1、走向未来，更决定未来走向走向未来，更决定未来走向 ! !绿宸地产固安项目定位报告绿宸地产固安项目定位报告谨呈：绿宸地产谨呈：绿宸地产 项目背景项目背景项目背景项目背景核心问题聚焦核心问题聚焦核心问题聚焦核心问题聚焦整体思路整体思路项目定位项目定位项目定位项目定位启动区策略启动区策略启动区策略启动区策略项目机会寻找项目机会寻找项目机会寻找项目机会寻找整盘操盘策略整盘操盘策略整盘操盘策略整盘操盘策略项目背景。项目背景。p 本体分析本体分析p开发商目标开发商目标本报告是严格保密的。本项目位于河北省固安县县城南部，毗邻北京，本项目位于河北省固安县县城南部，毗邻北京，属于北京周边陌生区域属于北京周边陌生2、区域固安县隶属河北省廊坊市隶属河北省廊坊市，地处首都地区“一轴三带”京津发展轴的轴心区；固安与北京大兴区仅有永定河相隔仅有永定河相隔，古有“天子脚下”之称，今有“京南明珠”美誉；固安距北京天安门50公里，属于京郊区域京郊区域；50公里公里本项目位于固安县固安县城南部城南部，距离固安县城核心区2 2公里公里；本项目属于固安县城市总体规划（20082020）南部工业区南部工业区内居住用地；廊涿高速廊涿高速东干渠东干渠京京九九铁铁路路106国国道道固安站固安站固安核心区固安核心区北部工业企业北部工业企业南部工业区南部工业区项目地块项目地块本体分析本体分析项目区位项目区位固安固安本项目位于临空发临空发3、展带的中心层内，展带的中心层内，毗邻第二机场，发展潜力巨大；交通优势明显，具有承接北京人口疏散及空港人口的区位，本报告是严格保密的。本项目紧邻本项目紧邻106国道，交通便捷，距离南三环车国道，交通便捷，距离南三环车程程40分钟分钟106106国道、京九铁路国道、京九铁路纵穿全境，京九铁路在固安设有车站和货场；大广（大庆、广州）高速大广（大庆、广州）高速北京段直达固安县城；廊涿高速公路廊涿高速公路横贯东西，向东30公里与京津塘高速公路相连，向西15公里与京石高速衔接；区域内943943路路公交直达北京；廊涿高速公路廊涿高速公路南六环南六环南三环南三环南四环南四环南五环南五环京京九九铁铁路路京京开4、开高高速速106国国道道大大广广高高速速紧邻紧邻106106国道国道，出行便捷，至北京南三环车程4040分钟分钟；距离在建地铁大兴线大兴线南兆路站距离约25公里；943943路公交路公交，直接通达北京；首站：霸州火车站，终点站：永定门长途汽车站；全程距离京九铁路固安站京九铁路固安站不到3公里；区域交通区域交通项目交通项目交通大大兴兴线线本体分析本体分析项目交通项目交通943路公交车首站：霸州火车站，终点站：永定门长途汽车站；全程53.5公里，快车33站，慢车47站，发车间隔约15分钟大广高速公路河北段，计划2010年开工，2013年建成通车；地铁4号线大兴线预计2010年10月开通，终点站南兆5、路站。本报告是严格保密的。周边有少量低端配套，紧邻县城中心，可享受周边有少量低端配套，紧邻县城中心，可享受县城中心现有配套县城中心现有配套 固安人民医院固安人民医院文文固安第一中学固安第一中学固安人民政府固安人民政府文文京安学院京安学院聚宝龙超市聚宝龙超市固安镇医院固安镇医院明珠商厦明珠商厦固安人民法院固安人民法院文文政府学校商场医院周边有少量配套，且配套低端；项目地块距离固安县中心距离不到2公里，可享受县城内配套设施；项目地块项目地块本体分析本体分析项目周边配套项目周边配套固安核心区固安核心区启动区（南五里）启动区（南五里）汇丰家园售楼处加油站加油站加油站强盛汽车贸易有限公司五金店围挡引清干6、渠引清干渠沿街餐饮106国国道道启动区周边配套启动区周边配套本报告是严格保密的。公主河公主河农兴路农兴路106国国道道固马路固马路本体分析本体分析项目四至项目四至106国道国道一期一期二期二期三期三期启动区前期售楼处位置天顺家园小区天顺家园小区回迁小区回迁小区加油站加油站云龙湾酒店云龙湾酒店混凝土厂混凝土厂垃圾处理厂垃圾处理厂固马路固马路引清干渠引清干渠加油站加油站在建道路在建道路木材林木材林农兴路农兴路搅拌站搅拌站周边道路现状良好，地块较为规整，具有水体资源周边道路现状良好，地块较为规整，具有水体资源东至：106国道，双向六车道；西至：固马路，双向四车道；南至：云龙湾酒店；北至：农兴路，双向7、四车道项目四至项目四至尚品阳光地块现状尚品阳光地块现状本报告是严格保密的。项目为中低等开发强度具备完善生活配套的区域项目为中低等开发强度具备完善生活配套的区域开发项目，一期地块中等开发强度无配套支持开发项目，一期地块中等开发强度无配套支持本体分析本体分析项目经济指标项目经济指标经济指标经济指标整盘（开发商提供）整盘（开发商提供）一期（根据用地红线图）一期（根据用地红线图）启动区启动区规划总占地面积规划总占地面积1815亩500亩228亩住宅建筑面积住宅建筑面积165万平米约83万平米约38万平米公建建筑面积公建建筑面积19万平米酒店：2万平米小学：1.4万平米幼儿园：1万平米医院：0.4万平米8、文体活动中心：1万平米菜市场：0.5万平米其他商业配套：12.7万平米-居住建筑密度居住建筑密度30%30%-容积率容积率1.522.52.5绿地率绿地率30%30%30%本报告是严格保密的。汇丰家园售楼处加油站加油站加油站强盛汽车贸易有限公司五金店围挡公主河公主河沿街餐饮106国国道道启动区周边配套启动区周边配套本体分析本体分析启动区启动区启动区地块规整，无可利用资源，紧邻国道，北启动区地块规整，无可利用资源，紧邻国道，北侧紧邻回迁别墅区，周边有少量低端配套侧紧邻回迁别墅区，周边有少量低端配套启动区（南五里）启动区（南五里）本报告是严格保密的。交通便捷交通便捷；紧邻106国道，通过京开高速直9、到CBD车程不到1小时；943路公交车直达南二环超大规模超大规模;184万超大规模社区（开发周期810年）具备条件发展成一个功能完备的大型居住社区；项目内配套齐全；项目内配套齐全；规划设计幼儿园、酒店、小学、医院、会所、菜市场以及配套商业紧邻北京，具备一定的城市属性；紧邻北京，具备一定的城市属性；中低等容积率，物业类型可以有多种选择中低等容积率，物业类型可以有多种选择边缘地带，区域认知较差；紧邻主干道，噪声影响；周边配套较低端；回迁房影响品质优势劣势本体属性：北京周边，中低等容积率，配套齐本体属性：北京周边，中低等容积率，配套齐全超大规模的区域开发项目全超大规模的区域开发项目对启动区影响较大！10、对启动区影响较大！对启动区影响较大！对启动区影响较大！本体分析本体分析项目本体小结项目本体小结项目背景。项目背景。p本体情况本体情况p开发商目标开发商目标“资金快速回笼资金快速回笼”“考虑大盘考虑大盘，给前期客户留足一定利润空间，给前期客户留足一定利润空间”世联理解：世联理解：世联理解：世联理解：此为开发商首个进京开发项目，在保证安全基础上，首期实此为开发商首个进京开发项目，在保证安全基础上，首期实此为开发商首个进京开发项目，在保证安全基础上，首期实此为开发商首个进京开发项目，在保证安全基础上，首期实现快速销售，综合效益最大化，树立开发商品牌。现快速销售，综合效益最大化，树立开发商品牌。现快速11、销售，综合效益最大化，树立开发商品牌。现快速销售，综合效益最大化，树立开发商品牌。“打造绿宸集团打造绿宸集团品牌形象，项目引领固安市场品牌形象，项目引领固安市场”项目背景项目背景开发商目标开发商目标p 首期安全、快速回款，树立良好的市场影响力首期安全、快速回款，树立良好的市场影响力项目背景项目背景世联解读世联解读p 整盘综合效益最大化，引领固安市场整盘综合效益最大化，引领固安市场项目背景项目背景项目背景项目背景核心问题聚焦核心问题聚焦核心问题聚焦核心问题聚焦整体思路整体思路项目定位项目定位项目定位项目定位启动区策略启动区策略启动区策略启动区策略项目机会寻找项目机会寻找项目机会寻找项目机会寻找整12、盘操盘策略整盘操盘策略整盘操盘策略整盘操盘策略问题聚焦。问题聚焦。本报告是严格保密的。一小时交通圈一小时交通圈一小时交通圈一小时交通圈亦庄亦庄房山房山大兴大兴燕郊燕郊通州通州廊坊廊坊顺义顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清永清固安固安半小时交通圈半小时交通圈大厂大厂香河香河机场快速亦庄亦庄房山房山大兴大兴燕郊燕郊通州通州廊坊廊坊顺义顺义京哈京津塘京开京石京承永清永清固安固安半小时交通圈半小时交通圈大厂大厂香河香河机场快速问题聚焦问题聚焦区域印象区域印象北京北京1小时交通圈城镇组团中，发展相对滞后的非热点小时交通圈城镇组团中，发展相对滞后的非热点外围城镇外围城镇,区域竞争力有限区域竞争力有限1 113、小时交通圈城镇：小时交通圈城镇：u燕郊：京哈高速，快速公交通达；房地产成熟发展区域；区域配套有限；u大厂：京哈高速，快速公交可达；房地产起步发展区域；区域配套匮乏；u香河：京沈高速，快速公交可达；家具产业、房地产发展区域；区域配套匮乏；u廊坊：京津塘高速，快速公交可达；自身产业发展完善、房地产成熟发展区域；区域配套完善；u永清：京津塘、廊霸路；自然环境良好，房地产启动区域；区域配套匮乏；u固安：京开高速，快速公交可达；农工业、房地产启动发展区域；区域配套匮乏；本报告是严格保密的。永清县永清县固安县固安县廊坊市廊坊市n固安-北京南四环: 京开高速路程约40公里；n固安-广阳区九州镇：密涿高速廊坊14、段约20公里n固安-永清县：廊涿线约20公里；n固安-涿州市：廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里；n固安-霸州市：106国道约35公里、大广高速规划路；京津南通道京津南通道密涿高速密涿高速京京九九铁铁路路固安县概况：固安县概况：u总面积698.73平方公里u2008年末总人口416670人u主导产业：农业与大兴县紧邻，且有交通联系紧密与大兴县紧邻，且有交通联系紧密固安县产业结构比例固安县产业结构比例数据来源:2009廊坊经济统计年鉴问题聚焦问题聚焦区域印象区域印象农业产业为主，具备优质交通系统的北京南部外围城镇农业产业为主，具备优质交通系统的北京南部外围城镇无强势区域价值吸引力无强势区域15、价值吸引力本报告是严格保密的。主要客户流向燕郊燕郊均价：7500元/平米产品形式：普宅交通方式：公交、自驾车刚需主流热点选择区域香河香河均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：自驾车刚需主流选择区域大厂大厂均价：4500元/平米产品形式：普宅交通方式：自驾车刚需选择区域廊坊廊坊均价：65007500元/ 平米产品形式：普宅交通方式：自驾车内向型市场，北京客户鲜少固安固安均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、别墅交通方式：公交、自驾车刚需选择区域永清永清均价：5500元/平米 产品形式：别墅、类低密交通方式：自驾车 低密度首置客群选择区域次要客户流向亦庄亦庄房山16、房山大兴大兴燕郊燕郊通州通州一小时交通圈一小时交通圈廊坊廊坊顺义顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清永清固安固安半小时交通圈半小时交通圈大厂大厂香河香河机场快速亦庄亦庄房山房山大兴大兴燕郊燕郊通州通州一小时交通圈一小时交通圈廊坊廊坊顺义顺义京哈京津塘京开京石京承永清永清固安固安半小时交通圈半小时交通圈大厂大厂香河香河机场快速问题聚焦问题聚焦区域市场区域市场热点区域热点区域共享北京支付能力有限的刚需客群，受区域发展限制，共享北京支付能力有限的刚需客群，受区域发展限制，当前阶段属认知度有限区域当前阶段属认知度有限区域北京北京永定河永定河106国道国道低密度项目普宅项目核心区核心区本项目本项目区域内市17、场处于起步阶段，区域市场同质化竞争严区域内市场处于起步阶段，区域市场同质化竞争严重，本项目处于现有认知较低的南部区域重，本项目处于现有认知较低的南部区域固安市场目前主要代表项目固安市场目前主要代表项目北部区域北部区域南部区域南部区域市场分析市场分析板块分析板块分析以中小规模中高容积率普宅项目为主，平台价格集中在5500-6500元/平米，目前仅万汇广场在售，开盘当月销售400套，新政后每月8-9套；规划中新城区域，价格主要集中在5800-6200元/平米；京御系列，不同产品系均有，品牌具有一定知名度 ，大卫城8月8日开盘，续客4月4000组左右，均价53006000元/平米；u固安的房地产市场18、处于固安的房地产市场处于房地产发展初级房地产发展初级阶段阶段 ，多数为当地开发商，多数为当地开发商，中小规模项目中小规模项目为主为主；u市场市场同质化同质化竞争严重，户型均以竞争严重，户型均以80-10080-100平米平米两居为主力供应（占比两居为主力供应（占比70%70%左右），左右），一居面积一居面积6060平米左右，三居平米左右，三居100-130100-130平米平米之间，建筑类型多以之间，建筑类型多以小高层板楼小高层板楼为主，中为主，中小规模为主；小规模为主；本报告是严格保密的。20102010年年20112011年年目目前前在在售售未未来来供供应应恒基现代城恒基现代城天顺家园天顺19、家园红城红城方城馨苑方城馨苑汇丰家园汇丰家园孔雀大卫城孔雀大卫城橘洲橘洲万汇广场万汇广场北京第九区北京第九区6868、110110平米的一居，平米的一居，8585、9797平米二居，平米二居，118118、120120、139139平米的三居，供应量平米的三居，供应量3737万平米万平米1 1居居5959平米，平米，2 2居居70-8070-80平米，平米，3 3居居115115平米，供应量平米，供应量16001600多套多套中宏新界中宏新界76-9076-90平米两居，平米两居，120120平米三居，供应量约平米三居，供应量约4040万平米万平米 以二居以二居90-10090-100平米为主20、，供应量平米为主，供应量5 5万平米万平米一居一居40-6040-60平米，二居平米，二居67-8767-87平米，三居平米，三居91-12591-125平米，供应量平米，供应量4040万平米万平米供应量供应量5 5万平米万平米一居约一居约6060平米；二居约平米；二居约9090平米左右；三居平米左右；三居110-135110-135平米，未来供应量平米，未来供应量8383万平米万平米以以80-9080-90平米两居为主，未来供应量平米两居为主，未来供应量1414万平米万平米以以89-12889-128平米两居为主，未来供应量平米两居为主，未来供应量1010万平米万平米以以85-9785-9721、平米两居为主，未来供应量平米两居为主，未来供应量1414万平米万平米本项目将面临多层面的激烈竞争，主要对手为区本项目将面临多层面的激烈竞争，主要对手为区域内同期开发的京御系、绿洲项目域内同期开发的京御系、绿洲项目未来供应量未来供应量150150万平米万平米20122012年年预计本案入市时间预计本案入市时间20112011年年5 5月月本区域市场内同期存在多个大规模开发项目，本区域市场内同期存在多个大规模开发项目，京御集团旗下京御集团旗下的的孔雀大卫城和廊坊孔雀大卫城和廊坊京御地块京御地块，绿洲地产的大留村地块，潜在供应量超过，绿洲地产的大留村地块，潜在供应量超过400400万平米万平米内向型22、，低品质，尾盘销售内向型，低品质，尾盘销售内向型，低品质，尾盘销售内向型，低品质，尾盘销售分流竞争分流竞争分流竞争分流竞争廊坊京御地块廊坊京御地块未来供应量未来供应量180180万平米万平米绿洲地产地块绿洲地产地块外向型、高品质主要竞争竞争锁定问题聚焦问题聚焦区域市场区域市场问题聚焦问题聚焦核心问题核心问题Q1: Q1: 寻找区域机会寻找区域机会, ,挖掘区域发展价值，突破现有区域挖掘区域发展价值，突破现有区域 竞争劣势竞争劣势Q2: Q2: 寻找市场机会寻找市场机会, , 挖掘自身价值体系，突破激烈综挖掘自身价值体系，突破激烈综 合性市场竞争合性市场竞争审视现有区域认知、市场基础、本体条件与23、目标实现间存在的问题审视现有区域认知、市场基础、本体条件与目标实现间存在的问题世联的大盘操作经验世联的大盘操作经验大盘操作，有规可循：大盘操作，有规可循：不是随行就市，大盘也可把握、可控制不是随行就市，大盘也可把握、可控制启势炒作区域奠定形象，灵活应变产品升级，精神属性传递生活方式启势炒作区域奠定形象，灵活应变产品升级，精神属性传递生活方式控制卖点、控制节奏、控制价格控制卖点、控制节奏、控制价格远郊大盘，看发展、看客户远郊大盘，看发展、看客户紧抓区域发展前景，把握客户真实需求紧抓区域发展前景，把握客户真实需求项目背景项目背景项目背景项目背景核心问题聚焦核心问题聚焦核心问题聚焦核心问题聚焦整体思24、路整体思路项目定位项目定位项目定位项目定位启动区策略启动区策略启动区策略启动区策略项目机会寻找项目机会寻找项目机会寻找项目机会寻找整盘操盘策略整盘操盘策略整盘操盘策略整盘操盘策略机会寻找。机会寻找。p区域机会寻找区域机会寻找p市场机会寻找市场机会寻找p价值体系建立价值体系建立区域机会区域机会 从城市发展视角寻找机会从城市发展视角寻找机会区域机会区域机会凭借优越的地理位置，固安将在北京城市发展过程中受凭借优越的地理位置，固安将在北京城市发展过程中受到南城发展计划、第二机场建设、大七环发展的多重利到南城发展计划、第二机场建设、大七环发展的多重利好影响，取代东部方向成为新的城市发展热点好影响，取代东25、部方向成为新的城市发展热点北京城市定位北京城市定位国家首都世界城市世界城市文化名城宜居城市大七环范围的北京城 世界城市 2005年2010年2015年2020年2050年中关村、CBD、金融街的逐渐成熟CBD东扩、东扩、“南城计划南城计划”、首都国际第二机场等、首都国际第二机场等 带动北京全面发展，特别是向东南方向的延伸带动北京全面发展，特别是向东南方向的延伸北京城市发展北京城市发展近期远期远景内容来源于北京城市总体规划20042020 北京市2010年政府工作报告区域机会区域机会北京城市未来城市北京城市未来城市西部西部发展发展带带东部东部发展发展带带中心城中心城区域区域山区区域山区区域山区区26、域山区区域“两轴两带多中心”北京城市发展格局北京城市发展格局中心城区不断升级完善，东部区域首先启动，西部区域以生态涵养发展为主，形成多点带动的城市格局高度发展新城高度发展新城 /05年启动重点新城年启动重点新城 通州通州现代国际化新城，北京未来城市综合服务中心现代国际化新城，北京未来城市综合服务中心；主要功能行政办公、商务金融、文化、会展行政办公、商务金融、文化、会展等。亦庄亦庄高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际宜业宜居新城；宜业宜居新城；顺义顺义北京绿色国际港北京绿色国际港；主要功能现代制造业、空港现代制造业、空港物流、会展、国际交往、体育休闲等27、物流、会展、国际交往、体育休闲等；发展中新城发展中新城 /0910年启动新城年启动新城大兴大兴宜居、宜业的，具有综合性区域服务职能的京宜居、宜业的，具有综合性区域服务职能的京南绿色新城南绿色新城；主要功能生物医药等现代制造业生物医药等现代制造业、商业物流、商业物流、文化教育等文化教育等；房山房山首都西南枢纽、友好产业新区、山水文化名城、首都西南枢纽、友好产业新区、山水文化名城、宜居城市宜居城市；主要功能现代制造业、新材料产业现代制造业、新材料产业、物流、旅游物流、旅游服务、教育等服务、教育等；昌平昌平科教创新基地、人文生态景区、和谐宜居新城科教创新基地、人文生态景区、和谐宜居新城主要功能高新技28、术研发与生产、旅游服务、教育等高新技术研发与生产、旅游服务、教育等；怀柔怀柔国际交往中心组成部分，生态友好型都市产业国际交往中心组成部分，生态友好型都市产业园区和重要的科技创新及成果转化基地；园区和重要的科技创新及成果转化基地；主要功能会议、会议、旅游、休闲度假、影视文化等旅游、休闲度假、影视文化等；密云密云国际交往中心组成部分，环境优美、舒适宜居、国际交往中心组成部分，环境优美、舒适宜居、节约高效、社会和谐的生态新城节约高效、社会和谐的生态新城；主要功能科技含量高、科技含量高、无污染的都市型工业、旅游度假、会议培训等无污染的都市型工业、旅游度假、会议培训等；门头沟门头沟西部综合服务中心的发展29、平台，生态、旅游西部综合服务中心的发展平台，生态、旅游宜居新城；宜居新城；主要功能文化娱乐、商业服务、旅游服务等文化娱乐、商业服务、旅游服务等；未启动新城未启动新城 延庆延庆北京联系西北地区的交通枢纽、北京国际化旅北京联系西北地区的交通枢纽、北京国际化旅游休闲区；游休闲区；主要功能都市型工业、旅游、休闲度假、物流等都市型工业、旅游、休闲度假、物流等；平谷平谷北京东部物流、休闲度假及绿色农业基地北京东部物流、休闲度假及绿色农业基地；主要功能都市型工业和现代制造业、物流、休闲度假等都市型工业和现代制造业、物流、休闲度假等；东部新城引领新城快速发展，目前已基本成形，部分区东部新城引领新城快速发展，目30、前已基本成形，部分区域进入升级阶段，南部近城的远郊区县正处于全面启动域进入升级阶段，南部近城的远郊区县正处于全面启动阶段，发展空间巨大；阶段，发展空间巨大；内容来源于北京城市总体规划20042020通州通州顺义顺义亦庄亦庄昌平昌平房山房山大兴大兴怀柔怀柔密云密云门头沟门头沟延庆延庆平谷平谷区域机会区域机会北京新城发展阶段北京新城发展阶段京沈亦庄亦庄房山房山大兴大兴燕郊燕郊通州通州一小时交通圈一小时交通圈廊坊廊坊顺义顺义京哈京津塘京开京石京承永清永清固安固安半小时交通圈半小时交通圈大厂大厂香河香河机场快速新城发展带动外围城镇的发展，东部区域为发展成熟片新城发展带动外围城镇的发展，东部区域为发展成31、熟片区，发展空间及后续动力有限，南部区域在城市发展主区，发展空间及后续动力有限，南部区域在城市发展主线上，发展前景良好，主流影响力、吸引力建立中线上，发展前景良好，主流影响力、吸引力建立中交通圈范围确定通过Google Earth测量 / 规划发展情况来源于北京城市总体规划20042020/北京市2010年政府工作报告北京南部区域：北京南部区域：2010年初开始启动的南城计划推动了整个南部区域的发展，之后第二机场落户大兴的利好消息又给南部区域增添了很多机会，并通过辐射作用间接影响到了廊坊、固安、永清等县市廊坊：城市升级阶段；廊坊：城市升级阶段；固安：起步阶段；固安：起步阶段；永清：起步阶段；永32、清：起步阶段；固安：固安：由南部发展带动，结合自身城市升级改造，正在加速发展。产业园的不断完善也起到一定的助推作用。刚起步，发展中刚起步，发展中北京东部区域：北京东部区域：2000年起由CBD发展带动整个东部区域，另外由于首都机场的辐射效果，东部区域逐步发展至通州乃至燕郊，而近期香河、大厂区域也稳步发展起来。燕郊：发展成熟；燕郊：发展成熟；香河及大厂：起步阶段；香河及大厂：起步阶段；区域机会区域机会北京近郊区县发展北京近郊区县发展区域机会区域机会 从城市发展视角寻找机会从城市发展视角寻找机会区域机会区域机会区域机会区域机会 从世界级城市视角寻找机会从世界级城市视角寻找机会 从重大规划、设施建设33、视角寻找机会从重大规划、设施建设视角寻找机会区域机会区域机会据丰台区相关负责人透露：首都第二机场首都第二机场“落地落地”大兴已成大兴已成“定局定局”，预计1010月份对外公布月份对外公布，北京市有关方面低调处理相关事宜，但业已抽调人手到大兴开展前期工作。大兴区已经为新机场预留了备用地，该预留地目前已具备建设机场的基本框架，并已在已在拆除违章建筑拆除违章建筑。 大兴新城规划中第大兴新城规划中第126126条条明确指出：“要做好第二机场落户大兴的准备做好第二机场落户大兴的准备，预留足够的用地，严格控制预留用地的端净空和侧净空区域，适时开展与新空港配套的集疏运交通设施建设的规划准备工作。”北京首都国34、际机场相关负责人透露：新机场不会与现在的机场错位发展不会与现在的机场错位发展，而将同样建成一座大型枢纽机场大型枢纽机场，建设规模会满足每年60006000万人次万人次的客流需求，但不会一次建成运营，而是根据需求分期建成。空港经济将为城南区域经济新的增长极，强势占位城市空港经济将为城南区域经济新的增长极，强势占位城市发展极点，快速摆脱现有区域竞争局面发展极点，快速摆脱现有区域竞争局面区域机会区域机会第二机场选址第二机场选址 第二机场第二机场约约3 3公里公里固安固安广阳广阳永清永清本报告是严格保密的。第二机场预计20202020年年达到4000万吞吐量区域机会区域机会第二机场定位及发展第二机场定35、位及发展n第二机场的设计吞吐量8000万1亿，即使按照目前的增长量预测首都第二机场的旅客吞吐量也将排名于世界顶级；n并且，按照发改委的说法，预计2015年建成运营，将是下一个时代的机场；全球前十大机场年旅客吞吐量（全球前十大机场年旅客吞吐量（20082008年）年）数据来源：国际机场协会数据来源：国际机场协会万人次/年首都机场2009年11月30日年吞吐量达到6000万第二机场的设计吞吐量8000万1亿定位为现代化世界顶级机场，建设开发时序长达定位为现代化世界顶级机场，建设开发时序长达25年，年，初期建设与快速发展期与本项目开发周期同步初期建设与快速发展期与本项目开发周期同步吞吐量吞吐量年年236、015201520202020202520252030203020352035第二机场拟投入使用第二机场拟投入使用预计达到4000万年吞吐量预计达到8000万年吞吐量设计运力8000万1亿初建期初建期成长期成长期发展期发展期成熟期成熟期本项目开发周期本项目开发周期本报告是严格保密的。由临空产业化向空港新城发展由临空产业化向空港新城发展由临空产业化向空港新城发展由临空产业化向空港新城发展粗放的、低效的、单一的土地利用方式集约的、高效的、复合的利用方式由到高端的、高附加值的产业由到低端的、低附加值的产业由到由到单一的公路交通，不完善的配套立体交通体系完善的生活配套高建筑密度的工业区宜产宜居宜商宜游37、的新城市社区设施生活化社区设施生活化发展理念：以价值为导向的新一代空港新城市，突出发展理念：以价值为导向的新一代空港新城市，突出“公园化、体验化、生活化、娱乐化公园化、体验化、生活化、娱乐化”区域机会区域机会第二机场定位及发展第二机场定位及发展区域机会区域机会固安之于第二机场固安之于第二机场固安作为业态提升型空港市镇，未来将提供办公、产固安作为业态提升型空港市镇，未来将提供办公、产业及提升生活质量的综合性配套设施业及提升生活质量的综合性配套设施城市配套成熟具备综合性发展基础具备人才资源基础有发达的外向型交通网络具备一定的产业基础并且有升级趋势具备良好的自然资源基础有一定旅游资源基础具备生态产业38、基础具备旅游服务配套基础有足够多的发展空间与机场核心城交通联系紧密与机场交通联系紧密具备工业用地资源具备吸引产业人口基础广阳广阳复合发展型空港市镇复合发展型空港市镇永清永清资源导向型空港市镇资源导向型空港市镇固安固安业态提升型空港市镇业态提升型空港市镇市镇类型市镇类型设施作用设施作用代表设施代表设施功能复合型市镇提供公共服务完善城市生活功能提供商务功能图书馆、医院、学校、购物广场、博物馆、艺术馆、影剧院、休闲娱乐综合体、企业总部商务楼宇业态提升型市镇提供办公场所提高产业环境提高生活质量写字楼、科技园区、数据中心、文化娱乐综合体、公园、会文化娱乐综合体、公园、会展中心、购物中心展中心、购物中心资39、源导向型市镇提供旅游休闲服务完善城镇的各种功能以提高宜居性酒店、公园、高尔夫球场、曲棍球场、会展中心、酒馆、咖啡馆、图书馆、办公室、购物中心、精品商店本报告是严格保密的。业态提升型机场市镇通过机场驱动产业升业态提升型机场市镇通过机场驱动产业升级或完善产业链，有专业的产业功能级或完善产业链，有专业的产业功能拉斯科琳娜的总部办公楼拉斯科琳娜的总部办公楼斯劳贸易产业园斯劳贸易产业园巴黎北部巴黎北部IIII商务区商务区功能特点：功能特点：p依托机场，以某类产业为主要驱动力形成或发展的城镇，都有较成依托机场，以某类产业为主要驱动力形成或发展的城镇，都有较成熟的产业园或产业集中区；熟的产业园或产业集中区；40、p有吸引产业人口的居住、公建配套设施，能够形成一个综合服务的有吸引产业人口的居住、公建配套设施，能够形成一个综合服务的中心；中心；空间特点：空间特点：p产业用地比例突出产业用地比例突出p有相当比例的居住用地和配套用地有相当比例的居住用地和配套用地p生态绿地占一定比例生态绿地占一定比例设施类型：设施类型：p写字楼、科技园区、数据中心、文化娱乐综合体、公园、会展中心、写字楼、科技园区、数据中心、文化娱乐综合体、公园、会展中心、购物中心购物中心代表案例：代表案例：p维拉潘特（戴高乐机场）、拉斯科琳娜（达拉斯维拉潘特（戴高乐机场）、拉斯科琳娜（达拉斯- -沃斯堡机场）、沃斯堡机场）、巴黎北部巴黎北部市41、镇市镇( (巴黎戴高乐机场巴黎戴高乐机场) )、埃格姆（伦敦希思罗机场）、埃、埃格姆（伦敦希思罗机场）、埃尔克格罗夫（美国芝加哥奥黑尔机场）尔克格罗夫（美国芝加哥奥黑尔机场）区域机会区域机会固安之于第二机场固安之于第二机场本报告是严格保密的。固安工业园已经形成了良好的投资结构，信息产业固安工业园已经形成了良好的投资结构，信息产业产业占据主导地位产业占据主导地位固安工业园区品牌效应逐渐扩大固安工业园区品牌效应逐渐扩大固安工业园三大主导产业信息产业、汽车零部件信息产业、汽车零部件和机械制造和机械制造所占的投资比例之和达到了91%，其中信息产业投资额度所占比例达到了53%，占园区投资额度的半壁江山。42、跨国公司最佳投资开发区跨国公司最佳投资开发区中国十大最具投资价值工业园区中国十大最具投资价值工业园区2008中电绿环奖中电绿环奖绿色制造最佳基地绿色制造最佳基地中国最具投资价值十大环保园区中国最具投资价值十大环保园区最佳通信产业基地最佳通信产业基地河北省高新技术区域特色产业基地河北省高新技术区域特色产业基地河北省高新技术区域特色产业基地河北省高新技术区域特色产业基地河北省发展速度最快园区河北省发展速度最快园区最具投资潜力省级十强开发区最具投资潜力省级十强开发区资料来源：固安工业园网站资料来源：固安工业园网站以现有信息产业为基础通过机场驱动产业升级或完善产业链，以现有信息产业为基础通过机场驱动产43、业升级或完善产业链，形成专业的产业功能，带动规模产业人口进驻形成专业的产业功能，带动规模产业人口进驻p 以现有信息产业为基础，依托机场，以信息产业为主要驱动力形成或发展的城镇，形成较成熟以现有信息产业为基础，依托机场，以信息产业为主要驱动力形成或发展的城镇，形成较成熟的产业园或产业集中区；的产业园或产业集中区；区域机会区域机会固安之于第二机场固安之于第二机场区域机会区域机会 从重大规划、设施建设视角寻找机会从重大规划、设施建设视角寻找机会区域机会区域机会区域价值建立区域价值建立区域机会区域机会 机会点：多重规划利好下的快速区域价值增长机会点：多重规划利好下的快速区域价值增长北京城市发展新方向北44、京城市发展新方向北京城市发展新方向北京城市发展新方向Q1: Q1: 寻找区域机会寻找区域机会, ,挖掘区域发展价值，突破现有区域竞争劣势挖掘区域发展价值，突破现有区域竞争劣势 价值点：价值点：北京第二机场建设北京第二机场建设北京第二机场建设北京第二机场建设p城市级别规划利好，与房山、大兴南城区城市级别规划利好，与房山、大兴南城区域共享，突破城市发展方向竞争阻隔；域共享，突破城市发展方向竞争阻隔；p交通体系建立完善，高速路、快速公交、交通体系建立完善，高速路、快速公交、轨道交通均投入使用；轨道交通均投入使用；p 城市级别综合配套规划建设中城市级别综合配套规划建设中 业态提升型空港市镇业态提升型空45、港市镇业态提升型空港市镇业态提升型空港市镇p城市群级别规划利好，与大兴、广阳、永城市群级别规划利好，与大兴、广阳、永清共享，突破南部区域竞争阻隔；清共享，突破南部区域竞争阻隔；p强势带动京冀两地区域发展；强势带动京冀两地区域发展；p 高层级现代化综合配套规划建设中；高层级现代化综合配套规划建设中； p空港新城级别规划利好，区域独享，突破空港新城级别规划利好，区域独享，突破空港新城各市镇间竞争阻隔；空港新城各市镇间竞争阻隔；p机场建设中发展时序利好明显；机场建设中发展时序利好明显；p现代化国际化市镇级别配套规划建设中；现代化国际化市镇级别配套规划建设中；p高端产业人口进驻将有效推动区域生活需高端46、产业人口进驻将有效推动区域生活需求不断升级；求不断升级； 机会寻找。机会寻找。p区域机会寻找区域机会寻找p市场机会寻找市场机会寻找p价值体系建立价值体系建立市场机会市场机会 从北京外围区域市场发展视角寻找机会从北京外围区域市场发展视角寻找机会市场机会市场机会北京内城北京内城NEWS房地产市场发展成熟区域房地产市场发展成熟区域东部：2000年CBD启动开始，随着CBD的成熟，房地产市场也成熟起来，现处于深耕、完善阶段北部：随着北部居住区及中关村、上地区域的发展逐步成熟，房地产市场也成熟起来，现处于深耕、完善阶段客户认知高、区域发展有限客户认知高、区域发展有限房地产市场发展受限制区域房地产市场发展47、受限制区域西部：西部山地及绿地覆盖较大，基于此，区域内可用于房地产开发的地块有限，而可开发地块已较为成熟，且暂未有明显规划利好，现处于深耕、完善阶段客户认知较高、区域发展有限客户认知较高、区域发展有限房地产市场快速发展区域房地产市场快速发展区域南部：较为落后，但2010年开始启动的“南城计划” ，以及首都国际第二机场落户大兴的消息都推动着南部区域快速发展，现处于快速发展阶段客户认知较差、区域发展空间巨大客户认知较差、区域发展空间巨大随城市发展方向转变，北京南部是未来房地产市场随城市发展方向转变，北京南部是未来房地产市场的重要发展方向的重要发展方向北京东部及北部区域通过北京东部及北部区域通过1048、-20年的发展，年的发展，都已经较为成熟，待开发空间有限，而西都已经较为成熟，待开发空间有限，而西部由于受地域情况的影响发展有限。部由于受地域情况的影响发展有限。相比之下，南部较为落后，但发展空间巨相比之下，南部较为落后，但发展空间巨大，于此同时由于政府的政策导向，南部大，于此同时由于政府的政策导向，南部必然成为北京房地产市场发展的重要方向必然成为北京房地产市场发展的重要方向市场机会市场机会固安市场之于北京固安市场之于北京以环线交通为客群流动路径，南部区域市场在区域升级以环线交通为客群流动路径，南部区域市场在区域升级推动下，凸现区域市场优势，愈发分流被动外溢客群推动下，凸现区域市场优势，愈发分49、流被动外溢客群主要客户流向顺义顺义均价：1.5-1.8万元/平米产品形式：普宅、别墅、类低密交通方式：公交、自驾车产业：空港会展渡假通州通州均价：1.5-1.6万元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：轨道、公交产业：CBD配套燕郊燕郊均价：7500元/平米产品形式：普宅交通方式：公交、自驾车产业：无(规划产业园)香河香河均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：自驾车产业：家具城大厂大厂均价：4500元/平米产品形式：普宅交通方式：自驾车产业：无房山房山均价：1.3-1.5万元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：轨道、公交、自驾车产业：CSD化工物流大兴大兴均价：1.50、7-1.8万元/平米产品形式：普宅、别墅交通方式：轨道、公交、自驾车产业：物流高新技术廊坊廊坊均价：65007500元/ 平米产品形式：普宅交通方式：自驾车产业：会展高科技产业固安固安均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、别墅交通方式：公交、自驾车产业：工业园永清永清均价：5500元/平米 产品形式：别墅、类低密交通方式：自驾车 产业：休闲、渡假次要客户流向亦庄亦庄房山房山大兴大兴燕郊燕郊通州通州一小时交通圈一小时交通圈廊坊廊坊顺义顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清永清固安固安半小时交通圈半小时交通圈大厂大厂香河香河机场快速亦庄亦庄房山房山大兴大兴燕郊燕郊通州通州一小时交通圈一小时交51、通圈廊坊廊坊顺义顺义京哈京津塘京开京石京承永清永清固安固安半小时交通圈半小时交通圈大厂大厂香河香河机场快速亦庄亦庄均价：1.8万元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：轨道、公交自驾车产业：产业新城市场机会市场机会北京东南部市场情况北京东南部市场情况成熟发展区域成熟发展区域启动发展区域启动发展区域燕郊等东部外围区域受通州新城的快速发展带动下发展燕郊等东部外围区域受通州新城的快速发展带动下发展较成熟，价格增长迅猛，客群分流趋向显著；较成熟，价格增长迅猛，客群分流趋向显著；香河、固安区域市场成为首要承接区域；香河、固安区域市场成为首要承接区域；半小时交通圈所含区域对比半小时交通圈所含区域对比一小时52、交通圈所含区域对比一小时交通圈所含区域对比一小时区域：价格低廉，交通方式低级，产业结构初级，发展相对缓慢，客户构成多为价格挤压客户。而其中东部区域认知高，廊坊城市等级较固安高级。因此，在现阶段房地产市场上固安并无明显优势。半小时区域：价格较高，交通便捷，产业完善，发展相对已经成熟。而其中东部区域认知高，顺义、通州要领先于房山、大兴、亦庄区域。其客户较为高级。截至截至2010年年7月各区域成交居住用地楼面地价对比月各区域成交居住用地楼面地价对比外围县市在楼面价格上都有很大优势，但由于东部区域主要承接通州客户，南部区域主要承接大兴客户，而土地成本价值基本相同，在考虑价格提升空间上，东部区域具有一定53、的优势。市场机会市场机会区域市场类比区域市场类比区区域域定位定位产业产业发展发展情况情况基础设施基础设施客群来源客群来源市场开发市场开发情况情况市场特征市场特征开发商情开发商情况况燕燕郊郊京东新城京东新城现代服务业、现代服务业、房地产房地产北京北京东部东部带动带动高速公路、高速公路、配套成熟配套成熟北京东部客北京东部客户外溢户外溢相对成熟，相对成熟，无利好无利好普宅，普宅，75007500元元/ /平平米米竞争激烈竞争激烈香香河河家具第一城家具第一城家具、房地家具、房地产产燕郊燕郊带动带动高速公路、高速公路、配套低端配套低端燕郊客户外燕郊客户外溢溢发展中，发展中，无利好无利好普宅、类低密，普宅54、类低密，5500-60005500-6000元元/ /平米平米大开发商大开发商进驻进驻大大厂厂滨水新城滨水新城畜牧养殖加畜牧养殖加工、房地产工、房地产燕郊燕郊带动带动公路、配公路、配套初级套初级北京客户外北京客户外溢溢刚起步刚起步普宅，普宅，45004500元元/ /平平米米本土开发本土开发商为主商为主廊廊坊坊京津冀枢纽京津冀枢纽会展、高新会展、高新科技、环保科技、环保工业工业内向内向自然自然增长增长高速公路、高速公路、配套成熟配套成熟廊坊本地为廊坊本地为主主城市升级城市升级中中普宅，普宅，6500-75006500-7500元元/ /平米平米大开发商大开发商进驻进驻固固安安京南京南“卫星卫55、星城城”电子信息类电子信息类产业园区产业园区北京北京南部南部带动带动高速公路、高速公路、配套低端配套低端北京南部客北京南部客户外溢户外溢城市升级城市升级中，有较中，有较大利好大利好普宅、别墅，普宅、别墅，5500-60005500-6000元元/ /平米平米本土开发本土开发商为主商为主永永清清生态旅游城生态旅游城市市休闲渡假休闲渡假内向内向自然自然增长增长公路、配公路、配套初级套初级北京客户外北京客户外溢溢刚起步刚起步别墅、类低密，别墅、类低密，55005500元元/ /平米平米本土开发本土开发商为主商为主市场机会市场机会外围区域市场类比外围区域市场类比燕郊作为外围县市中首个大批量承接北京外溢56、客户的区域，发展已相对成熟，比逐渐扩散至香河、大厂区域。而现今香河、固安已成为承接被动外溢客群的主要区域，香河作为燕郊积压下的发展区域，大开发商纷争且无强势规划利好，相反固安处于起步阶段，受大兴、房山快速增长带动，强势规划利好不可替代，即将成为继燕郊之后承接主流外溢客群区域市场，且区域市场发展条件优于其它各片区。“全北京向南看、向固安看全北京向南看、向固安看”的新格局即将形成。的新格局即将形成。香河、固安为承接被动外溢客群的主要区域，但香河竞香河、固安为承接被动外溢客群的主要区域，但香河竞争激烈且无强势利好。固安不可动摇的发展地位将其推争激烈且无强势利好。固安不可动摇的发展地位将其推向继燕郊后57、承接外溢客户的主力区域。向继燕郊后承接外溢客户的主力区域。外围县市详细对比市场机会市场机会市场机会市场机会 从北京外围区域市场发展视角寻找机会从北京外围区域市场发展视角寻找机会市场机会市场机会 从北京外围区域市场发展视角寻找机会从北京外围区域市场发展视角寻找机会 从区域市场发展视角寻找机会从区域市场发展视角寻找机会市场机会市场机会北京北京永定河永定河106国道国道橘洲中宏新界学府芳园红城汇丰家园万汇广场孔雀大卫城天顺家园方城馨苑第九区恒基现代城永定河孔雀城低密度项目普宅项目核心区核心区本项目本项目固安房地产市场以普宅项目为主，主要集中在核心区固安房地产市场以普宅项目为主，主要集中在核心区 ，南58、部及北部零星分布；核心区价值最高南部及北部零星分布；核心区价值最高固安市场目前主要代表项目固安市场目前主要代表项目北部区域北部区域南部区域南部区域市场机会市场机会区域内市场区域内市场核心区板块核心区板块以中小规模中高容积率普宅项目为主，平台以中小规模中高容积率普宅项目为主，平台价格集中在价格集中在5500-65005500-6500元元/ /平米，目前仅万汇广场在售，开平米，目前仅万汇广场在售，开盘当月销售盘当月销售400400套，新政后每月套，新政后每月8-98-9套；可开发空间有限；套；可开发空间有限；项目项目恒基现代城恒基现代城第九区第九区万汇广场万汇广场橘洲橘洲中宏新界中宏新界学府芳园59、学府芳园红城红城位置位置位于廊坊市固安县固涿路北位于固安县新中街与玉泉路交口 位于固安县新中街与106国道交汇处 位于固安106国道西新源街南财政局西侧位于河北廊坊固安京开高速106国道与固安新源街街口位于固安新源东街北侧 位于固安县新源街与育才路交汇处，农行南侧 规模规模总建筑面积：24万平方米总建筑面积：14万平方米占地面积：3.2万平方米 ；总建筑面积：10万平方米占地面积：4万平方米；总建筑面积：13.6万平方米 占地面积：14万平方米；总建筑面积：50万平方米 占地面积:43000平方米；建筑面积:73000平方米占地面积:6万平米;总建筑面积：10多万平方米容积率容积率2.52.660、3.122.92.791.632.1建筑类建筑类型型小高层、高层小高层小高层小高层、高层高层多层、小高层多层户型户型68-110平米的一居，85-97平米二居，104-139平米的三居85-97平米的二居，114平米的三居，还有170平米的跃层大三居二居89-128平米，三居120-128平米58-70平米的一居，70至120平米的二居一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米60平米一居，90-97平米两居，120平米三居59平米一居;70-80平米两居;115平米三居，其中二居为主力，占2/3 客户构客户构成成客户多来自为北京，以大兴区为主，且多为在北京做生意或打工的外地61、人，东北客户纯投资的多，一次买好几套的客户占到20%；本地客户和北京客户各占一半；自住客户占60-70%，投资客大部分是北京来的，很小一部分来自外省。投资和自住客户各占一半。投资客户30多岁，主要来自北京南城。北京和固安的客户各占一半，投资客较小，有意向客户多是大兴过来的，或是南城的拆迁户。客户80%是在来自北京。纯投资客、自住各占50%客户大部分为北京客户，多来自大兴等南部区域，占80%，固安本地客户较少，；自住客户和投资客户大概各占一半；固安本地客户占50% ,多为固安一中老师、周边拆迁居民等兴.北京客户主要来自大兴区,大多以东北人较多 ,投资客约占30-40% 推广推广北京搜房、焦点房地62、产网、新浪乐居网络（新浪、搜狐等）、报纸（北青）、车身广告焦点房地产网、新浪乐居焦点房地产网、新浪乐居搜狐、焦点房地产网、新浪乐居， 106国道旁户外广告牌北京搜房、焦点房地产网、北青网北京搜房、焦点房地产网、新浪乐居价格价格5800价格未定价格5700预计开盘售价：6000元/平米一期售价：6500-7000元/平方米；二期价格未定6400-6800元/平方米报价5500-6500元/平米销售销售目前和11号楼已全部售罄一期4栋300多户未开盘五月底开盘，60套售完；六月底再次开盘，目前销售40多套总共1100户，因新政影响未开盘一期1000户以全部售罄，二期受政策影响尚未开盘160套房源基63、本售罄预计10年7月开盘客户多来自北京，本地客户相对较少，投资、自住客户各占一半客户多来自北京，本地客户相对较少，投资、自住客户各占一半中小规模、中高容积率项目为主，建筑形式多为高层和小高层中小规模、中高容积率项目为主，建筑形式多为高层和小高层户型主要集中在户型主要集中在4060平米一居、平米一居、80100平米二居、平米二居、100130平米三居平米三居单价区间主要集中在单价区间主要集中在55006500元元/平米平米目前仅万汇广场开盘，成交价格目前仅万汇广场开盘，成交价格5700元元/平米，月均销售平米，月均销售88套套市场机会市场机会区域内市场区域内市场南部区域南部区域规划中新城区域，价64、格主要集中在规划中新城区域，价格主要集中在5800-62005800-6200元元/ /平米，可开发空间巨大平米，可开发空间巨大项目项目方城馨苑方城馨苑天顺家园天顺家园汇丰家园汇丰家园位置位置固安县京开公路西侧16米处，工兴路北侧 紧邻固安106国道，距固安工业区仅500米紧邻固安106国道，距固安工业区仅800米规模规模总建筑面积：10万平米总建筑面积：50万平方米总建筑面积：5万平方米容积率容积率2.22.57/建筑类型建筑类型小高层高层小高层户型户型一居60平米，二居90-100平米，三居105平米76-90平米两居，120平米三居50-60平米一居，80-90平米两居，121平米三居客65、户构成客户构成首置客户占80%以上，大部分来自北京，固安本地客户较少；年龄4060岁，大部分有车，多为被挤压的改善需求大部分为北京南城客户，打工外地人居多；自住、投资各占一半客，年龄40多岁，在南城做生意，部分客户在此置业是给老人养老使用；90%的客户都选择贷款客户大部分来自北京，多来自南城，刚需客户；固安本地的客户多为投资客，投资客多为本地的拆迁户；年龄4050岁，多为改善需求推广推广未推广搜狐焦点网固安地区派发DM单，搜房、焦点等网络推广，固安当地报广，市内大兴区设有售楼处。价格价格一期销售均价：4000元/平方米一期6、7#销售均价：5800元/平方米目前销售报价：6200元/平方米销售66、销售一期已售罄，二期尚未开盘目前一期已售罄，二期尚未开盘开盘时间未定80%以上客户来自北京，年龄在以上客户来自北京，年龄在40岁以上，多为改善需求，自住为主岁以上，多为改善需求，自住为主单价区间主要集中在单价区间主要集中在5800-6200元元/平米平米户型主要集中在户型主要集中在5060平米一居、平米一居、80100平米二居、平米二居、100120平米三居平米三居中等容积率，主流住宅，建筑形式为高层、小高层中等容积率，主流住宅，建筑形式为高层、小高层市场机会市场机会区域内市场区域内市场北部区域北部区域京御系列，产品类型丰富，品牌具有一定知名京御系列，产品类型丰富，品牌具有一定知名度度 ，大卫67、城，大卫城8 8月月8 8日开盘，续客日开盘，续客4 4月月40004000组左右，均价组左右，均价5300530060006000元元/ /平米；可开发空间良好；平米；可开发空间良好；项目项目孔雀大卫城孔雀大卫城永定河孔雀城永定河孔雀城位置位置北京经济管理职业学院南侧（玉泉营上京开高速直达永定河桥南） 北京与固安交接处，北京经济管理职业学院对面规模规模总建筑面积：100万平米总建筑面积：20万平米容积率容积率2.320.8建筑类型建筑类型多层、小高层独栋、联排、叠拼、洋房户型户型一居约60平米；二居约90平米左右；三居110-135平米大堡独栋全庭院约220-280平左右；全景联排约235-68、285平左右，；阳光叠墅约172-250平左右；客户构成客户构成大部分为北京客户，投资客和自主客户均有，大概各占一半；95%来自于北京，5%来自于周边；北京的客户主要来自海淀、金融街和CBD推广推广短信，搜房、焦点等网络、地铁灯箱广告、北京市内设有售楼处，有班车到项目地址短信，搜房、焦点等网络、地铁灯箱广告、北京市内设有售楼处，有班车到项目地址价格价格5300-6000元/平米六期大堡总价200-400万；联排220-300万；叠拼110万起；销售销售8月8号开盘，蓄客4000组左右一居6000元/平米；二居5700元/平米，三居53005500元/平米预计7月底开盘客户以北京为主，低密客户多69、用于周末度假，普宅客户自住、投资各占一半客户以北京为主，低密客户多用于周末度假，普宅客户自住、投资各占一半京御系列，低密及普宅项目，多产品线，产品品质较好京御系列，低密及普宅项目，多产品线，产品品质较好市场机会市场机会区域内市场区域内市场u固安的房地产市场处于固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段房地产发展初级阶段 ，多数为当地开发商，多数为当地开发商，中小规模中小规模项目为主项目为主，少有大盘项目；，少有大盘项目；u市场市场同质化同质化竞争严重，户型均以竞争严重，户型均以80-10080-100平米平米两居为主力供应（占比两居为主力供应（占比70%70%左右）左右），一居面积，一居面积60670、0平米左右，三居平米左右，三居100-130100-130平米之间，建筑类型多以平米之间，建筑类型多以小高层板楼小高层板楼为为主，中小规模为主；主，中小规模为主；u目前市场价格主要集中在目前市场价格主要集中在5300-62005300-6200元元/ /平米，以平米，以满足北京南部区域刚需客群满足北京南部区域刚需客群需求，价格差距主要存在在地段及周边配套上；需求，价格差距主要存在在地段及周边配套上；u新政后大部分项目都在观望中，目前仅万汇广场及孔雀大卫城在售，大卫城新政后大部分项目都在观望中，目前仅万汇广场及孔雀大卫城在售，大卫城一居消化能力最强（全部认购），实现价格最高，二居占比一居消化能力71、最强（全部认购），实现价格最高，二居占比70%70%，消化，消化90%90%，价格实现仅次于一居，三居价格实现最少，消化价格实现仅次于一居，三居价格实现最少，消化90%90%；市场机会市场机会区域内市场区域内市场受北京高企房价挤压，区域客户主要来自亦庄、大兴、受北京高企房价挤压，区域客户主要来自亦庄、大兴、丰台等南三环以南的外溢刚需客群丰台等南三环以南的外溢刚需客群本项目：京郊陌生区域主流规模大盘，面向主流置业客群本项目：京郊陌生区域主流规模大盘，面向主流置业客群到达本项目的置业路线：到达本项目的置业路线：道路交通：地铁4号线，京开高速，106国道客户的主要来源区域：客户的主要来源区域：刚需客72、户亦庄、大兴、丰台等南三环以南的刚需自住客户，看重固安商品房的性价比廊涿高速公路廊涿高速公路南六环南六环南三环南三环南四环南四环南五环南五环京京九九铁铁路路京京开开高高速速106国国道道大大广广高高速速亦庄亦庄丰台丰台京京石石高高速速大兴大兴市场机会市场机会区域客群分析区域客群分析客户的主要来源区域：客户的主要来源区域：投资客户主要来源北京丰台、朝阳、海淀等全市客户，看重未来第二机场给固安带来的升值潜力；丰台、大兴等丰台、大兴等南部客户南部客户访谈孔雀大卫城销售代表访谈孔雀大卫城销售代表 访谈中宏新界销售代表访谈中宏新界销售代表 北京来的客户占了80%80%，本地人买房的不多；北京客户中40%73、-50%40%-50%是纯投资是纯投资，这批客户年纪在40-50岁，私企老板及一些个体较多，新政后这部私企老板及一些个体较多，新政后这部分客户几乎没有了分客户几乎没有了；也有自住的自住的，年纪约在20-3020-30岁岁，他们一般是两口子新婚买房新婚买房，月收入不高，两人每月收入之和在月收入之和在6000-70006000-7000元之间元之间；北京来的纯投资客户都有有10-3010-30万万左右的车车；还有北京大兴、南城来的拆迁户拆迁户，因拆迁得了不少拆迁费，就上这边多买几套房投资，多买几套房投资，或是买上买上一套房自住再买辆车；一套房自住再买辆车；99%99%的客户都是贷款。贷款。大部分为74、北京客户，投资投资客和自住自住客户均有，大概各占一半各占一半；投资客投资客主要还是来自北京南部南部及东部东部，像丰台丰台、朝阳朝阳，大兴大兴，海淀、廊坊海淀、廊坊也会有少量投资客，主要还是偏南一些，以个体为主个体为主，主要还是看重固安未来的发展机会发展机会及京御京御的这个品牌，年纪大概在4040岁岁左右，新政后有这部分客群没有太大变化，只是稍微有所减少，主要还是因为固安现在的房价还不贵；自住自住有30-4030-40岁带小孩的夫妻岁带小孩的夫妻，在南城上班，多为打工族，在北京买不起房子；也有年纪大点的客户给孩子购买，可先自己住两年，将来给孩子用做婚房给孩子用做婚房；也有部分客户用做第二居所，第75、二居所，周末休息度假使用；刚需、自住的客户居多，大多数客户都有车大多数客户都有车；有部分客户是孔雀城的老业主介绍朋友来购买；部分客户会问是否有精装。精装。市场机会市场机会区域客群分析区域客群分析访谈塞纳香堤销售代表访谈塞纳香堤销售代表 大部分为北京客户北京客户，多来自南三环以南南三环以南亦庄、大兴等区域，多为打工的外地人外地人；自住客户与投资客户各占一半；自住客户与投资客户各占一半；投资客户多为投资客户多为4040多岁，多岁，外地人在北京做生意做生意，或者北京的回迁户，大兴大兴、丰台丰台、朝阳南部朝阳南部较多，看中固安未来升值潜力；自住多为20多岁的年轻人，在此置业用做婚房，多购买婚房，多购买76、7070平米两居；平米两居；部分年纪大的客户在此置业用于以后养老养老；大部分客户大部分客户都选择贷款，贷款，一次性付款的客户很少。访谈学府芳园销售代表访谈学府芳园销售代表 大部分为北京客户，多来自大兴等南部区域大兴等南部区域，大概能占到80%80%，固安本地客户较少，部分为固安三中的老师；目前自住客户自住客户和投资客户投资客户大概各占一半各占一半，但前期以自住客户为主，投资客都不会在这里居住；客户看重现房，还有教育资源；大部分客户都选择贷款大部分客户都选择贷款，一次性付款的客户很少；前期产品已经入住，入住率大概入住率大概70-80%70-80%。市场机会市场机会区域客群分析区域客群分析客户速写77、客户速写姓名：李先生职业：老板年龄：40购房目的：投资投资现居住：北京朝阳区大郊亭桥附近“年初的时候知道固安这地儿，最开始关注是因为大兴那机场机场；离固安最近，将来肯定会升值，你看顺义都涨成什么样了；现在固安这么便宜，所以就买了”“自己不会去固安住，买来主要是出租和升值，这地见效益快，比燕郊什么的自己不会去固安住，买来主要是出租和升值，这地见效益快，比燕郊什么的升值潜力大多了；升值潜力大多了；”“我对房子本身的设计、园林、配套、户型设计、园林、配套、户型都挺看重的，比较信赖有名的开发商及大盘，而且大社区才有好的产品设计嘛，环境、品质产品设计嘛，环境、品质才有保证，以后不管租还出手都非常方便，比78、较看好80-9080-90平米的两居和平米的两居和120120左右的三居左右的三居”客户关注点：80-90平米&120平米+前景+规模+产品+社区环境+配套+园林客户速写客户速写“06年的时候就已经知道固安了，最近开始关注是因为新机场机场；离固安就一条河之隔，将来肯定会升值；”“主要还是看好未来的升值潜力，不排除几年后机场起来了固安的配套成熟后，主要还是看好未来的升值潜力，不排除几年后机场起来了固安的配套成熟后，去住固安的可能；去住固安的可能；”“我比较关心房子的户型、配套及社区环境户型、配套及社区环境都挺看重的，得保证房子的品质，以后不管是自己住还是转手都有好处，会买大盘，大社区才有保证，以79、后不管租还出手都非常方便，比较看好80-9080-90平米的两居平米的两居，总价合适，也只会买80-90的两居。”姓名：李先生职业：个体年龄：35购房目的：投资投资现居住：北京丰台区看丹桥附近客户关注点：80-90平米+前景+规模+户型+社区环境+配套+价格客户速写客户速写“固安不远，我开车也就40分钟左右，现在北京去哪不要大半个小时，以后地铁到黄村之后就算坐公交也很快，主要还是便宜，现在买着住，等机场起来了，什么时候需要钱卖了还能什么时候需要钱卖了还能 赚一笔赚一笔。”“北京适合创业，至少年轻的时候不会回老家年轻的时候不会回老家。”“现在既然已经决定在这买房了，就得选个自自 己喜欢的己喜欢的80、，住着方便住着方便的，看好90-12090-120平米左右的房子平米左右的房子。什么卖场啊、餐厅啊至少得近点吧，最好能有个会所啊、公园广场会所啊、公园广场什么的，朋友来了大家也有地方玩啊。社区社区绿化也应该多点绿化也应该多点，要是能有好玩的小品摆设，那就太喜欢了。”姓名：徐小姐职业：个体年龄：29购房目的：投资兼自住投资兼自住现居住：北京丰台花乡客户关注点：90-120平米+社区配套+园林设计+性价比+交通客户速写客户速写 “一直住的都是七八十年代分的公房，户型比较老旧，木地板也有点坏了。一直想换个舒服点的房子，但四环这边的房价涨的太快了，光靠我和老伴的退休金肯定买不起。固安那边的房子，价格比81、较便宜，而价格比较便宜，而且有南北向的房子，通风好，很适合我们老人居住且有南北向的房子，通风好，很适合我们老人居住，如果周边环境跟得上，就更好了。 有考虑以后在那买一套，毕竟离北京也不是很远离北京也不是很远，给孩子做婚房也可以，或者将来升值了卖了也合适，这边的房价还是涨的挺快。 当然，如果选择固安买房，对社区规划、居住环境等肯定会有要求的，看好9090平米左右的两居平米左右的两居。最好是板楼，南北通透板楼，南北通透的那种，有广场和广场和绿地绿地，可以走走路、打打太极。平时生活的日常配套日常配套也要有，年龄都比较大了，不可能跑老远去买东西。”姓名：曹先生职业：退休年龄：54购房目的：养老兼投资养82、老兼投资现居住：北京大红门客户关注点：90平米+大盘+产品设计+社区环境+社区配套+园林规划自住客户需求自住客户需求销售代表语录户型户型& &价格价格固安市场在新政后受了一些影响，现在房价现在普遍是5500-6000元/平米左右，北京的客户大多都是刚需客户，挺看重价格的，目前的这个价位，还是会有不少客户观望；区域80-9080-90平米的二居平米的二居最好卖，100-120100-120的三居的三居也是比较好卖的，超过130左右的卖的不是很好。小户型问的人较少，在这边不是很吸引人；北京的客户并不要求大面积，满足居住功能满足居住功能和基本舒适度基本舒适度的前提下，要是面积做小点面积做小点，总价低83、点总价低点，会更好卖。销售代表语录规模规模& &品质品质& &服务服务因为在北京同样的钱肯定是买不到太好的楼，虽然选择的这个地不好，但是在这买的话肯定是要买好一点的买好一点的楼盘楼盘。小区周围的环境肯定要好的。到固安买房的客户不太在意开发商的品牌不太在意开发商的品牌。毕竟也不是这个行业的，老百姓知道的少，也不是很懂。电梯公寓电梯公寓好卖。10几层的这种还有高层的都比较好卖；板楼好板楼好，塔楼现在建的都比较少，几乎也都没人买。他们都会在意价格在意价格，楼盘品质品质，绿化绿化和户型户型。北京来的客户对景观，绿化比较关注，他们本身欣赏楼盘的眼光就比较高。 关于物业，安全第一，保安保洁维修，没有其他更84、具体的要求。对高品质物业期待不多，但物业费要透明物业费要透明。社区基础配套基础配套一定要有，方便日常生活。比如超市、餐饮、美容美发等，如果能有学校配套就更好了，综合综合社区社区对客户的吸引力还是比较大的。需求特征：需求特征：户型功能，舒适度，总价，交通便利，社区配套、园林规划户型功能，舒适度，总价，交通便利，社区配套、园林规划客户速写客户速写“本来没想过在北京买房，主要是太贵了，而且老家也有房子，虽然说两年生意好攒了点钱，但就算在黄村买房还是很吃力的在黄村买房还是很吃力的，以前对固安不了解，想着应该挺远的，上个月一朋友来买房，怂恿着一起来了，到了发现还挺近，而且价格比黄比黄村便宜村便宜了那么多85、，回去和老婆一商量，买一套吧，反正现在钱越来越不值钱了。”“不想回老家了不想回老家了，北京挺好，以后不想干了就在固安养老，也挺好”“平时没事基本在家里，所以我对房子本身的质量和社区规划质量和社区规划都挺看重的，要讲实力，首先大盘大盘是很信得过的，还能有点名气，这样说出来也觉着住这有面子住这有面子，而且大社区才有好的产品设计嘛，环境、房屋质量产品设计嘛，环境、房屋质量才有保证，这社区里不是有水系嘛，挺好，偶尔和朋友打打球，聊聊天，这出来近去的不仅朋友羡慕，自己也住着舒坦，生活嘛，简单点、休闲点就挺好，看好80-9080-90平米左右的两居平米左右的两居，”姓名：王先生职业：个体年龄：33购房目的86、：自住自住现居住：北京大兴黄村客户关注点：80-90平米+大盘+产品设计+社区环境+房屋质量+社区规划+价格客户速写客户速写“固安房子价格和老家也差不多，但毕竟这离北京近嘛，结婚总要结婚总要有自己的房子有自己的房子，先在这边买吧，以后有钱了再在北京买以后有钱了再在北京买。”“暂时没想过回去，两个人工作都比较稳定，北京也不错”“这段时间里我俩几乎转遍了所有楼盘，不喜欢燕郊不喜欢燕郊，什么都没有，白天都没有什么人，干什么都不方便而且太乱。但真正喜欢的不太多。不是绿化少、社区里活动场所不多，就是户型不合适，我们想找一个既不老套又很宜居，最好还能有点设计感的房子，就算是被宜居，最好还能有点设计感的房子87、，就算是被迫住在这里，也不能亏了自己吧迫住在这里，也不能亏了自己吧，其实，在这里置业也就是过度吧，现在我俩都还年轻，工作是最重要工作是最重要，还好这边交通还不错，配套也交通还不错，配套也能满足基本的生活需求能满足基本的生活需求。能成个家，弄套可以保值保值的房子，住着就踏实了，会买120左右的三居，考虑以后有孩子及父母来住”姓名：魏先生职业：职员年龄：27购房目的：婚房婚房现居住：北京西红门客户关注点：120+价格+产品设计+社区环境+社区配套+交通+前景客户小结客户小结u自住客户自住客户主要来自主要来自亦庄、大兴、丰台亦庄、大兴、丰台等南三环以南片区，首期客户受等南三环以南片区，首期客户受北京88、高企房价挤压；北京高企房价挤压；u投资客户投资客户主要来源于主要来源于丰台丰台、朝阳南部朝阳南部、海淀及廊坊海淀及廊坊等区域，主要看中等区域，主要看中区域未来升值潜力及项目产品；区域未来升值潜力及项目产品；u以在北京南部、东部区域工作、生活的以在北京南部、东部区域工作、生活的外地人为主外地人为主；u首期自住客户有一定支付能力但非常有限，首期自住客户有一定支付能力但非常有限，无法支付北京市区内的房无法支付北京市区内的房价；价；客户关注客户关注u自住客户：户型功能，总价，交通便利、舒适度，园林规划社区配；自住客户：户型功能，总价，交通便利、舒适度，园林规划社区配；u投资客户：户型设计、前景、项目规89、模、社区配套、社区环境及物业投资客户：户型设计、前景、项目规模、社区配套、社区环境及物业管理服务；管理服务；市场机会市场机会区域市场小结区域市场小结市场机会市场机会 从北京外围区域市场发展视角寻找机会从北京外围区域市场发展视角寻找机会 从区域市场发展视角寻找机会从区域市场发展视角寻找机会20102010年年20112011年年目目前前在在售售未未来来供供应应恒基现代城恒基现代城天顺家园天顺家园红城红城方城馨苑方城馨苑汇丰家园汇丰家园孔雀大卫城孔雀大卫城橘洲橘洲万汇广场万汇广场北京第九区北京第九区6868、110110平米的一居，平米的一居，8585、9797平米二居，平米二居，118118、190、20120、139139平米的三居，供应量平米的三居，供应量3737万平米万平米1 1居居5959平米，平米，2 2居居70-8070-80平米，平米，3 3居居115115平米，供应量平米，供应量16001600多套多套中宏新界中宏新界76-9076-90平米两居，平米两居，120120平米三居，供应量约平米三居，供应量约4040万平米万平米 以二居以二居90-10090-100平米为主，供应量平米为主，供应量5 5万平米万平米一居一居40-6040-60平米，二居平米，二居67-8767-87平米，三居平米，三居91-12591-125平米，供应量平米，供应量4040万平米万平米供应量供应91、量5 5万平米万平米一居约一居约6060平米；二居约平米；二居约9090平米左右；三居平米左右；三居110-135110-135平米，未来供应量平米，未来供应量8383万平米万平米以以80-9080-90平米两居为主，未来供应量平米两居为主，未来供应量1414万平米万平米以以89-12889-128平米两居为主，未来供应量平米两居为主，未来供应量1010万平米万平米以以85-9785-97平米两居为主，未来供应量平米两居为主，未来供应量1414万平米万平米本项目入市将面临本项目入市将面临“三足鼎立三足鼎立”局面，竞争激烈局面，竞争激烈未来供应量未来供应量150150万平米万平米2012201292、年年预计本案入市时间预计本案入市时间20112011年年5 5月月本项目的主要竞争对手为本项目的主要竞争对手为京御集团旗下京御集团旗下的的孔雀大卫城和廊坊京御地块孔雀大卫城和廊坊京御地块，绿洲地产，绿洲地产的大留村地块，潜在供应量超过的大留村地块，潜在供应量超过400400万平米万平米，未来本项目将面临，未来本项目将面临三足鼎立三足鼎立的局面。的局面。内向型，低品质，尾盘销售内向型，低品质，尾盘销售内向型，低品质，尾盘销售内向型，低品质，尾盘销售分流竞争分流竞争分流竞争分流竞争廊坊京御地块廊坊京御地块未来供应量未来供应量180180万平米万平米绿洲地产地块绿洲地产地块外向型、高品质外向型、高品93、质外向型、高品质外向型、高品质主要竞争主要竞争主要竞争主要竞争竞争锁定竞争锁定市场机会市场机会竞争分析竞争分析竞争锁定竞争分析竞争分析竞争锁定竞争锁定孔雀大卫城孔雀大卫城(品牌影响力开发商+大规模+成熟风情产品系）绿洲地块绿洲地块（超大规模+开发商实力）廊坊京御地块廊坊京御地块(大规模+成熟风情产品系/预计） 主要主要竞争竞争恒基现代城恒基现代城橘洲橘洲中宏新界中宏新界万汇广场万汇广场北京第九区北京第九区红城红城天顺家园天顺家园（地段）（规模+建筑形式）分流分流竞争竞争主要竞争主要竞争细分客群、相对优势细分客群、相对优势n注重细节，加强附加值打造，在产品体系方面实现阶段性领先；注重细节，加强附94、加值打造，在产品体系方面实现阶段性领先；n形象突破，形成个性鲜明的项目形象；形象突破，形成个性鲜明的项目形象；分流竞争分流竞争相对优势相对优势n突出产品优势，大规模完善配套社区优势、园林等品质优势突出产品优势，大规模完善配套社区优势、园林等品质优势孔雀大卫城孔雀大卫城热销期项目：未上市项目：绿洲项目绿洲项目廊坊京御廊坊京御2.02.0竞争分析竞争分析主要竞争项目主要竞争项目基本情况基本情况 位置：位置：北京经济管理职业学院南侧 总建筑面积：总建筑面积：100万平方米； 容积率：容积率：2.322.32； 产品：产品：一期规划总建筑面积2727万平米万平米、产品类型以中高层板楼为主，一居约60平95、米；二居约90平米左右；三居110-135平米，有少量跃层户型，面积在200平米左右，其中其中9090平米两居、平米两居、120120平米三居平米三居为主力户型；为主力户型； 配套：配套：2020万平米商业万平米商业，将引进大型超市；双语幼儿园；健身休闲会所； 价格：一居价格：一居60006000元左右，二居元左右，二居57005700元元/ /平米左右，三居平米左右，三居5300530055005500元元/ /平米平米； 开发商：开发商：京御房地产开发有限公司 近期销售情况近期销售情况目前蓄客中，样板间6月18日开放，4月17日开始排号，共排好近40004000个个，其中VIPVIP转换转96、换11001100个个左右，8月8日开盘，推出15001500套套，共认购认购10871087套套，认购额5.4亿元；2 2居占居占70%,70%,认购认购90%90%；一居全部认购，一居全部认购，三居认购三居认购90%90%，内部留房300套，VIP卡升级可打98折，贷款99折。品牌影响力开发商北京远郊大规模普宅项目品牌影响力开发商北京远郊大规模普宅项目竞争分析竞争分析主要竞争项目主要竞争项目热销期项目：孔雀大卫城热销期项目：孔雀大卫城强势出击，环视群雄！强势出击，环视群雄！推广语：推广语：大宅之美坐轻轨，我在北京有个家大宅之美坐轻轨，我在北京有个家现代美式建筑风格，延续孔雀城系列情感现代美97、式建筑风格，延续孔雀城系列情感+ +品牌路线品牌路线现代美式建筑风格，延续孔雀城南加州主题延续孔雀城系列的延续孔雀城系列的情感诉求情感诉求路线，但针对目路线，但针对目标客户，卖点主打轻轨交通。标客户，卖点主打轻轨交通。推广渠道推广渠道北京市内设有售楼处，有班车到项目地址；北京市内设有售楼处，有班车到项目地址；地铁1号线短信，搜房、焦点等网络竞争分析竞争分析主要竞争项目主要竞争项目热销期项目：孔雀大卫城热销期项目：孔雀大卫城强势出击，环视群雄！强势出击，环视群雄！北京推广，示范区和售楼处展示到位，领先固安当地市场北京推广，示范区和售楼处展示到位，领先固安当地市场南加州风格售楼处，与项目风格统一南98、加州风格售楼处，与项目风格统一展示区大面积绿植，延续孔雀城低密印象展示区大面积绿植，延续孔雀城低密印象竞争分析竞争分析主要竞争项目主要竞争项目热销期项目：孔雀大卫城热销期项目：孔雀大卫城强势出击，环视群雄！强势出击，环视群雄！9090平米两居平米两居南北通透，全明户型，户型方正，居住舒适度高；赠送露台和飘窗，有一定的附加值；120120平米三居平米三居南北通透，南向客厅和主卧，但进深较大；赠送飘窗及半个阳台；中规中矩，亮点不足，户型南北通透，赠送飘窗及半个阳台中规中矩，亮点不足，户型南北通透，赠送飘窗及半个阳台露台露台飘窗飘窗阳台阳台飘窗飘窗舒适尺度舒适尺度竞争分析竞争分析主要竞争项目主要竞争99、项目热销期项目：孔雀大卫城热销期项目：孔雀大卫城强势出击，环视群雄！强势出击，环视群雄！大部分为北京客户，投资客和自主客户均有，大概各占一半；投资客多看中固安未来的发展潜力；自住有30-40岁带小孩的夫妻，在南城上班，多为打工族，在北京买不起房子；也有年龄较大的客户给孩子购买，可先自己住两年，将来给孩子用做婚房；也有部分客户用做第二居所，周末休息度假使用；刚需、自住的客户居多，大多数客户都有车；有部分客户是孔雀城的老业主介绍朋友来购买；部分客户会问是否有精装；新政后，客户来访量大概减少了1/3，部分之前排号的客户可能会流失。客户关注点：价格、交通、配套、学校、会所；客户关注点：价格、交通、配套100、学校、会所；客户大部分来自北京，投资和自住客户大约各占一半，对客户大部分来自北京，投资和自住客户大约各占一半，对项目的交通、品质、配套及教育的关注度高项目的交通、品质、配套及教育的关注度高竞争分析竞争分析主要竞争项目主要竞争项目热销期项目：孔雀大卫城热销期项目：孔雀大卫城强势出击，环视群雄！强势出击，环视群雄！孔雀大卫城孔雀大卫城热销期项目未上市项目绿洲项目绿洲项目廊坊京御廊坊京御2.02.0超大规模、高容积率项目超大规模、高容积率项目基本情况：基本情况：与本项目一路之隔，位于106国道以东，整体容积率2.5-3.0大留村整体回迁，回迁面积较大，且当前拆迁问题难以解决；周边无配套，自身配套指101、标未定；开发目标：开发目标：打造高品质社区，树立品牌形象；廊涿高速廊涿高速东干渠东干渠京京九九铁铁路路106国国道道固安站固安站固安核心区固安核心区北部工业企业北部工业企业南部工业区南部工业区项目地块项目地块项目参数项目参数占地面积：共5000亩，一期1960亩，其中950亩为商品住宅，其余为农民拆迁安置房；建筑面积：一期商品住宅180万平米；容积率：3.0（一期商品住宅）；项目现状：拆迁过程中，预计6月份动工；竞争分析竞争分析主要竞争项目主要竞争项目未上市项目：绿洲项目未上市项目：绿洲项目拥六合之众，虎视眈眈！拥六合之众，虎视眈眈！孔雀大卫城孔雀大卫城热销期项目未上市项目绿洲项目绿洲项目廊坊102、京御廊坊京御2.02.0廊坊京御廊坊京御2.02.0地块：大规模，中等容积率地块：大规模，中等容积率项目参数项目参数占地面积：150万平米；容积率：2.0左右（一期商品住宅）；项目状况 预计大卫城产品系、风格等南加州风情的延续，产品线会更加丰富基本情况：基本情况： 本项目位于孔雀大卫城的北侧，位于106国道以东，整体容积率2.0左右 周边无配套，自身配套指标未定竞争分析竞争分析主要竞争项目主要竞争项目106国道廊坊京廊坊京御地块御地块京御孔雀城京御孔雀城大卫城大卫城未上市项目：廊坊京御未上市项目：廊坊京御2.0借兄之势，卧心藏胆！借兄之势，卧心藏胆！竞争分析竞争分析竞争点对点竞争点对点项目项目103、规模规模总容积率总容积率区位区位建筑类型建筑类型户型户型风格风格品牌影响力品牌影响力孔雀大卫孔雀大卫城城总建面100万2.32北京经济管理职业学院南侧中高层板楼60一居、90二居、120三居南加州借助孔雀城系列已经具备一定市场影响力绿洲项目绿洲项目一期住宅建面180万3东干渠以南廊涿高速以北，106国道以东北京远郊首个项目品牌影响力有限廊坊京御廊坊京御2.02.0总建面150万2位于孔雀大卫城的北侧和京御属一个体系下的两个分公司，可借京御的势本项目本项目总建面165万1.5东干渠周围，106国道以东霸州市场引领者，北京远郊首个项目总结总结均为均为100100万以万以上大盘，上大盘，彼此不彼此不104、相伯仲相伯仲本项目在本项目在容积率上容积率上占据绝对占据绝对的优势产的优势产品力打造品力打造空间巨大空间巨大本项目在区本项目在区位上较绿城位上较绿城地块拥有一地块拥有一定得优势定得优势只有大卫城的产品已经面市，产品细只有大卫城的产品已经面市，产品细节未能做到极致，规划上属于分期规节未能做到极致，规划上属于分期规划，大盘整体策略欠缺，拥有很大的划，大盘整体策略欠缺，拥有很大的超越空间超越空间京御系拥有一定的市京御系拥有一定的市场市场影响力，但未场市场影响力，但未成完善的体系，绿洲成完善的体系，绿洲市场影响力有限市场影响力有限本项目低密度，环境优势，区域上优于绿洲项目，建立本项目低密度，环境优势，105、区域上优于绿洲项目，建立可持续发展的满足业态升级型市镇的新型空港市镇可持续发展的满足业态升级型市镇的新型空港市镇绝对优势相对优势机会相对优势低密意向、水体资源为不可替代性优势因素；明晰的低密意向、水体资源为不可替代性优势因素；明晰的项目风格、完善的社区配套、阶段性领先市场的产品项目风格、完善的社区配套、阶段性领先市场的产品体系为相对优势因素体系为相对优势因素本项目本项目孔雀大卫城孔雀大卫城本项目本项目绿洲地块绿洲地块PKPK打造符合区域未来发展的城市化风情打造符合区域未来发展的城市化风情延续孔雀城风情小镇路线容积率容积率1.5自然环境及水体资源自然环境及水体资源配套齐全配套齐全容积率2.5以上106、配套未定受容积率限制，物业形式单一城市化时尚活力路线，产品领先，符合固安未来发展趋势城市化时尚活力路线，产品领先，符合固安未来发展趋势未来低密度产品社区打造，品质更高未来低密度产品社区打造，品质更高廊坊京御地块廊坊京御地块产品细节不足做足产品功课，产品附加值及空间打造做足产品功课，产品附加值及空间打造竞争分析竞争分析竞争策略竞争策略风格：风格：产品：产品：规划：规划：一套成熟的规划，完善的开发模式一套成熟的规划，完善的开发模式分期独立规划，整体性不强企业影响力弱强市场实现能力弱强领导者领导者补缺者补缺者跟随者跟随者挑战者挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值目标明确，挖掘客户瞄107、准市场缝隙创新产品和需求点搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者孔雀大卫城孔雀大卫城p绿洲项目？绿洲项目？p廊坊京御廊坊京御2.0？初期引领者，注重细节，加强附加值打造及配套的跟进，强调产品初期引领者，注重细节，加强附加值打造及配套的跟进，强调产品的特色和价值，抢夺市场客户，引领市场的特色和价值，抢夺市场客户，引领市场后期做领导者，建立一定市场影响力的基础上产品、综合性配套、后期做领导者，建立一定市场影响力的基础上产品、综合性配套、社区环境整体发力，成为固安市场的标杆项目社区环境整体发力，成为固安市场的标杆项目本项目的本项目的站位站位竞争分析竞争分析竞108、争策略竞争策略区域市场领导者区域市场领导者n区域市场领导者；区域市场领导者；n营造形象上的差别营造形象上的差别（建筑风格、园林规划、社区公共空间打造等），（建筑风格、园林规划、社区公共空间打造等），形成区别性标志；形成区别性标志；n通过产品通过产品空间设计空间设计（尺度、功能）、（尺度、功能）、附加值附加值（阳台、露台、飘窗）（阳台、露台、飘窗）赠送、打造赠送、打造产品阶段性领先产品阶段性领先等实现等实现差异化差异化路线，提高竞争力；路线，提高竞争力；n通过完善的、特色的、便利的通过完善的、特色的、便利的配套设施的率先实现配套设施的率先实现，领先市场，领先市场，创造口碑；创造口碑；区域内市场分109、析区域内市场分析竞争策略小结竞争策略小结机会寻找。机会寻找。p区域机会寻找区域机会寻找p市场机会寻找市场机会寻找p价值体系建立价值体系建立价值体系价值体系区域价值：多重利好重合下的区域快速升级区域价值：多重利好重合下的区域快速升级 “业态提升型的新空港市镇” （区域等级提升（区域等级提升/ /产业向高端升级产业向高端升级/ /配套不断完善配套不断完善/ /产业人口进驻）产业人口进驻）项目价值：大规模低密度生态宜居空港新市镇项目价值：大规模低密度生态宜居空港新市镇满足新空港城市发展下的“公园化、个性化、体验化、生活化空港生活小镇” （低密度（低密度/ /优势自然资源优势自然资源/ /高层及生活配110、套高层及生活配套/ /精细化产品创新）精细化产品创新）城市化进程城市化到都市化转变p城市基础设施的大力城市基础设施的大力建设；建设；p完善的交通体系的建完善的交通体系的建立；立；p产业的进驻及发展跟产业的进驻及发展跟进；进；城市功能完善城市功能完善第二机场之下固安发展时序固安发展之下房地产发展时序都市化下的宜居空港新城p城市级别娱乐设施发展，大型酒城市级别娱乐设施发展，大型酒店、店、KTV、电影院等发展并相继完、电影院等发展并相继完善；善；p产业升级阶段，高端产业进驻并产业升级阶段，高端产业进驻并发展；发展；整体综合性提升整体综合性提升p城市开始往公园化、城市开始往公园化、宜居的方向发展；宜居111、的方向发展；p经济结构科学合理；经济结构科学合理；p精神配套发展并成熟，精神配套发展并成熟，歌剧院、大型图书馆相歌剧院、大型图书馆相继出现；继出现；城市发展成熟城市发展成熟区域价值演绎区域价值演绎p房地产迅速发展，产房地产迅速发展，产品开始提升；品开始提升；p客群由前期的被挤压客群由前期的被挤压客户开始向大量自住、客户开始向大量自住、投资、产业人口涌入转投资、产业人口涌入转变；变；p综合配套驱动，房地产项目品质综合配套驱动，房地产项目品质提升，开始与北京齐平；提升，开始与北京齐平；p区域开始主动吸引产业人群及城区域开始主动吸引产业人群及城市外溢人群；市外溢人群；p高层级综合配套启动，高层级综合112、配套启动，房地产项目品质及舒适房地产项目品质及舒适度完善，低密、自然、度完善，低密、自然、生态意向凸现；生态意向凸现；p区域开始吸引高端产区域开始吸引高端产业人群及主动郊区化人业人群及主动郊区化人群；群；吞吐量吞吐量年年2015201520202020202520252030203020352035第二机场拟投入使用第二机场拟投入使用预计达到4000万年吞吐量预计达到8000万年吞吐量设计运力8000万1亿初建期初建期成长期成长期发展期发展期成熟期成熟期发力方向：发力方向：“三个建立三个建立”项目整体形象体系的建立，突出低密及生态宜居特色；各期产品创新及附加值系统的建立；区域综合配套系统的建立113、；价值体系价值体系第一阶段：以满足城市被挤压外溢主流客群的第一阶段：以满足城市被挤压外溢主流客群的具有良好附加值的城市主流住具有良好附加值的城市主流住宅宅产品撬动市场；产品撬动市场；第二阶段：随客群变化下的第二阶段：随客群变化下的配套驱动及产品创新配套驱动及产品创新，重点突出项目完善的区域综，重点突出项目完善的区域综合配套与空港新城发展的方向合配套与空港新城发展的方向第三阶段：第三阶段：综合高层级配套下的低密生态空港新城住宅产品综合高层级配套下的低密生态空港新城住宅产品，吸引高端产，吸引高端产业人群，突出本项目的低密、生态，具有现代化城市高层级配套业人群，突出本项目的低密、生态，具有现代化城市114、高层级配套整体价值整体价值生活方式的转变，带来希望、梦想和进生活方式的转变，带来希望、梦想和进步，时代的领跑者步，时代的领跑者本项目价值演绎本项目价值演绎个性城市感公园生活它是“城市的”重视人们的城市情结，强调一切城市内容和内涵，满足人们城市生活的各种需求。在另一个层面上，它亦强调社区、人群是城市的一部分，并且贡献着城市的内容。 它像是个“公园”它的生态观不只是一个简单的环保概念。它尤其强调人与场所的适应性，在相融适应的有机环境中，享受人本生态的安宁，有溪、有花、有树，这一切令我远离喧嚣，享受这一片安逸。 在这里，人和自然、建筑达到了最完美的共生关系，到处都是绿地，这里没有嘈杂的都市纷扰，没有115、车水马龙的废气排放，慢活的理想得到实现，到处是绿色景观，是和环境融为一体的绿色建筑，人们可以骑着脚踏车自由的穿梭在绿色的花园中，享受都市之外的惬意感受它是“个性的”拥有与众不同的气质，昭示性强，将风情化、现代化和时尚感相结合,它就是“达拉斯”。达拉斯达拉斯 = 学院派学院派 + ART DECO 城市化城市化 = 风风 情情 + 现现 代代 化化天润福熙大道天润福熙大道ART DECO 现代感强烈现代感强烈 城市化城市化 = 色彩色彩/坡屋顶坡屋顶/廊柱廊柱/钟楼钟楼 + 线条线条/挺拔挺拔/高耸高耸学院派学院派 风情感强烈，坡屋顶、风情感强烈，坡屋顶、彩色及门廊极尽风情彩色及门廊极尽风情它是116、“个性的”拥有与众不同的气质，昭示性强，将风情化、现代化和时尚感相结合。它是致力于“生活氛围的营造”优美的建筑空间形态，铺设绿色亲切的住区环境，创造文化趣味浓郁的内外景观体系。它流淌着一分风雅，既属于社区内的人群，同时又将它的优雅融于整个城市。 整个社区立志营造亲切、优美、生活、公园式、参与性强的社区氛围，参与性景观及公共设施为良好的邻里交流奠定基础，整个社区氛围洋溢着生态、舒适及浓厚的生活氛围；项目背景项目背景项目背景项目背景核心问题聚焦核心问题聚焦核心问题聚焦核心问题聚焦整体思路整体思路项目定位项目定位项目定位项目定位启动区策略启动区策略启动区策略启动区策略项目机会寻找项目机会寻找项目机会117、寻找项目机会寻找整盘操盘策略整盘操盘策略整盘操盘策略整盘操盘策略项目定位项目定位p项目定位项目定位p形象定位形象定位p客群定位客群定位核心价值梳理核心价值梳理FAB分析分析基于项目启动区：大规模、配套、中等容积率基于竞争策略：差异化路线，社区形象及产品空间（尺度、功能）及附加值的打造，实现产品阶段性领先；基于客户需求：户型功能、社区配套、园林规划、社区环境、物业管理服务定义定义FABFABF F（Features/factFeatures/fact）项目本身的特性项目本身的特性/ /属性属性本项目本项目大规模中低等容积率社区大规模中低等容积率社区A (AdvantagesA (Advantag118、es）相对于竞争对手的优势相对于竞争对手的优势本项目本项目个性鲜明的社区形象；地低密自然环境优越；兼具功能性和舒适度的户型；完个性鲜明的社区形象；地低密自然环境优越；兼具功能性和舒适度的户型；完善的社区配套；宜居的社区环境；善的社区配套；宜居的社区环境；B (Benefit/valueB (Benefit/value）项目带给目标客户的利益项目带给目标客户的利益/ /价值价值本项目本项目北京北京城市生活家城市生活家低密度低密度+ +良好自然环境良好自然环境+ +高产品力高产品力 + +完善社区配套完善社区配套 产品力产品力便利生活便利生活区域前景区域前景舒适度舒适度大规模中等容积率大规模中等容119、积率全配套生活设施全配套生活设施交通便利，产品丰富交通便利，产品丰富打造产品品质及舒适度，全面塑打造产品品质及舒适度，全面塑造产品力，实现阶段性领先；造产品力，实现阶段性领先；差异化路线，形成特色鲜明的社差异化路线，形成特色鲜明的社区形象；区形象；配套及物业管理提升配套及物业管理提升项目项目定位定位竞争层面竞争层面客户导向客户导向本体质素本体质素定位基础定位基础交通优势交通优势北京被动外溢客群北京被动外溢客群核心目标：引领市场，树立品牌核心目标：引领市场，树立品牌属性定位考属性定位考虑点虑点选择路径：选择路径：业态提升型空港新市镇：业态提升型空港新市镇：“公园化、体验化、生活化、娱公园化、体验120、化、生活化、娱乐化乐化”；差异化路线：形象鲜明、低密意向、高附加值创新产品；差异化路线：形象鲜明、低密意向、高附加值创新产品；精准定位，挖掘客户，区域领导者精准定位，挖掘客户，区域领导者“ “ 新空港生态城新空港生态城 ”机场建设利好机场建设利好属性定位属性定位产业人群产业人群p“新新” 区域认知的改变区域认知的改变 p“空港空港”依托新空港经济带，成为区域发展的又一引擎依托新空港经济带，成为区域发展的又一引擎p“生态生态”低密居所，水岸风情、绿植密布的宜居生活低密居所，水岸风情、绿植密布的宜居生活 p“城城”高层级综合配套，带给人们城市中心的高端、便捷享受高层级综合配套，带给人们城市中心的高121、端、便捷享受客户定位客户定位北京北京城市生活家城市生活家占位北京，吸引北京东部、南部客户，享受活力的、时尚的、占位北京，吸引北京东部、南部客户，享受活力的、时尚的、占位北京，吸引北京东部、南部客户，享受活力的、时尚的、占位北京，吸引北京东部、南部客户，享受活力的、时尚的、宜居的、国际化的新城市生活宜居的、国际化的新城市生活宜居的、国际化的新城市生活宜居的、国际化的新城市生活前期：凭借高附加值的产品，体现性价比，有前期：凭借高附加值的产品，体现性价比，有效的吸引被动外溢的客群；效的吸引被动外溢的客群；中期：凭借提高主流产品力及品质，加之完善中期：凭借提高主流产品力及品质，加之完善的配套及社区环境122、，有效吸引城市外溢客群及产的配套及社区环境，有效吸引城市外溢客群及产业人群业人群后期：凭借高品质高舒适度的产品，后期：凭借高品质高舒适度的产品，占据区域占据区域品质制高点品质制高点，加之配套的完善，加之配套的完善，有效吸引高端产有效吸引高端产业客群业客群他们独立而包容，专注而进取，是在大城市中追逐梦他们独立而包容，专注而进取，是在大城市中追逐梦想的一群人，对自己、对生活都有着较高的要求；想的一群人，对自己、对生活都有着较高的要求；他们有点他们有点“恋家恋家”，有着很强的家庭观念，即便习，有着很强的家庭观念，即便习惯了惯了“漂漂”的日子，但的日子，但“安定安定”的念头一直坚定；的念头一直坚定；他123、们对大都市繁华有着深切的向往，同时又渴望安静祥和，他们希他们对大都市繁华有着深切的向往，同时又渴望安静祥和，他们希望能拥有一个将都市感与生活享受相融合的绿色港湾望能拥有一个将都市感与生活享受相融合的绿色港湾积极进取、追逐梦想、追求品质、积极进取、追逐梦想、追求品质、家庭责任、绿色健康家庭责任、绿色健康他们正处于事业的上升期，工作繁忙，希望他们正处于事业的上升期，工作繁忙，希望“家家”是是一个休憩、放松身心的场所，希望这里的生活能一个休憩、放松身心的场所，希望这里的生活能“慢慢”步调，舒缓而愉悦；步调，舒缓而愉悦；他们务实但也需要一点浪漫，点滴间不经意的贴心他们务实但也需要一点浪漫，点滴间不经意124、的贴心细节，能感动良久细节，能感动良久客户演绎客户演绎项目背景项目背景项目背景项目背景核心问题聚焦核心问题聚焦核心问题聚焦核心问题聚焦整体思路整体思路项目定位项目定位项目定位项目定位启动区策略启动区策略启动区策略启动区策略项目机会寻找项目机会寻找项目机会寻找项目机会寻找整盘操盘策略整盘操盘策略整盘操盘策略整盘操盘策略操盘策略。操盘策略。p案例借鉴案例借鉴p操盘策略操盘策略国际上机场产业小镇的发展之路国际上机场产业小镇的发展之路案例借鉴：业态提升型市镇：案例借鉴：业态提升型市镇：拉斯科琳娜拉斯科琳娜案例借鉴案例借鉴达拉斯达拉斯拉斯科琳娜拉斯科琳娜本报告是严格保密的。区位区位：位于美国得克萨斯州，125、是得克萨斯州最繁忙的机场；2006年或得“全球最佳货运机场”；起降排名起降排名：2007年，达拉斯-沃斯堡机场的飞机起降达到了684,779架次，在全世界排名第三；客运量排名客运量排名：世界第7大机场，2007年的客运量达到了59,784,876人次。2008年排名世界第四；占地面积排名占地面积排名：达拉斯-沃斯堡机场是全美第2大及世界第4大机场，面积达到18,076英亩（7,315公顷）；世界级大型机场内的业态提升型空港新市镇世界级大型机场内的业态提升型空港新市镇n分布于机场周边的州际公路边n功能复合：商业、旅游度假、高端农业、物流、服务业、体育娱乐、高端制造、总部经济市镇的核心功能有明显分126、工市镇的核心功能有明显分工l格雷普韦恩：商业中心、葡萄酒旅游度假、新兴轻工业l科佩尔：物流、服务业l拉斯科琳娜拉斯科琳娜：以产业为主发展，形成业态提升性独立市镇以产业为主发展，形成业态提升性独立市镇，总部经济、信息技术、产业基地l尤利斯：体育娱乐案例借鉴案例借鉴达拉斯达拉斯拉斯科琳娜拉斯科琳娜本报告是严格保密的。1974年前年前1974-1985年年1986-2020年年 机机场场拉拉斯斯科科琳琳娜娜n1964年：达拉斯和沃斯堡确定联合建设新机场的规划。n1973年：建设完工并正式启用为商用机场。n1979年：成为达拉斯、沃斯堡地区唯一的远程商业机场。n1985年：客运吞吐量超过4000万人次127、/年。n1992年：客运量达到5000万人次。20022008年：保持5500万人次/年以上的客运量，占地面积排全美国第二。n大规模基础设施建设1972年开始进行联通机场和达拉斯的公路。n产业：畜牧业及简单肉类加工畜牧业及简单肉类加工。土地主要用于牧场。n建设写字楼写字楼和工业物业设施工业物业设施，修建大量豪华酒店大量豪华酒店。n产业：利用区位、交通优势发展总部经济和电子产业总部经济和电子产业。至1985年，引进从中心城市外迁的总部企业及电子企业，包括IBM、通用汽车、德士古石油、松下、施乐、信诺保险等美国或区域总部。n基础设施：建设通往达拉斯的轻轨轻轨。大力发展商业娱乐配套商业娱乐配套、高档128、居住设高档居住设施施。n产业：利用世界信息通信产业的发展契机，发展信息通信产业、高端服信息通信产业、高端服务业务业。 微软、诺基亚、NEC等信息通信企业，及花旗集团、Sterling 商业服务等企业入驻。作为自身具备产业基础的机场市镇利用机场带来的机作为自身具备产业基础的机场市镇利用机场带来的机会通过自身的产业升级，实现市镇的跨越式发展会通过自身的产业升级，实现市镇的跨越式发展中心区（中心区（20082008）中心区（中心区（19851985）中心区（中心区（19741974）案例借鉴案例借鉴达拉斯达拉斯拉斯科琳娜拉斯科琳娜本报告是严格保密的。电子信息产业区位于城市西北部，入驻大企业有微软、I129、BM、索尼、松下、诺基亚等，共同营造了良好的产业区氛围；基础设施建设基础设施建设产业引入产业引入高密度住宅及基础高密度住宅及基础配套建设配套建设综合性城市生活配套及高端住宅建设综合性城市生活配套及高端住宅建设2建设写字楼、工业物业、豪华酒店，吸引了通讯、网络、软件类企业、总部企业进入；总部经济区总部经济区电子信息产业区电子信息产业区酒店、商业区酒店、商业区1产业发展，建设中高密度的居住区及其配套，吸引达拉斯的产业人口；3产业发展后期建设了大量休闲公建设施，增加了城市吸引力，吸引了高端产业人口居住；4大力推动产业园区基础建设，提升临空经济产业结构借助已有产业基础引入跨国企业总部，推动信息产业发展130、与产业发展结合进行居住区建设，保证产业人口的驻留加强文化、休闲、娱乐设施，增强城市的宜居性，吸引高端人才的居住基础设施基础设施建设阶段建设阶段高端产业高端产业引入阶段引入阶段高密度住区及高密度住区及配套建设阶段配套建设阶段宜居住区建宜居住区建设阶段设阶段案例借鉴案例借鉴达拉斯达拉斯拉斯科琳娜拉斯科琳娜本报告是严格保密的。拉斯科琳娜市镇意向拉斯科琳娜市镇意向 机场带动下的活力的、时尚的、宜居的、国际市镇机场带动下的活力的、时尚的、宜居的、国际市镇案例借鉴案例借鉴达拉斯达拉斯拉斯科琳娜拉斯科琳娜本报告是严格保密的。Las Colinas Convention Center Las Colinas 131、Convention Center 拉斯科琳娜市镇意向拉斯科琳娜市镇意向 机场带动下的活力的、时尚的、宜居的、国际市镇机场带动下的活力的、时尚的、宜居的、国际市镇案例借鉴案例借鉴达拉斯达拉斯拉斯科琳娜拉斯科琳娜本报告是严格保密的。达拉斯风格的延续，达拉斯精髓的演绎，入口标志达拉斯风格的延续，达拉斯精髓的演绎，入口标志性景观延续，打造真正的空港新市镇风情性景观延续，打造真正的空港新市镇风情p小镇入口叠水小喷泉景观延小镇入口叠水小喷泉景观延续达拉斯城市标志性景观喷泉续达拉斯城市标志性景观喷泉景观广场；景观广场；p浓厚的人工色彩被自然的元浓厚的人工色彩被自然的元素所消化，城市的嘈杂、拥护素所消化，城132、市的嘈杂、拥护被音乐和流水所代替，使入口被音乐和流水所代替，使入口情景化，作为一个极好的休息、情景化，作为一个极好的休息、散步环境空间；散步环境空间；达拉斯喷泉广场达拉斯喷泉广场以出色的城市环境设计造以出色的城市环境设计造就了城市中最具有魅力的就了城市中最具有魅力的公共空间。为市民提供休公共空间。为市民提供休闲环境和生态花园景观。闲环境和生态花园景观。广场的中央是一组广场的中央是一组由电脑控制的有由电脑控制的有160个喷嘴的音乐喷泉，个喷嘴的音乐喷泉，可以自动调节喷泉可以自动调节喷泉高度，喷水停止时，高度，喷水停止时，行人便可自由穿越行人便可自由穿越水池间形成了层层水池间形成了层层叠叠的瀑布。133、步行叠叠的瀑布。步行道由豆绿色板铺成，道由豆绿色板铺成，部分与水面平齐，部分与水面平齐，步入其间，如同浮步入其间，如同浮在水面；在水面；案例借鉴案例借鉴达拉斯达拉斯拉斯科琳娜拉斯科琳娜本报告是严格保密的。拉斯科琳娜拉斯科琳娜奎尔鲁恩公寓，紧邻市镇核心区奎尔鲁恩公寓，紧邻市镇核心区的高密度，年轻活力住区的高密度，年轻活力住区 奎尔鲁恩奎尔鲁恩奎尔鲁恩奎尔鲁恩 紧邻市镇核心区域； 交通便利； 中等密度公寓组团； 具备实用、舒适的1-3居室； 良好的环境景观，组团庭院； 宽敞的停车场； 医疗中心、大型超市、多个餐厅； 友好、年轻的社区氛围；奎尔鲁恩客群奎尔鲁恩客群奎尔鲁恩客群奎尔鲁恩客群男性年龄23134、.8岁；女性年龄27.4岁； 平均家庭人数1.7人； 已婚人群29.2%； 已婚有子女的4.9%； 外来住民45.6%；每平方公里11255人英里；案例借鉴案例借鉴达拉斯达拉斯拉斯科琳娜拉斯科琳娜本报告是严格保密的。拉斯科琳娜拉斯科琳娜大学山，丰富配套下的人与自然大学山，丰富配套下的人与自然和谐典范社区；和谐典范社区；大学山大学山大学山大学山公园中的绿洲，人与自然的 和谐典范社区，PRINCETON PARK； 良好的邻里沟通； 强烈的身份标识；学校、私立学校、教会；丰富的娱乐生活配套：餐厅、面包 店、Azurea咖啡厅、电影院、娱乐场、图书馆、书店、杂货店、品牌工厂店、家居用品店、酒店；大学135、山客群大学山客群大学山客群大学山客群年龄集中35-55岁； 平均家庭人数2.8人； 已婚有子女的76.1%； 三代之家1.1%；总人口1372户；案例借鉴案例借鉴达拉斯达拉斯拉斯科琳娜拉斯科琳娜本报告是严格保密的。拉斯科琳娜拉斯科琳娜卡顿谷，优质环境下的人文、高卡顿谷，优质环境下的人文、高端社区型居住区；端社区型居住区；卡顿谷卡顿谷优质水体与自然环境的低密度活力住区；三叶杨山谷蜿蜒水道，全景住区航道；宽敞的公园和绿树成荫的街道；专用的社区环境活动区域，顿谷公园；郁郁葱葱的四季度假村，可提供婚礼、庆典服务；特许学校； 丰富全面的各类配套；卡顿谷卡顿谷多样化、有格调的活力、品质高端社区；友邻关系亲136、密，定期的居民聚会；季节性社区活动频繁，友爱假日夜晚、节日灯饰比赛、复活节彩蛋聚会、万圣节顿谷公园活动等；充满活力的社会委员会；案例借鉴案例借鉴达拉斯达拉斯拉斯科琳娜拉斯科琳娜本报告是严格保密的。项目发展时序项目发展时序一期：启动阶段一期：启动阶段二期：完善阶段二期：完善阶段三期：升级阶段三期：升级阶段满足城市外溢客群满足城市外溢客群主流需求产品主流需求产品高密度高密度基本生活配套基本生活配套交通便利交通便利区域价值实现有限区域价值实现有限满足城市外溢客群及产业人满足城市外溢客群及产业人群群主流需求产品主流需求产品+品质住宅需求品质住宅需求产品产品中等密度中等密度完善生活配套、综合区域配完善生137、活配套、综合区域配套套交通便利交通便利区域价值有效实现区域价值有效实现满足城市主动郊区化客群及满足城市主动郊区化客群及高端产业人群高端产业人群品质住宅需求产品品质住宅需求产品低等密度低等密度自然环境条件优越自然环境条件优越完善生活配套、综合区域配套完善生活配套、综合区域配套交通便利交通便利区域价值最大化实现区域价值最大化实现公寓产品公寓产品生活配套生活配套公寓公寓&类低密度产品类低密度产品会所、集中商业、酒店、会所、集中商业、酒店、教育、娱乐等教育、娱乐等类低密度产品类低密度产品高端会所高端会所案例借鉴案例借鉴达拉斯达拉斯拉斯科琳娜拉斯科琳娜操盘策略。操盘策略。p案例借鉴案例借鉴p操盘策略操盘138、策略世联对于项目世联对于项目整盘思路整盘思路的理解的理解容积率极致分解容积率极致分解u一期主要以高层主流住宅为主，承担项目现金流，拉高容积率，分担劣势一期主要以高层主流住宅为主，承担项目现金流，拉高容积率，分担劣势；u后期产品主要以洋房和别墅类低密产品为主，提高社区品质和形象，应对区后期产品主要以洋房和别墅类低密产品为主，提高社区品质和形象，应对区域发展利好；实现利润最大化和树立开发商品牌形象。域发展利好；实现利润最大化和树立开发商品牌形象。建议：根据阶段在统一系统下，树立分支形象建议：根据阶段在统一系统下，树立分支形象u项目整盘定位确定项目的调性，一期的高层产品与后期的低密产品针对不同项目整139、盘定位确定项目的调性，一期的高层产品与后期的低密产品针对不同的客群，在形象定位上有所区别；的客群，在形象定位上有所区别；价值成长曲线：区域价值成长曲线：区域产品产品生活方式生活方式项目价值项目价值开发周期开发周期前期前期（20102013年）年）中期中期（20142016年）年）后期后期（20172020年）年）项目项目策略策略品牌品牌实现实现客户客户逻辑逻辑安全操作树立影响力安全操作树立影响力价值梯度快速上升价值梯度快速上升价值梯度巩固提升价值梯度巩固提升区域炒作区域炒作产品升级产品升级生活方式体验生活方式体验产品产品逻辑逻辑项目开发与城市建设相结合开发商品牌价值与社会贡献嫁接，制造市场声音140、项目开发与居住品质紧密关联开发商专业度得到市场认可提升品牌价值开发品牌经营融入客户生活方式开发商企业理念影响客户置业逻辑形成品牌忠实度中高密度高层市场主流中高密度高层市场主流户型，户型，产品附加值产品附加值+配套配套提升提升，把握市场话语权，把握市场话语权中等密度中等密度公寓公寓+类低密类低密，配套驱配套驱动，多类型产品搭配动，多类型产品搭配，提高公，提高公寓产品总价，实现价值提升寓产品总价，实现价值提升低等密度低等密度，类低密产品类低密产品，生态生态社区环境及配套全面提升，保社区环境及配套全面提升，保证项目价值最大化证项目价值最大化改变区域认知通过产品+配套提升价值预期区域价值释放综合性区域141、配套驱动+产品创新（LOFT），开始发力大盘优势释放居住品质与成熟氛围演绎项目独特气质，水岸、生态、低密被迫挤压被迫挤压区域认知提升，产品区域认知提升，产品+配套吸引配套吸引城市外溢及产业人群城市外溢及产业人群区域认可下对区域认可下对综合级配套综合级配套+产品要求提升产品要求提升主动郊区化及高端产业人群主动郊区化及高端产业人群认可区域成熟度、低密生活、认可区域成熟度、低密生活、生活圈层生活圈层本项目操盘策略本项目操盘策略土地价值评价土地价值评价p A A地块地块p B B地块地块p CC地块地块p D D地块地块周边影响因素景观评价其他特征D D城市核心部位景观佳私密性好，景观佳，几乎不受外界142、干扰CC社区内部景观好私密性好，噪音影响较小B B邻近城市次级道路景观一般部分私密性较好，有一定的噪音影响A A邻近城市主干道景观一般私密性一般，受外界影响较大地块价值排序：地块价值排序：DCBADCBA价值分区原则价值分区原则权重权重A AB BCCD D进入性20%20181817噪音20%10151920私密性25%15182425景观可利用性35%30303435价值实现75819597价值排序价值排序4 43 32 21 1私密程度；私密程度；景观资源的占有程度；景观资源的占有程度；与城市干道的物理距离及受威胁程度；与城市干道的物理距离及受威胁程度；与现状回迁房的物理距离及受干扰程度143、；与现状回迁房的物理距离及受干扰程度；保证各类产品价值最大化保证各类产品价值最大化D地块景观、私密性、受外界影响程度最最小，布置低密产品明星产品，实现价值最大化；C地景观、私密性较好，适合布置低密+高端公寓型产品，实现价值最大化；A、B地受临街及外界影响较大，布置高层产品产品，实现走量，保证回款；应对固安发展趋势，融合拉斯科琳娜成功模应对固安发展趋势，融合拉斯科琳娜成功模式，项目分式，项目分3 3阶段操作，分期应对适时产品系阶段操作，分期应对适时产品系及打造重点，全方面引领固安市场；及打造重点，全方面引领固安市场；整体意向整体意向p 一期：启动阶段一期：启动阶段奎尔鲁恩公寓：奎尔鲁恩公寓，紧邻144、市镇核心区的高密度，年轻活力住区奎尔鲁恩公寓：奎尔鲁恩公寓，紧邻市镇核心区的高密度，年轻活力住区p 区域价值实现有限区域价值实现有限 公主河公主河农兴路农兴路106国国道道固马路固马路一期一期产品要求产品要求高密度，市场主流需求住宅公寓高密度，市场主流需求住宅公寓 产品，（产品，（60平米左右一居、平米左右一居、80- 90平米两居，平米两居，110-120平米三平米三 居），提高产品附加值；居），提高产品附加值；承接客户承接客户满足城市外溢客群；满足城市外溢客群；社区配套社区配套保证基本生活便利的配套设施保证基本生活便利的配套设施 （超市、餐厅等，沿街位置，考虑（超市、餐厅等，沿街位置，考虑145、 昭示性、便利性）；昭示性、便利性）；社区环境社区环境通过园林及公共空间的打造，营通过园林及公共空间的打造，营 造充满年轻、活力的社区氛围保造充满年轻、活力的社区氛围保 证品质及舒适度；证品质及舒适度；p满足基本生活便利的社区配满足基本生活便利的社区配套及充满年轻、活力气息的社套及充满年轻、活力气息的社区营造，同时保证品质感；区营造，同时保证品质感；p启动区启动区p沿街商沿街商业配套业配套首期首期奎尔鲁恩奎尔鲁恩 新城市公寓新城市公寓公主河公主河农兴路农兴路106国国道道固马路固马路二期二期三期三期二期二期大学山大学山 配套丰富的中等密度复合新城配套丰富的中等密度复合新城p 二期：完善阶段二期146、：完善阶段大学山：丰富配套下的人与自然和谐典范社区大学山：丰富配套下的人与自然和谐典范社区p区域价值有效实现区域价值有效实现 产品要求产品要求中等密度，公寓中等密度，公寓+类低密保证产类低密保证产 品创新、领先及品质（品创新、领先及品质（LOFT）承接客户承接客户满足城市外溢客群及产业人群；满足城市外溢客群及产业人群；社区配套社区配套配套升级，完善生活配套，形成配套升级，完善生活配套，形成 综合区域级配套（社区会所、商综合区域级配套（社区会所、商 业、酒店、学校等）；业、酒店、学校等）；社区环境社区环境通过园林及公共空间的打造，营通过园林及公共空间的打造，营 造公园中的绿洲，人与自然的造公园中147、的绿洲，人与自然的 和谐典范社区；和谐典范社区；p中低密社区意向，最大限中低密社区意向，最大限度保证低密意向，营造公园度保证低密意向，营造公园中的绿洲，同时社区配套全中的绿洲，同时社区配套全面跟进面跟进p会所、酒会所、酒店店p沿街商沿街商业配套业配套公主河公主河农兴路农兴路106国国道道固马路固马路三期三期三期三期卡顿谷卡顿谷 低密生态的高端新城低密生态的高端新城p 三期：升级阶段三期：升级阶段卡顿谷，优质环境下的人文、高端社区型居住区；卡顿谷，优质环境下的人文、高端社区型居住区；p区域价值最大化实现区域价值最大化实现 产品要求产品要求低等密度，品质住宅需求产品即低等密度，品质住宅需求产品即 148、类低密度产品类低密度产品,城市主动郊区化客城市主动郊区化客 群及高端产业人群；群及高端产业人群；社区配套社区配套配套升级，完善生活配套，形成配套升级，完善生活配套，形成 高层级区域级配套（高端会高层级区域级配套（高端会 所、商业、酒店、学校等）；所、商业、酒店、学校等）；社区环境社区环境通过园林、公共空间及水系的打通过园林、公共空间及水系的打 造，优质水体与自然环境的低密造，优质水体与自然环境的低密 度活力住区，营造水岸风情，形度活力住区，营造水岸风情，形 成宽敞的公园及主题社区活动成宽敞的公园及主题社区活动 区；区；p低密社区意向，重点打造低密社区意向，重点打造水岸风情水岸风情及园林的打造，149、营及园林的打造，营造社区各种活动主体空间造社区各种活动主体空间p水岸风水岸风情打造，情打造，融合社区融合社区园林规划园林规划项目不同时期产品对准固安未来区域发展，通过适时产品系及驱动因素，项目不同时期产品对准固安未来区域发展，通过适时产品系及驱动因素，全方面引领市场；全方面引领市场；p一期：应对固安城市化进程，通过产品及便利性配套，打造时尚的、活一期：应对固安城市化进程，通过产品及便利性配套，打造时尚的、活力的城市公寓，引领市场；力的城市公寓，引领市场；p二期：应对固安都市化转变，通过产品、品质的创新、综合级区域配套二期：应对固安都市化转变，通过产品、品质的创新、综合级区域配套及低密意向，打造150、复合新城，实现引领市场；及低密意向，打造复合新城，实现引领市场；p三期：应对都市化下的生态新城，在保证社区低密园林打造下通过着重三期：应对都市化下的生态新城，在保证社区低密园林打造下通过着重打造水岸沿线，营造水岸风情，打造高端低密生态新城，迎合区域生态发打造水岸沿线，营造水岸风情，打造高端低密生态新城，迎合区域生态发展趋势引领市场；展趋势引领市场；操盘策略操盘策略总结总结项目背景项目背景项目背景项目背景核心问题聚焦核心问题聚焦核心问题聚焦核心问题聚焦整体思路整体思路项目定位项目定位项目定位项目定位启动区策略启动区策略启动区策略启动区策略项目机会寻找项目机会寻找项目机会寻找项目机会寻找整盘操盘策151、略整盘操盘策略整盘操盘策略整盘操盘策略启动区策略。启动区策略。产品优势产品优势南三环以南刚需客户南三环以南刚需客户核心目标：快速销售，制造声音核心目标：快速销售，制造声音属性定位考属性定位考虑点虑点选择路径：差异化路线，产品创新，形象创新，高产品力选择路径：差异化路线，产品创新，形象创新，高产品力精准定位，挖掘客户，区域挑战者精准定位，挖掘客户，区域挑战者京南首席京南首席“生活生活”住区住区启动区属性定位启动区属性定位规模优势规模优势启动期客户定位启动期客户定位大兴、亦庄、丰台大兴、亦庄、丰台等南城客户，外地人为主，等南城客户，外地人为主，经济能力有限，无力在北京城区置业；年龄在经济能力有限，152、无力在北京城区置业；年龄在25253535岁，白领上班族或小生意人，首次置业，岁，白领上班族或小生意人，首次置业，在北京长期发展，在北京长期发展，渴望在北京有一个固定的居渴望在北京有一个固定的居所所；看重；看重性价比性价比，对，对总价总价敏感，对敏感，对居住舒适度居住舒适度和和生活便利度生活便利度有一定要求；有一定要求；4040岁以上，南城有岁以上，南城有改善改善、养老养老需求的需求的挤压客户挤压客户；北京有住房，但亟需改善升级；有一定财富实北京有住房，但亟需改善升级；有一定财富实力，但难以支付城区高房价；价格为其购房重力，但难以支付城区高房价；价格为其购房重要限制条件，可牺牲地段，但对居住品153、质有要要限制条件，可牺牲地段，但对居住品质有要求；求；北京东、南部区域以及固安、廊坊等本地北京东、南部区域以及固安、廊坊等本地投资投资客客，看好固安未来的，看好固安未来的升值潜力升值潜力，买房看重，买房看重性价性价比比、开发商品牌开发商品牌、户型大小户型大小及及配套配套等，购房关等，购房关注点与自住客户有所重叠，但考虑因素不同；注点与自住客户有所重叠，但考虑因素不同；重要客户重要客户其他客户其他客户核心客户核心客户主要为北京南部区域刚需首置客户主要为北京南部区域刚需首置客户孔雀大卫城孔雀大卫城学府芳园学府芳园塞纳香堤塞纳香堤天顺家园天顺家园汇丰家园汇丰家园恒基现代城恒基现代城第九区第九区万汇广154、场万汇广场橘洲橘洲中宏新界中宏新界方城馨苑方城馨苑一居一居二居二居三居三居一居：50-65平米经济二居：70-80平米； 主流两居：80-100平米主流三居：110-120平米； 舒适三居：125-140平米当前固安市场主要项目户型尺度当前固安市场主要项目户型尺度启动期产品定位启动期产品定位客户需求客户需求 本区域内现有客户本区域内现有客户夫妻二人小太阳家庭家庭结构家庭结构对应需求对应需求户型特征户型特征客户类型客户类型夫妻二人夫妻二人带一个小孩两个独立卧室70-90平米两居两个独立卧室以上，具备一定舒适度110-120平米三居后小太阳家庭空巢家庭夫妻二人，孩子上中学两位老人两个独立卧室带书房155、，舒适度高125-140平米三居两个独立卧室70-90平米两居启动区产品定位启动区产品定位产品形式产品形式产品面积区间产品面积区间对应客户对应客户一居50-65平米单身或投资客两居75-90平米夫妻二人空巢家庭三居主流三居110-120平米小太阳家庭舒适三居130-140平米后小太阳家庭主力主力户型户型前提：前提：满足客户需求的前提下，针对市场竞争做差异化产品。满足客户需求的前提下，针对市场竞争做差异化产品。竞争策略：竞争策略：p 针对大卫城主力户型针对大卫城主力户型90平米通透两居，本项目在保证居住功能和舒适度的前提平米通透两居，本项目在保证居住功能和舒适度的前提下控制户型面积，提供高附加值156、，具备总价优势，保证项目快销下控制户型面积，提供高附加值，具备总价优势，保证项目快销。p 针对目前市场上配套设施的滞后性及区域配套设施的落后的现状，启动区配有针对目前市场上配套设施的滞后性及区域配套设施的落后的现状，启动区配有沿街商业，满足客户需求，弥补市场不足；沿街商业，满足客户需求，弥补市场不足；p产品产品+配套配套p 配套配套：沿街商业为主，配套作为其中的一部分，以满足业主便利性为主，：沿街商业为主，配套作为其中的一部分，以满足业主便利性为主，24小时超市、餐厅等方便业主生活的便利性配套生活设施，面积无需做大，小时超市、餐厅等方便业主生活的便利性配套生活设施，面积无需做大，保证昭示性及服157、务半径的便利性；保证昭示性及服务半径的便利性；130-140平米80-90平米55-65平米110-120平米总用地面积：115552平米总建筑面积：253240平米总户数：2660 户容积率：2.255-65 一居：24960平米 416套 套数比15% 面积比9%80-90两居：137880平米 1532套 套数比58% 面积比55%110-120 三居：55680平米 464套 套数比17% 面积比23%130-140三居：34720平米 248套 套数比10% 面积比13%启动区产品建议启动区产品建议p户型比例户型比例130-140平米80-90平米55-65平米110-120平米26158、F18F18F18F11F启动区产品建议启动区产品建议p楼层状况楼层状况启动区产品打造关键点启动区产品打造关键点项目产品：项目产品：l严格控制套型面积；严格控制套型面积；l户内功能实用性、功能性强；房间方正，保证尺度及舒适度；户内功能实用性、功能性强；房间方正，保证尺度及舒适度；l餐厅与客厅分开布置，留有意向的玄关设计；餐厅与客厅分开布置，留有意向的玄关设计；l户内附加值设计，如灵活运用空间（两居便三居）、超大开户内附加值设计，如灵活运用空间（两居便三居）、超大开敞阳台、内庭院、飘窗设计等；敞阳台、内庭院、飘窗设计等；l注重室内公共空间的打造，大堂、电梯间、车库入户大堂等，注重室内公共空间的打159、造，大堂、电梯间、车库入户大堂等，多重体系打造，突出品质；多重体系打造，突出品质；启动区产品意向启动区产品意向p 大面积赠送阳光露台大面积赠送阳光露台p赠送飘窗赠送飘窗p 大面积赠送阳光露台大面积赠送阳光露台p270度转角飘窗赠送度转角飘窗赠送p 一居室：大面积附加值提升一居室：大面积附加值提升启动区产品意向启动区产品意向p 二居室：赠送，二居变三居二居室：赠送，二居变三居p内庭院设计；内庭院设计；p超大开场阳台超大开场阳台启动区产品意向启动区产品意向p 三居室：南北通透，舒适尺度三居室：南北通透，舒适尺度客厅阳台客厅阳台主卧主卧飘窗飘窗次卧次卧飘窗飘窗露台露台p南北通透、一梯两户，玄关南北通160、透、一梯两户，玄关设计设计p客厅面宽客厅面宽4.2米米 主卧面宽主卧面宽4米米 餐厅面宽餐厅面宽3.3米米 次卧面宽次卧面宽3.2米米 p双卫生间双卫生间 餐厅与厨房统一布餐厅与厨房统一布置置p三间居室纯南向三间居室纯南向 赠送面积约赠送面积约11.8平米平米p 大面积露台、阳台、卧室飘大面积露台、阳台、卧室飘窗；窗；第三重门厅：电梯厅第三重门厅：电梯厅玻璃通透设计 大理石贴砖第一重门厅：大堂前厅第一重门厅：大堂前厅第二重门厅：会客厅第二重门厅：会客厅启动区公共空间意向启动区公共空间意向车库入户大堂车库入户大堂挑挑空空品质品质色彩色彩人性化人性化鲜明鲜明项目外围：项目外围：l社区整体风格社区整161、体风格统一统一“达拉斯达拉斯”建筑风格，根据不同时期产品建筑风格，根据不同时期产品线不同，建筑外立面略有不同，但保证整体线不同，建筑外立面略有不同，但保证整体色彩色彩、细节细节、风格风格的统一的统一；l园林建议将园林建议将水系进行延伸水系进行延伸，绿化强调参与性强、配合景观小，绿化强调参与性强、配合景观小品，注重色彩及层次的搭配，注重景中央景观及观节点的塑造，品，注重色彩及层次的搭配，注重景中央景观及观节点的塑造，整体风格与社区风格统一；整体风格与社区风格统一；l入口考虑邻近入口考虑邻近106106国道，强调为国道，强调为景观节点景观节点的塑造，形成的塑造，形成城市城市景观景观；强调城市感、融162、合达拉斯喷泉广场，形成；强调城市感、融合达拉斯喷泉广场，形成标志性景观标志性景观；启动区产品打造关键点启动区产品打造关键点启动区风格意向启动区风格意向挺拔挺拔高耸高耸线条线条深色调深色调门廊门廊启动区园林意向启动区园林意向层次层次铺设铺设色彩色彩参与性参与性亲水亲水启动区入口意向启动区入口意向风格延续风格延续标标志志性性城城市市景景观观价格策略。市场打分因素：市场打分因素：根据市场比较法，将项目的打分因素分为若干项，在不考虑市场时间因素、户型配比情况下对竞品项目进行打分比准均价推售的指标体系比准均价推售的指标体系打分指标打分指标权重（权重（% %）片区价值片区价值2020片区地位片区地位10升163、值前景升值前景10地块价值地块价值2020环境与自然景观环境与自然景观5交通便利性交通便利性15本体价值本体价值4040产品形式产品形式6社区规模（配套、成熟社区规模（配套、成熟度）度）10产品设计产品设计8园林设计园林设计8公共空间公共空间8项目附加值项目附加值2020开发商品牌开发商品牌10物业管理物业管理10价格策略价格策略总价、面积区间重合总价、面积区间重合同区域主流项目同区域主流项目客户群有交叉客户群有交叉竞品项目选取原则竞争项目：竞争项目：孔雀大卫城、万汇广场、天顺家园价格策略价格策略比准均价推导打分表格比准均价推导打分表格价格策略价格策略项目入市均价推导项目入市均价推导本项目入市164、比准均价比准均价5763.155763.15元元/ /平方米平方米本项目启动区产品入市均价：5600-5800元元/平米平米本项目产品价格定位：本项目产品价格定位：综合考虑多种因素，包括价格自然增长、项目产品力的提升、营销促进等因素价格策略价格策略启动区配套建议启动区配套建议建议启动区配有便利性配套设施建议启动区配有便利性配套设施超市等即可超市等即可p 考虑客户需求，方便客户生活；考虑客户需求，方便客户生活；p项目一期与二期跨度时间较长，配套设施若不跟进，减少客户信心；项目一期与二期跨度时间较长，配套设施若不跟进，减少客户信心；p 项目周边生活配套低端且杂乱，社区内设置便利性配套生活设施弥项目周边生活配套低端且杂乱，社区内设置便利性配套生活设施弥补周边的不足，增长客户信心，为后期打下基础；补周边的不足，增长客户信心，为后期打下基础；p 邻近项目天顺家园配有底商，商业进驻后会对本项目加大客户分流；邻近项目天顺家园配有底商，商业进驻后会对本项目加大客户分流；p 可作为沿街商业的一部分；可作为沿街商业的一部分；thanks