1、谨呈： 蓝光地产BRC 四川省内重点城市投资研究报告 成都正行致远房地产咨询有限公司 ZhengXingZhiYuan real estate consulting co., LTD 成都东城根上街95号成证大厦9F/2F 9F/2F,Cheng Zheng Building,No.95 Upper Dong Cheng Gen Road,Chengdu,China. 目彔 CONTENTS P Part.1art.1 省内重点城市研究筛选 P Part.2 art.2 重点城市投资研究分析 P Part.3 art.3 城市进入性价值分级 省内重点城市研究筛选 PART.1 【筛选逡辑】首先2、通过城市首先通过城市行政行政能级能级、城市群关联度城市群关联度、开发商战略述求进、开发商战略述求进行行初筛，再通过需求潜力和行业潜力两大维初筛，再通过需求潜力和行业潜力两大维度度1717个因子个因子进行二次筛选进行二次筛选 省内城市省内城市梯级划分梯级划分 Step1. 城市群关城市群关联度联度 Step2. 蓝光战略蓝光战略述求述求 Step3. 城市房地城市房地产投资进产投资进入性入性筛选筛选模型模型 Step4. 非成渝城市群城市不作非成渝城市群城市不作为本次重点研究对象为本次重点研究对象 蓝光已进驻城市不作蓝光已进驻城市不作为本为本次研究对象、增次研究对象、增加战略性进入城市加战略性进3、入城市 通过需求潜力和通过需求潜力和行业行业潜潜力力两两大维度共大维度共1515个因子个因子对剩余城市进行筛选对剩余城市进行筛选 理论优先选择地级市理论优先选择地级市 初次筛选初次筛选 再再次筛选次筛选 【Step1:省内城市梯级划分】理论理论优先选择地级市优先选择地级市 地级市地级市 成都市成都市 自贡市自贡市 攀枝花市攀枝花市 泸州市泸州市 德阳市德阳市 绵阳市绵阳市 广元市广元市 遂宁市遂宁市 内江市内江市 乐山市乐山市 南充市南充市 眉山市眉山市 宜宾市宜宾市 广安市广安市 达州市达州市 雅安市雅安市 巴中市巴中市 资阳市资阳市 县级市县级市 都江堰市 彭州市 邛崃市 崇州市 广汉市 4、什邡市 绵竹市 江油市 峨眉山市 阆中市 华蓥市 万源市 简阳市 西昌市 地级市属于地级行政区，为地方政权，归省管；地级市下辖县级市；地级市属于地级行政区，为地方政权，归省管；地级市下辖县级市； 四川省共辖四川省共辖1818市市3 3自治州，本次研究不考虑阿坝藏族羌族自治州、甘孜藏族自自治州，本次研究不考虑阿坝藏族羌族自治州、甘孜藏族自治州、梁山彝族自治州治州、梁山彝族自治州 【Step2:城市群关联】基于国家战略下的资源偏向考虑，基于国家战略下的资源偏向考虑，优先选择成渝优先选择成渝城市群城市城市群城市 20162016年年4 4月国务院通过月国务院通过成渝城市群发展规成渝城市群发展规划划 5、战略意义：战略意义：引领西部开发开放的国家级城引领西部开发开放的国家级城市群市群 发展定位：发展定位：定位为全国重要的现代产业基定位为全国重要的现代产业基地，西部创新驱动先导区，内陆开放型经地，西部创新驱动先导区，内陆开放型经济战略高地，统筹城乡发展示范区，美丽济战略高地，统筹城乡发展示范区，美丽中国的先行中国的先行区区 成成渝城市群具体范围：重庆渝城市群具体范围：重庆、成都、自贡、成都、自贡、泸州、德阳、绵阳、遂宁、内江、乐山、泸州、德阳、绵阳、遂宁、内江、乐山、南充、眉山、宜宾、广安、达州、雅安、南充、眉山、宜宾、广安、达州、雅安、资阳资阳 “一轴两带、双核三区”的空间格局一轴两带、双核三6、区”的空间格局 地级市地级市 成都市成都市 自贡市自贡市 攀枝花市攀枝花市 泸州市泸州市 德阳市德阳市 绵阳市绵阳市 广元市广元市 遂宁市遂宁市 内江市内江市 乐山市乐山市 南充市南充市 眉山市眉山市 宜宾市宜宾市 广安市广安市 达州市达州市 雅安市雅安市 巴中市巴中市 资阳市资阳市 【Step3:企业战略】剔除剔除省会省会城市成都，增加战略性进入城市西昌市城市成都，增加战略性进入城市西昌市 【成都成都】 公园悦府 雍景园 东方天地 金悦天娇 中央天地 COCO金沙 金悦金沙 花满庭3期 雍锦阁 乐彩城 . 【南充南充】 香江国际 天娇城 COCO香江 地级市地级市 成都市成都市 自贡市自贡市7、 攀枝花市攀枝花市 泸州市泸州市 德阳市德阳市 绵阳市绵阳市 广元市广元市 遂宁市遂宁市 内江市内江市 乐山市乐山市 南充市南充市 眉山市眉山市 宜宾市宜宾市 广安市广安市 达州市达州市 雅安市雅安市 巴中市巴中市 资阳市资阳市 县级市县级市 西昌市西昌市 【Step4:二次筛选】通过前面初筛通过前面初筛后剩余后剩余1414个城市，利用个城市，利用两两大维度大维度1717个评个评价因子筛选模型进行重点城市筛选价因子筛选模型进行重点城市筛选 筛选模型指标解读：筛选模型指标解读： 维度维度 筛选构面筛选构面 指标因子指标因子 指标解读指标解读 筛选标准筛选标准 需求需求潜力潜力 城市发展 与成都的8、城市距离 *判断城市首位度 距离 宏观经济 （需求基础及成长性） GDP总量及增长率 人均GDP及增长率 *城市发展及需求衍生核心指标 排序法 指标参考法：合理值 三大产业结构 三大产业增长率 *经济结构合理性 *城市类型判断、城市需求结构判断 （二级城市对第二产业发展依赖性强，为刚性需求衍生主体） 指标参考法：均值 人口特征 （需求容量） 常住人口总量及增幅 *需求衍生总量及可持续性 排序法 人口净流入量 *流入or流出型城市判断 *常住人口为二级城市需求稳定性的重要判断因素 排序法 消费能力 （需求质量） 人均可支配收入 人均消费支出 *房价的重要支撑指标 排序法 行业行业潜力潜力 风险指9、标 房地产投资在固投中占比情况 *城市经济对房地产投资的依赖度及房地产开发的风险 指标参考法：合理值 房地产投资增速变化情况 指标参考法：合理值 房地产投资增速与GDP增速比变化情况 指标参考法：合理职 市场指标 住宅销售价格 *判断城市楼市价格的支撑度 排序法 供需指标 住宅销售面积/住宅竣工面积 *通过比值看供需关系，0.5-1为合理范围 指标参考法：合理值 自贡市自贡市 眉山市眉山市 宜宾市宜宾市 泸州市泸州市 广安市广安市达州市达州市 德阳市德阳市 雅安市雅安市 资阳市资阳市 绵阳市绵阳市 遂宁市遂宁市 内江市内江市乐山乐山筛选方法筛选方法258KM60KM263KM278KM301K10、M459KM60KM143KM80KM127KM165KM178KM141KM距离排序距离排序11431030152613531006135116055031270170091611991301（9）（10）（3）（4）（11）（5）（2）（13）（7）（1）（12）（8）（6）8.4%10.2%8.5%11.0%10.6%3.1%8.2%9.0%8.8%8.6%13.2%8.0%9.1%通过指标参考，筛选出六个城市通过指标参考，筛选出六个城市全国：6.9%；四川省7.9%；成都市7.9%；平均全国：6.9%；四川省7.9%；成都市7.9%；平均增速：9.5%；增速：9.5%；GDP增速与房地11、产行业关系：GDP增速与房地产行业关系：4%：萎缩4%：萎缩；4-；4-5%：停滞；5-8%：稳定发展；8%：高速发展；5%：停滞；5-8%：稳定发展；8%：高速发展；直接排除达州市直接排除达州市41447（6026）34379（4999）34060（4952）31714（4611）31046（4514）24343（3540）45701（6645）32523（4729）35702（5191）35754（5199）27868（4052）32080（4664）39973（5812）（2）平稳发展（6）快速发展（7）快速发展（10）快速发展（11）快速发展（13）（1）平稳发展（8）快速发展（5）平12、稳发展（4）平稳发展（12）快速发展（9）快速发展（3）平稳发展第一产业占比第一产业占比11.2%15.5%14.2%12.4%16.2%21.5%13.0%14.4%19.7%15.3%15.5%15.9%11%第二产业占比第二产业占比58.1%56.1%58.3%59.6%51.7%48.7%56.3%55.9%55.3%50.5%56.2%59.9%59%第三产业占比第三产业占比30.7%28.4%27.5%28.0%32.0%29.8%30.8%29.7%24.9%34.2%28.4%24.2%30%第一产业增速第一产业增速3.8%4.0%3.9%3.8%3.8%3.9%3.7%3.913、%3.9%3.8%3.6%3.9%3.9%第二产业增速第二产业增速8.2%11.4%8.6%12.5%11.6%-0.2%8.4%10.2%9.7%9.3%16.3%8.2%9.8%第三产业增速第三产业增速10.5%10.8%10.3%10.5%12.0%9.6%10.0%8.9%10.0%9.4%12.0%9.3%9.4%-50.48-48.97-103.10-77.18-142.74-126.04-38.68-0.22-146.77-68.31-49.80-46.43-27.74（7）（5）（10）（9）（12）（11）（3）（1）（13）（8）（6）（4）（2）277300449429314、25557351155357477329374326（11）（10）（3）（4）（10）（1）（7）（12）（6）（2）（8）（5）（9）2.441.162.003.521.53.710.230.312.213.290.750.711.05（4）（8）（6）（2）（7）（1）（13）（12）（5）（3）（10）（11）（9）26267263952620726656260722388427049253182642427170250122578724251（6）（5）（7）（3）（8）（12）（2）（10）（4）（1）（11）（9）18361186981761317893184001650919915、71155281765818133169231639126361（4）（2）（8）（6）（3）（10）（1）（12）（7）（5）（9）（11）20%19%12%13%16%6%12%5%19%17%11%15%15%指标参考指标参考20-30%为合理区间；20-30%为合理区间；指标反映城市经济对于房地产的依赖程度指标反映城市经济对于房地产的依赖程度24%29%-13%2%51%-13%21%8%18%-6%30%7%21%指标参考指标参考15-20%为合理范围15-20%为合理范围2.892.850.204.802.590.872.092.240.912.33指标参考指标参考1-2为合理范围16、1-2为合理范围市场指标市场指标2280.00465759005433415949894038380037994462590040584376排序法排序法供需指标供需指标0.350.620.540.220.360.240.300.680.750.600.450.360.54指标参考指标参考0.5-1为合理范围0.5-1为合理范围行业潜力行业潜力地级市地级市风险指标风险指标消费能力消费能力（需求质量）（需求质量）常住人口（万）常住人口（万）净流入量净流入量人口特征人口特征（需求容量）（需求容量）常住人口年增幅（万）常住人口年增幅（万）人均GDP（元）人均GDP（元）GDP总值（亿）GDP总值（亿17、）GDP增长率GDP增长率指标参考，首先筛选出二产占比和增速双高的城指标参考，首先筛选出二产占比和增速双高的城市；再以二产占比指标为主，增速为辅筛选城市市；再以二产占比指标为主，增速为辅筛选城市二产占比平均值：56%二产占比平均值：56%二产增速均值作为参考指标：10%二产增速均值作为参考指标：10%筛选出常住人口总量和增幅双高城市；再以常住人筛选出常住人口总量和增幅双高城市；再以常住人口规模为主要参考指标筛选城市口规模为主要参考指标筛选城市按常住人口总量排序按常住人口总量排序年常住人口增幅：1.6万人年常住人口增幅：1.6万人按人均可支配收入和人均消费支出排序，筛选出按人均可支配收入和人均消18、费支出排序，筛选出前八个城市前八个城市按人均GDP排序，筛选出前八个城市按人均GDP排序，筛选出前八个城市800-1300美元：启动发展；1300-3000美元：加800-1300美元：启动发展；1300-3000美元：加速发展；3000-5000美元：快速发展；5000-8000速发展；3000-5000美元：快速发展；5000-8000美元：平稳发展；8000美元以上：发展减缓美元：平稳发展；8000美元以上：发展减缓按GDP总量排序，筛选出前八个城市按GDP总量排序，筛选出前八个城市人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）人均消费支出（元）人均消费支出（元）三次产业三次产业住宅销售面积/19、住宅竣工住宅销售面积/住宅竣工面积比面积比房地产投资在固投中占比房地产投资在固投中占比房地产开发投资增速房地产开发投资增速房地产投资增速与GDP增房地产投资增速与GDP增速比速比宏观经济宏观经济（需求基础及成长性）（需求基础及成长性）需求潜力需求潜力城市距离城市距离住宅价格住宅价格数据来源于四川省2016年统计年鉴；筛选方法详见表格右栏；红色图框为通过每个评价因子筛选出的城市 【Step4:二次筛选】最终筛选出重点最终筛选出重点城市有：城市有：自贡、眉山、宜宾、德阳、自贡、眉山、宜宾、德阳、资阳、绵阳、遂宁、资阳、绵阳、遂宁、乐山、南充、泸州、达州和西昌（开发商述求）乐山、南充、泸州、达州和西20、昌（开发商述求） 重点城市投资研究分析 PART.2 【城市楼市投资潜力研究框架】 A.城市基本面 B.城市发展面 C.市场环境面 城市城市地位地位 宏观经济宏观经济 产业发展产业发展 人口人口财富财富 城市发展规划城市发展规划 区域发展规划区域发展规划 土地市场土地市场 住宅市场住宅市场 典型项目典型项目 标杆房企标杆房企 开发环境开发环境 德阳市 1 【城市地位城市占位】成成德同城化德同城化、成都北部新城、成都北部新城 城市区位城市区位德阳市位于成都平原东北角,距离成都市约距离成都市约6060公里公里,随着成绵乐城际高铁的通行，车程只需27分钟； 成都大都市规划成都大都市规划成德同城化、北21、成德同城化、北部新城部新城 加快建设成都现代化国际大都市北部新城北部新城，推动以成都主城区为核心，南有天府新区、北有德阳新城的“一核两中心”“一核两中心”格局； 五大方面协同发展五大方面协同发展：区域规划协同、产业布局协同、交通建设协同、城市品质功能协同、政策机制协同 【城市地位城市价值】依附于成都，形成与成都的依附于成都，形成与成都的5 5大协同大协同发展机制发展机制 经济经济 20162016年年GDPGDP总量排名第三，人均总量排名第三，人均GDPGDP排名第三排名第三； 成都GDP总量排名第一，人均GDP排名第一； 绵阳GDP总量排名第二，人均GDP排名第二。 规划规划 对内全域城镇化22、对外成德同城化 产业产业 提升提升机械制造、食品、化工、医药传统优势产业；传统优势产业；中国重大技术装备制造业基地 大力发展大力发展高端装备、新能源、生物产业等战略新兴产业战略新兴产业 交通交通 成德一体“综合全域快速”交通体系，打造成德半小时生活圈成德一体“综合全域快速”交通体系，打造成德半小时生活圈 公路：成都北延线预计2020年建成，预留BRT通道；成德大道、旌江快速干线、中金快速通道中江段建成通车； 轨道：规划对接成都地铁1号线、3号线、5号线、15号线等4条地铁“北延线” 铁路：成绵乐高铁已通车，距离成都27分钟 城市城市 品质品质 城市管理、公共服务、社会保障、生态建设等向成都看23、齐、与成都同质； 推进旧城改造、棚户区改造 【宍观经济】城市经济稳健增长；城市经济稳健增长；GDPGDP总量和人均总量和人均GDPGDP位居位居省内第三省内第三 17521752 14.414.4 15.615.6 13.013.0 10.010.0 9.09.0 8.28.2 8.48.4 0510152005001000150020002010201120122013201420152016GDP总量（亿元） 增速（%） 20102010- -20162016年年德阳德阳市市GDPGDP总量及增速总量及增速情况情况 川内城市川内城市 GDPGDP总量（总量（亿）亿） 人均人均GDPGDP（24、元）元） GDPGDP排名排名 人均人均GDPGDP排名排名 成都 12170 77470 1 2 绵阳 1830 38358 2 6 德阳德阳 17521752 4988249882 3 3 3 3 宜宾 1653 36816 4 9 南充 1651 25949 5 18 泸州 1482 34582 6 12 达州 1447 25991 7 17 乐山 1407 43140 8 5 凉山 1404 29998 9 16 内江 1298 34700 10 11 自贡 1235 44566 11 4 眉山 1117 37225 12 8 广安 1079 33223 13 13 攀枝花 1015 25、82327 14 1 遂宁 1008 30652 15 14 资阳 943 37481 16 7 广元 660 25095 17 19 雅安 545 35255 18 10 巴中 545 16363 19 21 阿坝州 281 30246 20 15 甘孜州 230 19727 21 20 全省全省 3268132681 3983539835 20162016年四川省内年四川省内城市城市GDPGDP和人均和人均GDPGDP情况情况 20102010- -20162016年德阳市人均年德阳市人均GDPGDP及名义增速情况及名义增速情况 19.319.3 23.523.5 4.24.2 20.6226、0.6 8.88.8 6.36.3 9.19.1 051015202501000020000300004000050000600002010201120122013201420152016人均GDP（元） 增速（%） 备注：上述数据来源于统计年鉴、统计公报 【产业发展产业结构】二产主导二产主导，受产业结构，受产业结构调整影响，调整影响，二产占比及增速逐渐二产占比及增速逐渐下滑；下滑；五五大支柱大支柱产业产业+ +三大新兴产业三大新兴产业 57.8%57.8% 60.0%60.0% 60.2%60.2% 60.1%60.1% 59.7%59.7% 58.6%58.6% 55.7%55.7% 2527、.6%25.6% 24.4%24.4% 24.7%24.7% 26.0%26.0% 27.1%27.1% 28.5%28.5% 31.8%31.8% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2010201120122013201420152016一产占比 二产占比 三产占比 20102010- -20162016年年德阳德阳市三产各自占比情况市三产各自占比情况 18.3%18.3% 21.0%21.0% 15.8%15.8% 11.4%11.4% 10.1%10.1% 8.4%8.4% 9.2%9.2% 0%5%10%15%20%25%201020112012201328、201420152016一产增长 二产增长 三产增长 20102010- -20162016年年德阳德阳市市三三产增长情况产增长情况 40.4%40.4% 18.4%18.4% 12.5%12.5% 8.5% 5.1% 15.1% 机械行业 食品行业 化工行业 建材行业 医药行业 其他行业 20162016年一年一季度季度德阳德阳市支市支柱产柱产业在业在工业工业中占中占比比 德阳支柱性产业：德阳支柱性产业：机械产业、食品产业、化工产业、机械产业、食品产业、化工产业、建材行业、医药行业建材行业、医药行业；2016年Q1，德阳市五大支柱产业共占工业生产总值的84.9%，是德阳市工业经济发展的重要支29、柱； 战略性新兴产业：战略性新兴产业：新能源产业、生物产业、高端装备新能源产业、生物产业、高端装备制造业制造业发展向好；发展向好；2016Q1-Q3分别增速17.0%、19.1%、17.7%。 一一产：二产：三产产：二产：三产=12.5:55.7:31.8=12.5:55.7:31.8 【产业发展机械产业】龙头国企主导龙头国企主导产业发展产业发展，处于，处于粗放粗放式阶段式阶段；受；受产品附加值低产品附加值低、产、产能过剩、结构调整等因素影响，能过剩、结构调整等因素影响，机械行业缺乏机械行业缺乏竞争力，产业发展空间有限竞争力，产业发展空间有限 单位：单位：% % 20112011年年 201230、2012年年 20132013年年 20142014年年 20152015年年 20162016年年 德阳市德阳市 23.5 16.8 11.2 10.8 9.0 9.7 机械行业机械行业 17.317.3 6.96.9 12.112.1 12.512.5 6.46.4 11.111.1 食品行业食品行业 21.8 18.0 10.1 7.9 9.0 2.0 化工行业化工行业 29.0 26.4 5.7 2.5 3.1 6.1 医药行业医药行业 36.1 30.8 21.9 13.2 13.8 15.2 建材行业建材行业 39.8 28.3 14.9 14.6 18.0 12.4 20112031、11- -20162016年德阳市传统支柱产业增加值增速情况年德阳市传统支柱产业增加值增速情况 “十二五”以来，机械行业经历了两次机械行业经历了两次下行下行：2012年受“三大厂”（东气、东电、二重）订单业务下滑的影响，导致机械行业出现一波下行的走势，当年增速仅为6.9%，比2011年下降10.4个百分点，随后两年逐步企稳回升；2015年受二重集团重组等因素影响，机械行业增速再次大幅回落，增速为6.4%，比2014年下降6.1个百分点; 机械产业龙头企业机械产业龙头企业总量占比较大，总量排行前五的企业占机械行业比重达30%，对机械行业影响突出对机械行业影响突出； 总体上看，机械行业发展还处于粗32、放型阶段粗放型阶段，产品的附加价值低，利润低，行业发展易受市场等因素影响，波动较大；同时全球装备制造业已供过于求已供过于求，机机械行业缺乏械行业缺乏竞争力。竞争力。 单单 位位 名名 称称 工业总产值（万元）工业总产值（万元） 一季度累计一季度累计 同比同比% % 占机械占机械行业行业 比重比重% % 机械行业合计 3821086 8.4 100 四川宏华石油设备有限公司 375967 28.0 9.8 东方电气集团东方汽轮机有限公司东方电气集团东方汽轮机有限公司 259559259559 - -13.713.7 6.86.8 东方电气集团东方电机有限公司东方电气集团东方电机有限公司 180033、94180094 - -11.011.0 4.74.7 中国第二重型机械集团公司中国第二重型机械集团公司 165027165027 3.13.1 4.34.3 特变电工（德阳）电缆股份有限公司 162962 11.6 4.3 20162016年年Q1Q1德阳市德阳市机械行业排名前五企业情况机械行业排名前五企业情况 【产业发展食品行业】受制于受制于三公消费限制，三公消费限制，产业产业已出现已出现负增长状况，后续突破性增长可能性低负增长状况，后续突破性增长可能性低 单位：单位：% % 20112011年年 20122012年年 20132013年年 20142014年年 20152015年年 2034、162016年年 德阳市德阳市 23.5 16.8 11.2 10.8 9.0 9.7 机械行业机械行业 17.317.3 6.96.9 12.112.1 12.512.5 6.46.4 11.111.1 食品行业食品行业 21.821.8 18.018.0 10.110.1 7.97.9 9.09.0 2.02.0 化工行业化工行业 29.0 26.4 5.7 2.5 3.1 6.1 医药行业医药行业 36.1 30.8 21.9 13.2 13.8 15.2 建材行业建材行业 39.8 28.3 14.9 14.6 18.0 12.4 20112011- -20162016年德阳市传统支柱35、产业增加值增速情况年德阳市传统支柱产业增加值增速情况 主要企业主要企业 绵竹剑南春绵竹剑南春 什邡卷烟厂什邡卷烟厂 什邡蓝剑集团什邡蓝剑集团 广广汉金雁汉金雁 华润雪花华润雪花 - -7.37.3 - -7 7 - -8.48.4 - -8.78.7 - -9 9 - -8 8 -10-8-6-4-201700180019002000210022002016.7 2016.8 2016.9 2016.1 2016.11 2016.12当期产量（亿支） 累计增长率（%） 20162016年年Q3Q3- -Q4Q4全国卷烟市场产量及增速情况全国卷烟市场产量及增速情况 -5005010020082036、09201020112012201320142015白酒销售收入增速（%） 白酒利润总额增速（%） 20082008- -20152015年全国白酒市场销售收入和利润情况年全国白酒市场销售收入和利润情况 【产业发展化巟行业】非高附加值产品、产能过剩及环保非高附加值产品、产能过剩及环保要求，要求，后续后续发展走发展走低可能性较大低可能性较大 20122012- -20152015全国化工行业营收情况全国化工行业营收情况 德阳化工行业现状：德阳化工行业现状： 受化工行业产能过剩，化工行业产能过剩，市场供需矛盾突出等因素影响，加之2014年德阳科技和德阳特种新材料两家重点企业破产，德阳市化工行业逐年37、下降德阳市化工行业逐年下降，2014年增速仅为2.5%，较2011年增速下降了26.5个百分点，回落巨大； 2015年起受重点龙头企业拉动，行业呈现回暖态势，但拉动有限； 龙蟒集团（复合肥、工业磷铵）、金路集团（树脂）、广宇化工（氮肥），非高附加值产品非高附加值产品 35433543 22.50%22.50% 4%4% 7%7% 0%5%10%15%20%25%010002000300040002012201320142015营收（亿元） 营收增速（%） 单位：单位：% % 20112011年年 20122012年年 20132013年年 20142014年年 20152015年年 2016238、016年年 德阳市德阳市 23.5 16.8 11.2 10.8 9.0 9.7 机械行业机械行业 17.317.3 6.96.9 12.112.1 12.512.5 6.46.4 11.111.1 食品行业食品行业 21.821.8 18.018.0 10.110.1 7.97.9 9.09.0 2.02.0 化工行业化工行业 29.029.0 26.426.4 5.75.7 2.52.5 3.13.1 6.16.1 医药行业医药行业 36.1 30.8 21.9 13.2 13.8 15.2 建材行业建材行业 39.8 28.3 14.9 14.6 18.0 12.4 20112011- 39、-20162016年德阳市传统支柱产业增加值增速情况年德阳市传统支柱产业增加值增速情况 全国化工全国化工行业行业现状现状： 营收增速不断下滑，面临着效益下滑、产能过剩、成本上升、资源环境约束以及创新能力不足等诸多挑战。 【产业发展建材、医药行业】建材行业发展稳健建材行业发展稳健；医药行医药行业业基于原材料种植基地及国家产业扶持，基于原材料种植基地及国家产业扶持，未来发展强劲未来发展强劲 单位：单位：% % 20112011年年 20122012年年 20132013年年 20142014年年 20152015年年 20162016年年 德阳市德阳市 23.5 16.8 11.2 10.8 9.40、0 9.7 机械行业机械行业 17.317.3 6.96.9 12.112.1 12.512.5 6.46.4 11.111.1 食品行业食品行业 21.821.8 18.018.0 10.110.1 7.97.9 9.09.0 2.02.0 化工行业化工行业 29.029.0 26.426.4 5.75.7 2.52.5 3.13.1 6.16.1 医药行业医药行业 36.136.1 30.830.8 21.921.9 13.213.2 13.813.8 15.215.2 建材行业建材行业 39.839.8 28.328.3 14.914.9 14.614.6 18.018.0 12.41241、.4 20112011- -20162016年德阳市传统支柱产业增加值增速情况年德阳市传统支柱产业增加值增速情况 建材行业：建材行业： 建材行业2013年出现大幅的下滑，主要由于灾后重建结束，以及企业的合并、淘汰、转型； 但近年来增速仍保持在10%以上，高于德阳市平均水平，呈现良好的发展态势良好的发展态势。 医药医药行业：行业： 原材料（丹参、白芍、桔梗、瓜蒌、厚朴等）多种多种中药材种植基地中药材种植基地；中江县是全国五个无公害中药材生产示范基地县之一； 在德阳高新技术产业开发区、绵竹江苏工业园、什邡市经济开发区打造三个百亿级医药产业三个百亿级医药产业园区；园区； 产业政策扶持产业政策扶持。国42、务院颁布关于加快培育和发展战略性新型产业的决定和中国制造2025为产业发展带来重大利好。 中国驰名商标中国驰名商标 “盖克”、“逢春”“盖克”、“逢春” 四川名牌产品四川名牌产品 “复方丹参片”“当飞利肝宁胶囊”“复方丹参片”“当飞利肝宁胶囊” 占有率全国第一占有率全国第一 “复方“复方氨酚烷胺氨酚烷胺胶囊”“氨胶囊”“氨咖黄敏咖黄敏胶囊”胶囊” “六“六味地黄味地黄胶囊”胶囊” 【产业发展新兴产业新能源】新能源汽车新能源汽车是是核心核心发展发展方向，方向，但目前整体但目前整体产业规模较小，处于起步阶段产业规模较小，处于起步阶段 四川省新能源产业布局四川省新能源产业布局“十三五”四川新能源产业43、布局将以成都、德阳、攀枝花、乐山成都、德阳、攀枝花、乐山等地为主体形成核核心发展区心发展区，以自贡、泸州、绵阳、南充、宜宾、广安、巴中、雅安、眉山、阿坝、甘孜、凉山等地为主体形成重点拓展区，辐射带动全省其他地区新能源产业发展。 德阳新能源产业布局德阳新能源产业布局依托高新技术开发区和经济技术开发区，重点发展大型核能和风能设备制造，建设国家重要的以核能和风能设备制造为主以核能和风能设备制造为主的新能源产业基地。 德阳高新技术开发区德阳高新技术开发区 高端装备制造、生物医药、新材料新能源三大产业聚集度已达83%； 2016年3月与北京电庄携手打造新能源汽车产业新能源汽车产业集群集群； 德阳经济技术44、开发区德阳经济技术开发区 金迪新能源汽车产业园：建面1.5万，首期投资1.5亿元，主要从事新能源专用车辆、轻量化电动车及充电设备研发制造设备研发制造；20162016年产值年产值1.21.2亿，产量亿，产量1 1万辆，到万辆，到20182018年年产量年年产量4 4万辆，产值万辆，产值5 5亿元亿元。 德阳经济技术开发区德阳经济技术开发区 德阳高新技术开发区德阳高新技术开发区 【产业发展新兴产业高端装备制造】从劳动密集型传统制从劳动密集型传统制造业向高端智能制造业转型造业向高端智能制造业转型，产业发展基础较好，产业发展基础较好 东东汽成功创建国家唯一自主知识产权重型燃机长寿命高汽成功创建国家唯45、一自主知识产权重型燃机长寿命高温材料国家重点温材料国家重点实验室；实验室； 航空与燃机航空与燃机产业产业 德阳打造国家高端装备制造产业创新发展示范基地德阳打造国家高端装备制造产业创新发展示范基地 德阳的东深新能源公司已在国际上率先实现金属（铝）德阳的东深新能源公司已在国际上率先实现金属（铝）燃料电源、动力电池产业化燃料电源、动力电池产业化 互联网互联网+ +智能制造”战略和装备制造工业云平台建设智能制造”战略和装备制造工业云平台建设 劳劢密集型传统制造业 高端智能制造业 四川宏华石油设备有限公司四川宏华石油设备有限公司 从事石油钻采设备研究、设计、制造、成套和技术服 东方电气集团东方汽轮机有限46、公司东方电气集团东方汽轮机有限公司 从事电站动力设备和新能源领域开发与制造 东方电气集团东方电机有限公司东方电气集团东方电机有限公司 能源设备制造 中国第二重型机械集团公司中国第二重型机械集团公司 中国最大的重大技术装备研制基地 特变电工（德阳）电缆股份有限公司特变电工（德阳）电缆股份有限公司 中国最大变压器、电线电缆、高压电子铝箔新材料及太阳能光伏产品研发、制造基地和系统集成商 【产业发展新兴产业生物医药】依托德阳丰富的中药材资依托德阳丰富的中药材资源基础，源基础，生物医药产业快速发展生物医药产业快速发展 药材种植 材料加工 产品研发 药品生产 物流运输 支撑产品 服务机构 药品 保健品 治47、疗 保健 养生养老 上游产业上游产业 中游产业中游产业 下游产业下游产业 发展发展规划规划 德阳将医药产业作为支撑德阳未来发展的重要战略产业支撑德阳未来发展的重要战略产业，提出打造千亿医药产业目标； 医药产业包括：药品、医疗器械、药用原辅料、药械包装材料及容器、保健食品、功能性化妆品、医用材料等产品的研发、生产、流通和服务外包； 落位项目落位项目 2016年德阳设立100亿元生物医药产业发展基金； 2015年投资20亿元的中国（西部）微创国际医学中心落户； 中健联生物科技股份有限公司拟在德阳经开区成立“中健联生物医药科技（四川）股份有限公司”，创建国家级生物医药产业园； 德阳高新区、绵竹江苏工48、业园、什邡市经济开发区打造三个百亿级三个百亿级医药产业医药产业园区园区； 【财富结构】“大基座”型财富结构“大基座”型财富结构；传统产业无爆发式增；传统产业无爆发式增长机会，战略新兴产业可能带来部分高知研发人员和大量技长机会，战略新兴产业可能带来部分高知研发人员和大量技术蓝领术蓝领 产业产业 人员人员 发展趋势发展趋势 机械产业 研发、生产加工非高附加值产品 研发人员、技术蓝领 产能过剩、附加值低 食品行业 生产加工酒类、烟草主导 老板、大量蓝领 三公限制、产能过剩 化工行业 生产加工复合肥、氮肥等非高附加值产品 大量蓝领 产能过剩、非高附加值产品 建材行业 生产建工水等 老板和打工者两级分化49、 近年来增速10%以上，发展平稳 生物医药 种植、研发、生产 研发人员和一线加工制造工人 具备良好发展基底，中药材种植基地 新能源 制造为主，研发为辅 研发人员、技术蓝领 起步阶段、国家新型战略产业，发展态势不明 趋势较难预判 高端智能装备制造 制造为主，研发为辅 研发人员、技术蓝领 向智能制造业转型 财富结构示意：财富结构示意： 【城市人口】高基数的流出型城市高基数的流出型城市，常住人口总量逐年下滑，常住人口总量逐年下滑 德阳市德阳市历年人口总量及增长特征历年人口总量及增长特征 20102010 20112011 20122012 20132013 20142014 20152015 户籍人50、口户籍人口 （万人）（万人） 389.2 390.5 391.5 392 392.5 390 常住人口常住人口 （万人）（万人） 361.6 359.2 353.1 352.4 351.1 351.3 常住人口常住人口 增幅增幅 - -4.14.1 - -2.42.4 - -6.16.1 - -0.70.7 - -1.31.3 0.20.2 常住人口常住人口 增速增速 - -1.12%1.12% - -0.67%0.67% - -1.69%1.69% - -0.21%0.21% - -0.37%0.37% 0.06%0.06% 净流入人口净流入人口 （万人）（万人） -27.6 -31.31 51、-38.37 -39.6 -41.4 -38.7 361.6361.6 359.2 359.2 353.1 353.1 352.4352.4 351.1351.1 351.3351.3 0.7%0.7% 1.6%1.6% 1.8%1.8% 2.2%2.2% 1.5%1.5% 1.4%1.4% 0%1%1%2%2%3%330340350360370380390400201020112012201320142015户籍人口 常住人口 自然增长率 20152015年川内城市人口特征年川内城市人口特征 备注：上述数据来源于统计年鉴；净流入人口=常住人口-户籍人口 川内城市川内城市 常住人口常住人口 (52、 (万人）万人） 户籍人口户籍人口 （万人）（万人） 净流入净流入 （万人）（万人） 常住人口常住人口 排名排名 净流出净流出 排名排名 成都市 1466 1228 23.8 1 流入型 南充市 636 742 -105.9 2 4 达州市 557 683 -126.0 3 3 泸州市 506 429 -77.2 4 6 绵阳市 477 546 -68.3 5 7 凉山州 468 512 -43.8 6 13 宜宾市 449 552 -103.1 7 5 内江市 374 420 -46.4 8 12 资阳市 357 504 -146.8 9 1 德阳市德阳市 351351 390390 - -53、38.738.7 1010 1515 巴中市 333 380 -46.6 11 11 遂宁市 329 379 -49.8 12 9 乐山市 326 354 -27.7 12 16 广安市 325 467 -142.7 13 2 眉山市 300 349 -49.0 14 10 自贡市 277 328 -50.5 15 8 广元市 263 305 -42.3 16 14 雅安市 155 155 -0.2 17 17 攀枝花市 123 111 12.6 18 流入型 甘孜州 116 109 7.3 19 流入型 阿坝州 93 91 1.6 20 流入型 【小学生人口规模】德德阳阳6 6年时间小学生人54、口规模下降年时间小学生人口规模下降4.23%4.23%，高于全国平均水平高于全国平均水平 德阳市历年小学生数量及增速德阳市历年小学生数量及增速 - -5.79%5.79% - -4.42%4.42% - -3.26%3.26% - -2.51%2.51% 2.45%2.45% 3.68%3.68% - -0.18%0.18% -8%-6%-4%-2%0%2%4%6%15.015.516.016.517.017.518.02010201120122013201420152016小学生人口数量（万人） 增速（%） 20102010年全国小学生在校人数年全国小学生在校人数9940.709940.7055、万人，万人，20152015年全国小学生在校人数年全国小学生在校人数9692.29692.2万人，万人，6 6年时间减少年时间减少248248万，万，下降下降2.50%2.50%； 20102010年德阳小学生在校人数年德阳小学生在校人数17.6417.64万人，万人，20152015年德阳小学生在校人数年德阳小学生在校人数16.8916.89万人，万人，6 6年时间减少年时间减少0.750.75万人，万人，下降下降4.23%4.23%； 小学生数量小学生数量变化反映出城市变化反映出城市的吸引力的吸引力变化，进而反映出城市真实的楼市价值；小学生数量增长越快，城市的楼市更具投变化，进而反映出城市56、真实的楼市价值；小学生数量增长越快，城市的楼市更具投资价值资价值 【收入水平】高高收收入、高消费型城市入、高消费型城市 20152015年年 同类型城市同类型城市 城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元） 城镇居民人均消费性支出城镇居民人均消费性支出 （元）（元） 人均消费性支出占人均可支配收人均消费性支出占人均可支配收入中的比例入中的比例 绝对值绝对值 排名排名 绝对值绝对值 排名排名 比例比例 排名排名 自贡自贡 26267 6 18367 3 69.92% 3 眉山眉山 26395 4 18698 2 70.84% 2 德阳德阳 2704927049 2 2 19971157、9971 1 1 73.83%73.83% 1 1 资阳资阳 26424 3 17658 6 66.83% 7 绵阳绵阳 27170 1 18133 4 66.74% 8 遂宁遂宁 25102 8 16923 8 67.42% 5 乐山乐山 26361 5 17873 5 67.80% 4 宜宾宜宾 26207 7 17613 7 67.21% 6 历年历年德阳市城镇居民人均可支配收入情况德阳市城镇居民人均可支配收入情况 历年历年德阳市城镇居民人均消费支出情况德阳市城镇居民人均消费支出情况 0%5%10%15%05000100001500020000250002010201120122013258、0142015人均消费支出（城镇） 增速 0%5%10%15%20%0100002000030000201020112012201320142015城镇居民人均可支配收入（元） 增速（%） 【收入水平】收入差距收入差距大；高收入集中在企事业单位、金融、大；高收入集中在企事业单位、金融、制造业和建筑业制造业和建筑业 按国民经济行业分组按国民经济行业分组 分行业从业人员年末人数（万人）分行业从业人员年末人数（万人） 行业单位在岗职工平均工资（元）行业单位在岗职工平均工资（元） 20152015年年 20142014年年 同比（同比（% %） 20152015年年 20142014年年 同比（同比（59、% %） 总计总计 220.27 219.24 0.47% 2835979 2591398 9.44% 农、林、牧、渔业农、林、牧、渔业 78.24 79.43 -1.50% 6664 5143 29.57% 采矿业采矿业 1.26 1.44 -12.50% 27959 26195 6.73% 制造业制造业 31.6731.67 34.02 -6.91% 13757031375703 1267739 8.52% 电力、热力、燃气及水生产和供应业电力、热力、燃气及水生产和供应业 0.58 0.65 -10.77% 43898 46674 -5.95% 建筑业建筑业 19.8519.85 18.360、4 8.23% 294139294139 320348 -8.18% 批发和零售业批发和零售业 14.48 13.61 6.39% 78008 84446 -7.62% 交通运输、仓储和邮政业交通运输、仓储和邮政业 2.36 4.41 -46.49% 73254 67431 8.64% 住宿和餐饮业住宿和餐饮业 16.4616.46 16.47 -0.06% 28029 28422 -1.38% 信息传输、软件和技术服务业信息传输、软件和技术服务业 2.65 2.89 -8.30% 46338 38380 20.73% 金融业金融业 2.06 2.17 -5.07% 126417126417 61、109383 15.57% 房地产业房地产业 1.21 2.42 -50.00% 33228 29478 12.72% 租赁和商务服务业租赁和商务服务业 4.03 5.49 -26.59% 26091 24405 6.91% 科学研究和技术服务业科学研究和技术服务业 1.78 0.66 169.70% 51791 37720 37.30% 水利、环境和公共设施管理业水利、环境和公共设施管理业 0.81 2.85 -71.58% 23417 20868 12.21% 居民服务、修理和其他服务业居民服务、修理和其他服务业 16.9916.99 17.93 -5.24% 5421 5736 -5.462、9% 教育教育 8.18 5.85 39.83% 230544230544 183057 25.94% 卫生和社会工作卫生和社会工作 4.86 5.29 -8.13% 151041151041 121026 24.80% 文化、体育和娱乐业文化、体育和娱乐业 9.13 1.61 467.08% 7233 6236 15.99% 公共管理、社会保障和社会组织公共管理、社会保障和社会组织 3.66 3.74 -2.14% 206804206804 168711 22.58% 城市地位：成都同城化、北部新城站位；城市首位度低，依附亍成都収展； 城市经济：城市经济总量川内第三，稳健增长； 城市产业：二63、产主导型，传统产业无爆収式增长机会，财富结构呈“大基座”型金字塔结构； 人口财富：人口规模中等癿流出型城市；常住人口逐渐下降；强消费型城市；收入差距大。 1、德阳市 /楼市投资环境分析 * *Chapter A Chapter A 城市基本面 依附成都发展，经济总量川内第三，但产业无跳增点 二产主导下，财富结构呈正金字塔状 人口规模成长有限，低城市首位下，人口流向成都 较好癿经济及人口基底，产业结构优化阶段 内生型市场，短期地缘性刚需将持续释放 【城市规划】以德阳中心城区为核以德阳中心城区为核，布局，布局“一核、两片、三“一核、两片、三轴”空间发展格局轴”空间发展格局，强化强化“大德阳”中心价64、值“大德阳”中心价值，吸附周边乡，吸附周边乡镇县进城镇县进城 市域空间布局：市域空间布局： 市市域形成“一核、两片、三轴”空间格局域形成“一核、两片、三轴”空间格局。 一一核：核：打造中部城镇密集区形成组团城市，促进全域统筹； 两两片：片：东南部丘陵片区、西部龙门山片区特色发展； 三轴：三轴：以三大发展轴对接区域，推进成德同城。 城市发展战略城市发展战略： 1 1、创新引领：、创新引领：抓住全面创新改革试验，聚集一流创新企业，吸引一流创新人才，形成以创新为引领的发展模式； 2.2.成德同城：成德同城：加强成德城际之间的互联互通，实现与成都的同城化、同发展、共繁荣。 3.3.市县一体：市县一体：65、推动“大德阳”一体发展，强化中部城镇密集地区的引领作用； 4.4.生态品质：生态品质：建设具有一流公共服务和人居环境的城市。 【中心城区规划】沿中部城市综合发展带向南发展，沿中部城市综合发展带向南发展，南部片区南部片区作为城市门户，是城市未来作为城市门户，是城市未来发展的核心区域发展的核心区域 城市发展方向城市发展方向： 德阳市城市总体规划（2016-2030）中明确指出：重点向南发展，推进成德同城向南发展，推进成德同城，城市发展方向为南进、东拓、西扩、北优。 区域区域 主要功能主要功能 东部片区东部片区 位于位于东部生态休闲旅游区，东部生态休闲旅游区，以发展现代教育、医疗卫生、健康养生、旅游66、休闲、 运动康体为主 西部片区西部片区 位于西部产业集聚发展区西部产业集聚发展区，以科技创新产业为主导，打造“城市新引 擎”，主要功能为科技创新、工业制造、商务商业等 南部片区南部片区 提升打造城市门户形象城市门户形象，对接成都，主要功能为装备制造、产业创新、装备制造、产业创新、 文化商贸等文化商贸等 北部片区北部片区 依托高铁德阳站建设新兴商务功能区新兴商务功能区， 主要功能为商务服务、现代商业、休闲商务中心 中部片区中部片区 老城区，行政文化商业中心行政文化商业中心；城区提档升级，发展综合服务功能 德阳市城市总体规划（德阳市城市总体规划（20162016- -20302030） 1、德阳市67、 /楼市投资环境分析 * *Chapter B Chapter B 城市发展面 城市规划：从市域规划来看，积极推进“大德阳”市县一体化发展，吸附周边乡镇县进城 中心城区规划：城市重点向卓发展 存在增量机会：周边乡镇县进城客群 核心发展方向：沿中部城市综合发展带向卓 【土地市场】近两年德阳土地近两年德阳土地供需处于供需处于低位低位，市区土地成交，市区土地成交均价均价296296万万/ /亩亩，楼面地价，楼面地价740740- -980980元元/ / 1717 1313 7 7 2 2 3 3 0510152025303520122013201420152016供应宗数 成交宗数 历年历年德阳主68、城区土地（住宅）供销情况德阳主城区土地（住宅）供销情况 单位：宗 975975 642642 871871 121121 115115 050010001500200020122013201420152016供应面积 成交面积 历年历年德阳主城区土地（住宅）供销情况德阳主城区土地（住宅）供销情况 单位：亩 8787 8787 119119 182182 296296 41% 0% 7% 0% 41% 0%20%40%60%010020030040020122013201420152016成交均价 （万元/亩） 溢价率 历年历年德阳主城区土地（住宅）成交均价德阳主城区土地（住宅）成交均价 备注：69、统计范围只包括德阳旌阳区德阳旌阳区；以上土地成交量来源于搜房土地网统计；成交价格来源于国土资源局网统计，成交均价=总成交金额/总成交土地面积； 竞得者竞得者 土地位置土地位置 面积面积 容积率容积率 土地性质土地性质 起拍起拍价价 （万元（万元/ /亩）亩） 成交成交单价单价 （万元（万元/ /亩）亩）楼面地价楼面地价 德阳市长城拍卖有限公司 天山南路西侧 21454 3.3 住宅兼商 160.67 164 745745 德阳富信拍卖有限责任公司 庐山北路与洛河路交汇处东北角 34141 3.5 住宅兼商 230 360 985985 德阳大参林投资有限公司 庐山北路与青衣江东路交汇处东南角 70、23728 3.5 住宅用地 220 389 942942 20162016年德阳主城区土地（住宅）成交情况年德阳主城区土地（住宅）成交情况 历年德阳主城区住宅供销量价历年德阳主城区住宅供销量价情况情况 历年历年德阳主城区市区存量及出清周期情况德阳主城区市区存量及出清周期情况 楼市供销关系楼市供销关系：德阳德阳主主城城区整体销量稳定，年均区整体销量稳定，年均成成交量交量150150万万平米左右平米左右 楼市存销关系：存量压力楼市存销关系：存量压力小，出清小，出清周期周期7 7个月个月 【住宅市场需求总量（年度）】去库存为主，去库存为主，1515年后需求年后需求提升，但呈现“以价换量”特征提升，71、但呈现“以价换量”特征 20122013201420152016新增（万） 94.3113.5105.7106.859.6成交（万） 109.4103.495.6155.9149.9价格（元/） 431441344382401740383800390040004100420043004400450005010015020020122013201420152016存量（） 126.0126.0231.0194.088.9出清周期（月） 13.814.629.014.97.105101520253035050100150200250备注：统计范围为德阳市主城区（旌阳区）；数据来源于德阳房产网 成交72、均价下滑，但成交量巨幅上升 【住宅市场需求总量（月度）】价格在价格在38003800- -41004100元元/ /波动波动，成交量较去年同期成交量较去年同期相比出现下滑相比出现下滑 2015.12015.12016.122016.12年德阳市主城区年德阳市主城区住宅住宅月度供销走势月度供销走势 4149 4134 4101 4130 4057 4250 3996 3871 4024 3978 3860 3986 3867 3826 4045 3996 4153 4179 4040 4086 3836 4171 4065 4133 360037003800390040004100420043073、005001000150020002500300035004000新增套数 销售套数 成交均价 备注：统计范围为德阳市主城区（旌阳区）；数据来源于德阳房产网 【住宅市场成交结构】政策推动下，政策推动下，购房需求以购房需求以8080- -120120刚刚需需/ /刚改为主刚改为主 备注：数据来源于住在德阳网数据中心 德阳市主城区德阳市主城区20162016年年1 1- -1212月住宅类商品房各成交面积段分析月住宅类商品房各成交面积段分析 2016.12016.1- -2016.122016.12 销售套数销售套数 销售占比销售占比 6060以下以下 11001100 7%7% 6060- -874、080 17001700 12%12% 8080- -100100 52005200 35%35% 100100- -120120 36003600 24%24% 120120以上以上 32003200 22%22% 【畅销项目】20162016年德阳主城区年德阳主城区商品房商品房成交套数成交套数top10top10 成交排名成交排名 楼盘名称楼盘名称 均价均价 （元（元/ /） 成交量成交量 （套）（套） 占地占地 （亩）（亩） 容积率容积率 物业类型物业类型 开发商开发商 1 1 亲亲里亲亲里 3600 724 33.07 4.74 高层 四川暨阳置业 2 2 德阳碧桂园德阳碧桂园 41075、04100 655655 346.61346.61 1.171.17 别墅、多层、别墅、多层、电梯电梯 德阳碧桂园德阳碧桂园 3 3 世家城南世家城南1 1号号 3800 590 60.60 4.48 高层 四川世家置业 4 4 玫瑰湾玫瑰湾 4800 560 54.28 3.55 高层、洋房 德阳希望 5 5 天悦湾天悦湾 4400 524 742.20 3.8 高层 四川国信玖鑫置业 6 6 东江首府东江首府 5000 504 43.98 3.5 高层、洋房 德阳申兴房地产 7 7 明康华庭阳光明康华庭阳光 4400 499 253.62 3.3 高层、洋房 四川明康置业 8 8 力创天籁76、福力创天籁福 4600 491 36.16 3.954 高层、洋房 四川力创房地产 9 9 上官锦城上官锦城 3400 464 80.11 2.47 洋房 四川金乐房地产 1010 文杰莱茵广场文杰莱茵广场 4000 447 26.99 3.78 高层 四川文杰置业 合计合计 54585458 备注：数据来源于腾讯房产德阳站 【畅销项目】20162016年德阳主城区年德阳主城区商品房商品房成交套数成交套数top10top10之成交之成交金额排行金额排行 备注：数据来源于腾讯房产德阳站 成交排名成交排名 楼盘名称楼盘名称 均价（元均价（元/ /） 成交量（套）成交量（套） 占地（亩）占地（亩） 77、容积率容积率 物业类型物业类型 开发商开发商 成交金额成交金额 1 1 亲亲里亲亲里 3600 724 33.07 4.74 高层 四川暨阳置业 2.96 2 2 德阳碧桂园德阳碧桂园 41004100 655655 346.61346.61 1.171.17 别墅、多层、电别墅、多层、电梯梯 德阳碧桂园德阳碧桂园 2.682.68 3 3 世家城南世家城南1 1号号 3800 590 60.6 4.48 高层 四川世家置业 2.41 4 4 玫瑰湾玫瑰湾 4800 560 54.28 3.55 高层、洋房 德阳希望 2.29 5 5 天悦湾天悦湾 4400 524 742.2 3.8 高层 78、四川国信玖鑫置业 2.14 6 6 东江首府东江首府 5000 504 43.98 3.5 高层、洋房 德阳申兴房地产 2.06 7 7 明康华庭阳光明康华庭阳光 4400 499 253.62 3.3 高层、洋房 四川明康置业 2.04 8 8 力创天籁福力创天籁福 4600 491 36.16 3.954 高层、洋房 四川力创房地产 2.01 9 9 上官锦城上官锦城 3400 464 80.11 2.47 洋房 四川金乐房地产 1.90 1010 文杰莱茵广场文杰莱茵广场 4000 447 26.99 3.78 高层 四川文杰置业 1.83 计算方法：单项目成交金额=项目成交套数/全市成79、交套数*全市销售金额 【标杆房企】进入德阳的知名进入德阳的知名房房企梳理企梳理（红色为已进驻企业）（红色为已进驻企业） 20162016中国中国房地产百强企业房地产百强企业名单（名单（TOP50TOP50） 序号序号 房企房企 进入与否进入与否 序号序号 房企房企 进入与否进入与否 1 1 万科 2626 天津房地产 2 2 保利 旌阳区：保利国际城翡丽湾（在售）旌阳区：保利国际城翡丽湾（在售）2727 正荣集团 什邡：正荣雅园（售罄）什邡：正荣雅园（售罄） 3 3 恒大 2828 杭州滨江 4 4 中海 2929 中国奥园地产 广汉：逸品城广汉：逸品城奥园（在售）奥园（在售） 5 5 绿地 80、与德阳政府签订战略框架合作协议与德阳政府签订战略框架合作协议 3030 广州敏捷 6 6 碧桂园 旌阳区：德阳碧桂园（在售）旌阳区：德阳碧桂园（在售） 3131 鲁能 7 7 绿城 3232 龙光地产 8 8 华润置地 3333 福星惠誉 9 9 龙湖地产 3434 宝龙地产 1010 华夏幸福基业 3535 时代地产 1111 融创中国 3636 海伦堡地产 1212 世茂 3737 金融街控股 1313 招商局地产 3838 中天城投 1414 金地 3939 上海红星美凯龙 旌东新区：已开业旌东新区：已开业 1515 金科地产 4040 上海大名城 1616 远洋地产 4141 花样年集81、团 1717 荣盛房地产 4242 海航地产 1818 新城控股 4343 宁波奥克斯置业 1919 复地（集团） 4444 武汉地产开发 2020 旭辉控股 4545 景瑞地产 2121 阳光城集团 4646 隆基泰和 2222 卓越置业 广汉：卓越君城（在售）广汉：卓越君城（在售） 4747 东原地产 2323 四川蓝光和骏 4848 中冶置业 2424 泰禾集团 4949 中梁地产 2525 北京金隅 5050 上海三盛宏业 【标杆房企】德阳德阳旌阳旌阳区已进驻品开有碧桂园、保利区已进驻品开有碧桂园、保利 德阳碧桂园德阳碧桂园 高层均价高层均价41004100 项目项目 物业类型物业类型82、 开盘时间开盘时间 德阳碧德阳碧桂园桂园 多层、高层、小高层、别墅 2015年 保利国保利国际城际城 高层 2011年 保利国际城保利国际城 均价均价46004600元元/ / 在售在售 【开发环境】城市开发环境良好城市开发环境良好 项目开发环境核心项目开发环境核心要素要素（4 4大要素大要素） 类别类别 序号序号 要素要素 内容内容 项项目开发环境核心要素 1 预售条件 （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）资金达到总投资的25以上，并确定施工进度和竣工交付日期。 2 按揭放款条件 用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许83、可证、国土证、预售许可证五证齐全，全，申报资料审批后同合作银行签订按揭协议 3 预售资金监管 销售回款需进入监管账户，并用于本项目建设，资金支付时需报监管银行审批 4 限购、限贷、限价政策 1、首套房首付2成，二套房3成。 2、公积金贷款首套住房和二套住房首付为2成，最高额度50万元，取消对异地贷款职工户籍限制。 核心结论核心结论 开发环境支持快速开盘及现金流回笼开发环境支持快速开盘及现金流回笼 1、德阳市 /楼市投资环境分析 * *Chapter C Chapter C 市场环境面 政府控地，以去库存主导，年均成交量约150万 贩房需求以80-120刚需/刚改为主 本土开发商主导，品开碧桂园84、保利进驻，市场竞争一般 眉山市 2 【城市地位城市区位】位于位于成都大都市区南部成都大都市区南部，距离成都，距离成都60km60km，处于成都，处于成都城市群城市发展城市群城市发展主轴上主轴上 成都大都市区范围成都大都市区范围成都平原经济区成都平原经济区 成渝城市群成渝城市群成都城市群成都城市群 眉山市眉山市 成都成都市市 成都市成都市 眉山眉山市市 成德绵眉乐城市发展主轴 【城市地位城市价值】成都向南发展辐射区成都向南发展辐射区，彭山县、仁，彭山县、仁寿县主力承接成都产业转移寿县主力承接成都产业转移 20112011年年1010月，四川月，四川省政府批复省政府批复四川省成都天府新区总体四川85、省成都天府新区总体规划规划，眉山市仁寿县和彭山县被划入天府新区眉山市仁寿县和彭山县被划入天府新区 眉山市眉山市 根据成都天府新区总体规划，根据成都天府新区总体规划，眉山市承接成眉山市承接成都产业转移，打造优势产业集群都产业转移，打造优势产业集群，增强城市核心竞，增强城市核心竞争力，实现与成都的同城化；争力，实现与成都的同城化； 全面对接成都，实现“区域同城、产业同链、基础全面对接成都，实现“区域同城、产业同链、基础同网”；同网”； 成眉战略新兴产业区：新材料、生物医药、节能环成眉战略新兴产业区：新材料、生物医药、节能环保产业及科技研发保产业及科技研发 视视高经济开发区：以农副产品深加工、机械、86、电子高经济开发区：以农副产品深加工、机械、电子制造为主导制造为主导 彭山县彭山县 青龙镇青龙镇 仁寿仁寿县县 视高视高镇镇 备注：上述数据来源于统计公报 20102010- -20162016年眉山市年眉山市GDPGDP总量及增速总量及增速情况情况 【宍观经济】城市经济总量低，城市经济总量低，增速增速逐年逐年下滑下滑；GDPGDP总量川总量川内排名第内排名第1212，人均，人均GDPGDP排名第排名第8 8 15.6%15.6% 15.3%15.3% 14.5%14.5% 10.8%10.8% 10.1%10.1% 10.2%10.2% 8.4%8.4% 0%5%10%15%20%02004087、0600800100012002010201120122013201420152016GDP总量(亿元） GDP增速 川内城市川内城市 GDPGDP总量总量 （亿）（亿） 人均人均GDGD P P（元）元） GDPGDP 排名排名 人均人均GDPGDP 排名排名 成都 12170 77470 1 2 绵阳 1830 38358 2 6 德阳 1752 49882 3 3 宜宾 1653 36816 4 9 南充 1651 25949 5 18 泸州 1482 34582 6 12 达州 1447 25991 7 17 乐山 1407 43140 8 5 凉山 1404 29998 9 16 内88、江 1298 34700 10 11 自贡 1235 44566 11 4 眉山眉山 11171117 3722537225 1212 8 8 广安 1079 33223 13 13 攀枝花 1015 82327 14 1 遂宁 1008 30652 15 14 资阳 943 37481 16 7 广元 660 25095 17 19 雅安 545 35255 18 10 巴中 545 16363 19 21 阿坝州 281 30246 20 15 甘孜州 230 19727 21 20 全省全省 3268132681 3983539835 20162016年四川省内年四川省内城市城市GDPG89、DP和人均和人均GDPGDP情况情况 20.7%20.7% 21.6%21.6% 14.8%14.8% 10.5%10.5% 9.5%9.5% 8.8%8.8% 8.3%8.3% 0%5%10%15%20%25%0100002000030000400002010201120122013201420152016人均GDP（元） 人均GDP增速 20102010- -20162016年眉山市人均年眉山市人均GDPGDP及名义增速及名义增速情况情况 【产业发展产业结构】二产主导，发展平稳二产主导，发展平稳；加快发展；加快发展机机械制造、食品农产品加工、化工、建材械制造、食品农产品加工、化工、建材优势90、产业，培育优势产业，培育生物生物医药、高端装备制造、电子信息、新能源新材料医药、高端装备制造、电子信息、新能源新材料新兴产业新兴产业 20112011- -20152015年眉山市三产各自占比情况年眉山市三产各自占比情况 56.4%56.4% 57.2%57.2% 57.1%57.1% 57.1%57.1% 56.1%56.1% 25.6%25.6% 25.3%25.3% 25.3%25.3% 26.8%26.8% 28.4%28.4% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 一产占比 二产占比 三产占比 291、0.1%20.1% 18.8%18.8% 12.3%12.3% 11.1%11.1% 11.4%11.4% 0%5%10%15%20%25%2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 一产增速 二产增速 三产增速 20112011- -20152015年眉山年眉山市三市三产历年增长情况产历年增长情况 产业结构关系：一产：二产：三产产业结构关系：一产：二产：三产=15.1:56.1:28.4=15.1:56.1:28.4 二产发展规划：二产发展规划：“4+44+4”产业布局”产业布局 20152015年规模以上工业总产值年规模以上工业总产值11601160亿元，占全市比重亿元，占92、全市比重83.7%83.7% 四四大传统优势产业：大传统优势产业：机械机械制造制造、食品及食品及农产品加工农产品加工、化化工及化工新材料、工及化工新材料、新型建材新型建材 四大战略性四大战略性新兴产业新兴产业：电子电子信息、新能源新材料、高端信息、新能源新材料、高端装备制造、生物医药装备制造、生物医药 备注：上述数据来源于统计公报 【产业发展机械产业】以以生产低附加值的零部件生产低附加值的零部件主导，产主导，产业缺乏竞争力，业缺乏竞争力，未来发展空间有限未来发展空间有限 重点布局重点布局 重点发展重点发展 方向方向 重点企业重点企业 企业企业 性质性质 业务业务 从业人员从业人员 眉山机械产眉93、山机械产业园区业园区 机械装备制造为主导产业 中车南车眉山车辆有限公司 国企 研发制造铁路货车、专用汽车及制动机、紧固件为主 1000人以上 青神县工业青神县工业开发区开发区 重点发展机械制造产业，生产机械铸件、基础（含汽车）零部件、冰箱压缩机、木工机床、饲料机械、球磨机等机械产品为主 德恩机械 民营 主要生产皮带轮、V形三角带、同步带轮、同步带、齿轮、胀紧套、锥套、齿轮箱、减速机和其它机械设备与各类非标件 员工1400 工程技术人员50人 青城机械 民营 生产木工机械设备机械设备为主 神力机械 民营 生产钢、铝型材辊压成型设备成型设备为主 丹棱机械产丹棱机械产业园业园 定位以机械制造和新兴产94、业 中车集团四川丹齿零部件有限公司 国企 轿车、轻型汽车齿轿车、轻型汽车齿轮轮生产销售 员工386人、中高级技术人员56名 四川瑞迪佳源机械有限公司 民营 生产同步轮、帐套、同步轮、帐套、连轴器连轴器等 员工180人 四川莱斯特机械制造有限公司 民营 生产各类桥式、门式起重机起重机 员工200以下 产业内部关联度低，产业链短产业链短，难以形成较好的规模效应，竞争力不强; 行业行业总体水平不高总体水平不高，仅有少数几个发展水平较高企业（如南车眉山车辆有限公司、青城机械、丹甫制冷），企业规模偏小、产品科技含量不高，产品附加值低，基本处于初加工阶段产品附加值低，基本处于初加工阶段； 终端产品少，以配95、套协作企业为主，以生产紧固件、齿轮、连轴器等零部件主导零部件主导； 总体上看，机械行业发展还处于粗放型阶段粗放型阶段，产品的附加价值低，利润低。 【产业发展食品农产品加巟】泡菜产业泡菜产业发展强劲发展强劲，但，但产品产品单一，产值增速有限单一，产值增速有限，核心解决农村人口就业问题，核心解决农村人口就业问题 年度年度 原料基地（万亩）原料基地（万亩） 加工量（万吨）加工量（万吨） 销售收入（亿元）销售收入（亿元） 眉眉山山 市市 东东坡坡 区区 彭山彭山 区区 仁仁寿寿 县县 洪雅洪雅 县县 丹丹棱棱 县县 青青神神 县县 眉眉山山 市市 东东坡坡 区区 彭山彭山 区区 仁仁寿寿 县县 洪雅洪96、雅 县县 丹丹棱棱 县县 青青神神 县县 眉眉山山 市市 东东坡坡 区区 彭山彭山 区区 仁仁寿寿 县县 洪雅洪雅 县县 丹丹棱棱 县县 青青神神 县县 20152015 42 30.6 1.6 4.5 2.7 0.8 1.8 150 143.3 1.2 0 4.1 1.3 0.1 136136 130 1.76 0 3.11 1 0.08 20162016 43 32.2 1 4.5 2.7 0.8 1.8 160 151.38 0.8 1.95 4.37 1.39 0.11 150150 144.44 0.41 1.56 3.46 1.11 0.09 20172017 45 33.8 1.97、1 4.6 2.8 0.85 1.85 170 160.89 0.88 2 4.65 1.47 0.11 165165 158.89 0.48 1.61 3.8 1.22 0.1 20182018 48 36.4 1.2 4.7 2.9 0.9 1.9 185 175.16 0.96 2.1 5.06 1.6 0.12 180180 173.33 0.56 1.76 4.15 1.33 0.11 20192019 50 38.2 1.3 4.8 2.9 0.9 1.9 205 195.84 1.04 2.2 5.6 1.78 0.14 200200 192.59 0.65 1.82 4.61 98、1.48 0.12 20202020 53 40.6 1.4 5 3 1 2 225 213.33 1.12 2.3 6.15 1.95 0.15 220220 210.49 0.75 1.93 5.07 1.63 0.13 眉山市以打造“东坡味道”千亿产业为目标，以“中国泡菜城”建设为重点，坚持一、二、三产融合互动，强力推进“东坡泡菜”产业加快发展； 眉山成为全国第一个泡菜产业销售收入突破百亿元的市眉山成为全国第一个泡菜产业销售收入突破百亿元的市；建成全国规模最大、功能最全、工艺最先进的中国泡菜城；建成全国第一个泡菜检测中心；成立全国第一个泡菜产业技术研究院；建成全国第一个泡菜博物馆；吉香居99、制定的行业标准经商务部审核颁布为中国泡菜行业标准； 向绿色健康、个性化、多样化延伸，打造特色农产品加工产业集群。到2025年，产业总产值达到1000亿元，占全市比重达到占全市比重达到20%20% 【产业发展化巟产业】基础化工产品生产主导，基础化工产品生产主导，产能过剩，产能过剩，结构性调整结构性调整，预计未来较长时间处于，预计未来较长时间处于低位运行状态低位运行状态 重点布局重点布局 规划面积规划面积 产业定位产业定位 重点企业重点企业 主要产品主要产品 金象化工产业园金象化工产业园区区 25平方公里 天然气化工、石油化工、煤化工、新能源、新型化工材料等产业 金象集团 尿素、双氧水、三聚尿素、100、双氧水、三聚氰胺、合成氨、硝酸、氰胺、合成氨、硝酸、硝酸基复合肥硝酸基复合肥 金圣赛瑞 复合肥、双氧水复合肥、双氧水 福斯达 二氧化碳二氧化碳 嘉斯利公司 复合肥复合肥 成眉石化园区成眉石化园区 16.8平方公里 重点发展油气化工深加工项目新能源、新材料为主的化工产业 陶氏化学 丙烯酸系乳液丙烯酸系乳液 山东宏信化工 苯酐、增塑剂、不饱苯酐、增塑剂、不饱和聚酯树脂、顺酐和聚酯树脂、顺酐 四川化工控股集团 化肥、化工化肥、化工 化工行业整体态势低位运行，产能过剩，结构性调整， 2015年化工行业实现营业收入30992.96亿元，同比同比大跌大跌- -20.72%20.72%，全年实现净利润689101、.28亿元，同比同比下跌下跌- -3.913.91% %； 基础化工品行业产能严重过剩，像丙烯酸、环氧氯丙烷等产品甚至出现了40%50%的过剩产能 眉山化工行业现状基础化工品生产制造为主 目前眉山市化工产业以生产氨、硝酸铵、尿素、双氧水、三聚氰胺、草甘膦、高纯电子级磷酸、硫酸等化工产品主导； 全国化工全国化工行业营业行业营业收入、净利润情况收入、净利润情况 【产业发展建材行业】与房地产景气度紧密相关，去产能与房地产景气度紧密相关，去产能化，向环保、节能、自动化方向发展，化，向环保、节能、自动化方向发展，产业发展稳健产业发展稳健 陶瓷陶瓷 提升自动化工艺水平，鼓励采用3D打印、低温快速烧成技术发102、展大规格、非金属新材料特种陶瓷 水泥水泥 水泥制品向环保、节能、高效方向发展，实现装备大型化、生产工艺节能化、操作管理自动化、环保措施生态化 化学建材化学建材 塑料管材由重质向轻质与复合管材等新型管材方向发展；建筑涂料向无公害、功能型的水乳性涂料方向发展 2014年，随着房地产市场的降温，眉山陶瓷产业遇到了前所未有的“寒冬”，整个行业滑入了低谷：50%以上的窑炉停产，大量的产品积压，库存最多时达到近3亿元; 2016年1-5月，丹棱县规模以上陶瓷企业实现总产值14亿元，同比增长同比增长12.1%12.1%；主营业务收入13.1亿元，同比增长10%；利润3820万元，同比增长同比增长1919% 103、%； 发展发展规划规划：严格控制产业低水平扩张规模，产品重点向高端、节能、环保、个性方向发展，打造省内最具特色的新型建材产业基地。到到20252025年，产业总产值达到年，产业总产值达到400400亿元，占亿元，占全市比重达到全市比重达到8 8% %。 代表企业代表企业 【产业发展新兴产业】处于起步或传统产业处于起步或传统产业转型升级阶段转型升级阶段 眉山现代巟业新城总体规划 高端装备制造高端装备制造 重点发展智能电机、机器人、航天电子设备、大型数控起重机、智能制造设备等重点产品，打造高端装备产业集群 到到20252025年，总产值达到年，总产值达到500500亿元，占全市比重达到亿元，占全市104、比重达到10%10% 新能源新材料新能源新材料 重点培育高效晶硅电池组件、高纯硅材料提纯装置，高效晶硅设计制造技术及关键零部件，打造新能源及金属新材料产业集群 到到20252025年，总产值达到年，总产值达到500500亿元，占全市比重达到亿元，占全市比重达到10%10% 电子信息电子信息 重点培育物联网应用、大数据、云计算、移动互联、光通信设备、光学电子器件、高端电路板、智能工控设备、电子专用设备等重点产品，打造新一代电子信息产业集群 到到20252025年，总产值达到年，总产值达到500500亿元，占全市比重达到亿元，占全市比重达到10%10% 生物生物医药医药 重点培育生物技术药物、基因105、治疗药物、化学新药、等，打造生物医药产业集群； 无产业基地，非原材料产地，属于政府强制导入型产业； 到到20252025年，总产值达到年，总产值达到400400亿元，占全市比重达到亿元，占全市比重达到8 8% % 眉山机械产业园区主导产业规划向轨道交通高端装备制造产业、新能源汽车高端装备制造产业、通用航空高端装备制造产业发展，打造中国西部高端交通装备制造基地； 甘眉工业园入驻年产5万吨锂电池新能源生产项目，对眉山引进下游正负极材料、金属锂、锂电池、新能源汽车等生产企业，进而形成产业链具有带动作用 【财富结构】“大基座”型财富结构，中产及中上产财富人“大基座”型财富结构，中产及中上产财富人群缺失106、；群缺失；传统优势产业无跳增机会，新兴产业尚处在规划起传统优势产业无跳增机会，新兴产业尚处在规划起步阶段步阶段 产业产业 人员人员 发展趋势发展趋势 机械产业机械产业 生产加工低附加值零部件 大量蓝领工人 产能过剩、附加值低，缺乏竞争力 或 食品农产品食品农产品 行业行业 泡菜产业主导 小老板、打工者 产品单一、产值增速有限 或 化工行业化工行业 基础化工产品 大量蓝领 产能过剩、非高附加值产品、结果性调整 建材行业建材行业 生产陶瓷、水泥、建材等 老板和打工者两级分化 与房地产行业密切相关，发展稳健 生物医药生物医药 研发、生产 研发人员和一线加工制造工人 无产业基底，政府产业导入；预计20107、20年产值达到10% 趋势较难预判 新能源新材料新能源新材料 生产加工零部件 蓝领工人为主、设计人员为辅 发展起步阶段 预计2020年产值达到10% 趋势较难预判 高端智能装备高端智能装备制造制造 制造为主，研发为辅 研发人员、技术蓝领 轨道交通、新能源汽车、通用航空 电子信息电子信息 生产制主导，光通讯设备、光学电子器件、电路板等 引入高知人群、大量蓝领工人 趋势较难预判 财富结构示意：财富结构示意： 【城市人口】低人口总量的人口流出型城市低人口总量的人口流出型城市，常住人口缓慢增，常住人口缓慢增长，近五年基本恒定在长，近五年基本恒定在300300万人左右万人左右 眉山市眉山市历年人口总量及108、自然增长情况历年人口总量及自然增长情况 295.8 295.8 296.6 296.6 297.8 297.8 299.0 299.0 300.1 300.1 0.23%0.23% 0.31%0.31% 0.33%0.33% 0.33%0.33% 0.36%0.36% 0.00%0.10%0.20%0.30%0.40%2602803003203403602011年 2012年 2013年 2014年 2015年 户籍人口 常住人口 自然增长率 川内城市川内城市 常住人口常住人口 （万人）（万人） 户籍人口户籍人口 （万人）万人） 净流入净流入 （万人）（万人） 常住人口常住人口 排名排名 成都109、市 1465,80 1228.10 23.77 1 绵阳市 477.19 545.50 -68.31 5 德阳市 351.32 390.00 -38.68 10 宜宾市 449.00 552.10 -103.10 7 南充市 636.40 742.33 -105.93 2 泸州市 505.70 428.52 -77.18 4 达州市 556.76 682.80 -126.04 3 凉山州 468.00 511.78 -43.78 6 乐山市 326.05 353.79 -27.74 12 资阳市 356.93 503.70 -146.77 9 内江市 373.97 420.40 -46.43 110、8 自贡市 277.02 327.5 -50.48 15 眉山市眉山市 300.13300.13 349.10349.10 - -48.9748.97 1414 广安市 324.66 467.40 -142.74 13 攀枝花市 123.25 110.66 12.59 18 遂宁市 329.00 378.80 -49.80 12 广元市 263.00 305.31 -42.31 16 雅安市 154.68 154.90 -0.22 17 巴中市 332.86 379.50 -46.64 11 阿坝州 93.01 91.40 1.61 20 甘孜州 116.49 109.20 7.29 19 备111、注：上述数据来源于统计年鉴；净流入人口=常驻人口-户籍人口 20152015年川内城市人口特征年川内城市人口特征 20112011 20122012 20132013 20142014 20152015 户籍人口户籍人口 （万人）（万人） 350.8 350.38 352.18 353.02 349.17 常住人口常住人口 （万人）（万人） 295.8 296.64 297.84 298.97 300.13 常住人口常住人口 增幅增幅 0.750.75 0.840.84 1.201.20 1 1. .1313 1 1.16.16 常住人口常住人口 增速增速 0 0.25%.25% 0 0.28112、%.28% 0 0.40%.40% 0.38%0.38% 0.39%0.39% 净流入人口净流入人口 （万人）（万人） -55 -53.74 -54.34 -54.05 -49.04 【小学生人口规模】眉山市眉山市6 6年时间小学生人口规模下降年时间小学生人口规模下降5.62%5.62%，高于全国平均水平，高于全国平均水平 20102010- -20152015年眉山市小学在校人数年眉山市小学在校人数及增速情况及增速情况 17.3 17.3 16.3 16.3 14.8 14.8 13.5 13.5 13.9 13.9 14.314.3 -6.00% -5.67% -9.21% -8.65% 113、2.74% 3.03% -10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%024681012141618202010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 小学生人数（万人） 增速 20102010年全国小学生在校人数年全国小学生在校人数9940.709940.70万人，万人，20152015年全国小学生在校人数年全国小学生在校人数9692.29692.2万人，万人，6 6年时间减少年时间减少248248万，万，下降下降2.50%2.50%； 20102010年眉山市小学生在校人数年眉山市小学生在校人数17.2717.27万人，万人，20152015年眉山市小学生在校人数年眉114、山市小学生在校人数16.316.3万人，万人，6 6年时间减少年时间减少0.970.97万人，万人，下降下降5 5.62%.62%； 小学生数量小学生数量变化反映出城市变化反映出城市的吸引力的吸引力变化，进而反映出城市真实的楼市价值；小学生数量增长越快，城市的楼市更具投变化，进而反映出城市真实的楼市价值；小学生数量增长越快，城市的楼市更具投资价值资价值 眉山市历眉山市历年小学生数量及增速年小学生数量及增速 【收入水平】中等收入、强消费型城市中等收入、强消费型城市 0%5%10%15%20%0500010000150002000025000300002011年 2012年 2013年 2014年115、 2015年 人均可支配收入 增速 20152015年年 同类型城市同类型城市 城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元） 城镇居民人均消费性支出城镇居民人均消费性支出 （元）（元） 人均消费性支出占人均可支配收人均消费性支出占人均可支配收入中的比例入中的比例 绝对值绝对值 排名排名 绝对值绝对值 排名排名 比例比例 排名排名 自贡自贡 26267 6 18367 3 69.92% 3 眉山眉山 2639526395 4 4 1869818698 2 2 70.84%70.84% 2 2 德阳德阳 27049 2 19971 1 73.83% 1 资阳资阳 26424 3 176116、58 6 66.83% 7 绵阳绵阳 27170 1 18133 4 66.74% 8 遂宁遂宁 25102 8 16923 8 67.42% 5 乐山乐山 26361 5 17873 5 67.80% 4 宜宾宜宾 26207 7 17613 7 67.21% 6 0%5%10%15%20%05000100001500020000201020112012201320142015城镇居民消费支出（元） 增速 历年眉历年眉山山市城镇居民人均消费支出情况市城镇居民人均消费支出情况 历年眉历年眉山山市城镇居民人均可支配收入情况市城镇居民人均可支配收入情况 【收入水平】二产绝对主导下形成工薪阶层庞大的117、“大基座”二产绝对主导下形成工薪阶层庞大的“大基座”型城市财富结构，高收入人群型城市财富结构，高收入人群集中在企事业单位、金融、信息集中在企事业单位、金融、信息技术、教育产业技术、教育产业 按国民经济行业分组按国民经济行业分组 分行业从业人员年末人数（万人）分行业从业人员年末人数（万人） 行业单位在岗职工平均工资（元）行业单位在岗职工平均工资（元） 20152015年年 20142014年年 同比（同比（% %） 20152015年年 20142014年年 同比（同比（% %） 总计总计 188.65188.65 188.26188.26 0.210.21 4537945379 4116141118、161 10.2510.25 农、林、牧、渔业农、林、牧、渔业 87.1687.16 88.77 -1.81 43064 37861 13.74 采矿业采矿业 0.94 1.08 -12.96 34175 31893 7.16 制造业制造业 27.8827.88 21.4 30.28 41637 39229 6.14 电力、热力、燃气及水生产和供应业电力、热力、燃气及水生产和供应业 1.03 1.14 -9.65 6407264072 60070 6.66 建筑业建筑业 15.9515.95 20.14 -20.80 37132 35094 5.81 批发和零售业批发和零售业 10.5610.119、56 9.17 15.16 41326 35563 16.21 交通运输、仓储和邮政业交通运输、仓储和邮政业 2.87 3.1 -7.42 41087 34379 19.51 住宿和餐饮业住宿和餐饮业 12.0312.03 15.91 -24.39 33064 27529 20.11 信息传输、软件和技术服务业信息传输、软件和技术服务业 0.57 0.72 -20.83 5806958069 77785 -25.35 金融业金融业 0.92 0.31 196.77 9075190751 87136 4.15 房地产业房地产业 1 1.77 -43.50 53368 52894 0.90 租赁和120、商务服务业租赁和商务服务业 0.1 0.84 -88.10 45747 36681 24.72 科学研究和技术服务业科学研究和技术服务业 0.28 0.3 -6.67 52731 44544 18.38 水利、环境和公共设施管理业水利、环境和公共设施管理业 7.59 0.51 1388.24 36086 33658 7.21 居民服务、修理和其他服务业居民服务、修理和其他服务业 5.34 8.01 -33.33 31212 31515 -0.96 教育教育 4.03 4.12 -2.18 5886458864 44295 32.89 卫生和社会工作卫生和社会工作 2.5 2.03 23.15 121、5878858788 55264 6.38 文化、体育和娱乐业文化、体育和娱乐业 4.99 1.33 275.19 5403554035 49519 9.12 公共管理、社会保障和社会组织公共管理、社会保障和社会组织 2.88 8.2 -64.88 56635 48997 15.59 城市地位：成都卓向发展辐射区，成眉同城化，承接成都产业转秱； 城市经济：城市经济总量低，增速持续下滑； 城市产业：二产主导型，传统产业低位运行，财富结构呈“大基座”型金字塔，财富人群缺失； 人口财富：小规模人口流出型城市；常住人口恒定300万人巠右；低收入强消费。 2、眉山市 /楼市投资环境分析 * *Chapt122、er A Chapter A 城市基本面 成都向卓主要发展方向辐射区，经济总量低，传统优势产业低位运行 二产主导下，财富结构呈基座庞大癿金字塔状，中产及以上财富客群缺失 人口规模小且成长有限，常住人口规模300万人巠右 经济及产业低位运行、小规模人口城市 楼市癿需求取决于城市产业癿发展秳度 【城市规划】“一心两副一心两副多组团”多组团”模式；各区域独立发展，构模式；各区域独立发展，构建产城一体，建产城一体，进城动力不足进城动力不足 市域城镇职能市域城镇职能 中心城区：中心城区：眉山市的政治、文化、经济中心眉山市的政治、文化、经济中心，成渝经济区的现代化工业基地、成都都市圈南翼的文教科研基地、成123、都都市圈打造“西部综合交通枢纽”的重要节点、以东坡文化为特色的旅游目的地； 仁寿县城：仁寿县城：眉山市副中心眉山市副中心，以发展装备制造、食品轻纺、机械电子工业为主，以休闲旅游特色的县域综合型城镇。 彭山县城：彭山县城：眉山市副中心眉山市副中心，以发展新材料、生物医药、机械加工、现代物流为主的工业新城。 青神县城：神县城：以发展机械、农副加工、旅游服务为主的县域综合型中心城镇。 丹棱县城：丹棱县城：以发展机械、轻纺、食品工业为主的山水生态型县域中心城镇。 洪雅县城：洪雅县城：以旅游服务、食品工业、农副加工为主的县域综合型中心城镇。 中心城区中心城区 仁寿县城仁寿县城 彭山彭山县城县城 丹棱县城124、丹棱县城 青神县城青神县城 洪雅县城洪雅县城 【中心城区格局】依托成都天府新区规划（彭山县、仁寿县），依托成都天府新区规划（彭山县、仁寿县），眉山城市发展方向主要向东、向北发展眉山城市发展方向主要向东、向北发展 老城城市中心 新区城市中心 天府新区 彭山县 仁寿县 眉山市 2、眉山市 /楼市投资环境分析 * *Chapter B Chapter B 城市发展面 城市规划：从市域规划来看，多中心多组团格局，积极推进产城一体化 中心城区规划：城市重点向北、向东发展 多中心多组团模式下周边乡镇进城劢力丌足 核心发展方向：向东、向北发展 【 【 城城市市规规划划】 】 “ “ 一一 心心两两副副多多组125、组团团” ”模模式式； ； 各各区区域域独独立立发发展展， ， 构构建建产产城城 一一 体体， ，市域城镇职能 n 中 心 城区： 眉 山 市的政治、 文 化、 经济中 心 ， 成渝经济区的现代化 工 业基地、 成都都市圈南翼的 文 教科研基地、 成都都市圈打造“ 西 部综合交通枢纽”的重要节点、 以东坡 文 化为特色 的 旅游目 的 地； n 仁寿县城： 眉 山 市副中心， 以发展装备制造、 食品轻纺、 机械电 子 工业为主， 以休闲旅游特 色 的县域综合型城镇。 n 彭 山 县城： 眉 山 市副中心， 以发展新材料、 生 物医药、 机械加 工 、 现代物流为主的 工 业新城。 n 青 神县126、城： 以发展机械、 农副加 工 、 旅游服务为主的县域综合型中 心 城镇。 n 丹棱县城： 以发展机械、 轻纺、 食 品工 业 为主的 山 水生态型县域中心城镇。 n 洪雅县城： 以旅游服务、 食 品工 业 、 农副加 工 为主的县域综合型中 心 城镇。 中 心 城区 仁寿县城 彭 山 县城 丹棱县城 青 神县城 洪雅县城 【 【 中中心心城城区区格格局局】 】 依依托托成成都都天天府府新新区区规规划划（ （ 彭彭 山山 县县、 、 仁仁寿寿县县） ） ， ，眉眉 山山 城城市市发发展展方方 向向 主主要要向向东东、 、 向向北北发发展展老老城城城城市市中中心心 新新区区城城市市中中心心 天天127、府府新新区区 彭彭山山县县 仁仁寿寿县县 眉眉山山市市 【土地市场】20162016年土地市场低迷，年土地市场低迷，成交处于低位成交处于低位，土地年，土地年成交均价约成交均价约150150万万/ /亩亩，楼面地价，楼面地价900900元元/ /左右左右 1818 2525 2727 1919 6 6 051015202530354020122013201420152016供应宗数（宗） 成交宗数（宗） 历年眉山市（东坡区）土地（住宅）供销情况历年眉山市（东坡区）土地（住宅）供销情况 827 827 1361 1361 1701 1701 1360 1360 280 280 0500100015128、0020002500300020122013201420152016供应面积（亩） 成交面积（亩） 历年眉山市（东坡区）土地（住宅）供销情况历年眉山市（东坡区）土地（住宅）供销情况 202202 208208 154154 274274 150150 41.7% 36.5% 21.7% 33.3% 36.5% 0%10%20%30%40%50%05010015020025030020122013201420152016成交均价（万元/亩） 溢价率 历年历年眉山眉山市（东坡区）土地（住宅）成交均价市（东坡区）土地（住宅）成交均价 备注：统计范围：只包括眉山市东坡区；以上土地成交量来源于搜房土地网129、统计；成交价格来源于国土资源局网统计，成交均价=总成交金额/总成交土地面积； 竞得者竞得者 土地位置土地位置 面积面积 容积率容积率 土地性质土地性质 成交成交单价单价 （万元（万元/ /亩）亩） 楼面地价楼面地价 （元（元/ /） 眉山市穆家沟水库开发投资有限公司 岷东新区，东临丹棱路，南临青神路，西临群乐街，北临滴水街 41492 3.5 住宅兼商 196 895895 眉山岷东开发投资有限公司 位于岷东新区，东临富牛大道北段，南临眉州大道，西临雷波，北临牛路口村四、五组 124430 3.5 住宅用地 212 906906 20162016年眉山市主城区土地成交信息年眉山市主城区土地成交130、信息 【住宅市场需求总量（年度）】供销大幅下滑，库存压力供销大幅下滑，库存压力巨大巨大；20162016年年去化量约年年去化量约9 96 6万，成交均价万，成交均价46004600元元/ /左右左右 历年眉山市（全市）住宅市场供销量价情况历年眉山市（全市）住宅市场供销量价情况 备注：数据来源于锐利数据；统计范围包括眉山市市域范围 楼市供销关系楼市供销关系：眉山市整体：眉山市整体20162016年成交年成交量大幅下滑，量大幅下滑，年均成交量环比年均成交量环比下降下降4 45%5%；去库存主导；去库存主导 201120122013201420152016新增面积（万） 137.3126.1192.131、2136.9146.968.1销售面积（万） 98.3121.9159.1138.1175.496.0成交均价（元/） 371839974351423342404657010002000300040005000050100150200250201120122013201420152016存量面积（万） 809.31235.61376.31893.61803.91518.3出清周期（月） 121.6103.8164.6123.4189.70501001502000500100015002000楼市存销关系楼市存销关系：库存压力巨大，存量面：库存压力巨大，存量面积积15001500万万，出清周期需132、，出清周期需190190个月个月 历年眉山市（全市）住宅市场存量情况历年眉山市（全市）住宅市场存量情况 【住宅市场需求总量（月度）】成交量下滑成交量下滑，成交价格相，成交价格相较去年同期呈现略微上涨态势较去年同期呈现略微上涨态势 4096 4847 4364 4085 4191 4028 4073 4073 4456 3951 4396 4320 5466 4204 4455 4448 4624 4506 4591 4640 4564 4634 4560 5193 01000200030004000500060000500001000001500002000002500003000003500133、00销售面积() 新增面积() 均价(元/) 2015.12015.12016.122016.12年眉山市（全市）住宅月度供销走势年眉山市（全市）住宅月度供销走势 【住宅市场成交结构】20142014年年前眉山市主城区购房需求以前眉山市主城区购房需求以9090以下主导以下主导 20132013年年 销售套数销售套数 销售占比销售占比 9090以下以下 1278212782 69%69% 90-100 2414 13% 100-120 2831 15% 120-140 304 2% 140 以上 142 1% 眉山市主城区眉山市主城区20132013年住宅各面积段分析年住宅各面积段分析 69% 134、13% 15% 2% 1% 90以下 90-100 100-120 120-140 140 以上 备注：以上数据来源于眉山乐居网 眉山市主城区眉山市主城区20142014年年8 8月住宅各面积段分析月住宅各面积段分析 20132013年年 销售套数销售套数 销售占比销售占比 9090以下以下 12621262 72%72% 90-100 256 15% 100-120 200 11% 120-140 4 0% 140 以上 24 1% 成交排名成交排名 楼盘名称楼盘名称 均价均价 （元（元/ /） 成交套数成交套数 （套）（套） 成交面积成交面积 （）（） 成交金成交金额额 （亿元）（亿元） 135、占地占地 （）（） 容积率容积率 物业类型物业类型 开发商开发商 1 阳光1519 5766 1707 139536 8.0 66900 2 高层、小高层 眉山市阳光置业房地产 2 南湖别院 5087 1077 91657 4.7 60000 4 高层 四川玫瑰园房地产 3 香颂城 4068 681 56096 2.3 70533 1.99 高层 眉山市森林家园 4 金府玉龙半岛 4688 539 38934 1.8 60821 4 高层 眉山市金府房地产 5 万景东坡院子 高层6000 425 40478 9.7 60000 2.07 高层、小高层、别墅 四川万景房地产 6 城北1号 380136、5 406 25759 1.0 41333 3.5 高层 四川省汇信房地产 7 鸿通春天国际 4456 320 22160 1.0 70533 1.99 高层 眉山市鸿通房地产 8 龙玺台 高层6284 208 17424 1.1 140000 2 高层、别墅 四川景地基业集团 9 领地花屿 2612 157 13731 0.4 40000 3.5 高层 四川源地房地产 10 公园壹号 4962 84 7851 0.4 33333 2.99 小高层、高层 四川信和房地产 合计合计 56045604 45.3645.36万万 30.3230.32 【畅销项目】20162016年年全年全年眉山市主137、城区商品房成交量眉山市主城区商品房成交量top10top10 备注：数据来源于房天下数据监控中心；成交均价=成交总金额/成交面积 成交排名成交排名 楼盘名称楼盘名称 成交金额成交金额 （亿元）（亿元） 均价均价 （元（元/ /） 成交套数成交套数 （套）（套） 成交面积成交面积 （）（） 占地占地 （）（） 容积率容积率 物业类型物业类型 开发商开发商 1 万景东坡院子 9.7 高层6000 425 40478 60000 2.07 高层、小高层、别墅 四川万景房地产 2 阳光1519 8 5766 1707 139536 66900 2 高层、小高层 眉山市阳光置业房地产 3 南湖别院 4.138、7 5087 1077 91657 60000 4 高层 四川玫瑰园房地产 4 香颂城 2.3 4068 681 56096 70533 1.99 高层 眉山市森林家园 5 金府玉龙半岛 1.8 4688 539 38934 60821 4 高层 眉山市金府房地产 6 龙玺台 1.1 高层6284 208 17424 140000 2 高层、别墅 四川景地基业集团 7 鸿通春天国际 0.99 4456 320 22160 70533 1.99 高层 眉山市鸿通房地产 8 城北1号 0.98 3805 406 25759 41333 3.5 高层 四川省汇信房地产 9 公园壹号 0.39 496139、2 84 7851 33333 2.99 小高层、高层 四川信和房地产 10 领地花屿 0.36 2612 157 13731 40000 3.5 高层 四川源地房地产 合计合计 30.3230.32 56045604 45.3645.36万万 【畅销项目】20162016年年眉山眉山主主城区商品房成交套数城区商品房成交套数top10top10之成交之成交金额排行金额排行 备注：数据来源于房天下数据监控中心；成交金额排行根据成交面积排行表数据整理排序 【标杆房企】进入进入眉山眉山市知名市知名房企梳理房企梳理（红色为已进驻企业）（红色为已进驻企业） 20162016中国中国房地产百强企业房地产百140、强企业名单（名单（TOP50TOP50） 序号序号 房企房企 进入与否进入与否 序号序号 房企房企 进入与否进入与否 1 1 万科 2626 天津房地产 2 2 保利 2727 正荣集团 3 3 恒大 （彭山区，恒大金碧天下，售罄）（彭山区，恒大金碧天下，售罄）2828 杭州滨江 4 4 中海 2929 中国奥园地产 5 5 绿地 （东坡区，绿地新地标，在售）（东坡区，绿地新地标，在售） 3030 广州敏捷 6 6 碧桂园 3131 鲁能 7 7 绿城 3232 龙光地产 8 8 华润置地 3333 福星惠誉 9 9 龙湖地产 3434 宝龙地产 1010 华夏幸福基业 （彭山区，（彭山区，P141、PPPPP模式产业新城，模式产业新城，2016.82016.8正式签约）正式签约） 3535 时代地产 1111 融创中国 3636 海伦堡地产 1212 世茂 3737 金融街控股 1313 招商局地产 3838 中天城投 1414 金地 3939 上海红星美凯龙 1515 金科地产 4040 上海大名城 1616 远洋地产 4141 花样年集团 1717 荣盛房地产 4242 海航地产 1818 新城控股 4343 宁波奥克斯置业 1919 复地（集团） 4444 武汉地产开发 2020 旭辉控股 4545 景瑞地产 2121 阳光城集团 4646 隆基泰和 2222 卓越置业 4747 142、东原地产 2323 四川蓝光和骏 4848 中冶置业 2424 泰禾集团 4949 中梁地产 2525 北京金隅 5050 上海三盛宏业 【标杆房企】眉山东坡区，眉山东坡区，领地集团共布局领地集团共布局4 4个项目；绿地布个项目；绿地布局局1 1个项目；万达广场进驻，预计个项目；万达广场进驻，预计20182018年正式营业年正式营业 眉山万达广场眉山万达广场 Shopping MallShopping Mall 建设中建设中 在售在售 领地花屿领地花屿 高层：高层：45004500元元/ / 售罄售罄 领地凯旋帝景领地凯旋帝景 高层：高层：38003800元元/ / 售罄售罄 领地凯旋领地凯旋143、天地天地 高层：高层：50005000元元/ / 在售在售 绿地新地标绿地新地标 高层：高层：35003500元元/ / 在售在售 领地凯旋国际公馆领地凯旋国际公馆 高层：高层：45004500元元/ / 【开发环境】政策利好，支持快速开盘及现金回笼政策利好，支持快速开盘及现金回笼 项目开发环境核心项目开发环境核心要素要素（4 4大要素大要素） 类别类别 序号序号 要素要素 内容内容 项目开发环境项目开发环境核心要素核心要素 1 预售条件 1.已交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。 2.持有建设工程规划许可证。 3.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经144、确定施工进度和竣工交付日 4.取得商品房预售许可证明。 2 按揭放款条件 用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、国土证、预售许可证五证齐全，申报资料审批后同合作银行签订按揭协议 3 预售资金监管 销售回款需进入监管账户，并用于本项目建设，资金支付时需报监管银行审批 4 限购、限贷、限价政策 一、使用公积金购买首套普通住房，最低首付20% 二、对拥有1套住房已结清相应购房贷款的家庭，新房首付30%。二手房首付40% 三、公积金最高贷款额度35万元 四、取消异地缴存公积金贷款限制要求 核心结论核心结论 政策利好，开发环境支持快速开盘及现金流回笼政策利好，开发环境支持快速开盘及现金流回笼 145、2、眉山市 /楼市投资环境分析 * *Chapter C Chapter C 市场环境面 土地市场低迷，供需下滑；住宅供销大幅下降，库存压力巨大，2016年年成交量96万 本土开发商主导，仅领地和万达（商业）入住 【 【 土土地地市市场场】 】 2 20 01 16 6年年 土土 地地市市场场低低迷迷， ， 成成交交处处于于低低位位， ， 土土 地地年年成成交交均均价价约约1 19 97 7万万/ /亩亩， ， 楼楼面面地地价价9 90 00 0元元/ /左左右右18 25 27 19 6 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2012 2013 2014 2015 2016 供应146、宗数（ 宗） 成交宗数（ 宗） 2012-2016年眉 山 市（东坡区） 土 地（住宅） 供销情况 827 1361 1701 1360 280 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2012 2013 2014 2015 2016 供应 面 积亩） 成交 面 积亩） 2012-2016年眉 山 市（东坡区） 土 地（住宅） 供销情况 202 208 154 274 150 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 50 100 150 200 250 300 2012 2013 2014 2015 2016 成交均价（ 万元/亩） 溢价率 2012-2016年147、眉 山 市（东坡区） 土 地（住宅） 成交均价 备注： 统计范围： 只包括眉 山 市东坡区； 以上 土 地成交量来源于搜房土 地 网 统 计； 成交价格来源于国 土 资源局 网 统 计， 总成交 金 额/总成交 土 地面 积 ； 竞得者 土 地位置 面 积 容积率 土 地性质 成交单价 （ 万元/亩） 楼 面 地价 （ 元/） 眉 山 市穆家沟 水 库开发投资有限公司 岷东新区， 东临丹棱路， 南临 青 神路， 西临群乐街， 北临滴 水街 41492 3.5 住宅兼商 196 895 眉 山 岷东开发投资有限公司 位于岷东新区， 东临富 牛 大道北段， 南临眉州 大 道， 西 临雷波，北临 牛148、 路口 村 四、 五组 124430 3.5 住宅 用 地 212 906 2016年德阳市区 土 地成交信息 【 【 住住宅宅市市场场 需需求求总总量量（ （ 年年度度） ） 】 】 供供销销 大大 幅幅下下滑滑， ， 库库存存压压 力力巨巨 大大 ； ； 2 20 01 16 6年年年年去去化化量量约约9 96 6万万， ， 成成交交均均价价4 46 60 00 0元元/ /左左右右眉 山 市住宅市场历年供销量价情况 备注： 数据来源于锐利数据； 统计范围包括眉 山 市市域 n 楼市供销关系： 眉 山 市整体2016年成交量 大 幅下滑， 年均成交量环 比 下降45%；去库存主导 2011149、?2012?2013?2014?2015?2016?新增面积（万） 137.3?126.1?192.2?136.9?146.9?68.1?销售面积（万） 98.3?121.9?159.1?138.1?175.4?96.0?成交均价（元/） 3718?3997?4351?4233?4240?4657?0?1000?2000?3000?4000?5000?0? ?50? ?100? ?150? ?200? ?250? ?2011?2012?2013?2014?2015?2016?存量面积（万） 809.3? 1235.6? 1376.3? 1893.6? 1803.9? 1518.3?出清周期（月150、） 121.6?103.8?164.6?123.4?189.7?0?20?40?60?80?100?120?140?160?180?200?0?200?400?600?800?1000?1200?1400?1600?1800?2000?n 楼市存销关系： 库存压 力 巨大， 存量 面积1500万， 出清周期需190个 月 【 【 住住宅宅市市场场 需需求求总总量量（ （ 月月度度） ） 】 】 成成交交量量下下滑滑， ， 成成交交价价格格相相较较去去年年同同期期呈呈现现上上涨涨态态势势5193?4560?4634?4564?4640?4591?4506?4624?4448?4455?4204?151、5466?4320?4396?3951?4456?4073? 4073?4028?4191?4085?4364?4847?4096?0?1000?2000?3000?4000?5000?6000?0?50000?100000?150000?200000?250000?300000?350000?2016.12?2016.11?2016.10?2016.09?2016.08?2016.07?2016.06?2016.05?2016.04?2016.03?2016.02?2016.01?2015.12?2015.11?2015.10?2015.09?2015.08?2015.07?2015.06?152、2015.05?2015.04?2015.03?2015.02?2015.01?新增面积（） 销售面积（） 成交均价（元/） 资阳市 3 【城市地位城市占位】川内连接成渝双核的川内连接成渝双核的区域性区域性中心城中心城市、市、定位为成都经济圈东部定位为成都经济圈东部 城市区位城市区位资阳处四川东南部，距离成都87km，属成都1小时经济圈范围，距离重庆257公里，城市区位较好 城市定位城市定位西部车城、绿西部车城、绿色资阳色资阳 西部车城西部车城：以铁路机车和商用汽车为龙头的造车产业形成中国西部造车工业有特色的经济优势和布局 绿色资阳：绿色资阳：利用资阳丰富的农业资源大力发展绿色产业，利用其丰富153、的自然资源大力发展绿色旅游 重重庆庆 50km50km 100km100km 成成都都 遂资眉高速遂资眉高速 成安渝高速成安渝高速 成渝高速成渝高速 资阳资阳 【城市地位城市价值】成都同城化发展，城市首位度低成都同城化发展，城市首位度低 经济经济 20162016年资阳年资阳GDPGDP总量居全省总量居全省十六名，人均十六名，人均GDPGDP居全省十六名居全省十六名 成都GDP总量排名第一，人均GDP排名第一 绵阳GDP总量排名第二，人均GDP排名第二 规划规划 西部车城、绿色资阳 产业产业 提升提升汽车制造、食品加工、建工建材、医药化工传统优势产业；传统优势产业；形成中国西部造车工业有特色的154、经济优势和布局 大力发展大力发展节能、天然气等战略新兴产业战略新兴产业 交通交通 成德一体“综合全域快速”交通体系，打造成德半小时生活圈成德一体“综合全域快速”交通体系，打造成德半小时生活圈 高速：成渝高速、成安渝高速连通成都-资阳-重庆，资阳处于成渝高速的关键节点，通达性极强； 铁路：成渝铁路及成渝城际铁路从境内贯穿而过 距在建简阳国际机场18公里，资阳临空经济区规划城镇建设用地资阳临空经济区规划城镇建设用地约约3535平方公里，平方公里，将进一步提升资阳城市辐射力将进一步提升资阳城市辐射力；发展临空制造、高端商务、旅游度假等临空指向型产业，加强城市配套服务功能，形成临空制造业、临空综合服务155、等功能组团 42.4%42.4% 47.3%47.3% 20.1%20.1% 11.5%11.5% 10.2%10.2% 5.6%5.6% 5.3%5.3% 0%10%20%30%40%50%05000100001500020000250003000035000400002010201120122013201420152016人均GDP（元） 人均GDP增速 17.0%17.0% 16.1%16.1% 14.3%14.3% 10.7%10.7% 10.0%10.0% 8.8%8.8% 7.8%7.8% 0%5%10%15%20%020040060080010001200140020102011156、20122013201420152016GDP总量(亿元） GDP增速 【宍观经济】城市经济总量低，绝对值及增速下滑；城市经济总量低，绝对值及增速下滑；GDPGDP总总量川内排名第量川内排名第1 16 6，人均，人均GDPGDP排名第排名第7 7 历年资阳市历年资阳市GDPGDP总量及增速总量及增速情况情况 川内城市川内城市 GDPGDP总量总量 （亿）（亿） 人均人均GDPGDP （元）元） GDPGDP 排名排名 人均人均GDPGDP 排名排名 成都 12170 77470 1 2 绵阳 1830 38358 2 6 德阳 1752 49882 3 3 宜宾 1653 36816 4 3 157、南充 1651 25949 5 18 泸州 1482 34582 6 12 达州 1447 25991 7 17 乐山 1407 43140 8 5 凉山 1404 29998 9 16 内江 1298 34700 10 11 自贡 1235 44566 11 4 眉山 1117 37225 12 8 广安 1079 33223 13 13 攀枝花 1015 82327 14 1 遂宁 1008 30652 15 14 资阳资阳 943943 3748137481 1616 7 7 广元 660 25095 17 19 雅安 545 35255 18 10 巴中 545 16363 19 21158、 阿坝州 281 30246 20 15 甘孜州 230 19727 21 20 全省全省 3268132681 3983539835 20162016年四川省内年四川省内城市城市GDPGDP和人均和人均GDPGDP情况情况 历年资阳市人均历年资阳市人均GDPGDP及名义增速情况及名义增速情况 备注：上述数据来源于统计年鉴、统计公报 19%19% 28%28% 10%10% 10%10% 33%33% 汽车制造汽车制造 食品加工食品加工 建工建材建工建材 医药化工医药化工 其他其他 0%5%10%15%20%25%30%2010201120122013201420152016一产增速 二产增速159、 三产增速 53.0%53.0% 55.0%55.0% 55.7%55.7% 55.6%55.6% 56.1%56.1% 55.3%55.3% 24.0%24.0% 22.9%22.9% 22.4%22.4% 22.9%22.9% 23.4%23.4% 24.9%24.9% 0%20%40%60%80%100%201020112012201320142015一产占比 二产占比 三产占比 【产业发展产业结构】二产主导型城市二产主导型城市，增速持续下滑；，增速持续下滑；以以汽车制造、食品加工、建材、医药化工为主导产业汽车制造、食品加工、建材、医药化工为主导产业；节能节能产业、天然气产业产业、天然气160、产业为战略新兴产业为战略新兴产业 20102010- -20152015年资阳市三产各自占比情况年资阳市三产各自占比情况 20102010- -20162016年资阳市年资阳市三三产增长情况产增长情况 20152015年资阳市四大支柱产业在工业中占比年资阳市四大支柱产业在工业中占比 产业结构：产业结构：一产：二产：三产一产：二产：三产=19.8:55.3:=19.8:55.3:24.924.9 资阳支柱性产业：资阳支柱性产业：汽车制造、食品加工、建工建材、汽车制造、食品加工、建工建材、医药化工医药化工；2015年，资阳市四大支柱产业共占工业生产总值的67.58%，是资阳市工业经济发展的重要支柱161、，其中建材建工、医药化学分别实现增长14%、10.9%，发展发现向好； 战略性新兴产业：战略性新兴产业：节能产业、天然气产业节能产业、天然气产业 【产业发展汽车制造】以汽车产业链下游业务为主导，产以汽车产业链下游业务为主导，产业增速较好；未来还将推进新能源汽车产业发展业增速较好；未来还将推进新能源汽车产业发展 20152015年资阳市四大支柱产业产值及增速情况年资阳市四大支柱产业产值及增速情况 产业现状： 资阳汽车制造业形成机车、商用汽车、汽车发动机为集群的产业布局，涵盖了零部件到整车的加加工生产工生产过程 产业规划： 以中国南车资阳公司为重点，突出发展油电混合、双燃料内燃机车等新能源车型新能162、源车型，积极建设西部地区机车整车制造及出口基地 设计 配套 组装加工 营销 售后 研发 业务工序 附加值 资阳 行业行业 总产值（亿元）总产值（亿元） 占比占比 增速增速 汽车制造行业汽车制造行业 428.3428.3 19.1%19.1% 9.2%9.2% 食品加工行业食品加工行业 620.3 27.7% 6.8% 建筑建材行业建筑建材行业 230.7 10.3% 14% 医药化工行业医药化工行业 232.4 10.4% 10.9% 0%5%10%15%20%25%30%35%050001000015000200002500020112012201320142015主营业务收入（亿元） 收入163、增长 0%10%20%30%40%50%60%050010001500200020112012201320142015利润总额（亿元） 利润增长 【产业发展食品加巟】受全国食品加工业整体下滑影响，受全国食品加工业整体下滑影响，产业增速放缓，产业增速放缓，但仍为资阳市高贡献度产业但仍为资阳市高贡献度产业 20112011- -20152015年全国食品加工业主营收入及增速年全国食品加工业主营收入及增速 行业行业 总产值（亿元）总产值（亿元） 占比占比 增速增速 汽车制造行业 428.3 19.1% 9.2% 食品加工行业食品加工行业 620.3620.3 27.7%27.7% 6.8%6.8% 164、建筑建材行业建筑建材行业 230.7 10.3% 14% 医药化工行业医药化工行业 232.4 10.4% 10.9% 20152015年资阳市四大支柱产业产值及增速情况年资阳市四大支柱产业产值及增速情况 20112011- -20152015年全国食品加工业利润总额及增速年全国食品加工业利润总额及增速 传统食品加工产业：传统食品加工产业：以永鑫、若男食品为代表的传统民营食品企业，生产形势较为严峻，受全国大环境影响，较难实现突破 特色食品加工行业：特色食品加工行业：以百威、加多宝为代表外资企业生产技术先进、品牌知名度高，行业蓬勃发展 2016年，百威啤酒产突破50万吨，2017年该公司将实施百165、威啤酒“灌装生产技改工程”项目，确保企业稳步发展 【产业发展建材行业】产业总量小产业总量小，龙头企业支撑，产品龙头企业支撑，产品价值价值低制约产业的快速发展低制约产业的快速发展 行业行业 总产值（亿元）总产值（亿元） 占比占比 增速增速 汽车制造行业 428.3 19.1% 9.2% 食品加工行业食品加工行业 620.3 27.7% 6.8% 建筑建材行业建筑建材行业 230.7230.7 10.3%10.3% 14%14% 医药化工行业医药化工行业 232.4 10.4% 10.9% 20152015年资阳市四大支柱产业产值及增速情况年资阳市四大支柱产业产值及增速情况 20082008- -166、20152015年资阳市建工建材重点企业产值利润年资阳市建工建材重点企业产值利润 川内城市川内城市 产值产值（亿）亿） 利润利润（元）元） 20082008年年 20152015年年 20082008年年 20152015年年 暴击钢管资阳钢管厂暴击钢管资阳钢管厂 10.16 24.37 0.36 1.72 金德管业集团资阳基地金德管业集团资阳基地 15.04 23.57 1.65 1.65 四川特丽达视野有限公司四川特丽达视野有限公司 5.28 18.12 0.69 1.27 四川顺达人造林制品有限公司四川顺达人造林制品有限公司 4.1 16.12 0.37 1.13 资阳建工建材产业特点：167、资阳建工建材产业特点： 发展迅速，总量较小发展迅速，总量较小 2015年增速达14%，总量仅占产业总值10% 龙头支撑，带动不足龙头支撑，带动不足 以暴击钢管资阳钢管厂、金徳管业、顺达木业、特丽达等龙头企业带动，但无上下游产业支持，未带动中小企业发展 种类齐全，后劲不足种类齐全，后劲不足 建材产品齐全，以低科技产品为主，制约后续发展 资阳建工建材产业规划：资阳建工建材产业规划： 通过精细化管理、技术升级、品牌建设、扩大营精细化管理、技术升级、品牌建设、扩大营销渠道、转变营销销渠道、转变营销方式等手段让企业稳中有进 【产业发展医药化巟】医药行业基于市场环境与发展阶段，医药行业基于市场环境与发展阶168、段，未来发展强劲未来发展强劲 产业现状：产业现状： 产业収展趋労较好，行业大型企业均拥有较为先进癿生产设备和产品研収能力，内部管理规范，大部分医药企业2016年有技术升级或扩大产能癿计划 产业发展：产业发展： 医药消费刚需性作用，决定医药化工产业医药消费刚需性作用，决定医药化工产业为朝阳产业为朝阳产业 医药业按国际标准化分为15类国际化产业，被称为“永丌衰落癿朝阳产业” 医药企业初衷发展期，后劲强医药企业初衷发展期，后劲强 资阳市医药企业多数为2000年后培育，正处亍快速収展期 行业行业 总产值（亿元）总产值（亿元） 占比占比 增速增速 汽车制造行业汽车制造行业 428.3 19.1% 9.2169、% 食品加工行业食品加工行业 620.3 27.7% 6.8% 建筑建材行业建筑建材行业 230.7 10.3% 14% 医药化工行业医药化工行业 232.4232.4 10.4%10.4% 10.9%10.9% 20152015年资阳市四大支柱产业产值及增速情况年资阳市四大支柱产业产值及增速情况 资阳医药产业布局图资阳医药产业布局图 【产业发展新兴产业】在政府政策支持下，在政府政策支持下，资阳市资阳市节能及节能及天然气产业起步发展，推动资阳经济新增长天然气产业起步发展，推动资阳经济新增长 国家规划国家规划十三五规划十三五规划要求节能产业规模持续扩大,吸纳就业能力增强,到2020年,节能环保产170、业增加值占国内生产总值比重为3%左右 产业布局规划产业布局规划全力建设“西部清洁“西部清洁能源及节能产品制造基地”能源及节能产品制造基地”，成为资阳市新一轮经济发展的增长点和助推经济转型跨越的战略新兴支柱产业 工作推进进度工作推进进度科芯照明、蜀达科技、精工机械、超迪电器、特丽达5户企业被复评为高新技术企业；资阳钢管厂双金属复合管生产线、蜀南气矿勘探井（开发井）建设、鼎瑞能源凝析油闪蒸气发电等9个节能及天然气产业市级重点项目顺利推进。 行业行业 总产值（亿元）总产值（亿元）占比占比 增长增长 节能产业节能产业 69.269.2 5.35%5.35% 12.4%12.4% 天然气产业天然气产业 171、3.6 0.28% / 中车资阳机车公司中车资阳机车公司 节能环保装备制造产业，以公司年销售收入的3%-4%比率进行科技创新投入，不断有高端节能装备制造产品面世，出口多个国家和地区 四川中车玉柴发动四川中车玉柴发动机股份有限公司机股份有限公司 280双燃料机车发动机力争进入地方铁路市场，在燃料模式上填补国内空白 中石油西南油气田中石油西南油气田分公司分公司 与资阳市神话争取战略合作，已建立有油气井246口、场站76座、管线600余千米，日产气360万方 20162016年资阳市主要企业突破年资阳市主要企业突破 20152015年资阳市新兴产业产值及增速情况年资阳市新兴产业产值及增速情况 【财富172、结构】“大基座”型财富结构“大基座”型财富结构；传统产业稳健发展，；传统产业稳健发展，新兴产业处于起步发展阶段，增速强劲新兴产业处于起步发展阶段，增速强劲 财富结构示意：财富结构示意： 产业产业 主要经营类型主要经营类型 工资水平工资水平 发展趋势发展趋势 汽车制造 机车制造、汽车及零部件制造、发动机研发制造 车间工人1000-2000元/月，基层管理2000-3000元/月，技术员3000-4000元/月，中层管理4500+ 产业发展良好 食品加工 酒类生产、肉类食品加工、 基层员工2000左右元/月，业务员2000-3000元/月 后续走可能性较大 建工建材 油气输送钢管制造、管材制造 、173、塑料机械 普工/业务员1500-2500元/月 近年来增速10%以上，发展平稳 医药化工 研发、制药 普工1500+元/月，研发人员3500+元/月 发展成长期，潜力大 节能 天然气 生产主导 研发人员3500+元/月 发展潜力大 基层产业人群基层产业人群主导主导 0.32%0.32% 0.25%0.25% 0.31%0.31% 0.31%0.31% 0.31%0.31% 0.30%0.30% 0.00%0.10%0.20%0.30%0.40%0200400600201020112012201320142015户籍人口（万人） 常住人口（万人） 人口自然增长率 【城市人口】人口规模中等，人口流174、出量大人口规模中等，人口流出量大，因城市低城市首，因城市低城市首位度，人口外流年均位度，人口外流年均150150万人左右万人左右 资阳市资阳市历年人口总量及增长特征历年人口总量及增长特征 川内城市川内城市 常住人口常住人口 （万人）（万人） 户籍人口户籍人口 （万人）万人） 净流入净流入 （万人）（万人） 常住人口常住人口 排名排名 成都市 1465,80 1228.10 23.77 1 绵阳市 477.19 545.50 -68.31 5 德阳市 351.32 390.00 -38.68 10 宜宾市 449.00 552.10 -103.10 7 南充市 636.40 742.33 -10175、5.93 2 泸州市 505.70 428.52 -77.18 4 达州市 556.76 682.80 -126.04 3 凉山州 468.00 511.78 -43.78 6 乐山市 326.05 353.79 -27.74 12 资阳市资阳市 356.93356.93 503.70503.70 - -146.77146.77 9 9 内江市 373.97 420.40 -46.43 8 自贡市 277.02 327.5 -50.48 15 眉山市 300.13 349.10 -48.97 14 广安市 324.66 467.40 -142.74 13 攀枝花市 123.25 110.66 176、12.59 18 遂宁市 329.00 378.80 -49.80 12 广元市 263.00 305.31 -42.31 16 雅安市 154.68 154.90 -0.22 17 巴中市 332.86 379.50 -46.64 11 阿坝州 93.01 91.40 1.61 20 甘孜州 116.49 109.20 7.29 19 20152015年川内城市人口特征年川内城市人口特征 20102010 20112011 20122012 20132013 20142014 20152015 户籍人口户籍人口 （万人）（万人） 501.1 503.9 505.9 507.3 507.25 177、503.7 常住人口常住人口 （万人）（万人） 366.5 366 358.85 357.12 354.72 356.9 常住人口常住人口 增幅增幅 67.367.3 - -0.50.5 - -7.157.15 - -1.731.73 - -2.42.4 2.182.18 常住人口常住人口 增速增速 22.49%22.49% - -0.14%0.14% - -1.95%1.95% - -0.48%0.48% - -0.67%0.67% 0.61%0.61% 净流入人口净流入人口 （万人）（万人） -134.6 -137.9 -147.05 -150.18 -152.53 -146.8 备注：上178、述数据来源于统计年鉴；净流入人口=常驻人口-户籍人口 【小学生人口规模】资阳资阳市市6 6年时间小学生人口规模上升年时间小学生人口规模上升33.7%33.7% 20102010年全国小学生在校人数年全国小学生在校人数9940.709940.70万人，万人，20152015年全国小学生在校人数年全国小学生在校人数9692.29692.2万人，万人，6 6年时间减少年时间减少248248万，万，下降下降2.50%2.50%； 20102010年年资阳资阳市小学生在校人数市小学生在校人数20.820.8万人，万人，20152015年年资阳资阳市小学生在校人数市小学生在校人数27.827.8万人，万人179、，6 6年时间增加年时间增加7 7万人，万人，上升上升33.7%33.7%； 小学生数量小学生数量变化反映出城市变化反映出城市的吸引力的吸引力变化，进而反映出城市真实的楼市价值；小学生数量增长越快，城市的楼市更具投变化，进而反映出城市真实的楼市价值；小学生数量增长越快，城市的楼市更具投资价值资价值 20.820.8 26.226.2 26.726.7 26.326.3 27.327.3 27.827.8 -3.26% -5.67% 1.91% -1.50% 3.80% 1.83% -8%-6%-4%-2%0%2%4%6%0510152025302010年 2011年 2012年 2013年 2180、014年 2015年 小学生人数（万人） 增速 19.3% 2.7% 17.8% 8.8% 7.1% 6.0% 0%5%10%15%20%25%05000100001500020000201020112012201320142015城镇居民人均消费支出（元） 增速 13.3% 16.7% 16.2% 10.2% 10.0% 5.0% 0%5%10%15%20%050001000015000200002500030000201020112012201320142015城镇居民人均可支配收入（元） 增速 【收入水平】较高收入、低消费型城市较高收入、低消费型城市 20152015年年 同类型城市同类181、型城市 城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元） 城镇居民人均消费性支出城镇居民人均消费性支出 （元）（元） 人均消费性支出占人均可支配收人均消费性支出占人均可支配收入中的比例入中的比例 绝对值绝对值 排名排名 绝对值绝对值 排名排名 比例比例 排名排名 自贡自贡 26267 6 18367 3 69.92% 3 眉山眉山 26395 4 18698 2 70.84% 2 德阳德阳 27049 2 19971 1 73.83% 1 资阳资阳 2642426424 3 3 1765817658 6 6 66.83%66.83% 7 7 绵阳绵阳 27170 1 18133 4 6182、6.74% 8 遂宁遂宁 25102 8 16923 8 67.42% 5 乐山乐山 26361 5 17873 5 67.80% 4 宜宾宜宾 26207 7 17613 7 67.21% 6 20102010- -20152015年遂宁市城镇居民人均可支配收入情况年遂宁市城镇居民人均可支配收入情况 20102010- -20152015年宜宾市城镇居民人均消费支出情况年宜宾市城镇居民人均消费支出情况 【收入水平】高收入集中在电力热力等企事业单位、电子信高收入集中在电力热力等企事业单位、电子信息技术、教育行业等城市中产息技术、教育行业等城市中产 按国民经济按国民经济行业行业分组分组 分行业从183、业人员年末人数（万人）分行业从业人员年末人数（万人） 行业单位在岗职工平均工资（元）行业单位在岗职工平均工资（元） 20152015年年 20142014年年 同比（同比（% %） 20152015年年 20142014年年 同比（同比（% %） 总计总计 224.12 222.25 0.84% 42537 36694 15.92% 农、林、牧、渔业农、林、牧、渔业 112.81112.81 110.76 1.85% 34898 29475 18.40% 采矿业采矿业 0.24 0.28 -14.29% 29801 / / 制造业制造业 25.7125.71 23.26 10.53% 3935184、2 33758 16.57% 电力、热力、燃气及水生产和供电力、热力、燃气及水生产和供应业应业 0.58 0.6 -3.33% 6252162521 55850 11.94% 建筑业建筑业 23.4823.48 25.05 -6.27% 36675 32223 13.82% 批发和零售业批发和零售业 8.63 7.45 15.84% 35507 36232 -2.00% 交通运输、仓储和邮政业交通运输、仓储和邮政业 2.09 3.21 -34.89% 48262 38379 25.75% 住宿和餐饮业住宿和餐饮业 21.1721.17 22.58 -6.24% 26078 31786 -17.185、96% 信息传输、软件和技术服务业信息传输、软件和技术服务业 3.58 1.42 152.11% 7419174191 41737 77.76% 金融业金融业 1.27 1.01 25.74% 48921 61193 -20.05% 房地产业房地产业 1.33 1.09 22.02% 32542 29745 9.40% 租赁和商务服务业租赁和商务服务业 1.35 0.93 45.16% 24307 24478 -0.70% 科学研究和技术服务业科学研究和技术服务业 0.47 0.26 80.77% 45085 41636 8.28% 水利、环境和公共设施管理业水利、环境和公共设施管理业 0.5186、8 0.46 26.09% 33110 30268 9.39% 居民服务、修理和其他服务业居民服务、修理和其他服务业 11.11 14.74 -24.63% 49903 44616 11.85% 教育教育 3.98 3.72 6.99% 5402254022 40549 33.23% 卫生和社会工作卫生和社会工作 2.21 2.17 1.84% 6332863328 55620 13.86% 文化、体育和娱乐业文化、体育和娱乐业 0.62 0.74 -16.22% 49934 40270 24.00% 公共管理、社会保障和社会组织公共管理、社会保障和社会组织 2.92 2.52 15.87% 187、5486754867 43219 26.95% 城市地位：成都同城化、川渝城市群区域中心城市；城市首位度低，依附亍成都収展； 城市经济：城市经济总量低，增速持续下滑； 城市产业：二产主导型，传统产业稳健収展，新兴产业加速収展，财富结构呈“大基座”型金字塔结构； 人口财富：人口规模中等、大规模人口外流；低消费型城市；高收入以电力热力等企事业卑位、敃育、信息技术行业主导。 3、资阳市 /楼市投资环境分析 * *Chapter A Chapter A 城市基本面 成都同城化下，城市首位度低，经济总量低，增速持续下滑 二产主导下，财富结构呈正金字塔状 人口规模低城市首位下，人口流向成都 经济及产业稳定188、人口规模中等城市 短期楼市需求以地缘需求主导将持续释放 【城市规划】单中心多组团发展模式；单中心多组团发展模式；资阳为区域中心城市，资阳为区域中心城市，简阳、安岳、乐至为县城中心城市简阳、安岳、乐至为县城中心城市 市域空间布局：市域空间布局： 市市域形成“一心、一带、五走廊”域形成“一心、一带、五走廊”空间格局空间格局。 将全市城镇划分为区域中心城市、县域中心城市、重点镇、中心镇、一般镇5个等级，其中资阳为区域中心城市，简阳、安岳、乐至为县域中心城市 打造成渝经济区新兴的区域性城市、机车汽车产业制造基地和绿色食品加工配送基地、丘陵特色鲜明的生态宜居江城 【中心城区规划】以老城为中心以老城为中189、心向南发展向南发展，形成沱东新区和南，形成沱东新区和南部新区；向北朝简阳发展，推进成都大都市圈规划部新区；向北朝简阳发展，推进成都大都市圈规划 市域空间布局：市域空间布局：拥江拓展、南北展拥江拓展、南北展开开 一一核：核：打造中部城镇密集区形成组团城市，促进全域统筹； 两两片：片：东南部丘陵片区、西部龙门山片区特色发展； 三轴：三轴：以三大发展轴对接区域，推进成德同城。 老城区 南区 沱东新区 资阳城市总体规划（资阳城市总体规划（2010201020302030）对城市的规划定位：对城市的规划定位： 城市性质：成渝经济区新兴的区域性城市、机车汽车产业制造基地和绿色食品加工配送基地、丘陵特色鲜明190、的生态宜居江城。 城市发展战略： “东拓南延，拥江发展”，加快发展中心城市，加大城市建设与经营力度。 城市规模：至2020年，城市人口达到61万人，建成区面积60.6平方公里；规划至2030年），城市人口达到77万人，建成区面积76.8平方公里。 3、资阳市 /楼市投资环境分析 * *Chapter B Chapter B 城市发展面 城市规划：从市域规划来看，卑中心多组团发展模式，进城劢力丌足，同时低首位度城市，存在成都分流；老城为中心向卓向北城市重点发展方向 存在增量机会：周边乡镇县进城客群 核心发展方向：向卓沱东新区、卓部新区；向北简阳 【 【 城城市市规规划划】 】 单单中中 心心 多191、多组组团团发发展展模模式式； ； 资资阳阳为为区区域域中中 心心 城城市市， ，简简阳阳、 、 安安岳岳、 、 市域空间布局： 市域形成“ 一 心、 一 带、 五 走 廊”空间格局。 将全市城镇划分为区域中 心 城市、 县域中 心 城市、 重点镇、 中 心 镇、 一 般镇5个等级， 其中资阳为区域中 心 城市， 简阳、安岳、 乐 至 为县域中心 城 市 打造成渝经济区新兴的区域性城市、 机 车 汽车 产 业制造基地和绿色 食 品加工配送基地、 丘陵特 色 鲜明的生 态 宜居江城 【 【 中中心心城城区区规规划划】 】 沿沿中中部部城城市市综综合合发发展展带带向向南南发发展展， ， 在在沱沱东东192、和和老老城城各各形形成成 一一 个个市市级级城城市市中中心心 市域空间布局：拥江拓展、 南北展开 一 核：打造中部城镇密集区形成组团城市， 促进全域统筹； 两 片 ：东南部丘陵 片 区、 西 部龙 门山片区特色发展； 三轴：以三 大 发展轴对接区域， 推进成德同城。 老城区 南区 沱东新区 资阳城市总体规划（ 20102030） 对城市的规划定位： 城市性质： 成渝经济区新兴的区域性城市、 机 车 汽车 产业制造基地和绿 色 食品加工配 送 基地、 丘陵特 色 鲜明的 生 态宜居江城。 城市发展战略： “东拓南延， 拥江发展”， 加快发展中 心城市， 加 大 城市建设与经营力 度 。 城市规模193、： 至 2020年， 城市 人 口达到61万 人 ， 建成区 面 积60.6平 方 公里； 规划 至 2030年） ， 城市 人 口达到77万 人 ， 建成区 面 积76.8平 方 公里。 1755.69 1230.91 1010.73 993.75 253.44 05001000150020002500300020122013201420152016供应面积（亩） 成交面积（亩） 24 12 10 10 3 01020304020122013201420152016供应宗数（宗） 成交宗数（宗） 【土地市场】20162016年土地年土地供需处于供需处于低位低位，近两年土地成交均，近两年土地成194、交均价价170170万万/ /亩亩，楼面地价约，楼面地价约10001000- -14001400元元/ / 20122012- -20162016年资阳市（雁江区）土地（住宅）供销情况年资阳市（雁江区）土地（住宅）供销情况 20122012- -20162016年资阳市（雁江区）土地（住宅）供销情况年资阳市（雁江区）土地（住宅）供销情况 备注：统计范围：只包括资阳雁江区；以上土地成交量来源于搜房土地网统计；成交价格来源于国土资源局网统计，总成交金额/总成交土地面积； 竞得者竞得者 土地位置土地位置 面积面积 容积率容积率 土地性质土地性质 成交成交单价单价 （万元（万元/ /亩）亩）楼面地价楼195、面地价 资阳圣康房地产开发有限公司 城东新区蜀乡大道与纬四路交汇处 56737 2.8 住宅用地 193 10321032 资阳市凯利建设投资有限责任公司 雁江区宝台镇半山村 55885 2.6 住宅用地 240 13821382 20162016年资阳市（雁江区）土地（住宅）年资阳市（雁江区）土地（住宅）成交成交情况情况 年份年份 20152015 20162016 成交均价（万元/亩） 206 167 溢价率（%） 5% 2% 20152015- -20162016年资阳市（雁江区）土地（住宅）成交价格情况年资阳市（雁江区）土地（住宅）成交价格情况 20102011201220132014196、20152016存量（万） 35647210815510292出清周期（月） 4.210.810.316.914.69.88.40246810121416180204060801001201401601802010201120122013201420152016新增(万） 129999311217572120销量（万） 102718476128125131成交均价（元/） 2786362430283726381238343799050010001500200025003000350040004500050100150200资阳资阳市市20102010- -20162016年供销量价走势年供销量197、价走势 资阳市资阳市20102010- -20152015年存量及出清周期情况年存量及出清周期情况 楼市供销关系楼市供销关系：资阳资阳主主城区整城区整体销量稳定，体销量稳定，20142014年销量上年销量上升，均升，均成交量成交量130130万万平米左右平米左右 楼市存销关系：近两年存量压楼市存销关系：近两年存量压力小，出清力小，出清周期在周期在1010个月内个月内 【住宅市场需求总量（年度）】销量稳定销量稳定,2014,2014年起去库存年起去库存效果明显，效果明显，；20162016年年去年年去化化量约量约130130万，成交均价万，成交均价37993799元元/ / 备注：数据来源于资阳198、房产网 【住宅市场需求总量（月度）】20162016年价格趋于稳定，在年价格趋于稳定，在35003500元元/ /波动，较波动，较20152015年价格有所上涨；成交量稳定年价格有所上涨；成交量稳定 2015.12015.12016.122016.12年年资资阳阳主城区主城区住宅月度供销走势住宅月度供销走势 备注：统计范围为资阳市主城区；数据来源于资阳房产网 2524 2586 2604 2478 2593 3345 2239 2783 2180 3579 3501 3547 3446 3527 3606 3564 3287 3607 05001000150020002500300035004199、0000510152025302015.12015.22015.32015.42015.52015.62015.72015.82015.92016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.9成交面积（万方） 存量（万方） 成交价格（元/） 【畅销项目】20162016年年上半年上半年资阳市住宅成交量资阳市住宅成交量top10top10 成交排名成交排名 楼盘名称楼盘名称 均价均价 （元（元/ /） 成交量成交量 （）（） 成交量成交量 （套）（套） 占地占地 （亩）（亩） 容积率容积率 物业类型物业类型 开发商开发商 1 希望玫瑰园 31200、81 58502 653 119.0205 2.69 高层 资阳希望玫瑰园房地产 2 置地城 3610 51337 618 450 2.95 高层 四川三地房地产 3 诚易佳和时代 3407 38041 375 25.197 2.5 高层 资阳市诚易房地产 4 御府国际花园 3201 34414 369 67.9995 3 高层 资阳亿联房地产 5 5 中铁滨江国际中铁滨江国际 38893889 2892628926 296296 157.9995157.9995 3.493.49 高层高层 中铁房地产中铁房地产 6 佳家鼎晟泓府 3503 27478 283 399.999 3 高层 资阳市201、佳家房地产 7 7 资阳万达广场资阳万达广场 39503950 2614826148 274274 305.001305.001 4 4 高层、小高层高层、小高层 资阳万达广场资阳万达广场 8 上东国际 3801 25555 267 75 3.2 高层 四川金仓置业 9 海慧东城1号 3598 22630 232 162.081 3.2 高层、小高层 资阳智恒置地 10 道轩幸福公馆 4559 20661 240 13.998 2.24 高层、小高层 四川道轩房地产 合计合计 33.3733.37万万 30193019 备注：数据来源于房天下数据监控中心 【畅销项目】20162016年上半年资202、年上半年资阳阳主城区住宅成交主城区住宅成交套数套数top10top10之之成交成交金额金额排行排行 成交排名成交排名 楼盘名称楼盘名称 成交金额成交金额（亿元）（亿元） 均价均价 （元（元/ /） 成交量成交量 （）（） 成交量成交量 （套）（套） 占地占地 （亩）（亩） 容积率容积率 物业类型物业类型 开发商开发商 1 希望玫瑰园 1.86 3181 58502 653 119.0205 2.69 高层 资阳希望玫瑰园房地产 2 置地城 1.85 3610 51337 618 450 2.95 高层 四川三地房地产 3 诚易佳和时代 1.30 3407 38041 375 25.197 2.203、5 高层 资阳市诚易房地产 4 4 中铁滨江国际中铁滨江国际 1.12 1.12 38893889 2892628926 296296 157.9995157.9995 3.493.49 高层高层 中铁房地产中铁房地产 5 御府国际花园 1.10 3201 34414 369 67.9995 3 高层 资阳亿联房地产 6 6 资阳万达广场资阳万达广场 1.03 1.03 39503950 2614826148 274274 305.001305.001 4 4 高层、小高层高层、小高层 资阳万达广场资阳万达广场 7 上东国际 0.97 3801 25555 267 75 3.2 高层 四川金仓204、置业 8 佳家鼎晟泓府 0.96 3503 27478 283 399.999 3 高层 资阳市佳家房地产 9 道轩幸福公馆 0.94 4559 20661 240 13.998 2.24 高层、小高层 四川道轩房地产 10 海慧东城1号 0.81 3598 22630 232 162.081 3.2 高层、小高层 资阳智恒置地 合计合计 11.96 11.96 33.3733.37万万 30193019 备注：数据来源于房天下数据监控中心；成交金额排行根据成交面积排行表整理排序，成交总金额=成交单价*成交面积 【标杆房企】进入进入资阳资阳市知名市知名房企梳理房企梳理（红色为已进驻企业）（红色205、为已进驻企业） 20162016中国中国房地产百强企业房地产百强企业名单（名单（TOP50TOP50） 序号序号 房企房企 进入与否进入与否 序号序号 房企房企 进入与否进入与否 1 1 万科 2626 天津房地产 2 2 保利 2727 正荣集团 3 3 恒大 （雁江区，恒大名都、恒大城，在售）（雁江区，恒大名都、恒大城，在售）2828 杭州滨江 4 4 中海 2929 中国奥园地产 5 5 绿地 3030 广州敏捷 6 6 碧桂园 3131 鲁能 7 7 绿城 （安岳县，绿城锦绣，售罄）（安岳县，绿城锦绣，售罄） 3232 龙光地产 8 8 华润置地 3333 福星惠誉 9 9 龙湖地产 206、3434 宝龙地产 1010 华夏幸福基业 （临空经济区，（临空经济区，战略合作新战略合作新城，城，2016.92016.9正式签约）正式签约） 3535 时代地产 1111 融创中国 3636 海伦堡地产 1212 世茂 3737 金融街控股 1313 招商局地产 3838 中天城投 1414 金地 3939 上海红星美凯龙 （安岳县、招商中）（安岳县、招商中） 1515 金科地产 4040 上海大名城 1616 远洋地产 4141 花样年集团 1717 荣盛房地产 4242 海航地产 1818 新城控股 4343 宁波奥克斯置业 1919 复地（集团） 4444 武汉地产开发 2020 旭207、辉控股 4545 景瑞地产 2121 阳光城集团 4646 隆基泰和 2222 卓越置业 4747 东原地产 2323 四川蓝光和骏 4848 中冶置业 2424 泰禾集团 4949 中梁地产 2525 北京金隅 5050 上海三盛宏业 【知名房企研究】资阳市雁江区主城区品牌开发商有：资阳市雁江区主城区品牌开发商有：万达、万达、中铁、置地、恒大中铁、置地、恒大 在售在售 万达广场万达广场 高层：高层：40004000元元/ / 在售在售 置信凯旋国际置信凯旋国际 高层、多层：高层、多层：52005200元元/ / 在售在售 恒大名都恒大名都 高层：高层：48004800元元/ / 在售在售 恒208、大城恒大城 高层：高层：51005100元元/ / 在售在售 中铁滨江国际中铁滨江国际1 1期期高层：高层：39503950元元/ / 待售待售 中中铁滨江国际铁滨江国际2 2期期 多层多层43504350元元/ / 【开发环境】政策利好政策利好，促进房地产开发发展，促进房地产开发发展 项目开发环境核心项目开发环境核心要素要素（4 4大要素大要素） 类别类别 序号序号 要素要素 内容内容 备注备注 项目开发项目开发环境核心环境核心要素要素 1 预售条件 1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; 2.持有建设工程规划许可证和施工许可证; 3.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25209、%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 4.取得商品房预售许可证 2 按揭放款条件 用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、国土证、预售许可证五证齐全，申报资料审批后同合作银行签订按揭协议 3 预售资金监管 在商业银行开立商品房预售款专用帐户,并由开发企业、工程监理机构、银行三方签订统一格式的商品房预售款监管协议 4 限购、限贷、限价政策 一、首套自住普通商品住房的，90平方米（含）以下,首付款比例20%,二套房40% 二、贷款申请条件，连续缴存住房公积金6个月 三、买首套自住住房，可贷35万元；二套可贷20万元 核心结论 政策利好，积极促进房地平稳发展 3、资阳市 /楼市投资环境210、分析 * *Chapter C Chapter C 市场环境面 以去库存主导，年均成交量约130万 本土开发商主导，品开中铁、万达进驻，市场竞争环境一般 1 17 75 55 5. .6 69 9 1 12 23 30 0. .9 91 1 1 10 01 10 0. .7 73 3 9 99 93 3. .7 75 5 2 25 53 3. .4 44 4 0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 3000.00 2012 2013 2014 2015 2016 供应面积（ 亩） 成交面积（ 亩） 24 12 10 10 3 0 5 10 15 211、20 25 30 35 2012 2013 2014 2015 2016 供应宗数（ 宗） 成交宗数（ 宗） 【 【 土土地地市市场场】 】 2 20 01 16 6年年 土土 地地供供需需处处于于低低位位， ， 近近两两年年 土土 地地成成交交均均价价1 18 80 0万万/ /亩亩， ， 楼楼面面地地价价约约7 70 00 0- -1 14 40 00 0元元/ /2012-2016年资阳市区 土 地（住宅） 供销情况 2012-2016年资阳市区 土 地（住宅） 供销情况 备注： 统计范围： 只包括资阳雁江区； 以上 土 地成交量来源于搜房土 地 网 统 计； 成交价格来源于国 土 资源212、局 网 统 计， 总成交 金 额/总成交 土 地面 积 ； 竞得者 土 地位置 面 积 容积率 土 地性质 成交单价 （ 万元/亩） 楼 面 地价 资阳市渝城置业有限公司 中和镇中和街 片 区 50030 2.94 住宅 用 地 135 689 资阳圣康房地产开发有限公司 城东新区蜀乡 大 道与纬四路交汇处 56737 2.8 住宅 用 地 193 1032 资阳市凯利建设投资有限责任公司 雁江区宝台镇半 山 村 55885 2.6 住宅 用 地 240 1382 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 存量（ 万） 35 64 72 108 155 102 92213、 出清周期（ 月 ） 4.2 10.8 10.3 16.9 14.6 9.8 8.4 0.0? ?2.0? ?4.0? ?6.0? ?8.0? ?10.0? ?12.0? ?14.0? ?16.0? ?18.0? ?0?20?40?60?80?100?120?140?160?180?2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 新增(万） 129 99 93 112 175 72 120 销量（ 万） 102 71 84 76 128 125 131 成交均价（ 元/） 2786 3624 3028 3726 3812 3834 3799 0 500 1000 1500214、 2000 2500 3000 3500 4000 4500 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 资阳市2012-2016年供销量价 走 势 资阳市2012-2015年存量及出清周期情况 n 楼市供销关系： 资阳主城区整体销量稳定， 2014年销量上升， 均成交量130万平 米 左右 n 楼市存销关系： 近两年存量压 力 小， 出清周期在10个 月 内 【 【 住住宅宅市市场场 需需求求总总量量（ （ 年年度度） ） 】 】 销销量量稳稳定定, ,2 20 01 14 4年年起起去去库库存存效效果果明明显显， ， ； ； 2 20 01 16 6年年年年215、去去化化量量约约1 13 30 0万万， ， 成成交交均均价价3 37 79 99 9元元/ /备注： 数据来源于资阳房产 网 【 【 住住宅宅市市场场 需需求求总总量量（ （ 月月度度） ） 】 】 2 20 01 15 5年年价价格格在在2 22 20 00 0- -3 33 30 00 0元元/ /波波动动， ， 2 20 01 16 6年年价价格格趋趋于于稳稳定定， ， 在在3 35 50 00 0元元/ /波波动动， ， 成成交交量量上上半半年年表表现现更更好好2015.12016.12年德阳市区住宅 月 度供销走 势 备注： 统计范围为德阳市区（ 不含周边区域） ； 数据来源于资阳216、房产 网 2524 2586 2604 2478 2593 3345 2239 2783 2180 3579 3501 3547 3446 3527 3606 3564 3287 3607 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 5 10 15 20 25 30 2015.1 2015.2 2015.3 2015.4 2015.5 2015.6 2015.7 2015.8 2015.9 2016.1 2016.2 2016.3 2016.4 2016.5 2016.6 2016.7 2016.8 2016.9 成交 面 积（万方） 存量（ 万 方 217、） 成交价格（ 元/） 自贡市 4 【城市价值】成渝城市群中的节点型城市成渝城市群中的节点型城市 成渝城市群成渝城市群 【宍观经济】经济总量处于川内中位，平稳增长经济总量处于川内中位，平稳增长；GDPGDP总量总量和人均和人均GDPGDP均排名第均排名第1111 20102010- -20162016年自贡市年自贡市GDPGDP总量及增速走势总量及增速走势 1234.561234.56 15.6%15.6% 15.6%15.6% 13.9%13.9% 11.3%11.3% 7.6%7.6% 8.4%8.4% 7.7%7.7% 0%5%10%15%20%020040060080010001200218、14002010201120122013201420152016GDP （亿元） GDP增速 备注：上述数据来源于统计公报 20102010- -20162016年年自贡自贡市人均市人均GDPGDP及名义增速情况及名义增速情况 23.2%23.2% 12.7%12.7% 12.1%12.1% 6.5%6.5% 5.9%5.9% 7.5%7.5% 0%5%10%15%20%25%010000200003000040000500002010201120122013201420152016人均GDP（元） 人均GDP名义增速 川内城市川内城市 GDPGDP总量（总量（亿）亿） 人均人均GDPGDP（219、元）元） GDPGDP排名排名 人均人均GDPGDP排名排名 成都 12170 77470 1 2 绵阳 1830 38358 2 6 德阳 1752 49882 3 3 宜宾 1653 36816 4 9 南充 1651 25949 5 18 泸州 1482 34582 6 12 达州 1447 25991 7 17 乐山 1407 43140 8 5 凉山 1404 29998 9 16 内江 1298 34700 10 11 自贡自贡 12351235 4456644566 1111 4 4 眉山 1117 37225 12 8 广安 1079 33223 13 13 攀枝花 1015 220、82327 14 1 遂宁 1008 30652 15 14 资阳 943 37481 16 7 广元 660 25095 17 19 雅安 545 35255 18 10 巴中 545 16363 19 21 阿坝州 281 30246 20 15 甘孜州 230 19727 21 20 全省全省 3268132681 3983539835 20162016年四川省内年四川省内城市城市GDPGDP和人均和人均GDPGDP情况情况 【产业发展产业结构】二二产主导型产主导型城市城市，二产发展平稳；，二产发展平稳；以以机械产业、食品产业、盐化工产业、新材料产业机械产业、食品产业、盐化工产业、新材料221、产业为四大支柱为四大支柱产业产业 57%57% 59%59% 60%60% 60%60% 59%59% 58%58% 58%58% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2010201120122013201420152016一产占比 二产占比 三产占比 20102010- -20162016年自贡市三产历年各自占比情况年自贡市三产历年各自占比情况 21.10% 20.70% 16.70% 12.60% 7.90% 8.20% 8.10% 0%10%20%2010201120122013201420152016一产增速 二产增速 三产增速 20102010- -20222、162016年年自贡市三自贡市三产历年增长率情况产历年增长率情况 自贡支柱自贡支柱性产业性产业：盐化工盐化工产业、产业、机械机械产业、产业、新材料新材料产产业、食品产业业、食品产业；2016年，自贡市四大支柱产业共占工业生产总值的77.2%，是自贡市工业经济发展的重要支柱； 战略性新兴产业战略性新兴产业：生物医药产业、高端制造业、节能生物医药产业、高端制造业、节能环保产业环保产业发展向好；2016分别增速19.8%、12.7%、1.5%、2.7%。 备注：上述数据来源于统计公报 【产业发展-机械产业】作为自贡作为自贡传统支柱产业，但受宏观市传统支柱产业，但受宏观市场产能过剩、结构性调整影响，场223、产能过剩、结构性调整影响，产业发展空间有限产业发展空间有限 发展规划：发展规划：打造机械及装备制造千亿产业。打造机械及装备制造千亿产业。鼓励企业参与制定国家和行业技术标准，注重国内外技术（装备）集成，通过自主研发和引进消化再创新，提高节能环保装备技术研发和产业化水平，培育一批具有工程总包能力的大企业群，基本完成普通机械向节能环保装备及高端装备制造转型。 重点重点发展发展：城市生活垃圾资源化成套设备、垃圾焚烧发电锅炉、化工高危废弃物等离子焚烧装置，有机废水处理剂、碱液回收锅炉、分离与过滤机械，高效清洁锅炉、脱硫及脱硝装置、多效真空制盐节能减排成套设备和技术、油烟处理设备、脉冲袋滤器、管状带式输送224、机，各类型核电站常规岛辅机，光热能源设备、生物质能源锅炉，CNG和LNG装备，窑炉余热发电锅炉等固体废弃物治理、工业和生活污水治理、大气污染治理、新能源与清洁能源四大门类为主体的节能环保装备产品 9.2%9.2% 23.4%23.4% 18.8%18.8% 8.2%8.2% 21.3%21.3% 5.5%5.5% 0%5%10%15%20%25%2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 20112011- -20162016年自贡机械产业增速年自贡机械产业增速 机械制造产业 【产业发展-盐化巟产业】产业增速逐年上升，产业增速逐年上升，但产品为非但产品为非高高附加值225、，附加值，预计未来有大突破性发展可能性较低预计未来有大突破性发展可能性较低 盐工业“十三五”重点项目盐工业“十三五”重点项目 岩盐资源综合利用生产 真空制盐节能技改 新型氟制冷剂生产 废盐酸制氯化钡生产 精细化工产业 复合肥生产 发展规划：发展规划：抢抓盐业体制改革重大机遇，积极开拓市场，推动制盐向深加工、盐化工向精细化工延伸，建成国家盐及盐化工基地。 重点建设：重点建设：两碱下游产品和有机氟、有机硅系列，做做大“盐大“盐- -基础化工基础化工- -精细化工精细化工- -硅氟化工硅氟化工- -后加工产品”后加工产品”和“盐卤和“盐卤- -碱碱- -氯氯- -含氯有机物含氯有机物- -聚苯硫醚”226、两大产业聚苯硫醚”两大产业链，打造国内一流的特色氯氟化工基地。链，打造国内一流的特色氯氟化工基地。 32.20%32.20% 3.30%3.30% 15.80%15.80% 1.80%1.80% 3.90%3.90% 10.70%10.70% 0%5%10%15%20%25%30%35%2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 20112011- -20162016年自贡市盐化工产业增速年自贡市盐化工产业增速 盐化工产业 发展现状：发展现状：自贡作为全国最大的井盐生产地，盐化工产业为最重要的支柱产业。目前自贡市盐化工产业已建立国家级技国家级技术中心术中心1 1个（227、久大集团）、省个（久大集团）、省级企业技术中心级企业技术中心2 2个（鸿华集个（鸿华集团、晨光院）；新创中国名牌团、晨光院）；新创中国名牌产品产品3 3个（鹤牌纯碱、烧碱、个（鹤牌纯碱、烧碱、氯化铵），拥有四川省名牌产氯化铵），拥有四川省名牌产品品9 9个。个。 【产业发展-食品产业】稳健发展型产业稳健发展型产业 食品产业“十三五”重点项目食品产业“十三五”重点项目 食品深加工业 花椒生产加工 特色食品深加工 火锅料调味料食品加工 自贡冷吃兔地标产业 果蔬加工储存 香辣酱生产项目 重点发展：重点发展：以肉副食品、饮料制品、笋竹及蔬菜制品、特色调味品和粮油等为主的绿色食品加工业，培育和扶持一批中228、小企业，发挥“富顺香辣酱”、“自贡火边子牛肉”、“富顺再生稻”等国家地理标志保护产品品牌效应，促进全市绿色食品加工业健康发展。推行“全产业链”开发，推行“全产业链”开发，努力实现“产加销一体化”，建成全省特色食品加工基地。努力实现“产加销一体化”，建成全省特色食品加工基地。 龙头企业：龙头企业：巴尔农牧集团、龙都茶业、百味斋食品公司等 8.1%8.1% 15.6%15.6% 7.0%7.0% 13.5%13.5% 10.4%10.4% 0%5%10%15%20%2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 20122012- -20162016年自贡市食品制造业增速年自贡市食品制229、造业增速 增速 【产业发展-新材料产业】新兴支柱型产业，作为四川省新材新兴支柱型产业，作为四川省新材料产业核心发展区将引进诸多重点项目，料产业核心发展区将引进诸多重点项目，未来发展未来发展看好看好 半仓工业园区半仓工业园区 新材料产业“十三五”重点项目新材料产业“十三五”重点项目 化工新材料产业 焊接材料产业 特种聚酰亚胺树脂及复合材料产业 有机氟新材料 特种硬质合金材料 碳纤维复合材料 特种电缆生产 高性能纤维生产 金属复合材料生产 粉末冶金项目 发展规划：发展规划：“十三五”期间，四川将以自贡在内的六个城市为主体形成四川将以自贡在内的六个城市为主体形成核心发展区发展新材料产业核心发展区发展230、新材料产业。自贡依托国家新材料产业化基地和科技兴贸（新材料）创新基地，重点发展金属新材料、金属及复合材料、高分子合成材料、新型炭材料、精细化工材料等产业链，打造全国知名的有机氟与硅材料基地、聚酰亚胺基地、金属及复合材料基地和焊接材料基地。 【产业发展-高端制造业】非四川省高端装备制造产业重点布非四川省高端装备制造产业重点布局城市，属于劳动密集型产业向高端智能化产业转型阶段局城市，属于劳动密集型产业向高端智能化产业转型阶段 自贡高端制造业四大重点发展领域自贡高端制造业四大重点发展领域 节能环保锅炉及配套产品节能环保锅炉及配套产品 节能泵阀、压缩机及成套设备节能泵阀、压缩机及成套设备 工程及运输机231、械工程及运输机械 三废处理设备三废处理设备 产业发展占位：产业发展占位： 节能环保装备产业是省政府重点发展节能环保装备产业是省政府重点发展的高端的高端成长型产业成长型产业之一；之一； 自贡是四川省节能环保装备产业发展规划（2015-2020年）重点打造的两大基地之一； 2016年自贡高高新区列入国家高端装备制造业标准化新区列入国家高端装备制造业标准化试点；试点； “十三五”期间四川将加快促进高端装备产业规模化发展，以成都、德阳、绵阳成都、德阳、绵阳为主体形成核心发展区，辐射带动全省其他地区高端装备制造产业发展 节能环保锅炉研发制造车间节能环保锅炉研发制造车间 【城市产业-生物医药产业】骨干企业232、少，产业基地薄弱，骨干企业少，产业基地薄弱，无无较强政策导向性较强政策导向性，未来产业发展空间有限未来产业发展空间有限 产业园布局产业园布局自贡自贡生物科技产业园生物科技产业园 重点发展生物医药中间体、食品添加剂、动物疫苗、生物农药、兽药等； 预计2017年全部建成投产，2018底前建成生物科技成果孵化转化中心、产业化试验基地，2020年12月底前成功累计孵化40个以上工业生物技术项目； 预计到2020年，产值达10亿元，入库税金达4000万元以上 自贡生物科技产业园自贡生物科技产业园 骨干企业骨干企业 拥有高标准的口服液、颗粒剂、片剂、胶囊剂、酊剂和丸剂六种剂型的中成药生产 安益生物公司 药233、材种植基地和药品生产加工 【城市产业-节能环保产业】国家战略性新兴产业，自贡作为国家战略性新兴产业，自贡作为四川省核心发展区，四川省核心发展区，产业未来发展潜力较大产业未来发展潜力较大 四川省节能环保产业布局四川省节能环保产业布局 以成都、自贡自贡、德阳、绵阳为主体形成核心发展区，辐射带动全省其他地区节能环保产业发展 产业产业发展方向发展方向 高效节能锅炉、固体废弃物治理装备、大气污染防治装备、水污染治理装备、清洁能源装备、余热余能利用装备、节能电力装备、资源综合利用和节能环保泵阀装备 0.17 0.46 2.99 3.39 3.91 4.55 012345200020042012201320234、14201520002000- -20152015年中国环保行业产值情况年中国环保行业产值情况 产值（万亿） 行业发展现状行业发展现状：国家国家加快培育和发展的加快培育和发展的7 7个战略性新兴产业个战略性新兴产业之一；之一；产值年均增长率在15%以上，2015年产业总值达4.5万亿元，增加值占GDP2%左右； 行业发展趋势：行业发展趋势：发展起步阶段，发展潜力较大，市场空间广阔 【财富结构】“大基座”型财富结构“大基座”型财富结构；以大量一线生产蓝领；以大量一线生产蓝领工人绝对主导工人绝对主导 产业产业 人员人员 发展趋势发展趋势 盐化工产业 研发、生产加工非高附加值产品 大量蓝领工人 强势235、的发展基础，但附加值低 机械行业 汽车零部件、电子元件 大量蓝领工人 有一定产业基础，但附加值较低，增速不稳 新材料行业 化工新材料、有机氟新材料、特种硬质合金材料等 研发人员、大量蓝领 新兴支柱产业，政策强势导入 食品行业 肉副食品、饮料制品、蔬菜制品、调味品 老板和打工者两级分化 良好产业基础，增速平稳，但附加值较低 生物医药产业 生产生物医药中间体、食品添加剂 一线生产加工工人 不具备良好发展基底和政府导入 丌会规模化发展 高端制造业 制造为主，研发为辅 研发人员、蓝领 起步阶段、较好的政策导入 节能环保产业 制造为主，研发为辅 研发人员、技术蓝领 起步阶段，产业发展趋势良好 财富结构示236、意：财富结构示意： 【城市人口】产业发展动力不足，城市首首位度低产业发展动力不足，城市首首位度低，年均人口，年均人口流出量流出量5050万人，万人，常住人口仅常住人口仅277277万人万人 267.9 267.9 268.4 268.4 271.3 271.3 273.8 273.8 274.6 274.6 277.0 277.0 0.6% 1.8% 2.5% 2.5% 2.7% 0.8% 0%1%2%3%0100200300400201020112012201320142015户籍人口(万人） 常住人口（万人） 自然增长率（%） 自贡市自贡市历年人口总量及增长特征历年人口总量及增长特征 川内237、城市川内城市 常住人口常住人口 （万人）（万人） 户籍人口户籍人口 （万人）万人） 净流入净流入 （万人）（万人） 常住人口常住人口 排名排名 成都市 1465,80 1228.10 23.77 1 绵阳市 477.19 545.50 -68.31 5 德阳市 351.32 390.00 -38.68 10 宜宾市 449.00 552.10 -103.10 7 南充市 636.40 742.33 -105.93 2 泸州市 505.70 428.52 -77.18 4 达州市 556.76 682.80 -126.04 3 凉山州 468.00 511.78 -43.78 6 乐山市 326238、.05 353.79 -27.74 12 资阳市 356.93 503.70 -146.77 9 内江市 373.97 420.40 -46.43 8 自贡市自贡市 277.02277.02 327.5327.5 - -50.4850.48 1515 眉山市 300.13 349.10 -48.97 14 广安市 324.66 467.40 -142.74 13 攀枝花市 123.25 110.66 12.59 18 遂宁市 329.00 378.80 -49.80 12 广元市 263.00 305.31 -42.31 16 雅安市 154.68 154.90 -0.22 17 巴中市 33239、2.86 379.50 -46.64 11 阿坝州 93.01 91.40 1.61 20 甘孜州 116.49 109.20 7.29 19 20152015年川内城市人口特征年川内城市人口特征 20102010 20112011 20122012 20132013 20142014 20152015 户籍人口户籍人口 （万人）（万人） 326 327.1 328.5 329.7 330 327.46 常住人口常住人口 （万人）（万人） 267.9 268.4 271.3 273.8 274.6 277.0 常住人口常住人口 增幅增幅 - -12.8312.83 0.500.50 2.922240、.92 2.52.5 0.80.8 2.42.4 常住人口常住人口 增速增速 - -4.56%4.56% 0.19%0.19% 1.09%1.09% 0.93%0.93% 0.270.27% % 0.89%0.89% 净流入人口净流入人口 （万人）（万人） -58.1 -58.7 -57.18 -55.87 -55.42 -50.44 【小学生人口规模】自贡自贡市市6 6年时间小学生人口规模上升年时间小学生人口规模上升4 4% 20102010年全国小学生在校人数年全国小学生在校人数9940.709940.70万人，万人，20152015年全国小学生在校人数年全国小学生在校人数9692.296241、92.2万人，万人，6 6年时间减少年时间减少248248万，万，下降下降2.50%2.50%； 20102010年年资阳资阳市小学生在校人数市小学生在校人数17.0917.09万人，万人，20152015年年资阳资阳市小学生在校人数市小学生在校人数17.7717.77万人，万人，6 6年时间增加年时间增加0.680.68万人，万人，上升上升4.0%4.0%； 小学生数量小学生数量变化反映出城市变化反映出城市的吸引力的吸引力变化，进而反映出城市真实的楼市价值；小学生数量增长越快，城市的楼市更具投变化，进而反映出城市真实的楼市价值；小学生数量增长越快，城市的楼市更具投资价值资价值 17.0917242、.09 17.0317.03 17.1417.14 16.9416.94 17.3417.34 17.7717.77 -5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%16.416.616.81717.217.417.617.818201020112012201320142015小学生数量 小学生增速 【收入水平】收入低、消费偏好强的城市收入低、消费偏好强的城市 12.8%12.8% 15.9%15.9% 15.4%15.4% 10.5%10.5% 9.6%9.6% 8.8%8.8% 10.6%10.6% 0%5%10%15%20%010000200003000040000201020112012243、2013201420152016人均可支配收入 增速 20102010- -20162016年自贡市城镇居民人均可支配收入情况年自贡市城镇居民人均可支配收入情况 8.7%8.7% 12.1%12.1% 13.5%13.5% 9.0%9.0% 15.1%15.1% 11.9%11.9% 0%5%10%15%20%05000100001500020000201020112012201320142015人均消费性支出 增速 20102010- -20152015年年自贡自贡市城镇居民人均消费支出情况市城镇居民人均消费支出情况 20152015年年 同类型城市同类型城市 城镇居民人均可支配收入（元）城244、镇居民人均可支配收入（元） 城镇居民人均消费性支出城镇居民人均消费性支出 （元）（元） 人均消费性支出占人均可支配收人均消费性支出占人均可支配收入中的比例入中的比例 绝对值绝对值 排名排名 绝对值绝对值 排名排名 比例比例 排名排名 自贡自贡 2626726267 6 6 1836718367 3 3 69.92%69.92% 3 3 眉山眉山 26395 4 18698 2 70.84% 2 德阳德阳 27049 2 19971 1 73.83% 1 资阳资阳 26424 3 17658 6 66.83% 7 绵阳绵阳 27170 1 18133 4 66.74% 8 遂宁遂宁 25102 245、8 16923 8 67.42% 5 乐山乐山 26361 5 17873 5 67.80% 4 宜宾宜宾 26207 7 17613 7 67.21% 6 查找自贡市数据： 按国民经济行业分组按国民经济行业分组 分行业从业人员年末人数（万人）分行业从业人员年末人数（万人） 行业单位在岗职工平均工资（元）行业单位在岗职工平均工资（元） 20152015年年 20142014年年 同比（同比（% %） 20152015年年 20142014年年 同比（同比（% %） 总计总计 197.95 197.16 0.40% 1725944 1639374 5.28% 农、林、牧、渔业农、林、牧、渔业 8246、1.84 67.13 21.91% 4148 3445 20.41% 采矿业采矿业 5.1 7.68 -33.59% 78498 78778 -0.36% 制造业制造业 27.3727.37 28.97 -5.52% 559731559731 545132 2.68% 电力、热力、燃气及水生产和电力、热力、燃气及水生产和供应业供应业 0.78 0.69 13.04% 31938 31240 2.23% 建筑业建筑业 22.3922.39 26.18 -14.48% 324166324166 321129 0.95% 批发和零售业批发和零售业 13.5713.57 11.96 13.46% 41247、387 42406 -2.40% 交通运输、仓储和邮政业交通运输、仓储和邮政业 3.62 8.49 -57.36% 76869 80874 -4.95% 住宿和餐饮业住宿和餐饮业 13.6513.65 15.24 -10.43% 31095 27823 11.76% 信息传输、软件和技术服务业信息传输、软件和技术服务业 1.02 0.99 3.03% 31301 26367 18.71% 金融业金融业 1.14 1.39 -17.99% 65233 68685 -5.03% 房地产业房地产业 4.9 4.04 21.29% 36107 33178 8.83% 租赁和商务服务业租赁和商务服务业 248、2.67 3.91 -31.71% 11673 11648 0.21% 科学研究和技术服务业科学研究和技术服务业 0.65 0.61 6.56% 23012 19757 16.48% 水利、环境和公共设施管理业水利、环境和公共设施管理业 0.54 0.54 0.00% 15334 12856 19.28% 居民服务、修理和其他服务业居民服务、修理和其他服务业 7.97 8.12 -1.85% 4695 3893 20.60% 教育教育 3.38 3.46 -2.31% 161191161191 136932 17.72% 卫生和社会工作卫生和社会工作 2.84 2.79 1.79% 10246249、5102465 87946 16.51% 文化、体育和娱乐业文化、体育和娱乐业 1.43 1.6 -10.63% 9886 8847 11.74% 公共管理、社会保障和社会组公共管理、社会保障和社会组织织 3.09 3.36 -8.04% 117214117214 98439 19.07% 【收入水平】收入差距大收入差距大；高收入集中在；高收入集中在企事业单位、制造企事业单位、制造业和建筑业业和建筑业 城市地位：成渝城市群川南城市群节点型城市，城市首位度丌高 城市经济：城市经济总量处亍川内中位，平稳增长； 城市产业：二产主导型，产业収展劢力丌足，财富结构呈“大基座”型金字塔结构； 人口财富：人250、口规模小、年均人口流出50万；低收入强消费型城市；收入差距大。 4、自贡市 /楼市投资环境分析 * *Chapter A Chapter A 城市基本面 川卓城市群节点型城市，低城市首位度，城市经济总量中位平稳增长 二产主导下，产业发展劢力丌足，以大量生产蓝领巟人绝对主导 城市人口规模小、低收入强消费 经济及产业发展缓慢、城市首位度低，导致人口外流显著，楼市需求有限 【城市规划】“一主、两副、十字轴”的市域城市空间“一主、两副、十字轴”的市域城市空间结构；结构；形成形成单中心双组团格局，周边乡镇客群进城动力不足单中心双组团格局，周边乡镇客群进城动力不足 市域空间布局市域空间布局 市市域域形成形251、成“一主、两副、十字轴”的市域一主、两副、十字轴”的市域城镇城镇空间结构空间结构 一一主主：为产城一体化的中心城区； 两两副副：为荣县县城荣县县城和富顺县城富顺县城两个中心； 十字十字轴：轴：东西城镇发展轴和南北城镇发展轴 自贡城市总体规划自贡城市总体规划 【中心城区格局】重点向南发展，辅之向东重点向南发展，辅之向东发展发展 一个衰退板块（自贡老城） 两个独立板块（贡井/沿滩） 一个热点板块（卓湖新城） 一个潜在板块（东部新城） 4、自贡市 /楼市投资环境分析 * *Chapter B Chapter B 城市发展面 城市规划：“一主、两副”市域空间结构，形成卑中心两组团格局 中心城区规划：重252、点向卓发展，辅以向东发展 需求机会判断：地缘产业为主，乡镇进城为辅 核心发展方向：卓部新城（热点）、东部新城（准热点） 20122012- -20162016年自贡市区年自贡市区土地（住宅）供销土地（住宅）供销情况情况 1313 2626 4 4 3 3 2020 05101520253020122013201420152016供应宗数 成交宗数 132 132 184 184 401 401 270 270 171 171 010020030040050020122013201420152016成交均价（万元/亩） 20122012- -20162016年年自贡自贡市区土地（住宅）成交均价市253、区土地（住宅）成交均价 1161.44 1161.44 2453.72 2453.72 424.44 424.44 229.62 229.62 1054.00 1054.00 05001,0001,5002,0002,5003,00020122013201420152016供应面积（亩） 成交面积（亩） 20122012- -20162016年年自贡自贡市区土地（住宅）供销情况市区土地（住宅）供销情况 备注：统计范围：只包括自贡主城区自流井区、贡井区、大安区、沿滩区；以上土地成交量来源于搜房土地网统计；成交价格来源于国土资源局网统计，总成交金额/总成交土地面积； 【土地市场】20162016年254、土地供需年土地供需上涨上涨，土地成交均价，土地成交均价171171万万/ /亩亩；南部新区楼面地价；南部新区楼面地价达达22802280元元/ / 竞得者竞得者 土地位置土地位置 面积面积 容积率容积率 土地性质土地性质 成交成交单价单价 （万元（万元/ /亩）亩）楼面地价楼面地价 供地方式供地方式 自贡市瑞和瑞置业有限公司 南湖生态城A-13 128.12亩 2.5 商品住房用地 380 2280 出让 四川巨木投资开发有限责任公司 贡舒片区D3-09地块 56.37亩 2.8 商品住房用地 150 804 出让 四川云恒置业有限公司 自流井区仲权镇黄家村1组局部地块 35.09 1.8 商255、品住房用地 92 767 出让 【住宅市场-需求总量（年度）】去去库存库存主导主导，量价稳定，量价稳定，近，近五年年均五年年均去化去化量约量约141141万，成交均价万，成交均价45004500元元/ /左右左右 备注：数据来源亍盐龙网；主城区包括自流云城区、大安、贡云、南湖新城、沿滩新城（主城区下属乡镇、富顺、荣县、沿滩老城区新建普通商品房均丌在统计范畴） 20122012- -20152015年自贡主城区销售面积及均价年自贡主城区销售面积及均价 1553515535 1479614796 1295512955 1058910589 02000400060008000100001200014256、00016000180002013201420152016新增套数 20122012- -20152015年自贡主城区新增套数情况年自贡主城区新增套数情况 125.06 139.22 134.5 141.1 140.71 37783778 44414441 44084408 44364436 44694469 340036003800400042004400460011512012513013514014520122013201420152016销售面积 销售均价 【住宅市场-需求总量（月度）】从月度数据上来看，从月度数据上来看，市场量市场量价表现稳定价表现稳定 2015.12015.1201257、6.122016.12年年自贡自贡市区市区住宅住宅月度销价走势月度销价走势 备注：数据来源亍盐龙网 4221 4108 4303 4502 4539 4507 4495 4663 4611 4550 4421 4310 4074 3808 4356 4609 4490 4670 4785 4596 4980 5013 4489 3757 0100020003000400050006000024681012141618销售面积 成交均价 【住宅市场-成交结构】高层主导高层主导 84.9%84.9% 3.8%3.8% 11.1%11.1% 1.8%1.8% 20152015年自贡年自贡物业成物业成258、交结构图交结构图 电梯公寓 多层 小高层 别墅 备注：数据来源亍盐龙网 【畅销项目】20162016年自贡住宅成交套数年自贡住宅成交套数top5top5排名；大盘开发为排名；大盘开发为主主 成交排名成交排名 楼盘名称楼盘名称 均价均价 （元（元/ /） 成交量成交量 （套）（套） 占地占地 （亩）（亩） 容积率容积率 物业类型物业类型 开发商开发商 1 中港燊海森林 4900 1375 3315 1.23 洋房、小高层、别墅 中港文化旅游投资开发有限公司 2 卢卡小城 4500 1092 85 2.49 高层、多层 投资商(通达地产)/开发商(自贡市竣亿投资有限公司)3 通航城市广场 3600259、 889 126 3.49 高层 四川通航置业有限公司 4 紫荆城邦 5400 880 222 2.5 高层、小高层 自贡市德居房地产开发有限公司 5 泰丰国际城 高层5000 小高层6500 836 444 2.49 9+1小高层、高层 泰丰地产 合计合计 50725072 备注：数据来源亍盐龙网 【畅销项目】20162016年年自贡自贡主城区主城区住宅住宅成交成交套数套数top5top5之之成交成交金额金额排行排行 备注：数据来源亍盐龙网 计算方法：项目成交套数/全市成交套数*全市销售金额 成交排名成交排名 楼盘名称楼盘名称 均价均价 成交量成交量 占地占地 容积率容积率 物业类型物业类型260、 开发商开发商 主力面积主力面积 成交金额（亿元）成交金额（亿元） （元（元/ /） （套）（套） （亩）（亩） 1 中港燊海森林 4900 1375 3315 1.23 洋房、小高层、别墅 中港文化旅游投资开发有限公司 87-260 5.88 2 泰丰国际城 高层5000,小高层6500 836 444 2.49 9+1小高层、高层 泰丰地产 80-151 3.58 3 卢卡小城 4500 1092 85 2.49 高层、多层 投资商(通达地产)/开发商(自贡市竣亿投资有限公司) 70-120 4.67 4 紫荆城邦 5400 880 222 2.5 高层、小高层 自贡市德居房地产开发有限公261、司 60-115 3.77 5 通航城市广场 3600 889 126 3.49 高层 四川通航置业有限公司 79-101 3.80 【标杆房企】进入德阳的知名进入德阳的知名房房企梳理企梳理（红色为已进驻企业）（红色为已进驻企业） 20162016中国中国房地产百强企业房地产百强企业名单（名单（TOP50TOP50） 序号序号 房企房企 进入与否进入与否 序号序号 房企房企 进入与否进入与否 1 1 万科 2626 天津房地产 2 2 保利 2727 正荣集团 3 3 恒大 沿滩区：恒大绿洲（售罄）沿滩区：恒大绿洲（售罄） 2828 杭州滨江 4 4 中海 2929 中国奥园地产 5 5 绿地262、 3030 广州敏捷 6 6 碧桂园 3131 鲁能 7 7 绿城 3232 龙光地产 8 8 华润置地 3333 福星惠誉 9 9 龙湖地产 3434 宝龙地产 1010 华夏幸福基业 3535 时代地产 1111 融创中国 3636 海伦堡地产 1212 世茂 3737 金融街控股 1313 招商局地产 3838 中天城投 1414 金地 3939 上海红星美凯龙 自流井区：仅签约自流井区：仅签约 1515 金科地产 4040 上海大名城 1616 远洋地产 4141 花样年集团 1717 荣盛房地产 4242 海航地产 1818 新城控股 4343 宁波奥克斯置业 1919 复地（集团）263、 4444 武汉地产开发 2020 旭辉控股 4545 景瑞地产 2121 阳光城集团 4646 隆基泰和 2222 卓越置业 4747 东原地产 2323 四川蓝光和骏 4848 中冶置业 2424 泰禾集团 4949 中梁地产 2525 北京金隅 5050 上海三盛宏业 【标杆房企】自贡沿滩自贡沿滩区已进驻品开有区已进驻品开有恒恒大。大。 恒恒大绿洲大绿洲 高层均价高层均价60006000（精装）（精装） 项目项目 物业类型物业类型 开盘时间开盘时间 恒大绿恒大绿洲洲 多层、高层 2011年 【开发环境】房地产开发环境良好房地产开发环境良好 项目开发环境核心项目开发环境核心要素要素（4 4264、大要素大要素） 类别类别 序号序号 要素要素 内容内容 项目开发环项目开发环境核心要素境核心要素 1 1 预售条件预售条件 （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证；（二）持有建设工程规划许可证； （三）资金达到总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（三）资金达到总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（四）办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 2 2 按揭放款条件按揭放款条件 用地规划许可证用地规划许可证、265、工程规划许可证工程规划许可证、工程施工许可证工程施工许可证、国土证国土证、预售许可证预售许可证五证五证齐全，申报资料审批后同合作银行签订按揭协议齐全，申报资料审批后同合作银行签订按揭协议 3 3 预售资金监管预售资金监管 销售回款需进入监管账户，并用于本项目建设，资金支付时需报监管银行审批销售回款需进入监管账户，并用于本项目建设，资金支付时需报监管银行审批 4 4 限购、限贷、限购、限贷、限价政策限价政策 1 1、首套首付款、首套首付款30%30%，利率最高折扣，利率最高折扣0.70.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。 2 2、异地购266、房户同样享受本地居民的贷款政策。、异地购房户同样享受本地居民的贷款政策。 核心结论核心结论 开发环境支持快速开盘及现金流回笼开发环境支持快速开盘及现金流回笼 4、自贡市 /楼市投资环境分析 * *Chapter C Chapter C 市场环境面 土地供销回暖，成交均价171万元/亩 去库存主导，量价稳定，年均去化量约141万，成交均价4400-4500元/ 西昌市 5 【城市定位】旅游之城、宜居之城旅游之城、宜居之城；攀西地区重要的中心城；攀西地区重要的中心城市，市，凉山彝族自治州政治、经济、文化中心凉山彝族自治州政治、经济、文化中心 中国优秀旅游城市 中国最值得去的十座城市之一 2007年267、度四川省十大宜居城市 2008年评为“中国旅游最令人向往的地方” 2009年，西昌和平遥古城、丽江古城等成为“中国最美的十大古城”之一 2012年，中国最佳休闲小城“一座春天栖息的城市” 2015年，获得首批“国家级旅游度假区”授牌（四川唯一） 【1 1】旅游之旅游之城城： 泸山邛海螺髻山旅游风景区被评为国家4A级风景区； 冕宁卫星发射基地为国家首批3A级旅游景区 火把节-民族传统节日 【2 2】宜居之城宜居之城 冬暖夏凉、四季如春，夏天避暑、冬天避寒 【宍观经济】GDPGDP总量在川南城市中总量在川南城市中排名排名末位末位，总量保持增，总量保持增长，但长，但增速增速持续下滑持续下滑，2015268、2015年年仅仅2.9%2.9%；人均；人均GDPGDP在在20152015年出年出现现大幅下滑大幅下滑，仅，仅1.2%1.2% 20112011- -20152015年西昌市年西昌市GDPGDP总量及增速情况总量及增速情况 41010 45325 50342 56011 56674 10.5% 11.1% 11.3% 1.2% 0%5%10%15%01000020000300004000050000600002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 人均GDP(元) 增长率(%) 1526 1301 1199 1143 925 503 426 050010001500200269、0宜宾 乐山 内江 自贡 攀枝花 雅安 西昌 注：以上数据来源亍统计公报 20112011- -20152015年西昌市人均年西昌市人均GDPGDP及增长情况及增长情况 20152015年川南主要城市年川南主要城市GDPGDP总量对比（亿元）总量对比（亿元） 297 334 374 419 426 19.5% 14.6% 12.3% 11.5% 2.9% 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%05010015020025030035040045020112012201320142015西昌市GDP总量(亿元) 增长率(%) 20162016年西昌市实现地区生产总值（年西昌市实270、现地区生产总值（GDPGDP）457.2457.2亿元，同比亿元，同比增长增长6.3%6.3%，比全州平均增速高，比全州平均增速高0.30.3个个百分点，低于全省平百分点，低于全省平均增速均增速1.61.6个百分点个百分点 【产业发展产业结构】产业结构以产业结构以二产为主导二产为主导，但在产业，但在产业增量中增量中贡献度日益贡献度日益下滑，出现负增长下滑，出现负增长；受产业结构调整影；受产业结构调整影响，响，三产稳定增长三产稳定增长，占比持续上升，提升至，占比持续上升，提升至41.1%41.1% 169.1 198.0 223.7 214.7 114.4 130.5 138.4 154.5 1271、70.6 32.0% 17.9% 19.9% 14.2% -1.1% 10.5% 13.2% 4.1% 9.0% 9.0% -5%0%5%10%15%20%25%30%35%0501001502002502011年 2012年 2013年 2014年 2015年 第一产业增加值(亿元) 第二产业增加值(亿元) 第三产业增加值(亿元) 一产增长率(%) 二产增长率(%) 三产增长率(%) 10.2% 10.3% 10.0% 9.7% 9.7% 51.2% 50.5% 53.0% 53.4% 50.3% 38.6% 39.1% 37.0% 39.6% 40.0% 5%10%15%20%25%30%272、35%40%45%50%55%2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 第一产业占比(%) 第二产业占比(%) 第三产业占比(%) 注：以上数据来源亍统计公报 20112011- -20152015年西昌市三次产业增加值占比情况年西昌市三次产业增加值占比情况 20112011- -20152015年西昌市三次产业增加值及增长情况年西昌市三次产业增加值及增长情况 20162016年第一产业年第一产业增加值增加值43.0243.02亿元，同比增长亿元，同比增长4.2%4.2%；第二产业增加值；第二产业增加值226.22226.22亿元，同比增长亿元，同比增长5.6%5.6%；第三273、产业增加值；第三产业增加值187.96187.96亿亿元，同比增长元，同比增长7.77.7% %；一产占比：二产占比：三产占比一产占比：二产占比：三产占比=9.4%=9.4%：49.5%49.5%：41.1%41.1% 二产增速持续下滑，二产增速持续下滑，20152015年出现负增长；另外二产占比下降至年出现负增长；另外二产占比下降至49.5%49.5%，近年来最低水平；，近年来最低水平； 三产增加值稳定增长，在产业结构调整下，三产占比上升至三产增加值稳定增长，在产业结构调整下，三产占比上升至41.1%41.1%。 【产业发展二产结构】钢材钒钢等金属加工制造业主导，钢材钒钢等金属加工制造业主导274、，产能过剩，产业结构产能过剩，产业结构调整期促使调整期促使产业产业发展受发展受限，财富两极化限，财富两极化 三大产业园三大产业园 重点产业重点产业 产业类型产业类型 重点企业重点企业 产业发展产业发展 从业人员从业人员 成凉工业园区成凉工业园区 产业集群 【烟草食品医药】 【金属精深加工及设备制造】 工业制造工业制造 主导主导 四川烟草 重庆啤酒 三牧乳业 好医生药业 中国水电八局制造基地 中冶实久设备结构 华夏集团 烟草酒类受三公消费限制烟草酒类受三公消费限制 加工制造业加工制造业正处于产业升级、技术更新阶段，较难较难有突破性发展有突破性发展； 推进建设创业业创新孵化中心，加快新能源、现代物275、流产业发展 大量蓝领工人主导 产业规划 【新能源产业】 【现代物流产业】 西昌钒钛产业园西昌钒钛产业园 【钒钛、钢铁】 工业制造工业制造 攀钢 钢材市场低迷钢材市场低迷 向生态型产业园区发展 大量蓝领工人主导 西昌太和工业园西昌太和工业园 【钒钛综合利用、钢铁、建材】【化工】【装备制造】 工业制造工业制造 瑞康钛业 重钢集团西昌矿业 钢材市场低迷、制造业产钢材市场低迷、制造业产业升级业升级 产业技术、装备升级优化；建设环保建材产业集群 大量蓝领工人主导 104104 152152 169169 198198 224224 215215 05010015020025020102011201220276、132014201520102010- -20152015年西昌市第二产业增加值年西昌市第二产业增加值情况情况 32.0% 32.0% 17.9% 19.9% 14.2% -1.1% -10%0%10%20%30%40%20102011201220132014201520102010- -20152015年西昌市第二产业增速情况年西昌市第二产业增速情况 【产业发展三产结构】旅游业绝对主导，与相识属性城市旅游业绝对主导，与相识属性城市相比，相比，旅游产业及旅游服务业有较大的发展空间旅游产业及旅游服务业有较大的发展空间 38% 62% 其他第三产业 旅游业 20132013年西昌市第三产业构成年西277、昌市第三产业构成 旅游业旅游业收入收入 （亿元）（亿元） 第三产业增加第三产业增加值值 （亿元）（亿元） 第三产业占比第三产业占比 旅游收入占第三产业旅游收入占第三产业比值比值 丽丽江市江市 443.2443.2 129.8129.8 44.8%44.8% 341%341% 大理市大理市 388.4388.4 350.5350.5 38.9%38.9% 111%111% 西昌市西昌市 151.2151.2 170.5170.5 40.0%40.0% 89%89% 20152015年年重点旅游城市旅游收入对比重点旅游城市旅游收入对比 20152015年，西昌青山机场吞吐量已达年，西昌青山机场吞吐278、量已达4141万人次，十年间游客吞吐量增长万人次，十年间游客吞吐量增长1515倍倍; ; 截至截至20162016年西昌共开通年西昌共开通6 6条航线，通达成都、重庆、昆明、北京、上海、广州条航线，通达成都、重庆、昆明、北京、上海、广州6 6城市；城市； 20122012年年5 5月，雅月，雅西高速公路的修通，成都、重庆及其周边城市的旅客大量涌入西昌，旅游西高速公路的修通，成都、重庆及其周边城市的旅客大量涌入西昌，旅游产业增速产业增速明显；明显； 20162016年上半年旅游总收入年上半年旅游总收入99.7199.71亿元，同比增长亿元，同比增长22.67%22.67%，接待游客总数，接待游客279、总数10511051万人次，同比万人次，同比增长增长4.75%4.75%，其中一日游，其中一日游747.1747.1万人，同比增长万人，同比增长6.64%6.64%，景区接待人数，景区接待人数985.7985.7万人次，同比增万人次，同比增长长4.99%4.99%。 499 332 202 200 171 152 151 0100200300400500600乐山 宜宾 攀枝花 自贡 内江 雅安 西昌 20152015年川南主要城市旅游收入年川南主要城市旅游收入( (亿元亿元) ) 【财富结构】蓝领阶层为主的扁平化金字塔蓝领阶层为主的扁平化金字塔，财富两级分，财富两级分配，高收入阶层占比少，中280、低层群体占绝对比重配，高收入阶层占比少，中低层群体占绝对比重 西昌市客群财富结构西昌市客群财富结构 为为以蓝领阶层为主的扁平以蓝领阶层为主的扁平金字塔金字塔 中小型是私营业主、企业中小型是私营业主、企业/ /国企国企中层、公务员、企事业单位职员中层、公务员、企事业单位职员 政政/ /企事业高管、企事业高管、大型私企业主大型私企业主 大量蓝领工人、普通企业大量蓝领工人、普通企业/ /国企职员国企职员 【城市人口】川滇结合区域中心城市，川滇结合区域中心城市，人口流入型城市人口流入型城市，但人，但人口基数低、增长缓慢口基数低、增长缓慢，常住人口仅，常住人口仅75.475.4万人万人 62.5 63.281、5 64.6 64.3 65.3 73.4073.40 7474 74.474.4 75.175.1 75.475.4 52.7% 54.8% 55.3% 55.9% 56.9% 50%51%52%53%54%55%56%57%58%010203040506070802011年 2012年 2013年 2014年 2015年 20112011- -20152015年西昌市人口变化情况年西昌市人口变化情况 西昌市户籍人口(万人) 西昌市常住人口(万人) 城市化率(%) 487.25 497.24 506.36 511.78 12.8% 12.8% 12.7% 12.6% 0%5%10%15%47282、04804905005105202011年 2012年 2013年 2014年 2011-2014年凉山州人口及西昌市占比情况 凉山州户籍人口(万人) 西昌市人口占凉山州比例(%) 备注：数据来源亍统计公报 20102010年年 20112011年年 20122012年年 20132013年年 20142014年年 20152015年年 常住人口（万人）常住人口（万人） 71.2771.27 73.473.4 74.074.0 74.474.4 75.175.1 75.475.4 常住人口增幅（万人）常住人口增幅（万人） 4.654.65 2.132.13 0.60.6 0.40.4 0.70283、.7 0.30.3 常住人口增长率常住人口增长率 7%7% 3%3% 0.8%0.8% 0.5%0.5% 0.9%0.9% 4%4% 净流入人口（万人）净流入人口（万人） 10.910.9 10.510.5 9.89.8 10.810.8 10.110.1 人口增长率人口增长率 7%7% 3%3% 1%1% 0.5%0.5% 0.9%0.9% 0.4%0.4% 【小学生人口规模】西昌西昌市市6 6年时间小学生人口规模上升年时间小学生人口规模上升14.6%14.6% 20102010年全国小学生在校人数年全国小学生在校人数9940.709940.70万人，万人，20152015年全国小学生在校人284、数年全国小学生在校人数9692.29692.2万人，万人，6 6年时间减少年时间减少248248万，万，下降下降2.50%2.50%； 20102010年年西昌西昌市小学生在校人数市小学生在校人数6.76.7万人，万人，20152015年年资阳资阳市小学生在校人数市小学生在校人数7.687.68万人，万人，6 6年时间增加年时间增加0.980.98万人，万人，上升上升14.6%14.6%； 小学生数量小学生数量变化反映出城市变化反映出城市的吸引力的吸引力变化，进而反映出城市真实的楼市价值；小学生数量增长越快，城市的楼市更具投变化，进而反映出城市真实的楼市价值；小学生数量增长越快，城市的楼市更具285、投资价值资价值 6.7 6.77 6.83 6.97 7.2 7.68 0%1%2%3%4%5%6%7%6.26.46.66.877.27.47.67.82010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 小学生人数（万人） 增速 【收入水平】西昌市居民西昌市居民支付能力较高支付能力较高，消费，消费力稳定，消费潜力稳定，消费潜力力大大 20341 23439 25819 28194 29040 15.6% 15.2% 10.2% 9.2% 8.3% 0%5%10%15%20%050001000015000200002500030000350002011年 2012年 201286、3年 2014年 2015年 20112011- -20152015年西昌市城镇居民人均可支配收入情况年西昌市城镇居民人均可支配收入情况 城镇居民人均可支配收入(元) 增长率(%) 30362 2904029040 26361 26267 26207 25787 25318 22000230002400025000260002700028000290003000031000攀枝花 西昌 乐山 自贡 宜宾 内江 雅安 20152015年川南主要城市城镇居民人均可支配收入年川南主要城市城镇居民人均可支配收入( (元元) ) 0500010000150002000025000300003500040287、00020102011201220132014201520112011- -20152015年西昌市城镇居民消费支出情况年西昌市城镇居民消费支出情况 171.9 212.5 253.59 268.6 302.9 17.1% 23.6% 19.3% 5.9% 12.8% 0%10%20%30%01002003004002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 20112011- -20152015年西昌市城乡居民储蓄存款余额情况年西昌市城乡居民储蓄存款余额情况 城乡居民储蓄存款余额(亿元) 增长率(%) 备注：数据来源亍统计公报 城市地位：旅游之城、宜居之城； 城市经济：城市经288、济总量川南城市末位，经济下滑； 城市产业：二产占比逐年下滑，出行负增长；三产快速収展，以旅游业为主； 人口财富：人口基数低，增长缓慢，常住人口近75.4万人；财富两级分配，蓝领阶层主导 5、西昌市 /楼市投资环境分析 * *Chapter A Chapter A 城市基本面 川卓城市中城市首位度低，城市经济发展缓慢，二产主导，三产快速发展 二产主导下，以大量蓝领阶层主导，财富结构呈扁平化金字塔状 人口基数低，增长缓慢，川卓城市中唯一人口流入型城市 城市相对内生，凉山州内具有高首位度价值， 对地州进城客群具有吸引力 【城市空间格局】以“三大产业以“三大产业新城新城+ +邛海国际旅游度假区”邛海国289、际旅游度假区”为城市总体发展规划；为城市总体发展规划；西部新城西部新城将将是西昌市新的城市中心是西昌市新的城市中心 城市发展规划城市发展规划 三大产业新城三大产业新城+ +国际国际旅游度假区旅游度假区 北部新城定位：北部新城定位：“开放“开放西昌、高新基地、生态西昌、高新基地、生态新城”新城”，将建总部经济基地、攀西最大物流中心；将建总部经济基地、攀西最大物流中心； 南部新城定位：南部新城定位：“钒钛绿都、宜居家园“钒钛绿都、宜居家园”; ;发展发展特色产业园、重点新型工业示范区；特色产业园、重点新型工业示范区； 西部新城定位：西部新城定位：“水上花都、活力商城“水上花都、活力商城”, ,规规290、划划3030- -3535万人，重点发展总部经济、教育文化创意、万人，重点发展总部经济、教育文化创意、城市金融商务综合城市金融商务综合服务业；服务业； 国际旅游度假区：国际旅游度假区：“邛海湿地“邛海湿地、东山旅游、南、东山旅游、南山山旅游”旅游”，建设国家级旅游度假区。，建设国家级旅游度假区。 西昌市中心城区用地规划图（西昌市中心城区用地规划图（20112011- -20302030） 北部新城北部新城 西部新城西部新城 南部新城南部新城 邛海国际旅游度假区邛海国际旅游度假区 西昌老城区西昌老城区 城市城市“南向”“南向”发展，发展，限于邛海的旅游资源保限于邛海的旅游资源保护，护，发展有限发291、展有限 城市城市“西向”“西向”发展，发展，土地供应量大，未来土地供应量大，未来城市的城市的核心发展方向核心发展方向 【城市发展方向】城市外拓发展，城市外拓发展，西部新城成为外溢发展的西部新城成为外溢发展的核心方向核心方向 【西昌主城区西昌主城区】：老城板块：老城板块+ +城南板块城南板块 趋势：土地供应少，整理周期长、整理难度趋势：土地供应少，整理周期长、整理难度大，将外拓发展大，将外拓发展 *主城区土地需要整理需要通过转型转型拆迁拆迁达到竞拍标准达到竞拍标准定指标定指标的流程，导致土地整理周期长 【邛海度假风景区邛海度假风景区】 趋势：依托趋势：依托景观资源优势景观资源优势发展的板块，发展292、的板块，由于由于邛海周边的限制性发展邛海周边的限制性发展，发展空间发展空间有限有限 【规划新区规划新区】北部新城北部新城+ +南部新城南部新城 趋势：趋势：后置发展后置发展，均为产城一体化新城，政府，均为产城一体化新城，政府规划规划优先西拓发展，打造西部新城优先西拓发展，打造西部新城 【西客站新商圈西客站新商圈】 趋势：城市西拓发展第一站，但后期土地供应趋势：城市西拓发展第一站，但后期土地供应较少，且非政府规划发展核心区域，较少，且非政府规划发展核心区域，发展仍将发展仍将外溢外溢 【西部新城西部新城】 趋势：趋势：规划发展的核心区域规划发展的核心区域，未来城市供，未来城市供地的主要方向，且是政293、府资金流向的重点地的主要方向，且是政府资金流向的重点方向方向 5、西昌市 /楼市投资环境分析 * *Chapter B Chapter B 城市发展面 城市空间格局：布局“三大产业新城+邛海国际旅游度假区”，构建产城一体化和国际旅游度假目癿地 城市发展方向：西部新城将是西昌市新癿城市中心 存在增量机会：地州进秳客群+省内旅游度假客群 城市核心方向：西部新城+邛海旅游度假区 【土地市场】土地市场土地市场成交量呈递增成交量呈递增趋势，趋势，成交价格下跌成交价格下跌至至256256万万/ /亩，楼面地价亩，楼面地价22382238元元/ / 118.5 293.4 315.9 337.2 733.4294、 2 5 5 9 13 05101502004006008002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 20112011- -20152015年西昌市土地出让情况年西昌市土地出让情况 出让面积(亩) 3149 3619 2665 3781 2238 010002000300040002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 20112011- -20152015年西昌市成交土地平均楼面地价情况年西昌市成交土地平均楼面地价情况 楼面地价(元/) 799 450 345 452 256 1003005007009002011年 2012年 2013年 2014年295、 2015年 2011-2015年西昌市土地成交卑价情况 成交卑价(万/亩) 备注：数据来源亍锐理统计 【住宅市场】20152015土地成交量大，价格走土地成交量大，价格走低，出现低，出现量量涨价涨价跌跌；20152015年年成交量约年年成交量约4949万方，成交均价万方，成交均价71427142元元/ / 32.3 60.2 57.1 87.9 24.824.8 23.223.2 31.731.7 37.537.5 49.249.2 8190 7664 7258 7142 66006800700072007400760078008000820084000.010.020.030.040.05296、0.060.070.080.090.0100.02011年 2012年 2013年 2014年 2015年 20112011- -20152015年西昌市商品房供销量价情况年西昌市商品房供销量价情况 商品房供应面积(万) 商品房销售面积(万) 销售均价(元/) 16.90 17.28 12.37 17.16 20.46 2.2% -28.4% 38.7% 19.3% -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0.005.0010.0015.0020.0025.002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 20112011- -20152015年297、西昌市商品房销售额及增长情况年西昌市商品房销售额及增长情况 商品房销售额(亿元) 增长率(%) 备注：数据来源亍锐理统计 【标杆房企】进入西昌市知名进入西昌市知名房企梳理房企梳理（红色为已进驻企业）（红色为已进驻企业） 20162016中国中国房地产百强企业房地产百强企业名单（名单（TOP50TOP50） 序号序号 房企房企 进入与否进入与否 序号序号 房企房企 进入与否进入与否 1 1 万科 2626 天津房地产 2 2 保利 （西昌市，小青河流域综合整治暨民族生态（西昌市，小青河流域综合整治暨民族生态国际度假区项目，已签约）国际度假区项目，已签约） 2727 正荣集团 3 3 恒大 282298、8 杭州滨江 4 4 中海 2929 中国奥园地产 5 5 绿地 3030 广州敏捷 6 6 碧桂园 （南山片区，城市综合体项目，已签约）（南山片区，城市综合体项目，已签约） 3131 鲁能 7 7 绿城 3232 龙光地产 8 8 华润置地 3333 福星惠誉 9 9 龙湖地产 3434 宝龙地产 1010 华夏幸福基业 3535 时代地产 1111 融创中国 3636 海伦堡地产 1212 世茂 3737 金融街控股 1313 招商局地产 3838 中天城投 1414 金地 3939 上海红星美凯龙 （西昌市西部新城，招商中）（西昌市西部新城，招商中） 1515 金科地产 4040 上海大299、名城 1616 远洋地产 4141 花样年集团 1717 荣盛房地产 4242 海航地产 1818 新城控股 4343 宁波奥克斯置业 1919 复地（集团） 4444 武汉地产开发 2020 旭辉控股 4545 景瑞地产 2121 阳光城集团 4646 隆基泰和 2222 卓越置业 4747 东原地产 2323 四川蓝光和骏 4848 中冶置业 2424 泰禾集团 4949 中梁地产 2525 北京金隅 5050 上海三盛宏业 【标杆房企】西昌市已进驻西昌市已进驻品开有领地集团，另保利、碧桂园品开有领地集团，另保利、碧桂园等已签订合约，准备进入等已签订合约，准备进入 领地凯旋国际公馆领地凯旋300、国际公馆 高层高层 均价均价82008200 项目项目 物业类型物业类型 开盘时间开盘时间 领地国际领地国际公馆公馆 高层 2015年 在售在售 【开发环境】政策放宽，促进房地产开发平稳政策放宽，促进房地产开发平稳发展发展 项目开发环境核心项目开发环境核心要素要素（4 4大要素大要素） 类别类别 序号序号 要素要素 内容内容 备注备注 项目开发项目开发环境核心环境核心要素要素 1 预售条件 1、持有国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房工程进度证明，已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、无地下室6层（含6+1）及以下，建筑主体地面以上2层；6至11层（含11+1），建301、筑主体地面以上4层；12层及以上建筑，建筑主体地面以上5层。有地下室可顺减。 2 按揭放款条件 用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、国土证、预售许可证五证齐全，申报资料审批后同合作银行签订按揭协议 3 预售资金监管 销售回款需进入监管账户，并用于本项目建设，资金支付时需报监管银行审批 4 限购、限贷、限价政策 一、2016-2017年在西昌市城区规划内购买商品住房的农村居民，市财政按每平方米200元标准，给予购房补贴。 二、经济较为发达的安宁河谷地区货币化安置的比例应不小于40%，以后逐年递增，到2020年达到与全国同步水平 核心结论 政策放宽，促进房地产开发平稳发展 5、西昌市 302、/楼市投资环境分析 * *Chapter C Chapter C 市场环境面 土地成交量大，导致住宅价格走低，呈现量涨价跌态势；然后整体市场仍呈现有价无市，年成交量约50万方，成交价格7100元/ 乐山市 6 【区位交通】位于四川盆地西南中心，距成都仅位于四川盆地西南中心，距成都仅147147公里；公里；良良好的交通接驳好的交通接驳为其迅速纳入为其迅速纳入“成都大都市圈”“成都大都市圈” 区位区位：乐山位于四川盆地西南中心，岷江、大渡河、青衣江汇合：乐山位于四川盆地西南中心，岷江、大渡河、青衣江汇合处。地处成都西南方，相距仅处。地处成都西南方，相距仅147147公里，属于成都平原城市群。公里，303、属于成都平原城市群。 成都市成都市 乐山市乐山市 绵阳市绵阳市 雅安市雅安市 自贡市自贡市 宜宾市宜宾市 峨眉山峨眉山 成绵乐城成绵乐城际快铁际快铁 乐自乐自高速高速 （在建）（在建） 乐峨高速乐峨高速（在建）（在建） 乐雅高速乐雅高速 （在建）（在建） 乐宜乐宜高速高速 至昆至昆明明 成都半小时成都半小时 经济圈经济圈 规划机场规划机场 交通类别交通类别 项目项目 建设情况建设情况 轨道交通 成绵乐城际铁路 2012年底通车 成昆铁路复线 预计2014年通车 成贵铁路 预计2015年通车 公路交通 成乐高速 通车 乐宜高速 通车 乐山-自贡 预计2017.2通车 乐山-雅安 通车 航运交通 304、内河航运 通航 乐山机场 规划中 城市交通城市交通 【城市地位】成成渝城市群渝城市群区域性中心城市、国际区域性中心城市、国际旅游旅游城市、城市、交通枢纽城市和重要的港口城市交通枢纽城市和重要的港口城市；承接承接成都产业和功能成都产业和功能外溢外溢 乐山乐山 成都成都 重庆重庆 乐山属于成渝经济圈中的“成都核” 辐射范围的区域性中心城市，定位为清洁能源、新材料、冶金建材产业基地、清洁能源、新材料、冶金建材产业基地、生态和文化旅游胜地、经济区南部中心城市，重要的交通生态和文化旅游胜地、经济区南部中心城市，重要的交通节点和港口城市。节点和港口城市。 乐山乐山属于成都平群城市群“一核两极、一带一轴、五305、区”的中的南部发展极南部发展极。是南部大都市圈的商商贸、商务、物流中心。贸、商务、物流中心。 成都成都 乐山乐山 绵阳绵阳 在成都平原城市群中的地位在成都平原城市群中的地位 在成渝经济圈中的地位在成渝经济圈中的地位 25.5%25.5% 23.1%23.1% 12.7%12.7% 9.3%9.3% 7.1%7.1% 9.1%9.1% 0%5%10%15%20%25%30%01000020000300004000050000201020112012201320142015人均GDP（元） 人均GDP增速 16.2%16.2% 16.0%16.0% 14.4%14.4% 10.4%10.4% 7.306、0%7.0% 9.1%9.1% 8.2%8.2% 0%5%10%15%20%020040060080010001200140016002010201120122013201420152016GDP总量(亿元） GDP增速 【宍观经济】城市经济稳健增长；城市经济稳健增长；GDPGDP总量位居省内第八，总量位居省内第八，人均人均GDPGDP位居省内第五位居省内第五 20102010- -20162016年乐山市年乐山市GDPGDP总量及增速总量及增速情况情况 20162016年四川省内年四川省内城市城市GDPGDP和人均和人均GDPGDP情况情况 20102010- -20152015年乐山市人均307、年乐山市人均GDPGDP及名义增速情况及名义增速情况 备注：上述数据来源于统计年鉴、统计公报 川内城市川内城市 GDPGDP总量（总量（亿）亿） 人均人均GDPGDP（元）元） GDPGDP排名排名 人均人均GDPGDP排名排名 成都 12170 77470 1 2 绵阳 1830 38358 2 6 德阳 1752 49882 3 3 宜宾 1653 36816 4 3 南充 1651 25949 5 18 泸州 1482 34582 6 12 达州 1447 25991 7 17 乐山乐山 14071407 4314043140 8 8 5 5 凉山 1404 29998 9 16 内江 308、1298 34700 10 11 自贡 1235 44566 11 4 眉山 1117 37225 12 8 广安 1079 33223 13 13 攀枝花 1015 82327 14 1 遂宁 1008 30652 15 14 资阳 943 37481 16 7 广元 660 25095 17 19 雅安 545 35255 18 10 巴中 545 16363 19 21 阿坝州 281 30246 20 15 甘孜州 230 19727 21 20 全省全省 3268132681 3983539835 20.7%20.7% 20.3%20.3% 17.5%17.5% 11.5%11.5%309、 6.2%6.2% 9.8%9.8% 0%5%10%15%20%25%201020112012201320142015一产增速 二产增速 三产增速 59.5%59.5% 61.8%61.8% 62.1%62.1% 61.6%61.6% 59.7%59.7% 58.9%58.9% 27.1%27.1% 25.7%25.7% 29.0%29.0% 26.9%26.9% 29.2%29.2% 30.1%30.1% 0%20%40%60%80%100%201020112012201320142015一产占比 二产占比 三产占比 【产业发展产业结构】以第二产业以第二产业为绝对主导为绝对主导；第三产业；第310、三产业处于初步发展阶段，产业结构具有很大调整和提升空间处于初步发展阶段，产业结构具有很大调整和提升空间 20102010- -20162016年乐山市三产各自占比情况年乐山市三产各自占比情况 20102010- -20162016年乐山市年乐山市三三产增长情况产增长情况 75%75% 75%75% 71%71% 73%73% 75%75% 22%22% 22%22% 26%26% 23%23% 21%21% 0%20%40%60%80%100%20112012201320142015第一产业 第二产业 第三产业 20112011- -20152015年乐山市经济增长贡献率情况年乐山市经济增长贡311、献率情况 443 443 567 567 644 644 699 699 721 721 766 766 809 809 202 202 236 236 301 301 305 305 353 353 392 392 444 444 0%20%40%60%80%100%2010201120122013201420152016一产产值（亿元） 二产产值（亿元） 三产产值（亿元） 20102010- -20162016年乐山市年乐山市三三产产值情况产产值情况 【产业发展第二产业】二产核心产业二产核心产业涉及涉及冶金、煤炭、非冶金、煤炭、非金属行业金属行业，典型的，典型的重工业主导型城市；重工业主导312、型城市；产能严重过剩，大幅产能严重过剩，大幅降产降产 规模以上工业规模以上工业 企业单位数企业单位数 工业工业总产值总产值 （亿元）亿元） 主营业务主营业务收入收入 （亿元）亿元） 煤炭开采和洗选业煤炭开采和洗选业 109109 63.563.5 5656 非金属矿物制品业非金属矿物制品业 100100 205.6205.6 186186 纺织业 51 81.1 73 黑色金属冶炼和压延加工业黑色金属冶炼和压延加工业 4141 303.4303.4 274274 非金属矿采选也 35 45.9 40 电力、热力生产和供应业 34 76.1 77 化学原料和化学制品制造业 32 179 182 313、农副食品加工业 31 93.9 85 专用设备制造业 28 55.4 51 通用设备制造业 28 51.3 48 造纸和纸制品业 20 57.7 51 金属制品业 18 30.3 27 有色金属冶炼和压延加工业有色金属冶炼和压延加工业 1313 127.1127.1 125125 食品制造业 13 14.2 14 电气机械和器材制造业 12 24.4 26 医药制造业 11 41.6 34 木材加工和木、竹、藤、棕、草制品业 11 22.6 24 酒、饮料和精制茶制造业 10 15.1 14 备注：数据来源于2015年乐山市统计年鉴 冶炼行业冶炼行业产产能过剩、价格下滑能过剩、价格下滑 有色金314、属价格全面下滑并严重低于成本线，迫使各大冶炼企业纷纷采取大幅度减产措施； 受投资需求低迷、产能过剩以及国际大宗商品价格走低等诸多因素的影响，有色金属价格不断下跌并屡创历史新低 煤炭行业煤炭行业产能过剩，节能环保要求产能过剩，节能环保要求 2015年我国煤炭产量、价格、投资全面下滑，企业利润额同比下降高达61.2%;年末，全社会存煤已持续48个月超过3亿吨，而煤企库存仍在增加，全年增长了16.7% 非金属行业非金属行业产能过剩产能过剩 全国矿产品消费量总体呈下降趋势，企业同质化竞争加剧 【产业发展新兴产业】现阶段乐山市新兴产业发展不够现阶段乐山市新兴产业发展不够强，尚处于起步阶段，且仍以生产制造315、主导强，尚处于起步阶段，且仍以生产制造主导 26%26% 28%28% 31%31% 35%35% 38%38% 46%46% 0%0%10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%201120112012201220132013201420142015201520212021乐山市新兴产业主营收入占规上企业主营收入比重乐山市新兴产业主营收入占规上企业主营收入比重 乐山市正积极寻求产业转型升级，从乐山市正积极寻求产业转型升级，从以重化工以重化工占主导占主导的传统工业城市向新兴的传统工业城市向新兴工业大工业大市转型市转型 主要新兴产业有：电子主要新兴产业有：电子信息（物联网）、新能316、源、信息（物联网）、新能源、新材料新材料、高端高端装备制造业等装备制造业等 电子电子信息信息产业产业：截至截至20142014年，拥有乐山无线电、菲年，拥有乐山无线电、菲尼克斯、嘉洋科技、希尔电子等尼克斯、嘉洋科技、希尔电子等1010户规上企业，户规上企业，20142014年实现主营业务收入年实现主营业务收入36.9136.91亿亿元；元； 新材料产业：盛和新材料产业：盛和稀土、润和稀土催化剂新材料、稀土、润和稀土催化剂新材料、新万兴碳纤维、科立鑫新材料等规上企业新万兴碳纤维、科立鑫新材料等规上企业4646户；户； 新兴产业新兴产业初具规模，拥有规模以上企业初具规模，拥有规模以上企业10210317、2户户 339.2339.2 374.8374.8 472.1472.1 550.7550.7 01002003004005006002011201220132014乐山市新兴产业主营收入情况（单位：亿元）乐山市新兴产业主营收入情况（单位：亿元） 【财富结构】蓝领阶层为主的扁平化金字塔蓝领阶层为主的扁平化金字塔，财富两级分，财富两级分配，高收入阶层占比少，中低层群体占绝对比重配，高收入阶层占比少，中低层群体占绝对比重 乐山乐山市客群财富结构市客群财富结构 为为以蓝领阶层为主的扁平以蓝领阶层为主的扁平金字塔金字塔 中小型是私营业主、公务员事业中小型是私营业主、公务员事业单位国企中层、三产白领单位318、国企中层、三产白领 政政/ /企事业高管、生意人企事业高管、生意人 大量蓝领工人、普通企业大量蓝领工人、普通企业/ /国企职员国企职员 0.14%0.14% 0.25%0.25% 0.15%0.15% 0.33%0.33% 0.12%0.12% 0.13%0.13% 0.00%0.10%0.20%0.30%0.40%300310320330340350360201020112012201320142015户籍人口（万人） 常住人口（万人） 人口自然增长率 【城市人口】城市人口规模中等，增速稳定城市人口规模中等，增速稳定 乐山市乐山市历年人口总量及增长特征历年人口总量及增长特征 川内城市川内城市319、 常住人口常住人口 （万人）（万人） 户籍人口户籍人口 （万人）万人） 净流入净流入 （万人）（万人） 常住人口常住人口 排名排名 成都市 1465,80 1228.10 23.77 1 绵阳市 477.19 545.50 -68.31 5 德阳市 351.32 390.00 -38.68 10 宜宾市 449.00 552.10 -103.10 7 南充市 636.40 742.33 -105.93 2 泸州市 505.70 428.52 -77.18 4 达州市 556.76 682.80 -126.04 3 凉山州 468.00 511.78 -43.78 6 乐山市乐山市 326.05320、326.05 353.79353.79 - -27.7427.74 1212 资阳市 356.93 503.70 -146.77 9 内江市 373.97 420.40 -46.43 8 自贡市 277.02 327.5 -50.48 15 眉山市 300.13 349.10 -48.97 14 广安市 324.66 467.40 -142.74 13 攀枝花市 123.25 110.66 12.59 18 遂宁市 329.00 378.80 -49.80 12 广元市 263.00 305.31 -42.31 16 雅安市 154.68 154.90 -0.22 17 巴中市 332.86 321、379.50 -46.64 11 阿坝州 93.01 91.40 1.61 20 甘孜州 116.49 109.20 7.29 19 20152015年川内城市人口特征年川内城市人口特征 备注：上述数据来源于统计年鉴 20102010 20112011 20122012 20132013 20142014 20152015 户籍人口户籍人口 （万人）（万人） 354.29 354.42 355.12 356 355.74 353.79 常住人口常住人口 （万人）（万人） 323.58 324.33 325.44 325.56 325 326.05 常住人口常住人口 增幅增幅 - -14.414322、.4 0.750.75 1.111.11 0.120.12 - -0.560.56 1.051.05 常住人口常住人口 增速增速 - -4.26%4.26% 0.23%0.23% 0.34%0.34% 0.04%0.04% - -0.17%0.17% 0.32%0.32% 净流入人口净流入人口 （万人）（万人） -30.71 -30.09 -29.68 -30.44 -30.74 -27.74 【小学生人口规模】乐山乐山市市6 6年时间小学生人口规模上升年时间小学生人口规模上升5.2%5.2% 20102010年全国小学生在校人数年全国小学生在校人数9940.709940.70万人，万人，20323、152015年全国小学生在校人数年全国小学生在校人数9692.29692.2万人，万人，6 6年时间减少年时间减少248248万，万，下降下降2.50%2.50%； 20102010年年乐山乐山市小学生在校人数市小学生在校人数16.6116.61万人，万人，20152015年乐山市小学生在校人数年乐山市小学生在校人数17.4817.48万人，万人，6 6年时间增加年时间增加0.870.87万人，万人，上升上升5.2%5.2%； 小学生数量小学生数量变化反映出城市变化反映出城市的吸引力的吸引力变化，进而反映出城市真实的楼市价值；小学生数量增长越快，城市的楼市更具投变化，进而反映出城市真实的楼市价324、值；小学生数量增长越快，城市的楼市更具投资价值资价值 16.6116.61 16.7216.72 16.6616.66 16.7116.71 17.0417.04 17.4817.48 -1%-1%0%1%1%2%2%3%3%1616.216.416.616.81717.217.417.62010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 小学生人数（万人） 增速 11.4%11.4% 2.7%2.7% 17.8%17.8% 8.8%8.8% 7.1%7.1% 6.0%6.0% 0%5%10%15%20%05000100001500020000201020112012201325、320142015城镇居民人均消费支出（元） 增速 12.9%12.9% 16.7%16.7% 16.2%16.2% 10.2%10.2% 10.0%10.0% 5.0%5.0% 7.9%7.9% 0%5%10%15%20%0500010000150002000025000300002010201120122013201420152016城镇居民人均可支配收入（元） 增速 【收入水平】收入中等，平稳型消费特征收入中等，平稳型消费特征 20152015年年 同类型城市同类型城市 城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元） 城镇居民人均消费性支出城镇居民人均消费性支出 （元）（元） 326、人均消费性支出占人均可支配收人均消费性支出占人均可支配收入中的比例入中的比例 绝对值绝对值 排名排名 绝对值绝对值 排名排名 比例比例 排名排名 自贡自贡 26267 6 18367 3 69.92% 3 眉山眉山 26395 4 18698 2 70.84% 2 德阳德阳 27049 2 19971 1 73.83% 1 资阳资阳 26424 3 17658 6 66.83% 7 绵阳绵阳 27170 1 18133 4 66.74% 8 遂宁遂宁 25102 8 16923 8 67.42% 5 乐山乐山 2636126361 5 5 1787317873 5 5 67.80%67.80%327、 4 4 宜宾宜宾 26207 7 17613 7 67.21% 6 20102010- -20162016年乐山市城镇居民人均可支配收入情况年乐山市城镇居民人均可支配收入情况 20102010- -20152015年乐山市城镇居民人均消费支出情况年乐山市城镇居民人均消费支出情况 【收入水平】收入两收入两极化极化；制造业、建筑业、低端服务也聚；制造业、建筑业、低端服务也聚集大量中低收入人群；高收入者集中在电力热力、公管等企事集大量中低收入人群；高收入者集中在电力热力、公管等企事业单位、金融、教育科研单位业单位、金融、教育科研单位 按国民经济按国民经济行业行业分组分组 分行业从业人员年末人数（万328、人）分行业从业人员年末人数（万人） 行业单位在岗职工平均工资（元）行业单位在岗职工平均工资（元） 20152015年年 20142014年年 同比（同比（% %） 20152015年年 20142014年年 同比（同比（% %） 总计总计 184.3 184.24 0.03% 45805 41181 11.23% 农、林、牧、渔业农、林、牧、渔业 79.12 77.63 1.92% 33514 27835 20.40% 采矿业采矿业 3.99 4.65 -14.19% 38859 37250 4.32% 制造业制造业 18.61 18.75 -0.75% 40687 38235 6.41% 电329、力、热力、燃气及水生产和供电力、热力、燃气及水生产和供应业应业 2.64 2.06 28.16% 59269 55797 6.22% 建筑业建筑业 14.62 15.76 -7.23% 40561 36494 11.14% 批发和零售业批发和零售业 8.01 7.98 0.38% 38529 37086 3.89% 交通运输、仓储和邮政业交通运输、仓储和邮政业 1.97 2.85 -30.88% 43261 39769 8.78% 住宿和餐饮业住宿和餐饮业 24.23 23.01 5.30% 28484 26895 5.91% 信息传输、软件和技术服务业信息传输、软件和技术服务业 2.04 1330、 104.00% 46964 45833 2.47% 金融业金融业 0.94 0.98 -4.08% 79139 72192 9.62% 房地产业房地产业 1.2 1.32 -9.09% 45520 40074 13.59% 租赁和商务服务业租赁和商务服务业 1.57 1.69 -7.10% 33403 29194 14.42% 科学研究和技术服务业科学研究和技术服务业 0.87 0.97 -10.31% 63484 50976 24.54% 水利、环境和公共设施管理业水利、环境和公共设施管理业 0.84 0.75 12.00% 42302 39803 6.28% 居民服务、修理和其他服务业居331、民服务、修理和其他服务业 13.01 14.35 -9.34% 30490 29505 3.34% 教育教育 3.26 3.02 7.95% 60143 47142 27.58% 卫生和社会工作卫生和社会工作 1.97 2.23 -11.66% 40062 52084 -23.08% 文化、体育和娱乐业文化、体育和娱乐业 1.34 1.54 -12.99% 38247 44629 -14.30% 公共管理、社会保障和社会组织公共管理、社会保障和社会组织 4.05 3.87 4.65% 62135 53783 15.53% 城市地位：成都大都市圈范围内，区域性中心城市、交通枢纽城市、重要港口城市332、； 城市经济：城市经济增速放缓，稳健增长，川内中上水平； 城市产业：二产収展成熟，劳劢人口比例高；财富结构呈扁平化金字塔结构 人口财富：人口规模中等；支付中等平稳消费型城市。 6、乐山市 /楼市投资环境分析 * *Chapter A Chapter A 城市基本面 成渝城市群区域性中心城市、二产发展稳健 重巟业城市、劳劢密集型、财富结构呈扁平华金字塔状 居民收入和消费水平正相关，具有良好癿贩买基础 乐山市具有优质癿城市经济基础， 二产稳健发展，三产加速发展 【城市规划】以乐北城镇群为核以乐北城镇群为核，布局，布局“一核、四轴”的网一核、四轴”的网络状城镇空间结构；与峨眉山、夹江融合发展络状城镇333、空间结构；与峨眉山、夹江融合发展 市域空间布局市域空间布局 市市域形成“一核、四轴轴”空间域形成“一核、四轴轴”空间格局格局 乐北城镇群：乐北城镇群： 乐山中心城区乐山中心城区峨眉山市区峨眉山市区夹江县城夹江县城，形成乐北城镇群，构筑辐射全市的城镇核心区。 四轴：四轴： 沿重要交通线路和河谷平坝地区形成城镇发展轴线，在轴线上布置县域中心城市、中心镇等节点城市 【中心城区规划】“一心四翼”城市“一心四翼”城市格局下，格局下，北部和西部是城北部和西部是城市主要发展方向市主要发展方向 综合服务经济区（商城）综合服务经济区（商城） 发展居住、商贸、科教、服务业和旅游、休闲娱乐为主 田园度假经济区（慢城）田园度假经济区（慢城） 发展为以旅游、度假、会展、文体、科教为主的田园度假经济区。 制造业经济区制造业经济区 （钢城）（钢城） 发展冶金建材、机电制造等产业 临港产业新城临港产业新城 （港城）（港城