1、谨呈：宁基建设谨呈：宁基建设20120928宁河桥北新区项目发展定位与开发策略报告宁河桥北新区项目发展定位与开发策略报告第二部分第二部分 市场环境分析市场环境分析第一部分第一部分 项目本体分析项目本体分析第二部分第二部分 商业商业第三部分第三部分 项目规划建议及方案分析项目规划建议及方案分析第二部分第二部分 项目用地条件研究项目用地条件研究第一部分第一部分 房地产市场发展环境分析房地产市场发展环境分析第一部分第一部分 住宅住宅第三部分第三部分 项目定位及规划建议项目定位及规划建议汇汇 报报 大大 纲纲第一部分第一部分 房地产市场发展环境分析房地产市场发展环境分析第一部分第一部分 住宅住宅宏宏：2、求发展：求发展中中：求支撑：求支撑微微：求生存：求生存宁河在天津处于怎样一个位置？宁河在天津处于怎样一个位置？这对宁河、桥北、本案的发展有何影响？这对宁河、桥北、本案的发展有何影响？宁河经济、产业、人口发展如何？宁河经济、产业、人口发展如何？桥北新区的目前发展状况如何？桥北新区的目前发展状况如何？当前房地产市场发展环境如何？当前房地产市场发展环境如何？宁河的房地产市场发展现状怎样？宁河的房地产市场发展现状怎样？本项目面临的竞争环境如何？本项目面临的竞争环境如何？宏观市场天津新的城市定位国际港口城市，北方经济中心和生态城市p天津有着天津有着600 600 多年的建城历史，是中国四个直辖市之一，是3、多年的建城历史，是中国四个直辖市之一，是中国北方最大的沿海开放城市，也是环渤海地区重要的经济中心。p20062006年，年，“天津天津”无疑成为中国经济发展中最闪亮的名词。自年初天津滨无疑成为中国经济发展中最闪亮的名词。自年初天津滨海新区被纳入国家发展战略之后，海新区被纳入国家发展战略之后，国务院年中又批复了天津市城市总体规划（20052020年）。p天津的城市定位终于明确：在未来天津的城市定位终于明确：在未来15 15 年时间里，以滨海新区的发展为重点，年时间里，以滨海新区的发展为重点，将天津市逐步建设成为将天津市逐步建设成为国际港口城市，北方经济中心和生态城市。天津城市的重新定位必将带动各4、区县的高速发展宏观市场天津空间发展战略：宁河处于“东部滨海发展带”之上东东部部滨滨海海发发展展带带”贯贯穿穿宁河宁河、汉汉沽、沽、滨滨海新区核心区、大海新区核心区、大港等区港等区县县，向南，向南辐辐射河北南部及山射河北南部及山东东半半岛岛沿海地区，向北与沿海地区，向北与曹妃甸和曹妃甸和辽东辽东半半岛岛沿海地区呼沿海地区呼应应互互动动。宏观市场天津空间发展战略中：宁河门户作用凸显宁河新城发展成为联系东北地区的门户，京津唐发展成为联系东北地区的门户，京津唐地区的加工制造基地、商贸物流基地和生态宜居城市。地区的加工制造基地、商贸物流基地和生态宜居城市。外外围围区区县县发发展展策策略略示示意意图图：新5、新城城集集聚聚多多点点布布局局新城集聚新城集聚武清、宝坻、静海、武清、宝坻、静海、宁河宁河、蓟县蓟县、京津和、京津和团团泊等新城，泊等新城，按照中等城市按照中等城市标标准建准建设设，进进一步完一步完善善载载体功能，壮大体功能，壮大经济实经济实力，力，带动带动区区县发县发展。展。 从内部、外围乃至外联的交通路网格局已经形从内部、外围乃至外联的交通路网格局已经形成，通勤能力保障了区域向外围的辐射；成，通勤能力保障了区域向外围的辐射；宏观市场内联外延的路网格局保证了区域对内、对外的通勤能力，区域间的协作将更为便捷 据曹妃甸工业区有关部门统计，据曹妃甸工业区有关部门统计，20082008年曹妃甸岛上有6、年曹妃甸岛上有8 8万余职工，预计未来万余职工，预计未来5-105-10年（至年（至20152015年）曹妃甸区域就业年）曹妃甸区域就业人口需求将为人口需求将为40-5040-50万人。万人。 2007年，唐山与天津滨海新区签署年，唐山与天津滨海新区签署经济合作协议书经济合作协议书，双方将共同提出：，双方将共同提出：将汉南铁路将汉南铁路(南堡支线南堡支线)延伸至曹妃甸，形成东接迁曹铁延伸至曹妃甸，形成东接迁曹铁路，西接京山铁路；路，西接京山铁路；促进海滨大道高速公路的建设，与河北沿海高速公路相促进海滨大道高速公路的建设，与河北沿海高速公路相通；通；共同加快相关公路建设，形成天津中心城区与曹妃甸7、地共同加快相关公路建设，形成天津中心城区与曹妃甸地区的快速客运通道；区的快速客运通道；共同推进京津城际铁路向唐秦沿海地区延伸，途经汉沽共同推进京津城际铁路向唐秦沿海地区延伸，途经汉沽与曹妃甸至秦皇岛，形成京津唐秦城际交通圈。与曹妃甸至秦皇岛，形成京津唐秦城际交通圈。未来两地之间的交通将日趋便捷，极大缩短宁河未来两地之间的交通将日趋便捷，极大缩短宁河和曹妃甸之间的空间和时间距离。和曹妃甸之间的空间和时间距离。宏观市场唐山与天津滨海新区的联动发展更加紧密，宁河将更好的发挥交通枢纽作用宏观市场从产业发展规划中：宁河着力塑造“反磁性中心”京津唐产业分工协作，互为依存，互为补充，形成生产、加工、物流集散8、销售为一体的产业发展链。天津、唐山环渤海沿线两大工业城市形成产业互调格局，唐山更多承载天津、北京老工业基底，天津重点发展深加工业与物流中心、服务性产业；n北京市强化政治和文化中心地位北京市强化政治和文化中心地位n天津强化北方经济和服务中心，强化制造业中心和港口物流中心天津强化北方经济和服务中心，强化制造业中心和港口物流中心n唐山依托先天资源优势，强化重工业发展，重点承接京、津两地重工业战略转移唐山依托先天资源优势，强化重工业发展，重点承接京、津两地重工业战略转移宁河宁河唐山唐山滨海滨海宁河处于加工中心（天津）、制造中心（唐山）宁河处于加工中心（天津）、制造中心（唐山）中间，以物流业为先导、服9、务业为补充、辅助加工中间，以物流业为先导、服务业为补充、辅助加工业为发展趋势；业为发展趋势；形成反磁性中心。形成反磁性中心。宏观市场桥北新区宁河新城发展的必然选择桥北新区定位为：桥北新区定位为：宁河新城的行政文化中心、 生态宜居新城区在宁河新城整体建设中承载着在宁河新城整体建设中承载着城市形象提升，城市功能完善城市形象提升，城市功能完善的重要功的重要功能，并将承前启后，与拓展区和经济开发区共同完成产业链条。能，并将承前启后，与拓展区和经济开发区共同完成产业链条。芦台镇桥北区在规划战略上，天津东部区域价值越来越高，在规划战略上，天津东部区域价值越来越高，宁河在天津整体版图中的地位日益突出，宁河在10、天津整体版图中的地位日益突出，其潜在的巨大发展潜力与机会也渐渐凸显！其潜在的巨大发展潜力与机会也渐渐凸显！宏观市场机会挖掘宏观市场机会挖掘环渤海地区的战略方向，滨海新区地位提升的历史机遇，小城镇发展的环渤海地区的战略方向，滨海新区地位提升的历史机遇，小城镇发展的空间要求等等，这一切机会都为桥北新区的发展奠定了基础！空间要求等等，这一切机会都为桥北新区的发展奠定了基础！中观市场宁河区域经济快速发展，年均增速超过20% 近几年，宁河经济快速发展，近几年，宁河经济快速发展，20052005年以来地区生产总值的年均增速已经超过年以来地区生产总值的年均增速已经超过20%20%；20112011年，宁河年11、，宁河GDPGDP完成完成229229亿元。亿元。到到20152015年，计划完成地区生产总值年，计划完成地区生产总值560560亿元，年均增长亿元，年均增长26.2%26.2%20052005年产业结构年产业结构20102010年产业结构年产业结构 目前宁河县的产业结构正在逐步优化，第一产业的比重在逐渐减少，第三产业的比重在逐渐目前宁河县的产业结构正在逐步优化，第一产业的比重在逐渐减少，第三产业的比重在逐渐增大，随着增大，随着海航基地、津能热源等大型支柱企业的进入，宁河支柱型产业将重新升级、换代；海航基地、津能热源等大型支柱企业的进入，宁河支柱型产业将重新升级、换代；中观市场大力发展第三产业12、，与第二产业协同发展 产业结构在经济发展中发挥着越来越重要的作用，不同的产业结构反映了一个国家或地区不同的经济发展阶段，一个地区的产业产业结构在经济发展中发挥着越来越重要的作用，不同的产业结构反映了一个国家或地区不同的经济发展阶段，一个地区的产业内部结构则反映了这一地区经济发展潜力。内部结构则反映了这一地区经济发展潜力。“一带”：沿津宁高速公路工业发展带沿津宁高速公路工业发展带“七区”：一是宁河县经济开发区，一是宁河县经济开发区，二是造甲城镇工业园区，二是造甲城镇工业园区，三是潘庄镇工业园区，三是潘庄镇工业园区，四是七里海镇工业园区，四是七里海镇工业园区，五是大北镇工业园区，五是大北镇工业园区13、，六是宁河现代产业区，六是宁河现代产业区，七是清河中国水城项目区七是清河中国水城项目区“五产业”： 产业定位为钢铁制品、高档包装纸、机械产业定位为钢铁制品、高档包装纸、机械装备制造装备制造( (含航空航天业含航空航天业) )、食品、新型材料等、食品、新型材料等产业。产业。中观市场宁河产业优化：形成一带、七区、五产业一个千亿园区：到到20202020年，宁河现代产业区将发展成为工业生产总值超过千亿的园区，积极培育和吸引航空航天年，宁河现代产业区将发展成为工业生产总值超过千亿的园区，积极培育和吸引航空航天及配套项目及配套项目六个百亿集团：众冶、玖龙、达亿、乾坤、荣亨、正兴六大集团将发展成为工业生产14、总值超过百亿的集团众冶、玖龙、达亿、乾坤、荣亨、正兴六大集团将发展成为工业生产总值超过百亿的集团天津华康物流园举行开工奠基仪式，成为宁河现代产业区首家落户企业天津华康物流园举行开工奠基仪式，成为宁河现代产业区首家落户企业海航集团投资海航集团投资110110亿元的现代新型商业业态综合开发项目落户天津市宁河现代产业区亿元的现代新型商业业态综合开发项目落户天津市宁河现代产业区 中观市场产值过千亿，支柱型龙头企业将带动区域产业升级配套 宁河新城周边产业园区云集，各产业园区达到宁河新城的交通也将日趋便捷。宁河新城周边产业园区云集，各产业园区达到宁河新城的交通也将日趋便捷。伴随大量企业的不断进驻区内园区，15、将会给宁河带来数万的就业岗位，各类人才的伴随大量企业的不断进驻区内园区，将会给宁河带来数万的就业岗位，各类人才的不断流入，将带动区域常住人口的不断增长。不断流入，将带动区域常住人口的不断增长。 摘自宁河县委书记荣建勋摘自宁河县委书记荣建勋20082008年的讲话年的讲话产业产业/ /工业区工业区规模规模（平方公里）（平方公里）规划定位规划定位宁河县经济开发区17机械制造业、轻工业、高新技术产业等行业造甲城镇工业园区5重点发展金属加工制造业、精细化工及现代制造业潘庄镇工业园区23重点发展机械加工、农产品深加工及轻工企业七里海镇工业园区10.5重点发展金属制品加工、建材、旅游制品、农产品深加工大北16、镇工业园区3.8以发展高新技术、高附加值、环保新型加工制造业及其配套产业项目为主宁河现代产业区40建设综合服务区、物流仓储区、现代制造加工区等功能区清河中国水城项目区38重点发展加工制造业、文化会展业、健康养老业 、现代服务业中观市场产业人口的增加带动区域常住人口增长区域人口增长缓慢，是制约房地产发展的重要瓶颈区域人口增长缓慢，是制约房地产发展的重要瓶颈 20102010年宁河县全区常住人口达年宁河县全区常住人口达41.641.6万，户籍万，户籍人口达人口达38.3238.32万。万。规划到规划到20152015年宁河常住人口达到年宁河常住人口达到5050万，到万，到20202020年全县常住17、人口达到年全县常住人口达到6464万，万，将产生近将产生近700700余万平余万平方米的住房需求（按人均方米的住房需求（按人均3030平统计）平统计） 常常住住人人口口3535万万20062006年年20102010年年41.641.6万万20152015年年5050万万20202020年年6464万万数据来源：宁河规划局相关部门数据来源：宁河规划局相关部门中观市场宁河新城发展的问题研究中观市场桥北新区-宁河新的经济、政治、文化中心宁河的居住现状已经不能满足社会发展需要，破旧不堪的面貌亟待改善，宁河的居住现状已经不能满足社会发展需要，破旧不堪的面貌亟待改善，桥北新区应运而生，一座宁河乃至天津的18、新城正在崛起！桥北新区应运而生，一座宁河乃至天津的新城正在崛起！中心区中心区桥北新区桥北新区都市拓展区都市拓展区产业拓展区产业拓展区经济开发区经济开发区中观市场桥北新区-天津第二批示范小城镇“挂钩”试点单位之一规划建设占地规划建设占地7.417.41平方公里，总建筑面积平方公里，总建筑面积712712万平方米，其中住宅面积万平方米，其中住宅面积465465万平方米，可容万平方米，可容纳纳2500025000户、户、8 8万居民。通过宅基地换房迁村万居民。通过宅基地换房迁村并点可置换建设用地并点可置换建设用地45004500亩，用于商贸居住亩，用于商贸居住开发。新区内绿地面积高达开发。新区内绿地19、面积高达178.25178.25公顷，占公顷，占总规划面积的总规划面积的24.1%24.1%，生态效应凸现。，生态效应凸现。宁河新城桥北新区是天津市第二批示范小城镇宁河新城桥北新区是天津市第二批示范小城镇“挂钩挂钩”试点单位之一。试点单位之一。“一河一河”即沿蓟运河设置一条宽约即沿蓟运河设置一条宽约100100米长的带状绿化公园，米长的带状绿化公园，规划亲水平台和观河赏景的主题广场；规划亲水平台和观河赏景的主题广场；“一带一带”即打造即打造4 4公里长的生态湿地景观带，营造桥北区城公里长的生态湿地景观带，营造桥北区城市会客厅；市会客厅；“三轴三轴”即一条行政轴、两条商业轴；即一条行政轴、两条商20、业轴；“三心三心”即一个行政文化中心、两个商业中心。即一个行政文化中心、两个商业中心。中观市场桥北新区-一河、一带、三轴、三心中观市场桥北新区-天津第二批示范小城镇“挂钩”试点单位之一桥北新区农民还迁项目区紧邻蓟运河，桥北新区农民还迁项目区紧邻蓟运河，20072007年年1010月动工兴建，占地面积月动工兴建，占地面积5050公顷，公顷，建筑面积建筑面积4747万平方米，建设农民还迁住宅万平方米，建设农民还迁住宅楼楼128128栋，可迁并栋，可迁并1212个村、个村、28612861户、户、1176611766人。项目区以多层建筑为主，划分为人。项目区以多层建筑为主，划分为9 9个居个居住组团21、，绿化面积达住组团，绿化面积达3535万平方米。万平方米。 图例还迁社区中观市场桥北新区-正在建设之中桥北新区目前已经启动：桥北新区目前已经启动：恒大集团地产恒大集团地产项目一期工程，实施项目一期工程，实施宝龙城市广场宝龙城市广场、鹭岛国际新城鹭岛国际新城项目，同项目，同步实施蓟运河城区段北堤滨水景观带建设，启动光明路、华翠路延伸线及跨蓟运河大桥步实施蓟运河城区段北堤滨水景观带建设，启动光明路、华翠路延伸线及跨蓟运河大桥工程。工程。宝龙城市广场：宝龙城市广场：该项目占地该项目占地400400亩亩, , 计划投资计划投资3030亿元亿元, , 预计在预计在20152015年建成集超市、百货、餐饮22、文化、年建成集超市、百货、餐饮、文化、休闲、运动、娱乐、商务、居住等功能于一体的大型综合性项目。该项目于休闲、运动、娱乐、商务、居住等功能于一体的大型综合性项目。该项目于20102010年年1111月月2626日举行签日举行签约仪式。约仪式。鹭岛国际新城：鹭岛国际新城：位于宁河县桥北新区，占地位于宁河县桥北新区，占地410410亩，总建筑面积亩，总建筑面积4545万平方米，是包括住宅、商业步万平方米，是包括住宅、商业步行街、行街、SOHOSOHO办公等的综合性项目，系宁河县重点工程办公等的综合性项目，系宁河县重点工程。鹭岛国际新城商业开发项目效果图鹭岛国际新城商业开发项目效果图宝龙城市广场效23、果图宝龙城市广场效果图从宁河的经济与产业发展上看，从宁河的经济与产业发展上看，宁河已经取得了巨大的进步，步入了快速发展的通道，宁河已经取得了巨大的进步，步入了快速发展的通道，人口的增长也必将跟随经济产业的快速发展而逐步提升！人口的增长也必将跟随经济产业的快速发展而逐步提升！桥北新区作为宁河区域发展到一定阶段的必然产物，桥北新区作为宁河区域发展到一定阶段的必然产物，承载着重要的历史使命！承载着重要的历史使命！中观市场机会挖掘中观市场机会挖掘桥北新区，一个机会与挑战并存的区域，桥北新区，一个机会与挑战并存的区域，高瞻远瞩，准确定位，乃本项目取胜的必胜法宝！高瞻远瞩，准确定位，乃本项目取胜的必胜法宝24、！微观市场限购不会取消，调控长期化两会定调楼市调控不动摇后，调控长期化已成市场共识调控长期化已成市场共识，地方政府对后市政策方向更加明朗。同时，在央行等部委表态对首套房贷、普通商品住宅开发等给予信贷支持下，适度保刚需成为各地适度保刚需成为各地方政策微调出口方政策微调出口。不少二三线城市转向提高住房公积金贷款额度，降低公积金首付等相对温和的做法，引导刚需客户入市。政策基调政策相对宽松政策相对宽松政策从紧政策从紧各地救市，政策宽松各地救市，政策宽松政策从紧政策从紧有紧有松有紧有松年份1998-2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012主要政策25、“11号令”831土地大限国八条二手房交易征收营业税国六条“90/70”限外令二套首付4成131文件利率7折资金监管国四条土地新政4.17新政9.29新政限购令国八条津十条天津上调普通住宅标准土地政策加息/降息 5 5次，次，合计合计2.61%2.61%1 1次，次，0.27%0.27%2 2次，次，0.27%0.27%3 3次，次，0.27%0.27%3 3次，次，0.18%0.18%4 4次，次，0.27%0.27%1 1次，次，1.08%1.08%2 2次，次，0.25%0.25%3 3次，次，0.25%0.25%1 1次，次，0.25%0.25%1 1次，次，0.31%0.31%准备金26、率1 1次，次，2%2%11次，次，5%5%1 1次，次，1%1%1 1次，次，0.5%0.5%1 1次，次，0.5%0.5%3 3次，次，0.5%0.5%9 9次，次，0.5%0.5%1 1次，次，1%1%4 4次，次，0.5%0.5%1 1次，次，1%1%2 2次，次，0.5%0.5%1 1次，次，1%1%6 6次，次，0.5%0.5%6 6次，次，0.5%0.5%1 1次，次，0.5%0.5%1 1次，次，0.5%0.5%1 1次，次，0.5%0.5%微观市场“以价换量”效果明显，成交量明显回升开发商积极促销，以价换量初见成效：开发商积极促销，以价换量初见成效：面对市场和资金双重压力，开27、发商已经展开自救，形式各异的促销手段层出不穷，在低价格的刺激下，部分项目成交较好，成交量明显回升，从近三个月的市场成交反应来看，成交量较去年第四季度明显好转。但只要限购不取消，楼市再度“火”的可能性很小，需求也将随着时间的拉长而逐步萎缩。微观市场宁河房地产市场特征典型的区域自给自足型宁河县的房地产市场一直是不温不火，房地产市场发展较为缓慢，区域市场相对封闭，外来房地产需求较少，基本为区域内自给自足。从历年房地产市场的供求结构来看，明显供大于求，需求市场没有被打开，年均需求量在5万平米左右。近两年的房地产需求市场略有起色。微观市场宁河房地产市场特征稳中有升从历年的成交量价图上看，宁河县的房地产市28、场需求相对平稳，年均需求量在5-6万平米之间，成交价格也是稳中有升。宁河县的房地产市场发展由于较为封闭，区域型的房地产市场受限购的影响系数相对较小，区域市场的发展相对稳健。微观市场宁河房地产市场特征恒大带动成交上涨，价格回落由于宁河项目较少，月度成交量较小，由于宁河项目较少，月度成交量较小，20112011年月度成交年月度成交51345134，约，约5050套，由于每月成交结构的不套，由于每月成交结构的不同，月度成交价格波动上涨，同，月度成交价格波动上涨，20122012年桥北新区首个项目恒大御景半岛以低价开盘，是宁河县商品年桥北新区首个项目恒大御景半岛以低价开盘，是宁河县商品住宅成交大幅上涨29、，而价格则略有下滑。住宅成交大幅上涨，而价格则略有下滑。微观市场宁河房地产市场特征区域市场产品价格梯度明显别墅别墅12000元元/洋房洋房7700元元/高层高层7200元元/高层高层8000元元/二手房二手房6800元元/洋房洋房7000元元/高层高层6100元元/二手房二手房5800元元/从宁河住宅市场价格梯度来看，商业街繁华地带住宅项目最贵，高层售价达到8000元/，商业街南延长线价格略低在7000元/，光明路北部现有二手房则在6000元/以下；桥北新区商品房目前只有恒大项目一枝独秀，精装高层价格只有6100元/，而地处中心的还迁房丽景湾、丽水湾、丽月湾价格在4500-5500元/不等。二30、手房二手房4500-5500元元/微观市场宁河房地产市场特征区域市场两分天下老城区桥北新区宁河县的房地产市场发展较为缓慢，根据目前宁河县的发展方向和在售项目的分布，可以看出，宁河县的房地产市场目前处于2分天下的局势：一是以商业街为轴心的老城区二是以新区发展为依托的桥北新区微观市场宁河房地产市场特征在售项目少，但是体量大宁河县虽然项目相对比较少，但是项目的体量都比较大，从目前各个项目的销售情况来看，5个项目的未来可售货量就已经达到了162万平米。浩地凤凰城金城嘉园龙胤溪园恒大御景半岛项目名称项目名称物业形式物业形式建筑面积建筑面积（）（）容积率容积率户型户型面积面积销售价格销售价格（元（元/ /31、）待售货量待售货量（）（）龙胤溪园洋房、别墅、高层3500001.50101-23011000151021金城嘉园高层908225.3190-130800054218浩地凤凰城高层 4106942.4090-1608000233588恒大御景半岛高层、洋房11400001.2095-17561001104180龙泽馨园洋房、小高层916001.6590-125待定79077162万龙泽馨园微观市场宁河房地产市场特征起步晚，起点高从宁河县的这几个项目的规划来看，虽然仅有5个项目在售，但是各个项目的规划都有自己的特点，区域的房地产市场发展基本跨越了最初级的阶段，以很高的起点步入房地产市场的发展建设32、。20092009年年1111月，浩地凤凰城月，浩地凤凰城高层高层20102010年年4 4月，龙胤溪园月，龙胤溪园别墅、洋房、高层别墅、洋房、高层20112011年年1111月，金城嘉园月，金城嘉园高层高层待定待定 龙泽馨园龙泽馨园洋房、小高层洋房、小高层20122012年年4 4月，恒大御景半岛月，恒大御景半岛洋房、高层洋房、高层微观市场宁河房地产市场特征别墅去化速度缓慢宁河目前在售项目中仅有龙胤溪园有别墅产品，为独栋、双拼和联排，别墅总体量为114套，2.69万平米，目前剩余31套（0.91万平米）未售，别墅产品的整体销售率为66%，目前在售独栋、双拼别墅，总价较高，销售速度相对缓慢！别33、墅：对于区域型、起步型的市场，别墅的购买力相对有限产品产品户型面积户型面积售价售价总套数总套数剩余套数剩余套数剩余户型面积剩余户型面积独栋300-400平米15000元/平米8户8户315-375平米双拼250-300平米13000元/平米20户20户270-300平米联排180-235平米11000元/平米86户3户180-235平米微观市场宁河房地产市场特征洋房受市场欢迎度较高宁河目前在售的洋房类项目有两个，一个是龙胤溪园有部分洋房产品，二是恒大御景半岛有部分洋房产品，目前洋房整体上市货量为8.5万平米，目前整体去化率为90%！洋房：区域市场对适中户型洋房产品的去化速度较快项目项目产品产品34、户型面积户型面积售价售价总套数总套数剩余套数剩余套数剩余户型面积剩余户型面积龙胤溪园4层不带电梯110-145平米8500元/平米204套06层带电梯100-140平米8100元/平米144套15111-235平米6层不带电梯77-140平米7800元/平米340套15111-234平米恒大御景半岛4层不带电梯152-187平米6900元/平米36套11套152-187平米微观市场宁河房地产市场特征洋房受市场欢迎度较高4层洋房的设计理念基本雷同，1、2层独立入户，恒大御景半岛为3跃4的设计，龙胤溪园3、4层为平层设计。龙胤溪园有部分6层洋房产品是带电梯的设计，产品的品质感较强！微观市场宁河房地35、产市场特征高层货量大，户型相对集中宁河目前在售5个项目均有大量的小高、高层产品，高层为宁河市场供给的主力，高层市场的竞争也较为激烈！从户型细分来看，市场主力供给和需求的主力为90-120平米的两室和三室。高层：区域市场供给的主力，户型多以90-120平米为主户型面积区间户型面积区间 供给套数供给套数销售套数销售套数去化率去化率70-90平米1137465%90-120平米248589236%120-144平米105128027%144-180平米3174414%户型户型供给套数供给套数销售套数销售套数去化率去化率一室816681%二室237176832%三室158755335%四室37123236、%微观市场宁河房地产市场特征后期货量充沛，以高层为主宁河县城区主要项目后续货量为162万，已成交待上市的土地货量为12余万，宁河市场后期整体货量非常大！成交日期成交日期地块编号地块编号地块位置地块位置土地用途土地用途土地出让面积土地出让面积（）（）规划建筑面积规划建筑面积（）（）容积率容积率成交价格（元）成交价格（元）楼面地价（元楼面地价（元/ /）受让单位受让单位2011-9-22津宁(挂) 2011-09号宁河县芦台镇光明路北侧城镇住宅、商服9373.833745.681.0-3.6（含商业金融业建设规模不大于1000平方米）651500001930.62天津瀛安投资发展有限公司2011-37、12-26津宁（挂）2011-13号宁河县宁河桥北新区城镇住宅7715392583.6不小于1.0且不大于1.21377200001487.52天津磐城房地产开发有限公司项目名称待售货量（）别墅洋房小高/高层龙胤溪园1510219086.7（余货）5598.48（余货）125128金城嘉园542180054218浩地凤凰城23358800233588恒大御景半岛11041800地块容积率1.2-1.5，后期产品仍以小高高层为主，配有部分洋房产品龙泽馨园7907703407745000162万从宁河近期成交未上市的土地来看，还有12.6万平米待上市住宅，根据容积率，预计后期产品也为小高/高层+洋38、房产品。户型户型面积（）面积（）套数套数套数占比套数占比 面积（）面积（） 面积占比面积占比一室一厅66150.5%994 0.3%二室二厅80-89 853.0%7308 2.3%90-99 125544.1%121311 38.0%100-110 44515.6%47229 14.8%三室二厅116190.7%1546 0.5%122-127 60921.4%75507 23.7%130-135 481.7%6430 2.0%143-1472087.3%32264 10.1%150-160 1394.9%22208 7.0%四室二厅169-172 240.8%4074 1.3%微观市场宁河39、房地产市场特征存量仍以二室、三室为主宁河目前在售4各项目的高层存量主要以二室（80-110）和三室（127-160）为主，存量均超过10万，一室只有浩地凤凰城项目有15套存量，四室则是只有恒大御景半岛有24套170左右户型的存量。微观市场宁河房地产市场特征客户以地缘性为主导宁河县一直以来比较封闭，各项目的客户基本为宁河县客户，主要以芦台镇的客户为主导，辅助以周边乡镇的客户，外地客户虽有一定的比例，但是相对较少。重点客户芦台镇周边客户芦台镇周边客户宁河县其他区域客户宁河县其他区域客户微观市场宁河房地产市场特征刚需和改善需求为主导通过在售项目的客户分析来看，购买群体基本为婚房需求和改善型需求，投资40、客户和蓝印客户虽有一定的比例，但是相对较少，主要受制于区域发展较慢；未来伴随区域的外界知名度越来越高，区域规划越来越好，投资和蓝印客户的比例会逐渐增多。微观市场宁河房地产市场特征中高收入人群为主导通过在售项目的客户的职业特征来看，购买群体以私营业主、企业高管、公务员为代表的中高收入人群为主，由于普通员工购买力有限，所以这部分客户所占的比例也相对较小。政策环境：政策环境：房地产市场的政策环境已成定局，投机和投资需要持续受到抑制！微观市场机会挖掘微观市场机会挖掘市场环境：市场环境：宁河近几年的房地产市场发展较快，成交市场稳中有升！ 老城、桥北共同发展，齐头并进，市场货量充沛！ 别墅销售缓慢，洋房最41、受欢迎，高层量大，竞争大！ 高层以90-120平米的两室和三室户型为市场主流！客户环境：客户环境：宁河目前的客户基本为地缘性客户为主，外来客户的比例相对较小！宁河的房地产市场是一个发展中的区域，宁河的房地产市场是一个发展中的区域，如何在这种现有政策环境和市场环境下立足，如何在这种现有政策环境和市场环境下立足，就必须对项目的产品和客户有更精准的定位，才能获取最终的成功！就必须对项目的产品和客户有更精准的定位，才能获取最终的成功！典型项目龙胤溪园占地面积： 162800平米建筑面积： 350000平米（包含11万平米还迁房）容积率：1.5建筑形式：别墅、洋房、高层开盘时间：2010年4月宁河首席高42、品质综合大盘典型项目龙胤溪园规划建设了规划建设了80008000平米的湖面平米的湖面典型项目龙胤溪园英伦风格英伦风格项目项目产品产品户型面积户型面积售价售价总套数总套数剩余套数剩余套数剩余户型面积剩余户型面积别墅独栋300-400平米 15000元/平米8套8套315-375平米双拼250-300平米 13000元/平米20套20套270-300平米联排180-235平米 11000元/平米86套3套180-235平米洋房4层不带电梯 110-145平米8500元/平米204套0套6层带带电梯 100-140平米8100元/平米144套15套111-235平米6层不带电梯77-140平米78043、0元/平米340套15套111-234平米高层17-30层70-150平米7000元/平米213套197套80-110平米典型项目龙胤溪园别墅、洋房、高层，产品线齐全，别墅滞销，洋房畅销、高层首开别墅、洋房、高层，产品线齐全，别墅滞销，洋房畅销、高层首开典型项目龙胤溪园项目自2010年4月开盘，到目前住宅一共推出近10万平米，整体去化率为85%，其中洋房的去化率为90%，别墅的去化率为66%，高层产品首开三栋1-3#，典型项目龙胤溪园小结：小结：优势：优势：宁河首个高品质的综合性的大盘，宁河首个高品质的综合性的大盘，让当地消费者对高品质住区的形象有个全新的认知，让当地消费者对高品质住区的形象有44、个全新的认知，开盘伊始，消费者对项目的反应强烈，购买欲较高，开盘当月签约备案开盘伊始，消费者对项目的反应强烈，购买欲较高，开盘当月签约备案340340套。套。劣势：劣势：项目的出发点是好的，但是过高的预估了当地的购买力，洋房部分产品面积过项目的出发点是好的，但是过高的预估了当地的购买力，洋房部分产品面积过大，总价过高；大，总价过高；典型项目浩地凤凰城纯高层住宅，大盘开发纯高层住宅，大盘开发占地面积： 146093平方米建筑面积： 410694平米 还迁：60000平米 商品房：390000平米容积率：2.4建筑形式：高层开盘时间：2009年11月主力户型：90-160平米的两室和三室销售价格：45、均价7800元/平米典型项目浩地凤凰城该项目主力户型为该项目主力户型为90-12090-120平米的两室和三室平米的两室和三室序号套数面积150-70平米181192.5290-120平米 1580 157445.53120-144平米 566 72343.054144-180平米 236 38101.16序号套数面积1一室181192.52二室1547154274.13三室835113615.6序号套数面积均价150-70平米3198.757065290-120平米276 27361.49 64623120-144平米567080.7265314144-180平米1158.386990序号套46、数面积均价1一室3198.7570652二室262 25736.2164493三室718864.386565户型供给细分户型供给细分户型需求细分户型需求细分两室两室90-10090-100平米，三室平米，三室110-130110-130平米平米序号套数面积150-70平米15993.75290-120平米1297 129388.93120-144平米510 65262.334144-180平米235 37942.78序号套数面积1一室15993.752二室1278127842.73三室764104751.3户型存量细分户型存量细分典型项目浩地凤凰城项目自2009年11月开盘，到目前住宅一共推出47、1-9号楼，是14、27、30的高层，两室90-100平米，三室110-130平米，目前备案体量仅为3.6万平米，整体成交均价为6898元/平米，二期已售30%。项目后期还有大量的可售货量！典型项目浩地凤凰城小结：小结：该项目随是宁河大盘开发，该项目随是宁河大盘开发，但是从售楼处的包装到销售讲解等方面，但是从售楼处的包装到销售讲解等方面，体现不出一个大盘应有的气质，体现不出一个大盘应有的气质，整个项目给人的形象更像还迁房，整个项目给人的形象更像还迁房，导致整个项目销售一直非常的缓慢！导致整个项目销售一直非常的缓慢！典型项目金城嘉园城市核心住宅城市核心住宅占地面积：23918平米建筑面积：90848、22平米容 积 率：5.31建筑形式：高层开盘时间：2011年11月主力户型：90-130平米的两室和三室销售价格：均价8000元/平米项目开盘至今一共成交了100余套。典型项目金城嘉园序号套数面积170-90平米474162.01290-120平米28827149.763120-144平米26634254.624144-180平米152241.28序号套数面积1二室34132308.622三室26634254.62序号套数面积均价170-90平米121055.069326290-120平米706474.8782153120-144平米344462.0373314144-180平米10150649、.3625369序号套数面积均价1二室837791.8677292三室344462.037331户型供给细分户型供给细分户型需求细分户型需求细分该项目主力户型为该项目主力户型为90-12090-120平米的两室和三室平米的两室和三室两室两室9090-95-95、148148平米，三室平米，三室1 12727-13-134 4平米平米小结：小结：优势：优势：地段：位于宁河商业街上，地段优势非常的明显地段：位于宁河商业街上，地段优势非常的明显劣势：劣势：品质感欠缺：项目的品质感没有体现出来，没有充分利用地段优势塑造高品质楼盘品质感欠缺：项目的品质感没有体现出来，没有充分利用地段优势塑造高品质楼盘户50、型面积过大：户型面积过大：149149平米的二室户型过于奢侈，消费者对此户型的热情度并不高平米的二室户型过于奢侈，消费者对此户型的热情度并不高典型项目金城嘉园典型项目龙泽馨园占地面积：4.8万平米建筑面积：9.16万平米规划户数：783户容 积 率：1.65绿 化 率：40%建筑形式：洋房、小高层（共18栋）开盘时间：预计2012年10月交工标准：毛坯主推户型：90平米两室、125平米三室低密度高出房率的高档住宅社区低密度高出房率的高档住宅社区典型项目龙泽馨园龙泽馨园项目采用西班牙的建筑风格，杏黄色的外墙涂料，橡树棕文化石墙面，象牙白外墙涂料，大气，古朴，复古，以生态为主，以居住为辅，充分发挥51、自然与人共和谐的生态居住区。中央的下沉式广场，环形走廊，象征西班牙风格的舞者雕塑，组团景观，四季开花的植被遍布其中。西班牙的建筑风格西班牙的建筑风格面积：面积：9090平米左右平米左右全明空间，南北通透，让每一处都充满新鲜阳光与空气经典H户型，布局实用合理，享受舒适生活南向观景阳台，享受阳光，品茗赏景经典板式结构，户型方正，完美实现空间“零浪费”典型项目龙泽馨园面积：面积：125125平米左右平米左右舒适三房，空间布局合理舒适，超大厅堂，尊贵享受。全明空间，南北通透，更多阳光，清新空气。双阳卧室，超高的居住品质。主卧独享卫生间，主次分离，独享私密空间。南向观景阳台，视野豁然开朗，美景一览无余。52、户型规矩方正，尽显生活品质。小结：小结：优势：优势：地段：紧邻宁河商业街上，地段优势非常的明显地段：紧邻宁河商业街上，地段优势非常的明显教育：周边幼儿园到高中教育资源一应俱全教育：周边幼儿园到高中教育资源一应俱全劣势：劣势：东侧紧邻快速路，难免有灰尘及噪音东侧紧邻快速路，难免有灰尘及噪音典型项目龙泽馨园典型项目恒大御景半岛宁河宁河 首个首个 精装修精装修 综合综合 大盘大盘占地面积： 1500亩建筑面积： 161万平米，其中住宅114万，商业47万容积率：1.2建筑形式：高层、洋房开盘时间：2012年4月交工标准：精装修（精装标准对外报价1800元/平米）精装高层户型：95-172平米，均价653、500-7300元/平米，最低价5980元/平米，情景洋房户型：152-187平米，均价7500-8500元/平米。典型项目恒大御景半岛航母级社区配套、示范区、航母级社区配套、示范区、9A9A精装、样板间精装、样板间恒大御景半岛项目的诸多特点的特点，吸引了当地消费者的眼球，再加上价格优势，开盘当天现场非常的火爆！典型项目恒大御景半岛该项目主力户型为该项目主力户型为90-12090-120平米的两室和三室平米的两室和三室从备案成交数据来看，洋房的去化速度明显低于高层的去化速度！从备案成交数据来看，洋房的去化速度明显低于高层的去化速度！高层户型中，以高层户型中，以95-10095-100平米的两室54、和平米的两室和95-11195-111平米的小三室去化速度最快！平米的小三室去化速度最快！物业类别物业类别户型户型面积面积推出套数推出套数备案成交套数备案成交套数剩余套数剩余套数洋房三室152-154615四室186-187615跃四室182-185642高层二室95-10018913752三室95-9754486三室110-11145414三室130.4137298三室143.1220128三室151.4617152四室168-171371225项目自2012年4月30日开盘，一共推出2栋洋房和5栋高层，累计推出面积为5.1万平米，目前备案体量为3.58万平米，整体成交均价为6203元/平米55、，整体去化率为70%。该项目体量较大，后期还有大量的可售货量！典型项目恒大御景半岛小结：小结：优势：优势：时机：位于宁河新规划的板块桥北新区，为该区域的第一个项目时机：位于宁河新规划的板块桥北新区，为该区域的第一个项目产品：示范区、精装、园林、配套产品：示范区、精装、园林、配套恒大系的产品，在宁河为首个恒大系的产品，在宁河为首个价格：超低低价入市价格：超低低价入市劣势：劣势：区位：桥北是规划的新区，交通、配套环境相对较差区位：桥北是规划的新区，交通、配套环境相对较差典型项目恒大御景半岛第一部分第一部分 住宅住宅第二部分第二部分 项目用地条件研究项目用地条件研究项项 目目 用用 地地 条条 件件56、 研研 究究 分分 析析本案居住用地概况：本案居住用地概况：p本案地块位于宁河桥北新区p住宅用地共计两宗： 地块一：占地51653.1 平米 地块二：占地16949.4平米根据甲方要求，两块住宅用地条件按一块地统一考虑。p地块现状：尚有大量农作物。p七通一平情况：尚未实现。p地形地貌：地势平坦，便于规 划、建设。地块一地块一地块二地块二住宅项目用地概况经济技术指标分析地块一经济技术指标地块一经济技术指标规划范围东至：空地南至：规划绿荫环路西至：运河家园北至：规划北环路规划用地性质用地面积 （m2）容积率绿地率 (%)建筑密度(%)建筑限高(m)建筑面积(m2)居住用地51653.051.74057、%20%7587810.19公建配置 （m2）居委会：100文化活动室：200，含老人活动室100居民健身场地：180社区服务站点：90物业管理用房：300社区警卫室：15早点铺：90便利店：120公建合计（m2）：1095住宅项目用地概况地块经二济技术指标地块经二济技术指标规划范围东至：空地南至:空地西至：规划新区支路八北至：规划绿荫环路规划用地性质用地面积（m2）容积率绿地率(%)建筑密度(%)建筑限高(m)建筑面积(m2)居住用地16949.41.3540%20%7522881.69 两地块容积率适中，两地块容积率适中，适宜建造舒适性产品，适宜建造舒适性产品，其中地块一容积率为其中地块一58、容积率为1.71.7，在满足各规划指标条，在满足各规划指标条件下，产品组合以小高件下，产品组合以小高层为主导，辅以多层；层为主导，辅以多层；地块二容积率为地块二容积率为1.351.35，初，初步分析以多层产品为诉步分析以多层产品为诉求；求；1 1、目前住宅两块宗地内均为农作物，未实现七通一平的进场条件。、目前住宅两块宗地内均为农作物，未实现七通一平的进场条件。2 2、总体来说项目地块整体环境条件较为良好，所受周边环境污染较小。、总体来说项目地块整体环境条件较为良好，所受周边环境污染较小。3 3、项目地块周边无可供利用的自然景观资源和历史人文景观。、项目地块周边无可供利用的自然景观资源和历史人文59、景观。本案本案地块一地块一地块二地块二住宅项目用地周边环境进入车流进入车流外出车流外出车流规划路未开通规划路未开通外部条件研究分析车流出入路线分析本案本案宁河县城宁河县城长旭路长旭路112112、205205国道国道津榆支路津榆支路进入车流进入车流: :根据车流方向而言，宁河县城方向车流主要由津榆支路、205国道进入地块。外出车流：外出车流：津榆支路、205国道是连接本案以及宁河县城的主要道路。随着规划路的开通，将能为车流进入地块提供多一条路线选择，提升地块进出主干道的便捷性。住宅用地交通条件外部条件研究分析人流出入路线分析公交人流步行人流规划路未开通本案本案宁河县城宁河县城长旭路长旭路11260、112、205205国道国道津榆支路津榆支路公交人流：公交人流：目前该区域只有一路公交车经过地块，设站运河家园，由地块至公交站步行需5-10分钟。步行人流：步行人流：目前地块西侧及北侧，为主要人流进出方向。随着规划路的开通，将大大提升人流到达主干道的便捷度；随着规划路的开通，将大大提升人流到达主干道的便捷度；住宅用地交通条件本案1 1、本案项目周边生活配套较少，已入住的运河家园为还迁房，入住人口居住氛围不足。、本案项目周边生活配套较少，已入住的运河家园为还迁房，入住人口居住氛围不足。2 2、津榆支路附近有菜市等小型商业，项目周边商业配套运营情况较差，应准确定位我项目商业设定、津榆支路附近有菜市61、等小型商业，项目周边商业配套运营情况较差，应准确定位我项目商业设定及后期运营方案。及后期运营方案。步行10分钟半径车行10分钟半径运河家园配套商业运河家园配套商业津榆支路附近小型商业住宅用地周边市政配套项目SWOT分析外部环境对项目成功开发有利有弊，有一定的复杂性外部环境对项目成功开发有利有弊，有一定的复杂性自身条件明显不足，需在后期规划设计环节加强自身条件明显不足，需在后期规划设计环节加强外部环境对项目成功开发有利有弊，外部环境对项目成功开发有利有弊，有一定的复杂性有一定的复杂性突破多重制约，获得竞争优势，形成项目品牌突破多重制约，获得竞争优势，形成项目品牌与标杆性楼盘差异化竞争，找到市场相62、对空白点与标杆性楼盘差异化竞争，找到市场相对空白点和机会点和机会点未突破本区域若干标杆性楼盘，陷入于竞未突破本区域若干标杆性楼盘，陷入于竞争被动争被动竞争竞争陷入区域价格战，开发利润相对较低陷入区域价格战，开发利润相对较低有效突破原有价格体系，进入区域第一梯队价格区有效突破原有价格体系，进入区域第一梯队价格区间，创造较高的附加收益间，创造较高的附加收益收益收益区域楼盘竞争客户，陷入激烈的客户争夺战区域楼盘竞争客户，陷入激烈的客户争夺战中中准确锁定目标客户，定制产品，产生强有力的客准确锁定目标客户，定制产品，产生强有力的客户引导力，降低竞争风险户引导力，降低竞争风险客户客户品牌塑造度小，对项目开63、发和项目销售促品牌塑造度小，对项目开发和项目销售促进作用小进作用小塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目品牌带动公司品牌品牌带动公司品牌品牌品牌非理想预期非理想预期理想预期理想预期内部内部外部外部自身条件明显不足，需在后期规划自身条件明显不足，需在后期规划设计环节加强设计环节加强对对 策策区外：发挥规模优势，高性价比竞争策略区外：发挥规模优势，高性价比竞争策略区内：差异化定位策略、产品策略区内：差异化定位策略、产品策略项目制定发展策略，需切实解决项目的三大核心问题核心问题一：如何突破区域印象解决思路：通过对未来社区的营造，消除目前区域发展落后等不足劣势64、，充分提升项目区域新城形象，从而取得市场认同及鲜明的品牌形象。核心问题二：如何在区域层面竞争中脱颖而出解决思路：深度挖掘目标客户心理特征，选择有效的细分市场，制定针对性、引领性的产品，价格，形象几方面的系统定位，形成对目标客户的强大吸引力。核心问题三：如何实现和保持项目核心竞争力解决思路：通过全方位的产品提升实现差异化，提高项目产品的性价比，建立独有核心价值体系，形成独特的品牌力，实现对客户的吸引和市场的引领。项目SWOT分析总结第一部分第一部分 住宅住宅第三部分第三部分 项目定位及规划建议项目定位及规划建议项目市场定位建议本体导出本体导出交通较为便利，生活配套尚需完交通较为便利，生活配套尚需65、完善，善，经济指标为后期规划留有一定设经济指标为后期规划留有一定设计空间计空间区域导出区域导出区域市场显现供大于求的态势；区域市场显现供大于求的态势；区域现阶段以经济型产品为主导，未区域现阶段以经济型产品为主导，未来将逐步转变为复合型社区来将逐步转变为复合型社区板块导出板块导出桥北新区定位，发展潜力巨大，竞争桥北新区定位，发展潜力巨大，竞争激烈；激烈；受土地指标影响，后期产品同质化较受土地指标影响，后期产品同质化较为严重为严重定位推导住宅：住宅：桥北新区规划指导住宅定位，桥北新区规划指导住宅定位，舒适型产品顺应市场，品质打造引领区域舒适型产品顺应市场，品质打造引领区域核心驱动力核心驱动力城市城66、市城市城市规划规划规划规划居住居住居住居住影响力影响力影响力影响力区域区域区域区域 影响力影响力影响力影响力商业商业商业商业 影响力影响力影响力影响力客群客群客群客群 影响力影响力影响力影响力产品产品产品产品规划规划规划规划居住影响力居住影响力生态住区，多氧居住享受力生态住区，多氧居住享受力 区域影响力区域影响力未来城市中心，长远发展推动力未来城市中心，长远发展推动力商业影响力商业影响力特色商业，魅力商业吸引力特色商业，魅力商业吸引力客群影响力客群影响力品质蓝印，市场占有推动力品质蓝印，市场占有推动力桥北新区桥北新区桥北新区桥北新区差异化经济产品差异化经济产品差异化经济产品差异化经济产品多种产67、品多种产品低总价款低总价款未来城市中心区未来城市中心区项目价值梳理宁基宁基桥北低密花园城桥北低密花园城City Renaissance Livable multiple Community住宅定位l突现出项目做为区域发展中的一个元素，融合城市发展的开发理念突现出项目做为区域发展中的一个元素，融合城市发展的开发理念l强化区域生活未来形态、社区文化的共鸣感，生活化的意向强化区域生活未来形态、社区文化的共鸣感，生活化的意向因你，开启区域因你，开启区域 发展之路发展之路形象定位集中商业临 街 商 业 的 打 造 ， 完 善 社 区 配 套 ， 为 居 住 者 提 供 各 项 便 捷 服 务 设 施形象68、定位临街商业效果图形象定位 集中商业组团园林静 谧 的 园 林 组 团 ， 为 居 住 者 提 供 安 静 、 闲 逸 的 独 立 空 间效果图组团园林景观形象定位集中商业组团园林趣 味 的 小 品 ， 隐 落 于 树 下 花 间 ， 为 居 者 生 活 增 加 情 趣 与 艺 术 感 观形象定位效果图组团间趣味小品形象定位集中商业组团园林组团间趣味小品目光所及皆为风景效果图休憩活动设施形象定位组团园林组团间趣味小品错层空间错落的空间分隔出不同的阳光室落地窗内， 阳光 洒了满地形象定位地缘性客户来源：地缘性客户来源：集中于宁河老城区、桥北新区改善型客户为主导；拓展性客户来源：拓展性客户来源：宁69、河周边等乡镇的原住民；偶得性客户来源：偶得性客户来源：以河北省等地教育投资客户为主。偶得性客户拓展性客户地缘性客户市场区域定位核心客户群核心客户群核心客户群核心客户群重点客户群重点客户群重点客户群重点客户群拓展客户群拓展客户群拓展客户群拓展客户群宁河城区的企事业人员，公务员、私营宁河城区的企事业人员，公务员、私营企业主企业主/ /老板老板宁河周边等乡镇私营业主，化工厂老板宁河周边等乡镇私营业主，化工厂老板等。等。河北省等周边做教育投资的企事业人员，河北省等周边做教育投资的企事业人员，公务员、私营企业主公务员、私营企业主/ /老板老板客户定位客户定位客户定位强辐射区域客户集中在宁河城区居住区置业70、敏感点产品品质、社区档次、产品附加值、相对合理的面积与价格较强辐射区域客户集中在宁河周边乡镇经商或工作的客户置业敏感点高品质的产品、社区环境、物业服务、相对合理的面积及总价弱辐射区域客户河北省等周边区域的教育投资客户。置业敏感点看好区域发展前景升值潜力、看重产品品质、周边交通环境重点客户偶得客户核心客户按项目的辐射区域范围划分客户客户定位住宅产品开发策略住宅产品开发策略l地块一可建设用地面积地块一可建设用地面积5165351653，容积率为，容积率为1.71.7，整体体量较大且容积率适中，未来产品可以多样化；，整体体量较大且容积率适中，未来产品可以多样化；l地块二可建设用地面积地块二可建设用地71、面积16949.416949.4 ，容积率为，容积率为1.351.35，相比该区域容积率较低，适宜建造低密度物业类型。，相比该区域容积率较低，适宜建造低密度物业类型。l由于当地客群针对户型面积需要基本为由于当地客群针对户型面积需要基本为9090 以上户型，建议甲方协调突破以上户型，建议甲方协调突破90/7090/70限制，以中大户型产品为主。限制，以中大户型产品为主。经济技术指标分析：经济技术指标分析： 地块一地块一地块一经济技术指标地块一经济技术指标规划范围东至：空地南至：规划绿荫环路西至：运河家园北至：规划北环路规划用地性质用地面积 （m2）容积率绿地率 (%)建筑密度(%)建筑限高(m)72、建筑面积(m2)居住用地51653.051.740%20%7587810.19公建配置 （m2）居委会：100文化活动室：200，含老人活动室100居民健身场地：180社区服务站点：90物业管理用房：300社区警卫室：15早点铺：90便利店：120公建合计（m2）：1095经济技术指标分析：经济技术指标分析： 地块二地块二地块经二济技术指标地块经二济技术指标规划范围东至：空地南至:空地西至：规划新区支路八北至：规划绿荫环路规划用地性质用地面积（m2）容积率绿地率(%)建筑密度(%)建筑限高(m)建筑面积(m2)居住用地16949.41.3540%20%7522881.69住宅项目本体分析规划指73、标规划指标项目难点判断：项目难点判断：l项目位于宁河桥北新区，为现在正在发展的区域，目前各项生活配套有待完善，对项目品质有较大影响；l总用地中包括居住和商业两种类型，合理的开发顺序的确定决定项目的总体价值；l地块所在区域恒大项目的产品线及价位线对我项目形成的挑战，以及未来该区域发展的不确定性应对开发策略：应对开发策略：l站在战略层面，从城市发展考虑项目价值，最大限度强化项目优势和弱化项目不足；l以全盘统领，对项目进行整体考虑，实现项目总体价值的最大化；l注重产品和服务差异化，并制定合理的价格策略，最大程度实现项目的利润目标；综合开发策略综合市场货量消化速度，结合项目体量，我司预计本项目住宅年消74、化量约为综合市场货量消化速度，结合项目体量，我司预计本项目住宅年消化量约为1111万万建议项目分两期进行开发建议项目分两期进行开发 项目销售建议采用小步快跑的销售策略，每半年为一个销售标段，可结合施工进度滚动出货，达到持续热销的效果住宅市场货量消化情况住宅市场货量消化情况：l龙胤溪园：年均消化量约46万平米l浩地凤凰城：年均消化量约24万平米l恒大御景半岛：年均消化量约3万平米项目分期规划设计建议规划设计建议n规划布局考虑：规划布局考虑：q朝向考虑：朝向考虑：配合客户的居住习惯，南北朝向是衡配合客户的居住习惯，南北朝向是衡量居住舒适度的准则之一；量居住舒适度的准则之一；q内部景观营造考虑：内部75、景观营造考虑：在缺乏景观支持下，需通过自身规划，在缺乏景观支持下，需通过自身规划，为小区创造景观、营造舒适的居住环为小区创造景观、营造舒适的居住环境；境；q市场现状：市场现状：组团特征不明显组团特征不明显建议：结合区域最佳朝向、配建议：结合区域最佳朝向、配合用地边界角度，合用地边界角度，对楼体进行对楼体进行适度的旋转、错位适度的旋转、错位，从而充分，从而充分利用项目地块，但又不影响住利用项目地块，但又不影响住宅对朝向的需要；宅对朝向的需要；效果图效果图规划布局/景观设计q配合用地边界，建议局部通过旋转、错位的配合用地边界，建议局部通过旋转、错位的设计，令项目地块得以充分利用；设计，令项目地块得76、以充分利用；q整体布局以坐北朝南行列式布局为主；但局整体布局以坐北朝南行列式布局为主；但局部可有一些变化。如：错落型的布局，局部部可有一些变化。如：错落型的布局，局部增加一些点式的布局等，使居住空间的归属增加一些点式的布局等，使居住空间的归属感更强；感更强；平面布局形态平面布局形态 通过错位、小角度旋转形成橄通过错位、小角度旋转形成橄榄型的布局，为组团空间增加榄型的布局，为组团空间增加变化，形成具有凝聚力、归属变化，形成具有凝聚力、归属感的布局设计感的布局设计 效果图效果图规划布局/景观设计空间布局形态空间布局形态q建议以建议以丰富的天际线丰富的天际线变化，以高低交变化，以高低交错的产品组合，77、营造生动空间形态、错的产品组合，营造生动空间形态、形成错落有致的天际线效果形成错落有致的天际线效果效果图效果图效果图效果图规划布局/景观设计建筑风格/景观设计 针对项目针对项目 区域形象有待提高区域形象有待提高 形成市场形成市场 差异化差异化 以以项目定位项目定位作为设计指引作为设计指引 建议项目采用建议项目采用法式、地中海风格法式、地中海风格，通过简约的形态、色彩搭配，以及对建筑细节的处理，通过简约的形态、色彩搭配，以及对建筑细节的处理，为项目营造富有为项目营造富有浪漫、浪漫、 简约、识别性简约、识别性的的“中心花园城中心花园城”。建筑风格/景观设计 建筑细部表现建筑细部表现色彩的合理搭配，78、令各组团具有不同的个色彩的合理搭配，令各组团具有不同的个性、不一样的情景性、不一样的情景鉴于北方环境气候等因素，多选用土黄鉴于北方环境气候等因素，多选用土黄及红褐配色，张显庄重、大气之感。及红褐配色，张显庄重、大气之感。地中海风格典型配色：地中海风格典型配色：蓝与白蓝与白黄、蓝紫和绿黄、蓝紫和绿土黄及红褐土黄及红褐建筑细部表现北立面通过材质、构架等元素，塑造丰富的立面效果，避免因气候因素令立面过于平板、缺乏变化南立面通过错落的窗台设计、挑高阳台等设计，营造丰富的立面效果示意图示意图示意图建筑风格/景观设计景观节点景观节点：q配合入口广场的设定、增强各期用地之间联系，设置项目园林的主要景观节点；79、景观轴线景观轴线：q结合道路进行设计，串联各景观节点，形成具有项目特色的景观走廊；组团景观组团景观：q各组团内部再分别形成各自的组团景观节点和景观轴线；q设计强化组团环境的舒适性，弱化不利因素的影响；建筑风格/景观设计建筑风格/景观设计 传统意义上，庭院包括居住建筑和院落，在中国对院落有深刻的理解，例如传统意义上，庭院包括居住建筑和院落，在中国对院落有深刻的理解，例如北方的四合院北方的四合院就就是非常典型的例子。庭院设计的重点在于是非常典型的例子。庭院设计的重点在于室外空间的设计，室外空间的设计，重要性在于空间的三维组织。重要性在于空间的三维组织。 随着建筑园林设计的发展，庭院已从原来在低层住80、宅的应用延伸到洋房甚至是小高层社区。随着建筑园林设计的发展，庭院已从原来在低层住宅的应用延伸到洋房甚至是小高层社区。我们项目借庭院概念，打造一种积极而又静谧的社区环境。我们项目借庭院概念，打造一种积极而又静谧的社区环境。建筑风格/景观设计 院、巷、街，三级空间院、巷、街，三级空间院院作为居所的延展空间，一方面，成为了居室的作为居所的延展空间，一方面，成为了居室的“绿色客厅绿色客厅”，在自然和谐中待客交往；，在自然和谐中待客交往；另一方面，庭院的围合成就一种友居生活的态度。另一方面，庭院的围合成就一种友居生活的态度。 巷巷两个两个BLOCKBLOCK之间的邻里绿地，连接小区各个封闭庭院的绿色走廊81、是小区的之间的邻里绿地，连接小区各个封闭庭院的绿色走廊是小区的“巷巷”，是富，是富有趣味性的含蓄空间，连接着街和院。有趣味性的含蓄空间，连接着街和院。 街街小区内东西向和南北向的步行街道、中央绿轴，将小区的各种功能串联起来，形成小区小区内东西向和南北向的步行街道、中央绿轴，将小区的各种功能串联起来，形成小区的的“街街”，在这里业主可以交流、娱乐，或者坐下来休憩片刻，欣赏周围的美景，看着不远，在这里业主可以交流、娱乐，或者坐下来休憩片刻，欣赏周围的美景，看着不远处玩耍的孩童。处玩耍的孩童。 建筑风格/景观设计前庭后院、社区、宅间、三重景观前庭后院、社区、宅间、三重景观前庭后院前庭后院由亲地花园、82、下沉式阳光庭院、超大空中花园等组成。由亲地花园、下沉式阳光庭院、超大空中花园等组成。宅间庭院宅间庭院景观均好散布的院落式布置，运用植物石材、亭廊，实现了宅间景观均好、多进式的立体生景观均好散布的院落式布置，运用植物石材、亭廊，实现了宅间景观均好、多进式的立体生态系统；态系统；社区开放式大庭院社区开放式大庭院园上园在高绿化率的园林中，打造了一个以跌水、喷泉为主轴的中央景区。园上园在高绿化率的园林中，打造了一个以跌水、喷泉为主轴的中央景区。住宅产品建议住宅产品建议 两地块容积率区间较大，且住宅项目总体量在11万以上，可能的产品类型组合有多种，我们分别对1.35、1.7和两地块综合容积率进行考虑。地83、块一经济技术指标地块一经济技术指标规划用地性质用地面积 （m2）容积率绿地率 (%)建筑密度(%)建筑限高(m)建筑面积（m2）居住用地51653.051.740%20%7587810.2地块经二济技术指标地块经二济技术指标规划用地性质用地面积（m2）容积率绿地率(%)建筑密度(%)建筑限高(m)建筑面积（m2）居住用地16949.41.3540%20%7522881.7住宅规划指标简析 住宅两宗地按整体开发考虑，地块一容积率为1.7，用地面积为51653.05（m2），地块二容积率为1.35，用地面积为16949.4（m2），平衡地块容积率为：1.61，主要产品形式为洋房（4.5层）、多层（84、6层），小高层（9层）高层（16层）。住宅产品组合方案一容积率综合考虑方案一容积率综合考虑 上述两种方案均可实现现有规划条件，同时，产品设计在市场中具有竞争力，详细规划方案请设计院根据上述条件进行摆位论证； 根据甲方要求，住宅两宗地分别开发考虑，地块一容积率为1.7，用地面积为51653.05（m2），主要产品形式为洋房（4.5层）多层（6层），小高层（9层），高层（16层）。住宅产品组合方案二容积率分别考虑方案二容积率分别考虑 根据甲方要求，住宅两宗地分别开发考虑，地块一容积率为1.7，用地面积为51653.05（m2），主要产品形式为洋房（4.5层）多层（6层），小高层（9层），高层（1685、层）。 根据甲方要求，住宅两宗地分别开发考虑，地块二容积率为1.35，用地面积为16949.4（m2），主要产品形式为洋房（4.5层）多层（6层），小高层（9层），高层（16层）。住宅产品组合方案二容积率分别考虑方案二容积率分别考虑 根据甲方要求，住宅两宗地分别开发考虑，地块二容积率为1.35，用地面积为16949.4（m2），主要产品形式为洋房（4.5层）多层（6层），小高层（9层），高层（16层）。分容积率考虑多层建筑面积约为32000平方米容积率综合考虑多层建筑面积约为22000平方米合富建议：应采用分容积率考虑规划设计各物业价格测算与推算各物业价格测算与推算住宅本案龙胤溪园恒大绿洲凤凰86、城区位级差修正10013095130交易时间修正100100100100档次修正100100110100配套设施修正100130100130发展商品牌因素100105110105产品规划因素100100105100规模修正100110110105合计700775730770修正系数1.00 0.90 0.96 0.91 现实售价（元/平米）700050007500权重0.20.60.2修正价格（元/平米）6322.58 4794.52 6818.18 本案比较修正价（元/平米）1264.52 2876.71 1363.64 市场比较法测算高层价格市场比较法测算高层价格 通过市场比较法，可测算出87、市场上二类通过市场比较法，可测算出市场上二类高层产品价格为高层产品价格为55005500元元/ /。根据宁河目前。根据宁河目前的市场现状及各产品的价格拉差，可推算确定其他几类物业价格：的市场现状及各产品的价格拉差，可推算确定其他几类物业价格：小高层价格小高层价格60006000元元/ /，多层，多层65006500元元/ / ，洋房，洋房70007000元元/ /。分容积率下各方案财务比较分容积率下各方案财务比较方案方案方案一方案一方案二方案二成本（万元）4199142691收入（万元）6109659086成本利润率13.83%10.03%销售利润率11.67%8.85%地块一各方案财务比较地88、块一各方案财务比较地块二各方案财务比较地块二各方案财务比较方案方案方案一方案一方案二方案二成本（万元）1145911712收入（万元）1607316073成本利润率11.14%9.50%销售利润率9.70%8.43%地块一方案一比较理想。地块一方案一比较理想。地块二方案一比较理想。地块二方案一比较理想。分容积率下两地块理想方案的综合财务指标表现分容积率下两地块理想方案的综合财务指标表现方案方案地块一方案一地块一方案一地块二方案一地块二方案一两地块综合指标两地块综合指标成本（万元）419911145953450收入（万元）610961607377169成本利润率13.83%11.14%14.5889、%销售利润率11.67%9.70%12.20%综合容积率下各方案财务比较综合容积率下各方案财务比较方案方案方案一方案一方案二方案二成本（万元）5302053020收入（万元）7579975522成本利润率12.51%12.23%销售利润率10.72%10.51%综合容积下方案综合容积下方案一比较理想一比较理想 分容积率下洋房和多层产品面积可以相对较多，后期回款多，同时成本较低，合分容积率下洋房和多层产品面积可以相对较多，后期回款多，同时成本较低，合富建议采用分容积率考虑。富建议采用分容积率考虑。户型面积比例建议户型配比紧抓市场主流客户，以85-130平米的舒适型二居、三居室户型为主，配置少量190、30-150平米的四居户型产品；建议平层、跃层相结合为市场创新户型，总体以平层为主；通过客户意愿分析，各户式面积区间符合当地客户需求，满足区域客户的主要需求点。面积区间建筑面积面积比%套数套数比%户均面积 面积分配二房85-95 33207.573036934%90小高层为主，辅以二类高层95-105(小三房) 44276.764044341%100小高层三房11013027672.92523121%120以洋房为主，多层为辅四房1301505804.65414%140洋房合计约1109611001084100物业类型及比例建议精精致致的的家家面积区间：面积区间：90-10090-100 二室91、二室户型特点：注重功能实用性、收纳性户型特点：注重功能实用性、收纳性 在保证产品居住品质的前提下，合理控制户型在保证产品居住品质的前提下，合理控制户型面积、产品总价，根据目标客户特点定制产品。面积、产品总价，根据目标客户特点定制产品。示意图示意图产品定位舒适的家面积区间：100140三室、四室户型特点：户型功能齐备、居住舒适度的展现舒适度的保证充分体现家的概念，功能性空间的完整、大隐隐于市理念的完美演绎，满足目标客户的生活需求。示意图产品定位p 增大面宽、减小进深，增加光照 和南向景观视野p 丰富采光面p 南北通透，格局方正p 保证层高 实用性、与舒适仍是目前阶段该区域置实用性、与舒适仍是目前92、阶段该区域置业人口的需求关注点，过多的繁杂户型创新业人口的需求关注点，过多的繁杂户型创新不仅不易引起客户注意，反而更容易扰乱客不仅不易引起客户注意，反而更容易扰乱客户的真实需求。因此，本项目的户型创新基户的真实需求。因此，本项目的户型创新基本理念是，在保证产品基本素质的条件下，本理念是，在保证产品基本素质的条件下，适当增加特色创新。适当增加特色创新。户型选取基本素质要点户型选取基本素质要点舒适度和光照舒适度和光照本项目产品户型特点建议p90-120平米两室、三室洋房，经济型、舒适型户型，注 重空间的合理、充分利用p采用大尺度客厅、卧室开间保证居者的舒适度p带内部园林设计，强调精品花园小区p增加93、内部功能空间设计平面设计建议平面设计建议平面设计参考平面设计参考一梯两户（一梯两户（90-10590-105平米两室、两房半）平米两室、两房半）平面主要特点：1.采用宽展面设计，令层平面中各单元均能拥有有利的朝向和景观资源，其中两户具有南北通的对流条件；2.能较好避免单元之间的视线干扰，保证户型具有较好的舒适度；平面设计建议小高层户型借鉴小高层户型借鉴1.1.典型的市场主流典型的市场主流H H户型实用性强。户型实用性强。2.2.明厨明厕设计明厨明厕设计3.3.卧室、起居室大尺度开间、合理空卧室、起居室大尺度开间、合理空间布局、充分利用面积间布局、充分利用面积4.4.南北景观阳台增加居住舒适度南94、北景观阳台增加居住舒适度典型户型示意典型户型示意 90-10090-100平米通透两居平米通透两居明厕明厕南、北景观阳台南、北景观阳台平面设计建议小高层户型借鉴小高层户型借鉴100-120100-120三房户型设计亮点：三房户型设计亮点：1.1.间隔方正实用；间隔方正实用；2.2.功能用房配套齐全；功能用房配套齐全；3.3.南向三开间设计，景观资源发挥得好；南向三开间设计，景观资源发挥得好；4.4.交通面积小，布局紧凑；交通面积小，布局紧凑；5.5.双卫生间设计，使用方便双卫生间设计，使用方便; ;6.6.南向双阳台设计，景观利用最大化。南向双阳台设计，景观利用最大化。卫生卫生间间卫生卫生间间95、卫生间卫生间卫生间卫生间景观阳台景观阳台景观阳台景观阳台典型户型示意典型户型示意 100-120100-120平米舒适三居平米舒适三居平面设计建议小高层户型借鉴小高层户型借鉴100-120100-120三房户型设计亮点：三房户型设计亮点：1.1.间隔方正实用；间隔方正实用；2.2.功能用房配套齐全；功能用房配套齐全；3.3.南向三开间设计，景观资源发挥得好；南向三开间设计，景观资源发挥得好；4.4.交通面积小，布局紧凑；交通面积小，布局紧凑；5.5.双卫生间设计，使用方便双卫生间设计，使用方便; ;6.6.南向双阳台设计，景观利用最大化。南向双阳台设计，景观利用最大化。卫生卫生间间卫生卫生间间96、卫生间卫生间卫生间卫生间景观阳台景观阳台景观阳台景观阳台典型户型示意典型户型示意 100-120100-120平米舒适三居平米舒适三居平面设计建议小高层户型借鉴小高层户型借鉴理由一：理由一：在同等使用面积的情况下，降低套型建筑面积，在总建筑面积不变的前提下，多出套数。在同等使用面积的情况下，降低套型建筑面积，在总建筑面积不变的前提下，多出套数。理由二：理由二：在同等套型建筑面积的情况下，加大了使用面积，利于增加产品吸引力和提高售价。在同等套型建筑面积的情况下，加大了使用面积，利于增加产品吸引力和提高售价。拓展面积建议：优化设计提高使用系数拓展面积建议：优化设计提高使用系数使用系数使用系数 = 97、=套内使用面积套内使用面积 / / 套型建筑面积套型建筑面积 套型建筑面积套型建筑面积 = = 套内使用面积套内使用面积+ +公摊面积公摊面积+ +套内墙体面积套内墙体面积 在满足规范情况下提高使用系数的办法降低公共部位面积 降低套内墙体所占面积l 最小楼梯尺寸l 最小电梯尺寸l 最小走道尺寸l 最小管井尺寸l 最小外墙长度 l减少套内分隔墙体长度l减少分隔墙体厚度平面设计建议第二部分第二部分 市场环境分析市场环境分析第一部分第一部分 项目本体分析项目本体分析第二部分第二部分 商业商业第三部分第三部分 项目规划建议及方案分析项目规划建议及方案分析第一部分第一部分 项目本体分析项目本体分析第二部98、分第二部分 商业商业项目环境分析桥北新区建成后交通便利，道路畅通，居住及商业基础条件较好，发展潜力巨大规划：桥北新城中心区域周边目前还迁小区49万未来预计还迁109万紧邻医院等新城基础设施隔新城绿化带与政府新址毗邻人口：目前还迁居民1.2万人预计5年内居民总数达5万人新区建成后可容纳不少于8万人交通：新区连通津榆线，滨玉线道路：城市规划路，双向6车道未来与老城区道路直达本案滨玉线津榆线地块现状地块西侧运河家园地块北侧运河家园商业街地块北侧临街商业地块东侧地块内目前未经土地平整，周边商业氛围较弱，住户较少项目环境分析30.235395.481.9130.33164.5地块012地块01430地块99、012用地面积18782.89容积率1.8建筑面积33809.2建筑密度50%基底面积9391限高75m地块014用地面积6030.49容积率1.6建筑面积9648.78建筑密度50%基底面积3015限高75m项目指标分析本案商业金融业用地可发展为公寓和商业等物业形态销售困难，投入较大，租金收益较低销售困难，投入较大，租金收益较低氛围较差，销售困难，对项目带动力弱氛围较差，销售困难，对项目带动力弱根据市场研究结论进行研判根据市场研究结论进行研判根据市场研究结论进行研判根据市场研究结论进行研判酒店办公公寓商业商业金融业XX项目指标分析第二部分第二部分 市场环境分析市场环境分析第二部分第二部分 商100、业商业商业运营环境分析宁河成熟商业较为集中，主要集中在商业道及津瑜线沿线商业道是目前宁河最成熟最被人熟知的商业街贸易开发区，开发力度大，发展迅速贸易开发区商业道商业道商圈集合了众多大型商场，是目前宁河最成熟的商业街沿街底商国美电器芦丰商厦家乐超市世纪新都幸福商业广场浩地凤凰城龙胤溪园家乐超市芦鑫商厦幸福商业广场蓝天丽日商厦浩地凤凰城世纪欣都商业广场光明路震新路朝阳路新华道商业道商业运营环境分析贸易开发区集合汽车贸易、集贸市场、建材批发市场于一体，发展迅速宁河县贸易开发区集合了汽车贸易、集贸市场、建材批发市场等大型专卖市场，同时也包含了少量餐饮、商品批发、通讯等服务行业目前，经营商户已达四千三百101、余家，年交易额突破二十一点二亿元，连续五年荣获“天津市文明市场”称号沿街底商本案家之桥物流副食水产品汽车装具贸易开发区集贸市场津瑜线商业运营环境分析项目西北侧运河家园，三层步行街，独立店铺，近百家，目前开业率仅10%，日租金0.60.8元/天*商业运营环境分析2000年2005年2005年2009年2009年2012年以家乐超市为商业中心的发展阶段，商场只有芦丰商厦等，发展迟缓伴随着二工区改造幸福商业广场的建设开业，形成了以小商品零售、部分品牌零售的核心商圈伴随着商业道两侧住宅项目的开发，沿商业道一侧的沿街商业逐渐兴起宁河商业核心区依商业道两侧而延伸，受到人口和发展空间所限，拓展速度较慢商业运102、营环境分析光明路震新路商业道光明路震新路商业道新华道朝阳路光明路震新路商业道新华道朝阳路幸福商业广场商业内街龙胤溪园金城嘉园浩地凤凰城沿街底商（单一层）恒大鹭岛宝龙2011年以前市场较为稳定，2011年以后随着市场竞争项目的增加及产品供给的多样化，宁河商业呈现量价齐升的趋势商业销售环境分析在售商业主要集中在商业街，市场存量约4.6万本案1 13 32 24 4序号项目名称供应量（）销售量（）存量（）1金城嘉园11756229594602幸福商业广场672346290043333浩地凤凰城263910263914龙胤溪园988641575732合计45917数据为房管局备案数据，不包含协议状态成103、交数据各项目会有一定比例的自持商业，去除自持商业体量，目前市场中约有近2万的商业存量商业销售环境分析位置较好，单一层店铺销售速度较好，存量以一拖二为主总供应量为11756，二层沿街商业，产品为单一层、单二层和一拖二等沿商业道一侧二层整体租赁，单一层店铺售罄非临街商业，多为一拖二店铺，目前对外报价2万/无燃气配置金城嘉园面积区间供应套数剩余套数成交均价剩余面积50平米以下1145.6950-70平米2038925070-90平米1028500090-120平米10380000144-180平米70328180180-250平米6229363372.9250-300平米22527.3500平米以上104、778514.4合计2712318309460.29商业销售环境分析设置店铺内置楼梯，规划一拖二层产品，解决二层的交通问题，但增大了销售面积首层平面图二层平面图楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯商业销售环境分析位置较好，开盘较早，整体3层商业，首层经营率高，二层、三层转租率较高总供应量为67234，05年开盘，去化率94%包含中心商务A区、特色服饰B区、数码电子C区、综合购物广场D区、装饰建材E区、休闲娱乐F区六个主题功能区幸福商业广场面积区间总套数剩余套数成交均价剩余面积50平米以下1541539749.5450-70平米24825491120.5470-90平米1821865105、141401.2990-120平米1581970451752.41120-144平米4347025527.2144-180平米1816438146.5180-250平米6058080300-400平米11335.65500平米以上11098620合计8214666264333.13商业销售环境分析通过连廊、公共楼梯、小型广场的穿插组合，解决广场二、三层的交通问题商业销售环境分析四层沿街商业，首层部分店铺已开业（国人西服、美可求），空铺较多面积区间套数面积300-400平米218201.68400-500平米31378.87500平米以上2416810.51合计4826391.06总供应量为26106、391，四层沿街商业，共48套，2.6万，目前为现房销售，无备案成交目前首层对外销售，二四层整体对外租赁宣称首层仅余一套，面积300余，单价4万/无燃气配置浩地凤凰城商业销售环境分析首层店铺300标准层500以上首层店铺300首层店铺300首层店铺300通过垂直动线解决二四层的交通问题，但销售问题依然未能得到良好的解决交通核交通核交通核交通核标准层500以上商业销售环境分析位于商业道延长线，首层店铺较好销售，二层店铺去化速度较慢总供应量为9886，2011年1月开盘，去化率42%整体二层局部三层沿街商业，产品为单一层、单二层店铺无燃气配置龙胤溪园套数剩余套数成交均价剩余面积70-90平米104107、26627354.8890-120平米312419590.53120-144平米1110162941346.48144-180平米20122560180-250平米9316200602.46250-300平米11270.28300-400平米22669.54400-500平米10179380500平米以上3195542398.01合计4222157485732.18商业销售环境分析通过在首层设置独立的楼梯来解决二层的交通问题，提高二层商业的价值，但划分面积偏小，增大了楼梯的数量，不利于使用，且由于没有燃气配置，经营业态受到限制商业销售环境分析商业销售环境小结市场存量约4.6万，12年1月至8月108、去化7300左右，销售均价1.5万元/产品建筑形式单一层以销售为主，二层以上去化速度较慢，以整体租赁为主产品多无燃气配置，经营业态受到一定程度的限制宁河待售商业项目主要集中在桥北新区，预计整体商业面积近百万平米茂川大厦恒大本案1 13 32 2序号项目名称商业体量建筑形式1恒大御景半岛约47万综合体2宝龙城市广场综合体3鹭岛国际新城商业街商业竞争环境分析商业市场环境分析结合市场现状及本项目地块情况，需要定位准确业态，既符合市场需求又能与竞品形成差异化；同时进行合理的产品设计，降低未来销售和租赁风险宁河整体商业处于起步阶段，主要形式以沿街商业、百货、超市为主桥北新区处于开发阶段，商业氛围较弱，目109、前入驻人口较少在售商业主要集中在商业道两侧，多数产品无燃气配置单一层产品去化速度较快，租金收益较高，二、三层产品以整体租赁为主，空置率较高未来商业供给主要集中在桥北新区，竞争较为激烈，但同样存在机会运营市场销售市场竞争市场目前仅金海湾公寓一个项目在售，月去化率不足2%，市场接受度低面积区间总套数 销售套数 去化率 成交面积 成交均价90-120平米26615458%149495361120-144平米1141311%15945170合计38016744%16544534390120户型月去化率2.1%，出清周期20个月120140户型月去化率0.4%，出清周期209个月平层公寓，目前为现房，毛110、坯交付公寓销售环境分析两居室全阳户型市场接受度较高面积小，总房款低的产品市场接受度高公寓销售环境分析鹭岛国际新城：位于宁河县桥北新区，占地410亩，总建筑面积45万平方米，是包括住宅、商业步行街、SOHO办公等的综合性项目。公寓竞争环境分析市场竞争较少，但去化速度较慢，市场对目前的公寓产品抗性较大平层公寓，产品以90的两室和120以上的三室为主公寓产品市场接受度低，去化速度较慢预计未来桥北新区内将有公寓类产品供应销售市场竞争市场公寓市场环境分析第三部分第三部分 项目规划建议及方案分析项目规划建议及方案分析第二部分第二部分 商业商业项目开发目标市场化条件下通过综合规划，获得现金流的同时，提升区域111、价值，实现项目利润最大化附 加 值自身价值价值实现直接销售，获得利润最大化通过运营管理，达到资本最大化并获得现金流提升区域内住宅物业价值30.235395.481.9130.33164.5地块012地块01430项目指标分析*满铺情况下，容积率/建筑密度=平均层数地块012=1.8/50%=3.6层地块014=1.6/50%=3.2层地块用地面积容积率建筑面积 建筑密度 基底面积限高地块012 18782.891.833809.250%939175地块0146030.491.69648.78450%301575结合规划指标及地块现状，地块基本形态为整体三层局部四层的商业体块建筑形式分析在目前用112、地形状及规划指标下，物业的建筑形式基本确定地块012沿街商业集中型商业地块地块014014沿街商业针对这两种建筑形式，我们可以选择哪些业态？【 集集中中型型商商业业 + + 沿沿 街街3 3层层 底底 商商 】集中型商业分析百货商场家 居 建 材 市 场集中型商业精 品 购 物m a ll综合超市批发市场综 合 购 物 中 心集中型商业根据其经营品类及建筑体量的不同主要可分为以下几种业态：如：水游城 大悦城如：友谊商场 伊势丹如：宜家 红星美凯龙如：沃尔玛 华润万家如：北京潮青汇 天津八里台新文化如：天津大胡同市场 北京官园批发市场区位交通人口层高体量适合楼层适宜度本案新区两侧为规划路5年内达113、5万人可规划可规划百货商场成熟区域城市主干道，交通便利2公里内达30万人不低于5.1米不小于3万不大于6层，4层为宜不适宜精品购物mall成熟区域城市主干道，交通便利3公里达30万，青年为主不低于5米不小于1.5万无限制不适宜批发市场无限制城市主干道，交通便利3公里达30万不低于5米不小于3平层或独立物业较低家居建材市场无限制城市主干道，交通便利1.5公里内10万人首层不低于6米，标准层不低于5米不小于3平层或独立物业较低综合超市较成熟区域交通便利商圈人口510万人首层不低于5.5米，标准层不低于4.5米不小于1万平层或不大于2层较适宜综合购物中心较成熟区域交通便利商圈人口510万人不低于5米114、不小于1万平层或不大于3层较适宜集中型商业分析结合各物业类型的标准及本项目用地指标，本案适合发展为综合购物中心和综合超市从宁河商业发展趋势上看，跳跃式发展虽然紧跟时代步伐，但存在一定招商风险宁河现状宁河现状集中型商业分析综合超市综合超市购物中心购物中心综合超市综合超市 VS VS 综合购物中心综合购物中心集中型商业分析规划建设占地7.41平方公里，总建筑面积712万平方米其中住宅面积465万平方米，可容纳25000户、8万居民区域内人口发展缓慢，目前主要为还迁居民，预计5年内达5万人商业除各个项目地块内的商业体以外，主要集中在中间绿化带两侧从桥北新区规划上看，过大的商业体量规划对于项目存在较大115、的潜在竞争风险综合超市综合超市 VS VS 综合购物中心综合购物中心集中型商业分析从当前竞争格局分析，鹭岛、宝龙、恒大的大体量商业规划与本案相比存在明显的规模优势，本案规划综合购物中心竞争压力大综合超市综合超市 VS VS 综合购物中心综合购物中心集中型商业分析综合超市综合超市 VS VS 综合购物中心综合购物中心从当前竞争格局分析，本案规划综合购物中心竞争压力大从宁河商业发展趋势上看，规划综合购物中心，存在一定招商风险从桥北新区规划上看，过大的商业体量规划对于项目存在较大的潜在竞争风险本案集中型商业建议规划为综合超市，减少项目销售和招商的风险在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公116、里范围内常住人口可达到12-15万人；须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳；商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；核心商圈内(距项目1.5公里)无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳；超市对物业的要求：超市对商圈的要求：物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米；层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上(空调排风口至地板的距离)；楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上；柱距间117、要求9米以上，原则上不能低于8米；正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个；每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接；商场要求有一定面积的广场；店铺面积应在8000平米以上；预计5年内，本项目可以满足超市对商圈的基本要求，具备超市进驻条件集中型商业分析F4F3F2F1超 市 商 店 街超市娱 乐/休 闲/餐 饮品牌简介面积需求华润万家中国最具规模的零售连锁企业之一，是香港规模最大、实力最雄厚的中资企业集团-华润（集团）有限公司旗下一级利润中心。销售额名列中国连锁超市第一位。截止目前，华润万家已进入全国29个省、自治区、直辖市和特别行政区，100多个重点城市4000多家门店；118、天津大卖场21家。8000-15000永辉超市永辉超市成立于2001年，中国500强企业之一，是福建省、重庆市流通及农业产业化双龙头企业，被国家商务部列为“全国流通重点企业”、“双百市场工程”重点企业，目前拥有19个省市316家门店；天津2家。5000-30000物美超市北京及华北地区知名的连锁超市集团，目前在北京的市场占有率为35%。 目前，物美在华北、华东及西北已经拥有满足顾客一次购物需求的大卖场、提供大社区全面服务的生活超市、便利商店和中高端百货公司等各类店铺700余家，建立了为服务城乡居民的连锁零售网络；天津13家大型综超。8000-30000人人乐人人乐连锁商业有限公司，主营业务为大119、卖场、综合超市和百货的连锁经营（购物广场、崇尚百货、美乐电器）。截止时间2011年12月，人人乐已在全国开设门店130家，网点遍布数十个大中城市，总营业面积超过160万平方米；天津11家。10000-30000欧尚一家以大型超市为主营产业的跨国集团，因其第一家商店在法国的Auchan而得名“欧尚”。1999年以来，欧尚开始了在中国稳定持续的发展。至09年底，欧尚中国共有35家大型超市。而在2010年，欧尚中国更将加快了他发展的步伐，计划达到50家。5000-10000大润发润发（RT-MART）是由台湾润泰集团于1997年创立的超市品牌，具体由大润发流通事业股份有限公司负责经营。大润发已在大陆120、21个省市区的92个城市开设了185家大型超市，天津2店。10000-30000乐购乐购是英国领先的零售商，也是全球三大零售企业之一。在中国拥有93家超级大卖场和12家便利店，天津5家店。10000-30000集中型商业分析本项目超市业态设置在二、三层，面积1万，同时辅以部分娱乐和休闲功能区域内娱乐及休闲业态比例相对较少，多以中低端洗浴、网吧为主，KTV、台球、电玩等娱乐较少宁河餐饮多集中在老城区，区域内餐饮较少，且高档及特色餐饮较少综合超市未来竞争激烈，改为中型超市，降低招商风险的同时，满足区域居民生活需求集中型商业备选方案商业定位外部环境：业态面积需求层高楼板荷载柱距综超8000-3000121、05m卖场800kg/,后仓与冷库10001200kg/8m*8m零售类30-30003m无特殊要求4m影院1500-10000净高7m400kg/8m*8mktv3000-5000净高3m350kg/无特殊要求电玩800以上净高4m351kg/无特殊要求美食广场500-1500 4m 厨房区：300KG/m； 顾客区：250KG/m 8m*8m西式快餐100-500 4m 厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m 无特殊要求中式快餐100-500 4m 厨房区：400KG/m； 顾客区：250KG/m 6m*6m中式餐厅（小型）300-1000 4m 厨房区：350KG/m； 顾客区122、：250KG/m 无特殊要求中式餐厅（大中型） 1000-5000 4.5m 厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m 无特殊要求火锅300-3000 4m 厨房区：300KG/m； 顾客区：250KG/m 无特殊要求自助1500-30004m 厨房区：400KG/m； 顾客区：250KG/m 8m*8m西式餐厅200-1500 3.5m 厨房区：400KG/m； 顾客区：250KG/m 无特殊要求咖啡100-1000 3.5m 厨房区：300KG/m； 顾客区：250KG/m 无特殊要求家具城 10000以上 一层6m上，二层以上不低于5m 800 KG/m10m*10m以上 建材城123、 15000以上 一层8m，二层以上不低于5m 1000 KG/m10m*10m以上 家电卖场2000以上 一层4.5m以上，二层以上不低于4m 500 KG/m8m*8m以上 集中型商业备选方案综超物业对建筑指标的需求较高，兼容业态较强*影院投入成本高，兼容性差，且对商圈要求较高*家具城、建材城等属于专业市场，对项目带动作用较小，且兼容性较差，成本较高集中型商业备选方案二集中型商业备选方案二 ：娱乐休闲为主导：娱乐休闲为主导F4F3F2F1商店街超市K T V /电 玩 城/时 尚 餐 饮美容美体/足疗休闲/特色餐饮规划1万的娱乐和休闲功能，同时配以4000的中型超市及时尚餐饮标准层5400124、集中型商业备选方案三集中型商业备选方案三 ：时尚及特色餐饮为主导：时尚及特色餐饮为主导F4F3F2F1大 型 餐 饮/ 特 色 餐 饮时 尚 快 餐/ 咖 啡 西 点大 型 餐 饮/ 特 色 餐 饮美容美体/足疗休闲/KTV/电玩规划1.5万的时尚餐饮及特色餐饮，同时配以5000的休闲娱乐标准层5400在确定主力店之后，分别从业态、建筑形式、产品价格等方面来定位本案的沿街商业，在符合市场需求的前提下，实现利润最大化沿街商业业态分析根据市场经验，沿街商业业态多以银行、便利店、零售业、餐饮、美容美体、娱乐为主业态面积需求层高楼板荷载户型需求开间、进深零售类30-3003m无特殊要求单一层开间不小于125、6m，开间进深比不大于1:3便利店50-300 3m 无特殊要求单一层美容美发100-6003m 无特殊要求平层或以上银行200-3003m 无特殊要求单一层或一拖二西式快餐 100-500 4m 厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m 单一层或一拖二中式快餐 100-500 4m 厨房区：400KG/m； 顾客区：250KG/m 单一层或一拖二中式餐厅（小型） 300-1000 4m 厨房区：350KG/m；顾客区：250KG/m平层或跃层中式餐厅（大中型） 1000-5000 4.5m 厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m 跃层火锅 300-3000 4m 厨房区：3126、00KG/m； 顾客区：250KG/m 平层或跃层咖啡 100-1000 3.5m 厨房区：300KG/m； 顾客区：250KG/m 单一层或一拖二以餐饮业态为设计标准，基本可以满足所有业态对建筑指标的需求沿街商业业态分析 单就目标业态需求来看，小型商铺户型分割面积多为30-200，中型商铺户型分割面积在200-500之间，大型商铺分割面积在500以上；产品形式基本为单一层小商铺及小一拖大二商铺。那么针对沿街商业的建筑形式，我们需要如何进行规划设计，才能降低项目风险，符合市场需求我们先来看几个我们先来看几个2 2层以上商业经营案例层以上商业经营案例新都大厦底商地上四层，首层、二层主要以银行为主127、，三层为餐饮，四层培训学校民生银行：一拖二铺位，上下等大，面宽约4个柱距华一银行：一拖二铺位，一层小于二层，首层面宽2个柱距，二层面宽四个柱距川国演义：餐饮行业，首层接待区，面积较小，面宽1个柱距，独立电梯直达三层，约占整个三层 经营空间新东方学校:位于四层，由电梯直达民生银行华一银行川国演义新东方学校川国演义案例借鉴新都大厦尚佳新苑底商共三层，商铺分割主要为单一层、一拖二及三层商铺浦发银行：一拖二铺位，位于转角位置都市汇养生会所：一拖二铺位，首层约占5个柱距，二层约7个柱距何鲜菇火锅城：餐饮行业，首层接待区，面积较小，面宽1个柱距，独立电梯直达三层，约占整个三层 经营空间案例借鉴尚佳新苑农商128、银行空位出租龙馨茶垂直交通华苑天光大厦商业划分以一拖二、与单三层为主兰亭雅会足道内街商业入口（已倒闭）空铺彩票盛京银行游戏城建行单三层案例借鉴华苑天光大厦宁河沿街商业建筑多为单层店铺，二、三层由公共楼梯、垂直动线解决交通问题沿街商业建筑形式分析沿街商业分析12F多为社区配套及零售业3F业态多为餐饮业或美容美体业态满足各业态开间不小于6米，进深开间比不大于1:312F主要以小一拖二和单一层产品3F主要以平层为主，多在临街面设置电梯解决垂直交通问题产品层高不小于4.5米业态建 筑 形 式针对沿街商业的建筑形式，我们需要如何进行面积划分，开间与进深如何设计，还是先看一下市场龙胤溪园房款成交比图面积成129、交比图250万以内的150以内的产品是成交的主力户型，开间进深比不大于1:27.27.213.3072号楼15.70首层平面图二层平面图8.18.110.874号楼10.8首层平面图二层平面图金城嘉园房款成交比图面积成交比图500万以上的150户型是成交的主力户型，开间进深比约1:2首层平面图7.558.808.4013.55宁河商业近年成交统计数据显示250万以内的150以内的商铺受市场欢迎度较高50万以下50-100万100-150万 150-200万 200-250万 250-300万 300-400万 400-500万 500-800万 800万以上合计2008年72.1%25.9%0130、.8%0.8%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.4%2472009年26.7%50.0%16.7%5.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1.7%0.0%602010年20.3%63.8%7.2%5.8%1.4%1.4%0.0%0.0%0.0%0.0%692011年20.5%35.9%0.0%0.0%23.1%0.0%12.8%0.0%7.7%0.0%392012年23.4%27.7%6.4%2.1%4.3%6.4%6.4%2.1%19.1%2.1%47沿街商业建筑形式及户型划分定位50平米以下50-70平米 70-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180-131、250平米250-300平米300-400平米400-500平米500平米以上合计2008年36.4%27.5%9.7%22.3%0.8%0.4%1.6%0.4%0.4%0.0%0.4%2472009年5.0%5.0%3.3%48.3%1.7%13.3%20.0%1.7%0.0%0.0%1.7%602010年11.6%20.3%27.5%20.3%8.7%1.4%4.3%2.9%2.9%0.0%0.0%692011年5.1%33.3%35.9%2.6%2.6%0.0%10.3%0.0%2.6%2.6%5.1%392012年19.1%21.3%25.5%0.0%0.0%19.1%12.8%0.0132、%0.0%0.0%2.1%47针对宁河销售市场产品分析，我们项目如何进行面积的划分，打造适销产品，我们首先需要确定本项目产品的价格优势：带动整体商业和区域住宅价值的提升劣势：自身面积较大，租期较长，租金回报较低，不利于销售建议自持主力店，以保证品牌的稳定性及形象性，销售部分商店街 本项目租售策略建议集中型商业优势：单层商业，降低了店铺总房款，利于销售劣势：商业的3层，由于层高及租金回报低等原因，销售难度较大建议部分考虑自持 沿街商业租售分配：租售分配：集中型商业自持经营，集中型商业自持经营，1212层商业销售，层商业销售，3 3层商业租售结合层商业租售结合租售时机：租售时机：先行启动集中型商业133、租赁，主力店确定后开始销售沿街商业先行启动集中型商业租赁，主力店确定后开始销售沿街商业项目价格分析定价原则若按照以上租售策略的前提下，根据项目周边人口预估，预计项目2014年具备招商条件，主力店15年后进入签约阶段，在主力店完成签约后开展沿街店铺的销售工作，预计于20152015年入市年入市本次定价采用市场比较法及租金反推法结合市场比较法及租金反推法结合得出项目的最终价格在市场比较法过程中，由于目前宁河二层、三层成交数据缺乏，本次定价采用以单一层价以单一层价格为基准格为基准，反推二、三层售价，再综合得出项目均价的方式根据市场经验判断，商业物业的首层：二层：三层租售比例约为1 : 0.5 : 0134、.31 : 0.5 : 0.3项目价格分析目前，区域内无在售商业或二手商铺，我司选取时，将扩大选取范围，并选取与本案较为相似的物业进行比较根据市场经验定价原则，商业物业的首层：二层：三层租售比例约为1 : 0.5 : 0.3，确定某一层价格后，可反推其他楼层租售价格 序号项目名称产品形式销售均价首层商业物业推导售价1金城嘉园单一层31830318302龙胤溪园单一层25877258773幸福商业广场单三层876029200目标价格推导-市场比较法以区域内在售商铺项目售价为参考，推导区域首层商业参考均价为2.63.2万元/；目标价格推导-市场比较法在引入综合超市主力店的情况下，通过市场比较法我们135、得出项目首层均价为1. 84万元/系数说明：由地缘因素及物业形态考虑，赋予各参考项目如下系数，金城嘉园0.33、龙胤溪园0.34，幸福商业广场0.33；由此得出本案首层售价 P=P1*0.33+P2*0.34+P3*0.33=1.84万元/项目价格分析序号 评估项目 满分金城嘉园龙胤溪园幸福商业广场本案评分备注评分备注评分备注评分备注1交通1513主干道路11主干道路，交通便利12主干道路，交通便利8主干道路，交通便利2人流量2017小区及周边住户，区域内商旅游客15小区及周边住户，区域内商旅游客17小区及周边住户，区域内商旅游客10小区及周边住户3形象展示面2017主干路沿街商业17主干路沿136、街商业15商业街16道路商业街4商业氛围3026成熟商圈，商业较为集中20成熟商圈，商业较为集中25成熟商圈，商业较为集中10商业氛围较弱7消费人口1514商业区12居住区13商业区8新区待建设合计（Q)10087758252参考售价31830258772920018439租金/回报期15年20年25年1.5元/*d821210950136872元/*d1095014600182502.5元/*d1368818250218133元/*d1642521900273754元/*d219002920036500目标价格推导-租金反推法本项目以20年回报周期22.5元/.天的平均租金进行计算，商业首层137、销售均价为16425元/项目价格分析目前本案周边运河家园三层步行街，整体租金约为0.60.8元/.天，首层商铺租金约为1-1.5元/.天，结合本项目商业的规划条件、区域特点及建筑形式等因素，本项目的商业适合以社区配套为主，配以部分餐饮、娱乐等业态，服务于周边及本小区的住户，参考周边及市场上商业的租金，建议本案商业首层租金为22.5元/.天，目前市场上在售商业静态回报年限皆在20年以上，因此我们参考20年静态回报周期计算得出均价为16425元/根据市场经验定价原则，商业物业的首层：二层：三层租售比例约为1 : 0.5 : 0.3，确定某一层价格后，可反推其他楼层租售价格 项目价格分析18439元138、/*70%+16425元/*30%=17834元/市场比较法租金反推法在按照我司建议的租售策略下，加权平均得出本案商铺均价：首层：17834元/二层：8917元/三层：5350元/以目前市场经验定价比例首层：二层：三层=1:0.5:0.3本项目各楼层均价约为：首层：20645元/二层：10323元/三层：6194元/预计预计20152015年入市时年入市时5%5%的年均增长率的年均增长率由于目前项目业态、规划方案未定，周边竞争项目较少，综合考虑各种因素，我司经过多次研讨，建议以市场比较法与租金反推法七比三的比例进行加权计算通过市场比较法及租金反推法计算，预估项目3层均价为12400元/宁河首层139、沿街商业适销户型面积150以内，总房款250万以内宁河沿街商业开间多为7米以上，开间进深比不大于1:2沿街商业建筑形式及户型划分定位首层均价：20645元/小型商铺户型分割面积多为30-200，中型商铺户型分割面积在200-500之间，大型商铺分割面积在500以上开间不小于6米，开间进深比不大于1:3销售市场经营市场满铺情况下，地块012平均层数3.6，地块014平均层数3.2沿街商业占地进深30米，建筑密度50%，满铺情况下进深15米左右项目本体200250200250万万首层面积：100125开间68.4米进深1516米开间进深开间进深1:2.51:2.5沿街商业建筑形式及户型划分定位产品140、正剖面示意2层首层单三层3层单三层6m8.4m3m单二层单二层单二层单二层单一层单一层单一层单一层首层标准店铺，开间6米，进深16米，其余含二、三层交通梯的店铺，开间8.4米11.4米，面积100140二、三层商业在提高项目品质和提高店铺得房率的条件下，可适度增大店铺的面积，二层300400，三层600800产品形式划分为单一层、单二、三层商铺；根据市场状况以中小型户型为主，控制产品总价，以便较好的实现销售，同时合理布局，利于后期各业态经营需求，提高使用性沿街商业业态定位二、三层店铺以娱乐、餐饮为主：美容、美发、台球、棋牌社、小型中餐、快餐、火锅首层商业以零售、配套为主：便利店、洗衣店、眼镜店141、蛋糕店、彩票站、服装店、鞋帽店、美容店花店、通讯店、银行等二、三层店铺以娱乐、餐饮为主：美体、健身、中大型中餐、特色餐饮、中西简餐商业楼座标准层面积（）层数建筑面积（）A142234266B128033840C128033840D5409421636合计939133582地块012ADBC集中型商业D沿街商业A/B/C/E/F商业楼座标准层面积（）层数建筑面积（）E301539045F6031603合计30159648地块地块014014EF项目整体规划设计定位指标类别本案建议物业定位集中型商业建筑体量21636建筑层数4层标准层面积5409层高5.1米净高不小于3.8米柱距建议柱网尺寸为7142、.8-8.4米开间进深开间92米，进深58米排烟新风设置餐饮业态的排烟管道根据后期具体招商情况进行规划设计上下水及隔油设置上水管径50mmDN100mm之间，下水管径：100mmDN150mm；广场地下预设集中隔油设施燃气及电力设置首层沿街店铺及四层店铺会引入餐饮业态，需方便引入城市外网燃气配套，具体位置视招商情况而定空调系统中央空调柱网设计建议柱网尺寸为7.8-8.4米楼板荷载设置F2/F3：按照后期可加固至800KG/m的最低标准计算；F1/F4：350KG/m，如有特殊需求，由商家后期自行加固；商业外檐设计外檐设计与整个项目相协调指标类别本案建议物业定位沿街商业建筑体量21594建筑层数143、012地块全部三层，014地块整体三层，局部四层户型区间F1：100150；F2：3000400；F3：600800层高首层5.1米，二层以上4.5米开间展示面不小于6米（含二层以上楼层在首层设置垂直交通的店铺）进深1618米排烟新风设置商业采用独立的排油烟管道至屋顶，排烟管道井建议在裙楼背面外挂，平层每23个商铺共用一个垂直外挂烟道；其中首层、二层厨房面积按照单套商业面积的10%15%进行计算，3层店铺厨房面积按照店铺面积的15%20%计算，从而推导餐厅排烟量；上下水及隔油设置每间店铺均预留上下水接口；地下预设集中隔油设施；燃气及电力设置每间店铺均预留燃气接口，电力配置建议以250W-350144、W/平米设计，并建议预留可调配空间；楼板荷载设置350KG/m ；如有特殊需求，由商家后期自行加固；商业外檐设计外檐设计与整个项目相协调，适当突出现代感，可采用落地玻璃外墙；还要考虑各楼层商铺的广告位及店招设置商业配套标准机动车停车位配建数量项目商业部分按规划要求需配建500个机动车位类型类型面积面积()指标指标（个（个/100）停车位停车位（个）（个）集中型商业集中型商业21,6361.5325沿街商业沿街商业21,8210.8175项目成本测算类型类型面积面积()指标指标（个（个/100）停车位停车位（个）（个）沿街商业沿街商业43,4570.8348若全部以沿街商业进行规划，则需配建34145、8个机动车位地面停车：30/个地下停车：考虑到实际地块条件，建议按照40/个机动车停车位占地面积计算标准项目成本测算沿街商业长度：440米集中型商业可利用面积：3200绿化率10%沿街商业停车数量：集中型商业停车数量【440m-30m(开口)】/3m=137个3200/30=107个预计地面可解决停车位244个地面机动车停车位数量计算项目成本测算（348348个个 244 244个）个）* *4040/ /个个=4160=4160地下面积集中型商业地下一层可用面积约5000，基本可以满足停车要求41604160* *32003200元元/ /=1331.2=1331.2万元万元地下成本：成本分146、摊：1331.21331.2万元万元/43457/43457* *10000=30610000=306元元/ /地下设置一层，约4200平米，分摊建筑面积306元/地下面积及成本分摊项目成本测算异地人防成本：17381738（总建面的（总建面的4%4%）* *30003000元元/ /=521.48=521.48万元万元项目成本测算项目土地及建设成本2.69亿元方案一市场化测算*以目前宁河年销售近万平米，年去化率约20%的市场环境下进行分析商业楼座标准层面积（）层数建筑面积（）销售均价（元/）销售额（万元）A142234266124005290 B128033840124004762 C128147、033840124004762 E30153.090451240011216 F6031.060312400748 合计21,59426,7772015年2016年2017年2018年2019年销售比例45%30%10%10%5%销售面积9,717 6,478 2,159 2,159 1,080 销售额12,049 8,033 2,678 2,678 1,339 累计销售额12,04920,08222,76025,43826,777集中型商业自持经营，沿街商业全部销售方案一市场化测算商业楼座业态标准层面积（）层数建筑面积（）租金（元/天*）年租金收益（万元）D主力店5409F1F3162271148、.5888 娱乐/休闲5409F454092395合计21,6361,2832015年2016年2017年2018年2019年2020年年2021年年2022年年增长率005%05%5%预计收益642 1,283 1,347 1,347 1,415 1,4151,4861,486出租率70%80%95%95%95%95%95%95%实际收益449 1,027 1,280 1,280 1,344 1,3441,4111,411累计4491,4762,7564,0365,3806,7248,1369,547*主力店首年含6个月免租期*未考虑税收、折现等未定因素的基础上集中型商业自持经营，沿街商业全149、部销售商业楼座标准层面积（）层数建筑面积（）销售均价（元/）销售额（万元）A1422首层、二层2844160004550 B1280首层、二层2560160004096 C1280首层、二层2560160004096 E3015首层、二层6030160009648 合计13,99422,390方案二市场化测算2015年2016年销售比例80%20%销售面积111952799销售额179124478累计销售额1791222390*以目前宁河年销售近万平米，年去化率约20%的市场环境下进行分析*三层沿街商业自持租赁，在一定程度上可提高首层、二层销售速度和价格集中型商业自持经营，沿街3层商业租售结合150、，其余商业销售商业楼座业态标准层面积（）层数建筑面积（）租金（元/天*）年租金收益（万元）D超市5409F1F3162271.5888 娱乐/休闲5409F454092395合计21,6361,283*主力店首年含6个月免租期方案二市场化测算*未考虑税收、折现等未定因素的基础上2015年2016年2017年2018年2019年2020年年2021年年2022年年增长率005%05%05%0预计收益6421,2831,3471,3471,4151,4151,4861,486累计6421,9253,2724,6196,0347,4498,93510,421商业楼座业态标准层面积（）层数建筑面积（）151、租金（元/天*）年租金收益（万元）A餐饮/休闲1422三层1422152 B餐饮/休闲1280三层1280147 C餐饮/休闲1280三层1280147 E餐饮/休闲3015三层、四层36181132 合计7,6002772015年2016年2017年2018年2019年2020年年2021年年2022年年增长率005%05%05%0租金收益（万元）208277291291306306321321累计（万元）2084857771,0681,3741,6802,0012,323首年含3个月免租期方案二市场化测算*未考虑税收、折现等未定因素的基础上方案二市场化测算*未考虑税收、折现等未定因素的基础152、上2015年年2016年年2017年年2018年年2019年年2020年年2021年年2022年年增长率005%05%05%0预期收益8501,5611,6391,6391,7211,7211,8071,807出租率70%80%95%95%95%95%95%95%实际收益5951,2491,5571,5571,6351,6351,7171,717累计5951,8433,4004,9576,5928,2279,94411,660方案比较方案一：总现金收益较高。2019年收回投资成本，至2022年底实现利润0.43亿元，资产2.85亿元方案二：前期现金流好，固定资产高。2021年收回投资成本，至2153、022年底实现利润0.22亿元，资产3.42亿元*方案二以沿街三层商业租赁进行测算，销售价格至2019年可达到约7530元/（年5%自然增长率），总物值约5722万元*至2019年集中型物业销售均价约为13175元/（年5%自然增长率），总物值约2.85亿元附件：各业态主要工程指标附件：各业态主要工程指标餐饮美食休闲娱乐主要业态工程指标大型综超综超类工程技术要求品牌面积需求（）结构层高（m）楼板承重（Kg/）柱距华润万家8000-15000净高3.6地面700-800，冷库及滞货区10008.4m*8.4m为宜永辉超市5000-30000净高5.4800以上，冷库及理货区1000最低不低于8m154、物美超市8000-300005800以上8人人乐8000-200004.2800以上，冷库及理货区10008欧尚10000-30000净高5.5800以上，冷库及理货区10009m*9m 技术指标具体要求需求面积（）8000-30,000柱距（m）8结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）800卸货/理货区（）500-1,000综超类商家对物业指标要求较高，主要表现在楼板荷载及柱距上，其中冷库面积约300-500平米，仓库面积约800平米；餐饮美食休闲娱乐主要业态工程指标大型综超华润万家华润万家有限公司 （CHINA RESOURCES VANGUARD Co.Ltd., 缩写CR Vang155、uard）是中国最具规模的零售连锁企业之一，是香港规模最大、实力最雄厚的中资企业集团-华润（集团）有限公司旗下一级利润中心。旗下拥有华润万家、苏果、欢乐颂、中艺、华润堂、Ole、blt、VanGO、Voi_la！、VIVO采活、Pacific Coffee等多个著名品牌，其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一位。截止目前，华润万家已进入全国30个省、自治区、直辖市和特别行政区，100多个重点城市，4000多家店铺。超市形式：分为大卖场（8000-15000）、生鲜超市（800-1500）及便利店（200-800）； 天津店铺数量：大卖场21家，便利店286家一般选址要求区域内人口规模在50156、万人以上，人口分布较为集中，小城镇发达；城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区 ;位于城市主干道、十字路口 ；所需10-30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.6米，柱距以8米*米以上为宜，物业纵深以30-50米为佳；餐饮美食休闲娱乐主要业态工程指标大型综超永辉超市辉超市股份有限公司创办于1998年，是中国大陆第一家将生鲜农产品引进现代超市的流通企业，现已成为以零售业为龙头，以现代物流为支撑，以食品工业和现代农业为两翼，157、以实业开发为基础的大型企业集团，是福建省“商业流通及农业产业化”的双龙头企业。在福建、浙江、广东、重庆、贵州、四川、北京、天津、河北、安徽、江苏、河南、陕西、黑龙江、吉林、辽宁等16个省市已发展超过300家大、中型超市，经营面积超过300万平方米，位居2011年中国连锁百强企业20强、中国快速消费品连锁百强8强。超市主营：服装、食品用品、生鲜、加工等天津店铺数量：北辰区已开业两家店；一般选址要求商业项目应在城市主要商业中心或主要商圈和居民住宅集中区，一般在5000-30000平方米左右（或根据综合情况而定）；在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人158、；建筑形态：单层面积必须在5000平方米以上 ，两层为佳 ，地下室面积可在4000-20000平方米左右。地下室层高在5.4米以上；地面以上的层高在5.0米以上；柱距在8-10米之间为宜。餐饮美食休闲娱乐主要业态工程指标大型综超休闲娱乐业态工程技术要求品牌面积需求楼板荷载层高量贩式ktv好乐迪3000-5000350Kg/净高不小于3m米乐星1500-5000350Kg/净高不小于3m电玩游戏汤姆熊1200-1500350Kg/净高不小于3.5m健身宝力豪2000以上500Kg/左右净高不小于3.5m技术指标具体要求需求面积（）2000-4000单层面积（）1000以上柱距（m）8结构层高要求159、（m）净高2.8楼板承重（Kg/）350休闲娱乐类商家中，影院对物业条件要求最高，主要体现在层高上；其他除个别儿童娱乐外，基本无特殊要求；餐饮美食休闲娱乐主要业态工程指标大型综超好乐迪量贩式KTV，上海好乐迪餐饮娱乐有限公司主要是提供娱乐卡拉OK与餐饮服务的企业。“好乐迪”在全国各地都有着自己的一席之地，门店遍布上海、北京、深圳、天津、成都、重庆、哈尔滨、昆明、武汉、西安、乌鲁木齐、济南、大连、杭州、长沙，并已惊人的速度不断的成长发展。天津店面数量：天津目前已开业2家；一般选址要求位于当地的市级商务中心、商业中心、会展中心、 物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心；具有良好的可见性，最好是金角银160、边（十字路口），有一定的广告位；交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商业中心的公交站线；建筑要求：1.建筑物的建筑面积在8003000左右，包房数量约在25间以上2.周边有一定的空地，出路通畅并有充足停车位；3.最佳基础设施情况：用水额度不低于300吨/月，进水管的管径不小于DN100，用电不低于400KVA，有煤气管道，排污管道纳入市政排污管网，制冷制热等设施齐全；4.物业使用性质最好是商业服务业或使用性质可以改变为该用途5.物业产权清晰；餐饮美食休闲娱乐主要业态工程指标大型综超米乐星米乐星（Milostar）世界KTV，来自台湾专业KTV第一品牌。公司创办人161、曾于1998年辅导台湾餐饮娱乐集团成为唯一在台上市的餐饮娱乐公司.而米乐星世界KTV的创立，以提升全国休闲质量为己任，为顾客创造更高级丰富休闲享受为目标，以健康、安全、品味为主要诉求及前所未有的风格，成为全国最佳都会休闲的提供者与倡导者。天津店面数量：天津目前已开业1家；一般选址要求城市商圈选择及要求：CBD住宅密集区； 商圈内位置的要求：临街、交通便利； 经营面积面积(平米)：2000以上使用面积； 楼层要求：不限； 主体建筑要求：给排水/排油/排污/烟道：给水100、排污两条； 供配电负荷：400kw； 物业形状要求：方正、空间感好、4米层高； 其它要求：面谈； 交通及停车要求：满足停车、162、内外交通便利； 其它需要特别说明的要求：提供水箱位，3吨4个；餐饮美食休闲娱乐主要业态工程指标大型综超宝力豪Powerhouse 健身房的经营起源于1973年在密西根的底特律开张的第一家店。迄今为止，总共有300多家Powerhouse健身房分布在全球。象其他一些蜚声世界的知名企业一样，PowerHouse的建立和发展也有一段传奇式的故事。Dabish家族的Will, Norm 和Krystal是这一健身帝国的缔造者。 天津店面数量：天津目前已开业7家；一般选址要求商圈：核心商业商圈物业朝向：主干道俩侧，铺面朝向主干道物业配套设施：1.电梯数量充足2.消防配套：相应的消防箱接口及消防带3.可供163、水电：水管接口和可供电源均达到相应标准4.其他配套：提供煤气管道、排水排污等相关配套设施。餐饮美食休闲娱乐主要业态工程指标大型综超餐饮类工程技术指标客户类型面积层高楼板荷载举例美食广场500-15004m厨房区：300KG/m； 顾客区：250KG/m大食代：2500-5000，层高3.5m，荷载厨房区：500KG/m； 顾客区：250KG/m西式快餐100-5004m厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m麦当劳：约400，层高3.5m，荷载厨房区：500KG/m； 顾客区：250KG/m肯德基：300-500，净高3m，荷载厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m中式快餐1164、00-5004m厨房区：400KG/m； 顾客区：250KG/m吉野家：200-300，层高4.5m，荷载厨房区：350KG/m； 顾客区：300KG/m真功夫：1500-300，净高3m，荷载厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m中式餐厅（小型）300-10004m厨房区：350KG/m； 顾客区：250KG/m饺好运：400-800，净高3.5m，荷载厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m新辣道：200-600，净高3.5m，荷载厨房区：350KG/m； 顾客区：250KG/m中式餐厅（大中型）1000-5000 4.5m厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m165、锦府盐帮：1500-5000，层高4.2m，荷载厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m外婆家：800-1000，净高3m，荷载厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m火锅300-30004m厨房区：300KG/m； 顾客区：250KG/m海底捞：1000-5000，层高3.8m，荷载厨房区：350KG/m； 顾客区：250KG/m彤德莱：300-500，层高3.5m，荷载厨房区：350KG/m； 顾客区：250KG/m自助1500-30004m厨房区：400KG/m； 顾客区：250KG/m金汉斯：1500-3000，净高3.5m，荷载厨房区：500KG/m； 顾客区：250166、KG/m权金城：2000-3000，净高3.5m，荷载厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m西式餐厅200-1500 3.5m厨房区：400KG/m； 顾客区：250KG/m必胜客：400-500，层高4.5m，荷载厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m棒约翰：500以下，净高2.8m，荷载厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m咖啡100-1000 3.5m厨房区：300KG/m； 顾客区：250KG/m摩卡咖啡：200-500，层高4m，荷载厨房区：450KG/m； 顾客区：250KG/m星巴克：100-500，净高3m，荷载厨房区：450KG/m； 顾客区：3167、50KG/m餐饮类商家中，楼板荷载厨房区在400-500 KG/m，其他区域250 KG/m，一般情况下厨房区面积约占总面积的20%左右；餐饮美食休闲娱乐主要业态工程指标大型综超亚惠美食亚惠企业创立于1992年10月，旗下共拥有“亚惠美食加盟”、“亚惠美食加盟花园”、“欧米奇咖啡”、“百乐汇餐饮”、“群惠餐饮”和“槐花烤肉”五个自主创立的餐饮品牌，共计近100家直营分店，分布在中国的北京、天津和大连三地。亚惠快餐是以大连，天津，北京等华北地区为中心开展美食广场和中式快餐的连锁店以及烤肉店，咖啡厅等多种业态的餐饮企业，此外还从事员工食堂的受托业务。其经营的连锁店铺遍及全国各种地段(截至2009年168、2月期末共有121个业态，389家店铺)。天津店面数量：天津目前已开业10家；一般选址要求大型购物中心，大型超市，地铁车站，人流密集，流动量大为最佳；需求面积1000-2000；经营面处于同一楼层；餐饮美食休闲娱乐主要业态工程指标大型综超麦当劳麦当劳(McDonalds)是全球连锁快餐企业。是由麦当劳兄弟和Ray Kroc在50年代的美国开创的、以出售汉堡为主的连锁经营的快餐店 ；麦当劳(McDonalds)通过直营和特许加盟方式经营快餐，产品价位适中，适合广大消费者；2012年开设225-250家新餐厅，并计划于2013年将在中国的餐厅数量增加到2000家天津店面数量：天津目前已开业70多家169、；一般选址要求城市及商圈选择标准:不限，以商圈考察而定经营面积与楼层要求卖场楼层：首层或二层(看商圈而定)，实用面积在200-600平米之间。卖场层高：净高至少5米主体建筑要求楼板承重：350kg，局部需要500kg给排水/排油/排污/烟道：按当地政府规定的要求设置供配电负荷：350千瓦硬件设施要求：合法的建筑项目 餐饮美食休闲娱乐主要业态工程指标大型综超吉野家吉野家主要经营中式快餐，北京吉野家(Yoshinoya)快餐有限公司成立于1997年6月，是全球“吉野家(Yoshinoya)”系统中唯一没有日本人股权，而使用“吉野家(Yoshinoya)”特许经营权方式由中国人经营的港资公司。目前，170、吉野家已在北京、天津、石家庄、廊坊、内蒙、沈阳、大连和香港特区等地共设有150多家分店餐厅；天津店面数量：天津目前已开业10多家；一般选址要求城商圈不限，以考察为主；商业综合体、购物中心、商业街、写字楼底商及配套商业；150平方米-200平方米，处于物业一楼并有良好可视度和便利的可到达性。餐饮美食休闲娱乐主要业态工程指标大型综超彤德莱大连彤德莱餐饮管理有限公司于2006年8月26日成立，以特色火锅连锁为主业。已先后在大连、沈阳、青岛、天津、济南、南京、上海、宁波、合肥、太原、威海、唐山、廊坊、保定、西安、哈尔滨等地发展了超过130家的连锁店。天津店面数量：天津目前已开业29家；一般选址要求全国171、各大城市，位于城市商圈，大型商场或购物中心，超市以及传统餐饮聚集区附近； 周边有多条公交线路通过，交通便利；商圈 1km范围内；面积要求：实用面积350 以上；商场店300 左右。（位置好的地方面积可灵活调整）单层面积：多层店单层不低于100；楼层要求：三层以内餐饮美食休闲娱乐主要业态工程指标大型综超金汉斯金汉斯是一家总部位于北京的港资独资餐饮连锁集团公司，是现酿啤酒和营养烤品主题餐厅领导品牌。餐厅分布在北京、天津、上海、南京、西安、重庆、长春、哈尔滨、大连、福州等30多个城市，至2011年，金汉斯将以北京、上海等地区为中心，各省会城市为基础，巩固国内市场并积极拓展国际市场，餐厅总数超过100172、家。 天津店面数量：天津目前已开业29家；一般选址要求物业位于省会直辖市和1类地级市；物业周边1.5公里内具备成熟的大型社区、高等院校或区域商业中心；租赁面积在12002000平方米；楼层可在1-2层,核心商圈可选3-5层，必须具备直梯；水电、消防、空调、排风、燃气、排污、等设施要求齐全；餐饮美食休闲娱乐主要业态工程指标大型综超SPRcoffeeSPR咖啡是国际上成功的咖啡连锁企业， SPR COFFEE 于 2001 年在中国青岛成立第一家咖啡店，在中国短短几年就拥有了数百家咖啡加盟店及直营店，并且是CCFA中国连锁经营协会的成员之一。适宜于商务人士、情侣、个人消费。天津店面数量：天津目前已开业14家；一般选址要求客流密集之处：如繁华商业街区、购物中心、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商圈或特别繁华繁华的社区型商圈；便捷性：位于人流主通道上，顾客容易到达；可视性：店招及引导指示广告清晰易见，店铺展示面通透明亮；实用面积及楼层要求：50至300平方米，整层在一楼为佳，也可以是一楼+负一楼或一楼+二楼的搭配。谢 谢 聆 听 ！