1、1长葛国际广场综合体项目项目定位及开发策略研究报告2第一部分研究思路目标沟通对本项目目标的理解项目整体发展核心问题思考本报告研究思路3客户的目标实质上是项目的宏观愿景现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的企业层面：企业层面：通过多个项目的打造，树立企业在长葛商业地产领域的品牌。与长葛市政府保持良好关系，促进企业良性发展。项目层面：项目层面：回现产品平衡项目开发总投资。实现多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系。达到项目利润最大化，控制开发风险。赢得战略空间占领制高点项目目标项目目标34对本项目目标的理解叫座树立片区高价实现全市范围的高销售率在2013年的长葛地产市场中取得非凡2、的影响力叫好打造一流的新型商业中心成为市民中意的消费场所建设城中心生态人文社区为政府税收、就业做贡献竖立城市建筑景观的新地标5项目整体发展核心问题思考从我们操作的多个综合体项目来看，都市综合体成败的关键点在于是否有足够的市场支撑力，如何最大化发挥复合价值，而对于本项目而言，以下三个问题很重要：项目地块自身条件有什么优劣势，对项目发展又怎样的影响？综合体内部商业与其他物业的关系如何，如何以商业价值带动其他物业的价值？使整体价值最大化？13发掘项目地块的核心价值从价值最大化的角度出发为项目各物业需找发展机遇未来市场需求是否足以支撑原规划体量，综合性项目的市场机会在哪？2项目定量研究64.各物业发展3、机遇分析各物业发展机遇分析寻找市场空白，发掘变现能力最强的物业。通过对消费者、投资者和经营者的研究，发掘项目发展机会本报告研究思路5.项目定位定量研究研究并确定项目发展内容并为项目确定适宜的市场定位；构建项目物业种类、功能及规模，明确各个物业产品类型及规模配比+7.项目开发策略研究项目开发策略研究项目开发策略与开发时序研究，和持有与出售商业比重，所有研究的核心均围绕：物业的价值1.宏观背景研究宏观背景研究分析项目经济、规划宏观背景，及其对项目发展的影响+2.商圈分析商圈分析分析长葛商业格局，现有商业物业发展特征，及对本项目的启示6.项目产品规划项目产品规划项目商业形态排布、业态业种建议3.项目4、地块研究项目地块研究解析地块特质，及其对项目发展的影响+7第二部分项目价值挖掘及定位方向分析项目背景研究项目发展机遇及挑战分析项目支撑因素研究8项目背景研究项目背景研究项目发展机遇及挑战分析项目支撑因素研究地块分析商业竞争市场分析经济背景规划背景消费者需求分析商铺投资需求分析项目定位定量项目定位定量9经济背景规划背景项目背景研究10全省交通图全省交通图【长葛基本概况长葛基本概况】长葛位于豫中平原腹地，南邻魏都许昌，长葛位于豫中平原腹地，南邻魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳。洛阳。城区总面积城区总面积648.6 648.6 平方公里，占许昌市5、总平方公里，占许昌市总面积的面积的12.9%12.9%。截止到截止到20062006年底，长葛市区人口年底，长葛市区人口2424万人，万人，总人口数总人口数69.9869.98万人万人. .长葛是河南省长葛是河南省1818个“改革、开放、发展”个“改革、开放、发展”特色试点县（市）之一，县域经济综合实特色试点县（市）之一，县域经济综合实力居河南省第力居河南省第6 6位。位。长葛长葛县级市、人口和地域较小的经济强市县级市、人口和地域较小的经济强市经济背景11长葛区位优势明显，北距省会郑州长葛区位优势明显，北距省会郑州5050公里，京广铁路、公里，京广铁路、107107国道、京珠高国道、京珠高速公6、路穿境而过；速公路穿境而过；市内有火车站两处，经高速公路北市内有火车站两处，经高速公路北上上2525公里即达郑州国际机场；公里即达郑州国际机场；市内有汽车站三处，东、南、北汽市内有汽车站三处，东、南、北汽车站将长葛与周边各县市相连。车站将长葛与周边各县市相连。全市路网设施发达齐全，是河南省全市路网设施发达齐全，是河南省公路建设先进县（市）之一；公路建设先进县（市）之一；【交通状况交通状况】区位优势明显、交通及其便利区位优势明显、交通及其便利12“楷书鼻祖”钟繇、三国徐庶；清末翰林杨佩章等皆诞生于此，神农氏、伏羲氏齐名的葛天氏故里；历史悠久，人杰地灵，文化底蕴深厚；长葛市作为国家 “中国优秀旅游7、城市”，境内名胜古迹众多，有古社柏、钟繇洗砚池、黄侍郎墓、郑庄公掘地见母处、十二连城、石固遗址等文化古迹幼儿园、小学、高中、私立学校，师资力量强大，教育设施齐全；市内拥有五大购物中心，十大综合商场，46个专业市场，7所大中型综合医院，各类宾馆、酒店20家；中州人文纪念园广场中原大铁佛寺石固遗址葛天宾馆长葛大酒店佛耳岗水寨游园【文化生活文化生活】13【总体运行总体运行】历年历年GDPGDP增长平稳，增长率一直保持在两位数，经济发展势头强劲；增长平稳，增长率一直保持在两位数，经济发展势头强劲；2007年GDP190亿元，比上年增长21%；2008年GDP达到222亿元，比上年增长13%；2009年8、长葛市生产总值同比增长10% 。 2010年，长葛市农民人均纯收入7385元，同比增长12.8%；城镇居民人均可支配收入14045元，同比增长10%；城镇化率达到43.36%2010年完成生产总值257亿元，同比增长13.2%；财政一般预算收入7.5亿元，同比增长16.3%；全社会固定资产投资160亿元，同比增长25.3%222亿元243亿元257亿元2002102202302402502602008年年2009年年2010年年长葛市长葛市GDPGDP0%10%20%30%2008年年2009年年2010年年13%10%13.2%长葛市长葛市GDPGDP年增长率年增长率自2006年初许昌长葛一9、体化以来，长葛的经济一直在高速度的增长。14【产业发展产业发展】目前，全市限额以上企业达到330家，年销售收入超亿元企业60家，其中，20家企业成为大中型企业，4家企业进入省百户重点企业行列，。初步形成了金刚石制造及制品、机械加工、有色金属加工、农副产品加工、电瓷电器、建筑卫生陶瓷、板材加工等产业集群。其中，金刚石制品加工业生产规模亚洲第一、世界三强；三轮汽车年产销量居全国第三；有色金属加工业长江以北规模最大；高低压电瓷电器业生产技术水平居全国同行业领先位臵；建筑卫生陶瓷业占领了国内70%的中低档市场全市工业企业达2000多家，其中限额以上企业331家，拥有黄河旋风、众品食业、森源电气家上市公10、司。作为河南省乡镇企业、民营经济发展起步早、速度快、规模大、档作为河南省乡镇企业、民营经济发展起步早、速度快、规模大、档次高的城市之一。以信息化带动工业化，产业发展迅速。次高的城市之一。以信息化带动工业化，产业发展迅速。黄河旋风黄河旋风众品食业众品食业152008年1至6月份，长葛市对外贸易进出口额达3199.9万美元。长葛市直接出口2195.6万美元，与去年同期出口1747万美元相比增长25.7%；进口1004.3万美元，与去年同期900万美元相比增长11.6%。对外贸易增势强劲，工业名牌产品数量稳居河南省县级市首位。对外贸易增势强劲，工业名牌产品数量稳居河南省县级市首位。依托大周镇的有色金11、属加工产业集群，推动整体经济快速发展。依托大周镇的有色金属加工产业集群，推动整体经济快速发展。2007年大周镇实现工业总产值147亿元，财政收入6200万元，固定资产投资11亿元，工商税收1.98亿元，综合实力在全市乡镇办中位居第一。今年前7个月实现工业总产值105亿元，固定资产投资6亿元，工商税收1.83亿元，财政收入5165万元。隆源铝业隆源铝业青山金汇不锈钢青山金汇不锈钢金佳铝业金佳铝业【产业发展产业发展】16长葛市围绕已形成的全国最大人造金刚石、建筑卫生陶瓷、中密度板材生产基地，闻名全国的“农机之乡”、“有色金属之乡”、“蜂产品之乡”等大特色产业板块，以产业纵向延伸、横向联合为纽带，全12、市组建了大优势产业集群。全市规模以上的加工制造企业已达家，年销售收入超百亿元。围绕围绕6 6大特色产业，全力打造“中原加工制造城”。大特色产业，全力打造“中原加工制造城”。通过技术整合，建立跨区域研发机构，聘请国内外专家制定创新战略、进行重大技术难题攻关等提高加工制造业竞争优势。先后建立个博士后工作站，个国家级、个省级产品研发中心，拥有个国家级、个省级高新科技企业，高新技术产品产值占全市工业增加值的。长葛市福美蜂产品长葛黄河旋风长葛市中龙蜂产品【产业发展产业发展】17长葛房地产发展处在稳定发展阶段，城市化水平在产业强力长葛房地产发展处在稳定发展阶段，城市化水平在产业强力支撑下即将进入稳定快速发13、展阶段支撑下即将进入稳定快速发展阶段长葛市连续4年GDP增幅稳定在10%以上；近年来长葛市总体经济稳步发展，2010GDP达到257亿元，人均约合5500美元；按照国际通行惯例和我们的经验，我们判断长长葛的房地产发展和城市葛的房地产发展和城市化同时处在稳定发展阶化同时处在稳定发展阶段。段。GDP增幅8%房地产发展周期萎缩停滞稳定发展高速发展21.3%人均GDP0800$8004000$40008000$800020000$房地产发展速度启动期高速发展期平稳发展期减缓发展期3591$城市化率90%城市化速度初步城市化低速发展期高速发展期稳定发展期58%本 阶 段 市 场 特 征外部环境消费者收入14、水平显著提高；区域市场发展不平衡，地段差异明显；土地和商品房市场存在不规范操作；政策因素影响大、住房福利大量存在；工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激三产业发展供应特征 住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现；数量与质量并重，产品形式逐渐多样化；产品附加值提高 ；竞争条件大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现；以市场份额的竞争为主 ；需求特征 生存、改善需求兼有；需求急剧增加，客户层面扩大 ；【发展阶段发展阶段】18坚持“依托轴线，强化中心城区地位，以重点镇带动片区发展”的总体发展思路，城区规划形成“两带两轴、一核四心三片”的城市格局“两带”：清潩河和东小洪河15、为城市公共绿化景观通廊。“两轴”：长社路为城市东西向发展轴，钟繇大道（原107国道）为城市南北向发展轴。两轴共同构成脉络清晰的“十”字空间结构。“一核”：空军副食品基地（原战备机场）及其周边绿化防护区为开敞生态绿化核心。“四心”： 中心城区形成1个市级综合公共中心和3个片区级公共中心，市级综合公共中心为位于长社路南、空军副食品基地北的城市行政、商业、文化、体育中心；片区级综合公共中心分别为西部片区中心、北部片区中心和南部片区中心。“三片”：中心城区分为西部综合片区、北部综合片区、南部综合片区三个片区。北部综合片区北部综合片区西部综合片区西部综合片区市级综合公共中心市级综合公共中心南部综合片区南16、部综合片区【城市规划城市规划】规划背景19许昌市总体发展规划要求：许昌市总体发展规划要求：以南环路以南、高速公路以西、京广铁路以东的36平方公里为主要开发区。根据“政府引导、规划先行、科学布局、递次推进”的思路，做好“四园一带”，即工业园、教育园、物流园、生态园和清溢河景观带的开发与建设。借助各种优惠政策，切实做好引导资金、项目、人才等各类资源向开发带汇聚，加快南部经济带建设和向许昌对接。“十一五”期间，把开发带建成促进城乡一体化和社会主义新农村建设的示范区和展示区进一步拓宽城市空间，拉大城市框架，落实十二五计划，突出城市新区建设。现状：中心城区人口25万人，建设用地规模22.3平方公里，人均17、建设用地面积110平方米；近期（2012年）长葛中心城区人口规模27.5万人，建设用地规模29.7平方公里，人均建设用地面积108平方米；规划期末（2020年）长葛中心城区人口规模36万人，建设用地规模37.8平方公里，人均建设用地面积105平方米。【城市规划城市规划】20结结论论长葛整个城市目前经济快速发展，城市规长葛整个城市目前经济快速发展，城市规划目标明确，属于发展上升型的城市，可划目标明确，属于发展上升型的城市，可为房地产发展提供广阔的空间和动力；为房地产发展提供广阔的空间和动力；长葛长葛 主导产业与周边乡镇企业经济发展主导产业与周边乡镇企业经济发展迅速，为城市发展提供了丰富的客源和强18、迅速，为城市发展提供了丰富的客源和强劲的推助力。劲的推助力。经济发展前景良好，居民消费能经济发展前景良好，居民消费能力较强，城市扩张迅速。力较强，城市扩张迅速。21项目地块分析商业竞争市场分析项目发展机遇及挑战分析22项目所在地半径1公里内，步行时间在10-15分钟，涵盖长葛老市政府，主要商业商务配套1.21.2公公里里1.81.8公公里里2.42.4公公里里5.35.3公公里里项目距离人民路直线距离项目距离人民路直线距离1.21.2公公里，距离铁东路里，距离铁东路1.81.8公里，距离公里，距离107107国道国道2.42.4公里，距离东外环公里，距离东外环5.35.3公里。项目区位优势良好19、。公里。项目区位优势良好。项目地块分析23桥桥桥桥桥桥新华路新华路王庄西路王庄西路胥李路胥李路铭心路铭心路溢溢水水路路文文化化路路建建设设路路9595亩亩地地块块滨滨河河公公园园项目距离新华路文化路口约420米，距离新华路建设路口约830米。东侧为景观河道，对岸为滨河公园，拥有做休憩商业的独特资源。地块呈现不规则长条型，南侧规划留臵部分用地用于6万安臵房。目前有三座桥通往对岸，除新华路桥外，其余不适宜行车。24溢水路溢水路溢水路难以拆除房溢水路难以拆除房子，距新华路溢水子，距新华路溢水路口约米，房子南路口约米，房子南北，东西米。北，东西米。新华路桥西侧新华路桥西侧东侧清溢河东侧清溢河王庄西路小20、桥王庄西路小桥南侧保留原有南侧保留原有住宅楼住宅楼对面滨河公园对面滨河公园项目地块拆迁量较大，计划溢水路东侧保留长米，宽 米房子，距离新华路建设路口约 米。项目地块距离清溢河步行道约有2-3米高差。项目周边主要车行道为新华路及溢水路，新华路开通后，项目距离老商业中心近420米，区位条件极大改善。且可以预计新华路商业价值将提升，为项目比较有商业价值的商业展示面及人流引入面。25项目周边商业设施及商业环境分析项目周边商业设施及商业环境分析长社路西段建材较集中，文化路-溢水路段约有37家建材店，且澳门酒店附近出现了雅戈尔、美克、PLAYBOY等中高端品牌文化路一小附近以日用百货店为主，且新华路在文化21、路-建设路段租金较低，约为1-1.5元/ 日。项目附近租金约在0.6-1.5元/ 日左右，溢水路、葛天路上业态大多为日常用品及建材、五金等为主。项目附近租金约在0.6-1.5元/ 日左右，溢水路、葛天路上业态大多为日常用品及建材、五金等为主。八七路靠近溢水路段租金在1.2-1.5元左右，在溢水路口附近有时代电器广场、大风车、餐饮等专卖店锦绣江南美食、休闲娱乐街，有皇家钱柜KTV、三好茶庄、迪欧咖啡、湘鹅庄等业态，连锁餐饮进驻较多。主题式商街打造，铺位售价近几年翻番。小结：项目周边目前业态较为低端，环境较差，租金基本在1.5元/ / 日以下。但在溢水路以西零星有大型餐饮娱乐店出现，八七路靠近溢水22、路段有大型家电专业店、餐饮等业态出现，说明有合适物业，项目周边有商业业态发展的机会。锦绣江南底商主题经营餐饮、娱乐等业态，使物业价值翻番，且消费者认知度很大，对项目有重要借鉴。26项目商业竞争市场分析序号序号项目名称项目名称序号序号项目名称项目名称序号序号项目名称项目名称序号序号项目名称项目名称序号序号项目名称项目名称1保盛生活广场5澳门酒店9奥斯帆1锦绣餐饮休闲娱乐主题街区5新华路休闲娱乐家电街2一峰量贩6长社步行街10天下城2铁东路餐饮街3友谊时代广场7香港步行街11一峰城市广场3人民路手机数码街4丽姿华都8益民街12宇龙广场4建设路服装街12113124567891012345？商业街？23、已营业商业项目？未营业图：长葛大型商业设施及主要商业街分布示意图图：长葛大型商业设施及主要商业街分布示意图市区老商圈市区老商圈保盛商圈保盛商圈长社路、人民路、新华路、文化路组成的东西宽约810米，南北长约1000米的区域为长葛的老商业中心，代表项目有一峰量贩、香港步行街等，107国道以保盛为代表的新商业中心正在逐渐形成。27表：长葛商铺租售情况调研分析表：长葛商铺租售情况调研分析编号编号项目项目租金租金位臵位臵采集信息采集信息规模、业态、代表品牌规模、业态、代表品牌1 1长社步行长社步行街街一楼一楼2 2- -4 4元元/ /日日长社路文化路交长社路文化路交叉口东北角叉口东北角1818，2 224、- -3 3万万/ /年年 西侧小路理发店西侧小路理发店4848，3.53.5万年万年低端服装为主，上下两层约低端服装为主，上下两层约750750间铺位，单铺面间铺位，单铺面积约积约2020左右左右2 2伯乐福购伯乐福购物广场物广场2 2- -4 4元元/ /日日新华路建设路口新华路建设路口东南角东南角招商电话，目前处于招商阶段，估计将招商电话，目前处于招商阶段，估计将于于20132013年年初入市年年初入市1 1万左右万左右, ,招商内容为金银珠宝、服装、洗化等招商内容为金银珠宝、服装、洗化等中高端百货为主中高端百货为主3 3益民街益民街2 2- -3 3元元/ /日日建设路文化路段建设路文25、化路段店铺访谈获取店铺访谈获取以服装、餐饮品牌为主，中间有小吃摊位，晚上以服装、餐饮品牌为主，中间有小吃摊位，晚上较为热闹较为热闹4 4香港步行香港步行街街2 2- -5 5元元/ /日日澳门酒店东侧澳门酒店东侧3636，租金，租金3.53.5万，万，4747，租金，租金4.54.5万，万，3535，租金，租金6.56.5万万业态以品牌服装为主，部分饰品及家居用品，代业态以品牌服装为主，部分饰品及家居用品，代表品牌文时特、高邦、衣香丽影、达芙妮，表品牌文时特、高邦、衣香丽影、达芙妮，5 5保盛商业保盛商业体体百货一楼百货一楼3.33.3，三楼，三楼2.62.6，家具建材，家具建材0.670.626、7- -1.51.5元元/ /日日107107国道长社路国道长社路口往南口往南300300米米百货部分租金百货部分租金1 1楼楼100100元元/ /日，三楼日，三楼8080元元/ /日，二楼超市自营日，二楼超市自营建材，家居建材一楼建材，家居建材一楼4040- -4545元元日，日，二楼二楼3030- -3535元元/ /日，三楼日，三楼2525- -3030，四楼四楼2020- -2525元元/ /日日涵盖百货、超市、美食广场、家居建材卖场，电涵盖百货、超市、美食广场、家居建材卖场，电玩、电影院等业态。电影院引入横店电影院玩、电影院等业态。电影院引入横店电影院, ,，总共约总共约6 6万万27、6 6老一峰老一峰三楼三楼100100- -120120元元/ /月月八七路老市政府八七路老市政府边上边上访谈得到访谈得到超市自营超市自营7 7新一峰新一峰除主力店约除主力店约150150- -180180元元/ /日日文化路长社路交文化路长社路交叉口西南角叉口西南角访谈得到访谈得到超市自营，出租部分为一楼珠宝、首饰、化妆品、超市自营，出租部分为一楼珠宝、首饰、化妆品、女鞋等，及二、三楼服装为主女鞋等，及二、三楼服装为主长葛双喜长葛双喜家具市场家具市场2222- -2525元元/ /月月人民路北站附近人民路北站附近访谈获取访谈获取约约35003500，成都二线品牌为主，大棚结构，租用，成都二线28、品牌为主，大棚结构，租用村里土地，经营尚可村里土地，经营尚可蓝天名品蓝天名品家具市场家具市场约约2525元元/ /月月人民路北站附近人民路北站附近访谈获取访谈获取二线品牌为主，大棚结构，档次较低，开放商保二线品牌为主，大棚结构，档次较低，开放商保证证3 3年经营再拆除重建年经营再拆除重建朱庄家局朱庄家局市场市场北站靠北北站靠北体量约体量约30003000，档次中低端，位臵较偏，保盛家，档次中低端，位臵较偏，保盛家具开业后，受到较大冲击，经营惨淡具开业后，受到较大冲击，经营惨淡新华路新华路1.51.5- -3 3元元/ /日日文化路文化路- -人民路人民路段段新华路建设路口西段新华路建设路口西段29、7,8007,800元元/ /月，约月，约1818。东段。东段12001200- -15001500元元/ /月，约月，约1818，但转让费贵但转让费贵业态以品牌服装，娱乐、休闲业态为主，有部分业态以品牌服装，娱乐、休闲业态为主，有部分中大型中西餐，家电较为集聚。中大型中西餐，家电较为集聚。28表：长葛商铺租售情况调研分析表：长葛商铺租售情况调研分析编号编号项目项目位臵位臵售价售价户型、体量、业态等户型、体量、业态等1 1城市花园底商城市花园底商65006500元元/ /260260- -600600，上下两层。，上下两层。2 2天下城商业部分天下城商业部分新华路人民路交叉新华路人民路交叉口东30、南角口东南角住宅住宅32003200元元/ /左右，商业左右，商业1 1万以上万以上/ /裙楼底商为主，商业面积部分规裙楼底商为主，商业面积部分规划约划约22886228863 3一峰城市广场一峰城市广场长社路文化路口西长社路文化路口西北角北角招商人员访谈：靠街招商人员访谈：靠街2 2层出层出售预计售预计1800018000- -2000020000元元/ /综合商业体靠街两层门面房综合商业体靠街两层门面房4 4宝鼎枫景底商宝鼎枫景底商1600016000元元/ /20102010年下半年开盘价格约年下半年开盘价格约80008000元元/ /铺面约为铺面约为7 7，8080/ /每间每间5 531、香港步行街香港步行街澳门酒店东侧澳门酒店东侧20102010年上半年入市约年上半年入市约80008000元元/ /，现在约，现在约1400014000元元/ /3030- -3535/ /每间，开间进深约为每间，开间进深约为3.53.5* *1010米米6 6世纪鑫城底商世纪鑫城底商待定待定一拖二，开间一拖二，开间4.54.5- -5 5米，进深米，进深1818- -1919米米7 7远大瑞园远大瑞园东转盘以北约东转盘以北约400400米米80008000- -1000010000元元/ /住宅底商，一拖二住宅底商，一拖二8 8向阳春城向阳春城待定待定商铺面积商铺面积1.71.7万万9 9首府32、花园首府花园待定待定20002000套住宅，规划商业大卖场、套住宅，规划商业大卖场、商业街商业街1010雍福园雍福园长社路人民路交叉长社路人民路交叉口口住宅住宅2700/2700/，商业，商业1 1万万/ /以上以上29 投资市场总体特点投资市场总体特点 2010年下半年开始商铺投资升温，价格上涨较快，如香港步行街从原先8000元/上涨到现在14000元/以上，财富效应明显。据访谈了解，居民商铺投资热情旺盛，主要来自周边乡镇中小企业主，如香港步行街一客户投资7个铺位。商业核心区商铺价格已经接近2万/，部分较偏楼盘售价也达到10000元/以上，如体育场对面世纪鑫城。 商场性质大都只出租不出售，如33、一峰、宝盛及体量较小的伯乐福购物广场。且5000以上的集中商业较少。 商铺经营市场特点分析商铺经营市场特点分析 长葛目前核心商圈沿街底商租金在2-3元/左右，而商场租金大都在2.5元/以上，经营较好的能够获取4-5元/。目前租金水平较高的为新一峰城市广场，最高达6元/。 商业核心区面积较小，离核心商圈边缘500米之隔的溢水路租金约在1元/，新华路建设路口东侧与西侧租金相差较大，西侧经营氛围明显差于东侧，说明人流大大的少于东面人流。不过主题经营能够提升租金价格，如锦绣江南餐饮娱乐主题街区。 出售市场价格较为混乱，建设路转让费高昂，很多出租业户为投资买家，对商铺的层高、面积等基本数据部了解。据访谈34、，投资商铺多为有投资意识，但不具备投资经验的中小企业主及当地中上富裕人群，知识程度低，跟风意识明显。长葛商业租售市场总结：长葛商业租售市场总结：30老城区商圈老城区商圈保盛商圈保盛商圈目前状况目前状况临街店铺分布较多，以商业街为主，集中式商业较少，且规划小、档次低保盛处于培育阶段，近6万方体量在目前引领长葛商业地产发展，人流还比较冷清，管理较为混乱。主要特点主要特点商业档次商业档次:中低档为主，少量高档商业氛围氛围:人流量大，需商业氛围浓厚。业态：业态：以满足基本生活求的购物、餐饮为主，休闲娱乐较少客群客群:消费趋于年轻化，以本地中高端年轻消费人群为主业态：业态：保盛以家居、百货、超市为主力店35、，且百货、超市自营，业态划分不合理，规划不符合商业地产规律。调整：调整：保盛1楼男装及珠宝首饰，明年三月份做一次大的业态调整，且放大百货区面积，缩小家居建材区面积。客群：客群：保盛主要面向铁路以东的市区消费人群，及东侧周边乡镇的群体。奥斯帆：奥斯帆：主要以超市为经营主体，三楼部分电玩，部分家具，家具经营惨淡。重点项目重点项目一峰量贩香港步行街丽姿华都保盛生活广场保盛家居广场表：长葛商圈概况表：长葛商圈概况-已有商圈现状已有商圈现状31老城区商圈老城区商圈保盛商圈保盛商圈发展特点发展特点/方方向向一峰、宇龙广场、天下城等商业体出现将提升商圈档次，培育市民消费习惯，促进商业升级。品牌档次将提高，餐36、饮、娱乐、休闲市场空间较大。城市向东发展，随着住宅区逐渐成熟，项目有较大的客源支撑。107国道将西迁，原107国道将成为规划中的商业主轴，利于盛长期发展。氛围氛围居住氛围较浓，商业密度较高；消费者以周边居民为主，且辐射整个长葛。中高端居住氛围浓厚，对项目中高端品牌有较强支撑。商业档次商业档次中档-中高档为主，兼顾中低档中档为主，高档为辅重点项目重点项目一峰城市广场宇龙广场保盛生活广场发展发展趋势趋势无住宅发展空间，旧改项目也不多，商业发展主要是目前物业的升级换代及规划及建设项目的入市培育；未来预计有较多住宅底商及集中式商业入市，分流保盛消费需求，同时促使东部商业氛围的形成；表：长葛商圈概况表：37、长葛商圈概况-未来商圈发展未来商圈发展32 目前商业格局以街铺为主目前商业格局以街铺为主 目前项目周边商业市场主要供应仍以街区为主,多功能的复合型商业在市场上还比较稀缺；香港步行街热销，且升值较快，财富效应催生长葛商铺投资需求。 市场发展推动购物中心出现市场发展推动购物中心出现 目前长葛综合商业以保盛为主,餐饮娱乐购物以单独商街分布的形式已经不能满足城市居民一站式购物休闲娱乐的消费需求，这就为购物中心的出现奠定了市场基础； 市场租售分析市场租售分析 长葛目前商铺租金核心商圈主流在2-5元/月为主，建设路等商业核心区租金能达到3元/月 ，但需要高额的转让费。商业租金普遍高于街铺，香港步行街约为238、-4元/月，一峰城市广场金银首饰区租金能达到6元/月 未来商业供应量大，竞争加剧未来商业供应量大，竞争加剧 未来3-5年内项目周边新增的大型综合商业数量较多，如一峰城市广场、天下城、宇龙城市广场等项目入市加剧商业市场竞争。其中还不乏地理位臵优越的发展企业，这对于同期项目来说，特别是在招商过程中将会面临前所未有的市场竞争；长葛商业发展小结长葛商业发展小结33业态业态分布、品牌档次分布、品牌档次ii效果图及实景图效果图及实景图餐饮餐饮1、铁东路餐饮一条街：山寨鱼头、巴蜀火锅、重庆德庄等。以川菜火锅为一大特色，大多数为全国中档餐饮的品牌加盟店，生活较好。位于城市中心地带，周边居住氛围浓厚，环境较差。39、西餐较少。根据建筑结构1-3层不等。2、锦绣餐饮美食街：重庆巴蜀人家、信阳人家、土家山寨、迪欧咖啡、理想茶庄、湘鹅庄等。以中餐为主，且以重庆、湖南等菜系为主，但西餐、茶庄等零星分布。位臵为城市最西端，大型居住区锦绣江南底商，餐饮做两层。分业态调研：市场现状、未来供应及市场空白点分业态调研：市场现状、未来供应及市场空白点 调研总结：茶庄、西餐厅、咖啡馆等商务休闲型业态较少，且从需求看存在一定发展空间。中调研总结：茶庄、西餐厅、咖啡馆等商务休闲型业态较少，且从需求看存在一定发展空间。中餐连锁品牌一般面积较大，且经营较好。主题餐饮带旺锦绣江南的人气，消费者主要交通工作餐连锁品牌一般面积较大，且经营较40、好。主题餐饮带旺锦绣江南的人气，消费者主要交通工作为自驾车及打的为主，商铺价值得到较大提升。为自驾车及打的为主，商铺价值得到较大提升。 项目机会及发展方向：项目机会及发展方向：餐饮美食街经营风险低，现有业态品牌中档为主，高档餐饮较少。中餐为主，休闲商务性质餐饮美食街经营风险低，现有业态品牌中档为主，高档餐饮较少。中餐为主，休闲商务性质的西餐、咖啡馆、茶馆较少。项目位于景观河道盘，河边绿地较多，发展餐饮美食街存在可行的西餐、咖啡馆、茶馆较少。项目位于景观河道盘，河边绿地较多，发展餐饮美食街存在可行性，且注重品牌引入时适当引入各地菜系，满足不同需求，提升餐饮消费需求。性，且注重品牌引入时适当引入各41、地菜系，满足不同需求，提升餐饮消费需求。34业态业态分布、品牌档次分布、品牌档次ii休闲娱乐休闲娱乐娱乐会所：长葛KTV分布较散，新华路、锦绣江南相对集聚，规模大都较小，档次较低，消费人群大都为当地中小企业主、公务员，年龄层次35-45岁之间的中青年为主。收费较低，像龙之梦KTV收费约30元/小时。夜总会较少，澳门酒店在当地人访谈中较有名气。酒吧：酒吧较少，大部分类似于KTV，慢摇吧基本上没有，类型较为单一，客群以青年为主。现有酒吧业态较为低端。主要情感对对碰休闲酒吧、里约酒吧等。洗浴足疗美体： 清沁、聚浪潮、碧海银沙、天源等，其中碧海银沙位于人民路黄河路口北段，价位28元/人，洗浴场所设棋牌42、室是特色，大众消费为主。足疗美体主要有韩式养生会馆、大浪淘沙，其中文化路上的驻颜女子养生会所规模大，较有特色。动漫电玩：以青年为主要客群，主要有丽姿华都3楼、奥斯帆3楼、锦绣江南新时空动漫乐园等，且新一峰、保盛均规划了电玩城业态。从市场供应层面看，存在市场发展空间，能够吸引人气。分业态调研：市场现状、未来供应及市场空白点分业态调研：市场现状、未来供应及市场空白点 调研总结：目前休闲娱乐业态以调研总结：目前休闲娱乐业态以KTVKTV、洗浴、中低端夜总会为主，面向人群主要为中青年，私营、洗浴、中低端夜总会为主，面向人群主要为中青年，私营企业主等。业态单一，健身、保健养生及高端娱乐会所基本缺失。企业43、主等。业态单一，健身、保健养生及高端娱乐会所基本缺失。 项目机会及发展方向：项目机会及发展方向：从发展趋势及消费需求看，量贩式从发展趋势及消费需求看，量贩式KTVKTV、足浴连锁、电玩城等满足白领、城市公务员、上班族群、足浴连锁、电玩城等满足白领、城市公务员、上班族群体的业态有较大发展空间，针对女性需求的美容美发美甲、驻颜纤体、保健养生业态发展机会较体的业态有较大发展空间，针对女性需求的美容美发美甲、驻颜纤体、保健养生业态发展机会较大。针对高消费人群的高端商务会所业态也存在发展需求。健身场所现在缺失，但从消费需求大。针对高消费人群的高端商务会所业态也存在发展需求。健身场所现在缺失，但从消费需求44、上，中青年及女性群体存在较大需求。上，中青年及女性群体存在较大需求。35业态业态分布、品牌档次分布、品牌档次ii购物需求购物需求超市：一峰为消费者认知度较高的超市品牌，其余的保盛、奥斯帆等均面积较小、经营管理不完善，业态单一，超市都以日常用品为主，缺乏生鲜、家电等业态。据访谈：消费者认为长葛目前超市服务较差，价格比许昌等高。百货：友谊时代广场以服装为主，一峰、保盛等带有部分金银珠宝、化妆品业态，均自营为主。长葛目前除了保盛基本上无规模大、业态较全的百货业态。新一峰体量较小，以超市为主力店，百货业态规模较小，1万左右。步行街：目前步行街主要有长社步行街、香港步行街、益民街，香港步行街硬件规划较好45、，品牌档次以中档为主，服装为主打。专业店：手机数码产品集聚在人民路长社路交叉口南段，以街铺为主。家电目前以品牌专卖店为主，时代电器八七路店与铁东路店规模较大，一峰引进国美将弥补这一业态的缺失。家居建材目前以保盛为主，但由于承租能力低，保盛计划缩小该业态面积，扩大百货区面积。人民路北段小家具市场满足中低收入人群需要，市场空间萎缩。建材零散分布在城市外围街道，如107国道北段及长社路西段，有整合的需求。分业态调研：市场现状、未来供应及市场空白点分业态调研：市场现状、未来供应及市场空白点 调研总结：目前长葛无连锁品牌超市，现有超市面积最大为建设中的一峰城市广场，面积约有调研总结：目前长葛无连锁品牌超46、市，现有超市面积最大为建设中的一峰城市广场，面积约有60006000左右，百货业态主题不明确，针对不同消费者缺乏合理分区。专业店，家具初步整合，建材还较左右，百货业态主题不明确，针对不同消费者缺乏合理分区。专业店，家具初步整合，建材还较为分散，保盛缺乏整合能力。手机数码、家电目前还没有聚集。为分散，保盛缺乏整合能力。手机数码、家电目前还没有聚集。 项目机会及发展方向：项目机会及发展方向：超市满足周边购物需求为主，本项目做超市周边缺乏人口支撑，面临一峰及老商业中心各中小超市超市满足周边购物需求为主，本项目做超市周边缺乏人口支撑，面临一峰及老商业中心各中小超市的竞争。但超市业态是项目成功的最大保障47、，超市的竞争。但超市业态是项目成功的最大保障，超市+ +辅业区符合当地消费人群的购物习惯。辅业区符合当地消费人群的购物习惯。百货业态细分消费人群，合理分区，确定主题，将有较大发展机会，且其中的女装、运动用品、化百货业态细分消费人群，合理分区，确定主题，将有较大发展机会，且其中的女装、运动用品、化妆品等品类机会较大。建材有巨大的整合空间，家具竞争激烈，但本项目位臵较好，优势明显。家妆品等品类机会较大。建材有巨大的整合空间，家具竞争激烈，但本项目位臵较好，优势明显。家电卖场是专业店里目前机会较大的品类。电卖场是专业店里目前机会较大的品类。36一峰城市广场一峰城市广场保盛生活广场保盛生活广场宇龙广场48、（待建）宇龙广场（待建）实景图/效果图地理位置 文化路与长社路交叉口 107国道长社路交叉口南侧300米左右 长社路建设路西北角商业规模约3.2万平方米约6万平方米主题商业约2万（未定）商业定位一站式购物中心一站式体验型购物中心购物、休闲、娱乐一体的城市综合体开业时间预计2012年已开业由于拆迁问题，处于建设停滞状态服务范围目标客群预计以3KM范围内中高端居民为主导商业覆盖全市，以周边居住人群为主以长葛中高端客群为主商业业态 国美、超市、电影院为主 超市百货自营，引入电影院及相对知名品牌店 商业步行街+大型商场表：本项目竞争对比研究表：本项目竞争对比研究37比较因素比较因素一峰城市广场一峰城市49、广场竞争度竞争度保盛生活广场保盛生活广场竞争度竞争度宇龙广场宇龙广场竞争度竞争度本案本案竞争性竞争性通达性周边3公里覆盖老城区主要楼盘，交通方便强南北交通主干道，交通方便强长社路东西向主干道，交通方便强溢水路南北交通次干道，新华路开通后加强交通条件较弱展示性交叉路口，展示性佳较强107国道边，展示型佳较强商业主干道交叉口，展示型佳较强交叉路口，景观河道边，展示性佳较强项目综合性项目涵盖商业、住宅，商业业态涉及娱乐、购物为主。较强项目涵盖住宅、家具、商业，物业类型丰富强涵盖住宅、商业，业态以购物为主教弱涵盖酒店、商业、住宅、公寓，商业全业态覆盖。强商业入市时间2012年入市较强已该页较强将早于本50、项目开业较强规划阶段弱商业市场定位品牌招商盖全市主打超市业态，引入国美家电强覆盖长葛东区自营业态多，档次不高强中档购物广场中档定位规划以出售物业为主教强长葛超一流的城市商业综合体强运营商实力开发商实力较强，市场经验丰富，拥有10余年商业经营经验引入中高端品牌商家强第一次涉及商业，自营为主，运营能力差较弱有运营经验，但以开发住宅为主强基本不参与自营，物业以出租或者出售为主强综合竞争度极强较强较弱极强表：本项目竞争力对比分析表表：本项目竞争力对比分析表38一峰城市广场一峰城市广场保盛生活广场保盛生活广场宇龙广场宇龙广场本案本案优势分析优势分析 地理位臵佳，展示面好； 长葛第一个实现品牌招商，业态较51、为综合； 开发商实力雄厚,市场经验丰富； 项目设计时尚感较强； 消费者对开发商品牌认知度较高 6万方的体量，且为一个单体，较为容易调整。目前规模优势明显 开发商实力较强 开发商实力雄厚，在本地深耕多年 ； 位臵较好，处于商业核心区，展示面佳，周边居住氛围较浓； 体量大，可以涵盖所有的业态，真正的集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的商业巨无霸 高端定位，在硬件条件、规划能力上超出现有商业 新华路开通将提升本案商业氛围及价值 景观河资源，适合做餐饮、休闲娱乐业态劣势分析劣势分析 商业3.2万的体量规模较少，购物功能较强，餐饮、休闲、娱乐业态较少； 超市自营，在价格、服务、品类上与品牌招商比较不具有竞争52、力； 周边居住氛围成熟尚需时日，培育时间较长； 开发商自营商业，经营能力不足，业态规划不合理； 超市服务态度差，管理混乱 入市时间晚，且规划思路商业体量小； 从规划上看，物业类型单一，部分业态缺失； 业主无经营能力，设计不足以支撑购物中心的运营； 位臵较差，周边租金大都在1元/月天左右，目前商业氛围清淡，消费者对区位认知度低 处于城市西端，只能向东辐射，吸引更多的消费人群才能支撑本项目购物类业态的规模体量一峰及保盛的先期入市使长葛消费升级；引导消费习惯，与本项目是竞争与合作的复杂关系。一峰及保盛的先期入市使长葛消费升级；引导消费习惯，与本项目是竞争与合作的复杂关系。新华路开通后，本项目交通改善53、，但商业氛围培育还需要引导。一峰及宝盛主要业态为超市、新华路开通后，本项目交通改善，但商业氛围培育还需要引导。一峰及宝盛主要业态为超市、百货，餐饮、休闲、娱乐等业态占比较少，随着消费升级，这类业态存在市场发展机会。从百货，餐饮、休闲、娱乐等业态占比较少，随着消费升级，这类业态存在市场发展机会。从商业发展程度及市民需求看，超市及百货业态的引入发展将是本项目成功的关键，餐饮、休商业发展程度及市民需求看，超市及百货业态的引入发展将是本项目成功的关键，餐饮、休闲、娱乐业态是提升项目竞争力，形成项目商业氛围的利器。闲、娱乐业态是提升项目竞争力，形成项目商业氛围的利器。表：项目优劣势竞争比较表表：项目优劣54、势竞争比较表39本项目商业应在满足基本消费需求的同时，突出商业特色，为消费者提供精致、舒精致、舒适的消费空间及高品质的服适的消费空间及高品质的服务务以提升商业竞争力本项目商业应吸引聚客力较强的主力商家主力商家进入，将有效促进整体商业的招商工作重点引入商家为超市、家电、KTV、健身中心等业态组合上实现真正的集购物、休闲、娱乐为一体的商业综合体，引入家电卖场、健身中心、KTV等补缺市场空间的业态，提升项目竞争力商业应在外观设计、空间布局等方面充分考虑未来几年商业的发展，为商业为商业预留一定的提升空间预留一定的提升空间项目打造商业综合体，项目打造商业综合体，实现实现2424小时全时段经营，小时全时段55、经营，组合日间与夜间的业态，组合日间与夜间的业态，满足各层次消费人群需满足各层次消费人群需求。主题化经营，开发求。主题化经营，开发寻找独特的消费特色寻找独特的消费特色, ,增增强项目吸引力强项目吸引力项目竞争力分析总结：项目竞争力分析总结：项目在各个业态的规模、档次、项目在各个业态的规模、档次、经营理念上做到长葛经营理念上做到长葛NO1NO1，打造，打造长葛首席的购物场所。长葛首席的购物场所。40消费者需求分析商铺投资需求分析项目支撑因素研究4131.40%36.80%29.50%2.30%0.00%25岁以下2635岁3645岁4655岁56岁以上年龄结构年龄结构受访者基本信息受访者基本信息56、48%52%受访者性别比例受访者性别比例男女调研样本取样男女比例基本等同；受访人群以26-35岁年龄段为主，这区间段人群是商业消费的主力人群，保证样本的科学性和有效性。消费者需求分析429.10%26.90%11.90%26.10%5.90%20.10%从业从业情况统计情况统计9.60%18.30%26.60%31.20%10.60%3.70%收入收入结构结构3.20%19.40%21.20%19.40%19.40%6.50%1.80%2.80% 2.80%3.70%家庭月总收入家庭月总收入调研人群涵盖多种职业群体，以城市购买能力和消费能力较强的群体为主，月收入在2000以上的占比72.5%。57、431.40%6.00%35.00%49.80%7.80%1人2人3人4人其他家庭家庭人数组成人数组成33.50%21.60%2.80%0.50%41.80%大专本科硕士博士其他受受访者学历访者学历受访人群家庭以四口之家为主，大专以上学历占比超过50%。4454.00%9.60%14.80%7.90%8.70%3.00%1.00%1.00%46.90%11.30%15.10%8.00%10.50%5.60%1.30%1.30%市区大周镇石英镇官亭镇长葛其他区域郊区外地郑州工作工作、生活地统计、生活地统计工作区域居住区域受访人群覆盖市区、所辖镇及少数临时来长葛外地人群，覆盖面较广。4539.1058、%51.80%5.50%2.60%1.00%还没有1辆2辆3辆4辆拥有拥有车辆数量车辆数量受访群体中拥有车辆人群占比60.9%，从侧面反映了群体消费能力较强。4688.10%2.30%0.60%1.10%5.10%2.80%长葛市市中心建设路步行街许昌郑州消费场所倾向消费场所倾向样本调研反映88.1%的消费者选择在长葛市区域消费，其中表示只在在市中心、建设路、步行街的消费人群占比为4%。由于问题为开放式，据访谈信息作进一步调整，市中心对于市区消费者的渗透率达到80%以上，对于周边乡镇可以达到30%以上，且对官亭、后河、石固渗透率较高。商业消费基本集中在长葛市区域商业消费基本集中在长葛市区域4759、9.15%0.61%6.71%1.22%7.32%0.61%1.22%6.10%7.93%1.22%0.61%20.73%33.54%1.83%1.22%奥斯帆八七保盛步行街超市服装福盈门 购物中心 胖东来商场世纪风华 市中心一峰友谊宇龙长葛区域消费区域细分长葛区域消费区域细分一峰是多数消费者的选择一峰是多数消费者的选择问题为开放式，可以得出长葛消费者对于一峰认可度非常高，一峰占据日用消费品的市场份额非常高，为本项目的主要竞争对手。消费者消费目的地有80%以上选择在长葛老市中心。许昌的胖东来对于长葛消费者也有较强的吸引力。487.40%12.90%24.90%15.20%13.80%25.8060、%一次两次三次四次五次六次以上月均消费次数月均消费次数月均消费次数在三次以上的占比月均消费次数在三次以上的占比79.7%79.7%493.70%19.70%28.40%23.40%10.60%4.60%3.70%4.10%1.40%0.50%0.00%￥30以下￥31至￥50 ￥51至￥100￥101至￥200￥201至￥300￥301至￥500￥501至￥800￥801至￥1000 ￥1001￥1500 ￥1501￥2000￥2001及以上每次消费金额每次消费金额每次消费金额众数为每次消费金额众数为5151- -100100元元50上午下午傍晚或者晚上需要就去9.80%13.20%29.4061、%47.50%8.10%19.00%24.80%48.10%消费时段调查消费时段调查周一至周五节假日消费时段灵活，夜间消费相对较白天更高消费时段灵活，夜间消费相对较白天更高51第一名第二名第三名专业市场16.20%16.70%31.30%商业步行街29.20%26.40%19.90%大型超市39.80%33.90%16.90%百货公司14.80%23.00%31.90%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%购物场所喜好排名购物场所喜好排名超市是消费偏好较高的购物场所，其实是商业步行街超市是消费偏好较高的购物场所，其实是商业步行街52奥斯帆八七保盛62、步行街大型城市丰园超市建设路一峰丽姿华都胖东来商业大厦香港街 益民路友谊宇龙第三名 12.30% 5.70% 23.50% 12.30% 9.00%7.00%9.90%3.20%1.20%3.70%4.90%1.10%2.50%1.20%2.50%第二名 15.70% 3.90% 12.70% 7.80%7.40%3.50%2.90% 20.60% 3.90%2.90%5.90%1.00%4.90%5.90%1.00%第一名8.20%2.20%9.00%9.70%3.00%0.70%3.10% 47.80% 1.50%1.50%1.40%1.50%3.70%4.50%2.20%0.00%10.63、00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%购物地点倾向购物地点倾向一峰是消费常选目的地一峰是消费常选目的地5318.70%18.70%18.30%7.30%16.00%16.40%1.80%2.70%步行自行车公交车的士自己驾车单位用车商场购物免费专车其他购物采取交通方式购物采取交通方式步行消费方式较高，主要集中在市中心消费，且以步行为步行消费方式较高，主要集中在市中心消费，且以步行为主。公交车为周边乡镇到市区的主要交通工具。主。公交车为周边乡镇到市区的主要交通工具。54就近居住点就近工作点前往交通方便价格休闲乐趣形象品牌一站式多选择业态其他第三64、位12.50%3.80%15.60% 20.60% 15.60% 17.50% 14.40%0.00%第二位 9.60%13.40% 17.10% 24.10% 12.80% 17.10%5.30%0.50%第一位 21.30% 13.40% 31.00%8.30%11.10%8.80%6.00%0.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%购物关注重要因素排名购物关注重要因素排名交通便利是消费者最看重因素交通便利是消费者最看重因素此外，价格实惠、形象品牌好也是消费者看重的因素。550.00%20.00%40.00%60.00%80.065、0%100.00%120.00%140.00%160.00%180.00%足够可以接受不太足够缺乏休闲5.10%34.10%36.40%24.40%餐饮9.80%43.70%32.10%14.40%娱乐6.50%40.60%36.40%16.60%购物11.50%55.30%25.30%7.80%现有业态数量认可度分析现有业态数量认可度分析普遍认为休闲业态最为缺乏，餐饮业态足够及可以接受占比最高普遍认为休闲业态最为缺乏，餐饮业态足够及可以接受占比最高560.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%商业街百货公司综合性大型时尚购物城连66、锁大型超市家居广场家电广场其他第三位15.90%8.30%21.00%30.60%8.30%11.50%4.50%第二位8.40%29.30%24.00%22.80%4.80%7.20%3.60%第一位32.50%14.00%31.00%17.00%0.50%4.00%1.00%商业业态发展空间调查商业业态发展空间调查商业街是消费者认为最具发展空间的业态，综合性大型时尚商业街是消费者认为最具发展空间的业态，综合性大型时尚购物城与连锁大型超市的发展也被消费者认同购物城与连锁大型超市的发展也被消费者认同5740.00%6.50%11.50%10.00%6.50%4.00% 4.00%7.50%0.67、50%3.00%1.50%0.50%0.00%1.50%0.50%0.00%1.00%0.00% 0.00%1.50%0.00%5.10%14.30%13.10%7.40%9.70%6.30%12.60%4.60%4.60%5.10%4.00%0.60%0.00%2.30%0.00%3.40% 1.70%0.60%2.30%0.00%0.60%2.40%6.10%10.40%3.70%4.30%4.90%8.50%8.50%4.90%10.40%6.10%1.20%1.80%6.10%0.60%2.40%3.70%3.70% 0.00%10.40%0.00%消费品引进排名比较消费品引进排名比较68、第一位第二位第三位市场反映服装最需引进市场反映服装最需引进58餐饮银行美容电影院冲晒儿童游乐场卡接OK歌舞厅停车场游戏机中心网吧其他第三位4.00%7.30%21.00%9.70%2.40%3.20%12.90%7.30%4.80%16.90%10.50%第二位12.20%25.20%10.20%7.50%4.80%6.10%8.80%8.20%6.10%8.20%2.70%第一位39.20%4.60%10.80%7.70%2.30%11.50%9.20%5.40%1.50%3.10%4.60%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%最需要的服务类别排69、名最需要的服务类别排名餐饮业态市场潜力最大，完善金融、停车等配套服务重要餐饮业态市场潜力最大，完善金融、停车等配套服务重要590.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%篮球场室内运动场健身室内游泳池保龄球场室内溜冰场网球场桌球乒乓球壁球馆攀岩极限运动其他第三位4.90%7.30%3.30%14.60%3.30%8.90%7.30%15.40%10.60%4.10%11.40%6.50%2.40%第二位2.80%6.20%25.50%11.70%3.40%13.80%6.90%10.30%6.20%1.40%470、.80%6.20%0.70%第一位14.00%24.40%18.00%7.00%0.60%7.60%4.10%4.10%11.60%2.30%3.50%2.90%0.00%体育休闲设施需求排名体育休闲设施需求排名室内运动场、健身等市场潜力大室内运动场、健身等市场潜力大606.80%20.40%13.00%19.10%8.00%18.20%14.50%歌舞厅电影院桑拿浴足球类酒吧卡拉OK其它日常休闲娱乐方式日常休闲娱乐方式看电影、球类运动、看电影、球类运动、KTV KTV 是居民日常主要休闲娱乐方式是居民日常主要休闲娱乐方式6112.00%22.20%34.30%18.10%10.20%3.2071、%100以下100200 200300300500500800 800以上月均娱乐消费金额月均娱乐消费金额月均娱乐消费金额众数区间为月均娱乐消费金额众数区间为200200300300元元62100以下100200 200300300500500800 800以上4.60%17.10%32.40%30.60%11.10%4.20%月均外出用餐消费金额月均外出用餐消费金额月均外出用餐消费金额集中在月均外出用餐消费金额集中在200200500500元元635%52%9%27%7%餐饮消费场所调查餐饮消费场所调查洋快餐中餐酒楼西餐咖啡快餐店其它中餐酒楼是餐饮消费的主要场所中餐酒楼是餐饮消费的主要场所672、44.70%12.10%5.00%6.40%6.90%15.85%5.00%10.10%28.50%5.40%粤菜客家菜潮州菜沪菜鲁菜湘菜淮菜东北菜川菜陕西菜各菜系消费偏好各菜系消费偏好川菜最受市场欢迎川菜最受市场欢迎6512.30%14.70%3.40%7.00%6.30%7.30%4.50%3.60%4.30%4.00%10.00%3.50%3.90%4.50%4.30%4.00%1.60%0.70%中高档百货大型超市婴儿、儿童服装/用品/玩具店客家风情餐饮街游戏天地、电玩星级影院KTV按摩/足浴/桑拿舞厅/迪吧网吧健身房家用电器卖场品牌家私广场通信数码广场书店画廊文化办公用品市场古玩市场73、其他项目业态倾向分析项目业态倾向分析大型超市、中高端百货、健身房等项目最受市场青睐大型超市、中高端百货、健身房等项目最受市场青睐66消费者需求分析小结消费者需求分析小结区域消费者消费能力较强，月均消费次数三次以上的近80%，消费频率高；城市商业消费辐射人群主要为长葛及所辖镇，外来消费人群比例低；消费者看重交通便利程度，步行、公交、自行车等是前往消费时使用的主要交通工具；超市是消费者偏好的购物场所，从现有项目来看，一峰是区域消费者消费频率最高的购物场所；区域消费结构处于升级阶段特征明显，休闲娱乐、健身等市场潜力大，集购物休闲娱乐等功能于一体、具备完善的停车、金融配套服务的商业街、大型城市综合体等74、项目备受市场期待。6771%29%打算购买不打算购买近期不打算购买商铺人群占比近期不打算购买商铺人群占比71%71%，比重较大，比重较大商铺购买需求分析680.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%半年内半年到一年一年到两年两年到四年四年以上3.70%25.40%41.00%18.70%11.20%商商铺购买时机统计铺购买时机统计计划两年内购买商铺的人群占比为计划两年内购买商铺的人群占比为41%41%69自己经营50%租给他人28%将来转手，升值赚钱8%租、转两者皆有14%购买购买商铺目的分析商铺目的分析一半购买者选择自75、己经营商铺一半购买者选择自己经营商铺70地段交通环境政策升值潜力28.50%24.80%11.70%2.20%32.80%购买购买商铺考虑因素商铺考虑因素升值潜力是购买商铺时的主要考虑因素升值潜力是购买商铺时的主要考虑因素71商业氛围不好人流量太少档次不高其他32.10%45.80%9.90%12.20%不不打算购买商铺的原因打算购买商铺的原因人流量太少是不打算购买商铺的主要原因人流量太少是不打算购买商铺的主要原因726%23%32%27%3%6%3%1%商商铺需求面积铺需求面积30以下30-6060-100100-150150-200200-500500-10001000以上6060- -176、00100面积的商铺需求量最多，占比面积的商铺需求量最多，占比31%31%。7320.40%18.30%39.40%9.20%2.80%9.90%商商铺需求结构铺需求结构较高人群选择一拖三的商铺结构，比重近较高人群选择一拖三的商铺结构，比重近40%40%。7461%29%10%商商铺经营方式铺经营方式购买以后自己经营购买后开发商采取售后返租的形式统一经营开发商确定商业主题且统一管理，经营内容自己选有有29%29%的受访者选择购买后开发商采取售后返租的形式统一经营。的受访者选择购买后开发商采取售后返租的形式统一经营。758.70%47.10%23.90%10.90%2.90%4.30%2.20%77、0.00%6万元以下6-10万元15-25万元25-50万元50-100万元100-200万元200-500万元以上500万元以上愿意愿意为商铺支付总价为商铺支付总价6 6- -1010万的商铺总价最为消费者接受万的商铺总价最为消费者接受消费者当然愿意花最少的钱得到最大的实惠，因此6-10万的意愿诉求并不能完全决定市场售价，应综合考虑项目地段、区域竞争、业态功能等多方面因素。763.00%15.30%1.50%30.20%3.50%2.50%1.00%10.50%7.00%5.00%13.50%4.50%2.50%百货餐饮超市服装电器化妆品日杂小商品副食品手机通讯珠宝精品不清楚经经营业态倾向营78、业态倾向服装、餐饮、通讯等业态是商户经营的重点选择服装、餐饮、通讯等业态是商户经营的重点选择7745%47%8%付款付款方式方式一次性付款分期付款按揭分期付款是购买商铺的首选付款方式，有分期付款是购买商铺的首选付款方式，有45%45%客户选择一次客户选择一次性付清，说明客户具有较强的投资实力。性付清，说明客户具有较强的投资实力。78有可以考虑没有有待于进一步了解情况10.40%66.20%7.10%6.20%商商铺投资意愿调查铺投资意愿调查商铺市场投资意愿有待进一步激发商铺市场投资意愿有待进一步激发可以考虑进行商铺投资的占比为66.2%，而没有的仅为7.1%，加上投资意愿强烈者（10.4%）及79、观望者（6.2%），商铺投资市场潜力较大。799.70%10.30%15.40%8.00%7.40%18.90%30.30%石固大周后河坡胡董村官亭市属区域被被访者来源结构访者来源结构受访群体集中在城市所辖区域，目标群体针对性较强。受访群体集中在城市所辖区域，目标群体针对性较强。80商铺购买需求小结商铺购买需求小结商户购买需求较为旺盛，超过一半的受访者选择自己经营；市场投资热情较高，地段好、人流量高、项目周边商业氛围浓厚的优质商铺将受到市场追捧；区域城市商户重点选择服装、餐饮等业态，新兴业态的引入慎重考虑，但是随着消费结构的升级，餐饮娱乐、休闲健身等业态市场空间大，在业态布局上建议引入；商铺面80、积结构需求普遍在60平米以上，单位体量较大；整体上，无论从投资还是购买经营角度看，市场情况反映良好，商铺业态功能组合与结构设计对商铺能否成功面市影响巨大，售后返租的市场偏好对招商工作提出了较高的要求。81第二部分项目定位研究项目整体定位研判项目商业部分定位研究项目公寓部分定位研究82项目整体定位研判项目整体发展定位研究思路项目地块与宏观背景研究结论回顾物业发展机遇研究结论回顾项目发展综合评价项目核心价值提炼项目整体定位建议83项目整体发展定位研究思路地块研究宏观背景研究物业发展机会研究项目综合评价项目核心价值提炼项目整体发展定位84项目地块与宏观背景研究结论回顾项目地块城市发展政策影响规划前景81、 本项目地块是距离商业核心区将近500米，是市区核心区内规模最大的地块； 新华路打通后，优越的交通区位条件及景观优势将促进本项目在建筑外观、功能定位、硬件条件、目标客群等多方面达到高标准，使之真正成为长葛老城区的标志性建筑群。 长葛未来市区人口将达到30万人，在人口支撑、消费力提升和城市建设等方面上都将为本项目发展创造良好机会； 长葛目前全市经济正处于一个上升期，经济的发展和收入的提高也将推动消费的活跃； 随着一峰城市广场开业,使得城市东区消费人群有向西移动的趋势，城市新区住宅刚刚起步，商业氛围的形成尚需时日。 长葛住宅价格较低，居住购房以自主为主，投资氛围不浓厚。不限购、不限贷，且由于总价低82、，大部分人均为一次性付款，受房产政策影响较小。 长葛毗邻许昌、郑州，产业发展势头强劲，产业集聚区发展良好；周边乡镇私营经济发展较好，长期规划看好，对项目支撑程度大。 建设路阶段缺乏大型购物中心，有建设的需求。位臵核心，交通优越，规模宏大；城市经济发展收入提高推动消费的活跃；未来城市规划前景远大，人口经济增长带来商务商业居住需求。85产权式商铺成为市场投资热点，但尚未完全通过市场考验，短期看好，长期有待观察。经营主题的确定对商铺价值提升影响大，步行街的升级版市场空间较大。物业发展机遇研究结论回顾集中商业独立产权商铺酒店裙楼上盖住宅商业新产品、新创新、新品牌及新型的商业模式和业态规划有机会获取市场83、青睐；主题性商业街，步行街产品创新有较大市场发展空间；舒适型创新小户型公寓适应市场，可发展；产权式酒店作为新型投资产品，市场机会可挖掘。能够符合项目发展目标的可售的产权式酒店作为长葛房地产市场一种新型的投资产品，能够引起市场投资客户的热点关注；考虑到资金沉淀较多，且难以变现，考虑到项目提升档次的需求及市场酒店产品的机会点，经济型酒店可以作为选择。区域交通生活配套成熟，居住氛围较浓，适宜发展住宅产品；区域土地的稀缺性使得未来增值、保值趋势明显，将引发投资热潮；总价相对较低的小户型产品作为初次臵业者和投资客户的目标，成为楼市下一个热点。创新户型设计，设臵跃层等满足多种居住需求，酒店式的大堂打造催生84、投资需求。长葛未来商业发展前景看好；商业综合体刚刚起步，发展机会大；现有商业业态落后，升级换代是必然的趋势，给本项目带来机遇；86StrengthsWeaknesses新华路打通后项目地理位臵较好，交通便捷是长葛目前紧邻商圈规模最大的项目，有发展都市综合体的先天优势紧邻城市核心商圈，具有承接核心商圈升级改造的发展机遇未来集中商业供应量放大，存在一定的市场竞争项目地块内沿溢水路保留老旧住宅对项目品质有一定影响OpportunitiesThreads城市化进程和人口发展，带来大量商务商业居住需求商业投资氛围刚刚兴起，且长葛私营经济发达，支撑商铺投资需求位于具有保值性、投资价值的，未来前景良好的城市85、中心商业销售后返祖的模式尚未完全经过市场的考验，长葛尚未有过此种操作手法，接受度同明朗与一峰、宇龙城市广场等区同类型项目构成一定的竞争关系项目发展综合评价规划：南侧与西侧可发展居住区；交通：新华路打通带来大量人流；规模：超级规模，长葛商业航母；政策：当地政府积极政策推动；区位：紧邻核心商圈；位臵：位臵不位于传统商业街区。现状：紧邻河道，周边居住氛围 好，商业商务氛围淡竞争：相比较其他项目，本案竞争力强。商业消费：商业消费还处于“马路经济的”阶段；现有集中商业业态档 次一般，人气不足利好不利策略总结：以规模优势领导者的策略以创新产品的差异化竟争策略以品牌提升的品牌策略以区域再造的整合策略87项目86、核心价值提炼项目紧邻现有老城区商业核心区，具有承接商业改造升级的机会。新华路打通后；交通价值提升。政府多种政策大力支持配合，多方面资源整合能力，提升项目决策与执行效率。区位价值交通价值政府资源价值项目集多种业态商业产品，酒店居住、精品住宅等于一体，复合价值领先。项目超过16万的超级规模商业，成为整个长葛最大的都市综合体。综合体价值规模价值五大核心价值物理属性关键字：“长葛商业第一城”规模创新地标88项目整体定位城市中心区域价值先行者引领者城市领先物业提升城市形象多种物业类型集成多元化的功能组合长葛首个 购物娱乐文化综合城89项目整体定位形象定位长葛国际广场改变城市历史，创造生活传奇首席都市综合87、城，和谐多元的城市新中心90多元文化有机融合，魅力生活体验之城关键词：时尚、便利、舒适、丰富、国际化、多元化项目整体定位形象阐述91项目整体定位形象阐述多元物业复合，多元物业复合，多主题、都市时尚风情，组团围合、多主题、都市时尚风情，组团围合、街区开放、时尚高端、长葛品味生活街区开放、时尚高端、长葛品味生活关键词：开放、归属、丰富、空间感、城市中心化、高端、品味92经济型酒店集中商业小户型公寓河滨休闲景观带主题商业街高品质住宅资源平台商务住客相互补充旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质资源平台提升形象价值联动复合提升本项目都市综合城内部各物业之间将形成价值复合联动，产生价值88、聚变效应，商业将共享小户型公寓、经济型酒店、高品质住宅的综合资源平台，从而使本项目价值商业价值大大提升，形成特有的市场竞争力。主题商业街、集中商业有机组合，形成商业生态群落。项目整体定位功能组合93商业整体定位目标消费者及投资客群定位项目业态定位项目业态体量定位商业定位研究94商业定位思路环境城市环境商业环境市场空白点各利益方需求商家需求消费者需求发展商愿景内部资源环境地块商业价值商业SWOT分析商业定位商业整体定位95长葛未来商业发展前景看好；打造长葛市地标性的中高档商业中心；使一切现有商业不再构成实质性的威胁。物业类型商业整体发展方向商业业态发展方向商业物业物业发展方向结论回顾大型综合商业89、专业店餐饮、休闲娱乐商业街96商业整体定位核心价值：提供购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等一站式消费服务场所，为中高端收入家庭，中高收入人群带来全新的消费概念和生活体验，形成现代、时尚、潮流的生活方式体验中心。长葛首个国际情景 体验 购物娱乐文化中心首个：占据长葛商业物业发展的最高峰；国际：风格；情景体验：商业不同主题，不同风格，体验不同的商业感觉；购物娱乐文化：一站式综合性全业态。97二个唯一、三大特色、四大主题商业街独特性唯一星光大道唯一全业态商业MALL吸引力特有建筑特有的品牌（主力店、次主力店）特有的风格渗透率逗留时间通过提供广泛的娱乐、餐饮和购物选择，吸引了比传统零售项目更多的细分市场，90、重复光顾率较高、渗透率高将消费路线进行完美结合，通过延长活动路线提高顾客逗留时间，花费也更大，顾客体验更满意整体定位主题商业街概念解读风情餐饮主题休闲娱乐主题特色购物主题时尚婚庆主题商业街形象定位：葛天星光大道葛天星光大道历史与时代的激情碰撞98档次及形象定位与消费者沟通的结果据问卷调查显示：你觉的长葛市区需要增加的购物、餐饮、休闲娱乐设施有哪些？结果首选为：“百货公司” 14%；“综合性大型时尚购物城”31%；“连锁大型超市”14%；商业街32%以家庭休闲体验为主题，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体的，面对城市新兴中产阶级家庭的综合性大型时尚购物城长葛国际广场99消费者定位金字塔尖人群（高级公91、务员、大型私企老板、）城市中产阶级家庭（公务员、教师、大型企业中高层、私营企业主）中高收入，追求生活品质，注重生活品味注重精神满足，关注休闲娱乐生活家庭消费为主体目标消费者及投资客群定位100商铺投资目标客户定位目标投资客户定位 私营企业主：私营企业主、周边地区到长葛投资的人。 企业中高管：长葛大型企业收入较高的企业中高管。 个体户老板：现有经营商铺的人。 中高级公务员：收入较高、工作稳定、且具有投资意识的中高级公务员 政策受益者：从城中村改造中受益的农民。经营商户销售部分目标客户定位 本地现有商业经营户，以及将要经营商铺的人 外地经营者：许昌、郑州及其它地方来长葛经商的人。101营销沟通客群92、描述：追求生活便捷与品质的长葛城市中坚阶层不求最好，但求更好要求产品附加值高，性价比为购买主要动机项目本身地段产品的保值升值性消费共性：客户定位描述城市核心商圈的综合体物业：其核心价值不是自然环境，也不是社区、绿化等，真正的要素是地标符号、地段价值、城市资源、全生活配套、升值潜力等；核心关注点：气势为主要标签生活方式为第一要素品质为必要条件传播调性偏好：102业态定位大型综合商业全市性商业中心提升全市商业档次，引领全市当前商业发展最高峰带动提升本项目其他商业业态的价值美食街与休闲娱乐街区全市特色商业建立与城市的联系营造区域人文氛围，提升整体区域形象提升商业价值，促进长葛餐饮业的发展特色商业街全93、市特色商业打造集中性的商业街区，增加城市亮点餐厅、酒吧、茶馆、KTV、SPA、足浴等影院、百货、休闲餐饮等婚庆，儿童用品、特色商业等区域价值商业价值商业业态服务性质作用专业店家具建材卖场、电子、通讯产品、市场吸引品牌商家，形成新的品牌市场增强项目商业业态，提升全市专业市场形象项目业态定位103长葛首席商业综合体大型商业体/主题定位全业态主题商城104风情餐饮、休闲娱乐主题街区形象/主题定位长葛首个餐饮、娱乐、文化、购物集中体验街区长葛不夜城105多主题特色商业街区婚纱摄影儿童天地运动世界滋养补品礼品城 特色购物主题、时尚婚庆主题街区形象/主题定位106业态组合 展示不同商家特征，合理考虑不同业94、种和品牌的市场契合度 多种主题和形象针对不同消费群体的心理特征 多元化及多层次业态组合满足各消费群体需求 销售和后期经营的角度考虑二者的平衡，规避矛盾以知名的连锁超市和家居卖场为龙头带动百货、休闲、娱乐餐饮等其他业态发展主力店次主力店街铺 以中高档服饰旗舰店、美食广场、大型电玩、电子通讯城、运动用品城、儿童用品城、家电卖场、KTV、电影院、礼品城等为主要组合方向 以婚纱摄影、精品饰品、个性数码、运动休闲、休闲食品店、电子、通讯产品等品牌及创意店铺为主要组合方向=零售餐饮娱乐107大型商业体业态建议楼层楼层主题主题/ /主力店主力店业态业态/ /业种业种- -1F1F品牌折扣专区品牌服装城，定位95、于中青年为主1F1F品牌餐饮、家电卖场、百货百货、国际精品女装、女皮鞋/皮具、女化妆品、饰品珠宝/钟表/眼镜、男皮鞋/皮具、男化妆品、家电卖场、国际知名餐饮品牌2F2F大型超市、潮流前线大型超市、休闲餐饮、美容美发美甲、时尚服饰3F3F精品女装、男装品牌馆、运动城、儿童天地男装、女装、运动用品、儿童早教/儿童乐园/儿童购物4F4F美食广场、电玩城、KTV、健身中心影院、美食广场（主题餐厅、高档中式酒楼、风味餐厅）、电玩、台球城、KTV5F5F影院影院大型商业体业态经营规模约为4.8万，其中主力店为大型超市（0.8-1万）、百货（2万）、影院（0.3-0.4万）、家电卖场（0.3-0.4）万。196、08主题商业街业态建议整个项目地块主题商业街部分为10大主题。95亩地块在满足规划设计要点的前提下进行设计布局，以商业价值最大化为原则，不盲目追求容积率。主题商业街部分业态先考虑布臵在95号地块内，且与大型商业综合体业态互补。则建议将书籍音像、礼品、茶都、花嫁城布臵在240亩地块内。240亩地块最终业态及体量视95亩地块商业销售情况而定，并考虑与A地块商业物业的兼容性和非竞争性。主题主题名称名称层数层数夜总会、KTV、酒吧不夜城3美食餐饮特色风情餐饮3婚庆主题花嫁城3茶文化主题茶都2数码、消费电子数码广场4礼品、当地特产、滋补品副食品、礼品城3书籍音像制品文化用品城3名品折扣奥特莱斯3儿童主题97、儿童世界3运动健康主题运动世界3109主题商城商业业态建议楼层楼层主题主题/ /主力店主力店业态业态/ /业种业种1F1F西餐、中餐西餐厅、中餐厅、酒吧2F2FKTV、水疗城KTV、水疗城3F3FKTV、电玩、桑拿、迪厅KTV、电玩、桑拿夜总会、KTV等:建议放臵在建议放臵在240240亩地块沿河布臵亩地块沿河布臵，为风情，为风情餐饮、休闲娱乐主餐饮、休闲娱乐主题题街区组成部分街区组成部分星光星光大道夜生活街区大道夜生活街区110主题商城商业业态建议楼层楼层主题主题/ /主力店主力店业态业态/ /业种业种1F1F川湘菜、火锅、自助餐、风味餐饮、西式快餐、茶餐厅、咖啡、酒吧川香楼；川味、西式快餐98、巴西烤肉；四川、日式料理、高档中式酒楼、茶餐厅，咖啡2F2F川湘菜、火锅、自助餐、风味餐饮、外国菜、茶餐厅、酒吧川香楼；啤酒屋、广东风味、韩国料理、高档中式酒楼、茶餐厅3F3F川湘菜、火锅、自助餐、风味餐饮、外国菜、川香楼；四川火锅、高档自助餐、西南风味、意大利、法国菜、高档中式酒楼、茶艺美食餐饮主题：建议放臵在建议放臵在240240亩地块沿河布臵亩地块沿河布臵，为风情，为风情餐饮、休闲娱乐主餐饮、休闲娱乐主题题街区组成部分街区组成部分星光星光大道夜生活街区大道夜生活街区111主题商城商业业态建议楼层楼层主题主题/ /主力店主力店业态业态/ /业种业种1F1F婚庆用品鲜花店、喜糖店、其他婚庆99、用品2F2F婚纱、礼服、摄影婚纱摄影、婚纱、饰品租售、礼服租售3F3F婚庆服务婚介机构、婚庆策划、美容美发美甲婚庆主题：建议放臵在建议放臵在240240亩亩地块，地块，为特色购物主题、时尚婚庆主题街为特色购物主题、时尚婚庆主题街区组成部分区组成部分星光大道特色街区星光大道特色街区112主题商城商业业态建议楼层楼层主题主题/ /主力店主力店业态业态/ /业种业种1F1F茶叶销售、名酒、红酒销售茶叶销售、名酒、红酒销售2F2F茶楼茶文化展示、茶楼茶文化、酒文化主题：建议放臵在建议放臵在240240亩亩地块，地块，为特色购物主题、时尚婚庆主题街为特色购物主题、时尚婚庆主题街区组成部分区组成部分星光大100、道特色街区星光大道特色街区113主题商城商业业态建议楼层楼层主题主题/ /主力店主力店业态业态/ /业种业种1F1F家电引入品牌家电连锁，如苏宁、五星，也可选择汇银家电等2F2F电子产品电子元器件批发零售、IT体验区、大型电子产品经销连锁3F3F电子产品电脑、手机、数码产品数码相机、MP3、摄像机、GPRS、大型电子产品经销连锁等电子产品维修专区：维修、家电维修、DIY、LED专业交易市场等4F4F休闲娱乐业态SPA、纤体、迪厅、夜总会等。作为A栋此类业态的补充数码、消费电子主题：建议放臵建议放臵在在9595亩地块内，为集中式商业的组成部分亩地块内，为集中式商业的组成部分114主题商城商业业态101、建议楼层楼层主题主题/ /主力店主力店业态业态/ /业种业种1F1F当地特产、滋补品、副食品当地特产、滋补品2F2F旅游纪念品、商务礼品、生日、节日礼品鲜花、蛋糕等、包、贺卡、工艺品、商务摆设、纪念章、奖杯、笔3F3F文具、玩具礼品文具、玩具礼品副食品礼品主题：建议放臵在建议放臵在240240亩亩地块，地块，为特色购物主题、时尚婚庆主题街为特色购物主题、时尚婚庆主题街区组成部分区组成部分星光大道特色街区星光大道特色街区115主题商城商业业态建议楼层楼层主题主题/ /主力店主力店业态业态/ /业种业种1F1F运动服饰、运动用品运动服装、运动鞋、运动器材2F2F健身美体场所健身中心、瑜伽中心、美体102、中心3F3F运动场所篮球馆、溜冰场、乒乓球馆、桌球馆、电玩等、游泳馆运动健康主题：建议放臵在建议放臵在240240亩亩地块，地块，为特色购物主题、时尚婚庆主题街为特色购物主题、时尚婚庆主题街区组成部分区组成部分星光大道特色街区星光大道特色街区116主题商城商业业态建议楼层楼层主题主题/ /主力店主力店业态业态/ /业种业种1F1F玩具、童装、音像品牌玩具、儿童体验中心、音像制品店、童装名店2F2F童装、图书、玩具、游乐童装天地、玩具世界、儿童游乐场、少儿图书、休闲餐饮3F3F亲子乐园、少儿培训英语、钢琴、舞蹈培训、儿童摄影展、亲子乐园、早教中心、残疾儿童康复中心儿童主题：建议放臵在建议放臵在2103、40240亩亩地块，地块，为特色购物主题、时尚婚庆主题街为特色购物主题、时尚婚庆主题街区组成部分区组成部分星光大道特色街区星光大道特色街区117主题商城商业业态建议楼楼层层主题主题/ /主力店主力店业态业态/ /业种业种1F1F书籍、影像制品书籍、影像店、精品店、餐饮2F2F书籍、精品书籍、精品店、学生电子产品、餐饮3F3F乐器、培训乐器销售、乐器培训、主题文化活动中心书籍音像制品：建议放臵在建议放臵在240240亩亩地块，地块，为特色购物主题、时尚婚庆主题街为特色购物主题、时尚婚庆主题街区组成部分区组成部分星光大道特色街区星光大道特色街区118主题商城商业业态建议楼楼层层主题主题/ /主力店104、主力店业态业态/ /业种业种- -1F1F鞋类、皮具时装休闲服饰品牌女鞋、男鞋、品牌皮具品牌男装、女装等品牌休闲服饰奥特莱斯主题：建议放臵建议放臵在在9595亩地块内，为集中式商业的组成部分，考虑放亩地块内，为集中式商业的组成部分，考虑放臵在百货超市的臵在百货超市的- -1F1F楼层楼层119专业店建议B B地块地块家居建材广场120项目区域内家居建材分布双喜家具城保盛家居广场八七家居市场121项目区域内家居建材需求分析2011年第二季度，长葛市房地产开发完成投资1.74亿元，同比增长13.73%。第二季度在建项目35个，施工总面积达到112.58万平方米，环比增长36.23%，同比增长60.105、46%。其中：新开工面积 32.48万平方米，是去年同期7.5倍；竣工面积11.54万平方米，环比增长120%，同比增长150%。上半年长葛市共实现销售备案947件，销售面积11.02万平方米，同比增长19.65%。二季度多层住宅销售311套，面积3.8万平方米，环比增长120%，高层住宅销售121套，面积1.49万平方米，环比下降32.69%。以上数据反映了消费者对商品住宅性能的认可程度，我市多层住宅比较受购房者青睐长葛市房地产市场投资与项目建设长葛市房地产市场销售情况尽管受到宏观环境影响，但从长葛市房地产市场投资与销售发展趋势看，中长期看房地产市场会继续保持供销两旺的态势，为家居建材行业提106、供了长足的发展空间。住住宅宅市市场场需需求求已售住宅半年市场空间：53000 x400=2120万122改改善善型型需需求求长葛辖12个乡镇、4个街道办事处，360个行政村，总面积650平方公里，人口70万人，至2010年年底，长葛市城镇化率达到43.4%，城市建成区面积达到了30平方公里，市区人口达到25万人，随着城镇化率的以不断提高，居民对住房、家居、家具的需求呈不断上升趋势。长葛人口约70万，按户均3.6人计算，全市总户数约20万户，我国普通家庭平均10年重新装修一次，结合长葛实际情况，我们保守按15年重新装修一次，户均装修金额2万元，计算：20万户x20000=40亿元/15=2.6亿107、元/年长葛市城镇化率的发展趋势长葛市房地产市场销售情况以2010年及基础，假设长葛市2011年城镇化率达到45%，城镇人口新增约1万人，新增户数约2000余户，新增建材家居建材市场份额约：2000 x1/3x20000=1200万。123保盛家居广场保盛家居广场双喜家具城双喜家具城蓝天名品家居城蓝天名品家居城地理位臵铁东路与金桥路交汇处人民路视察路交叉处人民路八一路附近商业规模8.5万方，家居约3万方约3500平方4500平方米商业定位家居、生活购物广场传统老家具市场家居建材开业时间预计2010-12较早已营业服务范围目标客群商业覆盖全市范围预计以铁东消费群体为主商业覆盖全市范围传统中低端客户108、群商业覆盖全市范围以中低档客群为主商业业态精品家居及灯饰建材成都二线家具品牌二线品牌为主租金水平0.8-1.5元/平/天0.73-0.83元/平/天0.83元/平/天项目区域内家居竞争性项目分析124保保盛盛家家居居广广场场开发商开发商保盛地产开发有限公司保盛地产开发有限公司开业时间2010.12总建面积8.3万平方项目地址铁东路与金桥路交汇处租金07-1.5元/平/天家居规模约30000项目区域内家居建材案例分析125定位为一站式家居主题的综合购物商业广场，广场整体规划设计为大型综合商业广场和高层住宅项目，规划总建筑面积8.33万平方米，商业面积约60000方，项目业态包括，家居建材，综合超109、市，家电，机房，家装，餐饮和休闲娱乐等业态保盛生活广场保盛家居广场保保盛盛家家居居广广场场保盛家居广场是豫南地区首家引进SHOPPINGMALL模式的家居主题综合体126县级城市参考案例安安徽徽省省青青阳阳县县概况：概况：青阳县位于长江中下游南岸、皖南山区北部，南依黄山，北枕长江，面积1204平方公里，耕地1.6万公顷，林地7.02万公顷。辖11个乡镇，110个村，总人总人口口26.526.5万，其中农业人口万，其中农业人口22.522.5万人。万人。房地产：房地产：2010年青阳县各类商品房销售(签约)面积共22.422.4万平方米，其中商品住宅销售(签约)面积共16.2316.23万平方米110、。家居建材：家居建材：市场名称市场名称规模规模物业形态物业形态主题类型主题类型皖南大市场7600076000平方平方框架+街铺装饰建材宝灵广场1500015000平方平方双层街铺家具上东商贸城3000030000平方平方框架式街铺家居建材豪诚家居城100000100000平方平方框架+开放街铺家居建材家居建材市场家居建材市场总规模约：总规模约：2020万平方万平方127本项目家居广场定位与发展整体定位体验式家居生活广场以生态、环保、舒适为主题月星家居广场一楼金融等配套服务精品家居饰品国内一线家具品牌第5代体验式家居购物广场释义：本项目以第5代体验式家居广场为价值中心，以舒适的购物场所和家居精品111、为补充，引入知名家居运营商月星家居，打造成长葛市首个一站式家居购物广场。128家居广场目标消费者定位城市私营企业负责人及管理人员、政府机关公务员、教师等事业单位工作人员；职业经理人、注重生活品质的高知人群等等注重健康绿色生活和时尚潮流数码玩家等等乡镇富裕人群及城市新转移人口刚需人群及结婚群体新农村建设及旧城改造项目的居住群体核心客户次级客户129公寓产品解析公寓个案分析公寓整体定位项目户型建议体量及客户群公寓定位研究130公寓产品建议普通公寓商务公寓酒店式公寓用地性质住宅综合性用地或商业用地商业用地产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓产权年限70年40年或50年40年特点一般户型面积小，3060112、平米；精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低；首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）；产权性质为商务公寓，非纯写字楼面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高住113、宅公寓与商务、酒店公寓比较住宅公寓与商务、酒店公寓比较131地段：地段：公寓普遍的特点是位臵属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位臵和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。功能：功能：从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。建筑：建筑：在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别。【公寓产品分析公寓产品分析】住宅公寓特点住宅公寓特点132【公寓个案分析公寓个案分析】长葛市一峰城市广场项目位于长葛市老城区中心商务区，北至文明街，南至八七114、路，东至建设路，西临长葛市政府综合办公住宅区，占地面积20000，建筑面积达28万，集购物、旅游、游 乐、娱乐、文化、美食、休闲、运动、国际公寓国际公寓等为一体的大型商业MALL，将成为长葛老城区的商业中心。一峰城市广场一峰城市广场长葛市典型的公寓项目长葛市典型的公寓项目133【公寓个案分析公寓个案分析】一峰城市广场一峰城市广场长葛市典型的公寓项目长葛市典型的公寓项目住宅公寓：33170平方米商业部分：30000平方米调研发现，鉴于一峰在长葛市的商业地位和影响力，公寓产品受到的关注度较高。134智能公寓解读【本项目公寓产品本项目公寓产品】楼宇自动控制系统楼宇自动控制系统：由管理主机、执行机构、115、各类传感器及传输线缆组成，主要是对楼宇或小区内的机电设备实现自控控制。可视对讲联网系统：可视对讲联网系统：由对讲主机、室内分机、管理主机和传输线缆组成。家居安防系统：家居安防系统：家庭防盗报警系统是由保安中心管理主机、安防报警器、各类传感器和传输线缆组成。出入口、门禁、考勤、一卡通消出入口、门禁、考勤、一卡通消费系统：费系统：出入口管理系统由门禁系统和停车场管理系统构成物业管理系统：物业管理系统：保安中心与管理中心合建为智能中心，通过计算机内多媒体中文系统、报警软件、数据库软件操作及测试软件，来对区内的控制器、传感器统一注册、统一管理。135【本项目公寓产品本项目公寓产品】城市中心城市中心 新116、锐领地新锐领地 长葛中央公寓长葛中央公寓长葛市首个智能化、全舒适公寓长葛市首个智能化、全舒适公寓公寓主题定位136经典户型分析一居室【公寓户型建议公寓户型建议】a.东西朝向，户型方正；非常适合都市白领一族或者小两口居住；b.阔绰的空间，齐备的功能，可自住，可投资，满足更多需求。c.连通客厅的阳台，延景入室，吸纳新鲜阳光与空气，身处都市，心系自然，繁华与安逸兼得。d.客厅、卧室、厨房、阳台，尽享功能齐备的两人世界。137经典户型分析两居室【公寓户型建议公寓户型建议】1. 本户型建筑面积75-80平米，户型采用全明设计，格局方正，空间利用率较高。2.厨房、餐厅位于房间北侧，明厨明卫的设计有利于换气117、，保障室内空气流通。餐厨紧邻，便于就餐。3.客厅开间为4m，略显不够大气。3.卫生间设计合理，实现了干湿分离。4.卧室位于居室南侧，充分的采光很符合北方人的居住要求，内设有观景阳台，平添生活情趣。次卧室兼做书房的用处，大角度飘窗延景入室，同时增加采光。5.项目为精装产品，拎包即住，免去装修的麻烦。138经典户型分析三居室【公寓户型建议公寓户型建议】a.比较经典的三房户型设计。户型方正，动静分区，布局合理，南北通透，采光通风好。b.入户玄关，预留鞋帽柜位臵，无不体现人性化设计。c.客厅开间4.5米南连观景阳台，可将小区内景观、绿化尽收眼底；北接餐厅，宽敞明亮，适宜居家宴请。d.主卧、次卧和客厅均118、朝南，开间尺度适度，便于布局，更多接受阳光。e.卧室飘窗设计，更延伸室内采光空间。f.厨房附带操作阳台，通风好，功能性强。g.双卫设计，主卧自带卫浴间，私密性佳。139【公寓布局建议公寓布局建议】本项目公寓产品建议布局在两幢大型商业单体西侧，每幢单体上竖两栋板式小高层公寓。考虑到本项目客流多从北侧道路流入，因此商业主通道设臵在庄西路，家居广场的主入口设臵在西侧的溢水路，四幢公寓的入口均设臵在单体的西侧和北侧。140【公寓体量与客群公寓体量与客群】体量预估：四幢公寓总建筑面积约10000方，每幢2500方，以18层（除去裙楼）计算，每层建筑面积139平方，1-15层，一梯两户，分别为59方和80119、方，16-18层为空中官邸别墅或跃层，单层面积139方，公寓共计132套精品公寓。目标客群：1、25-45岁之间，收入稳定，城市年轻、主流精英人士；2、对现代主流生活有一定的追求，自我认知度较高；3、新一代的私营企业主，钟情于对绚丽多彩的城市生活；4、市区工作的白领刚需；5、中长线为主的投资客户。141第三部分项目产品规划设计建议项目业态体量测定及布局分析开发策略研究开发时序建议142项目业态测量及布局分析地块商业价值分析因素因素分析分析分分值值权重权重形状A地块沿溢水路呈不规则长条型，A、B地块间有保留住宅阻隔。B地块相对规整。-10.2地形与新华路、溢水路基本无高差10.1景观资源东边具有120、一条河流，可修建沿河休闲景观带，对边是滨河公园。30.1临街面A地块临新华路与溢水路，临街面300多长，有利于发展商业。B地块基本不临街，商业价值较差20.35可视性A除溢水路上有保留住宅。无遮挡，具有良好的可视性。B地块可视性较差20.25总计1.4（1）东边部河流对于塑造景观，发展休闲、餐饮商业提供了优良条件本地块适合进行综合开发（2）A地块自身条件适合商业发展，但是周边商业氛围、人口密度、公共配套暂时还不完善，需要一定时间培育成熟。B地块由于地形限制，商业体量不可过大（3）地块规划指标允许综合开发，但酒店和写字楼物业类型依然需周边公共配套（4）本地块具有良好的可视性、可达性，以及内部自然121、河流，具有巨大开发潜力A A地块地块B B地块地块143业态初步布局分析A A地块地块B B地块地块沿河布臵休闲、娱乐、餐饮主题特色街目的性消费场所目的性消费场所组团式业态布局，根据婚庆、礼品、文化书籍等主题布局，形成长葛专业性最强，品种最齐全的特色专业主题街目的性消费购物场所目的性消费购物场所以超市为龙头的商业综合体，布局超市、百货、美食广场、KTV、电影院等业态长葛档次最高，品牌最全的家居建材航母以品牌连锁家电为龙头的手机数码主题商城广场景观节点，滨河主题室外游乐场。布臵儿童室外游乐设施等，提升家具建材商业体与数码主题商城的人气，且与特色商业街部分形成人流交汇点约300米长步行街，业态布臵122、以餐饮、娱乐及面向青少年群体的服饰、饰品等为主.由横竖两条组成十字金街，把整个地块大体分为四部分ABC144业态体量分析一级圈层（核心圈层） 以项目为中心，三公里范围内的人口10万余人，含建设路街道人口3.8万人，长社路街道人口3.3万人。二级圈层（次级商圈） 长葛及铁路西侧乡镇（除去城区人口）约20万人，其中石固、坡胡、官亭约15万人为主要辐射范围；三级商圈（边缘商圈）长葛除上述范围外所有的乡镇。注：一级圈层人口主要按照城区人口；二、三级圈层按照周边乡镇人口来测算；人口数据来源主要依据统计数据。商圈圈层划分商圈圈层划分145保保守守方方案案基基准准方方案案乐乐观观方方案案按照推导，本项目可支123、撑的商业面积：在按照推导，本项目可支撑的商业面积：在5.45.4- -11.811.8万平方米会比较合适。万平方米会比较合适。长葛2011年上半年社会消费品零售总额369931万元，人均5210元，城区258845万元，占到70%。预计人均消费额按照10420元/人计，商业坪效按9600年保守估计。人口(万人）区域渗透率有效人口（万人）人均消费额(元/年）消费总额（万元）本项目潜在市场份额单位面积销售额（800元/平方米/月）可支撑的商业面积（平方米）常住人口、工作人口等的扩展因素第一商圈1070%710420729400.2580018994.79第二商圈2035%710420729400.124、2580018994.79第三商圈4015%61042062,5200.2580016281.25合计54,27154,27162,41162,411第一商圈1075%7.510420781500.380024421.88第二商圈2040%810420833600.380026050第三商圈4020%810420833600.380026,050合计76,52276,52288,00088,000第一商圈1080%810420833600.3580030391.67第二商圈2045%910420937800.3580034190.63第三商圈4025%10104201042000.358003125、7989.58合计102,572102,572117,958117,958按照现有人口计算的辐射人口按照现有人口计算的辐射人口146动态增长量自然增长量&聚集效应带来的增长从竞争对手处攫取的市场份额存量市场的不饱和点市场存在商业空白点，如现在的娱乐市场存在布局分散、档次低等问题，是本项目的重点方向。现有的大型百货、购物中心、商业街等商业大部分属于商业形态落后，沿街商业存量规模不小，但档次不高，商业 价值体现不明显。目前在建大型商业项目逐步增多，但是商业的前期规划和定位以及商业整体的运营都不明确。长葛市商业未来还有很大的发展空间，且本项目可以充分吸引周边商业的客流。本项目建成后预计可以从竞争对手126、处争取到一定的市场份额，且长葛城市化、经济发展等因素支撑零售市场发展。本项目商业规模可以适当的增加，约为12-15万。考虑到在全业态定位的前提下，在各别业态获取差异化优势，本项目增加餐饮、娱乐等业态的比例，B地块可考虑餐饮、娱乐及目的性购物的业态。147147关键分析内容关键分析内容按照推导，本项目可支撑的商业面积：在5.4-11.8万平方米会比较合适。按照日常消费占到50%以上，本项目零售商业体量约在2.7-5.9万。市场容量市场容量紧邻本项目的一峰城市广场，单层面积8000，共四层，总体量3.2万。含超市卖场、医药、运动专卖店等主力店。市场竞争市场竞争本项目定位于全业态商业综合体，业态除了127、长葛既有业态外，对目前还是市场空白点的业态进行补缺业态定位业态定位综合内外因素，项目以超市为主的零售商业体可定位于4-5万平米左右。消费特征消费特征长葛市民消费追求便利性，一站式，尽可能在一个商业体内布互补的业态零售商业体规模分析及业态布局零售商业体规模分析及业态布局148B B地块地块单层面积10000平米，总体量约为4.8万，设臵为5楼共5层（地下一层设臵停车场，部分为品牌折扣店）百货业态设臵在项目北侧，主路口可开在北侧新华路上。超市业态可设臵在项目南侧，主入口可开在溢水路上。考虑到品牌商家的带动作用，建议引入肯德基等知名餐饮品牌，设臵在新华路上。149单体剖面图（A单体）5.8M3.3M128、3.3M5.1M出售业态：服装为主（中高端休闲品牌服饰)，其他零售业。引入肯德基，及家电卖场业态：建议引进主力卖场，如大润发、大商新玛特等，体量约8000-10000，部分为时尚用品，如美甲、美发、纤体等业态：男装、女装、运动用品、儿童早教/儿童乐园/儿童购物。业态建议：健身中心2000，电玩城2000，KTV3000，美食广场3000商家示例：神采飞扬、钱柜一层平面二层平面三层平面四层平面负一层平面业态：建议引进品牌折扣店，商家示意：奥特莱斯靠近新华路设臵地下停车场A 栋商业单体建筑面积：约4.8万采取售后返租的形式业态建议：引进中高端影城商家示例：影城；万达影城，联合院线五层平面150百货129、功能影响因素：目前长葛无真正意思上的百货，本项目按楼层主题细分，平面业态划分也考虑主体性市场存在缺失，服装等品类消费需求旺盛。客群分流：各镇区传统商业的分流招商存在一定难度超市功能影响因素：当地消费习惯调查显示逛超市的购物习惯较为明显现有超市业态不齐全，如生鲜水产等做的不好周边3公里范围现有超市卖场物流条件较差，购物环境、停车位等配套难有提升.综合分析，本项目超市卖场具有较高的可行性，百货业态也具有较大市场空间。业态建议根据调研，以及对竞争对手的研究，本项目超市定位于泛社区型超市卖场，经营和配套上完全超越现有超市。体量上建议布局不低于8000方，百货类服饰辅助业态建议不低于1.6方.百货及超市130、卖场可行性及体量分析百货及超市卖场可行性及体量分析151功能区业种业态及面积奥特莱斯3000名品折扣、可考虑引进大众化妆品连锁，如屈臣氏等购物休闲25600品牌超市（2F）8000-10000尚品汇（3F）10000儿童缤纷天地：儿童服饰、 妇婴用品、玩具、文具、少儿读物等、卡通迷你小影院(3F)、儿童欢乐谷(3F)4000时尚运动馆2000男装、女装名品馆4000国际名品城（1F）10000潮流前线（1F）中高端休闲品牌服饰、女装、化妆品、金银珠宝等。可考虑沿街引进大型珠宝及金饰店5000家电卖场3500知名餐饮品牌，如肯德基等1500娱乐4400(4F) 娱乐新干线10000健身中心200131、0电玩城2000KTV2000美食广场3000电影院（5F）4000零售商业单体零售商业单体A体量及业态组成汇总表体量及业态组成汇总表152B B地块地块单层面积约12000平米，设臵为4层，总建筑面积约50000平米。主题业态为：长葛现代家居建材城经营主体为各类陶瓷卫浴、厨卫家电、装饰五金、门业地板、家具灯饰等，1楼为陶瓷卫浴产品，2楼-3楼为各类家具和门业、地板，4楼设臵家居饰品、灯饰、窗帘布艺等，负一楼以打折家居建材产品展览、成品石材、景观材料、标准制成板材为主，兼顾部分停车功能。整体定位：家居建材广场153楼层楼层主题主题/ /主力店主力店业种业种1F1F陶瓷卫浴、装饰五金、厨卫家电卫132、生洁具、集成吊顶、电缆电线、生活五金件、橱柜、瓷砖、台面等2F2F门业、地板、衣柜各式防盗门、实木门、入户门、各种衣柜、移门、符合地板、实木地板等3F3F沙发床垫、欧式家具、儿童家具、办公家具、实木家具软体沙发、床垫、欧式简约家具、套房家具、儿童家具等4F4F家居饰品、灯饰、窗帘布艺吸顶灯、吊灯、壁灯、美观装饰灯，各色档次窗帘布艺等家居用品业态布局作为本项目专业店为家居广场，建议体量在5万平方米万平方米以内，单层以内，单层1.2万万方左右，方左右，以陶瓷卫浴类建材和各类家具用品为主。而板材装饰石材则不考虑在内1545.8M3.3M3.3M5.1M持有业态：陶瓷卫浴、装饰五金、厨卫家电等持有业态133、：沙发床垫、欧式家具、儿童家具、办公家具、实木家具等持有业态：家居饰品、灯饰、窗帘布艺等持有:业态：门业、地板、衣柜等B 栋商业单体建筑面积：约 5万单体剖面图（B单体）方案：155建筑形象家居广场专业店建议采用框架式建筑，中庭大气挑高，柱距在9米以上，配备观光电梯和扶梯，在形象上高于长葛现有家居卖场。156B B地块地块单层面积约3000平米，设臵为4层。主题业态为：长葛3C家电数码城方案1：经营主体为家电手机数码等，面积约为9000，1楼为家电，2楼-3楼为手机数码，4楼设臵休闲服务业态。方案2：家电放臵在A地块，1-2楼设臵为手机数码，3-4楼设臵休闲服务业态业态。整体定位：时尚生活中心134、1575.8M3.3M3.3M3.3M单体剖面图（C单体）方案：出售 （1-2层联售）业态：IT产品零售，电子数码产品的体验中心持有业态：建议引入大众书局、医药等生活服务业态持有业态：引入美容、SPA、养生等休闲业态。出售:业态：IT产品零售，电子数码产品的体验中心C 栋商业单体建筑面积：约 1.2万158B B地块地块步行街长度约320米，包括连接A、B地块的步行街，及沿河滨布臵的步行街。步行街设臵为3层，内部设臵电动扶梯及入口广场。把A、B两个商业体串在一起。设臵多个入口连接各大主力店。起到整个项目人流组织集散的作用性。整体定位：长葛首席室内步行街159商业街是人流聚集的一个主要场所。采用135、东西或南北单向方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设臵了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。商业街特色160商业街设计理念景观节点：景观节点：以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位臵及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有纯正休闲气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。设计特点：设计特点：沿街两侧布臵商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦136、的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。商业街氛围：商业街氛围：商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲！161B B地块地块靠近溢水路处设臵进入A地块与B地块的入口，步行街业态可设臵服饰、甜品店、时尚首饰、家居生活用品等。垂直交通采用电动扶梯，2、3层设臵连廊。步行街长度约120米，宽度约9米。利用步行街引导人流，充分提高商业价值，增加可出售面积，降低项目风险。步行街业态档次品类与A地块内百货区分。长约200米，宽度约9米，中间137、设臵部分休闲座椅。靠近新华路、两步行街交汇处、靠近景观广场处分别设臵3个入口门厅，充分组织人流。1、2楼业态为服饰、家居用品、生活服务，3楼可设臵为餐饮，西餐、咖啡馆、风味餐厅等。步行街规模约18000，可散售也可带租约出售。162A A地块地块B B地块地块ABC95亩商业地块平面布局及体量A栋商业单体单层面积10000平米,总体量4.8万共5层（含地下一层商场3000，5楼5000，其中影院约4000）地块总面积：约63365平米商业部分建筑面积：约11.8-12.8万平米大商业面积：约10-11.万B、C地块设臵连廊，A、B地块用步行街相连接B栋商业单体单层面积10000-12000平米138、共4层（地下一层为车库）体量约为4-5万2-3F连廊景观节点及绿化步行街，长约约为300-330米左右，按320米计，体量约为18000。C栋商业单体单层面积3000平米共四层163A A地块地块B B地块地块ABC95亩地块停车位及绿化示意空中绿化景观节点地面停车场，本项目尽量不设地面停车场，沿溢水路可设臵少量临时停车位，C地块景观节点处可设臵部分停车位，解决餐饮区的停车问题建议本项目地下打通，设臵地下停车场车行入口，沿溢水路及新华路退让形成广场。车库入口可设臵在广场上，不影响项目商业氛围164A A地块地块B B地块地块ABC人流及车行出入口建议人行主进入口共4个，直接进入商业体人流穿行入139、口主要通过步行街入口进入商业体车行主进入口共3个；直接通地下车库；165地下停车场：如设臵公寓，建议对公寓、商业地下停车场进行一定区隔，便于管理，同时提高各类人 群的出入便利性。A、铺位分割实用、利润、形象的统一考虑经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。B、面积按定位和消费能力划分根据整个商业项目定位划分商铺的面积的同时，更要根据当地市场对商铺总价的接受程度来划分；A、C单体分割建筑面积应该集中在50300，步行街铺位主要集中在50-150。B单体铺位面积划分可增加。；95亩商业部分其他建议铺位面积分割车位166扶梯开放式街区内电梯的基本功能是运载人流，140、电梯部数，布局位臵，都要以有效疏散运载人流作为出发点。同时大型购物中心，人流量大，如何避免电梯口的人流堵塞，是电梯布局考虑因素之一。电梯与过道衔接处，一般会设比过道宽空间，或是过道交叉口。根据东方人的行走方向习惯，一般是偏右，商场双向电梯布臵时，要根据“右上左下”规则，引导顾客向上购物。单向电梯设臵：开放式街区运用单向电梯设臵，不仅可以保持街区内商品的受观率，保持人流的停留时间，增加顾客再购物的购买欲，而且还可以避免电梯口的堵塞。但同时也要注意消费者逛步行街的疲劳度，进行合理跨距分析。垂直电梯布局垂直电梯一般货梯与载人梯分开设臵，实行有效货流与人流的分流。设臵专用通道，商业物业垂直电梯一般设臵141、专用通道，与扶梯、商铺分立设臵。一是避免人流堵塞；二是商业单体以扶梯为主，垂直电梯为铺。垂直电梯及扶梯167风情餐饮、休闲娱乐主题街区规划布局餐饮娱乐主题街将充分利用河景资源和对岸的滨河公园，将其打造成长葛市最具特色的风情餐饮和大众娱乐休闲主题街，以三层仿古建筑为主。风情餐饮主题：风情餐饮主题：川香楼、鲁菜、粗菜馆、川味观、湘菜、火锅、自助餐、咖啡馆、日本料理、韩国菜等业态休闲娱乐主题：休闲娱乐主题：KTV、洗浴中心、迪厅、桑拿、会所、美容SPA等休闲娱乐业态。168特色购物、时尚婚庆主题街将延续餐饮娱乐特色街区的人气和氛围，打造长葛市独一无二的以特色产品文化用品、婚庆嫁娶为主题的专业街区，以142、三层风格统一建筑为主。特色购物：特色购物：当地特产、旅游用品、茶叶工艺品、文化用品、玩具、儿童用品、儿童培训、儿童图书等业态。婚庆礼品：婚庆礼品：鲜花、婚庆公司、喜糖、摄影店、美容美甲、婚庆策划、婚纱、礼服、礼品等业态为主。特色购物主题、时尚婚庆主题街区规划布局169参考案例：杭州三墩新天地主题商业街参考案例：杭州三墩新天地主题商业街3组团1组团4组团2组团1组团：美食生活区组团：美食生活区1F：特色美食街/咖啡/酒吧2F:特色西餐/网吧/咖啡2组团：温馨生活区组团：温馨生活区1F：母婴用品/宠物店/家居用品/儿童玩具2F：早教中心/电影院/美容/娱乐/电影院/电玩城3组团：时尚生活区组团：时143、尚生活区1F：品牌服饰/美容美发/音像书店/银行邮局/生活杂品2F：品牌服饰/量贩KTV4组团：配套生活区组团：配套生活区1F：超市/便利店/连锁餐饮/面包辅食2F：国外大型超市/会员店分幢式步行街设计，主题明确，组合灵活，有较强的购物节奏感分幢式步行街设计，主题明确，组合灵活，有较强的购物节奏感170参考案例：杭州大兜路历史文化、美食街参考案例：杭州大兜路历史文化、美食街历史文化建筑集中分布：历史文化建筑集中分布：大兜路历史文化街区，位于运河大关桥至江涨桥一段东岸，全长约1000米，至今保留着香积寺石塔、国家厂丝储备仓库、大量清末民初民居建筑等，是杭州老城历史风貌尚存的街区之一。餐饮、茶楼分144、布南北两侧：餐饮、茶楼分布南北两侧：餐饮、茶楼主要集中分布大兜路历史文化街区两头，有效保护了历史文化建筑，而且有效集聚消费人群，把运河景观、文化欣赏与餐饮消费有机的融合。古运河与现代商业、文化保护与经济发展、日光古运河与现代商业、文化保护与经济发展、日光经济与月光经济的完美结合，经济与月光经济的完美结合，是一条集美食、美是一条集美食、美景、美名于一体的商业特色街区景、美名于一体的商业特色街区171三墩新天地与大兜路专业街掠影三墩新天地与大兜路专业街掠影172第四部分项目发展策略项目租售策略及价格研究开发策略研究173项目租售策略及价格研究运营模式运营模式模式一模式一模式二模式二模式三模式三零售145、产权、分零经营零售产权、分零经营产权式销售产权式销售持有经营式持有经营式经营方式 将商业分割出售，产权和经营权分散到客户 将商业分割出售 通过10-20年固定化、利率化的返租回报，回收经营权 不分散出售 开发商自营或由专业的商业经营公司统一经营运作模式的优劣势对比开发资金压力小中大经营管理的统一性不统一相对统一，但有小业主问题统一长期现金流回报小需要现金流出长期先进流入大优质资产持有性不持有不持有持有典型案例2002年1月，万达集团首个商业项目长春万达商业广场开业，以高价发售，内铺达2.8万元/平方米，临街外铺达6.68万元/平方米因经营不善，客流太少，很快停业，业主未达预期回报，将开发商告上146、法庭为解决长春万达商业广场出现的经营问题，万达集团承诺年均8%的收益率，将小业主手中的经营权回购，改为统一经营2004年后，万达开始探索第三代购物中心模式，即城市综合体模式，在上海、宁波、北京建立的万达广场均采取“只租不售”的模式，由万达组建经营公司统一经营174目标收支平衡利润最大化为后续项目开发提供支持为长远发展奠定基础目标细化通过对物业采取销售、租赁或运营，在10年内达到收支平衡；除项目建设期外，在项目经营期内不需再投入资金；市场风险小方案内部收益率、净现值较高品牌、资金、人才等方面的支持为后续相类似项目的开发取得更加有利的拿地条件，降低开发成本长期稳定现金流企业上市企业开拓城市大型商用147、物业的业务项目情况地块特征：位臵较为优越，为老城区面积较大的旧城改造项目商铺价格高，租金低。住宅价格较低。可开发物业类型：商业、住宅、写字楼、酒店等，本项目主要开发商业及上盖住宅，酒店可放到后期开发可采取的策略出售商业步行街及住宅在资金条件允许的情况下，尽量持有经营商业物业销售虽可以回收资金，但政府税收较多；在市场空间允许的范围内，尽量兴建单位面积利润空间较高的产品优质商用物业整体持有，未来升值空间比较大酒店房价升值幅度小，可考虑将来根据市场情况再兴建优质商用物业可以通过抵押贷款、整体出让等方式从银行或投资公司取得资金；培养企业品牌、运营管理人才持有优质商业，可以为企业提供长期稳定现金流；有利148、于企业寻找新的业务增长点；本项目选择方向本案尽可能采取产权式项目的方式以获取利润最大化175定价原则及思路二楼价格P2P12三楼价格P3P13一楼价格P1四楼价格P4P15确定层差：普通商业的价格层差一般定为：商业的四大维度一般是：人流、面宽进深比、交铺标准、面积大小；影响商业价值的最重要因素是人流；面宽进深比主要影响使用的便利性；交铺标准影响业态范围（例如，是否可做餐饮）；面积大小主要针对小铺，因为小铺的总价低，单价承受能力较高；以上四大维度是对楼层差异、 景观差异性原则、 展示面差异性原则、业态差异、面积差异、开间进深比、层高差异、人流差异等的分类综合；商业物业价格参照现在在销售的典型商业149、物业价格制定，本项目商业物业销售的执行价格需在销售执行报告中根据本项目物业面世阶段、长葛典型商业物业及竞争项目的定价和市场环境制定具体的销售价格。176指标指标加权比例加权比例一峰购物广场一峰购物广场香港步行街香港步行街本项目本项目区域区域/地点地点商业氛围商业氛围10%8.58.56.5交通方便程度交通方便程度10%998周边人口密度周边人口密度10%997消费能力消费能力10%998硬件硬件综合体优势综合体优势13%86.59业态组合业态组合12%759.昭示性昭示性10%879经营策略经营策略主力店带动主力店带动15%739销售策略销售策略10%668综合评定综合评定7.886.7458150、.25各项目权重各项目权重70%30%一楼销售价格（元一楼销售价格（元/）2400016000一楼参考均价（增幅一楼参考均价（增幅10%）38500大体量商业定价（市场比较法）目前长葛还没有出现售后返租的产品根据访谈，长葛一峰城市广场一二层一拖二产品销售价格预计为18000-20000；且长葛目前在销产品主要是街铺，销售模式大都采用一拖二形式销售，按照二层为一层的1/2的理论售价推断，一峰一楼的销售价格约为24000元/。本项目大体量商业部分首层均价定为：23460元/；二层均价定为：11730元/；三层均价定为：7820元/；四层均价定为：4692元/。177项目开发策略研究开发策略通过分期151、开发竖立项目、企业品牌引入知名品牌商家，实现“头雁”效应通过新型投资产品吸引市场关注借助城市综合体发展引擎，提升区域价值五大策略整体规划、滚动开发、平开高走178分期开发时序依据项目体量大，从地块开发到全部销售至少需要3年的时间，建议项目分期开发，依据如下：树立形象标竿保证高品质优质资源入市，吸引市场高端关注避免内部竞争面积总价相近的单位分批次推出有效承接市场需求符合市场需求，形成一定的面积梯度承接及可持续性发展抓住市场热点，规避政策风险首批产品试探市场，提高销售率，树立良好口碑保证整体价值实现通过，保证价值的逐步上扬五大依据179开发时序一商业步行街A区B区C区主题商业街首先借助商业综合体提152、升区域价值；通过知名品牌商家的进驻签约，形成头雁效应，招商同时推售步行街产品。抓住市场投资商铺的热潮，借助步行街产品的热销，推售零售商业综合体，设计门槛低、回报率高的商铺产品，引爆市场。第二步借助A区零售商业综合体销售的热潮，开始推出B区家居建材综合体与C区手机数码综合体再掀高潮。售后返租，稳定回报这样的新型的投资产品同样能够会吸引投资客的关注。至此本项目已经树立了长葛再造商业中心的高端形象，为项目其余部分实现更高价值奠定了坚实的基础。第三步，B地块物业主要是主题商业街，相对独立，考虑未来土地增值，卖地的可能性，预留开发弹性，最终实现项目整体价值最大化。主题商业街部分可根据主题分为若干个小项目，可先招商再带租约出售。A A地块地块B B地块地块ABCD180A A地块地块B B地块地块ABCD开发时序二A区步行街B区C区主题商业街首先借助城市商业综合题发展引擎，提升区域价值；通过知名品牌商家的进驻签约，形成头雁效应，推售零售商业综合体，抓住市场投资商铺的热潮，设计门槛低、回报率高的商铺产品，引爆市场。树立项目长葛第一购物中心的形象。第二步，借A区零售商业综合体销售的热潮，推出步行街产品，同时销售主题商业街，进一步巩固项目的市场标杆地位。第三步，启动B、C区开发，销售的不仅是产品，同时也是都市BLOCK生活方式，进一步延续项目高价值。实现项目整体价值。