1、泰禾集团投资开发模式研究2018年6月泰禾集团产品策略泰禾集团投资策略泰禾集团发展战略简介研究结论与启示泰禾集团院子系列产品介绍及案例分析PART 1泰禾集团发展战略简介公司简介泰禾集团创建于1996年，2010年借壳福建三农，在A股上市，后更名为泰禾集团。泰禾集团主营住宅地产和商业地产开发，并进行医疗健康、文化、教育等多元化布局。泰禾集团实际控制人是黄其森，通过泰禾投资和直接持股的方式，持有泰禾集团约47%的股份，叶荔和黄敏为黄其森的一致行动人，二者共计持股泰禾集团13.55%表：截至2018年一季度泰禾集团主要股东持股比例股东名称持股数量占总股本比例（%）1泰禾投资集团有限公司609,402、0,79548.972叶荔150,000,00012.053华信信托股份有限公司49,679,9383.994福建智恒达实业有限公司44,318,1863.565陕西省国际信托股份有限公司32,720,0002.636国投泰康信托有限公司28,000,0002.257云南国际信托有限公司22,727,2721.838中央汇金资产管理有限责任公司20,005,0001.619黄敏18,916,9311.510谭澍坚10,852,2000.9图：泰禾集团实际控制人与上市公司的控制关系黄其森泰禾投资集团有限公司泰禾集团股份有限公司95%48.97%0.15%数据来源：wind数据库、上市公司年报、同3、策研究院发展历程1996年，泰禾先后在福州开发了天元花园、天元美树馆等楼盘2000年，天元花园项目独创半坡式住宅，依山而建，开启福州坡地建筑之先河2002年，首次在北京取地2003年，打造“运河岸上的院子” 成就院子系开篇之作，开创中国精装院落先河；2005年重回福建，打造泰禾红树林、泰禾红峪系列经典豪宅项目2010年，借壳福建三农成功上市；2011年，进军商业地产，先后打造福州五四北、东二环，以及泉州、石狮等地泰禾广场。打造的“海西第一城市综合体”东二环泰禾广场，填补了福州高端购物中心市场的空白2013年，在北京、上海等一线城市纷纷落子；首个泰禾广场五四北泰禾广场开业；2015年，收购福建一4、卡通；2016年，“大院系” 产品面市，“院子系”拓展到“十一城十八院” ；布局医疗大健康，收购大新寿险；同年还进入文化院线领域根植本土，深耕福建挥师进京，别墅标杆多元化布局1996年2002年2010年2013年开创泰禾+，美好生活成功上市，进军商业2017年 2017年，首家泰禾影城北京立水桥店盛大开业；依托控股股东泰禾投资集团在医疗健康、教育、文化院线等领域的优质资源，推出“泰禾+”战略，开创“中国式美好生活”至今全国化战略截至2017年底，泰禾集团已经布局了以北京为中心的京津冀区域、以广深为中心的珠三角区域、以上海为中心的长三角区域以及福建的福州、厦门等共计31个重点城市，2017年，5、在支持公司规模化战略的情况下，泰禾集团新进了郑州、济南、南昌、合肥、太原、武汉等热点二线省会城市，加速全国化布局长三角上海南京苏州杭州江阴镇江武汉合肥京津冀北京天津郑州太原石家庄济南廊坊崇礼福建福州厦门泉州漳州三明宁德南昌珠三角深圳珠海佛山惠州广州东莞中山肇庆业绩状况泰禾销售规模增长速度较快，除2016年销售增速较缓以外，近几年销售金额同比增长都在60%以上，2017年更是同比大增1.5倍，首次突破千亿元。全国房企销售金额排名也上了一个档次，排在17位，首次进入TOP20行列表：泰禾集团20142017年销售金额排名62.1%60.7%23.8%151.8%0.0%20.0%40.0%60.06、%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%0200400600800100012002013年2014年2015年2016年2017年销售金额（亿元）销售面积（万平方米）销售金额同比图：泰禾集团20132017年销售金额、销售面积及销售金额同比时间销售金额排名2014年392015年222016年322017年17数据来源：网络公开数据、上市公司财报、同策研究院高周转战略高增长房企必然配合高周转，一方面通过快速开发扩大规模，另一方面，高增长房企需要通过高周转快速回笼资金，保障财务安全。泰禾的高周转是有条件的高周转，要求在保障利益和品质的前提下，尽可能地追求高周转控制开盘周期17、商业地产的高周转2产品标准化3二线城市的住宅项目通常控制在6-8个月左右开盘，如果预判8个月内开不了盘的项目，则会放弃投资泰禾集团董事长黄其森表示，“高周转”就是利润，就是竞争力商业地产目前的资金周转周期大约是一年半到两年。商业项目对个性化要求较高，产品的标准化不适用。泰禾商业地产更多的是通过在运营方面的创新，从提高运营效率的角度，提高商业地产周转率高周转建立在一整套标准化系统基础上，泰禾也不例外。泰禾通过标准化管理流程、供应链条等，来提高运营效率，泰禾也标准化产品设计，但会根据项目的差异化需求进行调整高周转战略从财务指标上看，泰禾的周转效率并不高，近五年的存货周转率和总资产周转率都远远低于行8、业平均水平，主要是商业地产开发和高端物业项目的增加，拖累了周转速度0.000.050.100.150.200.250.300.350.402013年2014年2015年2016年2017年泰禾存货周转率行业平均水平0.000.050.100.150.200.250.302013年2014年2015年2016年2017年泰禾总资产周转率行业平均水平图：泰禾20132017年存货周转率与行业平均水平比较（单位，次）图：泰禾20132017年总资产周转率与行业平均水平比较（单位，次）数据来源：wind数据库、同策研究院高质量、高溢价战略高质量、高溢价与高周转一起，被称为泰禾的“三高战略”，是泰禾住宅9、开发的指导思想，简言之，就是在保证质量和利润的前提下，尽可能地追求高周转。但从泰禾集团近几年的利润情况看，毛利率和净利率均低于行业平均水平，盈利能力较差，在规模与利润面前，泰禾还是遵循规模优先原则0.0010.0020.0030.0040.002013年2014年2015年2016年2017年泰禾销售毛利率（%）行业平均水平（%）图：泰禾20132017年净利率与行业平均水平比较0.005.0010.0015.002013年2014年2015年2016年2017年泰禾销售净利率（%）行业平均水平（%）图：泰禾20132017年毛利率与行业平均水平比较与高质量战略相配合的是精品战略，泰禾的主要产10、品定位是高端精品，对产品质量管控严格在盈利方面，主要是高成本的土地价格拖累了盈利能力。2016年开始，泰禾减少在公开市场上竞拍土地，而是改为主要通过收并购的方式拿地，降低拿地成本数据来源：wind数据库、同策研究院“泰禾”战略2017年，泰禾发布“泰禾”战略，该战略是以地产为核心，综合商业、教育、医疗、文化、金融五大板块，通过为住宅配套引入购物、学校、医院以及影院等，全面提升业主的居住体验。“泰禾”战略的背景在于客户的需求在不断升级，简单、单一的服务已经不能满足消费者的需求，泰禾需要整合多种资源，满足客户全生命周期的需求教育商业金融保险医疗文化泰禾物业精装园林建筑PART 2泰禾集团产品策略多11、元化产品策略近年来，泰禾积极探索房地产产业链延伸行业的投资机会，进行多元化布局，目前已经布局了健康、体育、文化院线等新业务领域。泰禾布局多元化业务的逻辑是为业主提供多样性服务业务领域详情住宅住宅销售是泰禾最主要的业务，住宅产品定位高端精品，做差异化产品商业实行住宅与商业并重，2011年进军商业地产，想要通过多种业态的开发，降低住宅开发的风险。目前，泰禾在福建等地开发了多个泰禾广场教育泰禾以国际学校、品牌连锁幼儿园、社区教育服务综合体为平台，通过整合国内顶级教育资源、引进国际优质教育资源，构建专属泰禾的智慧教育生态圈文化院线设立北京泰禾影视文化发展有限公司，以“院线+剧场”为突破口，将“泰禾影城12、”打造成一流的星级影城医疗2016年进军医疗行业，成立了泰禾医疗板块。将建立完善的医疗体系，包括国际医院、综合临床医院等。与国外医疗机构合作，将国外的医疗资源和管理模式引入中国金融泰禾金融板块通过多元化金融投资、设立金控平台以及创新产融结合等方式，构筑起一条涵盖多领域的“大金融”全产业链表：泰禾多元化业务领域多元化金融业务泰禾布局金融业务时间较早，且投资积极，实行多元化金融布局，目前已经涉及到银行、保险、证券、以及金控平台等业务，构建起了一条涵盖多领域的“大金融”全产业链泰禾金融银行福建海峡银行福州农商银行证券东兴证券保险海峡人寿香港大新寿险金控平台在平潭设立泰禾金控其他金融业务第三方支付产融13、股权投资基金住宅与商业协同发展泰禾实行住宅与商业协同发展。2010年，在住宅持续限购，去化难度加大的基础上，泰禾开始布局商业地产，分散经营风险，此后逐渐加大规模。2017年，泰禾住宅和商业分别实现营业收入165亿元和66亿元，商业营收占住宅的40%164.6166.0868%27%0%10%20%30%40%50%60%70%80%050100150200住宅商业营业收入（亿元）占比图：泰禾2017年住宅和商业地产结转面积89.68万平方米32.72万平方米住宅商业图：泰禾2017年住宅和商业地产营业收入及营收占比数据来源：上市公司财报、同策研究院商业地产泰禾商业地产有三条产品线，分别是“泰禾14、广场”、“泰禾新天地”和“中央广场”，以商业综合体和高端社区商业为主。此外，泰禾商业板块旗下还有酒店和院线业务。截至2017年底，泰禾商业旗下拥有8家酒店和5家泰禾影城产品定位项目情况泰禾广场定位为商业综合体，主要以体验式消费业态为主布局了5个泰禾广场，分别是福州东二环泰禾广场、五四北泰禾广场、泉州东海泰禾广场、石狮泰禾广场、华大泰禾广场泰禾新天地定位为高端社区商业，为泰禾物业提供配套服务东莞泰禾新天地中央广场定位为时尚城市综合体北京泰禾中央广场酒店包括国际酒店品牌和自由品牌，目前布局了8家酒店包括福州泰禾凯宾斯基酒店、福州泰禾铂尔曼酒店、福州泰禾智选假日酒店等院线泰禾自2016年参股设立北京15、泰禾影视文化发展有限公司，正式介入院线目前已有80多家签约项目，其中，北京、厦门、杭州等城市已有5家泰禾影城落地运营图：泰禾商业地产产品情况住宅产品泰禾住宅产品线经过不断完善，目前已经有较为丰富的产品类型。2017年，泰禾继“院子系”之后，推出了“大院系”、“小院系”、“园系”、“府系”等全新的产品线，主打中式建筑，作为“院子系”顶级豪宅产品的补充图：泰禾商业地产产品情况产品线产品线详情代表项目院子系院子系列是泰禾最具代表性的产品线，也是泰禾旗下最高端的产品线，以中国皇家院落为蓝本，并将地方文化特色融入进建筑和园林景观中，是中式建筑的开篇之作，享誉全国中国院子大院系是继“院子系”以后，泰禾打造16、的又一标杆产品线，志在打造中式城市豪宅。项目选址在城市核心位置，项目承袭本土文化，打造精品建筑，定位为中国顶级豪宅北京泰禾西府大院小院系“小院系”承袭“院子系”文化理念，秉承“中而不古，新而不洋”的造物观，项目选址在一二线城市，倾向于选址城市周边交通便利，同时更具备景观资源和规模化的土地，项目面向城市中等收入人群上海大城小院园系由“院”及“园”以中国园林生活为蓝本，以全新的视角诠释中国传统人文居住，面向当代财智人群推出的全家庭高品质人居产品昌平拾景园府系“府系”产品打造的均是立足城市中心资源、具有国际范的轻中式精品豪宅，是城市中心区的豪宅产品泰禾北京金尊府红系“红系”是泰禾较早的产品线，产品线17、成熟，主打高端精品泰禾红御住宅产品线案例院子系列：院子系列产品是泰禾集团最具代表性的住宅品牌，该系列产品最大的特点就是将中国文化，尤其是地方文化特色，融入进建筑和园林景观中，在目前大多追逐西式风格的国内住宅市场上独树一帜，个性鲜明，形成差异化产品。院子系列的成功打造深受市场欢迎，截至2017年底，已经扩展到17城31院街巷：让邻居们又住在了一起，谈街议巷是中国民间生活习惯大宅门：有家庭的仪式感，形成独门独户独院的建筑形态泰禾院子的原型福州的著名景点三坊七巷，是一个院落形成街巷式的古民居福州三坊七巷泰禾院子系列是定位高端的别墅产品，也是泰禾的标签级产品。该类产品通常有地段好、中国风独特设计、品质18、好、溢价高等特征产品差异化：不量产、不趋同，定制化建筑，定制化装修产异化产品中式建筑：泰禾一直追求差异化产品，期望通过好的产品塑造和强化泰禾地产品牌。泰禾通过在产品中融入中式文化元素，通过差异化的产品设计理念成功将院子系列等住宅产品打造成为知名的地产品牌开发理念：弘扬中国建筑文化、复兴中式居住理想扩容多条中式产品线：2017年，泰禾扩容了产品线，新增了大院系、小院系、园系、府系等多条以中式建筑为特色的产品线院子系列：院子系列是中式建筑的开山之作，通过中式建筑风格，打造中式院落，引得业内好评，院子品牌成为住宅品牌的典范院子系列扩容：由于良好的口碑和市场反响，院子系列产品不断扩容，目前已经拓展到全19、国17个城市，打造了31座中式院落商业地产差异化商业地产差异化：泰禾商业定位高端，做差异化产品，商业地产不做简单的标准化复制，重视产品个性。泰禾商业地产产品功能定位为：服务平台、实体社交平台、城市景点，因地制宜，通过产品品质，打造泰禾商业地产品牌泰禾商业地产坚持差异化竞争，不做标准化产品，追求个性，根据每个项目的基因量身定制产品，保证每个项目的地域适应能力泰禾商业地产的定位较高，定位为高端商业，功能定位为服务平台、实体社交平台和城市景点商业地产资金沉淀较大，泰禾通过产异化的产品打造商业地产品牌，希望未来通过管理输出的方式来实现商业地产的规模扩张PART 3泰禾集团投资策略与“泰禾” 产品介绍布20、局策略：深耕福建本土，坚守一二线城市作为闽系房企，福建本土是泰禾集团的大本营所在，泰禾坚持深耕福建本土的策略，目前在福建省内已经进入了7个城市。福建省外，泰禾严守一二线城市的投资策略，原则上不在三四线城市投资。从项目分布情况来看，目前泰禾集团有25%的项目分布在三四线城市的东莞、泉州、江阴等地，其中又以福建区域内的三四线城市为主，面积占比85%左右30%45%25%0%10%20%30%40%50%一线城市二线城市三四线城市规划建筑面积占比图：泰禾集团截至2018年6月12日在售、未售项目分布情况114.8647.4520697.1545.46050100150200250福建京津冀长三角珠三21、角热点城市待开发土地面积（万平方米）图：泰禾集团截至2017年底待开发项目分布情况数据来源：中指数据库、上市公司财报、同策研究院激进拿地泰禾集团一向以拿地激进著称，被称为“地王收割机”，2013年至2016年，泰禾公开市场上拿地的平均溢价率都在60%以上，其中，2016年平均溢价率最高，达到107.59%，而2015年拿地单价是近几年来最高的一年，高达2.08万元/，近几年溢价率最高的地块是镇江的宝华镇地块，溢价率高达320%903177512080511014224161.1670.3981.61107.5939.41020406080100120050001000015000200002522、0002013年2014年2015年2016年2017年平均楼面价(元/)平均溢价率(%)图：泰禾集团2013年2017年拿地单价与平均溢价率拿地时间城市地块土地单价（元/平方米）溢价率（%）2013年8月厦门海沧区地块10834.22 185.23 2014年4月北京大兴区黄村镇地块20672.40 158.31 2014年4月北京大兴区黄村镇地块19597.96 145.39 2014年4月天津武清区高村镇地块4126.96 200.00 2015年12月深圳宝安区尖岗山地块79907.00 177.61 2016年12月惠州巽寮滨海旅游度假区赤砂村地块2800.96 153.08 20123、6年5月上海长兴岛凤凰镇地块15683.62 229.38 2016年5月上海长兴岛凤凰镇地块15159.25 219.10 2016年4月苏州姑苏区虎丘路西、硕房庄路两侧地块26032.00 128.97 2016年8月厦门同安区地块30097.30 141.46 2016年11月镇江宝华镇仙林东路地块3820.85 320.28 2017年8月济南高新区旅游路以南、凤凰路以西地块12220.16 150.00 表：泰禾集团2013年2017年部分高溢价地块情况数据来源：中指数据库、同策研究院高负债撬动高增长泰禾集团销售规模增长较快，从2013年的124亿元销售金额，到2017年的1007亿24、元，仅用了4年时间，泰禾的高增长需要大量的资金支撑，泰禾集团资产负债率普遍保持在80%以上的高位，近几年净资产负债率也较大，2017年达到了479%，泰禾的高增长是通过高负债撬动85.74 89.23 79.87 82.40 87.83 0.0020.0040.0060.0080.00100.002013年2014年2015年2016年2017年泰禾资产负债率（%）行业平均水平（%）图：泰禾集团2013年2017年资产负债率表：泰禾集团2013年2017年净负债、净资产及净资产负债率2012年2013年2014年2015年2016年2017年净负债（亿元）39.61 147.67 359.9725、 394.91 655.97 1204.10 净资产（亿元）23.74 50.90 67.22 170.68 217.16 251.19 净负债率167%290%535%231%302%479%净负债率=净负债/净资产数据来源：wind数据库、同策研究院合作开发，强强联合对于泰禾而言，合作开发不仅能分散风险，而且能够取长补短，迅速提升合作双方在市场中的综合竞争实力。泰禾将合作开发上升为主要战略，目前已与北科建、信达地产、华发地产、世茂地产、大名城等建立了合作关系，2017年在建项目50%为合作项目，其中合作项目中，又以院子系列、商业等资金占用较大的项目为主402050%01020304050项26、目总数合作项目数量合作开发项目占比表：泰禾2017年在建项目中合作开发项目项目名业态泰禾福州湾项目住宅、商业等桂山院子住宅泰禾名城住宅蓝山院子住宅白塘湾项目住宅汀溪院子住宅长阳半岛中央城商业、综合金府大院住宅昌平拾景园住宅丽春湖院子住宅泰旭乐悠城商业、商务兼容城市轨道交通用地杭州大城小院住宅杭州院子住宅姑苏院子住宅合肥院子住宅东莞泰禾新天地项目商业图：2017年泰禾在建项目中，合作开发项目情况数据来源：上市公司公告、同策研究院做强产品，做管理输出泰禾集团是闽系房企中，最重视产品打造的房企。泰禾打造的“院子”品牌和“泰禾广场”商业地产品牌，在业内享有较高的美誉度，从企业战略的角度讲，泰禾将产品打27、造成业内知名品牌，一方面是为了支持现阶段的营销，另一方面也是为了以后向轻资产方向转型向轻资产方向转型“院子”系列和商业地产在泰禾的产品线里面，耗资最大，周转也较慢，对资金的沉淀较大，随着规模的扩大，企业资金链必定承压，这两个产品，未来将向着轻资产方向发展重点打造“院子系列”和商业地产品牌在“院子系列”和商业地产品牌方面，不惜花重金打造产品和推广营销，“院子”产品邀请成龙代言，每座泰禾广场开业必定邀请明星站台代建杭州院子杭州院子是泰禾的第一个代建项目，泰禾受福州盛利俊实业有限公司委托管理杭州未来科技城地块，并开发成为院子产品，提供管理服务包括建筑设计、品牌使用、工程管理、销售代理和综合管理等服务28、重金打造泰禾品牌产品的知名度除了产品品质本身以外，还在于宣传、推广。泰禾在品牌宣传方面，也是不惜花费重金做推广。泰禾近几年的销售费用率在5%以上，行业标杆企业万科的销售费用率在2-3%，比泰禾低两三个百分点。从泰禾2017年销售费用结构看，去年销售费用共计11.27亿元，广告宣传费5.52亿元，占49%，占比最大6%7%5%3%5%3%3%2%2%3%0%1%2%3%4%5%6%7%8%2013年2014年2015年2016年2017年泰禾万科项目费用（亿元）销售费用占比工资薪酬3.935%差旅费0.071%办公费0.081%交通运输费0.040%广告宣传费5.5249%业务招待费0.040%29、折旧摊销费0.050%房租物业水电费0.474%其他1.110%合计11.27100%图：20132017年万科、泰禾销售费用率对比销售费用率=销售费用/营业收入表：泰禾2017年在建项目中合作开发项目数据来源：wind数据库、同策研究院数据来源：上市公司公告、同策研究院加大收购力度，降低土地成本泰禾集团历来以拿地激进著称，公开市场上拿地，成本居高不下，从2016年开始，泰禾加大了收购、并购土地的力度，极大地降低了土地成本。2017年，泰禾平均拿地成本仅为5166元/平方米，同比降低23%，项目全部位于一二线核心城市，并购项目数量由2016年的8个，增加到30个项目2016年2017年新增土地30、金额（亿元）266.4552.4新增土地面积（万平方米）3961069.21新增土地单价（元/平方米）67275166并购项目数量（个）830表：泰禾20162017年新增土地储备情况数据来源：上市公司公告、同策研究院2018年，500亿元并购目标经过2016年和2017年两年的收并购，泰禾明显降低了土地成本，并将并购拿地，作为未来获取土地的主要方式，2018年的并购目标是500亿元，但会根据市场情况作出调整拿地策略尽量少参与、甚至不参与公开市场拿地坚决不拿地王项目获取以收并购为主，2018年并购目标500亿元以服务逻辑布局多元化业务泰禾是一家多元化运营的房地产企业，除了住宅和商业地产开发外，31、还布局了医疗、教育、文化等领域，泰禾多元化布局的逻辑是以用户为中心的服务逻辑，多元化布局的方向，是为了满足业主生活领域的各方面需要，探索一条“全产业链闭环服务”模式以医院为中心的健康领域以院线为中心的文化领域以购物消费为中心的商业领域以学校为中心的教育领域以金融服务为中心的金融领域以业主服务为核心逻辑多元化业务短期不盈利泰禾产品运营的原则是先做品质和品牌，再考虑盈利，多元化业务也是一样，多元化业务发展将遵循慢节奏，重点打造品质，前期的大量投入，只为后续的可持续发展ABC多元化业务与地产有很强的协同作用。影院能够为商业地产导流，医疗、地产、保险也有很强的协同效应，把地产的盈利投入医疗，就当做慈善32、做公益，品牌做好了，一定会带来可观的利润新业务需要一段时间的培育期，况且做品牌和品质需要长时间沉淀，短期内无法盈利医疗是个重资产行业，回报周期长，计划在未来5年在医疗方面投入500亿元，10年之内，没有盈利打算PART 4泰禾集团产品介绍及案例分析泰禾案例：昌平拾景园项目介绍：泰禾2017年发布泰禾战略，北京昌平拾景园是该战略发布后的首个试点项目。昌平拾景园是泰禾园系重点产品，位于昌平新城东区核心位置，紧邻南邵地铁站，沿袭了泰禾的中式建筑风格，主力户型为87150平的平层和240480平的叠拼别墅面积：占地面积13万平方米，地上建筑面积33万平方米容积率：1.3户型：规划有新中式叠墅和智慧平33、墅两种产品。平层面积段为87150平，叠墅面积段为240480平交通：位于昌平新城东区核心位置，拥有京藏、京新、京承、六环路、昌平线为主动脉的“三纵一横一联络”立体交通网络配套：昌平拾景园是泰禾战略落地的首个项目，项目内部配套有泰禾广场、医院、学校等多种自有产品泰禾案例：昌平拾景园中式建筑典范：泰禾产品系列由院到园，延续了中式建筑风格，是国内中式建筑的典范之作。泰禾昌平拾景园以北京恭王府为原型，将中式府邸与园林相融合，呈现独特的空间美学三进门第取法中国宅邸和园林建筑典范北京恭王府，以中轴线贯穿，多重园林围合，“园门-院门-宅门”的三进门第，府邸与园林交相辉映，呈现出独特的空间美学，世家风范不彰34、自显三段式立面建筑顶部，整体比例横向展开，两端持平形如官帽，寓意加官进爵；墙身强化立柱设计，意寓家国栋梁，并有云纹雕刻，寓意青云直上；基座以材质与色彩与区分，整体视觉效果沉稳、华贵传统与科技融合昌平拾景园的设计要求既要提升业主居住的舒适度，又要保持新中式建筑立面的美观，譬如在对太阳能热水管的处理中，设计师摒弃了传统安装在楼顶的做法，很巧妙地嵌入到建筑中，化身为建筑立面的一部分，简洁的竖向线条增加了立面的风尚感甄选材质为了搭建一个唯美的艺术生活空间，昌平拾景园的设计团队遍寻世界，以专业的眼光捕捉细微材质色泽与纹理的细微差别，所选材质均会搭出实景样板，反复比对之后，才会被最终确认泰禾案例：昌平拾景35、园泰禾健康：昌平拾景园项目作为“泰禾”的首个项目，将尽可能完备的服务引入社区配套服务中，其中，医疗服务是不可或缺的一个方面。首先，泰禾引入外部医疗资源，为业主提供问诊服务；其次，泰禾自有医院，为业务提供健康服务，并引入美国健康管理模式，昌平拾景园的业主享有开通国际知名医院和全国三甲医院绿色通道的特权1.“泰禾+”医疗服务走进北京泰禾昌平拾景园，来自北京裕和医院的多名专家为业主一对一问诊，同时分享关于季节性养生、运动康复等健康注意事项，为业主提供医疗、健康服务。同时，医院给业主定制了健康卡，监测健康数据2.目前正式运营的泰禾旗下北京裕和医院，集中了国内、国际优势专家资源，采用多学科联合诊疗，为业36、主提供了全方位家庭健康服务3.在健康层面泰禾前瞻性引入美国先进健康管理模式，北京泰禾昌平拾景园的业主享有开通国际知名医院、全国三甲医院绿色通道的特权泰禾案例：昌平拾景园泰禾教育：泰禾教育联合北京师范大学新标准体系幼儿园入驻北京泰禾昌平拾景园，该幼儿园配备国际双语教学，拥有专业的基础教育课程体系，为业主提供优质幼儿教育保障，业主子女将享受优先入学福利1.昌平拾景园规划的教育资源丰富，学龄前教育方面，泰禾教育联手北京师范大学新标准体系幼儿园，配备国际双语教学，全面覆盖3-6岁幼儿的学龄前教育2.此外，项目对面即是小学和中学，规划有12年制清华附小、附中泰禾案例：昌平拾景园泰禾泰禾物业，定制管家式服37、务：泰禾物业为泰禾北京昌平拾景园业主定制私属管家式“5心”服务，以尊崇服务标准，定义人居新高度，让“有温度的服务”切实渗透到日常居家服务及个性化服务的点滴需求中除了水电气等日常生活，泰禾物业还将服务延伸到业主工作生活的方方面面，例如订机票、接送机等服务，业主在外地也可以享受金钥匙联盟成员的其他服务，金钥匙联盟是一个服务网络5心服务：七重安防体系、5A“贴身管家”服务等豪宅私享家庭服务；更有热心、诚心、用心、爱心、恒心“5心”邻里守望服务，为业主营造安心安全、舒适温馨的居家环境金钥匙管家：国际金钥匙组织是一个享誉世界的服务品牌，拥有先进的服务理念和标准；是服务的专家，也是一个服务的网络。进入金钥38、匙组织后，泰禾为业主提供一对一的管家服务。在交房那天，管家们就要现场服务自己的业主，了解业主家的情况，细致到每一户人家每一位业主的喜好习惯等，都要烂熟于心。每一位管家身上都会配一部专门手机，号码终身使用，即使日后管家离开，号码也不会变，新的管家会接手，继续为业主提供服务泰禾案例：昌平拾景园泰禾泰禾广场：针对全家庭消费，昌平拾景园项目规划了泰禾广场，依托泰禾广场集结众多高品质商家资源。周末时光，业主可以和家人一起逛街、品尝美食，享受轻松时刻，为业主提供便利的生活配套服务1.泰禾广场无缝接驳地铁南邵站，与昌平拾景园近在咫尺2.泰禾广场规划建筑面积13万平米，涵盖高端商务办公、购物中心、精品超市、餐39、饮娱乐等多种业态，为业主提供生活便利3.在泰禾文化方面，泰禾影城也将入驻泰禾广场，为昌平拾景园的业主提供观影服务，也为泰禾广场导流泰禾案例：昌平拾景园开盘揽金20亿，成为北京住宅单月销冠：昌平拾景园在泰禾的用心打造下深受市场欢迎，开盘首月获得20亿元的销售额，成为该月北京住宅市场和别墅市场的双榜冠军销冠：昌平拾景园开盘首月销售20亿元，成为北京住宅市场及别墅市场当月销售冠军1持续做加法：项目首期开盘后，根据业主的反馈，泰禾对二期项目从木饰面色彩、楼梯扶手宽度等数十项细节进行了提升，并在二期园林引入水系、山地景观，业主足不出园即可臻赏山水之胜23月50亿：昌平拾景园在首期开盘热销的情况下，乘胜追40、击，3个月内实现2次开盘，共收货销售额50亿元，深受市场欢迎3小院系列产品线介绍“小院”系列是泰禾“院子”系列产品的补充。“小院” 系产品线承袭院子系列的中式风格，以北方院落为特色，集公寓、联排、叠加、独院多元产品为一体。在受众上，院子系列定位为城市顶级豪宅，面向城市最高端人群，打造城市地标；小院系面向中高端人群，户型面积较院子系列小，项目定位为区域地标院子系列小院系列建筑风格中式建筑中式建筑项目定位顶级豪宅，城市地标次级豪宅、区域地标面向客户城市最高端人群城市中高端人群主力户型200平600平的别墅100平200平的公寓、别墅总价区间1000万左右的公寓3000万1亿左右的别墅300万以内的41、公寓3001000万的别墅代表项目中国院子亚洲十大顶级豪宅之一上海大城小院“小院”系列开篇之作表：院子系列和小院系列对比上海大城小院介绍项目概况：上海泰禾大城小院是泰禾“小院” 系列第一个项目，也是上海中式建筑风格的第一个项目，该项目注重品牌打造。项目占地面积20万平方米，建筑面积42万平方米，体量较大。为了追求业主的居住体验，减少施工造成的业主生活不便，该项目将于2020年7月全部统一交房泰禾大城小院基本信息项目占地面积20.47万平方米建筑面积42万平方米可售面积36.8万平方米主力户型99平3房公寓60180平别墅总户数2800户容积率1.5拿地楼板价超过1.5万元/平方米拿地时间20142、6年5月首期开盘2018年1月售价区间公寓均价2.6万元/平方米叠加别墅售价3.8万元/平方米交房时间2020年7月30日全部统一交房上海大城小院介绍区位、交通：上海大城小院位于长兴岛凤凰镇，是长兴岛最繁华的区域，也是长兴岛目前配套最完善的地方。项目位置距离浦东金桥，五角星商圈车程约30分钟左右，比邻上海最大郊区公园（长兴岛郊野公园），距离陆家嘴36km，车程约50分钟左右。距离上海十三五规划中的轨交崇明线15公里左右，可连接6号线金桥站，9号线曹路站长兴岛目前有三个镇，项目位于凤凰镇，是长兴岛的行政中心凤凰镇是长兴岛目前配套最全的区域，能满足日常生活的一些需求，如菜场，便利店，餐饮、娱乐、银43、行、购物等，但泰禾大城小院离凤凰镇商业区有一定距离轨道交通崇明线预计2018年开工建设，2020年底通车，距离崇明线约1.5公里上海大城小院介绍目标客群：大城小院位于长兴岛，与上海有一定距离，岛内居民自有住房比例较高，商品房需求较小，该项目目标客群主要来自于上海市区，以投资客户为主刚毕业落户上海、首付预算不足的刚需客户上海杨浦区、浦东新区的上班族家长给子女配置的婚前财产投资客户长兴岛本地购房者大城小院五大客户来源上海大城小院介绍自然景观：长兴岛是一座以农业为主的生态岛，岛上已经开园的郊野公园是上海最大的一座郊野公园，面积占整个长兴岛面积的1/4，泰禾大城小院紧邻长兴郊野公园，有得天独厚的自然环44、境长兴岛郊野公园，公园占地29.8平方公里，相当于21个世纪公园那么大，约占整个长兴岛面积的1/4长兴岛郊野公园分两期建设，目前第一期已经建成开放，二期还在建设中长兴岛郊野公园位于泰禾大城小院的北侧上海大城小院介绍项目配套：项目配套目前尚不完善，未来小区将自建5000平方米的商业配套，其中有2000平方米的高端会所；项目东侧今年3月出让了一块商业用地，未来将建成一座商业综合体；此外，项目周边的学校、医院等尚在规划中，配套设施不成熟小区自带配套：在项目中间的长橘路两侧自建超5000平方的商业，其中有一个近2000平米的业主会所，业态有游泳馆、健身房、电影院等教育配套：小区里面有政府规划的教育用地45、，将引进一家公立小学（目前已经确定是上海市黄浦区上海实验小学），最晚2019年年初建造。此外，项目周边还有大华幼儿园、长丰幼儿园、长兴幼儿园，长兴小学），长兴中学医疗配套：年底前将动工长兴人民医院，暂定为二级医院建筑、风水：大城小院的主要特色是中式建筑， 大门以王府大门为原型，三进门第彰显尊贵与威仪，项目大量使用祥云、蝙蝠等中国文化中的吉祥图案，彰显富贵祥和，此外，整个项目依水而建，小区景观打造方面也多用水元素，在风水里面，水能生财，有水即有财依水而建水系景观三进门第上海大城小院介绍祥云图案五福捧寿四爪龙纹浮雕上海大城小院介绍销售情况：泰禾上海大城小院项目销售良好，是崇明难得的日光盘，项目目前46、是第三期销售，首期开盘于2018年1月，开盘后三小时全部售罄；第二期于今年2月开盘，开盘当天去化率95%，明显不如第一期销售热度开盘时间销售均价开盘套数认筹人数销售情况2018年1月公寓2.7万元/别墅3.6万元/435套887人3小时售罄2018年2月公寓2.7万元/别墅3.6万元/422套441人当天去化95%2018年6月公寓2.6万元/别墅3.8万元/319套认筹中未开盘上海大城小院介绍盈利：泰禾大城小院高层公寓原计划以精装修交付，销售价定为3.5万元/平方米，但由于政府限价，此方案未获通过，最终以2.7万元/平方米的均价销售，毛坯交付。根据高层公寓一房一价表测算，泰禾大城小院高层住宅47、毛利润为3800元/平方米，根据2.69万元/平方米的销售均价计算，毛利率为14%，处于较低水平金额（万元）销售金额51553.75 销售面积（平方米）19175.18 销售单价（A）2.69 土地成本1.55 主体建安成本0.35 前期工程费、基础设施及配套设施费0.09 景观成本0.02 营销费用（5%）0.14 管理费用（3%）0.08 财务费用（3%）0.08 成本小计（A1）2.31 毛利（A-A1）0.38 表：泰禾上海大城小院盈利测算测算说明：销售金额、面积及土地成本为实际发生金额、建安成本、前期费用、景观成本为估算金额、营销费用、管理费用、财务费用为泰禾集团2017年年报水平；48、测算金额是以每平方米为单位，而非整体金额测算；测算样本为泰禾大城小院第三期销售的200套高层公寓PART 5研究结论与启示结论 公司战略：泰禾坚持深耕一二线重点城市和福建本土的战略，凭借精准的区域布局，加大杠杆撬动企业规模快速成长 产品策略：泰禾在高增长的同时，注重品质打造、品牌建设，商业地产和住宅地产都定位为差异化精品。住宅地产以中式建筑为风格，与市场上的大多为西式风格的产品形成差异；商业地产定位高端，注重地域特色和个性打造，商业地产项目还定位为独树一帜的城市地标。产品是泰禾的核心竞争力，优质的产品是泰禾品牌的基础 战略升级：2017年，泰禾做了战略升级，将原来的“一体两翼战略” 升级为“泰49、禾”战略，“泰禾”是从服务的角度出发，整合泰禾现有业务，为业主提供全生命周期的服务。 “泰禾”有利于完善项目配套，提升产品的竞争力结论 收并购拿地：泰禾从2016年开始转变了拿地方式，由以往的土拍市场激进拿地，变为主要以收并购拿地为主，极大地降低了拿地成本，2016年、2017年泰禾主要通过收并购拿地，拿地成本仅为50006000元/平方米，且项目多位于一二线核心城市启示 注重产品打造：泰禾是闽系房企中，为数不多的致力于做好产品的房企，“泰禾院子”、“泰禾广场”是业内知名的地产品牌，有利于泰禾以后向代建方向转型。轻资产是房企未来发展的重要方向 及时转变拿地策略：在楼市较好的情况下，泰禾激进拿地、快速开发，成功做大企业规模，市场转向下，泰禾及时调整拿地策略，以收并购为主，降低拿地成本，降低经营风险 用户思维：泰禾从客户服务的角度出发，将多元化业务整合起来，形成资源合力，为泰禾业主提供尽可能周到的服务。后地产时代，将是物业服务的新时代，泰禾升级到“泰禾”战略，提前布局业主服务端，为公司未来增长提供动力谢谢观看