1、耒阳锦绣山湖项目开发战略定位及首期开发产品报告耒阳锦绣山湖项目开发战略定位及首期开发产品报告目 录第一部分 洞察篇4一、洞察城市5二、洞察市场6三、洞察消费者7四、洞察项目7第二部分 战略篇10一、大盘战略11二、核心竞争优势构筑14三、项目整体运营战略16第三部分 定位篇19一、项目定位20二、形象定位20三、产品定位20四、目标客户群定位21五、案名建议23第四部分 产品篇24一、产品规划设计依据25二、整体规划布局建议27三、单体建筑设计建议34四、园林设计建议51五、配套设施建议61结束语74 第 74 页 共 74 页 凌峻中国前 言从各方面而言，本项目在规模、自然环境及长远发展前景2、都具有成为湘南地区首席生态大盘经典的先天条件，面对着正在起步中的县级市场，营销水平较低，消费者需要培育，本项目面对的机遇和挑战并存。随着市场越来越理性，房地产再次回归产品时代，仅通过概念包装将“萝卜买出水果价”的时代已一去不复返；未来的营销推广必然建立在产品力的基础上，可以说产品是项目所有思想的承载，也是项目开发成功的起始原点。本方案正是基于此而展开，通过对项目的核心思考，提出开发目标和整体开发战略，并以其作为项目产品规划的核心指导思想，并对相关建筑、园林、配套进行详细的阐述。凌峻认为，作为湘南地区的首席大盘，首期亮相开发必须要具有轰动性，迅速建立市场形象和口碑地位，首期开发的成功与否直接关系3、到项目的后续开发。最后，再次感谢耒阳世纪新城房产公司在本方案完成过程中所提供的宝贵意见。第一部分 洞察篇四大“洞察”洞察城市洞察项目洞察市场洞察消费者一、洞察城市1、城市经济-资源丰富，经济发展快作为省内主要的资源型城市，耒阳拥有丰富的矿产资源，带动着城市经济的快速发展，是省内八强县之一。近几年城市GDP快速增长，2009年达176亿元，并成为为湖南省第六个、长株两市之外第一个财政收入过10亿元的县市。2、城市区位-武广高铁开通，区位优势凸显已于2009年底开通的武广高铁穿越耒阳全境，从耒阳到长沙和广州两大沿途省会城市的时间均在1小时左右，真正实现了“1小时生活圈”，区位优势更加突显，必将承接4、粤港澳经济的强烈辐射带动。小结：崛起的工业霸主耒阳在大发展，城市的区位优势越显突出，依托丰富矿产资源实现重工强市，工业不断发展和壮大，城市发展日益现代化，居民生活水平不断提高。 二、洞察市场1、市场发展现状-处于高速发展阶段，市场潜力大耒阳的房地产市场起步较晚，目前正处于快速发展前期阶段，市场消费能力强，且项目定位、规划、设计到营销各个阶段均有较大的提升空间，市场潜力大。2、市场政策-宏观政策对县级市场影响有限从2009年底开始，政府再次挥起宏观调控的大棒，明确要求“遏制”房价，立即使一线城市产生了明显的影响。但我司认为对耒阳这样的县级城市影响有限，因为调控政策主要针对投资需求，而耒阳市场处于5、起步阶段，刚性购房需求强。小结：高速发展，潜力无限房地产市场处于高速发展阶段，刚性需求大，整体营销水平较低，有较大的提升空间。三、洞察消费者1、市场潜力-高端市场空白耒阳丰富的矿产资源造就了许多高收入人群，但市场上的高端产品却明显供给不足，使得许多人到外地去购买高端物业，可见高端物业市场有较大的空白。2、消费能力-城市居民消费力强预计2009年城镇居民人均可支配收入达14000元，已经达到一般地级城市的收入水平，居民的消费能力强，消费意愿旺盛。小结：旺盛的消费能力城市居民收入增长明显，消费意愿旺盛，改善型置业购房是目前购房群体的主力军。四、洞察项目优势劣势 区位优势：项目处于未来发展主轴的城北6、区，距离市政府仅几分钟车程，区位优势突显； 生态资源丰富：项目内山、水、植被等生态资源多样、丰富； 规模优势：项目占地达2800亩，较大的规模体量能给住户良好的居住感受； 教育资源：项目旁为市内一知名私立全日制学校正源学校，优良的师资配备和较强的教育资源使项目的教育资源突显； 商业价值：项目所在区域目前缺乏核心商业，而未来整个区域居民群体庞大，项目商业价值高。 周边道路需整治：项目周边道路为运煤专线，常年有运煤车经过，路面脏污，需政府花较大力气整治； 火电厂污染：项目东北面为一火电厂，环境有较明显污染，对项目有一定影响； 生活配套缺乏：项目所在区域属于城乡结合部，缺乏生活配套。机会威胁 竞争机7、会：目前市场上的大盘项目较少，竞争激烈度不高，项目有明显的发展机遇； 市场发展快：耒阳房地产市场正处于快速发展阶段，提升空间大； 消费群庞大：耒阳市区人口约40万人，再加上周边城镇人口，拥有较庞大的消费群体。 口碑不佳：原项目耒阳国际新城由于在开发中途停滞，在市场上口碑不佳，市民对项目缺乏购买信心； 市场变化威胁：项目在长期的开发过程中，由于宏观房地产政策、金融政策等的不确定性，后期开发的产品设计和销售推广将受到不同程度的影响 。小结：湘南房地产发展的耒阳机遇区域环境资源突出，板块前景看好，虽然目前配套资源缺乏，但从发展趋势来看，必将成为未来耒阳最佳居住社区及城市副中心。第二部分 战略篇一、大8、盘战略1、两代大盘的开发战略审视大盘分类战略核心战略措施战略剖析代表项目传统大盘“三讲” 讲价格：借地价成本低优势，以综合性价比取胜 讲环境：以郊区自然环境取胜 讲配套：完善教育、商业等配套传统郊区大盘的典型战略，在消费者强调“有房住”的年代效果显著。广州华南板块：南国奥园、丽江花园、祈福新村现代大盘播种品牌思想 塑造品牌：打造高尚的社区品牌 推广品牌：提倡先进的生活观念和生活配套 深化品牌：着重于交房后的社区生活服务与管理适应于消费者日益理性、成熟的市场。万科：四季花城系列中海：营造“人文、关爱、分享”社区品牌星河湾：品质社区典范n 大盘战略启示：品牌战略是现代大盘竞争的核心战略，项目开发过9、程中的任何一项职能战略都必须紧紧围绕建立品牌、提升品牌和维护品牌而展开。大盘决策者从一开始就必须树立强烈的品牌战略观。在项目的产品设计、社区配套以及营销推广上，更要树立以开发理念（项目灵魂）为中心的项目整合系统。2、现代大盘品牌战略发展体系形象战略项目开发理念企业理念品质战略服务战略整体规划产品设计细节质量销售服务高档会所服务社区服务品牌战略品牌表现力营销广告推广形象营销活动推广内涵打动消费者文化战略社区文化企业文化先进社区生活理念极赋感染力的价值观感染消费者配套战略配套完整性配套档次提升独特配套竞争成熟的生活价值独特的生活附加价值吸引消费者领先的设计理念过硬的产品质量征服消费者完善的客户管理10、系统完善的俱乐部会员组织虏获消费者完美的售后服务体系战略市场播种品牌思想3、大盘核心战略当今中国的住宅开发，大多数房子的内容是同质的！凌峻认为大盘的核心竞争力不在于房地产开发的常规内容，而集中表现在大盘不可模仿的两个核心竞争层面：大盘品牌+大盘配套品牌文化核心竞争力品牌配套生活方式档次配套高、全个性强势配套软文化硬件星河湾品牌的力量祈福新村中国第一村国际精英文化配套高/大/全/强，应有尽有4、大盘操作心态做大事的人，不会计较一时得失；做大盘的企业，不会为一时的困难所束缚。大盘的特点是开发周期长、回报周期长，要有注重长期回报而适当调整短期收益目标的平和心态；产品竞争是房地产市场的核心竞争要素，要11、有注重产品品质，提高居住质量的务实心态；项目品牌是一个长期积累过程，不仅要看销售额，还要有看重市场占有率和市场口碑的发展心态；项目的长期营销必然要和城市、公众打交道，要有主动融入城市发展、配合社会文明进步、协助公众公益事业开展的公益心态。二、核心竞争优势构筑内层价值中层价值外层价值l 三重价值关系：内、中、外三重核心价值互为奥援，互为基石，整体性强，必须同时落实，同时实施才具有更大的竞争优势，三者不能割裂看待，更不能分开后独立实施。1、内层价值项目理念、政府及开发公司的追求与目标l 项目理念：以国际视野造城，以高端产品领航。前瞻而领先的理念是地块提升价值、创建品牌的价值原点。l 开发追求：政府12、与开发公司的开发决心和开发追求，保证了地块的基本发展保障和良好的发展前景。2、中层价值规划创新产品创新l 规划创新：项目规划要与城市融合，与环境融合，发展一系列完善的配套体系；l 产品创新：采用新的建筑技术、新工艺和新材料，为耒阳市民提供全新概念的居住产品。3、外层价值地段、规模、资源、政策、开发团队l 区位地段：临近市政府，城北新区是未来城市主要发展板块之一；l 总体规模：总占地2800亩，规模庞大，能提供优质的居住感受；l 自然资源：山、水、植被等自然资源丰富，生态环境极佳，理想居住地；l 政府政策：推动政府将项目纳入到区域城市运营范畴来考虑，并出台扶持政策和推动大型市政配套设施建设，将保13、证地块价值获得大发展。l 开发团队：地块开发团队强强联合了实力开发商、国内顶尖的规划设计公司、策划代理公司、园林规划设计公司等团队。三、项目整体运营战略总体开发战略：建立安全与可持续发展的平台不仅要做短跑冠军，而且要在漫长的开发周期内做长跑冠军1、如何有效规避开发风险（1）配套先行环境先行示范开发配套先行：市政配套，包括管网、水电等；生活配套，包括教育、医疗、商业等；环境先行：保留原有山水环境，对原有山水环境进一步改造升级，以及通过示范园林冲击市场；示范开发：示范区包括样板房区、首期示范园林、会所、入口示范区等，建立市场信心。 （2）快速回笼资金寻找合适的时机与市内有购房实力的大企业、大单位开14、展团购，以求快速、大量的回笼建设资金，降低开发风险。（3）政府宣传引导政府对区域进行推广引导，包装，如政府在宣传上提出“耒阳生态宜居新区”、“耒阳生态示范城”等称号。 （4）政府政策护航政府出台系列政策，保障项目周边环境，如周边不能有重污染工业，对环境进行整治，道路要迅速开通，对道路上的车辆进行管制，运煤线路绕道通行等。（5）持续引领市场，保持创新优势分期、分区及分片开发，每个阶段根据市场的实际发展状况来制定当期的开发策略和产品创新方式，不断实现品质升级和项目形象升级。2、如何奠定持续开发基础（1）以城市运营为发展基石，主动融入城市融入城市发展规划，与区域的长期发展形成合力，相互促进发展。（215、）整体统一规划、统一设计空间合理安排，产品合理分布。要实现空间安排和产品设计的合理性，整体规划设计是前提。（3）保持原有生态环境资源在规划中，要保持地块内原有的生态环境资源，包括山体、水体、植被等，不得将其破坏来建设建筑，以形成最佳生态环境。（4）政府配套与自建配套相结合一方面推动政府完善市政配套，另一方面完善自身配套建设。引进知名幼儿园、小学、医疗机构、大型超市、星级酒店，建立名牌教育、医疗体系，完善生活购物、娱乐休闲，提升社区生活质量。 （5）提出清晰的分期开发部署通过清晰的分期开发部署，如配套的落实时间安排、各类型居住产品及商业的开发计划等，科学的实现有序发展、价值递增。第三部分 定位篇16、一、项目定位湘南首席生态文明示范社区作为耒阳生态文明地产的倡导者与领导者，一方面关注建筑与自然、城市、社会的关系，利用自身开发提倡人人参与自然生态环境的保护，另一方面更加强调人与人相处，人与社会的关系平衡，注重社会生态与精神生态的建设。二、形象定位全景高尚生活的湘南样板作为未来耒阳首席高尚社区，本项目不仅要成为耒阳的首席生态大盘，更要成为整个湘南地区的生态样板社区，成为湘南的标杆项目。三、产品定位1、产品定位思路 本项目规模大，占地达2800亩，故单一产品线不合适，要有多样化产品组合； 拥有城市周边稀缺的山水资源，是开发高端产品的理想区域； 产品应涵盖从中端到高端的丰富产品线组合，全面覆盖耒阳17、购房群体。2、产品定位组合高端产品独栋别墅中高端产品双拼别墅联排别墅情景洋房中端产品高层住宅四、目标客户群定位1、高端圈层：私企老板、矿主作为位于金字塔顶端的人群，其具有极强的购买力，见多识广，对于长沙、衡阳、广州、上海、北京等地的高端别墅多有接触，对别墅有着自身的独特见解，眼光比较挑剔。且具有耒阳人好面子，喜好炫耀的心理。2、中高端圈层：企事业中高层、政府官员、医生、律师、个体经营者等这类人属于城市中高收入阶层，已经在耒阳有稳定的事业发展，有着一定的积蓄，均为改善型置业客户，追求更高的生活质量。3、中端圈层：耒阳普通市民一般的市民大众，多为刚性置业需求，购房可能为了结婚的需要，或者对目前的居18、住环境不满意，要换一处居住条件更好的社区，这类客户基数最大，是本项目的主力消费群。4、其他圈层：周边乡镇客户、外地回乡客户周边乡镇内收入较高的客户，这些地区无论是经济、政治、文化都是以耒阳市为中心，到耒阳置业不仅能享受更好的城市生活，更是个人社会阶层的上升标志。外地回乡客户多年在外打拼，积累了一定的积蓄，渴望回家置业，在家乡购置一套属于自己的房产或者通过改善性置业来提高生活质量，其由于多在沿海城市和长沙、衡阳等地工作，对于产品有着较高的要求和独特的见解。五、案名建议锦绣山湖第四部分 产品篇一、产品规划设计依据1、产品规划设计理念以人文思想建筑用新城市主义造城考虑耒阳城市特点与目标客户群体特征，19、提升项目的城市属性，紧紧围绕项目开发理念，从规划模型、建筑模型到社区生活构造，处处体现出新城市生活场景，以适度超前的项目运作理念，创造现代人向往的健康、品质、精彩的都会城市生活。2、首期产品规划原则（1）示范展示原则通过中高端产品入市，首期产品向市场充分展现项目的特色和优点，为整体项目建立较好的形象美誉度和消费认可度。（2）产品提升空间预留原则由于项目总体开发量较大，产品开发周期长，因此，在项目各期的开发过程中必须考虑到后期产品开发的持续竞争力，为将来产品的开发预留充分的提升空间，为项目销售积聚持续卖点，避免项目后期销售缺乏有力的市场吸引。（3）建立标准原则项目从一进入市场就征服消费者，征服竞20、争对手，突现产品势不可档的优势竞争地位。因此，建议在一期项目规划中，注重产品的创新与环境的营造，从而推动整体项目开发、销售。 3、首期产品定位分析（1）档次定位对于本项目而言，首期既要保证有快速的资金回笼速度，同时又要实现良好的市场形象，形象与去化速度两者必须平衡考虑，因此首期开发产品以中高端为主，建议为情景洋房。（2）目标客户通过高端产品有效吸引市内以煤矿业主和私营业主、企业高管为主要对象的购房人群，同时利用中端产品覆盖最广大的大众购房群体。（3）产品创新首期亮相产品必须要有一定的创新性，能对市场产生较大的冲击力，才能吸引市场的目光。（4）示范效应首期的开发要有良好的示范效应，即形象示范、品21、质示范和热销示范，一方面给予市场良好的示范形象，另一方面为后期产品开发提供示范。（5）首期产品线组合 首期亮相产品建议：以能实现资金快速回笼的产品+提升地块整体形象的产品情景洋房+独栋、双拼别墅 首期后续产品建议：首期亮相成功建立市场形象后，逐步推出高层住宅，丰富产品线，使高层、洋房、别墅多种产品相互搭配进行销售。二、整体规划布局建议1、总体布局首期开发范围群英北路安置区 首期开发500亩，位于南门入口处，包括入口大道、会所、示范园林和样板房等； 首期产品包括别墅、情景洋房和高层住宅； 项目主入口设置在面向群英北路一侧，主入口两旁均为高层住宅，安置区设置在群英北路西面独立区域； 建筑布局要依山22、而建，不能破坏原有的山地、水体地形和生态风貌；2、首期交通组织（1）总体设想部分人车分层，别墅车辆入户轴线清晰，步步随景考虑社区别墅规划，必须实现车辆入户要求，因此较难实现严格意义上的人车分流设计；在车库的设计过程中，别墅产品尽量做到车辆入户，而高层与洋房产品尽量利用半地下车库实现人车分流，确保组团内不受车辆干扰。考虑前期成本投入，情景洋房也可采用人车混行的方式。小区内的进出道路系统应有清晰的主次轴线，勾勒出清晰的居住空间层次，营造缓慢进入家庭的回家线路。交通道路景观化，使住户一进入社区就能感受到强烈的归宿感和温馨感，在回家过程中松弛白天的疲劳，体现社区的人性化规划。（2）主入口设置目前项目南23、门入口面向高速公路联络线，不宜作为项目主入口，主入口应设置在群英北路。目前群英北路尚未开通，故在其开通前，项目主入口为南门入口，首期开发区域设在南门入口处。群英北路主入口开通后，南门入口作为车行次入口使用。（3）社区车行交通体系n 目标： 创造一个步行优先、闲适轻松的生活环境。 提供多种方式的交通体验。 提供方便高效的交通服务设施。 建立明晰的道路等级，满足功能需求。 将穿越性交通最小化。 塑造小尺度的现代组团的尺度与空间风格特色。n 原则： 道路可分为外部联系道路和区内道路，而区内道路又分为环道、组团道路、入户路三个等级。 为塑造人性的亲密尺度的邻里空间，在满足交通量的前提下，控制道路的红线24、宽度，不使路幅过宽，并在组团中引入尽端路。 公共停车场的设置与人们的活动聚集点（商业、会所）相结合，并考虑与主要进出干道的关系，提供到达与疏散的便捷。n 车位配比由于地块的区位特征、别墅产品的规划以及未来的家庭汽车的普及。因此，本案应抱着发展的眼光，以适当超前为原则，预留足够的车位满足日益膨胀的汽车消费。并根据不同产品类型的消费档次，合理的设置车位配比。 别墅住户的车位比为1：2 洋房住户车位比为1：1 高层住户的车位比约1：0.8n 车库位置 别墅：利用半地下室停车，确保车库达到每户一个，另外为了保证高端客户对车位的要求，可利用庭院进行户外停车。 集中式半地下车库：车库集中分布在高层区域，充25、分利用人防面积降低成本，并充分利用地势的高差，设计双层台地车库，实行人车分流，人流通过台阶走上台地进入住宅，汽车则从组团外通过坡道进入半地下车库。如下图所示：n 消防车道情景化利用高低错落的植物群丰富沿线的景观层次，将视线引向通道周边各个景观区，以弱化消防车道的突兀感。同时在不影响通道功能的前提下，在其周边设置一些盆栽、座椅等，使其更具步道的节奏与尺度，更加亲切、更加有趣味。（4）社区步道系统n 目标： 强调步行优先，鼓励休闲游憩性的步行活动。 围绕景观走廊塑造特色滨水步行空间。n 原则： 开放空间内设连续的步行道，提供舒适、宜人的步行空间。 主要道路上的步行专用道每隔300米（舒适步行距离）26、设置服务设施，提供休整点，遮荫休息区。 设计了步行专用道网络，主要由核心区环线、景观廊道组成，并均可向中心延伸，进入中央核心水面区。 景观带与步行道结合，强调山水特色、提供滨水的休闲活动空间，指定了几个特色步行街区：山体、滨水散步道、组团步行、生活步行街。 对各级道路，有不同于既定的剖面设计处理。 在道路剖面设定和景观处理手法的共同作用下，塑造空间尺度；这样的空间提供人们交流的场所、反映项目形象。n 步行道路划分：分段明确，主次清晰 一级道路：即小区级道路系统，是贯穿社区的景观中轴线，社区内各组团景观空间都将通过中轴景观延伸至各单位组团。 二级道路：主要指组团内部相对独立的步行系统，通过小区交27、通网的节点，使小区步行系统能够将各部分的活动空间、景观联系在一起。 三级道路：宅前小径，宅前小径曲多直少，并在两旁配置一些园林小品，以及层次丰富的植物搭配。3、首期景观空间规划以社区交通干道为景观轴线，以示范园林区为核心，通过景观轴线向组团均衡延伸，缔造层次丰富的景观空间社区交通干道既是居民出入的行用通道，同时也是居民参与社区景观享受的重要轴线。它是组团景观与中心景观的衔接线，使得整体景观层次分明，变化丰富。中心景观作为整个社区的景观核心，体现出项目的整体园林风格，是居民日常休闲、活动、娱乐的中心地带。通过组团景观的分布，确保社区内各单元住户都能享受到较好的景观生活，提升小区的整体生活品质。三28、单体建筑设计建议1、建筑风格建议简约欧式风格融合现代建筑语汇，打造欧式风情城邦作为典型的县级城市，消费者对于欧式风格较为钟情，人们向往西方的优越生活，从而把对美好生活的愿望寄托在西方建筑的形式和符号上，满足追求高尚生活环境和生活方式的心理。这是西方建筑形态在国内得以流行的消费心理基础。从消费群体来看，本项目的目标消费群体年龄以中年人居多，因此对于现代建筑风格较难接受。从目前市场楼盘建筑风格来看，中高端楼盘均采用欧式风格，从以往的经验来看，欧式风格在起步阶段的市场容易被接受，有助规避市场风险；同时由于耒阳市场较小，不宜提出某种具体的风格（如西班牙或法式等），提一个相对宽泛一点的风格接受度要高些29、，接受面也要宽些，以防高端客户对固定风格的排斥。2、别墅设计建议（1）建筑形式及结构 容积率：0.45 楼层：3层由于别墅售价较高，为适当控制总价，增强产品市场竞争力，建议本项目别墅采用3层结构设计（不算地下室）。 建筑结构：框架结构框架结构不仅结构稳固，而且空间分割自由，居住能根据自己的个性偏好对房型进行改造，相对砖混结构的固定空间有着较为灵活的变动优势。（2）建筑立面丰富的层次感、不同的材质感外立面色彩：采用三段式色彩，底层颜色较深，中部较底层颜色要浅，上层颜色则最淡，以形成丰富色彩层次搭配；立面材料使用文化石、高级涂料与木材，在材料的划分上注重细节与尺度，增加住宅的价值感，同时不失欧式风30、情的特色。满足消费者对品位生活的向往，展现高品质的现代高贵生活情调。对于原已建建筑，必须对其外立面进行重新设计包装，以保持新旧建筑之间的风格统一性。（3）建筑细部建议 屋顶：坡屋顶别墅建筑不仅要在整体上营造出雅致、浪漫的高贵生活气质，并且将成为高层住宅的重要景观空间。因此，建议别墅屋顶采用坡屋顶建筑造型，红色、墨绿色、蓝色等深色调的屋面可体现建筑物的稳重与品质；在材料选择上，可采用别墅通常所使用的欧文斯克宁瓦，具有重量轻、外表美观、耐严寒、易维护等多项优点。 窗户：大面积、通透、采光良好对称的窗格、微拱形的窗沿，欧陆风格中恒久不变的符号；阳光通过大面积的落地玻璃直接进入屋内，通风采光俱佳。 栏31、杆：铁艺栏杆、高雅、浪漫露台上黑色的铁艺栏杆，以及栏杆上金色的雕花图案，将以独特、高雅、浪漫的欧陆艺术风格美化了业主的生活。 雕花：精细门楣、窗台、阳台多处都刻有精美的欧陆式雕花图案，精细的手工、简洁的图案中透露出欧陆式风格的精髓。 盆花：点缀、装饰退台式露台的每个柱子上均放有白色的陶瓷盆花作为点缀，多彩的花色，装饰着业主温馨的家庭生活。 正门入口：豪华、大气别墅正门门口两旁以罗马柱支撑，入口两旁有一小型平台，平台的立面和屋檐的立面上都刻有雕花图案，入口的顶上还有装饰性的古典吊灯，深棕色的厚重木质大门，开阔的入户门，表达出作为家族印记的豪华与大气。 地下室：三面采光架空地下室顺应山势逐层抬高的32、特点，每栋别墅建筑的地下室均设计为架空层地下室，架空层正对自家后院敞开，能够三面采光，完全杜绝传统别墅地下室采光不足、昏暗潮湿的弊端。 窗户玻璃材料：防爆、防辐射、隔热、隔音、防透视玻璃全部采用经过特殊工艺处理的贴膜玻璃，该玻璃具有以下特点： 安全与防爆：具有防爆功能，防止因自然灾害和恐怖爆炸等玻璃飞溅造成的破坏，减少人身伤害的可能性，保护人身安全。 隔挡紫外线：有效隔挡阳光中的紫外线，减少紫外线对人体的不良影响，并防止地板，地毯，窗帘，家具褪色变形，延长使用寿命。 隔热：能反射和吸收太阳光中大部分的远红外线的热量，有效隔绝太阳能的热辐射及热传导，保持室内清凉舒适，降低空调的电量消耗，达到节能33、的作用。 隔音：具有良好的隔音效果，减少室外噪音对室内业主生活的不良影响。 减少炫光：减少室外漫反射产生的炫光，使室内看室外更柔和，保持眼睛舒适。 加强私密性：使屋外看不清屋内，减少室外对室内的透视，加强私密性。3、情景洋房设计建议（1）整体设计建议自然、温情、更多增值空间 建筑结构：框架结构； 容积率：1； 层数：6+1层，一层带地下室、二、三、四为标准层、五、六层为复式；（2）建筑细部建议 立面：户户带露台、层层退台本项目的情景洋房要按照真正意义上的情景洋房进行设计，一层带花园，二层以上带露台，层层退台，让每一户都拥有更多的景观。 屋顶：坡屋顶作为低层建筑，顶部作为第五立面对于后期高层的景34、观价值具有重要影响，建议采用坡屋顶形式，使之更具风情化特征。 立面色彩：三段式色彩与别墅类似，情景洋房外立面同样采用三段式色彩，底层颜色较深，中部较底层颜色要浅，上层颜色则最淡，以形成丰富色彩层次搭配。4、高层设计建议（1）层高：1519层耒阳目前对于高层的接受度已经逐步提升，购房者对于高层的接受度越来越高，建议高层的层高在1519层左右，使项目内优美的园林环境能向住户充分的展现。（2）建筑细部建议 立面设计上-顶部檐口上-屋面电梯机房中-阳台.栏杆中-空调机位中-窗 + 线脚 + 构架下-底座 + 裙楼 + 架空层 架空层：观赏性、参与性建议项目高层内部楼宇全部采用底层架空结构处理，以提高整35、体社区的绿化率，扩大居民活动空间，营造丰富、健康的绿色生态环境，充分展现项目高品质生活享受。架空层主要设置为居民的活动交流空间，点缀丰富的景观元素，使得社区的整体景观更具延续性，布置儿童游戏场、健身器材及休闲坐椅等，使架空层空间充满邻里、健康的生活气息。 入户大堂：清风大堂住宅单元的入户大堂建议采用清风大堂设计，局部无墙体或以玻璃间隔，一改单元入口采光暗淡、通风差的不足，使得大堂与外部景观融为一体，更体现生态化设计理念，同时也可适当降低建筑和装修成本。 阳光电梯间：阳光、风景将传统的室内电梯间改造成带有花园的通透电梯间，一改以往沉闷的电梯上下楼，使电梯生活成为项目品质生活的一大亮点，充分体现出36、项目的生态居住理念。 观光电梯：风景、品位在具有良好景观的位置，高层住宅建议采用板楼设计，并配置观光电梯，使每次乘坐电梯不再是枯燥的等待过程，而是一个观光的体验过程，同时达到通透节能的效果。5、产品配比建议 别墅：虽然别墅客户有较高的购买力，但过高的总价依然会影响去化速度，故建议别墅面积应有所控制，户内面积不宜过大，通过赠送较多的增值空间来扩大室内活动范围。 情景洋房：购买情景洋房的客户追求居住的舒适性，建议均为三房户型。 高层：高层住宅面向大众消费群的改善型换房需求，其一方面追求住房的舒适性，另一方面对于总价敏感性较高，故建议以实用三房和创新二房为主。产品类型户型面积区间数量独栋别墅五房3037、040060套双拼别墅四房或五房21025040套情景洋房享受型三房135145占35%舒适型三房120130占65%高层住宅舒适性三房120130占15%实用性三房105115占55%创新二房95105占30%6、户型设计要点（1）别墅户型内部设计 空间感：宫殿化、恢弘感产品的内部空间感营造上参考欧式宫殿的设计，突出空间上的恢弘感、豪华感与大气开阔感，客厅挑高两层设计，并在客厅顶部安装欧式水晶吊灯，使业主产生仿佛置身于欧洲皇室宫廷的感觉。 景观化：全景化设计户型设计上以全景化设计为核心，必须要体现项目的重要价值点景观价值性，从建筑布局到户型设计，都以“先景观后建筑”的原则考虑，确保每个户型都38、具有良好的近、中、远多重景观，并运用独特的窗户设计，将室外的园林景观直接引入屋内，使业主在室内的每一个角落都有绿色的陪伴。 安全性：立体安防系统、紧急避险系统、智能家居系统、皇家卫队对于别墅豪宅，其安全性是至关重要的。由于本项目的业主都是社会上的知名富豪人士，生活上和工作上难免会受到各种不法分子的骚扰，为了保护业主和其家人的人身及财产安全，本项目通过设置多重立体安防系统、紧急避险系统、智能家居系统和皇家卫队等多种措施，还业主一个安全、舒适的生活环境。 私密性：楼栋错位、绿化阻隔、玻璃反射私密性是居住物业追求的一个基本要求，尤其是别墅物业对于私密性、领域感的要求远胜于其他住宅产品，高端别墅业主对39、于私密的敏感程度甚至不亚于对舒适度的要求。n 楼栋错位：楼与楼之间至少要保持10米的距离，平面上要相互错位，同时注意窗户开启的位置，使每家的窗户对着别家的山墙或者花园，防止楼栋之间窗户的直接正对，n 绿化阻隔：花园内的低矮灌木和高大乔木相互组合，形成一道具有层次感的天然屏障，别墅映衬于其中，若隐若现，使花园内的别墅从各个角度看都具有神秘感。这样的隔断既能遮挡视线、吸音隔尘，又能以此增加绿化，形成较强的私家独享的空间场所。n 玻璃反射：窗户均采用特殊的贴膜玻璃，使室内能够清晰的看见室外的情景，而室外则无法看到室内的情况，并且该玻璃还能够有效反射室外强光对室内的干扰。 主人房设计：大面积、多功能主40、人房主人房面积要达到6080平方米，只有宽敞开阔的主人房空间，才能充分显示出别墅主人的尊贵和优越，才能包容家族创始人丰富的人生历练。主人房是一套完善的生活功能系统，包含休息、起居、工作、休闲、商务等多种功能为一体，房内除了卧室外，还设置有读书间、衣帽间、洗手间和茶室等。（2）情景洋房户型设计要点 增值空间：花园洋房底层带地下室和花园，上层带露台，更多增值空间； 四大光明和七大分区：厅、卧、厨、厕四大功能空间必须要有明窗采光通风，户型内部必须实现动静分区、公私分区、洁污分区、干湿分区、内外分区、主次分区及卫浴分区； 景观优先：以景观作为重要的设计前提，保证每个户型、每个客厅、每个卧室都有景观。 41、卧室：在不影响其他功能区域的前提下，优先考虑主卧的尺度，保证主卧大开间、大面积。 客厅：客厅是户型的“脸面”，当地消费者对客厅尤其注重，要求客厅开间大、面积大。 （3）高层住宅户型设计建议入户花园+超大阳台+空中庭院增值点传统处理方式创新处理方式说明入户花园多数入户花园面积仅有36平方米，变成了事实上的过道。增大面积，扩大到68平方米，与客厅空间相结合。形成通透、宽敞、具有花园效果的入户花园或入户庭院。超大阳台普通阳台面积为46平方米，在功能上也仅仅拥有采光和观景等常规功能。阳台面积扩大到10平方米以上。在阳台造型上也结合户型空间形成多种变化。通过阳台的封闭、隔断等处理，可以增加一间房，实现“42、N变N+1”的效果。空中庭院传统户型极少考虑做空中庭院，以致很多户型的采光效果差，而且缺乏空间情趣。在客厅或餐厅的外缘增设68平方米的空中庭院，增强空间的采光性和通透的情景性。阳光室、娱乐室、书房等多功能情景房。或封闭以实现“N变N+1”的效果。（4）户型参考独栋别墅：350平米（五房两厅三卫） 一层 二层 三层双拼别墅：250平米（五房两厅三卫） 一层 二层 三层情景洋房：舒适三房（三房两厅两卫），120平米高层住宅：舒适三房，120平米户型点评： 传统户型布局的基础上，强调空间质量的尺度； 提供前后超大阳台，提供可变空间的可能； 户型实用率较高； 采用院落式布局，更具特色。四、园林设计建议43、1、园林风格建议东南亚风情坡地休闲园林 根据项目的定位考虑：项目定位作为高尚生态住宅，且具有丰富的坡地资源，欧洲皇家园林的大气较难以在如此复杂的地形条件下营造。 从与建筑融合的角度考虑：本案选择简欧建筑风格，具有浓郁的风情感，选择风情园林较易实现建筑与景观的融合，同时也比现代园林更容易出效果。 从项目自身考虑；对于东方人来说，其更注重于园林设计的“精致感”，因此，首期选择东南亚风情园林更为合适。 从成本投入与效果对比分析；东南亚风情园林在投入成本上不高，但在视觉感观效果上更易出彩。2、园林景观设计要点n 空间组织立意小区的整体景观规划，在统一园林风格基调下，又有变幻的园林主题，使得整体园林更突44、显出丰富性、层次性和主题化，本项目可通过不同的景色观元素，将使整个社区的景观空间更为丰富有趣，把东南亚风情主题演绎的更生动、更透彻。n 注重点线面相结合环境景观中的点，是整个环境设计中的精彩所在。这些点元素经过相互交织的道路等线性元素贯穿起来，点线景观元素使得居住区的空间变得有序。在居住区的入口或中心等地区，线与线的交织与碰撞又形成面的概念，从而形成居住区中景观汇集的高潮。n 健康生态原则在社区园林景观的规划中，要充分体现出项目的“健康生态”原则，在公共空间尽可能的多布置一些居民活动场所，力求使社区每一年龄层次的住户都能获得充分的活动空间。n 多层次空间在坡地社区中，难以创造出气势开阔、变化丰45、富的景观效果。因此，要充分运用风景的开合、空间的对比，采用造景、托景等不同手法，通过水系、坡地、下沉式广场等景观把园林有机的分割为不同层次的空间，使园林呈现出立体式、梯度式的高低错落的立体美态。3、园林细节建议（1）水体系统以不同形式的岸线配合周边不同性质用地组成尺度多样的特质空间，分为三个特征区: 山谷特征区：利用山地高差形成水自上而下的流水景观，从经济上考虑，机械提水的流水的线路不宜过长，尽量利用高差形成自然流水。山涧、小桥、流水犹如仙境幽谷、原木、枯石、溪流山林中的清潭与跌水回家的石路与水相伴 滨水特征区：由数条放射状的水道与居住组团形成，水道密度最高，通过水网来构筑独特的半岛、岛屿氛围46、。展现沿狭长河道展开生活空间的区域，体现自然野趣的，塑造使人身心放松的氛围。属于半开放性的亲密型水空间。石砌的台阶连接水与道路伸入水面的木桥组团边的溪流跌水在家门前汇入小溪钓鱼台木栈道 中心开阔特征区：以开阔水面为背景，复合的土地使用为基础，塑造富有活力的、反映湖区特征的水道空间。小桥与水面空中俯视（2）绿地系统根据本项目地块的条件，绿地系统可分为：生态绿廊、自然山脉、视觉廊道、公园绿地四类。 生态绿廊：是主要的绿地，提供了本地居民、外来访客接近自然的机会。 自然山脉：主要位于高地，是整个社区的绿色背景。 视觉廊道：由入口自南向北延伸，是整个基地最重要的视觉通廊，以带状山谷结合水道，强化视觉通47、道。 公园绿地：是提供居民、访客休闲、游憩的各种活动空间，包括社区公园、会所公园、邻里公园等。与水体相结合的绿化系统自然山脉的秋天背景生态绿廊古朴生态的庭院绿化（3）山顶公园本项目地块内有着丰富的山体资源，因此，可借高山之势，依托原生态的山林植被，开辟具有休闲、生态、观景等功能的山顶公园，通过山顶公园与水库湖面的联动，从而形成山体的绵延磅礴，以势取胜；水体的绰约大气，以形动人；并为业主提供多样性的空间体验场所。 道路可开辟多条道路直达山顶公园，除由开放空间的石阶道路到达山顶公园外，在地块的山谷等地为业主开辟专门直达山顶的富有情趣的林荫小道。林海幽径原木阶梯 山顶观景平台在北侧中部主峰的至高点设48、一观景平台，为业主提供活动、观景的场所。这一景点继承山体的雄阔及天人合一的理念，形成一处以圆形为基本造型的汇聚广场。同时辅以夜间光表演，既有简练、浑厚、终极的造型，又含悠远、缥缈、轻灵的意境。在树林、灯光映存下的观景台“一览众山小”的视野（4）园林道路园林以营造休闲为主情调，园林步道设计在满足功能的前提下，应曲多于直，宜窄不宜宽。应尽量避免过长的直道，同时可沿水系布置小桥与汀步。具有情趣的铺地风情道路汀步栈桥（5）植被选择在植被选择上，若选择东南亚植物，其风情感更强，但考虑成本投入及后期维护，建议选择本地常绿植物，通过不同季节树种的搭配，不仅做到“四季有绿”，同时具有较强的观赏性。在绿化的搭配49、上，要丰富层次感，通过高矮和色彩的搭配体现强烈的层次感，近处色彩丰富的花丛、中间低矮茂密的灌木、远处挺立的乔木，鲜明的颜色，丰富的层次。层次、色彩丰富的植被（6）景观小品园林内点缀着各种景观小品和雕塑，集趣味性和观赏性于一体，丰富园林中的景观元素。（7）休闲场所 露天咖啡馆以浓密的树木为背景，面向广场的岩石地面与木地板相间铺装，布置木制休息桌椅、遮阳蓬等，让业主在此边品尝咖啡边欣赏社区美景。露天咖啡馆 凉亭、花架在庭院当中设置具有浓郁东南亚风情的花架与凉亭，使之成为业主的休闲场所之一，同时也成为社区景观的重要组成部分。凉亭花架五、配套设施建议项目的配套可分为两大类，包括项目的硬件配套与软件配套50、，本项目首期产品其主要配套如下：项目配套软件配套硬件配套物业管理智能化设施公建配套1、配套设施建议（1）商业配套 商业定位开放式风情商街本案临群英北路主入口临街面长，具有较高的商业价值，但考虑目前项目周边的商业氛围不成熟，缺少人气，而商业项目销售相对住宅项目来说，周期比较长，所以建议本案商业前期定位为以目的性消费强的餐饮、休闲业态为主，后期随着区域的成熟及入住业主的增加，定位于“开放式风情商业街”，主要以餐饮、休闲、购物、生活配套为主。商业街与入口广场共同构成项目的公共开敞空间和标志性建筑。 商业规模建议建议本案的商业开发应保证体量，总量约为30000左右，在尽量保证能够使项目的商业设施在一定51、程度上为城市提供了服务，也实现了商业设施的经济效益。这种集中的商业模式不但是周边项目所缺乏的，而且可以避免后期经营为业主造成交通噪音、停车、垃圾等问题，也保证了居住的安静和安全。 社区商业建筑形式景观式建筑+情景式环境+高价值空间阐述： 景观式建筑建议商业采用裙楼底商设计，在建筑风格上与住宅部分保持统一，同时与石材、玻璃等现代元素结合形成艺术美感和视觉冲击；通过几何特征的剥落韵律，赋予场地新的内涵。 情景式环境利用广场、入口、和商业街的合理布局，配合小品、植被等打造步行街的景色，使消费者在商业街购物的同时也能够体验到一种休闲与时尚，这种设计可以使商业部分成为项目环境景观之外的另一道人文景观，有52、利于提升人气，吸引档次和品位商业进驻。 LOFT高价值空间：建议商业街上采用LOFT商业框架结构，层高5.8米，这种可拆改的灵动空间不但可以为后期的商家提供多样的选择，也能够使未来商业街各门市的布局更加灵活，以便于使目前建设的商业能够适应后期各种商业业态对商业物业的最合理要求。 经营业态建议从经营与服务社区业主的角度考虑，建议按照餐饮30%、购物30%、社区服务40%的比例，社区服务分公共服务、生活服务两大类进行设置。n 公共服务类：银行、邮局、邮政储蓄、电信服务等；对于公共服务项目可采用定向招租的办法，政策给予适当放宽，商铺的后期经营是投资者最关心的问题，如果能够定向招租，也将为商铺的销售奠53、定良好的基础。n 生活服务类： 中型综合超市：营业面积2000左右； 社区连锁便利店：营业面积100左右； 其他网点：餐饮店、便民药店、美容美发、干洗店、家政服务、书店、教育机构、健身机构、花卉等各类小型商业服务设施。（2）学校 中小学精英成长的摇篮项目旁正源学校作为耒阳市内知名的私立学校，有着较高的知名度和优秀的师资水平，作为全日制中小学校，是培养未来城市精英的摇篮，对项目自身是重大的利好因素。建议与该学校合作，凡是本项目业主子女均可优先到该学校入读，成为项目一重要卖点。 幼儿园艺术幼儿园艺术素质教育基地阐述：考虑项目的规模以及周边市政配套情况，建议在社区内规划面积约3000的幼儿园一个，幼54、儿园其产权为开发商所有，租赁给知名度较高的幼儿园，在幼儿园的打造上，可： 聘请长沙或衡阳优秀的幼儿园教师任教，使其师资力量得到大众的认可； 注重幼儿的素质教育，定期组织艺术学校老师前来学校举行针对性课题交流，使幼儿园成为精英儿童素质教育基地； 整合社区及周边的幼儿资源与老师资源，为业主提供信息平台，由其自主聘请幼儿辅导。（3）商业会所 基本考虑原则n 从目标客户群需求的角度出发，设置合理的功能；n 前期可作为项目的售楼部，后期作为会所；n 有利于后期经营和维护，减少物业成本和负担；n 体现项目的档次与未来的生活氛围，为营销提供支撑点。 会所功能建议n 售楼部功能情景式体验中心阐述：通过充满想象55、力的建筑立面与艺术化的空间布局；使售楼部成为耒阳最具建筑特色、兼具视觉和体验双重享受的地产项目销售场所。将项目未来风情的画面进行浓缩，包括图文等陈列于体验中心，包括区域前景展示、项目整体展示、项目卖点展示等，让项目的信息能够向客户完整呈现。n 会所功能现代休闲生活馆阐述：是休闲与生活的完美结合，设计简单典雅，可以让人沉浸在休闲、文化与交流的海洋中，成为社区业主的交流平台，其主要功能设置建议如下：功能区经营项目类型休闲运动区健身房、乒乓球室、台球室休闲娱乐区棋牌室、咖啡厅、中餐厅、亲子乐园休闲艺术区艺术展示厅、创意吧、阅览室休闲服务区商务中心休闲交流区业主沙龙室、多功能厅（4）泛会所 运动场地在56、地块内相对集中的规划运动场地，如网球场、羽毛球场、乒乓球场、篮球场等，并注重周边植被的遮挡；在组团及架空层、绿荫步道附近配置健身活动器械，使其融合在社区园林景观中，成为社区景观的一部分。网球场康体设施 生态休闲架空层利用架空层，提供半室内公共活动空间，增加住户的交流，同时架空层又是景观互相渗透的有效途径。架空层半地下室游泳池生态架空层 儿童天地作为年轻的购房者，较为注重孩子的健康成长，建议在后期小高层区域楼宇之间建设儿童游乐园；配备滑梯、吊篮、沙场等；儿童乐园周边需要一定面积的硬质地面供儿童自带游乐玩具玩耍。儿童游乐场地 情趣场所 在社区适当位置设置一些情趣场所，例如在较为清净的地方，开辟一块57、两人世界天地，体现社区的浪漫情怀。（5）星级酒店耒阳餐饮娱乐新核心作为湘南首席生态示范社区，提升项目的形象与档次，建议建设一座四星级或以上的酒店作为项目配套，建议位置设置在群英北路主入口旁。建议引入长沙知名酒店进行品牌输出及进行管理（如华天），该酒店主要具有以下功能： 餐饮、住宿由知名酒店管理公司进行管理，为客户提供一流的餐饮及住宿服务。 娱乐、购物、休闲在一楼大堂内开设品牌服装、香水、礼品店，为入住的中高端顾客提供购物便利，并在二楼或三楼引进品牌KTV、桑拿、按摩、沐足中心等， 会议、商务酒店内设有中大型会议室，并设有商务中心，提供各种网络、商务接待、会议等服务。2、智能化设施建议（1）核心58、智能化设施家居智能化控制面板家居智能化最为重要的是建立家居智能网，一般而言，具有按纽控制、遥控器控制、控制面板控制、电话远程控制、网络远程控制五套控制体系；考虑耒阳消费者经济实力与项目开发成本，建议选择造价较低、操作较为简单的控制面板体系，通过集成系统，可以实现布防与撤防、紧急报警、信息留言等功能。（2）安防设施n 一卡通管理服务从各入口进入小区、驾车进入地下车库（或在指定场所消费）都可使用IC智能卡刷卡进入（或消费），既提高了业主进出小区的便捷度，也能对外来人员形成有效阻隔，确保小区安全。n 全天候闭路电视监控系统在小区内的主要通道、车库、入户大堂及周界等处设置前端摄像机，将图像传送到保安中59、心，对整个小区监控点进行实时监视和记录。n 紧急求救系统安装在主要进出口、主人房。当紧急求救掣被触动，紧急求救掣会立刻传送紧急讯号至二十四小时保安监察中心求助，当警钟警报系统未运作时，紧急求救掣依然可以运作，不受影响。这对于老人有着较为重要作用。n 燃气报警系统燃气泄露时，将发出火警讯号，传送至物业管理中心，避免潜在的人命及财命损失。n 红外线监控系统能保护空旷的室内及室外地方，当非法进入者进入红外线对射系统的感应范围，警钟警报系统会立刻被触动，一般设置在小区界线以及住宅内部重要的交通组织部位。n 电子巡更系统电子巡更系统的作用是保证小区保安值班人员能够按照预先随机设定的路线顺序地对小区内各巡60、更点进行巡视，同时保护巡更人员的安全和及时处置应急时间。（3）其他设施n 三表远传技术实现水、电、气远程抄表，确保主人居家生活私密性。n 背景音乐系统小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱、音柱等放音设备，由管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。同时在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。3、物业管理建议本项目作为湘南地区规模最大的生态示范社区，建立其物业品牌具有必要性，因此建议物业管理模式为“自行成立物业公司+引入物业管理顾问”，将不仅有利于项目品牌的建立，带动项目的销售，全面提升项目的产品61、力；同时也是提升自身团队管理水平的重要手段。聘请知名物业管理公司作为顾问的必要性在于： 是促进项目销售的需要。在项目销售阶段如果聘请知名物业管理公司作为顾问进行管理，是良好生活方式的信心保证，对目标客户具有十分强有力的吸引力。 是建立项目品牌的需要。由于知名物业管理公司具有健全的管理体系和服务体系，能为业主提供更多的优质服务，有利于建立项目良好的品牌形象。委托物业管理公司建议：物业公司必须选择一些实力宏厚、管理体系完善、来自沿海的知名物业管理公司担当。对管理顾问的要求： 具有多年物业管理经验，曾管理多个大型住宅小区，最好熟悉湖南市场； 具有较高的知名度，管理的小区楼宇曾获得物业管理奖项，如：优62、秀物业管理小区、物业管理示范小区等； 具有高标准的工作体系，获得ISO9002等国际标准质量体系认证； 从成本控制的角度考虑，费用不宜过高。综上所述，我司建议委托国内知名物业管理公司，如绿城物业或戴德梁行。结束语成功的产品规划决不仅仅取决于地段与成本的投入，而是产品的价值与客户的价值取向是否保持一致、产品的规划与市场的发展是否保持协调。本方案所涉及的项目定位和产品策划构想，考虑成本投入以及未来的价格空间，应有所取舍，提出构想是为了有讨论的方向性，也期望通过与开发商、规划设计单位进行深入沟通，在以上的基础上通过探讨，进行产品的加减法决策。但无论如何，凌峻认为：“好的开始等于成功的一半”，因此首期产品不仅仅需要实现理想的销售目标，同时也担负着展示项目整体形象、建立良好市场口碑的重要意义，所以尤为重要。本报告正是从市场出发、从消费者的需求出发，去打造本案产品；我司有信心与贵公司一道，把本项目成功地推向市场，为后期项目持续发展奠定良好基础。