1、1 1盘溪新城改项目盘溪新城改项目整体市场定位及营销构思整体市场定位及营销构思远见远见 缔造未来缔造未来2 2观点一观点一“定位定位”的原意不是产品的规定性说明，的原意不是产品的规定性说明，而是将要实现客户心中的位置，因此而是将要实现客户心中的位置，因此定位的实现不仅仅是依靠特定的产品定位的实现不仅仅是依靠特定的产品设计，还要依靠特定营销传播的结果，设计，还要依靠特定营销传播的结果，所以定位报告是为了实现和支持营销所以定位报告是为了实现和支持营销传播效果的各种规范。传播效果的各种规范。3 3困惑：困惑：盘溪作为一个仅比盘溪作为一个仅比“村村”大一级的城市，大一级的城市，无外向型产业支持也无特色2、旅游支持，无外向型产业支持也无特色旅游支持，300300亩的综合大亩的综合大盘特别是大量的商业出路何在？盘特别是大量的商业出路何在？项目作为城镇中心的旧改项目有一两点的创新并不项目作为城镇中心的旧改项目有一两点的创新并不难，难的是过度超越区域市场现状的市场是否买单。难，难的是过度超越区域市场现状的市场是否买单。因此在这样的市场环境压力下因此在这样的市场环境压力下我们要做价值的定义者和领导者！我们要做价值的定义者和领导者！4 4项目地处玉溪市华宁县盘溪镇，镇人项目地处玉溪市华宁县盘溪镇，镇人口约口约5 5万人，目前主要经济支柱为农万人，目前主要经济支柱为农业，因此我们本着务实、为项目负责业，因此3、我们本着务实、为项目负责的态度，合理审视项目、挖掘项目价的态度，合理审视项目、挖掘项目价值及未来价值。值及未来价值。观点二观点二5 5CONTENTS CONTENTS 报告具体结构报告具体结构住宅营销构思PartPart背景背景PartPart项目项目发展思考规划调整建议项目规划点评地块概况 地块分析PartPart定位定位PartPart产品产品整体定位住宅产品建议PartPart营销营销商业营销构思客户产品分析商业产品建议6 601 01 背景篇背景篇 项目立项背景 项目发展思考7 7项目立项背景1 11.1 区域属性区域定位玉溪市华宁县盘溪镇，是一个人口约5万人主要以农业为主的乡镇城市4、，因此项目后期只能大量考虑当地消化。项目区域定位盘溪城镇中心旧城改造项目，用地约300亩、区域成熟度很高、外加地块东面为南盘江，便于将来项目品质的拔升。项项目目位位置置8 81.2 地块基本情况项目立项背景盘溪镇是一个多名族的聚居地，其中多以彝族、回族居多，其次还分布有苗族、蒙古族、哈尼族等，在国家以促进民族大团结和谐发展为契机，项目因此而诞生。项目建设约30万，其中涵盖多层住宅及商业街为主，项目为提升盘溪镇整个城市形象以及从新打造城市核心休闲、商业、生活区为目的。1 1项目立项背景9 9管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资5、源网管理资源网本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网1010本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 11111.3 项目交通情况由于原属城市中心城市的地块，内部及外部交通现状良好，路网发达便于项目的规划及商业的布置；地块中心有城市核心主干道“青年路”6、贯穿，东面邻南盘江的江滨大道，有利于项目品质的提升；1 1项目立项背景1212项目发展思考1.1 SWOT分析SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析优势（优势（S S）：）：劣势（劣势（WW）：）：威胁（威胁（T T）：）：机遇（机遇（O O）：）：区域逐步发展、给项目将来带来机遇；合理整合区域优势资源；项目自身大盘规模；区域竞争对手无，市场带来唯一机遇。城市核心区域成熟度高，客户对于区域价值的认可对项目带来优势；地块交通路网发达便于项目整体规划分期开发；项目东面有南盘江景观大道，为提升项目品质带来优势；项目立项获得当地政府及政策的支持优势；项目目前为上述区域唯一的商品房开发项目，且7、体量较大，区域带来无竞争对手优势；一个5万人口的城市，30万大体量住宅及商业的供应，市场消化能力问题；城市功能属性制约项目的发展潜力；宏观经济政策对于房地产的调控（特别是二次购房条款）对项目将来销售带来政策威胁；区域城市为镇级城市，且目前只有农业为经济基础，因此项目将面临大部分当地消化带来的市场局限劣势；项目自身开发体量其中一半为商业，商业的销售给项目带来威胁；2 21313项目发展思考1.2 问题思考2 2区域如此大体量的供应量如何规避风险？区域如此大体量的供应量如何规避风险？ 项目大量需要当地消化，如何从产品方面降低市场风险？项目大量需要当地消化，如何从产品方面降低市场风险？ 项目的建筑风8、格？能否通过设计带动项目销售？项目的建筑风格？能否通过设计带动项目销售？ 从定位考虑将来营销，大量的商业如何才能做到空间人流的均好？从定位考虑将来营销，大量的商业如何才能做到空间人流的均好？区域的农业优势如何为项目创造价值？区域的农业优势如何为项目创造价值？1414让我们带着问题看项目0 02 2 项目篇项目篇 现有规划点评 地块用地分析 地块规划调整建议 客户调查产品分析1515现有规划点评1 1住宅区住宅区商业区商业区名族广场名族广场住宅区与商业区完全分离，虽然保障了住宅的统一品质，但实际并未发挥居住区域的价值最大化。住宅区与商业区完全分离，虽然保障了住宅的统一品质，但实际并未发挥居住区域9、的价值最大化。 商业区整体规划并未考虑商业人气聚集以及商业铺位均好型。商业区整体规划并未考虑商业人气聚集以及商业铺位均好型。名族广场十分独立，其聚集人气的功能没有给项目发挥价值。名族广场十分独立，其聚集人气的功能没有给项目发挥价值。提出我司观点1616现有规划点评1 1住宅住宅区住宅区住宅区与商业区被“青年路”的快速交通阻隔，住宅区的人气难以给项目商业带来流动价值；由于住宅区的独立，因此也给生活在该区域的人群消费带来不便；1717现有规划点评1 1商业商业区商业区商业目前规划，只能突出沿街商业价值，而内部将出现严重的价值贬损；用于聚集人气的广场目前区域独立，并未给项目商业做出贡献；居住区同样由10、于快速交通的阻隔，对于商业消费的价值拉动能力有限；现有商业规划交通动线太长，给客户带来视觉疲劳降低购物兴趣；1818地块用地分析2 2带着我司对于目前项目规划提出的建议，我们首先从项目带着我司对于目前项目规划提出的建议，我们首先从项目地块自身来分析地块自身来分析我们重点通过用地自身来分析项目的居住价值及商业价值我们重点通过用地自身来分析项目的居住价值及商业价值商业价值商业价值A区区商业价值商业价值B区区商业价值商业价值C区区商业价值分析商业价值分析1919地块用地分析2 2住宅价值分析住宅价值分析住宅价值住宅价值A区区住宅价值住宅价值B区区住宅价值住宅价值C区区从居住角度来看，项目靠江滨景观大11、道对于居住及商业价从居住角度来看，项目靠江滨景观大道对于居住及商业价值都很高，中心地块居住价值次高区。而区域西面地块居值都很高，中心地块居住价值次高区。而区域西面地块居住价值相对最低。住价值相对最低。2020地块规划调整建议2 2商业规划建议由以前的大块商业通过中心广场及配合小广场散开，以点带面，延展至项目整个区域，特别突出沿街商业价值；将原有的名族团结广场改为项目中心区，为项目商业带动人气从而产生价值；居住区同样以组团方式散开，占据居住价值较高位置提升居住价值，并合理与商业结合提升产品附加值；我司建议通过地块现有自身价值分析因地制宜，价值高的我司建议通过地块现有自身价值分析因地制宜，价值高的12、区域最大化，次高区合理布局提升价值，价值较低区创造区域最大化，次高区合理布局提升价值，价值较低区创造价值。价值。地块规划调整建议原则地块规划调整建议原则2121地块规划调整建议2 2我司概念规划构想我司概念规划构想广场布局构想广场布局构想原名族团结原名族团结广场广场商业街小景商业街小景广场广场滨江景观广场滨江景观广场滨江景观广场滨江景观广场2222地块规划调整建议2 2我司概念规划构想我司概念规划构想广场布局结合商业构想广场布局结合商业构想我司认为，增加商业街铺的价值我司认为，增加商业街铺的价值远比增加商业可售面积利益更大远比增加商业可售面积利益更大，风险更低。通过中央广场以及，风险更低。通过13、中央广场以及小景广场的布展，把沿街商业价小景广场的布展，把沿街商业价值最大化，并且进行合理连接，值最大化，并且进行合理连接，使得广场周围的商业价值远远超使得广场周围的商业价值远远超过现有街铺价值，大大提升了商过现有街铺价值，大大提升了商业售卖价值。业售卖价值。2323地块规划调整建议2 2我司概念规划构想我司概念规划构想同时结合住宅的规划构想同时结合住宅的规划构想商业与住宅的结合，把原本位置商业与住宅的结合，把原本位置较差的商业变为社区型商业，有较差的商业变为社区型商业，有了住宅人口的消费保障提升了商了住宅人口的消费保障提升了商业价值，也让住宅区显得更生活业价值，也让住宅区显得更生活化。化。214、424客户调查产品分析3 3我司前期对盘溪镇进行了大量的市场问卷调查，目前就调我司前期对盘溪镇进行了大量的市场问卷调查，目前就调查结果摘选重要因素进行分析；查结果摘选重要因素进行分析；以上两个图表说明，盘溪当地客户对于选择当地居住要求很高，以上两个图表说明，盘溪当地客户对于选择当地居住要求很高，且对于项目江滨路及城中心区域认可度很高；且对于项目江滨路及城中心区域认可度很高；从购房目的来看，主要以选择购房自住及改善居住条件为主，因从购房目的来看，主要以选择购房自住及改善居住条件为主，因此当地投资客户较少；此当地投资客户较少；25251客户调查产品分析3 3先择面积调查中我们看到，选择先择面积调查15、中我们看到，选择120140120140的客户接近的客户接近60%60%，而，而8080以下的小以下的小户型几乎无人问津；户型几乎无人问津；2626在物业形态调查中，选择多层及多层洋房的客户占到在物业形态调查中，选择多层及多层洋房的客户占到50%50%。而对于小高。而对于小高层及独栋别墅的选择很少，十分切合当地市场环境。层及独栋别墅的选择很少，十分切合当地市场环境。3客户调查产品分析3 32727小结小结盘溪区域客户目前以刚性需求及改善条件为主，投资类型客户较少、后期对盘溪区域客户目前以刚性需求及改善条件为主，投资类型客户较少、后期对于商业销售带来抗性，需要增加投资价值的引导。于商业销售带来抗16、性，需要增加投资价值的引导。客户大多对建筑类型偏好多层。客户大多对建筑类型偏好多层。户型更偏好户型更偏好120-140的中大户型。的中大户型。客户大多对于项目区域价值认可度较高。客户大多对于项目区域价值认可度较高。 客户调查产品分析3 328280 03 3 定位篇定位篇项目整体定位2929【开发整体战略定位开发整体战略定位】项目整体定位1 1项目项目自身自身itselfitself客户客户consumerconsumer竞争者竞争者CompetitorCompetitor态态 势势trendtrend战略战略定位定位CCTICCTI定位模型定位模型: :分析定位因子主要目分析定位因子主要目的17、在于选择最恰当的的在于选择最恰当的产品组合和最能带来产品组合和最能带来高利润的细分客户群高利润的细分客户群以及指导项目定位战以及指导项目定位战略及其策略。略及其策略。T T: :态势态势(TREND)(TREND)C C: :客户客户(CONSUMER)(CONSUMER)C C: :竞争者竞争者(COMPETION)(COMPETION)I I: :项目自身项目自身(IMSELF)(IMSELF)区域成熟度很高区域成熟度很高客户认可项目区域客户认可项目区域改善片区生活标准，改善片区生活标准，商业客户消化困难商业客户消化困难大盘优势，大盘优势，分组团定位分组团定位目前及未来区域唯目前及未来区域18、唯一项目无竞争对手一项目无竞争对手定位模型定位模型3030p项目自身的竞争项目自身的竞争大体量商业群体大体量商业群体竞争态势竞争态势垄断资源、垄断价值垄断资源、垄断价值传递价值、树立标杆传递价值、树立标杆立标杆立标杆【开发整体战略定位开发整体战略定位】项目整体定位1 13131领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性创新者创新者追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评19、估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值次次/ /非主流市场非主流市场行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者面对成熟的区域，面对客户对于区域的认可，面对无竞面对成熟的区域，面对客户对于区域的认可，面对无竞争对手的三大优势，我们唯一的对手就是自己，项目必争对手的三大优势，我们唯一的对手就是自己，项目必须成为区域乃至城市的领导者，树立价值的标杆须成为区域乃至城市的领导者，树立价值的标杆项目整体定位1 13232区域内的价值迎领者区域内的价值迎领者3333强策划！强策划！挑战自己，超越自己挑战自己，超越自己强设计！强设计20、！细腻化操作！细腻化操作！强销售！强销售！强推广！强推广！项目需要具备足够的煽动性！项目需要具备足够的煽动性！制造欲望！抵抗自身商业体量硬伤！制造欲望！抵抗自身商业体量硬伤！足够打动客户为其买单！足够打动客户为其买单！【开发整体战略定位开发整体战略定位】项目整体定位1 13434【项目形象定位项目形象定位】这里是各名族团结生活的家园！这里是各名族团结生活的家园！这里是城市和谐发展的这里是城市和谐发展的 一生之城！一生之城！即在城市中心享受城市的繁华，又拥有河流带来的即在城市中心享受城市的繁华，又拥有河流带来的风景之间，近繁华，远喧嚣。风景之间，近繁华，远喧嚣。离世而不出世的生活地带离世而不出世21、的生活地带衔接着繁华与宁静，悠游于城市与风景之间衔接着繁华与宁静，悠游于城市与风景之间项目整体定位1 13535一个繁华而又宁静的城邦，一个繁华而又宁静的城邦，和谐浪漫的和谐浪漫的 一生之城一生之城盘溪人居典范盘溪人居典范3636项目整体定位1 1【项目客户定位项目客户定位】独爱盘溪的原居民；独爱盘溪的原居民；看好项目区域价值的居住客户；看好项目区域价值的居住客户；拥有迫切改善现有居住环境的客户；拥有迫切改善现有居住环境的客户；具有投资意识购房保值增值的客户；具有投资意识购房保值增值的客户；3737核心客户群：自住客户核心客户群：自住客户1 1、盘溪政府公务员、盘溪政府公务员2 2、事业单位客22、户、事业单位客户3 3、自住客户及改善需求客户、自住客户及改善需求客户辅助客户群：投资客户辅助客户群：投资客户1 1、看重区域价值的投资客户、看重区域价值的投资客户偶得客户群：外地客户偶得客户群：外地客户核心客户群核心客户群辅助客户群辅助客户群偶得客户群偶得客户群项目整体定位1 1【项目特征定位项目特征定位】3838【住宅建筑风格定位住宅建筑风格定位】项目整体定位1 1现代简约风格、独特的现代风格现代简约风格、独特的现代风格现代简约重视功能和空间组织、结构的形式美，其造型简洁，尊重材料本身的现代简约重视功能和空间组织、结构的形式美，其造型简洁，尊重材料本身的性能，自身的质地及色彩配置效果。简约23、风格多以规则几何，线条为主要元素，性能，自身的质地及色彩配置效果。简约风格多以规则几何，线条为主要元素，突出功能美。较多采用黑、白、灰等中间色为基调色，也可适当搭配其他色系，突出功能美。较多采用黑、白、灰等中间色为基调色，也可适当搭配其他色系，起到跳跃眼球的功效起到跳跃眼球的功效。 3939【商业建筑风格定位商业建筑风格定位】项目整体定位1 1商业同样建议以时尚简约的风格设商业同样建议以时尚简约的风格设计能整体体现项目品质，大面积的计能整体体现项目品质，大面积的展示面增加商业的氛围，增加商业展示面增加商业的氛围，增加商业价值。价值。40400 03 3 产品篇产品篇住宅产品建议商业产品建议4124、41住宅产品建议1 1规规划划设设计计原原则则确保与之竞争的同类产品拥有一确保与之竞争的同类产品拥有一定的优势定的优势 充分利用已有的景观资源充分利用已有的景观资源注重景观与朝向的平衡注重景观与朝向的平衡亮点突出原则亮点突出原则价值主导原则价值主导原则打赢外部竞争原则打赢外部竞争原则调和内部竞争原则调和内部竞争原则避免自身产品形成竞争避免自身产品形成竞争鲜明的产品个性，户型拥有真正亮点鲜明的产品个性，户型拥有真正亮点4242【住宅产品深化建议产品深化建议】结合市场需求因素，建议项目多层主要以结合市场需求因素，建议项目多层主要以1001001401403 3房及房及4 4房为主，其房为主，其他为25、辅。具体房型配比建议如下：他为辅。具体房型配比建议如下：舒适舒适2 2房（房（80 80 -90 -90 ）15%15%紧凑紧凑3 3房（房（90 90 -100 -100 ）25%25%舒适舒适3 3房（房（90 90 -100 -100 ）25%25%4 4房（房（90 90 -100 -100 ）25%25%跃层（跃层（90 90 -100 -100 ）10%10%4343窗未落地，不计入建筑窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具26、有很大台或写字台，具有很大的使用价值的使用价值飘飘窗窗4444 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式统的居家模式步步入入式式阳阳台台4545送送6M6M空中空中花园花园梁梁凸窗窗台凸窗窗台凸窗窗台客户可根据需要凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积拆卸，赠送面积2 m2 m2 2 。凸窗剖面入户花入户花园可变园可变房房偷偷面面积积4646赠送5平米结构27、面积凸窗赠送面积5.8平米阳台赠送面积0.96平米凸窗赠送面积10平米阳台赠送面积3.8平米 实用面积：实用面积：34.9434.94平米平米 赠送面积：赠送面积：6.766.76 实用率：实用率：99.8%99.8% 实用面积：实用面积：54.3454.34平米平米 赠送面积：赠送面积：13.813.8平米平米 实用率：实用率： 100%100%送面积：凸窗送面积：凸窗+ +结构面积结构面积+ +阳台，实用率接近或大于阳台，实用率接近或大于100%100%偷偷面面积积4747半私密空间营造通阳台、主人房阳台在主人房大阳台凭栏远眺，胸襟霍然开朗。120120三房二厅二卫三房二厅二卫外飘窗风格阳28、台共享阳台储物间半半私私密密空空间间4848商业产品建议2 2倡导公园购物的先行者噱头造势噱头造势4949首先对项目商业的全价值分析首先对项目商业的全价值分析5050结合商业价值分析，提出项目商业业态布局建议结合商业价值分析，提出项目商业业态布局建议集中式商业（商业步行街区）休闲娱乐集中商业街社区商业区5151业态分区业态分区集中商业街区：项目商业的核心价值区集中商业街区：项目商业的核心价值区盘溪盘溪 城市文化城市文化 商业区商业区5252城市文化城市文化重点文化价值构成核心重点文化价值构成核心多元文化多元文化现代文化现代文化民族文化、人文文化民族文化、人文文化虽然是盘溪文化、云南文化的精髓，29、做为盘虽然是盘溪文化、云南文化的精髓，做为盘溪的代表性商业，民族的、人文的文化元素必须需要有，合理利溪的代表性商业，民族的、人文的文化元素必须需要有，合理利用项目原有商业文化，挖掘发扬。打造盘溪城的用项目原有商业文化，挖掘发扬。打造盘溪城的“南屏街南屏街”业态分区业态分区集中商业街区：项目商业的核心价值区集中商业街区：项目商业的核心价值区5353业态分区业态分区集中商业街区业态建议：百货、品牌店、集中超市、集中商业街区业态建议：百货、品牌店、集中超市、名族广场名族广场在打造现代商业为核心同时，利用名族广场在打造现代商业为核心同时，利用名族广场聚集功能为项目带来人流，同时名族广场也聚集功能为项目30、带来人流，同时名族广场也是文化符号的承载体！是文化符号的承载体！5454业态分区业态分区休闲娱乐区：打造滨江景观商业街休闲娱乐区：打造滨江景观商业街5555业态分区业态分区休闲娱乐区：业态建议休闲娱乐区：业态建议滨江酒吧街滨江酒吧街5656业态分区业态分区休闲娱乐区：业态建议休闲娱乐区：业态建议西餐厅西餐厅5757业态分区业态分区休闲娱乐区：业态建议休闲娱乐区：业态建议私房菜馆私房菜馆5858咖啡吧咖啡吧不论是一个人的下午茶，不论是一个人的下午茶，还是朋友间的畅谈梦想，还是朋友间的畅谈梦想，作为休息、聊天的最佳作为休息、聊天的最佳场所，在项目的滨江区场所，在项目的滨江区的确是种享受。的确是种享31、受。业态分区业态分区休闲娱乐区：业态建议休闲娱乐区：业态建议5959业态分区业态分区利用盘溪当地的农业优势，打造农业产品交利用盘溪当地的农业优势，打造农业产品交易、交流的专业平台！易、交流的专业平台！集中商业区业态建议：饮食区、农产品交易区、集中商业区业态建议：饮食区、农产品交易区、物流区、住宿区等物流区、住宿区等6060业态分区业态分区社区商业业态建议：便利店、杂货、餐饮、药社区商业业态建议：便利店、杂货、餐饮、药店、家居店等店、家居店等61610 04 4 营销篇营销篇住宅营销构思商业营销构思6262盘溪城，未来中心的生活在哪里？盘溪城，未来中心的生活在哪里？我就是盘溪城市核心、就是中心我32、就是盘溪城市核心、就是中心我的一生之城我的一生之城住宅营销构思1 16363项目该如何营销？要大好形象战役必须抓住四个要点：要大好形象战役必须抓住四个要点：1 1、区域与项目形象统一、区域与项目形象统一2 2、体验价值才是项目价值、体验价值才是项目价值3 3、人文气息塑造项目灵魂、人文气息塑造项目灵魂4 4、企业形象与项目形象统一、企业形象与项目形象统一6464项 目 营 销 的 四 大 思 路 之 一区域形象=项目形象 作为城市核心区域的项目，项目价值提升取决于整个区域的变革和发展，因此，项目在营销推广上，必须坚持项目=区域的策略，充分挖掘区域的价值。区域与项目区域与项目形象统一形象统一1 33、16565盘溪经济发展论坛A、目的：1、立势、树形象，为项目热销打下口碑基础；2、借用业内、媒体人士和目标客户的口碑宣传，将项目核心信息传递出去。B、时机选择：项目入市初C、执行关键点：1、地点选择：2、广邀业界人士及媒体人士进行项目形象确定；3、全方位的广告包装及项目现场形象的包装，确定项目地位66662022/6/16项 目 营 销 的 四 大 思 路 之 二体验价值才是项目价值中高端产品必须通过现场的互动式体验营销才能打动客户，实现项目的价值最大化，具体策略有“阵地为王”、“区域封杀”等，但体验式营销必须和项目的工程进度有机结合。体验价值才体验价值才是项目价值是项目价值2 26767细心34、营造售楼中心的各个细节，使客户接触到的每个环节都充满惊喜，包括看房的电瓶车等。建立强大的体验式营销系统6868营销系统营销系统 灯杆旗及导示系统灯杆旗及导示系统6969提示点提示点: : 大大面面积积的的、个个性性化化的的形形象象墙墙展展示示是是对对消消费费者者多多层层渗渗透透的的一一部部分分，同同时时可可以以吸吸引引“眼眼球球”，扩扩大大项项目目影影响响力力。本本项项目目在在此此基基础础上上考考虑虑用用国国际际化化的的语语言言、人人物物、电电影影等等元元素素凸凸显显项项目目气气质。质。营销系统营销系统 形象墙形象墙70702022/6/16项 目 营 销 的 四 大 思 路 之 三人文气息塑35、造项目灵魂有内涵的项目是需要注入产品的灵魂，本项目并不仅仅是在产品上“炫富”，而是需要从人文上真正回归，树立别人不能轻易逾越的文化门槛。塑造项目塑造项目灵魂灵魂3 37171推出品质生活白皮书（概念楼书）作用：作用：作用：作用：1.突出项目形象档次。2.描述区域价值及产品价值。原则：原则：原则：原则：1.设计精美；2.平面设计尊贵、简洁、大气、唯美，注重品味；3.内容中英文相结合，提升品质感；4.内容偏软性；5.限量发送。7272推出现代建筑之旅（产品楼书）作用：作用：作用：作用：1.理性的讲述产品工序、材料、户型等，突出项目的产品优势；2.消除客户的购买疑虑；3.建立与消费者的共同知识。原则36、：原则：原则：原则：1.平面设计简洁、硬朗；2.以偏工程的、专业的术语介绍产品；3.内容偏硬性。7373项 目 营 销 的 四 大 思 路 之 四企业品牌导入项目品牌项目品牌反哺企业品牌 产品营销，首先要建立起的是市场对企业的认知，前期树立起优质的企业形象，能够保证项目事半功倍；随着项目形象的逐步提升，将会在本地市场建立起更加强大的企业品牌号召力；企业品牌与项企业品牌与项目品牌统一目品牌统一4 47474开发商品牌导入开发商品牌导入A、目的：、目的：1、立势、树形象，为项目热销打下口碑基础；2、借用业内、媒体人士和目标客户的口碑宣传，将项目核心信息传递出去。B、时机选择：、时机选择：项目入市初37、，举行业内产品发布会C、执行关键点：执行关键点：1、地点选择：2、广邀业界人士及媒体人士进行项目形象确定；3、全方位的广告包装及项目现场形象的包装，确定项目地位7575推广策略推广策略“ “三个重点三个重点三个重点三个重点” ”商业营销构思2 2招商现行，引进实力商家入住引爆项目价值；招商现行，引进实力商家入住引爆项目价值；整体规划分区开发；整体规划分区开发；活动营销价值传递；活动营销价值传递；7676商业营销构思2 2一个新一个新概念概念一个好一个好主题主题1 12 23 3推广策略推广策略“三个一攻略三个一攻略三个一攻略三个一攻略”一场热销一场热销风暴风暴77771 1、一个新概念、一个新38、概念“公园购物、财富中央公园购物、财富中央”1 1、城市中央的财富生意、城市中央的财富生意2 2、盘溪第、盘溪第1 1街，创富新平台，商景无限街，创富新平台，商景无限3 3、建设城市中央生意区的倡导者、建设城市中央生意区的倡导者推广策略推广策略“三个一攻略三个一攻略”商业营销构思2 278782 2、一个好主题、一个好主题“现在投资，将来赚足！现在投资，将来赚足！”2 2、通过新的投资理念包装，增强投资客对项目投资前景的认同。、通过新的投资理念包装，增强投资客对项目投资前景的认同。1 1、强化项目优势与特色，、强化项目优势与特色，推广策略推广策略“三个一攻略三个一攻略三个一攻略三个一攻略”“现39、在的城市核心区、未来的南屏街现在的城市核心区、未来的南屏街” - -现代街坊生意，传统财富旺地现代街坊生意，传统财富旺地“公园购物、财富倍增！公园购物、财富倍增！”“城市中央城市中央 公园购物公园购物财富赚足四十年财富赚足四十年”系列推广语系列推广语商业营销构思2 279793 3、一场热销风暴、一场热销风暴 活动目的：活动目的： 1 1、在酒店举办，聘请盘溪地产管理部门、有关专家、在酒店举办，聘请盘溪地产管理部门、有关专家、媒体、龙头商家参加，招聘投资人（投资客），提供多媒体、龙头商家参加，招聘投资人（投资客），提供多项投资工具，保障投资客稳定收益；促进一批客户成交、项投资工具，保障投资客稳40、定收益；促进一批客户成交、带动一群商家进入。带动一群商家进入。 2 2、通过将传统商业行为上升为现代全新的商业概念、通过将传统商业行为上升为现代全新的商业概念来引导和营造，避开传统商业的竞争，在掀起一场热销来引导和营造，避开传统商业的竞争，在掀起一场热销风暴。风暴。 主题：主题：“公园购物公园购物 财富中央财富中央” -投资价值说明会投资价值说明会推广策略推广策略“一个一攻略一个一攻略一个一攻略一个一攻略”ACTION1ACTION1：推广线：推广线商业营销构思2 28080活动目的：街坊活动目的：街坊SHOWSHOW系列活动，评选系列活动，评选盘溪现代街坊（大奖）（结合美食节），盘溪现代街坊41、（大奖）（结合美食节），并聘请获奖者担任形象代言人，拉动人并聘请获奖者担任形象代言人，拉动人气，吸引目标客户关注。气，吸引目标客户关注。主题：主题：“公园购物公园购物 街坊街坊SHOW ”SHOW ”新盘溪的新盘溪的home by homehome by home推广策略推广策略“三个一攻略三个一攻略三个一攻略三个一攻略”3 3、一场热销风暴、一场热销风暴 ACTION2ACTION2：推广线：推广线商业营销构思2 28181ACTION3ACTION3：推广线：推广线推广策略推广策略“三个一攻略三个一攻略三个一攻略三个一攻略”主题：主题：“和实力商家一起赚和实力商家一起赚钱钱”活动目的：利用42、前期招商成功，炒活动目的：利用前期招商成功，炒作实力商家，掀起投资热潮，拉动作实力商家，掀起投资热潮，拉动客户，带旺销售。客户，带旺销售。3 3、一场热销风暴、一场热销风暴 商业营销构思2 2828282我们热切希望通过专业的策划以及高素我们热切希望通过专业的策划以及高素我们热切希望通过专业的策划以及高素我们热切希望通过专业的策划以及高素质的销售服务，务求令贵项目在销售业质的销售服务，务求令贵项目在销售业质的销售服务，务求令贵项目在销售业质的销售服务，务求令贵项目在销售业绩与贵品牌美誉度均在盘溪市场获得巨绩与贵品牌美誉度均在盘溪市场获得巨绩与贵品牌美誉度均在盘溪市场获得巨绩与贵品牌美誉度均在盘溪市场获得巨大成功！大成功！大成功！大成功！结结 语语