1、官塘新区老年公寓官塘新区老年公寓官塘新区老年公寓官塘新区老年公寓开发定位研究报告开发定位研究报告开发定位研究报告开发定位研究报告第一章宏观研究早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“ 老年型” 。目前，世界每10个人口中有1个老年 人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每 3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个分点。 摘自2002年世界人口老龄化动态目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7提升到14，发2、达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。摘自2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告我国老年社区发展机会我国老年社区发展机会：在世界人口老龄化的大趋势下在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄中国呈现老龄人人口多口多、增长速度快的特点增长速度快的特点人口倒金字塔结构开始出现人口倒金字塔结构开始出现，可能面临可能面临 先老后富先老后富 ，开发商推动老年住开发商推动老年住宅发展宅发展出生在出生在5050- -6060年代的群体很快进入空巢期年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力有一定的支付能力，是目前是目前老老年社区的主要需求群体年社区的主要需求群体老年社区的发展3、老年社区的发展我国现有的养老模式我国现有的养老模式（1/31/3）我国现有的养老模式我国现有的养老模式（2/32/3）我国现有的养老模式我国现有的养老模式（3/33/3）目前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式目前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式我国老年住宅现状特点我国老年住宅现状特点：企业赢利性初级老年社区企业赢利性初级老年社区，仅为中仅为中高经济实力高经济实力老年群体打造老年群体打造，投资额大投资额大，开发周期长开发周期长我国老年住宅生存条我国老年住宅生存条：人口开始老龄化人口开始老龄化，老年客户细分市场出现老年客户细分市场出现，老年老年住宅处于初级阶段住宅处于初级阶段，还不成熟还4、不成熟我国老年住宅预期我国老年住宅预期：未来发展前景看好未来发展前景看好，老龄化未加剧老龄化未加剧，社社会保障体系会保障体系不完善不完善，观念未转变观念未转变，市场培育期较长市场培育期较长人口结构老龄化趋势显现引发引发老年住宅的发展进程社会保障体系不完善阻碍阻碍老年住宅的快速发展服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级初级发展阶段传统养老观念将导致老年住宅需要需要一定的市场培育期缺少政府的扶持及较高的成本投入限制限制了老年社区的发展未来发展前景看好，但需较长的市场培育期较长的市场培育期我国老年住宅情况分析我国老年住宅情况分析国内案例国内案例：北京北京“ 东方太阳城东方太阳城” 老年社区老年社区，5、国内最成功的老年社区之一国内最成功的老年社区之一；定位定位 世界级的高尚退休社区世界级的高尚退休社区 、 全新退休生活全新退休生活 的领跑者的领跑者 规划特点规划特点：组团带状排布最大借景组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区组团设计体现老年社区。特色特色 极致景观与闭合的开放组团极致景观与闭合的开放组团取得成果取得成果：吸引大量高端中老年客户吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社成功打造国内老年社区典范区典范成功关键点成功关键点（一一）：）：良好的自然环境良好的自然环境 精致的社区水系和绿化景观精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境生态居住环境成功关键点成功关键点（二二）：）：人性化6、的规划设计人性化的规划设计 多样化交流空间多样化交流空间，针对针对老年人特别定制的无障碍设计老年人特别定制的无障碍设计、户型设计户型设计、环境设计环境设计成功关键点成功关键点（三三）：）：完善的配套服务设施完善的配套服务设施 针对老年人的针对老年人的需求建设需求建设的社区医院的社区医院、康体中心康体中心、老年大学老年大学、自助农庄等等自助农庄等等成功关键点成功关键点（三三）：）：完善的配套服务设施完善的配套服务设施 针对老年人的针对老年人的 需求建设需求建设的社区医院的社区医院、康体中心康体中心、老年大学老年大学、自助农庄等等自助农庄等等成功原因分析成功原因分析（四四）：）：多彩的精神文化生活7、多彩的精神文化生活 针对老年人生活组织多针对老年人生活组织多种活动和组织种活动和组织国内案例国内案例：上海绿地上海绿地2121城孝贤坊概况城孝贤坊概况上海绿地上海绿地2121城孝贤坊规划情况城孝贤坊规划情况各类配套设施各类配套设施国内案例国内案例：杭州金色年华杭州金色年华国内案例国内案例：杭州金色年华杭州金色年华国内案例国内案例：杭州金色年华杭州金色年华国内案例国内案例：上海亲和源会员制社区上海亲和源会员制社区国内案例国内案例：上海亲和源会员制社区上海亲和源会员制社区国内案例国内案例：石家庄石家庄 卓达太阳城养老社区卓达太阳城养老社区国内案例国内案例：郑州郑州 金秋乐园金秋乐园国内国内案例分析8、案例分析观点一观点一：老年社区的定位必须基于城市发展的大视角老年社区的定位必须基于城市发展的大视角， 构建科学的选址构建科学的选址模型模型观点二观点二：以老年社区为功能核心以老年社区为功能核心，以更广泛的生活方式为主以更广泛的生活方式为主题题，人群复人群复合化发展合化发展，避免排他性避免排他性观点三观点三：需求的多元需要相应的需求的多元需要相应的 配套设施的复合化配套设施的复合化、多层次多层次 来满足来满足观点四观点四：营销前置营销前置，改变传统养老观念改变传统养老观念，与政府部门合作营销与政府部门合作营销，有助于有助于获得政府的优惠政策获得政府的优惠政策，放大社会传播效应放大社会传播效应，同9、时提高社会效益同时提高社会效益观点五观点五：具有服务具有服务、医疗医疗、居住以及休闲娱乐功能的居住以及休闲娱乐功能的 老年亲情社老年亲情社区区 将将是未来老年房地产业的发展趋势是未来老年房地产业的发展趋势国外案例国外案例：在人口老龄化下在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院发达国家中单一的养老院向系统向系统、多元化多元化养老社区的转变已经成为一种趋势养老社区的转变已经成为一种趋势国际上养老社区大致分为以下几类国际上养老社区大致分为以下几类：美洲美洲、亚洲的老年住宅主要是政府扶持亚洲的老年住宅主要是政府扶持+ +发展商盈利型发展商盈利型制度上增强老年人的归属感制度上增强老年人的归属感 由老年业主10、组成社区委员会由老年业主组成社区委员会 ，社区社区对低龄人群活动严格限制对低龄人群活动严格限制规划设计人性化规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计针对老年人的无障碍设计、空间导向设计空间导向设计 ，身心健身心健康相关的社区设施康相关的社区设施第二章镇江市场从上世纪80年代初开始，镇江老年人口逐渐增加，增长速度逐步加快，90年代初期镇江老年人口比重达到老年型人口的标准，人口年龄构成开始向老年型发展，此后镇江人口老年化程度逐渐上升。2008年全市65岁及以上老年人口为33.6万人，比1953年增长近4倍。占全市总人口比重为11.1%，比1953年上升6.6个百分点。少年儿童人口减少，比重稳定下降；11、老年人口大量增加，比重逐步上升。全市人口年龄结构类型不仅完全进入了老年型，并且在今后的20年中，老化程度将进一步呈现加速态势，这是由于上世纪六、七十年代大量出生的人口将进入老年所致。老年人口大幅度增加，老年人口比重快速上升，对整个社会经济发展产生一定的影响。镇江老龄化年龄结构的加重镇江老龄化年龄结构的加重，养老问题期待合理且有效解决养老问题期待合理且有效解决目前全市拥有市福利中心老年公寓、扬中老年公寓、丹阳老年公寓、句容老年公寓等4家公办老年公寓；市区民办老年公寓已有16家。这20家老年公寓共为社会提供床位近2000张。此外全市乡镇敬老院57所，有床位5541张。位于新区丁卯片区的镇江市老年公12、寓拥有建筑面积8000平方米的6层大楼，公寓现有床位117张，目前有111位老人在这里安享晚年。自1998年全市第一家民营老年公寓红梅托老园开园以来，民营老年公寓如雨后春笋般地出现在市区，目前在市区的民营老年公寓有中华路老年公寓、亲缘老年公寓、船山老年公寓、康乐老年公寓、幸运老年公寓、金山老年公寓、丁卯片区老年公寓、甘露老年公寓、博爱老年公寓等16家。这批民营老年公寓可向社会提供床位1146张，这些民营老年公寓已从公办养老服务机构的补充逐步发展成为一支“ 生力军” 。镇江市老年公寓处于快速发展阶段镇江市老年公寓处于快速发展阶段，主要模式仍停留传统敬老院主要模式仍停留传统敬老院、养老养老院模式院13、模式表3.1自己日常生活的经济来源23.657.53.82.86.617.92.80.90.91.9010203040506070自己或配偶的工资自己或配偶的退休工资自己或配偶的储蓄儿子负担女儿负担儿子或女儿共同负担社会救济亲友接济返聘收入其他百分比表3.2父母日常生活的经济来源10.8751.7100.83.30.80.84.21.701020304050607080自己或配偶的工资自己或配偶的退休工资自己或配偶的储蓄儿子负担女儿负担儿子或女儿共同负担社会救济亲友接济务农其他百分比镇江城区中老年居民镇江城区中老年居民，在经济上对自己子女赡养的依赖性较小在经济上对自己子女赡养的依赖性较小，自我14、供自我供养的能力较强养的能力较强。他们在经济上主要采取的是自我养老他们在经济上主要采取的是自我养老 80以上的镇江城区中老年居民（为人父母且子女已成家立业者，当然可以推论其必然是中老年人），在经济上对自己子女赡养的依赖性较小，自我供养的能力较强。他们在经济上主要采取的是自我养老；父母80以上也都是主要依靠自己的收入来维持日常生活，其中，多数父母的经济来源于自己的工资（退休工资）。仅有约10的父母主要依靠其子女维持日常生活。表3.4家庭规模16%16%3.4%1.4%21.7%41.5%独身2口人3口人4口人5口人6口人以上1表3.5家庭的代际分布28.3%20.3%0.9%50.5%缺省1代人15、2代人3代人 41.5%的人拥有三口之家，拥有两口之家的人也占到21.7%。四口人和五口人的家庭各占16.0%，六口人以上的家庭很少，仅占3.4%。有50.5%是两代同堂的家庭，有20.3%是一代家庭，有28.3%是三代同堂的家庭。三代同堂的家庭比例相对较高。两代同堂占据镇江主流家庭结构模式两代同堂占据镇江主流家庭结构模式，三代同堂也有相当比例三代同堂也有相当比例表3.7父母的居住方式258.00.516.01.40.50.50.90.51.905101520253012345678910居住方式百分比注释：1.与配偶居住2.与配偶及已婚儿子住3.与配偶及已婚女儿住4.独自居住5. 与配偶分开16、，与已婚儿子住6.轮流寄养7. 与配偶分开，与未婚子女居住8. 与配偶分开，与已婚女儿住9.居住养老院、福利院、敬老院10.其他镇江老龄阶层大都选择与配偶居住以及独自居住方式镇江老龄阶层大都选择与配偶居住以及独自居住方式，养老院等方式所占比养老院等方式所占比例较少例较少父母的居住方式最常见的是与配偶居住（25），其次是独自居住（16），再次是与配偶及其他已婚儿子住（8）。在养老院（福利院）居住以及轮流寄养等其他居住方式所占比例很小。表5.2是否会考虑为父母购买老年公寓23.4%71.0%4.8%0.7%会考虑或可能会考虑不会考虑或肯定不会考虑说不清其他表5.1是否会考虑购买老年公寓23.6%717、4.2%2.2%会考虑或可能会考虑不会考虑或肯定不会考虑说不清有23.6%的人会考虑或可能会考虑购买老年公寓。有23.4%的人会考虑或可能会考虑为其父母购买老年公寓。镇江由于对商业老年公寓缺乏认知镇江由于对商业老年公寓缺乏认知，还停留在传统养老院还停留在传统养老院、敬老院认识敬老院认识上上，所以意向购买老年公寓的比例不是占绝大多数比例所以意向购买老年公寓的比例不是占绝大多数比例，有待引导有待引导100.0合计100.0合计11.3很不愿意11.8很不愿意25.0不太愿意14.6不太愿意7.1说不清1.9说不清5.7比较愿意2.8比较愿意.5非常愿意1.4非常愿意50.5缺省67.5缺省百分比（18、%）百分比（%）为自己租住老年公寓的意愿为父母租住老年公寓的意愿 4.2%的人愿意为自己租住老年公寓，有6.2%的人愿意给自己的父母租住老年公寓。仅从购买和租住意愿的这两项比值来看，老年公寓的潜在市场容量很大。但是，这并不能据此作出老年公寓在未来人们养老消费中存在很大市场的结论。毕竟，购买和租住意愿能否变成实际行动还要受到诸多因素的限制，特别是经济因素。从镇江老年公寓购买和租住意愿来看从镇江老年公寓购买和租住意愿来看，镇江老年公寓的潜在市场容量较大镇江老年公寓的潜在市场容量较大表6.3期望的房型结构40.5%40.5%13.6%5.4%1室1厅2室1厅3室1厅其它大套型表6.4希望的老年公寓面19、积27%60%8%5%40平方米以下4180平方米80100 平方米100 平方米以上在老年公寓的房型结构上，81.1%的人选择的是平层，选择错层和别墅的各占5.4%，选择跃层和其它类型的各占2.7%。在房型结构上，选择1室和2室的各占40.5%，3室的占10.8%，4室的占5.4%，5室的占2.7%；选择1厅的占94.6%，2厅的占5.4%；选择1卫的占91.9%，2卫的占8.1%；选择1个阳台的占89.2%，2个阳台的占8.1%；选择1个厨房的占51.4%。居民对于老年公寓的面积需求以中小面积为主，80平方米以下的小室套占60%，40平方米以下的小套、中套也有35%的需求，超过80平方米的20、只有15%的需求，最大需求为100平方米。这也很好理解，老年人一般是二人世界，家中客人不多，无须面积过大。中小户型老年公寓是镇江目前老年市场需求主流中小户型老年公寓是镇江目前老年市场需求主流表6.5有电梯时可接受的最高层数60%32%8%6层以下615层16层以上表6.7希望购房时的装修状况20.0%5.0%30.0%45.0%毛坯房厨卫装修简装精装考虑到老年人的特征，老年公寓的楼层不宜过高，数据显示在没有电梯的情况下，调查对象愿意接受的老年公寓的最高层数比例为：一层5.4%，二层32.4%，三层27.0%，四层18.95%，五层10.8%，六层2.7%。；在有电梯时，有60%的居民选择不超过21、6层，只有32%的居民愿意住在715层的房子中，8的人愿意住在16层以上的房子中，但最高不超过22层。对于所购买老年公寓的房子的装修，有45%的人要求精装，30%的要求简易装修，20%的要求毛坯房（水电到门口，墙体间隔），有5.0%的要求厨卫装修。老年公寓楼层需求都较低老年公寓楼层需求都较低，以精装修和简易装修房需求为主以精装修和简易装修房需求为主。100.037合计5.42比普通住宅低很多32.412比普通住宅低一些10.84与普通住宅差不多5.42比普通住宅高一些45.917缺省百分比（%）频数（人）对老年公寓价格的看法倾向于租住老年公寓的占45.9%，倾向于购买的占54.1%（其中选择一22、次性购买的有27.0%，银行按揭购买的有5.4%，分期付款购买的有13.5%，用现有旧房折价置换的有8.1%）。在老年公寓的价格上，32.2%的人认为应该比普通住宅低一些，10.8%的认为应与普通住宅差不多，而认为应比普通住宅高一些和比普通住宅低很多的各占5.4%。对老年公寓价格大部分意向偏向比普通住宅低一些对老年公寓价格大部分意向偏向比普通住宅低一些表6.13影响购买的因素分析物业管理8.3%配套设施10.8%价格10.8%地理位置13.5%社区环境24.3%交通便利16.2%医疗条件16.2%表6.14小区配套设施的主要需求公厕4.0%图书室6.1%医疗室17.2%运动健身设施30.3%娱23、乐室（棋牌等）10.1%中心广场24.2%镇江居民在购买老年公寓时最看重的三大因素是社区环境、交通便利、医疗条件。医疗条件和交通便利，均达到16.2%，而传统的价格、地理位置等因素的影响则退居次要地位；对老年公寓所在小区的配套设施要求不高，仍处于比较传统的地步，主要集中对老年公寓所在小区的配套设施要求不高，仍处于比较传统的地步，主要集中于散步、健身运动、医疗保健、读书看报、日常娱乐，没有什么特别新潮时髦的于散步、健身运动、医疗保健、读书看报、日常娱乐，没有什么特别新潮时髦的要求，比较容易满足。这些配套设施的成本都不大，都是老年人使用频率最高的要求，比较容易满足。这些配套设施的成本都不大，都是老24、年人使用频率最高的几种设施。几种设施。社区环境社区环境、交通交通、医疗是影响购买老年公寓的主力因素医疗是影响购买老年公寓的主力因素，对社区配套以对社区配套以日常生活性为主日常生活性为主镇江老年公寓市场分析镇江老年公寓市场分析镇江市居民对父母的孝敬观念较为传统，但在养老意愿上又在一定程度上脱离了传统。相当数量的人选择在年老时和子女分开居住，并且不愿意依靠子女赡养。空巢家庭比例较大。老年公寓和敬老院等社会养老方式在此有较大市场空间。镇江市居民有购买或租住老年公寓意向的虽然目前比例较低。但是镇江市人口老龄化、老龄高龄化程度较高，再加上计划生育政策造成的子女数量减少，居民未来对老年公寓的需求较大。在老25、年公寓的房型上，中等面积的小户型，即4060平米的1室或2室1厅1卫1阳台的楼房较受欢迎。无电梯的楼房最好在6层以下，有电梯的楼房最好在15层以下。房子的主卧室要朝南，其次是客厅朝南和次卧室朝南。在老年公寓的内外环境和设施上，应重视中心绿化广场、医疗室、超市、公交车站等的建设，满足老年人对休闲、医疗、购物和出行的需要。在楼道和房间的设计上应有方便老年人的特殊装置。在老年公寓的售价和租价上，人们的期望价格较低，最好不要高于普通住宅楼的价格。第三章开发定位南徐分区南徐分区用地：20平方公里人口：20万功能：城市次中心行政、文化、体育、商务、 生活、居住老城分区老城分区用地：25平方公里人口：30万26、功能：城市主中心城市商业金融旅游服务中心丁卯分区丁卯分区用地：20平方公里人口：20万功能：城市东部地区中心以高新技术产业科技信息服务生活居住丹徒分区丹徒分区用地：15平方公里人口：15万功能：城市南部地区中心高新技术产业第三产业和生活居住项目范围：东至沪宁城际铁路，与丁卯科技城相望，西至南山，与南徐新城对接，南至312国道-沿江高等级公路，北与中心城区相连，总面积达13.92平方公里。官塘核心区距大市口约5公里。312312国道国道沪宁城际铁路沪宁城际铁路官塘片官塘片区区镇江门户，南进跳板的区域优势位置决定未来板块将有力推动城市老龄人口集聚四平山位于基地北部，景观较好，基地内有河涌经过，池塘27、较多。西侧南山风景区及回龙水库是珍贵的自然资源。河流、水塘、村落、山丘自由分布，展现出悠然的田园景色。自然景观资源丰富是形成老年住宅社区的最佳优势镇江市历年外地人购房套数对比分析35002000400070002000005000100001500020000250002005年2006年2007年2008年2009年镇江市外地人购房目的分析43%37%8%12%投资养老度假居住镇江市外地购房客群来源分析38%10%2%45%5%上海南京北京浙江其他由于镇江房价在沪宁沿线的优势以及镇江山林城市自然资源的吸引，近几年越来越多的外地人群涌入镇江置业，多以投资和养老为主项目未来是采取招商发展商投资合28、作，基于目前国内大都开发商或发展商业不愿意单纯投资老年公寓现状，建议项目以商品房社区方式运作。纯社区化开发模式配套老年公寓开发模式整体规模200亩以上将老年公寓纳入整体地块作为配套要求，规模控制在30-50亩左右北京太阳城杭州佳都武汉侨亚华夏老龄 专业开发老年地产发展商绿地其他品牌展商或开发商开发模式运作规模招商目标考虑区域规划功能的差异化以及保证老年公寓的品质,主推开发模式定位为纯社区化开发模式,并允许商品房市场化销售老年公寓的规模社区化老年公寓的规模社区化居住规模的形成，利于大型配套的引入及社区活动的组织，有助形成健康有益的社区生活氛围，更有助于招商，项目规划规模可规划到200亩及以上。老29、年公寓的功能多样化老年公寓的功能多样化要缓和老年住宅社区的垂暮气氛，其根本的方法是将年轻人也吸引到社区中来 ，在老年社区的规划中，导入度假概念，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐养生社区转变。老年公寓的专用化老年公寓的专用化主要体现在各个细部针对老年人特征的专用设计上，以实现住宅产品的人性化。老年公寓的年轻化老年公寓的年轻化在建筑设计上不应过于沉闷，而要多于变化，营造一种充满生机的、健康的生活环境。老年公寓社区氛围营造老年公寓社区氛围营造考虑到老人的心理需要，在单体设计上更多地考虑住户之间交流的功能，以形成融洽的邻里关系。项目开发规划原则结合镇江实际老年公寓市场需求现状以及随着城际铁路效应下未来30、外地购房群的递增式涌入情况，将项目定位由养老往养生概念扩大养生与养老的关系养生与养老的关系：养生和养老本身有功能上的重叠养生和养老本身有功能上的重叠，养生的概念所跨的年龄养生的概念所跨的年龄段要大于养老段要大于养老养生度假结合特色旅游功能比较容易为客群所接受度假养生可以考虑，但是要有吸引人的东西，有东西可以让人留下来住个几天，比如可以发呆的地方，可以放松的 项目，比如引进泰国的SPA，比如温泉等。如果有温 泉，吸引力会很大。 如果配套好的话，父母可以送过去 镇江某企业老板养生社区的概念挺好的，而且靠近南山，可以考虑买来投资，给父母养老使用，自己也可以去旅游度假。 上海商人养生度假社区兼具完善配套养生度假社区兼具完善配套、特色功能性元素将扩大目标客特色功能性元素将扩大目标客户群户群，市场市场接受程度较高接受程度较高集养老、度假、休闲、健康为一体的养生社区项目整体功能定位项目整体功能定位项目社区开发KPI指标