1、1世联地产华北区域顾问业务中心二零一一年八月版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。青岛崂山彭家庄项目整体定位及开发理念青岛崂山彭家庄项目整体定位及开发理念谨呈：北京安联置业发展有限公司谨呈：北京安联置业发展有限公司 2CONTENTS项目本体项目本体天生丽质 城市之中潜在的高端豪宅项目3【区位区位】项目位于青岛市崂山区沙子口彭家庄，李宅路沿线项目位于青岛市崂山区沙子口彭家庄，李宅路沿线项目通过滨海大道、辽阳西路、香港东路等与城市主要地点相连。距离2、青岛火车站约50分钟。到达海尔路只需20分钟车程，驱车约30分钟到达市南中心。青岛火车站五四广场崂山区政府4【资源属性资源属性I I】项目临近市南、崂山城区、科技城、沙子口旅游项目临近市南、崂山城区、科技城、沙子口旅游区等，区等，城市属性强城市属性强青岛科技城：距离本项目约5分钟车程，包括科技谷、创智谷、创业谷等部分，推动升级崂山的城市功能。城市中心区：距离市南及崂山城区较近，可方便享受到城市的商业及生活配套。沙子口片区：规划为一流旅游综合服务的滨海旅游小镇，内部包括旅游、居住、科技研发等功能，形成青岛特色旅游经济区。市南CBD崂山CBD5北侧地块北依老寨顶余脉，南侧地块临近午山和平顶山余脉【3、资源属性资源属性II II】被山体环绕，自然湖泊镶嵌其中，坡地地貌被山体环绕，自然湖泊镶嵌其中，坡地地貌造就特有居住氛围造就特有居住氛围52341午山午山莲花花山山平平顶山山老寨老寨顶鲁渡山渡山6【资源属性资源属性IIIIII】项目周边项目周边休闲配套设施完善，休闲配套设施完善，临近青岛国际高临近青岛国际高尔夫球场，未来规划中南侧地块间穿插公园及体育设施尔夫球场，未来规划中南侧地块间穿插公园及体育设施青青岛国国际高高尔夫夫球球场高尔夫球场高尔夫球场项目周目周边规划大面划大面积公共休公共休闲配配套套设施施公园配套：占地约5.6万平体育用地：占地约9.8万平752341李宅路【地块指标地块指标】项4、目整体占地项目整体占地56.1956.19万平，容积率万平，容积率1.01.0，含，含1818万万平拆迁安置物业平拆迁安置物业地块编号地块编号1 12 23 34 45 5土地位置土地位置彭家庄规划用途规划用途住宅用地占地（万平）占地（万平）12.741.998.925.626.94容积率容积率1.0合计合计56.19万平米拆迁安置区建面18万平,住户约700户,1760余人，但具体位置未定。项目内规划幼儿园一座。8具备城市和自然资源具备城市和自然资源 低密度高端住宅开发项目低密度高端住宅开发项目9CONTENTS项目本体项目本体风险控制下的价值最大化风险控制下的价值最大化开发目标开发目标启动5、回现启动回现滚动开发滚动开发品质领先品质领先口碑营销口碑营销10项目在短期和长期的目标略有差异，要保证启动期回现和滚动项目在短期和长期的目标略有差异，要保证启动期回现和滚动开发，同时追求品质领先和价值最大化开发，同时追求品质领先和价值最大化客客户户沟沟通通“项目在初期初期的时候要考虑现金流，资现金流，资金杠杆金杠杆在初期还是要发挥一定作用的。启动期初步计划投入资金7-8个亿，之后争取做到滚动开发。滚动开发。”双双重重目目标标目标目标II II：品质领先，价值最大化：品质领先，价值最大化目标目标I I：现金回流，滚动开发：现金回流，滚动开发“项目在初期要形成较好的市场影响力，后续充分挖掘项目价值6、，营销充分挖掘项目价值，营销主要依靠口碑口碑。”“项目的品质要经得起时间的考验，经得起时间的考验，要让客户体验到产品好品质。”“项目估计用4-5年的时间开发，但可以根据市场情况调整速度。”11【目标分析目标分析】按照目前市场水平，一年内回款按照目前市场水平，一年内回款7 7亿，需要销售约亿，需要销售约2.32.3万平，万平，属市场正常的水平，但从开发速度看，项目需有足够的市场支撑属市场正常的水平，但从开发速度看，项目需有足够的市场支撑计算前提条件：计算前提条件：启动投入：7个亿开发周期：4-5年开发成本：6500元/平物业价格：别墅3万/平，高层1.8万/平市场消化速度：别墅产品3.5-4万平7、/年，高层3-3.5万平/年与项目目标比较：与项目目标比较：目目标I：启：启动期第一年回期第一年回现7个个亿，约销售售别墅墅产品品2.3万平万平/年，属于市年，属于市场正常水平正常水平目目标II：按照开：按照开发周期周期4-5年年计算，年消化达到算，年消化达到8-9万平，万平，远远高于目前的市高于目前的市场平均水平平均水平因此，项目关键问题不在于初期的启动压力，而因此，项目关键问题不在于初期的启动压力，而在于如何找到支持在于如何找到支持项目长期快速开发销售的市场支撑。项目长期快速开发销售的市场支撑。世联观点：基于项目的核心价值，顺应市场发展规律，寻找正确的市场站位。12CONTENTS项目本体8、项目本体项目本身最大的价值 不在于山水 不在于城市配套 不在于低容积率而是 城市生活中最佳的 尺度和空间尺度和空间区域价值区域价值开发目标开发目标13青岛东部沿海区域经济中心，快速增长的经济实力推动青岛城青岛东部沿海区域经济中心，快速增长的经济实力推动青岛城市不断扩张，崂山区成为青岛发展重点市不断扩张，崂山区成为青岛发展重点根据青岛市城市总体规划（2006-2020）：青青岛定位定位：中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心。2006-2010年青年青岛国名国名经济增增长速度速度2010年9、青年青岛在全国在全国GDP排名第十一排名第十一黄岛黄岛崂山崂山红岛红岛青岛青岛城市框架不断城市框架不断扩大：大：在经济发展的推动下，青岛城市规划形成“一主三副”的发展格局，其中崂山属于城市副中心之一。14科技城由青岛高科园、张村河居住片区、高尔夫球场东侧片区以及高科园拓展区四个片区构成，面积约42.27平方公里，规划建设用地近30平方公里。可容纳近25万人口。科技城定位：通往全球先锋科技的青岛硅谷，领军青岛自主创新的科技大脑，顶级科技企业总部经济聚集区。本项目本项目科技城西区科技城西区创业谷创业谷n西部创业谷：以建设家电、电子、生物制药、研发中心为主要产业。n中央科技谷：建设世界级的服务外包基10、地，打造电子、通信软件园，使其成为青岛通往世界尖端科技的旗舰。n东部创智谷：将成为青岛海洋科技产业研发创新核心区、人才培育基地。n目前已有海尔、阿尔卡特朗讯、青岛创业园等一大批高新技术企业和重大工程项目，中石化安工院、中科院兰化所等重点科研机构入驻；国家（青岛）通信产业园、青岛国际创新园等一批重大项目将相继建成使用。青岛科技城规划和沙子口片区规划建设将全面改善项目区域的青岛科技城规划和沙子口片区规划建设将全面改善项目区域的陌生度，大大提升项目的城市价值（陌生度，大大提升项目的城市价值（I I）科技城效果图及现状图科技城效果图及现状图15规划目标：在满足风景资源保护和发展旅游的前提下，建设诗意山11、海风光，一流旅游一流旅游综合服合服务的的滨海旅游小海旅游小镇。规划总人口规模为7万人，其中常住居民4.4万，旅游人口2.6万。规划结构：以滨海、滨河、环山作为地区特质空间，形成“一线、三轴、两心、三片区、八组团”的空间结构。一线是指以沙子口湾为主体的城区海岸线，严格保护海滨地区生态环境。在崂山路两侧集中布局旅游服务及配套设施，发展旅游产业和航海体验经济区。三轴指蓝色河流景观、绿色山体景观以及城市人文景观三条空间上相互咬合的景观轴线，形成“H”型空间纽带。两心指商业及旅游中心和商务中心两个功能发展中心。三片区指南中北三大片区，分三片区指南中北三大片区，分别体体现旅游、居住、科技研旅游、居住、科技12、研发主体功能主体功能。八组团为商业及旅游服务等八个发展组团。整体建筑高度控制以低平以低平为主，形成沿海低主，形成沿海低层，靠山多，靠山多层，中后部腹地逐中后部腹地逐渐隆起的整体空隆起的整体空间形形态。开发强度整体控制为较低强度，充分营造良好的旅游环境。青岛科技城规划和沙子口片区规划建设将全面改善项目区域的青岛科技城规划和沙子口片区规划建设将全面改善项目区域的陌生度，大大提升项目的城市价值（陌生度，大大提升项目的城市价值（II II）项目项目地块地块居住板块居住板块旅游板块旅游板块科技研发板块科技研发板块16市南一线沿海可开发土地的减少，城市高端物业已经往崂山区市南一线沿海可开发土地的减少，城市13、高端物业已经往崂山区域转移域转移城市核心区城市核心区城市未来副中心城市未来副中心崂山崂山CBD15KM6KM6KM市南市北是青岛城市的商贸、金融、行政、商务中心，是城市核心资源及配套集中区崂山区是青岛城市的绿肺，同时也是距离城市最近的资源型居住区，目前已经形成高端居住区的认知青岛传统的豪宅区，海景以成为该区域住宅最大价值点但随着海资源的稀缺，豪宅供应日益稀缺城市核心区城市核心区城市副中心城市副中心沿海豪宅带沿海豪宅带沿沿海海豪豪宅宅带带位于崂山高端住宅区边缘位于崂山高端住宅区边缘u项目位于青岛市崂山区东部地带；崂山区风景优美，自然资源丰富，是青岛人心目中的高端住宅区沿海豪宅带的内陆延伸区域沿海14、豪宅带的内陆延伸区域u青岛的豪宅基本全部聚集于海边，海景是价值核心，本项目属于沿海豪宅带的内陆延伸区域17而汇聚了城市、山水、低密度的优质项目在城市房地产市场中更而汇聚了城市、山水、低密度的优质项目在城市房地产市场中更显弥足珍贵显弥足珍贵多因素的多因素的组合往往合往往产生生1+121+12的价的价值二二线区域区域从长期的发展格局看，一线海景资源最终将开发完毕，城市地产向二线纵深方向发展。支撑项目价值的要素也将随之改变，既由海资源支撑向山水、城市等多种要素转移。低密度城市山水开开发由一由一线海景区域向二海景区域向二线纵深深转移移低密度项目在城市中的稀缺价值将随着城市的扩张逐步显现。目前青岛城市中15、类似条件的潜在项目仅位于崂山板块，本项目属于其中规模较大且有明显资源强势度的项目。18CONTENTS市场宏观格局市场宏观格局根据青岛高端物业的市场表现，根据青岛高端物业的市场表现，结合项目目标：结合项目目标：站位市场主力区间站位市场主力区间突破市场梯队空间，复合客突破市场梯队空间，复合客户和产品结构户和产品结构项目本体项目本体区域价值区域价值开发目标开发目标19【规律规律I I 】海资源是支撑顶级物业价格的必备因素；无海景低密度物海资源是支撑顶级物业价格的必备因素；无海景低密度物业形式价格高于普通海景高层，但弱于核心地段高层一线海景业形式价格高于普通海景高层，但弱于核心地段高层一线海景别墅洋16、房高层5000060000700008000010000200003000040000元/0一一线海海景景0二二线海景海景别墅墅龙湖艳澜海岸卓越蔚蓝群岛鲁商中心万丽海景中铁青岛中心远雄国际广场海信天玺海信天悦银座领海公馆香港置地崂山板山板块颐和星苑新华锦爱丁堡市南沿海一、二市南沿海一、二线板板块其他绿城理想之城即墨板块青建橄榄树天泰蓝泉港中旅公馆红岛板板块一一线海景海景别墅墅20【规律规律II II 】市场高端主流产品总价集中于市场高端主流产品总价集中于700-1000700-1000万之间，万之间，部分产品可突破至部分产品可突破至12001200万；度假型物业的总价区间较低万；度假型物业的总17、价区间较低其他绿城理想之城龙湖艳澜海岸卓越蔚蓝群岛鲁商中心万丽海景中铁青岛中心远雄国际广场海信天玺海信天悦银座领海公馆红岛板板块香港置地崂山板山板块颐和星苑新华锦爱丁堡市南沿海一、二市南沿海一、二线板板块即墨板块青建橄榄树天泰蓝泉港中旅公馆别墅洋房高层2004006008001000200030004000万元0度假型物度假型物业21【规律规律 】总价在总价在700-1000700-1000万之间的主流大面积产品销售速度高万之间的主流大面积产品销售速度高于市场水平；度假型物业的销售速度要慢于城市型居住产品于市场水平；度假型物业的销售速度要慢于城市型居住产品销售速度（套销售速度（套/ /月）月）18、30352520151005绿城理想之城龙湖艳澜海岸鲁商中心中铁青岛中心远雄国际广场海信天玺红岛板板块香港置地崂山板山板块新华锦爱丁堡市南沿海一、二市南沿海一、二线板板块即墨板块青建橄榄树天泰蓝泉港中旅公馆其他领海公馆度假型物度假型物业22【竞争格局竞争格局】依托依托“城市尺度城市尺度”价值能够站位度假板块之上，依托价值能够站位度假板块之上，依托“低密度低密度”价值能够站位同区域高层之上，但项目单价实现存在上限价值能够站位同区域高层之上，但项目单价实现存在上限总价（万）总价（万）城市居住城市居住5005001000100015001500本项目即墨、惜福镇板块的度假物业红岛板块高端物业市南一线19、海景崂山板块其他项目700-1200700-1200万万23CONTENTSl 面向城市主力财富阶层面向城市主力财富阶层 回归真正的回归真正的“原质原质”生活生活l 复合化客户结构，扩大客户层级，复合化客户结构，扩大客户层级， 平衡市场风险平衡市场风险 客户分析客户分析市场宏观格局市场宏观格局项目本体项目本体区域价值区域价值开发目标开发目标24在青岛高端客户中，在青岛高端客户中，30%30%约为大山东客户，在青岛置业更偏好约为大山东客户，在青岛置业更偏好青岛的海和城市资源，难以形成本项目的主力客户青岛的海和城市资源，难以形成本项目的主力客户海海城市城市访谈纪要：要： 青岛高端客户依然以本地为主20、，外地虽然很多，但也只占30%左右。外地的主要来自山东的三四线城市，有很多矿主、小老板。青岛毕竟是区域中心城市，海资源、城市资源在这边都很稀缺 青岛房地产代理机构总监卜总来源：来源：山东三四线城市行行业分布：分布：矿业、能源、地产等企业老板访谈纪要：要： 客户本人40左右，孩子23岁，是做贸易的，买了100多平米，主要用来投资，另外考虑到孩子在青岛工作，买房自己也能住在青岛。万丽海景也打算买一套，因为是外地人，受限购限制，所以打算买不受限购的公寓。天泰国际金融广场销售代表25按照总价区间，可把目前青岛的高端客户分为以下类型按照总价区间，可把目前青岛的高端客户分为以下类型总价区价区间2000万121、000-2000万700-1000万2000万1000-2000万700-1000万500万500-700万入门财富阶层客户复合客户复合42客户小结客户小结II II围绕客户回归生活本质的追求，打造项目的核围绕客户回归生活本质的追求，打造项目的核心竞争力心竞争力中中层财富富阶层入门财富阶层潜在财富阶层顶级财富富阶层高端高端财富富阶层领袖领袖客户客户主力主力客户客户潜在潜在客户客户居家社区居家社区低密度低密度别墅墅资源源标签高端产品品质城市价值总价控制价控制居家社区居家社区低密度低密度别墅墅资源标签完善的城市配套总价控制产品品质相同目标下的不同关注点排序相同目标下的不同关注点排序回归生活本质，原22、质生活方式43他们35-5035-50岁岁他们是大型企业的高层大型企业的高层 是中小贸易企业老板是中小贸易企业老板 是金融投资行业专家是金融投资行业专家历经奋斗 即将登顶沉稳而敏锐 勤奋且优越有坚定的事业理想 有从未松懈的人生追求他们成为这个城市中的财富中坚成为这个城市中的财富中坚成为这个城市中的财富中坚成为这个城市中的财富中坚 到达人生理想的践梦时刻到达人生理想的践梦时刻到达人生理想的践梦时刻到达人生理想的践梦时刻 理想早已出发理想早已出发 果实即将可得果实即将可得 我我们的主力客的主力客户44他他们正在正在他们，未必生在青岛但却与青岛共同成长事业仍然是他们人生现阶段的重心，他们不断的转圜在23、城市的写字楼、酒店、车水马龙之中，工作之余的清静和放松成为他们的向往有限的时间无限的工作 ，更好的工作是为了更好的生活，有理想 正追求 品位逐渐成熟 内心力争“上流 ” 他们在这个所眷恋的城市寻找一种能够兼顾工作与生活、交往与自他们在这个所眷恋的城市寻找一种能够兼顾工作与生活、交往与自我、能够界定身份和品位又不会太奢侈的平衡我、能够界定身份和品位又不会太奢侈的平衡45他他们静可入静可入闹可出可出的随心所欲工作生活自由工作生活自由转换的近尘不进城他他们需要需要是原质生活的真正是原质生活的真正回归回归这里这里 引领着城市财富阶层未来生活方式引领着城市财富阶层未来生活方式 这种生活 区别与高楼大厦车24、水马龙 不需要刻意躲避城市的喧嚣 不需要造作的营造悠闲温馨46CONTENTSl 差异化核心竞争力，引领青岛差异化核心竞争力，引领青岛财富阶层全新生活方式财富阶层全新生活方式 低密度别墅社区满足对生活尺度和低密度别墅社区满足对生活尺度和空间的要求空间的要求 坡地生态带来私密和资源占有坡地生态带来私密和资源占有 高品质产品提供尊享的生活感受高品质产品提供尊享的生活感受竞争分析竞争分析客户分析客户分析市场宏观格局市场宏观格局项目本体项目本体区域价值区域价值开发目标开发目标47【竞争格局竞争格局】根据站位明确未来的竞争对手根据站位明确未来的竞争对手崂山板山板块项目：目：鲁商午山项目、青建南姜项目、恩25、马项目、青建辽阳东路项目、沙子口片区其他潜在项目等；红岛板板块：龙湖滟澜海岸；市南一线板块：海信天海信天玺、鲁商中商中心、心、领海公海公馆、海信天悦等。、海信天悦等。竞争项目竞争项目总价（万）总价（万）城市居住城市居住5005001000100015001500本项目即墨、惜福镇板块度假物业红岛板块高端物业市南一线海景崂山板块项目700-1200700-1200万万48作为青岛城市新兴的高端居住板块，目前已有多个潜在作为青岛城市新兴的高端居住板块，目前已有多个潜在项目供应项目供应各项目位置图1243潜潜在在供供应崂山板块4 4、青建南姜、青建南姜5 5、鲁商午山商午山1010平米平米16.3126、6.3万平米万平米根据沙子口片区规划，未来存在低密度物业的潜在供应量，且地块比较分散。整个片区容积率R1的占地面积2275841平米6.36.3万平米万平米2121万平米万平米2 2、辽阳阳东路路1 1、恩、恩马项目目3 3、爱丁堡丁堡7373万平米万平米容积率R1，占地面积20499349【四姜一湾项目四姜一湾项目】多家企业联合开发，规划方向以旅游为主的多家企业联合开发，规划方向以旅游为主的滨海小镇，低容积率项目较少滨海小镇，低容积率项目较少四姜片区项目系沙子口街道办事处东姜、西姜、南姜和北姜四个社区旧村改造项目。定位是青岛东部高端高端滨海生海生态养生大型社区养生大型社区。四姜片区依山面海，27、自然资源丰富，未来规划打造打造“新八大关新八大关”小小镇。崂山路两侧将规划建设崂山区首个以居住旅游以居住旅游为主的特色主的特色滨海小海小镇。片区片区东姜、西姜、北姜南姜开发公司开发公司海信地产环宇地产崂山五矿青建地产源诚投资面积（万平）面积（万平）74.437.4低密度住宅低密度住宅绿带绿带商业商业多层住宅多层住宅占地占地85.5万平方米建面建面117.3万平方米拆迁居民拆迁居民7672人拆迁房屋拆迁房屋2902处拆迁建面拆迁建面70万平方米未来容纳人口未来容纳人口4.5万居民石湾山庄石湾山庄颐和星苑和星苑50南南姜姜一一线海景海景山山资源源本本案案【青建南姜项目青建南姜项目】依托强势的山海资28、源，站位区域价格最高端依托强势的山海资源，站位区域价格最高端位于崂山区滨海公路以东，崂山风景区以西，是去往崂山旅游区的必经之地位于四姜一湾（北姜、西姜、东姜、南姜、石湾）改造片区51【青建南姜项目青建南姜项目】但依然采用传统的资源但依然采用传统的资源+ +产品形式模式，并产品形式模式，并未形成领先的竞争力未形成领先的竞争力产品品形形式式 高高层叠拼、洋房叠拼、洋房 大独大独栋大独大独栋产品：依托稀缺品：依托稀缺产品形式和海景品形式和海景资源，源，预计总价在价在3000万左右，万左右，属于市属于市场顶级产品品（独栋60栋，总价价在在3000万左右万左右） 400-600400-600平米平米，共29、，共约60套套240-360平米（、平米（、层）90-180平米（平米（层）共共180套套 40-90平（两梯平（两梯8户）套数未定套数未定52【鲁商午山项目鲁商午山项目】旧改项目，通过规划齐全的配套打造的中密度复旧改项目，通过规划齐全的配套打造的中密度复合型社区，面向城市改善人群，少量低密度物业不构成项目距主力合型社区，面向城市改善人群，少量低密度物业不构成项目距主力午山项目午山项目R11R1.51.52000万大面积别墅产品大面积独栋标杆产品约约500500平平资源极致占有本地高端财本地高端财富阶层富阶层1000-2000万低密度社区标准独栋完善产品梯队350-450350-450平平别墅30、产品产品品质生活化本地入门财本地入门财富阶层富阶层500-700万总价控制以联排、高层等产品形式满足其需求联排完善产品梯队220-280220-280平平资源部分占有生活及城市配套区域逐渐成熟，周边配套完善本地潜在财本地潜在财富阶层富阶层500万生活及城市配套高层补足项目容积率要求130-200130-200平平产品改善总价控制ConsumerProducts76产品定位产品定位各物业类型配比各物业类型配比物业类型物业类型占地面积（万平）占地面积（万平）建筑面积（万平）建筑面积（万平）容积率容积率独栋3.41.0-类独栋2412.7-联排10.58.7-高层5.614.2-合计43.536.631、-另：安置房12.7418-总计总计56.256.254.654.60.970.9777CONTENTS整体定位整体定位规划理念建议规划理念建议竞争分析竞争分析客户分析客户分析市场宏观格局市场宏观格局项目本体项目本体区域价值区域价值开发目标开发目标78规划理念规划理念莲蓬莲蓬莲蓬蓬规划理念：划理念： 社区内划分不同社区内划分不同组团， 组团之之间既相互独立又相既相互独立又相互互联系，保持最佳的生活尺度系，保持最佳的生活尺度和空和空间， 组团内部各独立个体之内部各独立个体之间亦延亦延续同一概念，既保同一概念，既保证独立独立生活空生活空间又与周又与周边环境保持合境保持合理的理的联系。系。79规划建32、议规划建议I I组团布局组团布局各物各物业类型型产品分品分组团布局，便于分布局，便于分期期规划和封划和封闭管理。管理。低密度物低密度物业集中式布局体集中式布局体现项目整体目整体的低密度意向最大化。的低密度意向最大化。80规划建议规划建议II II组团间形成分布合理，形成开阔景观面组团间形成分布合理，形成开阔景观面高高层产品排布外品排布外围，视野开野开阔，对别墅无遮墅无遮挡。81规划建议规划建议IIIIII组团、邻里之间既相互独立又相互联系组团、邻里之间既相互独立又相互联系组团内在内在邻里里间设置小面置小面积公共庭院或者社区空公共庭院或者社区空间，增，增强联系性系性社区各社区各组团之之间通通过广33、广场、入口、景、入口、景观等方式等方式联系系82产产品品价价值值体体系系坡地园林景观水系贯穿社区产品形象低调而奢华产品细节充分体现高品质会所群满足顶级财富人群的生活、事业修为的需求坡地别墅产品打造低密度高端社区意向低密度高端社区意向坡地坡地资源生源生态化化生活方式的引生活方式的引领原原质生活打造生活打造83低密度高端社区意向低密度高端社区意向产品形象低调而奢华之风格建议产品形象低调而奢华之风格建议即墨板块的度假别墅多以地中海风格为主，风情化和度假氛围浓厚。本项目以城市居住功能为主，风格采纳体现功能上的差异化功能上的差异化。针对客户特征，风格特点低低调但高雅。但高雅。84低密度高端社区意向低密度34、高端社区意向产品细节体现高品质产品细节体现高品质以新古典代表性的石料用材、檐角构件、立柱及内部空间体现生活品味85坡地资源生态化坡地资源生态化坡地别墅坡地别墅利用坡地地形将住宅与坡地利用坡地地形将住宅与坡地结合，房子融入到自然合，房子融入到自然环境中去。境中去。86坡地资源生态化坡地资源生态化九曲花街九曲花街森林溪境森林溪境流水飞瀑流水飞瀑花溪庭院花溪庭院景景观设计原原则：充分利用山地充分利用山地优势，打造山地生，打造山地生态景景观；强化水系的利用，使之成化水系的利用，使之成为贯穿社区的脊索，穿社区的脊索，强调水系的情趣化，水系的情趣化，形成重要的景形成重要的景观节点；点；87九曲花街美国官方35、正式名称为伦巴底街（Lombard Street）是一条美国加州三藩市东西方向贯穿Presidio区及Cow Hollow区的街道。九曲花街九曲花街88森林溪境森林溪境起着别墅区内景观定向，亦是别墅区人文起着别墅区内景观定向，亦是别墅区人文情愫灵魂的中轴水景带情愫灵魂的中轴水景带森林溪境森林溪境89流水飞瀑流水飞瀑充分利用地势的高差，形充分利用地势的高差，形成情趣化的景观成情趣化的景观流水流水飞瀑飞瀑90花溪庭院花溪庭院利用溪流和花，打造浪漫空间！利用溪流和花，打造浪漫空间！91塞拉维主义的原质生活塞拉维主义的原质生活四大会所的打造四大会所的打造运动会所运动会所静修会所静修会所艺术会所艺术会所36、商务会所商务会所塞拉维艺术会所运动会所商务会所静修会所92艺术会所艺术会所建立豪宅艺术格调标签特立独行的会所形象特立独行的会所形象Art Art 大堂大堂名画名艺术品展览场名画名艺术品展览场水晶馆水晶馆华丽展厅华丽展厅音乐剧院音乐剧院艺术化小品环境体艺术化小品环境体验验l最先锋艺术的建筑姿态l最华丽的场所体验l最具品味的艺术品展览l最艺术化的小品环境l面积建议：150093商务会所商务会所奢华时尚的交际场Art Art 大堂大堂名画名艺术品展览场名画名艺术品展览场艺术化小品环境体艺术化小品环境体验验时尚餐饮时尚餐饮艺术、环境、食物的融合艺术、环境、食物的融合研磨咖啡研磨咖啡空气中氤氲着咖啡的香37、气空气中氤氲着咖啡的香气l最休闲的时光l最商务的交流l最时尚的餐饮l最惬意的人生l面积建议：2000风情酒吧风情酒吧尽享休闲时光尽享休闲时光雪茄吧雪茄吧贵族化享受贵族化享受红酒红酒时尚写意人生时尚写意人生94运动会所运动会所运动就在家门口Art Art 大堂大堂名画名艺术品展览场名画名艺术品展览场艺术化小品环境体艺术化小品环境体验验时尚餐饮时尚餐饮艺术、环境、食物的融合艺术、环境、食物的融合研磨咖啡研磨咖啡空气中氤氲着咖啡的香气空气中氤氲着咖啡的香气l最贵族化的标签l最舒适的享受l最健康的生活l面积建议：1500富丽堂皇的豪华泳池富丽堂皇的豪华泳池贵族运动标签贵族运动标签壁球壁球SpaSpa保38、持女性美丽的容保持女性美丽的容颜颜高尔夫推杆练习场高尔夫推杆练习场社区运动也可以很国际社区运动也可以很国际l最国际的时尚运动95静修会所静修会所人生的修为平台Art Art 大堂大堂名画名艺术品展览场名画名艺术品展览场艺术化小品环境体艺术化小品环境体验验时尚餐饮时尚餐饮艺术、环境、食物的融合艺术、环境、食物的融合研磨咖啡研磨咖啡空气中氤氲着咖啡的香气空气中氤氲着咖啡的香气富丽堂皇的豪华泳池富丽堂皇的豪华泳池l最有品位的人生l最从容的抉择l最静心的思索l面积建议：1500茶室茶室品茗如品人生品茗如品人生禅修禅修冥冥中对人生的思索冥冥中对人生的思索棋道棋道运筹帷幄之中运筹帷幄之中书吧书吧读史使人明39、志读史使人明志9652341李宅路东侧紧靠彭家庄（部分）隔路南侧为工厂企业地块内部无建筑物西侧现有加油站及小型工厂李宅路规划布局规划布局地块现状：项目共五个地块，被李宅路分为南北地块现状：项目共五个地块，被李宅路分为南北两部分，北侧地块昭示性较好，但周边意向较差两部分，北侧地块昭示性较好，但周边意向较差97物业规划布局物业规划布局地块现状：南侧地块整体性较好，内部主要地块现状：南侧地块整体性较好，内部主要为彭家庄村民住房及部分农田，未来开发中涉及拆迁安置工作为彭家庄村民住房及部分农田，未来开发中涉及拆迁安置工作52341李宅路项目未来有一定量的拆迁安置工作，整体安置建设面积约18万平米98地块40、评价地块评价将整个地将整个地块分分为五个部分五个部分进行特行特征分析征分析1.1号地块紧邻李宅路通达性较好，私密性较差，且地势较高，可以看到地块内部景观。2.2号地块紧邻公园及内部天然湖，景观资源好，通达性优越。3.3号地块条件一般，南向坡地，临近公园，无明显优劣性。4.4号地块较小，紧邻公园及天然湖，景观资源好。5.5号地块整体性好，内部资源优越，且地势南高北低，观景效果佳，地块西部紧挨辽阳东路，通达性较好。1234599物业规划布局原则物业规划布局原则规划布局原划布局原则低密度低密度产品最大化原品最大化原则：为体现项目的低密度价值，将主力产品（类独栋）最大化排布组团布局原布局原则：别墅产品41、集中排布，使高层产品不对整体社区意向产生负面影响资源最大化利用原源最大化利用原则：充分利用地块内外部景观等自然资源，提升产品价值利于开利于开发原原则：物业布局利于后续开发施工安排100物业规划布局建议物业规划布局建议高高层产品：品：沿地块外围临道路布局。类独独栋产品：品：布局于项目主要区域，结合本体资源奠定项目主体基调。联排排产品：品：布局于类独栋与高层之间，产生合理的过渡空间，同时利用地势变化实现最大化的景观面。大独大独栋产品：品：在项目中属于标杆产品，实现最大化景观面，彰显项目价值。类独栋联排独栋高层（类）独）独栋联排排高高层101规划分期原则规划分期原则启动期造势原则：启动期造势原则：项42、目启动期树立整体低密度生态社区意向。符合不同物业类型市场走势原则：符合不同物业类型市场走势原则：根据不同物业产品在未来市场中的发展趋势制定合适的推售和开发节奏。项目价值逐步提升原则：项目价值逐步提升原则：项目整体价值在开发中不断提升，实现价值最大化。102规划分期建议规划分期建议启动期地块通达性及资源价值较佳，承担树立项目形象的作用。主力产品入市，满足快速回现、滚动开发的目标。启启动期期多样化产品组合，包括联排、高层、类独栋等。发展期展期成熟期成熟期资源最优地块入市，项目价值最终实现。103CONTENTS统一前提下的差异化统一前提下的差异化对位客户，亮点打造对位客户，亮点打造回迁区建议回迁区43、建议104CONTENTS整体定位整体定位规划理念建议规划理念建议竞争分析竞争分析客户分析客户分析市场宏观格局市场宏观格局项目本体项目本体区域价值区域价值开发目标开发目标回迁区建议回迁区建议105位置位置选择李宅路北侧地块，交通条件良好，且地块独立，选择李宅路北侧地块，交通条件良好，且地块独立，便于保证商品区地块的高端低密意向便于保证商品区地块的高端低密意向52341李宅路商品区商品区回迁区回迁区地块编号1土地位置彭家庄李宅路北侧规划用途住宅用地占地面积12.74万建筑面积18万容积率1.4地块两侧临路，通达性良好，便于村民出行地块形状较规则，便于产品排布地块与南侧4地块由路隔开，能够保证南侧44、商品区地块纯粹的高端低密意向106风格统一风格统一回迁区与商品区采用统一的新古典风格，保证回回迁区与商品区采用统一的新古典风格，保证回迁区的形象展示迁区的形象展示新古典主义建筑低调、高雅107品质差异品质差异立面打造上通过建材、用料的品质差异化节约成立面打造上通过建材、用料的品质差异化节约成本；户型以满足生活需求的主流改善户型为主本；户型以满足生活需求的主流改善户型为主回迁区真石漆商品区石材外立面品质：回迁区运用与石材效果相似、成本低廉的真石漆打造相似外立面，节约成本户型面积：采用主流改善性户型面积和空间设计，满足日常生活需求即可90两室一厅一卫120三室一厅两卫108亮点打造亮点打造社区景观45、社区景观原则一：通过集中和组团式景观的设置，形成社区立体景观体系原则二：在满足绿化率要求的基础上点缀，点到为止，控制成本在楼座之间打造小型组团景观，提高居住舒适度，丰富社区景观体系集中式景集中式景观在社区入口或中心设置集中式景观，增强社区凝聚力和景观规划感组团式景式景观109亮点打造亮点打造社区公共空间社区公共空间在景观节点处设置小广场，提供公共休闲空间设置健身区等休闲设施，完善社区居住功能小广小广场健身区健身区凉亭凉亭110亮点打造亮点打造社区配套社区配套在李宅路沿线设置沿街底商，为社区内及周边人群提供日常消费场所幼儿园布置于安置区内，增加南侧地块可售面积。1李宅路商业配套教育配套幼儿园111棋道棋道运筹帷幄之中运筹帷幄之中艺术、运动、商务、静修；艺术、运动、商务、静修；生活、事业、修为；生活、事业、修为；旨在为城市高端人群，旨在为城市高端人群，打造全方位的修为平台！打造全方位的修为平台！奢享城市的荣光；奢享城市的荣光；私享自然的静谧；私享自然的静谧；最原质的生活，最原质的生活，最写意的人生；最写意的人生；足不出户，足不出户，已然天下尽在掌握已然天下尽在掌握! !谨献城市财富人群，引领赛拉维生活方式