1、城立而乡起 本立而道生集体经营性建设用地开发模式研究城乡二元结构三元过渡结构镇域/村域集体经济将成为其中的关键性因素，负责集体建设用地的流转、投资、开发、运营、收益保障一元结构现代工业经济传统农业经济并存的异质结构现代工业经济传统农业经济融合的同质结构乡镇企业的崛起使中国农村工业部门逐步生成 国民经济结构变革中的集体经济重要性 镇域、村域集体土地开发北京市走在全国前列城镇化发展进程中镇域、村域开发突显北京市总体规划（北京市总体规划（20162016年年-2035-2035年）年） 新型城镇化背景下的民生发展 传统农业无法满足生活需求外出务工人口越来越多乡村空心化现象越来越明显 农业产业需升级 2、农村就业需增加 农民生活需改善 集体土地开发是解决农村、农业、农民问题的有力抓手国家发展外向型经济促使集体土地自行建设租赁探索制度改革方向，设立农村改革试验区部分区域探索并开始实践集体用地入市制度建设有实质性突破，入市实践进一步深入中央明确改革目标，推动配套制度改革全国人大授权试点，改革触碰核心改革开发至1986198719941995200220032007200820132014至今 农村集体建设用地的入市发展历程 自行建设强化改革区域探索制度突破明确改革触碰核心2017年8月政策梳理现有政策梳理显示，集体经营性建设用地开发主要分为入市流转和统筹利用两大类集体经营性建设用地入市关于农村土地3、征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见（中办发201471号）关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定 农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法（银监发201626号 ）关于扩大农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点范围的通知关于印发大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知（京兴政发201532号 ）关于印发大兴区统筹协调推进农村集体经营性建设用地入市与土地征收制度改革试点工作方案的通知（京兴政办发201736 号）集体产业用地统筹利用关于开展北京市乡镇统筹利用集体产业用地试点工作的通知（市规划国土4、发2017236号）关于统筹利用集体建设用地政策的有关意见（市规划国土发201769号）关于“乡镇统筹利用集体产业用地试点”实施方案编制及管理指导意见（市规划国土发2017219号）北京市乡镇统筹利用集体产业用地试点民主决策程序及实施主体组建运行管理暂行办法（市政农函201725号）关于印发的通知（ 国土资发2017100号）(2017.8.21）关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见（市规划国土发2017376号）入市流转land Marketization概念界定 在符合规划、用途管制和依法取得的前提下， 允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股， 实行与国有建设5、用地使用权同等入市、同权同价。=建设用地（工矿仓储、商服等）土规存量集体建设用地规划工矿仓储、商服用地城规存量集体建设用地+存量集体建设用地符合土规符合控规共同符合可入市集体经营性建设用地可入市集体经营性建设用地解析图农村集体经营性建设用地入市政府、集体组织发起开发商投资村民参与解决思路：建立政府/集体组织、开发商、村民合伙制关系GPVPLP开发模式集体建设用地的土地所有权与经营权分离问题利益分配利益分配模式兼顾村民、村集体、镇级联营公司以及市场用地方等多方利益主体的利益诉求注：根据大兴区的规定，征收土地交易总额的8%-30%作为土地增值收益调节金，统筹用于农村基础设施建设支出，周转垫付集体经6、营性建设用地土地开发、土地整理资金，以及农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。村集体一次授权全权代理土地所有权土地使用权镇级联营公司登记市场用地方出让、租赁或作价入股支付土地使用金村民土地增值收益调节金获取开发增值收益部分 计提收益分配按股权分配收益产权流向资金流向前期准备阶段规划并报批镇级城乡统筹规划实施方案制定统筹方案（拆除、建设、管理、分配等）量化入股组建镇级土地联营公司民主表决整理开发阶段联营公司组织进行勘测定界联营公司编制土地前期开发实施方案报区政府批准实施方案办理相关手续确权登记到联营公司镇级联营公司向镇政府提出申请区国土分局审查区国土分局牵头，组织相关部门出具联席会意见区政府审批7、，审批结果报市国土备案规划部门出具入市规划条件入市交易、签订合同、价款支付、变更登记办理相关手续出具建设用地规划许可证规划牵头相关部门进行设计方案审查办理建设工程规划许可证施工及工程质量监督管理房屋产权登记出具建设工程规划许可证入市交易阶段项目建设阶段上市地块地上物拆除腾退规划部门住建部门发改部门操作流程案例研究大兴区作为北京市唯一的集体经营性建设用地入市试点，2016年初挂牌出让第一宗集体建设用地地块位置 大兴区西红门镇成交价格 80500万元建设用地面积 26700平楼面价 15075元/平规划建筑面积 小于等于53400平 溢价率77.2%出让人：盛世宏祥资产管理有限公司（镇联营公司）竞8、得人：北京赞比西房地产开发有限公司出让年限40年统筹利用Overall Planning农村集体经济组织乡镇土地股份联营公司其他企业资金入股的项目公司涉及合作方合作模式镇级联营公司以土地使用权入股、联营等形式与其他单位共同兴办企业入股后的土地使用权不得出让、转让或者出租入股期限最高不超过40年，集体经济组织在新成立企业的持股比例不低于51%，且应有保底分红组织模式以镇为实施单元，以土地使用权入股，成立镇级联营公司；各村集体经济组织一次性授权镇级联营公司，开展入股后的开发、经营与利用；镇级联营公司的股权由各村持有，作为收益分配的依据。审批流程各村集体经济组织履行民主程序成立镇级联营公司土地使用权9、入股土地入股比例不低于51%其他企业货币等入股比例不高于49%一次性授权合作公司拆旧建新方案建新区控制性详细规划土地利用总体规划拆旧区土地整治方案批复乡镇统筹 组织实施区级主责组织初审区政府组织规划、国土、交通、园林等区级相关部门进行初审市规划国土委组织开展研究和论证工作现场查勘、调查档案征求市交通、文物、园林等部门意见征求专家意见市规划国土委组织召开联合审查会专项审查公示市政府市级 指导论证 审查 最终批复穆家峪镇大兴庄镇渤海镇大榆树镇北七家镇王平镇良乡镇青云店镇台湖镇高丽营镇长辛店镇温泉镇金盏乡试点区域一道绿隔地区以外，一区一乡镇土地用途为集体产业用地（含商服用地、工矿仓储用地）重点是二道10、绿化隔离带地区或各区新城周边现状集体产业用地较多、拆迁腾退任务量大的乡镇北京市13个区（除东、西城区及石景山区以外）13个试点乡镇项目名称门头沟军庄镇项目（东区）开发企业企业A和企业B合资成立的项目公司用地规模270万平（其中建设用地面积约111万平）开发方向集休闲度假、生态医养、亲子教育及创意产业于一体的综合生态旅游产业园区开发方式从相关村集体承继承包农用地通过村合作社以村企合作的方式开发运营集体建设用地合作期限50年，包括建设期4年及其后的运营期村企合作模式（以孟悟村为例）委托经营管理：孟悟村合作社将25万平集体建设用地的权 益委托企业A和企业B经营管理，支付委托收益：企业A和企业B按照协11、议约定在合作期内每年向孟悟村合作社支付委托收益及服务费村民收益来源农用地出租收益与村合作社收益分配案例研究：军庄镇东区经验先行制度保障成效可期集 体 土 地 的 入 市根据中央部署，北京市计划于2017-2021五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房原城区近郊农村城区越来越多的近郊农村，发展成为城区但农村土地的权属关系依旧没有改变城市近郊，甚至城区的集体经营性建设用地的开发首当其冲其次是具有景观价值、人文价值的远郊乡镇集体土地城市发展：开发机会：远郊乡镇精益城市化中的集体土地开发方向 开发思考集体土地即将成为开发热点，需关注以下重点问题集体经济镇域/村域集体经济如何发挥作用？产权12、问题土地产权分离问题如何有效解决？利益保障 各方利益保障，尤其村民收益如何保障？面临问题项目类型复合化投资收益长期化执行问题多样化集体土地开发项目类型有政策类、市场运作类，或者二者特征兼具的项目，类型复合化现阶段集体土地投资开发的财务测算指标并不理想，无法实现快速资金回流，收益长期化集体土地开发处于试点发展期，制度尚未成熟，执行细则处于探索阶段，且区域规划难以统一新城新区产业园区城市组团国有存量国有新增单宗土地国有存量 建设用地发展规律 棚改旧改国企土地单宗土地旧改棚改国有存量集体用地各新区新城特色小镇棚改旧改单宗用地田园综合体特色小镇I少量单宗集体用地特色小镇田园综合体集体单宗国有新增IIIIIIV新城新区产业园区城市组团国有新增基础模式问题集体经济城镇化发展民生问题项目类型复合化投资收益长期化执行问题多样化入市流转统筹利用一线城市的集体土地开发大势已至一线城市的现在就是二三线城市的未来城立而乡起 本立而道生