1、报告逻辑框架取地可行性研究报告的核心前提：重点说明该报告模板适用于拿地前的可行性研究。在报告撰写过程中，重点需要撰写市场竞争分析、对位客群研究、初步项目定位，通过成本投入和经济测算对取地可行性进行分析。取地可行性报告的撰写要具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。由于核心观点与核心思路需要与不同的情况和问题相结合，本模板只提供核心框架和报告逻辑，关于解决不同问题的方法论将在后续补充的内容中进一步呈现。报告逻辑框架取地可行性研究报告2014.3报告逻辑框架3取地可行性研究报告的大纲思路：1.本次分析将从市场、客户角度、项目整体形象、项目具体操作及未来发展等方面论证；2.提出该项目是否值得投资和2、如何进行产品设计的初步意见；3.对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测。报告逻辑框架- 4 -CONTENTS目 录PART1项目理解PART2市场研究PART3客户分析及定位PART4项目定位PART5产品建议1.项目区位2.项目交通3.地块四至4.指标分析5.本体小结1.政策导向2.一级市场3.二级市场4.个案分析5.市场小结1.竞品客户梳理2.本案来源预判3.客户定位4.客户描摹1.核心价值梳理2.项目定位1.产品打造原则2.地块价值分析3.产品排布4.户型配比5.附加值PART6价格建议与测算1.价格制定2.初步货值盘点3.经济测算4.敏感性分析报告逻辑框架- 5 -3、PART1 项目理解1.项目区位2.项目交通3.地块四至4.指标分析5.本体小结TIPS:TIPS:为了熟悉掌握地块自身情况以及周边环境。为了熟悉掌握地块自身情况以及周边环境。报告逻辑框架1.项目区位区位特征分析- 6 -示例内容示例内容本案四块宗地位于房山长阳镇；本案距周边车行距离： 距西四环25公里，驾车约20min； 距西五环10公里，驾车约10min； 距南六环3公里，驾车约5min； 距长阳CSD2公里，驾车约4min。二环三环四环五环六环长阳良乡四块宗地报告逻辑框架项目交通特征分析2.项目交通示例内容示例内容- 7 -高速：京良路连接京石高速至五环路地铁：地铁房山线开通，连接地铁94、号线，近距离接触市区公交：地区线路与市区线路发达，日常出行便利京良路六环京周路月华大街多宝路长杨路大学城北地铁房山线凯旋大街长于路京深路京港澳高速地块报告逻辑框架分析周边四至现状特征3.地块四至- 8 -城建地块X85地块教育用地万科地块X88地块泰和三街兴海路博兴十一路博兴十路X85地块现状城建地块现状西侧主干道和高压线万科地块现状X88地块现状教育用地现状博兴西路博兴八路三太路泰河路示例内容示例内容报告逻辑框架4.指标分析地块指标数据说明- 9 -住 宅 住宅地块编号用地性质用地规模（万）容积率地上建筑规模（万）控制高度（m）建筑密度（%）绿地率（%）10-01-13R2二类居住用地3.35、2.58.136303010-02-11R2二类居住用地1.82.54.536303010-02-15R2二类居住用地1.72.54.136303010-01-08C4体育用地0.710-01-15R53托幼用地0.30.80.2412303510-02-09U31邮政设施用地0.181.20.2218352510-02-10粪便垃圾设施用地0.220.40.0912403010-02-06供热用地3.50.62.1183025建设用地小计11.619.4起始价：11.4亿元；起始楼面价：5868元/2号地：R2住宅部分容积率2.5，建面16.8万，限高36m打造方向预判：小高层产品示例内容示6、例内容报告逻辑框架根据项目基础信息，分析项目价值体系做本体小结- 10 -5.本体小结报告逻辑框架- 11 -PART2 市场研究1.政策导向2.一级市场3.二级市场4.个案分析5.市场小结TIPS:TIPS:为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。报告逻辑框架- 12 -1.政策导向当前政策环境说明及预判根据国五条北京细则“京十九条”第十三、十四条规定：1、新政大幅提高商品房预售门槛，严格控制限制取证价格，致使大部分开发商延后开盘计划；2、建委严控高于北京市场住宅均价的项目取证，5月份入市项目明显减少，6月以7、来逐渐回升。示例内容示例内容报告逻辑框架- 13 -一级市场供、需分析及未来预判2.一级市场2010年2011年2012年2013年目前020040060080010001200140070%60%50%40%30%20%10%0%1193122085085076153335621877046828327665%38%33%32%历年商品住宅用地计划供应与实际成交对比计划供应面积实际供应面积实际成交面积实际供应占计划供应比例报告逻辑框架- 14 -3.二级市场选取可供借鉴项目进行分析长阳良乡产品板块项目普宅长阳中粮万科长阳半岛万科金域缇香首创新悦都首开熙悦山城建徜徉集良乡金地朗悦京投万科新里程8、邑上公馆中昂香醍叠拼良乡中昂香醍泛王佐园博府燕西华府大兴首邑溪园六环五环四环京港澳高速京开高速金域缇香长阳半岛徜徉集首创新悦都首开熙悦山金地朗悦新里程 邑上公馆中昂香醍园博府燕西华府首邑溪园在售别墅在售普宅示例内容示例内容报告逻辑框架- 15 -市场项目基本信息说明基本信息项目类别板块项目名称最近开盘时间总建筑面积（万）建筑形式精装标准容积率绿化率近期销售价格物业费（元/月）建筑风格园林风格普宅黄村龙湖时代天街2012.1267板楼毛坯2.830%160004.7Art-Deco欧式中国水电云立方2012.1211.85板楼毛坯2.530%157002.81新中式新中式保利春天里2012.749、0.5板塔结合 毛坯2.830%162002.98Art-Deco欧式联港幸福湾2012.8(2期)50小高层毛坯1.6734%133002Art-Dec欧式 中建国际港2011.541板塔结合 毛坯2.530%186002.9新亚洲新亚洲红木林2012.817.47 板楼 高层毛坯2.230%220002.6南加州南加州 cago寓所2012.421.6板塔结合 1500元/3.0830%162002.28Art-Dec欧式 旭辉御府2012.517.18板楼 小高层毛坯1.935%198003.98法式法式 首邑溪谷2011.125板楼 塔楼 高层毛坯2.130%220002.6托斯卡纳托10、斯卡纳亦庄首开国风美仑2012.829.6板楼 小高层毛坯2.330%153002.38托斯卡纳托斯卡纳 融科钧廷2012.315.9板楼 小高层毛坯2.570%185002.68法式法式 悦廷2013.115.14板楼 小高层毛坯1.531%208002.8日韩日韩中信新城2011.839.11多层 小高层毛坯2.1530%222003.68西班牙 欧式旧宫万科朗润园一期2012.122.3多层 小高层2000元/1.830%266003.9北美北美富力盛悦居2012.1220多层 小高层毛坯2.430%278004Art-Deco法式高端 黄村 华润公元九里2012.532多层 小高层4511、00元/1.7440%30200 4.98法式法式星创屹墅待售21多层 小高层 联排7000元/1.1730%待定法式法式亦庄远洋天著（平层）2012.117.5多层、小高层、联排别墅6000元/1.133%300007.5法式法式示例内容示例内容3.二级市场报告逻辑框架- 16 -竞品项目产品占比、去化信息、存量信息说明板块项目名称户型面积（）累计推售量（套） 累计去化量（套）整体去化率2013年1-6月均去化（套/月）2013年成交均价（元/）总价区间（万元）已推未售（套）后续体量（万）长阳中粮万科长阳半岛一居60-7019562119558899.4%8723500（含精装）180-3912、05343万二居80-9025572549三居95-13528022778三居165四居135243242万科金域缇香一居504818473990%7423000（含精装）185-270797.1万二居80-90495420三居105-115319315首创新悦都二居70-755751333543124793.5%13417230120-1608611.3万三居80-90758704首开熙悦山二居85-100158819921583198299%13（2013为顺销期）16844120-190458.5万三居95-105404399城建徜徉集二居65、90-12010012071001182913、8%12（2013为顺销期）17476150-3002120万三居90-120415414三居120-140665645四居160-1702724中国铁建国际花园二居75-7月开盘认购800余套约17800135-230-13万三居90-128合计243154万示例内容示例内容3.二级市场报告逻辑框架- 17 -4.个案分析分类内容项目位置房山区良乡大学城东侧，良乡东路以北（房山线大学城北站旁500米）建筑类型洋房、小高层物业类型普通住宅建筑面积300000平方米容积率1.6-1.8绿化率30%开发企业金地惠达房地产开发有限公司装修标准毛坯总户数2190主力户型120-140平米三居物业费2.14、9元/月/平米物业公司金地物业示例内容示例内容选取XX项目说明项目基础信息报告逻辑框架- 18 -一期售罄二期售罄三期售罄四期小学、中学商业小清河森林滨河公园幼儿园u预计2013年7月开盘，后续房源共218套；u其中89二居96套，120三居122套。地块金地朗悦地块示例内容示例内容说明项目规划信息4.个案分析报告逻辑框架- 19 -2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月01015、02003004000500010000150002000025000300001025105317271452241941291295614810668193911197492396021814196152090517682165981635416834163821691615951156501679916875158591520216101图：XX项目自2012年以来量价走势情况成交套数成交均价(元/）户型 二居75-85三居85-140跃层合计 供应套数 30215722072081成交套数30113401661807去化率 99%85%80%87%6月初开盘两次共认购270270说明项16、目去化信息及产品信息4.个案分析报告逻辑框架- 20 -赠送飘窗赠送飘窗赠送阳台赠送飘窗赠送阳台赠送飘窗89三室两厅一卫120三室两厅两卫赠送约7.8赠送约8说明、分析项目户型优劣势4.个案分析报告逻辑框架- 21 -根据一级市场、二级市场及重点案例分析得出市场部分小结5.市场小结 报告逻辑框架- 22 -PART3 客户分析及定位1.竞品客户梳理2.本案来源预判3.客户定位4.客户描摹TIPS:TIPS:了解区域市场主力客群及消费，分析价值，得出客户定位。了解区域市场主力客群及消费，分析价值，得出客户定位。报告逻辑框架- 23 -区域成交客户特征说明1.竞品客户梳理-新里程金地朗悦长阳半岛首17、创新悦都金域缇香客户主要来源海淀、丰台、西城海淀、丰台、西城、大兴海淀、丰台、西城、房山海淀、丰台海淀、西城置业次数首次置业70%首次置业45%首次置业65%首次置业75%首次置业60%置业目的自住、自主兼投资自住为主自住为主自住为主，自主兼投资自住为主总价承受范围150-200万150-350万150-350万100-150万150-250万主要出行方式公共交通私家车私家车为主公共交通私家车公共交通私家车公共交通私家车核心关注点交通、品牌、升值潜力产品、环境、教育品牌、配套、教育交通、价格、产品品牌、交通、物业示例内容示例内容报告逻辑框架- 24 -本案客户来源判定2.本案来源预判西城区海淀18、区丰台区房山区西部长期缺乏新盘供应，房山作为西南热点板块，供应充足，成为西部客户首选置业之所。主力客群：海淀、西城及丰台板块为主的泛西部客群重要客群：房山板块泛地缘客群补充客群：泛北京的改善客群示例内容示例内容报告逻辑框架- 25 -本案客户定位结合区域客户特征、本案价值属性完成客户定位3.客户定位报告逻辑框架- 26 -客户特征描摹4.客户描摹他们大多生活和工作在南城，从事贸易或高新技术产业认可南城的规划发展，看好未来的区域价值正处于事业上升期，忙碌之余喜欢及时行乐、享受生活他们对自己的未来有着美好的规划和明确的目标社会地位的不断提升，让他们需要有衬得上这种身份的品位家庭责任是最重要的前进动19、力他们会挑剔生活中显而易见的细节，为了生活得更舒适示例内容示例内容报告逻辑框架- 27 -PART4 项目定位1.核心价值梳理2.项目定位TIPS:TIPS:通过价值梳理，结合核心价值点与客户特征，完成项目定位。通过价值梳理，结合核心价值点与客户特征，完成项目定位。报告逻辑框架- 28 -本案核心价值点梳理1.核心价值梳理示例内容示例内容初步梳理发现本案六大价值体系，为本案创造良好基因【规划价值】阳光叠拼，悦景洋房低密社区【产品价值】创新性产品，多重附加值赠送【交通价值】咫尺地铁，尊享便捷【自然价值】毗邻小清河，公园环绕【人文价值】大学城旁，人文氛围浓厚【配套价值】独立商街，幼儿园配套报告逻辑20、框架- 29 -完成项目定位结合核心价值点与客户特征，完成项目定位2.项目定位 报告逻辑框架- 30 -PART5 产品建议1.产品打造原则2.地块价值分析3.产品排布4.户型配比5.附加值TIPS:TIPS:结合客户需求、市场空白点、和所熟悉的产品进行打造。结合客户需求、市场空白点、和所熟悉的产品进行打造。报告逻辑框架- 31 -1.产品打造原则制定产品打造原则示例内容示例内容报告逻辑框架- 32 -2.地块价值分析整体与单地块价值排序示例内容示例内容X-85地块价值分析：北侧和东侧分别为城建、万科已竞得地块；西侧为50米绿色景观带，西南角为未出让的行政办公；南侧X87地块为未出让二类居住用21、地。X85地块X88地块博兴西路泰和三街兴海路博兴十一路博兴十路城建地块万科地块教育用地X87未出让地块泰和二街供应设施用地规划绿地规划绿地行政用地优势不足报告逻辑框架- 33 -进行产品初步排布3.产品排布示例内容示例内容商品房（多层产品-大户型）：1、多层产品规划在景观最佳的中间位置；公租房部分：1、公租房规划在地块西北部，东西向排布，最大化中心景观区域；2、公租房出入口规划在地块东侧。商品房（高层产品）：1、高层产品规划在地块南北两侧；2、商品房主出入口规划在地块东侧。商品房主出入口公租房主出入口中心景观200/6F160/15F135/15F200/11F公租房景观景观135/15F122、35/15F160/15F博兴十一路报告逻辑框架- 34 -4.户型配比各地块分别进行户型配比建议住 宅 住宅户型区间分项面积（）面积比套数套数比二居75108648%14410%三居884753035%54039%三居100-1054753035%46633%三居1202987622%25018%小计135800100%1400100%30%保障房58200100%646100%总计194000-示例内容示例内容报告逻辑框架- 35 -项目附加值建议5.附加值客厅送露台；南侧赠送露台+飘窗，北侧赠送飘窗，共计8-10；全部户型采用明厨明卫设计。38003300198036009002600423、50021003500290034003800赠送飘窗赠送露台赠送飘窗明厨明卫9002室2厅1卫1厨 88.88赠送飘窗赠送露台附加值赠送：提升项目性价比，实现产品溢价示例内容示例内容报告逻辑框架- 36 -PART6 价格建议与测算1.价格制定2.初步货值盘点3.经济测算4.敏感性分析TIPS:TIPS:对竞品项目的地段交通、产品、销售速度等若干重要因素进行权重，结合周边竞品得出价格，对项目建成对竞品项目的地段交通、产品、销售速度等若干重要因素进行权重，结合周边竞品得出价格，对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测。以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测。报告逻辑框架24、- 37 -1.价格制定项目选取及价格制定示例内容示例内容长阳良乡六环五环四环京港澳高速京开高速长阳半岛首创新悦都金地朗悦新里程金域缇香竞品项目的价格取值相加，得出本项目的基准价格。对竞品项目的地段交通、产品、销售速度等若干重要因素进行权重比较打分；越与本案情况类似的参考项目权重值越高。通过权重比较打分，算出每个竞品项目的权重平均值。竞品项目的权重平均值乘以其参考价格得出每个项目价格取值。报告逻辑框架- 38 -2.初步货值盘点项目初步货值盘点地块名称建筑面积（）套数（套）全盘均价（元/） 总货值 （亿）X85107445644 3600038.7X88102337668 36.8合计209725、82 1312 3600075.5示例内容示例内容报告逻辑框架初步静态经济测算3.经济测算编号项目测算基数（）测算标准金额（元）一总成本31521238811土地取得费用18540000001.1土地竞买价格153445.418000000001.2补交地价款001.3契税1,2项3.00%540000002前期工程费153445.4160245512643基础设施费398958003.1红线外市政76722.710076722703.2红线内市政76722.7300230168103.3园林绿化23016.840092067204建安工程费8496700004.1小高层9206760005526、24020004.2多层153786000922680004.3公租房4600025001150000004.4地下建筑面积300003000900000005管理费2,3,4项2.50%22852926.66不可预见费2,3,4项1.50%13711755.967销售费用9项2.00%831479608财务费用7.04%264294175二净租售收入38850884319销售收入41573980009.1小高层920673600033144120009.2多层15378370005689860009.3公租房4600040001840000009.4地下车位6001500009000000027、10销售税费9项5.55%23073558911土地增值税预缴9项1.00%41573980三利润732964550四所得税三项25%183241137五净利润三-四549723412六税前利润率23%七税后利润率17.44%示例内容示例内容报告逻辑框架404.敏感性分析敏感性分析计算税后利润率销售单价（元）可售面积（平米）公租房占比地价变动（亿元）10.5（0%）14.18 (35%)14.7 (40%)15.23(45%)23000/280007724930%17.18%-0.83%-2.85%-4.76%7173135%12.09%-5.03%-6.94%-8.75%6621340%6.94%-9.27%-11.07%-12.78%6069545%1.70%-13.55%-15.25%-16.86%26000/300007724930%25.70%6.06%3.86%1.78%7173135%19.95%1.32%-0.76%-2.73%6621340%14.13%-3.46%-5.42%-7.28%6069545%8.22%-8.30%-10.14%-11.89%示例内容示例内容报告逻辑框架- 41 -