1、1二级市场策划品控中心深圳中原湖南分公司盛和雨花亭项目产品开发定位建议报告盛和雨花亭项目产品开发定位建议报告报告背景报告背景 通过前期头脑风暴会和对商务办公市场的调研，三方已经就项目发展的基础认知达成了共识，以高品质、集约配套型商务办公为主，商业和住宅作为商务办公配套的重要组成部分，涵盖酒店、写字楼、公寓、住宅、商业多种物业，通过产品创新和精神传承，实现项目价值最大化。 3报告结构报告结构从金融风暴说起从金融风暴说起项目体量研判项目体量研判商务市场调研商务市场调研商务客户界定商务客户界定商务需求调研及建议商务需求调研及建议公寓开发建议公寓开发建议住宅开发建议住宅开发建议产品布局建议产品布局建议2、商业发展建议商业发展建议形象定位形象定位项目价值体系项目价值体系产品风格创新产品风格创新主力店建议主力店建议首期推售产品建议首期推售产品建议引子引子商务客户研究商务客户研究产品定位产品定位形象定位形象定位专题探讨专题探讨客户定位客户定位客户定位与描述客户定位与描述客户梳理客户梳理42008.9.7 “两房”被政府托管2008.9.14 美林被美国银行收购2008.9.15 雷曼兄弟破产2008.9.16 美国政府宣布注资850亿并接管AIG2008.9.25 摩根大通接管华盛顿互惠银行这场发端于美国的次贷危机不仅将美国经济拖入泥潭,还在全世界引发了一系列连锁反应, 全球多家金融机构深陷财务危机3、,美国、欧洲各国、日本等国经济受到强烈冲击。问题：在全球金融危机背景下，中国经济会受到多大影响？长沙问题：在全球金融危机背景下，中国经济会受到多大影响？长沙市场会受到多大影响？金融风暴对不同行业的影响如何？市场会受到多大影响？金融风暴对不同行业的影响如何？从金融风暴说起从金融风暴说起5金融金融“危危”“”“机机” ” 一组报纸新闻一组报纸新闻纽约时报在9月20日发表了一篇题为真的有用吗？的文章，该文断言，由于美国的国内消费在很大程度上依赖金融信贷，金融危机造成的信贷紧缩会大为影响美国国内消费，从而拖累实体经济，并预言美国将陷入18个月甚至长达5年的经济衰退期。“当财政大臣上月说英国面临着60年4、来最严重的经济危机时，很多人批评他过于悲观。然而过去36小时发生的种种事件说明，或许他还不够悲观。” 英国独立报（9月16日）“造成日本金融危机的根本原因，是在泡沫经济时代各金融机构争相向不动产业贷款，最终形成了大量不良债权。这与美国的次贷危机造成住宅泡沫崩溃的构图相比较，真可谓何其相似尔”。 日本产经新闻（9月17日） “中国的银行发展相对比较顺利的原因是，中国在5年多以前实施了金融体制改革。穆迪公司分析师利奥瓦克斯表示，这一改革的成果使得中国的银行在近半年到一年里，即使在全球震荡和国内竞争加剧的情况下仍能保持稳定。” 俄罗斯专家周刊（9月8日） 6u金融及外资影响：资金回流与游资的避风港一5、是受次债危机影响，欧美投机性资金会对中国等新兴市场的投资风险进行重估，放弃高风险高收益的投资取向，撤资回国，以缓解流动性和融资危机；二是亚洲新兴市场国家的金融市场成为国际游资安全的避风港 u进出口影响：出口需求大幅萎缩受世界金融危机的影响，世界经济增速减缓明显，这将对我国出口产生较大的影响。首先由于中国对外出口（特别是对美国出口）的依赖程度较高，美国次贷危机将会通过降低美国国内消费需求影响中国对美国的出口。另一方面，美元的持续下跌导致了国际石油等大宗商品价格持续上涨，原材料价格上涨对以加工贸易为特点的中国企业会构成极大压力。 u信心的影响：经济活跃程度大大降低 投资者进行投资，消费者进行消费，6、往往都是建立在对未来投资和消费的信心的基础之上，世界金融危机已严重打击了世界各国投资者和消费者的信心，我们国家也不例外。 金融危机中国经济的影响金融危机中国经济的影响7中国经济会在中短期内受到美国金融危机的影响，但不至引发大的经济动荡，甚至有籍此提升全球经济地位的机会：u 此次全球金融危机将经历金融危机、信贷危机、经济危机三个阶段，多数观念认为整个周期将达到3年，乐观的观点认为美国经济至少明年底才会开始复苏；u 改革开放30年来，我国经济保持了年均9.8%的高速增长，2007年我国国内生产总值已经接近25万亿元，仅次于美国、日本和德国，今年预计将超过德国，而同时我国的金融体系常年保持高储蓄率，7、开放程度相对较低，所遭受的金融损失相对较小，不至引发大的金融动荡；u 在全球生产资料、生产制造、贸易市场一体化的背景下，随着金融危机的影响向实体经济扩散，中国的相关行业也将受到较大打击；金融危机中国经济的影响金融危机中国经济的影响8中国经济会在中短期内受到美国金融危机的影响，但不至引发大的经济动荡，甚至有籍此提升全球经济地位的机会：u 中国内需市场广阔，是中国金融和实体经济相对稳定的基础，在经济危机背景下，中国经济将主动和被动的加快两个方面的转变：一是以出口带动为主转为扩大内需为主，二是加快产业结构调整，大力发展高附加值的产业。u 中国政府近期推出的应对政策主要是执行适当宽松的货币政策、加大城8、乡基础设施投资、提高低收入人群收入、鼓励自主创新和结构调整、增值税改革、发展针对性信贷等，以保证经济稳定和扩大内需；房地产方面加大保障性住房建设力度、通过税费环节降低房产交易成本（特别是中小户型产品），但政策制定主要针对住房困难户和普通购房者，而非发展商。 u 从整个中国经济发展来看，房地产利好因素正逐步增加，但受全球金融危机影响，一定程度上又抑制了房地产的发展和市场信心，综合来看，房地产淡市格局短期内很难改变。金融危机中国经济的影响金融危机中国经济的影响9长沙经济快速发展，大型城市格局正在形成。u 长沙市GDP连续6年以超过14.5%14.5%的速度快速增长，比全国高出4个百分点，长沙经济在9、全省的首位度持续提升；u 自2001年开始，湖南省政府、长沙市政府、各区政府陆续向外搬迁，在规划、产业的同步推动下，长沙市正从传统的单中心升级为多中心发展的大型多中心发展的大型城市格局城市格局。200220022003200320042004200520052006200620072007GDPGDP( (亿元亿元) )92310771297152017912190增幅增幅14.5%15.3%16.0%14.9%14.8%16%人均人均GDPGDP( (元元) )147631716420625239682785333711长沙的经济发展态势长沙的经济发展态势10u1982年，长株潭一体化长株潭10、一体化开始启动，至今，金融同城、电力同网已经实现，城际公交已经开通，三市间的通话漫游费已经取消。现在三市不仅实行同一规划，同一财政政策，还实行同一关于环保的政绩考核标准，并于06年开始“3+5”3+5”城市群城市群的战略研究与实施。长株潭长株潭GDPGDP(亿元)建成区面积建成区面积(km2)核心区人口核心区人口(万人)经济占全省比重经济占全省比重200620062807298.241038%20102010预计预计375445050055060042%u在中部崛起的背景下，2007年12月，长株潭与武汉城市圈共同获批“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”。长沙已不长沙已不在11、只是湖南的长沙，而是中部的长沙、泛珠三角的长沙在只是湖南的长沙，而是中部的长沙、泛珠三角的长沙。u长株潭一体化、城市3+5城市群战略、两型社会，成为湖南经济发展的引擎，也带动了长沙经济的发展。长沙经济长期乐观，相对沿海城市所受危机影响较小，但宏观经济、外部环境的恶化会影响长沙的经济发展速度和发展思路。金融危机对长沙经济的影响金融危机对长沙经济的影响11u 工业将成为长沙发展的重要支柱，同时，政府从城市发展角度，提出“解放思想，创业富民”的长远发展目标，出台多项政策支持中小企业发展和全民创业。长沙市政府提出了“解放思想、创业富民”的长远发展目标，通过五项举措，在全市营造浓厚的创业富民氛围；创新创12、业发展方式；拓展创业融资渠道；完善创业服务方式；强化创业培育辅导，5年内重点培育100所职业院校，培养100万职业技能人才；加快创业基地建设； 长沙的经济发展思路长沙的经济发展思路122007年长沙有内资企业2.1万家，私营企业3.9万家，外资企业590多家，个体工商户19.5万家。在“解放思想、创业富民”政策下全市将努力实现个体工商户年均增长12%，到2012年达34万户以上；私营企业年均增长14%，到2012年达7.5万户以上；规模以上企业数年均增长5%，到2012年达2500户以上。全市年均新增就业人员10万人以上。全市非公有制经济增加值到2012年占全市GDP的比重达70%以上。城乡居13、民人均可支配收入增长10%和12%以上。其中，2009年全市个体户新增2.5万户，达24.5万户；私营企业新增6000户，达5万户；规模以上企业新增100户，达2150户；城乡居民人均可支配收入分别达19545元和7952元。u 目前长沙中小企业每年以14%的增速发展，在“解放思想，创业富民”的创业机制下，未来长沙商务办公市场广阔，项目的商务定位前景看好；长沙经济发展对项目定位的影响长沙经济发展对项目定位的影响13金融危机对不同行业的影响金融危机对不同行业的影响 u需求传导型行业需求传导型行业 全球金融危机对于国内实体经济的影响，首先通过出口需求萎缩而施加于外贸环节。其中纺织和玩具业由于其较高14、的外销比例深受重创。处境类似的行业还包括制鞋、照明、五金、家电、软件外包以及数量庞大的电子制造企业； 外贸规模增速放缓，使得其上游和配套产业的景气度急剧下降。化纤产品由于棉纺行业的低迷而陷入深幅调整，货运量下降也使得港口、海运和造船业终止了增长势头。 如果全球经济出现沿袭数年的调整，国内钢铁业的需求萎缩将比预期严重得多。部分金属加工和化工产品的处境与此类似。 除此之外，金融危机还将影响基建、旅游、家电制造，塑料制品，工程机械、光伏等行业。 （结论来源于安邦风险研究团队）受金融危机影响的行业受金融危机影响的行业 14u价格传导型行业价格传导型行业 目前商品价格走势在很大程度上取决于“原点”的位置15、。我们可以观察到，大部分有色金属价格、海运价格，都已经回到2006年底或2007年初的点位，但下行趋势仍然没有缓解。 相比于直接的经营性损失，商品价格暴跌更大的风险来自于操作层面，包括各种期货、期权和其他以套期保值为目的的衍生品交易。我们预计，更多损失可能出现在航空、石油、有色金属、铁矿石、化工产品的囤积和交易中。 金融危机对不同行业的影响金融危机对不同行业的影响 受金融危机影响的行业受金融危机影响的行业 （结论来源于安邦风险研究团队）15u资金传导型企业资金传导型企业 不论是出于主动（避险）还是被动（流动性压力下平仓）的原因，资金从包括中国在内的新兴市场回流欧美，已经成为目前市场资金的重要动16、向，美元近期相对其他货币（除日元外）的升值势头与此相关。 海外金融机构在国内进行的相关业务，涉及风险投资、股权投资、并购及融资顾问等众多领域，如果出现不能履约的可能性，相关企业的资金获取速度将减缓。如果香港经济出现较大调整，不仅港人内地置业萎缩将打击沿海城市楼市，沿海地区大量港资或合资加工贸易企业，其自有资金也会出现波动。 此外电子制造业、造船、航空、海运等行业也会受到金融危机影响。（结论来源于安邦风险研究团队）金融危机对不同行业的影响金融危机对不同行业的影响 受金融危机影响的行业受金融危机影响的行业 16陈东升说：“从产品生命周期来看，目前中国的汽车行业汽车行业还处在成长期，这和美国汽车业所17、处的发展阶段是不同的；此外中国汽车的千人保有量要远远低于美国等发达国家水平，我们的市场还远未达到饱和状态，未来还有很大的发展潜力。”（陈东升中国汽车流通协会副秘书长）李振福：医药行业医药行业是相对受影响最小的，医药行业是比较特殊的，还保持高速的增长，在今年医药行业还有30%的增长，在这种情况下，我们就成为全球的亮点，会有许多的投资，包括我们与其他行业的竞争对手，都把中国看作今后发展的一个引擎，最好的市场。（李振福诺华制药中国区的总裁）高旭东：全球范围的金融危机对中国通信业通信业影响最严重的情况，可能是中兴、华为等企业走向海外时设备销售会略受影响，但由于中国的通信设备制造商在海外走的是质优价廉策18、略，因此预计影响不会太大。 影响相对较小的行业影响相对较小的行业 金融危机对不同行业的影响金融危机对不同行业的影响 17中国电子商会副会长陆刃波则表示，与传统家电产品不同，小家电小家电在中国的销售仍然处于发展阶段，随着消费者需求增加，小家电产品的种类和数量都在提升，小家电平均利润率高，为企业带来的收益也高。另外陆刃波预计，未来小家电在中国的利润率和增长率均将提升至30%左右。国际传播“巨头”宏盟集团（）高级副总裁、亚太区总裁杜孟（）日在接受新华社记者专访时表示，虽然近段时间的金融危机给全球广告行业带来了较大影响，但得益于中国经济的稳定发展，中国广告行业广告行业受到的影响并不大。 毛皮专家吕永明19、教授相信：我国毛皮行业毛皮行业有足够实力应对挑战，得到持续健康发展，继续成为连续不衰的消费亮点。这是由皮毛行业的特殊性决定的，皮毛行业中的大部分经营者都是自有资金，自己投资、自己生产、自己销售，不需要借助银行的贷款来支撑企业的生存和发展。金融危机对不同行业的影响金融危机对不同行业的影响 影响相对较小的行业影响相对较小的行业 18连续三年GDP增速超过10%地方政府推波助澜外围市场的下跌与泡沫未来房地产市场综合宏观分析未来房地产市场综合宏观分析境外热线国内资金实业资金自住需求恐慌性购买 2000 2005 20071657亿 8200亿 1.53万亿经济开始下滑三季度GDP 9% 明年“保增长”20、8%财政收入增幅 7月16.5% 8月10.1% 9月3.1%外资净流出 总量减少，风险规避外贸依存度高 65%中国股市缩水70%房价收入比远超国际公认界限租金涨幅跟不上房价涨幅房企资金紧缺 07年全国土地款过10000亿金融环境相对稳定内需市场广大中央政府保市 投资比重30%、产业链、银企资金加大投资，扩大内需，宽松的货币政策地方政府救市政府调控房价均衡发展、扩大内需、防范风险政策效用难测孤掌难鸣、滞后性、传递负面信息美元资产投资价值触底短期房地产很难脱离经济走势走出单边市场震荡前行震荡前行 长期看好长期看好优优 势势劣劣 势势机机 遇遇风险风险19u 全球金融危机下，中国有中国有“危危”也21、有也有“机机”；u 长沙正处于一个发展上升期，经济主要以内需为主导，整体而言受金融危机影响相对整体而言受金融危机影响相对较小较小，但外围宏观环境的恶化会影响长沙的发展速度和发展思路；u 受金融危机影响较大的行业集中在需求、价格、资金传导的相关行业，包括加工制造、基建化工，石油、有色金属，贸易物流、旅游客运等；u 影响相对较小的行业多为处在发展上升期、以国内需求为主的行业，包括医药、汽车、小家电、电信通讯、广告、零售、皮毛行业等；u在长沙高速发展及鼓励中小企业及全民创业的背景下，长沙商务市场发展迅猛，项目的项目的商务定位长期看好商务定位长期看好。金融风暴对于我们意味着什么金融风暴对于我们意味着什22、么20报告结构报告结构从金融风暴说起从金融风暴说起项目体量研判项目体量研判商务市场调研商务市场调研商务客户界定商务客户界定商务需求调研及建议商务需求调研及建议公寓开发建议公寓开发建议住宅开发建议住宅开发建议产品布局建议产品布局建议商业发展建议商业发展建议形象定位形象定位项目价值体系项目价值体系产品风格创新产品风格创新主力店建议主力店建议首期推售产品建议首期推售产品建议引子引子商务客户研究商务客户研究产品定位产品定位形象定位形象定位专题探讨专题探讨客户定位客户定位客户定位与描述客户定位与描述客户梳理客户梳理21商务客户界定商务客户界定根据对办公环境要求的不同，我们可以将商务客户分为三类：l一线商23、务客户一线商务客户 这部分客户选择核心地段的高档写字楼、高端酒店办公高档写字楼、高端酒店办公，主要集中在五一路、芙蓉路核心地段l二线商务客户二线商务客户 以普通写字楼、酒店办公为主普通写字楼、酒店办公为主，主要以芙蓉路、韶山路沿线为主，其次在五一路东、解放路、劳动路等有少量分布；l三线商务客户三线商务客户 以商住楼、住宅或无办公环境商住楼、住宅或无办公环境的小型公司为主，分布广泛，难以统计。盛和项目处于东塘南雨花亭，属于非核心地段，主要以二线和三线商务客户为主主要以二线和三线商务客户为主。22提出问题提出问题 项目所处的周边区域和外延区域有多少二、三线商务客户？项目所处的周边区域和外延区域有多24、少二、三线商务客户？项目需要规划多大的商务体量才能满足未来的市场需求呢？项目需要规划多大的商务体量才能满足未来的市场需求呢？商务客户调研商务客户调研23商务客户调研商务客户调研 调研范围调研范围雨花亭及项目周边芙蓉中路劳动路以南至二环区域维一星城及顺天财富区域 调研对象调研对象写字楼、酒店、商住楼及住宅办公企业 调研内容调研内容中小企业数量及类型办公企业租住/购买比例中小企业办公需求访谈韶 山 路芙 蓉 路劳 动 路五 一 路南 二 环新 建 路 本案本案24办公企业数量及类型统计办公企业数量及类型统计路段写字楼名称办公企业数量东塘北唯一星城103东塘大厦28鑫天大厦33通程国际大酒店38宏景25、名厦85君临天厦38湖南文化大厦75天心电子大厦30华侨大厦76湘农大厦商务楼15上城星座95湖南杂技团办公楼5兴威名邸90冶金规划设计院大楼30天龙大酒店B栋9中商大厦33鸿铭中心36福乐明园16东塘南及雨花亭周边杏林大厦5三重大厦30阳光小镇24赤岗路口商务楼7星星大厦3合计合计904904韶山北路：维一星城至雨花亭路段韶山北路：维一星城至雨花亭路段韶山路唯一星城至雨花亭段共统计企业904家，涉及酒店、写字楼、商住楼等办公形态；从行业分类来看，实业、投资咨询、电子信息、商贸流通等是区域主要的办公企业类型；25芙蓉中路：顺天财富至蓝调国际路段芙蓉中路：顺天财富至蓝调国际路段路段写字楼名称办公26、单位数量劳动路以北顺天财富87顺天城62东城大厦52华联大厦38雨花大厦25君逸康年大酒店21都市阳光67巴黎香榭27城市之心48芙蓉公馆33同发大酒店17新世纪大厦87佳天国际新城64天玺大酒店24才信大酒店36劳动路以南神农大酒店19新时空康年大酒店72金源大酒店27中远公馆14蓝调国际28五华大酒店18合计866866芙蓉路顺天财富至蓝调国际段共统计企业866家，涉及酒店、写字楼、商住楼等办公形态；从行业分类来看，实业、投资咨询、房地产、商贸流通、金融保险等是区域主要的办公类型；26办公单位分布楼宇公司人数办公面积办公租金办公配套访谈需求置换需求泰康信息公司福乐明园203907500元/27、月商住楼无配套地段要好，专业写字楼，有中央空调有兴趣石泉茶楼鸿铭中心2530013500元/月 商业街休闲配套良好的商业配套无铁龙装饰中商大厦322003500元/月/大堂环境好，快速电梯无华电煤业公司天龙大酒店B座9452400元/月/大开间大堂，先进职能电梯无阿糠婚庆策划冶金规划设计院大楼7601440元/月/无特别要求无潜天装饰冶金规划设计院大楼232104410元/月/关注电梯数量及物业管理无X网络公司兴威名邸701002500元/月/空中花园无东塘新东方电脑学校湖南杂技团办公楼701500约30万/年电信/银行良好的物管，保洁服务无舒畅美容上城星座8802300元/月酒店，银行，餐饮28、中央空调，热水供应，快速电梯无湖南金和再生资源公司湘农大厦商务楼6602340元/月银行、SPA大堂宽敞，6台左右电梯，通风采光好可以考虑金融服务行业华侨大厦354002万/月银行、酒店、超市空调、电梯及物业要求较高暂无装饰公司天心电子大厦10080012万/月两台电梯、中央空调综合环境好,附近购物方便,写子楼大堂明亮,电梯速度快，要根据大楼内人流量确定电梯数量暂无同致行置业湖南文化大厦501327000元/月4台电梯，借助大剧院配套需要快速电梯，物业安全系数较高，物业服务及时暂无利宝达证券咨询公司君临天厦南北栋16701600元/月/应设计较多数量的电梯，做的上档次，租金不要太高暂无商务客户29、调研商务客户调研 27办公单位分布楼宇公司人数 办公面积办公租金办公配套访谈需求置换需求志辉投资有限公司宏景名厦B栋13702100元/月商住，咖啡有中央空调可以考虑安诺杰生物科技宏景名厦B栋38752300元/月/有办公氛围，周遍配套要比较全可以考虑远东租赁1305通程国际大酒店231701.93万/月/目前办公物业随档次较高，但主体建筑以有较长时间，喜欢有心意并有较高档次的办公物业暂无湖南诚文化鑫天大厦约20人1102400元/月7天酒店电梯过少，只有2台，上下班高峰过于拥挤，没有中央空调有候客大堂暂无新景祥唯一星城451276000元/月中西餐厅、美容、汽车维护觉得电梯不能太挤，不需要中30、央空调，希望有较好的物管暂无北大青鸟长沙实力校区星星大厦60100030万/年/写子楼、空中花园、直饮水、咖啡厅、休息大堂暂无美容机构阳光小镇6160多平米 2000元/月/天然气、中央空调、大堂有可能培训机构杏林大厦5600左右/经济型酒店、医院、学校需要有中央空调等配套设施，期望有较高档次广州三基网络都市阳光601000/配套较好专业会议室、网络维护、咖啡茶座、食堂、书吧等暂不需要汉胜网络科技都市阳光151002500配套较好健身设施、会议室有意向滇外贸鞋业都市阳光6601800配套较好商务中心、健身休闲、书吧暂不考虑创奇扬智都市阳光201806000配套较好食堂、保洁服务、公共活动空间、31、商务中心、茶座等暂不考虑长沙智丰蓝调国际5902000商务中心、银行商务中心、咖啡茶座等有意向绿安居环保科技中远公馆850700缺乏配套商务谈判空间、食堂、大堂气派，形象高档有意向华纵通讯蓝调国际590/商务中心、银行大堂漂亮、保安保洁、分户式空调、商务中心等暂不考虑商务客户调研商务客户调研 28 在调研过程中我们发现，中小企业的办公面积需求与其经营状况息息相关 初创或业务尚不稳定的企业 60-100平米 业务稳定、相对有实力的企业 150-200平米及以上 在调研的企业中，我们选择了其中的58家进行了置换意向访谈，近期有置换意向的占总量的近7%，未来3-5年在创业富民政策导向下，这一比例将接32、近20%。商务客户调研商务客户调研 29 通过对周边区域写字楼、酒店、商住楼的扫楼调研，区域内的办公企业超过1800家，这还不包括不临街的办公物业、周边单位、住宅内的办公企业，保守估计调研数量约占周边市场总量的2/3，初步预测项目周边有办公企业约2700家，保守预估市场10%的增速，2009年项目周边办公企业预计为3000家。 考虑到本项目在区位、规模、产品、配套等方面的竞争力，设定项目在周边中小企业中的市场占有率为10%，即为300家中小企业，该类企业应为中小企业群体中相对有实力的商务客户，按每户150-200平米办公面积需求计算，项目的可见商务体量预计为5万平米。可见商务体量预估可见商务体33、量预估30一组来自政府部门的统计数据一组来自政府部门的统计数据芙蓉、雨花、天心区三区商户、企业统计雨花区企业增量（注册资金100万以内）企业分类2007年2008年1-8月个人独资企业5725有限责任公司（私营）976891有限责任公司（自然人独资）130109有限责任公司分公司44合计合计1207120710251025长沙市企业增量（注册资金100-500万）有限责任公司129有限责任公司（法人独资）2322有限责任公司（私营）260246有限责任公司（自然人独资）1422有限责任公司分公司140137合计合计449449436436区域个体工商户企业合计芙蓉区1715812091292434、9雨花区26802996236764天心区8734659215326三区合计三区合计526942864581339雨花区与长沙市新增企业对比数据来源：长沙工商、税务查询从三区统计来看，雨花区以近1万的中小企业和2.6万的个体工商户位于全市首位，其次为芙蓉区和天心区；整个长沙有中小企业4.23万家，每年新增5000多家，增速超过11%，其中雨花区年新增量超过1200家，增速12%，亦为长沙中小企业的增长重心；长沙及雨花区中小企业的蓬勃增长，为区域商务市场带来良好机遇，也预示了城市未来的发展方向。31 目前雨花、天心雨花、天心两区有企业合计约1.65万家，按全市平均企业增速11%计算，3年内两区企35、业将达到2.2万家，5年可达到2.6万家（这还不包括个体工商户），设定项目在该两区的市场占有率为5%，这其中大中小企业均有，保守估计每家办公面积100平米，则项目3年内可实现商务体量11万平米，5年内可实现13万平米。 目前雨花、芙蓉、天心雨花、芙蓉、天心三区有企业合计约2.8万家，按全市平均企业增速11%计算，3年内两区企业将达到3.8万家，5年可达到4.5万家（这还不包括个体工商户），设定项目在三区的市场占有率为5%，即为1900家，这其中大中小企业均有，保守估计每家办公面积100平米，则项目3年内可实现商务体量19万平米，5年可实现22.5万平米。理论商务体量预估理论商务体量预估32报告36、结构报告结构从金融风暴说起从金融风暴说起项目体量研判项目体量研判商务市场调研商务市场调研商务客户界定商务客户界定商务需求调研及建议商务需求调研及建议公寓开发建议公寓开发建议住宅开发建议住宅开发建议产品布局建议产品布局建议商业发展建议商业发展建议形象定位形象定位项目价值体系项目价值体系产品风格创新产品风格创新主力店建议主力店建议首期推售产品建议首期推售产品建议引子引子商务客户研究商务客户研究产品定位产品定位形象定位形象定位专题探讨专题探讨客户定位客户定位客户定位与描述客户定位与描述客户梳理客户梳理33注：此体量分配建议供总体规划及单体设计参考，含商业面积，总体规划及单体设计不同，商业面积亦将有所37、变化。商务物业商务物业地标地标楼体楼体酒店酒店3 3万万5 5万万泛商务体量泛商务体量18-2018-20万万写字楼写字楼2 2万万纯商务体量纯商务体量5 5万万扩展商务体量扩展商务体量1010万万写字楼写字楼3 3万万办公公寓办公公寓5 5万万租住公寓租住公寓8 8万万其他部分其他部分南区住宅南区住宅9 9万万北区住宅北区住宅1111万万项目体量分配建议（含商业面积）项目体量分配建议（含商业面积）u 根据项目周边区域扫楼调研，预估项目在1-2年内可实现的可见商务体量为5万平米；u 根据官方的企业数量统计， 如针对雨花、天心两区的企业，预计项目在3-5年内可实现商务体量为11-13万平米； 如38、针对雨花、天心、芙蓉三区，预计项目在3-5年内可实现商务体量为19-22.5万平米。u 为提高产品的客户接受度，扩大客群，降低项目风险，考虑项目体量分配如下：宜商宜住34通过片区商务客户的调研，我们可以大致将他们分为两大类：1 1、在商务项目中办公的企业、在商务项目中办公的企业2 2、在居住项目中办公的企业、在居住项目中办公的企业两类客户在物业昭示性、便利性、租售价格、商务配套等方面均表现出明显的差异。以下，我们将对该两类客户进行深化调研：1、商务项目办公企业的自购比例2、居住项目办公企业的公司状况、面积需求、自购比例、置换需求、配套需求3、地州市驻长沙办事处的办公状况、租售状况、置换需求以便39、我们对项目商务客户有更深入的认知，并指导项目的商务物业开发。商务客户划分及调研规划商务客户划分及调研规划 35商务项目客户自购调研商务项目客户自购调研 韶 山 路芙 蓉 路劳 动 路五 一 路南 二 环新 建 路 本案本案五一新干线宏景名厦佳天国际蓝调国际湘域中央标志大厦 我们选取了在二、三线商务项目中相对具有代表性的6个办公物业进行逐一访谈，了解其购买及租住构成； 这6个项目是标志房产大厦、五一新干线、湘域中央、宏景名厦、佳天国际新城和蓝调国际； 同时我们也对行业租住及购买比例进行了研究。36标志房产大厦标志房产大厦标志房产大厦88家企业，其中租赁客户62家，占到了总量的70%，自购客户2640、家，占30%；在行业分类中，自购比例相对较高的行业是房地产/建筑、贸易流通、实业制造；租赁比例较高的是电子信息、贸易流通及投资咨询类企业。商务项目客户自购调研商务项目客户自购调研 37五一新干线五一新干线五一新干线企业84家，其中租赁客户65家，占到了总量的55%，自购客户29家，占35%；在行业分类中，自购比例相对较高的行业是百货零售、中介/服务、投资/咨询、广告/设计；租赁比例较高的是教育/培训、中介/服务、媒体/出版及投资咨询类企业。商务项目客户自购调研商务项目客户自购调研 38宏景名厦宏景名厦宏景名厦共有企业69家，其中租赁客户40家，占到了总量的58%，自购客户29家，占42%；在行41、业分类中，自购比例相对较高的行业是房地产/建筑、实业/制造、贸易/流通；租赁比例较高的是投资/咨询、广告/设计、百货零售类企业。商务项目客户自购调研商务项目客户自购调研 39佳天国际新城佳天国际新城佳天国际新城共有企业57家，其中租赁客户41家，占到了总量的72%，自购客户16家，占28%；在行业分类中，自购比例相对较高的行业是文化/培训、金融/证券/保险、广告/设计；租赁比例较高的是投资/咨询、电子通讯、房地产/工程、实业/制造、贸易/流通类企业。商务项目客户自购调研商务项目客户自购调研 40蓝调国际蓝调国际蓝调国际共有企业22家，其中租赁客户9家，占到了总量的41%，自购客户13家，占5942、%；在行业分类中，自购比例相对较高的行业是贸易/培训、装饰装修、房地产/工程、实业/制造；租赁比例较高的是投资/咨询、房地产/工程、实业/制造类企业。商务项目客户自购调研商务项目客户自购调研 41湘域中央湘域中央湘域中央共有企业153家，其中租赁客户120家，占到了总量的78%，自购客户33家，占22%；在行业分类中，自购比例相对较高的行业是贸易/流通、电子/信息、房地产/建筑、证券/金融、媒体/出版；租赁比例较高的是广告/设计、电子/信息、贸易/流通、投资/咨询、实业/制造类企业。商务项目客户自购调研商务项目客户自购调研 42商务项目自购商务项目自购/ /租赁状况总结租赁状况总结 本次共调研43、485家企业，其中自购办公企业为146家，占总调研企业比重的30%，租赁办公的企业为339家，占调研企业的70%；自购/租赁客户比43行业构成自购数 行业自购比例 租赁数 行业租赁比例实业/制造138.90%277.96%贸易/流通1812.33%339.73%投资/咨询106.85%4814.16%房地产/建筑1913.01%319.14%金融/证券74.79%30.88%广告/设计74.79%3610.62%教育/培训96.16%144.13%电子/信息64.11%329.44%装饰/装修74.79%113.24%酒店/餐饮32.05%00.00%保健/美容00.00%82.36%能源/农44、业42.74%133.83%百货零售106.85%102.95%中介/服务74.79%175.01%科研/出版/媒体74.79%216.19%休闲娱乐10.68%41.18%其他行业1812.33%319.14%合计146100.00%339100.00% 从行业来看，自购排前五位的行业分别是：房地产/建筑/、贸易流通、实业/制造、教育培训和百货零售；这些行业是我们未来销售所要争取的主力自购客户； 租赁办公的行业排在前五位的依次是：投资/咨询、广告/设计、贸易流通、电子信息和实业/制造，这些是我们未来所要重点吸引的租赁客户。各行业自购/租赁比商务项目自购商务项目自购/ /租赁状况总结租赁状况总45、结44居住项目办公客户调研居住项目办公客户调研物业物业企业单位企业单位规模规模（人）（人）面积面积 成立时间成立时间 租租OROR买买 租金（元租金（元/ /月）月） 是否有置换需求是否有置换需求 理想置换面积理想置换面积物业置换需求物业置换需求宏景名厦湘电保险代理有限公司309020080901租1500可能未定售后服务生兰馨苑720020081001买/否/北京万方数据股份有限公司51602007租2500可能未定高速电梯铭记家厨棋牌5100200809租1800是100天然气管道，交通方遍，公司多浪雄广告有限公司302002005租2500是300办公企业多，招示性强长沙市德顺鑫创业投资46、公司601802001买/是300交通便利，高档商住楼长沙市山花地毯有限公司202002002买/否/湖南亚太城建工程有限公司203001998买/否/明强企划（房产代理）60200200702买/否/长沙远近园林景观503002000买/否/汉联国际贸易有限公司（节能）302002008租2000否/古兰美容都市田园81402006租2500有250企业多，繁华商圈，高档形象物业医疗器材11152006租1500否/爱家婚庆礼仪10110200809租1600有130空调效果；大厅；导示牌；停车位九度景观设计工作室6852006租1500可能100交通便利明星村第一时间20-9915020047、707租2500是150中心地段，物业形象突出大舞台演出有限公司301502001租2000是400繁华地段山水行户外运动有限公司101202002租2000否/交通方便，客流量大宁波联升信息技术有限公司402502007租5000是/河西，需要厂房，便利省劳动厅培训中心10130200803租1500是150中高档写字楼，繁华，交通便利路段精威包装601402002租3800是200对招示性要求较高，高速电梯秀城81202006租2000是150繁华地段，租金低居住物业办公企业访谈信息45物业物业企业单位企业单位规模（人）规模（人）面积面积成立时间成立时间 租租OROR买买 租金（元每月）租48、金（元每月） 是否有置换需求是否有置换需求 理想置换面积理想置换面积物业置换需求物业置换需求福乐名园永州市水利水电建设公司8130200709租2500是150-200大厅气派，物业形象长沙市九牛装饰设计公司16-20200200603租/是300高速电梯新动力国际教育25-30200200701租3800是350-400物业形象，硬软件服务可丽可心国际减肥俱乐部15150200205租2800是300交通便利，人流量大童语外贸服装7150200804租2600否/长沙华度服饰有限公司10150200804租2500可能200/东方爱婴7300200708租2000是600小区多，方便天桥神话49、模特经济有限公司101502001租2000是400东塘附近，交通便捷茶缘居4137200810租2700否/玫林凯化妆品公司201202007租2300是200交通便利 ，繁华商圈维尔德企业管理公司201202000租1500可能260交通便利；中央空调，消防通道恒森机电41062008租2000否200交通便利长沙康泰信息咨询有限公司15120200410租1100否/菲尔摄影31202006租2000否250人流量大，交通便利 阳光小镇汎歌国际美容沙龙202002005租2600是300昭示性，租金在3000左右明晨画室32002006租2500否/昭示性强，租金低点凯倪时尚10150250、007租1800是150繁华商圈，服装市场周边黄家明装饰7150200704租1700否/纤丝鸟10260200803租3000是250物业形象查国章会所82602007买2800否/温莎SPA161402008租1600是200-260人流集中，休闲配套完善盼盼家庭采暖20-302602006买/否/高档住宅区南洋客房62502006买/否/居住项目办公客户调研居住项目办公客户调研46在调研的46家居住物业办公单位中，2006年以后成长起来的中小企业占有绝对比重，其中自购的9家，占总量的20%，租赁的37家，占到了总量的80%，市场仍以租赁为主。居住物业办公客户租/买比例居住项目办公客户调研51、居住项目办公客户调研47由于受企业规模和经济能力限制，目前很多中小企业选择在居住物业办公，办公面积普遍在100-200平米，承受的月租金在2500-2600元。居住项目办公企业普遍规模偏小，10人以下企业占到了总量的52%，20人以下的企业占总量的60%以上。居住物业办公客户租/买比例居住物业办公面积居住项目办公客户调研居住项目办公客户调研48通过需求调研访谈，居住物业办公企业有置换需求的23家，占总量的50%，其次仍有11%左右的游离客户，这些都是是未来的目标客户。居住物业办公企业需求居住物业办公企业需求办公企业置换需求比例办公置换企业需求面积在有置换需求的23家企业中，中小企业对办公面积需52、求，100-200平米占到了48%，其次为200-300平米；49商务客户需求小结商务客户需求小结通过二三线商务客户调研访谈，我们对该类客户的基础需求有以下结论：通过二三线商务客户调研访谈，我们对该类客户的基础需求有以下结论：从行业来看，自购排前五位的行业分别是：房地产/建筑/、贸易流通、实业/制造、教育培训和百货零售；租赁排在前五位的是：投资/咨询、广告/设计、贸易流通、电子信息和实业/制造；从成立年限来看，中小企业普遍成立时间较短、规模20人以下占有绝对多数，基本属于成长型的公司；从需求来看，片区内商务客户普遍对现有办公物业不满意，在硬件和软件方面提出了更高的要求；商务客户类型商务客户类型53、自购比例自购比例置换比例置换比例面积需求面积需求商务项目办公客户30%1年6.9%，2年13.8%5年17.2%初创、业务未稳定 60-100平米业务稳定相对有实力 150-200平米住宅项目办公客户20%50%48%为100-200平米，其次为200-300平米50办公单位分布楼宇访谈需求泰康信息公司福乐明园地段要好，专业写字楼，有中央空调有中央空调石泉茶楼鸿铭中心良好的商业配套铁龙装饰中商大厦大堂环境好，快速电梯大堂环境好，快速电梯华电煤业公司天龙大酒店B座大开间大堂，先进职能电大开间大堂，先进职能电梯梯阿糠婚庆策划冶金规划设计院大楼无特别要求潜天装饰冶金规划设计院大楼关注电梯数量电梯数量54、及物业管理X网络公司兴威名邸空中花园空中花园东塘新东方电脑学校湖南杂技团办公楼良好的物管，保洁服务舒畅美容上城星座中央空调，热水供应，快中央空调，热水供应，快速电梯速电梯湖南金和再生资源公司湘农大厦商务楼大堂宽敞，大堂宽敞，6 6台左右电梯，台左右电梯，通风采光好通风采光好金融服务行业华侨大厦空调、电梯空调、电梯及物业要求较高装饰公司天心电子大厦综合环境好,附近购物方便,写子楼大堂明亮写子楼大堂明亮, ,电梯电梯速度快，速度快，要根据大楼内人流量确定电梯数量同致行置业湖南文化大厦需要快速电梯电梯，物业安全物业安全系数较高，物业服务系数较高，物业服务及时利宝达证券咨询公司君临天厦南北栋应设计较多55、数量的电梯电梯，做的上档次，租金不要太高办公单位分布楼宇访谈需求志辉投资有限公司 宏景名厦B栋有中央空调安诺杰生物科技 宏景名厦B栋 有办公氛围，周遍配套要比较全远东租赁1305通程国际大酒店目前办公物业随档次较高，但主体建筑以有较长时间，喜欢有心意并有较高档次的办公物业湖南诚文化鑫天大厦电梯过少电梯过少，只有2台，上下班高峰过于拥挤，没有中央空调没有中央空调有候客大堂新景祥唯一星城觉得电梯不能太挤电梯不能太挤，不需要中央空调，希望有较好的物管北大青鸟长沙实力校区星星大厦写子楼、空中花园、直饮水空中花园、直饮水、咖啡厅、休息大堂休息大堂美容机构阳光小镇天然气、中央空调、大堂天然气、中央空调、大56、堂培训机构杏林大厦需要有中央空调中央空调等配套设施，期望有较高档次广州三基网络都市阳光专业会议室、网络维护、咖啡茶座、食堂、书吧等汉胜网络科技都市阳光健身设施、会议室滇外贸鞋业都市阳光商务中心、健身休闲、书吧创奇扬智都市阳光食堂、保洁服务、公共活动空间公共活动空间、商务中心、茶座等长沙智丰蓝调国际商务中心、咖啡茶座等绿安居环保科技中远公馆商务谈判空间、商务谈判空间、食堂、大堂气派，大堂气派，形象高档形象高档华纵通讯蓝调国际大堂漂亮、大堂漂亮、保安保洁、分户式空分户式空调、调、商务中心等商务客户办公需求访谈商务客户办公需求访谈51电电 梯梯 适当的等候时间中央空调中央空调 配置或统一安装吸顶空调57、停停 车车 位位 足够的停车位、适中的停车费用公共空间公共空间 正式体面的大堂（昭示、通达、大堂服务） 适当的户外空间，可设置投币贩卖机商务客户需求升级小结商务客户需求升级小结硬件配置硬件配置商务配套商务配套食食 堂堂 各地口味、价格实惠商务服务商务服务 文印、精装/平装、订票、租车物业服务物业服务 公司内部保洁、家具/办公设备维修健身中心健身中心 健身操/舞、桌球、乒乓、游泳、保龄书书 吧吧 代购、借书、培训中西餐厅、茶座咖啡中西餐厅、茶座咖啡 适合商务洽谈办公设备租售办公设备租售 可买可卖可租，以便循环使用52单位现状置换需求资兴驻长沙办事处办公地点：天嘉酒店；面积：1000；办公人员（358、人）均为外聘职工，负责日常办事处运营。承包制；客房10间、餐厅2间；标间120元/晚；租金为20万/年有考虑置换办公场地，主要考虑到租金不划算。但目前没有在找适合物业，置换物业事宜之前有提过，但是一直未有下文，具体不清楚保靖驻长沙办事处 办公地点：天嘉酒店；面积：1000；办公人员3人，其中两名保靖公务员，其他为社会招工2人；承包责任制，自负盈亏，每年向政府缴纳一定的赢利收入，目前半对外开放状态；客房11间、餐厅2间；标间120元/晚；租金为15-20万/年有考虑置换物业，以买为主（政府出资），需求面积1000平米左右；地段考虑在火车站附近，市区中心地带；承受价格在3000-4000元/平米。59、考虑到今后加大对外开放、营业的力度、提高机构额外收入，要求物业良好的昭示性；另需要物业内提供管道煤气设施。考虑物业类型有：商住楼，公寓，写字楼。第一选择为商住楼溆浦驻长沙办事处 办公地点：天嘉酒店；面积：1000；办公人员4人，其中一名在溆浦公务员，其他为社会招工3人；承包责任制，自负盈亏，每年向政府缴纳一定的赢利收入，日前半对外开放状态；客房12间、餐厅3间；标间128元/晚，附麻将桌；租金为15-20万/年目前正在找写字楼及商住楼，领导已批示，有合适的就搬。地段考虑在火车站附近，或者芙蓉路上。面积800平米左右较为理想，价格4000左右。隆回驻长沙办事处办公地点：建鸿达现代城；办公人员5人60、，承包制；2005年4月8日3000元/平米购入，建筑面积1356平米。共16套房，33个床位。目前暂时没有这方面考虑怀化驻长沙办事处办公地点：烈士公园北门向东500米；办公人员3人，自己的物业，现做招待所，准备拆迁，自己购买物业目前暂时没有这方面考虑驻长沙政府机构访谈驻长沙政府机构访谈53地州市驻长办事处物业使用现状：地州市驻长办事处物业使用现状： 地州市驻长办事处基本都具有办公和住宿两种功能，由于其以接待和创收的目的为主，80%以上的面积都用于做招待所、旅馆，对外承包，自负盈亏； 驻长办事处的面积普遍在800-1000平米，年租金在15-20万，购买需求比例相对高；地州市驻长办事处有置换物61、业的考虑，具体需求表现为：地州市驻长办事处有置换物业的考虑，具体需求表现为： 区位选择：火车站附近，五一路/芙蓉路，注重交通便捷，既是公务需求也是经营需求 面积需求：800-1000平米 物业类型：商住楼、公寓、住宅，有客房格局，有燃气配套 物业价格：政府出资，意向价格普遍在4000元/平米左右。地州市驻长沙办事处可以成为项目的有效补充客户地州市驻长沙办事处可以成为项目的有效补充客户驻长沙政府机构访谈结论驻长沙政府机构访谈结论54报告结构报告结构从金融风暴说起从金融风暴说起项目体量研判项目体量研判商务市场调研商务市场调研商务客户界定商务客户界定商务需求调研及建议商务需求调研及建议公寓开发建议公62、寓开发建议住宅开发建议住宅开发建议产品布局建议产品布局建议商业发展建议商业发展建议形象定位形象定位项目价值体系项目价值体系产品风格创新产品风格创新主力店建议主力店建议首期推售产品建议首期推售产品建议引子引子商务客户研究商务客户研究产品定位产品定位形象定位形象定位专题探讨专题探讨客户定位客户定位客户定位与描述客户定位与描述客户梳理客户梳理55公寓市场供应公寓市场供应 将上市项目将上市项目楼盘名称所属板块小户户数小户建筑面积（万平米）苹果派中心3631.23友谊公寓中心5463.5融圣国际中心5623.5双子座中心1961.5谋房未央大邦中心4645.47加加大街中心4202.52鑫远杰座南城5063、64.81金麓国际市府4504永祺西京市府5004.5御院市府5894泽西城市府3582.12郡原广场市府10563印象天心中心8485.35新芙蓉之都中心88411.39金色家园中心-4左岸右岸东城3993.1金阳大厦中心2601.5凤凰城星沙3783.2华府1航线中心5404.7合计合计9318931873.3973.39到2009年，据不完全统计，有近1万套小户型产品上市，建筑面积累计73.39万平米；未来上市小户型主要集中在中心板块和市府板块；项目周边小户型产品如新芙蓉之都、加加大街、未央大邦的项目集中在今明两年面市，会截流一部分客户，对项目未来销售产生一定影响。56片区公寓调研片区公64、寓调研项目名称项目名称户型户型面积面积均价均价销售率销售率总价范围总价范围产品创新产品创新白沙晶城白沙晶城单身公寓一房两房34.43-34.61/47.46-47.4942.35-46.2865.03590080%以上20-27万24-27万双阳台（或景观阳台）建鸿达华都建鸿达华都一房61-67590052%35-39万户型可以拼合6 6号国际公馆号国际公馆一房/两房37-70520066%18-37万社区环境长城长城 非常生活非常生活两房三房86-92100特价3980其他460080%以上32-36.6万多阳台/部分暗卫和朝北户型新芙蓉之都新芙蓉之都一房两房55-5886-93预计500065、未售27.5-29万43-46.5万户型方正、阳台及凸窗设计/一房有阳台但为暗卫城市快线城市快线单房一房两房40.46-42.1255.38-59.1465.56-69.42未售未售未售5.1米层高，LOFT结构适宜办公和居住，算一层面积，整幅玻璃幕墙，顶层为两个商务会议室。山水花都山水花都一房两房41884100暂未开盘16.8万36万双阳台设计；可组合户型（1+2）融橙上品融橙上品单身公寓两房33-3782-89未售未售未售方正、通透；阳台、内花园设计，少量入户花园谋房未央大邦谋房未央大邦平层/复式81-1704600-34-85万SOFT低成本办公、户外空间万科金色家园万科金色家园单身公66、寓32-45预计6000未售19-27万景观大道、园林及游泳池作为配套上海城上海城单身公寓46-55438817%20-24万明厨、明卫、大社区 大于50平米的公寓产品明显销售缓慢，总价30万以下的产品更受欢迎，未来公寓面积将更为紧凑； 周边已出现针对中小企业办公的项目，其中40-70平米的平层和LOFT相对更能得到客户的认可； 从产品创新而言，户型方正、阳台设计成为小户型产品的主要亮点；在以居住为主的公寓中，可组合户型和户内花园等产品创新为客户所接受；LOFT及组合户型也在办公公寓出现；57公寓案例研究公寓案例研究建鸿达建鸿达 华都华都写字楼：40/90平米，8100元/平米公寓：61/6567、/67平米，5900元/平米销售率偏低案案 例例状状 况况分分 析析即使再核心的地段，价格偏离市场接受度都是会被客户抛弃的，尤其在向下的市场；核心地段将大大增加公寓的投资性价值，那么60以上的面积就十分尴尬了。6 6号国际公馆号国际公馆其销售顺序为：37-西北向44/47-东南向44/47-52-60对于投资客来说，同等户型的产品按总价从低到高选择，而不在乎产品的朝向优劣。城市快线城市快线谋房谋房 未央大邦未央大邦天健天健 芙蓉盛世芙蓉盛世40-70平米平层/复式，相对认可70-170平米平层/复式，销售惨淡34-46平米，销售率低均无厨房，纯为办公的公寓物业，40-70相对被认可；完全倚赖商68、务投资客消化所有公寓目前难度很大，应保持公寓宜商宜住的功能，扩大客户面。上海城上海城46-55平米，明厨、明卫、大社区，但销售不足20%销售不理想首先源于地段，该地段难以吸引投资客，主要是公寓自住客；其次，明厨明卫并未有力推动公寓销售，说明客户宁可将有限采光面留给客厅和卧室。58办公公寓办公公寓60-9060-90平米平层，空间可自主间隔或拼合平米平层，空间可自主间隔或拼合 40-70 40-70平米平米LOFTLOFT产品产品办公公寓针对实力相对较弱的商务客户，提供60-120平米的单套办公空间选择，亦可进行组合扩充。居住公寓居住公寓30-4030-40平米一房为主，少量平米一房为主，少量669、060平米两房，建议提供精装产品平米两房，建议提供精装产品居住公寓主要针对自住过渡的客户和投资客户，在不严重影响居住功能的前提下，尽可能降低总价，提升投资价值；而无论针对何种客户，精装产品也都符合客户需求，并且提升产品性价比。产品创新产品创新户型方正、阳台设计、明卫、可拼合、大堂户型方正、阳台设计、明卫、可拼合、大堂/ /走廊高标准装修、户内花园走廊高标准装修、户内花园公寓设计应领先市场，提供更高使用价值，办公公寓在硬件及配置上考虑商务客户需求。公寓开发建议公寓开发建议59区域区域项目名称项目名称销售套数销售套数热销户型及面积（平米）热销户型及面积（平米）均价（元均价（元/ /平米）平米）总价70、区间（元）总价区间（元）开盘时间开盘时间雨花区岳泰理想城106一房39，两房86-90，和拼三房4200两房36-38万2008.9.26瑞宁花园25一房53，两房85，三房136一二房5158起，三四房5598起一房27万两房43万2008.9.21中江佳境天成80一房53.23，三房125.9-139.34200三房52-58万2008.9.28天心区鑫远湘府华城118三房124-141，四房157-1643788-4188三房48-54万2008.9.21层上观邸31一房45，三房90，四房133-1494300，国庆特价3888紧凑三房38万2008.8.2和庄45一房58-66，两房71、75-954180两房32-39万2008.8.26芙蓉区融圣国际127两房82-92，三房124-1454580两房37-42万2008.9.21先锋东外滩44两房77-89，三房1244100三房50万2008.7.18万象新天40两房83-99，三房119-1235500两房45-54万2007.12开福区湘江世纪城383两房90，三房130-150一线江景6000，二线4400三房57-66万2008.9.20天健芙蓉盛世62两房89，公寓33-45住宅5100，公寓5500一房16-30万2008.10.24才子佳苑47两房86-100，三房120-1604300两房37-43万2072、08.9.20岳麓区永祺西京113两房84-89，三房1273800两房32-34万2008.9.27宜居莱茵城76两房90，三房1273350三房42万2008.5.31湘麓国际130两房78-88，三房113-1253800两房30-33万三房43-47万2008.10.18其他区域星城国际77三房90-105，两房86-912688两房23-24万三房24-28万2008.5.31香槟小镇50两房80-92，三房110-1223100三房34-38万2008.9.21华润凤凰城201两房79-90，三房115-1273280两房26-29三房27-41万2008.9.209-109-1073、月相对热销住宅调研月相对热销住宅调研08年房地产淡市格局形成，刚性自住比例明显提升，市场畅销户型以符合刚性需求的两房和三房为主；目前两房的主力面积段为83-95，三房主力面积段为120-135，小面积、低总价的产品更受欢迎；60住宅户型住宅户型以两房、三房为主，可在北区规划少量四房产品以两房、三房为主，可在北区规划少量四房产品面积区间面积区间两房两房 70-85 70-85平米平米 三房三房 90-100 90-100平米平米 110-120 110-120平米平米 四房四房 135-145 135-145平米平米项目住宅主要针对注重便捷的区位、宜居要求相对低的自住、暂住、首次置业、投资客户，74、考虑到城市住宅的未来发展趋势、目标客户的置业需求、项目住宅的推售时间，建议前瞻的设计紧凑型住宅产品，控制面积和总价，降低置业门槛。产品创新产品创新户型方正、实用率高，并尽可能偷面积，外立面现代大气户型方正、实用率高，并尽可能偷面积，外立面现代大气增加客户实得面积，提高产品性价比，同时赋予客户足够尊贵感，以保持长期的产品竞争力。住宅开发建议住宅开发建议61报告结构报告结构从金融风暴说起从金融风暴说起项目体量研判项目体量研判商务市场调研商务市场调研商务客户界定商务客户界定商务需求调研及建议商务需求调研及建议公寓开发建议公寓开发建议住宅开发建议住宅开发建议产品布局建议产品布局建议商业发展建议商业发展75、建议形象定位形象定位项目价值体系项目价值体系产品风格创新产品风格创新主力店建议主力店建议首期推售产品建议首期推售产品建议引子引子商务客户研究商务客户研究产品定位产品定位形象定位形象定位专题探讨专题探讨客户定位客户定位客户定位与描述客户定位与描述客户梳理客户梳理62在高品质、集约配套型商务办公集群中，各种产品应基于客户需求及不同地块资源进行合理布局。沿街酒店3万平米；写字楼针对相对有实力的商务客户，户型面积150-200平米，空间可拼合，总量5万平米。近深为办公型公寓，北栋平层，面积60-90平米，空间可拼合；南栋LOFT40-70平米；总量5万平米。靠宏轩花苑考虑布局租住型公寓，30-45平米76、一房为主，少量60平米两房。总量8万平米。南区住宅两房70-80平米，三房90-100平米，总量9万平米北区住宅两房75-85平米，三房110-120平米，少量四房135-145平米，总量11万平米。产品布局建议产品布局建议63商业机会研究商业机会研究 项目商业机会的调研：项目商业机会的调研：1、项目周边商业与非核心地段成熟商务区商业的对比分析； （项目周边与顺天财富/维一星城、韶山路的劳动路以北与以南、芙蓉路的劳动路以北与以南）2、项目客户的商业需求调研分析 （片区商务客户、周边商户、周边住户）64商业对比分析商业对比分析项目所在区域与顺天财富、维一星城办公区比较项目所在区域与顺天财富、维一77、星城办公区比较顺天财富和维一星城商业数量少于项目周边，但档次却明显高于项目周边；顺天财富和维一星城周边，酒店、中餐厅、精品服饰、KTV、烟酒专营、高档酒楼等项目对集中，而项目周边受沃尔玛及地产开发，广告印刷、生活便利店，中低档餐饮等相对较多；65韶山路以劳动路为界南北对比韶山路以劳动路为界南北对比韶山路以劳动路为界，劳动路以北业态丰富，且档次普遍偏高，高档酒楼、烟酒专营、酒店、银行、休闲足浴等是韶山路北的主要特色；劳动路以南则业态相对零碎，小面积、低档次、生活消费占据主导。商业对比分析商业对比分析66芙蓉路以黄土岭为界南北对比芙蓉路以黄土岭为界南北对比黄土岭以北商业档次较高，中餐厅、咖啡茶座、78、银行、足浴休闲等商业市场成熟；黄土岭以南商业相对分散，档次有所下降。商业对比分析商业对比分析67商业对比分析总结商业对比分析总结从市场来看，劳动路以北的办公商务配套相对成熟，档次相对较高，而韶山路以南及项目所在区域则办公市场还未成型，配套有待完善，档次有待提升；从业态来看，酒店、中高档餐饮、精品服装、烟酒专营、咖啡茶座、足浴休闲等成为劳动路以北商务办公区域主要商业配套，且经营较好；而项目周边商业则相对档次偏低，中高档餐饮、酒店、西餐厅、休闲健身等高档商务配套缺乏，市场需求前景广阔；对于本项目而言，尽量以周边居民及项目的商务人群需求为出发点，借鉴成熟办公商务区商业形态，做中高档精品商务配套。那么79、项目的商务客户和片区居民那么项目的商务客户和片区居民/商户的商业需求又是如何呢商户的商业需求又是如何呢？有怎样的发展趋势？有怎样的发展趋势？68路段路段芙蓉路访谈样本量访谈样本量58商业形态百货超市沿街商铺4步行街区3住宅底商家居建材电器超市3特色精品服装精品6 6五金装饰0装饰精品3家居装饰2礼品/珠宝1餐饮类中餐厅 4 4钟表/眼镜0西餐厅4 4床上家纺3中西快餐3古玩字画0高档酒楼6 6休闲娱乐足浴休闲6 6特色小吃9 9健身房6 6咖啡/茶座8 8桌球、乒乓3生活配套医药医疗3影剧院0美容美发3书店音响2生活便利店4 4KTV6 6礼品鲜花5 5通讯财富类银行5 5办公文具4 4证券080、烟酒专营2电信服务4 4其他1邮政1办公配套票务预订9 9酒店会议室6 6商务中心1010宴会厅4 4租车服务4 4其他配套要求（商家自填）保洁服务6 6员工食堂1212邮政快递1图书租售1010办公设备服务2网络维护/网吧6 6证件代办2商务客户商业需求访谈统计商务客户商业需求访谈统计商业需求调研主要针对片区内商务客户、项目周边商户、周边居民进行。商业需求调研商业需求调研 69商业需求调研商业需求调研 路段路段新建西路，芙蓉中路访谈样本量访谈样本量73商业形态百货超市1沿街商铺2626步行街区2020住宅底商8家居建材电器超市8特色精品服装精品1515五金装饰5装饰精品7家居装饰1111礼品81、/珠宝4餐饮类中餐厅 6钟表/眼镜7西餐厅1010床上家纺1111中西快餐1212古玩字画8高档酒楼3333休闲娱乐足浴休闲1717特色小吃2828健身房2020咖啡/茶座1616桌球、乒乓1515生活配套医药医疗8影剧院6美容美发6书店音像8生活便利店8KTV2727礼品鲜花1919通讯财富类银行4办公文具9证券4烟酒专营3电信服务6其他邮政5办公配套票务预订2424酒店会议室1313打印装订8宴会厅1313租车服务7其他配套要求（商家自填）宾馆1员工食堂1717歌舞厅3图书租售2020棋牌室1网吧1212酒吧1路段路段沃尔玛附近访谈样本量访谈样本量65商业形态百货超市1沿街商铺1212步行82、街区2525住宅底商2家居建材电器超市1212特色精品服装精品2121五金装饰11装饰精品1313家居装饰1414礼品/珠宝4餐饮类中餐厅 3钟表/眼镜5西餐厅8 8床上家纺1717中西快餐5古玩字画1414高档酒楼2020休闲娱乐足浴休闲7特色小吃3535健身房1212咖啡/茶座2222桌球、乒乓1313生活配套医药医疗1010影剧院4美容美发1313书店音像2222生活便利店1212KTV2424礼品鲜花1616通讯财富类银行3办公文具2121证券2烟酒专营2电信服务1212其他1邮政4办公配套票务预订2828酒店会议室2626打印装订5宴会厅3030租车服务8其他配套要求（商家自填）员工83、食堂1010图书租售2323网吧1212周边住户商业需求访谈统计周边住户商业需求访谈统计周边商户商业需求访谈统计周边商户商业需求访谈统计70商业需求调研小结商业需求调研小结 从商业需求访谈可以看出，餐饮、文化娱乐、运动休闲需求颇为突出； 右表是三类客群前7位的商业需求，其中高档酒楼、特色小吃、图书租售是三类客户提及率都很高的商业需求，KTV、订票、咖啡茶座其次。商务客户商务客户周边住户周边住户周边商户周边商户员工食堂高档酒楼特色小吃商务中心特色小吃订票图书租售KTVKTV订票图书租售图书租售特色小吃礼品鲜花服装咖啡/茶座足浴休闲办公文具高档酒楼咖啡/茶座高档酒楼71 项目沿街：以酒店、写字楼为84、主，考虑注重展示面的中高端辐射型商业，层数控制在4层，一层做独立门面，2-4层做大平层，总量8000-10000平米； 对尺度及展示面要求较高的高档酒楼、KTV、银行、中西餐厅、咖啡/茶座、足浴休闲、健身中心、中介等业态可做重点考虑。 商务内广场：以办公型商务配套为主，面积尺度以50-80平米为宜，南栋可适当考虑双层铺，总量3000-4000平米。业态选择以食堂、快餐、西点、票务、通信服务、文印、冲印、图书音像、办公文具等为主。 项目北面/东面/南面的社区商街：建议以社区生活配套为主，尺度控制在30-50平米，一层街铺为主，总量上可将单体临街一层布满；业态选择可以考虑生活便利店、药店、美发、干85、洗、水果鲜花、小吃店、西饼、烟酒、网吧等。商业配套建议商业配套建议结合市场空缺和目标客户需求，我们可以将项目商业可划分为三类；结合具体位置、商户需求和消费群，考虑不同的产品形态和商业体量。72报告结构报告结构从金融风暴说起从金融风暴说起项目体量研判项目体量研判商务市场调研商务市场调研商务客户界定商务客户界定商务需求调研及建议商务需求调研及建议公寓开发建议公寓开发建议住宅开发建议住宅开发建议产品布局建议产品布局建议商业发展建议商业发展建议形象定位形象定位项目价值体系项目价值体系产品风格创新产品风格创新主力店建议主力店建议首期推售产品建议首期推售产品建议引子引子商务客户研究商务客户研究产品定位产品86、定位形象定位形象定位专题探讨专题探讨客户定位客户定位客户定位与描述客户定位与描述客户梳理客户梳理73长沙已经确定了工业发展的战略地位，而电机厂伴随着新中国成立而成长，至今已有60余年，是国家定点生产电机的大型骨干企业，她既是这个城市工业文明工业文明的传承，也代表了城市未来发展的方向，代表了一种承接历史，同时拼搏向上、锐意进取锐意进取的精神，这正是项目可以挖掘和赋予的内涵；建议项目以工业地产为方向，承袭传统工业的厚重，体现现承袭传统工业的厚重，体现现代工业的美感代工业的美感，结合目标客户价值和城市发展，通过保留和再生电机厂工业元素等作法，做新一代城市精神再生的标杆新一代城市精神再生的标杆和代言和87、代言。项目精神价值项目精神价值问题：在形象定位下，项目风格应如何创新，以实现“工业文明”“城市精神再生”的主题，打造项目的差异形象，为项目在经济价值和社会价值方面带来更大的提升？74项目风格创新建议：以工建化、现代化的设计语言，体现城市精神再生的建筑主题脉络承袭脉络承袭 留旧焕新留旧焕新启示未来启示未来 灵动新锐灵动新锐75脉络承袭脉络承袭 留旧焕新留旧焕新76脉络承袭脉络承袭 留旧焕新留旧焕新77脉络承袭脉络承袭 留旧焕新留旧焕新78在不破坏项目风格统一的前提下，挖掘电机厂资源，充分利用工厂实工厂实物再造或工业雕塑展示，物再造或工业雕塑展示，体现项目精神文化内涵。拆迁水泥钢筋废弃物改造废旧机88、器改造石材及废铁利用79启示未来启示未来 灵动新锐灵动新锐80报告结构报告结构从金融风暴说起从金融风暴说起项目体量研判项目体量研判商务市场调研商务市场调研商务客户界定商务客户界定商务需求调研及建议商务需求调研及建议公寓开发建议公寓开发建议住宅开发建议住宅开发建议产品布局建议产品布局建议商业发展建议商业发展建议形象定位形象定位项目价值体系项目价值体系产品风格创新产品风格创新主力店建议主力店建议首期推售产品建议首期推售产品建议引子引子商务客户研究商务客户研究产品定位产品定位形象定位形象定位专题探讨专题探讨客户定位与描述客户定位与描述客户梳理客户梳理客户定位客户定位81客户梳理客户梳理根据市场调研访89、谈，将项目各类型物业的主力客户梳理如下：写字楼办公型公寓租住型公寓住宅商业中小企业创业型企业企事业办事机构长沙自住客户投资客户外地移居客户从调研中可以看出：中小企业、创业型公司、企事业驻长沙办事机构、投资客户中小企业、创业型公司、企事业驻长沙办事机构、投资客户共同构成了项目商用物业的主力置业客户；项目住宅购买客户则以长沙自住客户、外地移居客户以及投资客为主长沙自住客户、外地移居客户以及投资客为主，其次，创创业型企业、办事机构业型企业、办事机构也会考虑选择公寓或住宅作为企业办公场所。82客户描述客户描述中小企业办公客户中小企业办公客户 以普通写字楼、商住楼为主的中小办公企业，主要集中在芙蓉路、韶90、山路等地段；人数规模在20-30人为主；从行业类型来看，实业制造、投资咨询、房地产、商贸流通、电子信息等成为主流； 其办公面积主要在60-200平米，注重便捷、昭示与通达性； 从长远来，未来3-5年中小企业换购比例达到20%，从自购而言，排前五位的行业分别是：房地产/建筑、贸易流通、实业/制造、教育培训和百货零售； 从目前的调研情况来看，该类商务客户普遍有物业及配套升级的需求。硬件上，他们更注重办公形象，大堂、电梯、中央空调、公共活动空间；软件上，除室内保洁、设备维修等物业服务外，员工休息、精神生活及待客环境也为目标客户所关注，在配套上，食堂、商务中心、书吧、咖啡茶座、健身娱乐等配套提及率很高91、； 地段、物业形象、配套、规模、商务开发观念、合适的产品以及可承受的租售价格是该类客户主要考虑的因素。83创业型公司创业型公司 以芙蓉路、韶山路等非核心地段商住楼、住宅办公为主，短时间成立起来的创业型公司，人数规模约10人以下； 企业规模和实力有限，办公面积普遍在60-200平米，承受的月租金以2500-2600元为主。 为了得到社会认可和竞争行业的尊重，未来有改善办公环境的占到了50%， 100-200平米成为主流需求； 地段、交通、商务配套、片区成熟、可承受的租售价格是其主要看重的因素，商住楼、住宅是其目前的第一选择。客户描述客户描述84地市驻长办事机构地市驻长办事机构 位于城市繁华地段或92、交通便利位置，以承办酒店和宾馆实现办公和住宿两种功能，实现接待和创收的目的，自主经营、自负盈亏； 驻长沙办事机构面积普遍在800-1000平米左右，年租金在15-20万，基本以租住为主； 从需求来看，众多政府办事机构面临更换物业的需求，主要考虑市中心及火车站附近，面积需求较大，有宾馆、招待所营运需求，商住楼、住宅是其第一选择； 办事机构基本可以承受的价格在4000元/平米左右，需求面积在1000平米；以政府出资为主，因而其对地段及物业配置的要求相对较高。客户描述客户描述85投资客户投资客户 以政府公务员、社会精英为主的知富人群，以实业、经商为主的财富人群，以及各种职业投资客，主要来自本地及地州93、市； 在中部崛起和两型社会的背景下，看好长沙的城市发展； 认可项目的地段、规模、配套、升值前景，注重投资回报率，小面积、低总价物业广受青睐； 多次置业，财力殷实，有前瞻性眼光和魄力，对商用物业情有独钟。客户描述客户描述86长沙及周边自住客户长沙及周边自住客户 以首次置业、物业功能升级的刚性需求为主的自住客户； 客户以片区为主，如周边白领、商户、政府公务员、教师等等，亦包括在此置业的商务客户； 认同项目区位，注重居住的便捷性甚于自然景观资源，看好地段和物业升值前景，部分客户注重片区教育资源； 对物业形象、居住氛围、居住品质、配套、物业服务、产品性价比等关注度较高，是兼具生活品质和投资意识的一批人94、。客户描述客户描述87地州市客户地州市客户 看好长沙发展，置业动机包括工作需要、追求城市配套升级及自身价值认同、子女教育等等； 客户来源覆盖各地州市，如邵阳、郴州、株洲、湘潭等，职业包括高级公务员、矿主、私企业主、商户、事业单位领导等； 该类客户经常来往两地，事业重心正在或已经转往长沙，在长沙多有亲友，对长沙较为熟悉； 其生活富裕，购买力强，经历丰富，多为二次及以上置业，投资和自住需求兼顾； 认同项目区位，注重居住的便捷性甚于自然景观资源，看好地段和物业升值前景，部分客户注重片区教育资源； 对物业形象及档次、居住氛围、居住品质、配套等关注度较高，注重身边亲友的推荐与评价。客户描述客户描述88升95、级需求的中小型成长企业社会精英的创业型企业外地企业、政府部门的驻长办事机构商务投资客户片区内刚性需求的自住客户移居长沙的地州市、外省客户住宅投资客户客户定位小结客户定位小结+ +商务客户商务客户住宅客户住宅客户89从金融风暴说起从金融风暴说起项目体量研判项目体量研判商务市场调研商务市场调研商务客户界定商务客户界定商务需求调研及建议商务需求调研及建议公寓开发建议公寓开发建议住宅开发建议住宅开发建议产品布局建议产品布局建议商业发展建议商业发展建议形象定位形象定位项目价值体系项目价值体系产品风格创新产品风格创新主力店建议主力店建议首期推售产品建议首期推售产品建议引子引子商务客户研究商务客户研究产品定96、位产品定位形象定位形象定位专题探讨专题探讨客户定位客户定位客户定位与描述客户定位与描述客户梳理客户梳理90价值体系价值体系雨花亭、中心区、交通便利市中心40万平米全配套商务办公集群地标建筑，产品形态丰富、面积适中、空间合理升值潜力升值潜力财富、前景财富、前景商务升级商务升级复合、引领复合、引领产品价值产品价值标杆、合理标杆、合理规模价值规模价值集群、舰队集群、舰队区位价值区位价值中心、成熟中心、成熟价值体系价值体系片区企业增长、区位商务价值提升带来项目价值的提升全生态的商务客群、领先的商务理念、齐全的软硬件配套精神价值精神价值传承、再生传承、再生传承地块脉络、体现工业文明、重塑城市精神91形象97、定位形象定位1.1.对片区经济的意义对片区经济的意义 通过商务办公集群带动片区经济的集中及发展，最终形成东塘南商务、经济中心，成为长沙南部实至名归的复合中心； 通过商务、住宅集群所产生的消费、餐饮等需求带动片区商业发展；2.2.对片区形象的意义对片区形象的意义 规模化、复合化的商务功能和高品质城市住宅吸引大量高素质人群，从而改变片区面貌杂乱、属性单一的状况，建立富有魅力、充满活力的城市生活氛围及区域形象； 地标性的建筑集群，为带动片区发展、改变片区形象起着重要的意义；3.3.对发展商的意义对发展商的意义 通过项目改变片区价值和生活及工作状态，重塑城市精神，盛和乃至中伟投资在通过项目提升自身品牌98、的同时，逐步过渡至城市运营商的角色。92形象定位一：形象定位一：核心广告语一：核心广告语一：中国中国 长沙长沙 财智孵化区财智孵化区梦想成就基业梦想成就基业界定项目高度，以界定项目高度，以“孵化孵化”概念表述，形象而具现代感；概念表述，形象而具现代感；既暗合中小企业的发展诉求，又不仅局限于中小企业这一群体；既暗合中小企业的发展诉求，又不仅局限于中小企业这一群体；形象定位与广告语很匹配，体现企业与城市的共同成长。形象定位与广告语很匹配，体现企业与城市的共同成长。形象评述：形象评述：93形象定位二：形象定位二：核心广告语二：核心广告语二：加冕一座城的荣耀加冕一座城的荣耀南中心南中心魅力央区魅力央区99、长株潭一体化，城市向南发展，项目是未来的城市中心；长株潭一体化，城市向南发展，项目是未来的城市中心；体现项目的规模和丰富的物业组合，契合客户对繁华、活力的需求；体现项目的规模和丰富的物业组合，契合客户对繁华、活力的需求；能够满足项目多种物业、推售期长的形象需求。能够满足项目多种物业、推售期长的形象需求。形象评述：形象评述：94案名建议案名建议方向一：方向一： 企业品牌 + 项目高度盛和国际盛和国际l盛和：企业名称与项目名称统一，便于传播和树立企业品牌形象；l国际：体现项目先进的设计理念和丰富的物业形态，拔高项目形象和档次。95方向二：方向二：企业品牌 + 物业形态盛和广场盛和广场方向三：方向三100、：企业品牌 + 规模综合体盛和中心城盛和中心城案名建议案名建议方向四：方向四：地段 + 精神价值央区央区19461946l盛和：体现项目品牌和形象；l广场：体现项目酒店+写字楼+公寓+商业+住宅的复合业态和规模。l盛和：体现项目品牌和形象；l中心城：体现项目地段和规模，在城市中心做商务之城。l央区：体现项目项目地段，城市中央；l1946：长沙电机厂前身创建于1946年，以历史时刻体现项目文化底蕴和内涵；通过项目打造，传承时代锐意革新的精神，提升项目商务价值。96报告结构报告结构从金融风暴说起从金融风暴说起项目体量研判项目体量研判商务市场调研商务市场调研商务客户界定商务客户界定商务需求调研及建议101、商务需求调研及建议公寓开发建议公寓开发建议住宅开发建议住宅开发建议产品布局建议产品布局建议商业发展建议商业发展建议形象定位形象定位项目价值体系项目价值体系产品风格创新产品风格创新主力店建议主力店建议首期推售产品建议首期推售产品建议引子引子商务客户研究商务客户研究产品定位产品定位形象定位形象定位专题探讨专题探讨客户定位客户定位客户定位与描述客户定位与描述客户梳理客户梳理97符合客户需求形象价值对人流的吸引对其他商户进驻的带动高档酒楼很符合好强强KTV很符合好较强较强造型机构一般好中较弱成功的主力店能够显著提升项目的昭示性、口碑传播和人流及商家带动，从商业需求调研来看，高档酒楼、KTV、造型美容机102、构（如漂亮宝贝）是项目主力店的可参考选择。高档酒楼、KTV、造型机构价值对比主力店建议主力店建议通过以上因素分析，建议项目可以考虑在沿街面引进一家知名高档酒楼通过以上因素分析，建议项目可以考虑在沿街面引进一家知名高档酒楼作为主力店，面积作为主力店，面积1000-12001000-1200平米左右，提升项目价值。平米左右，提升项目价值。98方案一：建议项目一期将酒店和写字楼外立面展示出来，通过推售写字楼（保留酒店），满足实力相对较强的商务办公客户，树立项目价值和形象高度，规避市场影响，预计推售面积5万平米；优势：优势： 一期以写字楼和酒店推出市场，有利于展示项目形象，提升项目溢价； 可以做市场领103、头羊，先行占领办公市场，形成市场差异；方案一：写字楼，单位面积150-200平米劣势：劣势： 将最好的产品推出市场，不利于项目整体价值最大化； 只销售写字楼，不销售酒店，会形成资金积压，对项目后期产品开发形成压力。项目首期推售产品建议项目首期推售产品建议 99方案二：在迎合市场需求的基础上，以公寓产品为主，搭售写字楼物业，形成市场差异。预计推售面积5-6万平米。方案二：公寓+写字楼，LOFT公寓单位面积：40-60平米优势：优势：一期推出写字楼和公寓，既可以通过临街面展示项目形象和气质，同时又推出了相对旺销的产品规避市场风险；有利于实现项目的快速销售和资金的有效流转。劣势：劣势：酒店后期开发会对一期住户及办公客户造成影响；对主入口展示和园林包装的要求较高。项目首期推售产品建议项目首期推售产品建议 100项目针对二、三线商务客户需求，打造城市中心高品项目针对二、三线商务客户需求，打造城市中心高品质、集约配套型商务办公集群，带动住宅、商业等相质、集约配套型商务办公集群，带动住宅、商业等相关物业，在建筑形态、配套等方面打造自身价值，为关物业，在建筑形态、配套等方面打造自身价值，为城市发展、锐意革新城市发展、锐意革新树立树立精神标杆，实现项目价值的精神标杆，实现项目价值的提升。提升。报告总结回顾报告总结回顾101盛和国际盛和国际 磅礴起航磅礴起航102