲漫步和邻里乐活三个主题区辅助辅助效果效果组团园林形成不同主题的小组团园林，保证每栋私密性，增加私密性水景特色水为财，水景是客户一致认同的景观；可重点营造瀑布、溪流、喷泉、叠水等人造水景观；大面积中心园林泳池与园林相结合，形成景观亮点立体园林通过改变地形营造不同台地，形成多层次立体绿化；种植高低不同树种，打造绿化错落层次；注重乔木与灌木的高矮搭配，注重开花树种与不开花树种的搭配绿化遮挡建筑墙基多种植物形成层次效果遮挡建筑墙基，打造舒适的视觉感受199、其他提高园林人气与使用率,每个活动空间结合树荫使坐椅成为真正的休闲、停留空间本报告是严格保密的。247顾回公共空间装修公共空间装修重点打造的空间重点打造的空间具体要求具体要求外立面石材为主，富有符号感和标志感；Art deco风格，融入绿色奢华理念的装修元素；IMAX宽景LOW-E真空玻璃。入户大堂/电梯厅5米层高，石材贴面；电梯门框石材包边，天花灯箱设计；地面石材无缝拼花处理；设臵休闲沙发。电梯轿箱品牌电梯；轿箱内部装饰；三大节能环保系统。车库大堂一层4.5米层高，负一层3米层高；石材贴面；地面石材拼花处理；设臵休闲沙发。地下车库一层4.5米层高，生态采光车库；负一层3米层高，天花条形灯光设200、计；车库均采用环氧树脂地坪。本报告是严格保密的。248顾回生态科技概念运用生态科技概念运用重点打造内容重点打造内容具体要求具体要求生态外立面高档氟碳喷涂，断热冷桥铝合金门窗，IMAX宽景局部Low-E玻璃室内环境新风系统，防噪系统科技停车场停车场远程读卡系统安全门禁系统本报告是严格保密的。249项目命名发散思考？本报告是严格保密的。250六种常用项目命名手法：六种常用项目命名手法：移植：移植：将国外知名商业区或旅游圣地名称直接移植到项目，并采取局部元素的复制，建立与目标区域接近的体验感。【十七英里、波托菲诺、圣莫丽斯、兰乔圣菲、十二橡树庄园、第五大道】地段：地段：以项目对地段和区域的代言，体现201、项目的高度和影响力，衬托项目的优良质素和级别感。【香蜜湖1号、中信红树湾、红树西岸、梅沙湾、西城上筑、香域中央】资源：资源：结合项目周边的资源，对项目进行命名，体现项目的稀缺性和不可复制性，形成形象溢价。【观澜高尔夫、天安高尔夫、果岭海、城市山林、十五峯、东海岸、公园大地】本报告是严格保密的。251六种常用项目命名手法：六种常用项目命名手法：概念：概念：在案名中体现项目具有创造力和差异化的产品理念和整体概念，建立专属的形象认知，形成专有价值。【幸福里、第五园、金域蓝湾、四季花城、水榭花都、御景东方】人群：人群：定义一个阶层或圈层，锁定特有人群，通过人群拔高形成标签感和身份感，拉动主力购买群。【202、熙龙湾、先生的湖、世纪村王府、尚城世家】品牌：品牌：以企业品牌直接冠名，体现城市运营商实力、高度和代表作品。【华侨城、万科城、中信城、远洋城、百仕达花园、益田假日广场】本报告是严格保密的。252本项目命名重点本项目命名重点可确定的命名方向：可确定的命名方向：强调城市中心地理位臵优势强调丰富的自然资源优势强调客户群对味舶来品的命名方式产品理念的命名方式本报告是严格保密的。253强调城市中心地理位臵优势强调城市中心地理位臵优势/ /舶来品舶来品九仰九仰上东区上东区九仰九仰MIDTOWN本报告是严格保密的。254强调丰富的自然资源优势强调丰富的自然资源优势九仰九仰绿都绿都九仰九仰江山江山九仰九仰颐景203、城颐景城本报告是严格保密的。255强调客户群对味强调客户群对味九仰九仰华玺华玺九仰九仰天玺天玺九仰九仰荣华世家荣华世家九仰九仰博悦府博悦府本报告是严格保密的。256强调产品理念强调产品理念/ /客户群对位客户群对位主要推荐主要推荐九仰九仰天下天下天下者，天下人之天下，天下英雄之天下；九仰之天下，天下功业成就者之天下者，天下人之天下，天下英雄之天下；九仰之天下，天下功业成就者之天下，天下人仰止之天下。九仰天下，怀天下之心，居天下之尊，聚天下之珍，天下，天下人仰止之天下。九仰天下，怀天下之心，居天下之尊，聚天下之珍，收天下之誉，呈一世之雄哉！收天下之誉，呈一世之雄哉！本报告是严格保密的。257强调204、产品理念强调产品理念/ /客户群对位客户群对位主要推荐主要推荐九仰九仰时代时代“天生神勇冠三军，宇宙大气横九派。居东方引领全世界，划时代。”天生神勇冠三军，宇宙大气横九派。居东方引领全世界，划时代。”表达项目的一种豪气，一种姿态，一种领袖风采，谓“领袖级作品，划时代人居”。表达项目的一种豪气，一种姿态，一种领袖风采，谓“领袖级作品，划时代人居”。本报告是严格保密的。258附件：写字楼物业发展建议附件：写字楼物业发展建议本报告是严格保密的。259构结产权单位面积划分产权单位面积划分产权单位划小，有效减小市场风险，避免面积过大（总价产权单位划小，有效减小市场风险，避免面积过大（总价过高）导致的因客205、户承受能力有限而出现的滞销；过高）导致的因客户承受能力有限而出现的滞销；可依据客户需求，变换组合各种户型，以满足实际需要。可依据客户需求，变换组合各种户型，以满足实际需要。写字楼电梯分区写字楼电梯分区将电梯进行分区设臵，每个区间电梯数量其中将电梯进行分区设臵，每个区间电梯数量其中1 1台可通达台可通达1 1层及地下停车场；层及地下停车场；考虑从停车场进入办公区域的客户的拥堵情况。考虑从停车场进入办公区域的客户的拥堵情况。柱断面形状建议柱断面形状建议提高平面利用率，同时易于办公空间的布局，建议将柱段提高平面利用率，同时易于办公空间的布局，建议将柱段面设计为与墙体走向一致的矩形。面设计为与墙体走向206、一致的矩形。本报告是严格保密的。260构结车行大堂建议车行大堂建议便于为业主及访客提供不用下车即从地下车库直达电梯厅便于为业主及访客提供不用下车即从地下车库直达电梯厅的通道，增加客户使用舒适度和尊贵感。有利于项目档次的的通道，增加客户使用舒适度和尊贵感。有利于项目档次的提升。提升。大堂商务洽谈等候及商务配套区域大堂商务洽谈等候及商务配套区域将大堂阴影处位臵设为商务洽谈等候及商务配套区域，充将大堂阴影处位臵设为商务洽谈等候及商务配套区域，充分利用大堂空间的同时满足商务人群的实际需求，使大堂功分利用大堂空间的同时满足商务人群的实际需求，使大堂功能更加丰富与完善。能更加丰富与完善。公共空间装饰公共空207、间装饰公共走道与产权单位之间建议采用可灵活装卸的单元式磨公共走道与产权单位之间建议采用可灵活装卸的单元式磨砂玻璃替代传统砌块隔墙进行隔断，增强通透感的同时，有砂玻璃替代传统砌块隔墙进行隔断，增强通透感的同时，有效减少客户因隔墙以及门洞位臵调整而造成的二次装修麻烦效减少客户因隔墙以及门洞位臵调整而造成的二次装修麻烦本报告是严格保密的。261构结卫生间建议卫生间建议为满足办公人员的不同需求，建议将写字楼部分每个卫生为满足办公人员的不同需求，建议将写字楼部分每个卫生间坐便器加蹲便器的形式。间坐便器加蹲便器的形式。立面构成立面构成充分利用屋面，配合灯光工程将其打造成极富个性的第五充分利用屋面，配合灯光208、工程将其打造成极富个性的第五立面景观资源立面景观资源观景电梯观景电梯充分发挥项目地标性建筑之优势，在项目塔楼东、西两侧充分发挥项目地标性建筑之优势，在项目塔楼东、西两侧走道尽头分别设臵观景电梯，让上下班乘坐电梯成为享受，走道尽头分别设臵观景电梯，让上下班乘坐电梯成为享受，饱览信江全景的同时进一步提高项目的形象档次，增加卖点饱览信江全景的同时进一步提高项目的形象档次，增加卖点本报告是严格保密的。262品产大堂的尺度和空间感尺度和空间感是写字楼档次和企业实力展现的核心指标绿色、环保绿色、环保的主题大堂充分彰显项目优越的同时最大限度激发创意灵感简洁、通透、空间感强，用材考究用材考究的大堂是最能体现项209、目品质的关键室外环境室内化室外环境室内化，创造办公与大自然融合的灰度空间第三空间大堂第三空间大堂成为即项目外围特色之外，区隔于传统写字楼的产品亮点，充分体现阳光亲和商务的奢侈大堂大堂本报告是严格保密的。263品产以节能高效为设计制冷方式的设计出发点：结合产品结构和定位，建议采用目前甲级写字楼普遍采用的VRV产品品牌性能和使用寿命的核心保障结合客户心理品牌认知，建议选用大金、三菱、日立等国际知名品牌计量方式的优化是节能全面体现的关键环基于营销推广阶段吸引客户的需要及投入使用后物业管理规范简便，建议采用按产权单位分户电费计量方式；空调外机设臵在核心筒北侧，统一标准摆放，并设臵隔栅确保外立面统一健康210、办公的有利保障新风系统：由于VRV空调无新风系统，故整栋写字楼（包括产权单位及公共空间）需单独设臵与VRV空调相匹配的新风系统空调空调本报告是严格保密的。264品产设臵玄关和过渡前室玄关和过渡前室，提供人性化服务，如整装室或化妆间高档块材装修高档块材装修，装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一名牌洁具名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等感应式水龙头，配备厕纸、衣物钩、干手机蹲位数量高于建筑设计规范兼顾坐式、蹲式大便器，满足不同需求卫生间卫生间在这里卫生间与大堂同样重要在这里卫生间与大堂同样重要本报告是严格保密的。265品产设计风格简约，大气简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理；211、电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石高档大理石不锈钢装饰材料不锈钢装饰材料，辅以与大堂同色调的灯光，融合与大堂相协调的色调地面装修，打造甲级写字楼装饰标准电梯间电梯间本报告是严格保密的。266品产选用进口一线品牌电梯，如迅达、富士达、迅达、富士达、通力通力，电梯内设臵空调及音乐系统考虑欧版式大尺度轿厢欧版式大尺度轿厢，体现楼宇的高档品质，内可装设小液晶屏，播放多种商务信息内装尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，风格简约，易于后期管理和清洁电梯速度不小于3.5m/s3.5m/s，设计平均等候时间3030秒秒空中对接空中对接自救功能，一旦在半途发生故障，远程控制系统GRT212、将指令相邻的电梯迅速依旁停靠，电梯轿厢的侧门将自动打开，使客人迅速脱离困境电梯电梯在这里电梯成为企业的豪华座驾在这里电梯成为企业的豪华座驾本报告是严格保密的。267品产大堂等公共空间全部覆盖无线网络无线网络，使入驻企业用户能够便捷访问互联网，满足随时随时随地的资讯需求随地的资讯需求；保证整栋写字楼无网络通信死角，让办公变得更方便和惬意。无线上网无线上网本报告是严格保密的。268品产网络地板有利于降低企业二次装修成本，为客户赢得最大的利益；作为一个衡量甲级写字楼的重要指标，对于后期营销推广有一定的促进作用。网络地板有工厂定制的专业地板，成本较高，也有现场施工制作的网络地板，成本低但效果明显，性价比高。建议在实现网络地板作用的前提下，尽量的节省建筑成本。建议本项目采用预留5公分的地台设计，既实现了网络地板的作用，又可以降低建筑成本。（如右图示）建议本项目根据走线，在地面搭钢架，做成中空水泥网络地台。网络地板网络地板预留预留10公分高度，用钢公分高度，用钢架搭成的网络架空地台架搭成的网络架空地台广州发展中心网络地台图广州发展中心网络地台图本报告是严格保密的。269THE END ,THANKSTHE END ,THANKS