1、长江路商圈+滨江新城板块定位开发报告【正式版】长江路商圈+滨江新城板块定位开发报告【正式版】苏州合谷投资发展有限公司苏州合谷投资发展有限公司总论总论总论总论“不谋万世者，不足以谋一时。不谋全局者，不足以谋一域不谋万世者，不足以谋一时。不谋全局者，不足以谋一域”?放在木渎的版图上看， 长江路商圈及滨江新城板块，作为木渎的东放在木渎的版图上看， 长江路商圈及滨江新城板块，作为木渎的东大门，战略位置至关重要大门，战略位置至关重要; ;?放在沧浪新城至太湖一线的生态居住带上看，则会发现其作为承上放在沧浪新城至太湖一线的生态居住带上看，则会发现其作为承上启下的黄金分割点，不可或缺启下的黄金分割点，不可或2、缺; ;?放在大苏州环古城居住带上看，则会发现，该板块所辖将是未来数放在大苏州环古城居住带上看，则会发现，该板块所辖将是未来数年内，城区范围内唯一的真山真水年内，城区范围内唯一的真山真水“不识庐山真面目，只缘身在此山中不识庐山真面目，只缘身在此山中”序序序序-片区简介片区简介片区简介片区简介板块四至：东至塔园路与宝带路、长园路交汇处西至珠江路与宝带路、苏福路交汇处南至宝带西路以北北至胥江运河以北，局部跨越苏福路板块四至：东至塔园路与宝带路、长园路交汇处西至珠江路与宝带路、苏福路交汇处南至宝带西路以北北至胥江运河以北，局部跨越苏福路自然环境：自然环境：? 山景山景：本区域恰在七子山、上方山、灵岩3、山七子山、上方山、灵岩山环抱之中，自然环境优美，拥有丰富的历史文化胜迹，同时又是一处旅游休闲的好去处；? 水景水景：胥江运河胥江运河流经本区域，其其属于太湖支流，航道宽约80米，规划中南北两岸各保留50米绿化规划中南北两岸各保留50米绿化，将成为苏州城南又一处生态休闲之所。交通条件：交通条件： 凤凰山隧道：宝带西路凤凰山隧道：宝带西路是苏州城南的一条重要交通要道。但因受凤凰山山体阻挡，向西延仅能伸至与珠江路交汇处，目前正加紧施工的凤凰山隧道，将改变这一现状，让宝带西路“冲破”凤凰山的阻拦，向西伸向太湖；? 长江路长江路：是直接延伸至新区的主干道，未来经过街区整体规划改造，将呈现出更加便捷、美化4、的形象；? 苏福路苏福路：2010年继续苏福路高架建设，打通由南环直通木渎的城市新动线。序序序序-片区简介片区简介片区简介片区简介序序序序-片区简介片区简介片区简介片区简介序序序序-片区简介片区简介片区简介片区简介板块现状：板块现状：板块现状：板块现状：?本区域作为木渎的东大门，由于前期缺乏合理的城市规划，导致区域布局混乱，工业、商业、居住混杂，环境较差、土地使用效率低；?伴随木渎纳入中心城区板块，本区域缺乏完善的城市设施及公共配套建设规划，在一定程度上影响了城市形象；?由于早期城市经济建设，以工业发展为重，导致大量工厂侵占城市用地，这一问题在本区域也十分突出。序序序序-片区简介片区简介片区简5、介片区简介山水优越位置得天独厚，现有状况凌乱散落山水优越位置得天独厚，现有状况凌乱散落重整河山，再塑新木渎重整河山，再塑新木渎市场研判市场研判角色认知区域定位角色认知区域定位发展战略发展战略开发建议开发建议核心商业区开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议滨河风情带开发建议特色商业区开发建议核心商业区开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议滨河风情带开发建议特色商业区开发建议财务初算财务初算开发时序开发时序市场研判市场研判市场研判市场研判房产市场现状解读房产市场现状解读房产市场现状解读房产市场现状解读苏州房产市场多年来，基本保持平稳增 长态势，在09上半年的疯狂下，市场存货压 力较小，6、为后续各方的轻装上阵打下了良好 的基础。苏州房产市场多年来，基本保持平稳增 长态势，在09上半年的疯狂下，市场存货压 力较小，为后续各方的轻装上阵打下了良好 的基础。市场研判市场研判市场研判市场研判苏州房产热点板块概览苏州房产热点板块概览苏州房产热点板块概览苏州房产热点板块概览7638477936890.62040283429006509624268456010000002000000300000040000005000000600000070000008000000园区湖东相城齐门北延伸板块平江新城板块总建筑面积可售面积单位：平方米单位：平方米对比板块分析概览对比板块分析概览对比板块分析概览7、对比板块分析概览竞争板块分析概览竞争板块分析概览竞争板块分析概览竞争板块分析概览21400003619001940961368727.2156870812801181670031003605000001000000150000020000002500000沧浪新城越溪浒通板块太湖度假区总建筑面积可售面积单位：平方米单位：平方米各版块的供应及成交主力日益边缘化及偏远化各版块的供应及成交主力日益边缘化及偏远化随着苏州现有各区域内中心板块开发的日 益成熟，供应减少。长江路商圈及滨江新城板 块未来的供应将成为苏州市场次核心区域的主 流供应。随着苏州现有各区域内中心板块开发的日 益成熟，供应减少。长江路8、商圈及滨江新城板 块未来的供应将成为苏州市场次核心区域的主 流供应。市场研判市场研判角色认知角色认知区域定位区域定位发展战略发展战略开发建议开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议财务初算财务初算核心商业区开发建议滨河风情带开发建议核心商业区开发建议滨河风情带开发建议开发时序开发时序角色认知角色认知角色认知角色认知-在大苏州，将成为苏州市区十大居住板块之一在大苏州，将成为苏州市区十大居住板块之一在大苏州，将成为苏州市区十大居住板块之一在大苏州，将成为苏州市区十大居住板块之一吴中大道太湖大道宝带西路太湖大道沧浪新城沧浪新9、城太湖度假区太湖度假区越溪（吴中经济开发区）越溪（吴中经济开发区）木渎 ？木渎 ？长江路商圈滨江新城长江路商圈滨江新城角色认知角色认知角色认知角色认知-在吴中区，吴中、太湖、宝带在吴中区，吴中、太湖、宝带在吴中区，吴中、太湖、宝带在吴中区，吴中、太湖、宝带3 3 3 3路形成的生态居住带核心版块路形成的生态居住带核心版块路形成的生态居住带核心版块路形成的生态居住带核心版块角色认知角色认知角色认知角色认知-在吴中区，形成宝带西路生态居住带高端板块在吴中区，形成宝带西路生态居住带高端板块在吴中区，形成宝带西路生态居住带高端板块在吴中区，形成宝带西路生态居住带高端板块角色认知角色认知角色认知角色认知10、-在木渎，形成木渎东大门，最重要的在木渎，形成木渎东大门，最重要的在木渎，形成木渎东大门，最重要的在木渎，形成木渎东大门，最重要的2 2 2 2大城市门户形象之一大城市门户形象之一大城市门户形象之一大城市门户形象之一角色认知角色认知角色认知角色认知-在木渎，形成新木渎在木渎，形成新木渎在木渎，形成新木渎在木渎，形成新木渎3 3 3 3大人口中心聚集区之一大人口中心聚集区之一大人口中心聚集区之一大人口中心聚集区之一木渎组团格局分布图木渎组团格局分布图新木渎新木渎新木渎 新木渎 3 3大人大人大人 大人 口中心口中心口中心 口中心 聚集聚集聚集 聚集 区，每区，每区，每 区，每 个组团个组团个组团11、 个组团 预估预估预估预估2020 万人万人万人 万人 口，形口，形口，形 口，形 成成成成3 3个个个 个 城市区城市区城市区 城市区 域中心域中心域中心域中心角色认知角色认知角色认知角色认知-以休闲游乐为核心，形成两大竞合板块，构建木渎核心竞争力以休闲游乐为核心，形成两大竞合板块，构建木渎核心竞争力以休闲游乐为核心，形成两大竞合板块，构建木渎核心竞争力以休闲游乐为核心，形成两大竞合板块，构建木渎核心竞争力角色认知角色认知角色认知角色认知-在商业上，形成苏州西部在商业上，形成苏州西部在商业上，形成苏州西部在商业上，形成苏州西部6 6 6 6大商业中心之一，有能力争取前大商业中心之一，有能力争12、取前大商业中心之一，有能力争取前大商业中心之一，有能力争取前3 3 3 3位位位位角色认知角色认知角色认知角色认知-汇总分析汇总分析汇总分析汇总分析以环状视角看以环状视角看长江路滨江新城为苏州城区收关板块，稀缺显而易见以横向视角看以横向视角看长江路滨江新城为宝带路生态居住带的承东启西板块以点状视角看以点状视角看长江路滨江新城为苏州未来西部六大商业中心之一以对称视角看以对称视角看长江路滨江新城与金山浜遥相呼应，形成彼此支撑以纵向视角看以纵向视角看长江路滨江新城为木渎东大门，战略重要性明显以发展视角看以发展视角看长江路滨江新城将与凯马广场等形成20万人口中心市场研判角色认知市场研判角色认知区域定位13、区域定位发展战略发展战略开发建议开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议财务初算财务初算核心商业区开发建议滨河风情带开发建议核心商业区开发建议滨河风情带开发建议开发时序开发时序以环状视角看以环状视角看长江路滨江新城为苏州城区收关板块，稀缺显而易见以横向视角看以横向视角看长江路滨江新城为宝带路生态居住带的承东启西板块以点状视角看以点状视角看长江路滨江新城为苏州未来西部六大商业中心之一以对称视角看以对称视角看长江路滨江新城与金山浜遥相呼应，形成彼此支撑以纵向视角看以纵向视角看长江路滨江新城为木渎东大门，战略重要性明显以发展14、视角看以发展视角看长江路滨江新城将与凯马广场等形成20万人口中心我们我们建议建议? 胥江以北部分，以长江路苏福路交接处作为核心节点，以提升木渎城市形象作为基础目标，考虑与周边各商业项目的竞争，着力打造现代都市商业圈，以此提升片区的整体品质及价值。胥江以北部分，以长江路苏福路交接处作为核心节点，以提升木渎城市形象作为基础目标，考虑与周边各商业项目的竞争，着力打造现代都市商业圈，以此提升片区的整体品质及价值。区域定位区域定位区域定位区域定位-胥江以北定位胥江以北定位胥江以北定位胥江以北定位以环状视角看以环状视角看长江路滨江新城为苏州城区收关板块，稀缺显而易见以横向视角看以横向视角看长江路滨江新城为15、宝带路生态居住带的承上启下板块以点状视角看以点状视角看长江路滨江新城为苏州未来西部六大商业中心之一以对称视角看以对称视角看长江路滨江新城与金山浜遥相呼应，形成彼此支撑以纵向视角看以纵向视角看长江路滨江新城为木渎东大门，战略重要性明显以发展视角看以发展视角看长江路滨江新城将与凯马广场等形成20万人口中心我们我们建议建议? 胥江以南部分，以游乐公园作为片区的核心支点，充分整合现有的山水资源，通过公园的运营带动人气的聚集，促进板块的迅速升温，以山水宜居环境的打造，促使板块的价值不断上扬。胥江以南部分，以游乐公园作为片区的核心支点，充分整合现有的山水资源，通过公园的运营带动人气的聚集，促进板块的迅速升16、温，以山水宜居环境的打造，促使板块的价值不断上扬。区域定位区域定位区域定位区域定位-胥江以南定位胥江以南定位胥江以南定位胥江以南定位区域定位区域定位区域定位区域定位-片区发展总定位片区发展总定位片区发展总定位片区发展总定位南造华侨城，北建五角场苏州五角场超级游乐休闲公园苏州西南城市副中心之一滨江生态宜居大盘区域定位区域定位区域定位区域定位-片区发展总定位片区发展总定位片区发展总定位片区发展总定位市场研判角色认知区域定位市场研判角色认知区域定位发展战略发展战略开发建议开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议财务初算财务初17、算核心商业区开发建议滨河风情带开发建议核心商业区开发建议滨河风情带开发建议开发时序开发时序发展战略发展战略发展战略发展战略-区域发展与功能布局概述区域发展与功能布局概述区域发展与功能布局概述区域发展与功能布局概述适合开发的物业包括：提升区域价值的游乐休闲公园、体现区域亮点的滨江商业风情带、完善城市功能 的核心商业区、吸引区域外部人群的特色商业区、以及展示区域品味的生态住宅区适合开发的物业包括：提升区域价值的游乐休闲公园、体现区域亮点的滨江商业风情带、完善城市功能 的核心商业区、吸引区域外部人群的特色商业区、以及展示区域品味的生态住宅区核心商业区：核心商业区：? 集中在长江路与苏福璐交口处，即长18、江路地标性建筑地段? 与周边的卖场、酒店、高端住宅形成一个完整的城市综合体，体现长江路的整体形象滨江风情带：滨江风情带：? 胥江两岸利用独特的景观优势，在绿化带内打造滨江休闲商业氛围，形成与五角场呼应的“小外滩”? 在满足周边住宅配套的同时，着力吸引区域外人流生态住宅区：生态住宅区：? 胥江南地块，利用游乐休闲公园、周边山水资源与北岸商业辐射，营造居住舒适度和配套完善度? 借助地块的大盘性，吸引大型房产开发商的关注，借由开发商的品牌效应，进一步提升区域价值游乐休闲公园：游乐休闲公园：? 胥江运河以南。宝带路与珠江路交汇处，由于地理位置相对偏僻，直接受到光大环保产业园的影响，要改变劣势地位，唯有19、剑走偏锋开发最聚人气的游乐休闲公园? 利用休闲公园的环境塑造与人气带动，进一步抬升临近地块的价值特色商业区：特色商业区：? 苏福路北借助独特产品形态设计与临近的城市综合体形成有效的呼应? 利用五角场辐射和自身独特商业设置和品味，进一步吸引区域外部人群的关注，从而提升区域人气胥江北片区示意核心商业区核心商业区高端住宅高端住宅特色商业区特色商业区保留商业地保留商业地生态住宅区生态住宅区滨江风情带滨江风情带发展战略发展战略发展战略发展战略-区域发展与功能布局概述区域发展与功能布局概述区域发展与功能布局概述区域发展与功能布局概述发展战略发展战略发展战略发展战略-区域地块功能描述区域地块功能描述区域地块20、功能描述区域地块功能描述区域开发中，不同地块对区域整体发展的价值作用不同，开发和运营上需分别对待！区域开发中，不同地块对区域整体发展的价值作用不同，开发和运营上需分别对待！明星板块明星板块现金牛板块现金牛板块增色板块增色板块基础板块基础板块核心商业区+游乐休闲公园，属于特色精品项目，其作用主要在于树立 区域形象、提升区域价值，形成高品味的城市形象品牌生态住宅区，主要包括滨江住宅区与中心住宅区，可以通过销售快速实 现资金回笼和增值，提供持有型物业的开发资金特色商业街、滨江风情带，丰富完善区域功能配套，对区域价值的不断 提升有相当积极地促进作用特色商业街，长江路与苏福路交汇处地标性建筑以及区域景观21、道路、河流、绿化等 基础设施开发，是区域开发的前提条件发展战略发展战略发展战略发展战略-根本策略根本策略根本策略根本策略做活两个眼做活两个眼做活两个眼做活两个眼托起七片天托起七片天托起七片天托起七片天汇聚一条线汇聚一条线汇聚一条线汇聚一条线发展战略发展战略发展战略发展战略-根本策略之做活两个眼根本策略之做活两个眼根本策略之做活两个眼根本策略之做活两个眼北片以木渎五角场核心商业区作为片区大棋盘的北片以木渎五角场核心商业区作为片区大棋盘的商业眼商业眼商业眼商业眼南片以超级游乐休闲公园作为片区大棋盘的南片以超级游乐休闲公园作为片区大棋盘的休闲眼休闲眼休闲眼休闲眼? 以点带面，分片发展，以区域中心的22、发展带动片区的发展。? 以核心商业区、休闲游乐区的发展分别带动两大板块的发展，并形成相互呼应。? 以核心商业区的开发树立投资商、运营商信心，为招商打下坚实基础。商业眼商业眼形成区域商业中心，完善城市功能，满足消费需求，带动目 的性消费，提升土地价值。休闲眼休闲眼形成区域休闲游乐中心，带动强力目的性消费，满足周 边人 群消费、游乐、生态需求，提升土地价值。围棋基本原则：做活两个眼，才能活一片。围棋基本原则：做活两个眼，才能活一片。围棋基本原则：做活两个眼，才能活一片。围棋基本原则：做活两个眼，才能活一片。发展战略发展战略发展战略发展战略-根本策略之汇聚一条线根本策略之汇聚一条线根本策略之汇聚一条23、线根本策略之汇聚一条线汇聚一条线：汇聚一条线：汇聚一条线：汇聚一条线：宝带西路沿线楼盘总 开发量将逾宝带西路沿线楼盘总 开发量将逾20002000万平万平万平 万平 方米方米方米方米，汇聚中产阶级 人口超过，汇聚中产阶级 人口超过7070万人万人万人万人！做活商业休闲大环境做活商业休闲大环境做活商业休闲大环境做活商业休闲大环境汇聚巨大消费力汇聚巨大消费力汇聚巨大消费力汇聚巨大消费力金枫路、金山浜20202020万万万万消费人群新区40404040万万万万消费人群娱乐休闲乐园娱乐休闲乐园木渎五角场木渎五角场东、西山、胥口20202020万万万万消费人群本片区20202020万万万万中产消费人群宝24、带路50505050万万万万中产消费人群形成形成一个以20202020万人口万人口万人口万人口为基础消费基础消费基础消费基础消费的基本商业支撑一个强辐射范围强辐射范围强辐射范围强辐射范围超过150150150150万人口万人口万人口万人口的区域性商业支撑一个以游乐休闲游乐休闲游乐休闲游乐休闲为号召，满足大苏州大苏州大苏州大苏州1000100010001000万人口万人口万人口万人口游乐休闲目的地的大区域商业支撑木渎古镇、金桥20202020万万万万消费人群大苏州1000100010001000万万万万目的地休闲游乐消费人群及部分长三角外来渡假旅游人群发展战略发展战略发展战略发展战略-根本策略下25、形成消费人口支撑根本策略下形成消费人口支撑根本策略下形成消费人口支撑根本策略下形成消费人口支撑发展战略发展战略发展战略发展战略-根本策略之托起七片天根本策略之托起七片天根本策略之托起七片天根本策略之托起七片天托起七片天：托起七片天：托起七片天：托起七片天： 商业核心区商业核心区 特色商业区特色商业区 滨江风情带滨江风情带 生态居住区生态居住区 游乐休闲区游乐休闲区 凯马商住区凯马商住区 长江路北区长江路北区市场研判角色认知区域定位市场研判角色认知区域定位发展战略发展战略开发建议开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议财26、务初算财务初算核心商业区开发建议核心商业区开发建议滨河风情带开发建议滨河风情带开发建议开发时序开发时序区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议地块功能划分总图地块功能划分总图地块功能划分总图地块功能划分总图胥江运河北区：占地：1326亩胥江运河南区：占地：2671亩胥江运河北区：占地：1326亩胥江运河南区：占地：2671亩核心商业区木渎五角场主参考案例-上海五角场主参考案例-上海五角场上海五角场地块功能及开发的基本原则：地块功能及开发的基本原则：? 依托下沉式广场及道路中心节点标志性景观开发集商业、办公、酒店公寓等功能的大型综合性商业物业；? 苏福路南长江路东西两侧环型商业带以酒店公27、寓和主力百货、休闲娱乐，休闲餐饮为主力产品;? 苏福路北长江路西开发大型卖场拉动人气，满足新城生活配套；? 标志性超高层建筑树立整个街区和木渎新城市形象，提供商务用途，满足苏州西部高端人士需求，形成城市地标。地块编号使用性质地块面积（亩）基地面积 （ ）容积率建筑面积（ ）物业用途cb1商贸中心48.6324160.825933大型卖场cb2商贸中心51.0340172.378239商业、酒店公寓cb3商贸中心70.0466902.3107387商业、酒店公寓cb4商业23.1154088.0123262酒店、写字楼、公寓下沉广场内商业59.5396870.3513890配套商业区域发展建议区28、域发展建议区域发展建议区域发展建议核心商业区核心商业区核心商业区核心商业区地块编号使用性质地块面积（亩）基地面积 （ ）容积率建筑面积（ ）物业用途cb1商贸中心48.6324160.825933大型卖场cb2商贸中心51.0340172.378239商业、酒店公寓cb3商贸中心70.0466902.3107387商业、酒店公寓cb4商业23.1154088.0123262酒店、写字楼、公寓下沉广场内商业59.5396870.3513890配套商业Cb2、cb3Cb2、cb3除去酒 店公寓面积外， 13楼的商业面 积约为10万方Cb1Cb1大型卖场 2.6万方+下沉式 广场内部商业面 积1.429、万方大型下沉式广场长直径逾350 米，形成面积逾 4万平方米的大 型广场，苏州西 部第一广场中央大型景观：创造苏州前所未有的瑰 丽景观，产生爆炸式轰 动效应，树立木渎国际 化新都市门户形象，在 很长一个时期形成大苏 州公众目的性观赏人 群，促进在地消费Cb4 Cb4 超高层 14层 形成约 3万平 米商业区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议核心商业区核心商业区核心商业区核心商业区本区基地面积约本区基地面积约本区基地面积约本区基地面积约252.2252.2亩亩亩亩建筑面积总计约建筑面积总计约建筑面积总计约建筑面积总计约348711348711平米平米平米平米区域容积率区域容积率区域容30、积率区域容积率2.12.1Cb2、cb3Cb2、cb3除去酒 店公寓面积外， 13楼的商业面 积约为10万方Cb1Cb1大型卖场 2.6万方+下沉式 广场内部商业面 积1.4万方大型下沉式广场长直径逾350 米，形成面积逾 4万平方米的大 型广场，苏州西 部第一广场中央大型景观：创造苏州前所未有的瑰 丽景观，产生爆炸式轰 动效应，树立木渎国际 化新都市门户形象，在 很长一个时期形成大苏 州公众目的性观赏人 群，促进在地消费17万平米商业的核心城市综合体17万平米商业的核心城市综合体广场+景观的1+1综合效应广场+景观的1+1综合效应Cb4 Cb4 超高层 14层 形成约 3万平 米商业区域发展31、建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议核心商业区核心商业区核心商业区核心商业区1 + 1综 合 效 应1 + 1综 合 效 应?招商效应：招商效应：产生任何广告推广和人脉推荐所难以达到的招商效应和效果产生任何广告推广和人脉推荐所难以达到的招商效应和效果?地标效应：地标效应：形成大苏州闻名遐迩的一大著名地标形成大苏州闻名遐迩的一大著名地标?信心效应：信心效应：提升投资商信心，极大拉升周边和区域地块价值提升投资商信心，极大拉升周边和区域地块价值?形象效应：形象效应：是木渎镇政府提升区域为国际化都市区的亮丽转身和宣言，将彻底消除苏州公众对旧木渎的“乡镇”印象是木渎镇政府提升区域为国际化都市区的亮丽32、转身和宣言，将彻底消除苏州公众对旧木渎的“乡镇”印象?商业效应：商业效应：为广场区为广场区17万平方商业的消化提供充分支持，使一区域的商业投资、招商和销售、租赁具备坚实的现实背景万平方商业的消化提供充分支持，使一区域的商业投资、招商和销售、租赁具备坚实的现实背景?扩散效应：扩散效应：其扩散和联动效应应使得特色商业区其扩散和联动效应应使得特色商业区10万平方的开发和运营成为可能万平方的开发和运营成为可能?价值效应：价值效应：为大区域逾为大区域逾500万方住宅提供完善城市配套，极大提升住宅地块的价值和住宅自身的价值基础万方住宅提供完善城市配套，极大提升住宅地块的价值和住宅自身的价值基础引 爆 片 33、区 开 发引 爆 片 区 开 发? 形成一个商业国际大型卖场，国际品牌大型百货，系列品牌店，高品质餐饮休闲和零售业态为一区的城市综合体核心区。形成一个商业国际大型卖场，国际品牌大型百货，系列品牌店，高品质餐饮休闲和零售业态为一区的城市综合体核心区。区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议核心商业区核心商业区核心商业区核心商业区核心商业区开发建议核心商业区开发建议核心商业区开发建议核心商业区开发建议地块名称Cb1物业形态定向大型卖场产品建议含地下建筑面积：35000-45000平方米单层面积：9000-12000平方米层数：3层，地下一层停车目标客群一线知名品牌大卖场（如沃尔玛，家乐 福34、，欧尚、大润发等）开发模式土地定向出让，企业自建或开发商建设项目基本情况：项目基本情况：? 上海五角场沃尔玛，总建筑面积2.1万，共三层，位于整个街区广场西北角，万达商业广场五角场地区主力店。生鲜食品为招牌，肉类、蔬菜、水产、熟食、面包等商品占据了卖场的整个一楼楼面，吸引了大量周边居民。成为整个区域人气最旺的商业主题店。案例借鉴点：案例借鉴点：? 作为中心商业区，以满足周边居民基本生活配套的大型卖场是必须的，同时也是招商可行性最大的商业项目；? 一线品牌的大型卖场，对整个区域的商业定位档次有重要意义；? 卖场特有的辐射圈，尤其班车服务可最大范围扩大区域商圈的人流；? 项目的设立对苏福路南规划中35、的大型滨江高尚住宅区土地出让和未来配套意义重大。核心商业区开发建议核心商业区开发建议核心商业区开发建议核心商业区开发建议参考案例参考案例参考案例参考案例核心商业区开发建议核心商业区开发建议核心商业区开发建议核心商业区开发建议地块名称Cb4物业形态超高层办公楼+酒店+酒店公寓产品建议整栋建筑面积：123000平方米；层数：60层以上，低区为商务办公楼， 中区五星级酒店，高区顶级酒店公寓目标客群滨江新城、高新区商务人群；木渎高新 区高收入人群、外企高管及私营业主开发模式土地出让，带规划由开发商建设项目基本情况：项目基本情况：? 环球188位于苏州工业园区的中央商贸区地段，集甲级写字楼，酒店公寓，购36、物中心多元业态为一体，打造国际一流城市综合体, 总高度282米,目前为苏州第一高楼；? 国际顶尖团队汇集：香港盛高置地开发；美国GENSLER办公楼设计装修；泛亚国际景观设计；美国BPI碧谱照明设计灯光；全球最佳酒店公寓管理公司新加坡辉盛国际管理案例借鉴点：案例借鉴点：? 超高层城市综合体作为标志性建筑树立区域标杆;? 苏州本地对超高豪宅的消费能力出乎意料的强；? 建筑定位确立了物业价值和物业档次,对地块本身和周边拉动作用明显;? 顶尖建筑、装修和管理品质保证了物业和客层品质，形成高端人士汇集场所；? 一流品质保证了物业价值的最大化,最周边物业价值亦有拉动作用.核心商业区开发建议核心商业区开发37、建议核心商业区开发建议核心商业区开发建议参考案例参考案例参考案例参考案例核心商业区开发建议核心商业区开发建议核心商业区开发建议核心商业区开发建议地块名称Cb2，Cb3物业形态主题百货，特色商店，休闲配套+酒店公 寓产品建议1-3层裙楼部分为商业店铺，努力引进主 力商家，4层以上建设高品质精装酒店公 寓或SOHO，满足区域商务人士住宿、 办公需求目标客群滨江新城、高新区商务人群，创业型公 司；木渎、高新区单身贵族等开发模式土地出让，商业裙楼可考虑回购或反租 ，保证业态和规划，后期增殖空间较大项目基本情况：项目基本情况：? 上海五角场位于杨浦区，由五条交通干道汇集，形成了以道路中心标志景观，下沉式38、广场为中心，周边汇集了多家主力百货，商业建筑和城市综合体的新兴的大型商圈；? 依托商圈的形成，上海市五角场高新技术产业园现已引进1000多家企业入住，周边住宅、地价都有极大提升。彻底改变了原有脏乱差的局面，人口素质提高，城市面貌快速提升。建成后已成为上海新的主力商圈之一；核心商业区开发建议核心商业区开发建议核心商业区开发建议核心商业区开发建议参考案例参考案例参考案例参考案例案例借鉴点：案例借鉴点：? 该区域周边地理环境以及原区域在城市中的定位和形象和木渎极其相似，通过政府的统一规划迅速改变了城市风貌;? 政府一级开发的投入，特别是标志性中心广场的建设，对区域定位起到了关键作用；? 品牌商业开发39、商的建设，知名主力百货的进入，形成了新的城市商业中心，且品质不断提高；? 以广场为中心周边快速形成了高新产业园，建筑设计公司聚集群，和新兴高尚住宅集聚地，区域人口素质大幅提升。核心商业区开发建议核心商业区开发建议核心商业区开发建议核心商业区开发建议参考案例参考案例参考案例参考案例地块功能及开发的基本原则：地块功能及开发的基本原则：? 距离主干道有一定缓冲距离，环境相对安静；? 紧临中心商业带，生活配套方便；? 高层物业可借鉴中心街区景观，更适合开发一定档次的居住产品，以区别于已建住宅，拉高品质；地块编号使用性质地块面积（亩）基地面积 （ ）容积率建筑面积（ ）物业用途R1高层住宅231534140、2.538353居住R2高层住宅19.6130732.532683居住R3高层住宅61.4409542.5102385居住R5高层住宅26.7178092.544522居住区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议高层住宅区（长江路花苑路）高层住宅区（长江路花苑路）高层住宅区（长江路花苑路）高层住宅区（长江路花苑路）地块名称R1，R2，R3，R5物业形态高层住宅产品建议中档定位，高端形象，以两房，小三房户 型为主目标客群高新区、木渎新区中高端工作人口，长江 路专业市场业主开发模式土地整体出让给大型房地产开发企业，保 证产品品质住宅区（长江路花苑路）开发建议住宅区（长江路花苑路）开发建议住41、宅区（长江路花苑路）开发建议住宅区（长江路花苑路）开发建议本区基地面积约本区基地面积约本区基地面积约本区基地面积约130.7130.7亩亩亩亩建筑面积总计约建筑面积总计约建筑面积总计约建筑面积总计约217943217943平米平米平米平米区域容积率区域容积率区域容积率区域容积率2.52.5项目基本情况：项目基本情况：? 星河湾半岛项目总占地面积为42万多平方米，建筑面积近93万平方米。由28栋高层住宅楼宇和多项配套组成，包括有幼儿园、小学综合文化中心、运动场馆、市场、邮政所、派出所等；案例借鉴点：案例借鉴点：? 独特的建筑风格成为全国中高档住宅效仿的典范；? 规模化住宅开发有利于引进品牌发展商42、，提高区域地块价值和物业品质；? 类似产品苏州园区天域获得了苏州市场的普遍认可；住宅区（长江路花苑路）开发建议住宅区（长江路花苑路）开发建议住宅区（长江路花苑路）开发建议住宅区（长江路花苑路）开发建议参考案例参考案例参考案例参考案例市场研判角色认知区域定位市场研判角色认知区域定位发展战略发展战略开发建议开发建议商业游乐区开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议财务初算财务初算核心商业区开发建议滨河风情带开发建议核心商业区开发建议滨河风情带开发建议开发时序开发时序主参考案例主参考案例主参考案例主参考案例-华侨城华侨城华侨城华侨城华侨城地块43、功能及开发的基本原则：地块功能及开发的基本原则：? 依托胥江运河与七子山的自然景观，充分利用苏州园林技巧，在区域内实现移步异景的景观效果；? 借助游戏器材的引入，进一步吸引广大市民的关注度与参与热情；? 通过配套商业的打造，丰富区域业态，满足广大市民游玩、休闲的消费需求；? 直接临近光大环保产业园的地块作为暂时保留地，划归乐园暂时使用。地块编号使用性质地块面积（亩）基地面积 （ ）容积率建筑面积（ ）物业用途Cg1公共配套5933955310.5197766公园+商业Cg2公共配套115767050.538353B1保留用地3002001002.5500250公园绿地适时 转住宅B2保留用地区44、域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）本区基地面积约本区基地面积约本区基地面积约本区基地面积约10081008亩亩亩亩建筑面积总计约建筑面积总计约建筑面积总计约建筑面积总计约736369736369平米平米平米平米区域容积率区域容积率区域容积率区域容积率1.11.1区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）? 游乐设施：三项必杀技+30项普通游乐项目游乐设施：三项必杀技+3045、项普通游乐项目? 必杀技所产生的强烈吸引力? 一天玩不完所产生的丰富内容感和下次再来的需求? 免费开放所产生的对目的性消费人群的强烈吸引力? 丰富商业所产生的作为购物外的游乐、休闲全领域需求满足区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）?商业10万平米街区：咖啡、餐馆、棋牌室、足浴、KTV、会所商业10万平米街区：咖啡、餐馆、棋牌室、足浴、KTV、会所?免门票所产生的与外界同一的价格线消费吸引?大量游乐人群和周边500万平米楼盘人群所产生的消费力?丰富业态组合所达成的全领域消费需求覆盖46、?开放的街区，小车可直达任何目标消费地所产生的极大便利性区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）?大面积绿化、景观、水系：拥有公园的一切功能，有闹有静大面积绿化、景观、水系：拥有公园的一切功能，有闹有静?总体让消费者到了这里想干什么干什么，什么都有。爱玩则玩；爱吃则吃；爱动则动；爱闲则闲；爱静则静；爱体则体；爱留则留；爱唱则唱；爱跳则跳?形成一个婚恋人群休闲游乐、全家老小假日休闲、周边人群消费休闲、商务人群消费、旅游、爱宠人群拜访的强大吸引力，在地消费+目的性消费的商业区域区域发展建47、议区域发展建议区域发展建议区域发展建议商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）游乐区项目组合举例：游乐区项目组合举例：共分五个主题， 除宠物世界外围需要适当隔断外，其余主题无明显界限可以相互穿插借 景，组成循环动线，强化项目特色！宠物世界宠物世界特色风情特色风情异域小镇异域小镇冒险之旅冒险之旅休闲时光休闲时光冰雪世界冰雪世界区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）异域小镇主题：异域小镇主题：?借鉴迪斯尼、欢乐谷对于主题环48、境的塑造，在一定区域内通过密集型的异国、异地建筑物、标志物的打造，带给游客一种身临其境的新鲜感。区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）冰雪世界：冰雪世界：?如果宠物小镇成功打造冰雪世界，必然成为中国南方第一个真正的冰雪主题世界，将极大地提高项目整体知名度区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）宠物世界主题：宠物世界主题：?开辟宠物主题公园，通过鲜明的主题，吸引苏州市乃至长49、三角爱宠人士关注，进而扩大项目的宣传点；?借助人与宠物的互动游戏、宠物餐厅、宠物酒店等环境优越、服务完善的项目设置，吸引宠物家庭前往消费建立爱宠人士旅游中转站、消费点、寄宠点、住宿点区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）特色风情主题：特色风情主题：?通过改变区域的地势、园林规划、水系安排、植被选择等等，打造出一派自然祥和的景观区，游客既可以在此亲近自然，又可以感受该处与众不同的特色。区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）50、商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）冒险之旅主题：冒险之旅主题：?通过引进若干项大中型游戏器材，为游客带来突破感官神经的刺激体验；?建议在游戏器材的选择中，与区域整体规划结合，从而增加项目的逼真性。区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）商业游乐区（宝带路珠江路）休闲时光主题：休闲时光主题：?本项目建议采用免门票的运营模式，从而吸引消费，由此可带动的人流必 将产生巨大的消费力；?各色休闲商业：咖啡、餐馆、棋牌室、足浴、KTV穿插其间；?在此区域内，设置为开发式的街区，车辆可直接到达任何目标消费51、场所，拥有极大的便利性。其他经典项目其他经典项目其他经典项目其他经典项目以欧式建筑风格建设世界啤酒工厂主要是吸引外籍游客前往自酿啤酒，国内游客也会 因传统的欧式建筑所吸引并产生消费以欧式建筑风格建设世界啤酒工厂主要是吸引外籍游客前往自酿啤酒，国内游客也会 因传统的欧式建筑所吸引并产生消费世界啤酒工厂世界啤酒工厂 世界啤酒工厂：世界啤酒工厂：世界知名啤酒酿制中心，游客可参与酿制专属自己的啤酒，或者给 予游客定制啤酒，一般需要至少28天的时间才能完成酿制啤酒过程，游客可以 凭借存 酒卡在下次进镇时领取，但必须支付最低的入镇门票费用或者凭借年卡/会员卡进镇， 如此能够增加游客光顾小镇的次数，同时培养52、部分游客的忠诚度世界啤酒工厂世界啤酒工厂其他经典项目其他经典项目其他经典项目其他经典项目积木镇将因其别致的建筑及强参与制作性吸引儿童和年轻一族，如果策划及运营成功 ，有望打造成中国首个著名的积木主题项目积木镇将因其别致的建筑及强参与制作性吸引儿童和年轻一族，如果策划及运营成功 ，有望打造成中国首个著名的积木主题项目一位乐高迷用了3年去造这个积木以表对纽约YanKee体育馆的怀念积木建筑共用5922块积木，总耗时50小时 积木镇：积木镇：依托积木外形的建筑，融入积木自建、大型积木比赛、专业积木表演等等活动，与丹麦的乐高公司建议良好伙伴关系，建立乐高在华旗舰展示中心，从而吸引儿童和乐高积木迷不断前53、往宠物小镇其他经典项目其他经典项目其他经典项目其他经典项目同样，多米诺小镇也有望打造成国内首个知名的多米诺骨牌迷聚集之地，对增加宠物 小镇的知名度具有巨大的推动作用同样，多米诺小镇也有望打造成国内首个知名的多米诺骨牌迷聚集之地，对增加宠物 小镇的知名度具有巨大的推动作用吉尼斯纪录：荷兰430万张多米诺骨牌吉尼斯纪录：荷兰430万张多米诺骨牌 多米诺小镇：多米诺小镇：强调游客参与性，同时定期举办大型多米诺骨牌比赛，积极参与全球吉尼斯纪录评比，旨在建成全球闻名的多米诺骨牌基地，增加小镇整体知名度其他经典项目其他经典项目其他经典项目其他经典项目室内攀岩场地的设计可以是多样的，难度系数、轮廓、高度等要54、素的变化设计可以满 足各类攀岩爱好者的需求室内攀岩场地的设计可以是多样的，难度系数、轮廓、高度等要素的变化设计可以满 足各类攀岩爱好者的需求 室内攀岩分析室内攀岩分析 难度系数较低的攀岩场可以营造一 种高空感，高度设计为9-18米，在 墙最高点可透过落地窗俯瞰外面难度系数较低的攀岩场可以营造一 种高空感，高度设计为9-18米，在 墙最高点可透过落地窗俯瞰外面 目标消费者为龙华攀岩爱好者， 档次为中高档目标消费者为龙华攀岩爱好者， 档次为中高档占地面积约15-50平方米占地面积约15-50平方米难度系数较高的攀岩（抱石）场可横向 设置，扭曲，不规则形状，营造立体空间 感，高度可控制在3-5米， 55、目标消费者龙华攀岩热爱者，档次为中 高档 占地面积约20-50平方米其他经典项目其他经典项目其他经典项目其他经典项目7575BMX（平地花式自行车）、滑轮滑板运动属年轻时尚一族的爱好，具有很强的观赏性 ，可为宠物小镇聚集人流和制造广告效应BMX（平地花式自行车）、滑轮滑板运动属年轻时尚一族的爱好，具有很强的观赏性 ，可为宠物小镇聚集人流和制造广告效应 场地示意图场地示意图BMX（攀爬架）BMX（攀爬架）BMX(U型台)BMX(U型台)商业游乐区（宝带路珠江路）开发建议商业游乐区（宝带路珠江路）开发建议商业游乐区（宝带路珠江路）开发建议商业游乐区（宝带路珠江路）开发建议地块名称Cg1物业形态游乐56、休闲公园产品建议器械游戏+休闲广场+景观区域+宠物乐园+配 套商业目标客群苏州市民+部分外地游客开发模式政府自主开发/招商地块名称B1物业形态游乐休闲公园产品建议树木植被目标客群/开发模式政府暂代商业游乐区（宝带路珠江路）开发建议商业游乐区（宝带路珠江路）开发建议商业游乐区（宝带路珠江路）开发建议商业游乐区（宝带路珠江路）开发建议一类参考案例一类参考案例一类参考案例一类参考案例国色天香华侨城库迪宠物乐园商业游乐区（宝带路珠江路）开发建议商业游乐区（宝带路珠江路）开发建议商业游乐区（宝带路珠江路）开发建议商业游乐区（宝带路珠江路）开发建议备选类参考案例备选类参考案例备选类参考案例备选类参考案例朝57、阳公园荷塘月色苏州乐园摩天轮打造一个与苏州乐园感觉不同、项目不同、风格不同、完全开放的游乐、餐打造一个与苏州乐园感觉不同、项目不同、风格不同、完全开放的游乐、餐打造一个与苏州乐园感觉不同、项目不同、风格不同、完全开放的游乐、餐打造一个与苏州乐园感觉不同、项目不同、风格不同、完全开放的游乐、餐饮、休闲、渡假饮、休闲、渡假饮、休闲、渡假饮、休闲、渡假4 4大主题融合的大主题融合的大主题融合的大主题融合的超级公园超级公园超级公园超级公园+ +超级商业街区超级商业街区超级商业街区超级商业街区！市场研判角色认知区域定位市场研判角色认知区域定位发展战略发展战略开发建议开发建议商业游乐区开发建议商业游乐区开58、发建议生态住宅区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议特色商业区开发建议财务初算财务初算核心商业区开发建议滨河风情带开发建议核心商业区开发建议滨河风情带开发建议开发时序开发时序区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议滨河高档住宅区（长江路胥江沿岸）滨河高档住宅区（长江路胥江沿岸）滨河高档住宅区（长江路胥江沿岸）滨河高档住宅区（长江路胥江沿岸）地块功能及开发的基本原则：地块功能及开发的基本原则：? 依托胥江运河一线景观资源以及运河沿岸的绿化环境，着力打造都市宜居生活；? 同时借助长江路与苏福路的交通便利性，以及地标性建筑的形象提升作用，实现区域地块价值最大化。地块编号使用性质地块面59、积（亩）基地面积 （）容积率建筑面积（ ）物业用途Rg1滨江高层2281520762.5380190居住Rg2滨江高层2301534102.5383525居住本区基地面积约本区基地面积约本区基地面积约本区基地面积约458458亩亩亩亩建筑面积总计约建筑面积总计约建筑面积总计约建筑面积总计约763715763715平米平米平米平米区域容积率区域容积率区域容积率 区域容积率 2.52.5滨河高档住宅区（长江路胥江沿岸）开发建议滨河高档住宅区（长江路胥江沿岸）开发建议滨河高档住宅区（长江路胥江沿岸）开发建议滨河高档住宅区（长江路胥江沿岸）开发建议地块名称Rg2物业形态滨江超高层+花园洋房产品建议充分60、利用超高层与多种物业形态的组合，形 成滨江递进式天际线，最大限度发挥滨江景 观优势，打造中高端物业目标客群喜好生态景观，同时对于居住便捷性有要求 的城市中产阶级开发模式土地出让给开发商项目基本情况：项目基本情况：? 水岸星城，总建筑面积达68万平米,是武汉内环线内唯一临湖的大规模社区，作为城市中心的超大型生态高尚社区;? 集交通便利、配套完善、一江两湖景观、规模社区和公司品牌等各种先后天优势于一身，堪称武汉滨湖高端住宅典范;? 整个社区如同生长在湖边一样，更拥有约1500多米的超长临湖面,建筑规模仅20左右的建筑覆盖率，实现在近80的地块上建设景观、绿化和道路，低密度区0.89的容积率，整体161、.7的容积率.案例借鉴点：案例借鉴点：? 项目在规划初期既充分考虑倒高端人群对土地、对自然的亲近性和回归自然又不离开城市的需求，无论从产品设计到景观设计均下足功夫；? 产品涵盖滨江超高层、多层花园洋房及TOWNHOUSE等多种物业形态，并赋予不同建筑形以鲜明的性格，注重细节、用材考究；? 借助滨江优势景观资源，通过合理的产品规划形成南低北高递进式的天际线，错落有致、层次分明；? 特别是超高层滨江大宅空中花园与“别墅级”洋房设计：4+1超低楼层户户花园、大面宽阳光客厅270度观景飘窗，提升整体品质。滨河高档住宅区（长江路胥江沿岸）开发建议滨河高档住宅区（长江路胥江沿岸）开发建议滨河高档住宅区（长62、江路胥江沿岸）开发建议滨河高档住宅区（长江路胥江沿岸）开发建议参考案例参考案例参考案例参考案例区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议中心住宅区（宝带路长江路）中心住宅区（宝带路长江路）中心住宅区（宝带路长江路）中心住宅区（宝带路长江路）地块编号使用性质地块面积（亩）基地面积 （）容积率建筑面积（ ）物业用途Rd1商住6104068702.51017175居住+配套商业3%Rd2商住8005336002.31227280居住+配套商业3%Rd3商住63420212.5105053居住+配套商业3%地块功能及开发的基本原则：地块功能及开发的基本原则：? 充分利用地块的完整性，吸引大型房地63、产开发商，以便借助品牌开发商的综合实力，提升区域价值? 利用大地块的特性，通过高层产品规划设计，营造奢享自然的空间感受本区基地面积约本区基地面积约本区基地面积约本区基地面积约14731473亩亩亩亩建筑面积总计约建筑面积总计约建筑面积总计约建筑面积总计约23495082349508平米平米平米平米区域容积率区域容积率区域容积率区域容积率2.392.39中心住宅区（宝带路长江路）开发建议中心住宅区（宝带路长江路）开发建议中心住宅区（宝带路长江路）开发建议中心住宅区（宝带路长江路）开发建议地块名称Rd2物业形态滨江超高层+多层+别墅产品建议利用超高层的景观视野，营造奢享自然的空间感受通过大体块的景64、观规划，为别墅产品营造自身 卖点借助地块的完整性，吸引品牌开发商，从而提升区域产品价值目标客群都市贵胄一线地产品牌追随者、大平层户型拥护者开发模式土地整体出让给开发商项目基本情况：项目基本情况：? 保利东湾总用地面积435亩，总建筑面积86万，地上总建筑面积为68.5万，其中住宅面积48.5万，商业金融综合体面积20万，是下沙区建筑体量最大的城市综合体。? 整个项目拥有1公里长的无遮挡一线江景，同时项目周边还有200多米宽的江堤滩涂公园，以及杭州东部非常罕见的原生态湿地景观。? 产品规划充分借助沿江面较宽的优势，采用扇形半围合布局，以及南低北高的建筑格局，临江规划约45000平米（地上建筑面积65、）的草原风情TOENHOUSE；外围则是约450000平米（地上建筑面积）近百米高的湾流国际寓所。案例借鉴点：案例借鉴点：? 随着杭州“城市东扩”发展战略的进一步实施、钱江新城CBD核心区的正式对外开放以及沿江大道的通车，作为CBD后花园的杭州东部湾居住区将被越来越多的杭州市民所认可和接受；工作CBD，生活在湾区成为一种时尚的生活方式。? 独创扇型建筑布阵、四房朝南观江尺度、270观景广角、5.15.6米宽景客厅、多重空中院落，完整收纳磅礴江景，将项目的景观优势最大限度收纳于业主家中；? 作为该区域的品牌楼盘，凭借其景观、规划、产品、配套的综合优势，成功地打造出了融人文精神、生活观念、生活方式66、于一体的城市第一居所，进一步提升区域价值。中心住宅区（宝带路长江路）中心住宅区（宝带路长江路）中心住宅区（宝带路长江路）中心住宅区（宝带路长江路）参考案例参考案例参考案例参考案例市场研判角色认知区域定位市场研判角色认知区域定位发展战略发展战略开发建议开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议特色商业区开发建议财务初算财务初算核心商业区开发建议滨河风情带开发建议核心商业区开发建议滨河风情带开发建议开发时序开发时序区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议1 1 1 1特色商业街区（长塔路）特色商业街区（长塔路）特色商业街区（长塔路）特67、色商业街区（长塔路）地块功能及开发的基本原则：地块功能及开发的基本原则：? 充分利用临近中心街区景观的特点,整体规划该片区商业，同时为长江路已建成项目提供一定生活配套；? 充分利用高架的交通优势，打造苏州西部大型、集中型目的地商业消费场所；? 尽量避免建设品质、定位与其它专业市场相似的项目；? 眩酷的建筑设计，形成区别苏州其它传统商业建筑模式的新亮点；地块编号使用性质地块面积（亩）基地面积 （ ）容积率建筑面积（）物业用途C1配套商业32.1214110.817129商业C2配套商业23.7158080.812646商业C3商贸，市场39.8265470.821237商业C4商贸，市场22.968、152740.812219商业C5商贸，市场65.0433550.834684商业本区基地面积约本区基地面积约本区基地面积约本区基地面积约183.5183.5亩，建筑面积总计约亩，建筑面积总计约亩，建筑面积总计约亩，建筑面积总计约9791597915平米，区域容积率平米，区域容积率平米，区域容积率平米，区域容积率0.80.8项目基本情况：项目基本情况：? 三里屯VILLAGE总占地52614平方米52614平方米，分成了南北两区。是太古地产首个在中国内地落成启用的零售项目，全部以租赁形式，将把众多国际品牌的旗舰店和环球店带到三里屯,使其成为首都的国际时尚中心。全球最大、面积达3160平方米的A69、didas环球店、国际著名品牌Montblanc和Sephora、Apple、Moiselle、Puma、Columbia全国最大专营店等众多旗舰店云集。 三里屯VILLAGE为“原创界”活动提供了1000平方米的展览交易平台，每个入驻的设计师都拥有独立的作品展示空间，并且以商业运作模式推广品牌完成销售，让企业、艺术家与大众各取所需。特色商业街区开发建议特色商业街区开发建议特色商业街区开发建议特色商业街区开发建议参考案例参考案例参考案例参考案例案例借鉴点：案例借鉴点：? 汇集全球顶尖设计师，在建筑风格和外观立面极具视觉冲击力；? 整个街区由19栋独立建筑构成，每栋楼均通过联廊有机结合；特色商业70、街区开发建议特色商业街区开发建议特色商业街区开发建议特色商业街区开发建议参考案例参考案例参考案例参考案例案例借鉴点：案例借鉴点：? 通过垂直升降梯和自动扶梯解决2-4层商家人流；? 2-4楼错落设置多个露台，成为餐饮、休闲的绝佳场地；? 内部中心广场和小广场提供了人们休息场所和活动发布场地；特色商业街区开发建议特色商业街区开发建议特色商业街区开发建议特色商业街区开发建议参考案例参考案例参考案例参考案例案例借鉴点：案例借鉴点：? 业态涉及面广，包含时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化。同时独栋的设计保证了各业态的互补和兼容性；? 休闲、时尚的定位以及主力店的引进成为创意、71、追求时尚人士的首选目的地消费场所；特色商业街区开发建议特色商业街区开发建议特色商业街区开发建议特色商业街区开发建议参考案例参考案例参考案例参考案例区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议2 2 2 2餐饮休闲及专业市场区（长塔路）餐饮休闲及专业市场区（长塔路）餐饮休闲及专业市场区（长塔路）餐饮休闲及专业市场区（长塔路）地块功能及开发的基本原则：地块功能及开发的基本原则：?依托苏福路高架未来在长江路设有出入口的交通便利；? 依托长江路商圈现有三大专业市场的优势；? 依托长江路商圈现有住宅及专业市场的人口集中，弥补基本生活配套商业不足；C1、C2地块打造特色商业街C3、C4、C5地块打造372、-4个专业市场，与现有的专业市 场形成集群，带来规模效应地块编号使用性质地块面积（亩）基地面积 （ ）容积率建筑面积（）物业用途C1商业32.1214110.817129商业C2商业23.7158080.812646商业C3专业市场39.8265470.821237商业C4专业市场22.9152740.812219商业C5专业市场65.0433550.834684商业餐饮休闲及专业市场区开发建议餐饮休闲及专业市场区开发建议餐饮休闲及专业市场区开发建议餐饮休闲及专业市场区开发建议参考案例参考案例参考案例参考案例案例借鉴点：案例借鉴点：?沿长园路一侧可设置集中餐饮、休闲区域，与长江壹号和诚河新旅城73、底商形成类似新区商业街业态的集中区域；?南部设置3-4个消费类专业市场，批发和零售兼顾，如皮革、鞋、箱包市场；农副加工产品、干果、茶叶、土产食品、烟酒综合批发市场；花卉、绿化苗木、种苗批发市场；酒店用品、日用小百货商品市场；玩具、文化用品市场等，与原有三个市场形成市场集群。我们强烈建议不应选择以生产资料型专业市场为开发标的。我们强烈建议不应选择以生产资料型专业市场为开发标的。区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议- - 塔园路东动迁区塔园路东动迁区塔园路东动迁区塔园路东动迁区地块功能及开发的基本原则：地块功能及开发的基本原则：? 解决长江路及滨江新城区域内原有近1300户居民的拆迁问74、题；? 建设高标准的精品动迁小区，保证区域品质，同时迅速弥补区域人口不足，带动区域商业；? 充分利用土地资源，提高土地容积率；地块编号使用性质地块面积（亩）基地面积 （ ）容积率建筑面积（）物业用途Ra1动迁小区21.64144343.043302村属用地Ra2动迁小区50333503.0100050村属用地Ra3动迁小区43286813.086043村属用地本区基地面积约本区基地面积约本区基地面积约本区基地面积约114.64114.64亩亩亩亩建筑面积总计约建筑面积总计约建筑面积总计约建筑面积总计约229395229395平米平米平米平米区域容积率区域容积率区域容积率区域容积率3.03.0塔75、园路以东动迁区开发建议塔园路以东动迁区开发建议塔园路以东动迁区开发建议塔园路以东动迁区开发建议参考案例参考案例参考案例参考案例案例借鉴点：案例借鉴点：? 蠡墅花园位于西环路南段与吴中大道交界处,定位为吴中区精品动迁小区;? 小区大多为高层建筑,建筑品质较高，内部环境优美，物业管理严格；? 建筑品质和规范管理拉升了小区档次，规范了居民行为，彻底改变了原有动迁小区脏乱的局面，入住人口的素质亦明显提高，物业升值较快。市场研判角色认知区域定位市场研判角色认知区域定位发展战略发展战略开发建议开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建76、议财务初算财务初算核心商业区开发建议核心商业区开发建议滨河风情带开发建议滨河风情带开发建议开发时序开发时序地块功能及开发的基本原则：地块功能及开发的基本原则：? 形成胥江小外滩形成胥江小外滩形成胥江小外滩形成胥江小外滩? ? 与两岸滨江超高层住宅构成较为壮观的滨江建筑群与两岸滨江超高层住宅构成较为壮观的滨江建筑群与两岸滨江超高层住宅构成较为壮观的滨江建筑群与两岸滨江超高层住宅构成较为壮观的滨江建筑群落景观，形成壮阔都市滨江街区；落景观，形成壮阔都市滨江街区；落景观，形成壮阔都市滨江街区；落景观，形成壮阔都市滨江街区；? 依托胥江运河一线景观资源以及运河沿岸的绿化环境，着力打造都市休闲宜居生活；77、? 通过建筑形态与绿化景观的结合，营造缤纷多姿的休闲品质生活体验，为周边工作、生活、游览人群提供轻松、惬意的生活享受。区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议绿化带内休闲商业带（胥江两侧）绿化带内休闲商业带（胥江两侧）绿化带内休闲商业带（胥江两侧）绿化带内休闲商业带（胥江两侧）地块编号使用性质地块面积（亩）基地面积 （ ）容积率建筑面积（ ）物业用途Cc1临建商业90600000.320000胥江运河北侧休闲商业Cc2临建商业90600000.2515000胥江运河南侧休闲商业绿化带休闲商业（胥江南北两侧）开发建议绿化带休闲商业（胥江南北两侧）开发建议地块名称Cc物业形态绿化带内临建带78、状商业带产品建议与周边景观、路径自然结合的带状商业带，体量少、设计精致目标客群满足区域内日常工作、生活人群及滨江休闲人群的消费需求开发模式政府自主开发+物业租赁项目参考案例：项目参考案例：? 苏州金海华玲珑国际会所、杭州西湖新天地、北京蓝色港湾等低密度、作为景观与住宅有效互动环境的业态补充;项目借鉴点：项目借鉴点：? 与周边环境相融合的高品质休闲商业，不仅可作为区域配套，更可通过自身特色打造目的性消费。绿化带休闲商业（胥江南北两侧）开发建议绿化带休闲商业（胥江南北两侧）开发建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议片区开发总量统计片区开发总量统计片区开发总量统计片区开发总量统计区域发79、展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议片区开发分项统计片区开发分项统计片区开发分项统计片区开发分项统计1 1 1 1合计：住宅占用土地合计：住宅占用土地合计：住宅占用土地合计：住宅占用土地2476.342476.342476.342476.34亩，其中可出让住宅用地亩，其中可出让住宅用地亩，其中可出让住宅用地亩，其中可出让住宅用地2361.72361.72361.72361.7亩、形成总建筑面积约亩、形成总建筑面积约亩、形成总建筑面积约亩、形成总建筑面积约4060811406081140608114060811，其中纯居住面积，其中纯居住面积，其中纯居住面积，其中纯居住面积3965314380、96531439653143965314地块编号使用性质地块面积（亩）基地面积 （ ）容积率建筑面积（ ）物业用途R1高层住宅23153412.538353居住R2高层住宅19.6130732.532683居住R3高层住宅61.4409542.5102385居住R5高层住宅26.7178092.544522居住Rg1滨江住宅2281520762.5380190居住Rg2滨江住宅2301534102.5383525居住Rd1商住6104068702.51017175居住+配套商业3%Rd2商住8005336002.31227280居住+配套商业3%Rd3商住63420212.5105053居住+81、配套商业3%Ra1动迁小区21.64144343.043302村属用地Ra2动迁小区50333503.0100050村属用地Ra3动迁小区43286813.086043村属用地B1保留用地3002001002.5500250公园绿地适时转住宅地块编号使用性质地块面积（亩）基地面积 （ ）容积率建筑面积（ ）物业用途cb1商贸中心48.6324160.825933大型卖场cb2商贸中心51.0340172.378239商业、酒店公寓cb3商贸中心70.0466902.3107387商业、酒店公寓cb4商业23.1154088.0123262酒店、写字楼、公寓C1配套商业32.1214110.8182、7129商业C2配套商业23.7158080.812646商业C3商贸，市场39.8265470.821237商业C4商贸，市场22.9152740.812219商业C5商贸，市场65.0433550.834684商业Ca1保留用地51.3342172.068434商业50%,酒店50%Ca2保留用地45.7304822.060964商业50%，酒店50%区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议片区开发分项统计片区开发分项统计片区开发分项统计片区开发分项统计2 2 2 2备注：1、cb2+cb3+cb4中，纯商业约130000，酒店式公寓或酒店类约180000；2、ca1+ca2中，纯83、商业约65000 ，酒店式公寓约65000 。备注：1、cb2+cb3+cb4中，纯商业约130000，酒店式公寓或酒店类约180000；2、ca1+ca2中，纯商业约65000 ，酒店式公寓约65000 。合计：商业占用土地合计：商业占用土地合计：商业占用土地合计：商业占用土地473.2473.2473.2473.2亩，形成建筑面积约亩，形成建筑面积约亩，形成建筑面积约亩，形成建筑面积约586614586614586614586614，扣除酒店公寓或酒店面，扣除酒店公寓或酒店面，扣除酒店公寓或酒店面，扣除酒店公寓或酒店面积，与社区商业及公建内商业合计，总共形成商业面积积，与社区商业及公建内商84、业合计，总共形成商业面积积，与社区商业及公建内商业合计，总共形成商业面积积，与社区商业及公建内商业合计，总共形成商业面积563236 563236 ，酒店公，酒店公，酒店公，酒店公寓或酒店面积为寓或酒店面积为寓或酒店面积为寓或酒店面积为243286 243286 ，政府自持商业面积为，政府自持商业面积为，政府自持商业面积为，政府自持商业面积为196806 196806 。地块编号使用性质地块面积（亩）基地面积 （ ）容积率建筑面积（ ）物业用途Cg1公共配套5933955310.5197766公园+商业Cg2公共配套115767050.538353Rd1内公共配套30200101.22401285、医院Rd3内公共配套70466901.256028学校下沉式广场公共配套59.5396870.3513890商业区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议片区开发分项统计片区开发分项统计片区开发分项统计片区开发分项统计3 3 3 3备注：cg1+cg2中，商业约100000；备注：cg1+cg2中，商业约100000；合计：公建占用土地合计：公建占用土地合计：公建占用土地合计：公建占用土地1047.51047.51047.51047.5亩，其中形成商业面积约亩，其中形成商业面积约亩，其中形成商业面积约亩，其中形成商业面积约14.914.914.914.9万万万万。地块编号使用性质地块面积86、（亩）基地面积 （ ）容积率建筑面积（ ）物业用途Cc1临建商业90600000.320000胥江运河北侧滨江商业Cc2临建商业90600000.2515000胥江运河南侧滨江商业政府自持商业面积共计：政府自持商业面积共计：政府自持商业面积共计：政府自持商业面积共计：196806196806196806196806区域发展建议区域发展建议区域发展建议区域发展建议片区开发总量统计汇总片区开发总量统计汇总片区开发总量统计汇总片区开发总量统计汇总基地面积总计：基地面积总计：基地面积总计：基地面积总计：2665966266596626659662665966（3997399739973997亩）亩）亩87、）亩）建筑面积总计：建筑面积总计：建筑面积总计：建筑面积总计：4987994498799449879944987994平均容积率：平均容积率：平均容积率：平均容积率：1.871.871.871.87市场研判角色认知区域定位市场研判角色认知区域定位发展战略发展战略开发建议开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议商业游乐区开发建议生态住宅区开发建议特色商业区开发建议财务初算财务初算核心商业区开发建议滨河风情带开发建议核心商业区开发建议滨河风情带开发建议开发时序开发时序开发时序开发时序开发时序开发时序一期：树立区域高品质形象+解决拆迁问题一期：树立区域高品质形象+解决拆迁问题?88、 通过核心商务区的开发，启动长江路板块的整体改造开发，为外界呈现出不弱于市区的高端商业、酒店式公寓、写字楼形象，从而为后续项目的开发奠定坚实的基础；? 同时解决本区域因为开发改造而产生的拆迁问题，构建和谐社会。四期：胥江运河以北住宅区四期：胥江运河以北住宅区? 借助已开发完成的长江路核心区影响力以及正在开发的滨江乐园的带动性，适时将该区域的地块推向市场，既获取了现金流用于乐园的继续开发，同时正式开启了滨江板块的住宅开发。五期：中心住宅区五期：中心住宅区? 借助前期公建与房地产项目的开发，滨江新城板块已初具规模，适时将大宗地块推向市场，赚取现金流并再次提升区域价值。六期：六期：? 特色商业街开发89、，属于政府自主开发项目，虽然能为区域吸引广大外区域人流，但本区域的人流支撑同样至关重要，安排在区域开发末期，有助于降低开发风险，同时拥有充足的开发资金。三期：滨江新城板块启动三期：滨江新城板块启动? 通过胥江运河以南的乐园板块开发，带动胥江河南北两片的版块开发，从而实现长江路整体板块的二次引爆二期：高层住宅二期：高层住宅? 借助土地拍卖快速获取现金流，从而为后期开发做好准备附件一附件一板块对比分析园区湖东板块板块对比分析园区湖东板块板块对比分析园区湖东板块板块对比分析园区湖东板块板块对比分析园区湖东房地产代表楼盘板块对比分析园区湖东房地产代表楼盘板块对比分析园区湖东房地产代表楼盘板块对比分析园90、区湖东房地产代表楼盘板块对比分析园区湖东房地产代表楼盘板块对比分析园区湖东房地产代表楼盘项目简介：项目简介：雅戈尔太阳城位于中国苏州工业园区，位于现代大道以 北、星华街以西、沈浒路以南，西部为市政河道，距金鸡 湖CBD约6公里，东部滨邻城市湖景公园沙湖生态公园。雅戈尔太阳城总建筑面积约94万平方米，总用地面积约 52.6公顷。容积率1.8，绿地率53.5%，车位比1：1。共分 成四个地块来开发。规划中雅戈尔太阳城整个社区的住宅产品主要由 Townhouse（3层）、花园洋房（5层）、中高层住宅 （11-18层）、高层（19-33层）和两幢超高层住宅（46层） 组成。另有商业服务、幼儿园、会所、91、物业管理等一系列 配套服务设施。项目简介：项目简介：中海国际社区项目位于园区湖东板块，东临河道、南近 苏胜路、西临星塘街、北沿中央河。中海国际社区整个项 目东西长约740米，南北宽约1400米，总占地面积约66万 方，总建筑面积约120万方，称之为“城”名副其实。南北 向的琉璃街和东西向的丽帆巷、钟园路、兆佳巷以及方洲 路将项目划分成七个组团。中海国际社区东侧临近规划中的苏州轨道交通一号线的 终点站钟南街站，西侧则临近一号线星塘街站和规划中的 苏州轨道交通三号线，三号线与一号线交会于星塘街站， 其金塔路站、苏胜路站（规划中）均可惠及中海国际社区 项目。板块对比分析园区湖东房地产代表楼盘板块对比92、分析园区湖东房地产代表楼盘总建筑面积总计：7638477可售面积总计：936890.6总建筑面积总计：7638477可售面积总计：936890.6板块小结板块小结从玲珑湾到未来城，从中海国际社区到太阳城，园区成为苏州市场大盘最为密集的区域， 也成为苏州品牌开发商密度最高的区域，这为产品品质的营造留下了足够的空间。关键点之一：大盘主导市场！关键点之二：公积金为背景支撑！特有的公积金政策，支撑了园区楼市多年的持续高速增长，这为苏州其他区域难以望其项 背的重要原因之一。关键点之三：高规格一级开发带来良性增长！关键点之三：高规格一级开发带来良性增长！高规格的基础设计建设为园区整体的开发建设打下了良好的93、基础，并未其持续的招商及整 体开发，打下了良好的基础。关键点之四：商业物业主动式开发带动片区的成熟！以圆融时代广场、李公堤等为代表的大型商业物业的开发，有力的带动了片区的成熟，并 为后续的片区整体开发打下了良好的基础。板块对比分析相城齐门北大街延伸段板块对比分析相城齐门北大街延伸段板块板块齐门北齐门北相城区成为苏州市区向北拓展的重要空间。依据这一布局，相城区规划通过构筑生态廊道、交通廊道和基础设施廊道，形 成西部片区、北部片区、东部片区和中心城区的城市空间结构。中心城区规划面积38平方公里，重点建设与房地产密切相关 的交通、绿化和配套设施。通过相城大道和齐门外大街、采莲路等城区主要道路构成方格94、化路网，并与规划的轻轨形成多层 次、布局化的城区交通网；通过点、线、面不同的形态的组合，让不同的绿地构成整个绿地系统。配套设施已经建设了商业、 学校、医院、文体中心、公园、污水处理、市政设施、公共服务的配套，逐步把中心城区建设成为融居住、商贸旅游于一 体，具有现代水乡特色的绿色生态城区。即将开建的京沪高速铁路将在相城区齐门外大街设站，这对相城房地产业的发展具 有很强的推动和促进作用。板块对比分析相城齐门北大街延伸段板块对比分析相城齐门北大街延伸段板块对比分析相城齐门北大街延伸段房地产代表楼盘板块对比分析相城齐门北大街延伸段房地产代表楼盘板块对比分析相城齐门北大街延伸段房地产代表楼盘板块对比分析95、相城齐门北大街延伸段房地产代表楼盘项目简介：项目简介：地块紧邻广济路北延段，成为人民路、广济路北延工程 的直接受益者。京沪高速铁路已于2007年年底正式开工， 苏州站确定落户北大门相城区；苏州轻轨2号、4号线贯穿 相城众多利好消息表明，北苏州的崛起指日可待。开发商根据地块属性分为南北两地块开发。南地块规划 有沿街商业街、多层建筑、花园洋房、小高层为主；北地 块则以多层、小高层、高层为主。面积控制在75135平方 米的精致豪宅，整体建筑形体采用尊荣、华贵意式风情院 落外观风格，精致中透露灵动，大气中不失华美。大面积 利用水系营造和谐生态景观。板块对比分析相城齐门北大街延伸段房地产代表楼盘板块对比96、分析相城齐门北大街延伸段房地产代表楼盘项目简介：项目简介：合景峰汇国际由拥有15年大型综合体开发经验的合景泰 富地产精心打造。项目雄踞苏州主干道人民路核心板块，毗 邻市政巨资兴建的180余亩中央活力岛，拥有世界级城市综 合体规划，汇集精品公寓、全球一线品牌酒店、超甲级国际 标准写字楼、30万平米江南风情商业水街于一体，给苏州 一座百万平米规模的全新国际化生活享受。板块对比分析相城齐门北大街延伸段房地产代表楼盘板块对比分析相城齐门北大街延伸段房地产代表楼盘相城齐门北延伸板块相城齐门北延伸板块项目名称占地面积（亩）土地性质建筑类别总建筑面积（）整盘销售率可售面积（）广济上上城170住宅+商业花园洋97、房、小高层、多层、高层210000100%0华城国际170住宅多层、小高层、高层、花园洋房21000099.47%1113合景峰汇526住宅+商业高层100000065%350000嘉和丽园177.8住宅多层、小高层、公寓228000100%0中翔丽晶105住宅高层6791080%13582康桥丽都161.6住宅小高层、高层、别墅21437370%64311.9锦绣天地72住宅高层、小高层110000100%0总建筑面积总计：2040283可售面积总计：429006总建筑面积总计：2040283可售面积总计：429006板块小结板块小结关键点之一：规划的后发优势！关键点之一：规划的后发优势！相98、城发展相对较晚，其在规划及城市设计等诸多方面，有效的借鉴了苏州其他各区域的成 熟经验，充分发挥了其后发优势。关键点之二：交通瓶颈就是发展的瓶颈！相城与城区的联系原来主要依托相城大道，因此其商业，产业及地产等的发展主要依托相 城大道进行发展。在齐门大街及人民路北延打通后，其发展格局已全面铺开。关键点之三：交通枢纽地位明显！物流产业聚集明显！除沪宁高速外，相城汇集了火车站，京沪高铁，城际高铁，312国道等众多铁路公路资源， 其交通优势为苏州各个区域无法比拟，因此，其物流及与物流相关行业的聚集度要远高于 其他区域。板块对比分析平江新城板块板块对比分析平江新城板块区域规划：区域规划：? 平江新城规划范99、围东至东环路（上高路一线），南至护城河、西至十字洋河，北至沪宁高速公路，规划用地面积约10平方公里（含火车站地区），建成以交通枢纽、商务商贸、生态居住为主要功能的城市副中心;? 规划将形成三段式六片区布局结构，即围绕火车站并向北拓展地区为新城办公商业及金融服务中心区，中心区两侧是四片生态居住区。中心区又规划为两大片区，南面主要是围绕火车站地区的商业中心区，北面是新城的核心区，集金融、商业、办公等诸多现代服务业功能于一体的中心商务区；? 规划中道路交通系统是：道路网络主要采用“方格网”式布局形式，与古城区的道路布局形式基本相似。同时，平江新城绿地系统将由点、线、面三个方面构成。点，指公园绿地、专100、用绿地和居住区级绿地等；线，主要指防护绿带、滨河绿带和道路绿带等；面，主要指沪宁高速公路一侧50至100米宽的防护绿带。由点、线和面组成的平江新城绿地系统，其绿化率将超过40%。板块对比分析平江新城板块板块对比分析平江新城板块房地产概况房地产概况项目简介：项目简介：苏州万达广场座落于苏州市平江区平江新城内，位于 312国道与人民路北延段交叉口，项目西邻苏州市区南北向 主干道人民路北沿段，南临312国道，北侧为金民东路（该 道路为规划市内道路，本项目临金民东路将建造苏州轻轨2 号线站点），东侧为河道及规划绿地，地处“平江新城” 核心商务区的中心位置。平江新城被苏州市政府定位为 “苏州城市副中心”101、，建成后的平江新城大型商务、居住 区众多，路网发达、交通便利，是城市发展与建设的重要 区域之一。苏州万达广场是万达集团首次进驻苏州的第一个大型城 市综合体项目，是万达集团运营城市战略的又一次努力探 索、积极实践和完美诠释。该项目是由多种不同形态的建 筑产品构成的建筑综合体，其中除具有国际背景的商业广 场外还包含城市地标性的高层公寓和精品写字楼、公寓式 酒店、街区型步行商业街等等。项目总占地面积64052平方 米，总建筑面积约为45万左右；其中，商业部分总建筑 面积约25万、高层公寓和酒店建筑面积超过14万以及 约9.7万精品写字楼、SOHO和约2万街区型商业。板块对比分析平江新城板块房地产代表102、楼盘板块对比分析平江新城板块房地产代表楼盘板块对比分析平江新城板块房地产代表楼盘板块对比分析平江新城板块房地产代表楼盘中心城区沧浪新城、平江新城版块中心城区沧浪新城、平江新城版块项目名称占地面积（亩）土地性质建筑类别总建筑面积（）整盘销售率可售面积（）万达96.2住宅+商业多层、高层、商铺37316693.64%246289玖园56.5住宅联排、叠加4645871.74%13147.6阳光美地63.6住宅小高层、高层9000090%9000总建筑面积：509624可售建筑面积：268456总建筑面积：509624可售建筑面积：268456板块小结板块小结关键点之一：古城发展洼地！后继潜力十足！103、关键点之一：古城发展洼地！后继潜力十足！平江新城的横跨古城区与相城两大区，为苏州古城发展的低洼地之一，由于其特殊的地理 位置-苏州北大门，区域核心地。其在未来发展潜力十足。关键点之二：城市综合体对片区开发带动明显！以万达为代表的城市综合体选址平江新城，既是对板块发展潜力的看好。也形成了对板块 发展的有力带动，其效应将在接下来的开发中不断的发挥出来。附件二附件二竞争分析沧浪新城竞争分析沧浪新城区域规划：区域规划：? 沧浪新城东起盘蠡路，南至石湖风景区，西至京杭大运河，北至南环西路，规划总用地面积5.06平方公里，2004年11月通过苏州市政府正式批准沧浪新城控制性详细规划 ；? 沧浪新城以苏州古104、城为依托，与国际教育园、石湖风景区及京杭运河景观带相联系，促进区域结构优化调整，推动服务业发展，强化和提升中心城市辐射带动功能，增强综合竞争力，建成集创业、居住、商务、高科技研发和中试为主要功能的城市副中心。? 规划确定“一区、两轴、四片”的功能结构布局。在规划区西南部布置新城核心区，建设集金融商业、办公等诸多现代服务业功能为一体的中央商务区。沿京杭运河和友新路建设绿化景观轴和城市景观轴。围绕核心区建设四个相对独立的居住片区，同时结合中央核心区规划部分高级公寓。? 沧浪新城公共及居住建筑以多层及小高层为主，核心区规划部分超高层建筑群。办公建筑、居住建筑色彩宜淡雅，商业建筑色彩可丰富多彩。 建筑105、既具有江南水乡特色，又要有时代特征，形成地方特色。沧浪新城沧浪新城竞争分析沧浪新城房地产概况竞争分析沧浪新城房地产概况竞争分析沧浪新城房地产代表楼盘竞争分析沧浪新城房地产代表楼盘竞争分析沧浪新城代表楼盘竞争分析沧浪新城代表楼盘竞争分析沧浪新城代表楼盘竞争分析沧浪新城代表楼盘项目简介：项目简介：世茂运河城“依古城，临山水”，位于沧浪新城CBD 城市副中心钻石地段，交通方便，配套齐全，旅游资源丰 富。是集高档住宅、高端写字楼、大卖场、大型商场、商 业街于一体的大型高档综合社区，堪称“京杭第一湾，苏 州新外滩”。项目占地逾49万平方米，总规划建筑面积约150万平方 米。秉承现代CBD中央商务区规划理106、念，坚持国际化、科 学化、人性化的原则，高起点、高标准规划建设百万平方 米的城市高尚住宅和大规模商业中心。建成后将成为苏州 现代化的商务居住综合示范区，为区位价值提升与持续发 展注入无限潜力，成就沧浪新城国际都市新高地，推动区 域国际化发展，代表未来城市CBD发展的方向。项目简介：项目简介：福星新城是由本地实力派房地产开发商东港集团（原 苏州市郊建设集团）又一精心打造的大型绿地居住区，位 于沧浪新城核心区，充分利用水环境，人工造坡等现代手 法，为苏州重塑一座都市中自然优美、舒适便捷、高效和 谐的居住社区。一期已经销售完毕，二期房源现正热卖中。福星新城是东港集团又一精心打造的大型绿色居住区，地 107、处沧浪新城中心，规划总建筑面积约35万平方米，以小高 层和高层为主，绿化率63%以上，更辅以特有的商业街和 苏州第一个中心下沉水广场，交通便捷，生活方便，环境 优美。竞争分析沧浪新城房地产代表楼盘竞争分析沧浪新城房地产代表楼盘中心城区沧浪新城、平江新城版块中心城区沧浪新城、平江新城版块项目名称占地面积（亩）土地性质建筑类别总建筑面积（）整盘销售率可售面积（）世茂运河城737住宅+商业高层、小高层、写字楼、商业150000083.79%243000湖山新意159住宅高层、小高层29000059.01%118900福星新城278住宅+商业高层、小高层350000100.00%0总建筑面积：2140108、000可售建筑面积：361900竞争关系小结竞争关系小结关键点之二：离尘不离城！关键点之二：离尘不离城！沧浪新城位于古城区域西南，交通便捷，运河环绕，生态环境优美，可谓离尘不离城的绝 佳所在。关键点之三：板块内配套齐全！苏福路大润发，世茂百货及世茂大润发，南门好又多均可形成对该板块的强有力的支撑， 商业配套的完善提升了板块居住的便捷度与舒适度。关键点之一：高起点合理规划！人性化完善配置！关键点之一：高起点合理规划！人性化完善配置！沧浪新城为各板块发展下的后起之秀，其规划有效的借鉴了各个板块的精髓，医院、学校 、商业及行政事业单位等的设置显得更为合理和人性化。沧浪新城隶属城区板块，配套成熟，交通109、便捷，但是在世茂运河城 以后，其后续的供给难以持续，在未来将成为本区域的狙击型竞争对 狙击型竞争对 手手之一。竞争分析越溪竞争分析越溪区域规划：区域规划：?由苏州市规划设计研究院编制的苏州市吴中越溪城市副中心控制吴中越溪城市副中心的规划范围为西起龙翔路，南至苏州市绕城高速，东至西塘河，北至吴中大道。定位为苏州市吴中区西南片区的中心，具有商业、金融、文化娱乐、行政办公和居住等功能的城市综合功能区和能体现城市文化发展与历史时空延续的现代城市风貌区。该规划总用地面积10.04平方公里，规划总建设用地941.61万平方米，规划人口12万人。?根据该规划，越溪城市副中心将形成“一轴、二心、六片区”的空间110、格局，即：一条东西向贯通的绿化景观轴，东、西两侧的公共设施区以及围绕中心布置的六个居住片区。 设置中学2所、小学4所、幼儿园7所，规划设置医院1所、社区医疗卫生站6个。?在该范围内，规划道路交通用地154.02万平方米，形成“三横五纵”的主干道路网格局，三横即北溪江路（纬二路、滨溪路）、吴山街、文溪路，五纵即龙翔路、塔韵路、明溪路、经一南路、邵昂路。规划范围内的绿地系统由公园、街头绿地和防护绿地组成。沿绕城高速、友新高架以及区内主要道路设置防护林带和绿化带；在规划区主要出入口和各社区较为中心位置设置街头绿地。该规划区的城市面貌设计中，公共建筑和居住建筑以多层及小高层为主，中心区规划部分高层建筑111、群。绕城高速北侧，友新路两侧，吴中大道南侧为重要的景观控制界面。越溪越溪竞争分析越溪房地产概况竞争分析越溪房地产概况竞争分析越溪房地产代表楼盘竞争分析越溪房地产代表楼盘竞争分析越溪房地产代表楼盘竞争分析越溪房地产代表楼盘竞争分析越溪房地产代表楼盘竞争分析越溪房地产代表楼盘项目简介：项目简介：石湖华城是石湖板块首席生活城，是吴中地产集团继 石湖之韵后在石湖越溪板块大手笔擎画的又一标志性楼 盘。石湖华城楼盘位于越溪城市副中心最核心地带，西侧 紧邻副中心管委会办公大楼，东侧南侧被小石湖风景区包 围，北侧眺望5000亩石湖和15000亩国家森林公园，国际 教育园一路相隔，自然山水、行政金融和教育人文集112、于一 身，得天独厚。石湖华城以五重风景、四层空间为住户营造一个美丽的 富有生活情趣的高品质人文社区，展现“生态、健康、阳 光、知性”的“风景社区”。国内一流的规划设计团队， 借鉴欧美住区设计的管理经验，突出富有领地感和归属感 的组团围合，在建筑风格上展现现代新城风貌和风景社区 的阳光气息。项目简介：项目简介：招商小石城总占地逾120万方，是集别墅、多层、公 寓、商业为一体的大型综合项目，作为一个名副其实的大 盘，招商地产将运用规划合理、设计新颖的开发理念，以 “生态、健康、运动”为主题，应用“新城市主义和浪漫 主义”规划手法为未来南苏州带来全新的城市副中心生活 体验。根据苏州“南优北扩”政策规113、划来看，这一片区将成为 生活居住型的大型附属城市核心地带。随着小石城的建 成，必将使该片区打造成为尺度宜人、交通便捷、环境优 美的苏州市民心中高品质居住区，未来、生态、自然的新 兴城市带将逐渐成型。竞争分析越溪房地产代表楼盘竞争分析越溪房地产代表楼盘吴中越溪板块吴中越溪板块项目名称占地面积（亩）土地性质建筑类别总建筑面积（）整盘销售率可售面积（）招商小石城150住宅+商铺联排、小高层、高层7200288.05%8640.2越湖名邸529住宅+商铺多层、小高层、别墅56000081.88%100800玫瑰9978住宅小高层、多层9900046.80%52668水岸清华300别墅别墅2000009114、3.52%13000现代园墅421别墅别墅21000094.89%10710石湖华城406住宅+商业别墅、花园洋房、多层、小高层 、高层46000070.00%138000石湖之韵451住宅电梯多层，普通多层，叠加、联 体、双拼28936100%0锦悦苑52住宅多层、小高层，高层5388331.49%36909南苏州生活广场125住宅高层16000095%8000锦和加州104住宅+商业多层、小高层97140100%0总建筑面积总计：1940961可售面积总计：368727.2竞争关系小结竞争关系小结关键点之二：以国际教育园为主的开发建设奠定了板块的基础客群！关键点之二：以国际教育园为主的开发115、建设奠定了板块的基础客群！国际教育园的开发建设及提升了板块内的人文气息，同时也奠定了该板块内的基础客群， 为住宅及商业的去化打下了良好的基础。关键点之三：吴中经济开发区的建设将与房产的开发形成良性互动！吴中经济开发区围绕越溪板块周边展开，这将与该板块的开发建设形成良性的互动，并形 成区域的持续繁荣。关键点之一：吴中大道生态居住线的黄金分割点！从吴中大道至太湖之滨，已形成了最具有苏州居住特色的生态人居线，越溪板块则成为该 板块的黄金分割点，其规划及自然资源，尽得苏州山水之妙，同时通过大型商业物业-南 苏州生活广场的开发又形成了相对完备的生活配套。越溪板块依托山水资源、国际教育园、吴中经济开发区这116、三大核心要素支 撑独立成片，现已颇具规模，在南苏州等大型商业物业的开发日趋成熟的背景 下，该板块对本区域的竞争将形成威胁性竞争态势威胁性竞争态势。竞争分析浒通板块竞争分析浒通板块区域规划：区域规划：? 浒通片区作为高新区“北扩西进”战略重点发展区域，沪宁城际铁路高新区站位于浒通片中心区东南方向，可与城市轨道交通3号线形成换乘，今后将成为高新区北部的重要对外交通和换乘枢纽；? 本次城市设计以城际站点为辐射核心，东起牌楼路，南到大同路，西至京杭运河，北邻兴贤路和惠丰花园，总面积1.6平方公里。规划方案，将对苏浒路、站前路（牌楼路）、新莲路、中环快速路等四条主干道进行新建和改造，将实现浒关板块与苏州117、古城区、高新区西部、相城区的快速对接，大大缩短其间的距离；? 本次城市设计主要对片区功能进行整合和协调，实现片区中心体系空间一体化发展，同时进一步深化研究站区周边交通组织。规划布局为“两廊三区，活力三角”。两廊为运河水廊和轨道绿廊；三区为片区中心核心区、老镇区特色服务街区、现代服务业发展区；活力三角为打造三区功能互补、相互联系、一体化协调发展的片区中心体系。四条主干道包括：一是曾经是苏州最宽的苏浒路（80年代双向四车道）将按照城市道路标准重新拓宽建设为双向六车道，这将有效改善交通门户形象和通行时间。浒通浒通竞争分析浒通板块房地产概况竞争分析浒通板块房地产概况竞争分析浒通板块房地产代表楼盘竞争分118、析浒通板块房地产代表楼盘竞争分析浒通板块房地产代表楼盘竞争分析浒通板块房地产代表楼盘项目简介：项目简介：新创理想城 地处苏州高新区规划重点发展区域 西北版块的腹地，占地约30万平方米，总建筑面积约50万 平方米，新创理想城 项目规划稀有多层、小高层、高层 及商业， 幼儿园，及地下汽车库，绿地率40%；主力户型 两房80-90平米左右，三房110-120平米左右。一期推出稀 有多层，以精致二房、三房为主。立足于打造“苏州城西 50万方标志性社区”，是高新区大型核心居住社区之一。 新创理想城 作为新创集团本年度的重点建设项目，可以 说是新创公司14年精粹硕果之集大成者，充分吸取了以往 的成功经验，119、迎合苏州市房地产市场的需要，建设一个高 性价比、具有长远升值发展潜力的现代生活家园。项目简介：项目简介：浒新金榈湾位于苏州市新区浒关镇，西临规划中的 城际铁路和轻轨3号线，东临沪宁高速，南接金阊新城，紧 临1500亩的湿的公园，享受天然优美的绿色生态环境。多 路公交线路直达市区，交通十分便捷。总建筑面积达16万余平方米的浒新金榈湾,据守新区 北扩西进第一站浒关浒扬路,与浒关镇仅一步之遥,周遍交 通畅达无阻,312国道横贯东西,沪宁高速新区入口近在咫尺, 未来更有城际铁路新区站,轻轨3号线,瞬间连动长三角.浒 新金榈湾包含了联排别墅,多层,小高层等多种产品组合, 罕有的1.3容积率.竞争分析新区120、浒关房地产代表楼盘竞争分析新区浒关房地产代表楼盘竞争分析浒通板块房地产代表楼盘竞争分析浒通板块房地产代表楼盘新区浒通板块新区浒通板块项目名称占地面积（亩）土地性质建筑类别总建筑面积（）整盘销售率可售面积（）金榈湾203住宅多层 、小高层、别墅16000084.52%24768金光大道116住宅+商业小高层，集中式商业166000100%0新港名墅600住宅联排别墅、花园洋房、小高层59200095%29600惠泽云锦城180住宅高层15070873.33%40193新创理想城451住宅多层、小高层、高层50000093.31%33450总建筑面积总计：1568708可售面积总计：128011竞121、争关系小结竞争关系小结关键点之二：轻轨！轻轨！关键点之二：轻轨！轻轨！随着板块的日益边缘化，浒通板块成为最早开始使用轻轨概念的版块之一，这也为苏州日 后各大版块的轻轨大战埋下了伏笔。关键点之一：小面积！底总价！随着新区中心板块的开发殆尽，浒通板块成为新区现在主要供给区域，其产品以苏州市场 的主流产品，小面积，底总价的产品居多，主要面向中层白领。关键点之三：配套！关键点之三：配套！作为相对较为边缘化的区域，其配套显示出了自成中心的特点，在商业区域多中心格局日 益明显的趋势下，各区域商业项目的辐射力正在逐渐缩小。浒通板块作为苏州高新区的后发板块其以配套相对成熟，价格低 廉吸引了众多首次置业客户，在122、于本区域的竞争关系上，综合交通配 套生态环境的等多方面看其将处于从属位置从属位置。竞争分析太湖度假区竞争分析太湖度假区区域规划：区域规划：? 苏州太湖国家旅游度假区总体规划中未来的太湖度假区将依托丰富的滨水、山地资源和厚重的文化内涵，围绕度假和服务两大功能，建成一个湖滨型的旅游度假小城镇，目标是成为长三角重要的旅游休闲服务中心；?太湖度假区定位为湖滨型旅游度假小城镇，近期（2010年）人口规模为5.5万人，建设用地规模6.34平方公里；远期（2020年）人口规模为6.3万人，建设用地规模7.05平方公里。度假和服务将成为太湖度假区的两大功能，因此，今后太湖度假区的开发、建设重点，将围绕生态旅游123、文化旅游、观光旅游、山地运动、水上运动等休闲度假产品，并不断完善配套设施，提升服务功能；?“规划”对太湖度假区中心区进行了整体布局，将依托太湖滨水及山地资源，形成“一带、一环、两轴、两岛、五区”的框架结构。依托湖滨水资源，形成沿湖滨的休闲旅游带；依托自然山体、水系，形成环绕核心区的绿色生态环；利用太湖水域，形成两条面对太湖敞开的水轴，将太湖自然风光渗透进核心区，核心区景观融入自然山水中；叶山和长沙两岛上，重点建设文化论坛等项目。“规划”还按功能将中心区划分为五个区，西北部为滨湖度假宾馆区，南部为滨湖亲水度假村区，中部为核心商贸娱乐区，北部为动迁居住区，东部为入口居住区。竞争分析太湖度假区房地124、产概况竞争分析太湖度假区房地产概况竞争分析太湖度假区房地产代表楼盘竞争分析太湖度假区房地产代表楼盘竞争分析太湖度假区房地产代表楼盘竞争分析太湖度假区房地产代表楼盘项目简介：项目简介：中信太湖城项目位于苏州太湖国家旅游度假区11.2平 方公里的核心区，南望闻名全国的太湖，北靠规划中的娱 乐中心，东依著名的太湖新天地，西邻太湖高尔夫球场。项目占地约1000余亩。区域内风光旖旎，有山有水有 岛，还有近5公里的黄金岸线。项目总投资34亿元，总建筑 面积达60多万平米。中信太湖城二区中国太湖文化论坛项 目，是继海南博鳌亚洲经济论坛项目之后，唯一一个全国 性超大型的、最高规格的、全综合性的以文化为主题的论125、 坛项目。中国太湖文化论坛的建设，必将在继承和发扬中 国文化方面发挥十分积极的推动作用，也必将在全国甚至 全球范围内产生广泛而深远的影响。中信太湖城整体开发 类型包括大型会议中心、五星级宾馆、酒店式公寓组团、 住宅社区等，未来将成为全国甚至全世界高级别的文化交 流和旅游度假胜地。项目简介：项目简介：温泉1858，苏州市太湖国家旅游度假区核心区。项目 临湖而建，占地面积约12万平方米，住宅总建筑面积4.5万 平方米，汇集了五星级度假酒店、温泉度假别墅、温泉度 假公寓、水上运动俱乐部、商业水街等多种度假休闲配套 设施，致力于打造苏州乃至长三角地区第一个真正意义上 的综合性纯休闲度假社区。竞争分析太126、湖度假区房地产代表楼盘竞争分析太湖度假区房地产代表楼盘竞争分析太湖度假区房地产代表楼盘竞争分析太湖度假区房地产代表楼盘太湖度假区板块太湖度假区板块项目名称占地面积（亩）土地性质建筑类别总建筑面积（）整盘销售率可售面积（）中信太湖城1003住宅别墅、湖景公寓、电梯洋房70000060%280000温泉1858180住宅+商业别墅、公寓4500046%24300太湖帕堤欧98.7住宅多层电梯公寓、联排别墅7170082.03%5736总建筑面积总计：816700可售面积总计：310036竞争关系小结竞争关系小结关键点之二：生态是板块内产品的主要依托！关键点之二：生态是板块内产品的主要依托！关键点之一：别墅成为板块产品开发的主流选择！依托太湖良好的自然生态景观，其主流产品以别墅为主，客群则主要以长三角为主。关键点之三：稀缺！关键点之三：稀缺！随着时间的推移，滨湖滨水别墅的稀缺性将愈发突出，其价格长线看将呈现稳步上扬的状 态。太湖度假区板块以别墅产品为主，且其产品核心概念以生态、休 闲度假为主与本区域未来产品的差异化明显，因此竞争格局上，差异 差异 化竞争化竞争态势明显。