1、二级市场策划品控中心Centaline Consultants机场开发西区战略发展策划定位报告赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ Code of this report | 25 5项目整体定位项目整体定位4 4项目整体发展战略项目整体发展战略3 32 21 1项目属性及核心问题界定项目属性及核心问题界定6 6区域价值分析区域价值分析物业发展建议物业发展建议7 7附：房地产市场分析附：房地产市场分析启动区发展建议启动区发展建议Code of this report | 3Part 1.1Part 1.1项目属性Code of th2、is report | 4项目位于深圳第五新城航空机场与宝安城的范围内，位于深圳宝安中心区之间，由于其特殊的地理位置决定其具有独特的项目属性往宝安机场往宝安机场往宝安中心区往宝安中心区本案本案 项目毗邻航城大道与项目毗邻航城大道与107107国道；国道； 项目往北车程三分钟项目往北车程三分钟可抵宝安机场，往东南可抵宝安机场，往东南面为宝安中心去；面为宝安中心去； 项目是整个第五城建项目是整个第五城建设中的重要构成部分设中的重要构成部分Code of this report | 5物业类型：本项目为包括住宅、商业、酒店、办公等的综合体项目，城市体系价值明显项目属性一：物业类型项目属性二：规模体量3、项目属性三：项目限高项目属性四：地块特征项目物业类型项目整体规划图住宅办公酒店商业本项目包含住宅、商业、酒店、办公等多种物业形态，是综合体项目。如何实现综合体项目最大化是本项目的核心问题住宅：本项目的住宅体量较大，如何实现住宅的吸引人流的作用对综合体价值实现意义重大商业：商业承担综合体实现辐射范围的职责商务：以会展为驱动的商务，将提升综合体价值土地面积：55万 规划建筑面积：130万项目指标：建议保留住宅j及商业功能用地Code of this report | 6规模属性：项目是是继桃源居之后深圳体量最大的项目，有利于大社区的打造和项目综合资源的整合项目属性一：物业类型项目属性二：规模体量项4、目属性三：项目限高项目属性四：地块特征综合体指标土地面积土地面积：55万 规划建筑面积规划建筑面积：130万土地用途土地用途：综合性质用地桃源居指标占地面积占地面积：116万规划建筑面积规划建筑面积：180万规划人口规划人口：50000人已入住户数已入住户数：近7000户入住人口入住人口：30000多人本项目大体量的特点130万大体量、综合性质用地继桃源居之后，深圳体量最大的项目随着深圳城市规划的西移，将成为置业关注的近郊大型项目承载深圳第五新城规划的使命，将形成生活配套完备、设施齐全的大社区并能够对会展业进行产业支持的高规格综合物业形态区域Code of this report | 7项目限5、高：项目限高问题限制了某些地块优势的实现，需从综合体整体价值实现的角度减少限高对项目价值实现的影响项目属性一：物业类型项目属性二：规模体量项目属性三：项目限高项目属性四：地块特征本项目限高示意图西部的规划需符合限高要求，同时实现限高条件下的价值最大化影响西部地块的价值实现：由于西部地块较规则，且各方面的条件较好，所以限高影响优质地块优势发挥，影响项目的整体价值限高限制了本项目某些地块优势的实现，如何使本项目的价值实现，使限高对本项目价值的实现的影响最小，是思考的重点Code of this report | 8地块特征：本项目地块外形极不规则，东西两地块差异较大；地块占地面积大；可展示面广项目6、属性一：物业类型项目属性二：规模体量项目属性三：项目限高项目属性四：地块特征航空产航空产业群业群深圳机场深圳机场福永、福永、沙井方沙井方向向碧海湾、宝碧海湾、宝安中心区、安中心区、关内方向关内方向本项目地块示意图地块形状极不规整局部地方非常狭窄项目规模大项目整体展示面广地块的东北面，东西向间距比较窄，限制了在这个位置排布物业的选择项目占地面积：55万,如何充分发挥地块的综合价值，实现地块价值最大化是本项目的重点项目的四周与各条交通主道相临，可通过各种渠道进行项目展示，可昭示性强东部地块极不规则，但具有与主干道的接触面，地块价值限制性发挥；西部地块较规则，地块价值可较大发挥Code of thi7、s report | 9项目四至：地块紧临航城大道和107国道，可昭示性强；周边除了桃源居自成的社区氛围，以农民房为主，配套不完善，档次较低项目属性一：物业类型项目属性二：规模体量项目属性三：项目限高项目属性四：地块特征项目四至情况地块南北面尚无开发项目，为原山和道路，项目的可昭示性强西面为农民房，消费档次低，配套不完善东南面为桃源居，已形成较浓的社区氛围，自成完善的生活配套Code of this report | 10地块资源：本地块缺少景观资源；周边多为农民房和厂房，环境较差；周边的社区较低档，生活和教育配套不完善项目属性一：物业类型项目属性二：规模体量项目属性三：项目限高项目属性四：地8、块特征项目环境资源项目配套资源平峦山郊平峦山郊野公园野公园铁仔山郊铁仔山郊野公园野公园厂厂房房及及三三围围村村厂房厂房阳光新居底层商业阳光新居底层商业桃源居商业分布桃源居商业分布航城航城1 1号未来商铺号未来商铺景观资源缺乏景观资源缺乏社区配套较差社区配套较差西乡三围一带靠近机场，周边的自然景观资源不多；周边多分布为电子、制造业工厂，前期缺少科学的规划，整个社区环境较差。目前项目周边仅有一个低档小区以及在开发中的航城一号；配套主要以满足居住为主，无真正意义的生活配套以及教育配套。Code of this report | 11外部因素外部因素内部能力内部能力优势（优势（StrengthsStr9、engths）劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）威胁（威胁（ThreatsThreats）机会（机会（OpportunitiesOpportunities）S-OS-O：发挥优势，抢占机会：发挥优势，抢占机会S-TS-T：发挥优势，转化威胁：发挥优势，转化威胁W-OW-O：利用机会，克服劣势：利用机会，克服劣势W-TW-T：减小劣势，避免威胁：减小劣势，避免威胁珠三角“黄金走廊”带来的城市升级深圳西部滨海中心区规划带来区域升级产业升级引起人流增加政府公建投入，加快配套完善，吸引人流2010年片区供应量大，竞争激烈碧海湾片区不断成熟截留西置客户产业升级带来的客户量及有利效应迟10、缓，区域内客户支撑有限地处城市发展核心位置完整产业链带来客户资源项目的超大体量带来的复合效应产品多样化实现综合体价值地块片区的成熟度不够地块的不规则性，规划受影响地处交通干道，受噪音影响限高要求对项目价值实现的影响充分利用城市规划和产业规划的契机，打造符合目标客户的产品结合超大体量的特性和西部滨海区的规划，充分挖掘综合体的优势，策略性地实现价值螺旋上升配合政府规划，采取合理的规划，使不规则地块充分发挥价值满足产业升级和城市带来的客户需求，因地适宜地打造相应产品，实现整体价值最大化利用综合体优势，打造项目的核心竞争力，形成差异化竞争充分挖掘片区客户，与产业客户实现互动，实现客户量的持续增长合理地11、设计产品，使项目的劣势对项目的影响最小化，产品的优势最大化，使产品的综合价值具备竞争力SWOT分析：综合项目所有元素，各模块间的交叉结论实现了对区位属性和项目属性的交互性认识Code of this report | 12Part 1.2Part 1.2项目核心问题界定Code of this report | 13项目所属片区目前居住成熟度不高，整个航空新城的建设需要810年的打造，机场开发西区在启动之初，将面临着开发难点与压力难点一：区域陌生难点一：区域陌生远离城市城市中心区，毗邻机场及工业用地，噪音及灰尘污染明显；周边多为工业用地，以及工业厂房，配套匮乏；客户认知度及接受度都很低难点二：12、启动区低售价成本压力难点二：启动区低售价成本压力目前项目附近的桃渊居折后售价为7700元/平米，航空新城一号为7100元/平米左右；片区成熟度不高，项目启动阶段必须谨慎控制入市价格本案本案机机场场宝宝安安中中心心区区Code of this report | 14项目的区位属性决定该产品现阶段缺乏超强的辐射力，更适合打造区域产品，但作为超大体量的综合体项目，品牌与后期运营都至关重要实现实现现金流现金流实现实现品牌价值品牌价值打造精品市场快速消化非居住区：难以引领价格大体量综合体：考验运营 项目所在区域非宝安的核心区域，目前环境决定其辐射面难以辐射到全市范围； 作为超大盘的综合体项目，不但需要实13、现现金流，也需要实现项目的品牌价值，并保证后期运营顺利进行。赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ Code of this report | 15现金流目标现金流目标在单价及总价上体现项目竞争力；在单价及总价上体现项目竞争力； 合理控制成本，为项目价格优势的打造创造条件；合理控制成本，为项目价格优势的打造创造条件； 启动阶段价格逐步小幅提升，为后期提价奠定基础。启动阶段价格逐步小幅提升，为后期提价奠定基础。基于对项目整体战略待解决的核心问题，我们对该阶段的总体目标进行进一步解析，总目标“市场实现”可具体细化为以下几个层面通过项目核心14、物业积聚人气；通过项目核心物业积聚人气； 营造并展示社区生活氛围；营造并展示社区生活氛围； 提高区域认知度、弱化区域陌生感。提高区域认知度、弱化区域陌生感。区域认同目标区域认同目标品牌影响力目标品牌影响力目标以项目细节的打造，树立项目强势品牌、形成市场口碑；以项目细节的打造，树立项目强势品牌、形成市场口碑； 凭借项目打造企业品牌在区域的知名度；凭借项目打造企业品牌在区域的知名度； 品牌影响力的巩固与提升为项目的持续开发带来动力。品牌影响力的巩固与提升为项目的持续开发带来动力。Code of this report | 16Part 1.3Part 1.3开发目标Code of this rep15、ort | 17目标一：实现与T3航站楼的错位经营，避免功能重叠，规避开发风险，实现良性互动及机场利益最大化酒店会议中心写字楼公寓国际贸易中心配套商业及娱乐设施主要功能：主要功能：具体商业形态未定，但其庞大的商业体量，以及海陆空铁于一体的交通配套，无疑令其商业颇受市场关注T3T3航站楼核心商业区航站楼核心商业区机场开发西区机场开发西区主要功能：主要功能：酒店写字楼商场住宅学校、公园及文体配套部分功能与T3在概念上存在重叠，开发西区需要走具有自身特色的发展方向，更为强调休闲娱乐于一体Code of this report | 18目标二：着力寻求适当的载体体现机场后勤保障功能，考虑为机场员工的实16、际需求进行整体规划 机场开发西区的规划建设需要从作为机场员工的配套需求建设出发，在居住功能、商务办公功能、休闲娱乐功能以及教育配套功能等给予综合考虑。Code of this report | 19目标三：打造机场开发公司地产品牌价值，并延续物业及品牌的综合价值，获得市场认知机机机机场场开开开开发发西区建西区建西区建西区建设设机机机机场场开开开开发发公司品牌价公司品牌价公司品牌价公司品牌价值值 品牌价品牌价值 长期收益期收益通过超级大盘的打造，制造区域影响力，制造项目品牌价值，并建立机场开发品牌由于项目体量较大，并且具有商业、酒店等功能板块，可保留部分物业，实现开发公司的长久经营收入机机场开开17、发西区开西区开发一方面通一方面通过项目目实现现金流，另一方面通金流，另一方面通过大大盘开开发打造机打造机场开开发品牌品牌 超超级大大盘开开发 现金流以及品牌度双重价金流以及品牌度双重价值 保留部分物保留部分物业实现长期收入期收入Code of this report | 205 5项目整体定位项目整体定位4 4项目整体发展战略项目整体发展战略3 32 21 1项目属性及核心问题界定项目属性及核心问题界定6 6区域价值分析区域价值分析物业发展建议物业发展建议7 7附：房地产市场分析附：房地产市场分析启动区发展建议启动区发展建议Code of this report | 21Part 2.1 外部18、区域价值研究Code of this report | 221 14 41. 1. 深圳版图将得以扩建，增加深圳特区深圳版图将得以扩建，增加深圳特区范围范围2. 2. 地域扩大，深圳经济总量增加，国家地域扩大，深圳经济总量增加，国家影响力将进一步提升影响力将进一步提升3. 3. 宝安、龙岗关外两区城市建设将得到宝安、龙岗关外两区城市建设将得到进一步改善进一步改善2 23 34. 4. 物流试验区将落户宝安，成为该区域物流试验区将落户宝安，成为该区域主流产业，对宝安区经济起着重要作用，主流产业，对宝安区经济起着重要作用，同时将进一步引领该地房地产等一系列同时将进一步引领该地房地产等一系列产业的发19、展。产业的发展。“深港地区”获得了国务院批复的“五大中心”： 全球性的“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”。09年5月国务院批复深圳综改方案，深港将共建全球性“五大中心”，深圳在已有经济特区基础上，将又一次走在改革前沿城市发城市发城市发城市发展方向展方向展方向展方向Code of this report | 23深圳的城市发展正处于单核心向多核多中心的发展阶段过度，多核将带来区域价值整体升级城市发城市发城市发城市发展方向展方向展方向展方向Code of this report | 24在2020年前后，深圳的城市多核发展将基本成型，2030年将步入快20、速稳步发展阶段，“三轴两带多中心”的区域价值将得到全面体现。城市双核心将成为航空港新城建立最为重要的发展背景，在区域发展支持下，区域发展的期货价值将在短期内得到快速提升，伴随着城市区域价值整体升级，前海中心区在整个珠三角城市群中的核心位置将逐渐确立。伴随着城市区域价值整体升级，前海中心区在整个珠三角城市群中的核心位置将逐渐确立城市发城市发城市发城市发展方向展方向展方向展方向Code of this report | 25西部滨海区深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济前海中心规划的出台有利于提升整个前海片区的21、城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用 西部滨海区未来的发展定位是以前海湾和宝安中心区填海区等战略重点地区为核心，建设生产性服务业中心和区域性物流中心。在未来宝安中心区以北的西部填海区建设世界高端制造业园区，形成全市发展的新的增长极核 。深圳市城市总体规划（2007-2020）深圳 2030 城市发展策略2020年之前形成双中心，将极大提升区域未来发展的期货价值，吸引产业、居住和生活消费的升级需求城市发城市发城市发城市发展方向展方向展方向展方向Code of this report | 26根据深22、圳2030城市发展策略，由宝安滨海区、前海湾和蛇口半岛组成的西部滨海区将是未来深圳最有区域竞争潜力和优势的地区；宝安中心区发展成为面向二十一世纪，现代化、高效率的花园式滨海城区；建设成为深圳市西部次中心；后海金融服务区以西部通道为契机，将有大量高档写字楼和购物商场，建成南山区核心区域。前海物流商务中心主要以物流园为主，定位为服务港口、物流业的物流商务中心区；以海上世界、国际邮轮母港为中心的蛇口中央商务区，将填海新区规划建设成中、高档次的商务写字楼和购物中心 。项目所处区域周边城市组团示意 前海物流商务中心前海物流商务中心南山商业文化中心南山商业文化中心蛇口中央商务区蛇口中央商务区未来宝安中心区23、南山商业文化中心、前海物流商务中心及蛇口中央商务区形成有效互动，构成深圳发展的核心片区发片区发片区发片区发展方向展方向展方向展方向Code of this report | 27前海中心区随着深圳城市的发展，以前海中心区和航空港新城组成的黄金走廊，将面向整个珠三角区域，成为珠三角城市群未来经济发展的引擎。整个深圳尤其是前海中心区的发展利好，将为航空港新城提供发展动力，实现其特殊的战略价值片区发片区发片区发片区发展方向展方向展方向展方向Code of this report | 28小结：外部区域价值的推进作用，令深圳城市竞争力上升，并给特区各个区域及行业带来新的发展机遇各组团的互动提升城市竞24、争力各组团的互动提升城市竞争力“五大中心五大中心” ” 给予深圳自特区成立最大的发展空间给予深圳自特区成立最大的发展空间前海中心区将成为深圳发展的核心区域前海中心区将成为深圳发展的核心区域城市双中心产业、居住和生活消费的升级需求城市双中心产业、居住和生活消费的升级需求外外部部区区域域价价值值城市由单核中心向多核中心转移城市由单核中心向多核中心转移Code of this report | 29Part 2.2 内部区域价值研究Code of this report | 30在西部滨海地区综合开发策略研究中，深圳政府将航空港新城规划为深圳第五新城。同时，第五座新城航空港新城的整体规划目前也已经启25、动；在西部滨海地区综合开发策略研究中，西部滨海地区的地位要高于前四大新城，作为珠三角的脊梁，该区域的规划对深圳未来的城市重心发展有着莫大意义。而西部滨海区域则会成为深圳的产业中心，尤其是未来的空港区域，更值得期待。广州白云机场澳门机场香港机场珠海机场深圳宝安机场作为航空、物流运输业的中转枢纽，深圳航空城将日渐成为连接境外、辐射境内的重要交通纽带，成为世界认识中国的重要窗口，是南中国黄金走廊中的重要门户；随着粤港澳的经济合作不断加深，深港大都市圈浮出水面/CEPA的合作进一步加深/中国-东盟经济圈的逐步形成，港-深-穗区域已经成为影响南中国经济的黄金走廊。航空城发展深圳航空新城将日渐成为连接境外26、辐射境内的重要交通纽带，成为南中国黄金走廊中的重要门户航空新航空新航空新航空新城建设城建设城建设城建设Code of this report | 31机场新航站综合服务区规划将按照一轴、双层和三带的空间结构形态来打造；一轴：重点打造以T3新航站为轴线起点，结合GTC及其周边地区，通过空间转折，贯穿整个综合服务区；双层：创新的设计双层建筑空间模式；三带：包括生态绿化带形公园，两条室内步行街带机场新航站综合服务区将是航空港新城建设的重头戏，高规格远景规划将为片区长足发展奠定了基础规划平面示意基本情况介绍航空新航空新航空新航空新城建设城建设城建设城建设Code of this report | 327、2航空综合服务区商业将包括步行街和购物中心，酒店约5.1万平米，2020年预计达到6.5万平米，2035年预计达到9.8万平米；写字楼约9.5万平米；产业带来高端人群：航空产业、航空保税港以及物流产业将进一步繁荣片区经济。机场西区项目先行于航空综合服务区，是撬动片区前景的核心，将与航空综合服务区联合拉动片区的价值航空综合服务区平台人行系统路线示意机场开发西区航空新航空新航空新航空新城建设城建设城建设城建设项目为综合体项目，包括住宅、商业、酒店、办公等，总建筑面积约130万平方米，其中住宅面积约102万平方米，商业10万平方米；该项目的打造将为片区的区域升级，消除区域陌生形象起重要作用。Code28、 of this report | 33六大物流园规划与目前投资状况 平湖物流园基建规划拟投资228亿元 园区基础设施建设项目10个截止2008年物流项目已完成投资46亿元2009年力争物流项目完成投资14.5亿元盐田港物流园园区基础设施项目8个，计划投资2025亿元 截止2008年基建已完成投资1156亿元 园区物流项目投资总额31亿元 2009年力争物流项目完成投资5亿元笋岗清水河物流园园区基础基建规划总投资862亿元截止2008年基建已完成投资343亿元物流项目已完成投资额达1167亿元 2009年力争物流项目完成投资15亿元前海湾物流园西部第三方物流基地已完成投资7586万元 园区项目29、总投资16亿元2009年力争物流项目完成投资6.08亿元机场航空物流园2009年力争物流项目完成投资3.2亿元园区基础设施项目3个，计划投资15亿元 已完成投资龙华物流园基建规划拟投资9.3亿元 2009年力争物流项目完成投资1.72亿元基建规划已完成投资3.3亿元 深圳今年六大物流园区要力争完成投资45.56亿元，政府将加大政策扶持力度，减轻企业负担，确保全市物流产业“渡难关、保份额、促发展” 深圳物流产业发展机遇：发挥海港和空港优势，深圳建设成亚太具有影响力物流枢纽城市和国际供应链服务基地产业产业产业产业升级升级升级升级Code of this report | 34坚持“以港强区”的战略30、，以大铲港和航空港为依托，聚集各类要素和资源，规划建设空港保税园区，大力发展邻空邻港经济，打造深圳西部滨海地区黄金岸线。构建三大体系打造五大支柱产业，努力形成高新技术产业、先进制造业与现代服务业良性互动、双轮驱动的产业体系格局。构建三大体系打造五大支柱产业：以电子信息、装备制造为主导的高新技术产业体系，以现代物流业为龙头的生产性服务业体系，以专业化总部为主体的总部经济体系，着力打造电子信息、先进装备制造、物流、文化和循环经济等五大支柱产业。宝安区调整优化产业结构，努力形成高新技术产业、先进制造业与现代服务业良性互动、双轮驱动的产业格局产业产业产业产业升级升级升级升级Code of this r31、eport | 35总投资：60亿元 土地面积：13.78平方公里 工程分三期建设，2011年完工一期为陆海堤填筑工程；二期为场区软基处理工程；三期为市政道路工程二期发展用地约145万平方米，目前策划、申报项目包括海铁联运项目和陆港中心 一期物流用地66万平方米，将规划建设成国内一流的物流仓储设施，其中包括堆场用地26万平方米、仓储用地37万平方米、公用配套用地3万平方米。 总体规划：一期规划：二期规划：未来区域的物流产业将以前海中心区中低端物流和航空城中高端物流相结合形成完整的物流产业集群产业产业产业产业升级升级升级升级赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！32、资料下载地址：http:/ Code of this report | 36宝安发展现代物流业有强大的产业支撑，全区拥有各类工商企业3万余家，世界500强有26家在宝安投资73个项目；宝安物流业总体定位是高端型。以规模化的物流产业和多样化的专业物流服务为基础，建设具有较强竞争力的物流业发展优势区；宝安物流总体布局为“三条主轴，一个辅助区，一个物流配送体系”；宝安物流业规划突出建设市级机场物流园区、大铲湾物流园区等，区级观澜和记仓储物流园区、固戍物流配送中心固戍物流配送中心等。固戍物流中心固戍物流配送中心属宝安物流产业规划发展区级物流配送，进一步启动片区物流，与机场联动，提升价值航空产业赋予了航33、空港新城更多使命 产业产业产业产业升级升级升级升级Code of this report | 37航空产业赋予了航空港新城更多使命 区域产业价值整体升级示意 航空港新城机场西区作为深圳航空城启动的第一个综合型项目，将起到资源优化、产业优化以及产业集中化，是航空城由航空产业向临空经济转型的桥头堡；航空港的发展已经成为深圳物流业和经济发展的重要支撑，成为城市国际化的重要推动力；如何利用已有的航空产业，把航空港新城的产业及产业链做大、做强，是新城发展过程中面临的重要问题。项目要借此机遇，找到自身与产业之间的契合点。航空港新城也面临着航空产业升级的局面，这对项目的开发有着很深的影响产业产业产业产业升级34、升级升级升级Code of this report | 38本项目的开发建设要适应区域产业升级的要求，找到两者之间的契合点。航空港及周边的区域都面临着产业升级的要求，随着未来经济的发展和城市的建设，航空港新城和前海中心区将建成集物流、贸易、高科技产业、金融服务和总部经济于一体的产业链综合体项目项目物流贸易金融服务高科技总部经济项目的发展依附着整个片区的物流、航空、贸易等产业发展，产业链综合体将给予项目新的机遇产业产业产业产业升级升级升级升级Code of this report | 39从地铁1号线延长线各个站点的位置来看，固戍站所在的位置是固戍二路与宝安大道的交汇处；地铁一号线固戍站点距离本35、项目的直线距离约2公里，1号线延长线的开通对本项目直接人流带动的功能并不非常明显，但本项目可以采取拿地策略不断放大地铁站点的核心辐射作用固戍站地铁1号线延长线固戍站位于固戍2路与宝安大道交汇处，本项目需要地块整合来提升地铁站点的核心辐射作用基本情况介绍 交通交通交通交通配套配套配套配套Code of this report | 40第二跑道建成后将大大提高机场旅客吞吐量、货物吞吐量，机场将会迎来再次腾飞交通交通交通交通配套配套配套配套吞吐量增大：吞吐量增大：深圳机场第二条跑道已开始动工建设，建成以后，将形成一条3600米长的新跑道、23万平方米的新航站区以及相应的配套设施，能够满足深圳机场2036、20年对跑道和航站区的发展需要。设计容量达到年旅客吞吐量3000万人次，货物吞吐量150万吨，年平均起降27.5万架次经济腾飞：经济腾飞：新的跑道建成，深圳机场将会迎来再次腾飞。 深圳机场已确定今后的发展战略是“建设南中国货运门户机场”和“客货并重，以货运为中心”，未来将重点发展航空普货运输业务。深圳机场第二跑道建成以后，旅客吞吐量和货物吞吐量大大提高，从而带动相关产业的发展，并为周边区域带来更多的商旅客流Code of this report | 41项目区域内道路交通示意图 宝安大道G 107宝安中心组团交通流向主要为南北方向，同时加强组团与东部地区的交通联系； 对外联系的道路分为高速公路37、快速路和干线性主干道三级，高速公路为广深高速公路、机荷高速公路和沿江高速公路；快速路和干线性主干道为“四纵三横”系统，“四纵”为南沙快速路、广深一级公路、宝安大道、海滨大道，“三横”为福海大道、洲石公路和 西乡大道宝石路 。宝安中心组团内部交通路网以上述“七纵七横”干道交通系统为主骨架，结合地形、地物等布置确定区域内其它主干道和次干道系统，组团路网基本呈方格网状结构型式；随着广深高速公路的贯穿、宝安大道通车、107国道扩建、福永码头赴港澳通关条件的进一步便捷、深圳地铁一号线延长线的修建，航空港新城拥有了国内少见的海陆空立体交通网络。随着地铁、码头、高速公路、国道、城市主干道的修建，航空港新城38、拥有了国内少见的海陆空立体交通网络交通交通交通交通配套配套配套配套Code of this report | 42第二会展中心给整个宝安区带来商务升级契机，大量人流、物流、信息流集中，带动整个区域经济发展，完善城市功能商务商务商务商务配套配套配套配套第第二二会会展展中中心心会展业具有较强的产业关联效应，会展业的产业带动系数大约为1：9，可以带动区域的旅游休闲、信息服务、餐饮酒店、金融保险、交通运输及房地产等产业发展，有力促进了会展地区城市建设和城市功能的完善。同时，会展业还创造了企业之间、地区之间交流和沟通的平台，引导大量人流、物流、信息流向会展地区集聚，不仅会展地区本身的经济得以繁荣，也带动39、了周边区域经济的发展。 第二会展中心的建立将会提高宝安高新技术产业国际竞争力，促进宝安经济发展方式的转变根据深圳市航空城相关规划，深圳第二会展中心准备选址在宝安福永机场片区（机场核心区南或机场北），具体地址未定。会展中心对完善机场空港区的配套意义重大，另一方面会展中心结合航空货运基地以及福永南综合交通枢纽等有利资源也可得到更好的发展。核心会展设施群占地4060万平方米，加上其他酒店、办公等总占地规模达80100万平方米。 相关信息重大意义Code of this report | 43小结：航空城的建设、区域产业的升级以及城市综合配套的提升，令片区内部价值提升，消除区域陌生感，逐步扩大影响力航40、空新航空新城建城建设产业升升级城市城市综合配套合配套区域内部价区域内部价值： 区域内部价值的提升，令区域土地价值上升，并给区域带来全新的生活方式，扩大区域的辐射力与辐射范围Code of this report | 445 5项目整体定位项目整体定位4 4项目整体发展战略项目整体发展战略3 32 21 1项目属性及核心问题界定项目属性及核心问题界定6 6区域价值分析区域价值分析物业发展建议物业发展建议7 7附：房地产市场分析附：房地产市场分析启动区发展建议启动区发展建议Code of this report | 45Part 3.1Part 3.1 项目发展战略研判赢商网-运营中心，最专业“商41、业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ Code of this report | 46项目指标标示项目的一个根本属性是郊区130万平米的大盘，住宅超过了70%，从发展的可能上可以看出，本项目具备了两种发展模式 以住宅为核心以住宅为核心 各种配合指标围绕居住氛围来打造各种配合指标围绕居住氛围来打造 走比较纯粹的居家社区发展模式走比较纯粹的居家社区发展模式居住社区居住社区 以多种物业形态协调发展为核心以多种物业形态协调发展为核心 居住价值仍然是主要的发展方向居住价值仍然是主要的发展方向 多核发展是实现综合体价值的关键多核发展是实现综合体价值的关键片区综合体片区综合42、体 项目物业类型：住宅办公酒店商业土地面积：55万 规划建筑面积：130万 项目指标：Code of this report | 47居住社区代表之桃源居：从整体规模而言，占地114万，建面约180万的大型项目，主要是充分发展项目的居住氛围，弱化其它物业形态发展桃源居作为整个西乡片区早期的居住价值的倡导者，承担了做旺这个片区的重要使命；从项目周边的发展潜力来看，当时项目发展的最大契机就是居住功能，而且是比较弱化的居住价值，还不具备主动的居住价值实现功能，通过借助扩展功能如教育资源来提升项目的整体价值；其它物业形态与住宅功能仅仅解决了社区商业配套价值，满足了片区住宅人口的日常商业需求，没有拓展其43、它物业形态发展的空间；该项目在运作期间，周边的商务氛围较差，基本难以形成有效的需求，这是这个项目作为郊区大盘只是发挥了其住宅价值的根本；桃源居自1994年动工以来，历时15年，共计15期，总建筑面积达到180万平方米，现入住人口5万人，并以强势的教育资源为项目卖点。Code of this report | 48本项目打造成为一种综合体符合土地价值不断升级换代的根本动力要求，而主动朝着综合体方向来应对，将运筹帷幄，把控整体价值最大化Code of this report | 49项目发展综合体是扩展各种指标体系价值最大化的关键，通过双核驱动，带动项目居住价值和商务价值共同提升，主动综合体化成为44、必然Code of this report | 50项目发展综合体可以充分依托开发商的航空背景，借助航空产业的发展以及航空城的发展来提升自身的竞争实力和整体价值航航 空空 制制造造 业业 在在机机 场场 周周边聚集边聚集加速物加速物流中心流中心的形成的形成 促促进进区区域域高高新新产产业业集群发展集群发展带动区域带动区域总部经济总部经济的发展的发展 为区域会展为区域会展业发展提供业发展提供有力保障有力保障 推动区域推动区域旅游、休旅游、休闲业发展闲业发展 促进航空服促进航空服务密集型产务密集型产业的发展业的发展使客户服务使客户服务中心在机场中心在机场周边聚集周边聚集提升区域提升区域传统、特传统45、特色产业色产业 航空运输对的产业影响航空运输对的产业影响Code of this report | 51航空产业的发展，将加速综合体发展需要的人流、商流、资金流的运作速度和交流频率，提升各种物业形态需求空间，从而实现价值Code of this report | 52航空产业的发展，将加速综合体发展需要的人流、商流、资金流的运作速度和交流频率，提升各种物业形态需求空间，从而实现价值Code of this report | 53项目发展综合体具备强大发展潜力：作为全国少有的货运、海运、空运综合交通集聚，并且伴随航空城和大铲湾港的发展未来潜力无限自1996年起，深圳机场已连续多年年名列全国第四46、大航空港全国第四大航空港；2006年旅客吞吐量超过1600万人次，货邮吞吐量超过50万吨，进入货运量排名全球前货运量排名全球前3030位位行列。总投资约110亿元深圳机场第二条跑道项目动工，预计2010年左右建成投入使用，设计容量达到年旅客吞吐量为30003000万人次，货物吞吐量万人次，货物吞吐量150150万吨万吨，这将使深圳机场出现第二次飞跃。到2035年，深圳机场计划扩建至27平方公里，年旅客吞吐量为60006000万人次，年货物吞吐量达到万人次，年货物吞吐量达到400400万吨万吨。 此外，深圳航空港距离大铲湾港口不到30公里，宝安西部海滨的海滨的“两港两港”资源、以及临近香港临近香47、港的优势，甚至超过上海浦东新区和天津滨海新区。 Code of this report | 54Part 3.2Part 3.2 区域市场界定Code of this report | 55随着城市的升级和房地产市场的发展，宝安区已经形成了以宝城区、宝安中心区、碧海中心区和西乡片区四个置业片区为主的格局西乡片区宝城区碧海中心区宝安中心区宝安房地产市场格局随着城市的升级和房地产市场的发展，宝安区已经形成了以宝城区、宝安中心区、碧海中心区和西乡片区四个置业片区为主的格局；宝城区作为深圳、香港的文化发源地，有着深厚的城市底蕴，一直宝安人的工作、生活重心所在；2004年宝安中心区全面启动，经过几年的发48、展，已经成为宝安区的核心区域，置业客户以关内客户和本地客户为主；碧海中心区规划建成为现代化海滨城区、 高规划高尚滨海纯居住区，现在已经成为宝安区置业的核心区域之一；西乡片区虽然有桃源居的拉动，但相对于整个宝安房地产市场还是相对独立的片区。Code of this report | 56宝城20052005年以前年以前2005200520062006200720072008200820092009宝安中心碧海中心西乡桃源居圣淘沙绿海名居槟城西岸泰华阳光海中熙香缇湾金港华庭航城国际金达花园金泓凯旋城翠湖花园深业新岸线一期幸福海岸1、2期中粮幸福花园西岸官邸风临洲富盈门天悦龙庭西城风和中粮澜山御龙居49、金碧花园水口花园宝雅花园达利花园古海花园樱花苑宝城区的发展宝城区的发展主要集中在主要集中在20052005年之前年之前宝安中心区的发展主要集中在宝安中心区的发展主要集中在2005-20072005-2007年年之间之间碧海中心区从碧海中心区从20072007年开始发展，已经成为宝年开始发展，已经成为宝安区的主流住宅区域之一安区的主流住宅区域之一西乡片区开发项目较少，片区只有桃源居一个代表项目西乡片区开发项目较少，片区只有桃源居一个代表项目20052005年之后宝城区的发展主要集中在片区旧改年之后宝城区的发展主要集中在片区旧改项目项目Code of this report | 57宝城区在规划和50、发展方面处于明显劣势，供应主要以旧改为主，客户主要为本地购买二手房的客户老城区的历史积淀深厚，已经形成了完善的生活配套和生活氛围，成熟的配套、商业的中心、宝安的情结文化成为老城区的基本卖点；老城区由于历史原因和用地原因所以并没有远期和整体的规划，只是在原有的基础上进行局部的旧城改造，以逐步改变老城区的面貌；大量居住在老城区的本地客被中心区及碧海中心区的规划和产品所吸引进行置业。本地置业客户主要以成交二手房为主。Code of this report | 58宝安中心区生活氛围日益成熟，将继续成为宝安楼市的焦点，成为置业者的首选区域。片区的高品质、高规划将继续担当价格天花板的角色片区定位不断拔高51、，规划不断实现，配套日益齐全，开发商合力运营区域品牌；随着城市的升级和房地产市场的发展，随着项目品质和片区推广的不断拔高，价格也不断攀升；市场供应的产品主要以大面积三、四房为主，舒适奢华型产品成为主流；置业客户圈层不断扩大，关内的南山客户及福田客户逐渐成为成为主力军Code of this report | 59碧海中心区已经宝安的热点区域，承接了中心区的客户，通过纯居住、滨海、生态等概念与宝安中心区形成差异化竞争，在竞争中共赢碧海中心区定位为纯居住区，片区不但拥有先进的规划同时也拥有成熟的配套；片区项目继承中心区的同时更加凸现居住、生态和滨海；碧海中心区价格攀升，与中心区落差逐渐减小，成为宝52、安置业的主流区域；碧海片区正在逐步扩大自己的客户层面，关内客置业客户占到总客户的50%左右。Code of this report | 60西乡片区的楼盘价格较低且项目较少，置业客户也以西乡本地客户为主，客户的结构与宝安其它片区相差较大西乡片区的发展与桃源居的发展紧密结合，片区楼盘除桃源居外项目规模较小，没有规模效应；西乡片区的价格在宝安片区仍处于价格洼地；西乡片区的置业客户以本地客户为主，还有新安和福永的客户，辅以少量南山客户，投资客较少；西乡片区未来的规划预期给了片区全新的发展机遇。Code of this report | 61市场界定：本项目所处的西乡片区与其它片区的差别较大，机场开发53、西区项目受区域特征影响明显通过对项目所在西乡片区现售项目的数据分析和市场调研的结果，西乡片区的置业客户主要来自西乡片区内部，还有来自新安的一小部分换房客，除此之外南山福田有少量投资客通过对客户现状市场调研结论的分析，可以清晰地知道本项目未来客户的主要来源西乡本地客户为主，部分宝安其它区域换房客，少量南山和福田投资客客客户户现现状状客客户户界界定定市市场场界界定定西乡片区相对于其它三个宝安区的主要房地产区域，仍然处于相对封闭的状态，客户的构成以本地客户为主。针对本项目可知未来的主要竞争区域为西乡片区内部的楼盘Code of this report | 62Part 3.3Part 3.3西乡片区54、产品机会分析西乡片区住宅项目解析西乡片区商业项目解析西乡片区写字楼与酒店项目解析Code of this report | 63卡罗社区中粮万福阁泰丰项目香缇湾万骏汇铭邸碧湾雅园凤凰汇湾上六座恒丰项目广兴源项目第五大道二期桃源居航空新城一号整个宝安中心组团近几年兴起的住宅小区多集中在宝安中心区与碧海中心区，西乡片区在售楼盘只有桃源居与航空新城一号，其中从体量上看能与项目具有可比性的只有桃源居。Code of this report | 64占地116万，总建面180万，规划居住人口5万人，是深圳最大的住宅项目，住宅产品是其主要价值所在两个市民广场、三个公园、四大功能分区、五个社区会所、清华实验55、学校规划建设了居住区、教育区、商贸区以及旅游区四大功能区域包含住宅、商业、写字楼、酒店等物业类型桃源居自1994年动工以来，历时15年，共计15期，总建筑面积达到180万平方米，现入住人口5万人，并以强势的教育资源为项目卖点。桃源居桃源居规模规模Code of this report | 65桃源居是典型的以教育为项目的启动模式，主导产品为住宅、辅助开发产品为集中商业和社区商业，开发节奏：20052005年以前年以前20062006年年20062006年至今年至今3.1万3.2万5.54万4.7万1.3万38万2.27万锦绣清华园2002-4-28锦绣前程园2002-9-29世外桃园2003-56、7-26大城小院2005-4-1619.8万桃园盛景一期2005-10-1锦绣清华园五区2004-8-1512.7万3.3万L最后一期的低密度别墅的产品的开发，2011年开发完毕5.54万n“商业为龙头、教育为特色、环境为依商业为龙头、教育为特色、环境为依托、文化为内涵托、文化为内涵”的桃源国际城的桃源国际城 n成熟大社区，完善配套，进一步提升产成熟大社区，完善配套，进一步提升产品属性，山景资源为最大优势品属性，山景资源为最大优势n教育资源转向景观、人文、教育资源转向景观、人文、社区概念社区概念桃园盛景二期2005-10-1桃园盛事园2006-11-11晶晶幼儿园：晶晶幼儿园：2003年3月开57、办，占地2200清华实验学校：清华实验学校：2002年9月开学，占地2820020052005年年8 8月，引进人人乐月，引进人人乐2.42.4万，租金万，租金2222元元/ / /月月5 5万商业步行街打造万商业步行街打造20052005年年9 9月，占地月，占地1010万山体森林公园等万山体森林公园等公园陆续开发公园陆续开发桃园盛景三期一批2008-1-12桃园盛景三期一二批2008-9-29桃园盛景三期一三批2009-4桃源居桃源居开发节奏开发节奏Code of this report | 66二晶晶幼儿园和清华实验中学组成的教育区教育区，占地面积20万，以深圳清华实验学校教育体系为主，58、可以一条龙完成幼儿园、小学、初中、高中及大学预科的全部教学。二步行商业街步行商业街，18万建筑面积的商贸区，真正满足一站购物、一天逛街、一家休闲的现代化消费新生活。二艺术中心、森林公园、颐和康园、会所专门针对女性、老人、孩子的多个会所，以及体育会所、文化艺术中心，为社区内居民提供修身养性、提高个人技能与素质的各项服务人人乐超市人人乐超市晶晶幼儿园清华实验学校清华实验学校沿江二路商业街体育会所颐康园 山顶森林公园神采爱康理疗中心社区公交总站前进二路商业街桃源居作为郊区大盘，其最为成功之处是拥有清华实验学校等完善的配套，树立了其品牌价值桃源居桃源居配套配套Code of this report |59、 67桃园盛景三期住宅产品以合拼户型为卖点，其中82.9两房、120 三房和135 四房等居家型产品接受度最高桃园盛景园三期合拼后户型销售情况桃园盛景园三期合拼后户型销售情况82.9平方米的两房与144平方米以下的三房/四房是桃源居在售产品中消化速度最快的，并以合拼户型为产品卖点，突破70/90的限制。桃源居桃源居产品产品Code of this report | 68桃源盛景园的产品在户型水平、功能空间及赠送面积方面并不完善，仍然具有提升空间市场上产品需求主要以二房、市场上产品需求主要以二房、三房等居家型产品为主三房等居家型产品为主桃源盛景园产品以80平米两房、120平米三房、140平米四房60、的接受度最高。控制面积，赠送增值是提升控制面积，赠送增值是提升产品价值的主要手段产品价值的主要手段桃源盛景园的产品是2005年设计，产品的创新程度很低；现阶段客户普遍关注产品赠送面积及产品功能空间使用舒适度等细节；赠送面积比较普遍，以入户花园、凸窗、露台等普遍手段为主。桃源居桃源居产品产品缺点:观景阳台部分狭长,采光栏板为砖砌半围护结构，实用性不强，影响观景效果户型朝向不佳,采光不好通风效果不佳缺点:观景阳台可视面小，景观不好餐厅与客厅分区不明显，餐厅位于过道处，不好利用中式厨房朝向采光不佳Code of this report | 69桃源居桃源居客户客户桃源盛景园的成交客户仍是以宝安客户为61、主，占到88%，其中以西乡客户（含桃源居业主）为主，比例为44 桃源盛景园成交客户仍是以宝安客户为主，占88%，其中以西乡客户（含桃源居业主）为主导，占44，此比之前进一步上升，桃源居周边客户对桃源居认可度进一步提高。桃源盛景园客户置业目的示意图受政策市场的影响，纯投资客户已消失，自住客大多较为认可桃源居的居住环境与学校配套，但十分关注本期的销售价格。桃源盛景园客户来源示意图Code of this report | 70航空城一号的项目展示性差，定位低端，无法树立开发商的品牌价值航空城一号航空城一号项目展示项目展示 航空新城一号的整体体量较小，其卖点主要是依附片区的未来规划；项目体量小，整体62、配套少，并且卖点不突出，多为本地工厂、机场关内投资客购买；由于项目配套不齐全，体量较小，卖家更多用以投资用途。样板间和工地无序搭接形象凌乱除了简单的售楼部没有更多的展示项目外部包装简陋项目体量小，展示性差航空城一号开发商展航空城一号开发商展示意识淡薄，无法树示意识淡薄，无法树立品牌形象。本项目立品牌形象。本项目应更注重项目形象的应更注重项目形象的展示。展示。Code of this report | 71航空城一号产品主要以1房、2房的中小户型为主，面向低端客户及关内投资客。户型设计一般，存在改善空间航空城一号航空城一号产品产品优点：优点：户型方正缺点：缺点：朝向较差，客厅采光差对视严重使用率63、不高（不足八成）户型功能设计不合理41平米一房项目户型主要以中小户型为主，单位使用率不高，户型功能设计多存在不合理方面60平米两房优点：优点：户型方正缺点：缺点：私密性不强，客厅入口直对主卧对视严重使用率不高（不足八成）户型功能设计不合理航空城一号的产品主要以一房和两房为主，房屋单价及总价相对桃源居较低，且面向本地低端客户群体及关内投资客，与桃源居的客户并不冲突。航空城一号在产品细节打造上并不完善，户型虽然方正，但是一梯多户，功能空间设计部合理，朝向差。送面积以凸窗为主，实用型差。Code of this report | 72区域住宅机会小结：区域内产品以主流居家型产品为主，大体量的竞争项目64、价值体系与开发西区有所差异，西区项目城市价值更显著从整个区域内的住宅产品来看，均为单纯的房地产开发项目，以住宅为核心内容，形成“卧城体系”；开发西区项目由于整体用地性质的多样性，可利用该特点给予项目区别竞争项目的亮点，并提升项目的附加值与未来期望值。现阶段市场需求的为主流二三房，本项目应以满足居家自用型需求为着力打造方向；市场上除有居家型产品的需求外，还有部分小户型的需求，以满足本地低端消费者的需求及关内投资客的需求。现阶段客户对购买的产品更希望通过送面积的方式来提升产品的价值。建议赠送面积以入户花园、凸窗、露台等普遍手段为主；除赠送面积外，本项目需要打造更加差异化的产品体系，差异化的发力点使65、紧凑户型功能合理化。项目的产品配置以主流项目的产品配置以主流居家型产品为主，辅以居家型产品为主，辅以部分投资性小户型产品部分投资性小户型产品产品价值的实现可通过产品价值的实现可通过赠送面积及产品差异化赠送面积及产品差异化打造等创新点来实现打造等创新点来实现项目价值的亮点可借用项目价值的亮点可借用未来整个西区综合价值未来整个西区综合价值的表现来体现的表现来体现Code of this report | 73Part 3.3Part 3.3西乡片区产品机会分析西乡片区住宅项目解析西乡片区商业项目解析西乡片区写字楼与酒店项目解析Code of this report | 74宝安商圈分布：中心区商圈66、老城区商圈、西乡商圈，目前发展较为成熟，固戍片区受西乡商圈辐射不足，自身商业发展处于起步阶段中心区中心区商圈商圈老城区老城区商圈商圈西乡西乡商圈商圈固戍片区中心区商圈中心区商圈范围为新安六路、宝安大道、宝安区界和前海围合的区域，片区面积 7.2 平方公里，规划人口 9.7 万人 范围为新安五路、新安四路、新安三路、创业东路、广深高速、宝安区界、宝安大道围合的区域，片区面积 9.2 平方公里，规划人口 18.6 万人 老城区商圈老城区商圈西乡商圈西乡商圈包括西乡老城区和碧海新区，片区面积24.4平方公里，规划总人口33万人 固戍片区固戍片区范围为海滨大道、碧海湾公园东、固戍一路、铁岗水库一级水67、源保护区界线、机荷高速延伸段围合的区域，片区面积 15.4 平方公里，规划人口 11.2 万人 Code of this report | 75各商圈优劣势及前景分析各商圈优劣势及前景分析Code of this report | 76项目片区商业现状：项目片区商业氛围不浓，且档次较低项目地块西面项目地块西面仅有一个小型社区超市联兴购物城，面积2000平米其他均为农民房底层临街商铺项目地块南面项目地块南面宝安大道与固戍一路交汇处，有联昇购物广场、万众百货、中盛百货等小型集中商业其他均为农民房底层临商铺主要为桃源居配套商业，包括人人乐购物广场、桃源居风情商业街、桃源居食街、桃源居文化艺术中心等，68、区域辐射力较弱项目地块东面项目地块东面联昇购物广场联昇购物广场万众百货万众百货中盛百货中盛百货桃源居社区商业桃源居社区商业联兴购物城联兴购物城新日高百货新日高百货Code of this report | 77典型商业调查典型商业调查项目地块西面：典型的城中村商业特征，档次低、项目地块西面：典型的城中村商业特征，档次低、布局零散，供需都不旺盛布局零散，供需都不旺盛联兴购物城城中村家民房底层商铺赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ Code of this report | 78典型商业调查典型商业调查项目地块南面：区位分布特征明显，69、主要集中在项目地块南面：区位分布特征明显，主要集中在宝安大道东侧，个体较多，但规模不大宝安大道东侧，个体较多，但规模不大联昇购物广场Code of this report | 79项目地块东面：桃源居商铺产品以项目地块东面：桃源居商铺产品以5010050100平方米平方米居多，业态种类繁多，以餐饮为主，租金及售价居多，业态种类繁多，以餐饮为主，租金及售价跨度较大；目前在售的为跨度较大；目前在售的为1616区的区的1919间街铺，售价间街铺，售价1.821.82万元万元/ /平米平米 桃源居商铺租金多在30元100元/月平米左右，少数位置较差商铺租金在25元/平米月，租金较高商铺多集中在4区，最70、高租金可去到160元/平米月（小天使绿色干洗店）； 二手商铺售价850028000元/平方米不等，其中1区、2区商铺售价较低，4区、12区、15区售价较高，多在2万元/平米以上，其中15区人和居超市的商铺估价更达3万元/平。典型商业调查典型商业调查Code of this report | 80城中村自发城中村自发型商业型商业小规模小规模超市及商场超市及商场社区社区商业商业 随着第五城建设步伐的加快，西乡作为重点区域，其居住、商业功能将日趋明显，商业现状将难以满足发展的需求，购物中心将成为未来商业发展机会西乡片区西乡片区商业现状商业现状及困局及困局区域商业机会小结：区域商业档次低下，临街多为自71、发行的小商业，并以五金、零配件等为主，缺乏大兴集中型商业，难以满足片区日后发展Code of this report | 81Part 3.3Part 3.3西乡片区产品机会分析西乡片区住宅项目解析西乡片区商业项目解析西乡片区写字楼与酒店项目解析Code of this report | 82区域写字楼现状：宝安区的写字楼建设主要集中在宝安中心区，西乡区域写字楼开发量较小，近几年新开工面积在几万至两万多平方米不等Code of this report | 83区域写字楼现状：写字楼市场以厂房改办公的较多，租金较低，在20-30元/平方米；另外是在裙楼中办公，纯写字楼较少 区域写字楼现状统计区域72、写字楼现状统计 本项目区域位于由固戌开发区、鹤州工业区及航空物流园区的中间地带，目前主要为一些加工企业、物流企业、仓储货运、科技企业等，片区内的物流企业、贸易企业规模普遍较小，基于一般仓储、货运服务，缺乏档次、品牌、规模化与专业化，基本上通过门市经营。 Code of this report | 84区域酒店现状：宝安区缺乏顶级酒店，机场附近酒店数量不多，档次中等，多为商务酒店及民航系统酒店，标准间门市价在180380元不等深圳怡丰商务酒店 锦江之星深圳民航酒店 深圳银座国际酒店 深圳东方山水酒店 深圳宝利来国际大酒店 深圳东星汉永酒店 深圳维也纳酒店 深圳双溪威大酒店 深圳机场大酒店 从机场73、附近的酒店可以看出，目前片区内酒店档次不高，多商务酒店，由于周边商务人群较少，未形成高档次酒店群，机场带来的高端商务客多选择关内酒店Code of this report | 85综合体综合价综合体综合价值远大于单纯值远大于单纯房地产开发房地产开发 综合体价值大于单纯房地产开发综合体价值大于单纯房地产开发西乡片区甚至整个宝安区综合体项目不多，大体量的项目缺西乡片区甚至整个宝安区综合体项目不多，大体量的项目缺乏作为综合体开发的规划乏作为综合体开发的规划 住宅项目创新点不多住宅项目创新点不多从西乡片区内的竞争项目可以看到，住宅产品的创新点不多，从西乡片区内的竞争项目可以看到，住宅产品的创新点不多，74、户型设计有待改善空间户型设计有待改善空间 缺乏集中型商业及与高档酒店缺乏集中型商业及与高档酒店第二跑道建设以及航空城开发区的形成，为航空企业的发展第二跑道建设以及航空城开发区的形成，为航空企业的发展和区域经济发展提供了又一个契机。本项目商业办公和住宅和区域经济发展提供了又一个契机。本项目商业办公和住宅主要为物流业为主的产业和航空业提供服务。主要为物流业为主的产业和航空业提供服务。西乡片区产品机会总结：从目前的片区现状来看，缺乏综合体项目，单纯的房地产开发限制了产品的城市价值最大化住宅住宅商业商业写字楼写字楼酒店酒店 产业园写字楼与中高档写字楼将错位生存产业园写字楼与中高档写字楼将错位生存西乡属75、于中心组团的产业拓展功能区内，目前产业发展较为西乡属于中心组团的产业拓展功能区内，目前产业发展较为落后，但从整体规划看未来片区内产业将迎来升级换代的机落后，但从整体规划看未来片区内产业将迎来升级换代的机会，产业园写字楼及中高档写字楼的打造，将迎合产业链中会，产业园写字楼及中高档写字楼的打造，将迎合产业链中不同企业的需求。不同企业的需求。Code of this report | 86Part 3.4Part 3.4西乡片区客户分析Code of this report | 87客户辐射：本项目一级辐射范围为西乡本地的客户，二级为新安、福永及宝安中心区客户，三级为关内客户客户辐射及组成西乡本地客76、户将是项目的主力客西乡本地客户将是项目的主力客户，关内客户主要包括南山换房户，关内客户主要包括南山换房客及投资客客及投资客西乡西乡本地本地第一圈层客户福永宝安新安南山福田罗湖第二圈层客户第三圈层客户西乡本地客户占总客户的40%以上；新安、福永客户占25%；关内客户约占10%。客户分类西乡本地客宝安其它南山换房客投资客关外客户关内客户新安福永Code of this report | 88本地客户：西乡本地客户在本地置业比例下降，但依然是片区消化的主力，同时他们也关注商业及写字楼等物业数据来源：深圳中原深港研究中心在西乡置业的关内客户随着市场的变化的趋势明显。2005-2007年关内客户的比例增77、长迅速，但2008年市场变化后关内客户骤减。2009年至今房地产市场回暖，关内置业客户的比例又有所回升；从历年在西乡置业的客户的对比中可以看出，西乡本地客户一直是片区置业的主力群体，但随着市场的好转本地客户置业的比例有所下降。客户变化趋势1 1Code of this report | 89投资客特征：项目入市时投资客将以80年生人为主，性价比是他们关注的核心，投资主要是住宅、商业以及写字楼深圳投资客户购房承受能力20002000年年80年代婴儿潮60年代婴儿潮20042004年年20082008年年20102010年年19-26岁34-42岁23-30岁38-46岁25-32岁40-48岁购78、购房房需需求求预预测测15-21岁30-38岁深圳投资客户主要构成当前深圳人口体现为两轮婴两轮婴儿潮人群的集中分布；儿潮人群的集中分布；据推算到2010年，80年代婴儿潮将为房地产市场带来强劲需求，但他们已错过深圳投资热潮，将是下一轮投资的主力群体；两批投资客户均表现出强烈两批投资客户均表现出强烈的投资意愿，的投资意愿，80年代的婴儿潮最后将成为市场投资客户的主力；深圳关内房价高企，推动投深圳关内房价高企，推动投资者资产外溢资者资产外溢 。本项目所处的西乡片区属于价格洼地，且有良好的规划预期，将引导客户前来置业。价值差及对未来航空城价值差及对未来航空城发展的预期是投资客前发展的预期是投资客前来79、项目置业的核心动力来项目置业的核心动力8080年代婴儿潮是投资的主体年代婴儿潮是投资的主体客户变化趋势2 2Code of this report | 90投资客比例：房地产投资客的比例与房地产市场走势成正相关。随着市场的回暖，投资客将成为本项目的重要目标客户数据来源：深圳中原深港研究中心在西乡置业的投资客户比例与房地产市场的走势成正相关：2005-2007年房地产走势向上时投资客的比例逐步增加；当2008年市场低迷时投资客的比例到达最低点；2009年市场回暖，形成小阳春的局面，投资客也开始增加，占客户总比例的4.7%，而整个市场中有投资要求的客户已经占到23%。客户变化趋势2 2Code o80、f this report | 91航空产业客户：由于航空新城的辐射作用，将极大程度吸引航空产业人群，他们也将带来商业与商务需求客户变化趋势3 3现阶段深圳机场的员工航空相关产业的人群多居住在南山及机场周边的员工宿舍，尚没有形成航空产业客户集中化的态势；综合研究世界其它航空产业聚集地对居住范围的影响，未来航空新城的规划可以有效吸引航空产业人群的聚集，从而可以实现航空产业+航空城价值的最大化。现阶段未来Code of this report | 92客户变化趋势3 3航空产业客户特征：被项目复合价值和未来增值潜力吸引，客户的溢价能力高，属原则导向比较强张先生，32岁，江西人 职业职业机场负责调度81、航空食品的小主管置业原因置业原因公司在南山有宿舍，05年在南油附近买了一套二手一房，现在婚后觉得房子小，且准备要小孩，需要买大房子置业观点置业观点夫妻俩都在机场上班，想在附近买房，但生活配套太缺乏。希望社区物业管理好，而且住也是年龄相近年轻人生活方式生活方式运动，打球，看电影，轮休时喜欢去逛商场和外出消费，和年轻人的生活方式相符合置业必要条件置业必要条件希望不脱离原有的生活圈，如果朋友也购买，可能就不会犹豫。社区不用太大但一定要有足够活动空间，未来小孩出生，父母还要过来照顾，需要社区公共空间被项目复合价值和未来增值潜力吸引，溢价能力高，分布广，属原则导向型客户，具有排他性客户总结客户总结深圳机82、场航空新城航空产业人群Code of this report | 93客户变化趋势3 3航空产业客户变化：民航体系在片区内的集资房用地，将共同提升片区价值，促使片区居住、商业等价值的拉升南航项目本项目占地面积占地面积：81044平方米建筑面积建筑面积：191110平方米 住宅：167110平方米 公寓：15000平方米 商业：9000平方米容积率容积率：2.36项目限高项目限高：48.7米南航项目基本指标该宗地为航空产业扶持配套用地，采用集资开发的方式，集资对象仅限于从事航空运输的专业人才和集资对象仅限于从事航空运输的专业人才和高级管理人员高级管理人员除集资返还的住宅以外，其他住宅采用对外限价83、销对外限价销售售的方式，最高售价为本宗地开发竣工并取得房地产权证时同片区、同类型、同品质的商品房市场评估价格的80%，且购房者自取得房地证之日起1010年年内不得转让内不得转让项目除住宅以外的其他产品，按市场价格出售，不受最高售价限制约1500户南航项目体量不大，不足影响整个西区项目的竞争力，约1500户的产品与西区项目启动区推出时间接近，将会分流部分产业客户；但从长远看，南航项目是固戍片区消除区域陌生感的有效补充，并且吸引更多的航空产业客户聚集片区内。Code of this report | 94客户需求：对区域置业客户进行AIO研究，发现客户的关注点为家庭、邻居、朋友、改善、提高、品质、84、配套和交通家庭、邻居、朋友家庭、邻居、朋友关键词提取关键词提取改善、提高、品质改善、提高、品质配套、性价比配套、性价比客户需求4 4Code of this report | 95客户价值取向：与前些年相比，在价值取向方面客户更加关注的方面包括送面积、环境、产品、档次及个性以前客户关注点现在客户关注点客户价值取向5 5Code of this report | 96片区客户总结：市场客户分析我们可以得到，西乡本地客户及航空产业人群是本项目的主要客户，关内投资客是本项目的重要目标客户关内投资客关内投资客关内客户关内客户关内客户关内客户本地客户本地客户本地客户本地客户西乡本地客户西乡本地客户航空产85、业客户航空产业客户投资需求未完全释放，随着市场的好转比例开始增加，未来数量巨投资需求未完全释放，随着市场的好转比例开始增加，未来数量巨大，是重要的目标客户大，是重要的目标客户有一定换房需求，未来是我们项目的最主要客户群有一定换房需求，未来是我们项目的最主要客户群未来数量巨大，刚性需求旺盛，是我们项目的主要目标客户未来数量巨大，刚性需求旺盛，是我们项目的主要目标客户宝安其它客户宝安其它客户客户被各区域分散消化，在本区域置业的动机不强客户被各区域分散消化，在本区域置业的动机不强Code of this report | 97目标客户细分与产品需求：小户型需求总价40-60万，大户型需求80-10086、万物业客户群最多；客户以本地客户和产业客户为主Code of this report | 98Part 3.5Part 3.5 整体战略定位Code of this report | 99中原通过航空城案例以及目标市场机会研究，认为：契合深圳航空产业未来的发展，本项目应该定位为最优的品牌延伸方向航空城综合体。综综合合效效益益业务关联性业务关联性低高高高高商品房商品房项目开发项目开发生活配套区复生活配套区复合开发合开发航空城航空城综合体运营综合体运营最大化的资源资源争取最充分的发挥机场的衍生价值价值最具排他性排他性的进入壁垒长远最可观的利润利润贡献最具价值的模式模式探索最优化的品牌品牌贡献Cod87、e of this report | 100消费消费消费消费购物购物机场机场机场机场人流人流人流人流物流物流物流物流居住居住居住居住商务商务商务商务办公办公办公办公餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐/ /旅游度假旅游度假酒店酒店住宅区住宅区度假村度假村会展会展批批/ /零贸易零贸易物流园物流园加工区加工区产业园区产业园区贸易保税区贸易保税区促进促进促进促进在航空城综合体内，人流和物流的汇集，商业消费、居住、商务、和办公之间的相互影响，组成了机场城市的价值生态链。Code of this report | 101基于项目依托的发展背景和项目属性，中原认为：通过居住带动人气，依托商业扩大项目区域辐射力，在商88、务会展拉动下实现整体价值最大化会展功能的发挥要依赖相应的产业基础和政府大力扶持，对于消费、商务办公、酒店有着巨大拉动作用。依托片区目前成熟的开发氛围，划出一部分地块，建设中高档住宅新城，获取启动资金，奠定整体开发基础。依托前期住宅开发汇集的人口，发挥处于交通干线的优势，引进特色主力店，打造集体购物休闲娱乐于一体的购物中心。机场新城住区机场新城住区特色购物中心特色购物中心会展配套设施会展配套设施航空城航空城Code of this report | 102我们将应用中原的产品战略分类模型，对本项目的产品组合进行分析 从形象贡献度和利润贡献度两个维度将市场产品分为四种类型 结合项目实际情况分析每种89、产品类型的市场角色，并采取相应的发展策略利润贡献度形象贡献度形象贡献型产品重点产品写字楼明星（标杆）产品核心产品商业普通型产品酒店现金牛产品重点产品住宅低高高Code of this report | 103商业做为本项目的明星产品， 在利润和形象上给项目最大的支持，可考虑打造集中型商业并可保留部分作为长期持有经营项目 由于项目毗邻深圳机场，项目集中型商业将可聚集大量的商旅客流，并且辐射片区商业市场，商业产品将是本项目最为耀眼的明星产品； 本项目的商业将打造成集娱乐、购物、休闲的综合性中高档商场，并利用回廊连接周边群楼商业，形成片区内商业集中地。Code of this report | 1090、4写字楼做为本项目的形象贡献型的产品，将注重品味的打造，提升项目的整体的档次 由于本项目的物业产业的的产业链的定位为上游产业，上游产业的特征会对写字楼的需求都比较旺盛，同时对其写字楼的形象要求比较高，所以写字楼是本项目的形象贡献型产品部分。Code of this report | 105 由于区域目前周边环境不成熟，对酒店需求量不大，并且在未来的片区规划中，酒店将逐步增多，大体量的酒店开发将增加资金及运营成本，因此本项目的酒店将难以在形象和利润上有重要的贡献。酒店是本项目的普通型产品，由于片区未来将有多家酒店建成，大体量的酒店运营风险较高，因此本项目酒店在形象和利润贡献度上均比较低Code 91、of this report | 106住宅是本项目的现金牛产品，对住宅的打造是本项目的重点工作之一，尤其是考虑到这个片区住宅市场未来的发展 住宅产品占项目的综合体的比例比较多，对本项目的综合价值的实现的影响很大，是本项目的现金牛产品，在一定程度上给予程度上的重视，保证项目整体的资金的正常的运转。Code of this report | 107综合考虑本项目公寓、写字楼、展场、商业的发展特点，我们将明确各产品类型的战略角色，而这将影响项目整体开发中的阶段策略利润贡献度形象贡献度形象贡献型产品重点产品写字楼明星（标杆）产品核心产品商业普通型产品酒店现金牛产品重点产品住宅低高高Code of t92、his report | 1085 5项目整体定位项目整体定位4 4项目整体发展战略项目整体发展战略3 32 21 1项目属性及核心问题界定项目属性及核心问题界定6 6区域价值分析区域价值分析物业发展建议物业发展建议7 7附：房地产市场分析附：房地产市场分析启动区发展建议启动区发展建议Code of this report | 109Part 4.1Part 4.1 产品定位赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ Code of this report | 110根据项目用地指标，整体建筑面积约为130万平米（按固戍东片区法定图则草案93、总建筑面积约为95.6万平米，建议保留北地块34.8万平米）我们根据各项既定指标进行了物业档次定位建议保留住宅及商业功能用地Code of this report | 111航空新城商圈定位影响：主要是通过引进品牌折扣店、厂商直销店等新型业态，并发展建材、五金、夹板等专业市场集群，形成跨区域辐射力西乡五金建材夹板市场西乡五金建材夹板市场功能：功能：将散布于翻身路及其他一些民居内的小型木材夹板店迁进该市场内，解决这些小店产生的安全隐患西乡汽车销售服务产业园西乡汽车销售服务产业园选址：选址：西乡街道的海洋城片区占地面积：占地面积：约30万平方米建设目标：建设目标：发展为深圳市最大和汽车品牌最为丰富94、的永久汽车销售服务园区，全部建成后预计将引进20个汽车品牌专营店，其中包括捷豹、沃尔沃、路虎、宝马等世界级品牌，正式营业后年销售额预计达到13亿元西乡连锁商业配送园区西乡连锁商业配送园区初步选址：初步选址：西乡固戍物流园内占地面积：占地面积：25万平方米总建筑面积：总建筑面积：45万平方米投资总额：投资总额：约亿元，预计将吸引全市十多家连锁企业的物流中心入驻航空新城品牌商品折扣航空新城品牌商品折扣店、大型厂商直销店店、大型厂商直销店占地面积：占地面积：57万平方米深圳市第二会展中心深圳市第二会展中心拟在福永选址，规模大于福田中心区的深圳会展中心福永万福广场商业街区福永万福广场商业街区规划面积：95、规划面积：20万平方米重点发展万福广场商业街，重点引进大型商场、专业店和专卖店大铲湾码头后方服务基地商贸区大铲湾码头后方服务基地商贸区发展直接为靠港货轮和码头作业需要的商业服务业项目，同时发展由国际航运带来的商贸流通业项目Code of this report | 112固戍东片区商业潜力分析：根据固戍东片区最新的法定图则草案，片区未来人口规划将形成新的居住区域，商业需求扩大城市发展目标城市发展目标发挥区位价值，塑造现代化的、体现航空、港口综合物流形象的临港综合功能区功能定位功能定位为航空、港口物流服务的港后先进工业、现代物流和商贸、居住等功能为主的综合片区土地开发强度土地开发强度建设规模总量96、：400420万平方米规划人口规模：7.89.6万人（其中居住人口56万人，就业人口2.83.6万人）Code of this report | 113交通配套对商业的带动：项目毗邻宝安大道与107国道，项目南面是在建的地铁1号线延长线固戍站，项目可达性强，适合打造集中型商业项目物业特征项目物业特征项目内居住用地多，可形成庞大的消费群城市干道的商业拉动效应城市干道的商业拉动效应宝安大道及107国道是目前项目人流的主要来源干道，项目的可达性较强机场跑道扩容对人流的带动机场跑道扩容对人流的带动由于项目属于机场集团项目，可以通过机场的资源，将目前客流量以及由于第二跑道的扩建带来的旅客量带至项目所在地97、，集中型商业对于这些客户来说更具吸引力城市功能强化集客能力增加辐射范围扩大商业中心强化办公区域集中沿线住宅升温居住郊区化次级商务中心白领置业群增加城市功能提升居住环境改善交通时间缩短片区开发升温城市边缘城市边缘城市中心区城市中心区地铁地铁开通开通辐射范围增加辐射范围增加居住群体扩大居住群体扩大支撑支撑支撑支撑地铁对项目的影响机理地铁对项目的影响机理Code of this report | 114项目商业运营优势：项目土地成本低，降低了集中型商业长期持有运营的风险成本，有利于商业的培育发展土地土地成本成本建安建安成本成本运营运营成本成本作为集中型商业，其业态及商业氛围的发展都需要一定时间的作为98、集中型商业，其业态及商业氛围的发展都需要一定时间的培育期，这对于机场西区来说，由于土地成本低，在持有经营培育期，这对于机场西区来说，由于土地成本低，在持有经营的过程中更具优势，并有能力打造成功的商业体的过程中更具优势，并有能力打造成功的商业体Code of this report | 115项目商业辐射圈层预判：本项目是依托航空城建设以及机场高档商务人流发展的，但非依赖，其辐射圈层更侧重于宝安区的消费人群西乡西乡本地本地区域消区域消费群是主要客群是主要客户目前西乡片区缺乏中高档次的集中型商业，满足本区域需求，更可逐渐辐射整个宝安区，这些消费人群是项目的主要客户机机场商商务人流是重要客人流是重要99、客户受T3庞大商业面积的影响，将分流大部分的航空客流，但T3商业的打造也有利于片区商业气氛的形成，并打造以“休闲”为核心的商业特色，吸引部分商务客流Code of this report | 116集中型商业面积估算：由于考虑到T3商业的影响，本项目商业倾向于打造区域辐射型购物中心，根据市场经验值法修正后估算出集中型商业的面积在6万左右为宜规模： 商场建筑面积1 11 1万万平米辐射区域：全市全市B1B1L1L1L2L2L3L3ReelReel百货、百货、Esprit Esprit 、停车场、停车场ReelReel百货、餐饮、百货、餐饮、OleOle超市超市ReelReel百货、百货、NOVO100、NOVO百货百货L4L4ReelReel百百货货，嘉嘉禾禾影影城城、EspritEsprit、意意粉粉屋屋、停停车车场场 王子国宴饭店、泰满冠、美乐汇王子国宴饭店、泰满冠、美乐汇L5L5顺电、生活本色、嘉禾影城、溜冰场顺电、生活本色、嘉禾影城、溜冰场 万象城楼万象城楼层层功能分布功能分布图图万象城万象城中信城市广场中信城市广场规模： 商场建筑面积6.756.75万万平米辐射区域：福田区、罗湖区福田区、罗湖区LGLGL1L1L2L2L3L3吉之岛及品牌店吉之岛及品牌店西武百货及品牌店西武百货及品牌店L4L4新南国影院、逸和轩海鲜、王子厨房新南国影院、逸和轩海鲜、王子厨房L5L5新南国影院、护理、101、影音器材、餐饮新南国影院、护理、影音器材、餐饮西武百货、品牌店西武百货、品牌店西武百货、品牌店西武百货、品牌店中信城市广中信城市广场场楼楼层层功能分布功能分布图图Code of this report | 117商业定位：根据区域规划人口的支撑力以及由交通配套带来的商业潜力，参考市场上的区域型购物中心，我们的项目的商业定位为集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的区域型购物中心Code of this report | 118片区写字楼需求点：项目周边的大量工业用地、深圳机场航空物流园及固戍物流配送中心给项目写字楼消化带来主要客户深圳机场航空物流园占地面积约116万平方米，为市级物流园区；特色业务为空102、港物流快线 、公共保税仓 、出口监管仓 、出口货物中性运单报关业务。固戍物流配送中心占地约20万平方米，为区级物流园区；固戍物流园重点发展配送中心，突出城市商业配送功能，针对深圳市大型连锁商超配送服务滞后的问题 固戍东工业用地建设项目周边根据最新的固戍东法定图则，多为工业用地，工业产房的升级改造，将形成片区产业发展方向，将带来一批产业人员，产业园写字楼需求较大 固戍物流配送中心本项目工业用地工业用地工业用地Code of this report | 119写字楼定位：依据片区物流产业上下游商务客户需求档次的差异，我们项目的写字楼定位为三种类型：LOFT、产业园写字楼及中高档写字楼Code of103、 this report | 120酒店定位：酒店运营成本较高，回收期长，并考虑T3即将打造五星级以上酒店带来的竞争，建议引入知名品牌商务酒店，与T3酒店形成错位，以四星级定位吸引周边产业客户和部分航空客户建议定位为四星级酒店，可考虑引入国际品牌，例如福朋喜来登酒店（Four Points by Sheraton hotels ）、威斯汀酒店（Westin）等，以增加酒店品牌吸引力Code of this report | 121住宅定位：考虑到片区目前客户构成中产业客户、本地换房客以及外区域部分投资客的需求，整体产品以主流中高端为主由于项目目前区域陌生感较强，以主流中高端产品吸引周遍产业客户104、本地换房客，更可进一步吸引其他区域的投资客户，实现整体现金流。Code of this report | 122Part 4.2Part 4.2 客户定位Code of this report | 123战略定位之客户策略：一是现金流贡献型客户，另外一类是品牌贡献型客户，这些人依托产业的发展在本区域集聚此部分的客户占据的比例比较大，主要是功能需求的打造，综合体价值潜力的实现，也是保证本项目成功的关键性客户群，预计其比例将在8080左右此部分客户占据的比例比较小，主要是高品质的展示和提升项目整体档次的品牌商家，占据的比例为2020左右本地的住家客户，将对社区型商业产生较大的需求；整个西乡和宝安105、中心城片区缺乏比较高端的商业消费场所，本地难以得以满足；周边工厂以及物流产业发展将带来商务和商业以及写字楼需求；置业投资客户熟悉片区的客户 商家客户 写字楼品牌企业租售客户 航空产业客户Code of this report | 124客户定位策略分析：本次客户的定位策略将结合客户区域角色的 认识和目标客户价值取向认识来分析稳固产业客户、满足区域客户、吸引关内客户、吸引投资客户产业产业客户客户对目标客户价值取向引导放大价值，节省成本潜在潜在机会机会关内关内客户客户区域区域客户客户保健性保健性因素因素激励性激励性因素因素客户区域角客户区域角客户区域角客户区域角色认识定位色认识定位色认识定位色认识106、定位目标客户价目标客户价目标客户价目标客户价值取向认识值取向认识值取向认识值取向认识策略一策略二投资投资客户客户Code of this report | 125客户定位策略一分析：通过对区域项目的认识，确定本项目的区域客户的角色为稳固产业客户、满足区域客户、吸引关内客户通过产业客户提升项目口碑，建立项目独特的市场形象，同时实现更高溢价通过对产品的适度创新，满足区域客户的现实要求，带动项目人气放大项目符合价值，通过市场关注度及现场客户体验，提升满意度，满足客户置业心理需求区域区域区域区域客户客户客户客户关内关内关内关内客户客户客户客户产业产业产业产业客户客户客户客户赢商网-运营中心，最专业“商107、业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ Code of this report | 126客户定位策略一分析：通过对区域产业客户、区域客户、吸关内客户的认识，对本项目客户群进行角色所属的归类10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%60%60%70%70%80802020品牌品牌贡献型客献型客户现金流金流贡献型客献型客户品牌品牌贡献型客献型客户航空产业人群投资客公务员企业主现金流金流贡献型客献型客户本地置业人群周边产业人群居住便捷人群跨区置业型Code of this report | 127客户定位策略一下客户定位：通过对客户定位策略一的应用108、，确定本项目的现金流客户为跨区置业型跨区置业型 10%10%居住便捷人群居住便捷人群 10%10%周边产业人群周边产业人群20%20%本地置业人群本地置业人群40%40%周边区域的挤出客户周边区域的挤出客户个体户，原住民个体户，原住民周边企业的技术人员周边企业的技术人员片区企业中高层的管理人员片区企业中高层的管理人员区域客户产业客户关内客户客户描述便捷客户Code of this report | 128客户定位之区域客户分析：他们是片区企业中高层管理人员，有一定的经济实力，购房理性，同时关注商业、写字楼等投资产品生意人、政府官员或企事业单位领导，他们的特点是：生意人、政府官员或企事业单位领导109、，他们的特点是：年轻3545岁，处于事业的黄金时期；繁忙每天重复着非常机械的工作，家庭，亲情、爱情是他们工作的动力；理性具备一定经济能力，不乱消费，会不惜财力购买合适的消费品；追求上进，拼搏，期望为家庭创造更好的生活环境；务实努力奋斗，脚踏实地，凭借技术力量和管理技能获得尊重。 他们是企业的中坚力量人生的黄金时期中坚力量人生的黄金时期，不断奋斗积极进取，努力成长为企业的中流砥柱或者追求个人事业的不断成功，是城市最重要的开拓力量； 他们是充满矛盾的一群人，在务实务实的基础上又讲点品位品位，喜欢超值超值的东西却又偏向传统，会为适合适合的商品表现出惊人的消费力惊人的消费力； 他们工作忙碌忙碌，渴望在110、工作之外能拥有更多的自我空间，交更多的朋友，在这些交往中，建立自己的影响力影响力； 他们重视家庭、重视孩子重视家庭、重视孩子，喜欢靠自己的努力为家庭生活提供更好的物质基础，提供更好的物质基础，关注工作生活的便利性； 他们不会刻意追逐奢侈享受的生活，消费成熟而理性消费成熟而理性，懂得物尽其用。Code of this report | 129客户定位之产业客户分析：她们是项目周边产业的人群，他们年轻、充满活力，人生处于上升阶段，关注商家品牌及未来潜力年轻白领年轻白领+ +公务员企事业单位员工，他们的特点是：公务员企事业单位员工，他们的特点是：年轻2535岁，良好的教育背景，处于事业奋斗的黄金时期111、；忙碌工作节奏快，同时兼顾家庭、亲情、友情和爱情；尝试有一定经济实力，懂得享受生活，多数有家庭的支持；追求上进，拼搏，期望为家庭创造更好的生活环境；活力在不同的场合扮演不同的角色，在角色转换之间都能活力四射。 他们或者是年轻、充满激情、具有活力，对创新产品追捧创新产品追捧度高，容易被打动的有消费能力实力一族实力一族； 他们或者是有文明的教养和冷静的思辨能力，他们具备成熟的知识水平具备成熟的知识水平，他们对事物有自己的见解自己的见解； 他们是未来的城市精英未来的城市精英，对潮流化的时尚保持着天生的敏感与喜爱； 他们有着最初的财富积累，对价值敏感，购买决断性强，希望以低总价多功能进低总价多功能进行112、购买；行购买； 他们更习惯于通过网络网络查看新闻、交友、寻找投资等信息； 他们的购买理念更趋于实用实用。Code of this report | 130客户定位策略一下客户定位：通过对客户定位策略一的应用，确定本项目的品牌客户为投资客户投资客户 6 6企业主企业主 2 2公务员公务员 4 4航空产业人群航空产业人群 8 8投资客户主要关注项目的投资价值和本项目未来区域的升值潜力，关注总价低的产品，但对高单价的承受能力比较强企业主主要是对高品质的产品的追求，追求舒适型的产品，对产品的舒适度比较考究，对总价的承受度比较高，对本项目的品牌有很大的贡献度公务员自身的的素质比较高，学历比较高，对高品质113、的产品愿意付出比较高的成本航空产业人群对本项目的支持度比较高，是本项目难得的客户群体，对本项目的品牌宣传有很好的作用Code of this report | 131客户定位策略二分析：通过对目标客户价值取向的引导放大项目的价值，节省项目的成本客户的功能性需求矩阵模型客户的功能性需求矩阵模型Code of this report | 132潜在目标客户：显性关注点位置、环境、户型赠送面积、房价、商家品牌；容易被忽略点文化、配套、规划、商业潜力激励因子激励因子保健因子保健因子隐藏机会隐藏机会节约成本节约成本Code of this report | 133引导后的目标客户：表现出对社区的复合价值114、保值增值、增值服务、品牌的高度关注；而对于资源和价格的关注度呈明显降低激励因子激励因子保健因子保健因子隐藏机会隐藏机会节约成本节约成本Code of this report | 134Part 4.3Part 4.3 形象定位Code of this report | 135135天空之城天空之城 SKYCITYSKYCITY面向世界的航空综合价值体面向世界的航空综合价值体Code of this report | 136136中信中信天空之城天空之城深圳门户深圳门户 最具想象力的城市综合运营价值体最具想象力的城市综合运营价值体天空之城天空之城 SKYCITYSKYCITY面向世界的航空综合115、价值体面向世界的航空综合价值体Code of this report | 137天空之城天空之城 SKYCITYSKYCITYCode of this report | 138天空之城天空之城 SKYCITYSKYCITY献给天空之城的主人献给天空之城的主人赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ Code of this report | 139天空之城天空之城 SKYCITYSKYCITYCode of this report | 140天空之城天空之城 SKYCITYSKYCITYCode of this report | 141116、天空之城天空之城Code of this report | 142天空之城天空之城 SKYCITYSKYCITYCode of this report | 1435 5项目整体定位项目整体定位4 4项目整体发展战略项目整体发展战略3 32 21 1项目属性及核心问题界定项目属性及核心问题界定6 6区域价值分析区域价值分析物业发展建议物业发展建议7 7附：房地产市场分析附：房地产市场分析启动区发展建议启动区发展建议Code of this report | 144Part 5.1Part 5.1战略运营以及开发周期分析Code of this report | 145从项目整体的体量以及未来规划117、上看，计划在8年内将其全部开发，其间发展将经历三个阶段单一发展阶段单一发展阶段多元化发展阶段多元化发展阶段衍生发展阶段衍生发展阶段 项目发展以住宅为主，产品线比较单一 以建立项目的市场知名度为主，投入大于产出 消费力仅限于自身客户，以社区商业为主，不具备对外辐射性 客户源主要为周边居民以及产业群体 部分周边市政配套开始投入使用 住宅开发进入中期，产品线开始丰富 颇具市场知名度，利润开始增加 自身商业的辐射力初显，商贸活动得到一定培育，功能多元化客户范围开始辐射到整个深圳西部大量市政配套开始投入使用 会展业的发展使周边地带出现人口集聚 多功能的全面发展使片区成为整个深圳西部的中心 具备相当市场口118、碑，具有品牌影响力 住宅开发转向后期高端产品开发，客户线回归纯粹客户群体 衍生出的产业进一步推动区域的发展Code of this report | 146在周期性发展过程中，航空城价值最大化发展需依托区域城市化发展进程、产业升级和周边配套特别是第二会展中心的兴建区域城市化区域城市化发展进程发展进程航空及前海中航空及前海中心产业升级心产业升级配套完善配套完善第二会展中心第二会展中心赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ Code of this report | 147基础阶段第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第119、四阶段DevelopmentDevelopmentGrowthGrowthMaturityMaturityDeclineDeclineG GR RO OW WT TH H需求及人口增长曲线一年一年三年三年六年六年九年九年TIMETIME基础设施建设城市规划设计遗留问题处理产业发展新区建设交通发展旧城改造经济圈层多元化交通实现可持续发展聚集效应步行系统高抗灾能力优势效应公交优先快速发展阶段可持续发展阶段商务、商业价值升级商务、商业价值升级项目刚刚进入城市基础建设和航空城产业快速发展阶段，商务、商业价值的发展尚需时日Code of this report | 148时间发展程度12345区域基础建120、设基础建设拉动区域发展成熟阶段多物业形态全面发展推动区域城市化商业项目的建设成为引领区域发展的核心力量时间发展程度12345区域基础建设区域综合环境治理成熟阶段昭示性物业建立成为地区标杆多物业形态全面发展建设初期建设初期（1010年）年）全面建设期全面建设期（1010年）年）全面投产期全面投产期（1010年）年）平稳发展期平稳发展期（1010年）年）建设初期建设初期（3 3年）年）全面建设期全面建设期（3 3年）年）全面投产期全面投产期（3 3年）年）平稳发展期平稳发展期（3 3年）年）日本横滨日本横滨2121世纪港世纪港德国杜伊斯堡港德国杜伊斯堡港商业核心打造商业核心打造服务城市功能服务城市121、功能从工作、文化、娱从工作、文化、娱乐三方面实现城市乐三方面实现城市发展的整体升级发展的整体升级航空城综合体的发展是以产业转型为基础，实现区域价值的整体改造提升，这点更倾向于杜伊斯堡港的全面发展模式Code of this report | 1492010年住宅投入运营，契合主动郊区化发展实现居住价值和项目现金流；2012年商业开始运营，契合城市化进程下商业需求的放大；2014年，酒店正式投入运营，实现项目价值最大化的基础上实现项目撇脂价值200920092010201020112011201220122013201320142014201520152016201620172017201820122、18201920192020202020212021202220222023202320242024成熟阶段成熟阶段区域发展起步阶段区域发展起步阶段寻求新的结构调整和发展寻求新的结构调整和发展成型阶段成型阶段住宅价值启动：主动郊区化加快项目住宅的开发住宅价值启动：主动郊区化加快项目住宅的开发商业商务价值放大：在城市化发展和产业升级的带动下，商业商务价值拉动项目价值提升商业商务价值放大：在城市化发展和产业升级的带动下，商业商务价值拉动项目价值提升项目价值：住宅带动人气；商业提升辐射力；商务顺应提升项目整体价值项目价值：住宅带动人气；商业提升辐射力；商务顺应提升项目整体价值地铁2号、5号线通车 大123、运会前海中心区一期工程前海中心区二期工程前海中心区三期工程码头升级会展中心建设区域立体交通基本成型蛇口港升级国际邮轮码头基本成型国际邮轮码头扩大区域辐射能力宝安中心区商务一期宝安中心区商务二期深圳机场第二航站楼建设第二航站楼运营双中心实现可持续发展居住价值的升级换代城市功能丰富发展，商业商务价值逐步放大物流产业链向国际性港湾城市转移设计施工阶段销售阶段项目的复合型功能主要服务于项目运营后期的城市升级国际化城市、深港一体化宝安中心区商务三期Code of this report | 150Part 5.2Part 5.2项目整体开发时序和物业配比Code of this report | 151124、从打造综合体角度出发，并根据固戍东法定图的调整，我们建议物业类型包括住宅、集中型社区商业、写字楼及酒店 1、住宅部分尽量靠近现有居住区（桃源居），形成片区内的居住氛围，并尽可能利用山景及公园（平峦山郊野公园）景观； 2、商业尽可能设置于交通较为便捷的区域，利用轨道枢纽引导人流，并聚集区域内人气，拉升项目整体价值； 3、酒店、写字楼的设置尽可能临近区域内产业集中地，以产业为打造核心； 4、保留原有北地块的居住功能用途，将该部分预留作为片区成熟后的后续开发，如高档住宅； 5、保留北地块商业部分地块，利用改地块商业的打造连接南北地块，并服务于大体量的综合体项目需求。建议保留住宅及商业功能用地Code125、 of this report | 152基于土地分等定级的原理，结合项目实际情况，确定项目的分等定级方法Code of this report | 153各评价指标权重值以及评分标准的确立地块间的评价指标地块间的评价指标注：因素权重系数以及打分结果的确定是根据测算以及专家经验确定注：因素权重系数以及打分结果的确定是根据测算以及专家经验确定地块内部的评价指标地块内部的评价指标Code of this report | 154本方案以综合体为核心，利用商业和文体中心聚集人气、提升形象，引导机场、产业园区及住宅区人流，吸引商务、旅游及居住客户机场住宅氛围产业园区交通交通轴线轴线交通交通辅线辅线景观126、景观轴线轴线商务人流商务人流旅客人流旅客人流居住人流居住人流写字楼写字楼文体中心文体中心商业商业住宅住宅社区商业社区商业Code of this report | 155各种物业类型总体规划建议整体建议整体建议结合航空城概念，项目整体结合航空城概念，项目整体采用明快、简洁的设计理念，大气并具有国际感利用项目内已有的林荫道作为整个利用项目内已有的林荫道作为整个住宅及住宅与商业过渡的重要的景住宅及住宅与商业过渡的重要的景观轴线观轴线临临107107、航城大道重点设计为项目、航城大道重点设计为项目的形象展示面的形象展示面在住宅集中区以及商务核心区设置在住宅集中区以及商务核心区设置广场广场在人流设计上127、，需要重点考虑各地在人流设计上，需要重点考虑各地块间的有效连接块间的有效连接林荫道主要展示面活动广场福永、沙井方福永、沙井方向向碧海湾、宝安中心碧海湾、宝安中心区、关内方向区、关内方向产业园产业园写字楼写字楼写字楼写字楼及集中型及集中型商业商业LOFTLOFT及群楼及群楼商业商业住宅住宅酒店酒店高档住宅高档住宅商业街商业街樱花苑樱花苑文化中心文化中心规划中九年制规划中九年制义务教育学校义务教育学校Code of this report | 156 本项目的酒店定位倾向于为产业园商务人士打造的商务酒店。表现点在于低容积率，以该形象凸显项目价值。 在地块要求容积率在3.0的前提下，按每个房间80平128、方米计算单体用地面积，包括大厅、饭店及其他服务设施，酒店总建筑面积为4.5万平方米。04-10地块周边多工业用地，人流量难以大量聚集，建议该地块保留约1.5万平方米的酒店用地外，其余作为住宅用地，以提升区域居住氛围48.7248.72米米商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店100100米米04-1004-10地块地块住宅住宅7575米米Code of this report | 15703-18地块接近交通枢纽干道，且毗邻项目酒店，展示面较佳，并且依托机场发展带来的机会，适合打造区域大型综合型商业及写字楼商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店100100米米03-1803-18地块地块7575米米48.129、7248.72米米商业展示面活动广场写字楼写字楼集中型商业集中型商业商业走廊商业走廊 由于地块东面与北面多工业用地，03-18地块东北侧更适合打造写字楼物业； 地块毗邻航城大道与黄山路部分，考虑起展示面及可与04-10、04-05、03-15地块的群楼商业形成联动，该地块打造集中型商业，并用商业走廊的形式形成各个地块的商业联动性；由于片区房地产开发未完全成熟，并且远离成熟商圈，故集中型商业定位考虑其为区域辐射型，而非城市商业中心，且商业运营成本较高，故选取体量约56万平方米建筑面积。Code of this report | 15803-15地块周边地块除了工业用地，也包括居住用地、商务办公及130、酒店用地，适合打造LOFT写字楼及群楼商业 根据03-15地块的开发利用指标以及地块周边情况，该项目适合打造LOFT写字楼（约14层，包括群楼商业），与03-18地块的写字楼及商业形成联动，并在物业档次及类别上形成差别。商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店100100米米7575米米48.7248.72米米商业展示面活动广场LOFTLOFT写字楼及群楼商业写字楼及群楼商业Code of this report | 15903-17地块地块周边多一类工业用地，考虑地块用地性质以及周边环境，该地块适合打造产业园写字楼商务酒店商务酒店7575米米100100米米产业园写字楼产业园写字楼4131、8.7248.72米米 根据03-17地块的开发利用指标，该项目适合打造产业园写字楼。根据航空限高、开发成本等因素的考虑，地块内适合开发4栋7层高的产业园写字楼。Code of this report | 160根据最新的法定图则住宅用地总建筑面积约61.1万平方米，加上北地块及04-10除去酒店部分的住宅地块，住宅建筑面积总计约102万平方米南地块住宅分布情况南地块住宅分布情况公园绿地文化中心派出所九年制义务教育学校04-0504-0504-1104-1104-1204-1204-0304-0304-0904-0904-0804-0804-1004-1004-1404-14商业展示面活动广场132、 根据最新的法定图则，住宅用地为04-03、04-05、04-08、04-09、04-11、04-12、04-14，建筑面积合计约61.5万平方米，04-10用地约9.12万平方米建筑面积改为住宅用地，北地块（新法定图则无保留）约32.4万平方米建筑面积，总计103万平方米； 04-11、04-05、04-12、04-14、04-09地块延街商业（住宅底商）建筑面积约1.5万平方米； 项目地块中包含学校用地、文化中心用地和公园用地，这三个地块在项目开发周期中可作为提升地块价值的配套。Code of this report | 161北地块建议保留其居住用地与商业用地，在项目开发后期打造高档住宅133、及开放式商业街，提高项目调性，并形成南北地块的联动性高档住宅高档住宅商业街商业街开放式商业街开放式商业街高档住宅区高档住宅区 在最新的固戍东法定图则中，项目北地块全更改为市政绿地，这在某种程度上影响项目作为综合体项目的性质，并且不利于项目价值最大化；北地快住宅用地部分由于周边市政绿地较多，适合在后期开发，以实现整体溢价； 商业功能用地部分，适合建造开放式商业街，打造特色商业文化街；另一方面，该地块可连接南地块，令项目南北地块形成联动性。北地块地块分布情况北地块地块分布情况Code of this report | 162项目总建筑面积约130.45万平方米，住宅约占了78.28%，写字楼约占1134、0%，酒店与商业分别占了3.45%和8 .26%1 12 23 34 4住宅部分总建筑面积约为102.11万平方米，是深圳继桃源居后的近郊超级大盘，将分四期开发，囊括公寓、多层住宅、高端住宅等类别。写字楼部分总建筑面积约为13.05万平方米，将由普通写字楼、产业园写字楼及LOFT商务公寓构成。为避免与T3航站楼星级酒店的直接竞争，项目的酒店部分将定位为商务酒店，服务于产业园商务人士，建筑面积约为4.5万平方米。商业将是项目的明星产品，其影响面将覆盖整个区域，也起到聚集人气的功能，该部分建筑面积约为10.78万平方米。Code of this report | 163在整体项目的铺排中，建议将集135、中型商业及酒店部分作为持有项目，作为开发公司后期持续运营并获得长远收益的物业建议自行持有建议自行持有建议自行持有部分酒店集中型商业 酒店将是项目提升档次的重要组成部分，随着深圳机场客运吞吐量的上升，该物业将是未来开发公司长期收益的重要来源 集中型商业是整体项目的明星产品，由于地价因素，在商业培养期及运营上具有优势，该部分物业自行持有，统一运营跟利于带动项目其他群楼商业（出售）的整体商业发展Code of this report | 164在项目的整体开发中，教育、文化、公园等配套将是提升项目调性，并提升项目价值的重要构成部分公园绿地文化中心派出所九年制义务教育学校04-0504-0504-11136、04-1104-1204-1204-0304-0304-0904-0904-0804-0804-1004-1004-1404-14商业展示面活动广场小学中学文体中心公园 教育配套方面，建议小学部分一期开发，中学在二期住宅开发时开发一部分，随着居住人口的增长，三期住宅开发的同时开发二期中学；文化中心与二期住宅同时开发，同时也作为学校与住宅部分的连接地块； 随着住宅开发地块的区位价值逐步递增，公园将与二期住宅同时推出，更可拉动后期住宅价值。Code of this report | 165具体各种类型物业体量如下表所示：Code of this report | 166市政配套住宅开发酒 店写字楼137、商 业市市政政配配套套产产业业配配套套09101112131415161718配配 套套发发 展展 时时 间间 轴轴开发总量开发总量18.718.7万万1号线通车学校建成幼儿园建成文化中心社区商业地铁10线10.43万建面102.46万建面4.54.5万万酒店4.50万建面7.377.37万万LOFT及产业园写字楼13.05万建面成熟期成熟期 130万建面航空城公园30.830.8万万32.432.4万万启动期启动期 住宅价值启动：地铁一号线通车将预示着区域住宅价值提升步入快速发展阶段住宅价值启动：地铁一号线通车将预示着区域住宅价值提升步入快速发展阶段项目价值：项目价值：在在20122012年138、以前项目区域主要将放大居住价值，商业商务尚未成熟年以前项目区域主要将放大居住价值，商业商务尚未成熟发展期发展期 192.42.4万万北地块商业街社区商业社区商业社区商业20.520.5万万0.870.87万万社区商业0.090.09万万社区商业7.427.42万万集中型及群楼商业11.8911.89万万写字楼集中型商业Code of this report | 167项目整体开发时序 项目整体分四期开发，历时项目整体分四期开发，历时8 8年左右，确定了双年左右，确定了双引擎开发模式，即引进深圳公办名校及建设社区文体中心、引擎开发模式，即引进深圳公办名校及建设社区文体中心、航空城公园等公建配套设139、施作为第一引擎，并带动一、二航空城公园等公建配套设施作为第一引擎，并带动一、二期房地产项目开发；以集中商业区开发、大型商业机构进期房地产项目开发；以集中商业区开发、大型商业机构进驻及特色酒店建设作为第二引擎，为以住宅为主的三、四驻及特色酒店建设作为第二引擎，为以住宅为主的三、四期业主和整个期业主和整个“天空之城天空之城”的业主服务的双引擎开发模式。的业主服务的双引擎开发模式。各种物业类型开发时序：各种物业类型开发时序： 住宅：住宅：分四期开发，从资金回流及地块价值的角度考虑，首先开发樱花苑地块；二期到四期的开发均从地块价值递增的顺序开发； 商业：商业：集中型商业选择在三期打造，一方面提升片区价140、值，为后期住宅开发提高协调性，另一方面可为大批量的住宅产品提高配套服务； 商务酒店：商务酒店：与三期住宅一起将在2013年左右开发，届时周边产业园逐步成型，机场货运及客运吞吐量将抬升一个层次，更适合打造酒店； 写字楼：写字楼：产业写字楼建议在三期开发，初步形成片区的办公氛围；而高档写字楼则在土地价值成熟时开发，即在第四期开发，这也是从降低风险及资金流的角度考虑； LOFTLOFT公寓：公寓：建议在三期开发，可与酒店商务人群形成互动。一期一期商业展示面活动广场三期三期三期三期三期三期四期四期四期四期三期三期二期二期Code of this report | 168具体开发时序及体量如下表所示：单141、位：平方米单位：平方米Code of this report | 169Part 5.3Part 5.3项目物业发展的相关建议Code of this report | 170以以产业的价的价值与与产品的品的创新构建新构建产品核心品核心竞争力争力从区域价从区域价值、产业特点、社区配套特点、社区配套凸凸显项目价目价值从提高从提高产品性价比、舒适度以及品性价比、舒适度以及产品的建筑品的建筑创新提升新提升项目价目价值区域价值区域价值产业价值产业价值项目竞争力与建筑特色：本项目将以产业价值+创新产品+区域价值作为打造产品核心竞争力的方向创新产品创新产品Code of this report | 171142、区域与产业价值：项目产业价值更多的是依托在前海中心的区域定位以及航空产业带来的附加值，产业价值与区域价值是可放大的切入点社区社区配套配套项目位于前海中心区核心地带，并是航空新城建设的重要撬动点，因此其区位价值以及航空产业优势，令其在项目打造上的竞争力更具可塑性。区域区域价值价值产业与产业与区域区域价值价值产业产业特点特点有浓厚航空特色的商业会展设施配套社区标识有航空特色的小品、硬质景观建筑布局的整体标识性硬件软件智能化社区 小区独立候机室设置空乘服务式的物业管理、销售服务开放式社区新东方主义园林设计现代化国际化的建筑风格Code of this report | 172创新产品智能化家居配置舒143、适度整体提升中国元素符号运用赠送空间面积抬高架空层与噪音阻隔航空符号与小品结合创新产品：本项目的创新点除了在产品的户型设计上，更运用与航空、中国符号等为项目产生更多的附加值Code of this report | 173173规划产品核心价值小结：区域价值、产业价值、产品创新是项目整体风格和建筑标准打造的核心指导要素配套建筑景观深圳前海中心区核心宝安滨海区航空城是深圳发展的第五新城航空城昭示性物业开放式社区设计二期开发高层低密度，大尺度空间社区整体抬高，与外界形成区隔智能化社区现代化建筑风格与国际化接轨有航空特色的建筑外立面航空特色售楼中心以飞机为造型的营销中心以停机坪为造型的停车场地标性单144、体建筑新东方主义园林设计浓厚中国元素利用小区独立候机室空乘服务标准体验式航空驾驶风情步行街小区导视可用航空识别系统品牌物业管理全面安防系统体现航空特色的硬质景观、小品区域价值产品创新产业价值Code of this report | 174整体思路：我们建议在项目的形象风格与建筑标准的打造上以项目核心价值为指导思路项项目的目的目的目的风风格特色以及建筑指格特色以及建筑指格特色以及建筑指格特色以及建筑指标选标选取均以取均以取均以取均以项项目的核心价目的核心价目的核心价目的核心价值值作作作作为为指引，打造具有区域特色的房地指引，打造具有区域特色的房地指引，打造具有区域特色的房地指引，打造具有区域特145、色的房地产项产项目目目目STEP 1STEP 1STEP 1STEP 1未来区域价未来区域价未来区域价未来区域价值的展示值的展示值的展示值的展示STEP 2STEP 2STEP 2STEP 2打造独特性打造独特性打造独特性打造独特性的产业价值的产业价值的产业价值的产业价值STEP 3STEP 3STEP 3STEP 3开放性社区开放性社区开放性社区开放性社区的建设的建设的建设的建设STEP 4STEP 4STEP 4STEP 4产品创新设产品创新设产品创新设产品创新设计计计计Code of this report | 175通过豪华符号来展示高端形象豪华社区入口公共活动区材质高档视线常接触区用146、材高档 园林风格讲究 外墙以瓷砖为主 立面以平面为主 园林成本讲究高端形象高端形象高端形象高端形象适度成本适度成本适度成本适度成本减少维护成本做少量点睛用水形象打造关键点：只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值，整体项目以适度的成本在关键点上打造高端形象，拔高项目调性Code of this report | 176浅色系+暖色调线条： 浅色系较具国际感和品质感 暖色调线条可有效消除区域陌生，营造都市意向瓷砖+玻璃+底部仿石材： 瓷砖容易营造现代感意向 使用通透的大玻璃使建筑变得明亮和开敞，都市 感十足，又有利于观景 底部采用高档仿石材可有效提升项目档次简洁+别致： 采用直线条，打造挺147、拔向上的感觉，塑造强烈的 都市感 顶部采用体现都市意向的别致造型简洁的立面+别致构造表现现代感浅咖啡色为主的暖色调彰显都市感大量玻璃营造通透感设计点一：建筑风格及外立面的打造以现代化风格为主，营造强烈的都市感和国际感色系色系用材用材造型造型Code of this report | 177设计点二 ：新东方主义的园林风格设计,浓厚中国元素与民族特征的利用，使得整个项目充满浓郁东方味道随着中国经济实力的不断加强，尤其北京奥运、全球金融危机后，中国在国际舞台地位越来越重要。中国元素已经成为世界流行元素。深圳作为世界了解中国的窗口，新东方元素与临空产业的结合更好表达了民族的特征。将东方元素中光影的结148、合、园林的工整韵律、曲径通幽等用现代的元素体现出来。在大型公建、配套上强调中式元素，比如中国红的应用、龙的图腾、汉字的表现等等，使得整个项目充满浓郁的东方味道。园林营造新东方风格园林营造新东方风格Code of this report | 178设计点三：社区商业建设开放式BLOCK街区既有开放的特征，又含有对功能、建筑、阶层等多种形态复合的要求Code of this report | 179设计点四：建筑布局的整体标识性，设计中可结合夜间灯光效果。单体建筑如商场可考虑具有地标性设计概念。Code of this report | 180设计点五：航空概念的发挥，引发市场对航空概念好奇而产生149、的广泛关注，突出项目的产业及区域价值以飞机为造型的营销中心以飞机为造型的营销中心以停机坪造型为布局的停车场以停机坪造型为布局的停车场含航空元素的摆饰含航空元素的摆饰小区导示可用航空识别系统小区导示可用航空识别系统以航空服务打造会所以航空服务打造会所以航空人士形象包装工作人员以航空人士形象包装工作人员Code of this report | 181设计点六：营造环保、节能、智能化社区，与航空城的建设匹配，并成为片区内的形象焦点家庭智能化系统；小区网络、通讯系统；小区CATV系统；小区设备自控(BA)系统；小区对讲系统；小区远程三表抄送系统；小区物业管理及一卡通消费系统；小区停车库管理系统；小区150、增值服务管理系统采用高科技、环保等技术推出“节能环保型”住宅，综合运用各项节能设计，如大规模太阳能热水系统”、“自然通风模拟、减少空调能耗”、“天然雨水收集系统”等措施。智能化管理系统设计Code of this report | 182设计点七：整体架空一层，扩大底层住户观景面，且区隔外部环境，增加社区层次感有利于使低层住宅景观得到提升；中庭景观与外部景观衔接。整体架空，主体园林位于架空层上面，有效区隔外部环境。整体架空的同时，中间适当挑空，形成错落有致的园林景象，提升项目档次单体建筑与架空层合为一体住宅与自身商业和周边环境区隔架空层上为主体园林景观充分利用景观资源区隔内外部环境增加项目层次151、感Code of this report | 183设计点八：小区内部线形空间景观设计，创造宁静和谐的生活氛围 弯曲的街道使空间柔和流畅，生动而富有活力。曲线形街道可以控制车速，也易创造宁静和谐气氛 多层次的植物组合，加上支路的曲折蜿蜒，可以使居住者感受到居于山野林地之间的惬意Code of this report | 184设计点九：有航空特色的小品和硬质景观的引入，凸现项目的产业特色Code of this report | 185设计点十：步行街设置多个入口，环绕整个项目外围，昭示性强步行街环绕整个项目，项目昭示性强，提高整个社区的商务氛围，同时营造一种休闲的生活氛围步行街环绕整个项目，152、为居住区和商务区的客户提供便利Code of this report | 186设计点十一： 低层高密度，自由组合；高层低密度，大尺度空间中低层运用蒙太奇设计理念，中小尺度空间可以自由组合，达到理想的办公效果高层的景观资源好，建成低密度，大尺度的空间，实现产品的溢价Code of this report | 187设计点十二：小区内细节处理水系植被中心广场硬地铺装Code of this report | 188设计点十二：小区内细节处理高视点景观雕塑小品智能照明架空层Code of this report | 1895 5项目整体定位项目整体定位4 4项目整体发展战略项目整体发展战略3 32153、 21 1项目属性及核心问题界定项目属性及核心问题界定6 6区域价值分析区域价值分析物业发展建议物业发展建议7 7附：房地产市场分析附：房地产市场分析启动区发展建议启动区发展建议Code of this report | 190Part6.1Part6.1区域客户认识Code of this report | 191从区域内项目来源对比分析，南山及关内客户的比例受宏观市场的影响急剧下降，本地客户占市场主流桃源居08年成交区域分析A ACode of this report | 192区域客户需求基本以功能性2房和3房为主，市场需求以刚性需求为主体桃源居到访客户需求户型香堤湾到访客户置业次数富通154、城到访客户需求户型宝安碧海中心区、西乡项目客户需求富通城成交客户置业次数B B赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ Code of this report | 193航空新城1号紧邻桃源居，目前基本售罄，户型以1房、2房为主基本情况介绍基本情况介绍规划设计图规划设计图规模介绍：航空新城1号占地7347.30平方米，总建筑面积58486.57平方米，其中商业8648.74平米，书店面积445.06平米，架空层2015.91平米。地理位置：宝安西乡航城大道，桃源居对面 价格介绍：2008年11月9日，开盘价格为5500元/ ；127平起155、3房和4房价格多在6700-7000元/B BCode of this report | 194通过对区域置业客户AIO量表研究，客户共性表现为家庭、邻居、朋友、改善、提高、品质、配套、交通等方面C CCode of this report | 195客户置业的价值取向表现为对送面积、环境、产品、档次及个性的关注置业客户的价值取向D DCode of this report | 196区域客户对务实性产品创新能表现出更高的溢价能力，赠送面积，特别是对功能区的赠送比较敏感，属于现实导向型客户香堤湾客户关注点及最受欢迎产品E ECode of this report | 197关内客户通常容易受资156、源、市场热度、独特个性和现场体验的影响，往往能承受更高溢价富通城推出海景单位前后南山客户量对比香堤湾南山宝安客户关注点及总价承受力F FCode of this report | 198Part 6.2Part 6.2客户策略及定位Code of this report | 199策略一 稳固产业客户、满足区域客户、吸引关内客户产业客户区域客户关内客户客户策略 通过产业客户提升项目口碑，建立项目独特的市场形象，同时实现更高溢价 通过对产品的适度创新，满足区域客户的现实要求，带动项目人气 放大项目的符合价值，通过市场关注度及现场客户体验，提升满意度，满足客户置业心理需求策略示意A ACode o157、f this report | 200客户策略下的目标客户定位机场人员和机场人员和企业技术人员企业技术人员个体户，企业主，原住民个体户，企业主，原住民片区企业片区企业中高管理员中高管理员游离型游离型 5% 5% 跨区置业型跨区置业型 25%25%商务便捷人群商务便捷人群 10%10%航空产业人群航空产业人群20%20%本地置业人群本地置业人群40%40%短期逗留商贸人士，投资客，公务短期逗留商贸人士，投资客，公务员，外籍人士员，外籍人士关内（南山）挤出客户关内（南山）挤出客户区域客户产业客户关内客户偶得客户B BCode of this report | 201策略二 通过对目标客户价值取向的158、引导放大价值，节省成本客户的功能性需求矩阵A ACode of this report | 202激励因子激励因子保健因子保健因子隐藏机会隐藏机会节约成本节约成本潜在目标客户：显性关注点地理位置、交通便利性、环境景观、户型赠送面积、房价；容易被忽略点社区文化、配套生活、小区规划潜在客户的功能性需求B BCode of this report | 203激励因子激励因子保健因子保健因子隐藏机会隐藏机会节约成本节约成本引导后的目标客户：表现出对社区的复合价值、保值增值、增值服务、品牌的高度关注；而对于资源和房价的关注度呈明显降低引导后的功能性需求变化C CCode of this report |159、 204Part 6.3Part 6.3启动区的物业发展建议Code of this report | 205生活配套完善，内部功能齐全营销展示先行，消除陌生印象营销展示丰富的产品线，全面价格优势嫁接高端客户生活需求区域认同区域认同外部交通环境改善，解决交通瓶颈主力攻击本地客户或有区域关系的客户群体特色产品打造，提升性价比主题推广、形成圈层认同较低总价优势体现在单价和面积双重指标上产品、环境档次要略高于目标客户群体能力打造高端的物管、营造安全、品质生活环境不同客户对价值认同、身份认同还是区域认同的关注存在差异价值认同价值认同身份认同身份认同KEYKEY规避风险打造核心竞争力的方法回顾回顾回顾回160、顾Code of this report | 206形象体验：关注、口碑产品体验：创新产品现场体验：营销展示价值提升：嫁接高端客户生活需求形象：核心价值宣导、形成圈层认同产品：体现产业特色，建立项目个性增值服务：打造高端的物管、营造安全、品质生活环境配套：商业配套展示，消除陌生感性价比：创新户型。面积赠送，控制总价外部交通环境改善，解决交通瓶颈产品创新满足基本价值；现场展示体验核心价值；资源整合提升附加价值；服务体验固化品牌价值满足各类客户的不同需求产业客户产业客户区域客户区域客户关内客户关内客户服务体验：独特的增值服务价值构建价值构建Code of this report | 207樱花苑作161、为本项目的启动区，其产品创新表现在户型的赠送方式，主要表现为增加功能空间或提升舒适尺度增加功能空间增加功能空间提升舒适尺度提升舒适尺度u内庭院u入户花园u平层镂空u复式架空u。u入户花园u露台u凸窗u花池u。价价值值点点一一价价值值点点二二价价值值点点三三价价值值点点四四Code of this report | 208现场展示：注重营销中心的功能转化，将卖场转化为产品体验馆，增强客户置业体验增加功能区调性区 材料展示区生活体验区 删减（弱化）功能区客户接待区一般营销中心功能分析模型展示区 VIP区洽谈及交流区 签约区客户接待区我们建议改变功能方向：我们建议改变功能方向：变卖场为体验馆变卖场为162、体验馆中信红树湾销售中心法拉利跑车中信红树湾销售中心法拉利跑车卓越维港卓越维港材料展示区：津巴布韦黑材料展示区：津巴布韦黑观澜高尔夫客户洽谈区观澜高尔夫客户洽谈区为私密性更强的卡座为私密性更强的卡座中山清华坊将西餐厅中山清华坊将西餐厅引入营销中心引入营销中心九树公寓材料展示区九树公寓材料展示区用材及细节用材及细节价价值值点点一一价价值值点点二二价价值值点点三三价价值值点点四四Code of this report | 209中信和机场强势品牌强强联合，通过内部资源整合和外部资源嫁接，提升项目价值临空产业资源调配者和协调者自身众多产业链从业人员中国区域性地标缔造者品牌开发商品牌联合强强联手内部资163、源整合外部资源嫁接中信内部资源机场集团内部资源产业资源政府资源中原内部资源国际化生活元素价价值值点点一一价价值值点点二二价价值值点点三三价价值值点点四四Code of this report | 210整合机场空乘和贵宾服务标准提升客户现场体验；引入知名物管，固化品牌价值物业管理售后服务营销服务客户服务体验客户服务体验 空乘和贵宾服务 知名物管服务创新服务体验传统服务体验价价值值点点一一价价值值点点二二价价值值点点三三价价值值点点四四Code of this report | 211整合机场空乘和贵宾服务标准提升客户现场体验；引入知名物管，固化品牌价值价值点一价值点一价值点二价值点二价值点三价164、值点三价值点四价值点四物业管理售后服务营销服务客户服务体验客户服务体验 空乘和贵宾服务 知名物管服务创新服务体验传统服务体验Code of this report | 212Part 6.4Part 6.4产品策略及定位Code of this report | 213两房三房四房单房/一房五房及复式主力户型【中心区】宝安中心区主流的产品及面积段分布：Code of this report | 214【碧海中心区】两房三房四房单房/一房五房及复式主力户型碧海中心区主流的产品及面积段分布：Code of this report | 215启动区的产品策略：全面覆盖特色差异化片区主流产品面积段分布165、Code of this report | 216户型和匹配的客户户型和匹配的客户以中小户型为主力户型，可以最快速度回笼资金，规避风险。增加部分大三房和大四房，可以拔高项目的档次，提高品牌价值Code of this report | 217户型组合策略赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ Code of this report | 218整体户型配比建议本项目严格遵守90/70限制，主力面积段在68-88之间Code of this report | 219两地块指标配置西地块东地块Code of this report | 22166、0启动区地块价值预判：东地块临107国道，噪音较大但昭示性较强，可设置标志性建筑，弱化噪音影响西地块完整，且与后续开发地块相连，居住环境较佳，设置居家型产品东地块西地块工业厂房桃源居待开发空地待开发空地p地块外部环境较好，安静，地块较规则p可设置围合式组团p社区核心位置最大化设置园林p组团总体南朝向，并且为九号路、航城大道两侧的单位预留足够的楼间距p临107国道设置公寓产品，可最大发挥地块价值，并有利标识性建筑立面的展示p临六号路可设置相对居家产品p以南北向为视线通廊设置建筑物及园林p幼儿园设置于地块东北角Code of this report | 221户型设置建议p东地块地形不规则，建议公167、寓产品临107过道、航城大道设置p西地块相对较为纯粹，两房主要设置在临航城大道一侧，核心区域设置三、四房。东地块西地块工业厂房桃源居待开发空地待开发空地公寓两房三、四房Code of this report | 222分期开发策略：先东后西，先小后大考虑到：p航空城规划建设尚处前期，区域配套相航空城规划建设尚处前期，区域配套相对匮乏，建议对匮乏，建议一期以中小面积为主启动，后续随着区域成熟逐步提升产品价值；后续随着区域成熟逐步提升产品价值；p就地块形状来看，就地块形状来看，东地块靠近107国道位置昭示性性强，展示效果好，可考虑，展示效果好，可考虑一期开发；一期开发；p东地块前后均已有住宅，一期168、开发更东地块前后均已有住宅，一期开发更有利于居住氛围的营造；（一期）东地块（二期）西地块工业厂房桃源居待开发空地待开发空地Code of this report | 2235 5项目整体定位项目整体定位4 4项目整体发展战略项目整体发展战略3 32 21 1项目属性及核心问题界定项目属性及核心问题界定6 6区域价值分析区域价值分析物业发展建议物业发展建议7 7附：房地产市场分析附：房地产市场分析启动区发展建议启动区发展建议Code of this report | 224Part 7.1Part 7.1宏观大势环境分析Code of this report | 225 随着文明的进步，一个城市169、利用土地的效率不断提升，城市的成熟度代表了这个城市土地的价值；土地的价格是市场经济中买卖双方博弈的结果，博弈过程中的双方对未来的预期和投机心理使得博弈时的价值 标杆往往脱离真实的土地价值，导致价格与价值不一致，在市场经济自我调整滞后性的影响下， 表现为价格始终围绕着价值上下波动；房产的价格会围绕房产的价值，以周期波动的形态运行，过份偏离会自我调整，周期价格的形态呈尖顶圆底。说明地产周期中价格围绕价值波动地产经济学认为土地价值反映人类利用土地的效率，因此土地价值是一致趋于上升的，而土地价格受经济的影响会出现波动，表现为地产周期Code of this report | 226在香港上一轮的地产周170、期中，在各个不同的周期，市场的表现并不相同，直接的表现就是价格和客户类别的变化炒家亏损严重，用家观望现楼比楼花贵降急降2-3年萧条期用家离场，市场只剩炒家楼花比现楼贵持平升1-2年危机期市场以炒家为主导楼花比现楼贵急升暴涨4-5年高涨期市场以用家为主导现楼比楼花贵微升持平1-2年复苏期特点价格比较现楼价格楼花价格维持时间炒家亏损严重，用家观望现楼比楼花贵降急降2-3年萧条期用家离场，市场只剩炒家楼花比现楼贵持平升1-2年危机期市场以炒家为主导楼花比现楼贵急升暴涨4-5年高涨期市场以用家为主导现楼比楼花贵微升持平1-2年复苏期特点价格比较现楼价格楼花价格维持时间Code of this repo171、rt | 227地产周期中客户类型结构及信心变化说明自住客的首要置业目的是自住，高企的房价相反会抑制其购房动机投机客是市场中的投机份子而并非专业的投资客，其投资目的受房价的诱惑变得非理性，往往在危机期被套牢长期投资客看重城市化进程带来的物业升值，在萧条期往往抄底购入短期投资客对房价最敏感，追求理性的短期利润地产周期中的不同阶段对应着不同的客户类型结构，理解客户类型结构和其背后的驱动因素，是根据市场表现做出决策的科学依据Code of this report | 228复苏期高涨期危机期萧条期营销策略营销方法先求量，后求价既求量，也求价先求价，后求量只求量，不求价 促销手段，如一口价、送装修、开172、盘打折等 信心保证，如包租、回扣等 灵活付款方式，降低首期门槛，延长成交期 利用特色单位及保留单位，打造价格杠杆 限时发售，高调提价，高开高走的价格策略 累积客户，集中开盘，制造抢购气势 惜售、卖一套加一套等 内部认购、要找关系才能买到房等 很少宣传推广，流程策划代替营销策划 大幅度劈价等 超轻松付款方式，如零首付 提升楼盘价值，缩短价格与价值的距离在地产周期的不同阶段，开发商都采用不同的营销策略和方法来应对市场的变化Code of this report | 229房地产周期：深圳房地产市场将从萧条期逐步进入复苏初期，契合这个特征，理性把握项目开发节奏和产品类别，实现项目整体价值深圳房地产周173、期变化走势预测图深圳房地产市场上置业客户基本上是自住，这个基本特征与复苏期特征比较吻合；深圳房地产的成交数量渐趋稳定，已经接近正常时期深圳房地产需求数量；深圳房地产市场最近走出的小阳春行情也支持房地产复苏期的理论。199720002003复苏期萧条期20002003复苏期高涨期 危机期萧条期2006200720082009Code of this report | 230一季度GDP6.1%：在各种经济政策利好的影响下，GDP增幅仅同比小幅回落，预示着经济正走出低谷，经济下滑的趋势有所改善2009年一季度中国经济（）同比增长.，增速比上年同期回落.个百分点，同比上季度仅回落.个百分点。虽然经济174、仍存在着较大的下行压力，但从各方预测来看，中国的经济已经到达了金融危机的谷底，反弹在即；2009年以来房地产市场迎来了“小阳春”，中国经济下滑的趋势也有所遏制，预计在未来的2-3年内，中国的房地产市场将进人复苏期。索罗斯索罗斯: :中国将取代美国成世界经济引擎中国将取代美国成世界经济引擎 周小川：经济增速过快下滑基本得到遏制周小川：经济增速过快下滑基本得到遏制 Code of this report | 231吸纳周期：深圳市的房地产吸纳周期已经缩短到5个月，未来市场进一步回暖可期深圳国土局继去年5月成交宝安区两宗居住用地后，事隔10个月后再次出让纯居住用途用地，从而扶持房地产市场，增加未来住175、宅供应量；深圳市2009年至今的住宅成交量持续放大，使得深圳楼市的“巨额存量”迅速缩小，依照现在的消化速度，深圳市房地产市场的吸纳周期已经缩短为5个月以内；由于08年特殊的市场环境导致开发商开发拿地和开发节奏的放缓，将导致今年吸纳周期的进一步缩短，从而刺激房地产市场进一步回暖，价格进一步回升。Code of this report | 232价格趋势：随着经济环境的好转和供求矛盾的凸显，未来住宅价格走势将稳中有升从2009年开始，深圳市的房地产市场已经逐渐回暖，成交量逐步放大，成交价格也逐步走高；随着经济环境的好转和供求矛盾的凸显，可以预计在未来几年经济复苏期中住宅价格走势将保持稳中有升的状态176、。Code of this report | 233中原观点：中原观点：从目前的整体宏观形式来看，“经济向左，政策向右”，中原对未来几年深圳房地产市场的发展持谨慎的乐观态度房地产周期房地产周期深圳房地产周期已经处于复苏期，将保持平稳增长状态经济走势经济走势中国经济通过各种调控，已经基本见底，未来有良好预期价格趋势价格趋势深圳市2009年以来的房地产市场价格稳重有升，趋势良好吸纳周期吸纳周期深圳市房地产存量已经不多，供小于求，供需矛盾初显近期楼市成交非常旺盛，今年以来成交量明显放大，成交量已经非常接近2007年高峰期的水平。中原通过对中国整体的经济走势、房地产发展周期理论、深圳市房地产的吸纳周期177、和价格趋势的综合考虑，认为未来几年深圳的房地产市场将处于较为乐观的状态。价格和成交量都保持稳中有升的态势。中原研判中原研判Code of this report | 234Part 7.2Part 7.2住宅市场机会分析Code of this report | 235二级市场整体供求：08年供应比07年有所增加，但受整体市场影响，成交比07年减少，09年1-4月新增供应面积与成交量均呈逐步上升趋势（单位：万平米）08-0908-09年年4 4月全市住宅月度供应面积月全市住宅月度供应面积05-0805-08年全市住宅供应量年全市住宅供应量（单位：万平米）08-0908-09年年4 4月全市住宅178、月度销售面积月全市住宅月度销售面积05-0805-08年全市住宅需求量年全市住宅需求量成交面积逐步上升，3月单月成交面积接近07年高峰期供应面积逐步上升接近06年供应水平受市场环境影响，08年成交需求受到抑制Code of this report | 236二级市场整体成交价格：成交价自08年开始小幅下调，09年1-4月累计成交均价11638元/平米，呈缓慢回升趋势，70以上2房销售占比最大数据来源：深圳市国土资源和房产管理局、深圳中原0909年年1-41-4月全市热销户型统计表月全市热销户型统计表04-0904-09年深圳市年度成交价格走势年深圳市年度成交价格走势09年1-4月深圳商品房销售179、共计5303套，其中70以上2房销售占比最大，约40%，而大户型销售多集中在90-144 三房Code of this report | 237宝安区二级市场供应：与深圳全市市场情况类似，08年宝安区供应面积大幅提升，但随着房地产传统淡季的到来，09年前4月供应量较少244.8255175.6266.2110.605010015020025030005年06年07年08年09年前4月05-0905-09年年4 4月宝安区供应面积月宝安区供应面积0909年年1-31-3月宝安区供应结构月宝安区供应结构（单位：万平方米）宝安区09年第一季度户型供应依然以70 以上2房为主，约占总供应量的52.10180、%宝安区09年前4个月供应量较少1519014329135951149882736988228610763967908/1108/1209/109/209/309/4新增部分存量存量部分存量宝安区市场存量（套数）宝安区市场存量（套数）166.8 161.1 154.4 133.5 100.7 87.7 24.9 10.1 5.3 1.4 08/1108/1209/109/209/309/4新增部分存量存量部分存量宝安区市场存量（面积）宝安区市场存量（面积）截至09年4月底，宝安区的存量规模为7067套，89.1万平米，已降至08年2月份以来的最低点Code of this report | 2181、38宝安区二级市场需求：09年第1季度，成交面积出现大幅上涨，成交面积主要集中在70平方米以上2房，而成交均价则保持较为稳定的增幅宝安区二级市场成交面积宝安区二级市场成交面积（单位：万平方米）14月份累计总成交9014套，92.6万平米，同比增加了165.4和180.2。宝安区二级市场成交均价宝安区二级市场成交均价（单位：元/平方米）4月份宝安区实现成交均价12787元/平米，环比上涨了25.0，同比上涨了13.8。 宝安区自05年开始销售面积呈下降趋势，但随着09年近两个月的热销，前4月的销售面积已达到08年全年一半以上，预计09年下半年的销售面积将有进一步提升； 宝安区09年第1季度成交以182、小户型为主，其中70以上2房约占总成交的61.8%，大户型以90-144 的三房为主宝安区区宝安区区20092009年月度市场成交结构年月度市场成交结构（单位：套）Code of this report | 239三级市场整体供求：09年开始全市放盘量增加，4月创下去年8月以来新高，中原全市二手房成交量同比增加1.5倍，均价为14014元/平米0606年年-09-09年年4 4月全市放盘量月全市放盘量（单位：套）0606年年-09-09年年4 4月全市各个片区放盘量月全市各个片区放盘量（单位：万平方米）中原全市成交量中原全市成交量（单位：套）中原全市成交量中原全市成交量（单位：万平方米）09年183、4月份全市总放盘量为16003套，环比增加了13.3福田区时隔五个月之后再次突破了3000套大关4月成交套数2003套，环比有所下降，但同比仍增加了1.5倍4月成交面积达到18.6万平方米，1-4月累计成交65.7万平方米Code of this report | 240宝安区三级市场需求：随着一系列政策利好的刺激，宝安二手房成交面积及成交价格均呈上升趋势，龙华、宝安中心区与西乡是成交重点区域宝安区三级市场成交面积宝安区三级市场成交面积（单位：万平方米）4月份宝安区中原买卖成交309套，3.1万平米同比增加了约1.8倍。09年4月西乡、宝安中心区仅次于龙华，成为宝安区内成交最为活跃的区域宝安区184、各片区三级市场成交面积宝安区各片区三级市场成交面积宝安区三级市场买卖成交均价宝安区三级市场买卖成交均价4月份宝安区中原买卖成交均价为11340元/平米，环比上涨6.0，同比上涨了21.5，是全市同比涨幅最大的区域 14月份累计总成交1212套，11.8万平米，同比增加了两倍多； 4月份宝安区中原买卖成交均价为11340元/平米，环比上涨6.0，同比上涨了21.5，是全市同比涨幅最大的区域。Code of this report | 241全市供楼负担能力指数：根据中原供楼负担指数，一二手房市场价格虽有所上升，但以家庭收入来看，目前成交价格仍处于市场可接受范围以月一手房价来计算，一手月供占收入三185、成时对应的家庭月收入为15254元/平米；月供占收入四成时，对应的冢庭收入为11441元/平米，市场价格虽有所上升，但还处于一个市场可接爱范围；以月中原成交的二手房价计算，二手月供占收入三成时对应的家庭月收入为16813元/平米；月供占收入四成时，对应的冢庭收入为12610元/平米，市场价格虽有所上升，但还处于一个市场可接爱范围。中原一手房供楼负担指数中原一手房供楼负担指数中原二手房供楼负担指数中原二手房供楼负担指数Code of this report | 242其它：09年在四大因素刺激下（香港楼市调整、内地利率下调、深圳楼市复苏、限外令暂时取消）深圳港人置业需求得到释放香港中原城市指数走186、势香港中原城市指数走势香港楼价从08年下半年开始向下调整 中原成交香港人购买深圳二手物业面积（平方米）中原成交香港人购买深圳二手物业面积（平方米） 深圳市一手房市场近年来外销比例占深圳市一手房市场近年来外销比例占6%-7%6%-7%外销需求受到抑制，预计受限外令政策取消的影响，4月将刺激港人在深圳置业的需求Code of this report | 243小结：市场09年以来受各方面政策刺激，市场信心恢复，而宝安市场供应量减少，市场需求则持续上升，整体市场朝健康方向发展 全市09年1月到4月新增供应面积逐步增加呈逐步上升趋势，宝安区供应减少 宝安区存量减少，截止至4月底为89.1万平方米，已降187、至08年2月以来新低 09年前四个月全市二级市场成交均价为12218元/平米，宝安区为12787元/平米1 12 23 3 09年前四个月全市三级市场成交均价为14014元/平米，宝安区为11340元/平米4 4 全市与宝安区的热销户型均集中在70平米以上两房与90-144平方米三房5 5 全市成交量上升，限外令的取消释放了港人在内地特别是深圳置业的需求6 6 中原供楼负担指数处于市场可接受范围7 7Code of this report | 244Part 7.3Part 7.3商业市场机会分析Code of this report | 24509年住宅市场的回暖及五一来临，住宅批售项目大幅188、增加，相应的商业面积增加08年全年销售量为18.23万，令深圳商业供求比大幅飙升，为3.41，达历史最高峰83.76%深圳市商业供应面积分布（深圳市商业供应面积分布（20082008年）年）深圳市商业供应结构分布（深圳市商业供应结构分布（20082008年）年）2008年，深圳商业供应以社区商业为主，占83.76%2008年商业供应继续以关外为主，而且比重进一步扩大，其中宝安区是重点区域深圳市历年商业供求情况（深圳市历年商业供求情况（2000-20082000-2008年）年）深圳市商业预售面积走势（深圳市商业预售面积走势（08-0908-09年年4 4月）月） 整体商业供求：全市商业主要以社189、区商业为主，供应量与住宅批售量关系紧密，供求比达3.41，为历史的最高峰Code of this report | 246整体商业销售：由于商铺受整体宏观经济影响直接，大环境的走弱令商业市场市场需求减弱，但仍有部分机构看好商业的发展进行长期投资深圳市商业月度成交面积走势（深圳市商业月度成交面积走势（200200-2009-2009年）年）深圳市商业区域成交面积分布（深圳市商业区域成交面积分布（20082008年）年） 宝安区仅次于龙岗区，为全市成交第二大区域，占全市成交的25.12%深圳市商业月度成交价格走势图（深圳市商业月度成交价格走势图（2008-20092008-2009年）年）09年商190、业地产并未恢复，但仍有部分机构看好其发展进行长期投资09年4月成交依然以关外市场为主，占到了全市的91深圳商业区域成交价格走势图（深圳商业区域成交价格走势图（2007-20082007-2008年）年）08年商业价格与2007年相比，全呈现回落走势Code of this report | 247宝安区商业需求：宝安区成交量依然为全市成交的主流，与商品房成交量相适应宝安区宝安区4 4月商业地产成交占比月商业地产成交占比宝安区成交较多的为楼盘内社区商业宝安区宝安区0909年热销项目年热销项目商业地产商业地产08-0908-09年成交均价年成交均价宝安区成交均价介于1.8-2万，低于3月份全市均价191、09年第1季度，宝安区无新增商业地产供应，主要是以消化存量为主Code of this report | 248小结：商铺市场未完全恢复，但优质物业开始受部分投资机构青睐，宝安区作为主要供应与成交区域，受买家关注 全市商业供求比较高，销售存在压力，但经过市场深度调整，优质物业受关注 全市商铺09年4月成交均价为18561元/平米，宝安区成交价格与其相当 商铺成交量主要集中在社区商铺，宝安区是其成交的重要区域1 12 23 3Code of this report | 249Part 7.4Part 7.4区域市场客户调研分析Code of this report | 250桃源盛景园：客户主要192、需求为两房、三房，认可桃源居的居住环境与学校配套对学位的需求占了九成以上的比重桃源盛景园客户需求户型示意图对中小户型的需求增多是因为在全球性的金融海啸影响下，客户的购买能力有所下降，客户需求的户型及承购价格相应的跟随着变化。数据来源：深圳中原深港研究中心桃源盛景园客户学位需求示意图通过对桃源盛景园客户对学位需求调查，项目学位附加值对于客户购买欲望还是占据很大一部分比例。 桃源盛景园客户置业目的示意图受政策市场的影响，纯投资客户已消失，自住客大多较为认可桃源居的居住环境与学校配套，但十分关注本期的销售价格。Code of this report | 251大部分客户都属首次置业，占到77%，第二193、次置业的比例占到17%，二次以上置业经验的仅占6。桃源盛景园客户项目付款方式示意图桃源盛景园客户置业次数示意图客户预计一次性占2 ，按揭占98 ，其它占0。因此，银行的按揭贷款政策极为重要，将影响最终的成交量。数据来源：深圳中原深港研究中心桃源盛景园：客户以首次置业客户为主，获知途径以短信、口碑传播、及社区条幅为主由于银行的按揭政策，大部分客户选择银行按揭付款桃源盛景园客户项目获知途径示意图通过对桃源盛景园客户置业目的调查，客户获知项目途径的方式主要以短信、口碑传播、及社区条幅为主。Code of this report | 252金港华庭：客户选择户型以两房、三房为主；八成以上为首次置业，置194、业目的以自主为主，少量自住兼投资金港华庭客户购房目的示意图金港华庭客户置业次数示意图金港华庭的客户中首次置业、自住需求的比例相当，分别为84%、85%。金港华庭的客户选择两房的最多，占44%，其次是三房30%；选择一房的占26%。数据来源：深圳中原深港研究中心金港华庭客户户型需求示意图Code of this report | 253金港华庭客户工作性质示意图金港华庭客户购买动机示意图楼盘位置、户型、周边配套是客户购买的主要驱动力。从认知途径上可以看出较醒目的现场包装以及项目较强的昭示性，是吸引客户上门的主要有效途径。数据来源：深圳中原深港研究中心金港华庭：客户主要为两口之家，家庭人数不多；楼195、盘位置、户型、周边配套是购买的主要驱动力；认知途径主要为路过、楼体、户外广告金港华庭客户家庭结构示意图从家庭结构上看，金港华庭客户主要为两口之家，家庭人数不多。Code of this report | 254工作性质示意图月收入示意图数据来源：深圳中原深港研究中心金港华庭：客户主要是生意人和企业一般职员，月收入主要在10000元以下，支付能力有限；整个客户群体的受教育程度较高，专科以上近80%，年龄层次集中在26-35岁教育程度示意图年龄结构示意图Code of this report | 255金港华庭一房客户交叉分析将客户职业与户型进行交叉分析后看到，一般职员主要是一房的客户，企业技术人196、员主要购买两房，而生意人更加倾向于三房。金港华庭两房客户交叉分析金港华庭三房客户交叉分析数据来源：深圳中原深港研究中心金港华庭：将客户职业与户型进行交叉分析，一般职员主要是一房的客户，企业技术人员主要购买两房，而生意人更加倾向于三房。Code of this report | 256金港华庭一房客户交叉分析金港华庭两房客户交叉分析金港华庭三房客户交叉分析从置业驱动力上看，选择一房的一般员工最看重的是周边配套，选择两房的企业技术人员最看重户型，选择三房生意人的则是项目的位置。数据来源：深圳中原深港研究中心金港华庭：从置业驱动力上看，选择一房的一般员工最看重的是周边配套，选择两房的企业技术人员最看197、重户型，选择三房生意人的则是项目的位置。Code of this report | 257在桃源居和金港华庭楼盘的客户进行研究之后，我们很清晰的发现在桃源居和金港华庭楼盘的客户进行研究之后，我们很清晰的发现客户分析总结客户分析总结片区内购买一房、两房的宝安客户主要来自西乡本地，南山客户也有一定比例，片区内购买一房、两房的宝安客户主要来自西乡本地，南山客户也有一定比例，少部分福田客户少部分福田客户本片区目标客户来源：西乡、新安、西乡中心区、南山及福田本片区目标客户来源：西乡、新安、西乡中心区、南山及福田本片区目标客户认知途径：路过现场、楼梯及现楼包装、户外广告、网络本片区目标客户认知途径：路过现198、场、楼梯及现楼包装、户外广告、网络本片区目标客户行业分布：一般职员、企业中层管理以及自由职业者本片区目标客户行业分布：一般职员、企业中层管理以及自由职业者本片区目标客户其他信息：大多以自住为主，年龄在本片区目标客户其他信息：大多以自住为主，年龄在25-3525-35岁之间，大专文化程岁之间，大专文化程度以上，收入度以上，收入5000-80005000-8000之间的首次置业者之间的首次置业者Code of this report | 258客户描述客户描述客户特征客户特征客户深度访谈一客户深度访谈一专访地点：桃源居售楼处 客户姓名：陈旺顺 性别：男 年龄：35岁左右 陈先生是保险公司管理层，现199、在南山居住南山居住，已有6060平米小区房平米小区房，太太于科技园上班，为中层管理干部。本人因业务常年往来与南山宝安之间，有丰田小车一台。早有再次购房打算，有足足够经济够经济能力支付二次置能力支付二次置业业首期款首期款，但由于房地产政策的频出和金融危机状况的不断变化，购买思想较为理性和保守，观观望情望情绪较浓绪较浓厚厚，因此对比选择时间较长。看过宝安多个楼盘，认为宝安和南山其实没多大区别，但价格比南山低许多。向往住在清净、居家氛围浓厚的小区。准备在年内要小孩，但认为宝安的教育远远没有关内好，现在正密切注视例如富通城和桃源居的价格水平。思想保守理性，但迫切改变居住环境，经过一定时间对比分析，表示200、在今年会思想保守理性，但迫切改变居住环境，经过一定时间对比分析，表示在今年会购买关外房子。购买关外房子。Code of this report | 259客户描述客户描述专访地点：桃源居售楼处 客户姓名：潘先生 年龄：28岁 潘生是研究生毕业，现在科技园上班科技园上班。衣着普通，目前在科技园附近租房子住。今年妻子怀孕，想购买购买100100平米左右房子平米左右房子，比较喜欢桃源居的社区氛围，觉得周边配套也完善，但感觉产品户型很一般，感觉居住没品味，虽然价格还可以，但感觉出了社区周边杂乱。而且最近房价涨的比较猛，其朋友都劝他不要买，让他再看看市场形势，如买也要买配套好，方便将来孩子和老人的房子买201、配套好，方便将来孩子和老人的房子。他本人也觉得桃源居的地理位置其实一般，一直犹豫不决。听到访问员问及航空城后，也表示在密切关注。认可桃源居的学位和大社区，认可桃源居的学位和大社区，但对桃源居的生活配套和社区服务设施现在了解很少但对桃源居的生活配套和社区服务设施现在了解很少，他会比较喜欢90平米的二房，认为性价比高，总价压力也不大。 准两代家庭，教育程度较高，打算购买准两代家庭，教育程度较高，打算购买2 2房。收入较为稳定，对居住的环境有较房。收入较为稳定，对居住的环境有较高要求，追求便利的配套及宜人的生态环境。十分注重物业的性价比，向往超值高要求，追求便利的配套及宜人的生态环境。十分注重物业的202、性价比，向往超值的产品。的产品。客户特征客户特征客户深度访谈二客户深度访谈二Code of this report | 260客户描述客户描述专访地点：桃源居售楼处 客户姓名：陈先生 年龄：45岁 陈生是私企业主，衣着普通，目前住在新安住在新安。儿子在科技园工作，想为儿子买房为儿子买房。来过3次，儿子想自己和将来的媳妇居住，陈先生认为现在的年轻人好高骛远，不知道老人辛苦，有可能的话将来都要和他们一齐住。由于桃源居的各项社区配套和生活配套都非有可能的话将来都要和他们一齐住。由于桃源居的各项社区配套和生活配套都非常健全，他认为其实现在新安或者西乡都没太多区别常健全，他认为其实现在新安或者西乡都没太203、多区别，主要是小区的环境适合大家居住，价格合理，方便未来养老或者年轻人结婚生孩子就好。特别强调价格水平过高会进行购买。当被问及是否会购买航空城的大盘时表示如果未来发展好，有良好的居住氛围，则会进行购买。客户特征客户特征理性置业者，多次看楼，并对市场进行比较，有较强经济能力，但追求高性价比，理性置业者，多次看楼，并对市场进行比较，有较强经济能力，但追求高性价比，因此对价格敏感，选择观望。因此对价格敏感，选择观望。客户深度访谈三客户深度访谈三Code of this report | 261客户描述客户描述专访地点：桃源居中原地铺 客户姓名：叶小姐 年龄：29岁 叶小姐工作地点在南山工作地点在南山204、，与男友均为公司一般职员，经济实力属小资阶层，今年开今年开始打算买房始打算买房，认为价格还要继续涨，为首次置业者首次置业者。主要想过来看看宝安的房子，认为宝安南山距离其实就一个关口，对于置业，叶小姐显得很谨慎。她认为即使现在要买，还是考虑投资过渡两相宜为好投资过渡两相宜为好，但如果未来价格没大的变化，现在还是买大点的两房比较合适买大点的两房比较合适。对居住的要求是要配套齐全，生活便利，交通方便，特别是家里老人过来短期居住的话，楼下要啥没啥很不方便。提及桃源居时她表示非常认同项目的规模和配套，但对周边环境感到担心周边环境感到担心，认为有必要到现场去认真看看。客户特征客户特征预备结预备结婚婚组组建205、家庭，以中建家庭，以中户户型型为为主，且有各自家庭主，且有各自家庭资资金支持。素金支持。素质较质较高，追求高，追求时时尚健康的生活格尚健康的生活格调调。客户深度访谈四客户深度访谈四Code of this report | 262客户描述客户描述专访地点：桃源居售楼处 客户姓名：张先生 年龄：35岁 张先生是西西乡乡本地人本地人，置业为私营企业主私营企业主。有生意常来往西乡和松岗两处。张先生已经在松岗集信名城买了一套138平米的大三房居住。他非常认同集信名城的社区环境集信名城的社区环境和产品素质和产品素质。但由于配套缺少，因此比较有意见比较有意见。适逢儿子要上初中，他认为就松岗现在的教育环境和206、社会治安，很不放心，因此来西乡买房，打算两边居住，方便照顾。问及对桃源居的意见，表示其实对桃源居了解并不多，来桃源居主要考虑看看大户型。较喜欢住方方正正，小区环境和治安都好的社区，桃源居会亲自过去考察。当得知航空城未来的发展规划后，表示虽然明白航空城未来会发展成为深圳的核心居住区，但尚需时间形成。客户特征客户特征本地私企本地私企业业主的典型代表，主的典型代表，对对大大户户型比型比较较偏好，要求合理布局，承受力偏好，要求合理布局，承受力较较强强客户深度访谈五客户深度访谈五Code of this report | 263调研发现：客户购房主要是需要两房两厅和三房两厅一卫的户型，面积段主要是60-207、110平方米左右客户置业需求户型分析图客户需求面积分析图Code of this report | 264调研发现：客户多选因素比较分散，但集中只考虑一个因素前提下，客户对居住环境和档次以及区位和交通要求高选择在此区域购房的主要原因分析图客户购房首选因素重点分析图赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ Code of this report | 265调研发现：客户购房目的超过93的都是自住，其他目的非常少，客户付款方式绝大多数是按，这与银行的低利率政策有关客户购房目的分析图客户购买物业的付款方式分析图Code of this rep208、ort | 266调研发现：客户对房间功能需求分析，在单选和多选两种模式下都对书房、儿童房以及健身房需求集中，尤其是书房基本都超过30客户对房间功能设置分析图客户对房间功能需求分析图Code of this report | 267调研发现：客户对建筑风格的需求以现代简洁风格为主，园林配套设施方面重点是安全、儿童和体育设施和园林风格这四方面的需求客户认可建筑风格分析图客户对园林配套设施要求分析图Code of this report | 268调研发现：客户客厅和主卧朝向要求都比较高，超过78以上都要求朝正南，相对而言，客厅阳台朝向南面的比主卧阳台朝向更加注重客户对客厅阳台朝向需求分析图客户对209、主卧朝向需求分析图Code of this report | 269调研发现：客户对客厅和餐厅的连接方式没有特别要求，可以分开也可以相连，但对餐厅和厨房的连接方式要求近距离相连客户对餐厅与客厅连接方式需求分析图客户对餐厅与厨房连接方式需求分析图Code of this report | 270调研发现：客户认为本项目应该具备的购物场所是超市、菜市场以及便利店，对服务业要求是医院、银行以及酒楼等，偏向于居家生活调性客户对项目应配备购物场所需求分析图客户对项目应配备服务业需求分析图Code of this report | 271调研发现：客户认为本项目应该具备的文教设施主要是幼儿园和小学；娱乐配套需要有老年和儿童活动设施；体育设施需要配备健身中心、室外活动场所以及游泳池等客户对项目应配备文教设施需求分析图客户对项目应配备娱乐设施需求分析图 客户对本项目应配备体育设施需求分析图Code of this report | 272272Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/