1、Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1地产服务地产服务 投资管理投资管理 资产及商业管理资产及商业管理Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage2Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved昆明昆明XXXX广场项目广场项目项目定位定量及开发策略研究报告项目定位定量及开发策略研究报告Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage2、3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明 Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or dis3、tribute this article for any purposes Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage4第一部分第一部分 研究思路研究思路目标沟通目标沟通德思勤对本项目目标的理解德思勤对本项目目标的理解项目整体发展核心问题思考项目整体发展核心问题思考本报告研究思路本报告研究思路1 12 23 34 4Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage5目标沟通目标沟通我们的开发目标是什么？我们的开发目标是什么？利润最大化利润最大化进一步提升企业进一4、步提升企业品牌知名度品牌知名度迅速回笼资金迅速回笼资金销售持续增长销售持续增长Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage6德思勤对本项目目标的理解德思勤对本项目目标的理解叫座叫座 树立片区高价树立片区高价 实现全市范围的高销售率实现全市范围的高销售率 在在2010年年的的曲曲靖靖地地产产市市场场中中取得非凡的影响力取得非凡的影响力 叫好叫好 打造一流的新型商业中心打造一流的新型商业中心 成为市民中意的消费场所成为市民中意的消费场所 建设城中心生态人文社区建设城中心生态人文社区 为政府税收、就业做贡献为政府税收、就业做贡献 竖5、立城市建筑景观的新地标竖立城市建筑景观的新地标 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage7项目整体发展核心问题思考项目整体发展核心问题思考 从从我我们们操操作作的的多多个个综综合合体体项项目目来来看看，都都市市综综合合体体成成败败的的关关键键点点在在于于是是否否有有足足够够的的市市场场支支撑撑力力，如如何何最最大化发挥复合价值，而对于本项目而言，以下三个问题很重要：大化发挥复合价值，而对于本项目而言，以下三个问题很重要： 项项目目地地块块自自身身条条件件有有什什么么优优劣劣势势，对对项项目发展又怎样的影响？目发展又怎样的影6、响？ 综综合合体体内内部部商商业业与与其其他他物物业业的的关关系系如如何何，如如何何以以商商业业价价值值带带动动其其他他物物业业的的价价值值？使使整整体价值最大化？体价值最大化？13发掘项目地块的核心价值发掘项目地块的核心价值从价值最大化的角度出发为项目各从价值最大化的角度出发为项目各物业需找发展机遇物业需找发展机遇 未未来来市市场场需需求求是是否否足足以以支支撑撑原原规规划划体体量量，综合性项目的市场机会在哪？综合性项目的市场机会在哪？2项目定量研究项目定量研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage8本报告研究思路本报7、告研究思路+所有研究的核心均围绕：所有研究的核心均围绕：物业的价值物业的价值+Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage9第二部分第二部分 项目定位定量研究项目定位定量研究项目整体定位研判项目整体定位研判商业物业定位定量商业物业定位定量商务办公物业定位定量商务办公物业定位定量酒店物业定位定量酒店物业定位定量住宅物业定位定量住宅物业定位定量1 12 23 34 45 5Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage10项目整体定位研判项目整体定位研判1 1项目整8、体发展定位研究思路项目整体发展定位研究思路项目地块与宏观背景研究结论回顾项目地块与宏观背景研究结论回顾物业发展机遇研究结论回顾物业发展机遇研究结论回顾项目发展综合评价项目发展综合评价项目核心价值提炼项目核心价值提炼项目整体定位建议项目整体定位建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage11项目整体发展定位研究思路项目整体发展定位研究思路地块研究地块研究宏观背景宏观背景研究研究物业发展物业发展机会研究机会研究项目综合项目综合评价评价项目核心项目核心价值提炼价值提炼项目整体项目整体发展定位发展定位Copyright 2008 9、Taskin worldwide. All Rights Reservedpage12项目地块与宏观背景研究结论回顾项目地块与宏观背景研究结论回顾项目地块项目地块城市发展城市发展政策影响政策影响规划前景规划前景本项目地块是曲靖中心片区核心区域内，规模最大的地块；优越的交通区位条件将促进本项目在建筑外观、功能定位、硬件条件、目标客群等多方面达到高标准，使之真正成为曲靖中心片区的标志性建筑群。曲靖规划建设100万人口、100平方公里的珠江源大城市，在人口支撑、消费力提升和城市建设等方面上都将为本项目发展创造良好机会；曲靖目前全市经济正处于一个上升期，经济的发展和收入的提高也将推动消费的活跃；随着麒10、麟商业广场的开业,使得南路消费人群有向北 边移动的变化,随着政府的规划和周 边楼盘的开发和入驻,本项目周边商 业氛围日渐浓厚。近期政府颁布的一系列房地产调控政策，从短期来看，对本项目的成交有一定影响；但是从长期来看，由于整个房地产市场的规范化发展，本项目将拥有良好的长期发展机会。曲靖作为滇东城市群的东部增长极规划2020年建设成为百万人口珠江源大都市，未来十年人口增长，经济发展将带来大量的商业商务居住等方面的需求；麒麟区作为未来特大城市CBD，也提出了新建综合性购物中心、商务金融中心的要求。位置核心，交通优越，规模宏大；位置核心，交通优越，规模宏大；城城市市经经济济发发展展收收入入提提高高推推11、动动消消费费的的活跃；活跃；未未来来城城市市规规划划前前景景远远大大，人人口口经经济济增长带来商务商业居住需求。增长带来商务商业居住需求。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage13曲靖未来的整体商务环境还需要产业发展支持，对于银行、保险、金融等行业的企业需要形象较好的商务办公产品；小企业对办公场所位置的需求逐渐提升，部分客户表示有购买自用的打算。物业发展机遇研究结论回顾物业发展机遇研究结论回顾商业商业商务办公商务办公酒店酒店住宅住宅商商业业新新产产品品、新新创创新新、新新品品牌牌及及新新型型的的商商业业模式和业态规划有机12、会获取市场青睐；模式和业态规划有机会获取市场青睐；订制式商务办公物业有市场机会，可突破；订制式商务办公物业有市场机会，可突破；舒适型住宅与小户型公寓适应市场，可发展；舒适型住宅与小户型公寓适应市场，可发展；本本项项目目需需要要发发展展高高星星级级酒酒店店，产产权权式式酒酒店店作作为新型投资产品，市场机会可挖掘。为新型投资产品，市场机会可挖掘。能够符合项目发展目标的可售的产权式酒店作为曲靖房地产市场一种新型的投资产品，能够引起市场投资客户的热点关注；未来城市经济的发展带来商务往来的需求，高星级酒店未来竞争激烈，考虑到城市远景发展规划、项目区位和整体价值，以及政府对本项目的期望和要求，本项目需要发13、展五星级酒店。区域交通生活配套成熟，居住氛围较浓，适宜发展住宅产品；区域土地的稀缺性使得未来增值、保值趋势明显，将引发投资热潮；总价相对较低的小户型产品作为初次置业者和投资客户的目标，成为楼市下一个热点。曲靖未来商业发展前景看好；当前及未来商业供应量大，对本项目构成威胁；现有商业业态落后，升级换代是必然的趋势，给本项目带来机遇；产权式商铺成为市场投资热点，但尚未完全通过市场考验，短期看好，长期有待观察。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage14项目发展综合评价项目发展综合评价规划：未来城市规划：未来城市CBD；都市综合体14、；都市综合体；交通：麒麟北路与三江大道连通城市；交通：麒麟北路与三江大道连通城市； 汽车客运站带来周边县市人流；汽车客运站带来周边县市人流；规模：超级规模，龙头大盘；规模：超级规模，龙头大盘；政策：政府积极政策推动；政策：政府积极政策推动；区位：紧邻核心商圈，城市地理中心；区位：紧邻核心商圈，城市地理中心；竞争：商业竞争激烈；商务氛围不足。竞争：商业竞争激烈；商务氛围不足。现状：现为军事用地，周边居住氛围现状：现为军事用地，周边居住氛围 好，商业商务氛围淡好，商业商务氛围淡认知：地块位置好，周边配套齐全。认知：地块位置好，周边配套齐全。商业消费：商业消费还处于商业消费：商业消费还处于“马路经济15、马路经济 的的”阶阶段段；现现有有集集中中商商业业业业态态档档 次一般，人气不足次一般，人气不足利利好好不利不利 策略总结：策略总结：以规模优势领导者的策略以规模优势领导者的策略以创新产品的差异化竟争策略以创新产品的差异化竟争策略以品牌提升的品牌策略以品牌提升的品牌策略以区域再造的整合策略以区域再造的整合策略Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage15项目核心价值提炼项目核心价值提炼 项目处在曲靖麒麟区核心片区，是未来规划的珠江源大都市CBD。 三江大道和麒麟北路连通城市，到市区各处都在十分钟之内；地块西侧汽车客运站带来周16、边县市人流。 政府多种政策大力支持配合，多方面资源整合能力，提升项目决策与执行效率。区位价值区位价值交通价值交通价值政府资源价值政府资源价值 项目集商业，商务办公，酒店居住、精品住宅等于一体，复合价值领先。 项目80万的超级规模，成为区域乃至整个曲靖最大的都市综合体。综合体价值综合体价值规模价值规模价值五大核心价值五大核心价值Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage16项目整体定位项目整体定位城市中心城市中心区域价值区域价值先行者先行者引领者引领者城市领先物业城市领先物业提升城市形象提升城市形象多种物业类型集成多种物业类型17、集成多元化的功能组合多元化的功能组合CBD 首个首个 商务金融购物娱乐文化综合城商务金融购物娱乐文化综合城Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage17项目整体定位项目整体定位形象定位形象定位昆明昆明XX广场广场改变城市历史，创造生活传奇改变城市历史，创造生活传奇80万都市综合城，和谐多元的城市新中心万都市综合城，和谐多元的城市新中心Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage18多元文化有机融合，魅力生活体验之城关键词：时尚、便利、舒适、丰富、国际化、多元18、化项目整体定位项目整体定位形象阐述形象阐述Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage19项目整体定位项目整体定位形象阐述形象阐述多元物业复合，多主题、都市时尚风情，组团围合、街区开放关键词：开放、归属、丰富、空间感、城市中心化Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage20产权式酒店产权式酒店金融大厦金融大厦商务公寓商务公寓复合商业复合商业精品公寓精品公寓高品质住宅高品质住宅资源平台商务住客相互补充高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提19、升品质资源平台提升形象价值联动复合提升 本本项项目目都都市市综综合合城城内内部部各各物物业业之之间间将将形形成成价价值值复复合合联联动动，产产生生价价值值聚聚变变效效应应，商商业业将将共共享享金金融融大大厦厦、SOHO商商务务公公寓寓、产产权权式式酒酒店店、精精品品公公寓寓、高高品品质质住住宅宅的的综综合合资资源源平平台台，从从而而使使本本项项目目价价值值商业价值大大提升，形成特有的市场竞争力。商业价值大大提升，形成特有的市场竞争力。项目整体定位项目整体定位功能组合功能组合Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage21商业定20、位定量商业定位定量2 2商业定位研究商业定位研究商业定量研究商业定量研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage22商业定位思路商业定位思路环境环境城市环境商业环境市场空白点各利益方需求各利益方需求商家需求消费者需求发展商愿景内部资源环境内部资源环境地块商业价值商业SWOT分析案例研究案例研究川崎购物中心昆明东南亚风情第一城商业定位商业定位商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage23曲靖未来商业发展前景看好；曲靖21、未来商业发展前景看好；打造曲靖市地标性的中高档商业中心；打造曲靖市地标性的中高档商业中心；使一切现有商业不再构成实质性的威胁。使一切现有商业不再构成实质性的威胁。物业类型物业类型商业整体发展方向商业整体发展方向商业业态发展方向商业业态发展方向商业物业商业物业物业发展方向结论回顾物业发展方向结论回顾大型综合商业大型综合商业专业店专业店餐饮餐饮、休闲、休闲娱乐娱乐商业街商业街商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage24案例研究案例研究案例选择依据案例选择依据 参考案例与本项目在参考案例与22、本项目在城市的城市的区位地段区位地段上有相似性；上有相似性； 参考案例的参考案例的物业类型组合物业类型组合有相似性；有相似性； 参考案例的在参考案例的在硬件建设和业态规划硬件建设和业态规划上有创新性，对本项目有一定的借鉴意义；上有创新性，对本项目有一定的借鉴意义； 参考案例的参考案例的开发过程比较成功开发过程比较成功，对于本项目有一定的借鉴意义。，对于本项目有一定的借鉴意义。商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究 为为了了在在“高高起起点点，高高定定位位，高高水水平平”的的原原则则下下，实实现现项项目目的的长长远远价价值值，我我们们把把选选定定参参考考案案例例的的区区域域放放23、在在目目前前商商业业发发展展水水平平较较高高，发发展展程程度度较较为为成成熟熟的的国国内内外外一一、二二线线及及国国外外城城市市，参参考考项项目目的特征与需求，拟定选择参考案例的合理原则如下：的特征与需求，拟定选择参考案例的合理原则如下：Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage25案例研究案例研究川崎购物中心川崎购物中心 商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究 川崎购物中心于20069月开业，总面积约两万两千平方米，店铺面积约两万四千平方米，有300家专门店。 川崎购物中心提倡人和自然的协调；人与人、自身24、和社会之间关系的恢复；在富足之后，要重新 拾起对回忆寻求。所谓再生的实际动，要对外面的世界开放，川崎购物中心成为一个开放式的购物中心。 商圈：一级商圈的人约35万人，二级商圈约54万人，三级商圈约58万人，共计有147万人。 除商圈人口之外，川崎车站的乘客数量也相当大，使得川崎 Lazona的客源能和庞大的动通勤族结合。 川崎购物中心不只单纯提供生活上的需求， 提供让消费者可以与商场互动的方式进软体规划。商场设定有三个主题：一、音乐方案：消费者可在此听音乐、买CD，如商场内有music caf，店中每一 个桌子都附耳机、提供音乐，让消费者在喝咖啡的同时也能享受聆听，甚至广场中也提供有演奏表演；25、二、提供资讯：类似候机室的空间可提供阅读、 提供咨询。 相关资讯，并设有travel agent，提供咨询；三、饮食方案： 饮食但以美味、安全为主，也和其他主题互相连接。购物公园的成功典范购物公园的成功典范Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage26案例研究案例研究昆明南亚风情第一城昆明南亚风情第一城 商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究 南亚风情第壹城在透彻研究现代商业发展趋势与昆明气候特点和消费习惯的基础上，以Street Mall的先进商业模式，整体规划布局项目内的商业、商务，将购物、餐饮、娱乐、26、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供包罗万象的一站式服务，以30万平米的零售商业、5万平米的白金五星级酒店、9.6万平米的商务办公、4.3万平米的SOHO公寓、24.6万平米的高档住宅打造现代中央商业特区。 项目定位省级中央商业特区 1、由友好复合的商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、城市公益项目体系组成的大型国际化都市城市综合体。 2、以“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念规划建设的现代城市商业、商务中心区。 3、集高端商业、商务、住宅和生态水岸环境于一体、满足现代化城市生活理念的全明星建筑联邦。 街街mall的典范的典范Copyright 2008 Task27、in worldwide. All Rights Reservedpage27案例研究案例研究昆明南亚风情第一城昆明南亚风情第一城 商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究南南亚亚风风情情第第壹壹 Mall引入Street Mall的先进商业模式，使整个项目的商业布局和商业动线都趋科学合理，具有了现代商业人性化、人文化、现代化的运营及服务特色。开放式商业街道是昆明人的最爱，而南亚风情第壹城Street Mall正好迎合了这一点，集合了昆明特色而开发的商业形态。 建筑面积9.8万平米。其中，地下一层为家乐福超市大卖场，总面积2.1万平米，是家乐福集团在云南的旗舰店；地上13层为以28、国内一线品牌和国际流行品牌为主的零售业态；4层为云南面积最大、集合度最强的儿童天地；5层为时尚餐饮，引入世界各地风味美食；六至七层是五星级保利国际电影院、品牌健身、电玩、KTV。其中，电影院总面积6300平米，设有6个放映厅，一千九百个座位，是保利集团打造的西南地区旗舰影院。 引进了家乐福、将打造西南第一家A级旗舰店，营业面积达到2.3万，引进了全国知名三大院线之一的保利影院。商商业业街街 项目区域内设有5条主题特色突出，惠及各方面的主题商业街：南亚商业街、商业风情街，精品主题购物街，时尚主题购物街，社区配套商业，滨河风情酒吧街。其中第壹商业大道:将豪廷大酒店、南亚风情园、精品百货、休闲街、南29、亚第一国际、中央商业广场、家庭生活馆、数码城、南亚第一MALL、掌门地带等有机地串联在一起，并连接南亚路、星河PUB街、广场路、星河左岸、广场路。是充分满足城市生活需求的核心商业街。 星河PUB街:引入采莲河水，形成特色风情街区，业态以酒吧、特色餐饮、演艺厅为主，凸显春融万物的昆明城市文化特质。 星河左岸:沿采莲河定向设计酒吧、咖啡馆、冷饮、茶庄、美容纤体等休闲业态商铺，形成人与自然和谐交融的生态商业氛围。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage28整体定位整体定位 核核心心价价值值：提提供供购购物物、餐餐饮饮、休休闲闲、30、娱娱乐乐、文文化化等等一一站站式式消消费费服服务务场场所所，为为中中高高端端收收入入家家庭庭，中高收入人群带来全新的消费概念和生活体验，形成现代、时尚、潮流的生活方式体验中心。中高收入人群带来全新的消费概念和生活体验，形成现代、时尚、潮流的生活方式体验中心。商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究首个国际情景首个国际情景 体验体验 购物娱乐文化中心购物娱乐文化中心首个：首个：占据曲靖商业物业发展的最高峰；国际：国际：风格；情景体验：情景体验：购物公园开放式MALL街；购物娱乐文化：购物娱乐文化：一站式综合性全业态。Copyright 2008 Taskin worldwide.31、 All Rights Reservedpage29三个唯一、四大特色、五大主题三个唯一、四大特色、五大主题独特性独特性唯一购物公园唯一体验大道唯一特色商业街区吸引力吸引力特有建筑特有的品牌（主力店、次主力店）特有主题特有的风格渗透率渗透率逗留时间逗留时间通过提供广泛的娱乐、餐饮和购物选择，吸引了比传统零售项目更多的细分市场，重复光顾率较高、渗透率高将消费路线进行完美结合，通过延长活动路线提高顾客逗留时间，花费也更大，顾客体验更满意，整体定位整体定位概念解读概念解读商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All 32、Rights Reservedpage30档次及形象定位档次及形象定位与消费者沟通的结果与消费者沟通的结果据问卷调查显示：你希望这个购物中心是什么档次？结果为：据问卷调查显示：你希望这个购物中心是什么档次？结果为：“中高档中高档” 55.8%；“中档中档”29.95%；“高档高档”7.87%对本商业项目的形象的期望？结果为：对本商业项目的形象的期望？结果为：“舒适舒适” 55.39%；“休闲休闲”44.66%；“时尚时尚”42.86%；“现代现代” 40.65% 以家庭休闲体验为主题，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体的，面以家庭休闲体验为主题，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体的，面对城市新兴中产阶33、级家庭的综合性对城市新兴中产阶级家庭的综合性商业商业中心中心东方都会中心东方都会中心商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage31消费者定位消费者定位金字塔尖人群（煤老板、高级公务员、大型私企老板、金字塔尖人群（煤老板、高级公务员、大型私企老板、）城市中产阶级家庭（公务员、教师、大型企业中高层、私营企业主城市中产阶级家庭（公务员、教师、大型企业中高层、私营企业主）中高收入，追求生活品质，注重生活品味中高收入，追求生活品质，注重生活品味注重精神满足，关注休闲娱乐生活注重精34、神满足，关注休闲娱乐生活家庭消费为主体家庭消费为主体商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage32销售部分目标客户定位销售部分目标客户定位目标投资客目标投资客户定位户定位私营企业主：煤老板及、其他行业的私营企业主、外地到曲靖投资的人。企业中高管：曲靖卷烟厂、驰宏锌锗等企业收入较高的企业中高管。个体户老板：现有经营商铺的人。中高级公务员：收入较高、工作稳定、且具有投资意识的中高级公务员政策受益者：从城中村改造中受益的农民。经营商户经营商户销售部分目销售部分目标客户定位标客35、户定位本地现有商业经营户，以及将要经营商铺的人外地经营者：昆明及其它地方来曲靖经商的人。商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage33业态定位业态定位大型综合商业大型综合商业全市性商业中心提升全市商业档次，引领全市当前商业发展最高峰带动提升本项目其他商业业态的价值美食街与休闲美食街与休闲娱乐街区娱乐街区外向型商业建立与城市的联系营造区域人文氛围，提升整体区域形象提升商业价值，促进曲靖餐饮业的发展特色商业街特色商业街全市特色商业打造集中性的商业街区，增加城 市亮点餐厅、酒36、吧、健身等影院、百货、休闲餐饮等 饰品、美发、装饰等区域价值商业价值商业业态服务性质作用专业店专业店电子、通讯产品市场吸引品牌商家，形成新的品牌市场增强项目商业业态，提升全市专业市场形象商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage34CBD首个情景首个情景体验式购物公园体验式购物公园购物公园形象购物公园形象/主题定位主题定位商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Res37、ervedpage35主题商城形象主题商城形象/主题定位主题定位商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究CBD首个餐饮、娱首个餐饮、娱乐、文化、购物集乐、文化、购物集中体验街区中体验街区东东方不夜城方不夜城Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage36CBD多主题特色商业街区多主题特色商业街区商业街商业街(住宅底商住宅底商)形象形象/主题定位主题定位商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedp38、age37业态组合业态组合展示不同商家特征，合理考虑不同业种展示不同商家特征，合理考虑不同业种和品牌的市场契合度和品牌的市场契合度多种主题和形象针对不同消费群体的心多种主题和形象针对不同消费群体的心理特征理特征多元化及多层次业态组合满足各消费群多元化及多层次业态组合满足各消费群体需求体需求销售和后期经营的角度考虑二者的平衡，销售和后期经营的角度考虑二者的平衡，规避矛盾规避矛盾以以知知名名的的中中高高档档时时尚尚百百货货（含含服服装装、化化妆妆品品、电电子子产产品品、家家居居，可可以带有精品超市等）为基本组合以带有精品超市等）为基本组合主力店主力店次主力店次主力店街铺街铺 以以中中高高档档服服饰39、饰旗旗舰舰店店、美美食食广广场场、大大型型电电玩玩、电电子子、通通讯讯产产品品、国国际际名名品品、异异国国风风味味餐餐厅厅等等为为主主要要组组合合方向方向 以以精精品品饰饰品品、个个性性数数码码、运运动动休休闲闲、休休闲闲食食品品店店、电电子子、通通讯讯产产品品等品牌及创意店铺为主要组合方向等品牌及创意店铺为主要组合方向=零售零售餐餐饮饮娱乐娱乐商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage38购物公园商业业态建议购物公园商业业态建议商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究40、定位研究定位研究 SHOPPING MALL经经营营规规模模为为6.5-7.5万万，其其中中主主力力店店为为大大型型超超市市（1-1.5万万）、百百货货（2-3万万）、影影院院（0.4-0.5万万），其其他他商商铺铺面面积积为为2.5-3.1万万，5-7层层为为停停车车场场，建筑面积为建筑面积为2.4万。万。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage39主题商业业态建议主题商业业态建议整整个个项项目目地地块块主主题题商商城城部部分分为分分为1616大主题。大主题。A A地地块块在在满满足足规规划划设设计计要要点点的的前前提提41、下下进进行行设设计计布布局局，以以商商业业价价值值最最大大化化为为原原则则，不盲目追求容积率。不盲目追求容积率。如如主主题题商商城城体体量量有有剩剩余余，则则建建议议将将书书籍籍音音像像、礼礼品品、当当地地特特产产、名名品品折折扣扣主主题题布布置置在在B B地地块块内内。B B地地块块最最终终业业态态及及体体量量视视A A地地块块商商业业销销售售情情况况而而定定，并并考考虑虑与与A A地地块块商商业业物物业业的的兼兼容容性和非竞争性。性和非竞争性。商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Re42、servedpage40主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议夜总会、夜总会、KTVKTV等等: :商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage41主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议美食餐饮主题：美食餐饮主题：商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage42主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议证券、保险、金融主题：证券、保险、金融主题：商43、业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage43主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议婚庆主题：婚庆主题：商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage44主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议茶文化主题：茶文化主题：商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Ri44、ghts Reservedpage45主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议酒文化主题：酒文化主题：商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage46主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议电子、消费电子主题：电子、消费电子主题：商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage47主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议家居、装饰主题：家居、装饰主题：商45、业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage48主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议礼品主题：礼品主题：商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage49主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议运动健康主题：运动健康主题：商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All 46、Rights Reservedpage50主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议儿童主题：儿童主题：商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage51主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议珠宝主题：珠宝主题：商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage52主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议书籍音像制品：书籍音像制品：商业物业定位定量研究商业物47、业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage53主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议名品折扣主题：名品折扣主题：商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage54主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议特产主题：特产主题：商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reser48、vedpage55住宅底商业态建议住宅底商业态建议商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究方案一方案一方案二方案二锦绣新天地步行街锦绣新天地步行街新城中央步行街新城中央步行街锦绣新天地步锦绣新天地步行街行街美园步行美园步行街街新城中央新城中央步行街步行街Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage56定价原则及思路定价原则及思路商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究二楼价格P P2 2P P1 12 2三楼价格P P3 3P P1 13 3一楼价格P P1 1四楼价格P P4 4P P1 1549、 5住宅底商为“双首层”+“1托1”：按照0.71取次首层的价格，按次首层价格的0.5取二层商铺价格；购物公园部分双首层，定价暂时按照普通商业定价；主题商城按照普通物业定价；确定层差：确定层差：普通商业的价格层差一般定为：双首层商业的价格层差一般按如下打分体系定为：商业的四大维度一般是：人流、面宽进深比、交铺标准、面积大小；影响商业价值的最重要因素是人流；面宽进深比主要影响使用的便利性；交铺标准影响业态范围（例如，是否可做餐饮）；面积大小主要针对小铺，因为小铺的总价低，单价承受能力较高；以上四大维度是对楼层差异、 景观差异性原则、 展示面差异性原则、业态差异、面积差异、开间进深比、层高差异、人50、流差异等的分类综合；商业物业价格参照商业物业价格参照2007200920072009年曲靖典型商业物业价格制定，本项目商业物业销售的执行价格需在销售执行报年曲靖典型商业物业价格制定，本项目商业物业销售的执行价格需在销售执行报告中根据本项目物业面世阶段、曲靖典型商业物业及竞争项目的定价和市场环境制定具体的销售价格。告中根据本项目物业面世阶段、曲靖典型商业物业及竞争项目的定价和市场环境制定具体的销售价格。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage57购物公园定价（市场比较法）购物公园定价（市场比较法）中天国际均价50000元/，51、采用销售后返租统一经营的模式，除去返租利润后一层价格为1850042000元/；麒麟商业广场销售模式为返三年租金直接在购铺首付款中扣除，经营管理公司统一经营5年，5年后发展商可以按照当时销售价格回购商铺，除去返租利润后一楼实际价格为2660053200元/；购物公园定价首先参照麒麟商业广场返租并统一经营5年实现销售价格推算实际销售价格定价。商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究本项目购物公园首层均价定为：本项目购物公园首层均价定为：3850038500元元/ /；二层均价定为：；二层均价定为：1920019200元元/ /；三层；三层均价定为均价定为：1280012800元元52、/ /；四层；四层均价定为均价定为：77007700元元/ /。四层整体均价。四层整体均价1950019500元元/ /。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage58住宅底商定价（市场比较法）住宅底商定价（市场比较法）商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究通过市场类似项目比较，综合考虑本项目城市核心超大规模都市综合体和创新产品能通过市场类似项目比较，综合考虑本项目城市核心超大规模都市综合体和创新产品能够产生够产生10%10%的提升作用，住宅底商临街街铺一楼价格定为的提升作用，住宅底商临街街铺一楼价格定为153、790017900元元/ / ，二楼，二楼1270012700元元/ /，整体均价：，整体均价：1530015300元元/ /。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage59住宅底商定价（市场比较法）住宅底商定价（市场比较法）商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究 临临街街：一一层层价价格格定定为为：17900 17900 元元/ /；二二楼楼价价格格定定为为：1270012700元元/ /，整整体体均均价价：1530015300元元/ /。 内内街街：一一层层价价格格定定为为：13000 13000 元元54、/ /；二二楼楼价价格格定定为为：92309230元元/ /，整整体体均均价价：1110011100元元/ /。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage60主题商城定价（市场比较法）主题商城定价（市场比较法）中天国际均价50000元/，采用销售后返租统一经营的模式，除去返租利润后一层价格为1850042000元/；麒麟商业广场销售模式为返三年租金直接在购铺首付款中扣除，经营管理公司统一经营5年，5年后发展商可以按照当时销售价格回购商铺，除去返租利润后一楼实际价格为2660053200元/；潇湘时代广场采取整体销售的模式，价55、格6000元/ ；商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究假定潇湘时代广场采取返租统一经营，通过与中天国际、金城家园、麒麟商业广场的比较，一层价格假定潇湘时代广场采取返租统一经营，通过与中天国际、金城家园、麒麟商业广场的比较，一层价格范围为范围为11800259001180025900元元/ /；一层平均价格为；一层平均价格为1730017300元元/ /；潇湘时代广场采用整体销售的方式，售价为潇湘时代广场采用整体销售的方式，售价为60006000元元/ / ，一层价格为，一层价格为98009800元元/ / ，二层价格为，二层价格为49004900元元/ / ，三层价格为，三56、层价格为32703270元元/ / ；假定潇湘时代广场返租销售统一经营，其实现的销售价格为整体销售价格比值的假定潇湘时代广场返租销售统一经营，其实现的销售价格为整体销售价格比值的1.761.76倍。倍。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage61主题商城定价（市场比较法）主题商城定价（市场比较法）潇湘时代广场采取整体销售的模式，价格6000元/ ；主题商城与潇湘时代广场比较进行定价。商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究修正因素修正因素Copyright 2008 Taskin worldwide. Al57、l Rights Reservedpage62主题商城定价（市场比较法）主题商城定价（市场比较法）商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定位研究定位研究 临临街街主主题题商商城城：一一层层价价格格定定为为：17280 17280 元元/ /；二二楼楼价价格格定定为为：86408640元元/ /，三三楼楼价价格格定定为为：57605760元元/ /，四四楼楼价价格格定定为为：34503450元元/ /；三三层层整整体体均均价价：1056010560元元/ /，四四层层整整体体均价：均价：87808780元元/ / ； 内内街街主主题题商商城城：一一层层价价格格定定为为：13500 13500 58、元元/ /；二二楼楼价价格格定定为为：67506750元元/ /，三三楼楼价价格格定定为为：44804480元元/ /，四四楼楼价价格格定定为为：26802680元元/ /；三三层层整整体体均均价价：82508250元元/ /，四四层层整整体体均价：均价：68606860元元/ / ；Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage63商业圈层界定商业圈层界定一级圈层（核心圈层）一级圈层（核心圈层） 以项目为中心，三公里范围内的人口；二级圈层（次级商圈）二级圈层（次级商圈）麒麟区（除去城区人口）；三级商圈（边缘商圈）三级商圈（边缘59、商圈） 曲靖所有的县。注：一级圈层人口主要按照城区人口；二级圈层按照主要麒麟区城区周边人口来测算；三级圈层主要按照曲靖市各县的统计人口来测算。辐射人口：辐射人口：39.6739.67万万预计预计20202020年：年：6565万人万人辐射人口：辐射人口：29.8129.81万万预计预计20202020年：年：3535万人万人辐射人口：辐射人口：508.72508.72万万预计预计20202020年：年：629629万人万人商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定量研究定量研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage64按60、照现有人口计算的辐射人口按照现有人口计算的辐射人口根据市场调研问卷全市级商业中心对不同圈层人口的渗透率：根据市场调研问卷全市级商业中心对不同圈层人口的渗透率： “第一圈层” 98%；“第二圈层”40%；“第三圈层”10%其中 “第三圈层”总人口为508.72万人，按照麒麟区居民消费水平折算，有效辐射人口为193100人。按照曲靖市现有人口计算本项目有效辐射人口为701000人。商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定量研究定量研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage65按照预测按照预测2020年人口计算的辐射人口年人61、口计算的辐射人口根据市场调研问卷全市级商业中心对不同圈层人口的渗透率：根据市场调研问卷全市级商业中心对不同圈层人口的渗透率： “第一圈层” 98%；“第二圈层”40%；“第三圈层”10%其中：其中： “第一圈层”总人口为65万人， “第二圈层” 人口为35万人；“第三圈层”预计人口为6292200人，按照麒麟区居民消费水平折算，有效辐射人口为200880人。按照曲靖市2020年预测人口计算本项目有效辐射人口为977880。商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定量研究定量研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage66日62、常消费结构日常消费结构目的型消费目的型消费餐饮娱乐消餐饮娱乐消费费便利型消费便利型消费35%2279元元/年年189.97元元/月月30%1954元元/年年162.83元元/月月35%2279元元/年年189.97元元/月月官方统官方统计日常计日常消费支消费支出数据出数据商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定量研究定量研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage67 商圈界定商圈界定商业面积推算依据商业面积推算依据正如麒麟南路、曲靖新百大、美佳华麒麟商业广场辐射整个麒 麟区市区 ，麒麟区范围内可以看做一个大的商圈，以本63、项目为中心的3公里范围基本涵盖整个麒麟区市区，正是本项目辐射的人口。通过问卷访谈，本项目的覆盖率为98%；麒麟区除去城区为本项目辐射的第二圈层，覆盖率为40%；麒麟区周边各县为本项目辐射的第三圈层，覆盖率为10%。参数说明参数说明坪效计算：坪效计算：按照统计数据：按照统计数据：麒麟区现在商业坪效为：408877万元/52万=7863元/ 年按照规划曲靖市2020年商业规划，规划商业坪效为22307元/ 年人均消费：人均消费：按照官方统计：按照官方统计：当前人均日常消费支出6513.38元/年；按照10.2%的增长率，2020年人均日常消费支出20892元/年。商业物业定位定量研究商业物业定位定64、量研究定量研究定量研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage68客户吸引的方向客户吸引的方向动态增长量动态增长量自然增长量自然增长量&聚集效应带来的增长聚集效应带来的增长从竞争对手处攫取的市场份额从竞争对手处攫取的市场份额存量市场的不饱和点存量市场的不饱和点市市场场存存在在商商业业空空白白点点，如如现现在在的的餐餐饮饮娱娱乐乐市市场场存存在在布布局局分分散散、档档次次低低等等问问题题，是是本本项项目目的的重重点方向。点方向。现现有有的的大大型型百百货货、购购物物中中心心、商商业业街街等等商商业业大大部部分分属属于于商商业65、业形形态态落落后后，大大商商圈圈仍仍处处于于成成长长之之中中，沿沿街街商商业业存存量量规规模模不不小小，但但档档次次不不高高，商商业业价价值值体体现现不不明明显显。目目前前在在建建大大型型商商业业项项目目逐逐步步增增多多，但但是是商商业业的的前前期期规规划划和和定定位位以以及及商商业业整整体体的的运运营营都不明确。都不明确。曲曲靖靖市市商商业业未未来来还还有有很很大大的的发发展展空空间间，且且本本项项目目可可以以充充分分吸吸引引周周边边商商业业的的客客流流，与与周周边边商商业业（大大型型超超市市）形形成成良良好好的的互互动。动。商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定量研究定量研究Copyr66、ight 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage69市场份额分析市场份额分析渗渗透透率率市市场场占占有有率率70%中高端客户的中高端客户的50%根据市场渗透率与市场占有率分析，修正后本项目有效人口根据市场渗透率与市场占有率分析，修正后本项目有效人口245300人；人；2020年本项目商年本项目商业辐射有效人口业辐射有效人口342200人。人。商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定量研究定量研究Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage70定量结论定量结论式中：IRS商67、圈的零售饱和指数（即哈夫模型中的Dc）；C商圈内的潜在顾客数目;RE商圈内消费者人均零售支出；RF商圈内商店的营业面积。 按照现有数据本项目可支撑的商业面积为：按照现有数据本项目可支撑的商业面积为：=245300（人）（人）*6513.38（元（元/人人年）年）/7863（元（元/）=203100（）（） 由上可得，本项目近期发展可支撑的纯商业体量为由上可得，本项目近期发展可支撑的纯商业体量为20.3132.05万。万。商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定量研究定量研究按照预测数据本项目可支撑的商业面积为：按照预测数据本项目可支撑的商业面积为：=342200（人）（人）* 20892 （68、元（元/人人年）年）/ 22307 （元（元/）=320500（）（）Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage71远期发展博弈值推算远期发展博弈值推算商业物业定位定量研究商业物业定位定量研究定量研究定量研究 由上可得，考虑五大修正因素，本项目近远期博弈的商业体量为由上可得，考虑五大修正因素，本项目近远期博弈的商业体量为28.3140.05万。万。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage72商务办公物业定位定量商务办公物业定位定量2 2整体定位整体定位客69、户定位客户定位产品定位产品定位价格建议价格建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage73商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究曲曲靖靖未未来来的的整整体体商商务务环环境境还还需需要要产产业业发发展展支支持持，对对于于银银行行、保保险险、金金融融等等行行业业的的企业需要形象较好的商务办公产品企业需要形象较好的商务办公产品小小企企业业对对办办公公场场所所位位置置的的需需求求逐逐渐渐提提升升，部分客户表示有购买自用的打算。部分客户表示有购买自用的打算。物业类型物业类型发展机遇发展机遇发展方向发展方向订制式写字楼订制式70、写字楼商务公寓商务公寓商务办公物业商务办公物业物业发展方向结论回顾物业发展方向结论回顾Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage74商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究整体定位整体定位银行金融业的基地银行金融业的基地中高档写字楼中高档写字楼曲靖银行业金融机构曲靖银行业金融机构银行、保险、金融、证券中小规模草创型企业中小规模草创型企业/成长型企业成长型企业咨询、顾问公司、评估事务所、律师事务所、会计事务所、广告公司、设计工作室、装饰公司、贸易公司、房地产开发企业、文化公司等草创型和成长型企业新进驻曲靖的直属分行计划71、进驻曲靖的银行保险、金融、证券等相关企业外来的有实力的大中型企业创意创富的乐园创意创富的乐园SOHO商务公寓商务公寓中央商务金融中心中央商务金融中心释释义义：本本项项目目以以银银行行大大厦厦为为主主体体，以以SOHO商商务务公公寓寓为为补补充充，引引入入多多家家银银行行、保保险险、金金融融、证证券券企企业，与位于麒麟南北路交接的农业银行和工商银行大厦，共同形成中央商务金融中心。业，与位于麒麟南北路交接的农业银行和工商银行大厦，共同形成中央商务金融中心。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage75商务办公物业定位定量研究商务72、办公物业定位定量研究写字楼规模与价格预估写字楼规模与价格预估2009年进驻曲靖的银行有5家。据业内人士透露2010年华夏银行也将获批进驻。曲靖银行金融业得到迅速发展。保险行业机构也有多家，目前办公地点多位于住宅群楼、政府机构办公楼、银行大厦里，对写字楼的需求十分明显。根据银行机构对办公需求的惯例，中小银行的分行或二级分行需求面积至少在8000-12000 以上，网点一般30人左右，面积需求2000。假定本项目能够通过政府的支持与招商，与四家银行达成回购协议，则办公面积可达到40000。银行大厦有对保险机构、证券机构有很强的行业吸引力，同时外来的大中型企业亦有少部分写字楼商务办公需求。因此预计写73、字楼总体规模可达到50000-60000。说说明明：写写字字楼楼产产品品定定位位、档档次次定定位位需需与与相相关关企企业业达达成成协协议议，按按要要求求建建造造，在在本本报报告告中中不不再再展展开开研研究究。高高层层写写字字楼楼大大厦厦建建造造成成本本约约为为1800元元/，综综合合考考虑虑地地价价和和其其他他装装修修成成本本，利利润润按按照照房房地地产产开开发发的的正正常常利利润润30%计计，则则回回购购价价预计为预计为4550元元/。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage76国内的发展国内的发展曲靖的发展曲靖的发展与74、与写写字字楼楼产产品的区别品的区别随着我国经济的发展，市场化的日益普及，专业化以及产业分工的细化，相信现在的SOHO趋势只是个开始，随着中国服务业的发展，SOHO可以出现于中国服务业中的任何一个角落，并且在很多城市中，逐渐发展、群聚演变成为一种经济模式。同时，由于SOHO一族自身的效率和从业人员的素质，SOHO一族也非常可能成为未来中国服务业的一个重要发展支柱。SOHO商务公寓由于其商住两用性，与住宅价值较高SOHO在曲靖还只是雏形，随着珠江源大都市规划的发展，曲靖服务业有望得到快速发展，广告类、装饰类、咨询类公司、创意类公司会越来越多，所以适合这些公司发展的类写字楼产品将充分满足这部分客户的75、需求可居家，可办公，首先满足基本居住的需求对办公空间有个性化创意需要，一般是5米左右的超高层高，可以分割成两层，上层私密空间，下层办公空间24小时办公 工作时间自由掌控，自由、弹性而新型的工作方式最大卖点：传统写字楼是地段，SOHO是一种创意，一种工作方式商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓的发展商务公寓的发展Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage77商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓目标客户定位商务公寓目标客户定位中小规模草创型企业/成长型企业，如咨询、顾问公司76、评估事务所、律师事务所、会计事务所、广告公司、设计工作室、装饰公司、贸易公司、房地产开发企业、文化公司等等投资兼自住的白领认可项目价值的投资客户直接客户直接客户间接客户间接客户Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage78需要把握的市场要点需要把握的市场要点城市发展和产业发展产品的不足形成的升级空间城市行业产业发展趋势突出的优势突出的优势交通的便利性相对优势的区位条件良好的可视性综合物业的相互支持曲曲靖靖城城市市中中心心新新型型商商务务办办公公物物业业，采用现代艺术风格的建筑设计和规划，注重空间感、环境幽雅、简洁实用商务办77、公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓产品定位方向商务公寓产品定位方向Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage79市市场场特特征征项项目目优优势势曲靖基本上没有真正的SOHO商务公寓，SOHO滇东佳园和汇宝大厦均为一栋，规模在2-3万，瑞和商务公寓规模为1.3万（尚未入市）SOHO/商住产品在曲靖供应量十分有限，新产品上市将会引起较多的关注考虑本项目区位及综合城规模优势，预计本项目的销售水平将会好于市场平均水平考虑到这几点因素，预计本项目可建设考虑到这几点因素，预计本项目可建设1-2栋，规模可以达到栋，78、规模可以达到3-6万万商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓产品规模推定商务公寓产品规模推定Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage80商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓价格定位分析商务公寓价格定位分析 着着重重选选取取产产品品类类似似、地地段段相相近近等等可可比比项项目目，与与本本项项目目进进行行相相似度比较，然后权重打分。似度比较，然后权重打分。 将将各各可可比比项项目目与与本本项项目目进进行行质质素素比比较较，综综合合考考虑虑权权重重值值，初初步步得得出出本本项79、项目目核核心心均均价价为为：3266元元/，此此核核心心均均价价初初步步合合成成仅仅从从项项目目质质素素出出发发，暂暂未未考考虑虑入入市市时机的影响。时机的影响。方法一：通过售价推导方法一：通过售价推导Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage81商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究 将将各各可可比比项项目目与与本本项项目目进进行行质质素素比比较较，综综合合考考虑虑权权重重值，初步得出本项目租金。值，初步得出本项目租金。根根据据合合成成租租金金18.3元元/月月，在在未未计计房房产产自自身身升升值值的的基基础础上80、上，按按照照国国际际投投资资惯惯例例平平均均8%的的年年回回报报率率计计算算，可可以以计计算算能能支支撑撑的的售价。售价。18.312/8%=2745元元/方法二：根据租金回报率推导方法二：根据租金回报率推导SOHO商务公寓价格定位分析商务公寓价格定位分析Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage82商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究目前估算项目销售价格通过售价推导目前售价估价为：通过售价推导目前售价估价为：3266元元/通过租金推导目前售价估价为：通过租金推导目前售价估价为：2745元元/21SOHO商务公寓81、价格定位分析商务公寓价格定位分析综综合合考考虑虑本本项项目目作作为为市市场场稀稀有有的的商商住住办办公公产产品品与与城城市市金金融融商商务务中中心心超超大大规规模模都都市市综综合合体体价值能够分别产生价值能够分别产生10%左右的溢价作用。左右的溢价作用。因此，建议本项目因此，建议本项目SOHO商务公寓商务公寓2010年入市售价为年入市售价为3300-3920元元/。3266（1+20%）=3919元元/2745（1+20%）=3294元元/Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage83酒店物业定位定量酒店物业定位定量3 3整82、体定位整体定位客户定位客户定位产品定位产品定位价格建议价格建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage84曲曲靖靖属属资资源源型型城城市市，富富裕裕了了一一批批金金字字塔塔尖尖的的高高收收入入人人群群，他他们们近近年年投投资资意意识识增增强强，产产权权式式商商铺铺被被热热捧捧，目前产权式物业的投资方式获得客户认可；目前产权式物业的投资方式获得客户认可；能能够够符符合合项项目目发发展展目目标标的的可可售售的的产产权权式式酒酒店店作作为为曲曲靖靖房房地地产产市市场场一一种种新新型型的的投投资资产产品品，能能够够引引起起市市场场83、投资客户的热点关注；投资客户的热点关注；未未来来城城市市经经济济的的发发展展带带来来商商务务往往来来的的需需求求，高高星星级级酒酒店店未未来来竞竞争争激激烈烈，考考虑虑到到城城市市远远景景发发展展规规划划、项项目目区区位位和和整整体体价价值值，以以及及政政府府对对本本项项目目的的期期望望和和要要求，本项目需要发展五星级酒店。求，本项目需要发展五星级酒店。物业类型物业类型发展机遇发展机遇发展方向发展方向五星级酒店五星级酒店酒店物业酒店物业物业发展方向结论回顾物业发展方向结论回顾酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究产权式酒店产权式酒店Copyright 2008 Taskin worldwid84、e. All Rights Reservedpage85酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究通常酒店开发有四种模式（如下表）：通常酒店开发有四种模式（如下表）：五星级酒店开发模式五星级酒店开发模式建议本项目五星级酒店采用前期与酒店管理集团达成协议，按照要求订制式开发，整体销售的方式。建议本项目五星级酒店采用前期与酒店管理集团达成协议，按照要求订制式开发，整体销售的方式。大大小小Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage86酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究五星级酒店价格预估五星级酒店价格预估订制式开发模式，销售价格85、需与相关酒店管理公司达成协议。售价初步按照订制式开发模式，销售价格需与相关酒店管理公司达成协议。售价初步按照30%的利润计：的利润计：成本总计：成本总计：9350元元/；（地价：（地价：850元元/；百米以上超高层建筑建安成本；百米以上超高层建筑建安成本2500元元/；五星级酒店装修费用；五星级酒店装修费用4500元元/；前期工程、财务费用等前期工程、财务费用等1500元元/。）。）则销售价格为：则销售价格为：9350130%=12100元元/。本项目酒店部分是目前项目区域内的重点配套项目，国际化服务、高水准硬件水平、精致的装修以及现代化的设施是本项目五星级酒店部分的重要卖点，以上这些均可以为86、本项目提升价格；根据以往开发区酒店的价格波动规律，可以发现酒店价格是随着酒店的经营进入正常运转而有所调整的。这个阶段随周边环境的发展速度而改变其长短；综合分析目前曲靖酒店的经营状况和曲靖酒店市场的发展趋势，目前曲靖高星级酒店无知名酒店管理集团管理，且设施配套相对不足，因此价格偏低，唯一的五星级酒店官房大酒店房价为400元/间天。建建议议本本项项目目引引入入国国际际知知名名酒酒店店管管理理公公司司经经营营，标标间间房房价价建建议议为为500元元/间间天。天。五星级酒店房价建议五星级酒店房价建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved87、page87酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究五星级酒店规模推定五星级酒店规模推定根据德思勤对都市综合体酒店物业的研究成果，五星级酒店需要一定的规模效应：酒店客房为200-300间时，员工工作效率达到最高，经营管理费用最合理；300400间左右中等规模的酒店，必须要努力降低成本以弥补较低的效率，以获取最大收益，通过产品的差异化和创新服务，可以弥补规模不足带来的市场份额减少；客房数为500-600间，管理上效率相对较低，面积较大，人员多，设备多。建建议议本本项项目目五五星星级级酒酒店店规规模模为为250-300间间房房，3-4万万 。Copyright 2008 Taskin worldw88、ide. All Rights Reservedpage88五星级酒店目标客户五星级酒店目标客户酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究中高端国内商务散客中高端国内商务散客企业、政府会议企业、政府会议来自国内外资、国有和私有企业的中高层管理人员和经理人。曲靖出于高速发展时期，各类会议活动频繁，给各个酒店带来了较多的机会。尤其在会议活动和大型宴请活动方面，集团型消费、政府接待、周边县市煤老板、企业高级管理人员等金字塔尖人士一直是曲靖会议及餐饮业的重要来源。这些消费对未来项目中酒店餐饮设施和会议设施的消费起到很好的支持作用。Copyright 2008 Taskin worldwide. All 89、Rights Reservedpage89酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究产权式酒店经营模式解析产权式酒店经营模式解析风险由风险由业主承业主承担，可担，可能出现能出现亏损亏损主要风主要风险由开险由开发商承发商承担担Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage90项目标准项目标准：五星级项目定位项目定位：五星级公寓式产权酒店，美式时尚潮流酒店/公寓项项目目规规模模：294间套房，由69至205不等，其中有5间总统套房。其中无烟楼层有6层，女士楼层有2层，行政楼层有2层。项项目目特特色色：深圳市唯一的全套间商务酒店，每个房90、间都有别致的家俬，独立的客饭厅、写字台，酒店客户布置具有家的功能、家的氛围。配配套套服服务务：会议厅、商务中心、理发美容室、免费宽带上网；宾馆餐饮设施有中餐厅、西餐厅；宾馆娱乐与健身设施有游泳池、健身室销销售售情情况况：2001年8月开盘，均价在11000元/m2左右。开盘当年（2001年）底销售突破60。深圳三九丹枫白露酒店深圳三九丹枫白露酒店酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究产区式酒店成功案例解析产区式酒店成功案例解析Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage91酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究40%溢价来91、自投资的风险保障体系溢价来自投资的风险保障体系品牌支撑：三九品牌及实力品牌支撑：三九品牌及实力经营模式支撑：三九大酒店十年经营功力经营模式支撑：三九大酒店十年经营功力市场支撑：深港商务群租客市场支撑：深港商务群租客品质支撑：装饰、配套、服务品质支撑：装饰、配套、服务投资模式：投资模式：A、69户型户型 首期18万元 可拥有72万元套房 48天的入住权 15年后拥有完全产权B、一次性支付72/90万元 可拥有4/5套B型套房 其中一套全年入住权 15年后拥有完全产权C、一次性支付68万元 可拥有三套套房 其中一套年入住权 15年后拥有完全产权经营模式：经营模式：产权完全归属业主，由三九集团统一对92、酒店进行管理，三九方仅支付酒店营运成本；业主所获利润主要用于支付月供款；每月可入住酒店4天，入住不影响收益；按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。经营状况：经营状况：平均每月开房率高达7080，经营状况良好，节假日期间住房供不应求，完全能够支付对业主的月供承诺。产区式酒店成功案例解析产区式酒店成功案例解析Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage92产权式主题酒店产权式主题酒店产权式酒店整体定位产权式酒店整体定位酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究档次定位：三星级硬件配套，四星级装修服务。档次定位：三93、星级硬件配套，四星级装修服务。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage93产权式酒店发展策略产权式酒店发展策略酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究发展策略：发展策略：总规模体量为1.8-2.2万，150-180间房；引入云南省著名酒店管理公司负责经营管理，为项目经营提供保障；获取客户认可，提升项目价值；客房部分通过销售获利，然后返租经营；配套部分近期持有经营，待酒店经营状况稳定，价值提升后可考虑整体打包卖出。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage94、94产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户通常60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买，客户群体具有消费者和投资者的两重个性。 总总体体而而言言，作作为为纯纯投投资资的的产产权权式式物物业业，客客户户看看中中的的是是开开发发商商的的实实力力和和所所购购物物业业未未来来的的经经营营状状况况，要求收益比较稳定、风险小，以及升值变现空间。个人投资者通常对单价不敏感，对总价比较重视。要求收益比较稳定、风险小，以及升值变现空间。个人投资者通常对单价不敏感，对总价比较重视。产权式酒店销售客户定位产权式酒店销售客户定位酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究有一定经济实力的家庭或个人，他们的95、角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分红，同时休闲娱乐。用于员工福利或会议接待；用于投资。个人投资者个人投资者企事业单位企事业单位年龄：30岁以上；人群：曲靖本地及周边地区的煤老板、企业主、中产富裕阶层、高级公务员等目的：投资为主，有少量自用需求。类型：具备一定经济实力的中小企业、上市公司、中小企业目的：具备一定经济实力的中小企业则是自用和投资兼顾。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage95酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究产权式酒店客房价格定位分析产权式酒店客房价格定位分析 根根据据以以上上打打分96、分表表和和加加权权平平均均数数可可算算出出本本项项目目标标准准间间的的价价格格约约为为：300元元/间间天天Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage96产权式酒店客房销售价格定位方法一产权式酒店客房销售价格定位方法一酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究按按180间间客客房房计计算算，平平均均每每间间客客房房每每年年可可产产生生利利润润2.46万万元元。按按8%的的年年投投资资回回报报率率计计算算，可可支支撑撑每每间间客客房房总总价价30.8万万元元。具具体体售售价价需需在在营营销销阶阶段段制制定定销售回报策略时最终确定97、。销售回报策略时最终确定。若若房房间间净净面面积积32，按按通通常常高高层层客客房房楼楼层层实实用用率率75%计计算算，则则相相当当于于售售价价为为7218元元/。合作利润分配方式一：管理公司抽入固定比例加奖金合作利润分配方式一：管理公司抽入固定比例加奖金Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage97产权式酒店客房销售价格定位方法二产权式酒店客房销售价格定位方法二酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究假设房间折后价为假设房间折后价为300元元/天，住房率为天，住房率为60%，客房建筑面积，客房建筑面积42.6；则，单间客房98、年收入为则，单间客房年收入为3090.6365=65700元；元；按照按照7：3分摊，酒店管理公司毛收益为：分摊，酒店管理公司毛收益为：657000.7=45990元，可回报给业主的金额为元，可回报给业主的金额为657000.3=19710元；元；按照投资总额固定回报率按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：计算，则该客房的销售总额为：197100.08=246375元元单位销售价格为：单位销售价格为：24637542.6=5783元。元。合作利润分配方式二：管理公司毛收益和业主回报按照合作利润分配方式二：管理公司毛收益和业主回报按照7：3分摊分摊 Copyright 2008 99、Taskin worldwide. All Rights Reservedpage98产权式酒店客房销售价格定位产权式酒店客房销售价格定位酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究按管理公司抽入固定比例加奖金售价估价为：按管理公司抽入固定比例加奖金售价估价为：7218元元/按管理公司毛收益和业主回报按照按管理公司毛收益和业主回报按照7：3分摊为：分摊为：5783元元/21通通过过以以上上两两种种计计算算方方式式，预预估估本本项项目目产产权权式式酒酒店店2010年年售售价价为为57807220元元/Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserv100、edpage99产权式酒店配套部分说明产权式酒店配套部分说明酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究本本项项目目产产权权式式酒酒店店建建议议总总规规模模体体量量为为1.8-2.2万万，150-180间间房房。按按照照180间间客客房房，每每间间32，客房层客房层75%的实用率计算，客房层面积约为的实用率计算，客房层面积约为0.77万。万。因因此此除除去去客客房房总总建建面面后后其其他他用用房房为为1.031.43万万，包包括括服服务务用用房房，设设备备用用房房、公公共共部部分分，以及会议、餐饮、健身、娱乐等配套设施。以及会议、餐饮、健身、娱乐等配套设施。根根据据酒酒店店行行业业管管理理经经验验101、，会会议议餐餐饮饮娱娱乐乐等等配配套套设设施施收收入入一一般般占占到到酒酒店店总总收收入入的的40%，因因此此粗略估算这部分配套每年大约能产生粗略估算这部分配套每年大约能产生295.65万元的收益。万元的收益。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage100住宅物业定位定量住宅物业定位定量4 4整体定位整体定位客户定位客户定位产品定位产品定位价格建议价格建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage101住宅定位思路住宅定位思路住宅物业定位定量研究住宅物业102、定位定量研究区区域域交交通通生生活活配配套套成成熟熟，居居住住氛氛围围较较浓浓，适适宜宜发发展展住宅产品住宅产品区区域域土土地地的的稀稀缺缺性性使使得得未未来来增增值值、保保值值趋趋势势明明显显，将引发投资将引发投资热潮热潮总总价价相相对对较较低低的的小小户户型型产产品品作作为为初初次次置置业业者者和和投投资资客户的目标，成为楼市下一个热点客户的目标，成为楼市下一个热点物业类型物业类型发展机遇发展机遇发展方向发展方向住宅物业住宅物业物业发展方向结论回顾物业发展方向结论回顾舒适型高层舒适型高层小高层住宅小高层住宅精品小户型精品小户型公寓公寓Copyright 2008 Taskin worldw103、ide. All Rights Reservedpage102北京建外北京建外SOHO住宅物业定位定量研究住宅物业定位定量研究优秀经典案例优秀经典案例开放民主建筑开放民主建筑建外SOHO是个高级住宅区，但没有围墙，强调的是民主建筑，公共空间完全开放式的混合功能场所。风格独特出众风格独特出众位处CBD核心区域，拥有无与伦比的便捷交通-现有的城市交通主干路包括：建外大街、建国路、东三环路、京通快速路、东四环路。12条公交线路在此设站，一线地铁国贸站距小区仅120米；规划中的滨河快速路(东便门-通县)经过小区南侧，串起海淀、朝阳、丰台三区的地铁十号线也将在小区设立站点。 交通路网便捷交通路网便捷位处104、CBD核心区域，拥有无与伦比的便捷交通-现有的城市交通主干路包括：建外大街、建国路、东三环路、京通快速路、东四环路。12条公交线路在此设站，一线地铁国贸站距小区仅120米；规划中的滨河快速路(东便门-通县)经过小区南侧，串起海淀、朝阳、丰台三区的地铁十号线也将在小区设立站点。 “混合就是活力混合就是活力”的建筑理念的建筑理念建外SOHO的精神是无中心，多层次，混合就是活力(multi-center, multi-layer, multi-entrance, multi-view)。没有大的中心花园、广场，大的建筑营造出的是小的感觉，小的场所却有大的气度。建筑设计的手法是迷宫一样的街区小城，城里105、到处都有小广场(piazza), 两层的随意上下的花园，蜿蜒的小桥，小街，抬头望去是高高的、透明的玻璃楼。案例成功关键：案例成功关键：优越的区位交通条件；优越的区位交通条件；独树一帜时尚纯净的建筑风格；独树一帜时尚纯净的建筑风格；多元城市要素混合让项目充满活力和魅力；多元城市要素混合让项目充满活力和魅力；开开放放式式的的规规划划布布局局为为聚聚集集商商业业商商务务的的人人气气提供了基础。提供了基础。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage103住宅定位思路住宅定位思路住宅物业定位定量研究住宅物业定位定量研究住宅整体定位住宅106、整体定位国际化中央生态城国际化中央生态城通过生态节能材料、平台绿化花园、生态景观停车空间、屋顶绿化形成垂直花园城市。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage104住宅物业定位定量研究住宅物业定位定量研究住宅形象定位住宅形象定位规模层面的优越：建筑无限生活规模层面的优越：建筑无限生活+ +大型多元活力社区大型多元活力社区产品层面的优越：创新产品层面的优越：创新+ +优质产品完美体现优质产品完美体现消费者心理优越感：给消费者一种嘉许，眼光的优越，决定居住的优越消费者心理优越感：给消费者一种嘉许，眼光的优越，决定居住的优越新都市107、新都市BLOCK优越生活社区优越生活社区Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage105住宅物业定位定量研究住宅物业定位定量研究住宅客户定位住宅客户定位 结合本项目的资源特点与项目规模，客户群宽泛，初步确定项目的总体客户群类别如下：结合本项目的资源特点与项目规模，客户群宽泛，初步确定项目的总体客户群类别如下：他们比较年轻，思想活跃，乐于接受新生事物，在购房时不太理智，他们已建立了家庭（或者以先购房再建立家庭，收入相对稳定，是城市的中坚力量。需需求求户户型型：75-120两房或三房总价要求总价要求：20-25万元代表阶层代表阶108、层：工薪阶层、年轻的公务员、教师等泛白领阶层；来源：来源：曲靖约60%+周边地区约40%。他们有一定的阅历，能接受新生事物，主要工作地或生意在曲靖，思想比较成熟，但能接受新鲜事物，事业有一定的基础，家庭结构比较稳定，小孩一能独立生活，有一定的经济基础，对生活品质的提升有一定的展望，对环境的要求较高。需需求求户户型型：120-160的三房或四房总价要求总价要求：25-35万元代表阶层代表阶层：中级公务员，生意人，私营企业老板、高管等他们资产比较丰厚，对市场感觉敏锐，有一定的投资意识和投资理念，比较看好未来的升值空间，不以短期变现为目标，做中长期的考虑，投资型的主要以中小户型为主；投资+居住型的主109、要以中大户型为主，承受能力约在20万-30万之间；总总价价要要求求：小户型20万元以下，中大户型20-30万元代表阶层代表阶层： 个体户老板、私营企业主、企业中高管、中高级公务员。投资型或投资投资型或投资/居住型客户居住型客户（其它客户）（其它客户）改善居住型客户改善居住型客户（重要客户）（重要客户）首次置业客户首次置业客户（核心客户）（核心客户）Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage106住宅物业定位定量研究住宅物业定位定量研究住宅产品定位住宅产品定位通通过过市市场场上上典典型型项项目目调调查查与与客客户户需需求求分分110、析析结结果果，建建议议本本项项目目采采用用丰丰富富的的产产品品线线和和创创新户型来吸引客户：新户型来吸引客户：60以以下下的的一一室室一一厅厅和和70-80的的小小两两房共占总套数比例为房共占总套数比例为17%；舒舒适适型型85-95的的两两室室两两厅厅占占总总套套数数16%；三三房房是是整整个个曲曲靖靖商商品品住住宅宅市市场场的的主主力力户户型型，占占本本项项目目所所有有住住宅宅套套数数的的50%，其其中中100-115的的精精品品三三室室两两厅厅一一卫卫占占24%，120-135的三室两厅两卫占的三室两厅两卫占26%;140以上的四房和复式共占以上的四房和复式共占17%。户型配比户型配比产111、品类型产品类型高层、小高层高层、小高层Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage107住宅物业定位定量研究住宅物业定位定量研究住宅价格定位住宅价格定位通通过过市市场场比比较较初初步步确确定定住住宅宅当当前前核核心心均价为均价为2990元元/Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage108项目定位定量研究项目定位定量研究小结小结 通通过过对对项项目目地地块块、宏宏观观背背景景和和物物业业发发展展机机遇遇的的深深入入研研究究，综综合合考考虑虑发发展展商商的的意112、意见，德思勤对项目定量提出了近远期开发理性值与市场博弈值的两种方案。见，德思勤对项目定量提出了近远期开发理性值与市场博弈值的两种方案。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage109项目定位定量研究项目定位定量研究小结小结近期开发理性值方案近期开发理性值方案本本方方案案泛泛商商业业体体量量为为44.6万万，住住宅宅裙裙楼楼商商业业和和商商务务公公寓寓作作为为弹弹性性产产品品，调调节节其其他他商商业业物物业业开开发发体量。体量。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserv113、edpage110小结小结项目定位定量研究项目定位定量研究近期开发理性值方案近期开发理性值方案Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage111项目定位定量研究项目定位定量研究小结小结远期发展理性值方案远期发展理性值方案本本方方案案泛泛商商业业体体量量为为50.6万万，住住宅宅裙裙楼楼商商业业和和商商务务公公寓寓作作为为弹弹性性产产品品，调调节节其其他他商商业业物物业业开开发发体量。体量。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage112小结小结项目定位定量研114、究项目定位定量研究远期发展理性值方案远期发展理性值方案Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage113小结小结项目定位定量研究项目定位定量研究远期发展理性值方案远期发展理性值方案Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage114项目定位定量研究项目定位定量研究小结小结根据发展商的要求，德思勤提出了一个博弈值的方案：根据发展商的要求，德思勤提出了一个博弈值的方案：本本方方案案泛泛商商业业体体量量为为60万万，住住宅宅裙裙楼楼商商业业和和商商务务公公寓寓作作为为115、弹弹性性产产品品，调调节节其其他他商商业业物物业业开开发发体体量。量。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage115小结小结项目定位定量研究项目定位定量研究博弈值方案博弈值方案Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage116第三部分第三部分 项目开发策略与时序建议项目开发策略与时序建议开发策略研究开发策略研究开发时序建议开发时序建议初步经济测算结论初步经济测算结论1 12 23 3Copyright 2008 Taskin worldwide. All 116、Rights Reservedpage117项目开发策略研究项目开发策略研究开发策略开发策略通过分期开发竖立项目、企业通过分期开发竖立项目、企业品牌品牌引入知名品牌商家，实现引入知名品牌商家，实现“头头雁雁”效应效应通过新型投资产品吸引市场关通过新型投资产品吸引市场关注注借助金融银行中心发展引擎，借助金融银行中心发展引擎，提升区域价值提升区域价值五大策略五大策略整体规划、滚动开发、平开高走整体规划、滚动开发、平开高走Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage118分期开发时序依据分期开发时序依据 项目体量大，从地块开发到全部117、销售至少需要项目体量大，从地块开发到全部销售至少需要4 4年的时间，建议项目分期开发，依据如下：年的时间，建议项目分期开发，依据如下：树立形象标竿保证树立形象标竿保证高品质优质高品质优质资源入市，吸引市场高端关注资源入市，吸引市场高端关注避免避免内部竞争内部竞争面积总价相近的单位分批次推出面积总价相近的单位分批次推出有效承接市场需求有效承接市场需求符合市场需求，形成一定的面积梯度承接及可持续性发展符合市场需求，形成一定的面积梯度承接及可持续性发展抓住市场热点，规避政策风险抓住市场热点，规避政策风险首批产品试探市场，提高销售率，树立良好口碑首批产品试探市场，提高销售率，树立良好口碑保证整体价值实118、现保证整体价值实现通过通过，保证价值的逐步上扬，保证价值的逐步上扬五大依据五大依据项目开发时序建议项目开发时序建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage119开发时序一开发时序一A区区D区区C区区B区区首先借助金融银行中心发展引擎，提升区域价值；通过知名品牌商家的进驻签约，形成头雁效应，推售购物公园，抓住市场投资商铺的热潮，设计门槛低、回报率高的商铺产品，引爆市场。第二步借助A区购物公园销售的热潮，开始推出D区主题商业街再掀高潮，D区还包括有产权式酒店，这样的新型的投资产品同样能够会吸引投资客的关注。至此本项目已经树立了119、金融中心、商务中心、商业中心的高端形象，为项目其余部分实现更高价值奠定了坚实的基础。第三步，启动C区开发，与A区购物公园商业形成互动商业街，销售的不仅是产品，同时也是都市BLOCK生活方式，进一步延续项目高价值。第四步，B区物业包括有住宅、主题商业街和住宅底商，相对独立，考虑未来土地增值，卖地的可能性，预留开发弹性，最终实现项目整体价值最大化。A区区B区区C区区D区区项目开发时序建议项目开发时序建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage120A区区B区区C区区D区区首先借助金融银行中心发展引擎，提升区域价值；通过知名品牌120、商家的进驻签约，形成头雁效应，推售购物公园，抓住市场投资商铺的热潮，设计门槛低、回报率高的商铺产品，引爆市场。树立项目滇东第一购物中心的形象。第二步，借A区购物公园销售的热潮，推出B区产权式酒店，同时销售风情步行街和商务公寓，进一步巩固项目的市场标杆地位。第三步，启动C区开发，与A区购物公园商业形成互动商业街，销售的不仅是产品，同时也是都市BLOCK生活方式，进一步延续项目高价值。第四步，启动D区开发，实现项目整体价值。开发时序二开发时序二项目开发时序建议项目开发时序建议A区区B区区C区区D区区Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserv121、edpage121项目方案一建筑指标项目方案一建筑指标泛商业面积：住宅面积泛商业面积：住宅面积=4=4：4 4项目初步经济测算项目初步经济测算Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage122项目方案一经济测算项目方案一经济测算项目利润估算表项目利润估算表项目采用保留百货项目采用保留百货+ +影院影院+ +超市的开发策略，可获得超市的开发策略，可获得10.8410.84亿净利润，净投资利润率为亿净利润，净投资利润率为32.77%32.77%，项目利润较低，项目可操作性差。，项目利润较低，项目可操作性差。项目总投资估算表项目总投122、资估算表项目初步经济测算项目初步经济测算Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage123项目方案二建筑指标项目方案二建筑指标泛商业面积：住宅面积泛商业面积：住宅面积=5=5：3 3；有中央广场；有中央广场项目初步经济测算项目初步经济测算Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage124项目利润估算表项目利润估算表项目采用保留影院项目采用保留影院+ +超市超市+ +百货的方式开发，可获得百货的方式开发，可获得14.1214.12亿净利润，净投资利润率为亿净利润123、，净投资利润率为42.99%42.99%，项目利润较好，可操作性较好。，项目利润较好，可操作性较好。项目总投资估算表项目总投资估算表项目方案二经济测算项目方案二经济测算项目初步经济测算项目初步经济测算Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage125项目方案三建筑指标项目方案三建筑指标泛商业面积：住宅面积泛商业面积：住宅面积=5=5：3 3无中央广场无中央广场项目初步经济测算项目初步经济测算Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage126项目方案三经济测算项124、目方案三经济测算项目利润估算表项目利润估算表项目采用保留影院项目采用保留影院+ +超市超市+ +百货的方式开发，可获得百货的方式开发，可获得12.7912.79亿净利润，净投资利润率为亿净利润，净投资利润率为39.27%39.27%，项目利润较低，项目可操作性不强。，项目利润较低，项目可操作性不强。项目总投资估算表项目总投资估算表项目初步经济测算项目初步经济测算Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage127项目方案四建筑指标项目方案四建筑指标泛商业面积：住宅面积泛商业面积：住宅面积=6=6：2 2项目初步经济测算项目初步经125、济测算Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage128项目方案四经济测算项目方案四经济测算项目利润估算表项目利润估算表项目采用保留影院项目采用保留影院+ +超市超市+ +百货的方式开发，可获得百货的方式开发，可获得13.4813.48亿净利润，净投资利润率为亿净利润，净投资利润率为41.14%41.14%，项目利润较低，项目可操作性不强。，项目利润较低，项目可操作性不强。项目总投资估算表项目总投资估算表项目初步经济测算项目初步经济测算Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Re126、servedpage129方案总结方案总结从项目总收入、税后净利润，投资利润率等指标来看，采用方案二泛商业：住宅从项目总收入、税后净利润，投资利润率等指标来看，采用方案二泛商业：住宅面积面积=5=5：3 3的方式，这种开发模式所获得的项目利润最高。的方式，这种开发模式所获得的项目利润最高。项目初步经济测算项目初步经济测算Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage130德思勤拥有大量的外部资源高等院校高等院校学术机构学术机构北京大学 清华大学 美国德克萨斯 A&M 大学 美国洪堡州立大学 中山大学 湖南大学 西南交通大学 华中127、科技大学 中央美术学院 同济大学 东北大学 中国社会科学院 中国工程院 中国科学院商业资源商业资源 商业开发经营机构：美国 GGP、香港启胜、中信城市广场 大卖场/超市类：沃尔玛、家乐福、欧尚、麦德龙、易初莲花、易买得、百佳、屈臣氏、迪亚天天、好又多、乐购、大润发、物美、华润万家、世纪华、家世界、新一佳、人人乐、武汉中百、江苏时代、家得利、农工商建材家装类：建材家装类： 家得宝、百安居、乐华梅兰、宜家、东方家园、美克美家、 家福特、好美家、盛源大地、金海马、吉胜伟邦、红星美凯龙、月新家居、 石头剪刀布、好饰家百货类：百货类： 伊藤洋华堂、吉之岛、西武、伊势丹、百盛、新世界、太平洋、 巴黎春天、128、连卡佛、崇光、百联集团、华联集团、王府井百货、山东银座、 重庆百货、大商集团、广百、金鹰国际Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage131商业资源商业资源百百胜胜（肯肯德德基基、必必胜胜客客）、麦麦当当劳劳、德德克克士士、汉汉堡堡王王、味味千千拉拉面面、PAPA JONES、星星期期五五餐餐厅厅真真功功夫夫、永永和和大大王王、大大娘娘水水饺饺、大大食食代代、金金鱼鱼豹豹、集集集集小小镇镇、新新亚亚大大包包、避避风风塘塘、仙仙踪踪林林小小肥肥羊羊、小小尾尾羊羊、东东来来顺顺、美美林林阁阁、美美林林小小厨厨、小小南南国国、谭谭129、鱼鱼头头、张张生生记记、新新开开元元、渝渝信信、陶陶然然居居、俏俏江江南南、苏苏浙浙汇汇、湘湘鄂鄂情情星星巴巴克克、真真锅锅、两两岸岸、迪迪欧欧、园园缘缘园园、仙踪林、元祖、可颂坊、克莉斯汀仙踪林、元祖、可颂坊、克莉斯汀迪迪卡卡侬侬体体育育用用品品、方方特特科科技技乐乐园园、天天线线宝宝宝宝、汤汤姆姆熊熊、华华纳纳影影院院、广广东东电电影影公公司司、钱钱柜柜KTV、好好乐乐迪迪KTV、比比龙龙KTV、Fitness First健健身身连连锁锁中中心心、舒舒适适堡堡健健身身连连锁锁中中心心、星星之之健、中体健身、自然美、克丽斯缇健、中体健身、自然美、克丽斯缇老老百百姓姓大大药药房房、复复兴兴大大130、药药房房、重重庆庆桐桐君君阁阁大大药药房房、中中联联大大药药房房、金金象象大大药药房房、九九洲洲大大药药房房、海王星辰、同仁堂美信医药国际连锁海王星辰、同仁堂美信医药国际连锁大众书局、新华书店、贝塔斯曼、席殊书屋、季风书园、博库书城大众书局、新华书店、贝塔斯曼、席殊书屋、季风书园、博库书城餐饮娱乐休闲健身药店书店德思勤拥有大量的外部资源Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage132德思勤拥有大量的外部资源 旅游地产、酒店相关资源酒店：旅游地产、酒店相关资源酒店： 洲际酒店、万豪酒店、雅格酒店、雅高酒店、香格里拉酒店、朗庭酒131、店、锦江酒店、丹枫白露酒店、纽宾凯酒店、七天、如家、宜必思、莫泰 168、锦江之星家电类：家电类： 百思买、永乐、国美、苏宁、五星、大中、三联、顺电、铭可达 It 连锁：百脑汇、太平洋数码、宏图二胞、赛博数码、颐高餐饮：餐饮： 百胜（肯德基、必胜客）、麦当劳、德克士、汉堡王、味千拉面、PAPA JONES、星期五餐厅真功夫、永和大王、大娘水饺、大食代、金鱼豹、 集集小镇、新亚大包、避风塘、仙踪林小肥羊Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage133合作的规划建筑设计单位 美国尚合设计有限公司澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司132、新加坡雅科本设计管理服务有限公司埃克斯-雅本美国 HHL GROUP赫林景观环境设计公司 华阳国际建筑设计有限公司 华侨城天华建筑设计有限公司 筑博工程设计有限公司 美国龙安建筑规划设计顾问有限公司 北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司 易道规划设计有限公司 陈世民建筑师事务所有限公司 五合国际建筑设计有限公司 贝尔高林（香港）国际设计公司 华艺建筑师事务所清华苑设计公司Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage134Thank you！德思勤，是中国领先的房地产综合服务商之一，德思勤，是中国领先的房地产综合服务商之一，我们珍视133、与客户的每一次合作，我们始终坚持以客户的利我们珍视与客户的每一次合作，我们始终坚持以客户的利益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案。益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案。汇报结束，预祝项目取得圆满成功!Taskin, is the leading integrative real estate services and consultancy company in China, committed to provide professional customized solution with the philosophy of constant care with our client, and always putting the client first.