1、金融街金融城项目定位及金融街金融城项目定位及物业发展建议深化物业发展建议深化谨呈：金融街控股谨呈：金融街控股http:/ 铁、快 速 路、火 车 站 改 造新的城市快速路网和交通枢纽正在形成大 型 商 业、商 务 综 合 体 的 兴 建文化积淀文化积淀意式风情街、五大道商业区的整体改造天钢柳林副中心海河经济带西站副中心小白楼-南站城市主中心http:/ 华尔街华尔街 n以天津天津证券交易中心证券交易中心为龙头，以中中国人国人民银行民银行天津分天津分行行为中心，中国工商银行天津分行、中国农业银行天津分行、中国人民建设银行天津分行、中国人民保险公司天津分公司、天津投资银行以及交通银行天津证券部都在2、此设立大本营；n与此同时，全国各地证券机构、城市信用社也纷纷加盟解放路金融一条街。国投、中信、等20多家证券机构都在此设立了营业部；自自18821882年年，至今近至今近130130余年余年的发展，成的发展，成为为天津天津传统传统的的核心商核心商务务区区所所在在http:/ 5年年以上以上才能呈现；n而项目所在的金融城，依托传统金融中心，与小白楼形成互动，其写字楼有望3 3年年内内兑兑现现；金融城金融城time小白楼小白楼南南站站12年底，公寓入市15年，写字楼兑现12年，公寓入市12年，新增写字楼、公寓兑现13年，写字楼销售14年，写字楼兑现依托海河依托海河西岸良好基础西岸良好基础的的、早、3、早于于南站兑现南站兑现的的新兴新兴金融金融商务商务区区http:/ 体量配比商业1222.6%酒店1018.9%写字楼1120.8%服务式公寓23.8%住宅1834.0%嘉里中心嘉里嘉里中中心心香格里拉香格里拉五五星级酒店星级酒店为核心为核心驱驱动动【综合体【综合体对对比】比】http:/ 体量配比商业9.512.6%酒店34.0%写字楼2026.5%住宅4357.0%中粮六纬路中中粮六纬粮六纬路路4343万万平平米米的的住宅住宅体体量量，核心，核心驱驱动本动本项目项目【综合体【综合体对对比】比】http:/ 天津市城市天津市城市CBDCBD最最大的城市大的城市综合体综合体p 天津市天津市核心4、最核心最大大体体量量居居住住型型用地用地。http:/ 规划规划大大型型综合体综合体，二，二期期业业态态均均衡衡酒店商业及其它写字楼8.8万商业部分7.7万4.7万16.3万公寓总建面21.2万公建面积81万（地上37.4万平米）总建筑面积商商业业规规模模比比例例大，大，且且一期一期已投付使用已投付使用，具具有有特色特色商商业业功能功能，项目项目整整体体以以商商业业为核心为核心的发展的发展模式模式非常明显非常明显。商业汇集中影集团、宝丽豪俱乐部等高端特色商业功能，周边商业氛围浓厚，打造具有特色的风情商业街，目前一期已运营关键字：特色商业街，运营物业类型 体量配比商业及其他7.720.5%酒店45、.712.5%写字楼8.823.5%公寓16.343.5%津湾广场二期津津湾广湾广场二场二期期高高端端特特色色商商业核心业核心驱驱动动【综合体【综合体对对比】比】http:/ 规划规划大大型型综合体综合体，建，建造造336.9m336.9m为为天津新高天津新高度度5万服务式公寓23万（建造336.9米，华北第一的绝对高度）写字楼4万圣瑞吉斯酒店11万住宅2万商业60万（地上45万平米）总建筑面积写字写字楼规楼规模模比比例例大，大，地地上上7575层层，建，建造造336.9336.9米米天津新天津新高高度度。圣圣.瑞吉斯瑞吉斯酒店酒店作作为为喜达喜达屋屋集团旗集团旗下下最最顶级顶级的的酒店酒店品6、品牌牌以以写字写字楼楼+酒店酒店为为核心核心驱动驱动，带带动动都都市市综合综合体体发展发展物业类型 体量配比商业及其他24.4%酒店48.9%写字楼2351.1%住宅1124.4%服务式公寓511.1%环球金融中心津津门门津津塔塔写字写字楼楼+酒店酒店为核心为核心驱驱动动【综合体【综合体对对比】比】http:/ 案本 案1号线号线2号线号线4号线号线滨江滨江道道/和平和平路商路商圈圈东东马马路商路商圈圈本本案案本 案本 案1号线号线2号线号线4号线号线1号线号线2号线号线4号线号线滨江滨江道道/和平和平路商路商圈圈东东马马路商路商圈圈滨江滨江道道/和平和平路商路商圈圈东东马马路商路商圈圈本本案7、案金融街金融街预计10万商业预计5万写字楼预计7万公寓、LOFT32.3万（占地上总体量的60%）居住公寓70万（地上54.76万平米）总建筑面积大都大都会会住宅住宅60%60%，居住驱居住驱动动的综合体项目的综合体项目【综合体【综合体对对比】比】http:/ 嘉里中心中粮六纬路津湾广场二期环球金融中心金融街南市商业22.6%12.6%20.5%4.4%18.4%酒店18.9%4.0%12.5%8.9%写字楼20.8%26.5%23.5%51.1%9.2%公寓3.8%43.5%11.1%12.9%住宅34.0%57.0%24.4%59.5%综合体市场，看我们的差异：我们以写字楼集群为核心驱动的8、综合建筑集群，未来存在大量的终端商务使用客户；本项目本项目：6363万万建建筑筑体体量量，26.626.6万万住住宅，宅，3636万写字万写字楼楼，写字写字楼楼物业物业占到占到总总配配比的比的57.1%57.1%写字楼集群为驱动的综合建筑群写字楼集群为驱动的综合建筑群酒店驱动住宅驱动商业驱动写字楼+酒店驱动住宅驱动【综合体【综合体对对比】比】本本项项目目与与其其他他综综合合体体最最大大不不同同http:/ 7个个高高档档楼楼盘推盘推出出，价格价格较高较高档次和档次和数数量量均均有有提高，提高，本期有6个盘面市未出现公寓产品除了裙楼商业，开始出现较大体量的购物广场/公园等独立商业，只租不售开始流9、行，商业气氛逐渐形成未出现新的酒店住宅住宅开开发发接接近近尾声尾声，只只有一有一个盘个盘面面市，市，档次档次延延续续中中高高档档高端高端写字写字楼楼集集中放中放量量，同时在品质和形象上不断突破。仅05年就有8个盘86万平米写字楼面市，年底两个月更是有超过50万体量上市3 3个个较大较大体体量量高端高端公公寓寓产产品品推出推出上市4家高规格五星级酒店，08年将有2家超五星级酒店面市，商务氛围日益浓厚深圳深圳福田福田中心区中心区总产值（亿元）【案例案例借借鉴鉴】http:/ 提高存款准备金率0.5个百分点提高存款准备金率0.5个百分点加息1个月内三提存款准备金率10月月19日日保障房建设提速，由110、0年580万提到11年1000万12月月2日日2009年年楼楼市的大市的大幅反弹幅反弹，迎来，迎来了了2010年年史史上上最最强调强调控的控的密集密集出台出台【20102010政策年政策年】打击炒房打击炒房打击投机打击投机打击弹性自住打击弹性自住http:/ 重庆征收试点箭在弦上2010年10月17日上海房产税征收 近日或出台细则。国庆前夕，国家相关部委再次明确表态，国家将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。有消息表明，上海已进入“部分试点城市”之列。2010年10月7日两部门称有必要恢复房产税。财政部和国家税务总局的有关负责人对媒体表示，“对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的”。2011、10年10月1日部委联合调控方案进入会签阶段 或推房产税试点。继国土部、住建部联手出台细化调控政策后，国家有关部委将联合下发进一步深化房地产调控政策，包括强化二三套房贷差别化，以及推进房产税试点等“重磅炸弹”或悉数登场。2010年9月28日传新房产税国庆前后出台 京沪深渝可能先试点。有消息人士称，房产税估计在国庆前后出台，明年元旦实施的可能性比较大。消息同时称，近期楼市回暖过快，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。2010年9月22日传重庆已获准房产税试点 官方称保密拒采访。重庆市财政系统一不愿具名的内部人士向华夏时报记者透露，重庆已获中央批准进行房产税试点，近期将在全市范围12、内实行。2010年8月17日财政部酝酿2012年推行房产税试点。在财政部近日举行的地方税改革研讨会上，有关人士表示，作为地方税改革的一部分，房产税试点将于2012年开始推行。2010年7月21日上海和重庆版房产税方案至今未获批，全国目前有上海、重庆两市向国务院上报了对居民住房征收房产税的方案，但这两个城市的申请还没有获批。2010年7月9日上海市副市长屠光绍首度回应房产税，称上海市房地产调控细则和房产税出台的相关工作正在进行中。2010年6月28日国家税务总局一位权威人士近日透露，有关部门确实已经收到重庆、上海等城市房产税收方案，但目前仍处于讨论阶段，暂时还没有时间表。2010年6月12日上海13、征收房产税方案已上报中央。记者从权威渠道了解到，上海征收房产税方案已经上报中央，但征收面积界限说法不一，或人均超过70平方米征税，或以户为单位，超过200平方米征税。2010年5月31日上海市副市长屠光绍首度回应房产税，称上海市房地产调控细则和房产税出台的相关工作正在进行中。2010年5月28日重庆财政局：特别房产消费税未获批。2010年4月21日消息称京沪渝深四地可能试点征收房产税，对第一套房产征收“房产税”的可能性不大，主要可能是针对拥有豪宅或多套房以上的居民征收。2010年4月8日财政部：将调整收入分配格局 完善房产税资源税。财政部今日在其网站上公布了2010年工作要点，将继续实施积极的14、财政政策，着力调整国民收入分配格局，推进财税制度改革，优化财政支出结构。2010年4月6日重庆拟征特别房产消费税2010年3月24日财政部：适时出台资源税改革方案 完善房产税制度。2010年1月10日事件事件时间时间三大部门会签房产税 重庆征收试点箭在弦上2010年10月17日上海房产税征收 近日或出台细则。国庆前夕，国家相关部委再次明确表态，国家将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。有消息表明，上海已进入“部分试点城市”之列。2010年10月7日两部门称有必要恢复房产税。财政部和国家税务总局的有关负责人对媒体表示，“对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的”。2010年10月1日部委联合15、调控方案进入会签阶段 或推房产税试点。继国土部、住建部联手出台细化调控政策后，国家有关部委将联合下发进一步深化房地产调控政策，包括强化二三套房贷差别化，以及推进房产税试点等“重磅炸弹”或悉数登场。2010年9月28日传新房产税国庆前后出台 京沪深渝可能先试点。有消息人士称，房产税估计在国庆前后出台，明年元旦实施的可能性比较大。消息同时称，近期楼市回暖过快，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。2010年9月22日传重庆已获准房产税试点 官方称保密拒采访。重庆市财政系统一不愿具名的内部人士向华夏时报记者透露，重庆已获中央批准进行房产税试点，近期将在全市范围内实行。2010年8月116、7日财政部酝酿2012年推行房产税试点。在财政部近日举行的地方税改革研讨会上，有关人士表示，作为地方税改革的一部分，房产税试点将于2012年开始推行。2010年7月21日上海和重庆版房产税方案至今未获批，全国目前有上海、重庆两市向国务院上报了对居民住房征收房产税的方案，但这两个城市的申请还没有获批。2010年7月9日上海市副市长屠光绍首度回应房产税，称上海市房地产调控细则和房产税出台的相关工作正在进行中。2010年6月28日国家税务总局一位权威人士近日透露，有关部门确实已经收到重庆、上海等城市房产税收方案，但目前仍处于讨论阶段，暂时还没有时间表。2010年6月12日上海征收房产税方案已上报中央17、。记者从权威渠道了解到，上海征收房产税方案已经上报中央，但征收面积界限说法不一，或人均超过70平方米征税，或以户为单位，超过200平方米征税。2010年5月31日上海市副市长屠光绍首度回应房产税，称上海市房地产调控细则和房产税出台的相关工作正在进行中。2010年5月28日重庆财政局：特别房产消费税未获批。2010年4月21日消息称京沪渝深四地可能试点征收房产税，对第一套房产征收“房产税”的可能性不大，主要可能是针对拥有豪宅或多套房以上的居民征收。2010年4月8日财政部：将调整收入分配格局 完善房产税资源税。财政部今日在其网站上公布了2010年工作要点，将继续实施积极的财政政策，着力调整国民收18、入分配格局，推进财税制度改革，优化财政支出结构。2010年4月6日重庆拟征特别房产消费税2010年3月24日财政部：适时出台资源税改革方案 完善房产税制度。2010年1月10日事件事件时间时间征征收范畴收范畴高高档房档房，144144平平米米以以上是上是房房产产税税的的征征收收重重点点。趋趋势势高高档档商商品品房即房即144144平平米米以以上上的的商商品品房房为为房房产产税政策税政策的的征征收收重重点点。【未未来来趋趋势势】http:/ 看本看本体体p 看看使使命命p 看看困境困境p 看看出出路路p 看看定位定位金融城抢占先机，能够成为这个时代的王者而只有金融街能够代言金融城当我们占位在天津19、最高端的时候我们又将如何看待金融街金融城中的住宅物业u市场分析市场分析u客户分析客户分析http:/ 城市核心城市核心p 高高端端教教育资育资源源p 完善完善基础基础配套配套p 户口户口p 土土地地资资源稀源稀缺缺金融城金融城规划规划价值价值p 金融产业城市核心金融产业城市核心p 商务商务建建筑集群筑集群p 政策政策明显明显利利好好交交通通价值价值p 未未来来规划规划轨道轨道交交通通，地地铁铁上上盖盖，交交通通便捷便捷品牌品牌价值价值p 金融街金融街商务地商务地产第一产第一品牌品牌p 城市城市运营运营商商绝绝对对和平和平绝绝对对金融城金融城绝绝对品牌对品牌绝绝对对产产品品KEY WORDSNO20、Wl本本体价值解体价值解析析产产品品价值价值p 7070年年住宅住宅产产权权p 板板楼楼p 部分部分海河海河景观景观资资源源、多层多层http:/ 金金 保 障保 障p领领 跑跑 高高 端端p首首 开开 安 全安 全http:/ 项目豪宅的评价体系：项目豪宅的评价体系：1.绝对资源占有：地段+资源2.相对资源占有：品牌+产品力竞争范畴的确定需要考虑以上两方面的条件。因此，本项目的竞争范畴确定需要依据于以上标准进行。一级竞争二级竞争三级竞争泛小白楼泛小白楼南北沿海河景观带水上、奥体、五大道等汤臣津湾广场、中信城市广场、嘉里中心、中粮六纬路大都会、泰安道项目、合生项目、小白楼凯德置地、新华世纪广场21、格调嘉海、津澜阙、棉一、棉二地块中粮大悦、泰达天塔、红桥陆家嘴、都会轩、津滨体北、钻石山、宝利国际广场、博轩园以上分级仅依据于绝对资源，相对资源的优劣对于项目的分级也有影响。【市【市场分场分析析】本本项目项目站站位于一位于一级级竞争竞争梯队梯队，辐射辐射二二三三级级竞竞品品。http:/ 未知6保利金融街大都会2#剩余产品 1#两栋楼王5#全部后期推公寓，6.8万公寓产品，尾盘3新华世纪广场总体量12.4万，公寓290、180平米产品为主2格调嘉海总体量46万，住宅21万150平米左右8中粮大悦城住宅6.8万，公寓4.6万在售公寓，70-130平米5泰达天塔住宅11万，公寓5.4万公寓70-122、10一居、两居4红桥陆家嘴总建面86.8万，住宅20万。未知8都会轩总体量26万，公寓10万 65-120，占据80%6小白楼凯德置地总体量19万，公寓10万 未知6体北津滨住宅4.4万平米160-315平米2钻石山9万平米住宅（高层），公寓待定后期以130-240平米为主，部分公寓产品未定4津澜阙9.7万公寓200-300平米3宝利国际广场1.95万住宅公寓2万0棉二、棉一等棉一住宅：10万平米，公寓待定。棉二住宅：28万15本项目1282012-2014年年中，天津市场预计有130130万平米万平米住宅住宅和和公公寓寓在在售售。项目入市时期初期面临南站CBD，汤臣津湾项目的强势竞争。在项目23、入市时期，大都会预计主销公寓产品。http:/ T240F以上公寓塔楼2000 T10以上40F以上住宅板楼1500-1600T38F住宅塔楼677 T10-T1453F住宅塔楼1100-1200T832F住宅塔楼1100-1200T1138F嘉里中心住宅塔楼1140 T860F住宅塔楼2100 T2-T758F住宅板楼+塔楼2600-2700T2-T629F泰安道项目住宅围合式新华世纪广场公寓板楼400 T526F格调嘉海住宅住宅塔楼430-475T4-T527F公寓塔楼675-925T13-T1629F泰达天塔住宅都会轩公寓塔楼1200左右T6-T849-57F小白楼凯德置地 公寓塔楼体北24、津滨住宅板楼320 T26F、9F、25F钻石山住宅板楼632 T440F以上津澜阙公寓板楼886 T231F未定未定中粮大悦城中信城市广场中粮六纬路汤臣津湾未定n主主流流竞争区竞争区间间1.中信城市广场虽为板式产品，但因为有折板产品，因此部分户型设计受限。2.汤臣津湾项目7#为板式，但整体楼型呈L型，舒适户型稀缺。超超高高层层、塔塔楼楼地地段段和和资资源源相对不足相对不足http:/ 0居居都会都会轩轩嘉嘉里里中中心心项目项目300以上四居四居100001%体体量量占占比比体体量量占占比比未来未来城市城市核心豪核心豪宅产宅产品品供应供应以以100平米平米以上大户以上大户型型产产品为主品为主，25、90平米平米以下住宅产以下住宅产品品稀缺稀缺备注：以上数据计算基于各项目当前定位，不是最终确定的规划方案，可能会与未来事实存在差距。300平平米米以以上上大大户户型型产产品品仅仅有有30万万平平米米，主，主要集中要集中在在嘉嘉里里、中、中信信、汤臣汤臣、大都大都会会。90平平米米以以下下小小户户型型稀稀缺缺。板板楼楼塔塔楼楼【市【市场分场分析析】C.供供应应产产品品未未来来面面积积http:/ 100.00%6242.44%3652 0.96%6500以上23.33%34873 13.46%84400-50030.38%45407 22.60%141300-40022.82%34112 22.26、92%143200-30021.03%31440 40.06%250200以内面积面积比比总总面积面积户户数数比比户户数数户户型型面积面积塔塔楼楼、板板楼楼、大户大户型、型、一一线线河河景资景资源源、7070年年产产权权7#7#户户型型位位置置8#8#户户型型位位置置T2/T62600-2700板+塔T7-T22100塔楼津湾广场二期梯户比基底面积产品形式项目名称【市市场场机机会会】D.点点 对对 点点 分分 析析http:/ 对对 点点 分分 析析http:/ 体体量量43%43%42%42%6%占占比比19019015015090面积面积三居二居一居类类型型3栋住宅，每栋建面6万，60层约27、200米，每栋约400户备注：以上数据计算基于各项目当前定位，不是最终确定的规划方案，可能会与未来事实存在差距。一期启动，包括：三幢200米住宅，约18万平米，一幢香格里拉五星级酒店10万平米（含会展中心）购物中心约12万平米（主力店+专卖店）二期启动，包括：办公13万平米10层服务式公寓商业二期嘉里嘉里中中心心150-190150-190平平米米两两室室、三三室室为项目的主力为项目的主力户户型型塔塔楼楼、一一线线河河景资景资源源、公公寓寓、7070年年产产权权【市市场场机机会会】D.点点 对对 点点 分分 析析http:/ 对对 点点 分分 析析http:/ 对对 点点 分分 析析中信城市广28、场居住类产品总体量55中信城市广场居住类产品总体量55万，天津城市核心最大规模居住类用地万，天津城市核心最大规模居住类用地120-280平米三室为项目的主力户型120-280平米三室为项目的主力户型7%38500250-3504居100.00%55000017%60500350-8004居以上47%258500200-2803居12%66000100-1202居10%5500080-1001居7%3850060-800居面积比面积面积区间一线河景住宅主力户型在200-350之间，梯2为主公寓主力户型在60-100，每层10户以上http:/ 对对 点点 分分 析析01234567地段资源产品舒29、适度开发商品牌规模中信城市广场中粮六纬路汤臣津湾嘉里中心泰安道项目新华世纪广场本项目我们我们是是地地段段和和产产品品舒适舒适度度上上的的绝绝对对领领导导者者！和平和平心心，金融城，金融城核心核心之之核心核心板板式式高高层层，高，高舒适舒适度度部部分分地地块块资资源源条件条件良好良好，有有海海河河景观景观资资源源。3313230252322商业 金融商业 金融用地用地居住居住用地用地http:/ 0供供应应从从与未与未来来供供应应产产品品的比的比对对看看，本本项目项目无论做无论做大大户户型型还还是是小小户户型型都都有有明显明显的的优优势势http:/ 先先其其他他CBDCBD的金融的金融中心区中30、心区长长成成我们我们代言代言金融城，金融城，写字写字楼楼驱动驱动金 融金 融业，业，区区别别于于其其他他综合体综合体写字写字楼方楼方向向住宅。住宅。居居于于顶顶峰峰，使使命命大大于一于一切切困境困境：90/7090/70的限制条件下持续领跑高端物业？的限制条件下持续领跑高端物业？30%70%必必然然走走高端，大户高端，大户型型持续领跑高端物业持续领跑高端物业！走走高端，高端，如何如何走走？A.A.能能否做拼否做拼合合，打打造造大户大户型型，跟跟进进高端高端路路线线？B.B.小小户户型能型能否否进进行品行品质补质补足足？聚焦聚焦http:/ 房房地地产产消费消费时代时代到到来来u 客户客户财富财31、富量量级圈级圈定定u 客户客户驱动驱动细细分分u 客户客户精神属精神属性性在豪宅的基本面之上，我们的客户是谁？是什么样的驱动因素促使他们来到我们项目置业？http:/ 市城 市 中 高中 高 端端人群人群根据根据我们项目我们项目自自身身质素质素，我们，我们必必然然占占位位与与城市城市高高端物业市端物业市场场，那那么么我们的我们的客客户财户财富富量量级级将将是是城市城市中高中高端端客客户户。http:/ 烈浓 烈 的的 和 平和 平 情情 节节商 务商 务 也也 居居 家家他他们们有有洞察洞察时代的目时代的目光光他们是他们是这个这个城市的城市的意意见见领领袖袖这个城市的意见领袖这个城市的意见领袖32、他们认为和平是城市的最中心他们祖辈生活在这里，熟悉一草一木因为变迁，他们离开过，但是渴望回归或者他们从来未曾离开习惯、情感、生活、工作，都在这里演绎他们是商务领袖他们在各个城市穿梭他们厌倦了酒店式生活，渴望家庭的氛围可能只是短期的栖居，但也渴望居家的感觉他们阅历丰富，有开阔的国际和城市视野他们有洞察时代的眼光他们因为能够把握时代的脉搏而成为领袖他们知道什么是精品【客户精神属性】【客户精神属性】http:/ 期期中 期中 期初 期初 期复复合合http:/ 12 23 3部分地块资源好，有做大户型的潜质；住宅、板式高层绝对稀缺，舒适小户型p大背景：负利率环境下的资产保值驱动p多重复合购买驱动因素33、市场市场三三大大占优占优由由于于受受到到90/7090/70政策政策影响影响，同时同时考虑考虑到到大户大户型型拼拼合合户户型型的的风险风险过过大大方方向向：30%30%大户大户型型，70%70%品品质质小小户户型型A.和平地段驱动B.金融产业驱动C.负利率背景之下的资产保值驱动客户客户购买购买的的三三大驱动大驱动写字楼和住宅复合业态的关系住宅项目先于写字楼入市，是项目开发稳定的资金来源,后期兑现项目的价值。项目项目定位定位http:/ 时时尚尚都都市的市的居居住住体体验验u 忙碌工忙碌工作作后后的的休憩港休憩港湾湾都市都市时时尚尚宜宜居居http:/ 总计总计3.00%65730.50%10 34、600以上顶豪顶豪7.00%153372.23%45 300-350奢华4居奢华4居21.00%460118.14%164 260-300奢华3居奢华3居6.00%131463.62%73 120-140奢华2居奢华2居41.00%8983152.35%1057 85-902居2居22.00%4820233.16%669 75-851居1居面积比面积比面积面积套数比套数比套数套数面积面积户型户型【产【产品品配配比】比】85-90平平2居居作作为为小小户型的户型的主主力力产品产品，占小占小户型比户型比例例的的65%左右左右，占总占总比比例例42%260-300平平3居居作作为大户型为大户型主主力35、力产品产品，占占大户型比大户型比例例的的60%左右左右，占总占总比比例例21%备注：1.项目住宅建筑面积为26.6万平，其中30%可做大户型面积为7.9万平；2.项目小户型为18.6万平，其中约有4.7万平为还迁房，不计入销售面积，可销售部分为13.9万平；3.本表中仅以可销售面积21.9万平作为基数进行项目配比平衡。http:/ 某银行职员小李 某银行职员工作地点：小白楼工作地点：小白楼家庭背景：独生子，家境殷实。父亲做生意，母亲是老师，家住和平。置业需求：置业需求：婚房选择金融街金融城理由：选择金融街金融城理由：1、离工作单位近，上班方便；2、离父母近；3、从小生活在和平区，不想去别的地方36、买房；4、房型舒适、地段好；赵总赵总工作职位：某证券公司高层工作职位：某证券公司高层置业需求：手里有大量闲置资金，考虑置业需求：手里有大量闲置资金，考虑房地产投资房地产投资选择金融街金融城理由：选择金融街金融城理由：1、城市核心地段；2、未来金融城建成后有大量高端商务客户，有租赁价值；3、小户型风险小、容易租赁、容易出手；http:/ 5层层以下以下）布置）布置320320平平4 4居居户户型型，保保持持原原方方案不案不变变高高层层（6 6层层以上以上）为为644644平平顶顶豪豪9层层小小高高18层层小小高高调整调整后后：标标准准层层布置布置315315平平4 4居居产产品品，1 1层层2 37、2户，分户，分梯梯入入户户；顶层顶层布置布置628628平平顶顶豪豪产产品品http:/ 3居居，以，以及及120-140120-140平平2 2居居，梯梯3 3户户设设计计。http:/ A区区布置布置85-9085-90平两平两居居，CC区区布置布置7575平平1 1居居产产品品，B B区区可可根据根据具具体设体设计布置计布置1 1居居或或2 2居居产产品品。http:/ AA AB BB BCCD D通过评价，将楼座分为A-D,四个分配维度，资源强势的区域布置二居户型，资源较差的区域布置一居半小户型。A A、B B区域区域布置两布置两居居室室、D D区区域域布置布置一一居居室室、CC区域38、区域考虑考虑自自身身所所在在楼楼座座以以及配及配比的比的需需要要，布置布置2 2居居或或1 1居居半半【产产品品调调整整建议建议22#22#】资源资源评价评价维维度度：采光、通透、朝向A ACCD Dhttp:/ 5平平两居小户型最小尺度在使用空间71平以上次次卧卧：1010平平客客厅厅:20-25:20-25平平主主卧卧：1212平平厨厨房房：8 8平平卫卫生间：生间：5 5平平其其它它空间：空间：5 5平平一居半小户型最小尺度使用空间在60平以上多功能多功能空间：空间：5 5平平根据客户对使用面积的需求，则出房率宜控制在80%左右，同时考虑到客户对梯户比的抗性，以梯五户为宜。提高户提高户型39、型的户内的户内使用使用率率是是小小户户型型重重要要发力发力点点http:/ END http:/ 新世界中新世界中心心20000诺德中心诺德中心15000华融大厦华融大厦12500卓越时代广场卓越时代广场18000金中环商务大厦金中环商务大厦 16500星河国际星河国际13200凤凰大厦凤凰大厦17000大中华交易广场大中华交易广场 30000经贸中心经贸中心19000财富大厦财富大厦25000现代国际现代国际36000国际商会大厦国际商会大厦B座座11000中央商务大厦中央商务大厦11000兴业银行大厦兴业银行大厦11000时代时代金融中心金融中心15000 中心商务大厦中心商务大厦130040、0卓越大厦卓越大厦10000投资大厦投资大厦江苏大厦江苏大厦12000中银大厦中银大厦国际商会大厦国际商会大厦A 座座8000 浓厚浓厚较好较好较差较差建建设初期设初期CBD发展发展中期中期CBD快快速发展速发展CBD2001年年2004年年至今至今附附件件：深：深圳福田圳福田中中心心http:/ 15000凤凰大厦15000黄埔雅苑2期9200黄埔雅苑3期9500天健世纪花园8500星河国际9300城中雅苑8200雅颂居9500黄埔雅苑4期9500中海华庭6700港丽豪园7000深业花园7500黄埔雅苑1期 8000浓厚较好较差建建设初期设初期CBD发展发展中期中期CBD快快速发展速发展CB41、D2001年年2004年年至今至今附附件件：深：深圳福田圳福田中中心心http:/ 四四星星级级马马哥孛罗哥孛罗好好日日子子酒店酒店 五五星星级级大大中华中华喜喜来来登登大大酒店酒店 五五星星级级0808年年开开业的业的超超五五星星级级酒店酒店：福田福田香格里拉香格里拉大大酒店酒店星星河河丽兹卡丽兹卡尔尔顿顿酒店酒店金金中中环环国国际际商商务大务大厦厦大大中华中华国国际际交易交易广场广场三大三大购购物物中心中心CoCoParkCoCoPark06年10月开业，租金均价250怡怡景景中心中心城城07年4月开业晶晶岛岛国国际际广场广场预计08年3月开业世世纪纪广场广场家家居居中心中心时代时代金融金42、融中心中心06年一季度售价5-6万城建城建购购物物公公园园均价不到2万，空置天天虹虹购购物广场物广场只租不售五五洲宾馆洲宾馆五五星星级级景景轩轩大大酒店酒店五五星星级级彩彩福福世世纪纪商商城城商业裙楼国国际际商商会会大大厦厦06年一季度售价4-6万浓厚浓厚较较好好较较差差建建设初期设初期CBD发展发展中期中期CBD快快速发展速发展CBD2001年年2004年年至今至今附附件件：深：深圳福田圳福田中中心心http:/ 写字写字楼楼写字楼写字楼 住宅住宅住宅住宅先启动住宅，然后是写字楼，商业和酒店先启动住宅，然后是写字楼，商业和酒店作为配套随之出现作为配套随之出现住宅：住宅：一般定位高端，放量也较大，主要分布在中心区的四角、公寓：公寓：未出现公寓产品写字楼：写字楼：由于商务气氛较差，本期面市的一般是中端写字楼，体量不大商业：商业：一般是写字楼裙楼商业酒店：酒店：2家五星级酒店，主要为接待外宾服务写字楼写字楼 住宅住宅住宅住宅浓厚浓厚较好较好较差较差建建设初期设初期CBD发展发展中期中期CBD快快速发展速发展CBD2001年年2004年年至今至今附附件件：深：深圳福田圳福田中中心心http:/